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Puntos Clave en la negociación de un Contrato de Arrendamiento, por Alejandro Alonso
tar disponer de un margen mínimo de maniobra. Un ejemplo, no es lo mismo que el objeto del arrendamiento sea la comercialización de productos cosméticos de la marca X, o que lo sea de cualquier marca que decida el arrendatario o que no se haga alusión alguna a la marca en el contrato de arrendamiento. La cuestión es importante pues si el arrendatario deja de tener la posibilidad de comercializar una marca determinada establecida en el arrendamiento, ya no podría realizar la actividad para la que se pactó el mismo.Los arrendadores de los Centros Comerciales suelen mostrarse bastante intratables sobre esta cuestión mientras que los de los locales de Centro Ciudad se muestran algo más flexibles al respecto. Consejo Clave: conviene que el objeto del arrendamiento no sea demasiado exclusivo.
La duración del contrato conviene lo más amplia y larga posible. El problema está más bien en el nivel de compromiso que ambas asumen durante el plazo pactado
3.- La duración del Contrato de Arrendamiento
Interesa a ambas partes que la relación sea potencialmente lo más amplia y larga posible. El problema está más bien en el nivel de compromiso que ambas asumen durante el plazo pactado. El arrendador no querrá por ejemplo permanecer encerrado en un contrato sin disponer de la posibilidad de renegociar y actualizar la renta a condiciones de mercado. Además, si ha de vincularse por un plazo determinado, exigirá del arrendatario que todo ese plazo sea de obligado cumplimiento. El arrendatario querrá al contrario permanecer en el local cuanto mayor tiempo posible y en niveles de renta asumibles, pero disponiendo de la posibilidad de “irse” al menor coste posible si las cosas no van bien, con un plazo de preaviso mínimo. La asunción de riesgos es recíproca si bien variará en función de muchos y distintos factores: la calidad del emplazamiento (o si se quiere, su “valor comercial”, el tipo y notoriedad del negocio que se pretenda implantar, la solvencia del arrendatario, el margen de disponibilidad del arrendador marcado por sus compromisos financieros con terceros, la necesidad o no de realizar obras de adecuación cuyo importe requiera de un plazo de amortización más o menos largo en el tiempo, etc. Como vemos se trata de equilibrios difíciles de conciliar. Consejo Clave: establecer plazos de arrendamiento coherentes con el negocio y su potencial de éxito, y que la salida sea factible para el arrendatario con penalizaciones o indemnizaciones asumibles y razonables de tal manera que pueda delimitarse anticipadamente el coste asumido.
4.- La Renta y su actualización. Garantía de Pago de la renta. Cantidades asimiladas a renta.
arrendamientos suelen contener un doble tipo de renta de aplicación cumulativa: una renta mínima garantizada y una renta variable calculada en base a un porcentaje sobre ventas (que viene a ser jugar como un complemento de renta a la mínima garantizada). En estos casos, obviamente el arrendatario tendrá interés en que el mínimo garantizado sea lo más bajo posible (para disminuir gastos fijos) y en que la parte variable sea exigible a partir de un nivel de ventas acorde al margen de beneficio esperado en la tienda. El arrendador en cambio querrá asegurarse una rentabilidad mínima (independientemente del funcionamiento del negocio) y un variable lo más alto posible para aprovecharse del “tirón” de la actividad. En los locales situados en Centro Ciudad, el margen de negociación suele ser mayor (salvo que se trate de locales de zonas “prime” dónde marcará las pautas el arrendador) aunque la tendencia es más bien a pactar rentas fijas. En ambos casos, los contratos suelen habitualmente contener cláusulas de actualización anual de la renta según IPC, y si la duración del arrendamiento es amplia, pactos destinados a adaptar la renta a mercado. Durante los últimos años de poca inflación la cuestión de la actualización anual según IPC había quedado algo olvidada, pero el fuerte rebrote de los precios y del coste de la vida, dicha cuestión vuelve a ser algo en lo que las partes han de concentrar su atención. Es por lo demás una práctica generalizada que además de la fianza legal de dos meses de renta, el arrendador exija al arrendatario un aval bancario cuyo importe varía en la práctica entre 3 y 9 meses de renta. Especial cuidado habremos de prestar a la cláusula de gastos que suele vestirse de “cantidades asimiladas a renta” y cuyo importe puede ser relevante en muchos casos, e impacta el coste arrendaticio pues hay que pagarlo como se paga la renta. En ese concepto cabe de todo un poco: gastos comunes de un Centro Comercial o de un Edificio en el que se integra el local, los impuestos que gravan la propiedad (IBI, Basuras, etc.), consumos, limpieza... No hay que dejarlo abierto y conviene incluso establecer una cantidad máxima mensual por dicho concepto. Consejo Clave: aquí citaremos algunos especialmente relevantes (i) la renta, aunque parezca un consejo obvio, ha de ser coherente con el modelo de negocio a implantar en el Local y las expectativas de ventas y de crecimiento. El formato de una renta variable puede encajar sobre todo en los primeros años de explotación pero es algo que los arrendadores no ven con buenos ojos pues prefieren una renta fija que corresponda al valor de mercado (ii) la actualización de renta según IPC, es algo inevitable pero conviene poner un tope al porcentaje de incremento para paliar períodos de in-
Conviene prestar especial atención a la cláusula de gastos que incluyen apartados como la limpieza.
La actualización anual según IPC había quedado algo olvidada, pero a raíz del fuerte rebrote de los precios y del coste de la vida vuelve a ser algo en lo que las partes han de concentrar su atención
flación desorbitados (iii) es habitual que en los arrendamientos de larga duración, el arrendador exija una revisión a mercado por tramos y que la misma resulte de informes de expertos predeterminados en el contrato. Conviene en este sentido que la revisión pueda operar también en su caso a la baja y que cualquiera que sea el incremento que resulte del informe del experto, las partes también pongan un tope máximo de incremento a la renta, (iv) dado que muy a menudo hay un decalaje entre la firma del contrato y la apertura del Local, bien sea porque hay que hacer ciertas obras bien sea porque la actividad requiere de cierta liquidez de lanzamiento, se sugiere pactar un período de carencia de renta que será mejor o peor acogido por el arrendador en función del tiempo que se solicite y el fundamento que justifique esa petición.
5.- Las Obras
Es bastante habitual que el local requiera de ciertas mejoras o adaptaciones para adecuarlo a la actividad que se pretende realizar en el mismo. Se trata de gastos y desembolsos relativamente importantes que hay que tener en consideración en la rentabilidad futura del negocio. Es asimismo relevante que esas obras puedan efectivamente ejecutarse. Como también lo es la posible exigencia del arrendador de que, al término del arriendo, el arrendatario reponga en local en el estado que lo recibió. El Local puede asimismo hallarse en un edificio que requiera a corto o medio plazo de obras de mejora o de reparación (incluso estructural), con las consiguientes derramas, que es prudente valorar antes de suscribir el arrendamiento. Lo mismo sucede con locales situados en zonas en las que se estén o vayan a realizarse obras públicas de cierto calado que puedan obstaculizar el paso o la visibilidad del Local durante un tiempo que puede revelarse relativamente importante. Consejo Clave: conviene auditar bien el local y sus peculiaridades antes de firma el arriendo, y asegurarse de que el mismo es apto para ejecutar esas obras y obtener los preceptivos permisos de ejecución; se sugiere asimismo pactar la no reposición del Local a su estado original, así como obtener la autorización previa del arrendador para la realización del proyecto de apertura y de obras menores. Es importante también que más allá de la obligación de conservación de local, las partes dejen claro quién asumirá la realización y el coste de ejecución de ciertas obras extraordinarias y de mejora. Si el contrato se extingue antes de que el arrendatario haya podido amortizar las obras ejecutadas, es razonable que se pacte algún tipoi de compensación a cargo del arrendador.
6.- Cláusula de enseña.Cesión y subarrendamiento
de los arrendadores que el Local sea explotado única y exclusivamente bajo una enseña o rótulo predeterminado, lo que limita mucho la capacidad del arrendatario de seguir con el arrendamiento si por cualquier motivo pierde el derecho a utilizarlo. Asimismo, los arrendadores ven a menudo con bastante reserva la solicitud del arrendatario de poder ceder o subarrendar el local a un tercero. De hecho, suelen pedir que el arrendatario renuncie a ese derecho, lo que reduce el valor del derecho de arrendamiento y encierra al arrendatario en un callejón sin salida si su negocio no funciona pues sigue comprometido por el contrato y no puede cedérselo a un tercero. Consejo Clave: conviene “pelear” la cláusula de enseña intentando suprimirla, y si el arrendador se niega a aceptar la cesión sin más, solicitarle que al menos la apruebe en supuestos específicos (por ejemplo, a favor de otros distribuidor o franquiciado de la misma enseña que ofrezca garantías similares).
7.- La penalidad por ruptura anticipada del contrato
Terminaremos con esta cuestión que no deja de ser muy discutida en la práctica de la negociación arrendaticia. Si el arrendatario pone fin anticipadamente al arrendamiento, el arrendador querrá cobrar todas las rentas que correspondan al período de duración pactado, lo que puede ser algo prohibitivo, y ello tanto más que el arrendador tiene la posibilidad en ese caso de alquilar de nuevo su bien incluso a mejores condiciones. No obstante, se puede perfectamente entender que esa actuación deba dar lugar a una compensación a favor del arrendador pues de alguna manera el arrendatario está incumpliendo el plazo pactado. Consejo Clave: se trata aquí de encontrar un equilibrio razonable. Se podría por ejemplo establecer esa penalidad en tres meses de renta por cada año de contrato que quedase por cumplir e intentar de alguna manera que se reduzca la misma en función del tiempo que el local esté vacío, obligando al arrendador a hacer lo que esté en sus manos para arrendarlo de nuevo. Esperamos que estas líneas de reflexión sean un buen indicador para nuestros lectores al iniciar la negociación de sus futuros emplazamientos comerciales. Un “buen” contrato de arrendamiento no lo es todo, pero puede favorecer enormemente la implantación y el crecimiento de un negocio; y ser una herramienta de contención del riesgo si la aventura empresarial no funciona como esperado. Es el inicio de una larga relación – de confianza recíproca entre dos partes con intereses aparentemente contrapuestos, pero en realidad muy cercanos.
