Czy nieruchomości można obecnie kupować tanio?

Człowiek szybko przyzwyczaja się do stanu świata, w jakim funkcjonuje. Do tego dość łatwo ulegamy iluzji, że rzeczywistość zawsze wyglądała niemal tak samo, jak dziś. Często nawet doświadczonym inwestorom ciężko jest dopuścić do siebie myśl, że trendy utrzymujące się od dłuższego czasu mogą w końcu ulec odwróceniu.

Wbrew pozorom, ceny nieruchomości nie rosną zawsze i nieprzerwanie. Cykliczność tego rynku jest mało popularnym, ale jednak faktem. Dziś mało kto zdaje się pamiętać, że nawet na „zielonej wyspie”, jaką w czasach ostatniego globalnego kryzysu była Polska, ceny nieruchomości istotnie spadły. Tylko w Warszawie, w latach 2007-2012 ceny transakcyjne stopniały o niemal 30% – z poziomu niecałych 8900 zł/m2 do nieco ponad 6500 zł/ m2 . Dość powiedzieć, że poziomy z roku 2007 zostały ponownie osiągnięte dopiero w roku 2019, a więc odrabianie strat trwało dwanaście lat.

INFl ACJA A CeNy NIerUChOMOś CI

Jednak inwestorzy, którzy kupowali mieszkania i domy w ciągu ostatnich pięciu lat, mogą dziś śmiało liczyć zyski. Przybyło nam firm deweloperskich, mieszkań oddano najwięcej w historii (prawie 50% więcej niż średnia z lat 2010-2020), a wielu uczestników rynku zarobiło krocie na flipach, co tylko cementowało myślenie o niekończącej się hossie. Inwestowanie to jednak patrzenie w przód.

Otwierającym oczy może być fakt, że w 2022 roku nieruchomości mieszkaniowe w Polsce realnie straciły na wartości. Inflacja GUS w grudniu 2022 w relacji do grudnia roku poprzedniego wynosiła 16,6%. Zmiana cen mieszkań to z kolei średnio około 12%, co oznacza realną stratę w okolicach 4,6%. Początek roku 2023 to właściwie stagnacja cen mieszkań i domów – nieruchomości średnio w ogóle nie zyskały na wartości, podczas gdy – według szybkich szacunków - łączna inflacja za pierwsze trzy miesiące tego roku to 4,8%. Realnie zatem, nieruchomości mieszkaniowe w Polsce straciły tylko w tym roku już 4,8% wartości, czyli więcej niż w całym roku 2022. zaczęli masowo wycofywać środki z funduszy inwestujących w REIT-y, co doprowadziło do nieproporcjonalnie dużych spadków cen.

JAK KUPI ć TANIO?

Zrozumienie relacji dynamik inflacji i cen nieruchomości pozwala na mniej emocjonalną, a bardziej pragmatyczną analizę prawdopodobnie ulubionej klasy aktywów Polaków. Istnieje wiele argumentów za tym, że najbliższe miesiące przyniosą spadek cen nieruchomości również w ujęciu nominalnym, co przy wciąż wysokiej (nawet w optymistycznych projekcjach) inflacji tylko pogłębi opisaną w poprzednim akapicie zależność.

A gdybyśmy mogli kupić dziś nieruchomości po cenach sprzed pięciu czy sześciu lat? Lub nawet lepiej – po cenach z czasów globalnego kryzysu finansowego?

Taką możliwość w sposób pośredni dają REIT-y, czyli spółki, których (w uproszczeniu) jedynym składnikiem majątku są generujące dochód nieruchomości. Są one notowane na największych światowych parkietach, a indeks ich cen spadł w zeszłym roku o prawie 29%, co było największą roczną przeceną od 2008 roku. Możemy obecnie mieć ekspozycję na niemieckie mieszkania w cenie 800 €/m2, dobrej jakości hotele w Holandii, które dają stopę zwrotu na poziomie 18%, czy magazyny w Stanach Zjednoczonych, za mniej niż 500 $/m2 . Wiele sektorów rynku REIT jest obecnie wycenianych na poziomach zbliżonych do początku 2009 roku.

SK ąD TAKA PrzeCeNA?

Tymczasem, według organizacji NAREIT, zyski z czynszów jakie osiągają amerykańskie REIT-y były w 2022 roku najwyższe w historii. Koszt finansowania w relacji do przychodów praktycznie się nie zmienił, wyższe czynsze skompensowały wzrost stóp procentowych. Nauczeni doświadczeniami poprzedniego kryzysu managerowie wyciągnęli wnioski i w okresie ultra niskich stóp procentowych finansowali się długiem o stałej stopie (niemal 90% całego długu REIT-ów, więc efekt wzrostu stóp dotyczy wyłącznie niewielkiej części zobowiązań). Ruch w cenie zupełnie nie korespondował zatem z bardzo mocnymi fundamentami spółek.

PATrzyMy NA USA

członek zarządu Mount Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych SA oraz zarządzający Mount Globalnego Rynku Nieruchomości FIZ. W latach 2013-2017 główny analityk w Grupie Capital Park, gdzie uczestniczył w transakcjach rynku nieruchomości o wartości ponad 1,2 mld PLN.

notuje w ciągu ostatnich miesięc y znaczące odpływy). Na mocno wyprzedane rynki REIT trafia natomiast świeża gotówka. Tylko w styczniu indeksy REIT wzrosły o ponad 7%, a obecnie, pomimo zawirowań wokół sektora bankowego, wciąż znajdują się na plusach względem końca roku.

Zaskakująco wysoka inflacja oraz spóźnione i bezprecedensowo mocne podwyżki stóp procentowych bardzo osłabiły sentyment do tego sektora. Powszechna wiedza mówi, że wysokie stopy procentowe są złe dla rynku nieruchomości z co najmniej dwóch powodów – rośnie koszt alternatywny (więc atrakcyjniejsze stają się np. lokaty, co prowadzi do spadku wartości nieruchomości), rośnie także koszt ich finansowania. Przy tak dynamicznym wzroście stóp inwestorzy

Tę dysproporcję dostrzegają i rozumieją między innymi amerykańscy inwestorzy. Pozbywają się oni inwestycji bezpośrednich w nieruchomości, których ceny wciąż jeszcze się trzymają (m.in. Fundusz Blackstone, który w 2022 roku zarobił 3,7% i notuje w ciągu ostatnich miesięcy znaczące odpływy). Na mocno wyprzedane rynki REIT trafia natomiast świeża gotówka. Tylko w styczniu indeksy REIT wzrosły o ponad 7%, a obecnie, pomimo zawirowań wokół sektora bankowego, wciąż znajdują się na plusach względem końca roku.

Odpowiadając na pytanie – obecnie można inwestować w nieruchomości po cenach sprzed kilku lat. I rynek zdaje się tę możliwość powoli dostrzegać.

Odpowiadając na pytanie – obecnie można inwestować w nieruchomości po cenach sprzed kilku lat. I rynek zdaje się tę możliwość powoli dostrzegać.

Indeks notowanych REIT-ów po niemal 30% spadkach wrócił do poziomów z 2013 roku.

Indeks notowanych REIT-ów po niemal 30% spadkach wrócił do poziomów z 2013 roku.

Źródło: Eikon Datastream

Źródło: Eikon Datastream