INVESTOR CORNER

‘BANJIR STIMULUS’ PROPERTI TOTAL FOOTBALL!

Indonesia Property Watch mengapresiasi tinggi pemerintah dengan sejumlah kebijakan relaksasi yang membanjiri sektor properti. Hal ini menandakan perhatian yang tinggi dari pemerintah untuk mendongkrak sektor properti di tengah pandemi.

“Saat ini apa yang telah dilakukan pemerintah untuk sektor properti sangat luar biasa dan harusnya dapat menjadi titik balik sektor properti. Dengan banjirnya relaksasi di sektor properti saya sangat optimis pasar properti akan meningkat di tahun ini,” jelas Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch.

Beberapa kebijakan yang memberikan optimisme luar biasa bagi sektor properti dimulai dari pemangkasan kembali BI 7-Days Repo Rate menjadi 3,5 persen pada 18 Februari 2021. Selain itu juga Bank Indonesia (BI) telah menetapkan Loan to Value (LTV) dan Financing to Value (FTV) sebesar 100% untuk kredit properti. Kebijakan itu nantinya seluruh dana untuk mengambil kredit properti ditanggung 100% oleh

bank, dengan kata lain konsumen menanggung 0% alias tidak perlu membayar down payment (DP) atau uang muka. Tidak lama berselang, pemerintahpun mengeluarkan kebijakan penghapusan PPN untuk rumah di bawah Rp 2 miliar dan pengurangan PPN untuk rumah Rp 2-5 miliar yang tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 21/PMK/010/2021.

Sebagai imbas dari semua kebijakan ini pun, pemerintah meminta para perbankan ikut serta untuk dapat menurunkan suku bunga perbankannya karena dinilai lambat merespon kebijakan penurunan suku bunga ini. Akhirnya sejumlah bank Himpunan Milik Negara (Himbara) pun telah menyesuaikan suku bunga kredit dan harusnya segera diikuti oleh bank-bank lain. Semakin lama bank bertahan dengan bunga yang tinggi, maka tidak akan membuat bank pun menjadi lebih baik, bahkan kemungkinan kredit macet yang semakin tinggi. Hal ini menggambarkan bahwa semua melihat bahwa properti tidak bisa dianggap enteng. Properti akan menjadi lokomotif ekonomi yang dapat memberikan kontribusi sangat besar bagi perekonomian nasional.

Di segmen rumah subsidi MBR, pemerintah telah menetapkan alokasi anggaran Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) tahun 2021 sebesar Rp19,1 triliun, yang meningkat pesat dibandingkan tahun 2020 sebesar Rp11 triliun. Alokasi anggaran itu terdiri dari Dana DIPA (Daftar Isian Pelaksanaan Anggaran) sebesar Rp16,62 triliun. Sementara sisa dari alokasi anggaran sebesar Rp2,5 triliun berasal dari proyeksi pengembalian pokok.

Sejumlah PP turunan UU Cipta Karya di bidang properti pun telah diterbitkan untuk dapat memberikan penyederhanaan izin dan kemudahan-kemudahan investasi di bidang properti, termasuk kepemilikan properti bagi WNA.

Kebijakan-kebijakan ini di respon positif oleh para pelaku pasar properti. Meskipun beberapa usulan tetap masih diusulkan seperti pengurangan PPN yang tidak dibatasi untuk rumah siap huni, sehingga pasar dapat diperluas juga untuk properti inden dengan batasan minimum progres pembangunan. Belum lagi usulan pengurangan biaya BPHTB yang diperkirakan akan mendongkrak tidak hanya pasar primer namun juga pasar sekunder.

“Ini ibarat total football di sektor properti yang mencakup semua segmen harga properti, dimana kita bersama-sama bekerja untuk meningkatkan sektor properti sehingga perekonomian dapat bergerak lebih baik lagi ke depan,” kata Ali. ● [Indonesia Property Watch]

Harga properti yang tidak pernah turun dan wujud fisiknya yang riil membuat properti masih menjadi alternatif yang banyak dipilih pemilik kapital karena merasa aman membelinya. Keuntungan investasi properti bisa diperoleh dari surplus kenaikan harga (capital gain), hasil sewa (yield) atau yang paling bagus dari keduanya. Menurut pengamat properti Ali Tranghanda, capital gain harus di atas laju inflasi. Sedangkan yield sangat tergantung jenis propertinya. Saat ini banyak yield lebih rendah dari biasanya.

“Kenaikan harga properti sangat tergantung lokasi serta jumlah pasokan dan permintaan (supply and demand). Fasilitas yang diberikan oleh developer juga harus bagus supaya proyek properti yang dikembangkan bisa hidup,” ujar Ali yang juga Direktur Indonesia Property Watch, ini.

Pandemi Covid-19 memberikan dampak pada turunnya permintaan di Indonesia seiring lonjakan suplai rumah baru pada 2020 lalu. Hal itu membuat para pengembang memilih untuk tidak menaikkan harga properti. Semester kedua 2020, suplai properti mengalami peningkatan dengan rata-rata 37% per kuartal. Peningkatan itu jauh lebih tinggi dibanding rerata kuartalan dalam lima tahun terakhir sebesar 11,2% per kuartal.

Terkoreksinya harga properti membuat momentum membeli properti berada pada posisi, “Ayo beli!”. Meski saat ini adalah timing yang tepat untuk berbelanja properti, konsumen wajib mempertimbangkan jenis dan skema investasi. Sejumlah cara investasi properti ditawarkan banyak lembaga. Mulai dari investasi properti dalam bentuk saham, properti lelang, passive income, dan time sharing. Setiap bentuk investasi tersebut memiliki kekurangan dan kelebihan masing-masing. “Penentuan mana skema yang lebih menguntungkan tergantung kebutuhan investor. Bahkan sah-sah saja bila pemilihan jenis properti sebagai instrumen investasi ditentukan oleh seberapa bagus fengsui nya,” ungkap Ali.

“Investasi properti harus lebih tinggi dari bunga pinjaman, kalau kredit properti bunganya 8-10 persen per tahun, ya propertinya harus menghasilkan income atau yield di atas 10 persen per tahun. Properti-properti saya, seperti minimarket waralaba rerata menghasilkan yield 18 persen per tahun,” kata Pipo Hargiyanto, salah satu Investor Properti Passive Income.

Tak kalah meyakinkan, investasi properti “bermasalah” atau kredit-kredit gagal di perbankan juga diklaim menawarkan keuntungan besar bagi investor properti. Umumnya aset properti jenis ini dibanderol dibawah harga pasar sehingga keuntungan akan diperoleh ketika investor menjual kembali. “Harga properti cenderung selalu naik, dengan membeli properti non-performing loan (NPL) maka dapat mendorong masyarakat untuk mendapatkan rumah dengan harga lebih terjangkau. Keuntungan lainnya, rata-rata lokasi properti sudah berkembang dan padat penduduk,” tutur Direktur Utama PT Bangun Properti Nusantara, Ivan Sanggalo, salah satu perusahaan yang fokus mengelola properti NPL.

Pilihan lain adalah investasi di bursa efek sektor properti. Analis Pasar Modal sekaligus Direktur PT Ekuator Swarna Investama Hans Kwee menyebut, sejumlah saham properti seperti BSDE, SMRA, CTRA, PWON dan ASRI mengalami kenaikan sejak awal Februari 2021 seiring dengan rendahnya suku bunga. “Tidak ada salahnya memilih saham properti sebagai instrumen investasi. Tapi pilihlah emiten properti besar yang memiliki fundamental kuat dan landbank masih banyak,” jelas Hans.

Komitmen Membangun

Memilih bentuk properti seperti apa, developernya sekredibel apa tentu menjadi penting bagi investor. Komposisi konsumen juga perlu dipertimbangkan. Perbandingan pembeli investor dengan end user harus lebih banyak end user, supaya proyek tersebut cepat hidup. “Jangan sampai sudah terlanjur beli tapi proyek propertinya tidak hidup. Kalau sudah begitu, siapa yang mau menyewa. Sehingga harganya sulit untuk cepat naik,” kata Hans.

Sepakat dengan Hans, Ali mengatakan, komitmen developer menghidupkan proyeknya juga amat penting. Ali menyarankan, konsumen jangan hanya terbuai penawaran harga yang murah, tapi kritisi juga semua infrastruktur dan fasilitas yang dijanjikan developer. “Kenaikan harga baik dari gain maupun yield juga bergantung dari bagaimana konsep pengembangan, aksesibilitas dan infrastruktur di kawasan,” tambahnya. Komitmen membangun proyek sesuai jadwal tersebut menjadi ‘andalan’ sejumlah developer dalam meyakinkan investor terhadap properti yang sedang dipasarkan. CEO Eazy Property, Rico Tampenawas, yang kini tengah memasarkan sejumlah proyek kondotel dalam skema pembelian crowdfunding, mengatakan, investor belakangan mencari proyek minim risiko namun tetap menghasilkan return yang baik. “Salah satunya melalui beli properti patungan. Jadi satu unit apartemen bisa dimiliki oleh 10-20 owner. Misal harga unitnya Rp1 miliar, per orang hanya membayar Rp50 juta untuk bisa mendapat hak huni di unit tersebut. Jika tidak ingin dihuni, silahkan disewakan karena ada rental yield sebagai timbal balik keuntungan,” pungkas Rico.

Namun, investasi properti dengan skema semacam itu butuh kehati-hatian. Rico menyarankan investor memastikan betul siapa developer-nya dan lokasinya harus strategis sehingga tingkat okupansinya tinggi ketika bangunan sudah beroperasi. ● [Andrian Saputri]

Beli Saham Properti,

Cek Landbank dan Likuiditasnya!

Sejak awal tahun hingga penutupan perdagangan di pertengahan Maret 2021 (kuartal I/2021) bagaimana kondisi indeks sektor properti kita?

Indeks saham properti di akhir tahun 2020 ditutup di level 396.89 dan saat ini berada di level 404.06 pada pertengahan Maret (12 Maret 2021), atau mengalami kenaikan 2.06%. Dari awal tahun indeks properti bergerak naik seiring dengan naiknya Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) akibat optimisme Vaksin Covid-19. Bahkan indeks properti sempat mencapai level 414.80 di 15 Januari 2021, walaupun setelah itu mulai terkoreksi seiring dengan turunnya IHSG akibat masalah investor ritel melawan hedge fund di USA, dan mulai naiknya yield obligasi pemerintah Amerika Serikat akibat potensi stimulus fiskal jumbo di negara tersebut.

Seberapa besar pengaruh Vaksin Covid-19 terhadap pergerakan IHSG, khususnya di sektor properti?

Pengaruh Pandemi Covid-19 cukup besar pada pergerakan IHSG karena di akhir Desember 2019 atau tutup tahun menuju 2020, IHSG masih di level 6,299.54. Kala itu virus Corona sudah ada di China tapi relatif belum tersebar di banyak negara. Pelaku pasar masih optimis bahwa virus Corona tidak akan masuk dan menyebar di Indonesia. Sejak pertengahan Januari 2020 IHSG mulai terkoreksi seiring dengan naiknya kasus Covid-19 di berbagai negara. Pada awal Maret 2020 terdeteksi 2 kasus positif pertama Covid-19 di Indonesia dan bulan Maret 2020 IHSG mencatatkan level terendah tahunan.

Pada 24 Maret 2020, IHSG mencatatkan level terendah di level 3937.63 atau melemah 37,49% dari awal tahun. Pelemahan ini juga didorong oleh faktor lockdown ketat oleh banyak negara dan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB) yang dilakukan oleh pemerintah Indonesia. Tetapi seiring dengan stimulus fiskal dan moneter yang dilakukan banyak negara termasuk Indonesia, membuat likuiditas pasar keuangan menjadi longgar. Dana mulai masuk ke pasar saham sehingga indeks mulai naik. Sektor properti di akhir tahun 2019 tutup di level 503,87 dan sempat naik terbatas di awal tahun 2020, sebelum turun seiring dengan pandemi Covid-19.

Secara umum siklus sektor properti di Indonesia selama beberapa tahun terakhir seperti apa?

Indeks sektor properti cukup dipengaruhi oleh siklus industri properti di pasar fisik. Indeks sektor properti sempat naik tinggi di 2013 sebagai puncak siklus pasar fisik. Kemudian masih sempat test level atas tersebut di tahun 2015, dimana pada tahun itu demand properti di pasar fisik juga masih ada akibat sisa-sisa booming sektor properti pasar fisik yang berakhir di tahun 2013-an seiring dengan turunnya harga komoditas dunia.

Jadi aturan pembatasan sosial cukup mengganggu pasar properti?

Betul. Tidak seperti IHSG yang mulai bangkit di minggu terakhir Maret 2020, indeks sektor properti baru mulai naik di akhir April 2020. Indeks properti sempat terjun sampai 286.84 atau melemah 43% sebelum mulai bergerak naik. Tentu, pembatasan sosial yang dilakukan telah mengganggu perekonomian nasional sehingga membuat tekanan pada penjualan di sektor properti.

Andai vaksin berhasil, prediksi Anda IHSG bergerak seperti apa?

Bila program vaksin berhasil di Indonesia dan dunia, maka kami perkirakan IHSG akan menyentuh level 7000 lebih. Jika itu terjadi, indeks harga saham properti tentu akan meroket karena pasar fisiknya stabil.

Seberapa optimis pasar properti kita akan pulih?

Sektor properti tahun ini sangat berpeluang pulih seiring dengan vaksin dan rendahnya suku bunga. Ditambah dengan pemulihan ekonomi di dunia dan Indonesia setelah dimulainya program Vaksin Covid-19. Naiknya harga komoditas yang merupakan salah satu penyumbang pendapatan negara berpotensi mendorong sektor properti lebih bullish. Pemerntah dan Bank Indonesia serta Otoritas Jasa Keuangan juga telah memberikan stimulus untuk mendorong sektor properti agar bangkit di awal tahun 2021 ini. Mulai dari kebijakan LTV 100% sampai kebijakan PPN 0% untuk rumah di basah Rp2 miliar. Kebijakan ini diharapkan mampu mendorong demand property di sektor riil.

Pasca Bank Indonesia mengumumkan suku bunga acuan di 3,5% disusul pelonggaran uang muka dan pajak 0%, bagaimana kondisi mayoritas saham emiten properti di bursa?

Sejumlah saham properti seperti BSDE, SMRA, CTRA, PWON dan ASRI mulai mengalami kenaikan dari awal Februari 2021, seiring rendahnya suku bunga. Selain itu, aturan yang muka dan pajak 0% di akhir Februari 2021 juga mendorong kenaikan beberapa saham tersebut. Fundamental yang kuat, landbank yang masih banyak, dan kebijakan pajak 0% jelas menguntungkan emiten properti besar yang cenderung masih punya inventori siap jual.

Sebetulnya faktor yang paling mengganggu bisnis properti itu apa?

Yang menekan pasar properti utamanya adalah bila suku bunga mulai naik seiring dengan naiknya yield obligasi pemerintah Amerika Serikat. Kenaikan yield USA telah mendirong naiknya yield obligasi dalam negeri, sehingga berpotensi menaikkan biaya pinjaman dalam negeri. Selain itu, kenaikan yield USA herpotensi terjadinya capital

outflow sehingga dapat memperlemah nilai tukar Rupiah terhadap Dollar Amerika. Ingat, sebagian komponen membangun rumah dipengaruhi oleh nilai tukar.

Jadi, jika pasar properti masih tetap prospek di tahun ini, maka suku bunga harus rendah, harga komoditas harus terkerek naik, serta kebijakan strategis dari pemerintah termasuk komitmen dengan stimulus LTV dan Pajak nol persen. Sentimen positif berupa kebijakan moneter yang longgar untuk mendorong ekonomi keluar dari krisis pandemi Covid-19 dan stimulus-stimulus tersebut di atas bakal membuat daham properti tetap terkendali.

Siapa emiten properti yang masih memimpin?

Emiten properti yang masih memimpin adalah SMRA atau Summarecon dengan catatan di akhir tahun 2019 di level 805, kemudian hingga pada 12 Maret 2021 berada di level 1040. Tren bunga yang masih akan turun dan mulai pulihnya ekonomi, ditambah stimulus yang diberikan membuat saham SMRA terus menguat.

Pelonggaran uang muka menjadi 0%, seberapa besar dampaknya bagi pasar properti?

Tentu menjadi salah satu faktor paling positif bagi sektor properti. Tetapi uang muka 0% relatif terbatas karena bank tentu akan cukup selektif dalam menyalurkan kredit akibat pandemi. Pasti tidak mudah bagi nasabah mendapatkan kredit properti dengan uang muka 0% akibat kekhawatiran bank akan kredit macet.

Apakah saham properti masih menarik dijadikan investasi?

Ya. Sektor properti lebih menarik karena relatif tertinggal kenaikannya dibanding sektor yang lain. Masih ada potensi kenaikan seiring pulihnya ekonomi. Risiko bermain di saham properti relatif terbatas bila membeli saham-saham properti dengan kapitalisasi besar dan punya aset yang besar.

Saran untuk pemula?

Likuiditas saham properti di pasar dan fundamental perusahaan termasuk berapa banyak landbank yang dimiliki harus jelas di depan. Pertimbangkan dua hal tersebut jika memutuskan ingin bermain saham properti. Pemain saham harus memahami apa yang dibeli. Membeli saham sama saja dengan membeli perusahaan, jadi perlu paham perusahaan apa yang dibeli.

Skema keuntungannya bagaimana?

Investasi saham mendapatkan keuntungan dari capital gain atau selisih harga beli dan jual, serta dividen yang emiten bagikan. Sebagian saham sektor properti masih ada potensi kenaikan 10-15% di tahun 2021. Lebih baik melakukan pembelian saham ketika saham tersebut mengalami koreksi. ●

HANS KWEE, DIREKTUR PT EKUATOR SWARNA INVESTAMA

Modal Minim, Untung Maksimal

Silahkan diceritakan sejarah berdirinya Eazy Property berikut latar belakangnya?

Bermula ketika saya dipercaya ditunjuk sebagai Direktur Marketing oleh pengembang Gandaland untuk memasarkan proyek kondotel Lavaya Resort and Residence di Bali pada tahun 2017. Seperti yang kita ketahui, pada tahun-tahun tersebut sektor properti kita mengalami perlambatan dimana penjualan susah sekali. Market tidak stabil, kondisinya sulit. Terlebih proyek yang saya kerjakan menyasar segmen middle high end sehingga membuat kami harus ekstra berpikir bagaimana proyek ini laku di pasaran sekaligus berkomitmen untuk bertanggung jawab atas progress proyek tersebut. Setelah berdiskusi dengan berbagai macam pihak, melihat dan mempelajari sistem bisnis properti yang lebih dalam, serta mencari referensi pemain properti di luar negeri, akhirnya muncul ide bisnis Time Share dengan sistem lot. Artinya, konsep kepemilikan bersama terhadap satu properti. Kami bawa konsep itu ke Indonesia dengan perubahan dan penambahan sistem yang disesuaikan dengan karakteristik pasar di Indonesia. Sistem itu kemudian kami sebut Eazy Property.

Seperti apa cara kerja beli properti dengan skema time share?

Intinya berbagi satu unit pada sejumlah penghuni atau pemilik dalam jangka waktu tertentu. Umumnya untuk satu unit apartemen dimiliki oleh 10 sampai 20 orang. Jumlah pemilik atau buyer disesuaikan dari kesepakatan serta penawaran program. Jadi, time share dalam bisnis properti dibagi berdasarkan pembagian waktu huni. Ini bergantung seberapa besar pembelian hak huni Anda. Misal, Anda membeli hak huni satu bulan untuk apartemen setiap tahun, secara otomatis Anda memiliki 1/12 unit. Artinya, Anda memiliki hak huni 1 bulan, lalu pemilik lain memiliki hak huni sisanya. Contoh, apartemen seharga Rp1 miliar dibagi menjadi 20 lot hak huni dengan harga Rp50 juta per lot. Jadi, unit apartemen seharga Rp1 miliar itu bisa dimiliki hanya dengan uang Rp50 juta.

Jika unit tidak ingin dihuni, apa timbal baliknya?

Ada rental yield. Untuk yang tidak menggunakan jatah waktu huni apartemen, maka jatah waktu huni pada unit tersebut bisa disewakan. Dengan begitu investor tetap mendapatkan income rent dari unitnya. Kalaupun lot huni dijual kembali, akan lebih mudah diserap pasar karena harganya tidak terlalu mahal.

Jadi, peran Eazy Property di industri properti sebagai apa?

Ini tergolong jenis bisnis dengan skema yang baru. Bisa dibilang Eazy Property adalah perpaduan antara pengembang sekaligus operator bisnis dalam sebuah proyek properti.

Skema seperti itu apa termasuk dalam crowdfunding?

crowdfunding, tapi lebih ke membership. Kesamaannya adalah samasama menyasar proyek properti yang memiliki tingkat sewa dan okupansi tinggi. Rata-rata ketika orang ingin main di bisnis properti, pengennya memiliki cashflow dari properti itu. Namun, mereka harus melalukan kewajibannya dulu yaitu beli propertinya. Dan ini memerlukan modal besar. Di Eazy Property konsumen bisa memiliki properti itu tanpa harus membayar total harga unit tersebut. Kami menyebutnya sistem hak huni. Dengan skema seperti itu, konsumen bisa meminimalisir risiko bisnis di properti tanpa mengurangi esensi dari cashflow yang ingin mereka dapatkan.

Peminatnya seantusias apa?

Awalnya pasti banyak yang ragu. Tapi puji syukur saat ini pemainnya semakin beragam. Muncul satu dua kompetitor, baik perusahaan baru maupun perusahaan besar yang menerapkan skema seperti ini. Polanya sudah mulai terbaca dan diterima oleh pasar di Indonesia. Dari sisi ekonomi skema semacam ini sangat membantu sekali. Sekarang tidak perlu bermimpi lagi memiliki properti prestisius dengan dana terbatas.

Jenis properti yang cocok dibeli dengan skema tersebut?

Tentu yang memiliki tingkat okupansi tinggi seperti kondotel, apartemen servis, hotel dan vila yang berada di lokasi strategis. Kami menjembatani konsumen yang ingin memiliki revenue income di bisnis properti namun dengan modal seminim mungkin.

Contoh salah satu proyek properti yang sukses memberikan keuntungan bagi konsumennya dengan pembelian unit dengan skema tersebut?

Kami bekerja sama dengan Royal Tulip Speinghull Jimbaran di Bali. Proyek sudah beroperasi. Kami membuat program Hotbiz, dimana konsumen membayar Rp27,5 juta dengan keuntungan mendapat 2 Hak Huni setiap tahun selama 10 tahun, sudah include breakfast. Jadi selama 10 tahun konsumen tidak perlu mengeluarkan biaya apapun lagi. Ada juga Hak Discount flat 50% yang bisa dipakai tanpa batasan. Hak Huni maupun Hak Discount busa dipakai sendiri atau dijualbelikan. Harga minimum hotel Rp1,5 juta nett per malam. Angka itu agent rate, kalau publish rate jauh lebih tinggi. Tentu selama 10 tahun keuntungan yang didapatkan konsumen jauh lebih besar. Konsumen juga bisa merasakan menjadi owner proyek prestisius tanpa perlu keliar modal besar.

Bagi hasil berapa persen?

Kami ada program Titip Hak Huni, dimana konsumen yang menitipkan hak huninya untuk disewakan berhak mendapatkan profit sharing sebesar 70%, sisanya untuk manajemen. Hal ini berlaku untuk semua kelas, baik perorangan maupun konsumen atas nama perusahaan.

Rata-rata proyek yang kami handle ada di kawasan pariwisata seperti Lavaya Resort and Residence dan The Tamora Canggu di Bali, selain Royal Tulip Springhill Jimbaran. Saat ini kami dalam tahap screening dan peninjauan proyekproyek berikutnya. Ditunggu saja.

Apa yang harus diperhatikan konsumen jika ingin membeli properti dengan skema crowdfunding atau membership?

Jelas harus dicek track record perusahaannya, termasuk legalitas perusahaan. Lokasi proyek juga harus dipertimbangkan, sepotensial apa untuk bisa mendapatkan return.

Secara umum bagaimana situasi dan peluang bertumbuh properti di tanah air?

Bisnis properti selalu memiliki timing dan momentum dari setiap siklus ekonomi yang terjadi. Saya pribadi menyebutnya: Hari Raya Properti, dimana setiap kali terjadi perlambatan disebabkan krisis ekonomi, beberapa waktu setelahnya adalah perayaan bisnis properti. Orang akan mendapatkan keuntungan besar dari properti yang ia beli. Tahun ini saya optimis pasar properti akan mengalami kenaikan penjualan. Stimulus-stimulus dari pemerintah akan mendorong permintaan. Ini adalah saat tepat untuk meningkatkan pertumbuhan finansial di sektor properti. Paling cepat bergerak di kelas grass root hingga middle low.

Jenis Properti yang masih laik dijadikan investasi jangka panjang?

Apapun jenis propertinya, jika dikonsep menarik dan unusual selama dikembangkan di Indonesia sebetulnya laik-laik saja dijadikan investasi. Ini karena pertumbuhan ekonomi dan kemajuan infrastruktur, serta pengembangan potensi di setiap daerah belum mencapai peak. Masih ada segudang potensi kenaikan properti di setiap daerah yang perlu dikembangkan dan disebarluaskan. Tapi jika bicara rupa properti paling prospek sebaiknya beli properti yang bisa menghadirkan income seperti kondotel, apartemen servis atau vila di lokasi bisnis dan pariwisata.

Apa tantangan terberat pasar properti nasional tahun ini?

Lebih bagaimana mengedukasi masyarakat agar berani dalam berinvestasi properti. Masih banyak informasi terkait peluang dan kemudahan-kemudahan investasi properti yang belum sampai ke seluruh lapisan masyarakat. Stigmanya masih konvensional, masih banyak keraguan proyek gagal bangun akibat trauma dengan developer wan prestasi. Ini sejalan dengan masih ada proyek properti yang mangkrak sehingga mencoreng nama baik investment properti. Itu dari sisi konsumen. Kalau dari sisi developer, banyak regulasi tumpang tindih termasuk aturan pertanahan, sertifikasi. Butuh pembinaan dan edukasi massif dalam penyampaian peluang dari sebuah proyek properti. Pemerataan lokasi premium dengan mengangkat daerah-daerah lain sebagai destinasi yang tak kalah menarik di Indonesia juga menjadi tantangan bisnis properti kita. Misal, Manado jadi Kota Mode, Aceh menjadi Kota Rohani atau Jayapura sebagai Kota Flora Fauna. Jadi ada alasan kuat kenapa orang harus ke daerah itu, kenapa harus berbisnis di daerah itu. Pengembangan kota dengan konsep yang jelas sangat diperlukan, bukan hanya mengandalkan apa yang sudah ada saja. ●

RICO TAMPENAWAS, CEO EAZY PROPERTY

JANGAN DIPERBUDAK PROPERTI

Kenapa investasi properti, bukan saham atau emas?

Properti bisa 100% dibiayai orang lain, alias tanpa modal, dan propertinya bisa kita atur supaya bekerja keras untuk membiayai angsurannya. Dan setelah lunas, properti tersebut akan mengalirkan passive income yang luar biasa ke kita.

Dan lebih menguntungkan investasi properti passive income daripada cara konvensional?

Kalau investasi konvensional biasanya orang beli properti dengan menyewakan properti tersebut dan menunggu harga propertinya naik. Yield yang didapat investor yang menyewakan propertinya tersebut rata-rata 2-3% per tahun dari harga properti. Ini sangat rendah dibandingkan bunga deposito yang 3%, inflasi 3%, apalagi dibandingkan dengan bunga KPR yang 8%-10% per tahun. Sehingga investor konvensional yang invest properti dengan kredit, bukannya untung, malah buntung. Sehingga yang terjadi adalah orangnya bekerja keras, properti bekerja santai-santai saja. Orang bekerja untuk properti. Orang diperbudak oleh propertinya.

Sementara yang saya lakukan adalah, investasi properti ya harus lebih tinggi dari bunga pinjaman, kalau kredit properti bunganya 8-10% per tahun, ya propertinya harus menghasilkan income atau yield di atas 10% per tahun. Properti-properti saya, seperti minimarket waralaba, ratarata menghasilkan yield 18% per tahun.

Saya menyebut metode investasi ini adalah KOMODO, artinya KO: Kerja Ogah, kita tidak mau bekerja, kita ogah bekerja, properti yang harus bekerja, menghasilkan income untuk kita. MO: Mengangsur juga Ogah, kita harus memastikan income yang dihasilkan properti tersebut harus lebih tinggi atau lebih banyak daripada angsurannya, supaya kita ogah mengangsur juga. Poin terakhir adalah DO: DP juga Ogah, kita pastikan transaksinya tanpa DP. Kalau 3 syarat ini terpenuhi, maka, semua orang bisa invest properti, karena bisa passive dan dengan modal sekecilkecilnya.

Faktor apa saja yang mempengaruhi naik atau turunnya iklim investasi passive income?

Pertama, harga properti. Semakin murah properti, maka semakin mudah saya menambah jumlah properti investasi saya. Kedua, kemudahan kredit bank. Properti adalah investasi padat modal, bisa dengan tunai, tanpa kredit bila keuangan kuat. Tapi untuk investor yang modalnya terbatas seperti saya, kredit bank sangat dibutuhkan. Kemudahan dan rendahnya bunga kredit juga sangat membantu ekspansi investasi properti saya. Ketiga, jumlah profit dari minimarket waralaba. Semakin tinggi profit minimarket-minimarket waralaba saya, maka semakin semangat saya berinvestasi, dan bank semakin mudah menyetujui permohonan kredit properti saya.

Seperti apa gambaran bisnis passive income di sepanjang 2020 lalu?

Jelas 2020 adalah tahun yang berat untuk sebagian besar orang di seluruh dunia, termasuk di properti. Tantangan terberat di saya adalah penurunan profit beberapa minimarket yang berada di daerah perkantoran, rumah sakit, tempat wisata, lalu lintas, dan daerah-daerah yang terkena pembatasan jam operasional. Namun, di balik tantangan tersebut selalu ada kesempatan. Tahun 2020 lalu, saya tetap investasi properti, saya tambah 2 toko.

Dari sisi profit, berapa besar penurunannya?

Dari sisi profit toko, ada sedikit penurunan di 2020. Rata-rata toko mengalami penurunan profit 10% dibanding 2019. Tapi dari sisi akuisisi toko, saya malah menambah 3 toko di 2020, dibanding 2019 yang hanya 2 toko.

Lalu, kapan dan bagaimana awal mula menekuni passive income?

Minat investasi properti di saya dimulai 2001, saat saya baca buku Rich Dad Poor Dad yang ditulis Robert Kiyosaki. Dalam buku itu dijelaskan tentang membangun passive income (income yang didapat tanpa bekerja, misal sewa dari properti yang kita miliki), yaitu dengan membeli properti yang income-nya lebih besar dari angsuran. Dalam buku itu dicontohkan Robert Kiyosaki membeli rumah sewa yang bisa disewakan dengan harga lebih tinggi daripada angsuran setiap bulan.

Kemudian saya coba mencari-cari rumah sewa yang income-nya lebih tinggi daripada angsuran. Ternyata tidak ketemu di Indonesia. 2005 saya berpikir kalau rumah sewa tidak bisa, mungkin rumah kos atau rumah kontrakan bisa. Maka saya coba mencari-cari rumah kos atau rumah kontrakan yang income-nya lebih besar dari angsuran. Akhirnya saya bisa menemukan rumah kontrakan 20 pintu dijual di Perumahan Karawaci, Tangerang. Harganya Rp550 juta atau angsuran sekitar Rp7 juta, tapi memiliki income 20 pintu x Rp550 ribu per bulan = Rp 11 juta per bulan. Jadi kalau kita beli kontrakan tersebut, kita bayar angsuran Rp7 juta per bulan ke bank tapi kita mendapat income Rp11 juta, sesuai dengan yang ditulis dalam buku Rich Dad Poor Dad tersebut.

Namun demikian, rumah kontrakan tersebut tidak jadi saya beli, walaupun sudah memenuhi kriteria. Kenapa? Karena saya tidak punya DP. Waktu itu, bisnis saya kacau balau, tidak punya uang untuk DP. Akhirnya 2005 saya mulai mencari cara investasi properti tanpa DP. Dan setelah bertanya-tanya ke orang-orang, baca-baca buku properti, dan mengikuti banyak seminar properti, tahun 2008 saya memahami cara investasi properti tanpa DP. Sehingga lengkap sudah ilmu saya.

Cari properti yang menghasilkan passive income, dimana passive income-nya lebih besar dari angsuran, dan DP-nya nol. Dan 2008 saya membeli properti pertama saya, ruko di Tangerang, yang saya ubah menjadi kos. Ternyata mengurus kos itu ribet, melelahkan, bukan

investasi, malah nambah kerjaan. Sehingga 2009, saya beralih ke minimarket waralaba yang lebih simple, tidak merepotkan, dan hasilnya bagus.

Sebagus apa, hasil dari passive income tersebut?

Sebagai contoh transaksi yang saya lakukan 2019. Saat itu saya membeli minimarket waralaba seharga Rp2,1 miliar, dan memiliki income Rp50 juta per bulan. Saya dibiayai bank 100%, senilai Rp2,1 miliar dengan angsuran Rp28 juta per bulan selama 10 tahun. Enak kan, DP nol, angsuran Rp28 juta, padahal income properti tersebut Rp50 juta per bulan, dan sudah tersistem dengan baik, sehingga passive income.

Bagaimana caranya meyakinkan bank agar bisa mendapatkan pinjaman tersebut?

Kita harus mengerti benar-benar syarat dari bank untuk kredit, kemudian penuhi semua syarat tersebut. Awal-awal pasti tidak mudah. Tahun 2005 saya mengajukan KPR dan ditolak karena tidak punya DP. Tahun 2008 saya mengajukan KPR lagi, ditolak oleh 6 bank. Setelah itu saya perbaiki dan mengajukan ke 14 bank, dan saya diterima di 3 bank. Sejak itu, saya mengerti, setiap bank mempunyai selera kredit yang berbeda-beda, sehingga kita harus mengenal bank dengan baik.

Berapa income yang diperoleh dari 30 minimarket dan 3 hotel ultra budget yang dimiliki saat ini?

Hampir Rp1 miliar per bulan. Properti saya tersebar di beberapa wilayah. 3 di Sumatera Utara, 17 di Banten, 1 di DKI, 5 di Jawa Barat, 1 di DIY, 5 di Jawa Timur, dan 1 di Sulawesi Selatan. Untuk minimarket waralaba tidak memakai sistem sewa, tapi kita membayar royalty ke franchisor. Return on Investment (ROI) toko tidak berhubungan dengan wilayah, tapi tergantung harga properti tersebut, strategis atau tidak titik tersebut, dan apakah banyak kompetitor di sekitarnya.

Bagaimana mekanisme kerjasamanya?

Franchise atau waralaba. Tapi karena sistem sudah lengkap, detail, dan jelas, maka menjadi autopilot, seolah-olah dikerjakan franchisor. Tapi sebenarnya autopilot ini dikerjakan oleh sistem. Alias toko kita autopilot oleh sistem, kemudian kita membayar royalty ke franchisor karena memakai merek dan sistem waralaba tersebut.

Bagaimana perhitungan keuntungannya?

Keuntungan toko masuk 100% ke kita sebagai franchisee, kita membayar royalty ke franchisor karena memakai sistem dan merek mereka.

Berapa lama rata-rata waktu yang dibutuhkan agar modal bisnis minimarket bisa kembali?

Setiap toko beda-beda, ada toko yang buka bisa langsung untung besar, tapi ada juga toko yang sudah 5 tahun masih rugi operasional. Ada toko yang bisa profit Rp70 juta per bulan, ada toko yang minus Rp3 juta per bulan. Rata-rata payback period sekitar 7 tahun.

PIPO HARGIYANTO, INVESTOR PROPERTI PASSIVE INCOME

Daerah mana lagi yang menjadi target bidikan berikutnya?

Kalau dulu saya merambah seluruh Indonesia, karena yang penting bisa passive income, tidak angsur, dan tidak DP. Sekarang saya tambah satu kriteria, kalau bisa sekitar Jabodetabek saja, jadi tidak terlalu jauh surveinya. Tapi jauh boleh, asal selisih income dan angsuran besar, dan risikonya kecil, misal toko yang sudah berjalan.

Apa saja yang harus dipertimbangkan bagi calon investor passive income?

Cash flow pribadi, dukungan keluarga, tahu metodenya dengan baik, memiliki pengetahuan keuangan yang memadai, dan perlu sadar bahwa setiap investasi ada risikonya.

Bagaimana cara menentukan lokasi yang tepat?

Ini perlu jam terbang. Semakin sering kita mengamati lokasi, mengikuti perkembangan toko, maka insting atau pertimbangan kita semakin terasa. Tapi untuk saya pribadi, kriteria utama adalah: luas 200-300 meter persegi; perizinan bisa diurus; lebar minimal 8 meter, semakin lebar semakin baik; harga sesuai target dan tidak lebih mahal dari harga pasar; dan titik keramaian daerah tersebut.

Mana yang lebih menjanjikan, sewa kost, kantor, rumah atau apartemen dengan minimarket?

Pastinya minimarket waralaba yang terbaik, karena saya investasi di bidang ini. Kenapa terbaik? Karena bidang bisnisnya awet, sejak dulu sampai sekarang juga masih ada, dan merupakan kebutuhan dasar manusia, sehingga saat krisis pun tetap bertahan, dan luar biasanya lagi, saya tidak repot, bisa memiliki toko-toko di luar kota, bahkan luar pulau. Member-member di komunitas PIPO yang saya dirikan, malah ada yang tinggal di luar negeri, seperti Belanda, Amerika Serikat, Singapura, dan lainnya, yang memiliki minimarket waralaba dan propertinya di Indonesia. Kalau dari segi profit, ya bervariasi, tapi prediksi saya lebih tinggi dari kos, kantor, apartemen, rumah, dan lain-lain, terutama dari segi ROI, return on investment.

Apakah lebih sulit menyewakan properti untuk kos atau minimarket?

Sebenarnya yang saya lakukan bukan menyewakan, lebih tepatnya mengubah properti menjadi kos atau menjadi minimarket waralaba. Kos itu sulit dioperasikan, jadi tidak bisa dibilang itu passive income, itu bisnis, alias repot, perlu konsentrasi penuh. Alternatifnya pakai operator, problemnya tidak semua daerah ada operator kos.

Minimarket secara umum 75% daerah di Indonesia sudah bisa di-cover oleh franchisor, sehingga lebih mudah mencari propertinya. Saya tinggal di Jakarta, tapi dari 30 minimarket saya, hanya 1 yang ada di DKI, sisanya di luar kota, bahkan luar pulau. Dan minimarket tersebut berjalan dengan baik, karena dioperasikan sistematis oleh franchisor.

Bisa berikan beberapa tips investasi bagi pemula?

Fokus ke keamanan investasi, bukan ke ke profit. Tidak perlu muluk-muluk profitnya, toh investor terkaya di dunia Warren Buffet, hanya mencapai rata-rata profit 20% per tahun, sudah menjadi orang terkaya di dunia. Kunci sukses investor adalah kemampuan menunda menikmati hasil. Gulung terus, jangan dimakan induknya, makan telurnya, atau bahkan cucunya telur, supaya investasi kita berkembang terus.

Kabarnya pernah bangkrut sebelum ke bisnis passive income ini?

Tahun 1997 saya lulus kuliah di Yogyakarta, dan saya mulai bekerja di Jakarta. Tahun 2001 saya pindah ke perusahaan multinasional di bidang IT, dan gaji saya sudah luar biasa, belasan kali UMR. Tapi 2003 saya memutuskan bisnis sendiri, dan itu perjuangan luar biasa, harus mulai dari nol lagi. Menurut saya itu blunder, salah langkah. Saya mulai bisnis bikin pengering padi tapi gagal, pengering baju juga gagal lagi, pengering popok bayi juga tidak laku. Terus jualan popok bayi, baju bayi, tas bayi, kasur bayi, diapers, sampai jualan piring melamin, baterai, kincir angin, barang-barang promosi, sikat gigi elektrik, perusahaan outsource. Pokoknya palugada, apa lu mau, gue ada. Tapi berantakkan semua dan saya bangkrut.

Hari ini kalau ditanya, mana yang bisa kaya, jadi pengusaha atau karyawan, saya selalu menjawab, keduanya bisa, yang penting mau belajar jadi investor. Pengusaha yang bangkrut meninggalkan hutang di mana-mana, banyak. Karyawan yang kaya juga banyak. Jadi kalau mau kaya, bukan pengusaha atau karyawan. Tapi kuncinya adalah kemampuan kita berinvestasi.

Lantas, apa yang dilakukan sehingga bisa bangkit saat itu?

Saya bikin target pribadi, saya tempel di dinding kamar saya, bahwa 2011 saya harus sudah sukses, omzet kantor yang 2008 hanya Rp60 juta per bulan, harus menjadi Rp1 miliar per bulan di 2011. Dan saya juga punya target untuk miliki 8 properti di 2011. Kalau berhasil, saya akan jalan keluar negeri dan beli mobil baru. Tapi sebelum mencapai target tersebut, saya akan hidup prihatin, tidak makan enak, hanya makan nasi dan sayur. Prihatin dan punya tekat kuat ini yang mendorong saya untuk cepat maju dan cepat menyelesaikan target-target tersebut.

Bagaimana prediksi bisnis investasi properti di tahun 2021 ini?

Melihat DP nol diluncurkan pemerintah, PPN properti primary juga sudah dihapus, vaksin sudah mulai berjalan massal, saya berharap properti akan membaik.

Khusus untuk investasi minimarket, bagaimana prospeknya pada tahun ini dan ke depannya?

Kalau daya beli masyarakat membaik, pembatasan jam operasional yang berkaitan dengan PSBB dicabut, mestinya minimarket semakin bagus, dan investasi minimarket waralaba dan propertinya juga semakin baik.

Apa yang paling memuaskan dari bisnis investasi passive income ini?

Tidak ribet, bisa ditinggal jalan-jalan, aman karena dikelola profesional, dan bisa memakai modal dari orang lain untuk berinvestasi. Itu adalah 3 kunci utama, kenapa saya pilih investasi minimarket waralaba dan propertinya. ●

LEBIH UNTUNG BELI PROPERTI NPL

Properti NPL (non-performing loan) menjadi sumber investasi yang menguntungkan. Apa saja keuntungannya?

Dalam investasi properti NPL atau kredit-kredit yang bermasalah di perbankan, tentunya ada keuntungan tersendiri yang didapatkan investor. Pertama, pastinya membeli aset tersebut dengan harga di bawah pasar, sehingga keuntungan akan diperoleh ketika menjual kembali dengan harga di bawah rata-rata pada umumnya. Hal ini membawa dampak terhadap investor dalam menguasai harga pasar, sehingga aset yang dibeli mudah untuk dijual kembali.

Kedua, mengingat harga properti cenderung selalu naik dari tahun ke tahun, dengan adanya properti NPL, maka dapat membantu dan mendorong masyarakat untuk mendapatkan rumah dengan harga lebih terjangkau.

Ketiga, properti NPL rata-rata lokasinya sudah berkembang dan sudah padat penduduk dibandingkan dengan perumahan baru.

Banyak orang menganggap bahwa aset sitaan bank tersebut cenderung lebih bermasalah. Benar demikian?

Dalam dunia properti NPL tidak rawan masalah jika pengalihannya atau pembeliannya sesuai dengan prosedur yang berlaku di perbankan, karena prosedur perbankan dalam hal kredit macet sesuai dengan peraturan OJK dan hukum yang berlaku di Indonesia. Walaupun terdapat masalah, biasanya pihak investor menjadi pihak yang dimenangkan selama semua syarat dan ketentuan dilakukan oleh perbankan dan investor itu sendiri.

Kedua, memang juga harus cermat dalam memilih aset, terutama dipilih aset yang memang lokasinya sudah berkembang. Hal ini berdampak terhadap penyelesaian masalah yang terjadi, karena masih ada cukup margin untuk menyelesaikan suatu masalah.

Ada berapa mekanisme dalam pengambilan aset bermasalah di perbankan?

Sebenarnya banyak mekanisme dalam pembelian atau pengalihan aset bermasalah di dalam perbankan, hanya saja yang paling umum digunakan pengalihan hak piutang (cessie) dan pembelian lelang. Pengalihan hak piutang pun dapat diselesaikan dengan mengadakan lelang.

Banyak pembeli properti lelang yang masih takut dengan pemilik lama. Apa yang harusnya dilakukan jika menghadapi masalah?

Secara hukum, lelang itu diatur dalam undang-undang, sehingga lelang itu berkekuatan hukum tetap. Hanya saja di dalam kenyataannya, banyak pemilik atau debitur pertama mencoba untuk melakukan perlawanan supaya proses lelang atau hak kepemilikannya jadi terhambat.

Menurut pandangan saya, jika dalam membeli rumah lelang, maka pertama yang harus dilakukan adalah memproses balik nama terlebih dahulu kepada nama pemenang lelang sesuai risalah lelang. Kedua, segera lapor ke lingkungan setempat, mulai dari RT, RW dan juga lurah atau camat, bahwa Anda sebagai pemenang atau pembeli lelang, sehingga lingkungan mengetahui dan dapat membantu mediasi dengan pihak debitur atau pemilik pertama.

Ketiga, karena lelang sesuai peraturan perundang-undangan, maka jadikan hukum sebagai pedoman dalam mengambil langkah.

Seberapa mudah prosedur membeli properti lelang dibandingkan beli properti baru?

Dalam membeli aset lelang cukup mudah, sebelum tanggal lelang yang dicantumkan, peserta lelang wajib menyetorkan uang jaminan sebagai peserta lelang. Pada proses lelang, peserta dapat mengakses lewat online dalam hal pendaftaran sampai pembelian. Kalau dibandingkan dengan beli properti baru, sekarang pembelian lelang cukup bersaing, karena dapat menggunakan fasilitas KPR (kredit pembelian rumah) di bank tertentu layaknya pembelian rumah baru.

Dalam pembelian properti lelang juga terjamin legalitas dokumennya, sertifikat sudah pasti ada atas nama debitur pertama yang dapat langsung diproses balik nama ke nama pemenang lelang berdasarkan risalah lelang. Bahkan dalam pembelian properti baru, biasanya konsumen belum langsung memiliki sertifikat atas nama konsumen tersebut.

Sepanjang tahun lalu, apakah cukup banyak properti yang masuk bursa lelang oleh PT Bangun Properti Nusantara?

Kami ada beberapa melakukan pendaftaran lelang aset-aset yang bermasalah yang tidak dapat diselesaikan, tapi memang sebisa mungkin kami menghindari untuk mendaftarkan aset-aset tersebut ke bursa lelang. Kecuali kalau memang debitur yang dialihkan ke kami sudah tidak bisa diajak berkomunikasi dengan baik dan tidak ada penyelesaian hampir satu tahun.

Dari properti NPL tersebut, jenis apa yang paling banyak diminati?

Properti NPL banyak terdiri dari rumah, ruko, gudang, tanah, bahkan sampai apartemen dan hotel pun ada. Cuma, PT Bangun Properti Nusantara lebih fokus bermain di rumah, karena rumah merupakan kebutuhan yang utama bagi masyarakat. Dan memang masih banyaknya kebutuhan masyarakat untuk memiliki rumah sendiri belum terpenuhi.

Wilayah mana saja yang paling banyak dengan properti NPL tersebut?

Hampir di setiap bank dan setiap daerah pasti ada properti NPL, cuma kami lebih fokus membeli di Jabodetabek, Bandung dan Sukabumi. Tidak menutup kemungkinan kami akan membeli di daerah-daerah lainnya, supaya kami dapat menyediakan rumah dengan harga terjangkau di berbagai daerah.

Adakah wilayah-wilayah tertentu yang juga memiliki potensi tumbuh cukup baik, terkait kasus properti NPL tersebut?

Sejauh pandangan saya, wilayah yang cukup berkembang karena banyaknya peminat yang tentunya didukung dari banyaknya lahan pekerjaan, seperti dari wilayah Bekasi sampai Karawang, Cikampek dan Purwakarta. Karena apabila daerah atau lokasi tersebut sudah berkembang, tentunya sangat sulit untuk mendapatkan perumahan di lahan baru, dan di sini properti NPL punya potensi yang cukup tinggi dengan harga terjangkau.

Bagaimana caranya mendapatkan properti lelang tersebut?

Zaman sekarang mudah untuk mendapatkan informasi lelang atau pengalihan lainnya. Selain dari portal-portal online, dapat juga dilakukan dari media iklan koran atau info dari bank yang bersangkutan.

Rata-rata properti dengan kisaran harga berapa yang paling diminati di sepanjang tahun lalu?

Harga yang paling banyak di minati dari Rp150 juta sampai Rp300 juta, karena masih terjangkau masyarakat jika melakukan pembelian dengan mekanisme KPR.

Apakah lelang cessie juga memiliki prosedur yang sama bagi calon pembeli?

Kalau dari segi pembeli sama, tidak ada bedanya. Kalau dari pihak penjual, biasa bank sebagai penjual lelang. Kalau lelang cessie, penjualnya cessor itu sendiri yang menjual atau mendaftar lelang bukan pihak bank lagi.

Apakah investasi properti melalui lelang cessie lebih menguntungkan atau sama saja dengan lelang biasa?

Jadi, kalau melakukan investasi pembelian lewat lelang tentunya harga pasar atau paling rendah sesuai harga liquidasi nilai pasar tersebut. Tentunya margin tidak terlalu jauh, sedangkan kalau lelang cessie, ruang gerak dalam investasi lebih luas, karena di awalnya investasi yang dilakukan dengan melakukan pembelian cessie terlebih dahulu sesuai hutang pokoknya saja.

Kalau tidak bisa diselesaikan, baru investor dapat melakukan pendaftaran aset tersebut ke KPKNL langsung. Jadi investor menggantikan kedudukan sebagai bank menjadi sebagai penjual lelang, tentunya margin yang didapatkan lebih bervariasi.

Bisa berikan beberapa tips bagi calon investor yang akan berinvestasi di properti NPL?

Investasi di properti NPL dapat menguasai harga pasar penjualan karena beli asetnya murah. Jadi bisa menjual kembali dengan harga di bawah pasar, sehingga investor lebih mudah menjual kembali aset yang diinvestasikan.

Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan: Pertama, kenali lokasi yang mau di beli. Kedua, kenali debitur dan masalahnya. Dan ketiga, untuk investor yang ingin bermain properti NPL, tidak perlu khawatir kalau semua dijalankan dengan prosedur yang ada. Pemain properti NPL mempunyai dasar hukum yang kuat dari pengalihan maupun pembeliannya, walaupun awalnya harus didasari dengan niat yang baik untuk membantu debitur menyelesaikan masalah.

Pemerintah beri banyak insentif dan kemudahan di sektor properti, apakah bisnis properti NPL akan menurun?

Menurut saya, properti NPL di tahun 2021 akan lebih sedikit yang akan dijual dari perbankan ke investor. Ini dikarenakan adanya kemudahan dari pemerintah untuk kredit-kredit macet dalam hal restrukturisasi kredit dan juga adanya kucuran dana dari pemerintah untuk pelunasan kredit-kredit di bawah Rp1 miliar dengan berbagai macam syarat.

Sejak kapan mulai menekuni properti NPL?

Saya mulai bermain dari melakukan pembelian properti lelang di KPKNL dari tahun 2012. Namun sejak 4 tahun terakhir, saya lebih banyak mengambil aset-aset cessie dan melakukan penjualan secara lelang atau non lelang.

Bagaimana awal mula tertarik menekuni bidang ini?

Saya tertarik bisnis di bidang properti NPL ini karena melihat peluang yang cukup besar dan memang belum banyak investor yang menekuni bidang properti tersebut.

Tantangan apa saja yang dihadapi dalam menangani properti NPL?

Hambatan utamanya jika debitur yang wan prestasi sudah beberapa kali kami berikan solusi namun tidak mencapai kesepakatan sehingga kami akan memproses lebih lanjut dan memakan lebih banyak waktu.

Selanjutnya, properti NPL dalam hal penjualan harus bisa dilakukan dengan cepat karena setiap bulan pasti ada aset-aset yang bagus untuk dapat dibeli. Tantangan lainnya dalam berbisnis properti NPL, karena rumah yang dibeli tentunya beraneka ragam lokasi, sehingga harus mempunyai tim marketing penjualan yang cukup banyak yang menguasai daerah tersebut.

Bagaimana potensi properti NPL ke depan, apakah masih cukup menjanjikan?

Tentunya potensi properti NPL ini cukup besar dan tidak terbatas dengan lokasi, karena lebih ada kemungkinan dimana satu wilayah atau lokasi yang sudah padat penduduk, ketika tidak bisa untuk membuka lahan baru untuk perumahan, maka properti NPL bisa menjadi solusi untuk investor berbisnis. Dan kalau dilihat dari harga pembelian properti NPL itu sendiri tidak akan mengikuti kenaikan harga, tetapi harga jualnya bisa bersaing dengan harga jual perumahan lainnya.

Kabarnya PT Bangun Properti Nusantara juga mengembangkan koperasi, apa tujuannya?

Dalam hal properti, PT Bangun Properti Nusantara memang fokus bermain properti NPL, akan tetapi di tahun 2018 kami sudah mulai mengembangkan bidang Koperasi Simpan Pinjam Bangun Masyarakat Sentosa sebagai penunjang PT Bangun Properti Nusantara. Koperasi tersebut akan membantu debitur untuk dapat menyelesaikan kredit yang bermasalah, walaupun memang sebelumnya sudah banyak perusahaan penunjang lainnya yang tergabung dalam B.W.M GROUP, seperti perusahaan bidang general contractor, developer, agen properti, building management dan juga pengembangan dan pengelola hotel, villa, resort di area pariwisata. Lengkapnya bisa dilihat di website kami www.bwm-group.com, atau Instagram bwm.group. properti. ●

FENG SHUI DAN ARSITEK HARUS SEJALAN

Sesungguhnya, apa yang dimaksud dengan feng shui?

Feng artinya angin dan shui artinya air, tetapi sebelum disebut sebagai feng shui, ilmu ini disebut Kanyu, yang artinya ilmu tentang jalan langit dan bumi.

Bagaimana penjelasan ilmiah tentang feng shui tersebut?

Feng shui adalah ilmu tata bangunan dari peradaban Tiongkok yang mempelajari bagaimana pengaruh gelombang elektromagnetik bumi terhadap manusia, alat utama yang harus digunakan adalah Luo Pan (kompas feng shui) dan kita tahu bahwa kompas pertama kali ditemukan oleh Yellow Emperor (Huang Di), Kaisar Kuning menemukan Kereta Penunjuk Selatan sekitar tahun 2634 SM. Sementara penggunaan pertama kompas yang tercatat di Eropa Barat dan Persia terjadi sekitar awal abad ke-13. Ada selisih ribuan tahun dalam hal ini, dari sini bisa kita pahami betapa jauhnya perbedaan pengetahuan tentang pemanfaatan kompas bagi kehidupan manusia antara peradaban lain dengan peradaban Tiongkok, jadi kompas sesungguhnya tidak sekadar alat untuk penunjuk arah. Lebih dari itu, kompas dapat dimanfaatkan untuk menghitung pengaruh gelombang elektromagnetik bumi terhadap manusia agar dapat hidup dengan lebih optimal. Sebetulnya masih sangat banyak penjelasan ilmiah terkait hal ini, tetapi akan menjadi terlalu panjang.

Kenapa feng shui begitu penting untuk diterapkan?

Sebagai arsitek dan sekaligus praktisi feng shui, saya melihat bahwa penerapan feng shui sangat penting karena dalam ilmu feng shui, praktisi feng shui meletakkan manusia sebagai subjek, hal ini tentu berbeda jauh apabila kita meletakkan properti yang sebagai subjek

dan manusia atau penggunanya yang harus menyesuaikan dengan bangunannya. Analoginya bisa seperti kita memakai pakaian yang tidak cocok ukurannya dengan tubuh kita, tetapi kita dipaksa untuk memakainya, tentu akan tidak nyaman.

Bangunan baik rumah maupun tempat usaha yang apabila feng shuinya tidak cocok dengan manusianya, bisa sangat mudah diidentifikasi, performance-nya pasti ada masalah, karena orang tersebut tidak selaras dengan lingkungannya. Solusinya tentu perlu dilakukan penyelarasan sehingga orang tersebut bisa lebih nyaman dan selanjutnya bisa menjalankan hidup dengan lebih optimal.

Bidang-bidang apa saja yang bersinar menurut feng shui di 2021?

Ini sebetulnya bukan pertanyaan terkait feng shui, tetapi praktisi feng shui bisa menjawab, karena mengetahui elemen dari Qi yang beredar pada tahun 2021 ini. Tahun 2021 ini disebut tahun xin chou (kerbau logam) batang langit mendapat Qi Logam dan cabang bumi mendapat Qi tanah. Dari sini kita bisa melihat unsur api yang paling diuntungkan karena logam merupakan unsur kekayaan dari api dan tanah merupakan unsur produktivitas dari api, jadi bidang yang terkait energi, seni, broadcasting akan mengalami keberuntungan yang tinggi.

Bagaimana prospek properti 2021, dilihat dari sisi feng shui?

Bidang properti berunsur tanah, karena kedatangan batang langit dengan Qi Logam yang melambangkan unsur produktivitas dari tanah. Hal ini artinya produktivitas pengembang akan terlihat lebih aktif sehingga potensi over supply sangat tinggi, sementara cabang bumi dengan Qi tanah menggambarkan terjadinya tingkat kompetisi yang menajam. Hal ini bagus untuk pembeli karena pengembang akan menawarkan berbagai kemudahan agar bisa merebut market yang ada. Namun, selain melambangkan kompetisi, di sisi lain tanah juga melambangkan support. Hal ini bisa dilihat dari berbagai langkah yang baru saja dilakukan oleh pemerintah dalam memberikan insentif berupa penghapusan PPN dan beberapa aturan lain yang tentu merupakan kabar gembira bagi pemain properti.

SIDHI WIGUNA TEH, FENG SHUI ARCHITECT & URBAN PLANNER

Dalam urusan properti pun banyak yang mengaitkan dengan feng shui, bisa dijelaskan soal ini?

Feng shui tentu harus terkait dengan properti, apabila ada yang berbicara feng shui tetapi tidak terkait properti, sesungguhnya yang dibicarakan itu bisa jadi bukan feng shui.

Bagaimana penerapan feng shui dalam properti, misalkan bagi si “A” yang akan membeli properti?

Feng shui itu sangat customize, tidak berlaku umum atau generik. Teorinya, setiap manusia itu unik adanya, karena itu sesungguhnya kebutuhan akan ruangnya tentunya harus unik juga. Jadi bangunan yang bagus untuk A, belum tentu bagus untuk si B. Ini semua ada rumus dan perhitungannya, apabila dalam rangka mau membeli, maka idealnya si A sudah mengetahui rumah yang menghadap arah mana yang bagus untuk dia, di mana letak kamar tidur utamanya, dan lain sebagainya. Hal ini tentu sangat teknis. Untuk mudahnya, si A bisa meminta jasa ahli feng shui untuk memilihkan unit yang sesuai feng shuinya untuk dia.

Faktor apa saja yang perlu dipertimbangkan ketika akan beli properti, terkait dengan feng shui tersebut?

Hal paling penting dalam memilih properti terkait feng shui, yang pertama, properti tersebut berada di lingkungan yang kontur dan situasi kondisi sekelilingnya bagus. Kemudian arah hadap unit

properti yang akan diambil. Ini perlu dihitung kesesuaiannya dengan si pembeli, setelah itu lay out denahnya, perletakkan ruang-ruang utama dan ruang service yang pada tempatnya. Artinya, ruang utama harus berada pada sektor positif dari pembeli dan ruang service seperti toilet dan dapur berada pada sektor negatif dari pembeli tersebut. Tapi yang jelas. hal ini ada rumus yang diterapkan untuk mendapatkan sektor positif dan negatifnya tersebut. Setelah itu, bentuk bangunannya, ini bisa agak panjang penjelasannya.

Hal yang sama juga berlaku bagi seseorang yang akan bangun properti?

Iya, sama dengan penjelasan saya di atas. Jadi, sebaiknya jika akan membangun atau membeli properti, terlebih dahulu dia cari ahli feng shui dan konsultasikan hal ini. Yang pastinya, ahli feng shui yang reputable dan berasal dari perguruan feng shui yang baik. Pilihan lain, bisa juga belajar sendiri, tetapi ini bukan hal yang mudah dan murah.

Bisa dijelaskan terkait metode Eight mansions dan metode Flying star dalam feng shui?

Metode Eight mansions cenderung berdasarkan manusianya, sementara metode flying star cenderung berdasarkan orientasi arah bangunannya. Tetapi kedua metode ini sama-sama menempatkan manusia sebagai subjek perencanaan atau perhitungannya. Jadi, manusia selalu diutamakan dalam ilmu feng shui, bangunannya yang harus menyesuaikan dengan apa yang dibutuhkan oleh manusianya. Seperti pakaian, ukuran tubuh pemakai yang menjadi patokan.

Lantas, bagaimana dengan seseorang yang sudah terlanjur membeli sebuah rumah/ruko/ruang kantor baru?

Perlu dilihat, ada indikasi apa saja yang terjadi selama dia menggunakan bangunan tersebut. Apabila dia dan keluarga atau dengan team work-nya punya performa yang baik, juga keluarganya harmonis, kondisi keuangan bagus, sehat, itu artinya feng shuinya sudah bagus, walaupun bisa jadi dia tidak melakukan feng shui audit.

Tetapi apabila ada masalah selama menghuni bangunan tersebut, misalnya kinerjanya buruk, finansial bermasalah atau kesehatannya lemah, berarti something must be wrong dengan feng shuinya.

Terkait penerapan feng shui pada properti, apakah akan berbeda pada setiap orang atau lokasi properti tersebut?

Betul sekali. Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya. Beda penghuni, beda lokasi tentu beda feng shuinya. Dan dalam ilmu properti, dikenal istilah, “tidak ada dua lokasi yang sama”.

Bagaimana awal mula belajar tentang ilmu feng shui?

Bermula ketika sidang tugas akhir saya tahun 1989. Saat itu salah satu penguji yang juga pendiri Fakultas Arsitektur Universitas Tarumanagara (UNTAR) menanyakan perihal tugas akhir saya. Kata dia, desain jembatan saya menyebabkan bangunan sekitar terkena efek tusuk sate. Saat itu kami tidak ada mata kuliah feng shui, sehingga saya pun tidak bisa menjawab. Namun pertanyaan tersebut terus terngiang. Setelah itu saya membeli beberapa buku tentang feng shui, termasuk buku seorang ahli feng shui dari Malaysia, Lillian Too. Saya mulai pelajari dan menghitung sendiri.

Tahun 1996 saya bongkar kantor biro arsitek saya di Batam, kemudian saya terapkan sesuai hitungan feng shui tersebut. Saat krisis moneter tahun 1998, justru saya mendapat proyek yang lumayan besar

bahkan tambah karyawan. Padahal, banyak perusahaan gulung tikar, termasuk kantor beberapa teman saya juga bubar. Namun saat itu saya belum menyadari bahwa itu akibat feng shui. Saya berpikir, kalau itu hanya hoki saja. Kemudian di 1999, saya berencana lanjut kuliah S2 Perkotaan. Namun, sistem kuliah jurusan perkotaan harus tatap muka, sementara saya sulit tinggalkan kantor saya. Akhirnya saat itulah saya mulai teringat dengan feng shui.

Kembali saya buka buku Lillian Too, di situ ditulis bahwa kerja sama dengan Grand Master Yap Cheng Hai. Saya berpikir, kenapa tidak sekalian saya berguru langsung ke Grand Master-nya tersebut. Akhirnya saya memutuskan untuk belajar langsung ke grand master. September 1999 saya mulai belajar Modul 1 (Element 3) di Singapura, dimana pesertanya dari berbagai negara. November dan Desember di tahun yang sama, saya lanjutkan Modul 2 (Intermediate) dan Modul 3 (Advance) di Sydney. Setelah lulus ujian Modul 3 saya lanjutkan ke Modul 4 yaitu Graduation Class di tahun 2000. Setelah itu saya ambil beberapa modul khusus lainnya di Taiwan dan China. Tahun 2003, Master meminta saya ambil Instruction Class dia untuk menjadi instruktur dibawah nama beliau untuk di Indonesia.

Kabarnya mengajar ilmu feng shui di UNTAR?

Jadi sejak tahun 2001-2005, di setiap Jumat saya mengisi kolom feng shui di Media Indonesia. Saat itu saya masih tinggal di Batam. Garagara mengisi kolom feng shui tersebut, saya mulai menerima banyak panggilan, dari beberapa kota di Indonesia, terutama dari Jakarta. Suatu saat saya ketemu dengan teman kuliah saya yang saat itu sebagai dosen di UNTAR. Saya diajak ke kampus untuk membicarakan tentang ilmu feng shui. Dua minggu kemudian saya diminta untuk mempresentasikan ilmu tersebut di hadapan para dosen senior. Singkat cerita, sejak 2004 saya mulai mengajar feng shui sebagai salah satu mata kuliah pilihan di Program Studi Arsitektur. Antusias mahasiswa sangat tinggi, bahkan pada semester awal lebih dari 100 orang. Tapi karena hanya saya sendiri, sehingga saya minta untuk dikurangi jumlah mahasiswanya menjadi 40 orang saja. Akhirnya diputuskan menjadi 67 mahasiswa. Bahkan karena saking serunya dosen-dosen pun ikut kuliah. Sampai saat ini pun masih terus berjalan namun saya batasi hanya 40 peserta di setiap semester.

Tahun 2004, UNTAR satu-satunya yang punya mata kuliah feng shui. Beberapa tahun kemudian mulai tumbuh di beberapa kampus lain. Saat ini sudah lebih dari 10 kampus.

Bagaimana perkembangan feng shui di Indonesia, khususnya terhadap para arsitek dan desainer interior?

Sejak tahun 2000-an hingga sekarang, perkembangannya sangat menggembirakan. Tetapi kalau ditanya, apakah cukup, saya melihat sebagian besar teman-teman kita, masih miss information, jadi banyak yang mendapatkan informasi yang salah terhadap feng shui. Banyak yang masih menganggap feng shui itu sebagai kepercayaan, klenik, takhayul dan sebagainya. Pada awalnya, saya sendiri juga anti terhadap feng shui, namun setelah terjun langsung dan mendalami, baru bisa memahami bahwa ilmu ini ternyata canggih.

Artinya feng shui dan arsitek, baiknya harus sejalan?

Feng shui dan arsitektur bisa sejalan, tetapi ini tergantung skill dari kedua belah pihak, apabila arsitek dan praktisi feng shui-nya orang yang berlainan. Tetapi jikalau seseorang menguasai ilmu arsitektur dan ilmu feng shui sekaligus, ini akan lebih mudah. ●

LUKAS BONG, KETUA UMUM DPP AREBI MOMENTUM EMAS BELI PROPERTI

Suku bunga acuan BI turun menjadi 3,50%. Bagaimana dampaknya terhadap properti?

Ini adalah kebijakan yang bagus dari pemerintah dalam mendukung sektor properti di Indonesia. Seperti kita ketahui bahwa banyak konsumen properti pada umumnya terkendala di urusan kredit atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Begitu cicilan tinggi karena suku bunga mahal dia akan kesulitan, apalagi jika income-nya juga tidak mencukupi untuk bayar cicilan. Jadi harapannya dengan suku bunga yang rendah ini, jangkauannya jadi lebih luas.

Kita bicara ini untuk warga masyarakat pada umumnya yang terkendala pada cicilannya yang besar karena suku bunga tinggi. Terutama untuk masyarakat menengah atau dengan rentang harga properti di bawah Rp1 miliar. Kita ketahui bahwa merekamereka ini juga cukup konsumtif sehingga banyak cicilan, entah itu gadget, sepeda motor, mobil atau lainnya. Sehingga ini juga yang mempengaruhi bahwa tingkat penolakan dari BI checking itu juga cukup tinggi.

Maka harapan kita dengan adanya suku bunga yang lebih rendah, maka BI checking juga bisa lebih longgar, dalam arti melihat cicilan perbulan mereka lebih mampu karena bunganya rendah.

Properti seperti apa yang paling berdampak positif melalui kebijakan ini?

Dalam kondisi seperti saat ini kebanyakannya memang end user atau rumah pertama. Dan pada umumnya mereka lebih banyak berminat ke rumah tapak. Sementara untuk apartemen memang arahnya lebih kepada investor yang masuk ke sana. Kalaupun ada end user, jumlahnya sangat terbatas dan umumnya mereka yang masih lajang.

Kebijakan lainnya adalah pelonggaran LTV menjadi 100%, artinya beli properti bisa tanpa DP. Bukankah justru memberatkan konsumen?

Kebijakan ini juga tentu sangat positif untuk mendukung pergerakan properti. Hanya kekurangannya adalah mungkin waktunya yang kurang panjang. Jadi kita mesti lihat dari dua sisi. Kalau kita lihat mayoritas pembeli properti pertama, mereka tidak bisa mengumpulkan uang muka atau DP. Mungkin juga karena mereka sangat konsumtif sehingga tidak bisa menabung. Tetapi jika dilihat dari income, sebenarnya mungkin mereka sanggup. Tapi itu dulu. Nah, kalau sekarang, yang sejauh mereka bisa bayar cicilan tanpa DP, itu mungkin mudah buat mereka.

Saya tahu zaman dulu banyak sekali orang tua yang membantu anaknya untuk beli properti dengan membayar uang muka, kemudian cicilannya baru anaknya yang bayar sendiri. Dengan adanya kebijakan tersebut, apalagi disaat seperti ini, maka sangat membantu mereka untuk bisa membayar uang muka, sekaligus juga mencicil properti karena juga dengan bunga yang sudah sangat rendah. Meskipun mungkin dengan cicilannya yang sedikit lebih tinggi, karena tanpa uang muka.

Tetapi ini juga kan kembali dengan kebijakan bank masing-masing. Mungkin perbankan akan melihat dari segi income dan yang lebih penting adalah BI checking.

Kedua kebijakan BI tersebut Apakah waktunya sudah terlambat?

Memang waktunya sudah cukup terlambat, harusnya sudah sejak pertengahan tahun lalu. Tetapi pada intinya kita juga tetap harus bersyukur karena ada kebijakan ini. Yang pastinya akan berdampak pada pertumbuhan properti di Indonesia.

Tapi sebenarnya memang banyak sekali indikator yang menunjukkan bahwa properti akan kembali tumbuh pada tahun ini, seperti kegiatan vaksinasi yang sudah mulai dilakukan secara nasional. Kemudian ditambah lagi dengan kebijakan dari pemerintah dan Bank Indonesia tersebut. Stabilitas politik juga lebih bagus di tahun ini.

Beberapa pihak menilai kebijakan DP 0% belum sepenuhnya mengangkat sektor properti, benar demikian?

Mungkin karena waktunya yang agak terbatas dan untuk menghabiskan unit-unit yang ready stock. Seandainya waktunya lebih panjang, misalkan 1 tahun, para pengembang punya waktu lebih pas untuk membangun rumah dalam waktu 1 tahun tersebut. Kalau

hanya 6 bulan, sangat sulit bagi pengembang bisa bangun rumah. Jadi biasanya setiap ada kebijakan seperti ini para pengembang pasti akan mencermati terlebih dahulu, setelah itu mereka kemudian akan memutuskan apakah meluncurkan produk baru dan mulai membangunnya.

Atau mungkin pemerintah sudah menentukan sehingga sudah juga disampaikan kepada pengembang bahwa nanti di pertengahan tahun depan atau akhir tahun depan, kita akan berlakukan DP 0%. Dengan demikian sehingga para developer akan mempersiapkan semuanya dari sekarang. Kalau seperti ini pastinya akan lebih kena.

Tapi yang jelas dari kebijakan yang sudah ada tersebut bagi saya, itu sangat-sangat membantu para end user. Kalau investor mungkin rasanya kurang mendidik, karena mereka menilai lebih mudah dapatkan properti dengan cara mencicil.

Apakah kebijakan DP 0% tersebut lebih menyasar golongan menengah atas?

Menurut saya ini bisa menyasar semua golongan, bahkan lebih kena untuk golongan menengah dan menengah bawah, terutama mereka yang masih kesulitan uang muka. Apalagi golongan bawah, sudah tidak punya DP, menabung juga susah, sehingga dengan DP 0% mungkin mereka bisa berpikir untuk memulai beli properti, sejauh cicilannya mencukupi dan lolos dari BI checking. Saat ini sebenarnya banyak milenial yang punya kesanggupan untuk membayar cicilan bulanan, apalagi banyak juga yang punya income sampingan.

Pemerintah juga mengeluarkan kebijakan terkait relaksasi PPN. Bagaimana dampak langsungnya terhadap properti?

Saya berpikir yang sama, pemerintah mungkin mau menghabiskan stok properti yang ada, terutama untuk rumah tapak atau apartemen yang ready unit. Kebijakan ini memang lebih banyak membantu para developer. Cuma memang waktunya kurang, hanya sampai 31 Agustus 2021. Tapi bagi developer yang mempunyai stok-stok unit sekarang ini, maka waktunya mereka untuk melepaskannya. Jadi sepertinya ada extra diskon 5% atau 10% tergantung harganya.

Apakah banyak pengembang yang punya stok apartemen atau rumah tapak?

Saya rasa untuk apartemen cukup banyak. Hal ini jadi seperti kita memegang bola api, dipegang unit yang sudah ready salah, dilepas murah rugi. Jadi kondisi sekarang seolah-olah ada angin surga, tibatiba dapat diskon yang dibantu oleh pemerintah. Kalau dia bebas PPN 10% maka dapat diskon 10%, kalau bebas PPN 5% maka seolah-olah dia dapat diskon 5%. Jadi mendapatkan extra diskon di bidang properti itu adalah hal yang luar biasa.

Dan Kalau lebih bagus lagi jika kebijakan ini juga berlakunya selama 1 tahun. Sehingga para pengembang juga memiliki rencana yang lebih bagus. Kalau sekarang, 6 bulan tidak cukup untuk mereka membangun. Apalagi ke depannya juga tidak bisa dijamin program pemerintah seperti ini akan dilanjutkan.

Jadi memang peraturan dari pemerintah dan BI tersebut lebih dikhususkan kepada unit-unit yang sudah ada, yang mungkin mangkrak dan tidak dibeli hingga saat ini. Apalagi apartemen banyak sekali unit-unit idol.

Jadi konsumen harus segera memanfaatkan kesempatan ini?

Betul. Ini adalah timing yang sangat tepat terutama bagi mereka yang belum memiliki rumah. Kapan lagi dapat berbagai kemudahan seperti saat ini. Seumur-umur kita main di properti belum pernah ada kejadian seperti ini, mulai dari suku bunga yang terendah sepanjang sejarah, bebas PPN, ditambah lagi dengan DP 0%. Jadi ini adalah momentum emas bagi mereka yang belum memiliki properti, terutama hunian.

Properti seperti apa yang baiknya di beli konsumen dalam kesempatan ini?

Untuk end user tentu ini adalah saat yang tepat bagi mereka memiliki hunian, terutama rumah tapak, karena lebih aman, lebih homey, tidak dipusingkan dengan masalah service charge dan sebagainya. Kemudian untuk menjual kembali juga jauh lebih mudah.

Dari 3 kebijakan di atas, apakah juga berdampak pada investor?

Untuk investor sebenarnya mereka lebih banyak ambil di properti seken, yang notabenenya sudah tidak ada PPN. Tetapi dari kebijakan suku bunga rendah, ada juga yang dapat dampaknya. Kecuali kalau mereka mau investasi di properti primer.

Artinya 3 kebijakan tersebut jika tidak berdampak langsung kepada para broker yang rata-rata menjual properti seken?

Secondary tetap jalan seperti biasa, mungkin harganya semakin terkoreksi. Ibaratnya pemerintah memberikan mobil-mobil tanpa PPN, akibatnya adalah harga mobil seken rusak, karena semua lari ke mobil baru. Kondisi di properti juga seperti itu. Masyarakat cenderung beli rumah-rumah dari developer, karena ada banyak kebijakan yang meringankan mereka. Tetapi banyak juga konsumen yang tetap mencari rumah-rumah yang ada koreksi harganya, yang pastinya adalah rumah seken. Apalagi rumah seken juga punya banyak keunggulan, seperti lokasi yang strategis dan berada di kawasan yang sudah hidup. Jadi sebenarnya pasar kita itu sangat dinamis.

Apakah perlu ada kebijakan-kebijakan tertentu yang mengarah ke properti seken?

Tetap harus ada untuk menggairahkan pasar seken tersebut. Mungkin seperti langsung balik nama, atau kemudahan lainnya. Sehingga investor juga lebih seru bermainnya. ●

SULIHIN WIDJAJA, SEKRETARIS JENDRAL DPP AREBI STIMULUS, HARUS ADA SOSIALISASI

Menteri Keuangan mengeluarkan kebijakan terkait penghapusan PPN. Apakah pengembang akan lebih berani membangun dan memasarkan unitnya?

PPN diberlakukan dalam jangka waktu yang singkat. Kebijakan tentang PPN ini memang dimanfaatkan oleh banyak developer. Hanya saya memang belum tahu mekanisme atau implementasinya bagaimana. Apakah kebijakan ini dari segi pajaknya lebih cepat dalam pelaksanaannya atau bagaimana. Biasanya memang agak krusial. Saat ini sudah terlihat banyak developer berlomba-lomba dengan kampanye “free PPN” ditambah promo lainnya dari pengembang tersebut. Tentunya hanya untuk rumah ready stock.

Memang properti yang ready stock banyak, terutama seperti apartemen. Cuma untuk apartemen marketnya memang tipis, agak berat. Pasar Indonesia masih lebih menginginkan beli rumah tapak. Banyak orang masih lebih happy tinggal di landed. Jadi untuk apartemen memang masih berat.

Baiknya kebijakan seperti PPN ini disosialisasikan terlebih dahulu kepada para pengembang?

Betul, bahwa seharusnya terlebih dahulu disosialisasikan kepada para developer. Sehingga seperti untuk para pengembang yang sedang membangun, mereka bisa menyasar program dengan lebih jelas.

Kita lihat kebijakan ini memang menyasar ke rumah ready stock dan tidak berlaku untuk secondary. Jadi memang ini sangat terbatas sehingga tidak banyak yang merasakan dampaknya. Dan sepertinya hanya developer tertentu saja yang bisa memanfaatkan kesempatan tersebut. Jadi benar bahwa memang harusnya ada sosialisasi terlebih dahulu mengenai rencana pemberlakuan kebijakan seperti PPN tersebut. Dengan demikian sehingga para developer pastinya akan menyiapkan program-programnya, mulai dari menyiapkan struktur keuangan mereka, termasuk rencana pembangunannya rumah dan infrastrukturnya, hingga pemasarannya.

Sebagai contoh, ada developer yang menyampaikan akan memberikan diskon 20% + 10% lagi. Sebenarnya menurut saya ini juga tidak fair, terutama bagi para konsumen yang sudah terlebih dahulu membeli. Jadi hal-hal seperti ini memang harus kita jaga. Artinya konsumen yang membeli properti saat ini dengan harga yang lebih murah. Karena properti seken rata-rata sudah pasti harganya lebih murah dari primary. Jadi kalau semakin bawah, harga jual pasti semakin rendah dan akhirnya penjual pasti tidak mau jual juga. Dan pasti akan berdampak juga ke perputaran di bisnis ini, khususnya bagi para broker.

Artinya jika diberlakukan lebih dari 6 bulan, akan lebih baik bagi bangkitnya sektor properti?

Sebenarnya pemerintah tahu bahwa pandemi ini masih panjang, artinya dalam 6 bulan ke depan belum tentu selesai urusan pandemi ini. Nah, misalkan kalau kebijakan ini untuk jangka panjang, dan pemerintah memang bertujuan untuk membantu semua developer properti, dan membantu semua masyarakat yang belum memiliki properti, kenapa tidak dibuatkan aturan bebas PPN selama 1 tahun atau bahkan dua tahun lagi.

Cuma memang kita juga tahu, kalau dengan kebijakan PPN 10% saja, pemerintah sudah kehilangan berapa banyak uang. Pemerintah juga tentunya butuh dana, salah satunya untuk kegiatan vaksin ini. Tapi kembali lagi, kebijakan ini memang sebaiknya diberlakukan dalam jangka yang lebih panjang. Minimal 1 atau 2 tahun, misalnya sampai vaksin sudah beres. Sehingga banyak developer juga bisa betul-betul merasakan adanya dampak dari kebijakan ini. Terutama mungkin developer yang menengah atau kecil, yang selama ini pembangunnya terhambat pandemi.

Bank Indonesia juga menurunkan suku bunga acuan menjadi 3,50%, apakah cukup signifikan membangkitkan properti?

Apa yang sudah pemerintah lakukan tentunya bertujuan untuk menggerakkan kembali perekonomian kita terutama di sektor properti. Melalui kebijakan tersebut sudah pasti ada dampak pergerakan, sehingga ini menjadi hal yang sangat positif terutama bagi sektor properti.

Bunga bank sampai 3,5% memang paling rendah dalam sejarah dan akan menyasar ke semua segmen, dari bawah sampai ke atas, sehingga semuanya bisa berjalan. Dengan kebijakan tersebut akan membuka pasar menjadi semakin lebih lebar. Misalkan seperti karyawan yang selama ini mungkin kesulitan membayar cicilan, maka dengan bunga bank yang rendah tersebut, kemampuan mereka untuk mencicil atau membayar juga semakin besar. Kesempatan mereka untuk membeli properti menjadi lebih besar.

Harapannya, terutama bagi mereka yang selama pandemi ini gajinya dipotong, maka dengan kondisi seperti ini mereka yang tadinya mungkin tidak sanggup bisa menjadi sanggup untuk membeli properti.

BI juga melonggarkan LTV yang membuka kesempatan beli properti tanpa uang muka. Bukankah ini justru memberatkan cicilan konsumen?

Ini juga salah satu trigger untuk membantu orang yang belum punya modal ketika akan membeli properti. Cuma ini memang kembali lagi kepada kesiapan dari perbankan sendiri, karena pastinya risikonya juga sangat besar. Apakah bank berani mengucurkan sampai 100% kepada konsumen. Kalau tidak salah, kebijakan ini berlaku untuk pembelian rumah pertama, dan menurut saya mungkin tidak segampang itu untuk menerapkannya. Karena perbankan pasti punya perhitungan dan analisa yang lebih tajam. Dan sepertinya ini bakal sulit untuk didapatkan untuk konsumen Indonesia. Karena semua masyarakat pasti punya hutang, seperti untuk cicilan motor, cicilan mobil atau cicilan lainnya. Sehingga menurut saya, kebijakan ini memang tetap merupakan trigger tetapi memang dampaknya secara langsung belum terlihat.

Jadi secara umum, kebijakan tersebut bertujuan untuk menggerakkan perekonomian kita?

Jadi memang ini sebagai trigger untuk menggerakkan perekonomian Indonesia hingga pertengahan tahun. Dengan adanya perputaran perekonomian tersebut, maka akan memicu berbagai sektor lain juga untuk kembali tumbuh dan bergerak, termasuk sektor properti. Apalagi seperti yang kita ketahui bahwa sektor properti membawahi banyak sekali perusahaan lain. Maka ketika properti terdampak, 100 lebih perusahaan yang di bawahnya pun akan terkena dampaknya. Sehingga dengan adanya stimulus tersebut akan memacu target pertumbuhan ekonomi dari pemerintah yang ditargetkan kembali tumbuh positif di tahun ini.

Sehingga sampai setengah tahun ke depan ini, pemerintah berusaha bagaimana caranya untuk menumbuhkan perekonomian tersebut. Seperti kita ketahui bahwa vaksin juga sudah mulai berjalan, yang pastinya akan membangkitkan kembali aktivitas masyarakat umum. Tempat-tempat wisata mulai dibuka dan berbagai sektor lainnya mulai bergerak, sehingga kembali lagi tujuannya adalah untuk menggerakkan perekonomian kita.

Benarkah kebijakan terkait dengan DP 0% hanya menyasar golongan menengah ke atas?

Golongan menengah ke atas juga bisa menggunakannya. Saya juga sudah sempat berdiskusi dengan salah satu pihak dari bank swasta, dia bilang bahwa dari mereka akan sulit mengeluarkan kebijakan terkait DP 0%, sekalipun untuk golongan menengah ke atas. Meskipun sudah lolos BI checking pun, mereka (bank-red) pasti punya pertimbangan lain. Jadi memang DP 0% ini agak sulit dikeluarkan oleh perbankan. Lagi-lagi inikan hanya sebagai trigger atau pemicu supaya kita bisa kembali bergerak. Mungkin untuk persyaratan bagi orang yang bisa mendapatkan DP 0% tersebut, kemudian juga dari syarat perbankan untuk bisa memberikan DP 0% tersebut. Nah, itu yang harus diurai lebih jelas lagi, betul-betul mempermudah dan memungkinkan bagi orang yang akan mendapatkan fasilitas tersebut. Misalnya untuk golongan atas, apakah dia punya jaminan yang lain, sehingga bank pun lebih berani mengeluarkan keputusan akan kebijakan tersebut.

Artinya saat ini adalah kesempatan terbaik bagi konsumen untuk beli properti?

Kebijakan tersebut tentu sangat bermanfaat terutama bagi konsumen yang belum punya rumah. Saat ini adalah benar-benar moment to buy bagi konsumen rumah pertama. Kalau dia punya uang pasti kali ini adalah momen yang sangat bagus. Dalam waktu 5 hingga 10 tahun ke depan belum tentu ada kesempatan yang sebaik seperti saat ini.

Bagaimana dengan para investor terhadap kebijakan stimulus properti tersebut?

Sebenarnya tidak ada masalah bagi para investor. Rata-rata investor pasti pegang uang, tinggal mereka melihat apakah ada properti yang cocok dan bisa memberikan keuntungan bagi. Jadi investor akan melihat ke sana. Mereka bakal dapat gain berapa. Jadi biasanya mereka akan melakukan hitung-hitungan terlebih dahulu. Kalau dia lihat gain-nya bisa dia dapat lebih banyak, mungkin dia bisa ambil.

Beberapa investor pernah cerita ke saya, mereka tetap mau lihat sampai kapan urusan ini beres. Selama vaksin ini belum beres, sepertinya uang mereka masih akan tersimpan di bank. Karena mereka mungkin belum tahu ke depannya seperti apa sehingga mereka harus bersiap-siap. Karena barang yang ada belum tentu bisa dilepas lagi sama investor tersebut. Walaupun bunganya kecil tetapi untuk berlangsungnya bisnisnya. Dia tahu bahwa saat ini adalah bunga terkecil dalam sejarah di Indonesia.

Apakah juga perlu ada kebijakan tertentu terhadap properti seken?

Sejauh ini properti secondary tetap berjalan sebagaimana biasanya. Tidak terlalu banyak gejolak di properti seken. Tetapi memang kebijakan pemerintah ini tentu berdampak pada koreksi harga properti seken yang semakin lebih turun. Jika semakin turun harganya tersebut maka, pembeli yang mau beli, penjualnya mikir-mikir. Maka kemungkinan banyak penjualan yang akan bertahan dan tidak menjual propertinya. Jadi para pembeli punya kesempatan yang lebih besar dan mempunyai pilihan yang lebih banyak.

Jadi untuk properti seken, rasanya agak sulit ada sebuah kebijakan untuk mendorong penjualannya. Paling mungkin kemudahan dalam proses pengurusan balik nama misalnya, pajak balik nama dan lain-lain. Kalau bisa dibikin jadi lebih mantap lagi, misalnya berlaku selama enam bulan. Ini sudah pasti rame. Cuma Memang agak sulit menerapkannya. ●

Jakarta Lumbung Rumah Seken Rp1 Miliaran

Semakin terbatasnya lahan di Jakarta yang berdampak terhadap tingginya harga properti baru (primary property) secara terang-terangan mendorong tren permintaan rumah seken (secondary market) di kawasan. House Jakarta, salah satu broker properti yang fokus memasarkan rumah seken di area Jakarta menyebut, tak hanya rumah baru, kenaikan harga rumah seken juga terkoreksi 5-7 persen, bahkan di sejumlah kawasan harganya sudah overvalue. “Selisih harga rumah baru di Jakarta 20-30 persen lebih tinggi dibanding secondary,” ujar Ridho, Prinsipal House Jakarta, medio Maret lalu.

Ia mencontohkan, rumah baru luas bangunan 153 meter persegi (m2), tanah 180 m2 di townhouse Rorotan Kirana Legacy, Cilincing, Jakarta Utara, dilego Rp2,8 miliar. Rumah seken dengan tipe hampir sama di Gading Griya Lestari, perumahan yang juga dikembangkan di kawasan Cilincing dibanderol Rp1,85 miliar. Usia bangunan di bawah 10 tahun, mencakup 4 kamar tidur, 3 kamar mandi, area servis, dapur dan taman di samping carport. Ada juga rumah seken tipe 280/158 di Jalan Malaka, Cilincing, yang dibanderol Rp1,6 miliar. Memang usia bangunannya sudah 13 tahun, namun rumah dua lantai itu dilengkapi 5 kamar tidur dan dapur dua unit.

“Artinya, harga rumah baru sulit mengalami kenaikan karena sudah tinggi. Di sisi lain, rumah bekas masih ada ruang untuk naik. Paling sering terjadi koreksi harga rumah baru di Jakarta Utara dan Jakarta Timur, di atas 7 persen. Kalau Jakarta Selatan masih di bawah 5 persen,” urai Ridho.

Ridho mengatakan, legitnya pasar properti seken salah satunya didorong oleh penghapusan biaya perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB) untuk rumah yang memiliki nilai jual objek pajak (NJOP) di bawah Rp2 miliar di wilayah DKI Jakarta. Kebijakan itu kemudian dimanfaatkan oleh sebagian besar konsumen yang ingin membeli rumah di Jakarta, baik dihuni sendiri maupun sebagai investasi jangka panjang.

Untuk rumah seken seharga dibawah Rp2 miliar paling banyak ditawarkan ukuran bangunan 100-200 m2, tanah 70-200 m2, tergantung area. Rerata usia bangunan di bawah 10 tahun, sehingga tergolong baru dihuni meskipun ada satu dua yang hanya dihitung tanah (rumah tua). Sebagian besar rumah seken yang dipasarkan berlokasi di lingkungan yang cukup baik kendati beberapa rumah tidak berada di jalan utama (second road).

Contoh di Jalan Kesehatan II, Bintaro, Pesanggrahan, Jakarta Selatan, dipasarkan rumah seken tipe 190/176 seharga Rp2,1 miliar. Meskipun model rumahnya “agak jadul” bawaan pengembang, namun struktur bangunan masih kokoh. Hanya perlu dicat ulang supaya terlihat lebih segar. Rumah terdiri dari 3 kamar tidur, 2 kamar mandi dan 2 kamar kos dengan harga sewa Rp1,2-1,5 juta per bulan, serta area servis. Lokasi rumah cukup strategis karena hanya 2 km dari Kota Baru Bintaro Jaya (2.500 ha) di Tangerang Selatan, Banten, atau sekitar 2 km dari exit tol Pondok Pinang, Jakarta Selatan (ruas tol JORR). Dari exit tol Veteran di Tanah Kusir juga sekitar 1,5 km.

Di kawasan Jakarta Utara dan Jakarta Barat banyak rumah seken ditawarkan di komplek perumahan dengan fasilitas umum yang sudah terbentuk. Misalnya di Casa Jardin, Green Ville, Taman Ratu, Taman Semanan Indah, Komplek DKI, Pantai Indah Kapuk (PIK), Bangun Cinta Sarana dan lainnya. Di cluster Hawaii City PIK, rumah dua lantai 180 m2 di atas tanah 90m2 dibanderol Rp1,6 miliar. Di Taman Semanan, Jalan Lingkar Luar Cengkareng, Kosambi, Jakarta Barat, rumah seken tipe 135/90 di cluster Anthurium dilego pemiliknya seharga Rp2 miliar, masih lebih murah dibanding rumah baru tipe yang sama di cluster Nicolaia yang dipatok Rp3,2 miliar. Perumahan dilengkapi sport club, kolam renang dan area fitness.

Seabrek di Jakarta Timur

Jakarta Timur menjadi lumbung rumah seken dengan harga paling kompetitif. Bangunannya rerata masih baru. Ukuran rumahnya lebarlebar, rerata dibatas 150m2 sehatga mulai Rp1 miliaran. Karena itu,

prospek pasarnya cukup bagus mengingat selisih harganya dengan kawasan Jakarta lain cukup besar. Elviratu, agen properti dari Universal Property di Pasar Rebo mengklaim, rumah seken tipe yang sama di Jakarta Timur, bila berada di area Jakarta Selatan dan Barat harganya bisa 3 kali lipat lebih mahal. “Rumah-rumah di Jakarta Timur harganya masih lebih rendah, bisa setengah bahkan sepertiga dari harga rumah di Jakarta Selatan,” jelasnya kepada Property and the City di Jakarta, belum lama ini.

Di Jalan Kamboja, Cijantung, rumah tipe 200/235 dibanderol Rp1,2 miliar. Pemilik pertamanya melego lantaran berencana pindah ke Karawang, Jawa Barat. Rumahnya sudah dihuni hampir 7 tahun. Jalanan menuju rumah hanya bisa dilalui satu mobil. “Tapi dari Mall Cijantung cuman 2 km. Kawasannya cukup padat karena ada mal dan pabrik, jadi ke depan bisa disewakan dalam bentuk kamar kos-kosan,” ujar Elviratu.

Di kawasan Klender dan Duren Sawit yang terhubung dengan koridor bisnis Jalan Kasablanka, Jakarta Selatan, juga menarik mengincar rumah seken di kawasan tersebut. Rumah tipe 145/95 di Jalan Raden Intan, Klender, ditawarkan Rp1,6 miliar, tipe 150/110 di area yang sama dilego Rp1,7 miliar. “Yang kedua itu lebih mahal karena umur bangunannya baru empat tahun. Jadi masih tergolong baru dan sangat terawat,” katanya.

Bebas Pajak Tidak Menolong?

Keputusan Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan merevisi Pergub Nomor 258 Tahun 2015 tentang Pembebasan Pajak Buni dan Bangunan (PBB) bagi rumah dan rusun dengan NJOP sampai dengan Rp1 miliar, dinilai menguntungkan konsumen karena pembelian rumah seharga dibawah Rp1 miliar di Jakarta tidak dikenakan PBB. “Lumayan mendorong permintaan. Namun pilihan rumahnya terbatas, tidak akan dapat di area-area strategis karena harga rumahnya maksimal Rp1 miliar. Kalau di tengah kota Jakarta dan terhubung kawasan bisnis tentu sudah tidak ada lagi rumah harga ratusan juta. Pilihannya ke lokasi-lokasi yang berbatasan dengan area penyangga,” tutur Marketing Manajer Jafiendo Property, Faisal Dannyarsha, kantor broker properti seken di kawasan Jagakarsa, Jakarta Selatan.

Kendati menolong, Faisal mengatakan penghapusan PBB yang hanya berlaku untuk pembelian rumah pertama (first home buyer) dan hanya untuk hunian seharga maksimal Rp1 miliar itu membuat cakupan pasar menyempit. Di Jagakarsa sendiri, pembeli rumah pertama rerata memilih membeli rumah baru ketimbang seken. Mayoritas mereka adalah keluarga muda mapan yang masih mengutamakan tampilan dan status rumah dibandingkan profit semata.

Contoh Rumah Seken dibawah Rp2 miliar di Jakarta

KAWASAN LOKASI

Jakarta Selatan Jl Haji Siman, Petukangan (hitung tanah) Jl Kebagusan Raya, Pasar Minggu Jl Sadar Raya 49, Jagakarsa Jl Moh. Kahfi 2, Jagakarsa Jl Kecapi, Jagakarsa Vila Kanaya 2 (Jl Batu Belah, Srengseng Sawah, Jagakarsa) Jl Muchtar Raya, Petukangan Utara

Jakarta Timur Royal Residence, Pulo Gebang, Cakung Jl Kayu Putih Timur, Pulo Gadung Jl Swadaya 1, Bambu Apus, Cipayung JL Raya Kampung Tengah, Kramat Jati Jl Munggang, Condet Malaka Country (Jl Malaka Biru 2, No 7, Pondok Kopi) Jl Raya Taman Mini 2, Bambu Apus Batu Wadas Indah Residence, Batu Ampar, Kramat Jati

Jakarta Barat Casa Jardin-Cluster Anthurium, Daan Mogot Green Ville, Jl Asia Baru, Duri Kepa, Tanjung Duren Jl Kresek Raya, Duri Kosambi Jl Cendrawasih VI, Cengkareng Barat (hitung tanah) Perum. Taman Ratu, Duri Kepa (hitung tanah) Taman Semanan Indah, Jl Dharma Karya III, Duri Kosambi

LB/LT (M2) HARGA/UNIT (Rp)

120/237 100/122 86/125 104/95 180/226 124/84 105/75

1,7 miliar 1,7 miliar 1,25 miliar 1,1 miliar 1,7 miliar 1,7 miliar 1,5 miliar

100/130 90/92 95/77 200/126 120/162 100/120 140/110 80/73

100/90 100/70 125/70 200/240 200/150 135/90

1,9 miliar 1,6 miliar 1,2 miliar 1,4 miliar 1,98 miliar 2 miliar 1,35 miliar 1,25 miliar

2 miliar 1,75 miliar 1,9 miliar 1,5 miliar 1,85 miliar 1,4 miliar

Jakarta Utara Gading Griya Lestari, Pegangsaan 2, Kelapa Gading Jl Malaka Rorotan, Cilincing Layar Permai, PIK Hawaii City Resort, PIK Rorotan Kirana Legacy, Cilincing Pademangan 2 Jl Bangun Cipta Sarana, Kelapa Gading Jl Agung Barat, Sunter Agung, Tanjung Priok

128/80 280/158 -/48 180/90 122/198 200/110 60/90 350/110 1,35 miliar 1,4 miliar 1,3 miliar 1,4 miliar 2,1 miliar 1,95 miliar 1,6 miliar 1,5 miliar

Jakarta Pusat Jl B Karanganyar, Sawah Besar Jl Gandasuli, Kramat, Senen Jl Cempaka Baru XI, Cempaka Baru, Kemayoran Jl Kebon Kosong IV, Kemayoran Jl Tanah Tinggi, Kramat, Senen

144/72 150/116 145/66 90/63 190/95

2 miliar 1,2 miliar 1,4 miliar 1,1 miliar 1,995 miliar

Sumber: Hasil Wawancara Property and the City dan listing penjualan sejumlah broker di Jakarta

Di sini, keluarga muda lebih memilih beli rumah baru, ukurannya kecil tidak masalah yang penting baru dan akses ke mal-nya mudah,” ungkap Faisal.

Pilihan rumah seken di bawah Rp2 miliar di kawasan Jagakarsa mulai dari tipe 86/125 di Jalan Sadar Raya seharga Rp1,6 miliar, 104/95 di Jalan M Kahfi II Rp1,3 miliar dan tipe 180/226 di Jalan Kecapi dipatok Rp1,8 miliar. “Sebenarnya kalau bicara Jagakarsa, Ragunan, atau Lenteng Agung, rumah seken yang paling diminati justru pasar rumah Rp4 – 10 miliar. Pembelinya kebanyakan untuk investasi. Harganya dianggap masih masuk akal dibanding rumah baru dibangun di kawasan Kemang, Cipete atau Pondok Indah yang sudah overvalue. Padahal jarak dari Jagakarsa ke kawasan elit itu nggak begitu jauh,” tutup Faisal. ● [Andrian Saputri]

SHERA PLANK PAPAN SEMEN STYLISH DAN TAHAN LAMA

Subtitusi pengganti material kayu solid makin digemari konsumen Indonesia. Aplikasinya persis seperti papan kayu, namun ketahanannya diklaim sekuat baja selain coraknya yang lebih variatif. PT Shera Building Solution Indonesia (SBSI) melansir Shera Plank, produk papan semen dengan motif menyerupai urat kayu solid. Teknologi serat semennya terdiri dari pasir, semen dan serat selulosa sehingga jika terpapar api selama lebih dari 2 jam tidak akan merusak material, karena serat selulosa memiliki rating nol dalam penyebaran api.

“Kami ingin mengedukasi masyarakat luas bahwa untuk mendapatkan nuansa tropis di rumah tidak melulu harus menggunakan kayu solid. Papan semen bercorak urat kayu dari Shera Plank juga bisa diandalkan sebagai material building pengganti kayu tanpa kehilangan nuansa dan keindahan urat kayu asli,” ujar Direktur Utama SBSI, Gabriel Montadaro.

Shera Plank telah memiliki sertifikat Produk Hijau karena bebas kandungan asbes (non-abestor), bahan baku berbahaya yang bisa mengganggu pernapasan jika terhirup secara berulang. Jika umumnya papan semen dijual dalam pilihan warna natural (abu-abu), maka Shera Plank menawarkan papan semen berwarna. Ada dua pilihan tekstur: cassia dan teak untuk diaplikasikan pada lis, dinding dan atap rumah. Tersedia ukuran 8x150x3.000-4.000 mm seharga mulai Rp40 ribu per papan. ●

ROCA KLOSET PINTAR RP125 JUTA

Penyedia solusi kamar mandi asal Spanyol, Roca, menawarkan berbagai jenis porselen vitreous dan perlengkapan sanitari untuk ruang publik dan pribadi. Yang terbaru adalah seri Victoria dengan produk mencakup area kloset dan westafel yang menyasar kelas menengah dan premium. Kloset seri Victoria dibanderol Rp1,5-2 juta per unit. Untuk kelas atas atau premium, Roca mengeluarkan kloset pintar Roca In-Wash Khroma seharga Rp125 juta per unit. Sejumlah teknologi moncer dibenamkan ke dalam kloset sehingga penggunaannya dapat dilakukan secara digital.

Roca adalah perusahaan yang bergerak di bidang desain, produksi dan komersialisasi produk untuk ruang kamar mandi. Berdiri sejak tahun 1917 dengan pabrik pertama di Gava, Barcelola, kini Roca memperkerjakan lebih dari 20 ribu karyawan di 78 pabrik di seluruh dunia. Produk Roca dipasarkan secara massif di 170 pasar di lima benua. Di Indonesia, Roca telah membangun pabrik di kawasan Cikupa, Tangerang, dengan kapasitas produksi mencapai 1,8 juta unit produk per tahun. Pabrik Roca di Indonesia dibangun di atas lahan seluas 7,4 hektar dengan bangunan seluas 4,4 ha. ●

Sungai Cheonggyecheon DRAMA KOREA DAN IMPIAN JOKOWI

Masih ingat “Kali Item” di ibu kota Jakarta? kali besutan Pemprov DKI Jakarta yang ditutup dengan waring hitam demi mengurangi proses penguapan dari sungai, sehingga tidak terjadi proses evaporasi. Selain tidak sedap dipandang, Kali Item memang menimbulkan bau tak sedap karena proses polusi yang berlangsung terus menerus. Upaya mengubah sungai dengan kondisi air hitam pekat menjadi jernih bukanlah perkara enteng dan murah. Pengalaman Korea Selatan merestorasi Sungai Cheonggyecheon bisa jadi contoh konkret untuk melakukan upaya perbaikan massif sungai yang rusak dan tercemar.

Dikutip dari Preservenet.com, laman resmi dari sebuah lembaga kajian Preservation Institute California, Amerika Serikat, Sungai Cheonggyecheon memiliki panjang 10,92 km yang membelah Seoul, ibu kota Korea Selatan, dari utara ke selatan. Hulu sungai berada di lembah Suseong Dong dan hilirnya berada di Laut Kuning. Sungai akan mengering saat musim semi dan musim gugur, namun akan meluap apabila penghujan datang.

Sungai Cheonggyecheon sudah ada sejak zaman Dinasti Joseon ratusan tahun lalu. Sungai tersebut awalnya bernama Gaecheon yang berarti “aliran terbuka”. Air sungai dimanfaatkan untuk sistem pengairan dengan memperlebar dan membangun tanggul pada masa kepemimpinan raja Taejong (1406). Dalam publikasi Preservation Institute disebut lebih dari 52 ribu orang terlibat dalam proyek itu. Pewaris Korea, Raja Sejong, pun melanjutkan apa yang dilakukan Raja Taejong.

Sayang, selama lebih dari 500 tahun, Sungai Cheonggyecheon jadi saluran utama pembuangan limbah di Seoul demi mendukung aspek ekonomi kota. Sepanjang sungai semakin kumuh karena dipenuhi bangunan tempat tinggal akibat membludaknya puluhan juta orang yang hidup di Seoul (luas kota 605 km2) kala itu. Pada 1955, pemerintah Korea Selatan sempat membangun tiang pancang di kawasan tersebut untuk menyembunyikan aliran sungai di bawah tanah sebagai salah satu pemecahan masalah. Sebuah jembatan layang sepanjang lebih dari 3 mil dibangun di atas tiang-tiang itu. Namun, rencana itu tidak berhasil. Transportasi publik yang dilayani bus di sekitar wilayah itu hanya sanggup berjalan 6 km per jam. Akibatnya, peminatnya sedikit. Di bawah jalan layang juga berjibun parkir liar. Pejalan kaki sulit berjalan.