Dossier réalisé par la régie publicitaire - Supplément au journal du 17 septembre 2015
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Quel budget pour sa construction ?
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L’acquisition, la rénovation ou la construction d’une habitation, voilà bien une étape très importante dans une vie. Et à moins d’avoir gagné au Lotto, il faut bien souscrire un prêt hypothécaire (PH). Cet emprunt ne se choisit jamais à la légère. Le taux octroyé par la banque et les assurances annexes auront des conséquences financières sur une très longue durée. Car avec un emprunt hypothécaire, vous en prenez souvent pour 20, 25 ou 30 ans. Le conseil que donnent toutes les organisations de défense des consommateurs, c’est de né-go-cier son emprunt. Les taux officiels présentés par les banques sont quasiment toujours supérieurs au tarif finalement appliqué. C’est comme le prix catalogue d’une voiture neuve : il y a immanquablement une ristourne à quémander. Reste que dans le cas du crédit immobilier, le banquier n’abaissera ses taux de plusieurs dixièmes de pour cent que si quelques conditions sont remplies. Quelles sont-elles ? Il s’agit bien souvent de faire domicilier son salaire dans la banque où le prêt a été signé. L’emprunteur devra également souscrire auprès de cette même institution ses assurances solde restant dû et habitation. L’emprunt hypothécaire devient un produit d’appel et de fidélisation de la clientèle d’une banque. N’hésitez donc pas à négocier des ristournes, le PH est assurément le produit financier qui s’y prête le mieux. N’hésitez pas également à mettre plusieurs banques en compétition. Demandez des offres écrites, si
Comment obtenir un prêt en fonction de ses revenus ? Faut-il un apport personnel ? Taux fixe ou taux variable ?
cela est possible, mais les banquiers ne fournissent pas toujours ce type de document. La quotité Autre donnée à prendre en compte lors de la souscription d’un PH : son taux dépend fortement de la quotité. Ce terme désigne la part que vous empruntez par rapport à la valeur du bien. Les banques belges prêtent rarement pour l’équivalent de la valeur totale de l’habitation. L’emprunteur obtiendra d’ailleurs de meilleurs taux en empruntant autour de 80% de la valeur de l’habitation. Ce qui implique d’être capable de payer un cinquième du logement avec ses économies ou de faire appel à la solidarité familiale. Il faut aussi prendre en compte la « règle du 1/3 ». Les institutions bancaires permettent rarement que le remboursement mensuel d’un emprunt hypothécaire dépasse le tiers des revenus du ménage. Par exemple, l’emprunt ne pourra pas dépasser 1.000 euros si les revenus sont de 3.000 euros. Cette règle, si elle dissuade certaines personnes d’accéder à la propriété, prévient aussi le surendettement et les difficultés de remboursement. Taux fixe ou révisable ? Les Belges aiment la sécurité et ne jurent plus que par les crédits à taux fixe : largement plus de neuf emprunteurs sur dix actuellement). Leur mensualité est et restera ainsi inchangée.
Le taux révisable était une réelle opportunité lorsque son écart de taux avec le fixe était important (c’était le cas jadis). Grâce à certains plafonds ou « caps », le révisable ne pouvait en outre augmenter ou diminuer que de 1% par an avec un maximum de 3% sur la durée. Le risque était alors minime de perdre de l’argent. Le jeu n’en vaut plus la chandelle à l’heure actuelle. Les taux variables sont fort proches de taux fixes historiquement bas. La différence est devenue beaucoup trop mince que pour prendre des risques financiers, estiment de nombreux candidats à l’acquisition. Un simulateur immobilier Enfin, retenons encore que « Wikifin.be », le site officiel de l’Autorité des services et marchés financiers, propose un simulateur virtuel très utile pour ceux qui vont veulent entamer des travaux. Il permet de calculer rapidement et facilement les coûts liés à un projet immobilier. « Ai-je les moyens d’acheter cette habitation ? » C’est pour répondre à cette question que Wikifin a mis en place ce simulateur immobilier sur Internet. Ainsi, les personnes peuvent rapidement et facilement calculer les coûts liés à l’achat de leur maison, appartement, terrain… Pour réaliser ce calcul, il suffit de remplir les données demandées à chacun des écrans. L’adresse en question : « www.wikifin.be/fr/outils-pratiques/calculateurs/simulateur-immobilier ».
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Comment bien négocier un emprunt ?
Une idée de base s’impose : l’offre que l’organisme financier vous fera n’est pas figée. Il s’agit d’un accord commercial entre deux parties. Il est négociable. La première chose à entreprendre face à l’organisme prêteur est de faire jouer la concurrence. N’hésitez pas à consulter plusieurs établissements. Une fois en possession de l’offre la plus intéressante, rien ne vous empêche de retourner voir les concurrents et de leur demander mieux encore. Après tout, ils ne peuvent vous dire que « oui » ou « non ». Et si le prêteur ne peut pas vous offrir un meilleur taux, peut-être vous offrira-t-il d’autres avantages. Explications.
L’importance du TAEG Comparez d’abord le taux annuel effectif global (TAEG). Il reprend la totalité du coût du crédit et les frais exposés. Il est calculé de la même manière partout. Le prêteur qui propose le TAEG le plus bas est donc le prêteur le moins cher. Ou alors posez-vous cette simple question : combien vais-je payer chaque mois pour un même montant emprunté, sur une même durée ? Le reste de l’aventure ? Sachez que plus vous aurez d’apport et plus le taux que vous proposera le prêteur sera avantageux. Raccourcir la durée du prêt, c’est aussi bénéficier de meilleurs taux, car le risque augmente avec le temps pour le banquier. Si vous envisagez de contracter un crédit dans une banque où vous n’êtes pas encore client, proposez une diminution de taux contre le transfert des comptes et le versement du salaire. Et si vous avez déjà contracté un emprunt hypothécaire et que vous pensez le renégocier ? Calculez bien ! La différence entre l’ancien et
Pour faire construire une habitation ou en acheter une, il faut faire un emprunt à moins d’avoir un gros bas de laine. Il s’agit de donc trouver un organisme prêteur et de négocier ensuite avec lui les meilleures conditions.
le nouveau taux doit être importante vu les pénalités à débourser. Ce qui n’est pas le cas si l’emprunt a été consenti ces cinq dernières années. Il faut aussi que l’emprunt ne soit pas trop ancien puisque lors des premières années de remboursement, vous avez surtout remboursé de l’intérêt et non du capital. Le client devra donc emprunter une grosse somme et s’acquitter d’abord d’intérêts, alors qu’il les a déjà payés depuis des années. Le taux n’est pas tout ! Il y a tellement de formules de taux, de durées, de montages fiscaux, de frais connexes… Consacrez donc une bonne heure de votre temps, au moins, pour un rendez-vous avec votre banquier. Il faut tout comparer en matière de prêt hypothécaire. Pour obtenir un taux intéressant, devrez-vous prendre un compte à vue dans cette banque ? Combien cela va-til vous coûter chaque année ? Devrez-vous souscrire à des assurances vie, habitation ou
familiale ? Celles-ci offriront-elles de bonnes couvertures ? Vous a-t-on parlé d’une expertise ? Quel en sera le coût ? Y a-t-il des frais de dossier ? Une fois mis bout à bout tous ces frais, est-ce que le taux proposé est toujours aussi intéressant ? Le consommateur a tout intérêt à prendre sa calculette. Certaines offres couplées, malgré leur taux alléchant en apparence, sont finalement plus chères. Les primes des assurances solde restant dû, par exemple, varient fortement d’une société à une autre. Il est parfois bien plus avantageux d’opter pour une banque qui ne va peut-être pas vous offrir le meilleur taux du marché, mais qui va vous soumettre de bonnes assurances, des frais connexes réduits et un vrai conseil financier et fiscal. Qui dit crédit hypothécaire, dit aussi aspect fiscal important… Savoir que votre banquier sera toujours à vos côtés, c’est important. Dans les 20 ans qui viennent, beaucoup de choses peuvent arriver : l’arrivée d’enfants et l’agrandissement de votre maison, un divorce, la vente de votre maison, la réparation du toit, la perte de revenus et la nécessité de diminuer vos charges, etc. Dans toutes ces étapes de la vie, vous aurez besoin de votre conseiller financier. Le meilleur choix de formule de taux dépendra aussi du moment où vous faites votre crédit, du marché et de votre projet. Le banquier peut vous faire économiser des centaines d’euros en vous proposant, par exemple, de ne prendre une hypothèque sur votre bien que pour la moitié du montant emprunté, avec un mandat pour l’autre moitié. Cela a pour effet direct de diminuer considérablement vos frais chez le notaire. C’est un exemple parmi d’autres…
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Choisir un terrain à bâtir
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Selon les chiffres du SPF Economie, le prix d’un mètre carré de terrain à bâtir est de 50,7 € en Wallonie. C’est une moyenne, bien entendu. Il existe de fortes disparités entre certains coins du Brabant wallon, Arlon et des régions plus accessibles comme le Hainaut, le sud des provinces de Liège et de Namur, le nord et le centre de la province de Luxembourg. Malgré cela, il n’est plus rare de payer, quelque 60.000, 70.000 euros, voire parfois 100.000 euros pour un terrain de 1.000 m² (sans compter les frais) ! Le coût de la construction neuve qu’il faudra ensuite ériger dessus sera inévitablement plombé par ce prix. Bref, il n’est pas question de se tromper dans le choix de son terrain à bâtir. Alors, comment le choisir ? Comme l’argent est le nerf de la guerre, il faut bien évidemment budgétiser son projet et fixer un prix maximal, l’idée est bien d’y construire une habitation et non de placer une caravane. La logique imposera de comparer le prix demandé à celui des terrains avoisinants. Il faudra aussi prendre en compte les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Le terrain idéal Et puis, ce terrain est-il équipé, relié à l’égouttage ? Ce sont évidemment des données essentielles. Pour le reste, on dit souvent que le terrain idéal se situe à une cinquantaine de centimètres au-dessus du niveau de la rue et que sa pente va légèrement vers l’arrière. Voilà pour la théorie. Dans la pratique, il faudra bien souvent demander à une société de terrassement de manipuler des terres ou de jouer avec le dénivelé pour créer
Un terrain à construire ne s’achète pas comme un chat dans un sac. Plusieurs précautions valent mieux qu’une.
une habitation originale. Il sera utile d’effectuer des essais de sols. Un terrain marécageux va amener des surcoûts. Petite astuce : il suffit parfois de demander aux futurs voisins s’ils ont rencontré des difficultés lors de la construction. Si le quartier est ancien, adressez-vous aux vieilles personnes qui vivent là depuis toujours. Regardez les arbres aussi : les saules, par exemple, apprécient tout particulièrement les terrains humides. Les noms de rue sont itou une indication : une « rue du Marais » devrait mettre la puce à l’oreille. Comme la portance d’un terrain en zone humide est parfois insuffisante, il faudra placer des pieux (comme pour une habitation sur pilotis). Cela représente un surcoût de plusieurs milliers d’euros par rapport à une dalle classique. Et l’urbanisme ? Il est tout aussi essentiel de se rendre au service de l’urbanisme de la commune et constater que le terrain convoité est bien en zone à bâtir. C’est le minimum, direz-vous ! Et pourtant de mauvaises surprises arrivent encore. L’acheteur découvrira aussi les prescriptions urbanistiques pour sa future habitation. L’administration peut refuser un bardage entièrement en bois, imposer de la pierre, le type de brique, etc. Le vendeur devrait re-
mettre à l’acheteur un certificat d’urbanisme précisant qu’il s’agit bien d’un terrain à bâtir. Un géomètre-expert sera idéalement impliqué en matière de bornage et de délimitation du terrain. C’est le seul professionnel, légalement assermenté, qui est habilité à délimiter la propriété foncière. Il intervient dans le bornage des
limites, l’établissement de servitudes, le règlement de mitoyenneté, le partage ou la division des biens immobiliers, l’établissement des plans d’alignement et parcellaires. Il permettra de vraiment connaître les limites de sa propriété de manière sûre et contradictoire en évitant les conflits. Et c’est tout sauf anecdotique. On se souviendra qu’au début des années 2000, une incroyable mésaventure avait miné la vie d’un couple de Liégeois. À la suite d’une erreur de bornage, ils avaient construit leur maison sur la propriété… voisine causant leur ruine financière. La Loi est claire à ce sujet : « qui construit sur autrui, construit pour autrui. » Leur architecte s’était basé sur une clôture placée au mauvais endroit. Elle avait été décalée de la largeur du terrain. C’est un fermier qui l’avait posée pour garder ses vaches. Par hasard, elle faisait la même superficie que la parcelle de ses clients, d’où la confusion. Prudence !
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Faire appel à un architecte
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« Mon architecte ne s’est pas impliqué comme nous l’aurions souhaité », racontent Virginie et Steve qui viennent de terminer la construction de leur maison. « Il est vrai que, pour nous, c’était un projet à l’impact sentimental très fort. L’architecte, lui, n’avait pas le même rapport. Il aurait peut-être aimé créer une bâtisse aux lignes plus contemporaines. Ce n’était pas notre optique. Si c’était à refaire ? Nous consacrerions plus de temps à trouver un architecte qui partage notre vision des choses. » Les relations entre les maîtres d’ouvrage (ceux qui font construire) et leur architecte sont parfois heureuses, parfois ténébreuses, rarement sans passion. L’architecte est le personnage central des rêves faits de briques. Car pour toute construction, rénovation ou transformation nécessitant un permis préalable, la loi du 20 février 1939 impose au maître de l’ouvrage de charger un architecte d’établir les plans et de contrôler l’exécution des travaux. Comme le souligne l’Ordre des architectes, le rôle d’un architecte est de diriger la construction ou la rénovation de l’habitation, de s’assurer du respect des délais, du budget et des exigences techniques. Cette profession doit idéalement jouer à « l’avocat » de la construction, c’est-à-dire qu’elle doit défendre les intérêts du maître d’ouvrage face à l’Administration, aux entrepreneurs, etc. Informez-vous ! Construction ou rénovation, que peut-on attendre d’un ar-
Quel est le rôle d’un architecte ? Quelles sont ses missions ? Comment le choisir ?
chitecte ? Il intervient dès le début du projet. Il rassemble les éléments nécessaires pour concevoir une première esquisse. Il se renseigne sur les règles urbanistiques. Il dresse les plans avec les données techniques... Son travail comporte plusieurs points importants qui vont de l’avantprojet à la réception des travaux, en passant le conseil dans l’étude des offres et des contrats, le contrôle des travaux, etc. Quelque 12.000 architectes sont recensés en Belgique. Le choix est vaste. Alors, comment choisir la perle rare ? Il est tout d’abord question d’argent. Il faut généralement compter 4% en clé sur porte, 8% pour la construction d’une maison neuve et 12% en rénovation. Le budget consacré aux honoraires de l’architecte est conséquent. Il est donc fortement recommandé de se renseigner auprès d’amis et de connaissance pour savoir ce qu’ils pensent de leur architecte. Autre solution : N’hésitez pas à faire des kilomètres pour repérer les bâtiments récents qui correspondent à vos attentes. Informez-vous auprès des habitants des lieux. Viendra ensuite le premier contact avec cet architecte. Cette rencontre initiale doit être sans engagement. Vérifiez que le courant passe bien, que vous partagez les mêmes valeurs. Si n’est pas le cas, restez-en là avant de dégoter une personne plus adéquate. Contrat Un contrat lie le maître ouvrage et l’architecte. Il détermine le mode de fixation des honoraires.
Notons que les tarifs ne sont pas fixes et varient d’un professionnel à l’autre. Le maître d’ouvrage devra assumer aussi des obligations comme délivrer des informations nécessaires comme le budget, le titre de propriété, etc. Il devra faire assurer l’immeuble ou encore transmettre sans délai tous les documents administratifs ou civils qui concernent le projet, etc. Pour le reste, c’est l’achèvement de la mission de l’architecte qui marque la fin du contrat. Celui qui fait construire ou rénover peut cependant résilier unilatéralement le contrat moyennant le payement des prestations déjà exécutées ainsi que du manque à gagner. Cette indemnité correspond parfois à 50% des honoraires afférents aux prestations non exécutées. Mais en cas de manquement grave de l’architecte, le maître d’ouvrage conserve le droit de demander la résiliation judiciaire sur base de l’article 1184 Code civil. C’est un juge qui imposera les modalités de la rupture. Enfin, ledit contrat protégera aussi le maître d’ouvrage. Une convention écrite précisera que l’architecte ne peut soumettre que des projets qui restent dans les limites raisonnables du programme et du budget. L’architecte engage en outre sa responsabilité. Il peut être tenu pour responsable de vices graves durant dix ans. Raison pour laquelle il sera couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire. Autant savoir.
Clé sur porte ou corps de métiers séparés ? Voici, en résumé, les quelques avantages et inconvénients des deux formules.
« Clé sur porte ou corps de métiers séparés ? », s’interrogent Marie-Pierre et Julien. Ils ont acheté un terrain dans le Namurois et se sont interrogés sur leur projet de construction. « Notre expérience prouve que cela se joue au niveau du prix et de l’implication. L’avantage d’une entreprise en clé sur porte est de n’avoir qu’un seul intervenant. C’est plus confortable, surtout que nous travaillons tous les deux, qu’il faut gérer la vie de famille, élever les enfants, etc. », explique le couple. « Et pourtant, nous avons choisi de travailler en corps de métiers séparés, même si cela demande beaucoup de temps (le temps, c’est de l’argent) et d’énergie. » Pourquoi ? « Car cela revient moins cher de procéder par étapes, environ 10%, mais il faut impliquer plusieurs intervenants, demander des devis, l’aide de son architecte, etc. » Alors, un grand soin sera apporté au choix de l’entrepreneur qui assurera le gros œuvre (ce qui représente parfois la moitié du budget de la construction). Comment procéder ? Définir un métré détaillé par poste,
un cahier des charges détaillé avec les matériaux à employer... Ensuite ? Lancer un appel auprès des entrepreneurs locaux : un maçon, un couvreur, un électricien, un plombier, un chapiste, un plafonneur, un carreleur, un menuisier, etc. Voici donc un petit résumé schématique. Car il existe de nombreuses alternatives comme faire travailler une entreprise générale pour le gros œuvre et des corps de métiers séparés pour les finitions... Bon, disons qu’en clé sur porte, le maître d’ouvrage laisse la gestion de A à Z à une entreprise qui doit s’occuper de tout. La garantie décennale portera sur l’ensemble des travaux. Avec corps de métiers séparés, c’est au maître
d’ouvrage et à son architecte d’entreprendre les recherches, de lancer les devis, de gérer le planning. La récompense est financière. La suite ? Il faudra faire son choix parmi les offres intéressantes tout en tenant compte du rapport qualité-prix, de la réputation de l’entrepreneur… Et ce, pour éviter les mauvaises surprises. Il faudra aussi bien insister sur les délais à respecter. Au boulot !
Clé sur porte, quid de l’architecte ?
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Quel est le rôle de l’architecte quand on confie la construction de sa maison à une société spécialisée dans le clé sur porte ?
Même si l’architecte se charge généralement de l’entièreté d’une mission, un maître d’ouvrage peut décider de travailler par phases et de limiter les missions à l’une ou l’autre prestation bien spécifique. Dans le cas d’une construction en clé sur porte, le rôle de l’architecte s’écarte de ce schéma idéal. Si les honoraires sont réduits de moitié, il est aussi clair que l’apport créatif de l’architecte est souvent ramené à sa plus simple expression : à cause de l’utilisation de plans standardisés, cela s’entend. « Test Achats » avait en son temps mené sa propre enquête sur le sujet. L’association de défense des consommateurs rappelait que l’architecte devait et doit toujours offrir une protection au maître d’ouvrage. Et ce, tout en veillant au concept, au budget et au contrôle
de l’exécution des travaux. D’où l’importance de travailler avec un professionnel indépendant. Mais il apparaissait que la moitié des candidats bâtisseurs n’avait pas eu ou pas fait ce choix. La firme de construction leur avait désigné un architecte. Ce qui pose évidemment question. Cet architecte ne va-t-il pas privilégier l’entreprise générale qui lui apporte régulièrement des affaires au détriment de ses clients ? Mais attention, le code de déontologie de la profession lui impose de ne recevoir aucune commission des entrepreneurs, fournisseurs ou fabricants. Le non-respect de cette déontologie peut entraîner des sanctions disciplinaires. En clé sur porte, le contrat que l’architecte signé avec le maître d’ouvrage est parfois trop lacunaire, tout comme la description des missions d’ailleurs. Ce qui n’est pas sans provoquer des conflits. Des clients se plaignent du fait que l’architecte désigné ne mène pas correctement son travail de contrôle de l’exécution des plans et du cahier des charges. L’idéal, pour éviter cet écueil, est bien entendu d’imposer son
propre architecte ou, à défaut, d’en charger un second juste pour contrôler le chantier. Le hic, c’est que le coût de l’habitation risque d’augmenter. Le prix de la tranquillité ?
Et l’auto-construction ? Certains choisissent de se retrousser les manches et de construire leur habitation.
C’est quoi l’auto-construction ? « C’est une solution économique réservée aux candidats bâtisseurs ayant une grande expérience de la construction. Pour mener à bien un tel projet, il vous faudra à la fois un outillage de qualité et du temps », répond-on chez Batisam, une société spécialisée dans la réalisation de maisons en structure bois. Ils proposent à la fois des kits d’auto-construction assistée ou du clé sur porte. Selon leur expérience, l’auto-construction convient aux bricoleurs qui ont un budget serré puisqu’elle est jusqu’à 50% moins chère qu’un chantier clé sur porte. L’intervention de l’entreprise se limite alors à la fourniture et l’aide à la pose de la structure. Il n’y a pas que la construction avec le bois… Pour dire vrai, il y a mille façons de pratiquer l’auto-construction, que ce soit avec des ballots de paille ou de manière traditionnelle. Mais dans ce dernier cas, un des postes les plus lourds à mettre en œuvre sera la maçonnerie. Et ce, tant d’un point de vue technique que physique. Il faudra mani-
puler et maçonner des blocs qui en tout pèseront plusieurs tonnes. Sans oublier le matériel de chantier imposant : grues, bétonnières. Il existe cependant des alternatives pour les auto-constructeurs comme des blocs de coffrage de type Isovariant : « ces éléments se posent très facilement les uns sur les autres comme des briques de Lego, ils sont munis de languettes et de rainures qui s’emboîtent les unes dans les autres, et ensuite ils sont remplis de béton coulé. » Outre la rapidité, les autres avantages sont l’isolation thermique, l’étanchéité à l’air, etc. De plus, « construire sa maison soi-même permet de réaliser des économies allant de 35 à 50%, en fonction des postes que vous soustraiterez. Vous êtes un bon bricoleur ou entouré de bons bricoleurs parmi vos proches, soyez rassuré, vous
pouvez construire votre maison vous-même. » Conclusion ? L’auto-construction est faite pour vous si, du moins, vous arrivez à concilier vie privée-professionnelle et chantier. Car il faudra y passer tous ses loisirs, s’appuyer sur un architecte compréhensif et gérer les inévitables imprévus.
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Basse-énergie & passif, comprendre les mots
Quelle est la différence entre les appellations basse-énergie et passive ? Réponse : c’est une question de performances et de réglementation. Le critère établi par le ministère des Finances pour pouvoir être considéré comme basse-énergie est le suivant : « la demande énergétique totale en chauffage et en refroidissement doit être inférieure à 30 kWh/m²an », ou environ une consommation de trois litres de mazout par mètre carré et par an (pour donner un exemple plus concret). Pour une maison de type basse-énergie, il faut généralement un système de ventilation double flux avec récupération de chaleur et une isolation des murs et du sol de 10 centimètres ou plus. Quant à la certification passive, elle doit répondre à des normes plus strictes. « L’isolation doit respecter un cahier des charges et permettre d’économiser ainsi plus de 90% d’émissions de CO2 en chauffage. Précisons
Passif ou basse énergie ? La confusion règne parfois en maître dans les esprits. Voici un petit texte qui, nous l’espérons, pourra éclairer des lanternes.
qu’une maison passive ne signifie pas une maison sans chauffage. Mais la consommation doit être inférieure à 15 kWh/m² par an. L’étanchéité à l’air doit être inférieure à 0,6 volume par heure à 50 Pa. » Un test est mené : la maison est mise en surpression et les éventuelles fuites à l’intérieur de cette habitation sont colmatées. L’équipement passif se compose souvent de triple vitrage et d’une ventilation double flux. L’isolation classique est épaisse de 30 centimètres au niveau des murs, etc. Voilà pour les grandes différences. Mais si la construction durable en Belgique vous intéresse, notez que les 7, 8, 11, 14 et 15 novembre se tiennent « Portes Ouvertes Écobâtisseurs ». Ce sera le moyen idéal et concret de visiter de nombreuses mai-
sons durables : des habitations passives, basse énergie, rénovées, etc. Bref, il s’agit de découvrir l’écoconstruction ou l’art de construire au naturel. Les visites sont gratuites, mais les visiteurs doivent obligatoirement s’inscrire sur le site : www.ecobatisseurs.be
Le coût d’une maison « verte » Bâtir une demeure respectueuse de l’environnement et peut énergivore coûte plus de 10% qu’une maison traditionnelle. Mais, les économies d’énergies rapporteront de l’argent sur le moyen terme.
« Lorsque j’ai entrepris de construire une maison, j’ai désiré employer un maximum de matériaux naturels », explique un maître d’ouvrage de Louvain-la-Neuve. « Nous avons élevé nos murs avec une structure en bois comme un colombage. Et nous avons rempli le vide avec un mélange de terre et de paille, des matières saines par excellence. Il est tout à fait possible de construire écologique aujourd’hui. Ma demeure m’a coûté un peu plus cher, car j’ai mis de la peinture bio, des châssis en bois local et certifié, etc. Mais j’ai appris que des maisons très simples et très naturelles pouvaient être bâties avec une diminution des coûts de l’ordre de 10%. Je suis d’ailleurs convaincu que l’avenir est à la maison en paille. C’est un matériau extraordinaire, naturel, local, isolant, mais qui laisse respirer la demeure. » L’exemple est donné par la Suède, pays froid par définition, où la maison écologique existe depuis plus de 30 ans. Le secteur ne cesse d’évoluer avec les nouveaux panneaux
solaires, l’excellente isolation des habitations et les demeures sans chauffage. Mais les maisons vertes ont un prix et ces constructions coûtent parfois jusqu’à 15% de plus que les habitations traditionnelles. Chez nous aussi, la maison bio est un concept qui se développe. « Voilà 20 ans que je ne conçois plus que des constructions respectueuses de l’environnement », raconte un architecte. « Plusieurs concepts se superposent et sèment le trouble dans les esprits. On parle aujourd’hui de maisons passives, bioclimatiques, basse énergie… Mais si une de ces habitations a employé des isolants chimiques en masse, où est l’intérêt écologique ? Moi, je m’attarde aussi au concept d’énergie grise, c’est-à-dire l’énergie cachée pour fabriquer un produit (combien de litres de pétrole). Je travaille donc
avec des produits naturels. Un isolant peut très bien être composé de cellulose de papier. Je constate une diminution sensible des prix des isolants naturels, des câbles blindés pour la protection des champs magnétiques, des panneaux solaires, etc. Tout cela devient de plus en plus accessible. C’est réjouissant. »
Construire avec le bois Le bois est de plus en plus utilisé dans les nouvelles constructions.
Près d’un construction sur cinq mise en chantier chaque année en Belgique est à ossature bois. Qu’est-ce qui pousse un nombre croissant de personnes à opter pour le bois ? La Confédération Construction cite la préfabrication en atelier et donc une rapidité d’assemblage qui permet de diminuer la durée des chantiers. La construction se fait à sec (à l’exception des fondations et des soubassements). Le plus faible poids de la construction en bois est plus adapté aux sols à plus faibles portances. Il faut aussi souligner la performance de l’isolation thermique et la possibilité d’augmenter l’épaisseur des couches d’isolation sans augmenter substantiellement l’épaisseur totale des façades. Le bois est en outre un matériau sain. Attention, contrairement aux idées reçues, la construction avec le bois n’est généralement pas moins chère qu’une en comparaison des constructions dites traditionnelles. Donc, il est de plus en plus question d’ossature bois. Mais de quoi parle-t-on vraiment ? D’un système de construc-
tion destiné à une habitation dont le squelette, l’ossature, est composé de membrures en bois (assemblage de pièces ajustées). Pour donner une image, l’ossature bois peut se concevoir comme un système hérité des constructions à colombages de jadis. Cette ossature va supporter planchers et toiture. Et pourquoi l’ossature bois est-elle à la « mode » ? Comme évoqué ci-dessus, il est aujourd’hui question de construire avec des matériaux plus naturels et de s’inscrire dans un concept d’économie d’énergie. Une maison à ossature bois correspond parfaitement aux demandes de haute performance d’isolation thermique et de réduction des coûts de chauffage. Des panneaux dérivés du bois se fixent sur cette ossature composée de membrures de bois espacées de
40 ou 60 cm. Un isolant thermique s’insère entre eux. De l’extérieur, rien ne distingue une maison à ossature bois d’une autre, car une brique de façade (ou tout autre matériau traditionnel) recouvre la maison. Elle s’intègre donc parfaitement dans son environnement. Plus d’infos sur www.maisons-ossature-bois.be
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Paille et terre !
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Les nouveaux matériaux de construction sont locaux, écologiques et fiables.
La paille revient en force dans le bâtiment. La société namuroise, Paille-Tech, réalise par exemple des bâtiments préfabriqués en ballots de paille enduits d’argile. Sa technique ? Une ossature en bois est placée autour d’une colonne de ballots de paille bio. La colonne est comprimée à deux tonnes. La terre en copeau ou en poudre est mélangée et elle sert d’enduit. Ces cadres structurels respectent les normes de constructions actuelles, dont la résistance au feu. Le montage sur chantier s’effectue en quelques jours seulement. La maison en paille est aussi solide que le béton, elle n’attire pas insectes et rongeurs contrairement à une idée reçue, mais elle n’est finalement pas nécessairement meilleur marché. Quel est son intérêt, alors ? C’est d’employer des matériaux locaux bruts inoffensifs pour la santé, sans
ajout de produits chimiques. Il n’y a plus de produits cancérigènes ou allergènes. L’enduit d’argile permet une régulation naturelle du taux d’humidité et atténue les réverbérations acoustiques. L’isolation est l’autre point fort de cette méthode : elle varie de K12 à K18 selon la taille des fenêtres. Il s’agit d’une bonne alternative pour réduire ses factures de chauffage. Un autre matériau naturel de retour, c’est la terre. Et c’est le créneau exploité par Argio, une autre entreprise wallonne. Elle propose un bloc de terre crue composé d’argile, de sable, d’un petit peu de chaux et d’eau. Il est fabriqué avec des éléments totalement naturels et locaux. Le plus ? Ce type de bloc possède une grande inertie thermique. Il stocke le maximum de chaleur diurne gratuite pour la restituer ensuite. Les problèmes de variations hygrométriques (humidité relative de l’air
ambiant) peuvent aller jusqu’à la condensation de la vapeur d’eau en gouttelettes dans certains habitats. Ce qui a des conséquences néfastes pour la santé. La terre crue est par contre un excellent régulateur d’humidité : elle capte ou restitue l’humidité de l’air en fonction de l’humidité ambiante. Le matériau crée aussi une enveloppe protectrice, un rempart contre la plupart des ondes radio courantes, et offre un confort acoustique inégalé.
Quand construction rime avec isolation ! S’il est vraiment un poste où il faut mettre le paquet, c’est celui de l’isolation.
Isoler, c’est devenu une obligation. Le niveau d’isolation thermique global est passé de K45 à K35 pour les bâtiments neufs. Mais outre ce volet légal, il apparaît qu’un euro investi en produits isolants rapporte cinq euros en économie d’énergie. Et tout commence par la toiture, car environ 30% des déperditions d’une maison non isolée s’en vont par le toit. Une bonne isolation des combles grâce à un matériau de type laine minérale permet de faire une économie de 23% sur la consommation énergétique. Aujourd’hui, en matière d’isolation, on place au minimum 8 cm d’isolant de type laine de verre ou mousse de polystyrène expansé ou 7 cm de polystyrène extrudé ou 6 cm de mousse de polyuréthane pur. Notons qu’il existe de nouveaux isolants plus minces et aussi performants, mais généralement plus coûteux. Bref, l’isolation classique est souvent composée d’une matière de type polyuréthane (matière plastique utilisée dans la fabrication des mousses et des élastomères). Mais il est aussi possible d’opter
pour des matériaux naturels. Le chanvre, pour prendre cet exemple en particulier, était une plante utilisée jadis chez nous pour les cordages. Aujourd’hui, c’est son caractère naturellement poreux et léger qui prime. L’air enfermé dans la tige s’avère être un excellent isolant thermique. Son inertie est réputée : il faut du temps pour que le froid le traverse. Dans les isolants naturels, on peut également pointer la fibre de cellulose. Elle est fabriquée au départ d’au moins 80% de papier journal recyclé. La ouate de cellulose a le même pouvoir isolant que les laines minérales. Mais pour obtenir la même performance thermique, l’épaisseur de fibre doit être plus importante que pour une laine minérale.
Pour le reste, retenez qu’une isolation de murs extérieurs peut se faire de trois manières: en insufflant un isolant dans le vide (c’est-à-dire l’espace entre le mur intérieur et le mur extérieur d’un bâtiment), en isolant par l’extérieur ou en isolant par l’intérieur.
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midité.» Plusieurs essences sont adaptées au bardage, mais attention : «toutes les espèces de bois (quelle que soit leur couleur ou leur durabilité) grisaillent sous l’influence de la lumière UV et des conditions météorologiques. Le grisaillement ne réduit en rien les qualités techniques du bois. Il s’agit d’un phénomène naturel impossible à contrer avec une finition incolore sauf en appliquant une couche de finition pigmentée.»
CHIFFRES CLÉS
Il n’y a pas que la brique ! Alors, quel bardage placer au-dessus de l’isolation ? Intéressonsnous d’abord au zinc. La technique du profil à emboîtement est composée de panneaux à clin horizontaux posés sur une ossature en bois ou en métal et solidarisés à la structure porteuse par des équerres. Sa pose est simple et rapide grâce à un principe. Et en plus de son long cycle de vie, le zinc ne nécessite aucun entretien particulier. Enfin, il dispose d’une esthétique naturelle avec une belle gamme de tons et d’aspects. Il autorise toutes les audaces architecturales, épousant les formes les plus complexes grâce à sa grande malléabilité Une autre technique ? L’esthétique d’une façade est pour une large part véhiculée par les couleurs, les matériaux et les aspects qui la constituent. Il est donc crucial de faire des
choix appropriés. Alors, pourquoi ne pas penser à un enduit de façade (crépi). Les nouveaux enduits sont constitués d’un liant hydraulique et de granules hyperisolants d’aérogel de silice nouvelle génération. Ils s’adaptent sur le type de support : béton, brique, pierre. Ils assurent la fonction de protection extérieure de l’habitation de manière économique et durable. Et ce, pour imperméabiliser et décorer les façades. Une autre idée ? Il faut alors penser au bardage bois. L’association Woodforum précise que le bois destiné au bardage «doit présenter une épaisseur de minimum 15 mm, idéalement 18 mm. Un espace suffisant derrière le bois massif vous garantira une bonne ventilation. Le bois séchera ainsi plus rapidement après les jours de pluie, ce qui augmentera sa longévité. Un écran perméable à la vapeur et étanche à l’eau évitera les infiltrations d’hu-
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Après l’isolation de la façade vient le temps du bardage en zinc, crépi ou bois.
Installer une citerne d’eau de pluie En matière de nouvelle construction, il est parfois obligatoire d’installer une citerne d’eau de pluie. Mais même quand ce n’est pas nécessaire, l’eau de pluie reste, chez nous, une ressource naturelle et abondante.
Récolter l’eau de pluie ? L’idée est notamment de faire des économies sur le coût de l’eau de distribution qui a fortement augmenté ces dernières années. Bien entendu, il ne s’agit pas de boire l’eau récoltée dans la citerne, mais de l’employer pour les chasses d’eau, la lessiveuse ou le jardin. L’installation d’une citerne de 3.000 litres avec une pompe et les raccordements nécessaires demeure cependant un investissement important, d’environ 3.000 euros. Ce « placement » en vaut sans doute la chandelle puisqu’il va économiser jusqu’à 70 % de la consommation d’un ménage (expérience personnelle). Mais cela ne va cependant pas faire diminuer la facture d’eau de 70% pour autant. Car pour bé-
néficier de l’eau de distribution, avant même de tirer une seule goutte au robinet, le client doit s’acquitter de deux redevances reprises sur sa facture. Et ce sont elles qui font mal. La première concerne le coût-vérité à la distribution (CDV). Il prend en compte l’ensemble des charges relatives à la production et à la
distribution de l’eau, en ce compris la protection des captages. L’autre redevance concerne le coût-vérité à l’assainissement (CVA). Il inclut toutes les charges liées à l’assainissement public des eaux usées. Notons enfin que certaines innovations permettent même d’employer l’eau de pluie pour se laver ! Ce qui amplifie le retour sur investissement d’une citerne. Recycler l’eau de pluie pour une douche ou une baignoire était déconseillé jusqu’ici parce que, même après filtration, l’eau de pluie contenait encore toutes sortes de bactéries. Il existe désormais un système avec deux filtres doublé d’une stérilisation aux UV de l’eau de pluie récupérée. Ce qui la rend plus hygiénique que jamais.
Assurer son chantier, c’est possible Les assurances des entrepreneurs n’englobent pas toujours les dommages générés à la construction.
L’assurance tous risques chantier évite donc bien des soucis au maître d’ouvrage (celui qui fait construire ou rénover dans le jargon de la construction). Ainsi, si un échafaudage s’effondre lors d’un chantier, il importera peu de savoir sur qui repose la faute. Cette assurance couvre aussi les dommages causés aux tiers du chantier. Un exemple ? Le creusement d’une tranchée va provoquer l’affaissement de l’immeuble voisin. L’assurance chantier couvre donc les dommages occasionnés aux voisins. Un autre exemple ? Il faut creuser des rainures dans les murs pour passer des câbles électriques. Mais cette action provoque des dégâts à un mur mitoyen, chez le voisin. La compagnie d’assurances intervient. La RC chantier couvre également le vol de matériaux. Les châssis sont livrés, mais ils
sont volés avant d’être placés. L’assurance est sollicitée. Le vol des outils n’est par contre pas couvert. Pour faire simple, en matière de vol, tout ce qui sera intégré dans le bâtiment est protégé (matériaux, baignoire, cuisine encastrable, etc.), mais pas les outils. Les assureurs estiment que les professionnels de la construction doivent reprendre leur matériel dans leur
camionnette. Ils craignent surtout les fausses déclarations pour des outils de plus en plus coûteux. L’assurance chantier couvre également les dommages causés à toutes les personnes qui viennent donner un coup de main. Un papa trébuche dans les escaliers dans la maison en rénovation de sa fille et se blesse ? L’assurance chantier couvre ses frais médicaux. L’assurance tous risques chantier se prend obligatoirement avant le commencement des travaux. La prime est annuelle et non trimestrielle ou semestrielle. C’est d’office un an. Si les travaux ne durent que dix mois, tant pis. Quant au coût de la prime ? Il faudra généralement compter dans les 500 euros et plus. Le prix dépend aussi de la taille de l’habitation et du descriptif fourni à l’assureur.
Qui connaît le béton cellulaire ?
Le béton cellulaire (que certains appellent blocs Ytong) est un matériau de gros œuvre pas vraiment nouveau, mais parfois encore mal connu. Il existe depuis les années ‘50. Il se compose de 80% d’air et de 20% de matières solides qui sont à l’origine des parois porteuses des cellules. Il permet des rénovations et des constructions qui économiseront l’énergie, car le béton cellulaire est un isolant thermique par lui-même. Il est composé de sable blanc très pur, de chaux, de ciment, d’eau et de poudre d’aluminium. Selon un document de la Fédération belge de béton cellulaire, « les produits en béton cellulaire sont indiqués pour tous types de construction : de l’habitation unifamiliale à la construction de bâtiments industriels. Les blocs sont utilisés en murs intérieurs ou extérieurs, portants ou non-portants. » Ce
béton est généralement utilisé pour sa bonne isolation thermique grâce à sa structure alvéolaire constituée de millions de micro-cellules d’air. « Sa mise en œuvre est plus facile et plus rapide qu’avec des matériaux traditionnels. Elle participe à la diminution des coûts. » Alors, au final, le cellulaire n’est pas nécessairement plus cher que des murs de blocs avec des plaques de plâtre et une isolation en polystyrène. Par ailleurs, « cet air inerte confère au béton cellulaire ses caractéristiques uniques en termes d’isolation thermique, d’accumulation de chaleur, d’insensibilité à l’humidité et de résistance au feu », ajoute un producteur. « En d’autres termes, il s’agit d’un matériau à la fois porteur et isolant qui peut servir tant à la construction de murs massifs qu’à la construction de murs doubles avec vide d’air. »
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Car si le bloc est léger, il est cependant très résistant : « la résistance en compression des blocs de béton cellulaire est suffisante pour reprendre des charges de plusieurs étages. On peut utiliser ceux-ci sans crainte en tant que blocs porteurs pour des immeubles à appartements ou de bureaux sur plusieurs niveaux. » Outre les blocs, il existe également des linteaux ainsi que des dalles de bardage
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Ce matériau, bon isolant thermique, est composé de 80% d’air. Et pourtant, il en supporte du poids !
Faire appel à un courtier en travaux ? Le courtage en travaux est un concept relativement novateur, mais il a déjà conquis nombre de candidats rénovateurs.
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Quel est ce concept ? Le courtage en travaux est un métier de service. Il s’appuie sur une idée simple. Comme les maîtres d’ouvrages et les corps de métier évoluent dans des mondes différents, le courtier en travaux joue le rôle d’intermédiaire entre les deux parties. Le courtier est un sélectionneur d’entreprises. Il est l’intermédiaire entre le particulier qui souhaite réaliser des travaux d’amélioration, d’extension ou de rénovation de l’habitat, et le professionnel. Son rôle est uniquement commercial, ce qui signifie qu’il n’intervient pas dans l’exécution des travaux. Il les prépare cependant à travers la sélection des entreprises selon des critères garantissant leur sérieux et la qualité de leur savoir-faire. Pour un particulier, il est parfois difficile de
trouver une bonne entreprise locale qui possède des références, qui est en ordre de TVA et d’ONSS, qui possède une bonne trésorerie, etc. Le courtier facilite donc la tâche du client et lui offre une sécurité juridique. Pour l’entrepreneur, celui qui a de longues journées et qui rédige ses devis le soir, le
courtier est aussi très utile. Il intervient en tant qu’apporteur d’affaires. Souvent, les personnes qualifient mal leur chantier. Elles ne savent pas qu’il faut un permis, ce que ça va coûter... C’est une perte de temps et d’argent. Avec un courtier, il y a quelqu’un en amont qui va estimer les durées et le budget, qualifier le chantier, se rendre sur place et prendre des photos. Combien ça coûte ? Le prix s’élève à environ 3% (+ TVA) du montant des devis acceptés. Et comment être sûr de la fiabilité du courtier ? Les courtiers obéissent à une déontologie pour éviter la tentation du copinage. Ils sont bien souvent indépendants franchisés. Un franchiseur les encadre. Et au final, le client restera toujours libre de ses choix. Le réseau des courtiers en travaux est en train de grandir en Belgique.
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Dans le domaine de l’éclairage, l’électronique intégrée est en train de prendre une place de choix. Les interrupteurs et les dimmers (gradateur de lumière) sont remplacés par ce qu’on appelle un « concept lumineux ». Plusieurs ambiances lumineuses sont disponibles selon les circonstances : loisir, travail, cuisine, ambiance cocoon, soirée télévision… Elles sont préprogrammées grâce à un système domotique. L’utilisateur peut choisir l’ambiance qu’il souhaite en appuyant sur le bouton. Grâce à un écran tactile, le réglage du système est intuitif. D’autres possibilités consistent à travailler avec des capteurs. Lorsqu’il n’y a plus de mouvement dans une pièce depuis un moment, la lumière s’éteint par exemple, ou elle s’allume quand vous entrez dans la pièce. Une application est fréquemment utilisée, c’est celle du bouton « tout éteindre » qui permet de tout éteindre d’une simple pression au moment du coucher ou de quitter la maison.
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Thermes & Confort L’art de la cuisine Véritable pièce à vivre, la « cuisine living » s’ouvre et se confond désormais avec le salon, donnant naissance à un espace où les frontières entre fonctionnel et esthétique s’estompent. Les nouveaux meubles combinent ainsi des panneaux et des étagères modulables à l’envi, qui relient visuellement et fonctionnellement l’espace cuisine au salon, tout en masquant les ustensiles et autres éléments identitaires du premier. Ainsi, la cuisine moderne ne laisse plus souvent apparaître que le minimum d’accessoires, dans un style dépouillé, mais recherché. L’idée est aussi de faire de la cuisine une vraie pièce ouverte à vivre. Des éléments novateurs apparaissent comme un bloc qui permet de ranger les livres de cuisine. Le design prend une place accrue. L’îlot central de cuisson devient un bel objet. La hotte se conçoit à la fois comme du matériel d’éclairage, d’aspiration et même de décoration. Des designers ont complètement revisité le concept de ces hottes qui se transforment aussi en magnifiques lampadaires.
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Équiper sa salle de bains Le revêtement de la salle de bains ? Le carrelage sera antidérapant. Il existe d’autres possibilités pour le sol. Le choix est hyper vaste avec des revêtements en PVC, béton résiné ou en pierre reconstituée. Il est aussi possible de décorer les murs et le sol de la salle de bain avec du bois vitrifié ou thermo traité. On peut aussi décorer les murs, en tout ou en partie, avec du papier peint spécifique. Le choix se portera plutôt sur du vinyle qui résiste mieux à l’humidité. L’éclairage joue aussi un rôle essentiel dans la salle de bain qui, parfois, ne dispose pas de fenêtre vers l’extérieur. Il faut des points lumineux clairs et puissants. Une lumière vive dynamisera les réveils difficiles et rendra plus aisé le maquillage. Il ne faut cependant pas une lumière directe et trop agressive. Et pour agrandir la pièce et lui offrir plus de lumière, on peut y placer un immense miroir. Un système de ventilation pouvant automatiquement se déclencher à partir d’un certain seuil d’humidité luttera contre les phénomènes de buée et de moisissure.
Le chauffage par le sol
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Le chauffage par le sol est devenu une référence en matière de confort. Dans le cas d’une construction neuve, un plancher de ce type ne nécessite pas un investissement supérieur qu’une installation de radiateurs haut de gamme. Les surcoûts sont dus à la chaudière et à la régulation. Mais, malgré ce surcoût, le chauffage au sol s’avère économique dans son utilisation : c’est que l’on consomme moins d’énergie qu’avec les radiateurs classiques. En effet, la chaleur provenant du sol se stabilise à hauteur d’homme contrairement à la chaleur produite par les radiateurs ou convecteurs qui diffusent le plus souvent l’air chauffé dans les parties supérieures des pièces... Le chauffage par le sol convient parfaitement bien aux sols de type béton ciré. Il permet clairement d’unifier les surfaces et d’offrir une continuité visuelle très esthétique. Le chauffage par le sol se raccorde à une installation au gaz, au mazout ou à une pompe à chaleur.
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La réception des travaux
La fin du chantier est proche et vous êtes sur le point de prendre possession de votre habitation. C’est un moment d’émotion, et cela d’autant plus qu’il faut d’abord poser un acte lourd de conséquences juridiques : la «réception des travaux», c’est-à-dire le constat et l’acceptation de leur achèvement. Une fois les travaux acceptés, vous prenez en effet une décision définitive, sans recours possible contre les défauts «apparents» non signalés… La loi Breyne1, si elle s’applique à votre construction, vous garantit une procédure de réception en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive. Entre les deux, un délai d’au moins un an vous donne le temps d’examiner la conformité des travaux «au plan, au cahier des charges et aux règles de l’art».
La réception provisoire C’est le moment où l’acheteur reconnaît que les travaux sont terminés. La réception provisoire couvre les défauts «apparents». Elle n’implique donc pas automatiquement que les travaux sont acceptés tels quels… C’est plutôt comme un état des lieux : l’architecte, l’entrepreneur et le maître d’ouvrage se livrent ensemble à une visite de l’habitation, pièce par pièce. Ils constatent les malfaçons et les vices apparents au regard des documents contractuels.
Dans l’idéal, un procès-verbal, aussi précis que possible, doit être établi de manière contradictoire avant d’être signé par les parties. Non seulement il comprendra tous les manquements mais il devra aussi établir les solutions que l’entrepreneur estime pouvoir apporter, de même qu’une date de fin des travaux. Quel est l’effet juridique de la réception provisoire? • Elle met fin au délai d’exécution. • Elle implique le paiement du solde des travaux. • Elle libère la moitié du cautionnement de départ immobilisé par l’entrepreneur. • Elle transfert les risques (incendie, vandalisme, vols…) de l’entrepreneur vers l’acquéreur.2 La réception définitive Les défauts et malfaçons peuvent encore faire l’objet de remarques de la part du nouveau propriétaire. Pendant au moins un an, la loi vous permet en effet de vous rendre compte, en habitant les lieux, de la qualité de la construction réalisée. Durant cette période, l’entrepreneur procédera en outre aux travaux convenus lors du procèsverbal de la réception provisoire. Si entre-temps, vous constatez des erreurs et malfaçons qui n’ont pas été détectées lors de la première phase, vous devez les lui signaler par recommandé et le mettre en demeure d’y remédier au plus tôt. A l’issue de cette période vient la réception définitive : vous agréez les travaux. Dès lors, les vices considérés comme «apparents» ne seront plus imputables à l’entrepreneur. Sans que cela soit obligatoire, il est recommandé, là aussi, de rédiger un procès-verbal de réception définitive dans lequel vous déclarez accepter les travaux.
1/texte de la «loi Breyne» (la loi réglementant la construction d’habitations) : sur http://www.ejustice.just.fgov.be 2/droitbelge.be 3/site de la Confédération Construction : http://www.produbatiment.be/ 4/https://www.notaire.be
Après la réception des travaux… La responsabilité de l’entrepreneur ou de l’architecte peut encore être invoquée : soit pour la «responsabilité décennale», soit pour les «vices cachés véniels». La responsabilité décennale intervient pour un vice grave, susceptible de mettre en péril la solidité de l’édifice. Elle doit être imputable à une faute de l’architecte ou de l’entrepreneur. Ceux-ci peuvent donc voir leur responsabilité engagée sur une durée de 10 ans. Moins grave, le vice caché est une erreur qui ne pouvait être découverte au moment de la réception. La durée de cette responsabilité peut être limitée dans le contrat, par exemple, à un an ou deux ans à partir de la réception des travaux. Si vous vous rendez compte d’un tel vice, et si la conciliation avec l’entrepreneur est impossible, une éventuelle action en justice doit être introduite dans un délai raisonnable.3 Dans la pratique… 1. Très souvent, les contrats proposés prévoient que vous agréiez les travaux lors de la réception provisoire plutôt que lors de la réception définitive. 2. Si vous acceptez les clés et occupez le bien avant la réception, cela vaut réception tacite, sauf preuve contraire. Vous ne pourrez plus faire aucune remarque ! 3. De même, l’absence d’observations de votre part pendant la période de réception provisoire peut être considérée comme une agréation tacite de l’immeuble…4
Faire jouer sa garantie décennale Et si un problème intervient après la réception provisoire du bâtiment ? Il y a la garantie décennale.
« Qui bâtit pâtit », dit l’adage. Il existe fort heureusement des mesures qui protègent les propriétaires des malfaçons ou des erreurs de conception. Mais encore faut-il en apporter les preuves. Et que ces dernières soient acceptées par les parties adverses, voire par un juge. C’est la garantie décennale. Elle concerne avant tout les problèmes de stabilité et d’étanchéité des gros ouvrages. Mais comment faire entendre ses droits en cas de problème ? Un simple courrier envoyé à l’entreprise, à l’entrepreneur ou à l’architecte ne suffit pas. Êtes-vous toujours dans les délais ? Les contrats d’entreprise stipulent que le point de départ du délai pour l’application de la garantie décennale court à partir de la réception provisoire du bâtiment. Vous avez acheté une habitation toujours couverte par
la garantie, mais dont vous n’êtes pas le maître d’ouvrage ? Ce n’est pas grave. La couverture décennale est valable envers tout propriétaire, qu’il ait fait ou pas construire l’habitation. Petite précision : il faut qu’il y ait un contrat signé. Le travail au noir ne pourra être pris en compte. Enfin, il sera malheureusement excessivement difficile d’invoquer la garantie décennale à l’encontre d’un constructeur qui a fait faillite.
Sauf si au moment de la faillite, un vice grave avait déjà été constaté. L’architecte demeure néanmoins tenu par cette même garantie décennale et est tenu d’assumer ses erreurs de conceptions. L’architecte doit souscrire une assurance destinée à couvrir sa responsabilité dans l’exercice de son métier. Une notion très importante sera celle de la « charge de la preuve ». Un maître d’ouvrage est souvent la personne la moins qualifiée face à un entrepreneur ou un architecte. Et pourtant, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’une faute a été commise. Il est vivement conseillé de toujours bien suivre son chantier et de prendre de nombreuses photos à toutes les phases de la construction ou de la rénovation lourde. Et par la suite, en cas de problème, l’idéal est de se faire épauler par des experts qui connaissent toutes les ficelles du métier. Dernier conseil : n’entamez pas vous-même les réparations, vous risqueriez de perdre tous vos droits.
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