Kinnisvara ja Ehitus aprill 2014

MAAKLERITEST NII JA NAA:

Peep Sooman soovitab maaklerit survestada, Mart Saa julgustab spetsialisti kaasama ja Ardo Lepp selgitab maaklerilepingu tagamaid. Lk 2, 10, 11 Ärinõuanne: investeeri kobarkinno ja poodi. Lk 8

Mati Kaal: Üht-teist oleme jõudnud, peamiselt selle sajandi jooksul, ära teha, aga kõige halvemas seisus on praegu veel tiigrid ja jääkarud. Lk 6

TEEMALEHT 2. APRILL 2014

2 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 2. aprill 2014 KINNISMÕTE

Uue nõustamiskeskuse loomisest

Peep Sooman

• Arco Vara koolitas enne nõustamiskeskuse avamist välja kümmekond inimest oma ettevõttest. Koolitusel õpetati telefonile vastamist ja suhtlemist. Tehti testkõnesid teistesse kinnisvarabüroodesse ja analüüsiti tüüpilisemaid puudujääke.

• Arco Vara maaklerid ja hindajad vastavad telefonile tööpäeviti kella 8st hommikul kella 21ni õhtul. Muul ajal vastab nõustamistelefonile samuti professionaal, kuid täpsemat selgitust vajavad küsimused suunatakse järgneval tööpäeval kinnisvaraasjatundjatele edasi.

• Kui pöördumine vajab detailsemat vastust, suunatakse küsimus edasi vastava kitsama ala või piirkonna asjatundjale. Juhul kui vastuse leidmine võtab aega, helistatakse küsijale kokkulepitud aja jooksul tagasi. Kui Arco Vara töötajad ei saa helistajat ise aidata, soovitatakse talle, kuhu mure lahendamiseks pöörduda.

Survesta maaklerit!

P

arim moodus enda palgatud müügimeest survestada on sõlmida temaga põhjalik leping, kus on poolte õigused ja kohustused korralikult ning tasakaalustatult kirja pandud. Kinnisvaramaaklerid muutuvad vahel natuke laisaks. Eriti selles mõttes, et küsida osatakse, aga anda mitte. Kliendile topitakse suurte leppetrahvidega ainuesindusleping nina alla, kuid sellega kaasnevaid privileege ei tutvustata. Ning siis imestatakse maaklerite madala maine üle.

Seda, kas müüa kinnisvara ise või vahendaja kaudu, mina kellelegi soovitama ei hakka. Kui inimene saab ise oma korteri väljaüürimise või müügiga hakkama, siis on kõik hästi. Iga nohu pärast pole ju vaja kohe arsti juurde tormata.

Kui aga omanik tunneb, et endal käib müük üle jõu, siis tulebki sammuda kinnisvarabüroosse ja sealsetelt proffidelt abi küsida. Aga mida ja kuidas küsida?

Laias laastus on kinnisvarabüroo ja omaniku vahel kolm võimalikku koostöömudelit. Suuline kokkulepe, kus kellelgi pole kellegi suhtes mingeid kohustusi peale selle, et kui maakler kauba maha müüb, on tal seaduse järgi õigus saada maakleritasu.

Teine on lihtne esindusleping, kus fikseeritakse kirjalikult tähtsamad parameetrid, kuid mille kõige olulisemaks punktiks on siiski see, et omanik tõepoolest annab maaklerile õiguse seda vara pakkuda.

Kolmas on ainuesindusleping, kus eksklusiivõigustega maakler kohustub tegema teatud toimingud ning omanik kohustub maakleritasu maksma, tihtipeale hüvitisena vähemalt osaliselt ka siis, kui vara jääb müümata või omanik leiab kaubale ise ostja.

KINNISMÕTE

Ainuesindusleping võib oskuslikul vormistamisel osutuda müügile korvamatuks abimeheks.

Esimesed kaks on lihtsad kokkulepped ja nendest pole mõtet pikemalt rääkida, seda enam, et kui midagi nihu läheb, pole mõtet pooltel ka üksteisele näpuga näidata. Kõige põnevam neist vormidest on aga ainuesindusleping, mis võib oskuslikul vormistamisel osutuda müügile korvamatuks abimeheks ja maakleri survestamise tööriistaks.

Annangi siinkohal mõned näpunäited, mida ainuesindusõiguse korral maaklerilt nõuda ja küsida.

Turuülevaade. Iga endast lugupidav maakler peaks olema võimeline ise või oma kolleegidega koostama lühikese ülevaate, kui palju on konkreetses piirkonnas varasid müüdud, kui suur hulk on neid aktiivses müügis ning milline oleks nõudluse ja pakkumise suhte kaudu prognoositav müügihind.

Objekti SWOT. Seda vajab nii omanik kui maakler, aga ka tulevane ostja. Kõik objekti tugevused ja nõrkused tuleb läbi analüüsida, lisada sinna kommunaalarved, dokumentatsioon jms. Nende põhjal on väga lihtne müügitekstid valmis kirjutada – ortograafiliselt veatud, loomulikult!

Perioodiline tagasiside- ja kliendiraport. See peaks sisaldama ühendust võtnud ja objekti külastanud isikute üldandmeid, nende hinnanguid müüdavale varale ning selgitusi, missuguses «faasis» ostuhuviline on ja kuidas selle isikuga edasi suhelda. See tagab ka jooksva infovahetuse omaniku ja maakleri vahel.

Meediaplaan. Eksklusiivset müügiõigust pole mõtet anda, kui maakler ei ole valmis võtma kohustust tagada selline reklaamikanalite nimekiri, et tõesti kõik vajalik oleks tehtud. See, muide, sisaldab ka kokkulepet, et objektist ei tehta 30-eurose seebikaga uduseid fotosid, vaid korraldatakse kvaliteetse tehnikaga ja põhjalikult järeltöödeldud müügimaterjalid.

Pärast nende tegevuste kokku leppimist võib hakata rääkima sellest, milline võiks olla hüvitis, kui omanik leiab varale ostja oma sõprusringkonnast või otsustab poolel teel teenuse kasutamisest loobuda.

Juhul kui maakler eespool märgitud kohustusi võtta ei taha, on lihtsam leida teine maakler. Ka kinnisvaramaaklerite seas on konkurents päris tihe.

Järgmises numbris kirjutab Peep Sooman müügihinna määramisest.

Peep Sooman on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juht ja Pindi Kinnisvara juhatuse liige. Kinnismõtte kolumnis esitab ta isiklikke vaateid.

Teemalehe toimetaja: Rain Uusen, rain.uusen@postimees.ee, tel 666 2194 Kinnisvarareklaam ja kuulutused: Tallinn: Marianne Peep, marianne.peep@postimees.ee, tel 666 2188 Tartu: Mari-Liis Aasmäe, mariliis.aasmae@postimees.ee, tel 739 0395 Ehitusreklaam ja kuulutused: Tallinn: Jaanus Sarapuu, jaanus.sarapuu@postimees.ee, tel 666 2330 Tartu: Klaarika Karu, klaarika.karu@postimees.ee, tel 739 0391 Kujundaja/küljendaja: Kristiina Sillandi

ALLIKAS: ARCO VARA

Arco Vara nõustamiskeskuses toimub töö kahes vahetuses – nii päeval kui öösel ja soovi korral teenindatakse anonüümselt. Foto: SCANPIX/CORBIS

ÖÖPÄEVARINGNE NÕUSTAMINE. Kinnisvara on Eesti inimestele muutunud väga oluliseks ja selle teemaga kokku puutudes tekib palju küsimusi. Sageli ei teata, kust võiks omal käel vastuseid leida.

Kinnisvara nõustamiskeskus täitis turul olnud tühimiku Maia Daljajev

Arco Vara Eesti kinnisvarabüroode juht

UUS TEENUS Sageli usaldatakse kinnisvaraküsimustes naabrit, kes on kuskilt midagi kuulnud, kuid sellistes nõuannetes pole alati täit tõde. Arco Vara püüab anda ööpäevaringse nõustamiskeskuse teenuse kaudu professionaalset nõu abivajajatele. Üsna tihti ei julge inimesed oma küsimustega juristi või advokaadi juurde minna, sest kardavad näida rumalad. Nõuandetelefonile helistada on tunduvalt lihtsam, see võimaldab küsimuse esitajal soovi korral anonüümseks jääda, kuid samas saada selgitusi või soovitusi, mida konkreetses olukorras teha või kuhu mure lahendamiseks pöörduda.

Nõustamiskeskuse esimene töönädal näitas, et inimestel on väga isiklikud mured ja küsimused erinevatel kinnisvarateemadel. Küsitakse kinnisvara ostmise ja müümise, pärimise, maksude, kinnisvarahindade ning erinevate piirkondade kohta. Samas saame siiski juba välja tuua ka mõned tüüpilised küsimused.

Helistavad noored naised, kes tahavad koos elukaaslasega uut korterit osta. Naisel on olemas üsna suur omafinantseering, kuid mehel on suurem palk. Sellest tulenevalt saab ametlikuks eluasemelaenu võtjaks ja selle tagasimaksjaks mees, kuigi tegelikult plaanitakse laenu tagasi maksta ühiselt.

Kodu ostmine elukaaslasega Pank võib soovida, et ostetava kinnisvara omanikuks vormistatakse mees. Naine tunneb muret tuleviku suhtes. Kui juhtub, et elukaaslased lähevad hiljem lahku, kuidas nad vara müügist tekkivat tulu jagavad ja kas naisel on võimalik omafinantseeringu osa tagasi saada?

Sellistel juhtudel soovitan korteri ostulepingu sõlmimisel omandisuhte proportsioonid ära jagada. Kuna omafinantseering on naise poolt, kuulub talle õigustatult suurem osa. Lahkuminekujärgsel müügitulu jagamisel läheb seega poolitamisele vaid omafinantseeringut ületav osa.

Kui osta kodu koos elukaaslasega, on see õiguslikult sama, kui osta korter koos võõra inimesega, näiteks koos sõbrannaga. Juhul kui lähed sõbrannaga riidu, olete seaduse silmis võõrad inimesed.

Abikaasade puhul on suhe pisut sarnane õe ja venna suhtega. Õde ja vend võivad omavahel riidu minna, kuid nad on sellegipoolest sugulased edasi. Lahutamisel jagatakse abielu jooksul soetatud vara võrdselt, kuid abieluvara lepingu tegemisel saab samuti paika panna omandisuhte.

Kui kodu ostetakse kahepeale, tuleks mõlemad omanikud kanda kinnistusraamatusse nagu abikaasade ühisostugi puhul, kui kinnistusraamatusse kantakse nii mehe kui ka naise nimi.

Päritud kinnisvara müük Arvukalt tuleb küsimusi päritud kinnisvara müümise kohta. Põhiline küsimus on, mis hetkest saab päritud kinnisvara müüa ja kas selleks piisab testamendist või pärimislepingust.

Vastus on, et päritud kinnisvara saab müüa alles siis, kui pärimisprotsess on lõppenud, on välja antud pärimistunnistus ja uued omanikud on kantud kinnistusregistrisse.

Testament ei ole omandust tõendav dokument ja selle alusel ei saa kinnisvara müüa. Pärimisprotsess võtab tavaliselt aega üks kuni kolm kuud, kuid testamendi ja pärimislepinguta võib minna kauem. Tasub meeles pidada,

et päritakse mitte üksnes vara, vaid ka kohustused.

Varem oli nii, et pidi teada andma pärandi vastuvõtmisest.

Kui pärandiga kaasa tulevad kohustused ületavad vara väärtust, tuleb teatada loobumisest kolme kuu jooksul pärast pärimisõigusest teada saamist. Muidu võib juhtuda, et pärid sisuliselt vaid võlad.

Küsitakse ka pärandvaraga seotud ja selle müügist tekkiva maksukohustuse kohta. Pärandi vastuvõtmisel tuleb tasuda notaritasu. Pärandvara müügist tekkivat maksukohustust saab arvestada vastavalt hiljutisele riigikohtu otsusele, mis lubab müügitulust teatud kulusid maha arvata.

Selgituse, milliseid kulusid maha arvata lubatakse, võib praegu leida ka maksu- ja tolliameti kodulehelt.

Vene kodakondsus Küsitakse näiteks, kas Vene passiga saab Eestis suvilat osta.

Muidugi saab! Vene kodakondsusega eraisikud ei saa kinnisasja osta vaid Eesti–Vene piiri ääres, näiteks Narva-Jõesuus, Sillamäe linnas, Piirissaare ja Värska vallas ning veel mitmes piiriäärses vallas. Kõigil muudel juhtudel on kinnisvara ostmiseks vaja vaid isikut tõendavat dokumenti ja raha.

Ehitusmess näitab reaalsust ja innustab ekspertidega arutlema 2.–5. aprillini toimub Tallinnas Eesti Näituste messikeskuses 18. rahvusvaheline ehitusmess «Eesti ehitab», mis toob kokku ehitusasjatundjad ja -huvilised ning on traditsiooniliselt kevadise ehitushooaja avalöögiks.

Messikeskuse neli statsionaarset halli, sel aastal spetsiaalselt ehitusmessiks püstitatud lisahall ning avaväljakud mahutavad messil osalevate ettevõtete väljapanekuid Eesti ehi-

tusturu uusimatest toodetest ja parimatest pakkumistest.

Messil osaleb viimaste aastate esinduslikuma väljapanekuga üle 280 ettevõtte ja organisatsiooni seitsmest riigist. Messi teabeprogramm pakub mitmeid seminare nii spetsialistidele kui ka huvilistele.

4. aprillil korraldab Esakoda koostöös oma partneritega messiseminari teemal «Mõtleme hoonetes energiasäästlikult – kuidas tegutseda?».

2. aprillil toimub ehitusvaldkonna traditsiooniline välkfoorum teemal «Ökoinnovatsioon ja ehituslahendused».

Loengute ja vestlusringi teemadeks on erinevate näiliste ökolahenduste reaalsus, «öko» kui suhtelisus, ökotooted ja keskkonnamärgised.

Täpsem info messi kohta aadressil www.fair.ee/ eestiehitab.

Külastajate parkla on avatud lauluväljaku territooriumil. PM

4 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 2. aprill 2014

PÕRANDAKÜTE PARIMA SISEKLIIMA TAGAMISEKS. Kevadele omase tempoka ilmamuutuse korral ei suuda toas parajat sisekliimat hoida ka kõige valvsam ahju- või katlakütja – aga mugavusautomaatika suudab.

Mugavusautomaatika sobitub koju ka tujukaks kevadeks Põrandakütet võib juhtida paneelilt, mis on ühendatud süsteemiga juhtmeid pidi või juhtmevabalt ehk raadiolaineid kasutades.

Juhtmega ja juhtmeta Jüri Püss

Uponor Eesti tehniline tugi

TEHNIKA Tark ja säästlik lahendus juhib põrandakütet ning -jahutust nii, et igas ruumis ning igal ajal – olenemata õues toimuvast – püsib just selline temperatuur, mille kasutaja on valinud.

Mugavusautomaatika lubab kasvõi hommepäev kogu perega muretult kevadpuhkusele sõita: arukas süsteem lähtub pere soovidest ja kütab ruume täpselt parasjagu. Tänu sellele, et mugavusautomaatika võib juhtida põrandakütte kõrval ka põrandajahutust, saab iga pereliige nautida kargel ajal mõnusalt sooja ja palaval suvel jahutavat jalgealust.

Põrandakütte ja -jahutuse juhtimiseks on kahte tüüpi automaatikat. Ühel juhul saavad ruumitermostaadid oma toite kontrolleri toiteplokist kahesoonelise juhtme kaudu. Teisel juhul on termostaatidel autonoomne, kahest AAAtüüpi patareist tulev toide. Need patareid peavad termostaadis vastu keskeltläbi viis aastat.

Temperatuuriinfot edastavad termostaadid kontrollerile signaalidena, mis ühel juhul liiguvad mööda juhtmeid ja teisel juhul raadio teel. Seega on mugavusautomaatika laias laastus kas juhtmetega või raadiosüsteem.

Lahendus lähtub ootustest Valik oleneb eelkõige sellest, kui suurel määral soovib kasutaja oma kütte- ja jahutussüsteemi parameetreid seada ning milliseid lisafunktsioone ta vajab.

Nii juhtmetega kui ka raadio teel toimiv mugavusautomaatika võimaldab • juhtida kütet ja jahutust; • reguleerida ruumi temperatuuri termostaatide info alusel, kusjuures üks termostaat võib juhtida kontrolleri kaudu mitut termoajamit; • piirata põrandapinna minimaalset ja maksimaalset temperatuuri; • seada perioodiks, kui inimesed ruumides ei viibi, automaatika puhkusrežiimile; • tasakaalustada põrandakütte- ja põrandajahutussüsteemi automaatselt (dünaamiline energiajuhtimine); • juhtida ringluspumpa relee kaudu; • rakendada mugavus- ja säästurežiimi (ööpäeva piires taimeriga ja igas ruumis isemoodi).

Raadio teel juhitav mugavusautomaatika võimaldab veel: • avada möödaviiguruumi kütteringi, kui kontrolleri kõik ülejäänud kütteringid on suletud; • reguleerida pealevoolu temperatuuri; • kasutada mugavusseadet, mille puhul köetakse põrandat ka juhul, kui ruumi temperatuur on üle seadistuspunkti. See väldib põranda jahtumist kamina kasutamisel; • rakendada kütte ja jahutuse kaugjuhtimiseks SMS-moodulit.

Juhtmed enne seina Eri termostaatide, kontrollerite ja juhtpaneelide võimalused on erinevad. Iga automaatikasüsteem pannakse kokku just neist komponentidest, mis tagavad konkreetsele kasutajale sobiva lahenduse.

Juhtmetega mugavusautomaatika puhul on hädavajalik

FOTOD: UPONOR

Arukas süsteem lähtub pere soovidest ja kütab ruume täpselt parasjagu. seada juhtmed kohale juba ehituse käigus. Tavaliselt paigaldatakse termostaat ukse kõrvale lüliti kohale, kõrgusele 1,2– 1,5 meetrit. Hiljem on juhtmega termostaate ümber paigutada üsna keeruline.

Juhul kui termostaatide juhtmed on jäänud õigel ajal vedamata, võetakse kasutusele raadio teel juhitav automaatika.

Asukoht olgu paras Termostaati ei ole mõistlik ruumis paigaldada õuega külgne-

vale seinale või kohta, kus sellele võib päike peale paista.

Kodutehnika paigutusega tuleb samuti arvestada, sest soojust eraldava seadme läheduses saab termostaat ruumi tegelikust temperatuurist väära pildi ja elamine võib jääda seetõttu alaköetuks.

Raadio teel juhitava süsteemi eelis on see, et termostaatide asukohad tuleb välja valida alles siis, kui ruumid on juba kasutusele võetud ning mööbel ja kodutehnika paigas.

kinnisvara ja ehitus || 5

postimees, 2. aprill 2014

VÄÄRARUSAAMAD. Kuigi teadlikkus kinnisvaratehingutest on aastatega kasvanud, usub osa müüjaid jätkuvalt, et mitme kinnisvaramaakleri palkamine võimaldab kinnisvara müüa kõrgema hinnaga.

Kaheksa põhjust, miks koostöö mitme kinnisvaramaakleriga vähendab objekti müügihinda Ingmar Saksing

LVM Kinnisvara juhatuse liige, maakler

OST-MÜÜK Kinnisvaraturg pakub hulgaliselt näiteid, isegi selliseid, kus ühe ja sama maja või korteri müügiga tegeleb kuni seitse kinnisvaramaaklerit. Loogika sellise otsuse juures on tavaliselt järgmine: mitmed kuulutused püüavad rohkemate ostjate tähelepanu, mistõttu suureneb ka tõenäosus vara kiiremini ja kõrgema hinna eest müüa.

Praktika näitab aga vastupidist – selline lähenemine toob üldjuhul kasu asemel kahju. Toon ära kaheksa põhjust, miks mitme kinnisvaramaakleri palkamine vähendab pakkumise usaldusväärsust ja seeläbi ka kinnisvara müügihinda.

1. Sama korteri või maja pakkumistes on esitatud eksitavaid andmeid.

Seda nii pindala, müügihinna kui ka muude näitajate osas. Lisatud näide, kus Tartus Tammelinnas müüvad ühte ja sama maja viis erinevat kinnisvaramaaklerit. Ruutmeetrihinnad jäävad vahemikku 191–722 eurot. Pindala on seejuures 256– 964 m² ning erinevate kinnisvaramaaklerite andmetel on selles majas 6–8 tuba.

Kuigi üks nendest pakkumistest võib olla detailideni korrektne, eelistavad potentsiaalsed ostjad siiski pakkumist, kus esitatud info on usaldusväärne.

2. Sama korteri või maja pakkumistes on esitatud eksitav info müügiperioodi ja ehitusaasta kohta.

Erinevate pakkumiste puhul võib müügiperiood olla erinev

nädalates, kuudes või aastates.

Samas pakkumised, kus ühel juhul on südasuvistel piltidel kesksel kohal jõulukuusk ning teisel kinnisvaramaakleril paistab südatalvel aknast roheline tagaaed, on kindlaks ohumärgiks ostjatele. Lisatud näite puhul on eksitav ka maja valmimisaasta, mis erinevates pakkumistes erineb kümne aasta võrra!

3. Selgusetus, kes konkreetset maja või korterit tegelikult müüb.

Kokkulepitud korteriga tutvumine võib osutuda pettumuseks, kui kohapeal selgub, et vaatama tuldi erinevate maakleritega taas sedasama objekti. Eksitavana võivad seejuures mõjuda erinevad fotod eri perioodidest, pinnaandmed või isegi andmed korruse kohta.

Loomulikult võib palgata ennast esindama mitu advokaati või maja ehitama kolm ehitusfirmat, ent kui üht ja sama korterit või elamut müüb samal ajal mitu kinnisvaramaaklerit, tuleb müüjal võtta selgelt koordineeriv roll. Vastasel korral tuleb leppida turu keskmisest madalama müügihinnaga.

4. Mitmed sarnased pakkumised võivad viidata objektiga seotud puudustele.

Päris kindlasti tekitavad sarnased pakkumised samades kanalites ostjates küsimusi. Sagedasem küsimus seondub märkimisväärse ostu puhul puuduste või keerukusega, sest ainult keerulist või rasket tööd palgatakse tegema mitu spetsialisti.

Mitmed sarnased kinnisvarapakkumised jätavad ostjatele mulje, et objektil on suuri puudusi või on seda keeruline müüa, mistõttu peab selle müügiga tegelema mitu maaklerit.

Üks ja sama objekt on müügis erinevate maaklerite kaudu.

5. Sama pakkumise erinev müügihind.

Erinev müügihind võib olla tingitud eri kokkulepetest maakleritasu suhtes, eri aegadel müüja erisugustest ootustest või ka erinevatest müügitingimustest.

Ostja esimene eelistus on vaieldamatult odavaim ostuhind, kuid tegelikud asjaolud, näiteks müüja soov soetada sobiv korter või tavapärasest suurem laenujääk sageli sellist hinnakokkulepet sõlmida ei võimalda.

6. Selgusetus, kellega kokkulepe sõlmida.

Kinnisvaraturul järjest laialdasemalt leviv praktika, kus pakkumise juurde on märgitud korteri või maja müügistaatus, võib ühel pakkumisel olla lubav, teisel aga mitte. Kellega kokkulepe sõlmida või kas see on üldse saadaval, tekitab paljudes ostjates küsimusi.

7. Arusaamatu müügistaatus.

Samal ajal mitme maakleri pakutav objekt võib olla pakkumises erinevate staatustega.

Näiteks kas broneering tähendab seda, et teine kinnisvaramaakler on korterile ostja leidnud ning helistamine ja vaatama minek oleks raha ja aja rais-

INTERNET

kamine või oodatud on ka teised pakkumised?

8. Segadus mitme ostusoovi korral.

Kuidas lahendatakse olukord, kui ühest ja samast pakkumisest on huvitatud kahe erineva maakleri kliendid ning mõlemad on valmis pakkumist samadel tingimustel aktsepteerima?

Kuna suuremate portaalide otsingutulemusena võib juhtuda, et sama objekti pakkuvate kinnisvaramaaklerite müügikuulutused kuvatakse järjest, siis suur ühe ja sama objekti kuulutuste arv mõjub potentsiaalsele ostjale hoopis eksitavana.

Seega on valitud strateegia mõju müügitulemusele pigem negatiivne ning tekitab segadust või vähendab pakkumise usaldusväärsust.

Parima tulemuse saavutamiseks tuleks müüjal teha põhjalik eeltöö ja valida välja üks kinnisvarafirma ning konkreetne kinnisvaramaakler, kellega soovitud kvaliteediga teenuses kirjalikult kokku leppida. Selline lähenemine hoiab kokku müüja aega ning tagab parima võimaliku müügihinna.

6 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 2. APRILL 2014

KINNISVARA KÕIGILE. Tallinna loomaaia direktor Mati Kaal teab kinnisvarast ja ehitusturust nii mõndagi, sest loomadele vääriliste elutingimuste tagamise nimel on ta oma pühendumust ja energiat seganud nii mõnessegi betoonitonni.

Rohkem imestamist, vähem vihastamist nud ühtlaselt süsteemne, vaid pigem natuke puslet meenutav.

Eesti uuema aja iseloomulikke jooni on kahjuks see, et ühtki koostatud ja kõrgetes instantsides kinnitatud arengukava pole kohustuslik täide viia.

Rain Uusen

toimetaja

INTERVJUU Tuleval aastal tähistate Tallinna loomaaias oma direktoriameti 40 aasta juubelit, kuigi töötanud olete seal juba 45 aastat. Julgen väita, et Tallinna loomaaed on teie käe all loodushariduse pakkumise kõrval tegelikult riigi ja pealinna suuremaid ning sihikindlamalt juhitud kinnisvaraarendusi. Tunnetate ka ise seda?

See on nüüd küll pisut liialdatud ettekujutus. Eks linnas ja mujal riigiski ole selle aja jooksul ette võetud märksa suurejoonelisemaid üldrahvalikke arendusi, ent sihikindlus on vist küll üsna õige märksõna.

Samas on eesmärgini jõudmiseks tarvis veel üsna pikk tee käia ja senise tempoga võtab see küll väga palju aega. Kui me 31 aastat tagasi Veskimetsa maile, Vene sõjaväe endistest ladudest kiiruga kohandatud nn kollektsiooni ajutisse säilitusbaasi kolisime, räägiti kavadest 10–15 aastaga kogu territoorium lõplikult täis ehitada, aga praeguseks pole veel poole pealegi jõutud.

Alguses takistas Moskva olümpiamängude järel üleliiduliselt kehtestatud kümneaastane keeld kultuuri- ja spordiasutustesse investeerida, hiljem aga on tähtsamaks peetud kesiseid ressursse Eesti riigi taaskäivitamise käigus mujale paigutada. Omajagu on takistuseks olnud ka lapsik vastasseis linna- ja riigivõimu vahel.

Nagu öeldud, on sihti kogu aeg silme ees hoitud ning püütud ära kasutada iga võimalust loomaaia arendamiseks. Sellel on muidugi ka oma negatiivne pool – arendustegevus pole ol-

K

I

N

N

I

S

V

A

R

A

Selle ehituslik maksumus võib kujuneda enam kui kolme miljoni euro suuruseks, sest sisaldab palju veepuhastusseadmeid. Tundub kohutavalt kallis, aga rikastega võrreldes pole see eriti midagi. Mullu sai Kopenhaageni loomaaias valmis ekspositsioon jääkarudele, loivalistele jt polaarvööndist pärit elukatele ning selle ehitusmaksumuseks kujunes 22 miljonit eurot.

Eelprojekti peaks AS Innopolis Insenerid hiljemalt mais valmis jõudma ja seejärel ootame põnevusega järgmist Euroopa Liidu rahastamisvooru. Loodetavasti leidub seal mõni meede, mille alt võiks proovida toetust saada.

Eelmise vooru keskkonnaharidusliku taristu rajamiseks ette nähtud vahendite toel oleme üldehituslikult valmis saanud loomaaia keskkonnahariduse keskuse hoone ning suve hakul loodame selle tegevuse järk-järgult käivitada.

Öelge nüüd ausalt – mida need lõputud võitlemised, selgitustöö, projektide kirjutamine, pettumused ja tagasilöögid ning poliitilised vetod teiega nende aastate jooksul on teinud? Olete karastunud?

Öeldakse, et kui ei tapa, siis teeb tugevamaks, aga eks see kulutab inimese bioloogilist potentsiaali ikka. Paarikümne aasta eest elasin üle arvestatava infarkti ning pärast seda olen püüdnud rohkem imestada kui vihastada.

Panin kabineti seinale raami sisse Winston Churchilli tsitaadi: «Edu on liikumine luhtumisest luhtumisse, kaotamata vaimustust» – et oleks kogu aeg silma all.

Loomaaias on mõnus jalutada ja loodust nautida, kuna see on stressivaba keskkond, mis on loodud nii loomaaia elanike vajadusi kui ka külastajate mugavusi silmas pidades. Milliste väljakutsete ees õigupoolest praegu olete?

Oleme esmalt üritanud kollektsioonis olevatele liikidele loomväärseid tingimusi luua ja alles seejärel niisuguste liikide peale mõtlema hakata, keda meil seni veel pole – näiteks kaelkirjakud, kelle järele rahvas tihti küsib. Üht-teist oleme jõudnud, peamiselt selle sajandi jooksul, ses osas ära teha, aga kõige halvemas seisus on praegu veel tiigrid ja jääkarud. Viimaste tarvis on rahvaalgatuslike annetustena kogutud nii palju raha, et projekteerime meie polaariumi piirkonda tänapäevast ekspositsiooni, mille tehniliseks prototüübiks on Taanimaal Aalborgi loomaaias juba kümmekond aastat tagasi ehitatu.

Oleme siinseid nappe, arenenud maadega võrreldes tunduvalt kesisemaid majanduslikke võimalusi püüdnud kasutada eelkõige loomade huvisid silmas pidades.

Sellest saab tänavu Tallinna loomaaia 75. sünnipäeva peamine sündmus, mida oleme enam kui 30 aastat oodanud.

Ruuminappus on seni olnud põhiline takistus siinse üsnagi unikaalse loomakollektsiooni kasutamiseks inimestele loodushariduslike teadmiste jagamisel.

Tallinna loomaaed asub elurajoonide ja kaubanduskeskuste arenevas ansamblis – kui keeruline on loomaaia territooriumit sellise looduskauni suure pargina üldse hoida ning vältida kinnisvaraarendajate ahvatlevaid pakkumisi?

www.tonisson.ee

Uus kodu kesklinna miljööväärtuslikus piirkonnas Kroonuaia tänavas Ilona tel 529 5618.

Agnes tel 508 2396.

Tule tutvuma!

Kui me 1983. aastal Kadriorust Laagna tee ehituse jalust ära kolisime, oli see piirkond peaaegu linnaserv ja paljud ütlesid, et teeme nii kaugele kolides saatusliku vea. Teisel pool Paldiski maanteed olid Harku sovhoosi rabarberi- ja kapsapõllud. Ütlesin juba siis, et see kant on n-ö XXI sajandi Pirita, ehk suurima arengupotentsiaaliga linnapiirkond, millest peab kujunema tänapäevane vaba aja veetmise ja puhkepiirkond.

Nüüd tundub, et põhijoontes asjad selles suunas liiguvadki, kuigi mitmed algselt kavandatud vaba aja sisustamiseks ette nähtud arendused on pöördumatult lörri läinud.

Algul sai linn endised põllud riigilt endale, et rajada suur lõbustuspark, nagu Helsingis Linnanmäel. Üle Paldiski maantee lehvis suur projekti tutvustav reklaam, kus oli näha koguni lõbustusparki ja loomaaeda ühendav viadukt, kuid siis loovutati see maa-ala järkjärgult kaubanduskeskuse jms tarbeks.

või mingi muu efektse atraktsiooniga koos on tahetud saada endale võimalust kalakasvatuse või muu niisuguse tulutoova ettevõtmise rajamiseks.

Loomaaias näeb veel hulgaliselt nõukogude pärandit – murenevat betooni ja roostetavat terast. Kas see on säilitamist väärt ajalugu, või on see väljakutse teie järgmiseks kümneks tööaastaks?

Selles pole midagi mälestisena säilitamisväärset ja vaimusilmas näen nende asemel mitmesuguseid moodsa tehnoloogiaga loomaaianduslikke objekte, mille elluviimine jääb küll minu järglaste ülesandeks.

Kui olemasolevatele liikidele saavad loomväärsed elutingimused valmis, siis on plaanis rajada nende asemele zoogeograafilisi ja ökoloogilisi valdkondi tutvustavaid ekspositsioone ning need sõjaväeladudest ajutise lahendusena ümber ehitatud rajatised peaksid tulevikus kõik kaduma.

Pärast seda, kui jääkarude uus ekspositsioon ja tulevane «tiigriorg» valmis saavad, kaob esimesena igavikku praegune nn külmalembeste kiskjate maja.

Kas teile on antud arutamiseks mõni teie arvates eriti lõbus või jabur pakkumine? Ehitame teile delfinaariumi, aga ...?

Kellel on loomaaias paremad elutingimused kui keskmisel tallinlasel magalarajoonis?

Seesama lõbustuspark taheti alguses loomaaia territooriumile teha. Toonased linnajuhid tulid ja seletasid, et loomaaed mahub väiksemale alale ka ära ja teeme sinna Paldiski maantee poolsesse otsa hoopiski lõbustuspargi, mille tulu arvel saaks linn paremini loomaaeda edasi ehitada. Ütlesin neile tookord, et mis nad minust moosivad, kui üle tee on tühi kapsapõld, kus kasvatatud toidukultuurid toona kasutusel olnud etüleeritud bensiini tõttu tervist kahjustavaid raskmetalliühendeid sisaldavad – tehku sinna. Läksidki minema ja hakkasid asja ajama.

On olnud küll niisuguseid pakkumisi, kus delfinaariumi

Kõige paremates oludes on meil amuuri leopardid ja lumeleopardid ning siinse kollektsiooni pärl, maailma parim kaljukitsede ja uluklammaste seltskond meie alpinaariumis. Peaaegu kõik rajatised ja hooned, mis on sel sajandil valmis saanud, kuigi mitte nii suurejoonelised kui rikkamates maades, tagavad sageli loomadele isegi nende hääbuvatest looduslikest elupaikadest paremad tingimused.

Oleme siinseid nappe, arenenud maadega võrreldes tunduvalt kesisemaid majanduslikke võimalusi püüdnud ka-

Kinnisvara müük, üür hindamine, haldamine

MÜÜA 3-TOALINE KORTER

MÜÜA 4-TOALINE KORTER

Ahiküttega korter Kastani tn 2006. a täielikult renoveeritud nelja korteriga majas, 81 m², saun.

Hind 85 000 €, tel 506 8707 Urmas

Tartu vanalinnas ahiküttega ja mugavustega korter, 3/3, 75,7 m², sisehoovis.

Hind 109 000 €, tel 508 2396 Agnes

MÜÜA MAJA

MÜÜA KARJALAUT

Maja vaatega Elva jõele Peedumäel, Elvast 4 km.

Katastrinumber 52801:005:0024 Hind 77 000 €, tel 506 8707 Urmas

Toimiv karjalaut Nõva külas Pala vallas Jõgevamaal, 1400 m², koos 167 ha maaga.

Hind 565 000 €, tel 506 8707 Urmas

Kauaoodatud loomaaia keskkonnahariduse keskuse hoone on valmimas, näitab Mati Kaal ning lubab, et suvel hakatakse samm-sammult loodushariduslikke tegevusi käivitama.

FotoD: TOOMAS HUIK

Rebase 1, Tartu, E-R kl 9-17, tel 734 4888, 5666 4873, tartu@tonisson.ee

ASUME UUEL AADRESSIL TARTUS REBASE 1

kinnisvara ja ehitus || 7

postimees, 2. APRILL 2014 Mati Kaal

• Sündinud 3. juunil 1946 Tallinnas.

• Tartu ülikooli lõpetas bioloogia erialal 1969. aastal.

• Aastast 1968 töötab ta Tallinna loomaaias, 1975. aastast direktorina.

• 2001 on teda tunnustatud Valgetähe III klassi teenetemärgiga.

sutada eelkõige loomade huvisid silmas pidades. Paljudes moodsates ja ülikallites loomaaiaekspositsioonides osutub enamasti kõige kulukamaks just see osa, mis ehitatud peamiselt külastajatele mulje ja mugavuste tekitamiseks, millest loomadel pole tegelikult sooja ega külma.

Kui te järglastele juba vihjate, siis – kuidas üldse saada «järgmiseks Mati Kaaluks» ja millise tärmini enda jaoks seadnud olete?

Alustan tagantpoolt. Olen nimelt linnavalitsusele lubanud, et hea tervise korral pean vähemalt senikaua vastu, kui loomaaia 75. sünnipäev peetud ja keskkonnahariduse keskus käivitatud.

Loomaaia põhimääruses on kirjas: «Loomaaeda juhib direktor, kelle kinnitab Tallinna õigusaktidega kehtestatud korras ametisse ja vabastab ametist linnavalitsus linnapea ettepanekul». Mil moel see linnapea oma ettepanekuni jõuab, seda on mul küll üsna raske ütelda, sest väga kindlaid reegleid ju pole.

Need loomaaiadirektorid, kel on õnnestunud maailmas sel alal midagi märkimisväärset korda saata, on olnud oma ametis väga pikalt ja pühendunult, isegi USAs, kus on tavaks mõne aasta tagant töökohta vahetada. Põhjus on eelkõige selles, et looduslikest tsüklitest väga sõltuvas loomaaianduses ei jõua lühikese ajaga õieti midagi korda saata. Üks on igatahes kindel – seda tööd ei saa tulemuslikult teha, kui asjasse formaalselt suhtuda. Peab tundma piiritut huvi loomariigi vastu, unustama kella ja kalendri, olema valmis ja suutma ujuda vastuvoolu, tahtma seda asja iga hinna eest edasi viia, minnes n-ö aknast sisse, kui uksest välja visatakse ning alati meeles pidama juba jutuks olnud Churchilli definitsiooni edu kohta. Kindlasti on vaja kodus «tagalaülemat», nagu mul on olnud, sest keegi meist pole üliinimene. Uskumatu, aga olen kuulnud sahinaid, et minu pensionile jäämist ootavad ning seda kohta igatsevad koguni mitmed täiesti zooloogiakauged tegelased.

Sihti on kogu aeg silme ees hoitud ja püütud ära kasutada iga võimalust loomaaia arendamiseks.

8 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 2. aprill 2014

INVESTEERINGUD. Kinnisvara ostmine üüripinnaks on Baltikumis populaarne investeerimisviis raha arvel hoidmise kõrval, ehkki eraisikud saavad kinnisvarafondi vahendusel olla ka ärikeskuste ja kinohoonete omanikud.

Eraisikuna kobarkino omanikuks? Jah! Tarmo Karotam

Northern Horizon Capitali fondijuht

ÄRINÕUANNE Võimalusest omada eraisikuna või ettevõttena kinnisvarafondi vahendusel suuremaid objekte teatakse üsna vähe.

Enamasti investeeritakse kinnisvarasse omal käel ja väikestviisi n-ö otseinvesteeringuna, mille laeks rahalises vääringus on panga tagatud laen või olemasolev vaba raha. Seetõttu piirduvad ka investeeringud kinnisvarasse isiklike võimaluste piires järjekordse üürikorteri või muu üüripinna soetamisega.

Samas tegutsevad Eestiski ärikinnisvarasse investeerimisele spetsialiseerunud kinnisvarafondid, kes pakuvad huvilistele võimaluse vabalt valitud panusega osaleda tunduvalt suuremate objektide omamisel, olgu selleks näiteks Vil-

niuse Rimi kaubanduskeskus, Riia büroohoone või Tallinna kesklinnas paiknev kobarkino.

Lai haare maandab riske Tavapäraselt on kinnisvaraportfellid komplekteeritud selliselt, et objektid paikneksid erinevates asukohtades, sh eri riikides ning esindatud oleks erisugusesse varaklassi kuuluvad hooned.

Seeläbi maandatakse ka nn ühe linna ja ühe hoone riski, mille atraktiivsus ajas võib majanduskeskkonna muutumise tõttu varieeruda.

Kaasatud ekspertteadmised Investori jaoks maandab riske see, et fondil on asjatundlik teave nii lokaalsel kui ka globaalsel kinnisvaraturul toimuvast, mis suurendab eeldust ajastada investeeringute ost-müük majandustsüklite atraktiivsetele perioodidele.

Fondid valivad objekte väga hoolikalt, tuginedes professionaalsele kinnisvaraturu analüüsile, ning korraldavad kinnisvarahaldajate toel ka objek-

ti edasise haldamise selliselt, et investeeringu väärtus ajas pigem kasvaks.

Hoone korrashoid ja muud igapäevased haldusega seotud küsimused pole investeerija mure, vaid kinnisvarafondi haldaja hool. Samuti on investor vaba kohustusest tegeleda ise kinnisvaraarendusega ning saab kasutada selleks professionaale korralike üürnike ja pankade kontaktidega.

Fond otsustab ja vastutab Teisalt kaob kinnisvarafondi kaudu investeerides võimalus omada otseinvesteeringuga samaväärset kontrolli investeeringu üle ning langetada kiireid müügi-ostuotsuseid.

Hoone igapäevased haldusega seotud küsimused pole investeerija mure, vaid kinnisvarafondi haldaja hool.

Fondi kinnisvara investeerimisotsuseid fondi täpsete reeglite kohaselt langetab ning vastutuse võtab tehtu eest fondi ni-

kinnisvara ja ehitus || 9

postimees, 2. aprill 2014

Kas investeerida iseseisvalt või kinnisvarafondi vahendusel?

Kaudsed investeeringud (kinnisvarafond)

Otseinvesteeringud

• Kinnisvarariski jaotumine geograafiliselt ja varade lõikes.

• Professionaalne kinnisvarahaldus, hulgaliselt üürnike ja pankade/investorite kontakte.

• Aktiivne varahaldus maksimeerimaks objekti väärtust.

• Arvestama peab fondi halduskuludega.

• Fondimahust lähtuvalt turu parimad finantseerimistingimused.

• Suurtel investoritel võimalus taotleda esindatust nõukogus ja otsustusprotsessides.

• Minimaalne investeering jääb kinnisel fondil 100 000 euro piiresse.

• • • • • •

•

mel fondivalitseja, kes peab silmas pidama just investorite huve. Küll aga saab investor vabalt müüa järelturul fondiosakuid.

Hääleõigus on kõigil investoritel ning tasub väga täpselt tutvuda fondireeglitega, et näha, millised õigused ja kohustused osapooltel lasuvad. Suurtel investoritel on lisaks õigus taotleda esindatust kinnisvarafondi nõukogus või osaleda otsustusprotsessides, mis suurendab märgatavalt oma raha juhtimise võimekust.

Vähemaga rohkem

Kui väljakujunenud praktika kohaselt investeerivad eraisikud enamasti üürikorteritesse, siis suurtesse ärikinnisvara- või meelelahutusobjektidesse investeerimise võimalusi pole eestlased endale veel teadvustanud.

Foto: TOOMAS HUIK

Garaažiuksed ja välisuksed

Garaažiukse- ja väravaajamid

Tööstushoonete uksed

Laadimistehnika

Tõstuksed ja uksed Euroopa turuliidrilt www.hormann.ee

34/13

Tavapäraselt on atraktiivse ärikinnisvara hind miljonites eurodes, mis teebki üksikisikute ja ka ettevõtete valdkonda sisenemise väga raskeks, sest vaid paari käe sõrmedel võime tõenäoliselt kokku lugeda need eraisikud ja ettevõtted, kellel oleks selline summa investeerimisse paigutada ilma tõsiste probleemide tekitamiseta oma rahavoogudesse.

Samas on kinnisvarafondi vahendusel investeerimise rahaline barjäär märksa madalam. Näiteks kinnise fondi puhul algab minimaalne investee-

Otsene kontroll investeeringu üle.

Võimalus fookustada väiksematele objektidele/pindadele.

Vabadus otsustada investeeringu saatuse üle.

Ostu-/müügiprotsess üldjuhul kiirem.

Suur nn ühe objekti risk.

Suuremate objektide puhul vajab vaba raha, kuna atraktiivsete objektide hinnad on tavaliselt miljonites eurodes.

Eeldab varahalduse ja rahavoo optimeerimisega tegelemist.

ritav summa 100 000 eurost, mis on praegu kahetoalise heas seisukorras korteri hind Tallinna kesklinnas.

Madalam sisenemisbarjäär muudab ärikinnisvara omamise realistlikumaks just neile eraisikutele ja ettevõtetele, kellel puuduvad finantsid atraktiivse ärikinnisvara ostmiseks ning ka huvi pidevalt kinnisvarahalduse ja rahavoogude juhtimise küsimustega tegeleda.

Kuna säästude summa pankades kasvab, toon ära ka hoiuste tootluse võrdluse ärikinnisvarasse investeerimisega.

Kui paremad hoiuseintressimäärad küünivad 3,05 protsendini, siis ärikinnisvara puhul on investoril kõik eeldused teenida edukate investeeringute puhul kogutootlust aastas vahemikus 13–18 protsenti, millest umbes poole moodustavad tavaliselt dividendid – see seletab ka teadlikemate investorite kinnisvaralembust.

Fondi vali soovide järgi Kinnisvarafondide valikul tasub esmalt tutvuda konkreetse fondi strateegiaga ehk sellega, mille alusel objekte valitakse

ALLIKAS: Northern Horizon Capital

ja kuidas investeeringut juhitakse, aga samuti riskidega, mis sellise investeeringuga kaasnevad.

Tähtis on, et valik kattuks investeerija riskitaluvusega ja ettekujutusega sellest, kuidas tema vara väärtust kasvatatakse.

Vähem oluline pole ka haldusja fonditasudega kurssi viimine.

Erinevalt otseinvesteeringute tegemisest kaasnevad kinnisvarafondiga vara haldamise kulud. Samas ei saa otseinvesteeringut pidada kuludevabaks, sest töö, mida muidu teevad fondivalitseja ja kinnisvarahaldaja, peab tegema kinnisvaraomanik ise.

Kinnise fondi puhul algab minimaalne investeeritav summa 100 000 eurost, mis on kahetoalise korteri hind.

Kuna kinnisvarahaldus on küllaltki tööjõumahukas, jäävad juhtimistasud vahemikku 1,8–2,2 protsenti fondi omakapitalist.

Juhtimistasude ning muude haldustasudega tasub tutvuda iga fondi puhul eraldi ning uurida, kas tulemus on investorile ka peale fonditasusid atraktiivne.

10 || kinnisvara ja ehitus

postimees, 2. aprill 2014 üks küsimus

Miks peaks kinnisvara ostja võtma appi spetsialisti?

Kinnisvaraturul on tegemist väga suurte rahasummadega, seega ei peaks alahindama õige info ja tehingukorralduse ning parima ostuotsuse tähtsust.

Mart Saa

LAAM Kinnisvara OÜ partner

Meie igapäevaelu on väga kiire ja ümberringi leidub palju infot, mis samas pole alati tõene ning võib tekitada valesid eeldusi tegutsemiseks – sama lugu on kinnisvara ja kinnisvaraturu kohta ringleva teabega.

Kui meil on õigusalaseid küsimusi, soovime ju kindlasti kasutada juristi abi ega hakka ise lepinguid nuputama, sest muidu võime kaotada raha.

Toon välja mõned olulisemad punktid, miks on korteri ostu või ka üürimise korral õige pöörduda abi saamiseks asjatundliku kinnisvaraspetsialisti poole, kes esindaks just sind selles tehingus – enamasti on müüjatel/üürileandjatel oma esindaja, kes nende huve kaitseb, juba olemas.

• Asjatundlik kinnisvaraspetsialist tunneb turuolukorda vaadeldavas piirkonnas ja näeb suuremat pilti kinnisvaraturust – ta on kursis sooritatud tehingutega, kinnisvaraturu muutuste, suundumuste

ja turutrendidega ning oskab anda põhjendatud hinnangut pakutava vara kohta.

• Tema ettevõttes toetavad teda pikaajaliste kogemustega juhid, analüütikud, juristid ning maksunduse ja rahandusega kursis olevad spetsialistid ehk tagatud on tugiteenuste saamine ja kvaliteet (ka abi laenu võtmisel).

• Spetsialistina oskab ta ette näha tehingu korraldamisega kaasnevaid erinevaid nüansse, millega mittearvestamine võib tuua rahalist kahju.

• Ta on osalenud mitmetel erialastel koolitustel ja kaheaastase staaži omandamisel sooritanud vastava eksami kutsetunnistuse saamiseks (kutsetunnistuse eksamile pääsemiseks peab eelnema kahe aasta pikkune praktiline töökogemus).

• Spetsialist korraldab objekti ostu-müügiprotsessi seaduste kohaselt kuni objekti üleandmiseni ostjale.

• Kinnisvaramaaklerite teenuse standard nõuab, et maakler esindaks oma klienti kirjaliku lepinguga. Sellega võtab maakler endale kindlad kohustused ja vastutuse.

• Kinnisvaraostu järgselt saab, näiteks meie ettevõttes,

kliendihaldur aidata korraldada ka teisi kinnisvaraga kaasnevaid tegevusi, näiteks kolimine, kindlustamine, uue objekti sisustamine, valve valimine, ehk kõike seda, mis hõlmab kinnisvara.

Hoolikas kliendihaldur või maakler kuulab ära ostu- või üürisooviga kliendi ootused ning soovid ja annab nõu, kui reaalne on soovile vastav objekt turult leida. Objekti leidmisel annab ta nõu, kui õiglane on objekti hind ja mida see hind sisaldab või sisaldama peaks.

Samuti toob ta esile, millised on konkreetse objekti plussid ja miinused tulevikule mõeldes. Iga objekt on eripärane ning hinna kujunemine väga individuaalne, seega pole õige kujundada kinnisvara hinda üheste standardite järgi.

Kõige tähtsam on see, et personaalne kliendihaldur või maakler töötab eelkõige lepingulise kliendi ehk teenuse tellija heaks. Samuti on tagatud kogu protsessi mugavus ning aja ja raha kokkuhoid sobiliku objekti leidmiseks.

Mart Saa on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatuse aseesimees.

kinnisvara ja ehitus || 11

postimees, 2. aprill 2014 NÕUANNE

Kinnisvara müües tee kirjalik maaklerileping ja kontrolli selle täitmist Tarbijakaitseamet avaldas möödunud aasta detsembris oma kodulehel juhised kinnisvaramaakleri teenuse kasutamise kohta.

Ardo Lepp

DTZ Kinnisvaraeksperdi elamispindade osakonna juhataja

Lähtuvalt meil kehtivast Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuse standardist on tarbijakaitseamet andnud tarbijatele kindla soovituse sõlmida maaklerileping kirjalikult, fikseerides seal nii teenuse sisu kui ka maakleritasu suuruse ning selle tasumise tingimused, samuti lepingu kehtivuse aja ning lõpetamise tingimused.

Siinkohal väärib märkimist, et Eestis kehtiv seadus ei nõua maaklerilepingult kindlat vormi ja sellest tulenevalt võib see olla sõlmitud mistahes, sh suulises vormis. Viimase puhul on peamine puudus see, et hiljem on pooltel keeruline tõendada, milles täpselt kokku lepiti.

Küll tähendab vorminõude puudumine seda, et paljud müüjad, kes lubavad maakleril kinnisvara müügiga tegeleda, kuid ei soovi kirjalikku lepingut sõlmida lootuses, et pääsevad sel moel maakleritasu maksmisest, on hiljem ise sootuks halvemas olukorras.

Juhul kui maakleritasu suuruse kokkulepet pole võimalik tõendada, võib maakler seaduse järgi nõuda kohalikku tavalist maakleritasu sellise tehingu vahendamise eest.

Samuti puudub kliendil kui tarbijal võimalus esitada maaklerile pretensioone, kui osutatud teenus ei vasta algselt kokkulepitule. Seega on iga tarbija huvides sõlmida maakleriteenuse kirjalik leping ning jälgida, et maakler lepingut täidaks.

Ehkki seadus seda otseselt ei nõua, on teenuse kvaliteedist lugu pidavad turuosalised kokku leppinud, et osutavad maakleriteenust vaid kirjaliku kokkuleppe alusel.

Sellest reeglist peavad kinni pidama kõik Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (EKMK) liikmed ning kutselised maaklerid, sest neil on kohustus järgida euroliidus kehtivat teenusestandardit, mis sätestab, et maakleriteenuse osutamiseks peab olema kirjalik kokkulepe.

Tarbijakaitseamet on seisukohal, et kõik, kes osutavad maakleriteenust majandus- või kutsetegevuses, peavad lähtuma kehtivast teenusestandardist ning kõik kõrvalekalded tuleb kliendiga eelnevalt kok-

ku leppida – vastasel juhul võib neid pidada ebaausate kauplemisvõtete kasutajateks.

Maaklerilepingu sõlmimisel peaks tähelepanu pöörama sellele, kas leping annab maaklerile ainuõiguse kinnisvara müügiks või saavad seda teha ka teised, sh omanik ise.

Ainuesindusliku maaklerilepingu sõlmimisel tuleks kliendil muu hulgas maaklerilt küsida, kas ta on valmis tegema koostööd teiste maakleritega ning jagama kokkulepitud ulatuses maaklerilepingu täitmise eest saadavat maakleritasu.

EKMK heade tavade koodeksi kohaselt jagavad ühist teenust osutavad maaklerid maakleritasu kokkulepitud ulatuses.

Veel soovitab tarbijakaitseamet valida teenuse osutamiseks kinnisvaramaakleri, kellel on vastav kutsetunnistus (kutseline maakler) või kes on EKMK liige. Kutselised maaklerid on tõendanud oma oskusi kutseeksamil.

Probleemide tekkimisel kutselise maakleri või koja liikmega on kliendil alati õigus oma õiguste kaitseks pöörduda EKMK aukohtu poole.

Ardo Lepp on Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja juhatuse esimees.