PropertyBusiness edisi 3 mei 2016

Daftar Isi

“Bayangkan, berapa besar dana pensiun yang memungkinkan bisa diputar melalui REIT?” h14

“Saya masuk ke bisnis properti karena ‘kecelakaan’.”

“Oh, masih rendah sekali. Hanya sekitar 150 dari total anggota AREBI 750-an.”

“Lukisan padi kurang maksimal. Ganti dengan lukisan suasana pasar.”

h16

h42

h65

Tips

Kawasan

Kawasan

Inspirasi

Bahan Bangunan

Subsektor

Tips Kolom Pakar

U

Pembiayaan

Inspirasi

Kolom Pakar

Bahan Bangunan

Subsektor

Pembiayaan

Tips

Kawasan

Kawasan

Inspirasi

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Inspirasi Kolom Pakar

Tips Kolom Pakar Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan Tips Kolom Pakar Kawasan

Inspirasi Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan Tips

Tips Kawasan

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Inspirasi Kolom Pakar Tips Kawasan

Bahan Bangunan

Subsektor

Kolom Pakar Pembiayaan Kawasan

Inspirasi

Inspirasi Kolom Pakar

Tips

Kawasan

Kawasan

Inspirasi

Bahan Bangunan

Subsektor

Kolom Pakar Bahan Bangunan

Pembiayaan

Inspirasi Kolom Pakar

Tips

Subsektor

Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan Tips Kolom Pakar

Tips Kawasan

Bahan Bangu

Subsekto

Pembiay

Kawasan

Inspirasi

Karena Pemitu, biayakini an saatnya...

Inspirasi

Kolom Pakar

KawasProperti Tips Tips an “Pakarnya gunan Bahan BanBicara!”

Kawasan

Inspirasi

Kawasan

www.panangiannews.com Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Inspirasi Kolom Pakar

Tips

Kolom Pakar Bahan Bangunan

Subsektor Pembiayaan

Subsektor

Pembiayaan Tips

Bahan Bangu

Subsekto

Kolom Pakar Pembiayaan

Panangian Kawasan Inspira Media Group Inspirasi

Kolom Pakar

Daftar Isi

16 | Berita Utama Rahasia Raja Furnitur Merambah Bisnis Properti 12 | Finansial Pajak Dana Investasi dan Janji Lippo 26 | Perumahan Cluster Amarine Villa Anggrek

42 | Wawancara Khusus Hartono Sarwono: “Banyak Broker Properti Ilegal” 57 | PropertyInspiration Keunikan Hunian Bawah Air

30 | Apartemen Tamansari Urbano Apartment Sentra Timur Residence The Rosebay 38 | Agen Properti Perang Komisi Broker Properti 62 | Tips Membeli Properti Ala Amatir Cara Menghadapi Pelanggan “Sulit” 65 | Fengshui Tujuh Hal yang Memengaruhi Keuangan Keluarga

66 | Otomotif BMW 218I ACTIVE TOURER SPORT 68 | Figur Windoko, Project Manager Sentra Timur Residence Reichi Wanda Agustiawan, Marketing Manager PT Depo Baja Prima

Dari Redaksi

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Publisher PT Panangian Media Network A Member of Panangian Media Group Founder Panangian Simanungkalit Purjono Agus Suhendro Chief Executive Officer Panangian Simanungkalit Chief Operating Officer Editor in Chief Purjono Agus Suhendro Editor Gita Carla Sembiring Hiski Darmayana Editorial Staff Ade Komala Photographer Mudak Yasin Graphic Designer Mudak Yasin Advertising Department Wahyu Adisetianto Lie Tiong Ham

6

Circulation Department Parlin Lumban Gaol Community Manager Bernard Siahaan General Affair Manager Ade Bayu Finance Manager Ricardo Simanungkalit

PANANGIAN MEDIA GROUP Editorial, Advertising, Circulation Department: Jalan Tebet Timur Dalam IVA No. 7, Tebet Timur, Jakarta Selatan 12820 Telp./Faks.: (021) 83794207 editorial@panangiannews.com advertorial@panangiannews.com circulation@panangiannews.com Finance Department: Pusat Bisnis Thamrin City Lantai 6, Jalan Thamrin Boulevard Lot. 636, Jakarta Pusat 10230 Telp.: (021) 31997391 finance@panangiannews.com www.panangiannews.com

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Kian Positif Pembaca yang budiman,

S

enang rasanya kami dapat kembali menjumpai Anda untuk ketiga kalinya. Kami pun yakin Anda menyambut kami dengan penuh sukacita. Indikatornya amat mudah: permintaan Anda terhadap kami terus bertambah.

Grafiknya terus naik seiring semakin banyak di antara Anda yang mengetahui kami.

Apalagi kami hadir di semua toko buku modern di seluruh Tanah Air. Pergerakannya mengalir seperti air dari Medan hingga Jayapura. Kami pun memanjakan Anda yang suka ke manamana dengan hadir di semua executive lounge Bandar Udara Internasional Soekarno-Hatta dan Bandar Udara Halim Perdanakusuma.

Sewaktu santai di kafekafe premium, baik usai makan siang ataupun malam, Anda dapat menemukan inspirasiinspirasi bisnis properti yang kami sajikan. Sebelumnya, kami menyuguhkan inspirasi mengenai hitung-hitungan berbisnis dan berinvestasi kondotel, bagaimana Andreas Audyanto menjadi pemasar properti andal, juga kisah sukses Aldo Gilang Raharja dan kawan-kawan mendirikan Algira Properti.

Pada edisi ini, kami menyapa Anda dengan tulisan yang tak kalah menarik: cerita di balik kesuksesan Au Bintoro mengekspansi bisnisnya dari

furnitur knock-down ke bisnis properti. Ceritanya menjadi sangat menarik karena ternyata perjalanan Olympic merambah ke bisnis properti tak persis seperti yang dipaparkan di laman website-nya.

Bermula dari sekadar mencari lahan untuk pengembangan produksi furniturnya yang sedang berkembang, kini Olympic Development telah memiliki banyak proyek besar, mulai dari kawasan industri, apartemen, hingga perkantoran. Tidak langsung sukses, karena

perjalanannya pun diikuti riak-riak yang cukup mengganggu ekspansinya.

Itulah mengapa kami memutuskan untuk menyuguhkan cerita tersebut kepada Anda. Sebab, menurut kami, kisahnya akan sangat berguna bagi Anda. Dan, masih banyak informasi-informasi menarik lainnya yang kami tuangkan pada edisi ini. Untuk itu, selamat membaca, selamat terinspirasi, dan selamat berbisnis properti! a Redaksi

Dari Pembaca Cukup Menarik Sebelumnya saya ucapkan selamat atas terbitnya majalah PropertyBusiness di bawah grup yang cukup amat bisa dipercaya Panangian Media Group.

Sebagai pakar dan gudangnya riset dan analisis properti, saya setuju jika majalah ini memperbanyak panduan berupa tips, konsultasi, tidak sekadar menyajikan profil-profil proyek saja. Itu yang pertama.

Kedua, halaman PropertyInspiration di dalam majalah ini juga cukup menarik karena mengupas keberhasilan seseorang dalam memulai usahanya di bisnis properti. Saya berharap tulisantulisan seperti itu terus ada sehingga pembaca seperti saya bisa banyak belajar dari mereka yang sudah sukses.

Oh ya, ketiga, cerita seperti Algira Properti sangat bagus dipublikasikan sehingga banyak orang akan terinspirasi jika membacanya. Algira menjadi bahasan di majalah ini saya kira sudah betul. Seperti tadi yang saya sampaikan, tetap dipertahankan saja berita-berita seperti itu agar muncul pengusahapengusaha baru yang lebih banyak di bidang properti.

Terima kasih dan salam.

Ridwan Azis | Makassar ridwan.azis@xxxxx.com

Ingin Berlangganan Saya mendapatkan majalah ini saat saya ngopi di Starbucks Bandara Soekarno-Hatta ketika saya mau ke Batam. Saya merasa lumayan menarik, berbeda, dan banyak tips bisnis dan investasi propertinya. Memang ada profil proyek, tapi tak semuanya profil. Pandangan-pandangan para pakar juga penting dan menarik.

Karena saya merasa mendapatkan sesuatu setelah membaca majalah ini, saya tertarik untuk berlangganan. Silakan hubungi sekretaris saya, Saudari Riska di nomor hp 0811 909 xxx. Bilang, saya mau berlangganan.

Tks. Ahmad Nur Fadli | Jakarta anufa@xxxxxxxxx.co.id

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

7

Data Seberapa Besar Keyakinan Masyarakat untuk Membeli Properti Tahun Ini?

S

etelah mengalami perlambatan selama dua tahun terakhir, perkembangan pasar properti di Tanah Air mulai tumbuh kembali. Pertumbuhan itu didorong oleh berbagai kebijakan strategis pemerintah, termasuk di sektor properti.

Seperti terangkum dalam hasil riset “Asia Property Sentiment Survey� keluaran situs properti Rumah123.com (iProperty Group) belum lama ini, hampir semua responden (total responden sebanyak 12.000 orang yang berasal dari Indonesia (lebih dari seperempatnya), Malaysia, Singapura, dan Hong Kong)

menyatakan berminat membeli properti.

Mereka menyadari momen terbaik membeli properti adalah tahun ini. Sebanyak 40% responden mengaku akan mencari properti mulai saat ini hingga satu tahun ke depan.

Mereka juga tidak peduli apakah properti itu baru atau seken. Lokasi, harga, dan akses masih menjadi pertimbangan utama pembelian properti. Sedangkan realisasi janji pengembang menjadi faktor utama tingkat kepuasan setelah pembelian. A

Sumber: iProperty Group

WAKTU PEMBELIAN (2015 VS 2016)

8

KEINGINAN MEMBELI PROPERTI Membeli Properti (Penghasilan) KeinginanKeinginan Membeli Properti (Penghasilan)

Diatas 500.000.000

42%

21%

33%

41%

Rp 100.000.000 - Rp 250.000.000

55%

Rp 50.000.000 - Rp 100.000.000

65%

Dibawah Rp 50.000.000 0%

24%

56%

9%

Rp 250.000.000 - Rp 500.000.000

Untuk berinvestasi

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Diatas 51 tahun

35%

41-50

36%

31-40

27%

24% 22%

21% 13%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Tertarik membeli rumah pertama kali

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

26%

49%

Memilih untuk tidak memberitahu

Keinginan Membeli Keinginan Membeli Properti (Usia)Properti (usia)

Tertarik menambah properti

58%

17%

25%

46%

26%

28%

29%

45%

21-30

27%

16%

69%

Dibawah 20 tahun

29%

58% 0%

10%

20%

30%

Tertarik membeli rumah pertama kali

40%

50%

Untuk berinvestasi

60%

70%

14% 13%

80%

90%

Tertarik menambah properti

100%

ALOKASI DANA MASYARAKAT UNTUK MEMBELI PROPERTI Dana Vs Penghasilan

Dana 2016 Vs Dana 2015

Budget vs Penghasilan 34%

Memilih untuk tidak memberitahu

30%

18%

12% 3% 3%

Keinginan Untuk Investasi Properti di LuarInvestasi Negeri Properti di Keinginan Untuk Luar Negeri Diatas 500.000.000

8%

21%

36%

15%

Rp 250.000.000 - Rp 500.000.000

33%

39%

34%

60%

Dibawah Rp 50.000.000

0%

20%

16% 0% 1%

22%

51%

Rp 50.000.000 - Rp 100.000.000

6% 8%

34%

30%

Rp 100.000.000 - Rp 250.000.000

21%

23%

40%

60%

7%2% 1%

11% 2% 1% 1%

12% 2% 1% 2%

80%

Dibawah IDR 300 juta

IDR 300 juta - IDR 500 juta IDR 500 juta - IDR 1 milyar

IDR 1 milyar - IDR 2 milyar

IDR 2 milyar - IDR 3 milyar

100%

Diatas 3 milyar

Dana 2015

Dana 2016

KEINGINAN UNTUK INVESTASI PROPERTI DI LUAR NEGERI

34% 34% 66% 66%

9

Ya Pilihan Masyarakat 35%

Pilihan masyarakat

32%

Ya

30%

Tidak Tidak

Pilihan Investasi Luar Negeri

Pilihan Investasi Luar Negeri

45%

Singapura

22%

Malaysia

10%

Australia

25%

7%

United States 20%

17%

8%

10%

5%

Jakarta

Bandung Singapura

Malaysia

4%

Thailand

10%

8%

5% 0%

6%

United Kingdom

14%

15%

3%

Hongkong

2%

China 4%

Surabaya

2%

1%

India 0%

10%

20%

30%

40%

50%

Australia

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Kilas

Skye Hotel Crown Group

10

Crown Group Masuk ke Bisnis Hotel Setelah mengembangkan banyak properti residensial, Crown Group akhirnya masuk ke bisnis perhotelan. Skye Hotel and Suites dibangun di pusat pertumbuhan kawasan Barat Sydney, Parramatta. “Parramatta mewakili masa lalu, saat ini, dan masa depan dari Australia,” kata Iwan Sunito, Chief Executive Officer Crown Group.

Iwan mengemukakan, tidak hanya melihat potensi bisnisnya, Crown Group masuk ke pasar perhotelan untuk mengakomodasi banyaknya orang yang ingin merasakan kenyamanan tinggal di properti garapannya. “Jadi, kalau orang ingin membeli apartemen tapi masih ragu, bisa mencoba menginap di hotelnya terlebih dahulu,” katanya.

“Ini menjadi strategi kami.”

Intiland: 10 Tower Aeropolis Selesai Akhir 2016 PT Intiland Development Tbk. saat ini sedang berupaya menyelesaikan pembangunan 10 tower Aeropolis yang lokasinya tidak jauh dari Bandara Internasional Soekarno-Hatta, Tangerang, Banten. Targetnya, pembangunan towertower itu selesai akhir tahun ini.

“Kini, ke-10 tower itu masih dalam tahap konstruksi, sedangkan lima tower

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

lainnya sudah terbangun 100%,” kata Direktur Proyek Aeropolis Didik Riyanto kepada PropertyBusiness, Minggu (10/4). Didik menambahkan, untuk Residence 1 Aeropolis kini sudah dihuni lebih dari 800 pramugari, kru, dan ground crew dari berbagai maskapai. “Kami juga sudah mulai menawarkan penjualan tower Aeropolis yang ke-18.”

Pembangunan proyek yang digarap di atas lahan seluas 350 hektare itu sudah dimulai sejak 2012. Dalam proyek tersebut akan berdiri hunian, ritel, kantor, hotel, dan gudang yang bertujuan untuk memenuhi kebutuhan para pekerja bandara.

HUD Insitute Ajukan Uji Materi UU PKP The Housing and Urban Development (HUD) Institute akan melakukan uji materi terhadap beberapa pasal dalam Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman (UU PKP) yang mengatur tentang hunian berimbang ke Mahkamah Konstitusi.

Menurut HUD, aturan hunian berimbang di perumahan salah kaprah karena mengalihkan tanggung jawab pemerintah kepada badan hukum non-negara seperti perusahaan pengembang dalam penyediaan perumahan publik. HUD menyatakan itu melanggar UUD 1945. Sebab, UUD 1945 mengamanatkan penyediaan rumah bagi rakyat menjadi tanggung jawab pemerintah, bukan perusahaan pengembang.

“Kami akan berupaya membatalkan pasal 34, 35, 36, dan 37 UU PKP. Kami yakin akan menang,” kata Direktur The HUD Institute Zulfi Syarif Koto dalam acara bertajuk “Optimalisasi Hunian Berimbang dalam Program Sejuta Rumah” di Aula Perumnas, Jakarta, Kamis (7/4).

11

a

Foto: Istimewa

Duta Anggada Siap Bangun Kawasan Industri PT Duta Anggada Realty Tbk. saat ini sedang melakukan proses pembebasan lahan untuk proyek kawasan industri di Serang, Banten.

Namun demikian, perusahaan menyatakan tidak akan melakukannya secara agresif.

“Kami masih melihat perkembangan ekonomi ke depan dalam penggarapan proyek ini,” kata Aka Permata, Sekretaris Perusahaan Duta Anggada Realty, kepada PropertyBusiness baru-baru ini.

Duta Anggada berencana membangun kawasan industri di atas lahan seluas 1.000 hektare di wilayah Serang sejak 2014. Tahun ini, sebagai tahap pertama, perusahaan menargetkan mampu menyiapkan lahan seluas 500 hektare terlebih dahulu.

Tiga Penghargaan untuk Sinar Mas Land Setelah tahun lalu berhasil menggondol penghargaan dalam kategori Residential Development, Retail Development, Development Marketing, dan Developer Website untuk Asia Pasific Property Award, kini pengembang properti besar di Indonesia, Sinar Mas Land, kembali mendapat pengukuhan terhadap kualitasnya di tiga kategori sekaligus.

Penghargaan tersebut dalam kategori Five Star Awars for Leisure Architecture Category for Indonesia melalui Go! Wet Water Adventure Project, kategori Highly Commended Award for Public Service Architecture Category for Indonesia melalui proyek Indonesia Convention Exhibition (ICE), dan kategori Highly Commenced Award for Developer Website Category for Indonesia melalui situs sinarmasland.com.

Asia Pasific Property Award sendiri merupakan sebuah kompetisi yang diselenggarakan untuk berbagai kategori pengembang properti di negara-negara kawasan Asia Pasific. Tahun ini, kompetisi tersebut digelar oleh International Property Award di Kuala Lumpur pada Jumat (8/4).

Ishak Chandra, Chief Executive Officer Strategic Development and Services Sinar Mas Land menyambut baik pencapaian Sinar Mas Land dalam Asia Pasific Property Award 2016.

“Ini merupakan wujud pengakuan dunia arsitek nasional dan internasional terhadap Sinar Mas Land dalam mengembangkan properti” ujarnya.

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Finansial

Pajak Dana Investasi dan Janji Lippo Meski pemerintah Indonesia telah menurunkan pajak penghasilan REITs, Lippo tetap tak ingin menarik REITs-nya dari Singapura. Mengapa?

Oleh Hiski Darmayana

P 12

emerintah Presiden Joko Widodo (Jokowi) tak berhenti “memoles” kebijakan Kontrak Investasi Kolektif-Dana Investasi Real Estate (DIRE) atau Real Estate Investment Trust (REIT) agar menarik bagi para pengembang. Akhir Maret lalu, pemerintah memutuskan untuk menurunkan pajak penghasilan (PPh) final dari REIT yang tadinya sebesar 5% menjadi 0,5%. Keputusan ini merupakan bagian dari Paket Kebijakan Ekonomi XI. Tak hanya itu, dalam paket ekonomi yang sama pemerintah juga menurunkan Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi aset REIT dari angka maksimum sebelumnya 5% menjadi 1%. Dengan demikian, pengalihan aset ke DIRE akan dikenakan pajak total sekitar 11,5% dari nilai aset. Rinciannya, Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) 1%, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10%, dan PPh 0,5%.

“Penerbitan peraturan pemerintah mengenai insentif dan kemudahan investasi di daerah yang antara lain mengatur penurunan tarif BPHTB dari maksimum 5% menjadi 1% bagi tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE akan dilakukan,” ujar Menteri Koordinator

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Perekonomian Darmin Nasution saat Pengumuman Paket Kebijakan Ekonomi XI. Dengan penurunan pajak REIT tersebut, pemerintah berharap Indonesia bisa bersaing dengan negara tetangga dalam hal mendulang investasi REIT. Ini bukan kali pertama pemerintah berupaya “mempercantik” REIT agar tampak menarik di mata pengembang.

Tahun lalu, pemerintah sudah menandatangani

peraturan menteri keuangan terkait penghapusan pajak berganda untuk REIT sebagai lanjutan dari paket kebijakan pemerintah jilid lima.

Kebijakan tersebut segera disambut positif oleh Grup Lippo. Bahkan, konglomerasi yang memiliki banyak portofolio properti ini berencana menarik banyak investasi ke Indonesia untuk mendanai proyek-proyek properti mereka.

Saat ini, Lippo memiliki dua REIT di Singapura. Dan, tahun lalu, Chief Executive

Officer Grup Lippo James Riady berjanji akan memindahkan semua REIT Lippo yang bernilai aset Rp35 triliun dari Negeri Singa itu ke Indonesia.

Kala itu, James berjanji pemindahan REIT ke Indonesia dilakukan dalam waktu dekat.

Paling lambat pada 2016 sudah bisa terlaksana. Lippo menargetkan REIT yang dikelolanya di Indonesia kelak mencapai di atas Rp100 triliun dalam 3-4 tahun ke depan.

Untuk itu, Lippo sedang menjajaki kerja sama dengan Mitsubishi Corporation.

Kini, 2016 tiba dan bulan keempat pun sudah lewat.

Kebijakan pemerintah untuk merangsang bisnis REIT telah keluar. Bagaimana perkembangan rencana Lippo tersebut?

Rupanya sampai sekarang Lippo belum memikirkan kemungkinan penarikan dana REIT sesuai janji James tahun lalu. “Belum tahu soal itu [penarikan REIT]. Nanti kami kabari lagi,” ujar Corporate Communications Grup Lippo Danang Kemayan Jati kepada PropertyBusiness akhir Maret.

Bahkan, sang CEO memberikan pernyataan yang menunjukkan pihaknya enggan menarik REIT dari Singapura. James mengatakan perusahaannya memang akan menawarkan aset

berkelanjutan (recurring asset) berupa pergudangan (logistic warehouse) dan perkantoran melalui skema REIT di Indonesia sebagai respons terhadap langkah pemerintah menurunkan pajak REIT. Namun, James menegaskan, Lippo tidak memindahkan aset REIT di Singapura ke Indonesia.

“Di Singapura masih dan akan terus berjalan, tidak akan dipindahkan ke Indonesia.

Sementara di Indonesia, aset yang kami tawarkan berbeda,” ungkap James, seperti dikutip dari Kompas.

Lippo memang grup usaha yang gemar meluncurkan REIT di Singapura. Berdasarkan penelusuran PropertyBusiness, konglomerasi milik keluarga Mochtar Riady ini pertama kali meluncurkan REIT di Negeri Merlion pada 2013 melalui Union Enterprise Ltd. Kala itu, Lippo menargetkan perolehan dana sekitar S$800 juta atau US$638 juta.

Lippo pun mengalokasikan separuh dari REIT tersebut kepada investor cornerstone, yang terdiri dari institusi pemodal dengan komitmen memiliki portofolio signifikan dalam kurun waktu tertentu. Produk ini diprediksi memberikan imbal hasil sekitar 6% kepada para investor.

Karena merasa masih nyaman mengais rezeki di negeri jiran, Grup Lippo kembali menjual REIT ke Singapura awal tahun ini. Pada Februari lalu, PT Lippo Karawaci Tbk. mengumumkan akuisisi Lippo Mall Kuta oleh Lippo Mall Indonesia Retail Trust (LMIRT), perusahaan pengelola REIT mereka di Singapura. Selain itu, Lippo juga mengungkapkan rencana akuisisi bersama atas Lippo Plaza Jogya dan Siloam Hospitals Yogyakarta masingmasing oleh LMIRT dan First REIT dengan total nilai Rp1,7 triliun.

REIT merupakan kontrak investasi kolektif yang dikelola pengembang dengan struktur

mirip reksa dana. Aset kontrak ini berupa properti, baik melalui pembelian secara langsung seperti gedung atau hotel, maupun tidak langsung dengan membeli saham atau obligasi perusahaan pengembang properti.

Melalui instrumen ini, pengembang diwajibkan menginvestasikan minimum 80% dari dana yang dikelolanya ke real estat.

Dan, dari total dana tersebut, minimum 50% di antaranya harus berbentuk aset real estat secara langsung.

Di sejumlah negara, REIT memiliki keunggulan karena perusahaan pengelolanya tidak dibebani PPh. Yang dikenakan PPh adalah penyewaan properti oleh perusahaan properti, bukan pengelolaan REIT-nya.

Di Indonesia, kini pemerintah pun telah

menghapus pajak berganda dan menurunkan PPh REIT. Lantas, sudah menarikkah REITs bagi para pengembang properti nasional?

“Proses membuat REIT menarik bagi pengembang itu masih panjang. Ini masalah kultur pengembang di Indonesia yang belum akrab dengan REIT,” kata Anton Sitorus, Head of Research Savills PCI, kepada PropertyBusiness.

Peluang bisnis REIT di Indonesia memang sangat besar. Banyaknya jumlah properti seperti apartemen, rumah sakit, mal, perkantoran, dan hotel yang melebihi Singapura menjadikan bisnis REIT di negeri ini seharusnya cukup menjanjikan.

Namun, faktanya pengembang lebih tertarik mengelola REIT di Singapura dibanding di Indonesia. RSM Indonesia mencatat saat ada 30 REITs dengan nilai

kapitalisasi Rp600 triliun atau setara dengan 8% dari nilai kapitalisasi saham di Bursa Efek Singapura. Tentu angka tersebut terlalu “tangguh” untuk disaingi oleh Indonesia yang baru memiliki satu pengelola REIT dengan nilai kapitalisasi hanya Rp2 miliar.

Selain itu, tingkat inflasi Singapura yang lebih rendah dibandingkan Indonesia menjadi daya pikat bagi para investor karena bisa menjadi sarana mendulang keuntungan. Tentu potensi pasar yang kuat ini bisa juga menjadi daya pikat bagi pengembang semacam Lippo untuk terus menjual REIT di Singapura, bukan di Indonesia.

Masih rendahnya minat pengembang mengelola REIT di Indonesia dicontohkan Anton dengan tidak adanya pengembang yang berkiprah dalam pengelolaan REIT selain Ciptadana.

Melalui PT Ciptadana Asset Management (CAM), empat tahun lalu perusahaan itu menggelar penawaran perdana atau initial product offering (IPO) untuk produk REIT. REIT Ciptadana ini merupakan yang pertama kali muncul di Indonesia, ketika payung hukum REIT sudah disediakan sejak 2007 oleh Bapepam LK. Aset yang digunakan dalam REITs Ciptadana ini adalah Solo Grand Mall, sebuah pusat perbelanjaan di kota Solo, Jawa Tengah.

“Karakter pengembang di Indonesia memang belum akrab dengan REIT. Itulah yang menjadi tantangan meskipun pemerintah sudah menurunkan pajak,” kata Anton. Maka tak heran apabila Lippo seakan mengingkari janjinya untuk menarik dana REIT dari Singapura. Sebab, apa boleh buat, bisnis REIT di Singapura memang lebih menjanjikan untuk saat ini. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

13

Kolom

Makin Ekspansif

P

14

Panangian Simanungkalit Pakar Properti Nasional

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

ada awal Februari lalu PT Lippo Karawaci Tbk. mengumumkan bahwa Lippo Mall Indonesia Retail Trust (LMIRT) Management Ltd., anak perusahaan Lippo Karawaci yang bergerak di bidang manajemen aset yang berbasis di Singapura, tengah dalam proses penyelesaian akuisisi Lippo Mall Kuta, Bali.

Dalam waktu bersamaan, juga ada akuisisi bersama terhadap Lippo Plaza Jogja dan Siloam Hospitals Yogyakarta oleh LMIRT dan First REIT. Nilai akuisisi LMIRT terhadap Lippo Mall Kuta sebesar Rp800 miliar, sedangkan akuisisi bersama antara LMIRT dan First REIT terhadap Lippo Plaza Jogja dan Siloam Hospitals Yogyakarta mencapai Rp900 miliar.

Dari data yang diumumkan ke publik, Lippo Plaza Jogja dihargai Rp500 miliar, sementara Siloam Hospitals Yogyakarta Rp400 miliar. Jika digabungkan, dua transaksi yang dilakukan LMIRT dan First REIT menggunakan fasilitas REIT itu mencapai Rp1,7 triliun.

Lippo Group memang satu kelompok bisnis di Tanah Air yang paling serius menggarap Real Estate Investment Trust (REIT) atau Kontrak Investasi Kolektif (KIK) Dana Investasi Real Estat (DIRE) setidaknya sampai saat ini, meski yang bermain anak usahanya (LMIRT) yang berdiri di Singapura. Di Indonesia, Lippo Group meluncurkan REIT melalui PT Ciptadana Asset Management.

Kita masih ingat dengan Ciptadana Asset Management yang mengakuisisi Solo Grand Mall senilai Rp356 miliar menggunakan fasilitas KIK DIRE. Ciptadana kemudian memanfaatkan aset tersebut sebagai underlying assets KIK DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia. Beredar kabar Ciptadana akan mengakuisisi aset lain setelah Solo Grand Mall, tapi belum terjawab hingga kini.

REIT memang menarik untuk dibahas.

Sebab, REIT merupakan salah satu alternatif pembiayaan bagi pengembang properti dan pilihan investasi bagi masyarakat yang akhirakhir ini ramai dibicarakan. Pelaksanaannya diatur dalam Peraturan Badan Pengawas Pasar Modal-Lembaga Keuangan No. IX.M.1 Tahun 2007.

REIT sudah dilakukan di banyak negara dan berhasil menjadi salah satu alternatif pengumpulan dana dan investasi. Di Negeri Merlion ada Singapore REITs (S-REITs), di Negeri Kanguru ada Australian REITs (A-REITs), di Negeri Matahari Terbit ada Japan REITs (J-REIT), dan masih banyak lagi contoh lainnya, terutama

Berkat REIT di negara asalnya, Amerika.

Biasanya properti-properti yang bisa dibiayai melalui REIT adalah pusat perbelanjaan, perkantoran, hotel, dan rumah sakit karena mendatangkan pendapatan berulang (recurring income). Properti-properti semacam itu lantas menarik investasi dari masyarakat melalui pola REIT. Hasilnya kemudian dipakai pengembang untuk ekspansi ke produk properti lainnya.

Tidak hanya di luar negeri, REIT di Indonesia juga berpotensi berkembang pesat.

Bayangkan, berapa besar dana pensiun yang memungkinkan bisa diputar melalui REIT. Pada 2014, nilainya mencapai Rp192,90 triliun.

Nilai itu terus naik setiap tahunnya. Tahun sebelumnya saja tercatat Rp162,45 triliun.

Dana dari 242 Dana Pensiun Pemberi Kerja itu apabila diinvestasikan di REIT akan sangat menarik. Kenapa? Karena obligasi dan deposito bersifat jangka pendek dan cenderung tergerus inflasi. Sementara properti berkembang berkat nilainya yang naik setiap tahun (capital gain) ditambah perolehan dari biaya sewa (yield)-nya.

Bahkan, investasi di REIT lebih aman daripada produk-produk investasi lainnya.

Saham, misalnya, selalu berfluktuasi. Terkena isu sedikit saja sudah jatuh. Properti tidak.

Apalagi dengan pertumbuhan kelas menengah yang sedang booming, tidak ada ceritanya pusat perbelanjaan yang sepi. Kalau ada yang sepi itu karena salah urus dan tidak layak diterima di REIT. REIT itu merupakan pembiayaan

terhadap aset properti yang sudah ada. Karena itu, kalau ada yang salah urus, tidak mungkin bisa dibiayai menggunakan skema REIT. Manajer investasi sudah menghitung semua itu, termasuk lokasi dan okupansinya.

REIT lebih menguntungkan sebagai alternatif investasi karena properti bisa menghasilkan capital gain 15% dan yield 7% per tahun.

Sementara deposito hanya 6%, itu pun masih dipotong pajak dan terkikis inflasi. REIT makin menarik setelah Presiden Joko Widodo memangkas pajak penghasilan finalnya dari 5% menjadi 0,5% dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan bagi aset REIT dari maksimum 5% menjadi hanya 1%.

Dengan demikian, pengembang tak perlu ragu untuk menarik dana dari REIT—yang sistem pembiayaan ini sudah terbukti berhasil di berbagai negara, dan bagi investor juga tak perlu ragu untuk menginvestasikan dananya karena lebih aman dan menguntungkan.

Pengembang mana sih yang tak mau berekspansi lebih cepat? Siapa sih yang tak mau uangnya berlipat dengan minim risiko? a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

15

Berita Utama

Cerita di Balik Olympic ke Au Bintoro masuk ke bisnis properti tanpa sengaja. Semula hanya untuk pengembangan pabrik Olympic-nya yang kian berkembang.

Foto: Yasin

16

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Ekspansi Bisnis Properti Oleh Purjono Agus Suhendro dan Ade Komala

17

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Berita Utama

P

18

erjalanan dari Jakarta menuju Sentul pada Rabu (6/4) pagi itu hanya memakan waktu kurang lebih satu jam. Melewati jalan tol Jagorawi, kami melawan arah dari kemacetan lalu lintas menuju ke Ibu Kota. Kendaraan yang kami kemudikan keluar pintu tol Sentul sekitar jam delapan.

Kami lantas berbelok membentuk huruf U hingga menemukan Jalan Olympic Raya. Hanya beberapa ratus meter dari ujung jalan, kami sampai pada Olympic Commercial and Business District (CBD) Sentul. Bagi yang baru pertama kali ke sana pun tidak akan susah menemukannya karena letaknya persis di samping jalan tol.

Olympic CBD Sentul bukanlah pabrik furnitur knockdown merek Olympic yang amat terkenal di seantero dunia. Tapi, kata Au Bintoro, pemilik Olympic Group, kawasan industri tersebut dimiliki oleh Olympic dengan sejarah yang panjang dan menarik untuk diceritakan.

Sambil sesekali menghisap rokok, Au mencoba membedah satu per satu kisahnya hingga bisa sukses berbisnis furnitur dan akhirnya merambah ke sektor properti. Pria kelahiran Tembilahan, Riau, 1 Agustus 1952 itu memaparkan bisnis furniturnya sudah ia rintis sejak 1975. Semula ia memasarkan boks speaker yang diproduksi di teras rumah.

Dalam memproduksi boks speaker itu, Au dibantu dua pekerja. Modalnya dari hasil menjual kalung sang istri.

Seiring berjalannya waktu, bisnis tersebut berkembang pesat. Barangkali karena Au dilahirkan di keluarga pedagang perabotan rumah tangga, insting bisnis di dunia permebelan pun tajam.

Pada 1982, Au masuk ke bisnis furnitur knock-down.

Kala itu sistem tersebut belum dikenal. Inspirasinya didapat ketika ia merasa susah

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Au Bintoro | Chairman Olympic Group mengirimkan furnitur ke luar kota. Furnitur berbahan kayu jati, misalnya, sudah lebih berat, modelnya tak fleksibel, lebih mahal pula. Kalau menggunakan truk kecil hanya muat beberapa saja. “Untuk itu, saya menciptakan meja belajar berbahan baku particle board, bahan baku yang sama untuk pembuatan boks speaker,” tutur Au. Rupanya meja belajar yang bisa dibongkar pasang itu mendapat respons positif dari konsumen. Sebab, selain mudah dibawa, lebih ringan, juga harganya tak semahal berbahan kayu jati. Lagi pula, strategi pemasaran yang dilakukannya tepat. Agar lekas dikenal pasar, Au menyasar anak-anak sekolah dari sekolah dasar hingga sekolah menengah atas.

Tepatnya pada 1983, Au kian mantap menyeriusi bisnis furnitur dan tak lagi membuat boks speaker. Tiga tahun kemudian ia mendirikan PT Cahaya Sakti Multi Intraco dengan produk yang dilabeli merek Olympic. Nama tersebut dipilih karena terinspirasi dari pelaksanaan ajang Olympiade ke-23 di Los Angeles, Amerika Serikat, pada 1984.

Ide yang brilian itu kemudian menjadi bisnis yang berkembang pesat. Dari tempat pembuatannya yang hanya di depan rumah, pindah

ke garasi, lalu ke lahan seluas 3.000 meter persegi (m2).

Seperti pesawat yang sedang lepas landas, Olympic semakin tumbuh dan “memaksa” membuka pabrik baru seluas 15 ha di Kedunghalang, Bogor.

Tidak hanya pasar dalam negeri, Olympic juga merambah ke banyak negara.

Bahkan, sampai pada satu titik omzetnya bisa mencapai Rp2 triliunan. Karena terus berkembang, pada 1993 Au ingin mencari lahan yang bisa menampung semua produksi barang kebutuhan Olympic, mulai dari furnitur hingga kardus pembungkusnya.

Diperolehlah lahan seluas 40 ha di Sentul.

Pembebasan lahan memakan waktu 2-3 tahun.

Cilakanya, saat hendak dikembangkan, krisis ekonomi terjadi. Bisnis Olympic jatuh karena dipengaruhi oleh merosotnya permintaan.

Lima dari 10 konsumen membatalkan pembelian. Pada saat bersamaan, biaya bahan baku naik tinggi. Ditambah nilai tukar dolar terhadap rupiah berlipat, padahal Olympic memiliki pinjaman US$20 juta kala itu.

“Tapi, saat bangkrut, saya tak terlalu ambil pusing,” kata Au mengenang. “Saya lebih banyak menghabiskan waktu di lapangan golf.”

Proses penyelesaian masalah

perusahaan diserahkannya kepada orang profesional di bidang keuangan, yakni Eddy Gunawan. Sekitar dua tahun Eddy-lah yang dipercaya mengurusi perusahaan.

Dia yang melakukan reengineering.

Proses yang diambil saat itu adalah berbicara baik-baik dengan karyawan. Beruntung karyawan mau memahami kondisinya dan mendukung segala keputusan manajemen.

Dari belasan ribu karyawan tinggal 3.000-an saja. Bukan hanya melakukan efisiensi dari sisi jumlah tenaga kerja, Eddy juga menjual sebagian asetaset yang ada.

“Pada 1998, kami memang melakukan banyak strategi untuk keluar dari krisis ekonomi. Waktu itu sebenarnya properti masih dalam bentuk simpanan jangka panjang,” ungkap Eddy yang kini menjabat sebagai Presiden Direktur PT Bogorindo Cemerlang (Olympic Development). Namun, demi untuk menutupi utang, pada 2000 lahan di Sentul dikaveling-kaveling lalu dijual.

Tanah yang dibeli seharga Rp75.000 bisa terjual Rp300.000 per m2. Au berpikir keuntungannya lumayan juga.

Itulah yang membuat ia tidak hanya ingin membangun lahan industri bagi bisnisnya sendiri, tapi juga untuk perusahaan lain. Sejak itu, ia terus membebaskan lahan di kawasan tersebut hingga sekarang mencapai 125 ha.

Jadi, masuk ke bisnis properti, “Saya sebut ini sebagai ‘kecelakaan’,” kata Au sambil tertawa. Dari ‘kecelakaan’ itu, kini lahan tersebut telah menjadi Olympic CBD Sentul yang terdiri dari kawasan industri, pergudangan, komersial, dan perkantoran. Di dalamnya terdapat beberapa major tenants seperti Hyundai, Sampoerna, Agricon, dan Mastrotto.

Belakangan ini, Olympic Development gencar

memaksimalkan lahannya di kawasan Olympic CBD Sentul. Tidak hanya kawasan industri, lahan tersebut juga dipakai untuk pengembangan apartemen dengan nama Olympic Residence. Olympic Residence dibangun di atas areal 6.400 m2 dengan luas bangunan 10.000 m2, hunian vertikal tersebut terdiri dari 800 unit apartemen dari 19 lantai.

Olympic Residence dikembangkan bersama PT HK Realtindo, anak usaha Hutama Karya, dengan alasan mereka lebih berpengalaman dalam mengembangkan proyek vertikal. Selain beragam fasilitas, hunian tersebut didesain dengan konsep go green yang 60% lahannya merupakan ruang terbuka hijau. Apartemen ini direncanakan akan selesai pada 2017.

Selain itu, di kawasan Olympic CBD Sentul juga sedang dibangun Olympic Office Tower dan Olympic Premier Inn Hotel. Olympic Office Tower dimaksudkan untuk melengkapi kawasan industri yang para tenant-nya membutuhkan ruang kantor.

Sementara itu, Olympic Premier Inn Hotel memiliki 152 kamar bintang tiga berkelas menengah.

Tidak berhenti sampai di situ, Olympic juga memiliki kawasan industri kedua di daerah Cikembar, Sukabumi.

Sama seperti di Sentul, lahan ini semula hanya 200 ha, tapi sekarang sudah 600 ha.

Begitu pula dengan konsepnya, kawasan industri ini didesain ramah lingkungan. Istilah yang digunakan adalah Ecosentro atau Olympic Industrial Park Sukabumi (Ecosentro).

Lahan produksi furnitur di Kedunghalang yang saat ini seluas 25 ha pun akan dikembangkan menjadi mixed use development dalam waktu dekat. Targetnya, kompleks tersebut nantinya akan menjadi ikon baru bagi Kota Bogor. Dan, saat ini Olympic

juga sedang membebaskan lahan seluas 600 ha di dekat Bandara Internasional Kualanamu, Sumatera Utara.

Rencananya lahan tersebut akan dijadikan sebagai kota mandiri.

Au mengaku sejak tahun lalu memang ia terus berpikir bagaimana bisnis di sektor ini bisa dikembangkan. Untuk itu, ia mulai membagi bisnisnya menjadi beberapa sektor, antara lain manufacturing, ritel, dan properti. Untuk properti, ia memercayakan kepada Imelda Francisca, Putri Indonesia 2008, anak perempuannya.

Menurut Au, Imelda memiliki passion di bidang properti. Ia sering kali diminta menjadi pembawa acara untuk acara-acara yang diadakan oleh pengembang.

Ia juga tak jarang menjadi presenter program properti di beberapa stasiun televisi.

“Saya baru sadar, ‘Orang lain sering mengundang dia untuk program-program propertinya.

Kenapa kami tidak’?

Maka, sejak tahun lalu perempuan kelahiran Bogor, 24 September 1982, itu diminta fokus membantu ayahnya mengurusi bisnis properti.

Walau begitu, masuk ke bisnis properti merupakan tantangan baru baginya. “Awal-awalnya

Imelda Fransisca Vice President Olympic Development

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

19

Berita Utama

20

takut, sekarang mental saya semakin terasah. Apalagi saya tahu tanggung jawab saya di sini juga lebih besar,” ungkap Imelda. “Jadi, dukungan dari Pak Au masih saya butuhkan.”

Dalam mengelola perusahaan properti, bagi Imelda, dari sisi keahlian lebih mudah karena bisa belajar dengan terjun langsung ataupun dari aneka ilmu. Tapi, mental dan keberanian yang lebih dalam menjalankannya itu yang masih dibutuhkan dukungan dari ayahnya.

Apalagi bisnis properti berbeda karakteristiknya dengan bisnisbisnis lainnya.

Bagi Au, Imelda sudah cukup menguasai “panggung” bisnis properti.

Sebab, pengembanganpengembangan bisnis dari sekadar kawasan industri ke sub-subsektor lain sekarang ini juga sedikit banyak atas idenya. “Itu karena saya merasa industri ini makin hari makin prospek. Apalagi didukung Masyarakat Ekonomi ASEAN, saya yakin sektor properti akan makin bergairah,” kata Imelda.

Dan, saat ini merupakan waktu yang tepat untuk melakukan perencanaan. Dari lahan-lahan yang mereka miliki, kata Imelda, sudah waktunya untuk dikreasikan menjadi sebuah bisnis properti yang bernilai tinggi. Meskipun itu dilakukan dengan patungan bersama perusahaan lain, seperti Olympic Residence menggandeng HK Realtindo.

Untuk pemasarannya, Au menyatakan, ada sisi menguntungkan dan merugikan menggunakan nama Olympic yang sudah melekat sebagai merek furnitur. Sisi menguntungkan karena Olympic merupakan perusahaan yang memiliki kredibilitas dan bonafiditas, sehingga orang percaya terhadap produk yang dipasarkan, termasuk berupa properti.

Akan tetapi, orang juga belum terlalu banyak tahu jika Olympic Furniture kini

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

berekspansi ke bisnis properti dengan nama Olympic Development. Walau, apalah artinya sebuah nama, kata Au. “Jika kami berhasil menciptakan produk-produk yang bisa membuat orang lain puas, itu lebih dari sekadar branding semata,” ujarnya.

Justru antara furnitur dengan properti masih berkaitan. Sebab, kata Eddy, setiap properti membutuhkan furnitur. Sebelum menggunakan nama Olympic Development pun sudah berkonsultasi dengan beberapa pakar pemasaran yang ratarata menilai malah membantu bisnis propertinya dikenal pasar lebih cepat.

Pakar properti nasional Panangian Simanungkalit berpendapat bahwa perusahaan non-properti lantas masuk ke bisnis properti itu sudah biasa dan banyak contohnya. Salah satunya Modern Group yang berbisnis film fotografi dan lain-lain juga masuk ke bisnis properti dengan nama Moderland.

“Itu karena mereka sudah kelebihan likuiditas, sehingga masuk ke properti,” katanya kepada PropertyBusiness pertengahan April lalu.

Meski sudah mengembangkan banyak properti, Olympic Furniture masih menyumbang pendapatan dominan, yakni

Eka Surya Finance & Accounting Director Olympic Development

Eddy Gunawan

Presiden Direktur Olympic Development

90%, dibanding Olympic Development. Jika proyekproyek baru sudah berjalan semua, dalam tiga tahun ke depan bisnis properti Olympic diperkirakan mampu memasok porsi pendapatan grup hingga 30%.

Tahun ini, kata Finance & Accounting Director Olympic Development Eka Surya, mereka menargetkan penjualan sebesar Rp360 miliar. Target itu lebih tinggi daripada realisasi tahun lalu yang hanya Rp100 miliar.

“Dan, modal yang dipakai kebanyakan dari dana internal, menggunakan dana bank sifatnya hanya kontrak saja,” katanya.

Jika tidak ada aral melintang, Olympic akan masuk Bursa Efek Indonesia pada 2017 atau 2018.

“Mungkin kami masuk ke Dana Investasi Real Estat terlebih dahulu,” lanjut Eddy. “Ini sudah kami bicarakan mulai sekarang agar semuanya matang sebelum melangkah ke arah selanjutnya.” Yang pasti, obsesi Au, ia ingin ada sosok wanita yang tidak kalah hebat dengan pengembang lain, yakni Imelda.

“Mulai tahun ini dia sudah terjun ke properti secara langsung. Jadi, 10-15 tahun ke depan, orang tidak lagi membicarakan Trihatma K. Haliman, Ciputra, tapi Imelda. Saya juga sudah mulai mengendurkan fokus saja, biar nanti dia yang menjalankannya,” kata Au. “Mulai tahun depan dia chief executive officer-nya.” a

AU BINTORO | Pendiri dan Chairman Olympic Group

“Saya Masuk ke Bisnis Properti karena ‘Kecelakaan’”

S

etelah menjadi raja furnitur knock-down di Tanah Air dan berhasil menembus pasar di banyak negara, Olympic kini tampak agresif mengembangkan bisnis barunya di sektor properti. Setidaknya, saat ini Olympic Development telah menggarap lima proyek prestisius, mayoritas di kawasan Sentul, Jawa Barat.

Kelima proyek propertinya itu, antara lain Olympic Central Business District (OCBD) Sentul, Olympic Residence Sentul, Olympic Officer Tower Sentul, Olympic Premier Inn Hotel Sentul, dan Olympic Industrial Park Sukabumi. Padahal, “Bisa dibilang saya masuk ke properti karena faktor kecelakaan,” kata Au Bintoro, pendiri sekaligus Chairman Olympic Group.

Lho, kok begitu? Temukan jawabannya di rangkaian hasil wawancara eksklusif wartawan Purjono Agus Suhendro, Ade Komala, dan fotografer Mudak Yasin dari PropertyBusiness dengan Au Bintoro di kantor Olympic Development, Sentul, pada Rabu (6/4), berikut ini.

Bisa diceritakan kembali sejarah singkat berdirinya Olympic Furniture?

Bisnis furnitur sudah saya bangun sejak 1975 dengan merek Olympic. Mulanya saya berbisnis loadspeaker. Dimulai dari teras rumah, dibantu dua tenaga kerja, dengan modal hasil menjual kalung istri saya. Seiring berjalannya waktu, bisnis loadspeaker saya

21

berkembang pesat. Dan, pada 1982 saya masuk ke bisnis furnitur knock-down.

Kala itu, sistem tersebut belum dikenal. Itu juga didasari dari betapa susahnya mengirimkan furnitur ke luar kota atau luar Jawa. Dari sanalah saya menemukan ide membuat meja belajar dengan sistem knock-down. Bahan baku yang saya gunakan sama dengan saat saya membuat loadspeaker, yaitu particle board.

Menggunakan bahan tersebut juga karena lebih ringan dibanding furnitur lain yang berbahan baku kayu jati. Bahan kayu sudah lebih berat, mahal, modelnya tak fleksibel pula. Untuk itu, saya menciptakan meja belajar berbahan baku particle board dan mendapat respons yang sangat positif dari masyarakat.

Namanya masih baru,

kan tidak mudah memperkenalkannya ke pasar?

Waktu itu saya memang menempatkan positioning produk saya untuk anak-anak sekolah, antara sekolah dasar hingga sekolah menengah atas. Saya awali dengan promosi ke sekolah-sekolah dan direspons cukup baik.

Hingga akhirnya bisnis ini berkembang pesat. Saya sampai memiliki belasan ribu karyawan.

Dari pembuatan furnitur yang hanya di depan rumah, pindah ke garasi, lalu ke lahan seluas 3.000 meter, sampai pada 1990 mempunyai pabrik di atas lahan seluas 15 hektare (ha) di Kedunghalang, Bogor.

Lantas, bagaimana ceritanya Olympic Furnitur bisa ekspansi ke bisnis properti?

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Berita Utama Hingga 1993, bisnis kami terus berkembang. Maka, saya mulai mencari lahan di daerah Sentul kira-kira seluas 40 ha.

Rencana awalnya kami ingin membuat sebuah kawasan industri yang terintegrasi, yang menyokong bisnis furnitur.

Sebab, bisnis furnitur itu membutuhkan bahan baku dan pendukung seperti kardus dan lain-lain. Kami ingin A-Z diproduksi di situ.

22

Itu cikal-bakal Olympic masuk ke bisnis properti?

Ya, karena lahan yang sebelumnya, di Kedunghalang, tidak cukup lagi. Akhirnya kami mendapatkan tanah di sini (Sentul). Pembebasan lahan membutuhkan waktu sekitar 2-3 tahun. Saat kami siap mengembangkannya, terjadi krisis ekonomi 1998. Saat itu, kebetulan kami juga memiliki pinjaman sebesar US$20 juta sehingga kami bangkrut.

Tapi, saat bangkrut, saya tak terlalu ambil pusing. Saya lebih banyak menghabiskan waktu di lapangan golf.

Perusahaan ini saya serahkan kepada orang yang profesional di bidang keuangan. Pak Eddy Gunawan namanya. Kemudian dia melakukan re-engineering.

Sekitar dua tahun lamanya saya serahkan semua kepada dia.

Kepada karyawan kami bicara baik-baik. Kami bersyukur mereka sangat mengerti dengan keadaan kami. Sebagian besar karyawan justru terus mendukung agar perusahaan tidak semakin terpuruk. Dari karyawan belasan ribu tinggal 3.000-an. Yang dilakukan Pak Eddy Gunawan termasuk menjual aset-aset yang tidak berguna.

Separah itu?

Ya. Tidak hanya itu, masih demi untuk menutupi utang, pada 2000 lahan di Sentul ini kami kaveling-kaveling lalu kami jual. Waktu pembebasan harganya Rp75.000 per meter persegi (m2), kami jual

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Rp300.000. Keuntungan dari tanah itulah yang membuat kami berpikir untuk masuk berbisnis properti.

Dari situ kami coba kembali membebaskan tanah hingga sekarang kami memiliki lahan 125 ha di Sentul ini. Dari situ pulalah kami memutuskan masuk ke properti dengan proyek awal membuat kawasan industri. Sekarang kami juga memiliki lahan seluas 600 ha di Sukabumi yang dikembangkan menjadi kawasan industri, sama seperti di Sentul.

Kalau begitu, Anda masuk ke bisnis properti tanpa sengaja?

Saya sebut ini sebagai “kecelakaan”. Karena, seperti yang saya bilang tadi, saya mempunyai lahan yang ternyata gap antara beli dan jualnya lumayan juga. Jadi, bisa dibilang saya masuk ke properti karena faktor “kecelakaan”.

Dengan properti, utang Anda saat krisis bisa langsung lunas?

Saat itu, sebagian utang diperpanjang, ada juga yang di-hair cut. Memang ada juga keringanan-keringanan dari pihak bank. Jadi, kami melakukan penundaan bayar utang sambil menjual aset-aset

yang ada untuk membayar.

Kami bersyukur, sampai sekarang utang pada bank sudah berada di rasio yang sehat.

Pada 2015, saya mulai memikirkan bagaimana properti ini bisa terus berkembang. Untuk itu, saya mulai membagi bisnis Olympic ke sektor manufacturing, ritel, dan properti. Untuk properti saya percayakan kepada anak perempuan saya, Imelda Francisca. Kebetulan dia memiliki passion di sana, sehingga diharapkan yang menjadi raja properti 10-15 tahun ke depan adalah Olympic Development.

Semua orang tahu Olympic adalah furnitur.

Menggunakan merek yang sama untuk berbisnis properti apakah menguntungkan?

Ada sisi menguntungkan, ada sisi merugikan. Sisi menguntungkan karena Olympic merupakan sebuah perusahaan yang memiliki kredibilitas dan bonafiditas.

Jika orang membeli produk Olympic akan berpikir bahwa ini merupakan produk yang bisa dipercaya.

Sisi negatifnya, nama Olympic sudah melekat dengan furnitur sehingga kami

dengan manajemen yang baik. Tentu kita bisa merekrut orang-orang yang paham di bidangnya. Jadi, kuncinya adalah bagaimana kita memilih bisnis, memilih orang, dan menggunakan orang itu. Jika ketiga landasan itu sudah dikuasai, maka tidak akan ada masalah.

benar-benar harus dari awal mengenalkan kalau Olympic itu berekspansi ke sektor properti.

Namun, apalah arti sebuah nama. Jika kami berhasil menciptakan produk-produk yang bisa membuat orang lain puas, itu lebih dari sekadar branding semata.

Setelah masuk ke bisnis properti, menurut Anda, apakah itu sudah menjadi pilihan yang paling tepat bagi Olympic?

Sudah pasti. Bisnis ini potensi berkembangnya sangat tinggi. Yang terpenting, di awal kami sudah yakin dan optimistis, walau kami juga harus hati-hati. Jika dari awal sudah berhati-hati, harusnya ke depan tidak akan ada masalah.

Dan, terutama waktunya harus tepat juga.

Memang sektor properti tahun lalu sempat slow-down, tapi tahun ini sudah terlihat pertumbuhannya kembali.

Semoga saja terus membaik ke depannya. Tahun ini, kami konsentrasi melakukan perencanaan, baru tahun depan kami akan genjot pengembangannya.

Apa yang akan dilakukan Olympic tahun depan?

Tahun depan, kami genjot ke subsektor hunian seperti

perumahan, apartemen, dan hotel. Ada juga perkantoran.

Kami akui 15 tahun ini kami masuk ke kawasan industri dengan minim branding.

Sementara untuk komersial, kami baru mulai dua tahun lalu.

Bagaimana Olympic menentukan lokasi yang layak untuk ekspansi?

Memang sampai saat ini kami masih banyak menggunakan land bank yang ada. Land bank itu kami manfaatkan dan kami perbesar. Land bank kami satu lagi ada di Medan, luasnya sekitar 600 ha, dekat dengan Bandara Internasional Kualanamu. Rencananya akan kami kembangkan menjadi kota mandiri. Sekarang sedang dalam tahap pembebasan.

Yang di Sentul, land banknya masih luas?

Tersisa 10-15 ha saja.

Bagaimana Anda membangun kemitraan dengan pihak lain, sedangkan Anda masih terbilang baru di dunia properti?

Semua bisnis itu sama, tergantung bagaimana kita melihat visi dan misi dari bisnis itu sendiri. Kemudian, dilandasi

Anda tidak menggandeng investor dari luar dalam hal permodalan?

Kami sedang menjajaki kerja sama dengan investor dalam negeri, termasuk badan usaha milik negara.

Kebanyakan yang kami lakukan adalah joint venture.

Kami menguasai land bank-nya, kemudian kami menarik investor sebagai pengembangnya. Saat ini, kami sudah bekerja sama dengan HK Realtindo dan PP Properti.

Olympic sudah punya kawasan industri, apartemen, dan perkantoran.

Pertanyaannya, berapa perbandingan pendapatan antara bisnis furnitur dengan properti saat ini?

Furnitur masih menyumbang pendapatan paling besar, yakni sekitar 90%. Properti baru 10%.

Mungkin jika proyek baru kami sudah jadi nanti, akan ada peningkatan pendapatan dari sektor properti. Tiga tahun ke depan saya kira sudah bisa menyentuh 30%.

Apa obsesi Anda terhadap Olympic Development ini?

Saya ingin ada sosok wanita yang tak kalah hebatnya dengan pengembang lain, yakni Imelda. Mulai tahun ini dia sudah saya terjunkan ke properti secara langsung.

Jadi, 10-15 tahun ke depan, orang tidak lagi membicarakan Trihatma K. Haliman, Ciputra, tapi Imelda. Saya juga sudah mulai mengendorkan fokus saya, biar nanti dia yang menjalankannya. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

23

Berita Utama

Proyek-Proyek PT Bogorindo Cemerlang (Olympic Development)

Olympic CBD Sentul Olympic CBD Sentul merupakan kawasan industri yang menjadi cikal bakal Olympic berekspansi dari bisnis furnitur ke properti. Letaknya yang berada persis di samping Jalan Tol Jagorawi, Sentul, Jawa Barat, tepatnya 50 meter dari pintu tol Sentul, membuat Olympic “membanggakan� kemudahan aksesnya. Lokasinya makin gampang dicari karena jalannya pun menggunakan nama Olympic Raya.

Seperti dikatakan oleh Au Bintoro, Chairman Olympic Development, semula (1994) Olympic CBD dikembangkan untuk mengakomodasikan perkembangan bisnis furnitur yang cukup pesat. Ketika itu, pabriknya di Kedunghalang terlalu kecil sehingga membutuhkan tempat yang bisa dipakai untuk memproduksi semua kebutuhan dari bisnis furniturnya. Namun, itu justru menjadi peluang bagi Olympic untuk menjadikan lahan yang sekarang seluas 125 hektare ini menjadi kawasan industri yang terintegrasi.

Olympic Residence Olympic Residence menjadi proyek residensial vertikal pertama bagi Olympic Development. Proyek ini berdiri di atas areal 6.400 meter persegi (m2) di kawasan Olympic CBD, Sentul, dengan luas bangunan 10.000 m2 yang terdiri dari 800 unit apartemen dari 19 lantai. Olympic Development tidak mengembangkannya sendiri, tapi menggandeng PT HK Realtindo, anak usaha Hutama Karya.

Dalam pemasarannya, Olympic Residence mengandalkan view Sirkuit Internasional Sentul atau Sentul International Convention Center meski dipisahkan dengan jalan tol.

Adapun fasilitas yang ditawarkan antara lain kolam renang, function hall, restoran, jogging track, taman bermain anak, dan gym. Menurut rencana, apartemen yang mengusung konsep go green (60%-nya ruang terbuka hijau) ini akan selesai dibangun pada 2017.

24

Olympic Office Tower Menara perkantoran yang dibangun Olympic di Olympic CBD Sentul ini bertujuan untuk melengkapi fasilitas-fasilitas yang ada, khususnya perusahaanperusahaan yang telah memiliki pabrik atau pergudangan di kawasan industri tersebut. Proyek ini menjadi penanda bahwa Olympic tidak hanya membangun kawasan industri dan residensial semata, tapi juga proyek properti lainnya.

Olympic Industrial Park Sukabumi (Ecosentro) Setelah sukses mengembangkan kawasan industri di Sentul, Olympic Development kembali membangun kawasan serupa di Cikembar, Sukabumi.

Kawasan industri yang berkonsep ecosentro tersebut terus menambah lahan pengembangan hingga saat ini mencapai 600 ha. Karena berkonsep ecosentro, kawasan industri ini tetap menjaga kehijauan alam meski dipakai untuk kegiatan industrial.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Olympic Premier Inn Hotel Olympic Premier Inn Hotel saat ini masih menjadi hotel bintang tiga kelas menengah pertama di Sentul. Hotel yang juga dikembangkan di kawasan Olympic CBD Sentul dengan luas bangunan 4.500 m2 ini memiliki 152 kamar.

Untuk mengembangkan hotel ini, Olympic menyiapkan investasi sebesar Rp111 miliar.

Kolom

R

REIT Sebagai Alternatif Investasi Properti

eal Estate Investment Yang membedakan Trust (DIRE) atau dikenal saham dengan REIT adalah juga dengan sebutan perkembangan saham tergantung Dana Investasi Real Estat manajemen perusahaan, (DIRE) semakin santer terdengar sedangkan masyarakat bisa turut di kalangan properti akhir-akhir memengaruhi pertumbuhan nilai ini. Bahkan, beberapa pihak REIT secara tidak langsung. terkait, terutama pemerintah Sebagai contoh, ada satu mal dan pengembang, kian intensif A yang dibiayai melalui REIT. membahasnya. Walau prosesnya Nah, seorang investornya datang bisa dikatakan masih lamban.

Melihat perkembangan industri ke mal tersebut setiap saat itu properti di Tanah Air saat ini, sudah turut menaikkan nilai Anton Sitorus REIT memang layak dikaji. Sebab, investasinya. Karena semakin Direktur, Kepala Riset dan REIT merupakan satu alternatif ramai semakin mahal harga Analisis Savills Indonesia pembiayaan properti yang properti itu. Sebaliknya, kalau melibatkan dana masyarakat. mal tersebut justru kian sepi pasti REIT tak ubahnya reksa dana yang investasi REIT-nya akan rugi. dananya digunakan untuk membeli tanah, mal, Jadi, kelebihan dari sistem REIT bagi investor perkantoran, atau rumah sakit, yang dikelola yaitu asetnya nyata adanya. Instrumen investasi oleh manajer investasi.

Beberapa waktu lalu pemerintah telah ini juga “mengubah” sifat properti yang tak mengeluarkan Paket Kebijakan Ekonomi XI yang likuid menjadi likuid karena bentuknya saham di dalamnya menyebutkan adanya penurunan untuk aset properti. Namanya “saham”, bisa pajak penghasilan (PPh) final REIT dari 5% dijual kapan saja. Sementara itu, keuntungan menjadi hanya 0,5% dan Bea Perolehan Hak bagi investor, bisa menjadi alternatif atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi aset pembiayaan untuk pengembangan proyek REIT dari maksimum 5% menjadi 1%. Kebijakan properti selanjutnya. itu cukup baik karena semestinya demikian.

Dampak positif lain atas berkembangnya Jika kita berbicara mengenai REIT, kita selalu REIT di Indonesia, selain menambah khasanah membandingkan dengan negara tetangga perbendaharaan instrumen investasi bagi Singapura. Masalahnya, karakteristik pasar finansial Indonesia dan Singapura jauh berbeda. masyarakat, juga dapat menggiring pasar Pajak, suku bunga, dan inflasi di Singapura properti domestik ke era transparansi. Sebab, sangat rendah. Malah di bawah 3%. Di sini, dua dengan semakin maraknya REIT maka informasi kali lipatnya. mengenai aset properti yang dipaket dalam Kalaupun pemerintah memangkas PPh dan REIT berikut kinerjanya akan semakin terbuka BPHTB REIT, itu saja belum cukup. Di REIT, ke publik. selain PPh dan BPHTB, ada juga Dengan begitu, tuntutan capital gain tax. Itu yang keterbukaan data dan praktik mesti dipertimbangkan. bisnis pun semakin Yang menarik dari REIT, pengembang tinggi. Imbasnya, dapat mengeruk akan sangat positif pembiayaan bagi pasar karena dari pengembang dan masyarakat investor akan lebih selayaknya memiliki kepastian saham (certainty) dan atau surat keyakinan berharga (confidence) dari dalam bisnis dan penerbit REIT. investasinya. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

25

Perumahan CLUSTER AMARINE

Hunian Artistik di Bumi Serpong

26

Cluster perdana dari The Mozia, BSD City, ini mengusung konsep hunian Asian Modern Tropical. Apa kelebihannya?

Oleh Ade Komala

D

emi menjawab kebutuhan pasar yang kian hari kian meningkat di kawasan Serpong, salah satu pengembang properti besar, Sinar Mas Land mempersembahkan proyek teranyar mereka.

Pengembangnya menyatakan ini salah satu solusi bagi pasar dalam mencari properti kelas premier. Sinar Mas Land menghadirkan The Mozia, yang merupakan proyek kawasan hunian terbaru di BSD City.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Dikembangkan di atas lahan seluas 16,2 hektare, area The Mozia dikelilingi berbagai fasilitas terbaik yang ada di BSD City. Seperti fasilitas Cluster Community Park yang di dalamnya terdapat playground area, active zone, sport club seluas 3,7 hektare, sekolah IPEKA, Courts Megastore, QBIG BSD City, dan Indonesia Convention Exhibition (ICE).

Untuk tahap awal, pengembang menghadirkan Amarine sebagai cluster

pertama yang ada di kawasan hunian The Mozia. Ishak Chandra, Chief Executive Officer Strategic Development & Services Sinar Mas Land, mengatakan, �Sinar Mas Land mempersembahkan Amarine, cluster perdana dari kawasan hunian terbaru The Mozia sebagai solusi atas tingginya permintaan akan hunian eksklusif di kawasan BSD City�.

Amarine sendiri diharapkan mampu hadir sebagai hunian yang memiliki nilai lebih bagi masyarakat. Demi mencapai

itu, Amarine dirancang sedemikan rupa sehingga menjangkau kenyamanan yang maksimal bagi para penghuninya nanti.

Terletak di kawasan BSD City, kawasan hunian baru ini akan lebih semarak dengan konsep modern dan berkelas. Sebab, kata Ishak, tren urbanization and uprising cities sangat berpengaruh dalam menciptakan sebuah hunian saat ini. Tahun ini saja arus urbanisasi mencapai 55%. Diperkirakan 15 tahun dari sekarang bisa meningkat hingga 71%. “Pengembang masuk ke suatu kota pasti akan melihat kota dengan daya beli yang tinggi. Dan, ini merupakan peluang,” katanya.

Nama Amarine sejatinya diambil dari bahasa Sansekerta yang memilki arti “abadi dan suci”. Karena itu, tak salah jika rancangan yang ada pada Amarine terlihat spesial.

Mengusung konsep Asian Modern Tropical, Amarine mencoba memadukan berbagai macam aspek modern, natural, serta unsur etnik dari budaya Indonesia yang diaplikasikan dalam sebuah bentuk hunian.

Rancangan dari setiap rumah nantinya memilki layout yang sangat optimal.

Ini guna memberikan ruang pencahayaan dan penataan sirkulasi udara yang baik. jadi, nantinya setiap penghuni bisa merasakan kualitas hidup yang lebih baik.

Cluster ini terdiri dari lima tipe, yaitu tipe (LB/LT) 129/120,

105/96, 85/84, 78/70, 68/60, dengan total keseluruhan 207 unit di mana terdapat 168 unit rumah dan 39 unit kaveling.

Untuk dua tipe terbesar, kamar utamanya sudah dilengkapi dengan parquete laminate.

Setiap unit di cluster ini memiliki dua lantai dengan dua kamar tidur dan dua kamar mandi.

Guna memberikan kenyamanan dan keamanan bagi para penghuninya, cluster ini memang dilengkapi dengan sistem kamera pengawas untuk lingkungan, sistem one gate access, dan kartu akses.

Ini nilai lebih bagi Amarine untuk menjadi sebuah hunian yang didambakan bagi setiap keluarga. Cluster Amarine juga dilengkapi ruang terbuka hijau.

Dengan begitu, kesegaran udara dan pedestrian terasa bersih serta nyaman ketika penghuni berjalan ke luar rumah.

Cluster Amarine ditawarkan dengan harga Rp1,2 miliar per unit. Dengan harga tersebut, cluster ini diklaim memiliki nilai eksklusivitas.

“Kehadiran kawasan The Mozia dengan Amarine bak oase yang menjawab kebutuhan masyarakat akan hunian dengan harga kompetitif, tapi eksklusif dan bernilai tinggi,” ungkap Ishak.

Kawasan The Mozia akan didukung beragam fasilitas unggulan yang bisa dirasakan penghuni di dalamnya.

Fasilitas-fasilitas itu, mulai dari pusat kebugaran tubuh,

fasilitas keluarga, hingga jogging track dan playground area. Guna mendukung konsep hijaunya, kawasan hunian The Mozia juga menyediakan ruang terbuka hijau demi memberikan kesegaran serta sirkulasi udara yang maksimal.

Dengan konsep perpaduan lingkungan modern dan penghijauan yang maksimal, Amarine berada di lokasi yang strategis karena didukung akses yang mudah ditemui.

Selain itu, sarana dan prasarananya merupakan salah satu yang terbaik.

Cluster ini juga berada di area elit BSD City. Maka, oleh pengembangnya Amarine digadang-gadang sebagai hunian yang ideal dan produk pilihan investasi properti yang sangat prospektif.

Sinar Mas Land memberikan berbagai macam pilihan cara pembayaran yang memudahkan bagi setiap calon pembeli. Dengan begitu, diharapkan Amarine mampu menyedot perhatian para investor maupun end user yang tertarik untuk membeli.

“Perpaduan keindahan desain dan lokasi strategis yang diaplikasikan dengan beragam fasilitas membuat Cluster Amarine memiliki beragam nilai terbaik sebuah hunian istimewa dan bernilai tinggi sebagai investasi di bidang properti,” tambah Ishak. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

27

Perumahan VILLA ANGGREK

Perumahan Baru dari Pengembang Pondok Indah

28

Perumahan yang berlokasi di kawasan elit Jakarta Selatan ini menawarkan hunian yang nyaman sekaligus menjadi media investasi menarik.

Oleh Hiski Darmayana

K

awasan Jakarta Selatan memang sudah menjadi daerah favorit pengembang maupun pemburu properti sejak lama.

Maka tak heran apabila

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

pengembangan properti, baik yang berjenis hunian vertikal maupun tapak, kian semarak.

Masih berimbangnya perkembangan area komersial, residensial, dan

perkantoran membuat wilayah ini memancing para urban untuk tinggal. Ditambah lagi kawasan Jakarta Selatan bukanlah tempat yang “defisit� pepohonan dan ruang terbuka

“Sebanyak 75% rumah dan kaveling di perumahan ini kini sudah terjual.”

hijau sehingga menciptakan kesejukan dan udara bersih bagi warga.

Sepanjang 2015, berbasiskan data yang dihimpun Rumah.com, Pondok Indah merupakan salah satu kawasan di wilayah selatan yang masih memancing minat banyak warga untuk bermukim. Salah satu kawasan di sekitar Pondok Indah yang nyaman untuk dihuni itu adalah perumahan Villa Anggrek.

Dibangun oleh PT Metropolitan Kentjana Tbk., pengembang yang juga membangun kawasan Pondok Indah, perumahan Villa Anggrek berlokasi di Jalan RC Veteran. Jarak dari perumahan ini ke kawasan elit Pondok Indah hanya membutuhkan waktu tempuh lima menit.

Perumahan ini terdiri dari kaveling siap bangun dan rumah siap huni dengan luas lahan sekitar 4 hektare.

Pengembang menyediakan kaveling berbagai ukuran, mulai dari 117 hingga 251 meter persegi (m2). “Untuk kaveling, harga per m2 dimulai dari harga Rp17 juta,” kata

Wakil Direktur Utama PT Metropolitan Kentjana Tbk. Jeffry S. Tanudjaja kepada PropertyBusiness, Kamis (14/4).

Untuk diketahui, harga tanah kaveling di perumahan ini meningkat pesat. Sewaktu dua tahun lalu proyek ini diluncurkan, harga tanah per m2-nya hanya Rp10 juta. Dan, sekarang sudah berada di kisaran Rp17 juta.

Maka, kaveling atau rumah di perumahan ini tak hanya cocok untuk dijadikan tempat tinggal, tetapi juga aset investasi.

Di perumahan ini, pengembangnya rata-rata menghadirkan rumah berlantai tiga dengan tipe 8 x 18 meter dengan harga mulai Rp4,5 miliar. Namun, harga tersebut belum termasuk pajak.

Mekanisme pembayaran yang ditetapkan pengembang terdiri dari beberapa opsi.

Pembeli diwajibkan membayar booking fee sebesar Rp25 juta.

Lalu, pembelian bisa secara tunai keras atau tunai bertahap dengan tiga pilihan tahapan: 12, 15, 18 kali pembayaran.

Pengembang juga sudah memenuhi kebutuhan infrastruktur di dalam kawasan perumahan. Pengembangan infrastruktur perumahan sejak pertama kali dipasarkan pun sudah tuntas. “Meskipun saat ini pembangunan beberapa rumah juga sedang dilakukan,” kata Jeffry.

Jumlah rumah yang ada di perumahan ini sebanyak 75 unit. Animo masyarakat untuk memiliki kaveling maupun hunian di perumahan ini tampak tinggi. “Sebanyak 75% rumah dan kaveling di perumahan ini kini sudah terjual,” ujar Jeffry.

Membludaknya animo peminat rumah dan kaveling di perumahan ini sudah tampak ketika pemasaran tahap pertama dilakukan pada pertengahan 2014. Kala itu, dipasarkan 70 unit kaveling siap bangun berukuran 150200 m2 dengan harga Rp1013 juta m2. Baru 1,5 bulan

dipasarkan, unit yang terjual sudah mencapai 60%.

Tak heran apabila minat masyarakat tinggi. Sebab, lokasi perumahan ini memang tergolong strategis karena berdekatan dengan pintu tol JORR W2 dan tol Serpong.

Akses melalui tol JORR W2 membuat waktu tempuh dari perumahan ini ke Bandara Soekarno-Hatta hanya 30 menit.

Lokasi Vila Anggrek juga dekat dengan gerbang tol Veteran yang menjadi bagian dari ruas tol Pondok PinangSerpong. Dengan begitu, perjalanan para penghuni dari dan ke luar kawasan Pondok Indah akan mudah.

Nilai lebih lainnya adalah perumahan ini dekat dengan berbagai fasilitas di Pondok Indah. Bila penghuni ingin berbelanja, sangat mudah mengunjungi Pondok Indah Mall, Pondok Indah Mall 2, dan Giant Hypermart. Ada juga Pondok Indah Office Tower sebagai tempat berkantor bagi warga yang memang bekerja di sana. Gedung itu juga bisa melayani keperluan warga dengan perusahaan yang berkantor di menara tersebut.

Fasilitas hiburan lainnya juga tersedia bagi para penggemar olahraga golf, yakni Pondok Indah Padang Golf. Bagi warga yang butuh penanganan medis, Rumah sakit Pondok Indah bisa memenuhi kebutuhan itu.

Untuk memenuhi kebutuhan warga akan pendidikan, Raffles International Christian School dan Sekolah Bakti Mulya bisa melayaninya.

Intinya, segala fasilitas yang biasa digunakan oleh warga kawasan elit Pondok Indah bisa juga dinikmati oleh para penghuni perumahan Villa Anggrek. Namun, di sisi lain, penghuni perumahan ini harus berjuang melawan kemacetan yang kerap terjadi di Jalan RC Veteran, terutama ketika jam berangkat dan pulang kerja. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

29

Apartemen TAMANSARI URBANO APARTMENT

Bersanding dengan Pusat Transportasi Berada tak jauh dari Stasiun Bekasi, Tamansari Urbano berpotensi menjadi primadona bagi mereka yang membutuhkan moda transportasi publik.

Oleh Ade Komala

S

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Foto: Yasin

30

emakin mahalnya harga tanah dan properti di Kota Jakarta memaksa sebagian kaum urban mulai bergeser ke kota penyangga. Indikatornya dapat dilihat dari meningkatnya jumlah hunian, terutama di Bekasi. Kota tersebut menjadi salah satu pilihan karena lokasinya tak begitu jauh dari Jakarta.

Bekasi juga menjadi pelabuhan bagi masyarakat yang masih ingin menikmati hunian berkelas, tapi dengan harga yang relatif terjangkau.

Kian hari Kota Patriot ini juga kian lengkap dengan berbagai infrastruktur serta transportasi publik yang memudahkan masyarakat.

Transportasi publik yang menyokong kota ini, salah satunya commuter line.

Hampir puluhan ribu orang setiap harinya menggunakan commuter line sebagai moda transportasi mereka. Khusus Stasiun Bekasi, stasiun ini menempati posisi ketiga dengan jumlah penumpang terbanyak setelah Stasiun Bogor dan Tanah Abang.

Peluang ini lantas ditangkap oleh pengembang besar, yakni PT Wijaya Karya Gedung (Wika Gedung). Berkat lokasi yang sangat dekat dengan Stasiun Bekasi, dipilihlah nama Tamansari Urbano Apartment sebagai proyek apartemen mereka kali ini. Apartemen ini sendiri merupakan proyek apartemen keempat Wika Gedung setelah sebelumnya sukses meluncurkan proyekproyek sejenis di kota- kota lain.

Manajer properti Wika Gedung Akhmad Ismail menjelaskan, nama “Urbano” diambil dari kata urban. Seperti diketahui, Bekasi merupakan kota sub-urban. “Namun, karena perkembangannya,

Bekasi juga sudah menjadi sebuah urban city,” jelasnya.

Sejatinya masyarakat di kota urban menginginkan segalanya serbacepat, praktis, dan memiliki mobilitas sangat tinggi. Dengan hadirnya Tamansari Urbano, diharapkan mampu mengakomodasi aktivitas kaum perkotaan tersebut. Lebih tepat jika semua itu ditunjang dengan fasilitas transportasi massal yang baik.

“Bekasi kami pilih karena memang di antara kota penyangga lainnya, kota ini yang terbilang cukup pesat perkembangan propertinya.

Apalagi jarak kami yang hanya sekitar 150 meter dari stasiun sangat memudahkan

Foto: Yasin Ruangan lebih luas dengan tata ruang tanpa sekat.

bagi penghuni nantinya,” ungkap Ismail saat ditemui PropertyBusniness, Jumat (15/4).

Para pengguna commuter line akan menjadi fokus pangsa pasar tersendiri bagi Tamansari Urbano. Penghuni akan lebih nyaman melangkah ke transportasi publik, ini sesuai slogan yang mereka usung, yakni “Hanya Selangkah ke Stasiun”.

Masyarakat khususnya keluarga muda kini sudah terbilang sangat cerdas. Di era modern seperti ini, mereka sangat mementingkan kualitas waktu karena mereka peduli akan keseimbangan hidup.

“Tamansari Urbano sengaja dikonsepkan bagi kaum urban yang menghendaki kemudahan dan kecepatan agar mereka terkoneksi dalam beraktivitas,” ujarnya.

Selain menyasar ke sebagian besar pengguna commuter line, Tamansari Urbano juga mengincar pasar lain. “Profil pembeli kita mulai dari keluarga muda, karyawan, sampai investor. Sebab, kami melihat landed house di Bekasi juga sudah mahal” lanjutnya.

Menyasar ke pasar menengah bawah-menengah, Tamansari Urbano pun turut menawarkan rent guarantee bagi para pembelinya.

Menurut Ismail, bagi mereka yang membeli disarankan menggunakan rental management dari Wika agar nantinya, meski tidak ditempati, unitnya tetap terawat dengan baik.

Tamansari Urbano juga ditunjang dengan desain

dan konsep bangunan yang menarik. Ismail berujar, Tamansari Urbano dikembangkan dengan konsep Transit Oriented Development (TOD). Untuk desain aritekturnya, Wika Gedung memercayakan kepada arsitek asal Singapura, ADL. “Kami menggunakan ADL karena yakin mereka telah terbiasa dengan konsep TOD. Sebab, ini seperti halnya di Singapura yang banyak menggunakan MRT sebagai moda transportasi massalnya,” katanya.

Fasade gedung nantinya akan terlihat lebih atraktif dengan perpaduan bentuk serta tatanannya. Tidak seperti kebanyakan apartemen lain yang hanya flat saja, masingmasing lantai nantinya juga akan memiliki layout yang berbeda-beda. Sementara itu, di setiap tower-nya akan dilengkapi sky garden yang berfungsi sebagai tempat berkumpul penghuni sekaligus sebagai sirkulasi udara yang baik. Sky garden ini akan terdapat di lantai 8 dan 33 di setiap tower-nya.

Selain itu, untuk keamanan bagi penghuni Tamansari Urbano, juga disediakan fire lift. Lift tersebut akan tetap bisa beroperasi walau sedang terjadi kebakaran. Tentunya dengan desain yang dirancang sedemikian rupa agar antiapi.

Tamansari Urbano nantinya akan terdiri dari tower, antara lain West, East, dan Mid. West merupakan tower perdana yang meliputi 500 unit apartemen setinggi 30 lantai.

Tamansari Urbano berdiri di

atas lahan seluas 9.460 meter persegi, dengan menawarkan tiga pilihan unit seperti studio, 1 kamar tidur, 2 kamar tidur.

“Unit yang ditawarkan tipe studio [ukuran semi-gross 21.38 m2] dan tipe 2 kamar tidur [ukuran semi-gross 37.5 m2],” kata Ismail.

Apartemen ini juga didukung dengan area komersial. Akan ada empat lantai ruang parkir bagi para penghuni dan di atasnya akan terdapat podium serta fasilitas publik. Ismail mengatakan ruangan unit di Tamansari Urbano rata-rata didesain sepadu mungkin sehingga semua aspek yang ada bisa sangat fungsional.

Saat ini, Tamansari Urbano dipasarkan menggunakan Nomor Unit Pesanan (NUP).

Penjualan perdana Wika Gedung untuk apartemen West Tower Tamansari Urbano sudah dilakukan sejak Desember lalu. Dari saat diperkenalkan, Tamansari Urbano mendapat respons yang positif dari para investor maupun user.

Ini terbukti dari peluncuran perdana di mana sekitar 500 konsumen telah mendaftarkan NUP. Hingga kini, West Tower telah terserap sekitar 40%.

Sebagian besar masih didominasi oleh end user.

Sekitar 60%-nya dari Bekasi, tapi 40% lainnya berasal dari Jakarta, Bogor, dan Bandung.

“Sampai saat ini kami masih menjual di harga perdana sekitar Rp260 jutaan,” kata Ismail. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

31

Apartemen SENTRA TIMUR RESIDENCE

Residensial Vertikal di Jakarta Timur Proyek apartemen yang menjadi bagian dari Sentra Timur Superblok ini turut mewarnai semaraknya pengembangan properti di sisi timur Ibu Kota.

Oleh Hiski Darmayana

32

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Foto: Yasin

P

erum Perumnas dan PT Bakrieland Development Tbk. makin mantap menambatkan peruntungannya di kawasan Jakarta Timur melalui proyek Sentra Timur Superblok. Proyek tersebut terdiri dari beragam bangunan, salah satunya apartemen. Kedua perusahaan melakukan gerak cepat dalam menggarap dan memasarkan unit-unit apartemen dari proyek kawasan tersebut.

Dalam kerja sama ini sendiri, Perum Perumnas berperan sebagai penyedia lahan dan Bakrie sebagai penyedia equity dalam bentuk tunai. Dalam skema investasinya, Bakrie punya porsi 51%, sedangkan Perumnas 49%.

Rencananya, pembangunan akan dilakukan dalam 3 tahap. Pada tahap pertama, pembangunan enam tower yang terdiri dari 2.357 unit apartemen dan kios hampir tuntas. Pengembangan tower keenam dalam yang bernama tower Tosca ditargetkan tuntas pada pertengahan Mei ini. Hal itu akan ditindaklanjuti dengan serah terima pertama kepada konsumen pada Juni sesuai Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Pada tahap dua, akan dibangun lima tower yang

terdiri dari 2.032 unit apartemen dan kios. Awal bulan lalu, pengembang sudah memperkenalkan Sapphire, salah satu dari kelima tower tersebut kepada publik.

Harga perdana yang ditawarkan pengembang untuk unit apartemen di tower itu sekitar Rp300 jutaan. Windoko, Project Director Sentra Timur Residence, mengatakan pihaknya telah mengeluarkan 50 unit eksklusif dan seluruh unit itu langsung terjual pada hari pertama peluncuran.

Tower Sapphire sendiri memiliki 607 unit apartemen dengan 11 pilihan kamar tidur yang terbagi dalam 28 lantai.

Dengan diluncurkannya tower Sapphire, maka total telah dibangun sebanyak tujuh tower.

“Tower Sapphire mulai menanam fondasi pada Mei. Setelah Lebaran, baru kami garap struktur atasnya,”

kata Windoko kepada PropertyBusiness, Jumat (8/4).

Setelah itu, pada tahap tiga akan dibangun lagi empat tower. Total tower dari kawasan superblok ini direncanakan sebanyak 15 tower dengan 2.032 unit hunian.

Pihak pengembang mengklaim salah satu keunggulan apartemen ini adalah banyaknya area terbuka hijau. Lokasi apartemen yang dekat dengan Pulogebang sebagai terminal angkutan umum terbesar seAsia Tenggara, juga dinilai menjadi keunggulan tersendiri.

Apartemen ini juga tak terlalu jauh dari Bandara Halim Perdanakusuma.

Proyek yang dibangun di atas lahan seluas 40 hektare ini dirancang menjadi The New CBD in East Jakarta. Dengan menyediakan beragam sarana dan fasilitas, mulai dari hunian vertikal, pusat belanja, hotel, pusat konvensi, gedung

perkantoran 30 lantai, serta sarana seperti sekolah dan rumah sakit, para pengembang berambisi menjadikan proyek ini sebagai kebanggan warga Jakarta Timur.

Berbekal konsep “Live, Play and Work”, para pengembang menjanjikan peningkatan nilai investasi bagi para investor yang memiliki aset properti di Sentra Timur. Superblok yang diproyeksikan menjadi pusat pertumbuhan bisnis, hunian, M.I.C.E (Meeting, Incentive, Conference, Exhibition) dan investasi baru ini memiliki beragam produk seperti Sentra Timur Central Business District 1 yang terdiri dari Sentra Timur Hotel & Convention, Luxurious Apartment, Sentra Timur Walk (shopping mall), Sentra Timur Commercial Plaza (kantor toko), hypermarket, function hall, gedung perkantoran grade A Perumnas Tower.

Selain itu, ada juga Sentra Timur Residence, Sentra Timur Commercial Park, dan Sentra Timur Central Business District 2 yang terdiri dari taman perkantoran, menara perkantoran 30 lantai, apartemen, rumah sakit, dan sarana pendidikan.

Sentra Timur bisa dikatakan strategis karena berdekatan dengan kantor walikota Jakarta Timur, Kantor Pengadilan Negeri Jakarta Timur, serta sekolah hingga universitas.

Di samping itu, akses yang mudah pada berbagai mode transportasi seperti busway Koridor XI, pintu tol Lingkar Luar Jakarta yang langsung ke Sentra Timur, kereta api, dan terminal modern Sentra Timur juga dianggap sebagai nilai lebih yang dimiliki.

Pengembang Sentra Timur memang tampak jeli melihat peluang bisnis properti di Jakarta Timur. Setelah kawasan barat dan selatan Jakarta pernah booming dengan berbagai propertinya, saat ini area timur menjadi idola baru bagi para pengembang untuk menancapkan proyekproyek mereka. Belum banyaknya pengembang yang membangun proyekproyek besar di kawasan

tersebut dilihat sebagai potensi bisnis yang bagus bagi sebagian pengembang, termasuk pengembang Sentra Timur. “Dengan banyaknya infrastruktur yang dibangun menjadikan kawasan ini semakin dilirik investor dan pengembang,” ungkap Windoko.

Memang wilayah Jakarta Timur kini sedang akrab dengan berbagai proyekproyek infrastruktur. Salah satunya Light Rail Transit (LRT) rute Cawang-Cibubur yang

“Ketika proyek ini pertama kali diluncurkan beberapa tahun lalu, harganya masih berada di kisaran Rp90 juta.

Kini, harga yang ditawarkan melejit hingga mencapai 300%.” akan berpengaruh besar bagi pertumbuhan bisnis properti di wilayah tersebut.

Tak hanya itu, akses tol di kota Jakarta yang sebagian besar memiliki rute melingkar juga menguntungkan pertumbuhan properti di Jakarta Timur. Sebab, rute tol melingkar tersebut merupakan akses strategis yang menghubungkan Jakarta Timur dengan Jakarta Selatan serta kawasan Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi.

Faktor harga juga menjadi salah satu pertimbangan utama dalam pengembangan properti di kawasan ini.

Berdasarkan catatan Indonesia Property Watch, beberapa wilayah Jakarta lainnya memang harga properti sudah tinggi sehingga tak menarik bagi konsumen. Untuk wilayah Jakarta Utara, misalnya, harga

rumah atau apartemen kelas menengah atas sudah terlalu tinggi. Itu menyebabkan penjualan properti tidak mudah.

“Hunian kelas sekunder atau menengah ke bawah akan mengalami pertumbuhan signifikan, dengan pusat pertumbuhan bergeser ke Jakarta Timur dan Bekasi pada 2016 ini,” kata CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda baru-baru ini.

Meski begitu, peningkatan nilai jual pengembangan properti di Jakarta Timur bisa dikatakan melejit. Hal ini tampak dari meningkatnya harga nilai jual unit apartemen di Sentra Timur kini. Windoko mengatakan ketika proyek ini pertama kali diluncurkan beberapa tahun lalu, harganya masih berada di kisaran Rp90 juta. Kini, harga yang ditawarkan melejit hingga mencapai 300%.

Namun harga yang terus naik itu tak menghambat penjualan unit. Buktinya, penjualan untuk tower Sapphire sudah hampir habis.

Jadi, tingginya harga masih bisa ditoleransi konsumen.

Maka, sangat mungkin hal ini memancing para pengembang lainnya untuk mendulang untung dari bisnis properti di Jakata Timur.

Kenyataannya memang tak hanya proyek Sentra Timur Superblok yang sedang digarap di Jakarta Timur. Damai Putra Group juga kini sedang mengembangkan kawasan hunian landed house (rumah tapak) bernama The Royal Villas. Proyek perumahan ini dibangun di atas lahan terbuka seluas 22.000 meter persegi di Pulo Gebang.

Selain itu, raksasa properti PT Agung Podomoro Land Tbk. sedang sibuk menggarap Podomoro Park di Klender.

Kolaborasi Ciputra Group dan Gamaland pun tak ketinggalan mengakuisisi lahan seluas 14 hektare untuk dijadikan lokasi pembangunan 17 menara apartemen menengah bawah di Pulo Gadung. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

33

Apartemen THE ROSEBAY

Nuansa Alam dalam Hunian Vertikal

34

Apartemen di Surabaya Barat ini hadir guna menjawab kebutuhan masyarakat terhadap hunian berkualitas.

Oleh Hiski Darmayana

K

ota Surabaya kian berkembang seiring dengan pengerjaan infrastruktur yang intensif. Jalan Lingkar Luar Barat (JLLB) yang menghubungkan Teluk Lamong dengan kawasan Surabaya Selatan merupakan salah satu proyek infrastruktur yang sedang digarap dan semakin

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

membuat Kota Pahlawan berkembang pesat.

Hasil riset Colliers International Indonesia menunjukkan hingga 2018 akan berdiri 14 pusat belanja baru dengan total luas bangunan 384.750 meter persegi (m2) di kota tersebut.

Tak hanya itu, Colliers pun memprediksi akan ada 14 gedung perkantoran dengan total luas bangunan 477.654 m2 serta 10 proyek apartemen dengan jumlah 7.260 unit.

Tentu saja perkembangan tersebut meningkatkan kebutuhan warga akan hunian berkualitas. Itu sebabnya, PT Intiland Development Tbk. terdorong untuk mengembangkan sebuah hunian vertikal di Surabaya Barat dengan nama The Rosebay.

Dibangun di atas lahan seluas satu hektare, The Rosebay—yang menjadi bagian kawasan Graha Famili ini—terdiri dari tujuh blok. “Bangunan ini memiliki ketinggian beragam, mulai dari empat hingga delapan lantai,” kata Corporate Public Relations Intiland Prananda Herdiawan kepada PropertyBusiness, Selasa (12/4).

Perbedaan ketinggian antar blok bisa memberikan pemandangan lansekap yang memanjakan para penghuninya serta tampak menyatu dengan alam sekitar. Dilengkapi dengan beragam fasilitas, seperti kolam renang, area barbeque, taman bertema, area bermain anak-anak, gymnasium, dan concierge, The Rosebay mencoba menawarkan hunian

yang cocok bagi keluarga, terutama pasangan muda.

The Rosebay menyediakan 229 unit hunian yang terbagi menjadi dua tipe, yakni tipe dua dan tiga kamar tidur.

Setiap unit memiliki luas yang berkisar antara 73-143 m2.

Secara rinci, hunian ini terbagi menjadi lima jenis berdasarkan luasan yang berbeda-beda.

Yang pertama, 2 BR Standard seluas 75 m2 (semigross) dan 88 m2. Kedua, jenis 2 BR Deluxe seluas 79 m2 dan 89 m2.

Sedangkan jenis ketiga 3 BR Standard seluas 111 m2 dan 131 m2. Untuk jenis keempat, 3 BR Deluxe seluas 120 m2 dan 143 m2. Kemudian jenis kelima adalah 3 BR Corner seluas 128 m2 dan 140 m2.

“Harga rata-rata berkisar Rp2,8 miliar per unit,” kata Prananda.

Harga jual unit di The Rosebay sudah mencakup biaya pengurusan izin mendirikan bangunan (IMB), izin layak huni, penyediaan jaringan air bersih, penyediaan jaringan air listrik. Namun, harga itu belum mencakup pajak pertambahan nilai, pajak penghasilan, biaya perolehan hak atas tanah dan bangunan, biaya akta jual beli balik nama sertifikat hak milik atas satuan rumah susun ke atas nama pembeli, iuran pajak bumi dan bangunan serta biaya-biaya kredit pemilikan apartemen (KPA).

Pengembang pun mengerti bahwasanya penghuni hunian vertikal kerap tak merasakan adanya privasi. Untuk itu, aspek privasi tampak begitu diutamakan oleh Intiland.

Ukuran unit-unitnya cukup luas. “Kami juga memerhatikan aspek privasi sehingga setiap lantainya hanya menyediakan lima sampai tujuh unit. Tingkat kepadatan yang rendah pada hunian merupakan suatu kemewahan,” ujar wakil presiden direktur yang juga Chief Operating Officer Intiland Sinarto Dharmawan dalam siaran pers peluncuran The Rosebay pada akhir tahun lalu.

Konsep The Rosebay ini adalah hunian low-rise dan lowdensity yang memprioritaskan rindangnya tanaman hijau dan beragam bunga melalui koridor terbuka di setiap lantainya.

Pengembang berupaya membuat para penghuni merasakan hidup nyaman di alam terbuka. Selain itu, pengembang juga ingin memberikan pengalaman dan suasana tinggal di rumah tapak kepada para penghuni.

Penghuni pun dimanjakan oleh panorama berbeda di setiap unitnya seperti golf view, garden view, city view, serta fasilitas parkir dua lantai di basement. The Rosebay menggunakan nuansa resor hasil rancangan WOW Architect dari Singapura.

Perancang tersebut memang

“Intiland tak sulit mengadaptasikan nuansa rancangan konsultan arsitektur asal Negeri Singa itu pada hunian ini.” mengandalkan konsep green building dengan 40% area hijau dan koridor terbuka guna memaksimalkan pencahayaan alami dan sirkulasi udara.

Intiland tak sulit mengadaptasikan nuansa rancangan konsultan arsitektur asal Negeri Singa itu pada hunian ini. Sebab, The Rosebay merupakan bagian dari Graha Famili, sebuah kompleks hunian prestisius yang dikembangkan di atas lahan seluas 280 hektare yang juga bernuansa alami. Dilengkapi dengan fasilitas golf course, restoran, rumah sakit, platinum grill, dan sebagainya membuat Graha Famili strategis dijadikan lokasi pembangunan apartemen.

Pengembangan The

Rosebay ini direncanakan akan dilakukan dalam satu tahapan pembangunan dan ditargetkan dimulai pada semester kedua 2016. “Pembangunannya diperkirakan membutuhkan waktu sekitar dua tahun.

Artinya, baru selesai pada akhir 2018,” kata Prananda.

Guna merampungkan proyek yang punya nilai jual sebesar Rp660 miliar ini, Intiland telah menginvestasikan dana sekitar Rp500 miliar. Pendapatan prapenjualan yang diincar Intiland dari The Rosebay mencapai sekitar Rp500 miliar. Intiland sendiri tahun ini membidik pendapatan pra-penjualan hingga Rp2,5 triliun, lebih rendah dari target tahun lalu yang sebesar Rp3 triliun.

Terkait cara pembelian, Intiland menerapkan cara pembelian yang sederhana.

Setelah pihak pembeli melakukan pemilihan unit, maka pembayaran uang tanda jadi atau booking fee bisa segera dilakukan pembeli. Kemudian, untuk cara pembayarannya, pembeli bisa memilih di antara tiga opsi mekanisme pembayaran.

Pertama, melalui cara tunai keras dengan diskon 12%. Kedua, menggunakan cara In House Flat dengan 36 kali angsuran. Ketiga, dengan menyetorkan uang muka 50% untuk kemudian diangsur 30 kali. Setelah uang muka lunas, mulai angsuran ke31 hingga sisa pembayaran habis boleh dibayar tunai atau menggunakan kredit pemilikan apartemen.

Pengembang memberikan maksimal 15 hari untuk melunasi kekurangan angsuran pertama atau pelunasan tunai keras.

Kenyataannya, The Rosebay cukup mengundang banyak peminat properti. Untuk pemasaran tahap satu saja, animo pembeli lumayan besar.

“Dari total 177 unit yang kami pasarkan pada tahap pertama ini, sudah terjual sekitar 50%,” kata Prananda. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

35

Kolom

Pentingnya Daya Saing

B

36

dibutuhkan. Perlu disadari bahwa esarnya capital inflow yang masuk selama enam peningkatan kualitas tenaga tahun belakangan ini telah konstruksi menjadi hal yang mendorong pembangunan penting, apalagi terbukanya sejumlah proyek konstruksi di kesempatan tenaga ahli dari Tanah Air, baik infrastruktur luar masuk ke Indonesia dengan maupun properti. Bisa dilihat, berlakunya Masyarakat Ekonomi pengembangan proyek-proyek ASEAN (MEA). Masih rendahnya perumahan dan komersial daya saing ahli konstruksi tumbuh pesat. nasional di pasar global dan Pelaksanaan visi Poros Maritim kurangnya tenaga ahli yang yang dicanangkan pemerintahan terampil menjadi salah satu titik Joko Widodo—yang sebenarnya kelemahan Indonesia dalam Torushon Simanungkalit tidak jauh berbeda dengan menghadapi MEA. Direktur PT Arsito Bangun Selaras konsep MP3EI (Masterplan Dengan peningkatan Percepatan dan Perluasan pendapatan tenaga ahli Pembangunan Ekonomi Indonesia) zaman konstruksi nasional, maka setiap tenaga ahli pemerintahan Susilo Bambang Yudhoyono— akan mampu meningkatkan kemampuan pembangunan infrastruktur pun digalakkan personalnya sebagai tenaga ahli konstruksi yang hampir di seluruh daerah. nantinya berguna untuk pembangunan nasional Pembangunan infrastruktur darat dan laut, berkelanjutan. Salah satu contoh, Peraturan terutama kawasan-kawasan yang terisolasi dan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 wisata-wisata baru, itu memakan anggaran tentang komponen biaya pembangunan, antara Rp350-400 triliun. Pembangunan yang sudah sembilan tahun digunakan dalam berupa jalan lintas provinsi maupun kabupaten, pengembangan dan pembangunan konstruksi pembangkit listrik yang ditargetkan bertambah gedung, sepantasnya direvisi.

35.000 MW, bendungan dan irigasi pertanian, Revisi itu tentu saja karena sejumlah dan lain sebagainya juga masih berlangsung faktor, seperti halnya: Pertama, pentingnya dan memakan waktu cukup panjang. peningkatan kesejahteraan berupa penaikan Lalu, sektor properti akan tumbuh semakin upah bagi ahli-ahli konstruksi nasional agar pesat dengan perkiraan mencapai kapitalisasi Rp200-250 triliun per tahun. Menariknya, semua dapat berkompetisi dengan tenaga ahli global.

Kedua, semakin kompleksnya kegiatan konstruksi memerlukan tenaga ahli. pengembangan konstruksi yang memerlukan yang bermutu dan dapat bersaing di pasar tenaga ahli yang andal; ketiga, makin global. Untuk mendorong banyaknya jumlah tenaga ahli konstruksi, selain pendidikan formal, tingginya teknologi yang dipergunakan untuk pengembangan konstruksi yang memerlukan sepantasnya para pelaku juga mendapatkan tenaga ahli yang melek teknologi; keempat, pelatihan-pelatihan yang diprakarsai pemerintah. Sebab, mereka yang akan berperan banyaknya bahan material di pasaran yang memerlukan ketelitian tenaga ahli untuk serta dalam menggerakkan pembangunan. memilih material yang tepat.

Mengacu pada tenaga ahli konstruksi di Kenaikan upah tenaga ahli konstruksi beberapa negara berkembang dan maju, nasional sepatutnya menjadi salah satu tingkat kesejahteraan dan pendapatan para ahli konstruksi di perhatian pemerintah.

Indonesia masih jauh Sebab, itu untuk tertinggal. Upah tenaga membenahi kesejahteraan ahli konstruksi nasional tenaga ahli konstruksi hanya sepertiga dari upah nasional agar dapat tenaga ahli negara maju meningkatkan di Asia. Ini juga menjadi kualitas personal dan kendala bagi para tenaga kesejahteraan mereka. ahli untuk meningkatkan Sehingga, tenaga ahli kualitas dan keterampilan konstruksi bangsa mereka.

Indonesia dapat bersaing Untuk itu, peran di kancah nasional dan pemerintah sangat dunia internasional. a

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

37

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Agen Properti

Foto: Istimewa

38

Perang Komisi Broker Properti Ketidaktegasan pemerintah membuat pertumbuhan broker properti ilegal tak terbendung. Akhirnya, persaingan tidak sehat pun terjadi.

Oleh Gita Carla Sembiring

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Oka Mahendra Kauripan | Direktur LJ Hooker Indonesia

B

isnis properti di Indonesia diyakini terus mengalami pertumbuhan seiring semakin membaiknya laju perekonomian. Perusahaan riset dan konsultan properti Cushman & Wakefield mencatat pertumbuhan ekonomi nasional diproyeksikan mencapai 4,95,3 % selama kuartal pertama 2016. Pasar saham juga terus menunjukkan perbaikan dengan peningkatan 6,3% selama kuartal pertama, ditutup di angka 4.885 pada 18 Maret 2016.

Belum lagi dengan peraturan loan to value baru yang telah diterapkan sejak awal semester kedua 2015 dengan harapan dapat meningkatkan jumlah pembelian properti, baik baru maupun seken. Maka, tidak salah jika dikatakan properti masih menjadi produk investasi terbaik di Indonesia.

Hawa positif itu tentu berimbas pula pada bisnis turunannya, yakni jual beli properti. Lihatlah, broker dalam negeri maupun asing semakin ramai berebut “kue” di pasar. Yang tergolong broker asing antara lain Ray White, LJ Hooker, Era Indonesia, Century21, dan Keller Williams.

Sementara pemain dalam negeri ada Graha 2000 Realty, SBI Property Group, Mandiri Inti Realty, dan masih banyak lagi.

Dalam pelaksanaan pasar terbuka Asia Tenggara, ditengarai broker properti asing yang akan masuk ke Indonesia semakin banyak.

Sayangnya, aturan sekadar aturan. Pelaksanaannya belumlah dimaksimalkan.

Sebab, ketika jumlah broker properti resmi kian tumbuh, makelar yang tak berizin, bahkan calo perorangan, juga tak kalah merebaknya.

Dalam Peraturan Kementerian Perdagangan No. 33/M-DAG/PER/8/2008 tentang Perusahaan Perantara Perdagangan Properti dituliskan setiap perusahaan

LJ Hooker menetapkan komisi minimal 3% untuk semua jenis properti.

“Tidak ada masalah.

Bahkan, ada yang mau membayar lebih karena kami memiliki service dan ability untuk menjual lebih baik dan cepat.”

(Versi broker properti resmi)

broker harus memiliki Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (SIU-P4). Setiap bentuk perusahaan, baik berbentuk PT, CV, koperasi, firma, ataupun perorangan diakomodasi dalam peraturan ini. Namun, di lapangan, kenyataannya peraturan ini masih banyak dilanggar.

Selain masalah perizinan, beberapa masalah lain kemudian muncul. Bajakmembajak agen, serobot klien, hingga bantingbantingan komisi terjadi.

Lebih dari empat spanduk broker properti terpampang di satu rumah yang dijual tampak makin biasa. Sehingga persaingan tidak sehat pun tak terhindarkan. Sebab, siapapun yang menjual dengan komisi terendah akan lebih disenangi oleh pemilik rumah.

Prospek bisnis dan peluang untuk mendapatkan uang besar membuat orang awam memanfaatkan kesempatan di bidang ini.

Sayangnya, sering kali tidak dilandasi pengetahuan dan pemahaman etiket bisnis yang telah ditentukan oleh Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI). Hanya karena telah berhasil menjual beberapa rumah, mereka sudah menganggap dirinya broker. Padahal, mendapatkan izin sebagai broker berlisensi tidaklah mudah.

Irvan Dadi, seorang broker tradisional, mengawali karier dengan menjual dua unit

properti milik temannya. Tidak butuh waktu lama, dua unit itu mampu ia jual dalam dua bulan. Mendapatkan komisi yang lumayan besar membuat dia ketagihan hingga kemudian tertarik belajar menjadi broker secara otodidak. Irvan juga banyak bertanya kepada teman yang bergabung di agen-agen resmi dan saling tukar-menukar listing dengan mereka.

Meski berstatus independen, Irvan tidak lantas tamak untuk mengambil lokasi listing. Pria ini memilih daerah Jakarta Barat dan Ciledug sebagai kawasan favoritnya. Sebelas dua belas dengan Irvan, Yadi Prapat, agen independen lainnya juga tidak ngoyo dan memilih Jakarta Timur sebagai area penjualannya. “Strateginya banyak-banyak promosi saja, di mana pun pasti ada rezekinya” jelasnya.

Media sosial menjadi cara jitu broker independen untuk memperkenalkan properti ke klien. Irvan membangun website djakartaproperty. com dan blog irvanproperty. blogspot yang berisi tanah, rumah, rumah kantor, dan properti lain yang sedang dicarikan “jodohnya”. Dia juga aktif menjadi member di

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

39

Agen Properti transaksi. Itu gambaran umum pembagian komisi antara agen dengan perusahaan yang menaungi agen tersebut, seperti yang diatur oleh asosiasi (AREBI). Meskipun ada kalanya juga besaran pembagian komisi ditentukan oleh kesepakatan antara kedua pihak.

Dari hasil penjualan dengan komisi 2,5-3% itu, seorang agen hanya mendapatkan sedikit di antaranya. Sebab, perusahaan menetapkan bagian-bagian yang diambil dari hasil komisi penjualan tersebut. Agen hanya memperoleh sekian persen dari 2,5-3% dari komisi hasil penjualan tersebut.

Namun, LJ Hooker yang masuk tiga besar perusahaan broker properti di Tanah Air tidak langsung ketar-katir melihat suburnya agen independen. Oka Mahendra Kauripan, Direktur LJ Hooker Indonesia, memberikan analogi dengan “cabut gigi”. Klinik yang mematok Rp50.000 untuk praktik mencabut gigi memiliki pasar yang berbeda dengan klinik yang membebankan Rp400.000. Oka tidak terganggu karena broker

berlisensi dan independen memiliki diferensiasi dan segmen sendiri.

“Pasti akan terbentuk pasarnya sendiri. Kami menawarkan lebih karena memiliki bahan hukum sehingga akan membantu bila ada faktor risiko,” ujarnya saat ditemui PropertyBusiness pada Senin (18/4). Oka menambahkan, saingan terbesarnya bukanlah sesama broker melainkan mereka yang belum mau menggunakan agen. Kolaborasi dengan sesama perusahaan broker properti justru salah satu strategi.

Meski begitu, untuk menjawab persaingan, perusahaan yang telah memiliki 54 franchisee di Indonesia ini mengandalkan strategi untuk semakin menancapkan kukunya.

Bagi Oka, yang terpenting adalah memiliki agen representatif yang jujur dan menomorsatukan integritas, mengusahakan win-win solution antara pengembang dan pembeli, juga menggelar pelatihan agar agen semakin memiliki kompetensi lebih dibanding agen lainnya.

Foto: Istimewa

40

situs jual beli seperti Rumah. com dan Urbanindo.com serta menjalin hubungan dengan para agen tradisional lainn.

Sementara itu, Yadi mengenalkan properti yang dijualnya melalui iklan di Rumah.com dan Urbanindo.

“Setelah ada respons maupun pertanyaan dari pembeli, barulah saya merespons dengan penawaran lewat Whatsapp Messenger maupun telepon,” tambah pria yang menjadi broker sejak 2011 ini.

Jika agen independen banyak yang masuk ke dunia broker tanpa melalui pelatihan, tak jarang juga agen di kantor resmi yang lantas memilih berkarier sendiri karena merasa keberatan dengan pernak-pernik komisi yang ditetapkan kantornya. Andreas Sukmayasa, contohnya. Pria ini memaparkan, selama bekerja di sebuah perusahaan broker properti ternama, perusahaan tempatnya bekerja mendapat komisi dari pengembang sebesar 2,5-3% dari jual beli dengan konsumen.

“Itu untuk penjualan properti. Sedangkan untuk penyewaan, perusahaan agen berhak dapat 5% per

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

“Setelah ada respons maupun pertanyaan dari pembeli, barulah saya merespons dengan penawaran lewat Whatsapp Messenger maupun telepon.”

(Versi broker properti independen)

Masalah yang sering terlihat di lapangan adalah perang komisi. Komisi yang diperjuangkan AREBI untuk para broker minimal 2%.

Tapi, praktiknya beberapa broker nakal mengambil komisi 1% saja atau kadang hanya berupa tip. Situasi ini memang sulit dikendalikan.

Dampak buruk yang diterima adalah ketidakpercayaan dan pandangan sebelah mata oleh klien terhadap broker dan kerja kerasnya.

LJ Hooker menetapkan komisi minimal 3% untuk semua jenis properti. “Tidak ada masalah. Bahkan, ada yang mau membayar lebih karena kami memiliki service dan ability untuk menjual lebih baik dan cepat,” ujar Oka. Lain halnya dengan Yadi yang mengaku tidak mematok besaran komisi, hanya sesuai kesepakatan dengan penjual saja. Tapi, biasanya dia mendapatkan komisi sekitar 2,5%. “Saya tidak meminta, tapi banyak klien memberikan tip sebagai ucapan terima kasih,” tambahnya.

Yadi tidak melihat keluhan dari agen-agen independen lain mengenai besaran komisi karena mengambil langkah tidak terikat kepada penjual. Sementara Irvan menyamaratakan komisi 2,5% untuk semua jenis properti.

“Para penjual tidak keberatan dengan angka tersebut,” katanya.

Namun, benarkah pembagian komisi tersebut turut andil dalam menyuburkan broker independen? Andreas

tidak berkilah. Menurut Andreas, memberatkan atau tidaknya komisi yang telah ditentukan AREBI itu relatif bagi agennya. “Bagi saya, skema itu memberatkan.”

Apalagi, pembagian profit kepada agen tidaklah langsung terjadi setelah komisi muncul.

Sebelum komisi dibagi antara perusahaan dengan agen, ada pemotongan royalti terlebih dahulu. Setelah itu, baru komisi dibagi dua antara perusahaan dengan agen, di mana masing-masing terkena pajak penghasilan.

Andreas kini tak lagi bekerja di perusahaan agen properti ternama itu. Dia memilih mendirikan perusahaan sendiri yang bernama Paragon Realty Development, yang bergerak sebagai perusahaan agen properti sekaligus pengembang.

Merek perusahaan memang penting. Namun, bagi Irvan, Yadi, dan Andreas mengaku tidak tertarik bergabung dalam perusahaan agen properti berlisensi karena adanya target dan terikat pada aturan.

Mereka sudah merasa nyaman dengan caranya. “Saya ingin lebih bebas saja kapan saya mau jual dan daerah mana yang menjadi wilayah penjulan saya, tidak ada batasan

wilayah tersebut,” kata Irvan.

Yadi menambahkan, kebebasan itu bisa digunakan untuk mencari penghasilan di bidang jasa lain yang ada kaitannya dengan properti.

Sebenarnya komisi untuk broker properti di Indonesia termasuk yang terendah di dunia. Di Afrika Selatan bahkan mengharuskan komisi sebesar 4-8%. Tidak hanya itu, aturan main dan registrasi broker properti masih kalah dari negera tetangga seperti Malaysia dan Singapura. Kedua negara tersebut menerapkan kewajiban sertifikasi dan registrasi terhadap broker yang beroperasi. Yang tidak bersertifikat dilarang beroperasi.

Memang AREBI sudah menggalakkan program sertifikasi semacam di Malaysia dan Singapura.

Hartono Sarwono, Ketua Umum AREBI, mengatakan lebih dari 2.000 agen sudah tersertifikasi AREBI. Ke depan, untuk mendapatkan SIU-P4 setiap perusahaan diwajibkan memiliki dua broker yang sudah bersertifikat. “Nantinya, seluruh broker yang beroperasi di properti harus bersertifikat,” tandasnya. Dengan begitu, bisnis ini akan lebih tertib dan sehat. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

41

Wawancara Hartono Sarwono Ketua Umum Asosiasi Real Estate Broker Indonesia

“Banyak Broker Properti Masih Ilegal!”

42

Foto: Purjono

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

P

ersaingan bisnis broker properti di Indonesia kian hari kian ketat.

Itu disebabkan oleh banyaknya “pemain” baru yang bermunculan.

Merek asing seperti Era, Cenyury21, LJ Hooker, dan Ray White makin bertambah, merek lokal pun tak mau kalah.

Belum lagi, brokerbroker perorangan atau independen “bergentayangan” di mana-mana.

Karena itu, PropertyBusiness mencoba menggali lebih detail mengenai apa yang terjadi di bisnis broker properti belakangan ini dari Hartono Sarwono, Ketua Umum Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI). Berikut ini hasil petikan wawancara Purjono Agus Suhendro dengan dia di Jakarta, Jumat (7/4) sore.

Bisa digambarkan seperti apa persaingan bisnis broker properti sekarang ini?

Sepertinya lebih tepat sejarahnya dulu ya. AREBI didirikan pada 1992. Yang mendirikan teman-teman dari Asosiasi Realestat Indonesia (REI). Mereka mendirikan AREBI itu sudah punya visimisi ke depan bahwa REI membutuhkan broker-broker untuk memasarkan produk mereka. Mereka juga yakin industri broker akan maju.

Pada masa itu, belum ada kantor-kantor yang muncul.

Saya termasuk broker pertama

yang punya kantor. Era, Century21, dan sejenisnya belum ada. Masih lokal.

Kebanyakan masih broker tradisional. Jadi, kalau kita mau membeli rumah ada orang yang bilang, “Saya kuasa dari pemiliknya”. Setelah dipertemukan dengan pemilik rumahnya, enggak tahunya dia juga kuasa dari pemiliknya lagi.

Kadang-kadang bisa menjemput sampai 5-6 orang, semobil penuh broker semua karena pemiliknya enggak ada. Setelah deal, mereka bagi-bagi. Mereka akhirnya sering rebutan komisi karena persentasenya enggak jelas.

Ada yang merasa lebih andil tapi mendapatkan komisinya sama…

Ya, jadinya begitu, dan dulu kebanyakan ibu-ibu.

Setelah itu berdirilah AREBI. Kami mulai bisa bekerja sama dengan pengembang. Sudah ada budaya pengembang memakai broker properti untuk memasarkan produk mereka.

Tapi, waktu itu ada juga pengembang yang pokoknya kumpulkan broker sebanyakbanyaknya untuk membantu penjualan.

AREBI didirikan dengan visi dua hal. Yang pertama, broker properti harus mempunyai kode etik dalam melakukan pekerjaannya. Etik itu kan kejujuran, memberikan informasi apa adanya kepada konsumen. Terus komitmen, komitmen memasarkan properti yang dipegangnya.

Lalu, saling menghargai satu sama lain. Itu inti dari kode etik.

Kedua, profesionalisme.

Jadi, sejak awal AREBI langsung membuat pendidikan. Seorang broker properti harus memiliki dasar-dasar propertinya.

Jangan sampai sembarang orang bisa menjadi broker properti tanpa mengerti apa yang disampaikan. Contohnya, sertifikat hak guna bangunan saja tidak tahu, perizinan tidak tahu, jalur hijau tidak tahu. Yang dirugikan siapa?

Konsumen. Pada akhirnya

konsumen kecewa.

Misalkan lagi, ada satu properti yang hanya berupa hak sewa, tapi oleh broker itu dia bilang hak pakai.

Kemudian konsumen bertanya ke notaris apakah bisa hak pakai dinaikkan jadi hak guna bangunan, jawabnya bisa padahal itu hak sewa. Jadi, terkena masalah hukum ketika konsumen bertanya kenapa sertifikat saya enggak keluarkeluar. Begitu dilihat, ternyata perjanjian sewa-menyewa.

Dulu sering terjadi begitu?

Iya. Itu yang mendasari pendirian AREBI. Dari situ kami rutin mengadakan pelatihan. Awalnya bekerja sama dengan lembaga pendidikan dan pelatihan manajemen. Kemudian kami berjuang ke Kementerian Perdagangan minta Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan Properti (SIU-P4).

Itu perjalanan panjang AREBI. Ceritanya ketika itu zaman deregulasi. Broker properti kok aneh, kenapa malah minta diregulasi? Karena memang broker properti tidak bisa dilepaskan, harus diregulasi.

Kalau tidak akan liar. Sebab, bisnis properti mencakup uang besar dan kehidupan seseorang. Orang yang membeli rumah itu bisa terikat utang seumur hidup. Kalau memakai kredit pemilikan rumah (KPR) bisa 10, 20 tahun.

Kasihan kalau sampai salah pilih karena tidak didampingi broker yang kompeten.

Karena itu, harus seperti itu. Perkembangannya, broker properti juga makin lama makin banyak. Terus AREBI membuat sertifikasi. Sampai sekarang, lebih dari 2.000 orang peserta yang sudah tersertifikasi AREBI. Ke depan, untuk mendapatkan SIU-P4 setiap perusahaan diwajibkan memiliki dua broker yang sudah bersertifikat. Nantinya, seluruh broker yang beroperasi di properti harus bersertifikat.

Dulu broker properti kebanyakan waralaba

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

43

Wawancara

44

asing. Sekarang merek lokal begitu banyak. Itu artinya persaingannya menjadi sangat ketat?

Persaingan pasti berubah.

Seperti tadi yang saya bilang, pada 1998 banyak kawan kami yang sebelumnya berbisnis di bank, ritel, lalu pindah ke properti. Trennya sekarang anak-anak yang baru lulus, bertalenta, lulusan luar negeri, masuk ke properti.

Kekurangannya mereka masih baru, tapi kelebihannya mereka jago-jago teknologi informasi dan komunikasi. Sebentar lagi akan ada perubahan luar biasa di industri broker.

Setelah Jakarta, sekarang Serpong, lalu Surabaya bisnis broker propertinya bertumbuh pesat. Dan, memang benar, dari waralaba-waralaba asing yang masuk, mereka membawakan satu sistem, metode, dan pengajaran yang berguna dan mengembangkan merek-merek lokal. Mereka masuk waktu bisnis properti di Tanah Air sedang booming.

Kalau mereka baru mulai seperti sekarang ini ya sulit.

Persaingan itu suatu hal yang biasa. Kalau bisnis properti tumbuh, otomatis broker juga tumbuh. Ini enggak ada entry barrier-nya.

Asal punya duit, kantor, bisa bisnis broker. Sampai saat ini masih banyak kantor broker yang belum punya SIU-P4.

Dalam waktu dekat kami minta pemerintah segera menertibkan supaya REI hanya bekerja sama dengan broker yang mempunyai SIU-P4.

Artinya, broker itu ilegal. Kalau enggak punya SIU-P4 kan ilegal karena surat itu akan menjadi surat keputusan dari Kementerian Perdagangan.

Berapa banyak yang ilegal itu?

Begini, sebenarnya kami sudah sejak lama menerbitkan aturan itu.

Namun, perjalanan Indonesia tidak semudah itu karena Kementerian Perdagangan sebelumnya seperti gamang.

Ganti pemerintahan lantas

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

dialihkan ke Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM).

Begitu dialihkan, tak satu pun SIU-P4 yang keluar.

Sekarang dikembalikan lagi ke Kementerian Perdagangan dan kami sudah bicara dengan Kementerian untuk memperlancar proses perizinan.

Sebelumnya, di BKPM syaratnya hampir sama dengan penanaman modal asing. Seperti pengusaha besar, harus ada analisis mengenai dampak lingkungan, kantor pusat, dan lain-lain yang enggak mungkin bisa kami jalani. Akhirnya, enggak ada teman yang izinnya bisa keluar. Jadi, kami enggak bisa menghakimi teman-teman kami.

Sudah ada peringatan dari AREBI? Kami sudah beri peringatan kepada seluruh broker-broker.

Berapa persentase yang sudah punya SIUP4?

Oh, masih rendah sekali.

Hanya sekitar 150 dari total anggota AREBI 750-an.

Dari 750-an anggota, baru 150-an yang sudah punya SIU-P4?

Ya. Yang lain sudah mendaftar, banyak yang sedang dalam proses. Tapi, yang belum mendaftar masih banyak juga.

Dihitung per merek atau kantor?

Kantor. Kami tidak ada hubungannya dengan merek.

AREBI bukan keanggotaan merek, tapi kantor.

Kembali ke persaingan.

Persaingan yang ketat berimbas pada bantingbantingan harga atau komisi. Betul begitu?

Karena itu, perlu kode etik.

Profesi ini bukan profesi yang bebas. Profesi artinya keahlian.

Tidak boleh bagi-bagi komisi atau cash back, misalnya.

Banting-banting harga, “Broker itu 3%, ke saya saja 2%”, “Ke

saya saja 1%”. Kan habis lamalama. Industrinya bakal rusak.

Praktik cash back terjadi?

Terjadi, tapi sudah mulai kami tertibkan. Jadi, setiap kerja sama dengan pengembang selalu kami bilang tidak boleh ada cash back. Kalau ada, keluarkan dari kerja sama dengan pengembang karena kami punya kode etik. Sebenarnya cash back itu dari pengembang juga. Pengembang punya program buyer get buyer.

Buyer get buyer kan cash back sebenarnya, dikembalikan ke konsumen. Broker akhirnya ketinggalan. Daripada ketinggalan broker pun ditawari cash back. Diadu.

Sering terjadi sengketa komisi?

Itu biasa dalam bisnis seperti ini. Aturan mainnya saja ditaati, harus jelas. Jangan dibuat rancu.

Kalau untuk properti seken, dulu cenderung eksklusif, sekarang lebih open broker…

Iya. Bagaimana kalau seperti itu?

Kembali ke kode etik. Di situ sudah jelas, kalau ada broker yang mendapatkan listing eksklusif, broker yang lain dilarang membujuk-bujuk pemilik rumah agar dia bisa turut menjualkannya. Itu melanggar kode etik.

Kalau begitu, banyak sekali yang melanggar?

Banyak. Pelanggaran masih banyak. Tinggal sekarang mau tidak sama-sama menertibkan.

Kan kode etik itu kemauan bersama. Kami bukan polisi yang bisa menghukum mereka.

Kami cuma mengajak, “Ayo sama-sama berunding, saling bertemu, saling menjaga.

Kamu tidak merusak listing saya, saya juga enggak akan merusak listing Anda.” Samasama menguntungkan.

Yang terjadi sekarang kan, yang ditempelkan di rumahnya bukan merek brokernya melainkan nomor ponselnya saja‌ Yang dirugikan pemilik propertinya karena rumah itu seperti tidak laku.

Sekarang banyak juga broker independen‌ Bukan itu saja. Bahkan, saya pernah melihat satu perumahan brosurnya dibagi-bagikan di pinggir jalan. Lho, ini siapa? Tukang ojek? Terus saya ajak bicara, lalu diantarkan ke kantor pemasaran. Kalau begitu, itu kan meruntuhkan citra pengembang sendiri.

semuanya. AREBI hanya bisa mengatur anggotanya. AREBI hanya bisa bicara dengan pengembang yang mau seperti itu.

Kalau tidak ditertibkan kan mengganggu?

Pasti mengganggu dong. Cuma yang menertibkan bukan kami, tapi harusnya pemerintah.

Sekarang broker independen membayar pajak tidak?

Tidak. Kalau pemerintah mau

menertibkan, tertibkan!

Kami saja, sesuai syarat Pusat Pelaporan dan Analisis Transaksi Keuangan, harus melaporkan transaksi di atas Rp500 juta. Kami harus jalankan, kalau tidak kami ditutup, kena sanksi hukum. Broker independen mau tidak?

Menjadi anggota AREBI saja tidak mau,

Foto: Purjono

AREBI tidak bisa mengatur itu?

AREBI tidak bisa mengatur

45

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Wawancara mengikuti aturan tidak mau, mengikuti kode etik tidak mau.

Sekarang tugas pemerintah untuk menertibkannya.

Apakah itu tugas Kementerian Perdagangan?

Yang membuat regulasi Kementerian Perdagangan, yang menertibkan aparat pemerintah daerah. Kan mereka punya Satuan Polisi Pamong Praja. Bisa dicek perizinannya.

Kan broker independen tidak punya kantor…

Ilegal dong.

Ini soal lain. Sekarang teknologi informasi berkembang sangat pesat dan mengubah cara siapa pun dalam memasarkan produk propertinya. Apakah

perubahan di bisnis broker properti sudah terasa?

Pasti. Tapi, bisnis properti kan macam-macam. Jual beli rumah baru, seken, sewa.

Bisnis properti itu asalnya dari kepercayaan karena mencakup dua fungsi, yaitu percaya dengan pengembangnya dan percaya dengan brokernya.

Kalau yang ditampilkan hanya gambar, dia mau percaya dengan siapa? Ada rumah, gambarnya seperti ini, lokasinya di sini, harganya Rp1,5 miliar. Berani beli?

Enggak. Dia mesti mencari siapa yang menawarkan dan bertanya surat-suratnya.

Jadi, tetap perlu broker?

Jangan khawatir, cuma broker yang semakin tua, gaya lama, yang akan ketinggalan. Sebab, yang muda

mempresentasikan dengan gadget sehingga mudah sekali.

Konsumen itu kan enggak suka baca, tapi senang lihat foto.

Terakhir, seperti apa Anda menggambarkan tingkat kesulitan AREBI dalam mengedukasi para broker properti di Tanah Air untuk berbisnis dengan benar?

Setiap orang pada dasarnya ingin maunya sendiri. Harus dipaksa diatur. Karena itu, aturan sifatnya memaksa.

Enggak bisa aturan itu sukarela. Seperti enggak boleh membuang sampah sembarangan, misalnya, ya harus diterapkan. Hukum yang jelas. Sekarang buat SIU-P4, sertifikasi, tanpa law enforcement akan sia-sia, ya kan?. a

46 HARTONO SARWONO Pendidikan

• Jurusan Teknik Sipil Universitas Katolik Parahyangan, lulus 1984 • Institut Pengembangan Manajemen Indonesia, lulus 1990

Karier • 1984-1989: Biro Insinyur Eksakta Pimpinan Prof. Rooseno • 1991-1992: PT Copylas Indonesia • 1992-Sekarang: Pendiri PT Mandiri Inti Realty

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Foto: Purjono

? n a n u g n a B i s a v o n e R g n a k u T Anda

Tawarkan Jasa Anda di

www.kangreno.com

!

S I T A R G Situs Iklan Baris Gratis Pertama untuk Para Tukang Renovasi

OnThis h t n Mo 7 Mei 1976 PT Summarecon Agung Tbk. yang didirikan pada 1961 dan mulai mengembangkan kawasan Kelapa Gading, Jakarta Utara, setahun kemudian, mulai mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Jakarta dan Bursa Efek Surabaya. Kini, pengembang ini menjadi salah satu pengembang terbesar di Indonesia dengan proyek fenomenalnya seperti Summarecon Kelapa Gading, Summarecon Serpong, dan Summarecon Bekasi.

7 Mei 2012 Setelah berganti nama berkali-kali, tepatnya semula bernama PT Kridaperdana Indahgraha yang didirikan pada 11 Juni 1990, perusahaan ini akhirnya resmi menjadi keluarga MNC Group.

Sejak itu, namanya pun kembali berganti menjadi PT MNC Land Tbk. sampai sekarang.

8 Mei 2015 PT PP Properti Tbk., anak perusahaan PT Pembangunan Perumahan Tbk., mendapatkan pernyataan efektif melakukan Penawaran Umum Perdana Saham (initial public offering) dari Otoritas Jasa Keuangan. Ketika itu, saham yang ditawarkan sebanyak 4.912.346.000 dengan nilai nominal Rp100 per saham dan dengan penawaran Rp185 per saham. Lalu, saham-saham itu dicatatkan pada Bursa Efek Indonesia 11 hari kemudian.

48

12 Mei 1929 Mochtar Riady, seorang pengusaha besar, termasuk di bidang properti, lahir di Malang, Jawa Timur. Lie Mo Tie, nama Tionghoanya, menjadi pebisnis paling berpengaruh sejak ia membeli sebagian saham Bank Perniagaan Indonesia kepunyaan Haji Hasyim Ning pada 1981. Ketika membeli itu, ia masih bekerja di Bank Central Asia sejak 1975 setelah sebelumnya bergabung di Bank Panin. Kini, Lippo Group telah memiliki seabrek perusahaan, di antaranya PT Lippo Karawaci Tbk. dan PT Lippo Cikarang Tbk.

15 Mei 1942 Tokoh penting di dunia bisnis dan politik Tanah Air, Jusuf Kalla, lahir di Watampone, Kabupaten Bone, Sulawesi Selatan. Anak kedua dari Hadji Kalla-Athirah ini berhasil mengubah NV Hadji Kalla dari perusahaan ekspor-impor menjadi aneka usaha, termasuk perhotelan dan real estat. Hingga kini, Hadji Kalla menjadi salah satu perusahaan paling dikagumi di kawasan timur Indonesia, dan Jusuf Kalla alias Daeng Ucu menjabat wakil presiden RI.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Kolom

Digital Content Marketing Strategy

C

website harus selengkap mungkin, ontent marketing merupakan bagian dari sesuai kebutuhan konsumen. strategi digital yang saat ini Yang di dalamnya termasuk video sedang marak di kalangan 360 derajat properti yang sedang pemasar digital. Apakah itu? Intinya dibangun karena ini memberikan adalah bagaimana membuat konten informasi yang lebih jelas buat yang positif tentang produk dan konsumen yang akan membeli, konten yang sifatnya edukatif serta karena apabila hanya gambar tidak softselling kepada audiens. Content cukup. marketing menjadi sesuatu yang Bayangkan, apabila pembeli sangat penting karena adanya Zero berasal dari luar kota, untuk menuju Moment of Truth (ZMOT). kantor pemasaran pasti terkendala, ZMOT yaitu proses di mana bahkan beberapa orang walaupun Tuhu Nugraha Dewanto konsumen mencari informasi satu kota berpikir ulang kalau COO Upnormals Pingfans via online sebelum mengambil harus menembus kemacetan untuk keputusan pembelian. Bisa siamelihat proyek pembangunan. sia kalau sudah pasang iklan Keempat, konten di media sosial yang rutin dan promosi sana-sini, lalu calon konsumen di-update tentang perkembangan pembangunan mencari informasi di mesin pencari, mereka properti dan layanan lainnya. Termasuk juga malah menemukan pengembangnya ternyata layanan pelanggan yang baik di media sosial. bermasalah. Dari info yang muncul bisa saja Mengapa? Karena konsumen butuh direspons konsumen sebelumnya tidak puas, ada masalah dengan baik dan cepat, karena ini yang akan dengan tanah, bangunan, dan lain sebagainya. membangun persepsi dan opini konsumen Ada beragam cara untuk menggarap digital yang dibagikan dan terekam di internet. Dan, content marketing di industri properti dengan ujungnya kemudian menjadi referensi calon tujuan untuk mengedukasi calon konsumen agar konsumen berikutnya dalam mengambil tertarik membeli properti yang kita jual. Atau, keputusan pembelian. agar konsumen semakin yakin untuk membeli Kelima, perlu melakukan kerja sama terkait karena melihat review yang positif. dengan konten ke portal-portal yang khusus Hal pertama yang bisa dilakukan adalah menggarap sektor properti, yang saat ini di membuat artikel berbayar di media online.

Indonesia pun sangat bertebaran. Sebab, portal Karena konsumen sangat jarang menyadari tersebut menjadi acuan dan referensi untuk bahwa ini artikel berbayar, walaupun di calon konsumen. Kerja sama yang dilakukan bawahnya ada catatan sebagai iklan. misalnya dalam bentuk konsultasi properti, Kedua, mendorong dan memanfaatkan para membuat artikel tips dan trik membeli properti, agen untuk membuat blog edukasi tentang dan lain sebagainya. produk, misalnya luas Apakah perusahaan bangunan, prospek Anda sudah merasa return on investment content marketing di (RoI), dan lain-lain. digital diperlukan? Jika Karena tulisan dari belum, mungkin perlu para agen itu juga akan dipikirkan ulang untuk menjadi salah satu memasukkan dalam yang dibaca oleh calon portofolio pemasaran. konsumen.

Pasalnya, kini konsumen Ketiga, mengelola sudah beralih ke konten yang bagus digital untuk mencari di website resmi dari informasi, dan yang korporat pengembang paling krusial dalam juga website proyek yang sedang dibangun. pengambilan keputusan Informasi yang ada di pembelian. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

49

Data

Kinerja Perumahan Semester Lalu

P

erekonomian nasional yang melemah sejak awal tahun lalu cukup memberi pengaruh terhadap pasar properti, terutama perumahan. Itu terlihat dari menurunnya jumlah transaksi perumahan dan nilai penyerapan unitnya secara keseluruhan.

Setidaknya demikian hasil riset yang dipaparkan perusahaan riset dan konsultan properti Cushman & Wakefield Indonesia terkait pasar properti Tanah Air pada kuartal pertama 2016.

Berdasarkan gambaran pasar, banyak yang memilih “wait and see� dalam membeli properti.

Peraturan loan to value terbaru tampaknya belum memberikan dampak yang signifikan di pasar. Pasar perumahan masih didominasi oleh kelas menengah dan kelas menengah bawah. Rumah yang paling banyak dicari berkisar antara Rp750 juta-1,6 miliar. Karena kondisi pasar melambat, banyak pengembang cenderung menahan meluncurkan unit pasokan mereka, tercermin dengan besarnya penurunan dari total pasokan bersih. a Sumber: Cushman & Wakefield Indonesia

PASAR PERUMAHAN JABODETABEK Indikator Ekonomi

50 Indikator Pasar

Pertumbuhan Pasokan dan Permintaan

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Rata-rata Tingkat Penjualan

Tinjauan Pasar

Prospek Pasar

51 Pasokan Baru pada Semester 2 2015

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Investasi

10 Perbedaan Investasi Residensial Baru dan Seken

Setiap produk properti memiliki karakteristik sendiri-sendiri. Berikut ini beberapa kelebihan dan kelemahan jika Anda berinvestasi di properti hunian baru dan seken.

52

Kelebihan 1. Residensial Baru: Lebih mudah membeli properti residensial baru. Anda tinggal pergi ke lokasi, temui pengembangnya, lalu ke bank. Atau, Anda pergi saja ke pameran properti, di sana semua transaksi dapat dilakukan.

Residensial Seken: Bangunan sudah ada sehingga Anda dapat melihat bentuk dan kualitas bangunan serta Anda dapat langsung menyewakannya.

2. Residensial Baru: Potensi kenaikan nilai investasi properti residensial baru untuk dua tahun pertama lebih tinggi. Sebab, Anda dapat membeli ketika pengembang meluncurkan produk baru dengan diskon 20%. Setelah kawasannya berkembang, nilai tanah dan bangunannya akan meningkat lagi.

Residensial Seken: Harga properti residensial seken bisa dibeli di bawah nilai pasar, terutama jika pemiliknya sedang membutuhkan uang tunai pada saat buyer’s market (permintaan rumah mulai menurun).

3. Residensial Baru: Untuk rumah sewa baru, Anda hanya membutuhkan sedikit sekali biaya finishing sebelum rumah itu disewakan.

Residensial Seken: Properti seken dapat disewakan setelah transaksi pembelian.

4. Residensial Baru: Untuk townhouse dan apartemen baru, biasanya Anda tidak perlu mengeluarkan biaya tambahan untuk finishing.

Residensial Seken: Lingkungan sosial properti seken seperti tetangga, sistem keamanan, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan, tempat ibadah, dan fasilitas lainnya sudah terbentuk. Sehingga, pasar sewa properti residensial seken sudah ada, artinya cap rate-nya sudah optimal.

5. Residensial Baru: Untuk properti residensial baru, Anda bisa mencicil 8, 12, atau 30 kali selama masa konstruksi, tergantung strategi pemasaran pengembang.

Residensial Seken: Risiko investasi properti residensial seken lebih kecil daripada properti residensial baru. Sebab, lingkungannya sudah mapan, sehingga kenaikan nilai properti dan harga sewanya lebih mudah diprediksi.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Kelemahan 1. Residensial Baru: Untuk rumah sewa, lokasinya cenderung lebih jauh dari pusat kota, kecuali rumah-rumah sewa untuk ekspatriat. Sedangkan untuk townhouse dan apartemen baru biasanya lokasinya ada di tengah kota.

Residensial Seken: Pembeliannya sedikit lebih rumit daripada properti residensial baru karena Anda harus tahu sejarah properti itu. Anda juga harus memeriksa sertifikat dan legalitas tanahnya terlebih dahulu.

53

2. Residensial Baru: Saat membeli properti residensial baru, bangunannya belum berdiri sehingga Anda hanya bisa melihat gambar dari brosurnya saja.

Residensial Seken: Untuk properti residensial seken, desain bangunannya kemungkinan sudah ketinggalan zaman.

3. Residensial Baru: Properti residensial baru biasanya tidak bisa langsung disewakan karena menunggu masa konstruksi bangunan selesai. Umumnya sekitar dua tahun.

Residensial Seken: Untuk rumah seken, umumnya Anda harus mengeluarkan biaya untuk perbaikan sebelum menyewakannya.

4. Residensial Baru: Risiko investasi properti residensial baru dari sisi keharusan mencari penyewa kemungkinan lebih besar daripada properti residensial seken yang kawasannya sudah mapan.

Residensial Seken: Untuk apartemen seken, bila umur bangunan sudah mencapai 10 tahun umumnya lebih sulit disewakan.

5. Residensial Baru: Lingkungan baru dan properti residensial, khususnya rumah, akan membutuhkan waktu lebih lama untuk menjadi kawasan hidup. Sehingga, harga sewa properti residensial biasanya lebih rendah (cap rate rendah) daripada di kawasan properti residensial seken yang sudah lebih mapan.

Residensial Seken: Untuk properti residensial seken, umumnya Anda harus membayar secara tunai atau menyediakan uang muka sekaligus di depan sebesar 20-30% dari harga jual yang ditetapkan pemilik. Sisanya harus mendapatkan persetujuan bank untuk memperoleh talangan dana.

Panduan investasi ini diambil dari buku pakar properti Panangian Simanungkalit yang berjudul “Menjadi Kaya Melalui Properti�.

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Jalur Distribusi Tarakan

Medan Batam

Samarinda

Pontianak Jambi

Pangkalpinang

Pekanbaru

Balikpapan

Padang

Bengkulu

Palembang

Jabodetabek Cirebon

Banjarmasin

Semarang Surabaya

Lampung Jakarta Counter Gramedia Bintaro Emerald Counter Gramedia Central Park Counter Gramedia Pejaten Counter Gramedia Emporium Pluit Counter Gramedia Mal Of Indonesia Counter Gramedia Grand Indonesia Counter Gramedia Cijantung Counter Gramedia Kalibata Counter Gramedia Plaza Semanggi Counter Gramedia Artha Gading Counter Trimedia Ambasador Counter Gramedia Daan Mogot Mall Counter Gramedia Pluit Village Counter Gramedia Cinere Counter Gramedia Pondok Indah Counter Gramedia Mall Taman Anggrek Counter Gramedia Puri Counter Gramedia Botani Square Counter Gramedia Sunter Counter Gramedia Kelapa Gading Counter Gramedia Matraman Counter Gramedia Bintaro Counter Gramedia Melawai Counter Gramedia Gandaria Counter Gramedia Citraland Counter Gramedia Pintu Air Counter Gramedia Gajah Mada Counter Gramedia Baywalk Pluit News Box Grand Indonesia News Box Mall Kelapa Gading News Box Komp. Perumahan Villa Delim News Box Pondok Indah Mall 2 News Box Gardenia News Box Ancol Mansion News Box The Bellagion Mall News Box Kebon Jeruk News Box Belleza News Box Plaza Senayan News Box Plaza Indonesia News Box Senayan City Tb Kinokuniya Pim II Tb Kinokuniya Plaza Senayan Tb Kinokuniya Grand Indonesia Paperclip Kelapa Gading 5 Paperclip Casablanka Paperclip Gandaria Toko Buku Gunung Agung Books And Beyond

Bandung Tasikmalaya Purwokerto Yogyakarta

Solo

Jember

Denpasar

Bogor Counter Gramedia Hero Bogor Depok Newsbox Mall Depok Counter Gramedia Depok Tangerang city Toko Buku Gunung Agung Counter TB. Gramedia Balai Kota Counter Gramedia Teras Kota Counter Gramedia Karawaci Bekasi Counter Gramedia Mega Bekasi Counter Gramedia Met Mall Bekasi Counter Gramedia Sumarecon Newsbox Sumarecon Bekasi Toko Buku Gunung Agung

Bengkulu Counter Gramedia Bengkulu Cibinong Counter Gramedia Cibinong Cibubur Counter Gramedia Cibubur

Bali Counter Gramedia Duta Mall

Cirebon Semi counter Gramedia Cirebon Cipto

Balikpapan Counter Gramedia Balikpapan

Denpasar Counter Gramedia Mall Galeria Denpasar Counter Gramedia Duta Plaza Counter Gramedia Nikita

Bandung Counter Gramedia Festival City Link Counter Gramedia Istana Plaza Counter Gramedia Merdeka bdg Counter Gramedia Paris Van Java Counter Gramedia Trans Mall Toko Buku Gunung Agung

Gorontalo Counter Gramedia Gorontalo Jambi Counter Gramedia Jambi

Banjarmasin Counter Gramedia Veteran Banjarmasin

Jayapura Counter Gramedia Jayapura

Batam Counter Gramedia Batam City Square

Jember Counter Gramedia Jember

+ 34 Executive Lounge Bandara Internasional Soekarno-Hatta NEWS BOX Manado

Ambon

Kendari

Maumere

Jayapura

Makassar

Kupang

Maluku Counter Gramedia Maluku City Mall Manado Counter Gramedia Manado Town Square Counter Gramedia Manado

Jogja Counter Counter Counter Counter

Gramedia Gramedia Gramedia Gramedia

Jogja City Mall Ambarukmo Plaza Sudirman Jogja Malioboro Jogja

Kediri Counter Gramedia Kediri Kendari Counter Gramedia Kendari Kupang Pt.Gramedia A.Media-Kupang Lampung Counter Gramedia Mall Boemi Kedaton Counter Gramedia Lampung Lombok Counter Gramedia Mataram Lombok Madiun Counter Gramedia Madiun Makasar Counter Gramedia Mall Panakukkang Counter Gramedia Mall Ratu Indah Counter Gramedia Basuki Rahmat Malang

Maumere Counter Gramedia Maumere Medan Counter Counter Counter Counter Counter Counter

Gramedia Gramedia Gramedia Gramedia Gramedia Gramedia

Medan Focal Point Sun Plaza Medan Gajahmada Medan Santika Medan Mall Padang Padang

Palembang Tb. Widya Asri Media (M/T) Counter Gramedia Palembang Square Counter Gramedia Palembang Atmo Pekanbaru Counter Gramedia Sudirman Pekanbaru Counter Gramedia Mall Pekanbaru Counter Tri Media Pekanbaru Pontianak Counter Gramedia Pontianak Purwokerto Counter Gramedia Purwokerto Samarinda Counter Gramedia Big Mall Samarinda Counter Gramedia Samarinda

Semarang Counter Gramedia Pemuda Semarang Counter Gramedia Pandanaran Toko Buku Gunung Agung Serpong Counter Gramedia Mall Aeon BSD Counter Gramedia Alam Sutera News Box Alam Sutera Toko Buku Gunung Agung Paperclip Sumarecon Sidoarjo Tb. Gramedia Lippo Plaza Sidoarjo Solo Counter Gramedia Slamet Riyadi Counter Gramedia Solo Square Surabaya Counter Gramedia Ciputra World Surabaya Counter Gramedia Pakuwon Counter Royal Plaza Surabaya Counter Gramedia Tunjungan Plaza Counter Gramedia Expo Counter Gramedia Manyar Toko Buku Gunung Agung Tarakan Counter Gramedia Grand Mall Tarakan Tasikmalaya Counter Gramedia Tasikmalaya Counter Gramedia Tasikmalaya Tegal Counter Gramedia Tegal Ternate Counter Gramedia Ternate

F O R M U L I R BERLANGGANAN

DATA PELANGGAN Isi dengan huruf Kapital

Nama Lengkap

: .....................................................................................................................

Perusahaan/Instansi

: .....................................................................................................................

Jabatan / Posisi

: .....................................................................................................................

Alamat

: .....................................................................................................................

.....................................................................................................................

No. Telp. / Faks.

: .....................................................................................................................

E-mail

: .....................................................................................................................

Berlangganan

Rp540.000

: 1 tahun / 2 tahun / 3 tahun

Lingkari Pilihan

PAKET 1 TAHUN

Rp486.000 Free Voucher Workshop Panangian School of Property Senilai Rp2.000.000 Keterangan:

Rp1.080.000

PAKET 2 TAHUN

Rp918.000 Free Voucher Workshop Panangian School of Property Senilai Rp4.000.000

Rp1.620.000

• Harga @Rp45.000,• Ongkos Kirim • Jakarta • Bodetabek • Pulau Jawa • Luar Jawa

: FREE : Rp120.000/tahun : Rp175.000/tahun : Rp250.000/tahun

PAKET 3 TAHUN

Rp1.296.000 Free Voucher Workshop Panangian School of Property Senilai Rp6.000.000

GRAHA PANANGIAN MEDIA GROUP

Jalan Tebet Timur Dalam IVA No. 7, Tebet Timur, Jakarta Selatan 12820 Telp./Faks.(021) 83794027 Email: subscribe@panangiannews.com

Property

Tips

Membeli Properti a la Amatir h62

Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

57

KEUNIKAN

RUMAH BAWAH AIR EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Inspirasi

KEUNIKAN RUMAH BAWAH AIR Tempat tinggal di atas tanah sudah biasa. Lantas, bagaimana jika rumah Anda berada di bawah air?

Oleh Purjono Agus Suhendro

S 58

emua orang tahu, salah satu berita yang seksi di dunia properti Tanah Air akhir-akhir ini adalah soal reklamasi Pantai Utara Jakarta. Megaproyek yang melibatkan banyak pengembang itu terasa seksi, seseksi rencananya, karena ternyata menjadi ladang suap-menyuap berbagai pihak.

Beberapa tokoh sudah dinyatakan bersalah.

Melihat arsitekturnya, proyek reklamasi itu memang menakjubkan. Kawasan air yang kini mulai tercemar akan diubah menjadi areal hunian, perkantoran, dan pusat komersial yang megah dan indah. Kalau jadi, mungkin saja juga akan menjadi kebanggaan baru warga Jakarta.

Sebab, biasanya kawasan reklamasi akan dikelola secara benar. Lihatlah pulau-pulau hasil penimbunan di berbagai negara, begitu tertata. Di Dubai, misalnya, ada Palm Jumeirah,

Floating Seahorse House

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Burj Al Khalifa, dan The World; di Jepang ada Port Island; di Hong Kong ada Hong Kong International Airport; dan di Amerika ada The Venetian Islands. Di dalam negeri, ada Pantai Losari (Makassar).

Yang tak biasa, itu tadi, adanya patgulipat dari para pihak yang terlibat. Nah, daripada berpikir menimbun laut dan membuat bangunan di atasnya, lebih baik berpikir berbeda. Apabila properti di kawasan reklamasi dibangun dari hasil menimbun laut, bagaimana jika mencoba membangun hunian di dalam air.

Menciptakan hunian di dalam air dewasa ini bukanlah hal yang mustahil. Sama seperti reklamasi, contoh hunian di dalam air juga sudah banyak, setidaknya berupa hotel atau resor. Berikut ini hunian-hunian di dalam air di mancanegara yang menarik dan menginspirasi.

Floating Seahorse House Apa sih yang tidak ada di Dubai? Setelah memiliki beberapa gedung tertinggi di dunia, sekarang Dubai juga menawarkan vila mewah di bawah laut.

Namanya Floating Seahorse House. Vila ini dibangun oleh agen real estat Kleindienst Group dengan susunan tiga lantai: lantai utama di permukaan laut, lantai tengah dan lantai yang paling rendah berada di dalam air.

Kleindienst menyatakan Floating Seahorse House sesungguhnya perahu yang dilengkapi berbagai perlengkapan sekelas hotel, tapi tidak bergerak. Berdasarkan progresnya, vila bawah laut ini akan selesai pengembangannya tahun ini dan mulai digunakan pertama kali tahun depan. Bagi yang menginginkannya, Anda bisa membelinya dengan harga US$1,8 juta.

59

The Aequorea Arsitek Belgia, Vincent Callebaut, bertanya-tanya kenapa ilmuwan sekarang ini berpikir untuk menyediakan alternatif tempat tinggal di luar Bumi? Padahal, ada laut.

Karena itu, ia merancang bangunan yang bisa ditinggali oleh banyak orang di bawah air yang ia sebut dengan The Aequorea.

Dalam imajinasi Callebaut, The Aequorea dibangun menggunakan plastik daur ulang. Rumah bawah laut yang terdiri dari 25 lantai ini akan terendam di kedalaman 1.000 meter. Meski begitu, properti ini juga sudah dirancang untuk menghadapi arus gelombang tinggi, gempa bumi, badai, dan lain sebagainya.

Vincent Callebaut Architectures

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Inspirasi

60

Poseidon Undersea Resorts Poseidon Undersea Resorts merupakan resor bawah laut yang telah dipikirkan sejak lama oleh L. Bruce Jones. Ada dua hal yang mendukung langkah Chairman dan Chief Executive Officer Triton Submarines itu, yakni pengalamannya sebagai pebisnis kapal selam sipil selama 20 tahunan dan dukungan para profesional untuk mewujudkan ide tersebut.

Poseidon termasuk hunian bawah laut permanen pertama yang terletak di Poseidon Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Mystery Island, Fiji, pulau seluas 225 hektare yang dikelilingi 5.000 acre laguna. Resor ini memiliki 24 kamar di kedalaman 60 kaki dengan beragam fasilitas selayaknya di hotel daratan.

Untuk merasakan nikmatnya hidup di bawah laut, Anda harus rela merogoh kocek US$15.000 per orang per minggu atau US$30.000 per pasangan per minggu. Kalau Anda ingin mencoba berbisnis resor bawah laut, siapkan saja dana sekitar US$10 juta untuk membeli alat-alatnya ini. Tentu belum termasuk lokasi dan perizinannya.

Planet Ocean Underwater Hotel Hotel mewah bawah laut ini berada di kedalaman 28 kaki di Key West, Amerika Paradise. Tidak besar, hotel ini hanya terdiri dari 12 kamar tamu dengan lebar 12 kaki dan panjang 18 kaki.

Konstruksinya dikembangkan dengan baja yang tebal.

Adapun tarif yang ditawarkan berkisar antara US$3.000-6.000 per malam untuk dua orang. Para tamu tersebut dapat menikmati berbagai fasilitas selayaknya di hotel daratan, seperti akses internet, koktail, musik, dan lain sebagainya.

61

The Ocean Spiral The Ocean Spiral merupakan rancangan hunian metropolis bawah laut di Jepang yang dirancang mampu menampung sebanyak 5.000 orang. Hunian ini akan menjulang ke bawah sampai pada kedalaman 2,8 mil. Pada bagian atas berbentuk bola raksasa seluas diameter 500 meter yang di dalamnya berupa rumah dan hotel.

Foto: Shimizu Corp

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Tips

Membeli Properti Ala Amatir Membeli rumah atau properti lainnya perlu pertimbangan dengan saksama, apalagi untuk mereka yang masih tergolong awam.

Oleh Gita Carla Sembiring Waspadai biaya tak terduga Pastikan bertanya kepada pengembang apakah ada Rp kewajiban selain uang muka yang harus Anda tanggung, misalnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, biaya pengurusan kredit pemilikan rumah, biaya pemasangan listrik, dan lain-lain.

62

Pilih produk yang tepat Ada bermacam produk properti seperti residensial berupa rumah dan apartemen atau komersial selayaknya kios dan rumah toko.

Pengetahuan adalah investasi terbaik sehingga gali sebanyak mungkin informasi mengenai kelebihan dan kekurangan produk yang hendak Anda beli.

Temukan lokasi strategis Jangan hanya melirik kawasan maju karena kawasan baru tapi prospektif tak kalah menarik. Lagi pula, kawasan yang sudah maju pasti harganya lebih tinggi dibanding yang sedang berkembang.

Rp

Cukup dana Sebelum membeli properti, penting kiranya memahami Rp arus kas keuangan pribadi.

Jika tidak mampu membeli tunai, ada baiknya hitung berapa dana untuk uang muka dan cicilan per bulan yang mesti Anda tanggu apabila menggunakan fasilitas pembiayaan bank.

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Survei, survei, survei‌ Sering-sering berkunjung ke pameran properti.

Ketelitian menjadi kunci agar mendapatkan properti ideal dengan harga yang menarik. Setelah semuanya terlihat sempurna, cari tahu kredibilitas pengembangnya. Anda bisa melihat testimoni dari pembeli atau beritaberita mengenai proyek yang dikembangkan developer.

Perhatikan legalitasnya Jangan sungkan untuk menanyakan kepada pengembang bagaimana legalitas properti yang ingin Anda beli. Kalau tidak bisa menunjukkan, Anda patut ragu karena bisa saja proses pembebasan lahan, izin mendirikan bangunan, dan lain sebagainya belum selesai.

Inspeksi bangunan Apabila yang Anda beli berupa properti sekunder, luangkan waktu untuk mengecek fisik bangunannya terlebih dulu.

Kusennya ternyata dimakan rayap, misalnya, membuat Anda harus mengeluarkan biaya tambahan untuk memperbaikinya.

Menghadapi Pelanggan yang “Sulit” Pelanggan yang rewel, detail, bahkan cenderung mengesalkan pasti selalu ada. Lantas, bagaimana cara seorang penjual properti menghadapinya?

Oleh Andrew Ardianto | Presiden Direktur John Robert Powers Indonesia

Tetap berkepala dingin Apapun yang terjadi, sesulit apapun pelanggan kita, kita tidak boleh kehilangan “kepala dingin”. Karena begitu kehilangan kepala dingin, kita bukan hanya memperbesar risiko kehilangan pelanggan, melainkan juga memperburuk reputasi perusahaan.

Pertanyaan-pertanyaan detail Agen atau penjual andal merupakan orang yang memiliki pemahaman menyeluruh tentang berbagai aspek produknya, tidak terkecuali di bisnis properti. Bila merasa keterampilan menjawab kita masih terbatas, jangan ragu meminta bantuan rekan senior atau manajer untuk mendampingi saat memprospek calon konsumen.

Empati terhadap pelanggan Bayangkan diri kita saat berada pada posisi pelanggan yang “sulit” tersebut, bagaimana kira-kira reaksi kita? Besar kemungkinan kita pun bereaksi yang sama atau bahkan lebih buruk. Jadi, tipe pelanggan yang sulit juga perlu dimengerti.

Hadapi dengan sabar Sering kali calon konsumen yang “sulit” justru merupakan salah satu tipe orang yang berpotensi paling besar menjadi pelanggan yang setiap saat kita berhasil “memenangkan” hati mereka. Dan, sering kali pula tipe pelanggan “sulit” adalah tipe orang yang butuh untuk didengarkan. Maka dari itu, kita harus bisa menjadi pemberi solusi yang baik bagi tipe pelanggan tersebut.

Kembangkan wawasan Salah satu ciri penjual andal adalah orang yang dapat berbicara dalam berbagai topik dan bahan pembicaraan, mengingat pekerjaan setiap pelanggan berbeda-beda.

Kadangkala pembicaraan tersebut tidak perlu terlalu dalam, tapi sebatas kita tahu satu-dua hal saja sudah cukup untuk membangkitkan minat pelanggan berbincang lebih banyak dengan kita.

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

63

64

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Fengshui

Tujuh Hal yang Memengaruhi Keuangan Keluarga Ada banyak hal menurut hitung-hitungan fengshui terkait kondisi rumah yang bisa membuat pemiliknya sukses atau justru sebaliknya. Berikut ini tujuh di antaranya.

Oleh Yohan Suganda | Grandmaster Fengshui (Dirangkum dari sebuah seminar di Cikarang)

Pintu rumah harus bersih Pintu itu ibarat mulut, menjadi gerbang kesehatan Anda. Karena itu, sebaiknya pintu rumah Anda jaga kebersihannya.

Bila perlu, bersihkan sehari tiga kali. Dengan begitu, rezeki Anda akan tiga kali lipat pula. Sebaliknya, pintu yang kotor akan menghambat rezeki.

Ruangan yang luas Begitu membuka pintu, ruangan di dalamnya mesti luas. Jangan, begitu membuka pintu, dihadapkan pada cermin karena akan memancing rasa emosional. Lebih baik kaca cerminnya ditaruh di samping pintu sehingga menggandakan pintu rumah Anda. Artinya, bisnis Anda akan terus dan terus bertambah, berlipat-lipat.

Pasang tulisan positif Rumah yang hoki selalu ada tulisan yang positif seperti love atau cinta. Sebab, rumah bisa bicara soal cinta. Bahagia itu dibuat seperti halnya Anda memasak. Masakan enak itu dibuat, baju bagus dibuat.

Semuanya dibuat, tidak jadi dengan sendirinya.

LOVE

Anak tangga Usahakan ada tulisan positif Positif Text di sekitar anak tangga rumah Anda, sehingga anak Anda juga akan berpikiran positif.

Kalau anak Anda kosong, maka anak Anda cenderung badung (nakal). Makanya istilahnya anak tangga, bukan ibu atau bapak tangga.

Lukisan yang tepat Lukisan padi kurang maksimal. Ganti dengan lukisan suasana pasar.

Mengapa demikian? Kalau padi hanya setiap tiga bulan sekali saja panennya, sedangkan pasar setiap pagi, setiap hari, selalu ramai.

Lantai yang menguntungkan Lantai rumah berukuran besar-besar lebih menguntungkan dibanding yang berukuran kecil-kecil.

Sebab, ubin yang kecilkecil mengakibatkan besar pengeluaran. Ubin yang retak-retak apabila tidak ditambal akan mengganggu keuangan, bahkan keharmonisan keluarga.

Dapur yang terang Dapur harus besar dan terang 24 jam. Semakin terang semakin bagus. Usahakan tidak ada bayangan sedikit pun. Itu akan membawa Anda pada kehidupan atau pekerjaan yang sukses.

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

65

Otomotif BMW 218I ACTIVE TOURER SPORT

Cocok untuk Eksekutif Properti yang Dinamis Kendaraan premium ini dilengkapi dengan fitur yang serba-canggih. Maka, tak salah jika menjadi pilihan para eksekutif di perusahaan properti.

Oleh Purjono Agus Suhendro

66

B

MW 218i Active Tourer Sport memang berbodi tak terlalu besar, tapi juga tak terlalu kecil.

Berdimensi panjang 4,2 meter; lebar 1,8 meter; dan tinggi 1,5 meter; kendaraan premium ini seperti setengah sedan setengah mini-sport utility vehicle (SUV). Dari luar tampak kecil, walau sebenarnya lumayan lapang ketika berada di dalamnya.

BMW 218i Active Tourer

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Sport atau yang disebut pula dengan All New BMW Active Tourer ini memiliki mesin 1.500 cc berteknologi BMW TwinPower Turbo. Mesinnya sudah lengkap dengan turbocharger, valvetronic fullyvariable valve control, dan Double Vanos. Itu sebabnya, kendaraan ini bisa melaju dari posisi terdiam hingga 100 kilometer per jam hanya dalam waktu 9,9 detik saja.

Dalam pengoperasiannya,

mobil ini menyajikan dua mode berkendara: normal dan sport.

Bagi pengembang yang sedang terburu-buru rapat di kantor atau mengecek proyek di lapangan, mode sport bisa jadi pilihan. Namun, jalanan macet menjadi penghambat untuk menikmati mode tersebut.

Walau jika macet pengemudi akan merasakan nikmatnya teknologi Start/Stop kendaraan ini.

Yang tak kalah menarik

67

adalah fitur yang disajikan.

Boleh dikatakan BMW 218i Active Tourer Sport kaya fitur canggih. BMW ConnectedDrive khas BMW-nya dapat menghubungkan antara teknologi dengan keinginan pengemudi. Di kabin depan, tepatnya dasbor, terdapat BMW Media sebesar 6,5 inci yang berperan aneka fungsi, termasuk CD player, iDrive controller, dan BMW Apps.

Sebagai salah satu

gambaran, apabila Anda mengemudikan kendaraan ini jangan heran apabila dalam perjalanan tiba-tiba BMW Media-nya memberikan perintah untuk berhenti dan menambah tekanan angin pada ban. Itu karena kendaraan ini terdapat sensor yang memantau tekanan angin roda dan mengirimkannya ke layar monitor tersebut.

Warna-warni lampu yang stylist di dalam kabin juga

membuat kendaraan ini terasa mewah dan elegan.

Ditambah suara audionya yang menggelar begitu memesona pengguna. Melihat segala kelebihannya, kendaraan ini rasanya cocok untuk para eksekutif perusahaanperusahaan properti. Sebab, sama seperti properti, kendaraan ini bisa menjadi ajang aktualisasi diri. a

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

68

WINDOKO | Project Director Sentra Timur Residence

edari kecil saya seorang yang idealis.

Menjadi Insinyur merupakan impian saya dan sebisa mungkin saya berjuang untuk mewujudkannya. Ketika akhirnya saya lulus dari jurusan Teknik Sipil di Universitas Diponegoro pada 1997, rasanya girang tak terkira. Memang bukan tanpa alasan, karena saya merasa jiwa dan passion saya ada di sana.

Sudah sekitar 19 tahun saya berkarier di bidang ini dengan segala suka dan dukanya.

Sebuah perusahaan kontraktor menjadi langkah awal saya terjun ke bidang properti. Lantas, beberapa kali diplot sebagai project manager di berbagai daerah di Indonesia. Ada kalanya saya sempat berpikir tidak ingin terlalu jauh dari keluarga, maka 10 tahun lalu saya mengiyakan tawaran dari PT Bakrieland Development Tbk. untuk bergabung.

Kini, saya dipercaya menjadi project director Property EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

di Sentra Timur Residence. Bagi saya, kunci untuk tetap berada pada jalur sukses di bidang ini adalah jujur, amanah, dan disiplin. Sebab, bagi kami sebagai orang proyek, disiplin dalam perhitungan serta cermat menjadi landasannya.

Jika teledor, salah-salah bangunan tidak akan maksimal hasilnya. Apalagi jika kita harus memegang suatu proyek highrise building.

Proyek prestisius yang paling menantang bagi saya adalah Bakrie Tower. Itu proyek ikonik, mulai dari fasade gedung hingga desainnya semua menantang. Di properti, menumbuhkan rasa optimisme serta semangat juga perlu. Ada rasa kepuasan tersendiri kala proyek yang kita bangun laris. Dari sanalah indikator kesuksesan kita dalam membangun sebuah proyek bisa dilihat. a

Ade Komala

Foto: Yasin

Kuncinya Disiplin S

69

REICHI WANDA AGUSTIAWAN | Marketing Manager PT Depo Baja Prima

Nasihat Matius Jusuf S ebetulnya saya bercita-cita menjadi pengembang properti tanpa pinjaman bank. Rupanya itu butuh perjuangan ekstra. Dan, dalam prosesnya, saya malah dikabulkan Tuhan menjadi pedagang baja.

Padahal, sebelumnya tidak terlintas sedikit pun untuk berdagang baja.

Saya, istri, bersama saudara saya yang ada di Surabaya bersinergi untuk membuat usaha ini. Sekarang siapa yang tidak kenal dengan baja atau lebih populer dengan baja ringan? Kini, mayoritas pembangunan properti, khususnya perumahan, menggunakan baja ringan.

Saya banyak belajar bagaimana cara “bermain” para produsen dan kontraktor di lapangan. Ternyata sulit sekali menemukan

pemain yang bersih dan jujur. Banyak atap yang baru beberapa hari roboh karena memang baja yang dipakai tidak sesuai dengan ukuran seharusnya.

Namun, saya terinspirasi dari nasihat Matius Jusuf di Panangian School of Property. Beliau mengatakan, “Kalau Anda buat perumahan dan gampang bocor, Anda harus ingat satu rumah terdiri dari beberapa orang. ‘Lha, kalau seisi satu rumah saja berlutut lalu mengutuknya, dikalikan banyaknya rumah yang Anda bangun, berapa banyak kutukan yang Anda peroleh’.”

Maka dari itu, dalam menjalankan bisnis ini, saya lebih mengedepankan quality oriented daripada profit oriented. a

Purjono Agus Suhendro

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Selebriti MEISYA SIREGAR

Suka yang Minimalis S

Hiski Darmayana

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Foto: Istimewa

70

etiap orang memiliki pandangan sendirisendiri mengenai tempat tinggal yang ideal. Begitu juga dengan artis cantik Meisya Siregar. Istri dari Bebi Romeo ini menggemari rumah berkonsep resor minimalis dengan ornamen sederhana. “Saya dan Bebi memang suka rumah bergaya simpel,” kata Meisya.

Ia juga mengaku tidak suka rumah yang banyak perabotan karena tak enak dipandang. Interiornya tak mau yang kaku dan rumit, tapi yang simpel dengan balutan warna hard colour.

Dan, rumah yang ideal adalah yang benar-benar bernuansa santai.

“Jadi, kami betul-betul membawa suasana resor ke rumah,” kata salah seorang pemenang Gadis Sampul 1993 yang tinggal di daerah Fatmawati, Jakarta Selatan ini.

Meisya pun lebih suka tinggal di rumah ketimbang apartemen. Menurutnya, rumah tapak lebih nyaman untuk dijadikan tempat tinggal. Tetapi, bukan berarti dirinya “mengharamkan” memiliki apartemen.

Dirinya justru mengaku sedang mengincar unit apartemen yang berada di kawasan strategis. Nantinya apartemen itu akan menjadi produk investasi, bukan untuk ditinggali.

“Ini sih rencana jangka panjang karena kami sedang mengumpulkan uang dulu. Soalnya, harga apartemen di tengah kota tak ada yang murah,” ujar wanita kelahiran Bandung, 13 April 1979 ini. a

71

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Pojok Properti

Terbalik Purjono Agus Suhendro Editor in Chief

D 72

alam melakukan sesuatu sering kali kita hanya mengikuti “arus ke mana air mengalir”. Kita tidak berani berenang dari bawah ke atas dibanding dari atas ke bawah karena memang sulit dilakukan dan banyak rintangan. Apalagi kalau arusnya deras, jelas butuh energi tambahan.

Begitupun dengan dunia perumahan. Kita cenderung membangun hunian di daerah yang sudah siap secara infrastruktur: apakah itu jalan, listrik, atau air bersihnya. Sebab, itu yang mudah dilakukan dan ringan. Tanpa membangun akses ke lokasi tersebut perumahan itu sudah bisa dijangkau oleh konsumennya.

Namun, ada satu pengembang yang berpikir terbalik. Pada 1990-an, kawasan Karawaci masih sepi.

Jangankan macet, orang pun jarang yang ke sana. Jangankan tinggal, rumah-rumah saja belum ada. Dalam kondisi seperti itu, Lippo Group mendadak muncul.

Ketika itu, mereka membangun jalan, mal, dan rumah sakit. Orang jadi bertanya-tanya, bangunan itu untuk siapa?

Lambat laun pertanyaan itu terjawab.

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

Dengan mengembangkan infrastruktur berikut fasilitasnya terlebih dahulu, Lippo lantas dapat memasarkan rumahnya dengan harga cukup tinggi. Bahkan, yang tinggal di sana justru pengusaha-pengusaha. Padahal, lokasinya berada jauh dari Ibu Kota.

Itulah hasilnya. Hasil dari berpikir terbalik dan melawan arus. Lihatkah kawasan Karawaci hingga Serpong sekarang, luar biasa bukan?

Jika dulu orang ogah di sana, sekarang kebanyakan orang tidak tinggal di sana karena tak sanggup membeli huniannya. Itu berarti berpikir terbalik bisa mengubah sesuatu dari yang semula disepelekan menjadi diimpikan.

Sebetulnya ini terkait dengan strategi pemasaran. Kalau bicara strategi pemasaran, barangkali apa yang dilakukan Lippo itulah yang ditulis W. Chan Kim dan Renee Mauborgne, profesor strategi dan manajemen di INSEAD. Kedua tokoh pemasaran dunia itu menulis di buku mereka yang intinya jika ingin memenangkan persaingan pemasar sebaiknya tak menggarap pasar yang sudah banyak diperebutkan.

Kim dan Mauborgne dalam bukunya yang berjudul Blue Ocean Strategy mengatakan sebaiknya pemasar memilih jalan sendiri atau bahkan menciptakan inovasi baru yang belum digarap oleh kompetitor.

Menciptakan inovasi di bisnis properti, selain cara Lippo tadi, bisa juga diterapkan di produk dan lain sebagainya.

Sekali lagi, namanya melawan arus, berpikir terbalik itu tidak mudah. Harus benarbenar diperhitungkan sebelumnya karena tidak biasa. Kalau yakin berhasil, kenapa tidak?

Karena sesuatu yang baru akan lebih berharga daripada yang sekadar meniru-niru. Kalau begitu, kenapa takut berpikir terbalik? a

73

EDISI 3/TAHUN I/MEI 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT