Dossier réalisé par la régie publicitaire - Supplément au journal du 12 novembre 2015
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Rénover, combien ça coûte ? Budget à prévoir, assurances, fiscalité… Une rénovation n’est pas sans conséquence sur le portefeuille.
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Une étude du Centre de recherche et d’information des organisations de consommateurs estimait, il y a trois ans, que les Belges qui rénovent investissent en moyenne 11.660 euros dans leur logement. Un consommateur sur deux se charge lui-même de la rénovation de son bien. Les rénovateurs achètent leurs matériaux chez des spécialistes ayant une salle d’exposition et dans des chaînes spécialisées. De manière générale, selon le Guide Rénovation, il faut distinguer deux types de rénovations : les simples et les grosses. « Une rénovation simple implique des travaux légers dans votre habitat : changement de moquette, mise en place de carrelage, réparation externe d’un équipement de la maison, rénovation des peintures). Ces travaux de rénovation sont compris entre 100 euros le m² et 300 euros le m². Encore une fois, tout dépend des surfaces à rénover et des matériels défectueux à revoir. Entre la rénovation simple et la grosse rénovation, il existe l’entre-deux, à savoir des petites modifications accompagnant des travaux un peu plus complexes. Si vous souhaitez rénover une ancienne bâtisse, vous devrez probablement remettre l’électricité et/ou l’isolation aux normes, sachant qu’elles évoluent sans cesse. Pour de la rénovation complète, comptez en général entre 800 et 1000 euros le m². Cela comprend la création ou modification de cloisons, des travaux sur la plomberie, tout ce qui nécessitera des transformations significatives de l’habitat et des travaux relativement longs. » Le RC de la maison Par ailleurs, en ce qui concerne la fiscalité, la rénovation d’un logement peut impliquer un alourdissement du revenu cadastral, le RC en abrégé. Si vous avez transformé une maison, vous devriez logiquement le signaler au bureau local de contrôle du cadastre dans les 30 jours de
l’achèvement des travaux. Quelle est la règle ? Selon l’administration : « Si les travaux consistent en un agrandissement ou en une transformation importante de l’immeuble existant, le RC est réévalué. Du moins lorsque cette transformation donne lieu à une augmentation du RC d’un montant minimum de 50 € ou d’au moins 15 % du revenu existant. » De manière simplifiée, le contrôleur se posera cette simple question : le bien peut-il être loué plus cher ? Et sur quoi le fonctionnaire va-t-il se baser ? Sur les éléments qui vont améliorer la valeur locative du bien comme, par exemple, la construction d’une extension, la création d’une salle de bain moderne, etc. Il n’y a cependant pas d’augmentation du cadastre pour les travaux d’entretien et de remise en état. Cela signifie que celui qui met son électricité aux normes en vigueur ne sera pas pénalisé. Un autre exemple ? Le simple fait de changer les anciens châssis n’est pas susceptible d’augmenter la valeur du RC. Ce fait est considéré comme de l’entretien normal d’un bien immobilier au même titre que, par exemple, un retuilage d’un toit. Après une transformation, le consommateur oublie souvent de faire adapter son assurance. Quel est le danger ? Un assureur est en droit d’appliquer ce qu’on appelle la « règle proportionnelle » si la valeur assurée de l’habitation, mentionnée dans le contrat, est plus de 10% inférieure au montant nécessaire à la reconstruction de l’habitation. Dans ce cas, l’assuré ne sera pas
indemnisé pour l’ensemble des dommages. Assuralia, l’Union professionnelle des entreprises d’assurances, donne cet exemple : « Supposons qu’une habitation possède une valeur à neuf de 160.000 euros. Le propriétaire décide
de transformer le grenier en deux chambres, ce qui lui confère une plus-value de 40.000 euros. Afin de reconstruire l’habitation à l’identique, ce ne sont pas 160.000 mais bien 200.000 euros qui sont nécessaires. L’assureur incendie n’est pas avisé de cette transformation. L’habitation n’est donc assurée que pour 80 % de sa valeur et le propriétaire est dès lors sous-assuré. Imaginons qu’un incendie se produit et que le montant des dégâts s’élève à 50.000 euros. Le propriétaire devra donc débourser lui-même 10.000 euros s’il veut voir son bien entièrement réparé. » Comment l’éviter ? C’est finalement très simple. Il faut informer votre assureur. Il pourra ainsi procéder à une évaluation exacte du risque et adapter au besoin la valeur assurée de l’habitation à la nouvelle réalité.
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Comment éviter les mauvaises surprises
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Que se cache-t-il derrière ces murs ? Et si la rénovation que je compte entamer allait me mettre sur la paille ? Bref, comment éviter les pièges financiers d’une rénovation ?
Cette maison à rénover à l’air d’être une bonne affaire, mais les travaux ne vont-ils pas me coûter autant qu’une neuve ? Bref, il faut toujours bien se renseigner sur le prix de votre acquisition ajouté au prix des travaux. Mais comment savoir quels sont les types de travaux à entreprendre, comment évaluer les métrés, etc. La réalité ne sera jamais la même que la réalisation. Il y aura toujours des surprises. On change d’avis, on en rajoute... Pour être à l’abri des (mauvaises) surprises, il ne faut pas calculer son budget de façon trop serrée, mais garder une réserve d’environ 10 % de la somme annoncée. Pour le reste, il faut se faire aider (à moins d’être un as de la brique). Bien sûr, chaque rénovateur peut demander des devis, mais il faut penser à tout. Et les devis sont parfois lents à arriver. L’idée serait donc de se faire aider d’un
expert immobilier. Et entre les travaux de rénovation et de mise aux normes, parfois très lourds, ce qui pouvait paraître une bonne affaire peut très vite devenir un gouffre financier dans lequel on regrette de s’être lancé. Donc, mieux vaut sécuriser son achat en amont en sollicitant les services d’un architecte ou d’un expert immobilier. Ce type de professionnel vous évitera de faire une erreur grâce à un avis technique et économique du bien à rénover. L’investissement (c’est-à-dire les honoraires de l’expert) est finalement peu important. Il en vaut la peine pour éviter des soucis après. Et si des devis ont déjà été reçus, cet expert pourra dire lesquels affichent un bon rapport qualité-prix. Il pourra aussi vous aiguiller vers d’autres entreprises si besoin. Notons encore qu’il existe aussi des courtiers en travaux. Ils sont aussi utiles avant de budgétiser des rénovations. Le courtier est comme un sélectionneur d’entreprises. Il est l’intermédiaire entre le particulier qui souhaite réaliser des travaux d’amélioration, d’extension ou de rénovation de l’habitat, et le professionnel.
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Faut-il un architecte ?
« La famille s’est agrandie. Je compte aménager mon grenier pour en faire la chambre parentale. Ai-je besoin d’un architecte ? », s’interroge Antonio de Charleroi. Que dit la Loi ? Que « le recours à un architecte est légalement obligatoire pour l’établissement des plans et le contrôle de l’exécution des travaux pour lesquels une demande préalable d’autorisation administrative (un permis d’urbanisme) est nécessaire. » Tous les travaux ne nécessitent pas un permis d’urbanisme (jadis nommé permis de bâtir). Dans les grandes
Il y a de la rénovation dans l’air ! OK, mais faut-il toujours demander l’aide d’un architecte ?
lignes, il faut un permis d’urbanisme pour : construire à neuf un bâtiment ; démolir une construction, reconstruire ; transformer une construction existante. Par « transformer », on entend les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment qui portent atteinte à ses structures portantes ou qui impliquent une modification de son volume construit ou de son aspect architectural comme un agrandissement des ouvertures en façade. Pour des rénovations plus lourdes Alors pour en revenir à la question initiale d’Antonio, lui faut-il un permis et un architecte pour aménager son grenier ? La réponse serait a priori « non » si on considère que la structure existante est maintenue, qu’il n’ajoute
pas de nouveaux éléments, qu’il n’agrandit pas l’espace, etc. Il lui faudra juste demander une déclaration préalable de travaux à la commune et l’intervention d’un architecte ne sera probablement pas nécessaire. En revanche, s’il compte aménager son grenier en nouveau logement, il lui faudra un permis d’urbanisme. Dans tous les cas de figure, il devra s’adresser au service Urbanisme de sa commune pour éviter les ennuis. Les règles sont parfois flottantes. Pour des rénovations plus lourdes qui impliquent une modification du volume, de l’aspect architectural ou une réaffectation des lieux (par ex. l’aménagement d’une vieille grange), il faudra évidemment demander le concours d’un architecte. Et quel sera le prix de ses prestations. Difficile à dire, car aujourd’hui les architectes sont entièrement
libres de fixer leurs honoraires. Ils peuvent demander un forfait ou un pourcentage sur le montant des travaux. Jadis, il était généralement convenu qu’il fallait compter des honoraires de 12% pour une rénovation. Le prix ne doit cependant pas être le critère absolu. Lors d’une rénovation, il sera fort possible que les habitants restent dans leur maison durant les travaux. Alors, un retard de 15 jours pourra prendre des proportions énormes. Autant choisir un architecte qui est spécialisé dans les rénovations et qui suit bien ses chantiers. Le boucheà-oreille est une bonne méthode pour dénicher le professionnel adéquat. Quant à la visite sur le chantier, elle s’effectue généralement une fois par semaine. Mais dans certains cas, cela s’avère nettement insuffisant. Un architecte a, par exemple, rencontré des problèmes avec un client après la pose de l’isolation d’un faux plafond. Il n’était pas là pour vérifier. Il est vrai que cette pose s’est réalisée en deux jours. Pour le reste, retenons encore que la Loi définit la responsabilité décennale des architectes. Cela signifie qu’en cas de problème, le maître d’ouvrage peut se retourner contre son architecte. Cette responsabilité porte essentiellement sur la stabilité des bâtiments, mais la tendance est à l’élargisse-
ment de ses compétences. Parmi les fautes les plus généralement retenues par les tribunaux à l’encontre des architectes retenons les manquements dans le cadre de l’obligation de conseil, les manquements dans le cadre du contrôle de l’exécution des travaux et les fautes de conception. Nous donnerons un dernier conseil aux candi-
dats rénovateurs. Puisqu’il leur faudra apporter la « charge de la preuve » en cas de souci (en clair, le propriétaire de l’habitation devra prouver qu’une faute a été commise), il sera donc conseillé de bien suivre son chantier et de prendre de nombreuses photos à toutes les phases de la construction ou de la rénovation lourde.
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Quand faut-il un permis ?
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Avant d’entreprendre vos travaux, il faut d’office vous renseigner sur la nécessité d’obtenir un permis.
Tout d’abord, vous pouvez consulter en ligne le Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de l’Energie (CWATUPE, l’article 84 §1)1 ; il vous permet de vous faire une idée sur les types de travaux soumis à un permis d’urbanisme : ce sont «les travaux d’aménagement intérieur ou extérieur d’un bâtiment, en ce compris les travaux de conservation et d’entretien»… • qui portent atteinte à ses structures portantes • qui impliquent une modification de son volume construit • qui impliquent une modification de son aspect architectural. A contrario l’art. 262 du même Code énumère les cas où il ne faut pas de permis. La liste est longue et complexe mais le plus simple est de vous
adresser directement à l’autorité compétente : la commune où vous effectuez les travaux (au service de l’Aménagement du territoire), d’autant que cette dernière est susceptible d’imposer ces propres règlements d’urbanisme, plus stricts que les normes régionales2.
Si les travaux nécessitent un permis d’urbanisme, il vous faut presque toujours faire appel un architecte. En pratique, c’est le plus souvent ce dernier qui assurera les formalités d’obtention du permis. Le délai entre le dépôt du dossier et la notification au demandeur est de 90 à 130 jours (si une enquête publique a lieu)3. La nécessité d’obtenir un permis implique aussi des exigences de performances énergétiques à respecter. Selon la nature des travaux (rénovation importante ou rénovation simple) une déclaration PEB («simplifiée» dans le 1er cas, «initiale» dans le second) est à joindre à la demande de permis sous peine d’irrecevabilité du ce dernier4.
1/ http://dgo4.spw.wallonie.be/DGATLP/DGATLP/pages/ DGATLP/Dwnld/CWATUP.pdf 2/ http://www.wallonie.be/fr/formulaire/detail/20509 3/ http://www.espace-environnement.be/pdf/memu_PU4.pdf 4/ http://energie.wallonie.be/fr/reglementation-peb-quellessont-mes-obligations.html?IDD=97799&IDC=8732
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Evaluer les travaux de rénovation, 5 questions à un architecte
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1. Comment se faire une idée globale des coûts de rénovation d’un bien? Il faut avant tout prendre le temps de considérer une habitation dans son ensemble et se construire une vision globale de tout ce qu’il faudrait faire, indépendamment du budget. Une fois que le bâtiment est cartographié, on peut répertorier les travaux potentiels. Une deuxième démarche de base est d’obtenir les documents de réception des travaux et d’intervention ultérieure (même si ces derniers n’existent pas nécessairement…). Tout cela permet de se faire une idée réaliste de ce qui est à faire. Si on constate par exemple que des travaux on été mal effectués, ça signifie souvent que la solution la moins chère est de tout recommencer. 2. Un expert est-il nécessaire? En général, oui, il vaut mieux être accompagné par un expert, le plus souvent un bon architecte. Il vous fera un descriptif responsable, c’est-à-dire qui engage sa parole et son expertise, et qui vous fera peut-être économiser par la suite des milliers d’euros. Avoir recours à un pro-
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fessionnel peut faire gagner de l’argent, son estimation sera réaliste et il permettra d’établir une hiérarchie dans les travaux, de mesurer leur faisabilité. Tout cela, quitte à revoir ses ambitions à la baisse : il vaut mieux le faire avant plutôt qu’après. Un architecte expérimenté pourra rapidement vous faire une évaluation globale, en fonction des travaux à effectuer, de la superficie de l’habitation et des matériaux utilisés. Impossible donc de donner une réponse dans l’abstrait. Mais pour les grosses transformations qui changent la structure du bâtiment (cloisons, travaux de plomberie) la fourchette variera autour de 1000 €/m2. Pour les travaux plus légers (carrelage, changement de revêtement du sol etc.), la même fourchette variera autour de 300 €/m2. 3. A quoi faut-il faire le plus attention? Au gros œuvre : il faut avant tout que la structure de la maison soit saine. On établira l’état général de la construction (en inspectant bien sûr la plomberie, l’installation électrique, le chauffage et l’humidité mais aussi la tenue de la maison, sa résistance à travers le temps
et l’esthétique, c’est-à-dire les fissures dans la façade, les murs etc.). Pour les habitations anciennes, il sera souvent d’abord question de remettre l’électricité et l’isolation aux normes. Or, l’isolation c’est d’abord le toit et en général, pour les grosses rénovations, le gros œuvre se fera en même temps que les travaux de toiture. En pratique et logiquement (ce n’est pas seulement pour éviter de travailler dans les courants d’air) l’électricien et le chauffagiste n’interviennent qu’après la fin des travaux d’isolation. Il faut aussi regarder les limites structurelles du bâtiment, les murs porteurs, la capacité portante du sol. Mais l’obtention de toutes ces informations est grandement facilitée si on dispose des bons documents, le cahier des charges de la construction, les relevés etc. Pour les habitations mitoyennes, le simple fait de parler aux voisins peut s’avérer riche en informations… 4. Faut-il réduire les coûts ou l’ampleur des travaux? Une fois les coûts globaux estimés, on peut faire une évaluation plus fine, poste par poste, en établissant des priorités. L’architecte aidera à formuler un projet cohérent, avec une séquence de travaux à réaliser et éventuellement un échelonnement dans le temps. Le cas échéant on peut choisir de réduire les coûts, notamment en privilégiant des matériaux moins chers (même si de manière générale, choisir les meilleurs matériaux s’avère un investissement à long terme). On peut aussi choisir parmi différents prestataires, en réclamant plusieurs devis. Mais l’aspect financier dans les choix qui sont posés reste un élément central. Trop souvent, le propriétaire a tendance à voir trop grand par rapport à ses capacités de remboursement, et ce n’est pas tant à cause des taux d’intérêt que d’une sous-estimation des coûts réels. Il faut absolument prévoir une marge de 5 à 10% par rapport à la somme annoncée. 5. Quelle est l’incidence des prescriptions à respecter? Pour les travaux importants, ou ceux qui peuvent impliquer la demande d’un permis, il faut évidemment consulter le service urbanisme à la commune où se trouve l’habitation et se renseigner sur les prescriptions urbanistiques de la zone. Elles vous diront ce qui s’impose, essentiellement sur les gabarits, les matériaux, le style architectural, les menuiseries extérieures etc.
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Par où commencer ?
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Voilà, c’est décidé, la rénovation va débuter. Mais une question se pose : par où commencer ?
Tout d’abord, il faut savoir que les différents éléments d’une habitation sont étroitement liés. S’attaquer à l’un, c’est immanquablement toucher à un autre et soulever des chantiers subsidiaires. Poser des gaines électriques implique par exemple de déterminer la finition des murs, des sols et des plafonds, la destination et la disposition finale des pièces, l’emplacement des prises et des éclairages, les réseaux de plomberie, etc. On ne se méfie jamais assez du haut pouvoir de contamination d’un chantier ! Alors, logiquement, on commence par les murs, les incorporations électriques, les doublages… Il est toujours préférable de terminer par la pose du sol. La logique des étapes d’une rénovation commence d’abord par les murs et ensuite le sol. Dans le même
ordre d’idées, si le toit présente des fuites, la toiture sera isolée et réparée en premier avant d’autres travaux de rénovation. D’autres paramètres entrent en ligne de compte. Si vous devez habiter la maison à rénover et y effectuer les travaux au fur et à mesure, les contraintes ne seront pas les mêmes que si la maison est vide. C’est donc à vous de mettre des priorités en fonction desdites contraintes. Des exemples ? Il me faut de l’eau
pour me laver ou une pièce où dormir. Pour le reste, vous ne pourrez que difficilement déroger à une certaine logique. Le double vitrage doit se faire avant l’isolation des murs, qui elle se fera après le passage des gaines électriques ou autres tuyauteries d’eau. Il faut aussi réfléchir à la manière dont vous allez évacuer les gravats et amener les nouveaux matériaux. Il va de soi, enfin, que les postes de finition gagneront à être faits en dernier pour ne pas qu’ils s’abîment durant le reste des travaux. On pense en particulier aux éléments de salle de bains, de cuisine ou encore au carrelage. Ces tâches de planification des travaux vous semblent trop difficiles à assumer seuls ? Alors, n’hésitez pas à contacter des spécialistes, il faudra certes payer ces « coachs » en rénovation, mais leurs conseils et leur expérience pourront aussi vous faire gagner de l’argent.
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A quelles primes avez-vous droit ?
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Si vous entamez des travaux de rénovation, vous aurez probablement droit, sous certaines conditions, à des primes régionales. Or, depuis le 1er avril de cette année, la Wallonie en a simplifié les procédures d’obtention afin de donner la priorité aux travaux indispensables.
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la nature des travaux :
Les primes à la rénovation en faveur des propriétaires
A qui s’adressent ces primes? Il faut répondre à plusieurs conditions qui sont énumérées sur le site de la Wallonie1 : la principale est le plafond des revenus de votre ménage, qui ne doit pas dépasser 93.000 euros (si vous introduisez votre demande en 2015). Par ailleurs, votre logement doit être situé en Wallonie et avoir plus de 20 ans d’occupation. Quel montant? Le site énumère aussi une liste de toutes les primes de base, lesquelles varient en fonction de
• les travaux de toiture • la lutte contre l’humidité par l’assèchement, la stabilité et la salubrité des murs et du sol • l’appropriation de l’installation électrique • le remplacement des menuiseries extérieures. La prime de base est exprimée en termes absolus (par exemple 300 € pour éliminer la mérule) ou en montant/superficie (par exemple 8 €/m2 pour le remplacement de la couverture d’un toit) ; elle augmente en fonction du niveau des revenus du ménage du demandeur. Ainsi peut-elle être multipliée par 3 pour les bas revenus. A noter enfin que le revenu de
référence diminue de 5.000 € par enfant à charge. Comment faire? • Il faut respecter obligatoirement la procédure mise au point par la Région, à commencer par remplir le formulaire en ligne2 : c’est «l’avertissement préalable» que vous envoyez au Département du Logement de la Wallonie. • Vous recevrez dans un deuxième temps la visite d’un estimateur. • Ensuite vous faites réaliser les travaux par un entrepreneur. • Dans les 4 mois qui suivent la facture finale, vous pouvez introduire votre demande. • Si votre dossier est complet et recevable, la prime vous est versée!
La procédure pour obtenir ces primes est elle aussi identique à celle décrite plus haut.
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La prime pour l’amélioration d’une habitation par le propriétaire ou le locataire
Pour qui? • Si vous êtes locataire ou propriétaire, et que votre logement (chalet, caravane résidentielle...) est occupé à titre de résidence principale, • si ce logement est reconnu comme nécessitant des travaux d’aménagement par un «estimateur» de la Région, • et enfin, si votre revenu est inférieur à un certain plafond (qui varie en fonction de la situation du ménage, entre 13.700 et 18.700 € par an - ou plus, en fonction des personnes à charge), vous aurez droit à une aide pour des travaux dont le coût global ne dépasse pas 15.000 € hors TVA4. Quels travaux? La liste des travaux est détaillée sur le site portail de la Wallonie4 ; ils peuvent être effectués par vous-mêmes mais vous avez un délai de 2 ans après la notification de recevabilité pour les terminer. Quel montant? Le montant de la prime est de maximum 2000 € par ménage, tous les 3 ans, pour des travaux qui diffèrent des précédents. Comment faire? Là aussi, il faut respecter la procédure établie par le Département Logement de la Wallonie, à commencer par le remplissage d’un formulaire préalable à la visite gratuite d’un «estimateur» qui établira la recevabilité de votre demande. A la fin des travaux, l’estimateur établira la déclaration d’achèvement des travaux et si votre dossier est complet et recevable, la prime vous sera versée.
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En même temps que de rénover vous avez l’opportunité et parfois l’obligation d’améliorer la performance énergétique des bâtiments (PEB), et cela, en commençant par l’isolation thermique de l’enveloppe du bâtiment. Mais il peut s’agir aussi de l’installation de chaudières, de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire plus performants3. Les primes «énergie» varient selon la même logique et les mêmes conditions que pour les
primes «rénovation» : des primes de base majorées en fonction du revenu du ménage. Elles concernent 5 catégories de travaux. - l’isolation thermique du toit - l’isolation thermique des murs (par entrepreneur) - I’isolation thermique du sol (par entrepreneur) - l’installation de systèmes de chauffage et/ou eau chaude performants (par entrepreneur) - la réalisation d’un audit énergétique
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Les primes «énergie»
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manier avec précaution, car le risque est de brûler le bois. Ensuite, il faut poncer. Il faut employer un papier abrasif à grain fin (P100-P150) avant de mettre en peinture et un grain moyen (P60P80) avant d’appliquer de l’huile. Le ponçage s’effectue toujours dans le sens des fibres du bois, par pression. Faites-vous aider d’une ponceuse électrique vibrante ou excentrique pour les marches et d’une ponceuse triangulaire pour les coins. Il est impérieux d’aspirer toutes les poussières et de passer un linge humide pour ne laisser aucune impureté avant le rebouchage des éventuelles fentes avec un enduit spécial pour bois. Il est, lui aussi, disponible dans tous les bons commerces de bricolage. Il s’agira de choisir une peinture spécifique si vous ne voulez pas conserver l’aspect du bois naturel. D’un point de vue technique. Si le bois de l’escalier est encore fringant ? Pourquoi le cacher sous des couches de peinture ? La vitrification est la solution. Un produit couvrant vitrificateur (vernis) est ainsi appliqué sur le bois brut afin d’en conserver l’aspect naturel tout
D’abord un petit conseil bien utile : ne travaillez qu’une marche sur deux afin de toujours laisser l’escalier praticable. Il faut d’abord enlever le vernis. Il existe trois types de décapage. Le chimique, généralement sous forme de gel, contient du chlorure de méthylène. Il faut idéalement se protéger la peau, porter un masque et des lunettes et aérer le lieu. Il s’applique au pinceau. Ensuite, laissez agir quelques minutes avant d’employer un grattoir. Plus les couches de peinture seront épaisses et plus il faudra appliquer du produit. Le décapage écologique est un peu plus cher, mais il n’est pas toxique tout en étant efficace. Il s’emploie de la même manière que les décapants chimiques. Le décapage thermique : il s’agit d’utiliser un décapeur thermique électrique. La chaleur ramollit la peinture qui est éliminée au moyen d’une spatule. Les dernières traces sont retirées avec du white spirit. Le décapage thermique est à
en le protégeant. Enfin, l’utilisation d’huile dite dure pour le bois est une autre alternative relativement naturelle, à l’instar de ce qui se fait pour les parquets huilés.
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« Nous avons amélioré une maison de ville »
Marjorie et Lucien ont acheté, dans la région de Mons, une maison mitoyenne. Elle n’était pas en mauvais état, mais il fallait la rafraîchir pour lui donner un petit coup de jeune. Ce qui a impliqué plusieurs travaux d’amélioration et de rénovation.
Pourquoi avoir choisi cette maison ? Tout d’abord, il s’agit d’un premier achat. Nous travaillons depuis peu d’années et notre budget était limité. Nous avons choisi cette maison de ville, car elle possède de très beaux volumes. Cet espace aurait été pour nous impayable ailleurs, dans d’autres quartiers. Nous avons déboursé 145.000 euros pour l’achat de l’habitation. Si l’installation de chauffage au gaz était assez récente, tout comme les châssis doubles-vitrage, il a fallu mettre en conformité l’installation électrique. Ce qui a coûté plus de 5.000 euros pour ce seul poste. Qu’avez-vous fait comme autres travaux ? Nous avons isolé nous-mêmes le toit qui en avait besoin. Nous avons donc placé un pare-vapeur et puis de la laine minérale. Nous pensons que cette opération est à la portée de bien des rénovateurs. Un autre défaut de la maison était que l’on entendait pas mal les bruits du voisin. Nous avons donc décidé d’investir dans une solution d’isolation acoustique qui n’a pas fait disparaître complètement les bruits, mais les a réduits fortement. Cela a consisté au montage d’une d’un matelas de matériau acoustique collé sur une plaque de plâtre. Et après, opération cuisine, non ? Oui, nous avons investi dans notre confort. L’ancienne cuisine avait plus de 20 ans et cela se remarquait tout de suite. Nous voulions une pièce à vivre et belle. Le plaisir consistait à disposer d’un large espace permettant toutes les envies, notamment celle de poser la cuisinière au centre de la pièce, en îlot central. Un plan de travail en Corian a été placé. Nous avons ensuite mis l’accent sur les espaces de rangement. Nous avons aussi opté pour certaines étagères ouvertes, à l’accès plus facile. Et pour la salle de bains ? Nous avons placé une petite salle de douche en bas. En haut, nous avons décidé d’aménager une belle salle de bains ouverte dans notre chambre, car elle est assez grande. Nous avions vu ça dans des magazines de décoration et on trouvait le concept de « suite parentale » formidable. Notre salle de bains a été conçue de manière très pratique, et sans trop mordre sur l’espace nuit. Comment ? La salle de bain est ouverte. Seule la douche est fermée d’une cloison transparente. Pour le reste, à l’étage, nous avons placé nous-mêmes un sol stratifié. La mise
Un jeune couple raconte l’histoire de leur rénovation. Sympa et instructif.
en œuvre a été assez simple. Il ne faut pas de colle pour joindre ou fixer les lames au sol. Un système de clic permet l’assemblage sans trop d’efforts. Le sol stratifié a été simplement posé sur une sous-couche en rouleau. Assez pratique, on l’avoue. Mais nous avons laissé une chambre telle quelle. Elle sert aujourd’hui de débarras. Nous l’aménagerons quand un heureux événement arrivera !
puissante qu’un aspirateur classique. Elle est équipée d’un système de forte dépression qui évite ainsi de repasser plusieurs fois au même endroit pour capter la poussière en profondeur. Mais il faut la placer en cas de rénova-
Quel est le budget de tous vos travaux de rénovation ? Pour l’amélioration de notre maison, nous devons tourner dans les 45.000 euros. Nous avons heureusement reçu un petit coup de main de nos parents respectifs pour notre installation. Avez-vous renoncé à certains investissements ? Nous rêvions d’une aspiration centralisée, nous avions vu ça chez un copain. Mais il fallait abîmer la maçonnerie pour placer un réseau de conduits en PVC. L’aspiration centralisée, si elle évite de trimballer l’aspirateur, elle est surtout plus hygiénique. Elle possède l’avantage d’être trois à cinq fois plus
tion lourde. Ce qui n’était pas vraiment notre cas. Nous avons remis à un peu plus tard un investissement dans la domotique pour régler à distance les lampes, le chauffage, le système d’alarme, etc. Ce n’est que partie remise. Tout vient à point à qui sait attendre !
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Quand rénovation rime avec ventilation
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Les rénovations augmentent le capital énergétique de la maison. C’est très bien, mais il faut aussi penser à renouveler l’air ambiant.
Près de la moitié des maisons existantes chez nous ont été construites avant 1975, alors qu’il n’existait aucune réglementation thermique. De ce fait, elles sont généralement peu et mal isolées. Le marché des logements à rénover a donc un fort potentiel. Lors de la rénovation de ces habitations, il est essentiel que cellesci soient ventilées en permanence et de manière générale pour préserver le bâti et la santé des occupants. En effet, la ventilation mécanique contrôlée (en abrégé VMC) va renouveler l’air ambiant, évacuer l’humidité et les polluants (allergènes, microbes, odeurs) et préserver une bonne qualité de l’air intérieur. Une VMC peut reposer sur un échangeur haute-efficacité : cet échangeur permet de récupérer les calories sur l’air extrait. En effet, en traversant
l’échangeur, l’air extrait provenant des sanitaires et de la cuisine cède jusqu’à 90% de ses calories à l’air neuf. L’air introduit dans le logement est donc réchauffé et doux en température. Ainsi, il est possible de réaliser des économies de chauffage en limitant les déperditions de chaleur liées au renouvellement d’air, et ce jusqu’à 200 € par an
par rapport à une VMC simple flux. Pour répondre aux besoins de ces maisons à rénover, il existe aussi de nouvelles solutions en VMC destinée aux travaux de rénovation. Elles sont indépendantes et s’installent directement dans la pièce à ventiler. Le principe ? Une VMC indépendante est une bouche motorisée. Elle va garantir une ventilation permanente dans la pièce où elle est installée. Pour assurer son bon fonctionnement, la circulation de l’air dans le logement doit se faire grâce à des espaces laissés sous les portes intérieures et des entrées d’air neuf doivent être placées dans le haut des menuiseries donnant sur l’extérieur des pièces de vie (séjour, salon, chambres). Cette solution peut aussi être utilisée pour desservir une pièce d’eau éloignée de l’installation VMC simple flux principale ou pour équiper une habitation dépourvue de VMC.
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« Pratique », « Simple », « Efficace » LUC LEPLANG, WANZE
Luc Leplang vit sur les hauteurs de Wanze depuis 9 ans déjà. Avec ses deux fils, ils occupent une charmante maison neuve… dont il n’est pas peu fier. Et pour cause, cette maison en ossature bois, c’est lui qui l’a construite, de ses propres mains. De la cave au plafond en passant par le salon, la cuisine et les chambres. Le jeune père de 35 ans s’y connaît puisqu’il est enseignant en « technique bois ». Parmi les matériaux de qualité qui composent sa maison, Luc a installé une nouvelle robinetterie… qu’il se désolait toutefois de voir attaquée par le calcaire. Jusqu’au jour où il a décidé d’agir.
« J’ai investi dans un adoucisseur d’eau il y a environ trois ans », nous explique Luc, « parce que je me suis rendu compte que le calcaire était vraiment trop présent ici. C’est une région particulièrement touchée par ce problème ». Tout est neuf chez Luc or le calcaire, ça laisse des traces. « Je devais nettoyer la baignoire, les éviers, les appareils ménagers, régulièrement. Malgré tout, cela se dégradait ». Lorsqu’il prit la décision d’acheter un adoucisseur, Luc nous confie avoir peu hésité, « le Minimax présentait tout ce que je recherchais. Il est petit, facile à installer, il dispose d’un système de blocs de sel peu encombrant et s’il y a un souci, les techniciens viennent rapidement ». « J’ai vraiment été séduit par l’appareil qui est plus pratique que jamais ». Et d’épingler ce système qui permet de stopper l’appareil en un tour de main, « je le fais lorsque je dois remplir la piscine ou lorsque je dois nettoyer la voiture ».
n’y a plus de trace de calcaire bien sûr, c’est vraiment très efficace ». Enfin Luc épingle le côté « silencieux » du petit engin. Au niveau de la robinetterie, Luc avoue avoir investi dans du bon matériel, « je ne voulais pas que tout se détériore… grâce à l’adoucisseur, la robinetterie reste comme neuve ». Quant à l’entretien de l’appareil, entièrement pris en charge par Minimax, Luc précise que la demande du client est même précédée. « La société prend contact avec nous pour savoir s’il faut du sel plus tôt ». C’est rarement le cas mais la livraison est aussi l’occasion de faire le tour de la machinerie. Ravi, Luc a convaincu deux collègues qui subissaient aussi les ravages du calcaire, « et je sais qu’ils sont tout aussi satisfaits que moi ». Marc Bechet
Depuis que le Minimax « tourne », Luc n’y voit donc que du bénéfice… y compris pour le portefeuille. « L’appareil n’est pas le plus cher au contraire, c’est aussi un avantage mais je pense en plus que, désormais, j’économise sur les produits de nettoyage », poursuit-il. « Et puis il
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TVA et rénovation, les règles changent !
Jusqu’au 1er janvier 2016, un bâtiment de plus de cinq ans bénéficiait d’un taux de TVA réduit de 6% au lieu de 21%. Mais dés l’année nouvelle, cela ne concernera plus que les bâtiments de plus de dix ans. Si vous avez des idées de rénovation en tête, il reste donc peu de temps pour signer les devis avant le 31 décembre 2015. À défaut, votre rénovation vous coûtera 15% de plus. L’État espère que cette augmentation de la TVA lui rapportera 95 millions d’euros. La Confédération Construction détaille que « l’application d’un taux de TVA de 21% signifie que le particulier doit payer, en plus de son investissement, un cinquième du montant de celui-ci aux impôts. En construction, on en arrive rapidement à des
sommes très élevées. » Comment déterminer l’âge d’un bâtiment ? C’est la date de la première occupation qui fait foi. Il faut aussi déterminer ce qu’on entend par rénovation. Abattre des murs porteurs n’est pas considéré comme de la rénovation. Par rénovation, il faut entendre la transformation, la
réhabilitation, l’amélioration, la réparation ou l’entretien (à l’exclusion du nettoyage) d’une habitation. La mesure s’applique tant à une résidence principale qu’à une résidence secondaire. Cette réduction va très loin, car le taux de TVA réduit concerne aussi l’installation d’un chauffage central, d’une climatisation, de sanitaires, d’un système d’alarme, d’une installation électrique à l’exclusion des appareils d’éclairage et des lampes, de volets et de stores placés à l’extérieur du bâtiment, etc. Même l’entretien et la réparation sur place des poêles, des radiateurs et des convecteurs individuels bénéficient également du taux réduit. Le placement d’une véranda permet généralement l’application du taux réduit de TVA. Attention, la livraison de matériaux de construction uniquement n’est pas suffisante. Le bricoleur qui réalise luimême ses travaux de rénovation se verra appliquer une TVA de 21% sur les matériaux de construction.
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Jusqu’à la fin de cette année 2015, tous les travaux de rénovation de logements âgés entre 5 et 10 ans bénéficient encore du taux de TVA réduit de 6%. À partir du 1er janvier 2016, la limite d’âge du bâtiment est relevée à 10 ans.
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« Nous n’avions laissé que les murs ! »
Sophie et Nicolas ont acheté une fermette en périphérie bruxelloise. Ils n’ont gardé que les murs. « C’est bien simple », expliquent-ils, « nous avons d’abord placé quelques cloisons provisoires au rez-de-chaussée pour y vivre le temps des travaux. Comme la maison est grande, nous avions la même place que dans notre appartement, c’est-à-dire deux chambres provisoires plus un living, une petite salle de bains et une cuisine. » Pourquoi n’avons-nous gardé que les murs ? « C’est très simple à comprendre. Le toit n’était pas isolé. Les châssis étaient anciens. L’électricité était à refaire. Quand nous avons enlevé les carrelages, il n’y avait pas d’isolation, mais du sable ! On construisait différemment à l’époque. La fermette date des années 1800 et
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les dernières transformations devaient dater de la fin des années ’60. Nous avons retrouvé un vieux journal en rembourrage qui datait de cette période derrière un mur. » Comment avons-nous travaillé ? « Nous avons débuté par l’étage pendant que nous vivions en bas : isolation, aménagement des chambres, de la salle de bain, etc. Ensuite, nous avons seulement fait placer le nouvel escalier et un puits de lumière pour profiter au
maximum de la lumière naturelle. » Étape par étape, en y passant tous leurs congés durant plusieurs mois, Sophie et Nicolas ont patiemment construit leur nid douillet. Ils ont fait appel à des amis et à la famille quand c’était possible. Des professionnels du bâtiment ont fait le reste quand c’était nécessaire. « Je vous donne cet exemple », commente Nicolas, « nous avons déplacé et posé nous-mêmes des dizaines de plaques de plâtre pour nos murs et plafonds. Par contre, le plafonnage a été réalisé par un gars du métier. Vous savez, les finitions, c’est tout ce qui se voit. Il aurait été bête de notre part de s’acharner autant au travail pour finalement ne voir qu’un plafonnage raté à cause du manque d’expérience. C’est comme les joints des carrelages, j’ai été épaulé par un ami. Il m’a montré comment faire pour obtenir un résultat impeccable ! Notre intérieur est finalement réussi et assez contemporain. »
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Des matériaux C2C Existe-t-il des tendances en matière de matériaux de construction et de rénovation ? La réponse est oui. L’écologie est par exemple devenue une préoccupation. Et le cradle to cradle, le C2C en abrégé, a réussi une percée. Explications.
forme de nutriments non toxiques. Seul l’ajout d’énergie renouvelable (le vent, le soleil, la
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force de l’eau) interviendrait dans le cycle. L’idée diffère du recyclage classique puisqu’il n’y a plus en jeu que des produits inoffensifs pour l’environnement. Les résidus ne prennent plus la direction de la décharge ou de l’incinérateur. Des exemples ? Quand on rénove, on utilise souvent des plaques de plâtre de type Gyproc. Certaines sont certifiées C2C. Pourquoi ? Car les plaques de plâtre démonteés et les autres déchets de pur plâtre sont transformés à nouveau en plaques de plâtre, selon le principe Cradle to Cradle. Il en va de même pour les briques en terre crue écologique (ex. Argio). Elles sont 100% naturelles et entièrement recyclables en fin de vie. L’argile qui les compose peut très bien retourner à la terre sans soucis. On pourrait même y faire pousser des légumes. Bref,artisanale une vieille idée est désormais recouverture mise au goût du jour : « rien ne se perd, rien ne se crée, tout se transforme. »
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L’écologie est devenue une valeur importante dans le monde de la construction. Un pas plus loin vint d’être franchi en matière de recyclage : il s’agit du cradle to cradle (C2C), du berceau au berceau en français. L’idée est de tendre vers une société aux déchets indéfiniment recyclables. Et le C2C est devenu un label qui concerne des matériaux de construction, des meubles, etc. Le principe provient d’un livre publié en 2002 par l’architecte William McDonough et le chimiste allemand Michael Braungart. Ils pensaient qu’à la place de réduire notre consommation, il faudrait susciter une révolution industrielle qui ne puise plus dans les ressources de la Terre. Tout serait réutilisé ou retournerait dans les sols sous
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Un Belge sur deux se charge lui-même d’une partie de la rénovation de son bien. La proportion est plus importante en Wallonie. Les accidents ne sont pas rares. Pour éviter que la fameuse brique dans le ventre ne pèse sur l’estomac toute une vie, il faut bien préparer son chantier. Et pour travailler en toute sécurité, il faut avoir du temps devant soi et ne pas surestimer ses capacités. Il faut également utiliser de bons outils, respecter les consignes de sécurité et porter des vêtements adéquats. Enfants et animaux non admis ! À chaque partie du corps sa protection : le doigt, la main, l’œil, le visage sont les parties du corps le plus souvent
touchées durant les travaux. Gants, lunettes de sécurité et masques respiratoires aideront à se prémunir contre les accidents. Il faut utiliser les protections portant un marquage CE. Faites aussi attention l’emploi de produits inflammables et à leurs vapeurs nocives. Selon Assuralia, l’Union professionnelle des entreprises
d’assurances, « de nombreux produits couramment utilisés lors de travaux de bricolage ou de rénovation sont hautement toxiques et inflammables. Parmi ceux-ci, on trouve certaines peintures spéciales, certains produits de traitement du bois, des colles spéciales, en particulier certaines colles pour revêtement de sols, le white-spirit et l’acétone qui sont couramment utilisés pour nettoyer ou diluer les peintures ainsi que les décapants destinés à éliminer les vieilles couches de peintures ou vernis. » Et malgré toutes les précautions prises, un accident peut toujours intervenir. Il existe une assurance tous risques chantier. Renseignez-vous auprès de votre courtier. Elle couvre notamment les dommages causés à toutes les personnes qui viennent donner un coup de main pour les travaux de finition. Ces derniers recouvrent le plafonnage, l’électricité, les installations sanitaires, la plomberie, la pose du carrelage ou du parquet, les travaux de peinture, etc.
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5 questions sur le “Dossier d’Intervention Ultérieure” (DIU)
Le DIU n’est pas qu’une formalité administrative de plus. C’est au contraire un document bien utile pour votre sécurité et votre santé, ou (le plus souvent) celles des techniciens qui effectueront les travaux. Il répertorie toutes les informations concernant le bâtiment dont il faut tenir compte lors des futurs travaux de rénovation, de réparation ou d’entretien. Par exemple, si vous décidez de percer un trou en plein milieu du mur et que vous voulez éviter un câble qui serait là, caché depuis des années, la consultation d’un croquis de l’installation pourra vous éviter toute mésaventure .
1. Quand doit-on constituer un dossier DIU? Pour les constructions neuves le DIU est obligatoire, et son prix est de quelques centaines d’euros en fonction de la complexité du bâtiment . Quant aux maisons existantes, il n’y a pas encore de sanctions prévues en cas d’absence de DIU, mais on encourage vivement le propriétaire à jouer le jeu. Pour les travaux de rénovation, depuis 2001, le proprié-
Depuis 2001 la loi prévoit la constitution d’un DIU ou Dossier d’Intervention ultérieur.
taire d’un immeuble doit tenir un descriptif de tous travaux effectués par un ou plusieurs entrepreneurs . La remise de ce dossier à l’éventuel futur acquéreur est d’ailleurs obligatoire. 2. Et si j’effectue les travaux moi-même? A strictement parler, si vous avez agi seul, il n’y a pas d’obligation de constituer le dossier, mais c’est fortement recommandé. Le DIU crée une valeur ajoutée et les travaux ultérieurs se verront grandement facilités. Le DIU permet de connaître les potentialités futures d’un bâtiment. Par exemple, pour celui qui voudra aménager une annexe au-dessus d’un garage, il sera bon, le cas échéant, de savoir si les fondations de ce dernier sont assez solides... 3. Qui doit constituer le dossier? • Le maître de l’ouvrage, s’il effectue les travaux lui-même (DIU simplifié). Il peut le faire rédiger par une personne habilitée (architecte, entrepreneur ou un tiers désigné par lui). • Le coordinateur des travaux (DIU élaboré), si plusieurs entrepreneurs interviennent en même temps.
4. Que doit contenir le dossier? Le dossier DIU «élaboré Le dossier est alors exclusivement confié à la rédaction d’un professionnel ; il doit contenir au minimum les éléments prévus dans l’Arrêté Royal2. Le dossier DIU «simplifié» Le plus souvent c’est ce «DIU simplifié» qui sera exigé . Il se limite • à une information relative aux éléments structurels et essentiels de l’ouvrage et une description des décisions (architecture, technique, matériaux) prises tout au long de la réalisation des travaux, pièces à l’appui « (photos, schémas, devis, procès-verbaux des réceptions des travaux etc.) • à une description des zones à risques, notamment des conduits utilitaires (eau, téléphone, gaz, égouts, électricité...), et plus spécifiquement lorsqu’ils sont incorporés. 5. Qui doit être en possession de ce DIU? Chaque propriétaire de l’ouvrage tient un exemplaire du dossier à la disposition de toute personne pouvant y intervenir en tant que maître d’ouvrage de travaux ultérieurs, notamment, un locataire.
1/ https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1-vente-ouachat-de-gre-a-gre/dossier-d-intervention-ulterieure 2/ La liste de ces travaux est reprise dans l’AR du 25 janvier 2001 http://www.securisan.be/LOIS/Loi%2020010125.htm 3/ http://www.security-construct.com/images/ http://www.securisan.be/diu.html pdf/diu.pdf 4/ http://www.securisan.be/diu.html
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Quel vitrage pour ma rénovation ?
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Les fenêtres modernes doivent laisser passer la lumière et garder la chaleur. Voilà pourquoi il s’agit d’un des premiers postes en matière de rénovation. Tant mieux, car il y a des primes !
« Quand nous avons acheté cette demeure des années ’30, nous savions que nous allions mettre le paquet sur les questions d’énergie », commente Pierre de Châtelet. « Certes, il y avait du double vitrage, mais il n’était pas performant au regard des standards actuels. Notre architecte nous a aussi expliqué que la durée de vie moyenne d’un double vitrage est d’environ 30 ans. Le nôtre n’était plus tout jeune. Nous avons donc opté pour changer aussi les châssis. Nous espérons récupérer notre investissement à moyen terme en économies d’énergie. Quant au confort, il sera immédiat.» Lors de la rénovation énergétique d’un bâtiment, la rénovation des fenêtres extérieures est l’une des premières démarches effectuées.
Pourquoi ? Car les doubles vitrages à haut rendement sont jusqu’à six fois plus isolants que les simples vitrages et jusqu’à trois fois plus isolants que les doubles vitrages sans couche (c’est-à-dire sans haut rendement). Le creux des vitrages à haut rendement est rempli
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d’un gaz noble, le plus souvent de l’argon, et une couche de métal invisible. Elle est appliquée à l’intérieur de la feuille de verre. Et le triple vitrage ? Il permet de réduire le coefficient de perte de chaleur du vitrage d’environ 50% par rapport au double vitrage classique. Mais il s’adresse surtout aux constructeurs qui ont choisi des maisons passives ou de type basse énergie. Et en plus, il y a des primes pour vitrage haut rendement ! Notons que, depuis avril 2015, la Région wallonne offre une prime pour le remplacement de menuiseries extérieures de 15€/m²/max 40m² dans des habitations existantes et si les revenus du ménage ne dépassent pas 93.000 euros. La prime peut être majorée en fonction du revenu du ménage. La prime n’excède en aucun cas 70% du montant de la facture.
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Quelles garanties après une rénovation ? Une question se pose : la garantie décennale n’est-elle appliquée que pour les constructions neuves ? Ou autrement posée : les travaux de rénovation en sont-ils exclus ? À vrai dire, la garantie décennale ne couvre pas les rénovations légères, les réparations simples, les entretiens comme le sablage d’une façade, le rafraîchissement d’une pièce, etc. Seule la rénovation lourde (ce qui suppose des travaux importants et un permis de bâtir) est susceptible de bénéficier de la responsabilité décennale. Les défauts qui affectent les murs porteurs, les fondations, l’instabilité de l’ouvrage et l’étanchéité de l’immeuble sont alors pris en compte. Il faut aussi qu’il y ait un contrat d’entreprise et une la réception provisoire du bâtiment. C’est à partir de cette date que le délai pour l’application de la garantie décennale prend effet. Attention, n’entamez jamais vous-même les réparations, vous risqueriez de perdre tous vos droits.
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Evaluer les travaux de rénovation, 5 questions à un architecte
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cessairement…). Tout cela permet de se faire une idée réaliste de ce qui est à faire. Si on constate par exemple que des travaux on été mal effectués, ça signifie souvent que la solution la moins chère est de tout recommencer.
Comment se faire une idée globale des coûts de rénovation d’un bien ?
Il faut avant tout prendre le temps de considérer une habitation dans son ensemble et se construire une vision globale de tout ce qu’il faudrait faire, indépendamment du budget. Une fois que le bâtiment est cartographié, on peut répertorier les travaux potentiels. Une deuxième démarche de base est d’obtenir les documents de réception des travaux et d’intervention ultérieure (même si ces derniers n’existent pas né-
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Un expert est-il nécessaire ?
En général, oui, il vaut mieux être accompagné par un expert, le plus souvent un bon architecte. Il vous fera un descriptif responsable, c’est-à-dire qui engage sa parole et son expertise, et qui vous fera peut-être économiser par la suite des milliers d’euros. Avoir recours à un professionnel peut faire gagner de l’argent, son estimation sera réaliste et il permet-
tra d’établir une hiérarchie dans les travaux, de mesurer leur faisabilité. Tout cela, quitte à revoir ses ambitions à la baisse : il vaut mieux le faire avant plutôt qu’après. Un architecte expérimenté pourra rapidement vous faire une évaluation globale, en fonction des travaux à effectuer, de la superficie de l’habitation et des matériaux utilisés. Impossible donc de donner une réponse dans l’abstrait. Mais pour les grosses transformations qui changent la structure du bâtiment (cloisons, travaux de plomberie) la fourchette variera autour de 1000 €/m2. Pour les travaux plus légers (carrelage, changement de revêtement du sol etc.), la même fourchette variera autour de 300 €/m2.
Au gros œuvre : il faut avant tout que la structure de la maison soit saine. On établira l’état général de la construction (en inspectant bien sûr la plomberie, l’installation électrique, le chauffage et l’humidité mais aussi la tenue de la maison, sa résistance à travers le temps et l’esthétique, c’està-dire les fissures dans la façade, les murs etc.). Pour les habitations anciennes, il sera souvent d’abord question de remettre l’électricité et l’isolation aux normes. Or, l’isolation c’est d’abord le toit et en général, pour les grosses rénovations, le gros œuvre se fera en même temps que les travaux de toiture. En pratique et logiquement (ce n’est pas seulement pour éviter de travailler dans les courants d’air) l’électricien et le chauffagiste n’interviennent qu’après la fin des travaux d’isolation. Il faut aussi regarder les limites structurelles du bâtiment, les murs porteurs, la capacité portante du sol. Mais l’obtention de toutes ces informations est grandement facilitée si on dispose des bons documents, le cahier des charges de la construction, les relevés etc. Pour les habitations mitoyennes, le simple fait de parler aux voisins peut s’avérer riche en informations…
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Faut-il réduire les coûts ou l’ampleur des travaux?
Une fois les coûts globaux estimés, on peut faire une évaluation plus fine, poste par poste, en établissant des priorités. L’architecte aidera à formuler un projet cohérent, avec une séquence de travaux à réaliser et éventuellement un échelonnement dans le temps. Le cas échéant on peut choisir de réduire les coûts, notamment en privilégiant des matériaux moins chers (même si de manière générale, choisir les meilleurs matériaux s’avère un investissement à long terme). On peut aussi choisir parmi différents prestataires, en réclamant plusieurs devis. Mais l’aspect financier dans les choix qui sont posés reste un élément central. Trop souvent, le propriétaire a tendance à voir trop grand par rapport à ses capacités de remboursement, et ce n’est pas tant à cause des taux d’intérêt que d’une sous-estimation des coûts réels. Il faut absolument prévoir une marge de 5 à 10% par rapport à la somme annoncée.
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Quelle est l’incidence des prescriptions à respecter?
Pour les travaux importants, ou ceux qui peuvent impliquer la demande d’un permis, il faut évidemment consulter le service urbanisme à la commune où se trouve l’habitation et se renseigner sur les prescriptions urbanistiques de la zone. Elles vous diront ce qui s’impose, essentiellement sur les gabarits, les matériaux, le style architectural, les menuiseries extérieures etc.
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Et l’électricité ?
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Avis aux candidats rénovateurs. N’oubliez pas de prendre en compte le coût d’une nouvelle installation électrique si vous rénovez une vieille demeure.
« J’entame mon chantier électrique dans ma maison en rénovation totale », détaille Tony de Ransart. « Cela signifie le remplacement du compteur, du disjoncteur et donc bien sûr du tableau électrique. Et surtout, il y aura la visite de conformité à la clef ! » Ce poste électrique n’est pas à prendre à la légère. Il faudra parfois compter plusieurs milliers d’euros s’il faut retirer et encastrer de nouvelles gaines. Et c’est obligatoire. Car pour être raccordé à un réseau d’électricité, vous devez pouvoir produire une attestation d’un organisme de contrôle reconnu. Cette attestation constitue la preuve que toutes les consignes du RGIE (règlement général sur les installations élec-
triques) ont été respectées. Le RGIE impose ensuite un nouveau contrôle tous les 25 ans. Ce n’est pas à prendre à la légère. Si un d’incendie éclate, il est fort probable que votre assurance vous demande de prouver la conformité de votre installation électrique. Pourquoi ? Car une installation électrique en mauvais état ou l’électricité utilisée de manière négligente peuvent gravement mettre en danger la sécurité des personnes et des biens. Un défaut élec-
trique est bien trop souvent à l’origine d’un incendie. Retenons encore que si l’habitation a été construite avant 1981 et que son installation électrique n’a, de ce fait, pas été soumise au contrôle de conformité, le vendeur d’une habitation devra obligatoirement produire une attestation de contrôle. Lors d’une vente, le vendeur sera obligé de présenter un procès-verbal de visite de contrôle de l’installation électrique valable, mais également de faire mentionner dans l’acte authentique la date de ce procès-verbal. Ce rapport de contrôle peut aussi bien être positif que négatif. Si le rapport indique que l’installation électrique ne répond pas aux consignes du RGIE, l’habitation peut être vendue. Mais ce ne sera pas le cas, si le vendeur ne peut pas produire d’attestation.
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Comment retaper un mur ?
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Disgracieux, vieillot, votre mur tombe en lambeaux. Il faut le repeindre pour lui redonner le sourire !
La première étape est de nettoyer le mur abîmé. Irrégularités, trous et fissures sont autant de défauts que vos murs peuvent avoir. La première chose à faire est d’enlever votre vieux papier peint (si vous en avez) et d’effectuer un nettoyage minutieux afin de retirer les souillures ainsi que les traces de colle ou les impacts de clous. Cette étape est également nécessaire lorsque vous voulez poser un nouveau papier peint. Ensuite ? Avant d’habiller vos murs, il y a quelques précautions à prendre. Si votre mur a des trous, vous devrez les reboucher. Pour ce faire, utilisez une éponge humide que vous passerez sur l’ensemble du mur et observez un temps de séchage. Une fois fait, procédez au
rebouchage en appliquant de l’enduit. Vous aurez besoin d’un grand couteau qui servira de support et d’un petit couteau pour appliquer l’enduit. Lorsque vous poserez le produit, n’hésitez pas à déborder un peu, puis lissez et laissez sécher. L’étape la plus importante est le ponçage qui garantira l’aspect lisse de votre mur. À l’aide de papier de verre (grain 80) ou d’une ponceuse électrique, effectuez la
démarche autant de fois que nécessaire pour avoir un mur uniforme et droit. Et si le mur est malgré tout trop abîmé ? Les anciens murs sont souvent poudreux et peu stables. Pas de panique. Vous pouvez le recouvrir de papier peint à la fibre de verre. C’est une solution plus radicale, mais qui s’avère très efficace lorsqu’un mur ne peut être « rattrapé » par l’application d’enduit. Bref, il suffit d’utiliser de cette toile de verre. Dans un premier temps, utilisez un rouleau à peinture qui vous permettra de passer de la colle sur votre mur puis posez la toile comme vous le feriez pour un papier peint. Autre solution : avoir recours à des plaques de plâtre. Elles sont très utiles pour remettre une pièce aux bonnes dimensions. Surtout, n’oubliez pas de penser à poser une souscouche avant l’application de la peinture finale, car elle permet de la faire durer.
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Décrocher des primes et des conseils
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Vous prévoyez de rénover une habitation ? Des informations recueillies auprès des Guichets de l’Énergie seront bien utiles, notamment en matière de primes.
Décrocher une prime énergie ? Il n’y a finalement rien de sorcier quand on se fait bien conseiller ! D’autant qu’aujourd’hui, les rénovations sont l’occasion de réduire les dépenses d’énergie. La Région wallonne, par exemple, propose plusieurs primes à l’énergie en matière d’isolation. D’autres bourses incitent à procéder à un audit énergétique ou à procéder à une ventilation efficace du logement. Les Régions dispensent des primes pour une consommation d’énergie plus rationnelle. Quant à l’État fédéral, il octroie d’une réduction d’impôt pour l’isolation du
toit de votre logement. Des associations privées comme les secteurs du gaz ou du mazout offrent aussi des gratifications aux particuliers lorsqu’ils font l’acquisition de certaines chaudières à haut rendement. Dès lors, comment s’y retrouver dans cette foison de primes ? Leur nombre, voire leur nature parfois technique, pourrait en rebuter plus
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d’un. Quelle erreur, car il n’y a rien de sorcier à décrocher une prime énergie ! D’autant que des organismes comme les Guichets de l’Énergie de la Région wallonne sont là pour épauler le citoyen et l’aiguillier dans ses démarches. La mission principale des Guichets de l’Énergie consiste à dispenser une information neutre et objective ainsi que des conseils personnalisés entièrement gratuits à tous les citoyens désireux d’en savoir plus en matière de rénovation, d’efficience énergétique et de développement des énergies renouvelables. Au total, ce sont 16 espaces répartis dans toute la Région wallonne et une équipe de 40 consultants qui accueillent et guident le citoyen dans les domaines touchant à l’énergie au sein de son habitat. Vous pouvez également visiter le portail de l’énergie en Wallonie : http://energie. wallonie.be
Extension, l’imagination au pouvoir Le temps des extensions de type « boîte à chaussures » sans âme est révolu. L’annexe, véranda ou bois, se veut belle et économe.
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sécurité, la régulation de la lumière, la condensation, etc. Les économies d’énergie entrent aussi en ligne de compte. L’extension devient un volume tampon bioclimatique qui réduit les dépenses de chauffage de la maison.
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Les économies d’énergie s’imposent partout. Rénover, agrandir sa maison, c’est aussi l’occasion de prendre le train en marche. Le rénovateur touche donc du bois, un matériau apprécié pour ses saines propriétés. Sans doute parce que le bois est un matériau sain, alors il s’impose de plus en plus lors d’extensions du bâti. Il répond aussi aux demandes de haute performance d’isolation thermique. Mais au fait, quels sont les atouts du bois dans un projet d’extension ? La construction est plus rapide. Et puis, grâce à l’ossature bois, il est plus facile de réaliser une annexe sans travaux lourds. Le bois est aussi le matériau de la modernité d’un point de vue esthétique. Il intègre parfaitement les architectures épurées. Il permet des ruptures architecturales très réussies avec de l’ancien. Enfin, contrairement à certains préjugés, l’extension en bois n’est pas moins résistante que d’autres construites de manière traditionnelle. Une autre idée d’extension ? La véranda ! Entre maison et jardin, la véranda agrandit l’espace et crée une nouvelle pièce à vivre. L’idée est d’en profiter toute l’année. C’est
pourquoi les vérandas surchauffées en été et glaciales en hiver doivent appartenir au passé. Elles sont aujourd’hui techniquement performantes avec des isolations contre le froid, la chaleur et le bruit. La domotique, la ventilation et la climatisation interviennent pour la
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En matière de rénovation, il existe quelques possibilités d’améliorer le confort de son habitation tout en limitant les frais et les actions. Voici un exemple parmi d’autres, il concerne le chauffage. Le saviez-vous ? Certaines chaudières à mazout existantes peuvent être transformées en chaudière à condensation. Cette conversion n’est possible que pour les chaudières fonctionnant à basse température et susceptibles d’être équipées d’un échangeur de chaleur supplémentaire. Le jeu en vaut probablement la chandelle, car les chaudières condensation au fuel ont un rendement plus élevé et une consommation de mazout inférieure. La condensation permet une récupération de chaleur. Il est en outre possible de coupler ce système de production de chaleur à des énergies renouvelables comme le solaire thermique ou la pompe à chaleur. C’est écologique et économique.
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Peindre les carreaux muraux de sa salle de bain, est-ce possible ? Oui, c’est tout à fait faisable. Il s’agit d’ailleurs d’une méthode simple et peu onéreuse pour changer de style. Tout commence par le dégraissage des carrelages à l’acétone avant de les laver à l’eau. L’étape suivante consiste en l’application d’une couche primaire spéciale surfaces lisses. Attention, il faut attendre 24 heures avant de passer de la couche de primaire à la peinture pour salle de bain. Cette technique peut être appliquée aux sols à condition de choisir une peinture spéciale. Retenons aussi cet autre concept qui devrait ravir tous ceux qui n’ont pas une âme de bricoleur. Un carrelage auto-adhésif est désormais disponible depuis l’été sur le marché (voir http:// fr.thesmarttiles.com). Il n’est plus question de jongler avec le cimentcolle et de s’adonner au difficile exercice des joints parfaits. Le carrelage auto-adhésif est ultra facile à poser. Il suffit de le découper aux bonnes dimensions, de retirer la pellicule protectrice, et de le coller sur un mur propre et sec.
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