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Quel budget pour sa construction ?

L’acquisition, la rénovation ou la construction d’une habitation, voilà bien une étape très importante dans une vie. Et à moins d’avoir gagné au Lotto, il faut bien souscrire un prêt hypothécaire (PH). Cet emprunt ne se choisit jamais à la légère. Le taux octroyé par la banque et les assurances annexes auront des conséquences financières sur une très longue durée. Car avec un emprunt hypothécaire, vous en prenez souvent pour 20, 25 ou 30 ans. Le conseil que donnent toutes les organisations de défense des consommateurs, c’est de négo-cier son emprunt. Les taux officiels présentés par les banques sont quasiment toujours supérieurs au tarif finalement appliqué. C’est comme le prix catalogue d’une voiture neuve : il y a immanquablement une ristourne à quémander. Reste que dans le cas du crédit immobilier, le banquier n’abaissera ses taux de plusieurs dixièmes de pour cent que si quelques conditions sont remplies. Quelles sont-elles ?

Il s’agit bien souvent de faire domicilier son salaire dans la banque où le prêt a été signé.

L’emprunteur devra également souscrire auprès de cette même institution ses assurances solde restant dû et habitation. L’emprunt hypothécaire devient un produit d’appel et de fidélisation de la clientèle d’une banque. N’hésitez donc pas à négocier des ristournes, le PH est assurément le produit financier qui s’y prête le mieux. N’hésitez pas également à mettre plusieurs banques en compétition. Demandez des offres écrites, si cela est possible, mais les banquiers ne fournissent pas toujours ce type de document.

La quotité Autre donnée à prendre en compte lors de la

Comment obtenir un prêt en fonction de ses revenus ? Faut-il un apport personnel ? Taux fixe ou taux variable ? souscription d’un PH : son taux dépend fortement de la quotité. Ce terme désigne la part que vous empruntez par rapport à la valeur du bien. Les banques belges prêtent rarement pour l’équivalent de la valeur totale de l’habitation.

L’emprunteur obtiendra d’ailleurs de meilleurs taux en empruntant autour de 80% de la valeur de l’habitation. Ce qui implique d’être capable de payer un cinquième du logement avec ses économies ou de faire appel à la soli-

darité familiale. Il faut aussi prendre en compte la « règle du 1/3 ». Les institutions bancaires permettent rarement que le remboursement mensuel d’un emprunt hypothécaire dépasse le tiers des revenus du ménage. Par exemple, l’emprunt ne pourra pas dépasser 1.000 euros si les revenus sont de 3.000 euros. Cette règle, si elle dissuade certaines personnes d’accéder à la propriété, prévient aussi le surendettement et les difficultés de remboursement.

Taux fixe ou révisable ?

Les Belges aiment la sécurité et ne jurent plus que par les crédits à taux fixe : largement plus de neuf emprunteurs sur dix actuellement).

Leur mensualité est et restera ainsi inchangée.

Le taux révisable était une réelle opportunité lorsque son écart de taux avec le fixe était important (c’était le cas jadis). Grâce à certains plafonds ou « caps », le révisable ne pouvait en outre augmenter ou diminuer que de 1% par an avec un maximum de 3% sur la durée. Le risque était alors minime de perdre de l’argent.

Le jeu n’en vaut plus la chandelle à l’heure actuelle. Les taux variables sont fort proches de taux fixes historiquement bas. La différence est devenue beaucoup trop mince que pour prendre des risques financiers, estiment de nombreux candidats à l’acquisition.

Un simulateur immobilier Enfin, retenons encore que « Wikifin.be », le site officiel de l’Autorité des services et marchés financiers, propose un simulateur virtuel très utile pour ceux qui vont veulent entamer des travaux. Il permet de calculer rapidement et facilement les coûts liés à un projet immobilier. « Ai-je les moyens d’acheter cette habitation ? » C’est pour répondre à cette question que Wikifin a mis en place ce simulateur immobilier sur Internet. Ainsi, les personnes peuvent rapidement et facilement calculer les coûts liés à l’achat de leur maison, appartement, terrain… Pour réaliser ce calcul, il suffit de remplir les données demandées à chacun des écrans. L’adresse en question : « www.wikifin.be/fr/outils-pratiques/calculateurs/simulateur-immobilier ».

Les Belges (ré)investissent à la côte

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Les chiffres du baromètre des notaires belges indiquent que le nombre de transactions immobilières à la côte a été en forte augmentation lors de première moitié 2016. Et ce, par rapport au 1er semestre 2015. Il s’agit d’une augmentation de +30,9% ! Comment l’expliquer ? « Chacun constate que nous vivons des temps incertains. Pensons par exemple au Brexit, à la menace terroriste et à l’instabilité politique dans certains pays où des Belges cherchaient souvent une seconde résidence », analyse le notaire Bart Van Opstal, porte-parole de la Fédération royale du Notariat belge. « En investissant dans l’immobilier du lit-

toral belge, les personnes tentent de s’entourer d’un climat de sécurité et d’appui. Outre un usage personnel, les secondes résidences peuvent aussi rapporter des revenus locatifs. Les taux d’intérêt bas des livrets d’épargne restent un stimulant de choix pour acquérir une seconde résidence à la mer. Il faut également tenir compte de la hausse du nombre d’individus qui souhaitent passer leur retraite à la côte. » Depuis le quatrième trimestre 2015, l’indice immobilier côtier dépasse même l’indice national déjà élevé. C’est à Middelkerke, Nieuport et Knokke que le nombre de transactions immobilières a explosé, avec près de +50% en plus. Ostende, Knokke et Coxyde forment le trio de tête pour le nombre de biens vendus. Le prix moyen d’un appartement à la côte atteint 267.130 euros. Le prix moyen d’une maison à la côte diminue de -2,7% et passe à 275.950 euros. Il n’en demeure pas moins que les achats immobiliers sur la côte sont particulièrement populaires

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Après quelques mois de disette, l’immobilier côtier gagne du galon. Explications.

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Clé sur porte

ou corps de métiers séparés ?

et des corps de métiers séparés pour les finitions... Bon, disons qu’en clé sur porte, le maître d’ouvrage laisse la gestion de A à Z à une entreprise qui doit s’occuper de tout. La garantie décennale portera sur l’ensemble des travaux. Avec corps de métiers séparés, c’est au maître d’ouvrage et à son architecte d’entreprendre les recherches, de lancer les devis, de gérer le planning. La récompense est financière.

Voici, en résumé, La suite ? Il faudra faire son choix parmi les offres intéles quelques ressantes tout en tenant compte du rapport qualité-prix, avantages et de la réputation de l’entrepreneur… Et ce, pour éviter les inconvénients des mauvaises surprises. Il faudra aussi bien insister sur les deux formules. délais à respecter. Au boulot !

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« Clé sur porte ou corps de métiers séparés ? », s’interrogent Marie-Pierre et Julien. Ils ont acheté un terrain dans le Namurois et se sont interrogés sur leur projet de construction. « Notre expérience prouve que cela se joue au niveau du prix et de l’implication. L’avantage d’une entreprise en clé sur porte est de n’avoir qu’un seul intervenant. C’est plus confortable, surtout que nous travaillons tous les deux, qu’il faut gérer la vie de famille, élever les enfants, etc. », explique le couple. « Et pourtant, nous avons choisi de travailler en corps de métiers séparés, même si cela demande beaucoup de temps (le temps, c’est de l’argent) et d’énergie. » Pourquoi ? « Car cela revient moins cher de procéder par étapes, environ 10%, mais il faut impliquer plusieurs intervenants, demander des devis, l’aide de son architecte, etc. » Alors, un grand soin sera apporté au choix de l’entrepreneur qui assurera le gros œuvre (ce qui représente parfois la moitié du budget de la construction). Comment procéder ? Définir un métré détaillé par poste, un cahier des charges détaillé avec les matériaux à employer...

Ensuite ? Lancer un appel auprès des entrepreneurs locaux : un maçon, un couvreur, un électricien, un plombier, un chapiste, un plafonneur, un carreleur, un menuisier, etc.

Voici donc un petit résumé schématique. Car il existe de nombreuses alternatives comme faire travailler une entreprise générale pour le gros œuvre

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Comment

bien négocier un emprunt ?

Une idée de base s’impose : l’offre Pour faire construire une habitation ou en que l’organisme financier vous fera acheter une, il faut faire un emprunt à moins n’est pas figée. Il s’agit d’un accord commercial entre deux parties. Il est d’avoir un gros bas de laine. Il s’agit de donc négociable. La première chose à entrouver un organisme prêteur et de négocier treprendre face à l’organisme prêteur ensuite avec lui les meilleures conditions. est de faire jouer la concurrence.

N’hésitez pas à consulter plusieurs Il faut aussi que l’emprunt ne soit pas trop anétablissements. Une fois en possescien puisque lors des premières années de remsion de l’offre la plus intéressante, rien ne vous boursement, vous avez surtout remboursé de empêche de retourner voir les concurrents et de l’intérêt et non du capital. Le client devra donc leur demander mieux encore. Après tout, ils ne emprunter une grosse somme et s’acquitter peuvent vous dire que « oui » ou « non ». Et d’abord d’intérêts, alors qu’il les a déjà payés si le prêteur ne peut pas vous offrir un meilleur depuis des années. taux, peut-être vous offrira-t-il d’autres avantages. Explications.

Le taux n’est pas tout !

L’importance du TAEG Comparez d’abord le taux annuel effectif global (TAEG). Il reprend la totalité du coût du crédit et les frais exposés. Il est calculé de la même manière partout. Le prêteur qui propose le TAEG le plus bas est donc le prêteur le moins cher. Ou alors posez-vous cette simple question : combien vais-je payer chaque mois pour un même montant emprunté, sur une même durée ?

Le reste de l’aventure ? Sachez que plus vous aurez d’apport et plus le taux que vous proposera le prêteur sera avantageux. Raccourcir la durée du prêt, c’est aussi bénéficier de meilleurs taux, car le risque augmente avec le temps pour le banquier. Si vous envisagez de contracter un crédit dans une banque où vous n’êtes pas encore client, proposez une diminution de taux contre le transfert des comptes et le versement du salaire.

Et si vous avez déjà contracté un emprunt hypothécaire et que vous pensez le renégocier ? Calculez bien !

La différence entre l’ancien et le nouveau taux doit être importante vu les pénalités à débourser. Ce qui n’est pas le cas si l’emprunt a été consenti ces cinq dernières années.

Il y a tellement de formules de taux, de durées, de montages fiscaux, de frais connexes…

Consacrez donc une bonne heure de votre temps, au moins, pour un rendez-vous avec votre banquier. Il faut tout comparer en matière de prêt hypothécaire. Pour obtenir un taux intéressant, devrez-vous prendre un compte à vue dans cette banque ? Combien cela vat-il vous coûter chaque année ? Devrez-vous souscrire à des assurances vie, habitation ou familiale ? Celles-ci offriront-elles de bonnes couvertures ? Vous a-t-on parlé d’une expertise ? Quel en sera le coût ? Y a-t-il des frais de dossier ? Une fois mis bout à bout tous ces

frais, est-ce que le taux proposé est toujours aussi intéressant ? Le consommateur a tout intérêt à prendre sa calculette. Certaines offres couplées, malgré leur taux alléchant en apparence, sont finalement plus chères. Les primes des assurances solde restant dû, par exemple, varient fortement d’une société à une autre.

Il est parfois bien plus avantageux d’opter pour une banque qui ne va peut-être pas vous offrir le meilleur taux du marché, mais qui va vous soumettre de bonnes assurances, des frais connexes réduits et un vrai conseil financier et fiscal. Qui dit crédit hypothécaire, dit aussi aspect fiscal important… Savoir que votre banquier sera toujours à vos côtés, c’est important.

Dans les 20 ans qui viennent, beaucoup de choses peuvent arriver : l’arrivée d’enfants et l’agrandissement de votre maison, un divorce, la vente de votre maison, la réparation du toit, la perte de revenus et la nécessité de diminuer vos charges, etc. Dans toutes ces étapes de la vie, vous aurez besoin de votre conseiller financier.

Le meilleur choix de formule de taux dépendra aussi du moment où vous faites votre crédit, du marché et de votre projet. Le banquier peut vous faire économiser des centaines d’euros en vous proposant, par exemple, de ne prendre une hypothèque sur votre bien que pour la moitié du montant emprunté, avec un mandat pour l’autre moitié. Cela a pour effet direct de diminuer considérablement vos frais chez le notaire. C’est un exemple parmi d’autres…

Et

l’auto-construction ?

Certains choisissent de se retrousser les manches et de construire leur habitation.

qu’un chantier clé sur porte. L’intervention de l’entreprise se limite alors à la fourniture et l’aide à la pose de la structure.

Il n’y a pas que la construction avec le bois… Pour dire vrai, il y a mille façons de pratiquer l’auto-construction, que ce soit avec des ballots de paille ou de manière traditionnelle.

Mais dans ce dernier cas, un des postes les plus lourds à mettre en

C’est quoi l’auto-construction ? « C’est une solution économique réservée aux candidats bâtisseurs ayant une grande expérience de la construction. Pour mener à bien un tel projet, il vous faudra à la fois un outillage de qualité et du temps », répond-on chez Batisam, une société spécialisée dans la réalisation de maisons en structure bois. Ils proposent à la fois des kits d’auto-construction assistée ou du clé sur porte. Selon leur expérience, l’auto-construction convient aux bricoleurs qui ont un budget serré puisqu’elle est jusqu’à 50% moins chère

œuvre sera la maçonnerie.

Et ce, tant d’un point de vue technique que physique. Il faudra manipuler et maçonner des blocs qui en tout pèseront plusieurs tonnes. Sans oublier le matériel de chantier imposant : grues, bétonnières. Il existe cependant des alternatives pour les auto-constructeurs comme des blocs de coffrage de type Isovariant : « ces éléments se posent très facilement les uns sur les autres comme des briques de Lego, ils sont munis de languettes et de rainures qui s’emboîtent les unes dans les autres, et ensuite ils sont remplis de béton coulé. » Outre la rapidité, les autres avantages sont l’isolation thermique, l’étanchéité à l’air, etc.

De plus, « construire sa maison soi-même permet de réaliser des économies allant de 35 à 50%, en fonction des postes que vous sous-traiterez. Vous êtes un bon bricoleur ou entouré de bons bricoleurs parmi vos proches, soyez rassuré, vous pouvez construire votre maison vous-même. » Conclusion ? L’auto-construction est faite pour vous si, du moins, vous arrivez à concilier vie privée-professionnelle et chantier. Car il faudra y passer tous ses loisirs, s’appuyer sur un architecte compréhensif et gérer les inévitables imprévus.

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de préservation des ressources. « On constate simultanément qu’une écrasante majorité des éléments de construction sont évacués bien avant d’avoir atteint leur fin de vie technique», explique-t-on chez Rotor. «En d’autres mots, ils étaient encore bons au moment de la démolition. Dans ce cas, ne pourrait-on pas remettre ces composants architecturaux en circulation plutôt que de les réduire à l’état de matière première? » Le vieux plancher plein de charme trouvera ainsi une nouvelle vie, ailleurs. Et cela ne laissera personne de bois ! Et comme le guide du réemploi de la Confédération Construction le souligne, s’il s’agit d’un acte économique, il s’agit aussi d’un acte écologique : « chaque fois qu’on jette un matériau, il y a deux conséquences négatives pour la planète. D’un côté, l’appauvrissement du gisement de matières. Et de l’autre, l’augmentation des quantités de déchets à stocker (avec risque de pollution). La réutilisation et le recyclage présentent ainsi une double plus-value environnementale comme la préservation des ressources naturelle et la diminution du volume de déchets ultimes. » Tout le monde y gagne !

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Il est heureusement possible, en Belgique, de construire ou de rénover avec des matériaux de récupération. L’asbl bruxelloise Rotor a créé le site www.opalis.be à cet effet. Il s’adresse à tous les particuliers, entrepreneurs et architectes qui désirent acheter, vendre, ou mettre en œuvre des matériaux de construction de seconde main : plancher, portes, carrelage, briques, tuiles, châssis, sanitaires, etc. L’objectif est d’éviter le gaspillage et de favoriser le réemploi pour d’évidentes questions

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Le chauffage par le sol est devenu une référence en matière de confort.

Dans le cas d’une construction neuve, un plancher de ce type ne nécessite pas un investissement supérieur qu’une installation de radiateurs haut de gamme. Les surcoûts sont dus à la chaudière et à la régulation. Mais, malgré ce surcoût, le chauffage au sol s’avère économique dans son utilisation : c’est que l’on consomme moins d’énergie qu’avec les radiateurs classiques.

En effet, la chaleur provenant du sol se stabilise à hauteur d’homme contrairement à la chaleur produite par les radiateurs ou convecteurs qui diffusent le plus souvent l’air chauffé dans les parties supérieures des pièces... Le chauffage par le sol convient parfaitement bien aux sols de type béton ciré.

Il permet clairement d’unifier les surfaces et d’offrir une continuité visuelle très esthétique. Le chauffage par le sol se raccorde à une installation au gaz, au mazout ou à une pompe à chaleur.

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C’est le minimum, direz-vous ! Et pourtant de mauvaises surprises arrivent encore. L’acheteur Le terrain idéal découvrira aussi les prescriptions urbanistiques pour sa future habitation. L’administraEt puis, ce terrain est-il équipé, relié à l’égouttage ? Ce sont tion peut refuser un bardage entièrement en bois, imposer de évidemment des données essentielles. Pour le reste, on dit la pierre, le type de brique, etc. souvent que le terrain idéal se situe à une cinquantaine de centimètres au-dessus du niveau de la rue et que sa pente va légèrement vers l’arrière. Voilà pour la théorie. Dans la pratique, il faudra bien souvent demander à une société de terrassement de manipuler des terres ou de jouer avec le dénivelé pour créer une habitation originale. Il sera utile d’effectuer des essais de sols.

Le vendeur devrait remettre à l’acheteur un certificat d’urbanisme précisant qu’il s’agit bien d’un terrain à bâtir. Un géomètre-expert sera idéalement impliqué en matière de bornage et de délimitation du terrain. C’est le seul professionnel, légalement assermenté, qui est habilité à délimiter la propriété foncière. Il intervient dans le bornage des limites, l’établissement de servitudes, le règlement de mitoyenneté, le partage ou la division des biens immobiliers, l’établissement des plans d’alignement et parcellaires. Il permettra de vraiment connaître les limites de sa propriété de manière sûre et contradictoire en évitant les conflits. Et c’est tout sauf anecdotique. On se souviendra qu’au début des années 2000, une incroyable mésaventure avait miné la vie d’un couple de Liégeois. À la suite d’une erreur de bornage, ils avaient construit leur maison sur la propriété… voisine causant leur ruine financière. La Loi est claire à ce sujet : « qui construit sur autrui, construit pour autrui. » Leur architecte s’était basé sur une clôture placée au mauvais endroit.

Elle avait été décalée de la largeur du terrain. C’est un fermier qui l’avait posée pour garder ses vaches. Par hasard, elle faisait la même superficie que la parcelle de ses clients, d’où la confusion. Prudence !

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La saison de chauffe s’étend de septembre à avril. En moyenne, 50% de notre consommation totale durant ces mois se concentre en décembre, janvier et février. Durant cette période, l’installation de chauffage assure non seulement le confort de base et l’eau chaude sanitaire (environ 15% de la consommation annuelle), mais doit mettre le paquet en cas de température plus basse pour maintenir le niveau de confort. Cinq conseils pour rester bien au chaud cet hiver.

1. Entretenez votre système de chauffage Faites entretenir tous les ans votre installation au mazout. La loi l’impose mais de plus, cela augmente son rendement.

En moyenne et sur base annuelle, vous épargnez grâce à cela jusqu’à 10% sur votre facture énergétique. Outre le réglage de votre chaudière, pensez également à faire ramoner votre cheminée pour éliminer la suie et/ou les nids d’oiseaux.

2. Faites votre réserve de mazout à temps Du fait de l’augmentation de la demande en hiver, les prix de l’énergie de chauffage ont tendance à accompagner cette hausse. En vous approvisionnant à temps, vous vous préservez de cette évolution et évitez les temps d’attente pour la livraison. Vous gagnez donc du temps et de l’argent. En outre, grâce à votre propre réserve d’énergie, un apport régulier vers votre chaudière/brûleur est stable et assuré. Simplifiez-vous la vie et installez une jauge électronique sur votre réservoir à mazout. Vous saurez alors toujours ce qu’il vous reste et cela vous permettra de commander à temps.

3. Protégez votre installation contre le froid Si votre réservoir à mazout est enfoui ou placé dans la cave par exemple, il est automatiquement protégé du froid. Les conduites ou citernes de stockage hors-sol sont moins résistantes au froid, notamment du fait de la présence d’eau de condensation. En prévoyant une protection supplémentaire, comme par exemple l’isolation des conduites d’alimentation, vous évitez que le mazout ne se solidifie.

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4. Purgez les radiateurs Les bulles d’air dans les radiateurs ou les canalisations empêchent la diffusion de la chaleur. Vérifiez bien la pression de votre installation après l’avoir purgée.

Si celle-ci est inférieure à 1,5 bar, ajoutez de l’eau.

5. Faites ajouter des additifs hivernaux La norme belge prévoit que le mazout classique (teneur en soufre de max. 0,005%) soit protégé toute l’année contre des températures allant jusqu’à au moins -10 °C. En général, votre fournisseur prévoit cette protection également en dehors de cette période ou pour des températures encore plus basses. En ajoutant des additifs hivernaux spécifiques, la protection contre le froid peut être renforcée jusqu’à -20 °C. En ajoutant du pétrole lampant avant de remplir la citerne de mazout, vous protégez votre réserve contre le froid extrême.

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Construire avec Près d’un construction sur cinq mise en chantier chaque année en Belgique est à ossature bois. Qu’est-ce qui pousse un nombre croissant de personnes à opter pour le bois ? La Confédération Construction cite la préfabrication en atelier et donc une rapidité d’assemblage qui permet de diminuer la durée des chantiers. La construction se fait à sec (à l’exception des fondations et des soubassements). Le plus faible poids de la construction en bois est plus adapté aux sols à plus faibles portances. Il faut aussi

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souligner la performance de l’isolation thermique et la possibilité d’augmenter l’épaisseur des couches d’isolation sans augmenter substantiellement l’épaisseur totale des façades. Le bois est en outre un matériau sain. Attention, contrairement aux idées reçues, la construction avec le bois n’est généralement pas moins chère qu’une en comparaison des constructions dites traditionnelles.

Donc, il est de plus en plus question d’ossature bois. Mais de quoi parle-t-on vraiment ? D’un système de construction destiné à une habitation dont le squelette, l’ossature, est composé de membrures en bois (assemblage de pièces ajustées). Pour donner une image, l’ossature bois peut se concevoir comme un système hérité des constructions à colombages de jadis. Cette ossature va supporter planchers et toiture. Et pourquoi l’ossature bois estelle à la « mode » ? Comme évoqué ci-dessus, il est aujourd’hui question de construire avec des matériaux plus naturels et de s’inscrire dans un concept d’économie d’énergie. Une maison à ossature bois correspond parfaitement aux demandes de haute performance d’isolation thermique et de réduction des coûts de chauffage. Des panneaux dérivés du bois se fixent sur cette ossature composée de membrures de bois espacées de 40 ou 60 cm.

Un isolant thermique s’insère entre eux. De l’extérieur, rien ne distingue une maison à ossature bois d’une autre, car une brique de façade (ou tout autre matériau traditionnel) recouvre la maison.

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Le bois est de plus en plus utilisé dans les nouvelles constructions.

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Faire appel à un « Mon architecte ne s’est pas impliqué comme nous l’aurions souhaité », racontent Virginie et Steve qui viennent de terminer la construction de leur maison. « Il est vrai que, pour nous, c’était un projet à l’impact sentimental très fort. L’architecte, lui, n’avait pas le même rapport. Il aurait peut-être aimé créer une bâtisse aux lignes plus contemporaines. Ce n’était pas notre optique. Si c’était à refaire ? Nous consacrerions plus de temps à trouver un architecte qui partage notre vision des choses. » Les relations entre les maîtres d’ouvrage (ceux qui font construire) et leur architecte sont parfois heureuses, parfois ténébreuses, rarement sans passion. L’architecte est le personnage central des rêves faits de briques. Car pour toute construction, rénovation ou transformation nécessitant un permis préalable, la loi du 20 février 1939 impose au maître de l’ouvrage de charger un architecte d’établir les plans et de contrôler l’exécution des travaux. Comme le souligne l’Ordre des architectes, le rôle d’un architecte est de diriger la construction ou la rénovation de l’habitation, de s’assurer du respect des délais, du budget et des exigences techniques. Cette profession doit idéalement jouer à « l’avocat » de la construction, c’est-à-dire qu’elle doit défendre les intérêts du maître d’ouvrage face à l’Administration, aux entrepreneurs, etc.

Informez-vous !

Construction ou rénovation, que peut-on attendre d’un architecte ? Il intervient dès le début du projet. Il rassemble les éléments nécessaires pour concevoir une première esquisse. Il se renseigne sur les règles urbanistiques. Il dresse les plans avec les données techniques... Son travail comporte plusieurs

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Quel est le rôle d’un architecte ? Quelles sont ses missions ?

Comment le choisir ? points importants qui vont de l’avant-projet à la réception des travaux, en passant le conseil dans l’étude des offres et des contrats, le contrôle des travaux, etc. Quelque 12.000 architectes sont recensés en Belgique. Le choix est vaste. Alors, comment choisir la perle rare ?

Il est tout d’abord question d’argent. Il faut généralement compter 4% en clé sur porte, 8% pour la construction d’une maison neuve et 12% en rénovation. Le budget consacré aux

honoraires de l’architecte est conséquent. Il est donc fortement recommandé de se renseigner auprès d’amis et de connaissance pour savoir ce qu’ils pensent de leur architecte. Autre solution : N’hésitez pas à faire des kilomètres pour repérer les bâtiments récents qui correspondent à vos attentes. Informez-vous auprès des habitants des lieux. Viendra ensuite le premier contact avec cet architecte. Cette rencontre initiale doit être sans engagement. Vérifiez que

le courant passe bien, que vous partagez les mêmes valeurs. Si n’est pas le cas, restez-en là avant de dégoter une personne plus adéquate.

Contrat Un contrat lie le maître ouvrage et l’architecte.

Il détermine le mode de fixation des honoraires.

Notons que les tarifs ne sont pas fixes et varient d’un professionnel à l’autre. Le maître d’ouvrage devra assumer aussi des obligations comme délivrer des informations nécessaires comme le budget, le titre de propriété, etc. Il devra faire assurer l’immeuble ou encore transmettre sans délai tous les documents administratifs ou civils qui concernent le projet, etc.

Pour le reste, c’est l’achèvement de la mission de l’architecte qui marque la fin du contrat. Celui qui fait construire ou rénover peut cependant résilier unilatéralement le contrat moyennant le payement des prestations déjà exécutées ainsi que du manque à gagner. Cette indemnité correspond parfois à 50% des honoraires afférents aux prestations non exécutées. Mais en cas de manquement grave de l’architecte, le maître d’ouvrage conserve le droit de demander la résiliation judiciaire sur base de l’article 1184 Code civil. C’est un juge qui imposera les modalités de la rupture.

Enfin, ledit contrat protégera aussi le maître d’ouvrage. Une convention écrite précisera que l’architecte ne peut soumettre que des projets qui restent dans les limites raisonnables du programme et du budget. L’architecte engage en outre sa responsabilité. Il peut être tenu pour responsable de vices graves durant dix ans.

Raison pour laquelle il sera couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire. Autant savoir.

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« Lorsque j’ai entrepris de construire une maison, j’ai désiré employer un maximum de matériaux naturels », explique un maître d’ouvrage de Louvain-la-Neuve. « Nous avons élevé nos murs avec une structure en bois comme un colombage. Et nous avons rempli le vide avec un mélange de terre et de paille, des matières saines par excellence. Il est tout à fait possible de construire écologique aujourd’hui. Ma demeure m’a coûté un peu plus cher, car j’ai mis de la peinture bio, des châssis en bois local et certifié, etc. Mais j’ai appris que des maisons très simples et très naturelles pouvaient être

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Je suis d’ailleurs convaincu que l’avenir est à la maison en paille. C’est un matériau extraordiBâtir une demeure respectueuse de l’environnement et peut énergivore coûte plus de 10% qu’une maison traditionnelle.

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Chez nous aussi, la maison bio est un concept qui se développe. « Voilà 20 ans que je ne conçois plus que des constructions respectueuses de l’environnement », raconte un architecte. « Plusieurs concepts se superposent et sèment le trouble dans les esprits. On parle aujourd’hui de maisons passives, bioclimatiques, basse énergie… Mais si une de ces habitations a employé des isolants chimiques en masse, où est l’intérêt écologique ? Moi, je m’attarde aussi au concept d’énergie grise, c’est-à-dire l’énergie cachée pour fabriquer un produit (combien de litres de pétrole). Je travaille donc avec des produits naturels. Un isolant peut très bien être composé de cellulose de papier. Je constate une diminution sensible des prix des isolants naturels, des câbles blindés pour la protection des champs magnétiques, des panneaux solaires, etc. Tout cela devient de plus en plus accessible. C’est réjouissant. »

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Paille et terre ! le béton, elle n’attire pas insectes et rongeurs contrairement à une idée reçue, mais elle n’est finalement pas nécessairement meilleur marché. Quel est son intérêt, alors ? C’est d’employer des matériaux locaux bruts inoffensifs pour la santé, sans ajout de produits chimiques. Il n’y a plus de produits cancérigènes ou allergènes. L’enduit d’argile permet une régulation naturelle du taux d’humidité et atténue les réverbérations acoustiques.

L’isolation est l’autre point fort de cette méthode : elle varie de K12 à K18 selon la taille des fenêtres. Il s’agit d’une bonne alternative pour réduire ses factures de chauffage.

Un autre matériau naturel de retour, c’est la terre. Et c’est le créneau exploité par Argio, une autre entreprise wallonne. Elle propose un bloc de terre crue composé d’argile, de sable, d’un petit peu de chaux et d’eau. Il est fabriqué avec des éléments totalement naturels et locaux. Le plus ? Ce type de bloc possède une grande inertie thermique. Il stocke le maximum de chaleur diurne gratuite pour la restituer ensuite. Les problèmes de variations hygrométriques (humidité relative de l’air ambiant) peuvent aller jusqu’à la condensation de la vapeur d’eau en gouttelettes dans certains habitats. Ce qui a des conséquences néfastes pour la santé. La terre crue est par contre un excellent régulateur d’humidité : elle capte ou restitue l’humidité de l’air en fonction de l’humidité ambiante. Le matériau crée aussi une enveloppe protectrice, un rempart contre la plupart des ondes radio courantes, et offre un confort acoustique inégalé.

Les nouveaux matériaux de construction sont locaux, écologiques et fiables.

La paille revient en force dans le bâtiment. La société namuroise, Paille-Tech, réalise par exemple des bâtiments préfabriqués en ballots de paille enduits d’argile. Sa technique ? Une ossature en bois est placée autour d’une colonne de ballots de paille bio. La colonne est comprimée à deux tonnes. La terre en copeau ou en poudre est mélangée et elle sert d’enduit. Ces cadres structurels respectent les normes de constructions actuelles, dont la résistance au feu. Le montage sur chantier s’effectue en quelques jours seulement. La maison en paille est aussi solide que

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Véritable pièce à vivre, la « cuisine living » s’ouvre et se confond désormais avec le salon, donnant naissance à un espace où les frontières entre fonctionnel et esthétique s’estompent. Les nouveaux meubles combinent ainsi des panneaux et des étagères modulables à l’envi, qui relient visuellement et fonctionnellement l’espace cuisine au salon, tout en masquant les ustensiles et autres éléments identitaires du premier. Ainsi, la cuisine moderne ne laisse plus souvent apparaître que le minimum d’accessoires, dans un style dépouillé, mais recherché. L’idée est aussi de faire de la cuisine une vraie pièce ouverte à vivre. Des éléments novateurs apparaissent comme un bloc qui permet de ranger les livres de cuisine. Le design prend une place accrue. L’îlot central de cuisson devient un bel objet. La hotte se conçoit à la fois comme du matériel d’éclairage, d’aspiration et même de décoration.

Des designers ont complètement revisité le concept de ces hottes qui se transforment aussi en magnifiques lampadaires.

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Bref, l’isolation classique est souvent composée d’une matière de type polyuréthane (matière plastique utilisée dans la fabrication des mousses et des élastomères). Mais il est aussi possible d’opter pour des matériaux naturels. Le chanvre, pour prendre cet exemple en particulier, était une plante utilisée jadis chez nous pour les cordages. Aujourd’hui, c’est son caractère naturellement poreux et léger qui prime. L’air enfermé dans la tige s’avère être un excellent isolant thermique. Son inertie est réputée : il faut du temps pour que le froid le traverse. Dans les isolants naturels, on peut également pointer la fibre de cellulose. Elle est fabriquée au départ d’au moins 80% de papier journal recyclé. La ouate de cellulose a le même pouvoir isolant que les laines

S’il est vraiment un poste où il faut mettre le paquet, c’est celui de l’isolation.

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Isoler, c’est devenu une obligation. Le niveau d’isolation thermique global est passé de K45 à K35 pour les bâtiments neufs. Mais outre ce volet légal, il apparaît qu’un euro investi en produits isolants rapporte cinq euros en économie d’énergie. Et tout commence par la toiture, car environ 30% des déperditions d’une maison non isolée s’en vont par le toit. Une bonne isolation des combles grâce à un matériau de type laine minérale permet de faire une économie de 23% sur la consommation énergétique.

Aujourd’hui, en matière d’isolation, on place au minimum 8 cm d’isolant de type laine de

minérales. Mais pour obtenir la même performance thermique, l’épaisseur de fibre doit être plus importante que pour une laine minérale.

Pour le reste, retenez qu’une isolation de murs extérieurs peut se faire de trois manières: en insufflant un isolant dans le vide (c’est-à-dire l’espace entre le mur intérieur et le mur extérieur d’un bâtiment), en isolant par l’extérieur ou en isolant par l’intérieur.

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La réception des travaux La fin du chantier est proche et vous êtes sur le point de prendre possession de votre habitation. C’est un moment d’émotion, et cela d’autant plus qu’il faut d’abord poser un acte lourd de conséquences juridiques : la «réception des travaux», c’est-à-dire le constat et l’acceptation de leur achèvement. Une fois les travaux acceptés, vous prenez en effet une décision définitive, sans recours possible contre les défauts «apparents» non signalés…

même qu’une date de fin des travaux.

Quel est l’effet juridique de la réception provisoire?

• Elle met fin au délai d’exécution.

• Elle implique le paiement du solde des travaux.

• Elle libère la moitié du cautionnement de départ immobilisé par l’entrepreneur.

• Elle transfert les risques (incendie, vandalisme, vols…) de l’entrepreneur vers l’acquéreur.2

La loi Breyne1, si elle s’applique à votre construction, vous garantit une procédure de réception en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive. Entre les deux, un délai d’au moins un an vous donne le temps d’examiner la conformité des travaux «au plan, au cahier des charges et aux règles de l’art».

La réception définitive Les défauts et malfaçons peuvent encore faire l’objet de remarques de la part du nouveau propriétaire.

Pendant au moins un an, la loi vous permet en effet de vous rendre compte, en habitant les lieux, de la qualité de la construction réalisée.

Durant cette période, l’entrepreneur procédera en outre aux travaux convenus lors du procèsverbal de la réception provisoire.

La réception provisoire C’est le moment où l’acheteur reconnaît que les travaux sont terminés. La réception provisoire couvre les défauts «apparents». Elle n’implique donc pas automatiquement que les travaux sont acceptés tels quels…

C’est plutôt comme un état des lieux : l’architecte, l’entrepreneur et le maître d’ouvrage se livrent ensemble à une visite de l’habitation, pièce par pièce. Ils constatent les malfaçons et les vices apparents au regard des documents contractuels.

Dans l’idéal, un procès-verbal, aussi précis que possible, doit être établi de manière contradictoire avant d’être signé par les parties. Non seulement il comprendra tous les manquements mais il devra aussi établir les solutions que l’entrepreneur estime pouvoir apporter, de

Si entre-temps, vous constatez des erreurs et malfaçons qui n’ont pas été détectées lors de la première phase, vous devez les lui signaler par recommandé et le mettre en demeure d’y remédier au plus tôt.

A l’issue de cette période vient la réception définitive : vous agréez les travaux.

Dès lors, les vices considérés comme «apparents» ne seront plus imputables à l’entrepreneur.

Sans que cela soit obligatoire, il est recommandé, là aussi, de rédiger un procès-verbal de réception définitive dans lequel vous déclarez accepter les travaux.

Après la réception des travaux…

La responsabilité de l’entrepreneur ou de l’architecte peut encore être invoquée : soit pour la «responsabilité décennale», soit pour les «vices cachés véniels».

1/texte de la «loi Breyne» (la loi réglementant la construction d’habitations) : sur http://www.ejustice.just.fgov.be 2/droitbelge.be 3/site de la Confédération Construction : http://www.produbatiment.be/ 4/https://www.notaire.be

La responsabilité décennale intervient pour un vice grave, susceptible de mettre en péril la solidité de l’édifice. Elle doit être imputable à une faute de l’architecte ou de l’entrepreneur.

Ceux-ci peuvent donc voir leur responsabilité engagée sur une durée de 10 ans.

Moins grave, le vice caché est une erreur qui ne pouvait être découverte au moment de la réception. La durée de cette responsabilité peut être limitée dans le contrat, par exemple, à un an ou deux ans à partir de la réception des travaux. Si vous vous rendez compte d’un tel vice, et si la conciliation avec l’entrepreneur est impossible, une éventuelle action en justice doit être introduite dans un délai raisonnable.3 Dans la pratique…

1. Très souvent, les contrats proposés prévoient que vous agréiez les travaux lors de la réception provisoire plutôt que lors de la réception définitive.

2. Si vous acceptez les clés et occupez le bien avant la réception, cela vaut réception tacite, sauf preuve contraire. Vous ne pourrez plus faire aucune remarque !

3. De même, l’absence d’observations de votre part pendant la période de réception provisoire peut être considérée comme une agréation tacite de l’immeuble…4

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Il n’y a pas que la brique ! Alors, quel bardage placer au-dessus de l’isolation ? Intéressons-nous d’abord au zinc. La technique du profil à emboîtement est composée de panneaux à clin horizontaux posés sur une ossature en bois ou en métal et solidarisés à la structure porteuse par des équerres. Sa pose est simple et rapide grâce à un principe. Et en plus de son long cycle de vie, le zinc ne nécessite aucun entretien particulier. Enfin, il dispose d’une esthétique naturelle avec une belle gamme de tons et d’aspects. Il autorise toutes les audaces architecturales, épousant les formes les plus complexes grâce à sa grande malléabilité Une autre technique ? L’esthétique d’une façade est pour une large part véhiculée par les couleurs, les matériaux et les aspects qui la constituent.

Il est donc crucial de faire des choix appropriés. Alors, pourquoi ne pas penser à un enduit de façade (crépi). Les nouveaux enduits sont constitués d’un liant hydraulique et de granules hyperisolants d’aérogel de silice

nouvelle génération. Ils s’adaptent sur le type de support : béton, brique, pierre. Ils assurent la fonction de protection extérieure de l’habitation de manière économique et durable. Et ce, pour imperméabiliser et décorer les façades.

Une autre idée ? Il faut alors penser au barAprès l’isolation dage bois. L’association Woodforum précise que de la façade vient le temps du le bois destiné au bardage «doit présenter une bardage en zinc, épaisseur de minimum 15 mm, idéalement 18 crépi ou bois. mm. Un espace suffisant derrière le bois massif vous garantira une bonne ventilation. Le bois séchera ainsi plus rapidement après les jours de pluie, ce qui augmentera sa longévité. Un écran perméable à la vapeur et étanche à l’eau évitera les infiltrations d’humidité.»

Plusieurs essences sont adaptées au bardage, mais attention : «toutes les espèces de bois (quelle que soit leur couleur ou leur durabilité) grisaillent sous l’influence de la lumière UV et des conditions météorologiques. Le grisaillement ne réduit en rien les qualités techniques du bois. Il s’agit d’un phénomène naturel impossible à contrer avec une finition incolore sauf en appliquant une couche de finition pigmentée.»

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Installer une

citerne d’eau de pluie

Récolter l’eau de pluie ? L’idée est notamment de faire des économies sur le coût de l’eau de distribution qui a fortement augmenté ces dernières années. Bien entendu, il ne s’agit pas de boire l’eau

cela ne va cependant pas faire diminuer la facture d’eau de 70% pour autant. Car pour bénéficier de l’eau de distribution, avant même de tirer une seule goutte au robinet, le client doit s’acquitter de deux redevances reprises sur sa facture.

Et ce sont elles qui font mal. La première concerne le coût-vérité à la distribution (CDV). Il prend en compte l’ensemble des charges relatives à la production et à la distribution de l’eau, en ce compris la protection des captages. L’autre redevance concerne le coût-vérité à l’assainissement (CVA). Il inclut toutes les charges liées à l’assainissement public des eaux usées.

Notons enfin que certaines innovations permettent même d’employer l’eau de pluie pour se laver ! Ce qui amplifie le retour sur investissement d’une citerne. Recycler l’eau de pluie pour une douche ou une baignoire était déconseillé jusqu’ici parce que, même après filtration, l’eau de pluie contenait encore toutes sortes de bactéries. Il existe désormais un système avec deux filtres doublé d’une stérilisation aux UV de l’eau de pluie récupérée. Ce qui la rend plus hygiénique que jamais.

En matière de nouvelle construction, il est parfois obligatoire d’installer une citerne d’eau de pluie. Mais même quand ce n’est pas nécessaire, l’eau de pluie reste, chez nous, une ressource naturelle et abondante.

récoltée dans la citerne, mais de l’employer pour les chasses d’eau, la lessiveuse ou le jardin. L’installation d’une citerne de 3.000 litres avec une pompe et les raccordements nécessaires demeure cependant un investissement important, d’environ 3.000 euros.

Ce « placement » en vaut sans doute la chandelle puisqu’il va économiser jusqu’à 70 % de la consommation d’un ménage (expérience personnelle). Mais

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Qui connaît le

béton cellulaire ?

Ce matériau, bon isolant thermique, est composé de 80% d’air.

Et pourtant, il en supporte du poids !

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Le béton cellulaire (que certains appellent blocs Ytong) est un matériau de gros œuvre pas vraiment nouveau, mais parfois encore mal connu.

Il existe depuis les années ‘50. Il se compose de 80% d’air et de 20% de matières solides qui sont à l’origine des parois porteuses des cellules. Il permet des rénovations et des constructions qui économiseront l’énergie, car le béton cellulaire est un isolant thermique par lui-même. Il est composé de sable blanc très pur, de chaux, de ciment, d’eau et de poudre d’aluminium. Selon un document de la Fédération belge de béton cellulaire, « les produits en béton cellulaire sont indiqués pour tous types de construction : de l’habitation unifamiliale à la construction de bâtiments industriels. Les blocs sont utilisés en murs intérieurs ou extérieurs, portants ou non-portants. » Ce béton est généralement utilisé pour sa bonne isolation thermique grâce à sa structure alvéolaire constituée de millions de micro-cellules d’air. « Sa mise en œuvre est plus facile et plus rapide qu’avec des matériaux traditionnels.

Elle participe à la diminution des coûts. » Alors, au final, le cellulaire n’est

pas nécessairement plus cher que des murs de blocs avec des plaques de plâtre et une isolation en polystyrène. Par ailleurs, « cet air inerte confère au béton cellulaire ses caractéristiques uniques en termes d’isolation thermique, d’accumulation de chaleur, d’insensibilité à l’humidité et de résistance au feu », ajoute un producteur. « En d’autres termes, il s’agit d’un matériau à la fois porteur et isolant qui peut servir tant à la construction de murs massifs qu’à la construction de murs doubles avec vide d’air. » Car si le bloc est léger, il est cependant très résistant : « la résistance en compression des blocs de béton cellulaire est suffisante pour reprendre des charges de plusieurs étages. On peut utiliser ceux-ci sans crainte en tant que blocs porteurs pour des immeubles à appartements ou de bureaux sur plusieurs niveaux. » Outre les blocs, il existe également des linteaux ainsi que des dalles de bardage

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Visite guidée dans le concept de showroom unique de Wienerberger Planifiez sans attendre votre visite Les showrooms de Wienerberger sont ouverts le lundi, mardi et jeudi de 9h à 18h, le mercredi et vendredi de 9h à 19h et le samedi de 9h à 16h30.

Showroom Londerzeel A12-Koning Leopoldlaan 1 2870 Breendonk tél. 052 31 10 10.

Showroom Kortrijk Kapel ter Bede 88 8500 Kortrijk tél. 056 24 95 88.

Les showrooms de Wienerberger sont le point de départ idéal pour concrétiser vos projets de construction ou rénovation. Vous y trouvez plus de 600 briques de parement, tuiles et pavés en terre cuite. Et vous bénéficiez des conseils de spécialistes.

Une construction solide, durable et facile à entretenir dont le style reflète votre personnalité, voilà ce que vous attendez de votre maison au terme de la phase de gros œuvre. Mais comment trouver dans l’offre si étendue les solutions convenant à vos préférences esthétiques, vos possibilités en termes de budget et les requis architectoniques ? Vous avez tout intérêt à vous informer là où vous pouvez centraliser les réponses à toutes vos questions et besoins. Et c’est précisément ce qu’offrent les showrooms de Wienerberger à Courtrai et Londerzeel.

Combiner Sous les noms de marque Terca, Koramic et Desimpel, l’offre de Wienerberger propose pas moins de 600 briques de parement, tuiles et pavés en terre cuite différents.

Tout cela à découvrir dans les showrooms dans une présentation claire. Mais il y a plus. Dans des présentoirs spéciaux, les ‘combinateurs’ , vous pouvez combiner briques de parement et tuiles en terre cuite avec profilés de fenêtre et mortier de jointoiement. Et si vous souhaitez vous faire une seconde opinion, vous pouvez emporter chez vous les échantillons de briques de parement et tuiles en terre cuite.

Regarder Si vous souhaitez acquérir une meilleure compréhension des détails esthétiques et architecturaux, dirigez-vous vers le ‘Walk of Building’. Il vous guide le long de grands

Avec le concours de Wienerberger Tél. 056 24 96 38 www.wienerberger.be

présentoirs comportant des tronçons de gros œuvre complets. Vous vous faites ainsi une idée claire de la construction et de l’isolation des toits en pente et des façades, des techniques de maçonnage et des différentes sortes de joints. Dans le coin rénovation, vous trouvez des maquettes avec des exemples et des solutions. L’‘Innovation Wall’ vous montre les dernières nouveautés en matière de finition de façade.

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