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Investissement immobilier

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Liège

Dossier réalisé par la régie publicitaire - Supplément au journal du 4 mai 2017

PROVINCE DE LIÈGE

Acheter pour louer En matière d’investissement financier, placer son patrimoine dans la brique est généralement réputé pour être un acte relativement sûr.

Diversification et proximité

Suite à l’effondrement des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires, bon nombre de Belges ont profité de cette conjoncture favorable pour acquérir une maison ou un appartement destiné à la location. Grâce à la périodicité de cette rente, l’investisseur s’assure soit le remboursement de son emprunt soit l’accroissement du capital injecté sur fonds propres. Pour tous les placements financiers, une règle demeure maîtresse : la diversification. Éviter de placer tout son argent dans un même produit permet de se prémunir d’un éventuel imprévu. L’immobilier n’y échappe pas. Ainsi, opter pour des biens situés dans une même zone socio-économique augmente le risque d’une déconfiture totale en cas d’une détérioration soudaine de la situation au sein de cette zone. Paradoxalement, la proximité de ces biens avec votre résidence facilite grandement les impératifs pratiques induits par ce genre d’investissement. La solution relèvera, dès lors, d’un subtil compromis entre ces deux nécessités.

Un marché vraiment sûr ?

Globalement, il l’est. Si une hausse des prix immobiliers similaires aux dernières décennies ne se profile plus spécialement, la chute de ces derniers semble assez improbable. Bien sûr, l’absence totale de risque n’est jamais assurée.

En matière de rendement, la bête noire est le

vide locatif ou, dans le même ordre d’idée, le mauvais payeur. C’est pour cela qu’il est préférable, lors d’un premier achat, de limiter le montant de l’emprunt contracté (même si cette formule est intéressante en ce que ses intérêts peuvent être déduits de l’impôt sur les revenus immobiliers) afin d’éviter un éventuel problème de remboursement. Plus vous aurez de biens et moins ce risque de vide locatif pèsera dans la balance. Concernant les locataires mauvais payeurs, leur expulsion (uniquement en cas de motifs sérieux) est – bien heureusement, d’ailleurs – encadrée par la loi. Sans entrer dans les détails, sachez qu’il faudra une décision du juge de paix (cela peut prendre plusieurs mois) habilitant un huissier à opérer cette délicate mesure.

Où acheter ?

En fonction du lieu sélectionné, l’espérance de rendement peut varier significativement. À nouveau, la recette magique n’existe pas et une multitude d’autres facteurs (état du bien, coûts fixes variables...) est susceptible d’influer sur cette appréciation. Cependant, les chiffres affichés par le dernier baromètre d’Immovlan. be permettent de dégager des pistes. Premier constat : si les prix de vente affichent des écarts importants en fonction des provinces, les loyers, eux, ont tendance à se rapprocher.

Ainsi, malgré un investissement initial deux fois plus conséquent à Bruxelles Sud que dans le Hainaut, le taux de rendement moyen

de cette dernière province, pour les locations d’appartements, tourne autour de 5,2% pour 3,8% à Bruxelles (chiffres de 2015). Si l’on se cantonne juste aux chiffres relatifs au rendement, les meilleurs élèves sont : le Hainaut (5,2%), Bruxelles Nord (4,7%), Bruxelles Ouest (4,7%), le Luxembourg (4,4%), Liège (4,3%) et Bruxelles Centre (4,2%).

Acheter quoi ?

D’abord, il est important pour l’investisseur de déterminer clairement son objectif. Comme nous l’avons vu, des biens achetés à moindre coût peuvent engendrer un très bon rendement. Cependant, certains investisseurs peuvent préférer l’achat d’un bien de meilleure qualité, au rendement moins alléchant, mais qu’ils voudront transmettre à leur descendance. Ensuite, selon les experts, c’est l’appartement qui constitue l’investissement le plus intéressant. Surtout ceux de petite taille, pour lesquels la demande est élevée, et qui présentent l’avantage non négligeable d’impliquer de faibles coûts d’entretien. Bien que la maison vienne en second lieu, elle est déjà bien loin derrière les appartements. S’enchaînent ensuite les résidences services, le terrain à bâtir, la chambre d’étudiant, le box de garage et la deuxième résidence.

Les

garages et places de parking

C’est certainement l’investissement immobilier le moins contraignant. Relativement abordables à l’achat – le montant variera évidemment drastiquement selon le type et surtout la localisation – les garages et places de parking assurent à leur propriétaire une gestion en toute simplicité. Ces dernières années, tributaire du Saint croisement entre le peu d’offres et l’énorme demande, leur prix a bien augmenté, réjouissant les investisseurs ayant eu la bonne idée d’y placer leurs économies à temps. S’il n’est plus certain que cette hausse croissante va perdurer, le placement reste néanmoins stable. Il permet surtout d’entrevoir de belles perspectives en matière de rendement locatif. La raison : le problème régulier de stationnement dans les villes.

Ce dernier, causé par l’essor démographique et les politiques communales souvent restrictives, pousse beaucoup d’automobilistes à se tourner vers la location d’une place ou d’un box s’évitant, dans la foulée, le tracas quotidien d’une place toujours prise par les autres.

Au rang des avantages liés à cet investissement, on retrouve d’abord la faible charge administrative. Si l’achat fera bien l’objet d’un acte notarié, pour le reste, un simple contrat (et encore, il n’est même pas obligatoire) dénué de formalité avec le locataire, réputé assez bon payeur, fera l’affaire. N’étant soumis qu’au droit locatif général, à l’exclusion de la loi sur la location de logement, le propriétaire pourra expulser facilement un éventuel mauvais payeur, exiger un versement annuel anticipé et opter pour un contrat à durée déterminée ou non. Avec des frais d’entretien quasi inexistants, le plus gros problème sera donc de trouver un emplacement idéalement situé. Bien que Bruxelles reste le champion hors catégorie, chaque ville a son potentiel, dès lors qu’on s’approche de lieux stratégiques que sont le centre, les bureaux, les commerces... Méfiance cependant, un changement soudain dans la politique de stationnement local ou l’agencement des lieux pourrait faire perdre grand intérêt à votre emplacement.

La taxe sur les revenus locatifs Il faudra préalablement se renseigner sur l’usage que fera le locataire de cet emplacement. En effet, le montant de la taxe sur les revenus locatifs en dépend. Si celui-ci occupe le bien à titre privé, le revenu immobilier imposable équivaudra au revenu cadastral indexé majoré de 40%. Ainsi, pour un revenu cadastral d’une valeur de 100 euros, la somme à prendre en compte tournera autour de 240 euros annuels.

Par contre, si le locataire est une personne morale ou un particulier employant le bien à des fins professionnelles, la taxe se basera sur le montant effectif de la location duquel 40% seront automatiquement déduits à titre de frais divers. Pour un loyer de 60 € mensuels, cela fera 432 euros de masse imposable. La première option est plus intéressante bien que moins courante dans les faits. Si vous louez plusieurs emplacements, et que ces locations constituent votre principale source de revenus – qui seront, dès lors, qualifiés de professionnels –, vous devrez, en plus, vous acquitter de charges sociales

Une TVA pas toujours d’application Normalement, la TVA s’applique à la location de l’emplacement de parking au taux normal de 21%. En tant qu’assujetti, le propriétaire doit ainsi introduire une déclaration de TVA. Cette charge s’ajoutera à la taxe sur les revenus locatifs. Heureusement, deux exceptions, qui rencontreront bon nombre de cas, permettent d’éviter cette taxe supplémentaire. La première exonère les petits investisseurs. Ainsi, la TVA ne s’appliquera pas lorsque le chiffre d’affaire du propriétaire n’excède pas 5.580 euros (hors TVA) par an. Ce qui, à l’échelle d’un garage, est relativement large. Ce montant sera cependant calculé sur base de toutes les activités (donc également celles qui n’auraient rien à voir avec la location de la place de parking) normalement soumises à la TVA. Le propriétaire sera également exonéré de TVA si l’emplacement est lié à un appartement ou à une maison louée, dans un même acte, par le même locataire.

Les kots Un investissement qui demande... de l’investissement Parmi les investissements immobiliers plus abordables, en comparaison à une maison ou un appartement, le kot fait figure de lumineuse idée. Prix d’achat moins élevé, demande présente (même si la pénurie d’offres des dernières années s’est largement estompée) et taux d’insolvabilité des locataires extrêmement bas sont autant d’éléments plaidant en la faveur d’un tel investissement.

Cependant, cette entreprise mobilise une certaine énergie qu’il faut être prêt à déployer. Parce que les cycles locatifs sont plutôt courts (généralement 10 à 12 mois), la recherche de locataires devient un exercice quasi annuel, automatiquement flanqué des impératifs administratifs conséquents. Ce va-et-vient d’étudiants accélère également la détérioration des lieux, qu’il faudra entretenir plus régulièrement (même si l’étudiant « standard » est moins soucieux des finitions esthétiques ou de la blancheur des murs).

Optimiser l’attractivité des lieux Comme pour tout marché de niche attrayant pour les investisseurs, il ne faut pas sous-estimer le risque de suroffre au sein de certaines villes. Pour pallier à cette éventualité, une règle d’or brille par sa constance: être attractif. Dans cette optique, la proximité du logement avec le lieu d’étude et, plus globalement, avec l’animation étudiante et les commerces de

base demeure un élément primordial. Cela permet, de surcroît, d’augmenter le montant du loyer par rapport à un logement plus excentré. Si l’étudiant moyen ne cherche pas à vivre comme un prince, un minimum de confort est tout de même de mise. Opter pour un aménagement moderne et doté d’une connexion internet, incluse dans les charges, est un minimum. Y ajouter la télédistribution, voire le passage hebdomadaire d’un service de nettoyage, peut également peser dans la balance. L’attention portée aux espaces communs (agencement pragmatique et équipement de qualité) encore plus qu’à la chambre elle-même finira de convaincre les potentiels locataires.

Des charges qui pèsent sur la rentabilité Au moment de fixer le montant du loyer et, dans la foulée, d’évaluer son potentiel en matière de rendement, plusieurs éléments doivent être pris en compte. En sus du prix d’achat du bien, des intérêts liés à un potentiel emprunt et des frais d’entretien – ceux-ci varieront en fonction de l’état initial des lieux et de la propension du bailleur à réaliser l’entretien lui-même ou à le sous-traiter – , il faudra d’abord s’acquitter des droits d’enregistrement (12,5% du prix d’achat en Wallonie et à Bruxelles, 10% en Flandre). En fonction de la ville sélectionnée, une série d’impôts communaux (sur les locations de « meublés » ou sur les secondes résidences, si l’étudiant n’y est pas domicilié) sont susceptibles de s’ajouter à la note.

Il y aura également l’annuel précompte immobilier (2,5% du revenu cadastral en Flandre, 1,25 ailleurs). Finalement, la mise en location, dont la valeur sera calculée sur base du revenu cadastral majoré de 40%, passera par la moulinette de l’impôt sur les revenus. Cette formule est particulièrement intéressante en ce que le montant du revenu cadastral, même ainsi majoré, est bien inférieur au loyer perçu et que les frais affectés à la location (comme, par exemple, les intérêts de l’emprunt) pourront être déduits. La partie de la location affectée aux biens meubles (par défaut 40% ), rabotée de 50% de frais forfaitaires, fera, quant à elle, l’objet d’un précompte mobilier. L’imposition sur les meubles étant, de facto, plus élevée que celle sur les murs, il est conseillé, si telle est la réalité, de prouver qu’un pourcentage moindre de la location leur est attribué afin de diminuer le montant de l’impôt.

Dans les

grandes villes d’Europe

L’incertitude liée au Brexit En Europe comme ailleurs, la santé d’un marché immobilier est étroitement liée à la stabilité politique et sociale des États. Lorsque cette dernière est mise à mal, comme cela a pu être le cas dans certains pays de notre continent, le système économique traditionnel s’ébranle et ses acteurs ne manquent généralement pas de s’adapter en conséquence.

Exemple évident des derniers mois, le Brexit a modifié, à court et peutêtre à moyen terme, le comportement des acteurs issus du monde de l’immobilier. Anticipant une chute des valeurs immobilières britanniques, beaucoup de ces acteurs en sont venus à préférer des marchés plus sûrs, quitte à sacrifier l’excellent rendement londonien. Dans le classement des 30 villes d’Europe les plus attractives pour les investisseurs immobiliers, publié, fin 2016, par le cabinet de conseil Price Waterhouse Cooper et le

Urban Land Institute, Londres chute ainsi de 16 places pour atterrir en 27ème position.

Si le coût de la vie reste bon marché, celui de l’immobilier commence à augmenter et les rendements locatifs sont de plus en plus attractifs.

Bruxelles reste un bon plan Dans le classement qui nous sert de référence, Bruxelles occupe la 26ème place, juste devant Londres. Cependant, notre capitale reste attrayante, de surcroît pour les investisseurs belges. N’oublions pas que la proximité avec un bien immobilier en facilite grandement l’appréhension et la gestion, même si la logique de diversification suppose de ne pas cumuler trop de biens dans une même zone socio-économique.

Avec 60% d’habitants locataires et une forte croissance de la population, la capitale jouit d’une grande demande.

L’avantage de Bruxelles, c’est la présence des institutions européennes et de la multitude de fonctionnaires que ces dernières brassent. Ceux-ci ont un pouvoir d’achat important et n’ont pas spécialement subi le contrecoup de la crise. Malgré le Brexit, il est peu probable, voire très hypothétique, que cette situation change dans le futur. L’idéal, si l’on vise les fonctionnaires européens, est d’investir dans la zone située à l’est du quartier européen.

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L’Allemagne, foyer d’investissement Principe des vases communicants oblige, l’incertitude liée au marché britannique profite directement au marché immobilier allemand. Déjà en forme olympique ces dernières années, il attire toujours plus d’investisseurs tant il semble invincible. C’est donc tout naturellement que trois de ses villes occupent le « Top 3 » du classement. Berlin, sa capitale, se dresse sur la première marche du podium. Forte d’une industrie dynamique et créative, d’une fougue sociale et culturelle sans précédent et, par conséquent, d’une demande aussi massive qu’éclectique en matière de logements et bureaux, la ville suscite une attractivité mondiale. En deuxième position, Hambourg, gigantesque métropole industrielle et deuxième plus grande ville du pays, fait face à une augmentation de sa population également très intéressante en matière d’investissement immobilier. Finalement, Francfort, troisième du classement et déjà très stable par le passé, pourrait encore gagner du galon si des banquiers quittaient Londres pour la rejoindre.

D’autres pistes Dans ce même classement, Dublin, la capitale irlandaise, prend la troisième place. Depuis plusieurs années, la ville bénéficie d’une excellente croissance économique qui s’accompagne d’une abondante demande sur le marché du logement. Du côté des pays scandinaves, on n’est pas en reste également. Si les rendements ont quelque peu baissé à Copenhague (6ème), son marché immobilier, principalement pour ses bureaux, commerces et résidences, demeure attractif. Stockholm (8ème), qui bénéficie, au même titre que la capitale du Danemark, d’une population locale très aisée, attire également beaucoup d’investisseurs locaux. Et puis, il y a bien sûr la péninsule Ibérique. Ainsi Madrid (9ème), dont les rendements sont corrects, sans plus, offre surtout de très belles perspectives de plus-values à moyen terme. À Lisbonne, le marché immobilier reprend progressivement un nouveau souffle.

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Investir dans un

terrain à bâtir

Le boom des dernières années

L’astuce impôt

Ces dernières années, les propriétaires de terrains à bâtir peuvent se targuer d’avoir fait la bonne affaire. Pour un simple achat, dénué de toutes les contraintes qu’impliquent habituellement d’autres biens immobiliers, ils ont pu observer, les mains dans les poches (quand elles ne se frottaient pas de plaisir), le montant de leurs parcelles littéralement grimper en flèche. Pourtant, cet investissement, assez singulier, n’est pas le plus conseillé. Contrairement à un kot ou un garage, il est assez rare de louer un terrain destiné à la construction. S’il est donc possible d’acquérir une belle plus-value, la perspective d’une rente régulière est pratiquement inexistante. On entre ainsi dans l’unique sphère de la spéculation qui peut, évidemment, jouer de vilains tours (on observe d’ailleurs les prix légèrement baisser ces derniers mois !). Cependant, le terrain à bâtir étant plutôt prémuni de l’inflation, il peut sereinement être envisagé dans le cadre d’une diversification de votre portefeuille patrimonial.

Au rayon de l’imposition, il y a d’abord le traditionnel droit d’enregistrement (10% en Flandre, 12,5% ailleurs), auquel n’échappe pas le terrain à bâtir. Ensuite, comme propriétaire, il faudra annuellement s’acquitter du précompte immobilier. Pas trop d’inquiétudes sur ce dernier point, il coûte, la plupart du temps, à peine quelques euros annuels. A tel point que l’administration fiscale fait souvent l’impasse sur celui-ci pour les petits terrains. Par contre, il faudra être attentif au moment auquel vous revendrez le bien. En effet, il existe, pour cette transaction, une taxe sur les plus-values qui décroît avec le temps : 33% si la vente s’opère dans les cinq premières années suivant l’achat, 16,5% entre cinq et huit ans, puis plus rien au-delà de cette huitaine d’années. Assurez-vous également que la commune n’aie pas instauré une taxe sur les terrains non bâtis, ce qui peut encore bien arriver et vous coûter un certain montant si vous ne faites pas partie des chanceux qui en sont exonérés.

Choisir son terrain Quelques règles élémentaires doivent ici être évoquées. Ainsi, veillez d’abord à ce que le terrain soit effectivement constructible. Pour cela, il est essentiel de vérifier les certificats d’urbanisme qui préciseront, non seulement la qualité du terrain, mais également les éventuelles conditions qui encadreront la future construction. Un terrain en zone inondable vous assurerait un bel échec. Ensuite, et ce même si la demande est grande en la matière, assurez-vous de l’attractivité du bien. Son emplacement est capital : disposition du terrain, absence de nuisances (bruit, odeurs, trop exposé à la vue de tous...), proximité des transports, magasins, écoles...

Cela permet toujours de jouer sur sa valeur. Idéalement, le terrain doit être légèrement en pente vers l’arrière et s’élever une cinquantaine de centimètres au-dessus du niveau de la rue. Pour optimiser vos chances de trouver rapidement preneur au moment choisi, opter pour parcelle de taille moyenne (entre 400 et 600 m2).

Les terrains non constructibles Certaines personnes se sont risquées à investir dans des terrains non constructibles. Comme ces derniers s’achètent une bouchée de pain, la possibilité de voir la parcelle requalifiée ultérieurement en terrain constructible entretient un espoir spéculatif qui peut effectivement s’avérer très lucratif si la projection se réalise. Cependant, ce cas de figure est très rare. Il est dès lors peu recommandé de se lancer dans une pareille entreprise. Éventuellement, pour ceux qui seraient détenteurs d’un terrain de ce type et dont ils n’ont que faire, il reste la possibilité de le louer, par exemple à des particuliers qui voudraient y planter des légumes. Le Code wallon de l’urbanisme permet certains actes et travaux sans qu’il ne faille s’enquérir d’un permis. C’est le cas pour les aménagements réversibles, destinés à agrémenter un jardin : mobilier de jardin, barbecue, bac à plantation, fontaines décoratives... Si vous êtes tenté par la chose, le mieux est encore d’aller se renseigner auprès des autorités compétentes pour vous assurer que vous n’entreprenez pas de constructions illégales.

L’immobilier

espagnol

Quelques conseils à garder à l’esprit

Se prémunir des mauvaises surprises

Dans la catégorie des investissements immobiliers à l’étranger, l’Espagne occupe une place à part dans le coeur des Belges. Si la chute des prix post 2008 n’y est évidemment pas pour rien, leur remontée progressive ne semble pas avoir terni l’engouement de nos compatriotes pour la péninsule ibérique. En la matière, 2016 fait d’ailleurs office d’année record. Si l’envie vous prend, à votre tour, de succomber à l’appel du pays de Cervantes, de bonnes affaires peuvent encore se dégoter. Cependant – le conseil tombe sous le sens – pas de précipitation : la prudence peut vous éviter quelques mauvaises surprises.

Dans cette optique, s’offrir le temps de l’analyse, du déplacement sur place pour une visite approfondie des lieux et de leurs entourages voire, pourquoi pas, d’un séjour locatif de quelques semaines permettront forcément de percevoir de nombreux détails qu’une offre « omet » souvent de préciser. En Espagne, malgré le coût supplémentaire que le service implique, il est fortement recommandé de s’offrir l’assistance d’un avocat spécialisé en ventes immobilières. Contrairement à notre plat pays, l’implication du notaire est bien plus limitée et ne permet pas, par exemple, de vous informer sur les éventuels vices de construction, demandes d’acompte abusives... D’ailleurs, en dehors du cas de l’achat sur plan, refusez tout versement d’acompte : celui-ci ne vous assurera absolument pas la concrétisation de la vente. N’oubliez pas également, au moment de déterminer votre budget, d’y inclure tous les coûts annexes engendrés par cet achat. Les charges ( énergie, eau, éventuel entretien...), bien sûr, mais également la ribambelle de taxes ( impôts foncier et communaux, taxe sur la plus-value en cas de revente ultérieure, TVA sur la construction...) qui alourdissent l’investissement. Si vous escomptez louer le bien, restez réaliste : la moyenne du rendement, plombée par ces frais et par l’offre concurrente phénoménale qui limitera fortement votre potentiel locatif hors saison, tourne généralement autour de 1,5%.

Parmi les éléments que votre avocat ne manquera pas d’analyser, on retrouve les dettes greffant le bien. C’est une autre particularité espagnole : les dettes suivent les biens, pas leur ancien propriétaire. Si des charges demeurent impayées, le nouvel acquéreur devra les assumer. Le notaire n’étant pas obligé de réaliser cette enquête, une désagréable découverte après l’achat est vite arrivée. Souvent, les biens immobiliers restent plusieurs mois en jachère avant d’être vendus et, bien évidemment, leurs charges continuent de tomber. Une enquête préalable est donc indispensable. Autre cas assez surprenant, mais qui a déjà joué de tristes tours à certains, est la construction illicite du bien sur des terres agricoles. Certaines communes, pour des motifs litigieux, ont permis la construction d’habitations sur des terres agricoles... dont la région peut, à tout moment, ordonner la destruction.

Les biens issus d’une saisie Ces dernières années, on a souvent vanté les mérites des biens immobiliers espagnols vendus par des banques. Ces opérations sont la suite logique, après 2008, des nombreuses faillites de promoteurs et des débâcles hypothécaires de particuliers incapables de rembourser leur prêt. Si les prix peuvent sembler attrayants, le bon plan n’est pas forcément assuré. Ainsi, les maisons les plus attractives ont, pour la plupart, trouvé acquéreur chez les employés de ces banques qui ont été nombreux à se servir rapidement. Celles qui restent souffrent souvent de nombreuses imperfections qui en atténuent l’intérêt. Dans le même ordre d’idée, gare aux appartements inclus dans de grands complexes ayant fait l’objet d’une saisie. Au-delà du risque que leur construction ait été bâclée sur la fin et que leur entretien ait été négligé par les banques, les frais communs, en cas de grand nombre d’appartements vides, peuvent vite devenir exorbitants.

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Emprunter pour

La fin des taux bas ?

On le sait, ces dernières années, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Parce que les carnets d’épargne ont perdu de l’attractivité en même temps que les prêts hypothécaires s’en emparaient, bon nombre de particuliers ont saisi l’occasion et se sont lancés dans l’aventure immobilière.

Depuis quelque temps, la perspective d’une remontée de ces taux se profile, questionnant bien des investisseurs sur l’opportunité de contracter un emprunt intéressant tant qu’il est encore temps. Si, fin 2016, les taux ont effectivement amorcé une courbe ascendante, la situation s’est stabilisée depuis janvier. Les analystes s’accordent cependant pour affirmer que les taux, tels qu’actuellement pratiqués, ne pourront rester aussi bas éternellement. Leur remontée progressive finira par s’opérer. La question qui pend sur toutes les lèvres : quand et avec quelle intensité ? La réponse dépendra des politiques menées par la Réserve fédérale américaine (qui impacte le monde entier) et par la Banque centrale européenne.

L’accès au crédit Les taux ont beau être avantageux, cela ne signifie pas pour autant qu’ils sont accessibles à tout un chacun. Pour investir dans l’immobilier en Belgique, il faut tout de même disposer d’un minimum de fonds propres ainsi que de revenus stables et attrayants.

Des fonds propres, d’abord, car l’emprunteur doit être en mesure de financer, au minimum les droits d’enregistrement et les frais hypothécaires.

investir

Aucune banque ne se risque plus à prêter davantage que le prix du bien puisqu’en cas d’insolvabilité, elle ne récupérerait à la revente (hors potentielle plus-value) que la valeur de ce bien à l’exclusion des frais d’achat. À eux seuls, ces frais représentent déjà un très gros dixième du prix du bien. Les prêts personnels à but immobilier qui permettaient, jusqu’à peu, de les financer n’existent plus désormais. De surcroît, les banques sont de moins en moins enclines à prêter 100 % de la valeur du bien. Ce cas de figure ne se manifeste d’ailleurs que pour des clients ayant de gros moyens et pour des biens dont la valeur n’est pas excessive. Actuellement, dans un contexte de prêts risqués, la Banque centrale de Belgique recommande aux banques de ne pas prêter davantage que 85% du prix d’achat. Cette réalité pourrait s’accentuer puisque Johan Van Overtveldt, ministre des Finances, projette de durcir les conditions d’octroi des crédits hypothécaires en limitant, par arrêté royal, le montant prêté par la banque à 80% du prix d’achat.

Des revenus stables et attrayants, ensuite, car la capacité de remboursement est très clairement la pierre angulaire en matière de crédit. S’il y a toujours une marge à aller chercher à la sueur des négociations, c’est essentiellement le montant des revenus qui permettra d’amoindrir le taux.

Bien que chaque banque ait sa méthode pour évaluer cette aptitude à rembourser, on considère généralement qu’un ratio de maximum 40% entre l’emprunt et les revenus suffit à emporter la confiance de la banque.

Quelle formule ? l reste encore à déterminer la formule d’emprunt pour laquelle vous allez opter. Ceux qui avaient cédé, par le passé, à la tentation de l’emprunt à taux variable ont été largement récompensés ces dernières années.

Aujourd’hui, au vu de l’impossibilité presque caractérisée de voir les taux descendre ou même stagner, il semble plus opportun d’opter pour un emprunt à taux fixe, ou semi-fixe. Un emprunt à taux variable reste tout de même judicieux dans certains cas de figure. En effet, l’avantage de cette formule est qu’elle offre, dans un premier temps, un taux plus avantageux que le taux fixe, mais qui sera réévalué de manière périodique (1, 3, 5 ans...). Celui qui projetterait de revendre le bien immobilier rapidement, ou qui se saurait apte à rembourser l’emprunt dans un bref laps de temps, aurait tout intérêt de profiter de ce faible taux induit à court terme.

Investir dans les

bois et forêts

Un placement d’initié sur le long terme

Le marché du bois coupé Si ce n’est souvent pas l’objectif premier d’un investissement forestier, un minimum de rendement, tiré de l’exploitation du bois, peut tout de même être effectué (on parle de 2 à 3% en moyenne). Après avoir connu de belles années, l’industrie du feuillu ( hêtre, chêne...) s’est essoufflée (fini l’attrait pour le mobilier en bois massif) au profit de la transformation des bois résineux (une majorité d’épicéas, mais aussi des douglas ou des mélèzes), plus légers, et principalement utilisés dans les secteurs de la construction, du papier et de la production de panneaux. Une priorité pour les résineux, donc, même si le marché du feuillu est actuellement stable et qu’il est important de conserver ces arbres pour la diversité du paysage forestier wallon. Que le bois soit destiné à produire de l’énergie ou à la construction, sa valeur reste toutefois soumise à des variables extérieures qui rendent la prévision de son rendement en partie hypothé-

semble des biens ( il faut donc qu’il y ait suffisamment de lots pour qu’elle ait lieu) vendus à cette occasion.

Les fonds à rendement garanti Puisque l’exploitation des forêts n’est pas à la portée du premier novice venu, une alternative permet à ces derniers d’investir dans des fonds dits « à rendement garanti ». Fonctionnement sur le même principe que l’investissement papier standard, cette pratique permet la mutualisation d’une gestion des biens forestiers opérée par des professionnels en la matière. Le procédé commence seulement à pointer le bout de son nez. Ainsi, le fonds forestier SylvaFund ( qui nécessite tout de même d’injecter 100.

000 euros dans une part) offre aux investisseurs d’acquérir les obligations qu’il émet pour une durée minimale de cinq années. SylvaFund s’occupera d’acquérir les forêts, en assurera l’expertise et la gestion tout en promettant aux investisseurs un rendement minimum garanti de 3%. Ceux-ci seront directement puisés dans les bénéfices issus de la vente des arbres.

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Depuis la crise de 2008, et alors que leur prix est resté relativement stable pendant plusieurs décennies, la valeur des sols forestiers a réalisé un bond spectaculaire (allant jusqu’à bien doubler sur ce court intervalle). La raison : un intérêt accru des investisseurs pour ce placement alternatif, luimême suscité par la baisse des taux d’intérêt et par le caractère peu risqué de l’investissement. En Belgique, c’est la Wallonie, avec ses 554.000 hectares de bois et forêts (dont une bonne moitié appartient à des privés) qui offre la possibilité de se lancer dans ce placement réputé à très long terme et, indubitablement, réservé à un public touché par la vocation forestière. À très long terme, car, si l’on vise un minimum de rendement, la repousse des arbres coupés pour la vente prend une vingtaine d’années.

Un public de passionnés, ensuite, parce que la gestion nécessite un gros bagage de connaissances et implique, la plupart du temps, un attrait émotionnel qui la distingue de bien d’ autres activités.

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Résidence-services : le bon plan pour investir ?

L’idée trotte dans l’esprit d’un nombre croissant de Belges. Et pour cause : le vieillissement massif de la population appelle à reconsidérer sérieusement notre organisation sociétale. À chaque enjeu ses opportunités. Parce que la demande en la matière ne cesse d’augmenter, il peut sembler opportun d’investir dans une des nombreuses résidences-services qui fleurissent un peu partout dans notre plat pays. Pour son potentiel en matière de rendement locatif, d’abord, pour l’éventualité d’en faire ultérieurement usage, ensuite.

Une résidence-services, c’est un peu l’enfant né du croisement entre un domicile traditionnel et une maison de repos. Tout en préservant une complète indépendance dans la gestion de son quotidien, son résidant bénéficie, comme le nom l’indique, de services au quotidien (leur nombre variera selon les formules), d’un confort soigné et d’une sécurité accrue. Le compromis idéal lorsque les facultés s’amoindrissent sans, pour autant, entamer substantiellement l’autonomie de la personne.

L’investissement dans une résidence-services peut s’opérer selon deux formules : l’achat d’obligations émises par la société propriétaire de l’immeuble ou l’acquisition classique de la propriété d’un appartement au sein de la résidence.

De l’option choisie découleront plusieurs conséquences qu’il s’agira de bien sous-peser avant de franchir le pas. En gardant à l’esprit, dans tous les cas, qu’il est bien plus judicieux de miser sur une institution agréée par les pouvoirs publics.

L’achat d’obligations En optant pour l’achat d’obligations, l’investisseur transfère à l’émetteur une somme d’argent équivalente à une portion de la valeur de la résidence ( par exemple, 1/60ème si celle-ci est pourvue de 60 chambres). Il s’agit d’un prêt à destination de la société, généralement valable pour 30 ans (l’investisseur récupère donc obligatoirement sa mise, pas un kopeck de plus, en fin de match), qui fait naître dans le chef du prêteur un droit sur les revenus locatifs la plupart du temps convertible en droit d’occupation de l’appartement. À noter que cette dernière option implique

d’attendre qu’une chambre se libère (l’investisseur n’ayant pas de droit sur une chambre précise, mais sur une fraction abstraite des lieux), ce qui ne tarde jamais trop dans une résidence-services de taille moyenne.

Au rang des avantages, on retrouve, en pôle position, l’absence de frais notariaux et d’enregistrement. La solution est également judicieuse en ce qu’elle permet d’esquiver les désagréments liés à une future copropriété des héritiers en cas de succession prématurée : seul le droit à la perception des revenus locatifs, à l’exclusion de celui d’occupation, sera transmis aux ayants droit. Le plus grand inconvénient est indubitablement le risque que la société ne puisse, pour cause d’insolvabilité, rembourser l’investisseur au moment venu.

L’acquisition de la propriété Si on l’achète, par définition, le bien nous appartient et ces deux derniers désagréments s’évaporent. À la différence du système des obligations, qui ne peut s’opérer que sur base d’une mise financière puisée sur fonds propres, un emprunt hypothécaire est également parfaitement envisageable. À l’instar de n’importe quel investissement immobilier, une plus-value future sur le bien est pratiquement assurée. Comme cet achat est, la plupart du temps, assorti d’un contrat d’exploitation, ce sera l’exploitant qui prendra à son compte entretien, réparations, assurances... Si la résidence est neuve et agréée, la TVA passera de 21% à 12% et il ne faudra pas s’acquitter de précompte immobilier. Bien sûr, il y aura des frais de notaire et d’enregistrement, principaux désavantages de cette option par rapport à la première.

Attention, malgré l’énorme demande, le risque d’une suroffre est cependant bien réel, surtout en Flandre, où la libéralisation du marché pousse énormément de promoteurs à se lancer dans l’aventure. Si l’on n’en est pas encore là en Wallonie et à Bruxelles, il reste primordial de s’assurer que cette demande demeure suffisante dans la région ciblée. Dans le même ordre d’idée, veillez à opter pour un exploitant réputé pour la qualité de ses prestations de services, élément prépondérant pour entretenir l’attractivité du bien qu’on désire louer.

Investir dans une

société immobilière réglementée (SIR) probable des taux d’intérêt, comme dans l’immobilier actif, diminuera logiquement la valeur des biens, impactant, dans la foulée, celle des actions. En prévision, bon nombre de SIRs ont activé des outils de couverture susceptibles de protéger l’investisseur sur le long terme.

Le top des SIRs belges La plupart du temps, les SIRs sont spécialisées dans des sous-segments bien précis de l’immobilier (kot, santé, bureaux, commerces...). Pour cette raison, afin de diversifier un maximum votre patrimoine, il peut être intéressant d’investir dans plusieurs

En marge de l’investissement immobilier direct, c’est-à-dire de l’achat matériel d’un immeuble, bon nombre d’investisseurs se sont tournés vers ce que l’on appelle trivialement la « brique papier ». Ce mode d’investissement, qui peut se concrétiser de différentes manières (certificats immobiliers, sociétés immobilières réglementées ou fonds d’investissement), permet de devenir le propriétaire économique de biens (ou, le plus souvent, de fractions de biens) sans en être le propriétaire juridique. S’il faut évidemment se détacher de l’aspect tangible de l’investissement (vous n’aurez aucun lien concret avec les immeubles), cette option peut être attrayante en ce que, tout en promettant un rendement du même type qu’un investissement direct, elle s’ouvre à des investisseurs plus modestes, incapables de s’offrir un second immeuble, tout en leur évitant les désagréments de la gestion quotidienne d’un bien physique.

Les avantages d’une SIR La formule d’investissement papier qui a le vent en poupe, ces dernières années, est l’achat d’actions dans une société immobilière réglementée (SIR). Cotée en bourse, elle a pour fonction d’acquérir et de mettre à disposition d’utilisateurs des biens immobiliers de toutes sortes. Comme son acronyme l’indique, la SIR est strictement réglementée de manière à rassurer les investisseurs : obligation de diversifier les placements (aucun de ses actifs ne peut représenter plus de 20% de son portefeuille global), limite de l’endettement (taux maximum de 65%), transparence des comptes et dans la gestion... Bref, tout un arsenal supposé limiter les risques de débandade (ils ne sont, bien sûr, jamais inexistants) et qui font de cet investissement une valeur sûre.

Parce que l’investisseur n’est aucunement impliqué dans la gestion des biens, il n’aura plus à souffrir de l’angoisse du vide locatif, des coûteuses réparations ou des trop nombreuses paperasses administratives. Là où l’immobilier direct nécessite l’existence d’un fameux patrimoine dans le chef des investisseurs, la SIR leur offre l’assurance d’une diversification des placements, condition de base pour un investissement stable.

Contrairement aux biens immobiliers, l’action se transmet très facilement, bien plus rapidement, et n’implique pas de frais d’entrée élevés.

Vous ne pourrez, par contre, pas bénéficier d’un emprunt hypothécaire pour l’investissement papier. Évidemment, comme toutes les sociétés cotées en bourse, la SIR est tributaire de la volatilité des marchés et l’éventualité d’un nouveau krach boursier, même si l’impact serait moindre que pour d’autres types d’actions, aurait des conséquences désagréables pour l’investisseur. Dans le même ordre d’idées, la remontée

de ces SIRs. En Belgique, nous bénéficions de plusieurs sociétés en bonne santé. Pour l’année 2016, quatre d’entre elles font d’ailleurs partie du « Top 5 » des SIRs ayant enregistré les meilleures performances parmi trente foncières belges, néerlandaises et françaises. Dans un ordre décroissant, on retrouve Xior, qui travaille dans les logements pour étudiants, Care Property Invest, pour l’immobilier de santé, Montea, dans la logistique et Leasinvest Real Est qui propose un mixte entre des bureaux, des commerces et de la logistique. Évidemment, d’une année à l’autre, les résultats peuvent être bien différents. D’autant que la concurrence, notamment face aux fonds d’investissement étrangers, est de plus en plus rude. Pour cette dernière raison, investir une partie de son patrimoine dans les SIRs visant des marchés de niche (type kots) reste un gage de sûreté.

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L’alternative de la « brique papier »

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