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Le guide du et du

Locataire Propriétaire

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www.lavenir.net Onglet

Hainaut

Dossier réalisé par la régie publicitaire - Supplément au journal du 9 juin 2016

Hainaut

Louer à bas prix , c’est possible…

En dehors des logements sociaux proprement dits, trouver ou mettre sur le marché une habitation de bonne qualité et à un prix raisonnable semble une gageure. Pourtant, que vous soyez locataire ou propriétaire, les agences immobilières sociales (A.I.S.) vous y aideront, et c’est à l’avantage de chacun!

A quoi sert l’A.I.S.?

Ce sont des a.s.b.l. agréées et subsidiées par la Wallonie ou les pouvoirs locaux. Leur rôle est de jouer les intermédiaires entre un propriétaire et un candidat locataire qui cherche un loyer moins cher.

D’une part, elles mettent sur le marché locatif des immeubles à un prix inférieur à celui du marché.

D’autre part, elles gèrent le bien en s’assurant qu’il respecte les critères minimaux de salubrité. Le propriétaire loue l’habitation à une A.I.S., qui lui garanti le payement de ses loyers. De son côté elle va sous-louer l’habitation à un locataire bénéficiaire d’un accompagnement social.

Avantages pour le propriétaire Le confort, la confiance!

Certes il y a des frais de gestion et des contraintes : le loyer que vous percevrez sera plafonné, vous ne pourrez choisir votre locataire et le bail est de 9 ans. Mais les avantages sont réels.

• Grâce au mandat de gestion, c’est la plus grande partie des tracas habituels du propriétaire qui est prise en charge par l’agence : un locataire qui ne paie pas, l’appartement qui reste vide pendant des mois, les travaux d’entretien, l’exécution des travaux à charge des locataires, … tout cela est géré par l’A.I.S. • Elle assure la gestion locative : la rédaction du contrat de bail, son enregistrement, l’établissement de l’état des lieux, la constitution de l’assurance incendie, la représentation en cas de procédure en justice, et la visite régulière du logement…

Prêts, subventions et avantages fiscaux • Il existe des primes non remboursables pour la réhabilitation et la restructuration de logements inoccupés. Si vous envisager cette formule, il est possible que vous deviez d’abord effectuer des travaux avant de pouvoir louer à une A.I.S. Mais celle-ci octroie également, sous certaines conditions, des prêts sans intérêt par l’intermédiaire du Fonds du

Logement Wallon1. Le montant peut atteindre 56.100€ (avec un complément de 24.800€ pour des frais plus spécifiques tels que la mise en conformité avec les normes incendies).

• Vous bénéficiez toujours des diverses primes à la rénovation octroyées par la Région wallonne : leur montant variera en fonction des revenus de votre ménage.2 • A noter que les provinces et les communes ou les CPAS peuvent également octroyer une aide pour la réhabilitation et la restructuration de biens immobiliers, tantôt sous forme d’un prêt, tantôt sous forme de subvention. L’A.I.S. pourra là aussi vous renseigner.

• Un abattement fiscal s’applique à chaque logement rénové mis en location dans le cadre d’une AIS ; il s’élève au total à 45 % des frais du bailleur.

Cette réduction d’impôt est accordée pendant neuf années successives - la durée normale du bail -, à raison de 5 % par an. Elle est cependant plafonnée à 1.150 euros, un montant retenu pour l’exercice 20173.

• Enfin, en Wallonie le précompte immobilier est ramené à 0% pour tout propriétaire privé qui met son bien en location par cet intermédiaire.

Intérêts pour les locataires • L’ A.I.S. vous aidera dans vos démarches pour trouver un logement à des conditions qui correspondent à la situation de votre ménage.

• Elle vous propose une location pour un montant intermédiaire entre le secteur privé et les logements sociaux.

• Vous avez la garantie d’habiter un logement répondant aux critères minimaux de salubrité en vigueur.

• Mais elles peuvent assurer aussi un véritable accompagnement social : une guidance budgétaire, des conseils sur l’utilisation adéquate du logement ou sur les différentes économies d’énergie réalisables, des informations sur les aides à prendre en considération...

Qui peut habiter un logement de l’AIS ?

Le revenu annuel net imposable du locataire vivant seul ne peut dépasser 25.700€, tandis que le revenu d’un ménage ne peut quant à lui dépasser 32.100€, ces deux montants étant majorés de 2.400 € par enfant à charge.

Une personne faisant l’objet d’une guidance auprès d’un service de médiation de dettes peut également bénéficier, sous conditions, des services d’une AIS. Il va de soi que si vous bénéficiez déjà d’un logement (en tant que propriétaire ou usufruitier), vous n’aurez pas droit à ce type de médiation, sauf si ce logement est inhabitable ou impossible à améliorer. http://www.flw.be http://www.wallonie.be/fr/demarche/theme-list/9 3 Pour plus de détails voir : http://www.ais-nordlux.be 1 2

Les résidences secondaires : un succès croissant On dit que les Belges ont une brique dans le ventre et, de fait, l’investissement immobilier continue d’avoir la cote : selon une étude récente, en 2015, ce sont plus de 20% de prêts supplémentaires qui ont été octroyés pour l’achat d’une seconde propriété.1

Un investissement à long terme C’est que les taux d’intérêt pour un emprunt hypothécaire sont aujourd’hui très bas (une tendance qui se confirmera sans doute en 2016). Par ailleurs, mettre une partie de son épargne dans l’achat d’un bien qu’on pourra ensuite louer est considéré par beaucoup comme un investissement plus intéressant que d’avoir un livret.

Des avantages fiscaux L’investissement est donc la première motivation de 60% des gens qui envisagent alors l’achat d’une seconde résidence comme immeuble de rapport. Si vous considérez une telle démarche, sachez que les emprunts sont vus comme une épargne à long terme ; ils vous font donc bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut aller jusqu’à 678€ par an, en fonction de vos revenus2. Souvent les ménages qui ont amorti un premier emprunt pour leur résidence principale voient dans la contraction d’un nouvel emprunt l’opportunité de continuer de bénéficier de cette réduction..

Location d’une résidence secondaire Pour les autres, la résidence secondaire porte bien son nom : une résidence occasionnelle pour les week-ends et les vacances. Et du côté wallon, la côte belge reste l’endroit idéal (9 résidences secondaires sur 10 se situent d’ailleurs en Belgique). Il est cependant possible, là aussi, d’amortir

son emprunt par une location saisonnière, c’est-à-dire pour courte durée (un jour, une semaine ou quelques mois).

Si la fiscalité sur une seconde résidence peut être élevée les avantages sont réels : • Le risque d’impayé est beaucoup plus bas.

• Les prix seront plus élevés que pour une location normale, et il est possible de louer toute l’année en enchaînant de courtes périodes de location.

La loi sur les baux ne s’applique pas si vous louez un bien en tant que seconde résidence du locataire. Vous pouvez donc fixer vousmême les règles relatives à la résiliation du contrat, au montant de la garantie locative, etc.

Le contrat de bail pour une résidence secondaire doit être explicite ; le lieu de résidence principale du locataire doit être indiqué, de même que le titre auquel le bien est loué (point de chute, villégiature etc.)).

• Et bien entendu, vous gardez tout le loisir d’y passer vos vacances sans frais d’hôtel...

Attention cependant : en Flandre, la location de résidence secondaire pour les vacances

doit être notifiée aux autorités locales (ou être autorisée par l’Office flamand du Tourisme) ; elle doit aussi respecter un certain nombre de normes.

Louer via une agence immobilière Une agence immobilière locale est toujours mieux outillée pour aborder tous les aspects de la location et, moyennant une commission, elle peut prendre cette dernière en charge de

a à z. Non seulement elle connaît la réalité du marché mais elle peut s’occuper aussi de la gestion locative : le loyer à proposer, la description du bien et sa diffusion mais aussi l’organisation des visites, l’état des lieux, la garantie locative, le calcul des charges, du relevé des compteurs …

Du reste, elles disposent d’une base de données de candidats locataires, mise à jour régulièrement. Grâce à leurs nombreuses demandes, et une meilleure objectivité des capacités financières des locataires potentiels, elles sont en mesure d’aiguiller plus facilement les clients vers les le biens qui leur correspondent.

Le recours à une agence immobilière vous garantira donc à la fois votre sérénité, le respect du cadre juridique et une meilleure continuité dans la location.

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garantie locative

La caution permet de couvrir les dégâts locatifs ou tout manquement du locataire à ses obligations. Elle prend généralement la forme d’une garantie locative. Aujourd’hui, la loi sur les loyers prévoit 3 manières différentes de constituer celle-ci. Lorsqu’elle est prévue dans le contrat de bail, il faut lui donner une des formes prescrites par la loi.

1. La garantie versée sur un compte au nom du locataire (2 mois de loyer). Le compte est bloqué et à la fin du bail, le locataire récupérera la somme avec les intérêts (ou une partie de celle-ci s’il faut couvrir les frais des dégâts causés par le locataire (en dehors de l’usure locative normale).

2. La garantie bancaire (3 mois de loyer). C’est la banque qui se porte alors garante dès le début du bail, pendant que le locataire paie par mensualités, jusqu’à ce que la totalité de la somme soit constituée. Ici aussi, la somme appartient au locataire et ne sera débloquée qu’après la fin du contrat, avec un

document écrit signé par le locataire et le propriétaire.

3. La garantie constituée par le CPAS en accord avec une institution bancaire (3 mois de loyer). Comme dans le cas précédent, la banque se porte garante mais ce sera le CPAS qui introduira la demande de garantie bancaire.

En principe, même si le locataire n’est pas solvable, l’institution financière n’a pas le droit de refuser la garantie. Cependant, la Wallonie prévoit pour 2016 la création d’un Fonds régional de garantie locative qui remplirait le même rôle que celui des banques. Mais les modalités de fonctionnement d’un tel Fonds doivent encore être définie.1 Il existe des alternatives à la garantie locative telle que réglementée par la loi. Toute forme de valeur, ou un tiers, peut servir de caution. Une de ces alternatives est de

constituer une caution sous forme d’assurance.

Le locataire y souscrit en payant simplement une prime mensuelle. Elle joue le même rôle que celui de la garantie bancaire. En cas de dégât locatif, l’organisme assureur intervient à concurrence du montant assuré (souvent plus élevé que la garantie locative habituelle). Cela permet au locataire d’être mieux couvert tout en ne devant pas immobiliser immédiatement une somme importante au moment où il commence à louer. Le propriétaire est quant à lui mieux garanti. http://www.lavenir.net/cnt/dmf20160126_00770380

1

Attention ! La garantie locative …

• n’est pas obligatoire, sauf si elle est explicitement prévue dans le contrat de bail, • ne peut jamais excéder 3 mois de loyer, • ne peut servir de prétexte au locataire à ne pas payer ses derniers mois de loyer!

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5 questions sur

l’état des lieux.

L’état des lieux a été rendu obligatoire depuis le 18 mai 2007 ; il doit être annexé au contrat de bail. Il sert à définir de la manière la plus détaillée possible l’état de l’habitation au moment où le locataire s’installe.

Quand?

Au moment de l’entrée des lieux ou au plus tard dans le premier mois de son occupation. Après que le locataire aura quitté les lieux, un état des lieux de sortie permettra d’identifier les dégâts pour lesquels le locataire doit dédommager le propriétaire.

Comment?

Il doit être dressé de manière contradictoire. Cela veut dire que le propriétaire et le locataire doivent être présents et qu’ils doivent signer un document écrit. L’état des lieux doit aussi être daté ; il sera enregistré en même temps que le contrat de location.

Par qui?

Il doit être précis et détaillé, on ne peut se contenter d’un bref «bon état d’entretien». Un expert aura l’œil et l’expérience pour prêter attention aux endroits qui peuvent poser problème. Si l’état des lieux d’entrée est rédigé correctement, il facilite l’état des lieux de sortie.

Aux frais de qui?

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C’est à frais commun, moitié pour le locataire, moitié pour le propriétaire. Le coût varie en fonction du nombre de pages et de l’expert (il n’y a pas de tarif uniforme).

Et s’il n’y a pas eu d’état des lieux?

L’état des lieux est impératif, le locataire et le propriétaire ne peuvent y déroger, même par contrat. Si l’un des deux refuse d’y participer, l’autre partie peut s’adresser à juge de paix. Mais si au final, aucun état des lieux n’est établi, c’est surtout le locataire qui en sortira gagnant : il sera alors supposé avoir reçu le bien loué dans l’état où il se trouve à la fin du contrat de bail.

Attention ! l’état des lieux ne pas peut faire tenir le locataire pour responsable : - de la vétusté, - de l’usure locative normale (voir par ailleurs dans le dossier), - d’un cas de force majeure.

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Sa réputation a changé : la vente en viager est aujourd’hui une rubrique courante dans les annonces immobilières. C’est que l’acheteur et le vendeur y trouvent un intérêt commun…

Dans l’autre cas (plus rare), celui du viager occupé, l’acheteur bénéficiera du bien «en pleine propriété» : le vendeur ne réside plus dans l’habitation vendue. En revanche, le bouquet et la rente qu’il percevra seront évidemment supérieurs à ce qu’il aurait reçu s’il avait continué à habiter sur place.

Les avantages du viager pour l’acheteur Le principe du viager est connu : l’acheteur acquiert un bien en assurant au vendeur une rente jusqu’à la fin de ses jours (ou une date maximale prévue dans le contrat). Une somme de départ est souvent payée au moment de l’acte de vente, c’est le fameux «bouquet» ; son montant équivaut à 10 à 20% de la valeur du bien.

Il y bien sûr une part d’incertitude sur le montant final de l’achat, qui est lié à la date du décès du vendeur. Mais différentes formules existent; elles garantissent une transaction réaliste et intéressante pour les deux parties… sans qu’il ne faille trop spéculer sur la longévité du vendeur!

1. Le montant investi au départ est faible au regard de la valeur du bien; il permet d’éviter de recourir à un emprunt bancaire.

2. La seule contrainte gestionnaire est le versement régulier de la rente.

3. Dans le cas d’un viager «occupé», le précompte immobilier, les frais d’entretien, ainsi que la plupart des travaux sont à charge du vendeur

On peut fixer librement le montant juste d’une rente viagère. Il dépendra de différents critères qu’il faut évaluer attentivement : la valeur du bien sur le marché, le nombre de personnes bénéficiant de la rente (une personne isolée ou un couple), l’espérance de vie (il existe des tables de mortalité qui donnent, pour chaque âge, l’espérance de vie moyenne), le montant du bouquet, la plus-value espérée en cas de revente, l’occupation ou non du bien etc. Cela donne lieu à un accord aux clauses très spécifiques ; aussi, il est recommandé de s’adresser à un professionnel (notaire, fiscaliste etc.) pour la rédaction du compromis de vente.

Ce qu’il faut aussi savoir…

• Le vendeur peut vivre plus longtemps que prévu, en tout cas plus longtemps que l’espérance de vie telle que reprise dans les tables de mortalité ne le laisse supposer. Pour éviter toutes mauvaises surprises et toute ambiguïté morale, il est conseillé de fixer une date limite au paiement de la rente.

• Même dans le cas où le bouquet est élevé, il ne sera cependant pas permis d’acheter via un emprunt hypothécaire. Mais l’emprunt est possible s’il est souscrit sous la forme d’un crédit à la consommation.

Vous ne pourrez donc pas bénéficier des avantages liés aux emprunts hypothécaires (taux moins élevés, déduction fiscale pour une première habitation,...).

• Il ne faut pas compter sur une déduction fiscale pour un achat immobilier avec une rente viagère.

• Vous ne pourrez pas occuper le bien immobilier acheté si le contrat spécifie que le vendeur peut occuper le bien immobilier jusqu’à son décès.

Deux types de viager

Des garanties pour le vendeur

Le plus souvent, le vendeur choisira de garder l’usufruit du bien qu’il a vendu, c’est-à-dire qu’il continuera d’habiter sur place. C’est le viager libre. L’acquéreur garde alors la nue-propriété : il est propriétaire sans pouvoir jouir de son bien.

1. Vous percevez un revenu régulier et garanti. Si vous ne percevez plus votre rente, vous pourrez demander l’annulation de la vente et conserver ce qui a déjà été payé. Vous disposez aussi d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble, prise d’office.

2. Comme les rentes viagères ne sont pas considérées comme des revenus, elles ne réduisent pas les avantages sociaux que vous pourriez éventuellement percevoir.

3. La rente n’est pas taxable (elle est générée par un bien immeuble), 4. Elle peut être indexée annuellement

Un bon compromis

Attention cependant…

Vous ne pourrez pas le transmettre votre bien à vos héritiers. Le viager au bénéfice d’un membre de votre famille est permis ; mais il court le risque d’être requalifié : l’administration fiscale peut le considérer a posteriori comme une donation déguisée.

Si une date limite est fixée au paiement de la rente viagère, vous prenez le risque de ne plus disposer du revenu complémentaire en fin de vie.1 Sources : www.wikifin.be, www.notaire.be, www.leviager.eu/brochure_le_viager.pdf

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Quand un meuble

fait partie de l’immeuble… dommage, il pouvait être considéré comme faisant partie de l’immeuble sur base du seul caractère «durable et habituel» de l’attachement.1 L’intention doit être celle du seul propriétaire de l’immeuble et du meuble incorporé. On peut imaginer que la cuisine équipée fût installée par un locataire. Si ce dernier a entre-temps été capable de l’emporter avec lui La loi distingue les biens tout en restituant le bien dans son meubles des biens imétat initial, c’est qu’elle ne faisait pas meubles. Mais dans la prapartie de l’immeuble… tique, le bon sens n’y suffit pas toujours. A partir de quand une cuisine équipée fait-elle partie de l’achat?

Dès lors qu’il y a un critère vague d’intention, la jurisprudence est nuancée, il est important lors d’une vente de dire explicitement tout ce qui est associé à l’immeuble.

Un bien peut en effet être considéré comme «immeuble» de 2 manières différentes : par nature ou par destination.

Par destination : d’après la loi, cela concerne tout ce que le propriétaire a voulu attacher définitivement à l’immeuble. C’est évident lorsque l’objet est scellé et ne peut être détaché sans causer de détérioration.

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Ils sont obligatoires En Wallonie, ils sont obligatoires dans tous les logements1. C’est la responsabilité du propriétaire que de les placer ; il en faut 1 par étage où se trouve au moins une pièce d’habitation (donc pas dans les caves ou le grenier s’ils ne sont pas habités). Il en faut 2 si l’étage fait plus de 80m2. Idéalement, on conseille un détecteur optique de fumée disposé dans le hall ou la cage d’escalier.

En cas de non-conformité persistante, les enquêteurs de la Région peuvent constater l’infraction et établir un rapport d’enquête.

Le locataire est responsable de son entretien (dépoussiérage…), du remplacement des piles et de la vérification de son fonctionnement.

En cas de sinistre…

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La responsabilité civile et pénale du propriétaire ou du locataire peut être engagée. Au moment du placement, il est conseillé au propriétaire de faire signer au locataire une convention qui prouve la pose de ces détecteurs.

Quant aux assurances, si elles recommandent évidemment de prendre toutes les mesures de prévention, l’installation de détecteurs n’est pas une clause exclusive du contrat ; vous serez, malgré tout, dédommagé.

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L’assurance habitation On l’appelle souvent «assurance incendie» ; elle couvre tous les dégâts occasionnés à votre habitation et son contenu de même que votre responsabilité civile vis-à-vis des dommages éventuels causés à autrui.

Une assurance est-elle obligatoire?

Non, sauf si elle est prévue dans le contrat de bail. Idéalement, le propriétaire et le locataire souscriront l’un et l’autre à une assurance. Le premier protège sa propriété, le second protège ses biens.

Si vous êtes locataire, n’oubliez pas que vous serez toujours considéré comme le premier responsable des dégâts occasionnés à l’habitation que vous louez ; le cas échéant, ce sera donc à vous de prouver que la responsabilité incombe au propriétaire. D’ailleurs, même si celui-ci est assuré, son assurance peut se retourner contre vous.

C’est la raison pour laquelle le contrat de bail va le plus souvent imposer au locataire de souscrire à une assurance.

• Il y a aussi les couvertures complémentaires que propose l’assureur chez qui vous souscrirez (à vous de bien lire le contrat) : elles couvrent en général les coûts périphériques comme les frais de sauvetage, de relogement, d’expertise etc.

• Les couvertures optionnelles que vous choisissez vous-même, comme l’assurance contre le vol.

Qu’est-ce que l’abandon de recours?

C’est le choix du propriétaire et de son assureur de ne pas se retourner contre le locataire. Une telle clause, qui évitera les conflits futurs entre assureurs, sera mentionnée dans le contrat de bail et le coût supplémentaire pour le bailleur se répercutera sans doute sur le loyer. Attention : le locataire n’en est pas nécessairement mieux protégé, surtout concernant ses biens et sa responsabilité civile vis-à-vis des tiers.

Ce qu’elle couvre • La couverture de base : c’est ce qui est légalement obligatoire pour une telle assurance. Elle couvre les dommages proprement dits. Ceux causés à votre habitation par un incendie ou à un dégât des eaux (l’accident le plus fréquent) en passant par les catastrophes naturelles et… le terrorisme!

Elle couvre aussi les dégâts provoqués à autrui, par exemple si l’incendie dont vous êtes responsable s’est propagé chez le voisin!

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Location et animaux, ce qui est permis

Cependant, il n’est pas rare qu’un locataire décide a posteriori de prendre un animal domestique chez lui, et cela, de bonne foi ou non, à l’insu du propriétaire…

On pourra alors clairement parler d’un non respect du contrat et cela peut avoir des conséquences. La première sera d’entamer la relation de confiance

Pour les propriétaires, il n’est pas interdit d’interdire… les animaux. Il s’agit bien sûr d’éviter les dégâts locatifs potentiels ou les querelles de voisinage. Libre aux candidats locataires de signer le contrat de bail proposé avec une telle clause… ou pas!

paration de l’animal) voire à la résolution du bail. C’est le cas notamment en cas de troubles excessifs vis-à-vis du voisinage (animal dangereux, nombre excessif d’animaux dans le logement, …)

Cependant d’autres tribunaux encore ont considéré que la rupture de l’interdiction contractuelle ne pouvait justifier la fin du bail.1 On le voit, les tribunaux jugeront au cas par cas, en fonction des circonstances (taille, destination du bien, libellé de la clause, enquête de voisinage …) si la clause d’exclusion est excessive ou pas.

Cela n’empêche que le locataire restera responsable des dégradations et pertes engendrées par un animal résidant chez lui, même temporairement …2

entre locataire et propriétaire.

L’affaire peut aller jusqu’au juge de paix mais tout dépend bien sûr de la nuisance engendrée par la présence de l’animal : elle sera jugée différemment selon qu’il s’agit de tout un chenil ou d’un hamster en cage. Entre les deux (un chien qui aboie, un chat qui fait ses griffes, un coq qui chante…) la législation n’est pas aussi tranchée qu’il n’y paraît. Car une partie de la jurisprudence invoque, en faveur du locataire, son droit au respect de la vie privée.

Il reste que le non-respect d’une clause contractuelle est une atteinte à l’obligation inscrite au code civil de se servir du bien loué «en bon père de famille». Certains tribunaux appliquent donc systématiquement les clauses d’interdiction. Cela peut mener à une exécution forcée (la sé-

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