PROPERTY MINDGAMES

Ali Tranghanda C E O Indonesia Property Watch

DIGITAL MARKETING DAN PROPERTI

Dalam sebuah konsep pemasaran kita kenal dengan istilah customer journey yaitu perjalanan konsumen saat mulai berinteraksi dengan produk Anda, melihat produk Anda, melakukan pemesanan, sampai benar-benar melakukan transaksi.

Bila kita cermati kondisi di tengah pandemi saat ini, saat pertemuan tatap muka dibatasi, maka saluran distribusi pemasaran yang paling mungkin dapat menjangkau pasar konsumen adalah melalui digital marketing. Disruption teknologi semakin cepat terjadi saat pandemi, sejalan dengan perubahan perilaku yang sangat dinamis. Hampir semua pengembang saat ini melakukan migrasi pemasarannya ke saluran digital. Mulai dari campaign melalui media sosial Facebook, Instagram, Google Ads, Tiktok, Youtube, dan lainnya. Namun apakah benar dengan digital marketing semuanya akan beres? Bila tujuannya untuk menjangkau pasar lebih luas, jawabannya mungkin ya.

Namun itu saja tidak cukup. Ketika calon konsumen melihat informasi melalui online, maka tentunya produk properti tidak dapat disamakan dengan produk-produk lain. Bila kita ingin membeli asesoris, peralatan-peralatan, sampai barang elektronik misalnya, mungkin kita bisa langsung membelinya melalui e-commerce tanpa harus melihatnya, meskipun ada risiko barang tidak sesuai tampilannya. Namun berbicara properti maka pertimbangannya akan sangat kompleks. Hampir tidak ada proses transaksi properti yang dilakukan secara online sepenuhnya. Sebelum calon konsumen menentukan pilihan propertinya, pastinya mereka berkeinginan untuk dapat melihat, merasakan, bahkan menyentuh langsung produk properti pilihannya. Artinya penjualan properti tidak dapat sepenuhnya diserahkan pada digital marketing. Jadi bila menganggap digital marketing adalah segalanya dengan budget yang besar, maka hal tersebut adalah salah besar.

Nah, kita coba dudukan persoalan yang ada karena yang salah bukan digital marketing-nya. Digital marketing adalah tools untuk melengkapi dan memperkuat strategi pemasaran sebuah produk secara utuh. Digital marketing sangat membantu para pengembang untuk dapat memperkenalkan produknya secara luas, bahkan sangat luas dibandingkan pemasaran konvensional. Namun digital marketing hanya titik awal dari customer journey untuk meningkatkan market awareness. Selebihnya banyak faktor yang membuat calon konsumen memutuskan untuk membeli propertinya. Jadi melakukan digital marketing tidak sebatas mem-posting sebuah iklan, melainkan harus terstruktur terkait tema, desain, pemilihan kata sampai calon konsumen tertarik untuk datang ke lokasi. Selanjutnya bukan menjadi tanggung jawab digital marketing lagi bila ternyata konsumen tidak jadi membeli. Betul demikian? ●

BATASAN PROPERTI ASING DILONGGARKAN, SALAHI ATURAN?

Indonesia menyatakan resmi memberikan izin bagi orang asing untuk memiliki properti di Indonesia dengan status Hak Guna Bangunan (HGB). Kebijakan ini dikeluarkan sebagai bagian dari rencana pemerintah untuk mendorong iklim investasi di Indonesia.

Aturan tersebut tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, yang diundangkan per 2 Februari 2021 dan diteken Presiden Joko Widodo di Jakarta. PP tersebut merupakan salah satu turunan dari Undang-Undang (UU) Cipta Kerja yang disahkan akhir 2020 lalu, dengan tujuan mengendorkan segala aturan yang menghambat laju investasi.

Meski begitu, keputusan itu tetap dibarengi dengan aturan ketat kepemilikan, termasuk regulasi jenis dan zonasi properti seperti apa yang diperbolehkan. Dalam PP itu menyebut, kepemilikan hanya berlaku untuk pembelian properti jenis rumah susun (apartemen) dan hanya diberikan kepada orang asing yang memiliki izin tinggal di Indonesia. Sedangkan untuk rumah tapak, orang asing hanya bisa membelinya di atas tanah dengan status Hak Pakai dengan jangka waktu sama dengan HGB, hingga 80 tahun.

“Hak milik atas satuan rumah susun diberikan kepada warga negara Indonesia (WNI); badan hukum Indonesia; orang asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan; badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia,” jelas bunyi lengkap Pasal 67.

Lokasi apartemen yang dapat dimiliki orang asing harus dikembangkan di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri dan kawasan ekonomi lainnya. Selain itu, pembelian hanya berlaku untuk proyek baru langsung dari pengembang (primary project), bukan pembelian dari tangan kedua (secondary).

Pasal 69 (1) menjelaskan, Orang asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian itu merupakan orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. (2) Dalam hal orang asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diwariskan kepada ahli waris. (3) Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan orang asing (juga), ahli waris harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pemerintah juga mengatur batasan harga minimal hunian, luasan unit dan jumlah bidang tanah atau apartemen yang dapat dimiliki orang asing yang tercantum dalam lampiran dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari peraturan pemerintah, sesuai rincian penjelasan dalam Pasal 72.

Harta Bersama

Pasal 70 (1) menambahkan, warga negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan warga negara Indonesia lainnya. (2) Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris.

Selanjutnya Pasal 71 (1) merinci, rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing itu pertama, merupakan rumah tapak di atas tanah (berstatus): 1. Hak Pakai; atau 2. Hak Pakai di atas tanah: a) Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas tanah Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau b) Hak Pengelolaan berdasarkan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.

Kedua, rumah susun/apartemen yang dibangun di atas bidang tanah: 1. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara; 2. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan; atau 3. Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Milik.

(2) Rumah susun yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b, merupakan satuan rumah susun yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.

Pasal 72 menambahkan, kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 71 diberikan dengan batasan: a. Minimal harga; b. Luas bidang tanah; c. Jumlah bidang tanah atau unit satuan rumah susun; dan d. Peruntukan (memang) untuk rumah tinggal atau hunian. Berkaitan dengan pembatasan itu, Pasal 73 menyatakan, ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian dan batasan atas kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 69 sampai dengan Pasal 72 itu akan diatur dalam Peraturan Menteri.

Bertentangan?

Terhadap hal ini, Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan, dibukanya keran kepemilikan WNA atas apartemen ini bertentangan dengan reforma agraria. Dasar hukum kebijakan tersebut perlu dipertimbangkan mengingat selama ini orang asing hanya diperbolehkan memiliki properti dengan Hak Pakai sesuai UU Pokok Agraria tahun 1960.

“Payung hukumnya tidak bisa PP, harus UU. Menurut saya harus benar-benar clear karena saat ini Undang-Undang Pokok Agraria tidak memungkinkan untuk WNA beli properti di Indonesia dengan status HGB. Dengan adanya PP tersebut

meskipun boleh beli di kawasan khusus, tetap akan memancing ketidaksesuaian dasar hukumnya,” jelasnya kepada Property and the City di Jakarta, Kamis (4/3/2021).

Namun, pernyataan tersebut dibantah Menteri Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) atau Kepala BPN Sofyan Djalil. Menurutnya, aturan kepemilikan sarusun bagi WNA ini tidak ada kaitannya sama sekali dengan urusan reforma agraria. “Ini pendapat yang terlalu ditarik-tarik dan tidak ada korelasinya sama sekali. Apartemen bagi orang asing adalah satu hal, reforma agraria adalah urusan lain,” kata Sofyan Djalil dalam keterangannya yang dikutip Property and the City, awal Maret lalu.

Selain untuk kepastian hukum, Sofyan juga mengatakan pemberian HGB kepada WNA penting untuk mendongkrak investasi properti di Indonesia. Saat ini, kata dia, banyak orang melakukan investasi properti dalam rangka portofolio global. Ia yakin bila industri properti berkembang pesat, maka akan membuat banyak industri lain terdongkrak. Misalnya industri batu bata, semen, papan gypsum, genteng, keramik dan sejenisnya. Pun pemerintah tak khawatir disebut pro asing bila ketentuan pemberian HGB kepada WNA terealisasi. “Nggak pro asing lah. Karena begini, yang kita fasilitasi adalah kepastian hukum investasi diperlukan karena apa? Kalau orang beli properti di sini kan nggak dibawa ke luar negeri juga,” kata dia.

Meski dinilai tidak sejalan dengan UU Agraria, Ali tetap melihat potensi besar bagi pertumbuhan dari kebijakan itu meski kini Indonesia tengah mengalami perlambatan ekonomi seperti kondisi global saat ini. Ia berpendapat bahwa harga properti di Indonesia jauh lebih murah daripada harga properti di kelas yang setara di luar negeri.

“Pada prinsipnya ini akan menjadi potensi pasar yang luar biasa, khususnya bagi apartemen karena boleh dimiliki warga negara asing meskipun hanya di kawasan ekonomi khusus. Pembeli akan untung karena harga properti kita masih paling murah di Asia Pacific, namun potensi kenaikannya masih tinggi, dan secara ekonomi Indonesia cukup prospektif ke depan,” kata Ali.

Ali menyebut, legalisasi warga asing untuk memiliki properti dengan status HGB di Indonesia tidak akan berdampak signifikan terhadap pertumbuhan sektor properti jika kondisi perekonomian global dan dalam negeri belum membaik. “Tapi saya selalu bilang, bukan sematamata dengan aturan bagus kemudian WNA akan beli properti. Selama kondisi ekonomi nasional bagus, tanpa ada aturan tambahan pun mereka akan datang dan menyewa,” terangnya. ●