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LES PARCS LOGISTIQUES FRANCIS ROBERT

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Sommaire Cadre Général L’immobilier logistique Cadre réglementaire Attentes de l’investisseur Conclusion

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Cadre Général - L’activité d’une Base Logistique Les principales fonctions d’une base logistique sont les suivantes : Entrée des marchandises Entreposage et préparation des commandes Sortie des marchandises

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Cadre Général – Choix du site

L’immobilier logistique, plus que d’autres domaines, requiert des caractéristiques précises qu’il faut vérifier avant de retenir un site La desserte (routière et autoroutière, ferrée) avec un minimum de traversée de zones urbaines pour arriver au terrain Des dimensions de foncier (40 ha à 150 ha en moyenne ) avec une géométrie adaptée pour permettre l’implantation de bâtiments de grandes dimensions Une bonne qualité du sol et du sous sol Une topographie plate ou en pente douce Une absence de pollution du foncier identifié La faisabilité en matière d’amenée des énergies L’éloignement de toutes habitations mais avec un bassin d’emploi à proximité La capacité à accueillir des activités en adéquation avec le respect des réglementations Un consensus politique local, l’appui des collectivités concernées

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SITUATION

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ORGANISATION DU PARC LOGISTIQUE CONNEXIONS DU PLAN MASSE

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ORGANISATION DU PARC LOGISTIQUE CONNEXIONS A LA REALISATION

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ORGANISATION DU PARC LOGISTIQUE CONNEXIONS A LA REALISATION

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Caractéristiques de l’immobilier logistique Bâtiments Standards de Classe A •

Tout d’abord nous constatons au fil du temps une grande évolution des caractéristiques dimensionnelles des bâtiments logistiques. Il y a 30 ans, une surface de 10 000 M2 entrait dans la catégorie des grands entrepôts, aujourd’hui le standard s’établit aux environs de 30 000 M2, c'est-à-dire que les grands entrepôts dépassent 50 000 M2. Il existe aujourd’hui quelques projets de 100 000 M2.

•

Tous les utilisateurs et investisseurs demandent aujourd’hui que ces bâtiments soient : • • • • •

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PERFORMANTS PERENNES ECONOMIQUES CONSTRUITS DANS UN DELAI DE PLUS EN PLUS COURT RESPECTUEUX DE L’ENVIRONNEMENT

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Caractéristiques de l’immobilier logistique Bâtiments Standards de Classe A Performance • • • • • • •

Bâtiment conçu en cellules d’une surface unitaire de l’ordre de 6000 M2, avec un mur séparatif coupe feu entre chaque cellule Hauteur libre de 10 à 12 m avec une trame de structure de l’ordre de 24 X 12 M Résistance au sol de 5T/M2 Un poste à quai pour 1000 M2 Désenfumage automatique avec de l’éclairage zénithal complémentaire Les bâtiments sont sprinklés Les aires de manœuvre au droit des quais ne sont pas inférieures à 35 M

Pérennité • • • •

Aire de béquillage en béton et guide roue au droit des quais. Utilisation d’une structure béton ou mixte béton/bois Couverture bac acier isolée et étanché multicouches Protection mécanique contre les chocs des éléments sensibles Mur coupe feu entre chaque cellule

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Caractéristiques de l’immobilier logistique Bâtiments Standards de Classe A Economique

Coût de construction relativement stable depuis plusieurs années En Europe occidentale, les coûts s’établissent entre 300/400 €/M2 suivant la taille du bâtiment et pour un produit standard La préfabrication et donc l’industrialisation développées par les entreprises sont à l’origine de l’uniformisation des coûts

Délais

Délai de réalisation de plus en plus comprimé à la demande des utilisateurs En 30 ans, les délais de construction ont été divisés par 2 Délai moyen pour un projet standard de 30 000 M2 6 mois,(1 mois de plus en hiver)

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Caractéristiques de l’immobilier logistique Bâtiments Standards de Classe A Respect de l’environnement: • • • • •

Equilibre déblais/remblais avec maintien des terres excédentaires sur site pour aménagement paysager des zones d’espaces verts Création de bassin d’orages pour contenir et aussi infiltrer les eaux de pluie Installation de système de stockage des eaux de pluie pour une utilisation comme eau sanitaire ou d’arrosage Plantation d’espaces verts composés d’espèces indigènes Réalisation de chantier à faible impact environnemental

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Cadre Réglementaire • Depuis l’apparition des bâtiments de stockage, puis du développement des plateformes logistiques, tous les grands pays industriels ont mis en place une réglementation stricte qu’ils font évoluer régulièrement en fonction de: • la prise en compte des causes des sinistres rencontrés • des demandes des services de lutte contre l’incendie • et aussi en fonction de la prise de conscience de la protection de l’environnement

• La réglementation organise et définit la répartition des rôles entre les différents acteurs : • l’investisseur, titulaire de l’autorisation d’exploiter • et le ou les locataires

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Attentes des investisseurs • Les investisseurs visent une politique de qualité qui consiste : • • • • •

A réaliser l’investissement et le développement A maitriser de A à Z toute la chaine de développement A réaliser des acquisitions A réaliser des arbitrages en vue de nouveaux développements A traiter dans des départements internes séparés le développement des produits et la gestion locative financière • A constituer un portefeuille d’actifs logistiques respectant la règle des APL

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Attentes des investisseurs « A » pour les plateformes de catégorie A • • • • • •

Répondant scrupuleusement aux critères des textes gouvernementaux (dangers, incendie, impact dans l’environnement) Respectant les dernières règles en matière d’isolation (économie d’énergie) Dimensions normées en accord avec les utilisateurs : hauteur libre 10 m profondeur 100 m env Plan masse fonctionnel : cour camion 35 mètres, 1 poste de mise à quai pour 1000 M2, flux et parking PL et VL différenciés Sécurisées : anti intrusion, détection incendie, système automatique d’incendie Respectant l’environnement (rétention des eaux d’incendie, séparateur d’hydrocarbure)

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Attentes des investisseurs « P » pour les emplacements « prime »

A forte densité d’entrepôts favorisant la relocation Favorable à la maitrise des coûts de transport A proximité de bassins d’emplois A proximité des réseaux routiers et voies ferrées pour les grosses plateformes

« L » pour la qualité des locataires Des locataires solides financièrement pour sécuriser des revenus moyens Baux de 9 ans ferme ( si possible ) lors de la 1 ère location afin de sécuriser l’investissement

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Conclusion La connaissance, même si elle est encore superficielle, que j’ai du marché Tunisien me permet de vous faire part des difficultés que nous rencontrons pour satisfaire rapidement les demandes de nos clients: Demandes identifiées autour du port de RADES de plus de 100 000 M2 Demandes insatisfaites car pas de terrain immédiatement disponibles Un agence foncière telle que l’AFI ou équivalent doit jouer un rôle majeur pour l’aménagement et la mise sur le marché de foncier à un prix compétitif, ce qui évitera la spéculation foncière qui se développe actuellement

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Les investisseurs doivent également prendre en considération les nouveaux concepts d’une plateforme logistique, aussi bien en terme de surface construite par rapport au foncier, qu’ à la conception demandées par les utilisateurs Dans les zones portuaires ou les terrains sont en général amodiés, les conditions de location doivent être étudiées au plus juste en tenant compte des surinvestissements nécessaires dus à la très mauvaise qualité des sols et sous sols

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CONCLUSION

• Le développement harmonieux et pertinent des plateformes logistiques passe par une concertation étroite de tous les acteurs de la chaine: • • • • •

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Etat et collectivités locales Investisseurs Développeurs Utilisateurs Constructeurs

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Cadre Réglementaire •

Depuis l’apparition des bâtiments de stockage puis du développement des plateformes logistiques, tous les grands pays industriels ont mis en place une réglementation stricte qu’ils font évoluer régulièrement en fonction de la prise en compte des causes des sinistres rencontrés , des demandes des services de lutte contre l’incendie, et aussi en fonction de la prise de conscience de la protection de l’environnement.

•

La répartition des rôles entre l’investisseur, titulaire de l’autorisation d’exploiter, et le ou les locataires est en général la suivante : •

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Pour l’investisseur : • Respecter les règles de construction prescrites par l’administration • Imposer à son locataire le respect des règles d’exploitation demandées par l’administration • Etablir et conserver un état faisant apparaitre la liste des locataires, leurs coordonnées, le nom du responsable de l’établissement, la nature et le volume des activités exercées, leurs capacités techniques et financières • Veiller à la maintenance et à l’entretien des éléments d’équipements • Organiser le gardiennage du site • Etablir un règlement intérieur

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Cadre Réglementaire •

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Pour le locataire: • Déclarer les incendies et les accidents • Organiser des plans de secours • Respecter la nature et la quantité des matières stockées • Organiser les stockages et l’étiquetage des contenants • Tenir l’état et le schéma de localisation des produits stockés • Eliminer les emballages et gérer les déchets • Vérifier de façon périodique les installations et les entretenir • Nettoyer les locaux et installations • Etablir les règles de circulation pour celles qui les concernent • Etablir les consignes de sécurité ainsi que des consignes particulières pour des opérations comportant des manipulations dangereuses • Communiquer au personnel des consignes de sécurité et assurer sa formation • Réaliser les contrôles demandés par l’administration

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