International Property 66 | Global Property

Comparing Tax Rates Across ASEAN

The indirect form of taxation – VAT and GST, have become more established in ASEAN. Five of the 10-member countries impose the VAT at a flat rate, ranging from 12 percent in the Philippines to seven percent in Thailand. Thailand is expected to raise the rate value to 10 percent by September 30, 2018. Vietnam, on the other hand, imposes a two-tier VAT rate – a standard rate of 10 percent and 5 percent for specific essential goods and services.

Singapore and Malaysia collect a VAT-like tax – GST, whereas Myanmar imposes a commercial tax with rates ranging from 5 percent to 120 percent. Brunei does not employ any VAT or equivalent consumption tax.

TREND REAL ESTATE INDONESIA AFTER PANDEMI

Pandemi Covid-19 telah berjalan hampir 2 tahun, dan dengan perkembangan yang cukup menggembirakan dewasa ini. Perkembangan Covid-19 memperlihatkan tren melandai, dimana saat ini pertumbuhan kasus baru semakin sedikit. Menurut data Kementerian Kesehatan, hingga September 2021, kasus aktif di Indonesia sebanyak 31.054, dengan positivity rate sekitar 0,6 %, jauh di bawah standar WHO 5 % atau waktu puncak pandemi sebesar 51,6 % di Juni 2021. Diprediksi bahwa Covid-19 akan dapat ditangani pada tahun 2022 dan kegiatan akan kembali seperti biasa namun dengan menyesuaikan diri terhadap tren-tren baru yang muncul.

Saat ini kondisi lingkungan industri real estate mengalami perubahan yang drastis. Perubahan saat ini berbeda dengan perubahan yang terjadi dimasa lalu. Perubahan tersebut selain dipicu oleh Covid-19, juga dipengaruhi beberapa megatrends, yaitu: pertumbuhan milenials, pertumbuhan mega cities, urbanisasi yang pesat serta teknologi terobosan. Perubahan-perubahan tersebut mempengaruhi tidak saja bisnis dan ekonomi, namun juga kondisi lingkungan dan sosial. Tulisan ini akan menjelaskan dampaknya dan tren terbaru terkait industri real estate di Tanah Air.

DAMPAK YANG MENETAP

Pengaruh megatrends dan dampaknya yang akan tetap di masa depan:

• Perilaku new normal akibat Covid-19 seperti pembatasan jarak ruang kerja/social distancing, cara kerja hybrid (WFH vs WFO), digitalisasi dan otomasi

• Urbanisasi yang cepat menimbulkan problem transportasi dan tempat tinggal sekitar pusat kota dan kebutuhan tempat kerja yang fleksibel.

• Transformasi digital akan semakin banyak diadopsi karena perkembangan teknologi terobosan, seperti AI, big data, ecommerce, AR/VR yang akan merubah ekosistem, cara kerja dan business model

• Perubahan iklim dan krisis sumber daya mendorong upaya penggunaan energi terbarukan seperti solar panel roof, pengurangan emisi karbon, dll.

Gambar 1: Trend Profitabilitas Perusahaan Real Estate (Survey PWC. 2021)

TREND YANG TIMBUL

Dengan mengidentifikasi dampak dan pengaruh megatrends di atas, menimbulkan trend baru dalam industri real estate Indonesia yang perlu diperhatikan dalam menciptakan peluang baru dan mengurangi resikonya.

1. FLEXIBILITAS, ADAPTABILITAS DAN KONEKTIVITAS

Kebiasaan remote work atau work from home akan menjadi the new normal di masa mendatang. Hasil survei PWC memperlihatkan,

mayoritas menginginkan WFH dengan sekitar 2 – 3 hari, dan sisanya tetap WFO. Kebiasaan WFH menuntut design yang fleksible dan kemampuan adaptabilitas yang tinggi di masa depan. Design yang multipurpose dimana fungsi bangunan bisa dikonversi dengan cepat antara perkantoran, retail atau rumah tinggal, bahkan menjadi fasilitas rumah sakit sekalipun.

Di masa yang akan datang, karena pertumbuhan kota menjadi megacity, maka masalah transportasi akan mempengaruhi mobilitas pekerja, khususnya di area pusat kota. Karena itu, kebutuhan akan hunian di pusat bisnis semakin meningkat. Distrik bisnis akan berhasil berkembang jika mampu mengintegrasikan masalah kebutuhan antara space yang nyata dengan mobilitas pekerjaan, transportasi dan kebutuhan tempat tinggal dalam area yang terjangkau. Selain peluang rumah sewa untuk pekerja, office space ataupun hotel yang terdampak bisa memanfaatkan peluang ini. Perubahan ini juga mendorong dibangunnya secondary hub, seperti coworking space di area suburban atau cluster bisnis baru.

2. ESG. AKAN MENINGKATKAN VALUE DAN SUSTAINABILITY SECARA

JANGKA PANJANG

Isu ESG atau Environment, Social and Governance menjadi isu yang menjadi trend berikutnya. ESG menjadi penting karena kelangkaan sumber daya dan perubahan iklim, dimana pada tahun 2045 emisi karbon ditargetkan sebesar 0%. Karena itu industri real estate diwajibkan ikut andil dalam menciptakan produk atau lingkungan yang dapat mengurangi polusi dan emisi gas buang. Dalam forum Indonesia Circular Economy Forum (ICEF) ke-4, beberapa design telah memperlihatkan faktor-faktor yang bisa mengurangi emisi gas buang dan penggunaan M&E yang lebih ramah lingkungan. Penerapan isu ESG bisa dilakukan, baik di perumahan, hotel hingga industrial estate sekalipun. Penerapan konsep ESG akan memberikan dampak dan meningkatkan value serta sustainability secara jangka panjang.

Penggunaan solar rooftop akan menjadi tren dalam hal design atau fitur tambahan yang mendukung penghematan energi, dimana hal ini didorong dengan semakin murahnya teknologi solar cell dan baterai penyimpannya. Disisi lain, hal ini juga didukung oleh pemerintah yang mengeluarkan regulasi dimana energi hasil solar roof ini bisa dibeli oleh PLN.

3. REAL ESTATE as a SERVICE (REaaS)

Perkembangan smart office dan digitalisasi mendorong perubahan fundamental tentang bagaimana mengelola ruang kerja/kantor. Pengaruh Pandemi Covid-19 membuat perkantoran harus mampu memperhitungkan secara efisien akses ke ruang, fasilitas, dan layanan sesuai permintaan, dapat disesuaikan, dan terukur. Kondisi ini menimbulkan peluang untuk meredifiniskan layanan ruang perkantoran. REaaS, atau Real Estate as-a Services merupakan inovasi yang dimungkinkan melalui pemanfaatan smart building yang terkoneksi, menambah keuntungan dari penghematan menjadi pendapatan baru dan mengubah fokus nilai dari menawarkan ruang menjadi menawarkan layanan digital dan fisik kepada pengguna.

REaaS merubah kantor tidak semata-mata sebagai ruang kerja tetapi bekerja dimana saja dan membuat karyawan mampu memberikan outcome lebih baik. REaaS bisa dianalogikan dengan kondisi internet dengan perkantoran sebagai ruang fisik dan infrastruktur yang dirubah menjadi sistem dan informasi/konektivitas.

Dr. Joni Phangestu MM.

Akademisi PPM School of Management CEO Grow Consulting

4. TRANSFORMASI DIGITAL

Tren terakhir yang merupakan enabler dari semua tren di atas adalah transformasi digital/TD. TD merupakan tren yang akan tetap ada dan akan semakin diadopsi karena perkembangan teknologi terobosan.

TD memiliki 6 elemen utama: mampu mengangkat pengalaman konsumen dan tanpa sentuhan, hubungan yang realtime, pemberdayaan karyawan, pengambilan keputusan berbasis data, kegiatan dan proses berbasis teknologi, on-demand delivery. Yang perlu diingat, dalam TD tidak hanya sekadar proses digitalisasi, namun bagaimana teknologi memberikan manfaat dan kemampuan menjaga keterusannya.

Di masa pandemi ini, TD seakan mendapatkan akselerasi dan perusahaan-perusahaan menunjukkan keinginan yang semakin tinggi untuk melakukan TD. Tingkat Adaptasi perusahaan terhadap TD dapat berlangsung dengan cepat dan instan dan ke depan akan semakin banyak nilai yang diberikan oleh TD. Contoh, penggunaan sensor, QR code, aplikasi telah mampu meningkatkan pelayanan yang lebih baik dan efisien.

Keberhasilan TD harus memperhatikan kemampuan dalam menciptakan nilai tambah dan mampu menyelesaikan persoalan bisnis yang relevan. TD memberikan dampak yang cukup signifikan. Beberapa dampak perubahan tersebut antara lain: business model baru, pengalaman konsumen yang baru, bentuk organisasi dan lingkungan kerja, channel marketing dan branding, dll. Dewasa ini, konsep TD semakin mudah dijalankan, karena masyarakat telah terbiasa dengan penggunaan teknologi digital, seperti HP, dompet digital, aplikasi dan ecommerce. Ke depan, keberhasilan adopsi TD di industri real estate akan semakin tinggi.

Sumber referensi:

PwC and the Urban Land Institute: Emerging Trends in Real Estate® Asia Pacific 2021. Washington, D.C.: PwC and the Urban Land Institute, 2020. Real Estate Predictions 2021 :From Location, Location, Location To Location, Insights And Experience. Deloitte, 2021.

Private collection of N.J Nicolaas for Golden Property Award 2019

LUXURY CLASSY

Gelaran Golden Property Awards 2019 makin bertambah meriah dengan tampilnya gadisgadis cantik dengan gaun-gaun pilihan yang memeson mata para undangan yang memenuhi Hotel Raffles, Jakarta. Decak kagum datang dari para undangan yang baru pertama kali ini melihat malam penganugerahan industri properti dibalut oleh fashion show gown-gown yang bertemakan Luxury Classy koleksi pribadi N.J Nicolaas @nicolaasjames.

Gown

Pilihan warna Gold, Bronze, Saphire Blue dan Silver ditampilkan di beberapa gown-gown malam itu. Gaun-gaun ini terinspirasi dari bangsawanbangsawan Eropa yang di modernisasi dengan sentuhan tangan designer Nicolaas James. Sehingga kesan Luxury dan Classy sangat terlihat di setiap look yang ditampilkan pada saat fashion show tersebut.

Terutama untuk wanita-wanita modern zaman sekarang untuk menghadiri acara formal dan berkelas seperti Golden Property Awards 2019 sangat cocok untuk menggunakan gown-gown yang dikenakan para model cantik malam itu. Sehingga menampilkan nilai tersendiri dalam diri. Gown yang sangat menarik perhatian tersebut dapat meningkatkan nilai percaya diri untuk menggunakannya, karena sentuhan dalam gown ini meninggalkan kesan yang bernilai tinggi.

Make-up &

Hair do Konsep make-up dan hair do yang sudah disesuaikan, sehingga total look yang ditampilkan sangat terlihat Luxury dan Glam Elegant. Tampak make-up yang ditampilkan sangat cocok untuk menghadiri acara besar seperti Golden Property Awards 2019 yang megah dengan ratusan undangan. Terlihat mewah di wajah dan tidak berlebihan.

Hair do juga tidak terlihat berlebihan sehingga tetap terlihat elegant dan berkelas walaupun simple dilakukan. Hal ini karena gown sudah menampilkan look yang sangat mencolok.

Heels

High heels masih tetap dibutuhkan untuk wanita modern yang hadir di acara-acara besar seperti Golden Property Awards. Ini untuk menunjang tampilan agar look Luxury tetap terlihat. Apalagi wanita modern sangat cocok menggunakan high heels dalam acara berkelas seperti ini untuk menampilkan kesan yang sangat menarik. ●

Gunung Batok TETANGGA YANG KESEPIAN

Teks & Foto: Teguh Sudarisman

Namanya tidak sepopuler Gunung Bromo yang berada di sebelahnya. Tetapi kalau Anda menyukai tantangan, Gunung Batok wajib Anda daki hingga ke puncaknya.

Gunung Batok berdiri kokoh di hadapan kami. Posisinya tepat di samping Gunung Bromo. Kawasan Bromo-Tengger dikenal sebagai kawasan wisata di Jawa Timur. Pemandangan padang savana dan Bukit Teletubbies dan upacara Kasada Gunung Bromo menjadi tujuan favorit wisatawan yang berkunjung ke Bromo. Dibandingkan Gunung Bromo yang tingginya 2.544 meter, Gunung Batok lebih tinggi sekitar 136 meter. Hanya saja Gunung Batok kalah populer dibandingkan dengan Gunung Bromo karena Gunung Batok tidak punya kawah.

Selain itu, untuk mencapai puncaknya perlu perjuangan lebih berat ketimbang mendaki Gunung Bromo. Padahal, Gunung Batok juga punya legenda yang tidak kalah unik dari legenda gunung tetangganya, Gunung Bromo. Konon, gunung ini terbentuk akibat seorang raksasa yang marah kepada Rara Anteng, nenek-moyang orang Tengger, karena gagal memenuhi permintaan Rara Anteng. Sang raksasa membuang batok alias tempurung kelapa yang dipakainya untuk mengeruk tanah dan membuat lautan, karena fajar sudah menyingsing.

Lereng-lereng Gunung Batok yang berselang-seling dengan jurang, membentuk alur-alur seperti gunung yang bekas dicakar godzilla. Barulah saat berdiri di bawah kakinya ini, saya menyadari gunung ini tinggi dan besar sekali, dengan lereng-lerengnya yang menanjak curam. Sangat kontras dengan saat melihatnya dari jauh, yang terlihat kecil dan pendek.

Close-up lereng-lereng Gunun Batok yang tajam menanjak

Luas puncak Gunung Batok kira-kira setengah lapangan sepak bola, terdiri dari tanah padat dan lapisan kerak pasir. Areanya datar namun agak bergelombang di beberapa tempat. Dengan kontur tanah yang datar ini, tak heran kalau di puncak Gunung Batok sering dijadikan titik awal paralayang atau paragliding. Bahkan, helikopter bisa mendarat di sini, karena area datarnya cukup luas. Sebagian area puncak gunung ditumbuhi gerumbul tanaman cantigi yang berbuah kecil merah dan sering menjadi cemilan darurat oleh para pendaki.

Dari puncak Gunung Batok, kita bisa melihat keseluruhan area kawah Bromo yang masih mengepulkan asap putih. Tampak orang-orang yang seperti titik-titik bergerak di anak tangga menuju kawah Bromo. Dari tempat saya berdiri, Gunung Semeru tampak jauh di selatan sana, dan puncak Pundak Lembu dan B29 di timur. Penanjakan yang penuh dengan menara-menara pemancar sinyal telepon ada di utara, dan lembah serta pegunungan di Kawasan Tengger di sisi barat.

Saya sudah kelima kali ini menjelajahi wilayah Bromo-Tengger. Namun belum pernah sekalipun mendaki Gunung Bromo. Di kunjungan sebelumnya, saya diberi tahu oleh pemandu jalan tentang jalur-jalur pendakian menuju puncak Gunung Batok. Tandanya adalah garisgaris jalur trekking yang mengarah ke puncak. Tidak semua lereng mempunyai jalur trekking. Kalau tidak ada jalurnya, kemungkinan besar jalur itu sangat curam sehingga susah atau tidak bisa didaki. Mendaki Gunung Batok bukan perkara mudah. Lebih sulit ketimbang mendaki Gunung Bromo. Ilalang kering dan tanaman pakis pendek memenuhi jalur trek di depan kami. Jalurnya tak lebih dari lebar satu lengan. Di bagian tengahnya, selebar ukuran telapak kaki, berupa ceruk sedalam betis, persis seperti bekas jalur ban sepeda motor kalau melalui jalan tanah becek. Mungkin ini jalur aliran air dari atas, mungkin juga jalur trekking.

Untuk mendaki, kita harus menapaki sisi kanan atau kiri ceruk ini secara zigzag, tergantung di bagian mana yang lebih nyaman dan aman diinjak. Kedua tangan membantu naik dengan cara memegang ilalang atau pakis meranggas yang kira-kira akarnya masih kuat. Mendaki dengan menapaki ceruk itu akan lebih berat karena penuh oleh debu dan lurus menanjak sehingga kita akan sering merosot.

Di tengah pendakian, saya menyadari kalau lereng Gunung Batok tidak selandai yang saya duga sebelumnya. Saat dilihat dari jauh, sepertinya kemiringan lereng ini 45 derajat. Tapi begitu didaki, sepertinya kemiringannya 60 derajat. Memandang ke atas puncak, sepertinya kami tidak akan menemui jalur datar sebagai ‘bonus’.

Tangan saya sudah baret-baret karena memegang ilalang kering untuk membantu mendaki. Saya berniat memakai sarung tangan, tapi Pak Mul, pemandu jalan menasehati agar jangan memakai sarung tangan karena sarang tangan akan membuat kita tidak bisa merasakan akar

Pura Poten dan jeep-jeep yang makin mengecil di bawah

ilalang masih kuat atau sudah rapuh. Dengan tangan telanjang, kita langsung dapat feeling kalau ilalang yang kita pegang itu akarnya. Makin ke atas jalur pendakian makin menanjak, dan saya sering meminta tolong ke Pak Mul untuk menarik saya karena kadang tanah yang akan dipijak berikutnya terlalu tinggi.

Kami meneruskan pendakian, dan target saya sekarang adalah mencapai sebatang pohon yang meranggas sendirian, kirakira 50 meter ke atas. Matahari bersinar dengan cerahnya, dan langit biru bersih di atas sana mendorong saya untuk meneruskan pendakian. Puncak gunung dan kawah Bromo yang mengepul di sisi kiri masih terlihat jelas, pertanda saya belum naik cukup tinggi.

Bendera warna putih yang berdiri miring di puncak Gunung Batok, sejak tadi sudah kami lihat, tapi rasanya kami tidak sampai-sampai juga ke sana. Puncak Bromo kini sudah tidak bisa kami lihat lagi karena terhalang lereng di kiri kami. Langit masih membiru di atas Gunung Batok yang kini tampak makin mengerucut, berselimut ilalang yang kuning meranggas. Turis lokal melaju di jalan kecil berselimut ilalang meranggas

Alhamdulillah, sambil memegangi kedua lutut dan nafas tersengal-sengal, saya akhirnya menginjak tanah yang gundul, padat, dan datar, dengan pohon-pohon cantigi tumbuh tak teratur di beberapa tempat. Saya sudah mencapai puncak Gunung Batok.

Saya berlari menuju titik tertinggi gunung ini yang ada di sisi utara, dan mengukur ketinggiannya dengan aplikasi Altimeter. Tercatat tingginya 2.418 meter. Tadi di awal pendakian di dekat pura, tingginya 2.132 meter. Dengan kata lain, kalau diukur vertikal, sebenarnya kami cuma mendaki 286 meter, dan itu butuh waktu lebih dari 2 jam!l