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Das Baurecht unter der Lupe
Neubau Clès Allschwil, Bezug 2024.
RÖMER IMMOBILIEN / WELCOME HOME IMMOBILIEN
Die Römer Immobilien AG / welcome home Immobilien hat sich auf dem Gebiet der Entwicklung und Realisierung von Wohnüberbauungen, gemischten Überbauungen sowie hochwertigen, aber erschwinglichen Eigentumswohnungen spezialisiert. Die Verantwortlichen realisieren die Immobilien-Wertschöpfungskette von Anfang bis Ende. Im folgenden Beitrag geht es um das Thema Baurecht, welches mit zwei Beispielen, im Rahmen eines Interviews vertieft wird.
VON MINE PLÜMACHER
Das Thema Baurecht ist ein sperriges Thema, da schnell Vor- und Nachteile auffallen. Zudem gibt es unterschiedliche Akteure mit unterschiedlichen Interessen.
Bringen wir zunächst Licht in die juristische Sachlage: Was bedeutet eigentlich Baurecht? Interessierte erwerben ein Haus oder eine Wohnung im Stockwerkeigentum, aber nicht das Grundstück, auf dem die Immobilie erbaut wurde. Der Grundstücksbesitzer gewährt ein selbstständiges – im Rahmen der Baugesetzgebung wird selbst entschieden, die Bebauung zu verändern oder Baukörper hinzuzufügen – und dauerndes Recht auf das Grundstück, das im Grundbuch als eine Dienstbarkeit eingetragen ist. Somit haben potenzielle Käufer*innen das Recht erworben, auf diesem Grundstück zum Beispiel ein Wohnhaus zu erbauen oder eine fertiggestellte Immobilie zu erwerben.
In diesem Rahmen wird der Grundstücksbesitzer Baurechtgeber und der Käufer der Immobilie Baurechtnehmer genannt. Eine Dienstbarkeit stellt das Recht eines Dritten zur Nutzung eines Grundstücks dar, das grundbuchlich erfasst ist. Dieses Recht wird im Falle des Baurechts für eine bestimmte Zeit gewährt. Geläufig ist eine Dauer des Baurechts von 80 bis 100 Jahren. Der Baurechtsvertrag kann anschliessend mehrmals bis zu 100 Jahren verlängert werden. Im Gegenzug erhält der Grundstückseigentümer einen vertraglich vereinbarten Baurechtszins über die gesamte Laufzeit des Baurechtsvertrages. Der Baurechtszins kann per Quartal, halbjährlich oder jährlich entrichtet werden – je nach Vereinbarung im Baurechtsvertrag.
Nach Ablauf des Baurechtsvertrages tritt der «Heimfall» ein. Das Grundstück geht wieder mit allen Rechten und Pflichten in das Eigentum des rechtmässigen Besitzers über – inklusive der darauf befindlichen Baukörper (Haus, Schuppen, Garage et cetera). Wie im Baurechtsvertrag vereinbart, erhält der Baurechtsnehmer einen angemessenen Ausgleich für die Baukör-
Neubau Lerchenweg Allschwil, Bezug Herbst 2024.
per, die nun in den Besitz des Grundstückseigentümers übergehen. Allerdings haben Käufer*innen ein gesetzliches Vorkaufsrecht, sollte der Grundstückseigentümer das Grundstück doch verkaufen wollen. Das Baurecht wird im Baugesetzbuch Artikel 779 sowie in der Grundbuchverordnung Artikel 20 und 118 ausführlich geregelt.
DIE VOR- UND NACHTEILE Sollte man sich vertiefend mit dem Thema auseinandersetzen? Die Antwort lautet eindeutig Ja, denn es kann für Hausinteressenten erhebliche finanzielle Einsparnisse bedeuten oder sogar nur auf diese Weise ein Eigenheim möglich werden. Zudem könnten Kapitalanleger durch die Vermietung der erworbenen Immobilie höhere Renditen erzielen und müssen weniger Kapital binden.
Ein erstes Fazit lautet: Baurecht hat viele Vorteile – für beide Seiten; sowohl für den Grundstückseigentümer als auch für den Käufer einer Immobilie. Leider wird dieses Thema oft abgelehnt, obwohl es für viele eine optimale Lösung darstellen könnte.
Durchleuchten wir die positiven und auch negativen Aspekte des Baurechts: Ein Nachteil ist die Tatsache, dass das Grundstück nicht den Käufer*innen gehört. Ein weiterer Nachteil ist, dass laufende Kosten für die Nutzung des Grundstücks anfallen. Man spricht hier vom Baurechtszins.
Kommen wir nun zu den Pluspunkten. Diese lassen sich in folgenden Stichworten zusammenfassen: § tieferer Kaufpreis, § niedrigerer Eigenkapitalbedarf, § Reduzierung der Fremdfinanzierung, § günstigere Tragbarkeitsberechnung – das betrifft die Höhe des benötigten Jahresnettoeinkommens für die Bankfinanzierung, § je nach Finanzierung fällt die monatliche finanzielle
Belastung tiefer aus.
VERTIEFENDES BEISPIEL
Interview von Marlène Schubiger mit Claudia Schneider und Alexander Nikolla
Kommen wir zu unserem vertiefenden Beispiel. Frau Marlène Schubiger, Architektin und Geschäftsführerin der welcome home immobilien AG, berät ihre Kunden eingehend zum Thema Baurecht.
Das junge Ehepaar Schneider möchte ein Eigenheim erwerben. Die Möglichkeit, sich für ein Reiheneinfamilienhaus im Baurecht zu entscheiden, bietet sich an. Das junge Paar hat einige Fragen.
Claudia Schneider und Alexander Nikolla: Wie wirkt sich das Baurecht als Alternative für uns finanziell aus?
Marlène Schubiger: Finanziell bietet das Baurecht eine grosse Erleichterung. Da Sie das Grundstück nicht käuflich erwerben, entfallen die Kosten dafür. Für Sie heisst das im Klartext, dass Sie die Kaufsumme für das Grundstück nicht mitfinanzieren müssen – zum Beispiel die Hypothek. Auch Ihr benötigtes Eigenkapital verringert sich, da dieses nur auf die Kaufsumme der Immobilie berechnet wird. Bei gleich hohem Eigenkapital wie bei einem herkömmlichen Immobilienkauf mit Grundstück verringern sich die Finanzierungskosten nochmals drastisch. Ein weiterer, sehr relevanter Aspekt ist die Tragbarkeitsberechnung der Bank. Das benötigte Haushaltsjahreseinkommen fällt signifikant zu Ihren Gunsten aus. Ich zeige Ihnen hier die Beispielrechnung, die alle relevanten Faktoren der Finanzierung aufgreift.
Claudia Schneider und Alexander Nikolla: Sind wir denn grundbuchrechtlich gesehen Eigentümer?
Marlène Schubiger: Ja, Sie sind im Grundbuch eingetragen und somit berechtigt, das Grundstück für die Zeitdauer des Baurechts vertrages selbstständig und dauernd zu nutzen (ZGB Artikel 779 Absatz 3). Dieses Recht ist auch an Ihre Kinder vererbbar. Als Besitzer der Immobilie sind Sie jederzeit berechtigt, Ihr Eigentum zu veräussern, zu verschenken oder mit einer Hypothek zu belasten. Bei Veräusserung oder Schenkung wird der Baurechtsvertrag mit allen Rechten und Pflichten vom neuen Besitzer übernommen.
Claudia Schneider und Alexander Nikolla: Unter diesen Umständen möchten wir uns nun doch für das Baurechtsmodell entscheiden. Dazu holen wir uns eine Berechnung unserer Bank ein, wie genau die Finanzierung in unserem Fall bewertet wird.
Marlène Schubiger: Das freut mich! Bei Bedarf kann ich Ihnen einige Banken empfehlen. Sie können mich gerne jeder Zeit zurate ziehen, wenn Sie Fragen zum Baurechtsvertrag haben.
WELCOME HOME IMMOBILIEN AG Showroom: Wanderstrasse 7 CH-4054 Basel Telefon +41 (0) 79 224 25 60 m.schubiger@whimmo.ch
IN BASEL-STADT BLEIBEN DIE UHREN STEHEN
von Martin Omlin
Stellen Sie sich vor, am Basler Morgestraich gehen die Lichter nicht aus. Alle warten auf den grossen Moment, aber es passiert nichts. Die Freie Strasse ist voller Menschen. Die Gassen sind berstend voll, aber es passiert nichts. Auch auf dem Münsterplatz die gleiche Situation. Es passiert nichts. Einfach nichts! Plötzlich schaut jemand auf die grosse Uhr des Basler Münsters und stellt fest, dass der Zeiger kurz vor vier Uhr stehen geblieben ist. Ein Blick auf die eigene Uhr bestätigt die Situation. Es passiert einfach nichts. In Basel-Stadt, dem Vorzeigekanton in Sachen Energiepolitik, sind auf dem Weg zur Energiewende alle Uhren stehen geblieben. So kommt es mir bei den Luft- / Wasser-Wärmepumpen vor, bei denen wir auf die Baubewilligungen warten. Es passiert nichts. Die Frist für Einsprachen ist schon lange abgelaufen; die Bauherrschaft freut sich auf den grossen Moment der Umstellung von Gas / Öl auf Wärmepumpentechnik – aber es passiert nichts. Es ist so, wie wenn am Morgestraich die Lichter nicht ausgehen würden.
Kürze nach Lösungen Ausschau zu halten. Mit Regierungsrat Wessels wurde auch die praxistaugliche Lösung geschaffen, dass für Wärmepumpen bis zu einem Volumen von zwei Kubikmetern keine Baubewilligung im Garten mehr notwendig ist. Eine Praxis, die schrittweise in der ganzen Schweiz Anwendung finden wird. Doch momentan warten wir immer und immer wieder. Silentmode Dazu kommen weitere bürokratische Hürden wie zum Beispiel das WPSM unsägliche Wärmepumpensystemmodul (WPSM), ein bürokratisches Bewilligungsverfahren Ungetüm. Das WPSM ist – nicht nur in Basel-Stadt – nötig, um kantonale Förderbeiträge für eine neue Wärmepumpe zu bekommen. Bis die BeiBürokratie träge ausbezahlt werden, ist ein administrativer Hürdenlauf mit folgenden Schritten nötig: Meldegesuch Förder-/Abschlussgesuch WPSM-Zertifikat beantragen mit einer Wartezeit von drei bis vier Monaten Betriebsprotokoll der Wärme pumpe Erstellung eines WPSM-Anlage dossiers (mit ganz viel Papier!)
© PR Design, Roland Pfister
Ein Beispiel aus der Praxis: Auf einer grünen Wiese steht ein Holzschopf. Dahinter kann eine Wärmepumpe ungesehen platziert werden. Dies ist aber nicht möglich, weil das Baugesetz geändert wurde und der Holzschopf heute eigentlich nicht mehr dorthin gestellt werden dürfte. Der heutige per Baugesetz mögliche Standort der Wärmepumpe lässt eine ungesehene Platzierung nicht mehr zu. Deshalb fordere ich seit Jahren die Abschaffung des WPSM. Eines ist klar. Mit derart hohen bürokratischen Hürden werden wir die Energiewende auf keinen Fall schaffen.
Das ist natürlich absolut ärgerlich für den Bauherrn. Beim Anklopfen bei der Behörde zur Lösungsfindung vor Ort erhält man folgende Antwort: «Für diese Begehung / Besprechung vor Ort ist die Anwesenheit des Bauinspektors nach unserer Meinung nicht notwendig (Zwischenbericht der Ortsbildkommission OBK).» Als Folge davon warten wir. Und warten.
Zu Zeiten von Hans-Peter Wessels, Regierungsrat bis Februar 2021, war es deutlich besser. Da war man bestrebt, innert MARTIN OMLIN ist Mitinhaber von Omlin Energiesysteme AG.
Salinenstrasse 3 CH-4127 Birsfelden Telefon +41 (0) 61 378 85 00 info@omlin.com
