Material Building 58 | Home Appliance 60 | Property Issue

UKURAN MAKIN MINI, HARGA KIAN MAKSI

Rumah seharga Rp500 jutaan masih menjadi segmen pricing yang paling banyak dicari konsumen.

Di jagat bisnis properti saat ini, rumah seharga Rp500 juta per unit adalah rumah yang pasarnya paling gemuk. Semua developer dan pengamat mengatakan demikian. Alasannya, rumah seharga itu kebanyakan dibeli untuk dihuni sendiri walaupun tidak sedikit yang dijadikan investasi. Spek material dan kualitas bangunannya masih sesuai dengan selera dan gengsi kelas menengah. Harganya juga terjangkau bagi kaum menengah urban yang merupakan segmen pasar terbesar di Indonesia.

Kaum menengah dewasa ini rerata terdiri dari suami-istri yang sama-sama bekerja. Dengan masa kerja lebih dari lima tahun, diasumsikan masing-masing memiliki penghasilan Rp6 jutaan per bulan atau total sekitar Rp12 jutaan. Dengan penghasilan sebesar itu, mereka mampu membeli rumah Rp500 juta itu secara kredit (KOR) kendati tenornya harus lebih lama.

Pasalnya, mengacu pada standar bank soal ketentuan maksimal cicilan, harga rumah yang terjangkau itu maksimal 3-4 kali rerata penghasilan konsumen. Jadi kalau gajinya Rp12 juta per bulan atau Rp144 juta per tahun, harga rumah yang terjangkau oleh mereka maksimal Rp432504 juta per unit. Dengan KPR 20 tahun, bunga 12 persen per tahun, dan uang muka 30 persen, cicilan rumah seharga itu sekitar Rp3,4-4 juta per bulan, atau tidak melebihi sepertiga penghasilan konsumen yang Rp12 juta itu.

Sayangnya, kendati pasar lesu dan developer paham rumah Rp500 juta bisa menutup penjualan mereka yang seret, baru sedikit perumahan besar yang mau melansir rumah yang kini umumnya berukuran di bawah 40 m2 itu. Dari yang sedikit itu, di sekitar Jakarta (Bodetabek) sebutlah misal Graha Raya (350 ha) di Pondok Jagung, Serpong Utara, Tangerang Selatan, Banten, dan Lippo Karawaci di Karawaci, Tangerang. “Sepanjang tahun 2020 ada sebanyak 11.500 unit rumah terjual yang berasal dari 40 kawasan perumahan real estat khususnya segmen menengah dengan harga mulai Rp500 juta, dan ini menjadi segmen pricing yang paling banyak dicari konsumen,” ujar Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia Arief Rahardjo.

Menyiasati Harga Tanah

Manager Pemasaran Graha Raya Adyuta Danaparamita yang mengembangkan perumahan Graha Raya, mengatakan, banyak developer sulit melepas rumah Rp500 juta di lokasi yang masih cukup strategis karena harga tanah sudah tinggi. Kalaupun dilakukan, ukuran rumah dan tanahnya sudah mini yang kurang diminati kaum menengah urban.

Tahun lalu ia pernah melepas rumah satu lantai tipe 33 di atas kaveling 6x10 m2 di klaster Neo Padma, agar harganya bisa ditekan di angka Rp500 jutaan. Harga Rp500 juta itu masih bisa diakomodir Graha Raya karena lokasi klasternya merupakan di luar kota baru Graha Raya. “Sebetulnya masih di lingkungan Graha Raya, tapi dia masuk ke area permukiman warga sekitar. Jadi kami punya lahan lebih (extension). Meskipun begitu, peminatnya membludak karena surrounding areanya sudah hidup,” terang Adyuta.

Target pasarnya kaum muda menengah baik single maupun sudah berpasangan. “Kalau tipenya dibuat lebih besar, harganya jadi di atas Rp700 juta karena tanahnya saja sudah Rp7 jutaan semeter,” katanya. Sebagai perbandingan, rumah baru tipe 60/59 di Graha Raya dibanderol Rp1,3 miliar, 2,5 kali lipat lebih mahal dari rumah di klaster Neo Padma.

Saat ini penawaran rumah Rp500 juta di kota-kota besar hampir seluruhnya ada di perumahan-perumahan menengah berskala kecil dan mini. Lokasinya sebagian besar sudah cukup jauh dari jalan utama di kawasan, baik jalur darat maupun kereta. Rumah mungil

di perumahan besar seperti Paramount Land (1.200 ha) di Serpong, Tangerang, dan Grand Wisata (1.000 ha), Bekasi, harganya sudah di atas Rp700 juta per unit tunai keras. Karena berskala kecil dan mini, rerata perumahan tidak menyediakan fasilitas sendiri tapi mengandalkan fasilitas yang ada di sekitarnya.

“Kendati demikian, bagi yang sedang mencari rumah, inilah saatnya membeli, mumpung harga cenderung statis selama 1-2 tahun terakhir karena pasar yang lesu akibat ekonomi global dan pandemi Covid-19. Kalau nggak, ukuran rumah Rp500 juta itu boleh jadi makin mini dengan harga kian maksi,” jelas Arief.

Hal senada diutarakan Herman, salah seorang staf pemasaran Pesona Pasir Putih, Sawangan, Depok, yang antara lain memasarkan rumah tipe 36/72 seharga Rp500 juta. “Sejak September 2020 harga kami masih tetap,” ungkapnya. Oktober ini pihaknya memberi promo gratis biaya BPHTB, KPR, AJB hingga gratis biaya balik nama. “Booking fee Rp5 juta, langsung proses akad kredit,” tandasnya.

Pilihan Banyak

Sejak dulu hingga sekarang kawasan Bogor, Jawa Barat, menjadi salah satu pusat pengembangan hunian menengah di sekitar Jakarta. Mencari rumah Rp500 jutaan di lokasi-lokasi strategis masih mudah. Bahkan rumah di bawah harga itu pun masih banyak. Sebagian dikembangkan tidak jauh dari jalan tol, stasiun atau keduanya. Sebagian lainnya dekat dengan jalan provinsi atau kabupaten, bahkan ada beberapa yang lokasinya tidak jauh dari pusat keramaian Kota Bogor, seperti di Ciomas, Bubulak dan Dramaga. Sebagian lainnya tersebar di Sentul, Cibinong, Tajurhalang dan Bojong Gede.

Di Tajurhalang, Parung, rumah Rp500 juta dipasarkan di Jl Kalisuren dan Jl Kampung Karet, antara lain Sentra Tajurhalang Residence, Avani Residence, Amara Living, Grand Kalisuren dan lain-lain. Kawasan ini cukup dekat dengan tol Bogor Outer Ring Road (BORR), Jl Sholeh Iskandar, dan stasiun Bojong Gede. Karena itu akses menuju Jakarta mudah, bisa menggunakan mobil pribadi melalui tol atau menumpang kereta komuter.

Amara Living (8.000 m2) di Jl Kalisuren memasarkan 71 rumah tipe 31/60 seharga Rp400 juta. Masih di jalan yang sama Grandwood Residence melansir 32 rumah tipe 45/106 seharga Rp490 juta. Green View di Jl Raya Dramaga, dekat kampus IPB memasarkan tipe 36/124 seharga Rp525 juta.

Geser ke Bekasi, trennya sedikit berbeda. Di kawasan ini lebih mudah mencari rumah seharga Rp800 jutaan. Karena itu yang berminat membeli rumah Rp500 juta mesti cermat menelusurinya. Salah satu sebarannya ada di kawasan Tambun di utara Bekasi dan sekitarnya. Kebanyakan perumahan berupa mini real estat berskala 1-5 hektar. Bahkan sebagian hanya berisi rumah belasan unit. Misalnya, Apad Residence di Kranggan Wetan, Jatisempurna, luasnya hanya 1.700 m2 berisi belasan rumah tipe 36/64 seharga Rp570 juta. Contoh lain Costaville Residence di Jl Perjuanhan Raya, Jatiasih, hanya menawarkan 18 unit rumah tipe 40 seharga Rp580 juta.

Nebeng Fasilitas

Real estat mini umumnya tidak menyediakan fasilitas sendiri, tapi mengandalkan fasilitas publik di sekitarnya atau fasilitas di perumahan besar terdekat yang sudah ramai. Karena itu mereka mengandalkan aksesibilitas, desain bangunan, harga dan sistem klaster tertutup dilengkapi penjagaan 24 jam, sebagai nilai jual.

Seperti penghuni Bhakti Residence, Jl Bawang Raya, Cimuning, Bekasi, bisa mengandalkan fasilitas di Grand Wisata (Sinar Mas Land) yang sudah dilengkapi pasar modern, rumah sakit, sekolah, area rekreasi air, kawasan komersial, tempat nongkrong berupa kafe dan resto. Bhakti Residence seluruh rumahnya sudah habis terjual, kalaupun masih ada, itu merupakan rumah seken. Rumah seken tipe 49/61 di sana dibanderol Rp650 jutaan.

Penawaran lainnya yaitu Padma Serpong (2 ha) di Jl Berkian, Curug, Gunung Sindur, sekitar 15 menit dari kota baru BSD City (6.000 ha). Rumah yang dipasarkan semua tipe 36 m2 (dua kamar tidur) dengan luas kaveling beragam mulai dari 60 hingga 69 m2. Padma Serpong adalah satu dari sekian berjibunnya klaster yang dikembangkan di sekitar BSD City, untuk mengisi kekosongan pasar rumah Rp500 juta yang tidak ada di kota baru itu.

Pengembangnya, PT Cassa Development merancang klaster Padma Serpong dengan sistem keamanan satu pintu. Fasilitas yang disediakan mushala, outdoor gym, taman bermain dan kamera CCTV. Desain rumahnya bergaya modern dengan plafon tinggi, dari lantai ke plafon sekitar 4 meter, bukaan jendela kaca transparan yang cukup besar. Harga rumahnya mulai Rp480 juta per unit. “Harga sudah termasuk PPN, biaya perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), biaya akte jual beli (AJB) dan biaya balik nama sertifikat. Bagi calon konsumen yang butuh rumah segera, kami juga menyediakan rumah siap huni,” kata Handrean Hidayat, Direktur PT Cassa Development.

Kota Baru Layani Milenial

Tren penawaran rumah Rp500 juta juga terjadi di luar Jakarta dan sekitarnya. Di Gresik, Jawa Timur, kota penyangga Surabaya, PT AKR Land tidak mengurangi aktivitasnya dalam mengembangkan mega proyek Grand Estate Marina (GEM) City di Gresik, Jawa Timur. Sesuai permintaan pasar developer yang berkantor pusat di bilangan Kebon Jeruk, Jakarta Barat, ini belum lama melansir rumah-rumah untuk kalangan milenial.

Langkah itu diawali dengan memasarkan rumah tipe Millenial Home 28/60 di klaster Garnet Place. Sebanyak 60-an unit ludes dalam waktu yang singkat. Karena itu pada 19 Juni 2021 developer akan meluncurkan dua tipe baru di klaster Gamet Place, yaitu tipe New Millenial 37/66 Rp500 jutaan dan tipe Lodge House 34/66 juga berharga Rp500 jutaan.

“Dua tipe baru ini sama dengan tipe Millenial Home menyasar pasangan milenial yang bekerja di sejumlah kawasan industri yang ada di Manyar, Gresik, Jawa Timur,” ujar Yohanes Sukiman, Head of Regional II PT AKR Land Development.

PT Graha Buana Cikarang, pengembang Jababeka Residence (800 ha), Cikarang, Bekasi, Jawa Barat, saat ini juga fokus menggarap pasar milenial. Di segmen ini permintaannya cukup besar khususnya hunian yang harganya terjangkau pasangan muda. Produk yang ditawarkan adalah rumah Rp500 jutaan yang dikembangkan di klaster Wimbledon yang lokasinya di dalam mega klaster Sport City, area pengembangan baru seluas 34 ha dekat pusat bisnis Kota Jababeka.

Wimbledon merupakan klaster kedua di kawasan Sport City. Klaster pertama adalah Rotterdam sebanyak 170 unit yang dilansir Juli 2020. Konsep huniannya compact home yang diwujudkan dalam dua tipe pilihan 36/30 dan 54/45. Menurut Ardy, Divisi Promosi Jababeka Residence, klaster Rotterdam tinggal menyisakan beberapa unit. Klaster Wimbledon merupakan kelanjutan dari klaster sebelumnya itu. Konsepnya sama compact home tapi karena kavelingnya lebih luas pemiliknya bisa melakukan pengembangan (growing home).

Tahap pertama dipasarkan sebanyak 51 unit. Selain tipe 36/40 Rp512 juta ada tipe 54/60 yang dibanderol Rp760 juta. Keduanya hunian dua lantai, dua kamar, dilengkapi carport. Desain rumahnya juga mirip dengan klaster Rotterdam, simple modern. Rumahnya dirancang high ceiling dan banyak bukaan. Karena itu sirkulasi udaranya bagus dan terang dengan pencahayaan alami. “Sebagian besar sudah terpesan, pada 20 Januari 2021 mendatang akan dilakukan launching dan pemilihan unit secara daring,” ujar Ardy. ● [Andrian Saputri]

SKOR KREDIT PROPERTI DI AMERIKA SEMAKIN TINGGI

Skor kredit properti di Amerika mencapai rekor tertinggi dalam 15 tahun. Kondisi ini terjadi bukan karena pengetatan standar kredit, tetapi banyak dari pekerja kerah putih yang memanfaatkan bunga rendah. Dilansir Bloomberg, pada kuartal I/2021, studi Moody’s Analaytics menemukan sebanyak 82 persen peminjam mencatatkan skor FICO hingga 700 ke atas dari skor maksimal 850. Angka itu hampir sama dengan level untuk dua kuartal sebelumnya yang merupakan rekor tertinggi sejak 2005. Dengan demikian, angka itu naik dari 73,8 persen pada kuartal I/2020 saat lockdown dimulai.

“Banyak dari kelebihan tabungan pada saat pandemi digunakan untuk membayar utang kartu kredit setidaknya sampai saat ini. Dan pembayaran kartu kredit menjadi bagian penting dari skor kredit,” ujar kepala ekonom Moody’s Analitics Mark Zandi.

Pada masa pandemi, terjadi perubahan tren pada pemilik properti. Beberapa di antara mereka memilih tetap tinggal di rumahnya dan melakukan refinancing pinjaman mereka. Adapun sebagian lainnya memilih pindah ke properti yang lebih besar di pinggiran kota atau daerah yang lebih terjangkau karena bisa bekerja dari jarak jauh. [Bisnis.com]

HARGA SEWA RUMAH DI TURKI MELONJAK TAJAM

Harga sewa properti di Turki dilaporkan mengalami kenaikan signifikan. Hal ini juga terlihat dari adanya protes yang dilakukan oleh banyak mahasiswa yang memilih untuk tidur di taman.

Para mahasiswa meminta pemerintah untuk mengambil langkah-langkah seperti membatasi sewa, membangun lebih banyak perumahan, dan menawarkan lebih banyak subsidi dan beasiswa.

Ekonomi di Turki sedang dalam krisis dan kebutuhan dasar seperti perumahan sedang dihargai di luar jangkauan bagi banyak orang. Presiden Recep Tayyip Erdogan mengatakan bahwa pemerintahnya mengambil tindakan terhadap mencungkil harga, dan telah membangun sejumlah besar asrama dan meningkatkan beasiswa bagi siswa.

“Kami melakukan investasi yang tidak dilakukan pemerintah lain sebelumnya. Kami sekarang memiliki asrama dengan kapasitas hampir satu juta. Asrama seperti itu tidak ada sebelum kami,” katanya.[Al Jazeera]