PropertyBusiness edisi 2 mei 2016

WAWANCARA AZWARDY AZHAR

“Pembangunan Jakarta Harus Berlandaskan Keadilan”

KAWASAN

Cikarang yang Gemilang

DAPATKAN VOUCHER SENILAI

Rp6.000.000

TEMUKAN DI HALAMAN 56

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016 Rp45.000,-

PANANGIANNEWS.COM

MENGHITUNG UNTUNG INVESTASI KONDOTEL PANANGIAN SIMANUNGKALIT

Sinyal Itu Telah Datang

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

ANDREAS AUDYANTO

Sang Pemasar Properti Cerdas

TREN: BELAJAR DARI KESUKSESAN ALGIRA | TIPS: MEMBELI PROPERTI SAAT EKONOMI LESU

Daftar Isi

“Jadi beli sekarang, lima tahun setelah beroperasi akan kami beli kembali kalau mau dijual.” h16 “Dengan cara begitu, rata-rata deal. Kami bayar uang mukanya, setelah bulan kedua kami langsung ada penjualan.”

“Kata orang gubernur tegas, tapi kita perlu tegas yang manusiawi. Bukan tegas sembarang tegas”

“Salah satu tuntutan kawasan urban yang terus berkembang adalah kebutuhan tempat tinggal yang layak dan tertata.”

h12

h48

h38

Tips

Kawasan

Inspirasi Bahan Bangunan

Subsektor

Subsektor

Tips

Pembiayaan

Kolom Pakar

U

Kawasan

Kawasan

Pembiayaan

Inspirasi Subsektor Pembiayaan

Tips

Kawasan

Pembiayaan

Inspirasi

Kawasan

Tips

Tips Kawasan

Kawasan

Pembiayaan

Inspirasi

Tips

Pembiayaan Subsektor Subsektor

Inspirasi Tips

Karena itu, kini saatnya...

Tips “Pakarnya Properti Bicara!”

Bahan Bangunan

www.panangiannews.com Pembiayaan

Bahan Bangunan

Kolom Pakar

Tips

Panangian Media Group

Inspirasi Kolom Pakar

Bahan Bangunan

Daftar Isi 16 Berita Utama

Menghitung Untung Investasi Kondotel

12 Tren

Belajar dari Algira

48 Wawancara “Pembangunan Jakarta Harus Berlandaskan Keadilan.�

28 Perumahan

Cluster Adara: Hunian Terdepan di Kota Harapan Griya Garuda Cengkareng: Hunian Nyaman di Sekitar Landasan

32 Apartemen

53 PROPERTY INSPIRATION Andreas Audyanto Sang Pemasar Properti Cerdas

Loftvilles City: Mengadopsi Kebudayaan Negeri Ginseng Synthesis Residence Kemang: Apartemen Bernuansa Etnik Modern

66 Otomotif Jinba-Itta untuk Pengembang Properti

58 Arsitektur House Sed

68 Figur

62 Etalase

Menghadirkan Udara Pegunungan ke Rumah

Erick Patar HS: Bermula Menjadi Pemasar Budhi S. Gozali: Ingin Lebih Fokus

63 Tips

70 Selebriti

Belilah Properti Saat Ekonomi Lesu Lima Tata Krama Melayani Konsumen

Titi Kamal: Jangan Ragu Untuk Mencoba

5

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Dari Redaksi

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Publisher PT Panangian Media Network A Member of Panangian Media Group Founder Panangian Simanungkalit Purjono Agus Suhendro Chief Executive Officer Panangian Simanungkalit Chief Operating Officer Editor in Chief Purjono Agus Suhendro Editor Gita Carla Sembiring Hizki Darmayana Editorial Staff Ade Komala Maryadi Setiawan Photographer Mudak Yasin Graphic Designer Mudak Yasin

6

Advertising Department Wahyu Adisetianto Lie Tiong Ham David Setiawan Circulation Department Parlin Lumban Gaol Community Manager Bernard Siahaan General Affair Manager Ade Bayu Finance Manager Ricardo Simanungkalit PANANGIAN MEDIA GROUP Editorial, Advertising, Circulation Department: Jalan Tebet Timur Dalam IVA No. 7, Tebet Timur, Jakarta Selatan 12820 Telp./Faks.: (021) 83794207 editorial@panangiannews.com advertorial@panangiannews.com circulation@panangiannews.com Finance Department: Pusat Bisnis Thamrin City Lantai 6, Jalan Thamrin Boulevard Lot. 636, Jakarta Pusat 10230 Telp.: (021) 31997391 finance@panangiannews.com www.panangiannews.com

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Di Luar Dugaan Pembaca yang budiman,

S

ebelumnya kami ingin mengucapkan terima kasih banyak kepada Anda semua karena telah menyambut edisi perdana majalah PropertyBusiness dengan sangat luar biasa. Antusiasme Anda—yang ditransformasi menjadi pembelian satuan maupun ratusan eksemplar— pada edisi tersebut bahkan di luar dugaan. Padahal, sebagai majalah baru, jangankan kenal, tentu Anda baru kali itu bertemu.

Pada edisi satu, kami memang sengaja menyoroti sektor properti secara makro.

Sebab, melihat sesuatu mesti dimulai dari kacamata yang lebih besar, bukan? Kemudian, mengupasnya dari sisi-sisi yang lebih mikro dan rinci.

Seperti edisi ini, misalnya, kami membahas tentang kondominium hotel (kondotel).

Apa pertimbangannya?

Kami menilai, dari sekian banyak subsektor properti, kondotellah yang tengah menggeliat belakangan ini. Sejak satu dasawarsa lalu, dimulai dari kawasan wisata internasional Bali, konsep kondotel berkembang di Indonesia. Lebih lama dari itu, ini merupakan pengembangan dari konsep kondominium vila. Konsep tersebut tepat dikembangkan pada masa sekarang karena pembangunannya melibatkan konsumen sejak awal.

Dulu, pengembang mesti membangun satu-dua menara menjulang dengan uang yang disiapkan sendiri.

Setelah jadi, hotel tersebut diserahkan kepada pengelola, baru mendapatkan hasilnya.

Kini, pengembang mengajak para pemilik uang untuk memiliki unit-unit yang dikembangkannya sejak sebelum propertinya dibangun.

Kebanyakan dengan sistem tunai bertahap.

Dana yang masuk dari investor-investor tersebut lantas bisa menjadi modal untuk mengembangkan satu proyek kondotel. Walaupun, idealnya pengembang mesti memiliki modal awal sendiri untuk itu. Akan sangat riskan apabila pengembang hanya mengandalkan dana dari investor, apalagi dalam situasi ekonomi yang masih labil seperti sekarang ini.

Kami menggambarkan bisnis kondotel pada edisi kali ini dengan sangat detail. Di dalam tulisan berita utama tersebut Anda akan memahami mengapa pengembang properti harus masuk ke bisnis kondotel. Sebaliknya, pertanyaan yang sama juga diperuntukkan bagi pasar, mengapa investor mesti membeli unit-unit kondotel.

Sebenarnya bagaimana penghitungan dari sisi bisnis dan investasinya?

Selain mengulas kondotel, masih banyak bahasanbahasan menarik lainnya yang kami paparkan pada edisi kedua kali ini. Sebagai media yang tepat menjadi rujukan, kami akan terus berupaya menyajikan informasi-informasi yang bermanfaat. Lantas, setiap informasi itu juga mengandung inspirasi buat Anda dalam berbisnis dan berinvestasi properti.

Pembaca, kami baru menginjak edisi kedua. Meski Anda sambut dengan sangat luar biasa, kami menyadari majalah ini masih jauh dari kata “sempurna”. Kritik dan saran silakan Anda haturkan demi perbaikan-perbaikan ke depan. Karena majalah ini juga “dari Anda untuk Anda”.

Selamat membaca, selamat terinspirasi, selamat berbisnis properti! A Redaksi

Dari Pembaca

Data

Yang Tertahan pada Awal Pemulihan

P

ada edisi perdana Maret 2016, majalah PropertyBusiness telah memberi peringatan kepada banyak kalangan supaya “Hati-Hati! Bisnis Properti di Tahun Monyet Api”. Prinsip kehati-hatian itu diperlukan mengingat belum membaiknya ekonomi awal 2016, yang berakibat pada belum pulihnya permintaan pasar sektor properti, terutama subsektor perkantoran.

Memang betul bahwa ekonomi tahun ini akan tumbuh lebih baik—setidaknya— menjadi 5,3% dari 4,7% tahun lalu. Sebab, pemerintah telah merangsangnya melalui beragam paket kebijakan (sekarang sudah paket ke-10). Pemerintah pun mendorongnya melalui pembangunan infrastruktur yang

dilipatgandakan. Ditambah Bank Indonesia yang memangkas suku bunga acuan (BI rate) dari 7,5% menjadi 7% dalam dua bulan pertama secara berturut-turut.

Akan tetapi, aktivitas bisnis sektor riil tidak lantas terseret naik. Dampak positif dari stimulus-stimulus itu kemungkinan baru terasa pada semester kedua. Alhasil, permintaan perkantoran masih tersendat, tidak seperti subsubsektor properti lainnya semisal perumahan.

Berikut ini adalah data-data terkait subsektor perkantoran di Jakarta hasil riset Savills Indonesia yang dirilis belum lama ini. A Sumber: Savills Indonesia

Jakarta CBD Office Apa kita sudah berada di bawah?

88

Persediaan, Permintaan & Kekurangan CBD Keseluruhan

Indikator Pasar - Perkantoran | CBD

Net Take-up & Proportion by Grade

Kekosongan (perkelas)

Indeks Sewa berdasarkan Kelas

Apa Prospek Jangka Menengah?

Pasokan Masa Depan - Perkantoran | CBD

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Pasokan Tahunan - Perkantoran | CBD

Persediaan, Penerimaan, Proyeksi Kekosongan - Perkantoran | CBD Persediaan Baru

Penerimaan

Kekosongan

Perkiraan Sewa - Perkantoran | CBD

Non-CBD Office Apa Ini Waktu Terbaik untuk Bergerak?

Apa yang Bisa Kita Harapkan?

99

Indikator Pasar - Perkantoran | Non CBD

Stok yang Ada

Apa yang Diharapkan Beberapa Tahun ke Depan?

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Kilas

10

The Leaf Boutique Resort Terjual 65% Hanya dalam dua hari, yakni saat soft launching Hotel Mulia, Senayan, Jakarta, pada 19-20 Maret lalu, The Leaf Boutique Resort at Ciawi, terjual 65%. Menurut Bakhtiar Azami, Sales Director Anugerah Kasih Group, pengembang proyek tersebut, penyerapan itu karena mewahnya produk dan menariknya program yang ditawarkan.

“Produk kami, selain lokasinya berdekatan dengan Disneyland Indonesia yang akan dikembangkan oleh MNC Land, juga merupakan vila mewah dengan fasilitas private pool di dalamnya,” kata Bakhtiar kepada PropertyBusiness. “Produk ini hanya berjumlah 36 unit seluas masing-masing hingga 253 meter persegi dan ditawarkan dengan harga mulai Rp1,9 miliar per unit.”

The Leaf Boutique Resort at Ciawi mengiming-imingi konsumen dengan program spesial, yaitu beli vila sekarang uangnya akan kembali pada tahun ketiga dan vilanya tetap dimiliki konsumen khusus untuk tujuh unit perdana, bisa dibayar bertahap hingga 77 kali, uang muka 0%, dan libur bayar hingga serah terima. Proyek ini akan dibangun setelah grand launching pada Agustus mendatang dan dijadwalkan akan diserahterimakan dua tahun kemudian.

Properti Sorong Tumbuh Pesat Sejak infrastruktur dibangun oleh pemerintahan Joko Widodo, properti di

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Kabupaten Sorong, Papua Barat, langsung tumbuh pesat. Apalagi didukung oleh kebijakan pemerintah daerah yang menggratiskan biaya perizinan. Menurut Meykel Waworuntu, Chief Executive Officer PT Pengembang Properti Indonesia, perbedaannya cukup mencolok.

Saat ini, makin banyak pebisnis dari luar yang masuk ke Kabupaten Sorong.

“Pendatang dari luar kabupaten makin banyak. Yang dari provinsi lain juga banyak,” katanya kepada PanangianNews.com dan majalah PropertyBusiness, Kamis (24/3). Saking banyaknya pendatang baru, sampai-sampai Kabupaten Sorong kekurangan pasokan rumah, sebab pemainnya sedikit sekali. Maka dari itu, rumah-rumah kos dan kontrakan laris manis.

PT Pengembang Properti Indonesia bekerja sama dengan PT Papua Indonesia Cemerlang merupakan pengembang perumahan kelas menengah The Aimas Residence dan kelas

menengah bawah Graha Intimpura Malawili di Aimas. Sebelum menggarap pasar properti Sorong, Meykel sendiri telah mengembangkan empat perumahan skala kecil di Manado.

Lippo Karawaci Raup Pendapatan Rp8,9 Triliun Sepanjang 2015, PT Lippo Karawaci Tbk. berhasil membukukan pendapatan sebesar Rp8,9 triliun. Dengan demikian, berdasarkan hasil Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan pada Kamis (24/3), perseroan membagikan dividen senilai Rp80 miliar atau Rp3,51 per saham. Dividen itu setara dengan imbal hasil sebesar 0,34% terhadap harga per lembar saham Rp1.035 pada 30 Desember 2015.

Pendapatan operasional Lippo Karawaci, di luar pendapatan luar biasa dari penjualan aset ke REITS, pada 2015 meningkat sebesar 8% menjadi Rp8,9 triliun dari Rp8,3 triliun pada 2014. Perseroan membukukan EBITDA sebesar Rp2,2 triliun dan laba bersih setelah pajak sebesar Rp535 miliar. Nilai itu didorong oleh melemahnya sektor properti tahun lalu.

Selain itu, Lippo Karawaci juga menanggung kerugian selisih kurs yang belum terealisasi sebesar Rp155 miliar. Juga, tertundanya penjualan aset ke REITS menjadi kontributor utama penurunan laba bersih tahun lalu.

Perseroan menjelaskan bahwa pendapatan properti turun 51% menjadi Rp3,4 triliun, atau menyumbang 38% dari total pendapatan.

Selebihnya disumbang oleh bisnis kesehatan dan komersial.

Pendapatan Lippo Cikarang Naik 18% PT Lippo Cikarang Tbk. mencatatkan peningkatan pendapatan pada 2015 sebesar Rp2,12 triliun, naik 18% dibanding tahun sebelumnya yang sebesar Rp1,80 triliun.

Sementara laba bersihnya naik 8% dari Rp846 miliar menjadi Rp915 miliar. Peningkatan pendapatan itu dipicu oleh naiknya perolehan angka penjualan sebesar 42% menjadi Rp2,69 triliun.

Toto Bartholomeus, Presiden Direktur Lippo Cikarang yang baru, menyatakan penjualan apartemen di area Orange County menyumbangkan pendapatan terbesar, yakni Rp1,71 triliun atau lebih dari 63%. “Orange County merupakan proyek berkesinambungan untuk pertumbuhan masa depan Lippo Cikarang,” katanya.

Pada kuartal kedua 2016, Lippo Cikarang berencana meluncurkan Newport Park, apartemen keenam di Orange County.

Sebelumnya, perseroan telah memasarkan lima apartemen, antara lain Irvine Suites, Westwood Suites, Pasadena Suites, Burbank Suites, dan Glendale Park. Juga, akan meluncurkan Acacia Garden, cluster yang mengedepankan desain Duplex Architecture.

BSD Raih Pendapatan Rp6,21 Triliun Pendapatan PT Bumi Serpong Damai Tbk. meningkat 11% dari Rp5,61 triliun pada 2014 menjadi Rp6,21 triliun pada 2015. Pendapatan itu disokong oleh banyaknya penjualan cluster, terutama di BSD City. Walaupun beberapa proyek di Grand Wisata, Kota Wisata, Taman Banjar Wijaya Tangerang, dan Grand City Balikpapan juga mencatatkan penjualan tinggi.

“Pada 2015, kami sukses mencatatkan kinerja positif dengan kenaikan pendapatan walaupun terjadi perlambatan ekonomi nasional.

Hal ini mengindikasikan konsumen masih menaruh kepercayaan tinggi terhadap produkproduk yang kami tawarkan selama ini,” ungkap Hermawan Wijaya, Direktur BSD, seperti tertulis dalam siaran persnya pada Kamis (17/3).

Tahun lalu, BSD sukses meraup pendapatan pra-penjualan hingga Rp6,8 triliun. Sementara itu, laba bersih yang diperoleh perseroan mencapai Rp2,13 triliun, lebih kecil daripada realisasi tahun sebelumnya. Sedikit merosotnya perolehan laba bersih itu dikarenakan adanya koreksi laba dari akuisisi saham entitas anak, yaitu PT Plaza Indonesia Tbk. sebesar Rp1,5 triliun.

Hotel di PIM 2 Ditargetkan Tuntas Tahun Depan PT Metropolitan Kentjana Tbk. Menargetkan pembangunan hotel sebagai pendamping Pondok Indah Mall 2 (PIM 2) selesai pada pertengahan 2017. Menurut Wakil Direktur Utama PT Metropolitan Kentjana Tbk. Jeffry S. Tanudjaya, saat ini pembangunan hotel tersebut terus berjalan sesuai progres.

“Saat ini hotel tersebut sudah dibangun sampai lantai 20,” katanya. Untuk membangun hotel itu, Metropolitan Kentjana menginvestasikan dana sebesar Rp2,5 Triliun.

Rencananya, hotel itu akan dikelola oleh operator hotel Intercontinental. A

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

11

Tren

Belajar dari Algira Banyak orang ingin menjadi pengembang properti. Pengalaman Aldo Gilang Raharja ini barangkali bisa menjadi salah satu inspirasi menarik untuk Anda.

Oleh Purjono Agus Suhendro

B 12

anyak jalan menuju Roma. Begitulah kata pepatah untuk menggambarkan betapa banyak cara demi meraih cita-cita kita. Begitu pula di bisnis properti, tak sedikit kisah seseorang hingga sukses menjadi pengembang, baik skala kecil maupun besar.

Untuk skala besar, perjalanan panjang Pak Ci (panggilan Ciputra, pendiri Ciputra Group) dan Trihatma K. Haliman, pemilik Podomoro Group bisa menjadi panduan.

Namun, jika itu terlalu besar, beberapa pengembang kecil yang bermula dari bisnis sederhana, bahkan dengan modal nol rupiah, juga sudah kian bertambah.

Seandainya tidak bisa dijalankan sendiri, bisnis pengembangan properti bisa digarap bersama teman-temannya. Menjadi pengembang secara beramairamai itulah yang dilakukan Aldo Gilang Raharja, Yohan Phang, dan Teddy Tjahyadi.

Trio itu tidak berkawan sejak kecil, bukan pula tinggal di satu daerah. Mereka bertemu ketika sama-sama belajar di Panangian School of Property.

Ceritanya, pertengahan tahun lalu, saat Yohan berada di dalam kelas untuk mengikuti proses belajar di program Certified Property Developer, tiba-tiba telepon selulernya berbunyi. Rupanya Aldo,

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Aldo Gilang Raharja (tengah) bersama Teddy Tjahyadi (kiri) dan Yohan Phang (kanan).

yang hari itu tidak mengikuti pelatihan, menelepon. Dia bilang ada tanah bagus dan layak disurvei. “Langsung deh saya ajak teman-teman di sebelah saya,” kata Yohan mengisahkan.

Ada tiga teman yang diajak Yohan kala itu, salah satunya Teddy. Namun, dua orang temannya, selain Teddy, selalu sibuk. Hanya Yohan dan Teddy-lah yang pergi ke Bogor, Jawa Barat, untuk menyurvei kaveling yang disebutkan Aldo.

Sayangnya, semangat mereka tidak langsung berhasil.

Kaveling yang mereka survei tidak cocok karena koefisien dasar bangunannya hanya diperbolehkan hingga 30%.

Mereka tidak putus asa.

Sejak saat itu mereka justru semakin sering menyurvei tanah-tanah di Kota Hujan tersebut, meskipun—berbeda dengan Aldo—Yohan dan Teddy tinggal di Jakarta.

Menurut Yohan, dalam mencari tanah mereka harus gagal 10 kali hingga mendapatkan satu lokasi di tengah kota yang cocok. Faktor kegagalannya macam-macam, antara lain

Foto: Purjono

surat-suratnya tidak jelas, lokasinya berdekatan dengan saluran listrik tegangan ekstratinggi atau pemakaman, dan koefisien dasar bangunannya terlalu kecil.

Tanah pertama yang mereka dapatkan itu berupa kaveling seluas 2.300 meter persegi. Mereka bertiga merasa cocok dengan lokasinya, di samping harganya yang masuk akal. Kebetulan pemilik tanahnya sedang membutuhkan uang untuk membangun pesantren.

“Kami datang dengan selembar kertas yang tertulis harga berikut termin pembayarannya sekian, sekian, sekian,” jelas Aldo. “Kalau oke ya lanjut, kalau tidak ya sudah.” Saat itu mereka sepakat membeli tanah tersebut seharga sekitar Rp6,5 miliar. Mereka menawarkan kepada Pak Haji (panggilan untuk pemilik tanah) uang muka Rp5 juta, lalu bulan depannya Rp500 juta, bulan berikutnya Rp750 juta, dan seterusnya selama 12 kali.

Tapi, setelah membayar uang muka dan bulan kedua

Rp500 juta, bulan ketiga sudah memperoleh uang masuk dari konsumen. Strateginya, begitu sepakat mereka langsung mengonsep produk properti dan langsung memasarkannya.

Dengan begitu, bulan ketiga mereka sudah mendapatkan tunai keras dari pembeli. Uanguang itulah yang kemudian mereka pakai untuk modal kerja dan mencicil pembelian tanah tersebut.

“Jadi, kami membayar cicilan tanah sebesar Rp750 juta pada bulan ketiga sudah menggunakan uang konsumen,” kata Aldo.

“Dengan cara begitu, ratarata deal. Kami bayar uang mukanya, setelah bulan kedua kami langsung ada penjualan, sehingga bisa melunasi tanahnya pakai uang konsumen.”

Mengapa bisa menjual begitu cepat? Kuncinya, kata mereka, membuat produk sesuai harga pasar dengan membandingkan milik para kompetitor sekitar.

Contohnya, dengan harga yang sama, yakni Rp500Rp900 jutaan, di kompetitor hanya mendapatkan rumah satu lantai, sedangkan di Algira Town House, properti yang mereka pasarkan di Indraprasta, Panduraya, Pajajaran, Bogor, dua lantai.

Jika begitu, jelas produk mereka yang lebih dipilih konsumen.

Lalu, pola pembeliannya pun tunai keras atau tunai bertahap tanpa menggunakan fasilitas perbankan. Siapa pun bisa membeli unit di Algira Town House 1 tanpa melalui persyaratan yang ketat dan pengecekan Bank Indonesia (BI checking). Di sisi lain, pengembang diuntungkan karena adanya uang masuk amat cepat.

Yang tak kalah menarik, mereka tidak memiliki staf penjualan internal. Yang mereka lakukan adalah mengajak orang sebanyakbanyaknya untuk membantu menjual Algira Town House 1

melalui berbagai situs online.

Saat ini, PT Algira Properti Internasional, perusahaan mereka, memiliki sekitar 1.000 tenaga penjual freelance.

Apabila ada calon konsumen yang hendak melakukan survei lokasi, tenaga-tenaga penjual itu tinggal menyampaikan ke mereka. Setelah terjadi transaksi, tenaga penjual langsung mendapatkan komisi.

Komisi yang besar itulah yang menjadi daya tarik banyak orang untuk menjadi tenaga penjual Algira Town House 1.

Sebagai contoh, kata Yohan, beberapa hari sebelum ditemui PropertyBusiness pertengahan Maret, ada seorang tenaga penjual yang membawa calon konsumen dan berhasil.

Konsumen itu membeli rumah seharga Rp525 juta dan tenaga

penjualnya mereka berikan komisi Rp25 juta. “Mereka tak perlu ikut ke lokasi tapi dapat komisi gede,” katanya.

Ada juga tenaga kerja Indonesia di Korea yang belum lama ini membeli rumah seharga Rp900 jutaan. Mereka tidak pernah bertemu. Pembeli tersebut ingin ketika pulang ke Tanah Air rumahnya sudah siap. Itu juga diperoleh dari promosi online oleh tenagatenaga penjual freelance tersebut.

Bagi Yohan, Algira Town House 1 merupakan proyek pertamanya. Tapi, bagi Aldo, ini sudah proyek keenam. Ya, sebelum mereka berkongsi, Aldo sudah lebih dulu praktik

menjadi pengembang. Mulanya pada 2012 ia menjadi broker properti, lalu flipper. Sebagai flipper, ia menangkap peluang dengan menyewa rumah lalu disewakan kembali ke orang lain dengan harga yang lebih tinggi.

Pada 2014, Aldo memberikan diri membeli tanah kaveling di daerah Dramaga, Bogor, dengan caranya. Tanah itu kemudian ia bangun menjadi Algira 1, lalu berlanjut dengan Algira 2, Algira 3, Algira 5, Algira 6 di lokasi yang berbeda-beda.

Pernah juga Aldo diminta untuk meneruskan proyek mangkrak di Tangerang, Banten, yang kemudian ia beri nama Kaisar Mansion Tangerang dan sukses. Bedanya, proyek-proyek itu mayoritas dibanderol di bawah Rp500 jutaan.

Untuk diketahui, Algira merupakan singkatan dari Aldo Gilang Raharja. Merek itu tetap digunakan meski perusahaannya telah milik bertiga sama rata dengan pertimbangan sudah dikenal khalayak banyak. Aldo, pria kelahiran Bogor, 19 Agustus 1989, sendiri sebelumnya berjualan ponsel. Sementara dua rekannya, Yohan dan Teddy masing-masing bekerja sebagai importir garmen dan kontraktor.

Kini, saat penjualan 17 unit Algira Town House 1 berjalan empat bulan dan sudah terjual sekitar separuhnya, mereka telah siap meluncurkan dua proyek baru, yakni Ruko Algira di Dramaga dan Algira River View, dekat dengan Stasiun Cilebut, Bogor.

Meski demikian, di antara proyek yang dibangun Aldo, ada juga yang gagal. “Algira 2 gagal karena diambil pemilik tanahnya. Kesalahannya waktu itu main percaya saja, belum menggunakan perjanjianperjanjian di notaris. Begitu laris, diambil pemiliknya.

Padahal sudah membukukan penjualan Rp3 miliaran waktu itu,” kenang Aldo. a

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

13

Kolom

Sinyal Itu B

14

Panangian Simanungkalit Pakar Properti Nasional

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

erbicara mengenai properti saat ini, ada baiknya kita kembali meneropong masamasa sebelumnya, terutama pada 2012.

Kalau Anda masih ingat, empat tahun lalu Indonesia membuat kebijakan suku bunga rendah setelah bertahun-tahun terkenal dengan suku bunga tinggi. Mengapa demikian?

Saat itu, suku bunga acuan Bank Indonesia (BI rate) berada di angka 5,75%. Kala itu, tanda-tanda booming properti sangat kentara sekali. Beberapa lembaga riset global, salah satunya Pricewaterhouse Coopers (PwC) yang menggandeng Urban Land Institute, bahkan menyatakan Jakarta sebagai peringkat pertama kota tujuan investasi properti se-Asia Pasifik pada 2013.

Dalam laporan itu, Jakarta mengalahkan kota-kota maju di dunia seperti Shanghai dan Sydney, juga kota-kota tetangga seperti Singapura dan Kuala Lumpur. Itu ibarat melompat dari dasar ke ketinggian karena tahun sebelumnya Jakarta menempati peringkat ke-11 dengan Singapura di puncak “klasemen�.

Sehingga jelas bahwa booming properti pada 2013 menarik perhatian besar dunia karena dipicu oleh rendahnya BI rate.

Sayangnya, pada tahun yang sama industri properti terpengaruh oleh kondisi anggaran pendapatan dan belanja negara yang tertekan akibat semakin membengkaknya besaran subsidi bahan bakar minyak (BBM).

Pemerintahan Susilo Bambang Yudhoyono pun menaikkan harga BBM (premium) dari Rp6.000 menjadi Rp6.500 per liter. Sebelum pemerintahan berganti, inflasi naik BI rate pun naik.

Pascakemenangannya dari pemilihan presiden, Joko Widodo bukannya menurunkan harga BBM seperti harapan rakyat. Sebaliknya, Jokowi justru menaikkan harga BBM dan mengalihkan subsidi yang nilainya triliunan rupiah ke pembangunan infrastruktur. Alhasil, inflasi pun kembali terkerek. Bedanya, walau Jokowi menaikkan inflasi lagi, tapi ada kesan bahwa dengan pembangunan infrastruktur maka terjadi perbaikan ekonomi.

Sekarang sudah bukan kesan lagi, melainkan hasilnya sudah kelihatan: pembangunan infrastruktur terus berjalan dan BI rate turun dari 7,5% menjadi 6,75% dalam tiga bulan terakhir secara berturut-berturut. Ini merupakan sinyal bahwa secara psikologis ekonomi Indonesia akan bangkit kembali. Hanya saja, kalau ingin mengembangkan properti dalam situasi kondusif seperti 2012 lalu kita masih

Telah Datang harus menunggu sampai BI rate mendekati 6%.

Melihat pergerakannya, bisa diyakini BI rate sebesar 6% itu akan segera terwujud.

Masalahnya, yang menjadi pertanyaan, kapan?

Lantas, kapan pula permintaan properti akan kembali meningkat? Kini, properti kelas menengah bawah dengan harga kurang dari Rp500 jutaan sudah mulai membaik, sedangkan yang Rp1 miliaran masih ditunggu-tunggu.

Sekarang ini kita sedang berharap ekonomi nasional tumbuh 5%, yang berarti sudah lebih bagus ketimbang realisasi pada 2014 sebesar 4,7%. Pertumbuhan itu tentu merupakan efek dari pembangunan infrastruktur. Ditambah rupiah yang menguat dari hampir Rp14.000 menjadi Rp13.100 per dolar Amerika Serikat.

Dan, pasar modal kita paling moncer di Asia setelah Thailand—yang kemungkinan bisa mencapai level 5.000.

Berita baiknya lagi, pemerintah sedang mewacanakan ingin menurunkan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan dari 5% menjadi 2,5%.

Belum lagi akan ada pengampunan pajak (tax amnesty) yang saat ini juga masih dibahas pemerintah.

Kalau itu benar-benar terjadi, dampaknya terhadap sektor properti akan sangat signifikan.

Semua itu akan dirasakan pada semester kedua 2016.

Indikatornya jelas, BI rate sudah turun, suku bunga deposito turun, dan suku bunga kredit juga turun. Malah bankbank besar seperti Bank Mandiri telah mematok suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) sebesar 9,25% fixed tiga tahun dan 9,5% fixed lima tahun.

Bank lain, seperti Bank Central Asia (BCA) lebih hebat lagi karena berani menawarkan suku bunga KPR 8,88% fixed tiga tahun. Jadi, sudah jelas bahwa ekonomi membaik sektor properti pun turut membaik. Namun, belum sampai pada satu titik seperti 2012 tatkala BI rate-nya 5,75%. Dulu, ketika BI rate 5,75%, suku bunga KPR benar-benar hanya 7,5%.

Saya sangat optimistis akan terjadi

pengulangan seperti 2012. Tapi, butuh waktu dua tahun dari sekarang, yakni 2018. Artinya, apabila ingin menjadi pengembang yang sukses dalam memasarkan poperti harus mulai mencari peluang dari sekarang, terutama semester kedua. Tiga bulan ini waktu penyesuaian transmisi dari penurunan BI rate ke deposito dan penurunan BI rate terhadap suku bunga KPR dan kredit konstruksi.

Saya yakin kredit konstruksi yang tahun lalu tumbuh 10%, tahun ini naik menjadi 13-15%.

KPR yang tahun lalu hanya tumbuh 7,5%, tahun ini saya yakin akan tumbuh double digit di atas 12%. Kredit konstruksi juga akan tumbuh kirakira 15%. Tapi, sekali lagi, kita harus menunggu semester kedua tahun ini.

%

Bagus Sekali Secara umum, bisnis properti pada 2016 dibanding 2012 hanya tumbuh 8-10%, tapi itu sudah bagus sekali karena pada 2014 ke 2015 terjadi penurunan permintaan hingga 30-40%. Siklus memang selalu begitu.

Itu juga yang menandakan bahwa ekonomi kita sudah mulai take up setelah mencapai titik terendah. Tapi, take up ekonomi Indonesia tetap dipengaruhi oleh tekanan ekonomi global yang memang masih terkena krisis, khususnya China. Amerika Serikat pun sangat hati-hati dalam meningkatkan suku bunga The Fed-nya. Bahkan, International Monetary Fund sudah memangkas proyeksi pertumbuhan ekonomi global dari 3,6% menjadi 3,4% tahun ini.

Akan tetapi, kalau berbicara properti, Indonesia diuntungkan karena permintaan properti bersifat lokal. Sepanjang daya beli domestik membaik, sektor properti juga akan membaik. Daya beli inilah yang dalam tiga bulan ke depan diperkirakan mulai meningkat.

Jadi, sinyal pertumbuhan itu benar-benar telah datang. A

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

15

Berita Utama

Menghitung Investasi Bisnis kondominium hotel justru menggeliat di saat subsektor properti lainnya sedang lesu.

Seberapa menguntungkan produk tersebut?

16

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Untung Kondotel Oleh Ade Komala dan Gita Carla Sembiring

17

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Foto: Dok. Champaka

Berita Utama

B

eberapa pengunjung pameran Indonesia Property Expo, Jakarta Convention Center, Senayan, Jakarta, pada 21 Februari lalu tampak mengerumuni satu maket properti besar berbalut kaca tak ubahnya melihat ikanikan di dalam aquarium di rumah. Di antara mereka ada yang langsung disapa staf penjualan, ada pula yang sekadar sambil lalu saja.

Begitulah suasana stand pameran milik PT Kurnia Land, salah satu pengembang yang cukup agresif memasarkan properti belakangan ini.

Salah satu produk yang diperkenalkan ke pasar, dan yang dikerumuni pengunjung itu, adalah Sahid Eminence.

Sahid Eminence merupakan kondominium hotel (kondotel) bintang empat dengan fasilitas bintang lima yang berlokasi di Jalan Hanjawar, Ciloto, Puncak.

Sahid Eminence berdiri setinggi 18 lantai dengan pilihan tipe, mulai dari Junior Suite (41 m2),

Executive Suite (70 dan 80 m2), Presidential Suite (110 m2), hingga Royal Suite (164 m2). Kurnia Land membanderol unit-unit kondotelnya itu seharga sekitar Rp1 miliaran. Untuk menarik konsumen, Kurnia Land menggandeng operator hotel ternama Indonesia, yakni Sahid Group. Itu sebabnya, namanya Sahid Eminence.

Ridwan Alim, seorang pengunjung dari Rawamangun, Jakarta Timur, yang turut memerhatikan maket Sahid Eminence, kepada PropertyBusiness mengatakan ia tertarik dengan konsepnya.

“Saya memang sedang mencari-cari kondotel yang kiranya menarik untuk dijadikan investasi tapi harganya tidak terlalu mahal,” ungkapnya sambil sesekali memerhatikan brosur yang dipegangnya.

Begitu pula dengan Lukman Wijaya, pengunjung dari Bekasi, Jawa Barat. Ia sengaja datang ke pameran tersebut untuk mencari kondotel yang tepat sebagai produk investasi.

“Sekarang banyak kondotel, setiap hari

mendengar iklan kondotel, makanya saya penasaran kondotel itu apa dan hitunghitungannya bagaimana,” jelasnya.

Walau ada juga yang langsung beringsut meninggalkan “seonggok” maket itu karena sebenarnya ia memilih mencari rumah.

Erna Zulfina, misalnya, mengaku lebih mencari hunian yang bisa diinvestasikan seharga di bawah Rp500 jutaan. Sebab, kata dia, jika di atas itu belum sanggup. Takut terlalu memaksakan sehingga mengganggu kebutuhan sehari-harinya.

Banyak pengunjung, banyak pendapat. Padahal, investasi kondotel tak kalah menarik.

Bahkan, salah satu produk properti yang paling menarik, bisnisnya paling menggeliat di saat pasar sedang lesu sekarang ini, yaitu kondotel.

Lihatlah kondotel muncul di mana-mana.

Seperti yang diulas PropertyBusiness edisi sebelumnya, dalam satu kawasan Puncak saja terdapat beberapa kondotel baru.

Selain Sahid Eminence, ada juga Grand Dafam Cisarua yang dikembangkan oleh PT Tri Tunggal Propertindo (TreeLand). Di Bandung, muncul Condotel Boutique Village Bandung, Sahid Condotel Village Bandung, dan La Grande Merdeka Tamansari.

Di Jakarta, ada Best Western Grand Palace Kemayoran, Ocea Condotel, dan Grand Orange Condotel. Di Serpong, ada Intermark Serpong. Di Karawang, ada Tamansari Mahogany. Di Malang, ada Holland Park Condotel, Batu Emerald Condotel, M-Square Condotel, dan Horison Ultima Condotel.

Di daerah-daerah saat ini bermunculan properti berkonsep kondotel. Di Bali, jangan ditanya, jelas begitu banyak karena konsep kondotel di Indonesia pertama kali diperkenalkan di Pulau Dewata tersebut. Kondotel

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

19

Berita Utama itu sebenarnya kondominium yang dijadikan hotel. Bedanya, jika biasanya kondominium disewakan dalam jangka waktu lebih panjang seperti 3 bulan, 6 bulan, 1 tahun, sedangkan kondotel harian persis seperti hotel.

Karena itu, dalam pengelolaan pengembangnya menyerahkan sepenuhnya kepada manajemen perhotelan. Beberapa manajemen perhotelan global seperti Trump, Ritz-Carlton, Swiss-Belhotel, dan Aston pun masuk ke pengelolaan

20

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

kondotel. Manajemen perhotelan lokal seperti Sahid dan Dafam Hotel Management juga tak mau ketinggalan.

Mayoritas nama yang dipasangkan pada kondotel itu justru merek manajemen pengelolanya. Contoh, Sahid Eminence karena pengelolaannya diserahkan kepada Sahid Group, Grand Dafam Cisarua karena dikelola oleh Dafam Hotel Management, Horison Ultima di bawah pengelolaan MGM Horison Group, dan lain sebagainya.

Namun sepenuhnya hotel juga tidak. Sebab, ada perbedaan dari sisi kepemilikan. Jika sebelumnya pengusaha hotel harus membangun sendiri 1-2 menara yang dibutuhkannya, kondotel mengajak masyarakat untuk memiliki unit-unitnya.

Jadi, bisa saja satu menara itu dimiliki oleh 100, 150, atau 200 investor, tergantung banyaknya unit yang dipasarkan.

Dengan begitu, pengembangnya dapat mengeruk uang dari konsumen

“Bisnis hotel itu make money

setiap hari. Itu berarti mesin uangnya jalan terus.”

Foto: Dok Ocea

Andy S. Jap Managing Director TreeLand

terlebih dulu. Tentu dengan iming-iming yang menarik.

Kurnia Land, misalnya, membanderol kondotelnya dengan harga sekitar Rp1 miliar per unit. Dari harga itu, konsumen bisa membayarnya secara tunai keras dan bertahap serta melalui fasilitas pemilikan apartemen.

Pada unit tersebut, Kurnia Land berani menjamin return on investment 24% setahun atau 1% per bulan selama masa pembangunan kepada konsumen. Setelah beroperasi, sejak tahun ketiga konsumen akan diberikan imbal hasil sebesar 50%. Tidak hanya itu, juga ada potensi payback period 100% pada tahun ke15 dengan unit tetap menjadi milik konsumen.

Penawaran itu sepertinya berhasil menarik konsumen.

Buktinya, seperti dikatakan M. Adhitia Ismu Pratomo, Marketing Communications Manager Kurnia Land, saat ini penjualan Sahid Eminence telah mencapai 90% dan siap dioperasikan pada September mendatang.

TreeLand, yang mengembangkan Grand Dafam Cisarua, juga memberikan penawaran tak kalah menarik.

Kondotel tersebut mengusung konsep resor yang berdiri di atas lahan seluas 1,7 hektare. Pengembangnya

menginvestasikan Rp180 miliar untuk itu.

Andy S. Jap, Managing Director TreeLand, menghitung bahwa potensi pasar kondotel di Puncak cukup besar.

Setidaknya ada sekitar 790.000-an orang pengunjung Taman Safari, tempat wisata yang dekat dengan lokasi proyek, setiap tahunnya.

Itu belum termasuk jumlah pengunjung Taman Matahari yang sekitar 950.000 dan tempat-tempat wisata lainnya di kawasan itu.

Grand Dafam Cisarua menawarkan 230 unit kamar yang terdiri dari empat tipe, antara lain Deluxe (28 m2), Executive (32,4 m2), Executive Balcony (40 m2), dan Junior Suite (42 m2).

Saat peluncuran, TreeLand membanderol unit Grand Dafam Cisarua seharga Rp840 juta. Beberapa bulan kemudian harganya dinaikkan menjadi Rp882 juta.

“Begitu groundbreaking, harganya sudah Rp900 juta, topping off jadi hampir Rp1 miliar,” ungkap Andy kepada PropertyBusiness di Jakarta pertengahan Maret lalu.

“Begitu selesai, bangunannya sudah jadi, harganya jadi Rp1,5 miliar.” Setelah lima tahun beroperasi, pengembangnya memberikan jaminan pembelian kembali (buyback guarantee) apabila konsumen hendak menjualnya.

Andy menyatakan pihaknya berani memberikan penawaran itu karena yakin Grand Dafam Cisarua akan sukses di pasar.

Apalagi hotel merupakan bisnis recurring income yang uangnya terus datang setiap hari. “Bisnis hotel itu make money setiap hari. Itu berarti mesin uangnya jalan terus,” lanjutnya.

Apalagi Grand Dafam Cisarua menawarkan return on investment hingga 20%.

Penawaran itu diberikan hingga pembangunan selesai pada 2017, tapi diberikan di awal.

Grand Dafam Cisarua juga memberikan bagi hasil (profit

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

21

Berita Utama

22

sharing) 65:35 dari keuntungan sewa kamar.

Selain itu, ada garansi sewa (rental quarantee) 18% dalam dua tahun pertama dan bebas menginap 30 poin per tahun. “Sejak dipasarkan pada November lalu, satu lantai Grand Dafam Cisarua sudah terjual,” ujar Andy.

Dalam membeli, ratarata konsumen melakukan pembayaran secara tunai keras atau bertahap. Dengan demikian, hasil bagi hasil yang didapatkan dari Grand Dafam Cisarua dapat dijadikan cicilan untuk produk propeti recurring income berikutnya. Kata Andy, itu yang namanya properti beranak properti.

Karena konsepnya merupakan hasil penggabungan antara kondominium dengan hotel, maka biasanya kondotel dibangun di pusat-pusat wisata. Condotel Boutique Village Bandung dibangun oleh PT Arga Kencana Properti dan Totalindo Development di kawasan wisata Lembang, Jawa Barat.

Holland Park Condotel, Batu Emerald Condotel, M-Square Condotel, dan Horison Ultima Condotel didirikan di Malang juga karena daerah itu termasuk salah satu tujuan wisata yang banyak dikunjungi wisatawan lokal dan mananegara. Di daerah-daerah

“Sebab, target akhirnya bukan

end user, melainkan penyewa yang

membutuhkan kondotel agar lebih ekonomis dibanding di hotel.”

Ferry Salanto Associate Director Colliers International Indonesia

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Karena konsepnya

merupakan hasil

penggabungan antara kondominium dengan hotel, maka

biasanya kondotel dibangun di pusat-pusat wisata.

lain pun konsep kondotel sudah mulai berkembang.

Walau ada juga kondotel yang berdiri di tengah kota, tepatnya area Rasuna Epicentrum, dengan sasaran para pebisnis seperti Ocea Condotel garapan PT Bakrieland Development Tbk. Atau, di dekat pusat konvensi seperti Best Western Grand Palace Kemayoran, Jakarta Pusat.

Menurut pakar properti nasional Panangian Simanungkalit, kondotel itu sebenarnya semula dikenal dengan vilatel alias vila hotel. Di Indonesia, vilatel diperkenalkan pertama kali pada sekitar 1995-an di Pulau Dewata. Itu wajar karena Bali merupakan kawasan wisata dunia yang memerlukan tempat tinggal sementara bagi pelancong.

“Itu sama seperti apartemen sewa yang jika apartemen atau kondominium dengan sewa bulanan atau tahunan, sedangkan kondotel harian,” kata Panangian.

Pakar properti Azwardy Azhar pun membenarkan itu.

“Memang apa bedanya dengan apartemen?,” katanya.

Sementara itu, Kepala Riset Savills PCI Anton Sitorus

melihat prospek pasar kondotel masih terbuka di Jakarta.

Pasalnya, pertumbuhan bisnis yang meningkat tentu membutuhkan hunian sementara untuk mengakomodasi kebutuhan dan kondotel cocok. Namun, tetap saja harus hati-hati dalam memilih lokasi.

Berbeda dengan Anton, Ferry Salanto, Associate Director Colliers International Indonesia, berpendapat kinerja pasar kondotel belum terlalu bergerak karena pengaruh kondisi ekonomi. Tapi, kata dia, apabila ingin berbisnis atau berinvestasi kondotel, sebaiknya memilih daerah yang dekat dengan pusat bisnis dan wisata akan lebih baik.

“Sebab, target akhirnya bukan end user, melainkan penyewa yang membutuhkan kondotel agar lebih ekonomis dibanding di hotel,” ungkap Ferry. Dengan begitu, dari sisi bisnis kondotel akan menguntungkan pengembang, pengelola, dan penyewanya, sedangkan dari sisi investasi akan menguntungkan konsumen atau investornya setiap hari karena dihitung harian. a

23

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Infografis

Kota-Kota Dunia yang Berorientasi Inovasi Beberapa kota maju terus melanjutkan keunggulannya dalam pembangunan berbasis inovasi teknologi dan beberapa di antaranya menjadi penantang baru. Seperti yang disampaikan dalam City Momentum Index 2016 keluaran Jones Lang LaSalle, rata-rata kota tersebut memiliki ekonomi yang mengglobal, infrastruktur yang kuat, dan tepat dalam melakukan transformasi.

24

Imperial College London in White City (Imperial.ac.uk)

LONDON Kota ini berada di puncak City Momentum Index selama dua tahun berturutturut karena didorong oleh fundamental ekonomi yang kuat dan pertumbuhan real estate yang dilengkapi dengan fasilitas transportasi.

Proyek Crossrail senilai US$22 miliar di Ibu Kota Inggris ini merupakan skema transportasi terbesar di Eropa saat ini, ditambah pengembangan kampus baru yang menjadi bagian dari Imperial College London di White City senilai US$1,5 miliar, kampus yang membentuk jaringan antara bisnis dan pendidikan.

New York Kota ini mengambil langkah-langkah untuk membangun inovasi ekonomi melalui pengembangan fasilitas penelitian baru di Roosevelt Island senilai US$2 miliar, yang melibatkan Cornell University, Departemen Perdagangan, dan Kantor Perdagangan dan Paten Amerika Serikat. Momentum kota ini juga sedang didorong oleh proyekproyek real estat besar seperti Hudson Yards di Manhattan Far West Side dan pasar perkantoran yang semakin membaik.

Hudson Yards (Foto Hudson Yards) INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Tokyo Ibu Kota Jepang ini sedang menyambut Olimpiade 2020. Momentum tersebut memberikan katalis pada pembaruan perkotaan yang ditandai dengan pembangunan kembali Shibuya Station District dan lain-lain.

Shibuya District (Wikimedia)

Para Penantang

Nortwest Station (Foto Nwrail.transport.nsw.gov.au)

Seoul Kota ini menjadi salah satu kota paling inovatif di dunia karena proaktif dalam kebijakan pendidikan dan fokus pada pembangunan jangka panjang. Saat ini kota ini sedang diramaikan oleh pembangunan Songdo International District, kota bisnis yang cerdas berkelas dunia dengan investasi senilai US$35 miliar.

Sydney Kota ini mencatatkan pertumbuhan permintaan terhadap hunian dan properti komersial yang kuat, dibantu oleh sektor teknologi yang dinamis. Tahun lalu, kota ini telah menyelesaikan pengembangan area Bangaroo, waterfront yang digunakan untuk aneka manfaat, termasuk distrik keuangan. Dimulainya proyek Sydney Metro Northwest akan menjadikan sistem angkutan massa cepat pertama di Australia.

Hongkou (Wikipedia)

Shanghai Kota ini beralih ke kegiatan ekonomi yang bernilai lebih tinggi dari sebelumnya. Ini ditandai dengan pengembangan kota baru di Distrik Qiantan dan Hongkou sebagai kawasan komersial dan keuangan pada masa depan. a Songdo International Business District (www.galeintl.com)

25

Sumber: City Momentum Index Jones Lang LaSalle, 2016

Kolom

I

26

Inovasi di Industri Properti

inovasi di ranah properti. Inilah novasi merupakan jargon yang sangat disenangi pebisnis yang disebut sebagai customerdi seluruh dunia. Bahkan, di based innovation, inovasi yang Indonesia, kata inovasi sering tidak hanya menawarkan kebaruan dijadikan sebagai “penyelamat tapi juga menyelesaikan sebagian terakhir” dalam memasarkan besar permasalahan konsumen. sebuah produk, termasuk di pasar Kita juga bisa melihat dari properti. Pertanyaannya, apakah struktur demografis Indonesia. selama ini industri properti sudah Keluarga kelas menengah yang berhasil melakukan inovasi yang lebih aktif dan produktif dalam baik? kesehariannya, seperti suamiInovasi sering didegradasi istri yang berbisnis atau bekerja, dengan menyamakan kebaruan. semakin banyak. Di sisi lain, dalam Sumardy Asal ada sesuatu yang baru 10 tahun ke depan akan semakin CEO Buzz&Co pasti dianggap inovasi. Padahal, banyak lansia dari keluarga kelas kebaruan yang tidak bisa menengah tersebut. memberikan manfaat dan memudahkan Apa yang bisa dilakukan oleh pemainkebiasaan pengguna bukanlah inovasi. pemain di sektor properti? Apakah menciptakan Lihat saja bagaimana “perang” di pasar produk properti premium untuk lansia? Inovasi properti Indonesia. apa yang bisa dilakukan dengan memahami Kita sering menemukan berbagai gimmick karakter lansia yang “lebih bergizi” dan “lebih seperti desain ala Eropa, ala Asia, atau berbagai terdidik”? ala-ala negara lainnya. Apakah ide seperti itu Ini bukan hanya tentang smart home yang benar-benar berangkat dari pemahaman yang segala sesuatunya mengandalkan sentuhan jari, baik terhadap konsumen? melainkan juga memahami risiko hidup seorang Dalam pemasaran, pendekatan seperti lansia yang akan memengaruhi desain properti itu dikategorikan sebagai product-based itu sendiri. Contohnya, mulai dari jumlah lantai, improvement, yakni sebuah iming-iming yang ornamen, pilihan ruangan, sampai pilihan fokus pada fitur-fitur tambahan atas produk warna. properti yang ditawarkan. Sebetulnya konsumen Inovasi di industri properti sering tidak membutuhkan, bahkan tak melihat itu diasosiasikan dengan pemilihan desainer. Tidak sebagai nilai tambah pada kehidupan seharisepenuhnya salah, tapi kering akan pemahaman hari mereka. mendasar atas kebutuhan penghuni rumah.

Tak dirasakannya nilai tambah tersebut Ada beberapa hal yang bisa dikarenakan dua hal. Pertama, sebagian besar diimplementasikan demi menghasilkan inovasi produk properti menawarkan hal yang sama bermanfaat. Pertama, consumer deep dive. sehingga jadi fitur komoditas. Kedua, pemasar Menemukan ide dengan cara menghabiskan tidak memahami segmen konsumen dengan waktu bersama konsumen. Makan, tidur, baik. dan bermimpi bersama mereka untuk Untuk segmen pembeli rumah, mendapatkan pengalaman nyata atas misalnya, bisa dipastikan sebagian permasalahan yang mereka besar adalah pasangan muda hadapi dan peluang yang dapat yang dalam waktu dekat dikembangkan oleh perusahaan menyambut kehadiran anak. properti Pertanyaannya, apakah Kedua, fokus. Informasi relevan dengan gimmick berharga pada tahap pertama tersebut harus menjadikan desain ala Eropa? Padahal, perusahaan fokus pada segmen pembeli rumah pertama seperti itu tertentu, selain berbicara soal lokasi, membutuhkan konsep tempat tinggal lokasi, dan lokasi. Jadi, dengan ramah anak. prioritas yang tinggi terhadap inovasi, Pemahaman terhadap perilaku diharapkan pasar properti memperoleh penghuni rumah seperti itu menjadi penawaran yang kian inovatif. a elemen penting dalam melahirkan

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

? n a n u g n a B i s a v o n e R g n a k u T Anda

Tawarkan Jasa Anda di

www.kangreno.com

!

S I T A R G Situs Iklan Baris Gratis Pertama untuk Para Tukang Renovasi

Perumahan CLUSTER ADARA

Hunian Terdepan di Kota Harapan

28

Cluster Adara

Foto: Dok. Cluster Adara

Cluster baru Kota Harapan Indah nan mewah ini berkonsep modern tropis.

Oleh Ade Komala

S

elama dua hari berturutturut, yakni pada 27-28 Februari lalu, Kantor Pemasaran Kota Harapan Indah, Bekasi, Jawa Barat, tampak begitu ramai. Puluhan pengunjung berduyun-duyun mendatangi bangunan yang berlokasi di Kompleks Sentra Niaga, Boulevard Hijau, itu. Tak heran karena memang Damai Putra Group, pengembangnya, tengah menggelar panggung hiburan dengan mendatangkan grup musik Ada Band.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Selain menikmati alunan musik, pengunjung juga disuguhi aneka sajian seperti durian, dimsum, pizza, es krim, bakso, dan sate. Bagi anak-anak, bisa pula mengikuti lomba melukis kaleng dan papercraft, bermain game dan kuis. Walau tujuan utamanya sebenarnya menciptakan keramaian demi memperkenalkan produk barunya, yakni Cluster Adara dan Cluster Estuary.

Cluster Adara merupakan

kompleks hunian yang berada di bagian depan dari sektor 9 Kota Harapan Indah. Lokasinya seluas 8,9 hektare, tidak jauh dari pusat bisnis kawasan itu.

Di dalamnya terdapat 314 unit hunian, masing-masing dibangun setinggi dua lantai, yang terbagi ke dalam tiga tipe: 89/108, 80/126, dan 106/180. Setiap bangunan memiliki garasi yang cukup untuk dua mobil, lengkap dengan kanopi di atasnya.

Hunian ini dikembangkan

dengan konsep modern tropis.

Karena itu, setiap bangunan dihiasi jendela-jendela yang lebar. Selain memperlancar pertukaran udara, juga untuk menangkap sinar matahari secara alami. Di luar ruang terdapat pohon-pohon hijau nan rindang ditambah danau buatan dengan air yang berwarna kebiruan. Adapula jalur sepeda yang siap menjadi sarana berolahraga.

Cluster Adara akan terasa amat nyaman bagi anak-anak karena terdapat taman dan lokasi permainan di dalamnya. Apabila ingin bermain di jalanan pun tidak masalah karena lebar jalannya mencapai 12 meter.

Di kanan-kiri jalan tidak tampak kesemrawutan kabel listrik karena instalasinya ditanam di bawah tanah.

Tapi, itu baru iming-iming

“Tahap satu kemarin kami memasarkan sekitar 150 unit dan langsung habis.”

Tasya Manuputty Marketing Communications Head Damai Putra Development.

314

dari pengembangnya karena pembangunannya dijadwalkan dimulai pada pertengahan tahun.

Walau demikian, Marketing Head Kota Harapan Indah Yakobus Unit rumah yang dipasarkan di Septianus mengatakan Cluster Adara Kota Harapan Indah. bahwa cluster ini cocok untuk investasi masa yang rata-rata harganya telah depan. “Jadi, beli rumah sekaligus berinvestasi,” terdongkrak 10-15% dalam katanya. Sayangnya, tidak waktu sekejap. sembarang orang mampu Cluster Adara hanya menikmati segala kelebihan sebagian kecil dari areal yang ditawarkan di cluster Sektor 9 Kota Harapan ini. Sebab, pengembangnya Indah seluas 110 hektare. membanderol harga Rp1,2 Sebelum meluncurkan Adara, miliaran per unit. perumahan tersebut telah Apabila ada yang ingin lebih dulu memasarkan Arana, menggunakan pola mencicil, Vasana, dan Neo Vasana. pengembangnya menawarkan Secara keseluruhan, Kota fasilitas pembiayaan dengan Harapan Indah dikembangkan uang muka 20%. Uang muka di atas lahan seluas 2.200 itu bisa diangsur hingga 24 hektare di perbatasan antara kali tanpa bunga dengan Jakarta dan Bekasi. besaran cicilan Rp7 jutaan Berbagai macam fasilitas per bulan. Dengan cara itu, telah tersedia, antara lain Hotel “Tahap satu kemarin kami Santika Premiere, Transera memasarkan sekitar 150 unit Waterpark, Courts Megastore, dan langsung habis,” kata Sekolah BPK Penabur, Sekolah Tasya Manuputty, Marketing Al-Azhar, Harapan Indah Club, Communications Head Damai Meli Melo Sentra Kuliner, Putra Development. pusat otomotif, supermarket, Kini, harga unit di Cluster dan bus-bus yang langsung Adara sudah tak segitu lagi. ke bandara. Tapi, siapa pun Tasya mengatakan, saat ini yang hendak ke kota mandiri harganya sudah naik menjadi ini mesti berjuang melawan sekitar Rp1,3 miliar. Kenaikan itu sama seperti produk-produk kemacetan lalu lintas, apalagi di jalur Cakung-Pulogadung. a Damai Putra Group lainnya

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

29

Perumahan GRIYA GARUDA CENGKARENG

Hunian Nyaman di Sekitar Landasan Perumahan yang berdekatan dengan Bandara Internasional Soekarno-Hatta ini laris manis.

Apa kelebihannya?

Oleh Maryadi Setiawan

30

Griya Garuda Cengkareng telah siap huni.

S

eiring semakin meningkatnya jumlah penumpang pesawat terbang, kini kawasan Bandara Internasional Soekarno-Hatta, Cengkareng, Tangerang, Banten, menjadi alternatif baru incaran pengembang. Betapa tidak, berdasarkan data dari Kementerian Perindustrian, industri penerbangan nasional memiliki 61 perusahaan maskapai penerbangan niaga, baik yang beroperasi terjadwal maupun tidak. Populasi pesawatnya pun terus naik dari 750 unit pada 2014 menjadi 1.030 unit pada 2017.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Foto: Maryadi Setiawan

Angka itu turut mendongkrak permintaan hunian di sekitar Bandara Soekarno-Hatta. Permintaan itu lantas ditangkap oleh banyak pengembang besar, dua di antaranya yaitu Jaya Group dan Intiland. Jaya Group mengembangkan Jaya Imperial Park, sedangkan Intiland menggarap Aeropolis.

Namun banyak pula proyek hunian skala kecil yang dikembangkan di daerah itu, seperti Griya Garuda Cengkareng garapan PT Bil n Sel. Griya Garuda Cengkareng merupakan kompleks hunian kelas menengah berkonsep

modern minimalis. Karena menyasar kelas menengah, unit-unit perumahan ini dibanderol seharga Rp450 juta. Untuk tahap pertama, perumahan yang telah dibangun pada 2013 ini laris manis. Sampai-sampai Bil n Sel harus menolak beberapa permintaan pembelian.

Kini, Bil n Sel mengembangkan Griya Garuda Cengkareng tahap kedua.

Itu sekaligus bukti bahwa berdekatan dengan bandara bukan sebuah kekurangan, melainkan kelebihan. Lokasi itulah yang kemudian menjadi bahan pemasaran Bil n Sel dengan target pasar mereka yang beraktivitas di bandara.

“Lokasi kami ini sedang berkembang dan masih banyak peluang,” ungkap K.P. Bob Wong, pemilik Bil n Sel, kepada PropertyBusiness di lokasi proyek, Kamis (17/3).

Akan tetapi, dalam menangkap peluang, Bil n Sel harus berhati-hati. Pasalnya, karena berada di sekitar bandara sehingga mereka tidak bisa asal pilih lokasi.

Sebab, ada beberapa titik yang memang dilarang untuk dijadikan perumahan. “Jangan tergiur harga tanah yang murah karena bisa jadi tanah tersebut masuk dalam zona penghijauan sehingga tidak bisa dibangun,” kata pengamat properti Benyamin Ginting.

“Jadi, harus berhati-hati.” A

Hub:

Apartemen Loftvilles City

Mengadopsi Kebudayaan Negeri Ginseng Hunian vertikal yang menjadi bagian dari superblok ini menamai menara-menaranya dengan bahasa Korea.

Oleh Ade Komala

32

K

ebutuhan hunian di daerah penyangga Jakarta terus meningkat.

Seperti kota-kota penyangga lain, pasar properti Tangerang juga terus berkembang. Kini, lirikan pengembang mulai merambah ke Tangerang bagian selatan. Rura Graha Group, misalnya, saat ini sedang mengembangkan superblok Loftvilles City di wilayah itu.

Bagaimana konsep superblok dewasa ini kian menjadi pilihan, apalagi di

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

daerah pengembangan baru.

Sebab, konsep tersebut mengintegrasikan antara tempat tinggal, bekerja, dan belanja. Konsep tersebut juga diyakini dapat memaksimalkan penggunaan lahan yang ada.

Itu sebabnya, Loftvilles City dikembangkan dengan konsep superblok.

Menurut Gidion Indradjaja, Direktur Pemasaran Rura Graha Group, konsep mixed used dipilih untuk mengembangkan Loftvilles City di atas lahan seluas 6,4

hektare di kawasan Sarua, Tangerang Selatan. Lokasinya menghubungkan antara kawasan Serpong dengan Bintaro, Pamulang, Ciputat, dan BSD City.

Rencananya, proyek ini dikembangkan dalam tiga tahap, yang meliputi apartemen, pusat belanja, dan pertokoan. “Kawasan ini masih sangat minim pusat belanja.

Untuk itu, kehadiran kami diharapkan sejalan dengan visi pemerintah kota dalam menghadirkan layanan fasilitas

Lobby Entrance View

Interior Lobby

Interior Sky Lounge

pembayaran yang dinamakan tahun. Dan, Rura Graha Group umum,” kata Gidion.

Demi menaruh kepercayaan “Libur Bayar”. Dalam program optimistis bisa mencapai target itu, pelanggan diwajibkan kepada para konsumen, tersebut. membayar uang muka proyek supeblok Loftvilles City Tipe-tipe apartemen yang terlebih dahulu sekitar 30%. menjalin kerja sama dengan ditawarkan di Loftville City Setelah itu, konsumen baru PT PP Tbk. selaku kontraktor antara lain tipe studio, di mana akan mengeluarkan uang utama pada pengujung kembali sekitar dua tahun ada tipe studio A dan studio B tahun lalu. “Pelanggan jadi menggunakan program kredit lebih percaya dan sudah yang diakuinya paling menjadi pemilikan apartemen (KPA), membukukan penjualan buruan pelanggan. Rata-rata tunai bertahap, atau tunai sebesar 80% untuk Menara setiap unit memiliki luasan keras.

Aegyo sejak diperkenalkan Dengan begitu, target pasar sekitar 19 meter persegi. pertama kali pada Februari Loftvilles City diketahui mereka “Dengan kecenderungan lalu,” ungkap Alexa Yoe, suku bunga turun, diharapkan yang masih termasuk keluarga General Manager Marketing muda, investor-investor Rura Graha Group. lebih banyak konsumen pemula, juga karyawan sekitar Proyek ini mengadopsi yang memilih properti untuk Serpong. “Target itu tepat. Itu kebudayaan Korea yang investasi mereka,” ungkap bisa dilihat dari 80% unit yang tercermin dari nama-nama Gidion. terjual dibeli oleh end user, menaranya. Selain Menara Lagi pula, konsep yang bukan investor,” katanya.

Aegyo, juga ada Menara dihadirkan Loftville City Dari 6,4 hektare lahan yang Uchida. “Aegyo yang berarti tersedia, 1,4 hektarenya akan kecil atau mungil merupakan sudah sejalan dengan dimanfaatkan oleh Hypermart. menara perkenalan kepada program tata kota. Kantor Untuk apartemennya, menurut pasar,” ungkapnya. “Kami Wali kota Tangerang Selatan rencana akan dikembangkan bisa bilang bahwa proyek ini saja hanya berjarak sekitar hingga enam menara, tapi superblok satu-satunya di 1 kilometer dari lokasi. dalam pembangunannya daerah Tangerang Selatan.”

Bagi Gidion, kawasan ini Semula apartemen di akan menyesuaikan kondisi Loftvilles City ini dibanderol pasar yang berkembang. Jika merupakan wilayah yang seharga Rp150 jutaan, kini terjadi lonjakan permintaan, akan menjadi sunrise properti. sudah naik menjadi Rp180 kata Alexa, bukan tidak Pemenuhan akses jalan jutaan. Artinya, hanya mungkin akan menambah tol serta insfrastruktur lain dalam dua bulan sudah naik jumlah menara dari yang menjadi salah satu aspeknya. cukup signifikan. Dari data direncanakan.

“Di sini masih terlalu banyak penjualan yang sudah masuk, Langkah tersebut bukan konsumennya diketahui 80% berarti takut, tapi ingin proyek perumahan dibanding end user. menyuguhkan proyek properti area komersialnya,” ujarnya.

Loftvilles City rencananya yang benar-benar sesuai Akses jalan menuju proyek akan dibangun pada kebutuhan pasar. Tahun ini masih terbilang tidak terlalu pertengahan tahun nanti ini, misalnya, Loftvilles lebar.

Saat ini, di depannya dengan masa pengembangan City menargetkan mampu hanya terdapat dua jalur yang untuk semua tahap hingga menjual setidaknya 1.500 enam tahun. Kata Alexa, unit apartemen hingga akhir bisa dilalui oleh proyek ini kendaraan. memang Namun, Semula apartemen di Loftvilles dibangun untuk menurut mereka yang City ini dibanderol seharga Gidion, nantiya benar-benar akses jalan membutuhkan sebuah tempat tersebut akan tinggal. diperlebar. “Itu Berangkat sudah masuk kini sudah naik menjadi

jutaan, dari dalam rencana pengalaman pemerintah pula, mereka kota,” kata menawarkan program jutaan.

Gidion. a

Rp150 Rp180

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

33

Apartemen SYNTHESIS RESIDENCE KEMANG

Apartemen Bernuansa Etnik Modern Hunian vertikal di kawasan elit Jakarta Selatan ini dimaksudkan untuk mengembalikan kerinduan penghuni terhadap nuansa tradisional.

Oleh Ade Komala

34

S

aat ini sudah sangat sulit bagi kita untuk mendapatkan rumah tinggal di Kemang, Jakarta Selatan, dengan harga yang relatif murah.

Sebab, Kemang sudah berubah menjadi kawasan elit selayaknya Pondok Indah.

Menggeliatnya central business district TB Simatupang juga

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

menambah mahalnya hunian di area ini.

Lokasinya yang strategis dan menjadi tempat nongkrong kaum ekspatriat membuat harga-harga properti di Kemang semakin mahal.

Salah satu pilihan yang paling mungkin adalah tinggal di hunian vertikal. Untuk itu, Synthesis Development

menangkap peluang itu dengan menghadirkan Synthesis Residence Kemang.

Synthesis Residence Kemang berlokasi di Jalan Ampera Raya, Kemang, Jakarta Selatan. Menurut Imron Rosyadi, General Manager Sales & Marketing Synthesis Residence Kemang, lokasi tersebut dipilih karena

memang cukup potensial.

“Ditambah kawasan TB Simatupang banyak perusahaan asing dan Kemang menjadi destinasi bagi para ekspatriat,” katanya.

Di lokasi tersebut, Synthesis Residence Kemang berdiri di atas lahan seluas dua hektare.

Synthesis Residence Kemang terdiri dari tiga menara, antara lain Arjuna, Nakula, dan Sadewa. Nama-nama tokoh pewayangan itu sengaja dipilih, selain akan menjadi ikon Synthesis, juga bertujuan menampilkan nuansa tradisional dan alami.

Tidak hanya itu, konsep yang dihadirkan ini juga sekaligus ingin mengembalikan kerinduan masyarakat terhadap nuansa etnik tanpa mengurangi rasa modernitas di dalamnya. “Kita sudah terlalu bosan dengan gaya modern minimalis atau sejenisnya,” ungkap Imron kepada PropertyBusiness di lokasi proyek, Selasa (22/3).

Untuk memperkuat konsep tersebut, Synthesis Residence Kemang akan dilengkapi fasad berhias batik kawung.

Dengan begitu, menaramenaranya akan tampak lebih cantik dan berkelas.

Apalagi saat malam hari, teknik penyinaran lampu yang ciamik akan menghiasi sekeliling apartemen ini.

Yang tak kalah menarik, area drop off di antara Menara Nakula dan Sadewa berbentuk rumah joglo. Di depan rumah joglo itu terdapat patung bancak doyok. Posisinya, Menara Arjuna akan berada di depan Menara Nakula dan Sadewa. Namun, Menara Arjuna belum dipasarkan karena pengembangnya masih ingin melihat perkembangan pasarnya.

Untuk Menara Nakula dan Sadewa, selain di fasad, batik kawung juga akan menghiasi area luar ruangnya hingga semarak. Managing Director Synthesis Residence Kemang Mandrowo Sapto mengatakan

batik kawung mempunyai filosofi tersendiri. “Batik kawung menggambarkan keseimbangan hidup, sementara patung bancak doyok diasosiasikan sebagai keceriaan dan rumah joglo sebagai kebanggaan,” jelasnya.

Jadi, diharapkan penghuni yang tinggal di Synthesis Residence Kemang akan merasakan keseimbangan hidup yang baik, ditunjang keceriaan di dalamnya. Serta, merasa bangga bisa tinggal di apartemen ini. Nakula dan Sadewa merupakan dua menara apartemen kembar identik setinggi 33 lantai. “Tiap menaranya memiliki sekitar 350-370 unit. Dari total unit dari dua menara itu, yang sudah terjual sekitar 400 unit,”

katanya.

Sejak dipasarkan pada Mei 2015, Menara Sadewa sudah terjual 90%. Lantas, untuk Menara Nakula sudah terjual sekitar 40% sejak dirilis September 2015. Dari sekian banyak yang terjual itu komposisi pembeli antara investor maupun end user berbanding setara. “Kami tak mau terlalu muluk-muluk menawarkan gain di awal karena yang menentukan sebenarnya pasar sendiri.

Sementara kawasan ini sudah tergambar jelas gain yang mungkin bisa diraih para investor,” lanjutnya.

Meski begitu, Imron masih yakin bisa menyerap lagi pasar-pasar potensial yang ada di Kemang. Ekspatriat juga menjadi salah satu pangsa

mereka dalam memasarkan Synthesis Residence Kemang.

Untuk unitnya sendiri, Synthesis Residence Kemang tersedia beberapa tipe unit: 1 kamar tidur (32 m2), 2 kamar tidur (54-73 m2), dan 3 kamar tidur (102-107 m2). Harganya ditawarkan antara Rp1,1-3,8 miliar.

Untuk para konsumen, Synthesis menawarkan buyback guarantee sampai serah terima unit. Ini sebagai cara pengembang menjaga kepercayaan yang sudah diberikan konsumen. Dengan program semacam itu, konsumen tidak ragu lagi membeli unit apartemen di Synthesis Residence Kemang.

Karena apabila pengembang telat menyelesaikan pembangunan, uang akan dikembalikan 100%.

Pembeli juga bisa mencicil dengan fasilitas installment hingga 24 kali. Sementara apabila melalui kredit pemilikan apartemen (KPA), konsumen bisa membeli melalui KPA Bank Mandiri dengan bunga 9,25% fixed tiga tahun atau bunga 9,75% fixed lima tahun.

Dalam memasarkan apartemen tersebut, Synthesis mengincar sebagian besar pembeli dari penduduk sekitar Kemang. “Profil pembeli kami terbesar berasal dari sekitar Kemang. Kira-kira sekitar 10 kilometer dari Kemang. Itu yang jadi pasar utama kami,” jelasnya.

Selain itu, mereka juga menyasar pelanggan loyal yang telah membeli di proyek-proyek sebelumnya dan investor ekspatriat yang bekerja si sekitaran CBD Simatupang. Meski sudah banyak terjual, pembangunan Menara Nakula dan Sadewa Synthesis Residence Kemang baru akan dimulai pertengahan tahun ini dan diserahterimakan pada pertengahan 2019. a

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

35

Keuangan

Bisnis Properti Take Off? Kiswoyo Adi Joe Analis PT Investa Saran Mandiri “Bisnis properti, khususnya hunian, masih akan slowdown. Tapi, untuk kawasan industri bisa tumbuh. Ciri yang mudah untuk melihat slowdown-nya hunian adalah banyaknya investor yang menjual rumahnya. Di mana-mana banyak yang pasang pelang dijual.”

lalu…

“Penurunan BI rate memang akan berdampak pada peningkatan penjualan properti, tapi tidak secara langsung karena bank-bank pengucur kredit pemilikan rumah butuh waktu untuk menyesuaikan bunga pinjamannya.”

kemudian…

“Selain tingkat suku bunga kredit, para investor akan melihat seberapa kuat peningkatan ekonomi Indonesia. Kalau masih lemah, mereka malas untuk membeli properti. Mereka akan menyimpan uangnya.”

serta…

36

“Selain melemahnya daya beli beberapa waktu lalu, penurunan kinerja sektor properti juga disebabkan oleh banyak orang yang takut pajak. Tapi, ini diakomodasi pemerintah dengan berencana menurunkan Pajak Penghasilan (PPh) sektor properti dari 5% menjadi 2,5% dan Bea Hak Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang juga dari 5% menjadi 2,5%.”

Liliana S. Bambang Analis PT Mandiri Sekuritas “Bila penurunan pungutan [PPh] ini benar terjadi, maka emiten properti diuntungkan. Emiten yang paling diuntungkan adalah PT Modern Land Tbk. karena memiliki penjualan paling banyak dibanding emiten lainnya.”

Sementara itu…

PT Pakuwon Jati Tbk. menjadi emiten properti yang paling sedikit mendapatkan manfaat dari kebijakan tersebut. Pasalnya, emiten properti ini memiliki recurring income terbesar yang berasal dari gedung perkantoran serta pusat perbelanjaan dan akan dikenakan PPh final sebesar 10%.”

(Seperti dikutip dalam riset yang dibagikan kepada nasabah pada Rabu (23/3.))

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

37

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

Kawasan

Cikarang yang Gemilang

38

Kawasan timur jauh Jakarta ini justru menggeliat pesat pada saat daerah lain sedang “tiarap”.

Oleh Ade Komala

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

S

emakin mahalnya harga properti di pusat Jakarta membuat para pengembang berlombalomba menangkap peluang

ke daerah-daerah penyangga.

Bekasi merupakan salah satu daerah di sekitar Ibu Kota yang amat kentara menjadi sasaran pertumbuhan. Yang menarik,

Cikarang yang terletak di timur jauh Jakarta juga turut menggeliat amat pesat.

Sebagai kota industri, kini Cikarang menjadi idola baru pengembangan properti.

Wilayah ini setidaknya memiliki beberapa kawasan industri skala besar, di antaranya East Jakarta Industrial Park, Hyundai Industrial Estate, Jababeka Industrial Center, Delta Silicon, Lippo, dan MM 2100.

Setiap harinya tidak kurang dari 350.000 orang masuk ke daerah ini untuk bekerja dan berbisnis. Infrastruktur menuju ke wilayah tersebut juga kian banyak.

Berdasarkan hasil riset Lamudi, pascapembangunan tol Cibatu, nilai tanah di wilayah Cikarang langsung naik 30%. Belum lagi kawasan ini juga merupakan motor penggerak pertumbuhan Indonesia dengan berperan sebagai penyumbang sekitar 40% dari total ekspor. Magnet lain yang mampu menarik para pengembang adalah sudah adanya kota mandiri seperti Lippo Cikarang, Jababeka, dan Delta Mas. Lippo Cikarang merupakan pengembang besar di bawah naungan Lippo Group dengan penguasaan areal hingga 3.000 hektare. Properti-properti yang dipasarkannya selalu disambut pasar dengan baik.

Sepanjang 2015, perusahaan tersebut berhasil membukukan pendapatan hingga Rp2,12 triliun, naik 18% dibanding tahun sebelumnya yang tercatat sebesar Rp1,80 triliun.

Laba bersihnya naik 8% dari Rp846 miliar menjadi Rp915 miliar.

Saat ini, Lippo Cikarang sedang membangun satu kawasan terintegrasi yang dinamakan Orange County.

Seperti dikatakan Toto Bartholomeus, Presiden Direktur Lippo Cikarang yang baru, di dalam area Orange County akan ada beberapa properti seperti proyek apartemen dan pusat pendidikan. Pada kuartal kedua

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

39

Kawasan “Orange County merupakan proyek berkesinambungan untuk pertumbuhan masa depan Lippo Cikarang,”

40

2016, Lippo Cikarang akan meluncurkan Newport Park, apartemen yang ada di Orange County.

Sebelumnya, Lippo Cikarang sudah memasarkan lima apartemen lain di Orange County, antara lain Irvine Suites, Westwood Suites, Pasadena Suites, Burbank Suites, dan Glendale Park.

“Orange County merupakan proyek berkesinambungan untuk pertumbuhan masa depan Lippo Cikarang,” katanya. Orange County menyumbangkan pendapatan terbesar terhadap Lippo Cikarang, yakni mencapai Rp1,71 triliun.

Pengembang lain pun berbondong-bondong menggarap apartemen di Cikarang. PT Jakabeba Tbk., melalui anak perusahaannya PT Jababeka Residences, misalnya, membangun New

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Elvis Tower. Adapula PT Cowell Development Tbk., PT Pudjiadi Prestige Tbk., Cenas Rayaland Group, PT Perdana Gapuraprima Tbk., dan PT Hutama Karya.

Direktur PT Pudjiadi Prestige Tbk. Toto Sasetyo mengatakan sebagai salah satu daerah urban yang lokasinya tidak jauh dari Ibu Kota Jakarta, Cikarang merupakan kawasan yang sedang harum-harumnya.

“Salah satu tuntutan kawasan urban yang terus berkembang adalah kebutuhan tempat tinggal yang layak dan tertata,” katanya di sela-sela topping off Menara Azelea Green Palace Resindence, Sabtu (19/3).

Itulah yang mendorong Pudjiadi Prestige mengembangkan apartemen Green Palace Residence di Cikarang. Sebelumnya pengembang properti tersebut telah sukses dengan berbagai proyek properti mereka di berbagai kawasan. Dengan pengalaman menekuni bisnis properti di beberapa kota-kota besar, konsep menjadi fokus mereka untuk proyek Green Palace Residence ini.

Presiden Direktur PT Pudjiadi Prestige Tbk. Damian Pudjiadi menambahkan perkembangan ekonomi di kawasan industri Cikarang saat ini terus meningkat, sehingga mendorong kebutuhan hunian yang modern dan

strategis. “Maka, diharapkan Green Palace Residence ini dapat memenuhi kebutuhan tersebut,” katanya.

Pudjiadi Prestige merupakan bagian dari kelompok usaha The Jayakarta Group. Mereka baru saja memastikan proses pembangunan konstruksi dua menara apartemen, yakni Menara Acacia dan Banyan, Green Palace Residence yang telah diperkenalkan sejak 2014 dan sudah dilakukan tahapan topping off lantas dilanjutkan dengan finishing.

Green Palace Residence Cikarang dibangun di atas lahan seluas 25.000 m2.

Apartemen tersebut terdiri dari tiga menara dan akan merangkum sebanyak 1.300 unit apartemen. Pada tahap pertama dikembangkan sebanyak dua menara terlebih dahulu. Unit yang dipasarkan cukup beragam, yaitu tipe Studio Deluxe, 2 Bedroom, Corner Studio Suites, dan Studio Suites. “Harganya kami patok mulai dari Rp300-600 juta,” kata Damian.

Sejak pertama kali mereka luncurkan, harganya sudah naik 35%. Dari keseluruhan menara yang sudah terjual, 80% pembelinya adalah investor. “Pembeli kami juga cukup banyak dari Jakarta, bahkan bisa 70% dari sana,” ungkap Toto.

Toto menambahkan, Cikarang juga didukung wilayah tetangganya, yaitu Karawang yang memiliki enam kawasan industri: Kawasan Industri Suryacipta, Karawang International Industrial City, Kujang Industrial Estate, Kawasan Industri Mitrakarawang, dan Kota Bukit Indah. Termasuk dukungan basis ekonomi dari

4.000 perusahaan multinasional yang berasal dari 35 negara yang memiliki sekitar 20.000 pekerja asing,” jelasnya.

Hal senada juga diungkapkan oleh Maikel Tanuwidjaja, General Manager Sales Pollux Properties. Dengan mengembangkan proyek apartemen Chadstone, Pollux juga menyasar pasar pekerja asing yang bekerja di kawasan Cikarang. “Bisa kita lihat, di Cikarang setidaknya terdapat 3.000-4.000 industri.

Bayangkan, seberapa besar potensi pasar pekerja asing maupun lokal yang bisa kita sasar,” ujarnya.

Chadstone menawarkan empat menara apartemen dengan total sekitar 3.000 unit.

Berbagai tipe unit menjadi pilihan pembeli, mulai dari tipe 1 Bedroom dan 2 Bedroom.

Menara pertama ditawarkan seharga Rp299 juta, menara kedua Rp325 juta, menara ketiga Rp350 juta, dan menara keempat Rp375 juta.

Dari empat menara Chadstone yang dipasarkan, 90%-nya sudah habis terjual. “Itu karena besarnya antusiasme masyarakat maupun para investor dalam membidik Chadstone, diiringi oleh meningkatnya nilai investasi kawasan Cikarang di mana saat ini menjadi ladang investasi properti yang sangat menguntungkan,” kata Maikel.

Cikarang telah menjadi salah satu daerah yang patut diperhitungkan sebagai radar nilai investasi properti yang tinggi menyusul pengembangan infrastruktur yang dibangun pemerintah.

Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto mengatakan kawasan industri yang sudah mature menjadikannya pasar potensial untuk apartemen dan residensial.

Ke depan, kawasan industri terbesar ini akan lebih prospektif lagi karena akan disokong oleh beragam infrastruktur berupa fly over, double track, mass rapid transport, dan bandara. Bagi Maikel, harga sewa properti di kawasan ini amat bagus.

Bayangkan, saat ini harga sewa untuk tipe studio seukuran 18 m2 di apartemen yang terbilang sudah lama saja mencapai Rp60 juta setahun.

Di Lippo Cikarang, harga sewa apartemen dua kamar bahkan bisa mencapai Rp180 juta setahun. “Inilah yang juga cukup menarik di Cikarang.

Dengan begitu, return on investment-nya bisa di angka 25%,” ujarnya.

Namun, mengetahui apa yang sedang diinginkan pasar sangat penting bagi para pengembang. Setiap wilayah mempunyai koridor pasar yang berbeda-beda. Demi menggaet pasar itu, perang konsep pun tak jarang dihadirkan oleh para pengembang.

Pengaplikasian konsep yang sejalan juga sangat dibutuhkan agar konsumen tidak merasa kecewa saat membeli produk mereka.

Edukasi terhadap pembeli diakui Maikel sangat penting.

“Kita harus memberikan informasi selengkapnya kepada pembeli, mulai dari perkembangan Cikarang sampai rencana pemerintah dengan segala infrastrukturnya,” katanya.

Selain itu, Chadstone juga sangat fokus terhadap konsep

yang dihadirkan.

Menurut Maikel, Cikarang dengan beriburibu ekspatriatnya memiliki kebiasaan serta budaya yang harus diketahui. Budaya ekspatriat yang tidak mau rumit membuat Pollux menghadirkan Chadstone dengan konsep pengembangan mixed use mereka. “Tipikal ekspatriat itu tidak mau ribet, sehingga konsep mixed use sangat cocok bagi mereka,” katanya.

Dengan lokasi yang strategis, konsep yang jelas, juga fasilitas yang terpenuhi diharapkan nantinya investor takkan sulit untuk menyewakan properti mereka. Dengan konsep yang dihadirkan, Chadstone akan memilki fasilitas penunjang lain seperti hotel, pusat belanja, dan akan memilki unit small office home office (SOHO) di mana pelanggan bisa menggunakannya sebagai hunian ataupun kantor.

Cikarang sebagai kawasan industri terbesar terus bergerak mengikuti permintaan pasar yang juga tak dapat dibendung. Lihatlah, tak hanya investor lokal, investor asing pun tak mau ketinggalan untuk berinvestasi di kawasan ini.

Dalam tiga tahun terakhir, perkembangan Cikarang boleh dibilang gemilang. a

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

41

OnThis h t n Mo DAMAI PUTRA GROUP April 1982 PT Priamanaya Djan International (Priamanaya Group) didirikan pada April 1982.

Beberapa proyek yang berhasil dikembangkan antara lain Blok A dan Blok B Pasar Tanah Abang, Grand Cipulir, Graha Kramat 7, dan Season City. Proyek-proyek tersebut rata-rata dibangun bekerja sama dengan pihak lain.

42

30 April 1981 PT Hasana Damai Putra didirikan di Magelang, Jawa Tengah. Awalnya Hasana Putra, yang kini lebih dikenal dengan sebutan Damai Putra Group, merupakan pengembang perumahan sederhana di berbagai kota di Jawa Tengah dan Jawa Timur. Pada 1987, perusahaan ini mulai ekspansi ke Jakarta dan Bekasi, salah satu proyek ikoniknya adalah Kota Harapan Indah.

priamanaya group 1 April 1987 PT Danayasa Arthatama Tbk. didirikan oleh PT Jakarta International Hotels and Development Tbk. untuk mengembangkan dan mengelola Sudirman Central Business District (SCBD) seluas 45 hektare dan areal-areal lainnya.

Kedua perusahaan berada di bawah naungan Artha Graha Network yang bergerak di berbagai bidang seperti perbankan, infrastruktur, perikanan, dan transportasi.

16 April 1993 PT Sentragriya Kharisma berdiri, tapi pada 9 Agustus 1993 perusahaan tersebut berubah nama menjadi PT Royal Sentul Highlands. Tidak berhenti sampai di situ, pada 11 Desember 1997 namanya kembali diganti menjadi PT Bukit Sentul Tbk. dan PT Sentul City Tbk. pada 19 Juli 2006.

25 April 2001 PT Telekomunikasi Indonesia Tbk. mengakuisisi 99,9% kepemilikan PT Graha Sarana Duta Tbk., anak perusahaan Bank Duta yang fokus mengelola gedung perkantoran. Setelah itu, Graha Sarana mengendalikan properti-properti milik Telkom yang sebelumnya hanya dikelola oleh divisi properti. Sejak 2012, Graha Sarana diubah namanya menjadi Telkom Property.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Kolom

P

Strategi Website untuk Industri Properti

sebanyak-banyaknya via internet. ada edisi perdana Ketiga yang perlu diperhatikan PropertyBusiness bulan lalu, saya membahas tentang adalah user experience. Dalam strategi-strategi digital di membuat website, sering kali industri properti. Dari strategiobsesinya adalah desain yang strategi itu, yang paling penting keren, superkreatif penuh dengan adalah website. Mengapa website? gambar yang bergerak karena Apa yang harus dilakukan dipersepsikan sangat menarik. dengan website? Apa yang mesti Padahal, ketika pengunjung diperhatikan atau dipertajam dari melihat web-nya lalu loading lama, website pengembang tersebut? menunya susah dipahami, mereka Ingat bahwa kita jangan bingung mencari informasi yang sampai membuat website asal dicari.

Tuhu Nugraha Dewanto ada, konsep dan strateginya sama Seharusnya yang dilakukan COO Upnormals Pingfans adalah memberikan pengalaman sekali tak terpikirkan. Berikut ini beberapa hal yang bisa menjadi terbaik ke konsumen untuk mencari panduan dalam mengelola website informasi yang dibutuhkan. Dan, pengembang. Pertama, harus jelas dulu dengan yang dibutuhkan konsumen bukan desain yang website tersebut tujuannya untuk apa? Apakah kreatif, tapi mudah dipahami dan dicerna. website korporat atau untuk sebuah proyek Kenyamanan dan kemudahan menemukan yang sedang dikembangkan? Ini penting informasi ini yang harus jadi patokan utama. untuk menentukan fitur apa saja yang akan Misalnya, coba kita cek apakah website ditampilkan di halaman depan (first screen). perusahaan kita cukup mudah untuk konsumen Halaman depan sangat terbatas. Jadi, tidak dalam mencari informasi produk, harga, dan bisa semua informasi berdesakan di sini. Tujuan kontak yang bisa dihubungi untuk komunikasi utama dan yang jadi prioritaslah yang ada lebih lanjut. Menu “search� juga penting untuk di halaman utama. Misal, tujuan utamanya mengakomodasi konsumen yang membutuhkan membangun kredibilitas sebagai perusahaan informasi khusus. properti terpercaya dengan portofolio yang Keempat, dari sisi konten. Perusahaan banyak. Atau, untuk penjualan proyek baru properti harus menampilkan informasi yang yang sedang dibangun. Kalau tujuan utamanya dibutuhkan konsumen. Contohnya, proyek apa untuk branding, membangun kredibilitas, saja yang sudah dikerjakan, spesifikasi proyek maka yang perlu dipajang di halaman utama yang akan dijual, apa saja kelebihannya. Dan, adalah portofolio proyek andalan dan dikenal yang juga tidak kalah penting adalah kontak masyarakat luas. yang bisa dihubungi. Semakin banyak kanal Kedua, yang perlu diperhatikan, dan saat akan lebih baik, misalnya telepon, e-mail, media ini sudah menjadi standar, website sosial, dan formulir kontak. sebaiknya yang mobile friendly.

Apabila tujuan utamanya Mengapa? Karena perilaku adalah untuk penjualan, maka konsumen saat ini lebih banyak formulir kontak seharusnya yang mengakses informasi ada di halaman depan dan di via mobile device. Jadi, berbagai halaman lainnya. optimasi di mobile sudah Karena dari data inilah kita tidak bisa ditawar-tawar lagi. mendapatkan data mereka Pengunjung akan frustasi yang berniat melakukan apabila website-nya tidak pembelian. Karena logikanya, optimal di mobile, karena konversi akan lebih besar harus scroll ke kanan-kiri ketika mereka hanya cukup atau atas-bawah. Anda bisa meninggalkan data misalnya kehilangan bisnis karena hal e-mail dan nomor telepon itu. Anda perlu menyadari, saat untuk di-follow up, dibandingkan ini sebelum membeli properti kita mengharapkan mereka akan konsumen mencari informasi menghubungi kita. a

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

43

Galeri Foto

Praktik Kerja Lapangan Panangian School of Property

44

S

ebagai lembaga pelatihan bisnis properti terkemuka di Tanah Air yang telah meluluskan ribuan alumnus hingga saat ini, Panangian School of Property tidak hanya mengajarkan strategi membangun atau berinvestasi properti secara teori, tapi juga praktik. Kunjungan peserta didik ke Griya Garuda Cengkareng pada 17 Maret 2016 ini merupakan salah satu bentuk praktikum yang diselenggarakan untuk memperkuat materi yang sudah diajarkan.

Foto-Foto: Maryadi Setiawan

K. P. Bop Wong, Pemilik PT Bill n Sel Pengembang Griya Garuda Cengkareng

Apabila foto-foto kegiatan perusahaan Anda ingin dimuat di majalah PropertyBusiness, silakan menghubungi Bagian Promosi kami di (021) 83794207 atau melalui e-mail: advertorial@panangiannews.com

45

Jalur Distribusi Tarakan

Medan Batam

Samarinda

Pontianak Jambi

Pangkalpinang

Pekanbaru

Balikpapan

Padang

Bengkulu

Palembang

Jabodetabek Cirebon

Banjarmasin

Semarang Surabaya

Lampung Jakarta Counter Gramedia Bintaro Emerald Counter Gramedia Central Park Counter Gramedia Pejaten Counter Gramedia Emporium Pluit Counter Gramedia Mal Of Indonesia Counter Gramedia Grand Indonesia Counter Gramedia Cijantung Counter Gramedia Kalibata Counter Gramedia Plaza Semanggi Counter Gramedia Artha Gading Counter Trimedia Ambasador Counter Gramedia Daan Mogot Mall Counter Gramedia Pluit Village Counter Gramedia Cinere Counter Gramedia Pondok Indah Counter Gramedia Mall Taman Anggrek Counter Gramedia Puri Counter Gramedia Botani Square Counter Gramedia Sunter Counter Gramedia Kelapa Gading Counter Gramedia Matraman Counter Gramedia Bintaro Counter Gramedia Melawai Counter Gramedia Gandaria Counter Gramedia Citraland Counter Gramedia Pintu Air Counter Gramedia Gajah Mada Counter Gramedia Baywalk Pluit News Box Grand Indonesia News Box Mall Kelapa Gading News Box Komp. Perumahan Villa Delim News Box Pondok Indah Mall 2 News Box Gardenia News Box Ancol Mansion News Box The Bellagion Mall News Box Kebon Jeruk News Box Belleza News Box Plaza Senayan News Box Plaza Indonesia News Box Senayan City Tb Kinokuniya Pim II Tb Kinokuniya Plaza Senayan Tb Kinokuniya Grand Indonesia Paperclip Kelapa Gading 5 Paperclip Casablanka Paperclip Gandaria Toko Buku Gunung Agung Books And Beyond

Bandung Tasikmalaya Purwokerto Yogyakarta

Solo

Jember

Denpasar

Bogor Counter Gramedia Hero Bogor Depok Newsbox Mall Depok Counter Gramedia Depok Tangerang city Toko Buku Gunung Agung Counter TB. Gramedia Balai Kota Counter Gramedia Teras Kota Counter Gramedia Karawaci Bekasi Counter Gramedia Mega Bekasi Counter Gramedia Met Mall Bekasi Counter Gramedia Sumarecon Newsbox Sumarecon Bekasi Toko Buku Gunung Agung

Bengkulu Counter Gramedia Bengkulu Cibinong Counter Gramedia Cibinong Cibubur Counter Gramedia Cibubur

Bali Counter Gramedia Duta Mall

Cirebon Semi counter Gramedia Cirebon Cipto

Balikpapan Counter Gramedia Balikpapan

Denpasar Counter Gramedia Mall Galeria Denpasar Counter Gramedia Duta Plaza Counter Gramedia Nikita

Bandung Counter Gramedia Festival City Link Counter Gramedia Istana Plaza Counter Gramedia Merdeka bdg Counter Gramedia Paris Van Java Counter Gramedia Trans Mall Toko Buku Gunung Agung

Gorontalo Counter Gramedia Gorontalo Jambi Counter Gramedia Jambi

Banjarmasin Counter Gramedia Veteran Banjarmasin

Jayapura Counter Gramedia Jayapura

Batam Counter Gramedia Batam City Square

Jember Counter Gramedia Jember

+ 34 Executive Lounge Bandara Internasional Soekarno-Hatta NEWS BOX Manado

Ambon

Kendari

Maumere

Jayapura

Makassar

Kupang

Maluku Counter Gramedia Maluku City Mall Manado Counter Gramedia Manado Town Square Counter Gramedia Manado

Jogja Counter Counter Counter Counter

Gramedia Gramedia Gramedia Gramedia

Jogja City Mall Ambarukmo Plaza Sudirman Jogja Malioboro Jogja

Kediri Counter Gramedia Kediri Kendari Counter Gramedia Kendari Kupang Pt.Gramedia A.Media-Kupang Lampung Counter Gramedia Mall Boemi Kedaton Counter Gramedia Lampung Lombok Counter Gramedia Mataram Lombok Madiun Counter Gramedia Madiun Makasar Counter Gramedia Mall Panakukkang Counter Gramedia Mall Ratu Indah Counter Gramedia Basuki Rahmat Malang

Maumere Counter Gramedia Maumere Medan Counter Counter Counter Counter Counter Counter

Gramedia Gramedia Gramedia Gramedia Gramedia Gramedia

Medan Focal Point Sun Plaza Medan Gajahmada Medan Santika Medan Mall Padang Padang

Palembang Tb. Widya Asri Media (M/T) Counter Gramedia Palembang Square Counter Gramedia Palembang Atmo Pekanbaru Counter Gramedia Sudirman Pekanbaru Counter Gramedia Mall Pekanbaru Counter Tri Media Pekanbaru Pontianak Counter Gramedia Pontianak Purwokerto Counter Gramedia Purwokerto Samarinda Counter Gramedia Big Mall Samarinda Counter Gramedia Samarinda

Semarang Counter Gramedia Pemuda Semarang Counter Gramedia Pandanaran Toko Buku Gunung Agung Serpong Counter Gramedia Mall Aeon BSD Counter Gramedia Alam Sutera News Box Alam Sutera Toko Buku Gunung Agung Paperclip Sumarecon Sidoarjo Tb. Gramedia Lippo Plaza Sidoarjo Solo Counter Gramedia Slamet Riyadi Counter Gramedia Solo Square Surabaya Counter Gramedia Ciputra World Surabaya Counter Gramedia Pakuwon Counter Royal Plaza Surabaya Counter Gramedia Tunjungan Plaza Counter Gramedia Expo Counter Gramedia Manyar Toko Buku Gunung Agung Tarakan Counter Gramedia Grand Mall Tarakan Tasikmalaya Counter Gramedia Tasikmalaya Counter Gramedia Tasikmalaya Tegal Counter Gramedia Tegal Ternate Counter Gramedia Ternate

Wawancara Azwardy Azhar Penasihat AZP Lawfirm

“Pembangunan Jakarta Harus Berlandaskan Keadilan�

M 48

eski pemilihan kepala daerah DKI Jakarta masih setahun lagi, para bakal calon sudah ramai memperkenalkan diri. Berbagai isu mereka lontarkan, termasuk menyangkut kesejahteraan masyarakat, kemacetan lalu lintas, dan penanganan banjir. Walau ada pula yang ribut-ribut soal suku, agama, ras, dan antargolongan.

Melihat semakin panasnya bursa pencalonan orang nomor satu di Ibu Kota tersebut, Azwardy Azhar, penasihat di AZP Lawfirm yang telah bertahuntahun menjadi konsultan bisnis properti, turut angkat bicara.

Ia memberikan gambaran bagaimana seharusnya membangun Jakarta ketika ditemui Purjono Agus Suhendro dari PropertyBusiness di Kota Kasablanka, Jakarta, Senin (21/3). Berikut petikannya.

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Gubernur DKI Jakarta Basuki Tjahaja Purnama alias Ahok tampak agresif melakukan banyak hal terkait penataan kota.

Menurut Anda, apakah langkahnya sudah benar?

Yang dilakukan gubernur incumbent sekarang ini dari sisi ketegasan iya, tapi masih menggunakan model penegakan hukum tanpa melihat dari sisi keadilan masyarakat. Sebenarnya apa sih masalah Jakarta itu?

Masalah utama Jakarta itu kan ada tiga, yaitu terkait pedagang kaki lima (PKL), banjir, dan macet. Isu banjir karena Jakarta dialiri 13 sungai sehingga yang jadi sasaran adalah daerah-daerah aliran sungai seperti Kampung Pulo, Kalijodo, dan Bukit Duri.

Walau masalah sebenarnya bukan itu, melainkan pembangunan Jakarta yang seharusnya berlandaskan keadilan. Sekarang ini penegakan hukum sudah tidak benar lagi. Itu antara penguasa dengan yang dikuasai. Itu tidak benar. Masyarakat butuh keadilan. Mereka lahir kan tidak mau miskin. Tapi, kenapa jadi miskin? Itu jadi tanggung jawab pemerintah.

Penegakan hukum itu kan juga bertujuan untuk menegakkan keadilan.

Pemerintah ada untuk melayani dan menyejahterakan masyarakat. Landasannya keadilan dulu. Keadilan bukan berarti yang satu kaya yang lain harus kaya.

Bukan. Tapi, rasa keadilan itu yang dimunculkan. Mestinya masyarakat diberi kesempatan yang sama, baik hidup, berusaha, ataupun lainnya.

Kata orang gubernur tegas, tapi kita perlu tegas yang manusiawi. Bukan tegas sembarang tegas. Tegas tanpa sopan santun, moral, etiket, percuma saja karena yang dibutuhkan bukan hanya pembangunan fisik melainkan pembangunan manusia seutuhnya. Artinya,

ada pendekatan manusiawinya di situ. Human touch itu harus ada, yang diterjemahkan ke dalam setiap program.

Contohnya?

Seperti PKL, saya miris melihat betapa besarnya uang yang dikeluarkan pemerintah daerah (pemda) untuk menggaji Satuan Polisi Pamong Praja (Satpol PP).

Apakah kita menggaji mereka untuk memukuli warganya sendiri? Tidak, kan? Tugas mereka mengatur PKL itu. PKL meminjam uang untuk modal dan berdagang di mana jualan mereka laku. Seharusnya di situlah pemda hadir.

Semestinya pemda bukan menghajari, tapi mengajari untuk tertib. Bukan mengusirusir begitu saja dari satu lokasi larangan. Kalau memang begitu, harusnya sejak awal melarangnya.

Kalau begitu, solusinya bagaimana?

Ada dua. Pertama, yang sudah berjalan ditertibkan dengan mengedukasi mereka agar tak berdagang di tempattempat tertentu. Satpol PP menjaga jika ada yang datang langsung diperingatkan. Kedua, pemda melakukan pendekatan kepada pengelola-pengelola mal untuk menyediakan plaza PKL. Toh tidak semua pegawai mal mampu makan di restoran.

Mereka juga perlu PKL. Mal harus mengalokasikan titik-titik tertentu untuk PKL. PKL ditata dengan baik supaya tampak apik dan terkontrol.

Itu ranahnya regulator. Jangan selalu menyalahkan pedagang informal. Pada saat krisis dulu, semua pedagang formal jatuh.

Yang menghidupkan ekonomi kita adalah pedagang informal.

Kita harus ingat itu.

Masalahnya kalau pemerintah tidak tegas, masyarakatnya susah diatur.

Setiap bangsa punya budaya. Pendekatan budaya itulah yang penting. Bagi

masyarakat, yang diperlukan human touch. Tidak susah. Bahwa ketegasan diperlukan iya, tapi bukan kasar. Penegakan hukum itu dilakukan bukan demi keadilan, tapi berkeadilan demi hukum. Jadi, jangan ketegasan dikonotasikan dengan kasar.

Sedih melihat dagangandagangan mereka dilemparlempar. Itu tidak berlandaskan keadilan. PKL juga ingin hidup.

Dulu saya pernah bertanya kepada Pak Gubernur Foke (Fauzie Bowo, gubernur sebelum Ahok) tentang sogo jongkok yang diramaikan 1.000-an pedagang. Mereka itu hadir tidak langsung segitu.

Pasti 1, 2, 3. Di mana pemda?

Begitu juga sekarang.

Joko Widodo (Jokowi)-Ahok memindahkan PKL Tanah Abang ke Blok G. Mereka tahu tidak kalau PKL itu tidak bisa dipaksakan menjadi pedagang di mal? Sebab, untung Rp1.000 saja mereka jual karena dasarnya volume. Mereka yang mendatangi konsumen. Kalau mendatangkan konsumen itu bukan jiwa mereka.

Kalau tidak ditata kan sama saja mengganggu keadilan orang lain?

Itu makanya pemda hadir sebagai manajer. Pemda bertugas mengatur, menata, bukan membasmi mereka dengan sewenang-wenang.

Seandainya saya regulator, saya minta setiap 1.000 meter persegi lahan parkir digunakan untuk plaza PKL. Dibuat ada PKL buah, pakaian, dan lainlain yang ditata sedemikian rupa. Jangan paksa mereka pindah dari PKL menjadi pengusaha.

Pengelola pusat belanja belum tentu rela untuk itu.

Itu peranan pemda, bukan PKL. Peranan pemda adalah membela sistem usaha yang berkeadilan antara formal dan informal. Kan, pemda mengeluarkan perizinan, regulasi. Kalau itu dilakukan mereka akan merasa

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

49

Wawancara “diwongkan” (dimanusiakan).

50

Kemudian soal macet, apa saran Anda?

Ini kan soal manajemen transportasi. Dari dulu sudah disadari bahwa transportasi massal harus ada. Tapi, dulu ada keterbatasan soal dana dan lain sebagainya. Sekarang pemerintah pusat dan daerah sudah berkomitmen untuk itu.

Itu bagus. Walau harus diingat, tidak hanya membangun proyek yang dibutuhkan, tapi juga membangun manusia seutuhnya.

Contoh MRT, kalau tanpa manajemen yang baik akan berbalik kepada kita. Ingat, 70% dari bangsa kita masih berpendidikan rendah. Artinya, harus disiapkan secara mental, budaya, sambil beriringan secara fisik. Masyarakat dilatih untuk menjaga kebersihan dan lain-lain karena ini di bawah tanah. Ingat, Jakarta daerah banjir. Sekali stuck ribuan manusia menjadi korbannya.

Saya bangga dengan pemerintahan Jokowi. Tapi, saya lihat hanya mengarah pada pembangunan fisik, tidak satu pun berkaitan dengan pembangunan budaya.

Tapi, kalau reformasi mental benar-benar bisa dilakukan, bagus bukan?

Terjemahkan dulu apa itu reformasi mental. Jangan dari bawah. Reformasi mental itu harus dari atas. Sampai saat ini itu hanya jargon. Kalau reformasi mentalnya seperti saat ini, orang kan bertanya apa maksudnya? Ingat lho, bangsa kita paling tidak mau disuruh-suruh, siapa pun dia.

Tapi, butuh tauladan. Bangsa ini selalu berkiblat pada tauladan pemimpinnya.

Melompat soal kemacetan.

Tampaknya sulit sekali mengatasinya.

Untuk transportasi, dari sisi konsep benar kok busway (Transjakarta) itu. Jalan dari sini ke sini sekian menit. Tapi bayangkan, Gubernur Ahok

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

bilang akan menambah 2.000 unit bus lagi. Apa yang terjadi?

Tambah macet. Jadi, busway yang tadinya jadi solusi malah sebaliknya.

Kalau konsepnya untuk memindahkan orang dari mobil pribadi ke Transjakarta tidak bisa. Ini kan seperti ingin memikat cewek, kita harus berbenah diri dulu. Harus disediakan sarana-prasarana yang aman dan nyaman dulu.

Tidak mungkin orang mau pindah kalau kebutuhan itu belum terpenuhi.

Solusinya, menurut saya, saya [pemda] tidak punya uang. Di tangan saya hanya regulasi. Saya ingin orang mau pindah dengan memanjakan masyarakat melalui penyediaan sarana yang nyaman, aman, bersih, dan apik. Setiap beberapa meter dijaga satuan pengamanan.

Kebersihan dijaga setiap saat.

Berarti manajemen fasilitas hadir di situ.

Jika dananya tidak ada kan tidak bisa…

Gampang. Tidak usah menghitung usaha lain.

Bank saja biaya promosinya mencapai Rp5 triliun setahun.

Kita jual titik-titik di jalur busway dengan kompensasi iklan kepada mereka. Tapi, mereka yang menanggung semua biaya yang muncul.

Kalau sudah jadi dan nyaman, barulah orang tertarik.

Setiap hari ada 6 juta orang dari daerah sekitar masuk ke Jakarta.

Berarti yang dibutuhkan layanan transportasi publik terintegrasi (integrated public transportation services).

Sekarang ini kan Transjakarta berjalan dari timur ke barat, dari utara ke selatan. Kalau begitu, semua orang tahu kok bottle neck-nya di mana. Di tengah-tengah pasti kan.

Maka dari itu, perlu sistem transportasi yang benar.

Seharusnya angkutan umum di timur tetap berputar di area timur, di barat tetap di barat. Daerah pusat hanya

jadi persinggungan sebagai central station. Polanya, hanya dengan satu tiket masyarakat tetap bisa ke mana-mana tapi harus transit di central station tersebut.

Bukankah sekarang sudah begitu?

Mana? Sekarang ada feeder tapi yang dari sana masuk ke sini, yang dari sini masuk ke sana. Sudah ada Transjakarta, masih ditambah feeder-nya yang berjalan di jalan yang sama. Apa jadinya? Makin macet.

Oleh sebab itu, mengurai kemacetan lalu lintas harus dengan membagi berdasarkan wilayah atau zonasi. Di wilayah pusat hanya jadi pertemuan saja. Walau memang butuh kerja keras dan integritas tinggi dalam mengelola atau menjadi manajer di Jakarta ini.

Memindahkan orang ke transportasi umum itu tidak mudah.

Kalau mudah tidak perlu gubernur. Hahaha… Ketua RT (Rukun Tetangga) saja cukup.

Gubernur dipilih kan untuk menyelesaikan masalah. Itu prinsipnya. Dan, setiap orang yang mencalonkan diri menjadi kepala daerah sudah tahu masalah yang akan dihadapi.

Di Jakarta, masalah besarnya ada tiga tadi, yaitu PKL, macet, dan banjir. Capek? Iya. Karena masyarakat kita ada yang ulama, ada yang bandit, setengah bandit, macammacam kan.

Kalau begitu, tidak perlu diganti tapi diatur berdasarkan zonasi saja?

Iya dong. Transportasi massalnya diatur berdasarkan zonasi, tidak boleh bersilangan.

Hanya saja, kondisi busnya juga mesti memenuhi keselamatan dan kenyamanan masyarakat supaya pola pikir mereka berubah.

Asal murah juga dong…

Tentu. Pelayanan publik itu jangan dibuat bisnis. Makanya

pemerintah perlu memberikan insentif, entah itu perizinan maupun perpajakan, bagi perusahaan swasta yang bersedia membangunnya.

Lantas, soal banjir?

Yang selalu jadi “bulanbulanan” itu kan daerah aliran sungai. Keluarga yang tinggal di bantaran sungai selalu dihadapkan pada momok akan digusur mengatasnamakan penegakan hukum.

Kalau hukum tidak ditegakkan, bantaran kali tidak akan bersih dan banjir tak akan teratasi.

Siapa bilang? Penegakan hukum itu sudah bukan zamannya lagi. Menegakkan keadilan demi menjalankan hukum yang berlaku, itu yang seharusnya. Hanya caranya bagaimana. Bukan dengan menggusur. Masyarakat Kampung Pulo, contohnya, mereka setiap hari tinggal dan berjualan di situ. Anak-anak mereka sekolah di situ. Kalau dipindahkan ke daerah baru, bukankah mereka tambah miskin?

Kalau tidak ada penghasilan, mereka tidak betah dan akan balik lagi ke lokasi itu. Lalu, unit rusunnya mereka jual. Itu terjadi, kan?

Artinya, sasarannya enggak tepat.

Harusnya seperti apa?

Kalau saya jadi gubernur, saya mengeluarkan konsep yang namanya condencity.

Di semua bantaran kali direstorasi menggunakan konsep condencity atau kota yang dipadatkan. Setiap 2-3 kilometer areal bantaran kali dihitung, didata, lalu dipadatkan ke atas. Yang semula pemilik tanah atau rumah ditempatkan di menara hak milik, yang sewa ditempatkan di menara sewa.

Harga sewanya dibuat sama.

Apa yang mereka lakukan

sekarang diperoleh pula di situ.

Yang pemilik diganti dengan yang sesuai. Di lantai berapa, lelang saja. Di sekitar lokasi dijadikan area penghijauan, dilengkapi sarana-prasarana olahraga, pusat dagang, dan lain sebagainya. Artinya, membersihkan bantaran kali tanpa memindahkan mereka, tanpa memiskinkan mereka. Kita dapat membuat warga kita hidup lebih layak tanpa mengorbankan mereka.

Orang Indonesia sangat mengidam-idamkan memiliki tanah dan cenderung tidak mau tinggal di hunian vertikal. Bagaimana menyadarkannya?

Tidak perlu disadarkan.

Sudah banyak contoh, yang mahal-mahal saja mereka mau. Rumah susun sederhana milik (rusunami) dengan harga plus-plus semua habis kok.

Yang penting sosialisasinya.

Tidak seperti selama ini, yang dimunculkan dalam benak mereka adalah digusur atau dipindahkan. Coba kalau dibilang kampung ini akan direstorasi menjadi kampung yang hebat dan pintar, selesai itu. Tidak sulit. Karena mereka tidak tahu itu yang membuat sulit.

Sekali lagi saya katakan, pembangunan itu jangan menggunakan pendekatan pembangunan fisik semata.

Yang harus ditekankan adalah pembangunan manusia seutuhnya. Artinya, ada budaya dan modernisasi jadi satu di situ. Ada pengembangan teknologi dalam waktu bersamaan di situ. Kalau tiga (PKL, macet, banjir) itu selesai, mayoritas isu Jakarta selesai tanpa friksi antara pemda dengan warganya. a

IR. AZWARDY AZHAR, SE, M.SI Tempat/Tanggal Lahir: Tanjung Pandan, 24 Maret 1961 Pendidikan 1. Sarjana Teknik Sipil Universitas Indonesia, Lulus 1986 2. Sarjana Ekonomi Universitas Indonesia, Lulus 1996 3. Magister Sains Manajemen, Manajemen Keuangan, Universitas Indonesia, Lulus 2005 Karier 1986-1988: • Project Coordinator PT Cilegon Fabricator (Truba Engineering Group) 1989-1991: • Engineering Manager PT Perkasa Rubberindo • General Manager PT Superbeton Perkasa Industri • General Manager PT Perkasa Primarindo 1992-1994: • General Manager PT Bumi Upaya Griya 1995-1996: • Business Development Manager PT Jaya Real Property (Pembangunan Jaya Group) 1997-1999: • General Manager PT Jan Darmadi Corporation 2000-2004: • Direktur PT CB Richard Ellis Indonesia 2005-2012: • Managing Director PT CB Richard Ellis Indonesia 2012-Sekarang: • Komisaris PT Bara Selaras Resources • Adviser AZP Lawfirm • Adviser PT Max Prima Coal

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

51

52

INDONESIA’S PROPERTY EXPERT

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property

Tips

Untung S a Ekonomi at Lesu h64

Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

53

ANDREAS AUDYANTO

DIREKTUR PEMASARAN PT SERPONG BANGUN CIPTA

Sang Pemasar Properti Cerdas EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Entrepreneurship Lewat tangan dinginnya beberapa proyek properti telah berhasil ia pasarkan, bahkan bisa ludes dalam sehari saja.

Oleh Purjono Agus Suhendro

U

sianya boleh dibilang muda, tapi pengalamannya tak perlu diragukan lagi.

Siapa lagi kalau bukan Andreas Audyanto, pria kelahiran 7 Oktober 1980, pemilik PT Andreas Audyanto Realti dan Direktur Pemasaran PT Serpong Bangun Cipta.

Betapa tidak? Audy, demikian panggilan akrabnya, memulai

terjun ke dunia properti sejak masih mengenyam pendidikan di Higher Education Learning Program, Kuala Lumpur, Malaysia.

Ketika itu, pada 2000-an ia cuti kuliah dan kembali ke Indonesia. Tak berapa lama, tanpa sengaja ia bertemu dengan seorang teman yang kemudian mengajaknya menjadi tenaga penjualan di

54

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

ANDREAS AUDYANTO

DIREKTUR PEMASARAN PT SERPONG BANGUN CIPTA

Kota Bunga, Cipanas, Cianjur, Jawa Barat, kawasan properti milik Sinar Mas Group. Ia tertarik mencoba.

Setelah mengikuti pelatihan selama sebulan, ia lantas resmi bergabung dengan perusahaan tersebut. Ia berniat ingin belajar dari yang terbaik, meski harus rela digaji Rp800.000 per bulan dan komisi 0,8% jika berhasil menjual. Padahal, komisi agen properti mayoritas 2,5%. “Itu saya jalani. Itu saya jalani…,” kata Audy sampai mengulang dua kali.

Audy menyatakan mengawali kariernya benarbenar dari bawah. Hanya modal dengkul. Meski begitu, ia mau fight. Prinsipnya, kata dia, kalau tidak punya dengkul akan pinjam dengkul orang lain karena harus berjalan. Itu bagian dari hasil didikan orang tua terhadap dirinya yang lumayan keras.

Hari pertama bekerja, Audy sudah dihadapkan pada kenyataan yang tak mudah.

Hari itu ia mendapatkan seorang klien. Karena klien tersebut sangat berhati-hati, ia sampai mesti melayaninya dari jam 10.30 pagi sampai 11 malam. “Itupun enggak closing,” ungkapnya.

Walau begitu, ia tak merasa kesal. Karena suka, badan tak capai. “Besoknya saya telepon lagi, luluh dia,” jelas Audy. “Coba kalau saya kesal, hasilnya pasti tidak akan baik.

Kalau sebal, harusnya dia beli justru hilang peluang itu.”

Semakin lama Audy semakin menyukai dunia properti. Ia memandang properti bukan sekadar rumah, melainkan juga manusia.

Sebab, dengan properti ia dapat membantu siapa pun yang belum memiliki rumah, dan dengan properti ia bisa membantu bagaimana orang banyak mendapatkan rumah yang mereka mau.

Setelah dua tahun menjalani pekerjaan sebagai staf penjualan di Kota Bunga, Audy lantas kembali ke Kuala Lumpur untuk melanjutkan

pendidikannya. Usai kuliah, pada 2003 ia kembali ditawari untuk bergabung dengan Sinar Mas. Kala itu, Sinar Mas baru saja mengakuisisi PT Duta Pertiwi, pengembang BSD City.

Audy menerima tawaran itu dan menjadi bagian dari Housing 1 BSD City.

Ia menyukai pekerjaan tersebut karena kebetulan pola pemasarannya berbeda dengan produk lainnya. Yang ditekankan di Housing 1 adalah konsep. Proyek yang dipasarkan salah satunya The Green dan sukses besar.

Sejak itulah Audy mulai tergoda dengan konsep pemasaran produk properti. Ia meyakini sesuatu yang jelek dipadu dengan konsep yang bagus hasilnya akan bagus.

Dari konsep itu, ia padukan dengan kontruksi. Ia beli tanah kaveling, dibangun, lalu dijual.

“Awalnya saya bangun rumah split level, bahkan bos saya bilang ‘kamu orang gila’,” ujar Audy.

Ia dianggap gila karena berani membangun rumah split level, berukuran kecil-kecil, di BSD. Sebab, pandangan yang berkembang waktu itu orang membeli rumah di BSD karena mau mencari rumah berukuran besar dengan tanah yang luas. Tapi, ia berpikir, orang selalu mencintai sesuatu yang berbeda. “Jelek atau bagus itu selera, berbeda itu absolut,” jelasnya.

Audy menceritakan, ia pernah membeli

sebidang tanah seluas 521 meter persegi (m2) di Telaga Golf BSD City. Harganya Rp1,8 juta per m2. Lalu, tanah itu dibagi dua menjadi 256 m2 dan 265 m2. Masing-masing ia bangun dengan ukuran 349 m2 karena waktu itu di atas 350 m2 terkena Pajak Penjualan Barang Mewah. Keduanya ia banderol Rp1,8 miliar pada

saat harga rumah di sekitarnya Rp800 juta per unit.

Keyakinan Audy itu benar-benar terbukti. Ada seorang dokter yang bersedia membeli unit yang lebih besar saat konstruksinya sudah mendekati selesai. Rupanya pembeli itu sudah mengamati sejak awal pembangunan tapi tidak berani segera membeli karena takut spesifikasinya tak sesuai.

Setelah satu unit laku, hanya berselang seminggu unit kedua terjual pula.

Pembeli pertama mendapatkan ukuran yang lebih besar, padahal harga jualnya sama.

Kata Audy, pembeli pertama harus diberikan nilai tambah sehingga dapat memancing pembeli berikutnya. Kalau belum laku belum tentu sebelahnya juga laku karena ada pemancing di situ.

Sukses memasarkan dua unit rumah itu, yang modalnya ia peroleh dari pinjaman saudara, Audy lantas membangun empat unit, hingga akhirnya mencapai 17 unit. Ia merasakan betul betapa track record-nya amat memengaruhi keberhasilannya di kemudian hari. Tanpa track record, ia yakin tidak bisa memperoleh pinjaman hampir Rp2 miliar meski dari saudara sendiri sekalipun.

Tidak berhenti di situ, setelah empat tahun menjadi kontraktor sambil berbisnis desain interior, Audy ingin mencoba tantangan baru. Ia lantas masuk menjadi property

consultant di agen properti internasional LJ Hooker. Karena ia berpikir pendapatan agen properti tidak kecil. Walau di dunia agen properti itu ada banyak macam orang: ada yang betulbetul paham properti, ada yang sok paham properti, ada yang asal hajar saja, dan lain

sebagainya.

Sampai satu saat ia bertemu dengan pakar properti nasional Panangian Simanungkalit dalam acara workshop di Alam Sutera.

“Selesai workshop, beliau naik ke [lantai] atas, lalu saya kejar.

Saya bilang ke beliau, ‘Pak, saya ingin belajar properti’,” kenangnya. Kemudian saya disuruh masuk ke program certified property analyst (CPA) Panangian School of Property.

“Hanya waktu itu saya bilang ke beliau, saya tidak mampu dengan harga segitu, apalagi komisi belum turun,” lanjutnya. “’Itu bisa dibicarakan,’” kata beliau menirukan jawaban Panangian.

Akhirnya Audy belajar di Panangian School of Property.

“Jadi, saya bisa seperti sekarang juga karena beliau.

Dia bilang saya kalau mau jadi pengembang harus berhenti jadi agen properti. Karena pola pikirnya berbeda.”

Di Panangian School of Property, ia bertemu dengan Heri Sosiawan, mantan pimpinan cabang Bank Tabungan Negara yang menjadi dosen di kampus tersebut. Heri kemudian mengenalkan Audy dengan Heri Sosiawan, temannya, salah satu direksi dari Mekar Agung Sejahtera (MAS Group).

Audy lalu menjadi mitra di Bali Resort, proyek properti MAS Group di Serpong, Tangerang, Banten. Bagi dia, ini tantangan

55

baru.

Sewaktu menjadi agen properti ia mendapatkan komisi 2,5%, setelah menjadi mitra MAS Group di Bali Resort hanya 0,5%. Sebagai mitra, ia mulai dengan tiga orang. Untungnya, kata dia, tambah pengalaman dan berhasil membawa Bali Resort sukses.

Setelah itu, Audy turut terlibat dalam penggarapan beberapa proyek seperti Teras Property

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016 Maket proyek Banara Serpong garapan PT Serpong Bangun Cipta dan PT Andreas Audyanto Realti Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

F O R M U L I R BERLANGGANAN

DATA PELANGGAN Isi dengan huruf Kapital

Nama Lengkap

: .....................................................................................................................

Perusahaan/Instansi

: .....................................................................................................................

Jabatan / Posisi

: .....................................................................................................................

Alamat

: .....................................................................................................................

.....................................................................................................................

No. Telp. / Faks.

: .....................................................................................................................

E-mail

: .....................................................................................................................

Berlangganan

Rp540.000

: 1 tahun / 2 tahun / 3 tahun

Lingkari Pilihan

PAKET 1 TAHUN

Rp486.000 Free Voucher Workshop Panangian School of Property Senilai Rp2.000.000 Keterangan:

Rp1.080.000

PAKET 2 TAHUN

Rp918.000 Free Voucher Workshop Panangian School of Property Senilai Rp4.000.000

Rp1.620.000

• Harga @Rp45.000,• Ongkos Kirim • Jakarta • Bodetabek • Pulau Jawa • Luar Jawa

: FREE : Rp120.000/tahun : Rp175.000/tahun : Rp250.000/tahun

PAKET 3 TAHUN

Rp1.296.000 Free Voucher Workshop Panangian School of Property Senilai Rp6.000.000

GRAHA PANANGIAN MEDIA GROUP

Jalan Tebet Timur Dalam IVA No. 7, Tebet Timur, Jakarta Selatan 12820 Telp./Faks.(021) 83794027 Email: subscribe@panangiannews.com

Entrepreneurship Ubud milik Dinasty Group, Botanica Valley milik Surya Agung Realti, dan Avyana Ubud besutan Ethis Club.

Semua proyek-proyek itu tergolong berhasil terserap pasar. “Begitulah saya. Saya tidak digaji karena saya bukan orang gajian. Saya ada mental entrepreneur. Kalau belum bisa sendiri, menggandeng orang lain dulu,” katanya.

Menurut Audy, kesuksesan sebuah proyek itu tidak bergantung pada skalanya, tapi bagaimana serapan yang diciptakan. Kalau proyek besar tapi lakunya susah tidak bagus juga. Ia pernah memiliki pengalaman sanggup menjual seluruh unit properti di Botanica Valley hanya dalam sehari dan meraih rekor Museum Rekor Indonesia.

Kini, Audy memiliki PT Andreas Audyanto Realti yang bermitra dengan PT Cipta Harmoni Lestari untuk

mendirikan PT Serpong Bangun Cipta, pengembang Banara Serpong. Banara Serpong merupakan proyek perumahan kelas menengah atas seluas 21 hektare yang terletak di Jalan Puspiptek, Serpong.

Di proyek tersebut, “Menurut saya, share-nya cukup. Tapi, saya lebih melihat kewenangan yang diberikan mitra kepada saya sangat luar biasa,” katanya. Saat ini, ia sudah menyiapkan 3-4 lokasi baru untuk ekspansi, tapi belum bisa dipublikasikan.

Di dalam berbisnis, Audy menganut prinsip 4C, yakni chemistry (perasaan yang menyambung), cengli (jujur), cincai (kurang lebihlah).

Setelah semua ada, ia yakin ke depan pasti akan mendapatkan cuan. Tapi, ada 3C yang menjadi pantangannya, yaitu chiok (utang yang tak bisa dipertanggungjawabkan maka akan gali tutup lubang), ciak

(kalau utang tak terbayar maka akan menghalalkan segala cara termasuk makan atau menipu orang), dan cau (kalau sudah begitu, kebanyakan akan pergi atau kabur begitu saja).”

“Itu prinsip yang saya punya,” kata Audy. “Makanya, saya berani memakai merek AA karena saya tidak pernah ciak dan cau.” Aldo Gilang Raharjo, Direktur Utama PT Algira Properti Internasional, pengembang Algira Town House, yang menjadi muridnya di Panangian School of Property berpendapat bahwa Audy orang yang murah ilmu.

Ia mau mengajari dan hasilnya luar biasa.

Aldo masih ingat dua kalimat jawaban Audy saat ia tanya tentang strategi pemasaran properti yang sukses. Dua kalimat itu: “Kenapa orang mau membeli produk kita? Kenapa juga orang mau memasarkan produk kita?” “Dua kalimat itulah yang mengubah pola pikir saja dalam memasarkan properti dan terbukti laris manis,” ungkapnya.

Sifat Audy yang tak pelit ilmu itu dibenarkan oleh Stephanie Riwidya, asisten pribadinya. “Pak Audy memang begitu orangnya. Ia mau berbagi setiap apa yang kami ingin tahu. Ia selalu memberikan jawaban sekaligus solusi. Itu yang saya rasakan setelah menjadi asistennya selama kurang lebih setahun,” ujarnya.

Ke depan, Audy ingin memiliki properti yang mampu menciptakan recurring income, baik berupa hotel, pusat belanja, maupun properti komersial lainnya, demi menjadi peninggalan anak cucunya kelak. Sepertinya citacitanya itu akan diwujudkan pada tanah-tanah yang sudah ia siapkan pascapenggarapan Banara Serpong. Sebagai pemasar properti yang cerdas, kiranya tak terlalu sulit bagi Audy untuk merealisasikannya. a

Maket proyek Banara Serpong garapan PT Serpong Bangun Cipta dan PT Andreas Audyanto Realti

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

57

Arsitektur

HOUSE SED 58

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

59

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Arsitek: Rudolph van der Meulen Nico Van Der Meulen Architects

Lokasi: Bryanston, Johannesburg, Africa Selatan Luas: 921 m2

60

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

61

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Etalase

Menghadirkan Udara Pegunungan ke Rumah Udara di dalam rumah belum tentu bersih. Karena itu, aneka air purifier ini solusinya. Selain menyegarkan, produk-produk ini juga menjadikan rumah kian menawan.

Oleh Gita Carla Sembiring

SHARP KC-A60Y-W/B-AIR PURIFIER WITH HUMIDIFIER Air purifier ini mewarisi teknologi Plasmacluster yang dikembangkan Sharp. Teknologi ini terbukti mampu menonaktifkan virus H1N1 sampai 99,9%. Memiliki sudut kemiringan 20 derajat menjadikan daya hisapnya 150% lebih kuat dibanding penjernih udara lainnya. Bentuknya yang fleksibel dapat ditaruh di mana saja.

62

Harga: Rp6.129.000

LG PS-S200WC Demi menghadirkan suasana alam di rumah, LG membenamkan teknologi Core dengan powerful NPI (Nano Plasma Ion) Sterilization ke dalam produk ini. Teknologi tersebut mampu menangkap dan menghilangkan virus serta kuman secara efektif. Art cool design yang diusungnya memperindah sudut rumah Anda dengan bentuk yang penuh gaya.

Harga: Rp2.400.000

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

PANASONIC AIR PURIFIER F-VXF70 Teknologi ECONAVI yang diusung Panasonic untuk produk ini dapat menghemat energi hingga 40%. Selain tampak gagah, produk ini memiliki pegangan di kedua sisi sehingga mudah dibawa atau dipindahkan dengan kedua tangan.

Warna-warna yang ditawarkan pun elegan, yaitu silver, champagne, dan merah, sehingga cocok disandingkan dengan warna kamar.

Harga: Rp7.150.000

MODENA Air Purifier AP 4023 Tarik napas dalam-dalam dan rasakan kesegaran udara yang dikeluarkan produk Indonesia ini.

Modena AP 4023 juga dilengkapi remote control yang mempermudah pengoperasian dari jarak jauh. Produk ini sangat cocok untuk rumah minimalis karena memiliki desain sederhana dan hanya menghabiskan listrik sebanyak 36 watt.

63

Harga: Rp4.590.000

SAMSUNG AX034EPXAWQ AIR PURIFIER WITH MASSIVE NANO HUMIDIFICATION Selain melakukan penyaringan hingga tiga tahap, produk ini memiliki fungsi humidifikasi yang menjaga kelembapan udara antara 40-60%. Desain dinamis disematkan pada penjernih udara asal Korea ini. Itu dilihat dari adanya layar LED dan tombol sentuh yang tersembunyi.

Harga: Rp4.999.000

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Tips

Belilah Properti Saat Ekonomi Lesu Mengapa Anda justru berpeluang mengeruk untung besar jika membeli properti pada saat ekonomi sedang kurang baik?

Oleh Gita Carla Sembiring Sedikit pembeli Sebenarnya bisnis properti terikat dengan siklus ekonomi. Karena itu, kala pasar sedang lesu, permintaan terhadap produk ini juga menurun. Dengan begitu, harga yang ditawarkan pengembang cenderung bertahan dan berpeluang naik ketika ekonomi sudah membaik.

Beragam promo Karena permintaan pasar melemah, maka pengembang mau tidak mau harus meracik ulang strategi promosinya agar properti yang dikembangkan tetap diburu konsumen. Misalnya, memberikan penawaran pembayaran tunai bertahap tanpa bunga, tanpa uang muka, uang muka bisa dicicil 12 kali, dan lain sebagainya.

64

Banyak hadiah Namanya jualan, kalau peminatnya berkurang tentu harus memberikan program yang menarik. Tidak cukup dengan promo harga atau keringanan cicilan, pengembang biasanya juga menawari begitu banyak hadiah langsung seperti mobil, sepeda motor, televisi, lemari es, ponsel, dan lain-lain. Padahal, jika pasar membaik, hadiah seperti itu mungkin saja tidak diberikan.

Subsidi bunga Bisa jadi pengembang bekerja sama dengan bank pemberi kredit pemilikan rumah atau apartemen untuk memberikan subsidi selisih bunga. Tujuannya untuk menggairahkan pasar properti yang sedang melemah. Biasanya subsidi selisih bunga itu diberikan selama 1-3 tahun.

Bisa ditawar Jangan ragu menawar. Pengembang akan rela diajak bernegosiasi harga mana kala pasar sedang kurang bergairah.

Bagi pengembang, hitung-hitung bisa berjualan daripada tidak sama sekali yang akhirnya malah rugi.

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Lima Tata Krama Melayani Konsumen Dalam menjual produk apapun, termasuk properti, seorang tenaga penjual mesti menghargai konsumennya. Berikut ini tips terkait hal tersebut.

Oleh Andrew Ardianto Presiden Direktur John Robert Powers Indonesia Konsumen adalah raja Benar! Tetapi, raja juga manusia yang tentunya tidak luput dari kesalahan. Saat Anda harus memperlakukan konsumen seperti raja, miliki pengertian bahwa jika raja melakukan kesalahan diperlukan sebuah keterampilan berkomunikasi yang tepat sehingga tidak menyinggung perasaannya.

Perlakukan mereka bukan sebagai konsumen Konsumen itu teman kerja, bukan sekadar pembeli produk Anda. Salah satu kegagalan terbesar seorang penjual adalah karena menganggap mereka hanya bertransaksi dengan Anda. Padahal, jika mereka merasa puas sudah bertransaksi dengan Anda, mereka tidak segan-segan mereferensikan Anda kepada orang-orang yang mereka kenal.

Konsumen juga manusia Konsumen bukan robot.

Apa bedanya manusia dengan robot? Robot hanya perlu diberi program standar, lalu beroperasi sesuai urutan perintah yang diterimanya. Tapi, sadarkah bahwa banyak penjual memperlakukan konsumennya seperti robot melalui serangkaian daftar pertanyaan atau frequently asked questions yang pada akhirnya menjadi klise karena tidak menjawab kebutuhan konsumen.

Daftar pertanyaan tersebut hanyalah sebagai panduan, bukan daftar pertanyaan baku.

Senyum tak selalu menyelesaikan segalanya Tidak semua konsumen yang kita temui sedang dalam situasi senang. Ada kalanya kita harus berhadapan dengan konsumen yang mengajukan keluhan atau komplain.

Karena itu, Anda harus siap menanggapinya dengan tepat. Bayangkan, apabila mereka sedang mengajukan keluhan dan Anda menghadapinya dengan senyum-senyum, akibatnya fatal bukan?

Gunakan bahasa yang sopan Bila ingin menggunakan bahasa gaul, jangan terburu-buru menggunakannya sebelum mengenal konsumen Anda dengan baik. Sebagai contoh, gunakan kata “saya” untuk mengacu pada diri sendiri, bukan “aku”. Penggunaan bahasa yang tepat akan menggambarkan profesionalisme kerja seseorang di hadapan orang lain.

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

65

Otomotif NEW MAZDA CX-5 GRAND TOURING

Jinba-Ittai untuk Pengembang Properti Kendaraan untuk segala medan ini selain menawarkan kemewahan juga beragam fitur pilihan.

Oleh Purjono Agus Suhendro

B 66 66

agi petinggi perusahaan properti, jenis kendaraan yang tinggi, macho, dan kaya fitur merupakan pilihan utama. Mengapa demikian?

Namanya berbisnis properti, untuk berangkat dan pulang kantor pasti membutuhkan “tunggangan” yang nyaman.

Namun, kendaraan itu juga representatif digunakan untuk meninjau lokasi proyek.

Dari sekian banyak kendaraan yang ada, New Mazda CX-5 2.5L 6AT Grand Touring bisa jadi salah satu pilihan. Lihat saja tampilannya, amat gagah dan elegan. Warna soul red metallic khas Kodonya menambah kegagahan dan kewibawaan mobil yang berdimensi 4,54 meter; lebar 2,84 meter; dan tinggi 1,71 meter ini.

Begitu masuk ke kabin saat menjajal si bongsor ini beberapa waktu lalu, kami bisa langsung merasakan beragam keunggulan. Peredam suaranya cukup bagus sehingga kebisingan di luar tidak terdengar. Kursinya berlapis leather yang bisa diatur secara elektrik sesuai keinginan pengguna.

Arsitektur panel audio pada dashboard mobil seri terbaru CX-5 ini lebih stylist dibanding seri-seri sebelumnya. LCD yang berfungsi untuk memantau fitur-fitur yang bekerja dipajang selebar 3,5 inci. Di layar tersebut pengemudi bisa melihat fitur i-Stop dan

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

i-Activsense aktif atau tidak.

MZD Connect-nya mampu men-support semua fitur hiburan dengan sembilan speaker merek Bose yang menggelegar.

Jika Anda sesekali saja meninjau proyek dan belum hapal rute perjalanannya, mobil ini sudah dibekali fitur global positioning system (GPS) yang akan memandu Anda

sehingga tak tersesat. Ada panggilan telepon saat mengemudi? Jangan khawatir, ponsel Anda bisa dikoneksikan dengan

Bluetooth yang memungkinkan Anda menjawabnya tanpa perlu memegang handset.

Kendaraan ini dibekali mesin Skyactiv-G 2.5L empat silinder, DOHC, 16-katup dengan Dual-SVT (Sequential Valve Timing) dan ETC

(Electronic Throttle Control) yang menyedot bahan bakar 13:1. Yang menarik, berkat teknologi i-Stop yang dimilikinya, mesin kendaraan ini langsung mati saat berhenti dan hidup kembali ketika digas secara otomotis.

Interior New Mazda CX-5 Grand Touring

Namun, sebaiknya Anda lebih berhati-hati saat melewati jalanan sempit karena bodinya terasa amat bongsor. Untuk berkendara zigzag sepertinya masih lebih enak kendaraan yang lebih kecil. Walau secara keseluruhan New Mazda CX-5 Grand Touring ini pas untuk pengembang properti karena memang didesain menjadi kendaraan mewah yang cocok di segala medan.

Atas segala kelebihan dan kekurangan yang dimiliki, sepertinya wajar jika Mazda mengusung filosofi JinbaiIttai—menyatukan mobil dengan pengemudinya— untuk mobil ini. Apabila berminat, Anda bisa merasakannya dengan harga sekitar setengah miliaran rupiah. a

67 67

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Figur ERICK PATAR HS Pemilik dan Direktur PT Indah Munara Makmur

68

S

eseorang memiliki beragam jalan cerita dalam memasuki dunia bisnis. Saya tertarik pada dunia properti sejak menjadi pemasar di Ray White Pondok Indah Duta pada 2000. Saat itu, perekonomian Indonesia mulai merangkak naik dari krisis ekonomi.

Menjadi agen properti, komisinya memang cukup menggiurkan. Apalagi di Pondok Indah, para konsumen dan pemilik rumahnya memiliki karakter unik. Mereka dari golongan kelas atas yang meliputi pengusaha dan pejabat negara.

Artis-artis ternama juga banyak di sana.

Namun, saya tak puas dengan sekadar mendapatkan komisi. Saya memiliki mimpi yang Property lebih tinggi dari itu.

Berbekal modal seadanya, EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016 Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

saya kemudian mencoba mengembangkan properti sendiri. Saya mengembangkan kawasan pedesaan di daerah Rumpin, Bogor, Jawa Barat.

Arealnya dekat dengan pengembangan BSD City.

Alhasil, saya bisa melipatgandakan aset tersebut hingga ratusan kali lipat dalam tiga tahun. Momen terbaik saya ketika saya membina hubungan dengan konsumen. Saya menempatkan konsumen sebagai sahabat.

Maka dari itu, tak heran jika rata-rata unit properti saya terjual hanya dalam sekali kunjungan ke lokasi. A Maryadi Setiawan

Foto: Maryadi Setiawan

Bermula Menjadi Pemasar

BUDHI S. GOZALI CEO Indonesia Property Development Society

69

S

ejak dua tahun lalu hingga sekarang saya dipercaya menjadi salah satu direktur di One East Residence, proyek apartemen di Surabaya yang dikembangkan PT MNC Land Tbk. Namun, mulai Juni nanti saya mengundurkan diri dari perusahaan tersebut untuk lebih fokus di perusahaan yang saya dirikan bersama teman-teman, yakni Indonesia Property Development Society.

Sebenarnya IPDES, demikian singkatannya, sudah saya jalankan sejak 2000. Pada 2010, saya dipercaya oleh teman-teman menjadi chief executive officer-nya. Teman-teman yang mendukung saya itu rata-rata orang yang sudah berpengalaman di bidang properti lebih dari 20 tahunan.

IPDES itu memberdayakan tanah masyarakat yang kurang produktif menjadi lebih produktif. Banyak orang yang punya tanah tapi tak paham bagaimana cara membangunnya. Kami ingin memberdayakan potensinya sehingga tanah itu memiliki nilai tambah. Kami beli tanah itu lantas mengembangkannya.

Agar berhasil dalam berkarir, saya tetap berdoa dan belajar. Jangan takabur.

Potensinya besar, tinggal kita bagaimana menangkap peluang itu. Indonesia ini, kan, seperti 100 tahunnya Amerika Serikat dulu.

Daerah-daerah baru mulai ada apartemen dan lain-lain. Jadi, potensinya besar, tapi jangan asal membangun. a Purjono Agus Suhendro EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property

Foto: Dok. Pribadi

Ingin Lebih Fokus

Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Selebriti Titi Kamal

Jangan Ragu untuk Mencoba

M

enjadi artis papan atas tidak menyurutkan hasrat Titi Kamal untuk masuk ke bisnis properti. Sejak 2010, artis yang memiliki nama asli Kurniaty Kamalia ini sudah mulai menginvestasikan penghasilannya dari seni peran untuk membeli tanah, apartemen, vila, rumah, hingga rumah toko yang berlokasi di Jakarta, Bandung, dan Bali.

Ketertarikan istri Christian Sugiono ini pada bisnis properti bermula dari kesadarannya untuk memiliki investasi. Dimulai dengan membeli apartemen yang kemudian merambah ke rumah dan vila. Propertiproperti itu lantas ia sewakan. Beberapa di antaranya, dia memiliki Avana Villa di Umalas dan Villa de Sugi di Nusa Dua, Bali.

Titi membeli kedua vila tersebut pada 2011 dengan harga Rp3,5 miliar. Ia memilih investasi vila di Pulau Dewata itu dengan pertimbangan Bali merupakan destinasi pariwisata yang terus berkembang sehingga bisnis properti di kawasan tersebut selalu menguntungkan.

Menurut Titi, bisnis properti di Tanah Air sangat menguntungkan sebab nilainya semakin meroket. Meski belum terealisasi, setiap tahunnya dia ingin menyisihkan penghasilannya untuk membeli properti.

Perempuan berambut panjang ini mengaku tidak memakai jasa konsultan untuk melakukan investasi itu, tapi belajar secara otodidak. Setiap ada waktu luang dia mencari properti melalui internet dan bila ada yang cocok langsung dia kunjungi.

Titi menyatakan agar semua orang jangan ragu-ragu berinvestasi properti. Yang terpenting adalah memerhatikan sepak terjang pengembang supaya tidak salah pilih dan rugi.

Bila ingin membeli tanah, lihat statusnya karena sekarang ini banyak tanah sengketa. Juga, harus sabar karena menghasilkan uang lewat properti tidak secepat bisnis lain. ‫ش‬

70

Foto: Facebook

Gita Carla Sembiring

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

71

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

Pojok Properti

PURJONO AGUS SUHENDRO Editor in Chief

A 72

pa jadinya jika perumahan tempat tinggal kita tidak memiliki nama? Atau, bagi pengembang, bagaimana bisa memasarkan kompleks yang megah dan mewah sekalipun tanpa label apa-apa?

Jangankan orang lain, kita sebagai pengembang saja bingung bagaimana cara memasarkannya.

Itulah secuil dari arti sebuah nama. Nama, yang kata orang pemasaran, adalah merek (brand). Semakin terkenal semakin mahal.

Semakin diketahui semakin dicari. Semakin lama semakin dipercaya. Semakin dipercaya semakin dicinta.

Namun, untuk menjadi lebih dikenal, mahal, dicari, dipercaya, dan dicinta, nama atau merek itu mesti menawarkan kelebihan dibanding kompetitor. Lalu, kelebihan itu dibangun secara terus-menerus dan konsisten. Tidak hanya itu, satu hal yang juga sangat penting: diferensiasi.

Kawasan properti yang kita kembangkan, supaya lekas dikenal pasar, tidaklah cukup sekadar mengandalkan keunggulan bangunan.

Sebab, semua pengembang pasti melakukan hal serupa. Maka dari itu, diferensiasi produk menjadi satu hal yang tak bisa diabaikan.

Perlu diketahui, salah satu bentuk diferensiasi tingkat tinggi dari sebuah kawasan properti adalah ikon. Ikon itulah yang membuat siapa pun mudah mengenali satu kompleks perumahan, perkantoran, mal, pusat wisata, dan lain sebagainya, di antara sekian banyak bangunan yang sama.

Penciptaan ikon yang efektif semestinya sudah dipersiapkan sejak awal, bahkan masuk menjadi bagian dari strategi pemasaran itu sendiri. Karena menjadi bagian dari strategi pemasaran, ikon bukan hanya

Property Entrepreneurship • Lifestyle • Design • Figure • Tips

EDISI 2/TAHUN I/APRIL 2016

Ikon penanda melainkan juga magnet pengunjung.

Gedung-gedung tertinggi di dunia merupakan contoh ikon-ikon sebuah negara yang mampu menarik jutaan pengunjung setiap tahun. Petronas Twin Towers di Kuala Lumpur, misalnya, setiap hari ramai pengunjung. Bagi pelancong asing, apalagi dari Indonesia, belum merasa ke Malaysia kalau belum naik ke ikon negeri jiran itu.

Di Dubai ada Burj Khalifa, gedung yang ketinggiannya melampaui bangunan-bangunan pencakar langit lainnya di dunia. Di Paris ada Menara Eiffel. Semua pelancong yang pergi ke Prancis akan mencatatkan jadwal kunjungan ke ikon tersebut dalam daftar wisata utama mereka.

Selain ada Menara Eiffel, di negara itu juga ada Museum Louvre, salah satu museum terbesar di dunia yang dulunya istana kerajaan setempat. Para wisatawan dengan sukacita berfoto-foto ria demi mengabadikan kunjungan “mahal” mereka di ikon tersebut.

Museum Louvre dalam bentuk terbalik— entah sengaja atau tidak—kini menjadi ikon Summarecon Bekasi. Summarecon, pengembang yang telah berpengalaman mengubah daerah-daerah rawa menjadi kawasan primadona, sepertinya telah menyadari bahwa ikon itu memang penting.

Lihatlah, acapkali media menulis tentang perkembangan properti Bekasi, salah satu gambar yang dipilih untuk mengilustrasikannya adalah ikon tersebut. Promosi gratis? Jelas.

Makin dikenang? Pasti. Memengaruhi penjualan?

Sudah tentu.

Apalagi kalau ikon-ikon yang dimunculkan oleh para pengembang itu menjadi satu keunikan dari kawasan dengan jangkauan yang sangat luas.

Misalnya, ikon tersebut lantas mewakili sebuah kota atau provinsi, jika mewakili negara seperti Petronas Twin Towers belum bisa. Toh, Menara Jakarta yang digadang-gadang menjadi gedung tertinggi di Indonesia saja tak pernah terwujud sampai sekarang. a