Property magazine 02 2017 by Grupa PTWP

2/2017

WWW.PROPERTYNEWS.PL • WWW.PROPERTYDESIGN.PL • WWW.HOUSEMARKET.PL

» Construction Management » Project Management » Commercial Management

WWW.PROPERTYNEWS.PL • WWW.PROPERTYDESIGN.PL • WWW.HOUSEMARKET.PL

» Design & Engineering Services

GONIMY KILKA SŁONI Krych, Dean i Lindberg

O tym, jak budować i zarządzać potężnym holdingiem na rynku nieruchomości

Alternatywa na niepewne czasy Poland • Canada • USA • Russia ● Belgium ● Romania Email office@blueprojects.com | www.blueprojects.com Astoria Building, Przeskok 2, 00-032, Warsaw

Walka z klątwą Michaela Jacksona

w numerze

nasz wywiad

hotele

Gonimy kilka słoni

Kurs na hotele

Rozmawiamy z Przemysłem Krychem, Hadley’em Deanem i Nicklasem Lindbergiem

Alternatywa na niepewne czasy

Kapitałowe uderzenie

Prawdopodobnie od 2018 roku wejdą w życie przepisy, które mogą odmienić polski rynek nieruchomości komercyjnych

centra handlowe

Giganci wracają do gry

Epoka tradycyjnych galerii handlowych minęła

Luksusowe DNA w europejskich murach

Polska ma potencjał do rozwoju w segmencie luksusowym – uważa François Baudin, AccorHotels Group

inwestycje

Scenariusz, w którym to „zielona wyspa” skorzysta na problemach zachodniej Europy, wcale nie jest niemożliwy

Nadchodzi fala hotelowych akwizycji

biura

Parki rozrywki walczą z klątwą Michaela Jacksona Każdy park chce mieć szaloną kolejkę, choćby używaną, ale taką, jak ma Energylandia w Zatorze

Służewiec Przemysłowy naprawia błędy. Wola wygrywa energią inwestorów

Małgorzata Burzec-Lewandowska Robert Posytek

rewitalizacja

Gigantyczna rewitalizacja w stylu smart

magazyny

Magazynowe never ending story

Rekord za rekordem i... kolejny rekord na horyzoncie

Polski Manhattan kontra Mordor

przemysł czasu wolnego

Nadszedł czas na spektakularne, wizjonerskie inwestycje

zarządzanie

Sukces w rękach asset managera

Rola, która zyskuje coraz bardziej kluczowy wymiar

Idzie nowe Brexit, „efekt Trumpa” czy kryzys Unii Europejskiej wpływają na klimat inwestycyjny w sektorze nieruchomości komercyjnych i miejsce Polski na mapie takich przedsięwzięć. Niepewność i coraz mniejsza stabilność rodzą wiele pytań od inwestorów. Czy w kontekście zmian na świecie czeka nas nieruchomościowa rewolucja i fala alternatywnych projektów, które mają być receptą na spadające stopy zwrotu

Opracowanie: Małgorzata Burzec-Lewandowska, malgorzata.burzec@propertynews.pl Robert Posytek, robert.posytek@propertynews.pl Joanna Budzaj, joanna.budzaj@propertynews.pl Cezary Szczepański, cezary.szczepanski@propertynews.pl Anna Liszka, anna.liszka@propertydesign.pl Grażyna Kuryłło, grazyna.kuryllo@housemarket.pl Aneta Wieczorek-Hodyra, aneta.wieczorek@housemarket.pl

z tradycyjnych obiektów jak centra handlowe, biurowce, magazyny czy hotele? Nad Wisłą rynek z niecierpliwością czeka na ustawę o REIT-ach. Czy amerykański sposób na inwestowanie w nieruchomości wreszcie znajdzie u nas swój odpowiednik? Wszystko wskazuje na to, że tak. Zapraszamy do lektury!

wydawca: Grupa PTWP SA Plac Sławika i Antalla 1, 40-163 Katowice, tel. 32 209 13 03, fax 32 253 06 77 Redakcja: www.propertynews.pl 00-867 Warszawa, al. Jana Pawła II 27 Zdjęcia w magazynie: mat. prasowe, PTWP

Gonimy kilka słoni Będziemy dalej ekscytować rynek naszymi działaniami, nowymi projektami deweloperskimi i akwizycjami, które, odpukać, uda się sfinalizować – o strategii rynkowych gigantów rozmawiamy z Przemysławem Krychem, Hadley’em Deanem i Nicklasem Lindbergiem – to oni zarządzają funduszami Griffin Real Estate i spółkami z grupy Echo. II Griffin Real Estate ma za sobą naprawdę imponującą historię. Czy to był zamierzony plan, czy też po prostu „łapaliście” okazje? Przemysław Krych: Nie uwierzycie, jeśli powiem, że to było zaplanowane. Nie uwierzycie również, jeśli powiem, że to było przypadkowe. Nie ma dobrej odpowiedzi na to pytanie. Część naszych działań była zaplanowana, część to wynik szczęścia. Zawsze staram się bardziej

liczyć na szczęście niż na rozum. Czasami jednak trzeba być przebiegłym… Czasami trzeba mieć szczęście… [śmiech] A na poważnie. Griffin powstał w 2006 roku i wtedy nie sądziliśmy, że dojdziemy do takiego punktu, jak dziś. Oczywiście kamieniem milowym było dla nas przejęcie Echo Investment. To przeniosło nas na zdecydowanie wyższy poziom w tworzeniu wielkiej grupy. Umożliwiło też korzystanie z efektu synergii i przyciągnięcie najlepszych ludzi z rynku. Oczywiście mamy satysfakcję

z dojścia do miejsca, w którym jesteśmy, ale to nie oznacza, że zwalniamy tempo. Przeciwnie, szykujemy kolejne niespodzianki. Natomiast patrząc na Echo Investment, już od początku wiedzieliśmy, że chcemy stworzyć w oparciu o portfel firmy pierwszy syntetyczny REIT skupiający wyłącznie nieruchomości znajdujące się w Polsce. W ten sposób mogliśmy wykazać prawdziwą wartość tego portfela. Nie wszystko jednak było efektem planu. W wielu przypadkach z naszymi pomysłami trafiliśmy

nasz wywiad

W momencie tworzenia EPP wartość zarządzanych aktywów inwestycyjnych (tzw. GAV) wyniosła 1,2 mld euro. W ciągu sześciu miesięcy urosła do 1,6 mld euro.

po prostu na odpowiedni moment. „Timinig is everything”. II Udało się Państwu zbudować potężny holding, a ostatnio wprowadził Pan na giełdę Griffin Premium RE. Co dalej? PK: Nasza grupa to nie tylko Echo, EPP i Griffin Premium RE. Zarządzamy siedmioma platformami. EPP to pierwszy w historii REIT dysponujący wyłącznie portfelem polskich nieruchomości, który

koncentruje się na centrach handlowych i nie jest notowany na polskiej giełdzie. Griffin Premium RE to inny REIT, notowany na GPW i kupujący biura oraz projekty typu high street. Mamy także Echo Investment, czyli podmiot łączący dwa potężne biznesy. Echo to największy w Polsce deweloper komercyjny - na pozycję numer 1 udało się nam wspiąć w ciągu zaledwie 18 miesięcy od momentu przejęcia - i piąty największy deweloper mieszkaniowy.

Mamy także największą w Polsce sieć prywatnych akademików – Student Depot. Obecnie oferuje 1,2 tys. wynajętych pokoi, a kolejne 2,5 tys. jest w trakcie realizacji. Mamy również Resi4Rent – największego w Polsce operatora mieszkań na wynajem. Z kolei Griffin Property Finance to największa w Polsce niebankowa instytucja zapewniająca finansowanie dla nieruchomości komercyjnych i deweloperów. Każda z tych platform stoi na własnych nogach, ma swój zarząd. Nasza rola polega na tym, aby dopilnować odpowiedniego wykorzystania synergii pomiędzy różnymi podmiotami wchodzącymi w skład grupy. Przykładem może być zakup projektu Towarowa 22. Echo będzie jego deweloperem, a EPP właścicielem i operatorem. Naszym najważniejszym celem jest ciągła budowa wartości wszystkich platform. W momencie tworzenia EPP wartość zarządzanych aktywów inwestycyjnych (tzw. GAV) wynosiła 1,2 mld euro. W ciągu sześciu miesięcy urosła do 1,6 mld euro. W tym czasie udało nam się zrealizować 10 indywidualnych akwizycji. To wielki wysiłek zarządu firmy i całego zespołu. Rozwój EPP to przykład, w jaki sposób rozwijamy nasze platformy. II Mówił Pan o synergii między firmami. Czy trudno jest pogodzić interesy siedmiu zupełnie różnych podmiotów w takich sytuacjach, kiedy na przykład Echo sprzedaje swoje nieruchomości do EPP i kiedy pojawia się kwestia negocjacji... PK: Rolą Griffina jest zapewnienie, aby kooperacja szła gładko. Najważniejsze nasze zadanie to sprawić, by pracownicy naszych organizacji lubili się, chcieli ze sobą współpracować.

Nicklas Lindberg: W ciągu ostatniego roku wykonaliśmy ogromną pracę. W tym czasie określiliśmy jasno, kto z nas za co odpowiada. Wyklarował się zakres odpowiedzialności, co jeszcze bardziej wzmocniło współpracę. Jednocześnie na rynku stworzył się jasny obraz całej grupy. Dziś jesteśmy trzema wielkimi firmami, działającymi w trzech ogromnych branżach rynku nieruchomości. Hadley Dean: Echo sprzedało EPP część portfolio nieruchomości, jednak nie wszystkie aktywa od Echo trafiają do EPP. Część trafia na rynek. II Jak wyglądają takie negocjacje?

HD: Wraz z Nicklasem działamy na rynku już od wielu lat. Znamy doskonale panujące na nim warunki. Negocjujemy bazując na wycenach wykonanych wg standardów RICS i staramy się niczego nie komplikować. PK: Mamy pewną obsesję na punkcie transakcji wewnątrzgrupowych – nawet, jeżeli nie są to podmioty powiązane w prawnym tego słowa znaczeniu. Do wyceny nieruchomości używamy zewnętrznych, niezależnych rzeczoznawców. Wszystkie firmy są audytowane. Musimy pamiętać, że w każdej z tych firm skład akcjonariatu jest zupełnie różny. EPP jest w większości kontrolowane przez południowoafrykański fundusz Redefine. Oprócz tego część udziałów posiada Echo, a część inwestorzy giełdowi z RPA. Z kolei Echo Investment to firma publiczna, notowana na polskiej giełdzie. Jako Griffin mamy w niej 66 proc. akcji, ale reszta należy do funduszy i mniejszych inwestorów. Dlatego dbamy o to, by transakcje między spółkami grupy były transparentne. Warto także wspomnieć, że Echo nie ma obowiązku sprzedawania swoich budynków do EPP, a EPP nie ma obowiązku ich kupowania. Jeśli Nicklas może sprzedać nieruchomość na rynku za wyższą cenę, to nie sprzeda jej Hadleyowi. Jeśli Hadley znajdzie nieruchomość na rynku, która da większy zysk jego firmie, to powinien ją kupić. HD: Większość naszych akwizycji przeprowadzonych po IPO sfinalizowaliśmy

Przemysław Krych Twórca i prezes Griffin Real Estate, jednej z największych platform inwestujących w polskie nieruchomości. W swojej karierze był związany z TDA Capital Partners, Emerging Europe Private Equity Funds czy Bankiem Handlowym w Warszawie. To jeden z najbardziej doświadczonych menedżerów na polskim rynku inwestycyjnym. Mierzy wysoko – wraz z Maciejem Dyjasem przejęli znaną sieć Smyk, a obecnie tworzą grupę firm realizujących usługi dla biznesu. Jest autorem jednego z największych przejęć w historii polskiego rynku nieruchomości komercyjnych – zakupu Echo Investment.

z udziałem firm spoza grupy. Kupiliśmy m.in. portfel nieruchomości handlowych Blackstone czy Park Handlowy Zakopianka od Tristan Capital. Przejęliśmy także większościowe udziały w warszawskim projekcie Młociny od Master Management. II Jaka będzie przyszłość EPP? Jaka jest strategia? HD: Nasza strategia jest prosta. EPP chce być największym właścicielem centrów handlowych w Polsce. Stworzyliśmy konkretną strategię na najbliższe 5-7 lat. Na pewno chcemy skorzystać z potencjału rynku południowoafrykańskiego, dodatkowo chcemy zdywersyfikować akcjonariuszy. Myślimy również o Europie. II Będą Państwo inwestować tylko w Polsce? HD: Po co inwestować w innych krajach, skoro Polska ma tak wielkie

perspektywy?! Strasznie mnie denerwuje, kiedy ludzie porównują Polskę np. do Rumunii. Różnica jest gigantyczna! Porównujmy Polskę do Niemiec. Dla mnie Polska to są właśnie młode Niemcy – dynamiczne i przepełnione szansami. Nie chcemy także iść śladem innych firm inwestycyjnych, które dzieliły swój zespół na kilkanaście krajów. Kryzys pokazał, co oznacza taka strategia – przetrwały tylko najsilniejsze. Dlatego myśląc o przyszłości, widzę EPP w Polsce. Tu wciąż pojawiają się nowe szanse, wynikające m.in. ze stałego wzrostu gospodarczego. Stale coś się dzieje i chcemy być tego częścią. II Czy inwestorzy z Afryki to rozumieją? HD: Powiem tak - nie porównują już Polski z Rumunią. II Echo Investment sprzedaje obecnie swoje aktywa do EPP i innych firm na rynku. Tworzy także zupełnie nowe projekty deweloperskie.

Griffin Premium RE. Reszta pojawi się na otwartym rynku. Oczywiście, wszyscy patrzą na transakcje realizowane wewnątrz grupy, ale mamy znacznie więcej umów z firmami spoza niej. Trzeba także zwrócić uwagę, że transakcje wewnątrz grupy są przez nas znacznie dokładniej nadzorowane. Sprawdzamy dosłownie wszystko. Podsumowując, nasza strategia rozwoju to bycie największym polskim deweloperem w każdym segmencie. Jesteśmy już najwięksi w biurach i handlu, dlatego teraz musimy nadrobić dystans w mieszkaniówce. II Po przejęciu przez Griffin Echo znacząco zmieniło swoją strategię. Kiedyś spółka była zarówno inwestorem, jak i deweloperem. Dziś jest wyłącznie deweloperem, z zapleczem, które stanowi Griffin.

Nicklas Lindberg Jeszcze do niedawna jedna z najważniejszych postaci w szwedzkiej firmie deweloperskiej Skanska. Rolę prezesa odpowiadającego za projekty w regionie Europy Środkowo-Wschodniej zamienił na funkcję prezesa Echo Investment – polskiej firmy realizującej inwestycje komercyjne i mieszkaniowe. Z sukcesem realizuje wielką transformację firmy w branżowego potentata, którego celem ma być pozycja numer 1 w każdym sektorze nieruchomościowym.

Wiele się także mówi o dużej ekspansji spółki na rynku mieszkaniowym. W jakich segmentach Echo chce być największe? NL: Strategia Echo zakłada, że staniemy się wyłącznie deweloperem, dlatego sprzedajemy wszystkie dobre nieruchomości. Stawiamy wyłącznie na Polskę i pozbywamy się inwestycji na Ukrainie, w Rumunii i na Węgrzech. Nasze podejście nie zakłada koncentracji na rynku mieszkaniowym, bo budujemy trzy nogi naszego biznesu – handel, biura i mieszkania. Sprzedaż mieszkań stale rośnie - w ubiegłym roku zwiększyła się znacząco, ale naszym celem jest sprzedaż nawet 2000 lokali rocznie. Zakładamy, że będziemy numerem jeden na polskim rynku. Już teraz jesteśmy dominującym deweloperem w sektorach handlowym i biurowym. Rośniemy w siłę także w innych segmentach, m.in. dzięki współpracy z grupą Griffin – w zakresie budowy akademików i mieszkań na wynajem. Korzystamy z tego, że jesteśmy deweloperem całej grupy. To nie przypadek. Niewiele osób wie, że pracuje u nas aż 130 osób zajmujących się „construction management”. To potężna siła. Co do współpracy wewnątrz grupy… W tym momencie prowadzimy 50 projektów. Niewiele z nich trafi do EPP, tylko jeden do

NL: To działa w dwie strony – my również jesteśmy zapleczem dla Griffina. Przyczyną, dla której siedzimy tu dziś razem, jest synergia między naszymi firmami. Współpraca z Griffinem sprawia, że mamy znacznie więcej możliwości, więcej transakcji. Z kolei Griffin ma więcej projektów deweloperskich. EPP to fundusz, który kupuje gotowe nieruchomości. My je budujemy. Spójrzmy na przykład Towarowej 22. To potężna i wymagająca inwestycja. EPP chciało realizować ten projekt z zaufanym deweloperem. Z kolei ja, samodzielnie, nie wziąłbym całego ryzyka realizacji tak wielkiego projektu, na tak wczesnym etapie jego przygotowania. Razem stworzyliśmy efekt synergii i możemy wykorzystać nie tylko naszą siłę, ale również różnice między nami i dzięki temu robić więcej, niż inni. II Historia Griffin Real Estate to deweloperka. Postawili Państwo na odważne projekty, ale czas na zmiany? PK: Griffin nigdy nie miał być deweloperem. Nabyliśmy projekty deweloperskie i musieliśmy je realizować samodzielnie. Od kiedy przejęliśmy Echo, nie chcemy już się tym zajmować. Era, w której Griffin był deweloperem, dobiegła końca, a Hala Koszyki to ostatni produkt, który wprowadziliśmy na rynek. Każdy kolejny projekt będzie już budowany przez Echo. Oczywiście, będziemy wspierać Echo w poszukiwaniu partnerów i budowaniu zaplecza. Zadaniem Nicklasa jest budowanie, zadaniem Hadleya - płacenie dużych dywidend. [śmiech]. Nasza rola to bycie menedżerem i koordynatorem tych wszystkich platform, które stworzyliśmy. Ponadto ważne jest dbanie o właściwe wykorzystywanie synergii. Chcemy budować kolejne platformy, tak jak robimy to ze Student Depot czy Resi 4 Rent. Mamy wciąż kilka innych pomysłów, które będziemy wdrażać. Mogę obiecać – nadal będziemy myśleć niestandardowo i pozostaniemy innowacyjni. II Tak jak z City Space? Skąd biorą się pomysły na rozwój? NL: Naszą siłą jest to, że żadnego pomysłu nie uważamy za głupi. Siadamy i zastanawiamy się, jakie są jego silne i słabe strony.

nasz wywiad

Jesteśmy otwarci i elastyczni, bo tego wymaga świat, który dzisiaj zmienia się bardzo szybko. Przykładowo, City Space to pomysł idealnie wpisujący się w strategię Echo. To dodatkowy najemca dla budynków Echo, a jednocześnie zaplecze techniczne dla przyszłych najemców na wczesnym etapie rozwoju. Wciąż szukamy nowych rozwiązań, by tworzyć kolejne, ekscytujące projekty jak Hala Koszyki. Jednym z nich niebawem będzie Emilia. PK: Browary Warszawskie również będą ekscytującym projektem. Będą tam biura, będą mieszkania. To historyczna część miasta, w której ludzie będą mogli żyć, pracować i bawić się. Browary wniosą kolejną cegiełkę do podniesienia jakości życia w Warszawie. Jako Echo chcemy tworzyć kolejne tego typu przedsięwzięcia – mówię o rewitalizacjach całych obszarów miast – nie tylko w Warszawie. NL: Browary to unikalny projekt. Wystarczy powiedzieć, że jest tu ponad 8 tys. mkw. historycznych piwnic, które zamienimy w przestrzeń do spędzania wolnego czasu. To jednak zupełnie inny projekt niż Hala Koszyki. Hala Koszyki to Hala Koszyki,

Hadley Dean Człowiek, który polski rynek nieruchomości zna jak własną kieszeń. Przez 16 lat był jedną z najważniejszych postaci w polskim i środkowoeuropejskim oddziale Colliers International. Pracę w firmie doradczej zmienił na budowanie nowych biznesów. Początkowo rozwijał Compass Offices w Europie, Afryce i na Bliskim Wschodzie, by od czerwca 2016 roku stanąć za sterami Echo Polska Properties. Dziś buduje nieruchomościowego potentata notowanego na giełdzie w RPA i opartego na polskich centrach handlowych i biurowcach.

II Kiedy zapadną konkretne decyzje?

a my tworzymy coś nowego, co będzie pasowało do charakteru Browarów. Oczywiście, wykorzystamy tu nasze doświadczenia z Koszyków. HD: To właśnie wspomniana elastyczność… Patrząc na te projekty widzimy, że gastronomia stała się nową modą, a fitness to nowa gastronomia. Wszystko się zmienia. Koszyki nauczyły nas, że musimy być bardziej innowacyjni, stawiać na nowe przestrzenie w miastach, a nie food courty w galeriach handlowych.

PK: Niedługo. I nie mówimy o miesiącach, tylko o tygodniach. Kończymy ostatnie prace nad projektem. Myślimy, że budowa ruszy niedługo. Oczywiście, Echo będzie jego deweloperem. NL: Pracujemy bardzo intensywnie nad przygotowaniem projektu. To będzie nowy landmark Warszawy. Tą inwestycją wyniesiemy budynki wieżowe w stolicy na jeszcze wyższy poziom!

II Co do Emilii wiadomo już, że nie będzie to typowy biurowiec...

II Czyli przez najbliższe miesiące nie dacie Państwo o sobie zapomnieć?

PK: Jest jeszcze za wcześnie, by zdradzać szczegóły, ale patrzymy w kierunku wielofunkcyjnego projektu. Prawdopodobnie obok biur będzie funkcjonował hotel, być może również apartamenty na wynajem długoterminowy. Sam projekt jest niezwykle ekscytujący. To będzie piękny budynek w świetnej lokalizacji. Jeśli w Warszawie będziemy szukali porównania do Park Avenue w Nowym Jorku, będzie to właśnie takie miejsce.

PK: Będziemy naszymi działaniami nadal ekscytować rynek, w tym nowymi projektami deweloperskimi i akwizycjami, które, odpukać, uda się sfinalizować. Już teraz „gonimy kilka słoni” - prowadzimy kilka dużych, naprawdę wielkich transakcji. Mogę obiecać – oczywiście, jeżeli uda nam się te transakcje zrealizować, że ich finalizacja wprowadzi naszą grupę w nowy wymiar budowania synergii. Dziękuję za rozmowę

Alternatywa na niepewne czasy Scenariusz, w którym to „zielona wyspa” skorzysta na problemach zachodniej Europy, wcale nie jest niemożliwy.

inwestycje

westia wyjścia Wielkiej Brytanii ze struktur UE wciąż niesie ze sobą szereg znaków zapytania, mających wielki wpływ także na rynek nieruchomości. – Obserwujemy niepewność wynikającą z niestabilnej sytuacji politycznej i gospodarczej w całej Europie. Wpłynął na to niekorzystnie Brexit czy wygrana Trumpa w USA. Dobrą wieścią były wybory w Holandii, ale wciąż wiele pytań wiąże się z wyborami we Francji i Niemczech. To będzie miało duży wpływ na rynek finansowy, a co za tym idzie – i na inwestycje w nieruchomości – podkreśla Alexander Hodac, CEO, Immobel Belgium. Firmy obecne w londyńskim City zdają sobie sprawę, że koniec swobodnego przepływu kapitału pomiędzy Wielką Brytanią a resztą Unii będzie dla nich barierą nie do przejścia. Stąd do walki o tego typu spółki stanęły takie lokalizacje jak: Paryż, Bruksela, Berlin, Frankfurt, Dublin czy… Warszawa. – Patrząc na to, co dzieje się w Wielkiej Brytanii, liczymy, że niektóre z firm zdecydują się przenieść część swoich operacji do Polski. Mamy już pierwsze zapytania, szczególnie jeśli chodzi o sektor bankowo-finansowy. Firmy rozważają wejście do Polski, poszukują lokalizacji – tłumaczy Ewelina Kałużna, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków odpowiedzialna za Polskę w Skanska Property Poland. Michał Wachowicz, dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield, podkreśla, że jest wciąż za wcześnie na odpowiedź na pytanie, czy Brexit ma wpływ na zwiększenie atrakcyjności polskich nieruchomości. Jak mówi, może skutkować potencjalnymi relokacjami niektórych funkcji dużych firm poza granice Wielkiej Brytanii, a Warszawa jest wymieniana jako jedno z miast, które może na tym skorzystać. Alexander Hodac zwraca jednak uwagę, że Europa nie jest już bezpiecznym miejscem dla wielu międzynarodowych inwestorów. Mimo to ich aktywność pozostaje zadowalająca. – Do tej pory działali głównie w Wielkiej Brytanii, ale po referendum w sprawie wyjścia z Unii widzimy ich aktywność w innych krajach, jak Francja czy

Niemcy, czyli miejscach, gdzie sytuacja pozostaje stabilna – wyjaśnia. Oczywiście, perspektywa powstania w Warszawie centrali największych gigantów finansowych świata jest mało realna. Zupełnie inną kwestią pozostaje jednak uruchomienie centrów serwisowych bądź pojawienie się pojedynczych działów danych firm. Dobrym przykładem może być Goldman Sachs, który w ubiegłym roku wszedł na najwyższe piętra nowego wieżowca w stolicy – Warsaw Spire. – Warszawa powinna i może skutecznie powalczyć o tych najemców. Oczywiście, patrząc na inne rynki zachodnioeuropejskie, zdajemy sobie sprawę, że nie zawsze będziemy miastem „pierwszego wyboru”, ale myślę, że nawet jeśli mały procent firm przeniesie część procesów do Warszawy, to cała Polska bardzo na tym skorzysta – dodaje Ewelina Kałużna. Ściągnięcie tego typu najemców ma jeden konkretny cel – im więcej popytu na powierzchnie, tym więcej podpisanych umów najmu, więcej zapełnionych biurowców i większy apetyt inwestorów... Globalne wydarzenia w polityce i gospodarce oraz napływ nowych najemców nad Wisłę mogą być jak magnes dla kolejnych funduszy szukających ciekawych aktywów do przejęcia. Na zakupy Wyjątkowo niskie stopy procentowe sprawiają, że inwestorzy mają dostęp do znacznie większej ilości kapitału do wykorzystania. Lokują go m.in. w nieruchomościach. – Rynek w Europie radzi sobie wciąż bardzo dobrze. Jest to możliwe dzięki dużej ilości kapitału, który poszukuje okazji nieruchomościowych. Dodatkowym atutem są wciąż niskie stopy procentowe, dzięki czemu firmy mają łatwy dostęp do pieniędzy i mogą inwestować w nieruchomości. Efektem tego jest duża dynamika na całym rynku – podkreśla Alexander Hodac. Przemysław Felicki, dyrektor działu Rynków Kapitałowych w CBRE, wylicza, że na polskim rynku inwestycyjnym jest aktywnych kilkadziesiąt, jeśli nie kilkaset

Sprawdzian długowieczności obiektów Ewelina Kałużna, Skanska Property Poland Wartość budynku dla funduszu inwestycyjnego określa długoterminowy dochód – budynek nie może być piękny, wynajęty i atrakcyjny tylko w momencie zakupu. Wręcz przeciwnie, największy sprawdzian jego „długowieczności” (my określamy to z angielskiego jako future-proof) odbędzie się już po pierwszych pięciu latach, czyli po zakończeniu pierwszych umów najmu. Dziś toczy się walka o talenty, biurowiec musi być nie tylko w świetnej lokalizacji, ale również dysponować ofertą kawiarni, przedszkoli czy restauracji i być dopasowany pod tym względem do najbliższego otoczenia. Co więcej – musi tworzyć miejsce, w którym się znajdzie.

> Q22

podmiotów. W ciągu ostatnich kilku lat pojawili się nowi gracze, którzy bardzo aktywnie i dynamicznie weszli na rynek – podmioty z RPA, szerszego regionu CEE czy rynków azjatyckich. Jak inwestorzy oceniają Polskę? – Fundusze zagraniczne monitorują sytuację w Polsce, która jak dotąd nie wpłynęła negatywnie na atrakcyjność polskich nieruchomości. Warto odnotować, że zawirowania polityczne i gospodarcze zaczęły się na początku 2016 roku, a jednak na koniec roku odnotowano rekord pod względem całkowitego wolumenu na polskim rynku inwestycyjnym – komentuje przedstawiciel Cushman & Wakefield. Alexander Hodac zaznacza, że Polska pozostaje najważniejszym rynkiem w regionie CEE, m.in. przez stały, nieprzerwany wzrost gospodarczy. – Deweloperzy wierzą w Polskę. Widzimy u nas wiele nowych inwestycji, np. w Warszawie. Szczególnie mocny jest tu segment biurowy, co pokazuje duży poziom zaufania pokładanego w rynek. Wciąż obserwujemy wiele okazji do inwestycji. Oczywiście, jest tu również niepewność, tak jak i w innych krajach Europy. To nie jest dobre dla rynku i trzeba sobie z tym poradzić – mówi. Przemysław Felicki zwraca uwagę, że inwestorzy akceptują ryzyko i ujmują je w cenie, natomiast nie wstrzymują swoich akwizycji z uwagi na sytuację polityczną w Polsce. Ekspert nie spodziewa się, aby Polska miała zostać zmarginalizowana z uwagi na ryzyko polityczne. Nieruchomości komercyjne w Polsce już od lat cieszą się olbrzymim zainteresowaniem ze strony międzynarodowych funduszy inwestycyjnych. Wystarczy spojrzeć na liczby. Od 2013 roku łączny wolumen transakcji na rynku przekracza 3 mld euro rocznie. Ostatnie dwa lata to z kolei prawdziwy boom

– właścicieli zmieniły budynki o łącznej wartości przewyższającej 4 mld euro. – W 2016 roku wolumen inwestycyjny w każdym z poszczególnych sektorów zanotował wzrost lub utrzymał wysoki poziom w porównaniu do roku poprzedniego, co jest potwierdzeniem tezy, że każdy z sektorów rynku jest atrakcyjny dla inwestorów – tłumaczy Michał Wachowicz. Właściciela znajdują przede wszystkim biurowce, centra handlowe i magazyny. Z hotelami jest nieco gorzej, ale i one nadrabiają zaległości – wystarczy wymienić transakcje sprzedaży hoteli Westin czy Bristol w Warszawie. Alexander Hodac uważa hotele za jedną z najbardziej gorących klas aktywów w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy – szczególnie w segmencie trzy- i czterogwiazdkowym. Potwierdza to Przemysław Felicki i podaje przykład siedmiu transakcji sprzedaży obiektów hotelowych w pierwszym kwartale bieżącego roku o łącznej wartości 240 milionów euro. – Choć nie spodziewamy się, aby ta tendencja w kolejnych kwartałach utrzymała się na równie wysokim poziomie, to jest to na pewno sygnał, że fundusze coraz chętniej patrzą na sektory alternatywne. To rosnące zainteresowanie związane jest z chęcią zdywersyfikowania portfela aktywności oraz rozwojem rynków alternatywnych w Warszawie i miastach regionalnych, efektem którego jest rosnący popyt na tego typu produkty, za którym podążają inwestorzy – podkreśla ekspert. Coraz częściej typowe projekty, jak „standardowe” biura czy centra handlowe, ustępują miejsca nowej klasie aktywów. – Widzimy dużą zmianę w podejściu inwestorów do np. opieki nad starszymi czy centrami medycznymi. Jest dużo inwestycji w akademiki – podsumowuje.

inw p aegs itnyac j e

Czego szukają fundusze?

Przemysław Felicki, CBRE Aby skutecznie wypromować produkt inwestycyjny, należy przede wszystkim pokazać potencjał kraju oraz jego rynku. Na bardziej dojrzałych rynkach zachodnich ceny są bardzo wysokie i za dobre produkty w Wiedniu czy w Pradze, nie wspominając o Berlinie czy Paryżu, trzeba zapłacić dużo więcej niż za podobny produkt w Polsce. Dlatego istotne jest pokazanie potencjału kraju oraz wskazanie, że za niższą cenę można mieć zbliżony produkt z porównywalnym pakietem ryzyk, który – przez to, że jest trochę tańszy – daje stabilność i pewność zwrotu. W kontekście powierzchni biurowych dominuje rynek warszawski, a wśród miast regionalnych Kraków i Wrocław. W ostatnich dwóch latach coraz częściej na celowniku inwestorów pojawiają się także Trójmiasto, Łódź, Katowice oraz Poznań. Ośrodki te są silne od strony popytowej i gwarantują rosnącą płynność inwestycyjną, a inwestorzy, szukając produktów, coraz częściej decydują się na mniejsze ośrodki. W roku 2016 wolumen transakcji na wszystkich rynkach regionalnych był zbliżony do tego, który osiągnięto w stolicy i spodziewamy się, że ten trend się utrzyma. W przypadku galerii handlowych obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów nie tylko w tych sześciu dużych miastach regionalnych, lecz również w mniejszych ośrodkach, ze średnią ilością mieszkańców na poziomie 100 tys. To pokazuje, że handel to nie tylko Warszawa, gdzie dostępność produktu jest ograniczona, ale przede wszystkim miasta regionalne, zarówno te większe, jak i mniejsze.

Michał Wachowicz, Cushman & Wakefield Budynek dobrej jakości i w dobrej lokalizacji zawsze będzie atrakcyjnym produktem. Odpowiednio zaplanowane działania PR i marketingowe potrafią pomóc w dotarciu np. do szerszej grupy potencjalnych najemców. Dodatkowo możemy rozważyć wykorzystanie niestandardowych materiałów lub organizowanie różnego typu wydarzeń dla wyselekcjonowanej grupy klientów. W procesie sprzedaży nieruchomości ważne jest przygotowanie najwyższej jakości prezentacji projektu wraz z potencjałem lokalizacji oraz najważniejszymi parametrami inwestycyjnymi. Kluczem do sukcesu jest jednak dogłębna znajomość rynku międzynarodowego i umiejętność dopasowania oferty do potrzeb potencjalnych inwestorów. Oprócz lokalizacji, która bez wątpienia jest najważniejszą cechą nieruchomości, ważne jest również, aby na etapie deweloperskim stworzyć projekt o dobrej jakości technicznej, który będzie spełniał odpowiednie standardy dla wybranego sektora. Każda z branż wchodzących w skład rynku nieruchomości komercyjnych ma swoje cechy charakterystyczne. W każdym przypadku podstawą do pozytywnej oceny produktu jest długość i jakość umów najmu. Pusty budynek nie przedstawia realnej wartości. Jeśli magazyn objęty jest bardzo długą umową z pewnym partnerem (przykładem mogą być polskie magazyny Amazona), wtedy jego wartość znacząco rośnie. Ta sama zasada obowiązuje w przypadku centrów handlowych i biur, przy czym specyfiką tych dwóch branż jest duża liczba umów najmu w jednym projekcie.

Mateusz Siejka, Arcona Capital Poland Polski rynek nieruchomości komercyjnych niezmiennie pozostaje atrakcyjny dla inwestorów, z którymi współpracujemy. Pewne rozchwianie i nieprzewidywalność zmian zachodzących w sferze prawnej i podatkowej oczywiście utrudniają realizację transakcji, ale póki co nie wpływa to na zainteresowanie Polską jako rynkiem. Generalnie, w warunkach dużej nadpłynności, jaka występuje obecnie na rynkach kapitałowych, większa jest też wyrozumiałość inwestorów. Muszą gdzieś lokować swoje środki. Sytuacja polityczna w Polsce wielu z nas może się nie podobać, ale trudno ją uznać za niestabilną. Nasze problemy to dziecięce igraszki w porównaniu z niektórymi konkurencyjnymi rynkami, np. sytuacją prawno-polityczną w Turcji. Kraje Zachodu też mają swoje wyzwania, które mogą godzić w atrakcyjność tych rynków. Biznes wydaje się adaptować do zachodzących zmian.

Mimo że perspektywy przed polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych są wciąż bardzo dobre, eksperci zauważają możliwe komplikacje.

Argumenty, które przemawiają za atrakcyjnością polskich nieruchomości, są niezmienne – szybko rosnący rynek, stale pojawiające się nowe okazje inwestycyjne, możliwość uzyskania wysokich stóp zwrotu, a przy tym stosunkowo niski poziom ryzyka.

Zagrożenia … ale są i zagrożenia. Mimo że perspektywy przed polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych są wciąż bardzo dobre, eksperci zauważają możliwe komplikacje. Jednym z problemów są zmiany dotyczące prawa i podatków. W minionym roku wśród czynników, które osłabiły pozycję polskiej branży nieruchomości komercyjnych, należy wymienić m.in. wprowadzenie podatku bankowego i duże restrykcje w handlu gruntami rolnymi. Inwestowanie w nieruchomości utrudniły m.in. zmiany w funkcjonowaniu funduszy inwestycyjnych. W toku pozostaje wciąż uchwalenie podatku handlowego, który znacznie uderzy w najemców centrów handlowych. Ostatnie miesiące upływają jednak pod znakiem rozliczania podatku VAT przy zakupie nieruchomości. Polski fiskus zmienił interpretację prawa, przez co zachodni inwestorzy muszą szykować się na znacznie wyższe koszty transakcji. To realne zagrożenie dla przyszłości polskiego rynku nieruchomości. Optymizm budzą także realne działania zagranicznych firm. Pod koniec 2016 roku właściciela zmienił znany wieżowiec, Q22. Za ponad 230 mln euro kupił go znany fundusz inwestycyjny, Invesco. Miniony rok to również gigantyczna transakcja Redefine Properties. Południowoafrykański fundusz zakupił portfel polskich nieruchomości Echo Investment za 900 mln euro. To pokazuje, że wiara w Polskę pozostaje silna. Cezary Szczepański

Tak inwestuje Immobel

Alexander Hodac, Immobel Jako Immobel realizujemy teraz jeden budynek w centrum Warszawy. To modernizacja starego symbolu miasta. Inwestycja zakończy się na początku przyszłego roku. Drugi projekt, którego budowa ruszy już niebawem, to CBD One. Wieża w centrum Warszawy, wypełniona biurami. Realizujemy także projekt Granaria w Gdańsku, gdzie powstają biura, mieszkania i hotel. Widzimy wiele okazji do dalszego rozwoju, szczególnie na rynku mieszkaniowym. Budujemy zespół, który się tym zajmuje. Widzimy wiele możliwości i chcemy je wykorzystać. O sukcesie CBD One zdecyduje jego lokalizacja. To unikalny biurowiec w Warszawie położony na przecięciu dwóch linii metra. Lokalizacja zapewni także jego doskonałą widoczność, co moim zdaniem przełoży się na prawdziwy sukces. Oczywiście mamy tu bardzo dużą konkurencję, ale taka sama konkurencja jest w Brukseli czy Paryżu, a tam potrafimy działać i odnosić sukcesy. Jeśli postawimy na jakość powierzchni, stworzymy atrakcyjną przestrzeń dla najemców… Nie widzę żadnych problemów. Tak samo, jak w przypadku Cedetu. Projekt ten również broni się swoją pozycją, historią. Nie zapominajmy również, że konkurencyjny rynek ma swoje plusy. Deweloperzy muszą budować właściwe projekty. Architektura budynków musi być na najwyższym poziomie, tak jak i standard wykończenia. To sprawia, że wszystkie inwestycje stają się nowoczesne. W taki właśnie sposób działamy w Immobelu. Immobel zawsze specjalizował się w dużych projektach. Na terenie Belgii czy Luksemburga realizujemy inwestycje o powierzchni 30, 40 tys. mkw. Są one wypełnione wieloma funkcjami – biurami, hotelami, mieszkaniami… Dobrym przykładem może być Chambon, nagrodzony podczas ostatniej konferencji w Cannes. Granaria w Trójmieście będzie dokładnie taka sama. Hotel, mieszkania, biura – wiele funkcji w unikalnym wykonaniu. Nasza strategia zakłada poszukiwanie takich okazji w Warszawie i innych miejscach. Chcemy również tworzyć typowe projekty biurowe i mieszkaniowe w stolicy i Gdańsku. Mamy tu już zbudowane zespoły, ale pozostajemy otwarci na możliwości w innych miastach.

Kapitałowe uderzenie

inisterstwo Finansów dopina ostatnie szczegóły nowego projektu ustawy o REIT-ach. Szczegóły znane będą w ciągu najbliższych tygodni, ale eksperci są zgodni – obecne deklaracje to krok w dobrą stronę. – W związku z bardzo wieloma uwagami i głosami ze strony uczestników rynku, nowa wersja projektu ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości rzeczywiście umożliwi im inwestowanie w nieruchomości mieszkalne. Inną zmianą, która pojawi się w nowym projekcie, będzie również delikatnie zmieniona wartość kapitału zakładowego. Pracujemy także nad innymi zagadnieniami, na przykład kwestią możliwości reinwestowania zysku osiąganego przez spółki w kolejnych latach – wyjaśniają przedstawiciele Ministerstwa Finansów. Projekt do poprawki Na poważnie za stworzenie polskich REIT-ów zabrano się po ostatnich wyborach parlamentarnych. Jednym z podmiotów, który zaangażował się w powstanie projektu, była Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie. Ostatecznie nad tworzeniem prawa pochylił się też rząd. Owocem prac Ministerstwa Finansów był projekt ustawy o spółkach rynku wynajmu nieruchomości, opublikowany w październiku 2016 roku. Propozycja zakładała, że podmiot chcący być polskim REIT-em, będzie musiał posiadać co najmniej 60 mln złotych kapitału zakładowego, spółka nie będzie miała określonego czasu trwania, a jej akcje będą dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym w Polsce. Co najmniej 70 proc. wartości bilansowej mają stanowić nieruchomości, udziały lub akcje spółek zależnych, lub akcje innych spółek rynku nieruchomości. Do akcjonariuszy ma trafić nawet 90 proc. zysku. Projekt spotkał się z wieloma uwagami. Kwestionowano m.in. wysoki kapitał zakładowy, a także brak mieszkań na wynajem w katalogu dozwolonych inwestycji. Stąd prace nad zupełnie nowym projektem.

Prawdopodobnie od 2018 roku wejdą w życie przepisy, które mogą odmienić polski rynek nieruchomości komercyjnych. Marzenie bliskie realizacji Branża nieruchomości komercyjnych już od dawna czeka na wprowadzenie REIT -ów. – Dzięki nim polski kapitał działający poprzez fundusze typu REIT, aktywnie i na dużą skalę inwestujący na rynku nieruchomości komercyjnych, z pewnością poprawiłby płynność, tj. doprowadził do zwiększenia liczby transakcji, a co za tym idzie podwyższenia, w sumie i tak bardzo dobrej, oceny polskiego

rynku – komentuje Marcin Mędrzecki, Associate Director w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego, Colliers International. Do tej pory jedną z największych bolączek polskich nieruchomości był brak rodzimego kapitału. Na nieruchomościach w Warszawie, Krakowie czy Łodzi zarabiały REIT-y z całego świata. Przykładem może być spółka Unibail-Rodamco, która posiada w portfelu takie centra handlowe, jak Arkadia czy Galeria

inwestycje

REIT w wielkim skrócie... ...czyli po angielsku Real Estate Investment Trust, to specjalna spółka lub fundusz inwestycyjny, który kupuje, sprzedaje i zarządza nieruchomościami. Jednocześnie podmiot korzysta z preferencji podatkowych, które znacznie zwiększają opłacalność inwestycji. REIT-y są jednak zobowiązane do regularnej wypłaty dywidendy w wysokości nawet 90 proc. rocznego zysku oraz mogą inwestować tylko w nieliczne klasy aktywów. Plan wprowadzenia tego typu rozwiązań w Polsce nie jest rewolucją na skalę światową. Fundusze działają w USA już od lat 70. XX wieku. Są także niezwykle popularne w innych krajach, jak Niemcy, Wielka Brytania czy Holandia. Ich skuteczność można mierzyć liczbami – dziś, według danych EY, wszystkie REIT-y na świecie posiadają majątek o wartości 1,7 bln dolarów. Ich wprowadzenie przed laty zrewolucjonizowało rynki we Francji, Irlandii czy Hiszpanii.

Mokotów. Zyski z ich wynajmu trafiają w dużej mierze do inwestorów z Francji. – Według znanych nam założeń ustawy o REIT-ach ustawodawca stara się, aby były głównie narzędziem do inwestowania dla mniejszych, indywidualnych inwestorów – dodaje Mędrzecki. Ekspert Colliers International zdecydowanie ucina także obawy niektórych Polaków. – Nowe przepisy nie mają na celu stworzenia nowego narzędzia do optymalizacji podatkowych dla podmiotów zagranicznych. Na straży tego mają stać przepisy ograniczające koncentrację – komentuje. Skorzystać z doświadczeń Stworzenie struktur typu REIT jest również mocno oczekiwane przez całą branżę kapitałową. – Jak pokazują doświadczenia innych krajów, REIT-y tworzą wiele efektów mnożnikowych w gospodarce, powstają nowe miejsca pracy,

a z punktu widzenia budżetu – nowe źródła dochodów podatkowych. Jednocześnie REIT-y pozytywnie wpływają na rozwój rynku kapitałowego – komentuje Izabela Olszewska, dyrektor zarządzająca ds. rozwoju w GPW. Na świecie REIT-y funkcjonują głównie w formule spółek publicznych. W Polsce będą notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. – To zapewni zwiększenie transparentności oraz skuteczny nadzór nad spółkami – podkreśla Izabela Olszewska. Anna Kicińska z EY wyjaśnia, że we Francji, w Irlandii i Hiszpanii przyjęcie regulacji REIT przełożyło się na sukces ekonomiczny tych krajów. – Polska regulacja powinna nawiązywać do sprawdzonych rozwiązań w tych państwach – mówi Anna Kicińska, Lider Grupy Doradztwa Nieruchomości EY w regionie CSE. Jak zaznacza Izabela Olszewska, powstanie REIT-ów umożliwi rozwój dobrych jakościowo spółek dywidendowych. – Giełda potrzebuje emitentów i nowych inwestorów. Pamiętajmy również o magicznej liczbie 700 mld złotych, czyli łącznej kwocie oszczędności Polaków na depozytach bankowych. Nawet jeśli na giełdę trafi cząstka tych pieniędzy, będzie niezwykle cenna – komentuje. Wprowadzenie tego typu rozwiązania jest jednym ze scenariuszy rządowego programu Mieszkanie +. Zainteresowani są również inwestorzy prywatni. – REINO Partners stworzyło już podmiot typu REIT. To spółka Reino Dywidenda Plus SA, którą w zeszłym roku próbowaliśmy wprowadzić na giełdę. Obecnie czekamy na ustawę i chcemy wrócić na rynek publiczny jak najszybciej – tłumaczy Radosław Świątkowski, prezes REINO Partners.

REINO jest przykładem firmy, która stworzyła wehikuł inwestycyjny, pomimo braku ram prawnych, przypominający strukturę REIT. – Nasza spółka została stworzona zgodnie z najbardziej restrykcyjnymi kryteriami dla funduszy typu REIT. To, jak bardzo rygorystyczne będą przepisy nowej ustawy, nie ma więc dla nas znaczenia. Wszystkie kryteria mamy wpisane w status, zatem już dziś nasz podmiot działa jak typowy REIT – dodaje Świątkowski. Griffin Premium RE oraz Echo Polska Properties to spółki, które również przecierały szlaki. Pierwsza zadebiutowała na warszawskim parkiecie w kwietniu br. Jak tłumaczyła prezes firmy

Dorota Wysokińska-Kuzdra, to pierwsza w historii polska struktura REIT działająca na warszawskim parkiecie. W jej portfelu jest 9 nieruchomości o wartości ponad 500 mln euro. Na udziały w Griffin Premium RE chętnych było 1809 inwestorów indywidualnych i 41 inwestorów instytucjonalnych. Echo Polska Properties to z kolei holenderska spółka działająca według formuły REIT i inwestująca w sektorze nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości biurowych, handlowych i przemysłowych na terenie całej Polski. Firma notowana jest na giełdzie w Johannesburgu i zarządza portfelem 20 budynków komercyjnych i działką inwestycyjną.

Radosław Świątkowski, prezes REINO Partners Nowa ustawa raczej nie powinna dawać możliwości inwestowania w projekty deweloperskie, bo to oznacza zupełnie inny poziom ryzyka. REIT-y powinny inwestować w najwyższej jakości, w pełni wynajęte nieruchomości przynoszące stały dochód. Nasza strategia opiera się na inwestowaniu w biurowce, ponieważ w pełni wynajęty budynek, dobrze zlokalizowany, daje inwestorom najwyższy stosunek zwrotów do poniesionego ryzyka.

Izabela Olszewska, dyrektor zarządzająca ds. rozwoju w GPW REIT-y mogą stać się dobrym instrumentem inwestycyjnym w kontekście reformowanego systemu emerytalnego. Pamiętajmy, że fundusze emerytalne nie mogły bezpośrednio inwestować w nieruchomości, a pośrednio inwestowanie było utrudnione.

inwestycje

W Polsce może powstać nawet 10 REIT-ów. Przekształceniu w tę formułę ulegną zapewne spółki notowane już na GPW.

Marcin Mędrzecki, Colliers International Mamy nadzieję, iż niektóre REIT-y będą inwestować w dobre nieruchomości, które chociażby ze względu na wielkość pozostają poza zainteresowaniem dużych międzynarodowych graczy; być może na rynkach, na których tacy inwestorzy nie są jeszcze obecni. Jeżeli tak inwestujące REIT-y odniosą sukces, będzie to miało wpływ na cały rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce.

W oczekiwaniu na decyzje Sukces lub porażka polskich REIT-ów zależą od norm prawnych. Zbyt wysoki kapitał zakładowy, niewystarczający katalog dozwolonych inwestycji czy brak możliwości reinwestowania środków sprawiłyby, że prawdopodobnie niewiele firm podjęłoby decyzję o zaangażowaniu się w tego typu projekt. Czy jeśli nowe przepisy będą bardziej korzystne, możemy spodziewać się prawdziwej fali inwestycji? – Trudno ocenić, jakie strategie przyjmą poszczególne podmioty i w jakie aktywa czy segmenty rynku będą inwestować. Mamy nadzieję, iż znajdzie się przynajmniej kilka funduszy lokujących kapitał w najbardziej bezpieczne, dobrze wynajęte nieruchomości w najlepszych lokalizacjach. Nabywanie starszych lub niechcianych nieruchomości może być bardzo opłacalne, ale wymaga nie lada doświadczenia i na pewno wiąże się z większym ryzykiem – tłumaczy ekspert Colliers International. To, co będzie zachęcać inwestorów indywidualnych do REIT-ów, to przede wszystkim stosunkowo niskie ryzyko bazujące na wysokiej jakości nieruchomości. Anna Kicińska dodaje do tego wypłacane systematycznie dywidendy, które na świecie są wyższe od zysków z lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Jeśli tak się stanie, na REIT-ach skorzysta nie tylko rynek nieruchomości komercyjnych. Według obliczeń EY, wprowadzenie tych struktur może zwiększyć produkcję w sektorze budownictwa o 700 mln złotych rocznie. Dzięki temu powstanie nawet 4,3 tys. nowych miejsc pracy, a dochody sektora finansów publicznych wyniosą ponad 120 mln złotych rocznie. Nie wspominając o dochodach inwestorów, którzy uwierzą w polskie nieruchomości. – Uważam, że w Polsce może powstać nawet 10 REIT-ów. Przekształceniu w formułę REIT ulegną zapewne spółki notowane już obecnie na GPW, ale liczymy także na pojawienie się nowych emitentów – deklaruje Izabela Olszewska. Trzymamy kciuki! Cezary Szczepański

Giganci

wracają do gry

Epoka tradycyjnych galerii handlowych minęła. Po 11 latach od otwarcia Złotych Tarasów, do Warszawy wracają poważni gracze. Budują wielofunkcyjne kompleksy, które kuszą ogrodami na dachu i szklanymi pasażami. Starsze centra, chcąc im dorównać, skazane są na wieczną modernizację.

Galeria Młociny

Warszawie obecnie powstają dwa duże obiekty: Galeria Północna oraz Galeria Młociny. Dodatkowa powierzchnia handlowa jest budowana w kultowych stołecznych obiektach, jak Koneser czy CEDET. W fazie planowania zostają: Galeria Wilanów i Jupiter. Czy wszystkie rynek zaakceptuje? – Nie można jednoznacznie stwierdzić, czy projekty zostaną pozytywnie odebrane przez mieszkańców – tłumaczy Agata Czarnecka, associate director consultancy & research CBRE. Dodaje, że niekiedy powstają tzw. białe plamy, w których mimo dużego nasycenia, kolejne centrum nie odbiera klientów starszym obiektom. Przyznaje, że od pewnego czasu można zaobserwować wydłużenie okresu komercjalizacji obiektów handlowych. – Jest to spowodowane ograniczeniem planów rozwoju przez niektóre sieci handlowe i mniejszą liczbą nowych marek wchodzących na polski rynek. Do tego

centra handlowe

należy dodać ogólną sytuację na rynku, w której to najemca dyktuje warunki, ponieważ ma więcej możliwości wyboru – dodaje Agata Czarnecka. Chwilowe pustostany Poziom obłożenia w galeriach handlowych pozwala stwierdzić, że potencjał handlowy Warszawy wciąż rośnie. Kilka galerii ma blisko stuprocentowe obłożenie i tak duże zainteresowanie klientów, że ich zarządcy podnoszą ceny najmu. – Pustostany po najemcach, którzy nie chcą podpisywać niekorzystnych umów, szybko jednak zapełniają debiutujące na polskim rynku sieci handlowe, chcące funkcjonować w topowych lokalizacjach – tłumaczy Łukasz Włodarczyk, prezes Metropolitan Investment. Stołeczne top 4 to: Galeria Mokotów, Złote Tarasy, Arkadia i Atrium Promenada. Zdaniem prezesa w Warszawie wciąż są oazy, które potrzebują dużego centrum handlowego. – Projektowana Galeria Wilanów jest niezbędna. Mieszkańcy dzielnicy, z braku swojej galerii, zalewają Galerię Mokotów i mniejszą Sadyba Best Mall – tłumaczy. Drugi potrzebny obiekt to projektowane centrum przy wyjeździe z Warszawy w stronę Mińska Mazowieckiego. Obsłuży południowo-wschodnią część stolicy z ościennymi miejscowościami i odciąży Atrium Promenadę. – Warszawie wciąż przybywa mieszkańców, więc potencjał handlowy się zwiększa. Problemem może być tylko brak dobrych lokalizacji – uważa Łukasz Włodarczyk.

Jedyną, uruchomioną w ostatnim czasie inwestycją handlową, która wyszła z ogólnie ustalonych ram, była Hala Koszyki – uważa Jarosław Tutaj, dyrektor działu powierzchni Handlowych Savills.

Rynek centrów handlowych jest tak dynamiczny, jak nigdy wcześniej, więc wszystkie, a szczególnie starsze centra, skazane są na wieczną modernizację.

Galeria Północna kusi sylwetką Do otwarcia Galerii Północnej zostało zaledwie kilka miesięcy. Budowa wkroczyła w końcową fazę. – Białołęka jest od kilku lat jedną z najbardziej intensywnie rozwijających się dzielnic Warszawy. Z naszych szacunków wynika, że w bezpośrednim sąsiedztwie Galerii Północnej mieszka około 750 tys. osób, a ich liczba stale rośnie. Pomimo wielu inwestycji mieszkaniowych, nadal brakuje infrastruktury związanej z rozrywką i punktów handlowo-usługowych – tłumaczy Agnieszka Nowak, dyrektor Galerii Północnej. Potwierdzają to mieszkańcy, którzy kanałami mediów społecznościowych codziennie pytają o termin otwarcia galerii. – Piszą, że chcą mieć taki sam dostęp do oferty handlowej, jak inne dzielnice Warszawy. Na etapie budowy dostawaliśmy mnóstwo zdjęć dokumentujących postęp prac, a po zamknięciu bryły obiektu odbieramy sugestie dotyczące sklepów i usług, jakie chcieliby u nas zobaczyć – przyznaje dyrektor Nowak. Już wiadomo, że obiekt przyciągnął międzynarodowe marki niedostępne wcześniej na polskim rynku, takie jak amerykański gigant odzieżowy Forever21 czy brytyjski Hamleys. Potencjał handlowy obiektu dostrzegły także marki sportowe: Sieć 4faces i Martes Sport. Galeria ma kusić również swoją sylwetką. Zaprojektowany przez studio APA Wojciechowski i Moshe Tzur Architekci obiekt wyróżni się jasną, przeszkloną fasadą. – Galeria powstaje w dzielnicy z dużą ilością zieleni. Szkło i zastosowane rozwiązania geometryczne nadają jej delikatności, a prosta forma detalu pozostaje w zgodzie z otaczającą zabudową – zachwala Agnieszka Nowak. Wnętrze ozdobi m.in. największa w Warszawie i prawdopodobnie najwyższa w Polsce rzeźba Oskara Zięty „Wir”. – Kolejnym elementem, który mocno wyróżnia galerię na tle konkurencji, jest ogród na dachu. Zielone dachy spotykamy głównie na osiedlach mieszkaniowych. Tym samym ogród w Galerii Północnej będzie pierwszą tego typu inwestycją w stolicy – tłumaczy dyrektor Agnieszka Nowak. Powierzchnia ponad 5 tys. mkw. zostanie wypełniona naturalną roślinnością oraz zakątkami do zabawy i relaksu. – Posadzimy drzewa i krzewy, więc przestrzeń stanie się także elementem zielonych płuc dzielnicy – dodaje dyrektor galerii.

W bezpośrednim sąsiedztwie Galerii Północnej mieszka około 750 tys. osób, a ich liczba stale rośnie. Pomimo wielu inwestycji mieszkaniowych, nadal brakuje infrastruktury związanej z rozrywką i punktów handlowo-usługowych – tłumaczy Agnieszka Nowak, dyrektor Galerii Północnej.

Arkadia inwestuje w siebie Plany Galerii Północnej zapowiadają się imponująco. Czy aktualni liderzy rynku nie obawiają się detronizacji? – Arkadia jest od lat na rynku w czołówce najpopularniejszych centrów handlowych. Pojawianie się i rozwijanie konkurencji motywuje nas do ciągłych zmian, inwestycji i ulepszeń. Rynek handlowy nie lubi stagnacji. Na coraz większe potrzeby klientów obecnie reagujemy rozbudową, uatrakcyjnieniem i rozszerzeniem naszej oferty – przyznaje Jakub Skwarło, dyrektor operacyjny w Unibail-Rodamco. Trwająca rozbudowa Arkadii zakończy się w drugim kwartale bieżącego roku. Obiekt zyska 2 tys. mkw., a rozbudowa obejmie łącznie aż 9 tys. mkw. Wartość całej inwestycji to około 60 mln zł. Dzięki przebudowie powstanie – ozdobiona drewnem i zielenią – Dining Plaza z dwupoziomową przeszkloną elewacją. Projekt zakłada również stworzenie wyjątkowej strefy rodzinno-eventowej, łączącej Dining Plazę, obecny food court i część rozrywkową galerii, czyli wielosalowe kino Cinema

centra handlowe

City oraz Fikołki – ponad 1000-metrową salę zabaw dla dzieci. W strefie odbywać się będą m.in. warsztaty kulinarne. Przebudowane zostaną wejścia z parkingu, a w pobliżu salonu C&A powstanie nowe – prowadzące do fitness clubu Calypso. Po wejściu do galerii będzie też można dostać się schodami ruchomymi lub windami bezpośrednio do całej strefy gastronomiczno-rozrywkowej. – Dzięki następującym obecnie zmianom Arkadia stanie się miejscem jeszcze bardziej przyjaznym i dostępnym dla osób, które przychodzą do centrum handlowego nie tylko po zakupy. Klienci będą mogli tu miło spędzić czas, spotkać się z bliskimi i odpocząć – tłumaczy Jakub Skwarło. Na zewnątrz galerii urządzony zostanie bezpłatny plac zabaw, zwiększy się liczba ławek, a fontannę na dziecińcu zastąpi nowocześniejszy model. Zwiększy się liczba miejsc rowerowych. Będą one monitorowane i w części zadaszone. Przed Arkadią powstaną liczne strefy zieleni, z miejscami wypoczynku. Dostęp do centrum z przystanków czy postojów taksówek znacząco się poprawi.

Nasze najnowsze, warszawskie projekty: Towarowa 22 i Galeria Młociny będą pierwowzorami nowoczesnych, wielofunkcyjnych przestrzeni nie tylko w Polsce, ale też w Europie – zapowiada Marcin Materny, dyrektor zarządzający działem centrów handlowych, członek zarządu Echo Investment.

Wola Park rewitalizuje zabytkowe szklarnie Na uatrakcyjnienie oferty stawia też Wola Park. Po rozbudowie powierzchnia centrum zwiększyła się do 77 500 mkw. Rearanżacji uległa strefa food court – zajmuje obecnie powierzchnię ponad 1200 mkw. – Na poziomie +3 otworzyliśmy antresolę, miejsce spotkań, w którym odwiedzający mogą zjeść pizzę, obejrzeć najważniejsze wydarzenia sportowe oraz popracować. Przy siłowni Calypso działa strefa coworkingowa, gdzie wygodne fotele i stoły, odpowiednie oświetlenie oraz sprzęty zapewniają komfortową pracę – opowiada dyrektor centrum Dagmara Pozowska. W Wola Parku organizowane są bezpłatne badania i porady lekarskie. Raz w miesiącu galeria organizuje Jarmark Produktów Regionalnych. Odbywają się też cyklicznie targi mody i designu, podczas których odwiedzający mogą zakupić rzeczy od projektantów. – Rewitalizujemy również zabytkowe szklarnie, które znajdują się przed centrum handlowym. Dzięki inwestycji obiekty staną się nowym, ciekawym punktem na mapie Warszawy. Działać w nich będą m.in. kawiarnie i restauracje – zapowiada Dagmara Pozowska. Sklepy pod dachem odchodzą do lamusa Warszawa jest szczególnie ważnym rynkiem dla Echo Investment. – Stosunkowo niskie nasycenie ofertą handlową w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców i wysoka siła nabywcza – wylicza atuty stolicy Marcin Materny, dyrektor zarządzający działem centrów handlowych, członek zarządu Echo Investment. Podkreśla, że Echo nie buduje już centrów handlowych w tradycyjnym znaczeniu. – Nasze najnowsze, warszawskie projekty: Towarowa 22 i Galeria Młociny będą pierwowzorami nowoczesnych, wielofunkcyjnych przestrzeni nie tylko w Polsce, ale też w Europie. Towarowa 22 to dla nas projekt-marzenie. Realizujemy go z mocnym

Rynek handlowy nie lubi stagnacji. Na coraz większe potrzeby klientów reagujemy rozbudową, uatrakcyjnieniem i rozszerzeniem naszej oferty – przyznaje Jakub Skwarło, dyrektor operacyjny w Unibail-Rodamco.

Projektowana Galeria Wilanów jest niezbędna. Mieszkańcy dzielnicy, z braku swojego centrum, zalewają Galerię Mokotów i mniejszą Sadyba Best Mall – tłumaczy Łukasz Włodarczyk, prezes Metropolitan Investment.

graczem, czyli Echo Polska Properties, spółką inwestującą i zarządzającą nieruchomościami komercyjnymi w Polsce o wartości 1,6 mld euro – tłumaczy Marcin Materny. W ramach projektu zostanie zrealizowana m.in. nowa, wielkomiejska pierzeja biur i domów handlowych wzdłuż ulicy Towarowej. Nastąpi restytucja ulicy Wroniej, która „wróci do miasta” jako otwarty, przeszklony pasaż. Powstanie plac Kazimierza – współczesny ogród miejski, a Dom Słowa Polskiego zmieni się w centrum kulturalne z kawiarniami, księgarnią i miejscami przeznaczonymi na ekspozycję sztuki. Z kolei Galeria Młociny to inwestycja handlowo-biurowa o łącznej powierzchni najmu 82 tys. mkw. W obiekcie zaplanowano nowoczesne kino, klub fitness, rozbudowaną strefę gastronomiczną, a także centrum medyczne. – Po otwarciu obsłuży szybko rozwijającą się dzielnicę mieszkaniową, w której wciąż brakuje nowoczesnej i komfortowej oferty handlowo-rozrywkowej – wyjaśnia dyrektor. Budowa pierwszej fazy projektu rozpoczęła się w październiku 2016 roku, a jej zakończenie jest planowane na drugi kwartał 2019 roku. Galeria jest już w 60 proc. wynajęta. – W Warszawie nie ma już miejsca na tradycyjne centra handlowe rozumiane jako suma lokali z ofertą handlową i usługową pod jednym dachem. Inwestorzy i spółki zarządzające centrami handlowymi muszą czujnie obserwować sytuację i w odpowiednim czasie reagować na zmiany zachodzące na rynku nieruchomości handlowych, tak jak my z Towarową – tłumaczy Marcin Materny. Hala Koszyki wniosła nową jakość Projektowane lub już budowane obiekty to w większości solidnie przemyślane założenia, które odpowiadają na dzisiejsze potrzeby rynku. – Nie zauważyłem natomiast, żeby któryś z tych obiektów wyprzedzał konkurentów i przecierał szlaki, stosując rozwiązania nowatorskie czy wizjonerskie. Jedyną uruchomioną w ostatnim czasie inwestycją, która wyszła z ogólnie ustalonych ram, była Hala Koszyki – uważa Jarosław Tutaj, dyrektor działu powierzchni Handlowych Savills. Jego zdaniem, to co dziś obserwujemy na stołecznym rynku, jest rezultatem boomu inwestycji komercyjnych, napędzanym przez galopujący rynek biurowy i mieszkaniowy. Zawarta w nich funkcja handlowa stanowi doskonałe uzupełnienie. – Wszystkie te działania są imponujące, ale nie nazwałbym ich boomem handlowym, tylko naturalnym rozwojem rynku – przyznaje dyrektor Tutaj. Według niego jest miejsce na kolejne duże centra handlowe w Warszawie, lecz problemem jest powtarzająca się oferta galerii, gdyż rozwój rynku w Polsce doprowadził do jej ujednolicenia. – Wynikiem tego jest ogromna liczba sklepów i sieci działających w formatach tzw. fast fashion lub dyskont. Niektóre marki z sektorów rynku premium czy luxury są u nas bardzo słabo reprezentowane lub nie ma ich wcale. Wynikiem tego są obiekty, które mają powtarzalną ofertę handlową. Boom na e-handel jeszcze pogłębia ten stan – podkreśla Jarosław Tutaj. Zdaniem dyrektora rynek jest tak dynamiczny, jak nigdy wcześniej, więc wszystkie, a szczególnie starsze centra, skazane są na wieczną modernizację. Grażyna Kuryłło

Polski Manhattan kontra Mordor

łużewiec Przemysłowy przez wiele lat kojarzył się z nieprzyjemną pracą korporacyjną. Miejscem, w którym do godziny 16.00 jest tłoczno, a potem życie zamiera. Złośliwie nazwano go Mordorem. – Mieszkańcy Warszawy tak przywiązali się do tego określenia, że nawet gdy Mokotów się zmieni, to ono pozostanie. Wiele osób je lubi – uważa Damian Grzywacz, senior manager Penta Investments, firmy, która kończy budowę biurowca D 48 przy ul. Domaniewskiej na Służewcu. – Odkryliśmy już fasadę. Budynek zostanie oddany do użytkowania w sierpniu tego roku – zapowiada Damian Grzywacz. Penta ma w planach również projekt na Woli, 200 m od ronda Daszyńskiego. Jego budowa ma się rozpocząć na początku 2018 roku. Będzie to biurowiec klasy A o powierzchni 30 tys. mkw.

– Rywalizacja między Wolą a Służewcem dotyczy głównie dużych hubów. Jednak zawsze wygrywa produkt szyty na miarę – tłumaczy Damian Grzywacz. Z reguły na Woli za lokale trzeba zapłacić więcej. Wielu najemców decyduje się więc na Mokotów, ceniąc stosunek jakości do ceny. Rewolucja na Służewcu Służewiec się zmienia. Główny cel to wyeliminować korki w najbardziej newralgicznych miejscach. Największe prace drogowe są w trakcie realizacji. Powstaje kładka wzdłuż ul. Postępu i trwa poszerzenie ul. Marynarskiej. Dodatkowo miasto zamierza połączyć ul. Woronicza z ul. Żwirki i Wigury. Pomaga też tramwaj łączący stację metra Wierzbno ze Służewcem, kursujący ze zwiększoną częstotliwością.

biura

Warsaw Spire

Służewiec Przemysłowy naprawia błędy. To trwa i kosztuje, bo w biznesie czas to pieniądz. Tymczasem Wola wygrywa energią inwestorów. – To zupełnie inna jakość w stosunku do tego, co było kiedyś. Poszerzona ul. Wołoska pozwala szybko dojechać do centrum. Poza tymi udogodnieniami mamy zmianę funkcji z Mordoru w dzielnicę mieszkaniowo-biurową. Mieszkańcy wprowadzą nowego ducha do tej części Warszawy. Wraz z nimi pojawiają się różne serwisy codziennej potrzeby, których dotychczas brakowało. Do tego dwa hotele: Sheraton i Marriott. Te ruchy zrewolucjonizują Służewiec w ciągu mniej niż dwóch lat – prognozuje Damian Grzywacz. Dlatego jest ostrożny w gloryfikowaniu Woli. Nowe biurowce powstające w obu

dzielnicach niewiele się od siebie różnią – każdy dba o energooszczędność, ochronę środowiska i mniejsze koszty eksploatacji. – Różnica jest taka, że na Woli mamy same nowe budynki z certyfikatami energooszczędności, a na Mokotowie jest wiele 12-, 13-letnich. Ich właściciele będą mieć problemy ze względu na brak jakości, której wszyscy najemcy dzisiaj oczekują – wyjaśnia Damian Grzywacz. Jego zdaniem Wola się zagęszcza biurowcami i apartamentowcami, a infrastruktura, nie licząc metra, niewiele się zmienia. – Wola jakby nie nauczyła się na błędach Mokotowa, który teraz je naprawia – dodaje.

Służewiec pełni i będzie pełnić funkcję ważnego, biurowego zaplecza Warszawy.

biura > Mennika Legacy Tower

Wola wygrywa metrem Chwilowej niepochlebnej opinii o Służewcu nie demonizuje również Dorota Ejsmont, dyrektor działu reprezentacji najemcy Savills. Zmiany w infrastrukturze drogowej i remonty ulic od wszystkich wymagają cierpliwości. – Za kilkanaście miesięcy wszyscy spojrzą na Służewiec z dużym zaskoczeniem – przewiduje Dorota Ejsmont. Jej zdaniem obie dzielnice rozwijają się intensywnie. Służewiec od lat jest jedną z atrakcyjniejszych lokalizacji biurowych i w oczach najemców zawsze pozostanie mocną dzielnicą biznesową. Wola nabrała dynamiki kilkanaście miesięcy temu, m.in. dzięki II linii metra. Brak ciekawych działek w ścisłym centrum miasta miał wpływ na przesuwanie zainteresowania deweloperów w stronę Woli, która obecnie jest już przedsionkiem do centrum. – Z kolei na Służewcu pozytywnym sygnałem są mieszkania, często budowane przez deweloperów, którzy specjalizują się w rynku biurowym. Ich obecność w sektorze mieszkaniowym w tej części miasta dowodzi, że pracownicy Służewca chcą mieszkać bliżej swojej pracy – uważa Dorota Ejsmont.

Wolą jest zachwycony Cezary Jarząbek, Golub

GetHouse, który buduje przy ul. Pereca Mennicę Legacy Tower. – Dzielnica jest atrakcyjna m.in. ze względu na obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego - podkreśla.

Pod koniec 2016 r. poziom najmu na terenie Woli wyniósł 136 600 mkw., co stanowi trzeci wynik wśród poszczególnych stref Warszawy. W kolejnych latach na Woli i w okolicach centrum miasta powstanie blisko 350 tys. mkw. biur. Wola zatem dynamicznie dogania Służewiec, gdzie poziom najmu na koniec 2016 r. wyniósł 153,9 tys. mkw. Aktualnie na jego terenie jest ponad milion mkw. powierzchni biurowych, a w trakcie realizacji są kolejne budynki, które zaoferują łącznie kolejne 135,7 tys. mkw.

Według niej, najemców nie odstrasza łatka Mordoru. – Najważniejsze jest partnerskie podejście wynajmującego. Budynek w Centralnym Obszarze Biznesu, w superstandardzie, też nie zostanie wynajęty, jeśli właściciel nie będzie „słuchał” rynku. Ważne są m.in. wartości dodane, jak np. usługi, szybkie i dobrze zaprogramowane windy, części zielone wokół budynku – tłumaczy Dorota Ejsmont. Z tego powodu zarządcy budynków organizują imprezy dla najemców, które mają ich zachęcić do odwiedzenia obiektu w wolnym czasie, np. rozpoczęcie sezonu rowerowego, zabawa świąteczna czy event dla dzieci pracowników. – Coraz częściej też do wyboru nowego biura angażowany jest dział HR, który ma je dopasować do oczekiwań pracowników

– dodaje dyrektor działu reprezentacji najemcy Savills. Mordor nie taki straszny, jak go malują Chwilowy problem z dojazdem na Służewiec motywuje wynajmujących do poprawy komfortu najemców. – Chcemy wprowadzić do naszych budynków bary i restauracje, żeby młodzi ludzie po pracy nie uciekali od razu do domu, tylko posiedzieli chwilę w miłej atmosferze i wrócili około 19.00, kiedy korki miną i miasto się rozluźni. Tak jak jest w centrum – przyznaje Radosław Pawlak, dyrektor w dziale powierzchni biurowych CBRE, firmy, która zajmuje się komercjalizacją budynków biurowych, w tym największego kompleksu biurowego w Polsce – EMPARK-u, zlokalizowanego na Mokotowie.

Za kilkanaście miesięcy wszyscy spojrzą na Służewiec z dużym

zaskoczeniem – przewiduje Dorota Ejsmont, Savills

Wola rozkwitła i ma swoje pięć minut. Powoli zaczyna brakować

działek. Inwestorzy decydują się na aranżowanie starych budynków - mówi Radosław Pawlak, CBRE

Dyrektor przyznaje, że Wola rozkwitła i ma swoje pięć minut. – Powoli zaczyna brakować działek. Inwestorzy decydują się na aranżowanie starych budynków. Optymistycznym sygnałem jest to, że nie są to tylko biurowce, ale też mieszkania. Mamy do czynienia z procesem „place makingu”, powstaje optymalnie zagospodarowana przestrzeń, w której czują się dobrze i mieszkańcy, i najemcy – uważa Radosław Pawlak. Potwierdza, że część firm patrzy poza horyzont Służewca, ale wciąż wielu najemców zostaje, dzięki dobrym stawkom czynszu. – Na najlepsze moduły powierzchni na Woli jest kilku chętnych na jedno miejsce. Na Mokotowie nie ma tego zjawiska. Jednocześnie w centrum jest równie dużo powierzchni niewynajętej jak na Mokotowie – ok. 17 proc., a na Woli – ok. 9 proc. Wystarczy przejechać z centrum jeden przystanek metrem czy tramwajem, a czynsze już spadają. Tylko biura w najwyższych budynkach, na najwyższych piętrach, mają ceny porównywalne do Centralnego Obszaru Biznesu – wylicza dyrektor Pawlak. Służewiec zatem nie ma się co wstydzić swoich pustostanów, zwłaszcza że najemcy wciąż tam „przychodzą”, a życie wraca na ulice nawet w weekendy. – Utarty stereotyp dotyczący Mokotowa pokazuje tylko negatywną stronę tej lokalizacji, a wystarczy kilka wizyt, żeby docenić potencjał biznesowy i starania deweloperów polegające na ożywieniu tej części miasta. Dlatego my, agenci, nie lubimy, gdy mówi się o tym miejscu Mordor, bo to krzywdzące dla kolebki biznesu. Paradoksalnie ta nazwa narodziła się na Woli. Gdy w 1999 r. powstał jeden z pierwszych drapaczy chmur przy ul. Chłodnej i stał samotnie w deszczowych chmurach, to jego pracownicy mówili, że idą do Mordoru – opowiada Radosław Pawlak. Designerskim rowerem po Służewcu Pozycji Służewca broni też Julia Racewicz, asset manager Hines. Kompleks biurowy New City przy ul. Marynarskiej po ponad siedmiu latach z powodzeniem

renegocjuje umowy z dotychczasowymi najemcami. Na przełomie 2016 i 2017 r. Hines przedłużył kontrakty z trzynastoma firmami, których łączna powierzchnia najmu przekraczała 10 500 mkw. – W 2016 r. zdobyliśmy pięciu nowych najemców. Wszystko wskazuje na to, że w tym roku pochwalimy się kolejnymi – zapowiada Julia Racewicz. Klienci zapewne docenią filozofię „Tenant Comes First”, którą Hines kieruje się, zarządzając swoimi budynkami. Ostatnio firma stworzyła w New City nowe miejsca relaksu: antresolę oraz umeblowany taras na dachu. Oprócz systemu carpooling i stacji Veturilo, deweloper udostępnił najemcom pierwszy w Polsce roweromat z usługą #przesiadka, która umożliwia poruszanie się po mieście, uznawanymi za najbardziej designerskie, rowerami Strida, dostępnymi w stacji Bike2Box. Co roku też Hines organizuje w New City „Bike Day”, który ma zachęcić najemców do wybierania jednośladów jako środka transportu. – Służewiec Przemysłowy przez długi czas pozostanie liderem stołecznego rynku. Świadczy o tym chociażby liczba zawieranych umów, która pod koniec 2016 r. dała mu pierwsze miejsce w Warszawie. Oczywiście, dostrzegamy wzrastające znaczenie dzielnicy Wola i z tego też powodu zdecydowaliśmy się na budowę kompleksu Proximo w tym rejonie. Nasz sukces polega na dywersyfikacji portfolio – tłumaczy Julia Racewicz. Wolą jest również zachwycony Cezary Jarząbek, prezes zarządu Golub GetHouse, który buduje przy ul. Pereca Mennicę Legacy Tower. – Dzielnica jest atrakcyjna ze względu na obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego oraz korzystne parametry zabudowy działek, w tym byłych terenów fabrycznych. Poza tym lokalizacja ta umożliwi przyszłym pracownikom dojazd komunikacją miejską pod drzwi miejsca pracy. Znikają też problemy z dojazdem na Lotnisko Chopina czy do południowej obwodnicy Warszawy – przekonuje Cezary Jarząbek. Jego zdaniem m.in. z tych powodów wiele firm rozważa przeniesienie biur na Wolę.

biura

Służewcem w dalszym ciągu rządzi przypadek i pomysłowy chaos. Bez zaadaptowania holistycznego planu dla całej dzielnicy wszelkie nowe inwestycje, idące w kierunku zmiany tej części miasta, są jedynie spekulacją.

LC Corp ma bardzo dobre doświadczenia z Wolą. Firma z sukcesem

skomercjalizowała swój pierwszy obiekt – Wola Center - mówi Małgorzata Danek, LC Corp.

Służewcem rządzi przypadek i chaos Problemy infrastrukturalne Służewca mogą być okazją dla projektów sąsiadujących z zagłębiem biurowym. – Oferta na Służewcu jest dla nas nie tyle zagrożeniem, co szansą. Fatalne warunki komunikacyjne w godzinach szczytu, brak miejsc do parkowania i metra – to wszystko kłopoty, których można uniknąć, decydując się na wynajem biura w Villa Metro Business House – uważa Maciej Mazur, koordynator inwestycji przy Puławskiej 145, realizowanej przez spółkę Reform Company 3. Budynek osiągnął już czwarte piętro i obecnie skomercjalizowane jest 100 proc. powierzchni handlowej i ponad 30 proc. biur. – Villa Metro Business House to obiekt kameralny, dla firm szukających przyjaźniejszego otoczenia, niż oferuje pobliska dzielnica biurowa na Służewcu – przekonuje Maciej Mazur. Z rezerwą do Służewca podchodzi również Bouygues Immobilier Polska. Deweloper finalizuje inwestycję West Point 120 na Ochocie, ale planuje umacniać strategię biur w modelu BTS na polskim rynku. Czy zdecyduje się na Wolę lub Służewiec? – Służewcem w dalszym ciągu rządzi przypadek i pomysłowy chaos. Bez zaadaptowania holistycznego planu dla całej dzielnicy, wszelkie nowe inwestycje idące w kierunku zmiany tej części miasta są jedynie spekulacją. Mogą się one udać poszczególnym deweloperom na poziomie realizacji konkretnych projektów, ale nie prowadzą do uzyskania zrównoważonej tkanki miejskiej – uważa Łukasz Paryś, dyrektor ds. realizacji projektów biurowych Bouygues Immobilier Polska. Dla dewelopera troska o jakość tworzonej przestrzeni jest na tyle silna, że dział innowacji firmy opracował strategię UrbanEra, polegającą na zrównoważonym i odpowiedzialnym społecznie lokowaniu inwestycji, gdzie budownictwo mieszkaniowe współistnieje z zabudową o innym charakterze, dzięki czemu tworzy się socjalny i funkcyjny miks korzystny

dla mieszkańców, a przestrzeń jest wykorzystywana optymalnie. – Naszym zdaniem taką drogą powinny podążać miasta – dodaje Łukasz Paryś. Rondo Daszyńskiego wygrywa lokalizacją W ogromny potencjał Woli wierzy Ghelamco. Odkryło go jeszcze w ubiegłej dekadzie, kiedy zrealizowało inwestycje takie jak Crown Square czy Prosta Office Center. – Nasze ostatnio realizowane projekty, tj. Warsaw Spire, Wronia 31 czy The Warsaw Hub, są dla nas naturalnym kierunkiem rozwoju. Dziś możemy powiedzieć, że zbudowaliśmy wokół ronda Daszyńskiego nowe biznesowe centrum Warszawy, a w ślad za nami poszli inni deweloperzy – twierdzi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco Poland. Zdaniem dyrektora, to niejedyny atut Woli. Obecnie ten rejon Warszawy to również jedno z największych zagłębi biurowych w kraju, wielki klaster biznesu, finansów i start-upów. – Ważne jest również stworzenie odpowiedniego miejsca do pracy, zarówno wewnątrz, jak wokół powstających tu kompleksów biurowych. Dlatego tak ważnym elementem projektu Warsaw Spire było zbudowanie przy nim ogólnodostępnego placu miejskiego. Tworząc atrakcyjną i funkcjonalną przestrzeń publiczną wokół naszych inwestycji, przyczyniamy się do budowy lepszego środowiska pracy, ale również kreujemy nową jakość i wizerunek biznesowego centrum Warszawy – tłumaczy Jarosław Zagórski. Dodaje, że Służewiec pełni i w dalszym ciągu będzie pełnić funkcję ważnego biurowego zaplecza Warszawy. Na pierwszy plan wysunęła się jednak w ostatnim czasie Wola, zwłaszcza jej śródmiejski fragment w rejonie ronda Daszyńskiego i centralnego odcinka ulicy Towarowej. – Nowe kompleksy biurowe powstają tu w większości na poprzemysłowych obszarach, jak Warsaw Spire na terenie dawnego wydawnictwa Bellona, lub na wcześniej niezagospodarowanych gruntach, jak w przypadku The Warsaw Hub. Znacznie ułatwia

biura > Villa Metro Business House

W centrum jest równie dużo powierzchni niewynajętej jak na Mokotowie – ok. 17 proc., a na Woli – ok. 9 proc. to proces inwestycyjny i stwarza większe możliwości, jeśli chodzi o realizację wielkokubaturowych obiektów – uważa Jarosław Zagórski. Planowane zmiany dotyczą jednak nie tylko sfery funkcjonalnej, ale i estetycznej. – Przykładem jest projekt Nowa Towarowa, w którym nasza firma partycypuje, współpracując również m.in. z miastem, publicznymi instytucjami oraz z deweloperami, realizującymi w tym rejonie miasta swoje inwestycje. Docelowo inicjatywa ma się przyczynić do przekształcenia Towarowej w nowoczesną, śródmiejską ulicę, która stanie się reprezentacyjną arterią nowego centrum Warszawy – mówi dyrektor. Według niego przesunięcie się centrum biznesowego w kierunku Woli to pozytywne i naturalne zjawisko, biorąc pod uwagę dotychczasowe tendencje rozwoju centrum Warszawy. – Dostrzegliśmy potencjał tej lokalizacji już wiele lat temu, zabezpieczając na tym terenie grunty pod inwestycje, z którymi wystartowaliśmy w ostatnim czasie. W samym tylko rejonie ronda Daszyńskiego przybędzie więcej powierzchni, niż wynoszą całe obecne zasoby biurowe Krakowa – wylicza Jarosław Zagórski. Sytuacja na stołecznym rynku biurowym wciąż sprzyja dużym inwestycjom. Z raportów podsumowujących 2016 rok wynika, że w Warszawie rekordowy popyt szedł w parze z rekordową podażą. Zasoby powierzchni biurowej w stolicy zwiększyły się do ponad 5 mln mkw. Choć wpłynęło to na zwiększenie się stopy pustostanów i spadek czynszów, to jednak praktyka pokazuje, że najlepsze obiekty wciąż budzą pożądanie i potrafią być wynajęte na długo przed otwarciem.

Kusząca architektura na Woli Świadectwem atrakcyjności Woli są również najemcy, podpisujący umowy na budynki, które jeszcze nie mają pozwolenia na budowę. Tak jest z Wolą Retro przy ul. Skierniewickiej, inwestycją LC Corp. – Czekamy na uzyskanie niezbędnych zgód i zezwoleń. Planujemy, że w trzecim kwartale 2019 r. pierwsi najemcy wprowadzą się do naszego obiektu – informuje Małgorzata Danek, członek zarządu LC Corp. Deweloper podjął decyzję o budowie Woli Retro m.in. na podstawie umowy pre-let na ponad 7 tys. mkw. – W związku z tym mamy już skomercjalizowane ok. 30 proc. inwestycji – wyjaśnia Małgorzata Danek. Wola Retro będzie miała unikalny atut – połączy, zaprojektowany przez słynny przedwojenny duet architektów: Bohdana Lacherta i Józefa Szanajcę, modernistyczny budynek z lat 30. z dwoma nowymi spod kreski biura APA Kuryłowicz & Associates. Historyczny budynek zostanie poddany renowacji z zachowaniem charakterystycznych elementów architektury. Projekt dwóch nowych obiektów stylem nawiąże do niego, ale będzie miał nowoczesny charakter. – Mariaż architektury przedwojennej i powojennej czyni tę inwestycję wyjątkową, bo udowadnia, że biznesowa część Woli może kontynuować wspaniałą urbanistyczną tradycję – uważa Małgorzata Danek. Dodaje, że LC Corp ma bardzo dobre doświadczenia z Wolą. Firma z sukcesem skomercjalizowała swój pierwszy obiekt – Wola Center. Nic więc dziwnego, że deweloper ocenia potencjał inwestycyjny Woli znacznie wyżej niż Służewca. – Dostrzegamy też ruchy, które znacząco wpłyną na poprawę funkcjonowania rynku biurowego, jednak ich wdrożenie zajmie dużo czasu, energii oraz środków – przyznaje Małgorzata Danek. Zatem Wola wygrywa energią inwestorów, z kolei Służewiec musi trochę poczekać, a to kosztuje, bo w biznesie czas to pieniądz. Grażyna Kuryłło

Kurs na

hotele 34

Nadchodzi fala hotelowych akwizycji. Polskim gwiazdkom uważnie przyglądają się zagraniczne fundusze – także te o bardzo egzotycznych korzeniach i z dużym kapitałem.

askółką zmian na rodzimym rynku hotelowym było zeszłoroczne przejęcie przez Al Sraiya Holding Group warszawskiego hotelu Westin. Zarządzany przez Marriott International pięciogwiazdkowiec jest pierwszym polskim produktem w portfelu katarskiego holdingu. Drugim debiutem okazał się tajski fundusz U City Public Company Limited. Nowy gracz przejął od Grupy Warimpex spółkę zależną Vienna House oraz udziały w ośmiu hotelach, m.in. w Łodzi, Krakowie, Katowicach i w Międzyzdrojach. Głośno było również o przejęciu przez fundusz Europa Capital i Rezidor Hotels kontroli nad spółką, do której należy stołeczny Radisson Blu. To jednak nie koniec lokowania nowego kapitału w polskie nieruchomości hotelowe – zapewniają eksperci rynku. W najbliższych miesiącach możemy stać się świadkami kolejnych spektakularnych przejęć, a Polska trafi do ścisłej czołówki gorących punktów na mapach inwestorów. Bezpieczny port? Korzystnym transakcjom na rynku hotelowym sprzyjają rekordowe wyniki, w tym wzrosty obłożenia i wskaźnika RevPAR. Jak zaznaczył Alex Kloszewski, partner zarządzający Hotel Professionals i Hotel Professionals Management Group, w raporcie „Rynek hotelowy w Polsce”, na przestrzeni kilku ostatnich lat możemy obserwować rozwój rynku w niemalże wszystkich głównych miastach w kraju i to w większości segmentów hotelowych.

hotele

W najbliższym czasie możemy spodziewać się kilku znaczących transakcji na polskim rynku hotelowym. Standaryzacja może grać drugorzędną rolę, a fundamentalnymi argumentami przy zakupie mogą być: sprawdzony operator i formuła podpisywanych umów pomiędzy operatorem a właścicielem nieruchomości.

Dobrze prosperujące obiekty to kuszący produkt dla wielu inwestorów, a dziś zakupom sprzyja otoczenie rynkowe. Twórcy raportu „Poland. The real state of real estate” z EY podają cztery główne bodźce napędzające rynek: stabilny wzrost gospodarczy, rosnąca popularność Polski jako kierunku wakacyjnego, rozwój turystyki medycznej oraz sektora centrów usług wspólnych i profesjonalnych usług dla biznesu. Christoph Salzer, dyrektor regionalny w firmie Warimpex, wskazuje jeszcze inne istotne czynniki, wpływające na atrakcyjność oferty: dojrzałość rynku i poprawę krajowej infrastruktury. – Polska może poszczycić się lepszymi autostradami, dogodniejszym transportem międzymiastowym, znacznie większą liczbą połączeń lotniczych z krajami zachodnimi – nie tylko z Warszawy, ale i z mniejszych miast. To stwarza warunki do pozytywnego rozwoju rynku hotelarskiego i przyciąga międzynarodowych inwestorów – komentuje. Jego zdaniem zagraniczni inwestorzy znacznie częściej dostrzegają potencjał polskiego rynku. – Polskie hotele, zlokalizowane zwłaszcza w Warszawie i głównych miastach regionalnych, przyciągają corocznie coraz więcej gości, co dla inwestorów stanowi zachętę do dywersyfikacji międzynarodowego portfela – mówi Christoph Salzer. – Polska to kraj wielu możliwości dla przedsiębiorców, którzy chcą ulokować swój kapitał i dla tych, którzy są zainteresowani inwestycjami na rynkach wschodzących, charakteryzujących się wyższą stopą zwrotu niż rozwinięte rynki Europy Zachodniej. Dyrektor regionalny potwierdza również, że obiektami hotelowymi Warimpexu zainteresowanych było kilku europejskich i międzynarodowych inwestorów. Kierunek niepozbawiony przeszkód Choć hotele należą do znanych i lubianych przez inwestorów nieruchomości komercyjnych, to do tej pory w Polsce „ruch” w tym segmencie był relatywnie niewielki. - Fundamentalnie rynek jest zdrowy i ma

się coraz lepiej. Od strony inwestycyjnej główną barierą dla funduszy jest formuła umów zawieranych pomiędzy operatorem a właścicielem nieruchomości – mówi Marek Paczuski, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego Savills. - Chodzi o kwestię postrzegania ryzyka. W przypadku umowy najmu z operatorem hotelowym fundusze są w stanie oszacować wysokość przepływów finansowych w całym okresie posiadania nieruchomości w swoim portfelu – uważa Marek Paczuski. - Zamiana formuły kontraktu na umowę najmu powinna spowodować wyraźny wzrost zainteresowania funduszy inwestycyjnych polskimi obiektami. Obserwujemy, iż część operatorów – głównie są to nowe podmioty na rynku - rozważa opcję prowadzenia biznesu na zasadzie umowy najmu. Pieniądze płyną pod egzotyczną banderą Na horyzoncie pojawia się zupełnie nowa grupa inwestorów – fundusze azjatyckie, które chcą podbić nowe rynki i są w stanie wziąć na siebie ryzyko operacyjne hotelu preferując umowy zarządzania ponad umowy najmu. - Mówimy o podmiotach chińskich, czy koreańskich, które nie tylko chętnie lokują pieniądze w najwyższej klasy obiektach, ale również angażują się w bieżącą działalność – mówi Adam Konieczny, Country Head Poland, MRICS Christie+CO. - Wszystkie te fundusze mają zbliżone kryteria inwestycyjne, które ograniczają zasób produktów dostępnych na rynku. Pod uwagę brana jest lokalizacja w Warszawie i Krakowie, wielkość obiektu przekraczająca 200 pokoi i standard czterech lub pięciu gwiazdek. Prestiż przyciąga pieniądze – podsumowuje. O potwierdzenie tej tezy nietrudno. U City, po przejęciu udziałów w Vienna House, zapowiada aktywną działalność na rynku Europy Środkowo-Wschodniej w oparciu o współpracę z firmą Warimpex. – Pojawią się wspólne projekty, ale jest zbyt wcześnie, aby mówić o szczegółach – zastrzega Christoph Salzer. – Strategią

Liczba gwiazdek to nie wszystko Marek Paczuski, Savills Pierwszy kwartał obfitował w transakcje na rynku hotelowym w Polsce. Właściciela zmieniły m.in.: Sheraton w Krakowie, Westin i Radisson Blu w Warszawie. W niedługim czasie możemy spodziewać się również finalizacji zakupu przez U City udziałów w portfelu hotelowym Warimpexu. Standaryzacja niekoniecznie gra kluczową rolę, fundamentalnymi argumentami przy zakupie mogą być także: sprawdzony operator i formuła umowy zawartej pomiędzy operatorem a właścicielem nieruchomości. Generalnie hotel powinien być zdolny do generowania dochodów w długim okresie – wtedy to atrakcyjny produkt.

hotele

Operator ma znaczenie Christoph Salzer, dyrektor regionalny w firmie Warimpex Nieruchomościowe fundusze inwestycyjne poszukują hoteli, które są w stanie generować solidne i stabilne przychody. Kluczową rolę odgrywają lokalizacja, dobre zarządzanie i sukces operacyjny. Fundusze inwestycyjne same w sobie nie zarządzają hotelami, dlatego poszukują nieruchomości, którymi zarządza sprawdzony operator. Deweloperzy, którzy posiadają wiele nieruchomości, są również atrakcyjniejszymi partnerami dla inwestorów, którzy poszukują transakcji na dużą skalę, czego dowodem jest niedawna umowa pomiędzy Warimpex a U City. Dotyczy ona sprzedaży ośmiu hoteli w Europie Środkowo-Wschodniej, z czego pięć działa w Polsce.

Lokalizacja i pozycja na rynku Maria Zielińska, Cushman & Wakefield Fundusze instytucjonalne są bardzo restrykcyjne w kontekście wyboru produktu inwestycyjnego. Największym zainteresowaniem cieszą się obiekty zlokalizowane w centrach dużych miast, na czele z Warszawą, gdzie znaczna część ruchu turystycznego jest generowana przez turystów biznesowych. Inwestorzy wybierają hotele w topowych lokalizacjach – zazwyczaj duże obiekty powyżej 200 pokoi, klasy ekonomicznej oraz średniej (3, 4 gwiazdki), gwarantujące sukces operacyjny. W przypadku obiektów już działających są to hotele o ustabilizowanej pozycji na rynku, działające pod międzynarodową marką.

Warimpexu jako dewelopera i inwestora zawsze była budowa i sprzedaż hoteli oraz budynków biurowych. W dalszym ciągu widzimy naszą przyszłość w budowaniu hoteli lub rewitalizacji interesujących, istniejących budynków w Europie Środkowej i Wschodniej, bazując na naszej wizji i doświadczeniu. Przykładowo, jesteśmy na wczesnym etapie planowania inwestycji hotelowej na naszej działce w Białymstoku. Boom na horyzoncie? Jedno jest pewne. Wkrótce będziemy obserwatorami wzrostu udziałów inwestycji zagranicznych w dużych miastach. – Sieci hotelowe zamiast decydować się na własne inwestycje preferują występowanie w roli operatora przy projektach realizowanych przez dewelopera bądź też fundusz inwestycyjny. Natomiast w mniejszych miastach oraz lokalizacjach typowo

turystycznych prawdopodobnie większość obiektów pozostanie w rękach prywatnych inwestorów oraz deweloperów z polskim kapitałem – prognozuje Maria Zielińska, starszy analityk ds. nieruchomości hotelowych, Cushman & Wakefield. – Zdecydowanie możemy mówić także o wzroście zainteresowania wśród zagranicznych funduszy inwestycyjnych projektami typu mixed use, czyli łączącymi np. funkcję biurową z hotelową. Pytanie tylko, czy fundusze będą miały w czym wybierać? Według szefa Christie+Co na Polskę, na pewno zaostrzy się konkurencja. Z kolei Marek Paczuski zwraca uwagę na nowe inwestycje, które planują lub realizują deweloperzy. - Powstają naprawdę ciekawe produkty jak np. Varsovia, kompleks wielofunkcyjny HB Reavis, w skład którego ma wchodzić też hotel. To łakomy kąsek dla inwestorów. Aneta Wieczorek-Hodyra

Luksusowe DNA w europejskich murach Polska ma potencjał do rozwoju w segmencie luksusowym, ale pozycjonowanie marki musi opierać się na szczegółowej ocenie możliwości konkretnego miejsca – twierdzi François Baudin, SVP Development Luxury Hotels Europe, Middle East, Africa for AccorHotels Group.

II Luksus w najdroższym wydaniu to istotny segment rynku hotelowego, który w Polsce nie ma jeszcze swojego odpowiednika. Luksusowe hotele, na tle całej branży, wykazują się większą odpornością na wahania wskaźnika RevPar (przychód na dostępny pokój). Wynika to m.in. z faktu, iż obiekty te zazwyczaj znajdują się w środowiskach miejskich, które potrafią utrzymać wysoki poziom wskaźnika ADR (Average Daily Rate – średnia stawka dzienna) przy obłożeniu wynoszącym ponad 70 proc. Polska, a w szczególności Warszawa, wykazuje od kilku lat pewną stabilność stawek w segmencie hoteli o wysokim standardzie (upper upscale) oraz hoteli luksusowych, szczególnie przy braku nowych obiektów w ostatniej dekadzie. Istnieje jednak pewna przestrzeń do rozwoju, ale zależy ona od posiadania lokalizacji typu AAA i właściwego przygotowania. II Polska jest atrakcyjna dla luksusowych sieci? Polska ma potencjał do rozwoju w segmencie luksusowym, ale pozycjonowanie marki musi opierać się na szczegółowej ocenie możliwości konkretnego miejsca. Koszty budowy takiego hotelu są niezwykłe wysokie, podobnie zresztą jak koszty obsługi.

A zatem, jeżeli chcemy, żeby miało to sens finansowy, musimy upewnić się, że wybrana lokalizacja posiada potencjał na osiągnięcie adekwatnych cen za pokój. II Raffles wreszcie wchodzi do Polski. Dlaczego wybraliście Hotel Europejski? Hotel Europejski jest wizytówką Warszawy. Ma najlepszą lokalizację w mieście, a po jego pierwotnym otwarciu stanowił miejsce, które przyciągało gości z całego świata. Mamy szczęście, że znaleźli się właściciele, którzy chcą podarować temu pięknemu obiektowi nową młodość i przywrócić go do statusu najlepszego hotelu nie tylko w Polsce, ale i całej Europie Środkowej. W tym wysublimowanym, eleganckim otoczeniu Raffles zapewni najwyższy poziom obsługi gości. Jest to połączenie doskonałe; międzynarodowe DNA marki Raffles ze wspaniałym obiektem i tętniącym życiem miastem o bogatej historii.

hotele

Raffles – synonim luksusu Od klasycznej kolonialnej świetności w Singapurze, gdzie wszystko się zaczęło, poprzez Seszele, Dubaj, Paryż, Stambuł czy Mekkę - hotele sieci Raffles są synonimem luksusu, przepychu i niezwykłej przygody. Pierwszy hotel Raffles powstał w 1887 roku, w Singapurze. Raffles Hotel Singapore był najbardziej legendarnym hotelem na Dalekim Wschodzie. Od tego czasu minęło 130 lat, a marka nadal

II Co może stanowić największe wyzwanie dla inwestora lokującego luksusową sieć w takim kraju jak Polska? Podobnie jak w każdym kraju w Europie, w Polsce obowiązują przepisy budowlane. Nie powiedziałbym, że są one bardziej wymagające niż w innych europejskich krajach. Z mojej perspektywy brak lub spowolnienie inwestycji wynika częściej z braku kapitału i braku zaangażowanych deweloperów niż z miejscowych przepisów. II Jakie rozwiązania są konieczne do zwiększenia atrakcyjności inwestycyjnej Polski?

działa na rynku hotelarskim, a od 2016 r. Raffles wchodzi w skład Grupy Accorhotels. Obecnie pod marką Raffles funkcjonuje 12 hoteli w Azji i Europie. Grupa ma w planach otwarcie nowych obiektów hotelowych i kurortów. Oprócz hotelu Europejskiego w Warszawie, nowe hotele pojawią się również w Shenzhen, Sharm El Sheik i Jeddah. Projekty mają zostać zrealizowane do 2019 roku.

Myślę, że to pytanie bardziej dotyczy popytu niż podaży. W ubiegłym roku odkryłem, że linia lotnicza Emirates obsługuje bezpośrednie przeloty z Dubaju do Warszawy. Niewielu ludzi o tym wie. A jeszcze mniej wie o tym, jak piękne jest warszawskie śródmieście – starówka, jak wspaniałe jest tam nocne życie, jak wiele wystaw sztuki i festiwali muzycznych oferuje miasto. Wierzę, że kluczową kwestią jest promocja turystyki w Warszawie, a także ogólnie w Polsce. Gdy wzrośnie popyt, wzrośnie wskaźnik RevPar, a wówczas nastąpi znaczne ożywienie wśród deweloperów. Dziękuję za rozmowę Anna Liszka

Co uwiera w biurze?

Z badań w ynika, że ¾ pracowników bierze pod uwagę atrakcyjność biura przy w yborze nowego pracodawcy. Większość z nich chce zobaczyć biuro przed podpisaniem umowy. Czego w miejscu pracy nie może zabraknąć? Co w największym stopniu dekoncentruje pracowników i w y wołuje w nich frustrację? O pięciu najistotniejszych problemach współczesnych miejsc pracy oraz o sposobach, jak je wyeliminować w procesie projektowym opowiada Anna Marszałek, starszy konsultant ds. badań i projektowania przestrzeni pracy w Grupie Nowy Styl. Głód Wielkość pomieszczeń socjalnych jest problemem dla 33,5% pracowników biur, które przebadaliśmy.* Jedzenie jest jedną z naszych podstawowych potrzeb. Niezaspokajanie poczucia głodu przez 8 godzin albo spożywanie posiłków w niekomfortowych warunkach powoduje w nas rosnące niezadowolenie. Niestety większość biurowych kuchni, które analizowaliśmy, robiąc badania, była za mała, za ciemna lub miała nieodpowiednią wentylację. Tymczasem kuchnia, zwłaszcza w większych firmach, powinna być miejscem, w którym pracownicy poznają siebie nawzajem i zacieśniają wzajemne więzi. Wspólne obiady nie tylko pomagają się zintegrować i zrelaksować, ale mogą też generować wzajemną wymianę wiedzy i nowe pomysły. Kuchnia powinna być tak zaprojektowana, żeby przyciągała pracowników, a każdy, kto poczuje taką potrzebę, powinien bez problemu znaleźć w niej miejsce. Centralnym punktem w niej może być duży stół, przy którym można się spotkać i porozmawiać. Bardzo ważne jest też zapewnienie odpowiedniej wentylacji. W jednym z projektów, które realizowaliśmy,

w kuchni nie było okna, a wentylacja była niesprawna. Pracownicy otwierali więc drzwi prowadzące do open space, w konsekwencji wszystkie zapachy i głośne rozmowy rozchodziły się po przestrzeni, w której inni próbowali się skupić, czy prowadzić rozmowy z klientami. Rozwiązaniem okazało się zmienienie układu ścian tak, aby kuchnia była większa i mieścił się w niej duży stół z wygodnym przejściem, ale przede wszystkim znalazło się w niej okno. Akustyka Akustyka w miejscu pracy jest problemem dla 31,6% pracowników biur, które przebadaliśmy.* Z niezależnych badań przytaczanych przez portal www.bhp.abc.com.pl wynika, że 85% pracowników, którzy pracują w otwartych przestrzeniach biurowych, uważa, że jest w nich zbyt głośno; hałas dekoncentruje połowę zatrudnionych, a 60% podnosi głos, jeśli chce z kimś porozmawiać (również przez telefon). W takich warunkach trudno się skoncentrować i pracować efektywnie. Aby móc zapanować nad hałasem, trzeba najpierw poznać jego źródła. Mogą nimi być: otoczenie zewnętrzne (np. hałas ulicy dochodzący zza okna), przestrzeń (np. urządzenia, takie jak drukarki; źle wytłumiony system wentylacji) czy też pracownicy (np. rozmowy telefoniczne, konsultacje przy biurku zamiast w salce spotkań). Na otoczenie nie mamy wpływu, ale na pozostałe

aspekty już tak – przestrzeń należy tak zaprojektować, żeby zminimalizować generowany hałas, a z pracownikami warto wypracować zasady korzystania z biura. Otwartą przestrzeń można zaprojektować dobrze, ale trzeba być świadomym nowoczesnych rozwiązań. Sama wykładzina i sufit akustyczny nie wystarczą. Warto wprowadzić np. panele akustyczne rozdzielające poszczególne zespoły, budki telefoniczne do komfortowych rozmów, czy systemy meblowe z wysokimi ściankami pochłaniającymi dźwięk. Najlepiej w tym aspekcie zaufać specjaliście, tym bardziej że koszt konsultacji akustycznej jest dużo niższy niż potencjalne straty, które firma może generować przy źle zaprojektowanej przestrzeni. Światło Wpływ światła na produktywność jest większy, mimo że pracownicy częściej skarżą się na hałas. Oświetlenie jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na efektywność pracowników biurowych – wpływa na 77% respondentów („Impact of Office Design on Employees’ Productivity”, Journal of Public Affairs, Administration and Management, 2009). Nikt chyba nie chciałby pracować w piwnicy! Brak wystarczającego dostępu do światła dziennego może zmienić nasz cykl dobowy, czyli godziny, w których jesteśmy bardziej lub mniej aktywni. Zaburzenia mogą sprawić, że w dzień jesteśmy senni, a w nocy mamy problemy z zasypianiem i w konsekwencji nie jesteśmy produktywni. Aby tego uniknąć, nie należy ustawiać biurek dalej niż w odległości ok. 8 metrów od okien. Klimatyzacja Klimatyzacja w miejscu pracy jest problemem dla 27,9% pracowników biur, które przebadaliśmy.* Bezpośredni nawiew wentylacji może powodować znaczny dyskomfort, dlatego urządzenia powinny być tak ustawione, żeby tego uniknąć. Ważne jest też to, żeby zostawić pracownikom możliwość kontroli temperatury – sterowania klimatyzacją czy otwierania okien. W 2010 roku Craig Knight z Uniwersytetu Exeter

przeprowadził badanie, które wykazało, że im większą możliwość ingerencji w środowisko pracy mieli zatrudnieni, tym bardziej byli zadowoleni. A to bezpośrednio przełożyło się na ich produktywność. Miejsca spotkań Zarówno liczba sal formalnych, jak i miejsc do spotkań nieformalnych w biurze jest problemem dla 26,5% pracowników biur, które przebadaliśmy.* Kiedyś pracownicy większość dnia spędzali przy swoim stanowisku pracy, jednak obecnie częściej przenoszą się do sal konferencyjnych lub do innych przestrzeni dostępnych w biurze. Średnie wykorzystanie biurek w firmach, w których przeprowadzaliśmy proces badawczy, wynosi jedynie 45% czasu pracy (na podstawie analizy zajętości 3044 stanowisk pracy – różni klienci). Coraz więcej naszych zadań wymaga współpracy i komunikacji. Zmieniła się też specyfika spotkań. Kiedyś przeważały zaplanowane zebrania z licznymi uczestnikami, natomiast dziś są to głównie spontaniczne, 2-, 3- lub 4-osobowe spotkania. Warto wziąć to pod uwagę już na etapie projektowania. Idealnym wyjściem jest przeprowadzenie procesu badawczego i sprawdzenie, jaka jest specyfika tych spotkań, w jakich grupach się odbywają, o jakich porach dnia, gdzie najchętniej spotykają się pracownicy i jakie jest obecnie wykorzystanie sal – żeby do tego dostosować aranżację nowego biura. Warto, żeby sale były rozlokowane równomiernie w nowym biurze, nikt nie chce schodzić na spotkanie z piątego piętra na pierwsze, zwłaszcza, jeżeli ma kilka spotkań w ciągu dnia. Do tego jest potrzebny dobry projekt oparty na realnych potrzebach i profilu aktywności poszczególnych działów. W procesie projektowania biura trzeba przede wszystkim pamiętać o jego przyszłych użytkownikach. Dla nas biuro to przestrzeń, w której pracownicy wykonują procesy biznesowe, dlatego aranżując miejsca pracy, zawsze bierzemy pod uwagę te trzy aspekty. Anna Marszałek *Liczba respondentów: 2486, liczba przebadanych firm: 8

Parki rozrywki walczą z klątwą Michaela Jacksona R

ynek parków rozrywki w Polsce przechodzi transformację. Mapę wielu małych inwestycji z kapitałem 1-2 mln zł wypełniają powoli średnie i duże projekty. – Jest grupa parków dinozaurowych, które powstały po 2004 r. na bazie popularności Jura Parku w Bałtowie. Potem pojawiły się inne parki tematyczne, a w szczególności parki miniatur – tłumaczy Marek Pisarski, jedyny juror z Polski, poświęconego branży

parków rozrywki konkursu European Star Awards i właściciel firmy Imagineering PAIT Consulting, specjalizującej się w projektowaniu parków rozrywki. Jak dodaje, jeden z najsłynniejszych to Inwałd Park wraz z warownią. Są to najczęściej inwestycje niskobudżetowe, ale idealnie trafiły w rynek lokalny. Ludzie przyjeżdżają do nich najczęściej z odległości do 100 km. Do grona popularnych parków ekspert zalicza też Magiczne Ogrody w pobliżu Janowca – park oparty na koncepcie ogrodów, z postaciami baśniowymi, smokami i z ponad 100 tys. nasadzeń, oraz Farmę Iluzji w Trojanowie z iluzjami optycznymi. Poziom estetyczny i jakość inwestycji w – poświęconym stworom morskim – Sea Parku Sarbsk koło Łeby również według niego zasługuje na wyróżnienie. To parki bez spektakularnych, typowo parkowych urządzeń. – Po ubiegłorocznych targach branżowych Euro Attractions Show w Barcelonie ogłosiłem, że w Polsce skończyła się era

przemysł czasu wolnego

Na polski rynek parków rozrywki wkraczają światowe trendy. Pszczółka Maja schudła, a rzępoląca na skrzypcach Tekla przeszła lifting upiększający. Jednak najbardziej pożądanym bohaterem jest rollercoaster. Każdy park chce mieć szaloną kolejkę, choćby używaną, ale taką, jak ma Energylandia w Zatorze.

na zwykłe parki dekoracyjne, a nadszedł czas rollercoasterów. Karuzele jeszcze nie poszły do lamusa. Jest też dużo świetnych, mało znanych w Polsce urządzeń i widać przyspieszenie w rozwoju tych coraz bardziej skomplikowanych, obracających się w różnych płaszczyznach – wyjaśnia. Marek Pisarski podkreśla, że niezwykle popularne są też duże urządzenia wodne. Jednak najbardziej pożądane są rollercoastery z jak największą liczbą pętli, dużej prędkości, stalowe lub drewniane. Każdy park chce mieć choćby jednego, nawet używanego, ale, cytując właścicieli parków, „takiego, jak ma Energylandia” w Zatorze. – Urządzenie, w zależności od rodzaju, kosztuje nawet 4,5 mln zł, a wiele typów coasterów jest jeszcze droższych – zauważa Marek Pisarski. Energylandia jest jedynym parkiem w Europie, który kupuje rollercoastery powyżej jednej sztuki w sezonie, czyli – jak na historię branży – masowo. – Powstała po cichu, bez wielkiego halo. W przeciwieństwie do Adventure World Warsaw pod Grodziskiem Mazowieckim, który

zelektryzował branżę na świecie. Odbyły się dwa otwarcia, a nawet rozpoczęcie budowy, jednak inwestor z Holandii zbankrutował – przypomina Marek Pisarski. Ekspert śledzi losy nieudanych projektów parkowych od 1997 r., kiedy toczyły się rozmowy na temat rodzinnego parku rozrywki Micheala Jacksona na lotnisku Bemowo w Warszawie. – Potem było kilka nieudanych projektów, dlatego stworzyłem teorię o wiszącej nad Polską klątwie Michaela Jacksona – przyznaje Marek Pisarski. Według niego, w tworzeniu parków rozrywki bardzo ważny jest pomysł oraz lokalizacja, ale największa trudność polega na finansowaniu. Instytucje finansowe w Polsce niechętnie podchodzą do takich projektów, bo nie mają z nimi doświadczenia. Mamy wieloletnie opóźnienie w stosunku do branży parków rozrywki na świecie. Mimo to, rynek nabiera tempa. Powstaje Park of Poland w Mszczonowie, Holiday Kownaty Park, duży projekt w gminie Puck, Śląskie Wesołe Miasteczko modernizuje się.

Frajda na światowym poziomie – Praca w parku rozrywki daje satysfakcję, ponieważ sprawiamy ludziom radość – przyznaje Marek Goczał, prezes Parku Rozrywki Energylandia w Zatorze. Energylandia to spełnienie jego marzeń. – Ale także Polaków, którzy chcieli, by w Polsce powstał park rozrywki na europejskim poziomie. Od nieudanego projektu Michaela Jacksona wszyscy musieli czekać do lipca 2014 r., czyli do powstania Energylandii. Teraz nie trzeba wyjeżdżać za granicę, by skorzystać z największych w tej części Europy urządzeń – tłumaczy. W ubiegłym sezonie Energylandię odwiedziło milion gości. – To bardzo dobry wynik jak na park, który dopiero obchodził drugie urodziny. Rokowania na nadchodzący sezon są obiecujące – cieszy się prezes Goczał. Na 26 ha znaleźć można 80 atrakcji podzielonych na cztery strefy: dla najmłodszych, całych rodzin, ekstremalną oraz wodną – Water Park.

> Na brzegu jeziora, w centrum miasteczka, powstaje m.in. Lech Coaster. Kolejka górska o wysokości 40 m dorównuje najwyższej atrakcji miasteczka – diabelskiemu młynowi.

– W najbliższych siedmiu latach posiadać będziemy aż 112 ha, co uplasuje nasz park w pierwszej piątce największych w Europie – wylicza Marek Goczał. Prezes nie obawia się konkurencji. – Niemcy, Włochy czy Holandia mają kilka dużych parków rozrywki, co jest efektem panującej i wciąż rozwijającej się mody na takie miejsca. My stawiamy na najwyższej klasy urządzenia, atrakcyjny plan parku, dekoracje i punkty gastronomiczne – podkreśla Marek Goczał. W sezonie 2017 r. Energylandii przybędzie 20 nowych atrakcji, w tym najwyższy i najszybszy na świecie wodny rollercoaster – speed water coaster. Istnieją tylko trzy takie konstrukcje: jedna w Europie i po jednej w Turcji i Chinach. Są jednak mniejsze od przejażdżki w Zatorze.

Disneyland w Mszczonowie Na największy park rozrywki w Polsce zapowiada się Park of Poland. Spółka Global City Holdings kupiła ponad 400 ha gruntów w okolicach Mszczonowa, ok. 60 km od Warszawy, między autostradą A2 i drogą ekspresową S8. W pierwszym etapie powstanie park wodny – Suntago Wodny Świat. Zajmie ok. 20 ha. Będzie to największy zadaszony park wodny w Europie, m.in. ze strefą zjeżdżalni dla poszukujących mocnych wrażeń oraz z wydzieloną częścią spa i saun dla dorosłych.

Znajdzie się w nim m.in. spektakularna wodna dżungla Jamango. – Zaoferuje ponad 3 km zjeżdżalni wodnych, w tym najdłuższą krytą w Europie o długości 320 metrów. W tej strefie dzieci, dorośli i rodzice będą mogli konkurować na 30 różnych zjeżdżalniach oraz rozmaitych akwenach z falami czy na tzw. rwących rzekach. Specjalnie dla rodziców z dziećmi zaplanowano wodny plac zabaw – opowiada Mooky Greidinger, inwestor Global City Holdings. Według niego Mszczonów wkrótce będzie można nazwać polskim odpowiednikiem Orlando - słynnego rozrywkowego raju. Spółka na początku grudnia 2016 r. złożyła wniosek o pozwolenie na budowę, a w kwietniu 2017 r. odbyło się uroczyste wkopanie pierwszej łopaty. – Szacunkowy koszt inwestycji wyniesie około 150 mln euro. Inwestycja będzie finansowana kapitałem własnym oraz kredytowana przez banki. Obecnie jesteśmy w trakcie finalizowania umowy kredytowej. Rozpoczęcie prac budowlanych przewidywane jest na maj 2017 r. – zapowiada

W ubiegłym sezonie Energylandię odwiedziło milion gości. To bardzo dobry wynik jak na park,

który dopiero obchodził drugie urodziny.

Peter Dudolenski, dyrektor generalny Park of Poland. Z inwestycji cieszy się burmistrz Mszczonowa Józef Grzegorz Kurek. – Przygotowywanie tej realizacji trwa ponad osiem lat. Cieszę się, że lada chwila projekt ruszy. Takiej inwestycji, w stylu Disneylandu w Polsce jeszcze nie było. Mam nadzieję, że – podobnie jak w innych rejonach świata, park będzie się rozrastał, a to oznacza nowe miejsca pracy i całą gamę usług – przyznaje Józef Grzegorz Kurek. Burmistrz liczy na to, że Park of Poland stanie się jednym z największych parków rozrywki w Europie. Według niego, w pierwszym etapie park odwiedzi ok. 1,5 mln osób. W kolejnych, wraz z postępującą budową – ok. 2,5 mln gości. – Gmina ma wiele zalet. Choćby sprawdzone i udokumentowane źródła wody termalnej. Inwestor zamierza wykorzystać ten aut w obiekcie. Poza tym już dużo firm u nas zainwestowało, więc wszyscy wiedzą, że gmina jest wiarygodna i pomaga inwestorom – podkreśla burmistrz. Maja odchudzona, Tekla upiększona Otwarcia Park of Poland nie może się doczekać Daniel Heinst, dyrektor generalny konkurencyjnego projektu – Holiday Park Kownaty. – Inwestycja w Mszczonowie dodatkowo wzmocni rynek. Poza tym mieszkam w Warszawie, a to tylko 60 km odległości, więc chętnie bym skorzystał z ich oferty – żartuje dyrektor. Przyznaje jednak, że takie projekty, w tym Energylandia, dowodzą, że Polska jest dobrym miejscem na duże parki rozrywki. – Teraz łatwiej się rozmawia z bankami o finansowaniu, inwestorzy też inaczej patrzą na branżę, bo zostały przetarte szlaki – uważa Daniel Heinst. Dyrektor dobrze pamięta porażkę Adventure World Warsaw, ponieważ projekt parku w Kownatach boleśnie ją odczuł.

przemysł czasu wolnego

– Zepsuła rynek parków rozrywki. Nam szczególnie zaszkodziła, bo tam był, podobnie jak u nas, kapitał holenderski. Mieliśmy przez prawie rok problemy. Straciliśmy ten czas – przyznaje dyrektor. Zła passa jednak minęła i w październiku 2016 r. ruszyła budowa Holiday Park Kownaty. Powstaje na kupionych w 2009 r. 207 hektarach w gminie Torzym, tuż przy zjeździe z autostrady A2 łączącej Berlin z Warszawą. Realizowana jest przez holenderskie fundusze inwestycyjne Momentum Capital, we współpracy z belgijską grupą Plopsa, właścicielką parków tematycznych w grupie Studio 100, która ma prawa do pszczółki Mai. Rezolutna pszczółka będzie bohaterką Majalandu – budowanego obecnie pierwszego etapu Holiday Park Kownaty. Zajmie on około 10 ha. – Otwarty przez 365 dni, według szacunków, rocznie przyjmie około 300 tys. odwiedzających. W promieniu jazdy do 90 minut mieszka 7 mln mieszkańców, więc potencjał jest duży – wylicza Daniel Heinst. Otwarcie Majalandu zaplanowano na grudzień 2017 r. To ważne, bo w 2018 r. wejdą na ekrany dwa nowe filmy Studio 100: druga część „Pszczółki Mai” oraz animacja o przygodach Wikinga Vica. Na początku w Majalandzie miała królować tylko Maja, ale potem inwestorzy dodali innych bohaterów Studio 100: Wikinga Vica i sympatyczną sierotkę Heidi. Obiekt ma 17 metrów wysokości

i liczy 10 tys. mkw. Znajdą się w nim m.in. karuzele, zjeżdżalnie, kolejka górska, restauracje i fontanny. – Będzie też drzewo, wokół którego zbudowana zostanie kraina pszczółki Mai. Wizualnie postaci trochę się różnią od tych, które pamiętamy sprzed lat. Maja na przykład trochę schudła, a rzępoląca na skrzypach pajęczyca Tekla została upiększona, żeby nie straszyć dzieci – opisuje Daniel Heinst. W drugim etapie wieloletniej inwestycji powstanie park wodny, a w trzecim – bungalowy i hotel. Cały teren ma być destynacją turystyczną. – Polska, jeśli chodzi o takie projekty, jest jeszcze niezagospodarowana. W Belgii, Holandii, Francji czy w Niemczech rynek parków rozrywki prężnie się rozwija, a Polska dopiero czeka na takie projekty – uważa Daniel Heinst. Nowe oblicze Legendii Nie tylko nowe projekty odgrywają ważną rolę w tworzącym się rynku parków rozrywki. Swoją mocną pozycję buduje, modernizowana przez spółkę Tatry Mounatin Resorts, chorzowska Legendia Śląskie Wesołe Miasteczko. Rocznie odwiedza ją średnio 200 tys. osób. – Naszą ambicją jest to, by stać się w Europie średniej wielkości tematycznym parkiem rozrywki, działającym w oparciu o najlepsze benchmarki tej branży, takie jak: Disneyland, Europa Park,

Rezolutna pszczółka będzie bohaterką Majalandu – budowanego obecnie pierwszego

etapu Holiday Park Kownaty. Zajmie on około 10 ha.

Gardaland czy Portaventura – tłumaczy Július Vinter, country manager TMR na Polskę. Zdaniem dyrektora, parki rozrywki to dobry biznes. Świadczy o tym fakt, że w ostatnich latach powstało ich bardzo wiele na Bliskim Wschodzie i w Azji. W Europie Zachodniej rynek jest już dobrze ugruntowany, ale wciąż stabilnie się rozwija. – W tym biznesie nie wystarczy na zielonej łące zbudować rollercoastera. Konieczne jest know-how. Trzeba opracować kompleksową ofertę z usługami dodatkowymi, jak np. loterie, gry interaktywne z efektywnym zapleczem gastronomicznym. Dlatego Tatry Mounatin Resorts, jako firma niemająca doświadczenia w prowadzeniu „suchych” parków rozrywki, nabywając Legendię, zwróciła się do holenderskiej firmy Jora Vision. Eksperci opracowali szczegółowy master plan, opisujący nowe oblicze Śląskiego Wesołego Miasteczka – tłumaczy Július Vinter. Spółka Tatry Mounatin Resorts w ciągu pięciu lat zobowiązała się zainwestować w Śląskie Wesołe Miasteczko 120 mln zł. Na początku października ubiegłego roku rozpoczęła się modernizacja 26-hektarowego obiektu. Na brzegu jeziora, w centrum miasteczka, powstaje m.in. Lech Coaster. Kolejka górska o wysokości 40 m dorównuje najwyższej atrakcji miasteczka – diabelskiemu młynowi. Będzie miała trasę o długości prawie kilometra. Na czterech inwersjach osiągnie prędkość nawet 95 km/h. – Lech Coaster można zatem śmiało porównywać z największymi i najlepszymi kolejkami górskimi na świecie, takimi jak 50-metrowa Formula Rossa w Dubaju, Steel Dragon w Japonii czy Tower of Terror w Dreamworld w Australii. Z taką kolejką górską dostaniemy się nie tylko do europejskiej, ale także do światowej czołówki – przekonuje Bohuš Hlavatý, CEO TMR. Jej otwarcie zaplanowano na 1 lipca 2017 r. Rakietą na rollercoastera Jak wygląda sukces w branży parków rozrywkowych? Wystarczy prześledzić rozwój Sea Parku Sarbsk koło Łeby. W 2014 r. nagrodzono obiekt w – organizowanym pod patronatem prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej – konkursie „Sposób na sukces”. Zespół basenów wraz z przylegającym lądem ma powierzchnię ponad 8 tys. mkw., a objętość wody przekracza 2 mln litrów sześciennych. W parku żyją południowoamerykańskie kotiki, uchatki, foki szare i pospolite. Odwiedzający obserwują m.in. ich karmienie oraz trening sportowy i medyczny. Właściciel parku Andrzej Myśliński ma

uprawnienia trenerskie. Pracował przed laty w zespole projektowym Oceanarium w Walencji i w Loro Parku na Teneryfie. Po powrocie do Polski w 2012 r. postanowił zbudować podobny obiekt. Cztery lata trwały formalności związane z otrzymaniem potrzebnych pozwoleń. Przyznaje, że nie było łatwo spełnić 46 zaleceń. Jednak, jak mówi jego żona – w biznesie jest pitbullem: im gorzej, tym lepiej. Jak się zaprze, to idzie po trupach. Strategia ta najwyraźniej się opłaca, bo w trakcie realizacji jest drugie fokarium w Kołobrzegu i – realizowany w ramach spółki z udziałem funduszy inwestycyjnych – Park Ewolucji, duża inwestycja w Sławutówku. Na około 100 hektarach przy głównej drodze z Pucka na Półwysep Helski powstaną dwa parki. Otwarcie pierwszego – edukacyjnego Parku Ewolucji – zaplanowano na czerwiec tego roku. Poświęcony jest ewolucji człowieka – od momentu uderzenia w Ziemię komety 4,5 mld lat temu do lotu człowieka w kosmos. Park będzie zróżnicowany poziomami, bo działka ma takie ukształtowanie terenu. Na dole działać ma część edukacyjna, a na wzniesieniu – park rozrywkowy. Połączy je gondola udająca rakietę, która zawiezie zwiedzających do części z karuzelami i rollercoasterami. Kolejki już są zamówione w dwóch wiodących firmach. Nowo powstający park znajduje się zaledwie 60 km od Sea Parku Sarbsk. Andrzej Myśliński nie chciał sam sobie robić konkurencji, dlatego zdecydował się na inny profil. Gdyby mógł wybierać, to pewnie zainwestowałby w to, co kocha – otworzyłby kolejne fokarium lub delfinarium, bo delfiny też trenował. Jednak śledząc trendy rozrywkowe w europejskich parkach, postawił na rollercoastery. Urządzenia te jednak wymagają zmiany planu zagospodarowania przestrzennego działki, na której mają stanąć. Niedawno wójt gminy Puck, Tadeusz Puszkarczuk poprosił inwestorów o kartę informacji przedsięwzięcia, żeby rada mogła się przygotować do jego zmiany. – To fajna inwestycja. Bardzo mnie interesuje batyskaf naziemny, podobno jeden z większych w Europie – przyznaje wójt. Jeszcze nie zna wszystkich szczegółów inwestycji. – Uważam, że relacje między inwestorem a władzami gminy dobrze się układają, gdy sobie nie przeszkadzamy i najmniej się nawzajem potrzebujemy – żartuje Tadeusz Puszkarczuk. W gminie powstały już podobne ośrodki – m.in. Osada Średniowieczna w Sławutowie i Osada Łowców Fok w Rzucewie. – Frekwencja, jaką mogą się pochwalić te parki, pokazuje, że turystom nad morzem nie wystarcza tylko leżenie za parawanem na plaży. Trzeba dać im rozrywkę – uważa wójt. Kilkanaście lat temu duża duńska firma chciała otworzyć park rozrywki na 200 hektarach w miejscowości Rekowo Górne. – Zrezygnowała, bo nie było wtedy autostrady. Bez dobrej komunikacji taki park nie ma szans na milion odwiedzających rocznie. Dzisiaj jest inaczej. Gmina ma szczęście dzięki inwestycji w Sławutówku – cieszy się wójt Puszkarczuk. Co z tą klątwą? Czy zatem klątwa Michaela Jacksona przestała wisieć nad Polską? – Jeżeli Energylandia, do której ludzie przyjeżdżają specjalnie z dalszych odległości, przetrwa trzeci sezon, będący wyznacznikiem stabilności inwestycji, to uznam, że klątwa przestała działać – wyjaśnia Marek Pisarski. Grażyna Kuryłło

Dzięki uprzejmości TDJ Estate inwestora projektu. KTW - www.ktw.com.pl

GIGANTYCZNA REWITALIZACJA W STYLU SMART M 48

iasto inteligentnych rozwiązań – Warszawa Modlin Smart City – powstaje tam, gdzie Narew łączy się z Wisłą, na terenach historycznej Twierdzy Modlin, czyli zespołu fortyfikacji, pochodzących z początków XIX wieku, z czasów napoleońskich. W perspektywie 5-7 lat ma powstać tam tętniący życiem, nowoczesny ośrodek. Grupa Konkret SA, która kupiła Twierdzę Modlin od Agencji Mienia Wojskowego w 2013 roku, chce zbudować tam m.in. największe w tej części Europy centrum kongresowe, ale też loftowe osiedle mieszkaniowe, biura i infrastrukturę handlowo-usługową. W kompleksie mają być zastosowane inteligentne rozwiązania, które ułatwią życie mieszkańcom i turystom. – Idea inwestycji zrodziła się z potrzeby nadania temu wyjątkowemu miejscu odpowiedniej rangi, wykorzystując uwarunkowania lokalizacyjne oraz architektoniczne – mówi Wiesław Jan Prusiecki, prezes Grupy Konkret SA. – Polska powinna posiadać miejsce

o tak charakterystycznym wydźwięku i przełamać schemat miast rozwijających się etapowo na definiowanie miejsc i przestrzeni od podstaw. Projektowanie funkcjonalne i strefowanie obiektów, kubatur i przestrzeni jest wielkim wyzwaniem – dodaje. Inspiracją do powstania Warszawa Modlin Smart City są podobne projekty powstające w Niemczech, Kanadzie czy Ameryce Południowej. Aby dać wyobrażenie o potencjale i wyjątkowości miejsca, trzeba wziąć pod uwagę, że cała malowniczo położona nieruchomość znajduje się na obszarze 450 hektarów. W skład Twierdzy Modlin wchodzi między innymi zespół koszar z cytadelą – najdłuższym budynkiem w Europie i jednym z najdłuższych na świecie, zajmującym 2250 metrów. Do tego w niedalekim sąsiedztwie historycznego kompleksu znajduje się międzynarodowe lotnisko. – Port Lotniczy Warszawa Modlin to zaplecze komunikacyjne, łatwość i wygoda dotarcia dla wielu

Wiesław Jan Prusiecki, właściciel w Grupie Konkret SA. Założyciel i właściciel Grupy Konkret S.A. Doświadczenie na rynku inwestycyjnym zdobywa od 1988 roku. Wizjoner, inwestor, inicjator wielu rewitalizacji zabytkowych budynków w Polsce. Jego największym zrealizowanym do tej pory projektem deweloperskim jest City Park w Poznaniu. 4,5-hektarowy kompleks z luksusowymi apartamentami, jednymi z najdroższych w Wielkopolsce, kosztował 200 mln zł. City Park to także biura, restauracje, kluby, centrum handlowe i pięciogwiazdkowy hotel. Ojciec sześciorga dzieci, miłośnik architektury, muzyki i zdrowego stylu życia.

rewitalizacja

XXI wiek zobowiązuje. Nadszedł czas na spektakularne, wizjonerskie inwestycje. Tą, która już za kilka lat ma szansę znaleźć się w ich gronie, jest z pewnością Warszawa Modlin Smart City, realizowana przez Grupę Konkret.

Warszawa Modlin Smart City

milionów ludzi z niemal całego świata, możliwość stworzenia zaplecza konferencyjno-hotelowego, biurowego i komercyjno-handlowego. Wszystkie te elementy są brane pod uwagę w definiowaniu funkcji, jakie tu wprowadzimy – mówi Wiesław Jan Prusiecki. Smart, ale z wyczuciem Wizja nowoczesnego miasta wpisanego w historyczną tkankę działa na wyobraźnię. Jednak inwestor zamierza wdrażać technologię XXI wieku z umiarem. Architektura, rozwiązania funkcjonalne, systemowe i komunikacyjne oraz technologie mają nadać przestrzeniom i budynkom inteligentny charakter. – Nie ma to być jednak tylko poligon dla nowoczesnych technologii czy też cel sam w sobie. Całość ma się harmonijnie komponować, ułatwiać życie, umożliwiać rozwój, a także po prostu cieszyć i edukować użytkowników – zapowiada prezes Grupy Konkret SA. Jak tłumaczy, zamiarem inwestora jest zastosowanie tylko takich innowacji, które niosą wartość. – Idea smart city nie odnosi się bowiem wyłącznie do elementów nieożywionych. U nas „smart” ma być człowiek, jednostka, społeczności, mieszkańcy. Wszystko dzięki obcowaniu ze sobą, z przestrzenią, technologią, w swoistej symbiozie i synergii tego zróżnicowanego ekosystemu – mówi Wiesław Jan Prusiecki. Szacunek dla środowiska i człowieka To, co stanowi o wyjątkowości obszaru, na którym znajduje się Twierdza Modlin, to jego unikatowe walory przyrodnicze, które Grupa Konkret SA zamierza w pełni wykorzystać.

– Walory przyrodnicze będą atrakcją, która ma przyciągnąć tu ludzi i stanowić element wizerunku. Chcemy wykorzystać je do rozwijania aktywności sportowych. Planujemy budowę mariny, przystani dla obiektów wodnych, utworzenie szlaków rowerowych i pieszych, a także bulwaru nadrzecznego. Lokalizacja oferuje niesamowite widoki z przyszłych apartamentów i pokoi hotelowych. Do dyspozycji mieszkańców i gości będą polany piknikowe, miejsca zabaw dla dzieci, siłownie i inne urządzenia sprzyjające aktywności na otwartym powietrzu – roztacza wizje prezes Prusiecki. W zamyśle inwestora przedsięwzięcie ma być swoistym biegunem zmian, tak by stać się ważnym ośrodkiem w regionie. – Warszawa Modlin Smart City ma oddziaływać zewnętrznie, stymulować, motywować, dawać szanse i stanowić element układu sieciowego, a nie wyspę technologiczno-kreatywną, odosobnioną i izolującą się. To ma być układ otwarty, zachęcający, wyznaczający kierunki, ale nie narzucający się, zmieniający się wraz z upływającym czasem – zapowiada. W tej chwili trwa faza projektowa. Za przygotowanie studium wykonalności dla nieruchomości hotelowych mających powstać w ramach inwestycji Warszawa Modlin Smart City odpowiedzialna jest międzynarodowa firma doradcza Christie & Co. Rozpoczęcie inwestycji planowane jest na 2019 rok, a realizacja powinna zakończyć się do 2026 roku. Koszt przedsięwzięcia oszacowano na niebagatelną kwotę 400-480 mln euro. Joanna Budzaj

W zamyśle inwestora przedsięwzięcie ma być biegunem zmian, tak by stać się ważnym ośrodkiem w regionie.

MAGAZYNOWE 50

NEVER ENDING STORY Rekord za rekordem i… kolejny rekord na horyzoncie. Tak w skrócie można opisać rozwój polskiego rynku magazynowego w ostatnich latach. W rekordowym jak dotąd 2016 r. oddano do użytkowania ponad 1,26 mln mkw. powierzchni magazynowej, o blisko 300 tys. mkw. więcej niż rok wcześniej. Ale każda hossa kiedyś przecież się kończy, nawet w magazynach…

razie polski rynek magazynowy kwitnie, a rok 2016 był rekordowy pod każdym względem, zarówno liczby i wielkości obiektów oddanych do użytku, jak i popytu na nowoczesne powierzchnie logistyczne. – W ciągu minionych dwunastu miesięcy deweloperzy w całym kraju wynajęli ponad 3,2 mln mkw. magazynów. Nasza gospodarka nadal się rozwija, jesteśmy otwarci na inwestycje, a wskaźniki gospodarcze są na wysokim poziomie. Te wszystkie czynniki powodują, że Polska jest postrzegana jako atrakcyjne miejsce do lokowania biznesu nie tylko przez rodzimych przedsiębiorców, ale również przez inwestorów zagranicznych – ocenia sytuację Olga Brusik, Senior Leasing Manager, 7R Logistic. Polski sektor powierzchni magazynowych jest wciąż młodym rynkiem i – jak

mówią przedstawiciele branży – zanim osiągnie dojrzałość, ma przed sobą przynajmniej 10-15 lat hossy. – To oznacza, że boom na tego typu powierzchnie komercyjne nie jest chwilową sytuacją. Istniejące zasoby powierzchni magazynowej wynoszą blisko 11,2 mln mkw. i z całą pewnością jest miejsce na drugie tyle – właśnie w ciągu dekady – mówi Robert Dobrzycki, Chief Executive Officer Europe, Panattoni Europe. – Dlatego najbliższe lata to fenomenalny czas dla branży, której sprzyja dobra koniunktura gospodarcza, silny rozwój e-commerce, a także popyt ze strony branży samochodowej – podkreśla. Wysokie tempo rozwoju rynku magazynowego utrzymuje się od kilku lat i nic nie wskazuje na to, aby ten trend

odwrócił się w najbliższym czasie – ocenia Krzysztof Kienorow, dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers International. – Z roku na rok notujemy rekordowy poziom podaży. Przy czym tak duża podaż praktycznie nie wpłynęła na wzrost poziomu pustostanów, który oscyluje w granicach 5 proc. Wskazuje to na rosnący popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce – mówi ekspert Colliers International. Jak zmienia się rynek? Rynek powierzchni magazynowych w Polsce wciąż ewoluuje. Coraz większego znaczenia nabiera branża e-commerce, która systematycznie zwiększa udział w wynajmowanej powierzchni. Do tego dochodzi rozwój nowych technologii

magazyny

Coraz większą grupę klientów interesują rozwiązania szyte na miarę i elastyczność deweloperów – Olga Brusik, 7R Logistic.

Budowa większości nowych projektów magazynowych uwarunkowana jest wcześniejszym podpisaniem umowy najmu – Krzysztof Kienorow, Colliers International.

Boom na nowoczesne magazyny utrzyma się jeszcze co najmniej przez kolejnych kilka lat – Radosław T. Krochta, MLP Group.

i zmieniające się zwyczaje konsumentów, wpływające na sposoby dystrybucji i dostarczania produktów klientom przez sklepy. – Oznacza to, że aby zaspokoić zwiększający się popyt, potrzebne będzie więcej powierzchni magazynowej. Nowe technologie stosowane w obiektach magazynowych, takie jak rozwój robotyki pozwalający na bardziej efektywne rozmieszczenie towarów i ich składowanie oraz rozwiązania wykorzystywane w logistyce dóbr, między innymi rozwój autonomicznych pojazdów elektrycznych i wykorzystywanie tzw. truck platooning (kolumny transportowej) powoduje, że rynek powierzchni magazynowych będzie się cały czas zmieniał i rozwijał – analizuje Wojciech Zoń, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych Savills. Zmieniają się też oczekiwania samych najemców, którzy stają się coraz bardziej wymagający, zwracając uwagę na wysoki standard i nowoczesne rozwiązania, które pozwalają obniżyć koszty najmu. – Coraz większą grupę klientów interesują rozwiązania szyte na miarę i elastyczność deweloperów – gotowość dopasowania się do wymagań. 7R Logistic finalizuje właśnie dwa takie projekty – jeden z nich to obiekt dla Velvet CARE w Kluczach, który właśnie przekazaliśmy do użytku, a drugi to obiekty dla jednego z największych producentów herbaty – firmy Teekanne, którego przekazanie planujemy na II kw. br. – mówi Olga Brusik. Nie można pominąć też kwestii rosnącej popularności zrównoważonego budownictwa, które generuje szereg korzyści zarówno dla najemców, inwestorów, jak i środowiska. – Najemcy certyfikowanych obiektów magazynowo-przemysłowych optymalizują koszty prowadzenia swojego biznesu, zapewniają swoim

pracownikom przyjazne środowisko pracy i przyczyniają się do wzrostu jakości oferowanych przez deweloperów powierzchni – wylicza Wojciech Zoń.

obszarów mających obecnie mniejsze znaczenie – dodaje. Pozytywnie w przyszłość patrzy też Piotr Bzowski, Leasing & Development Director P3 w Polsce. – Wiele wskazuje na to, że wysoki poziom popytu utrzyma się, a być może będzie nawet rósł w nadchodzących miesiącach – podkreśla. Jego zdaniem, polski rynek magazynowy jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się w Europie Środkowo-Wschodniej, a polskie magazyny są najatrakcyjniejsze cenowo w Europie, co z pewnością sprzyja i przyciąga kolejnych najemców. – Jednak, tak jak to miało miejsce w 2016 r. w związku z Brexitem, nieprzewidziane wydarzenia w Europie czy na świecie mogą wpłynąć na większą niepewność na rynku. Deweloperzy nauczeni doświadczeniem poprzedniego światowego kryzysu finansowego, który odbił się w dużym stopniu na rynku nieruchomości, są dziś ostrożniejsi niż jeszcze kilka lat temu – mówi Bzowski. Budowa większości obecnie realizowanych projektów magazynowych, mimo iż są to częściowo projekty spekulacyjne, rusza dopiero, gdy deweloperzy mają zabezpieczony wynajem. Dlatego nawet jeśli rynek w pewnym momencie spowolni, to raczej nie grozi nam sytuacja, że zostaną puste – niewynajęte hale, a na pewno nie w zastraszającej ilości.

NIEKOŃCZĄCA SIĘ HOSSA? W sytuacji, kiedy znakomita passa od lat nie opuszcza rynku magazynowego, powoli jednak nasuwają się pytania o jego przyszłość i strategię na ewentualne gorsze czasy, bo każda hossa kiedyś się kończy. Wsłuchując się jednak w głosy przedstawicieli branży, tego niepokoju nie ma. – Inwestorzy i deweloperzy są dobrze przygotowani do ewentualnego spowolnienia. Objawia się to znikomą liczbą inwestycji całkowicie spekulacyjnych. Budowa większości nowych projektów magazynowych uwarunkowana jest wcześniejszym podpisaniem umowy najmu – mówi Krzysztof Kienorow, Colliers. Koniunktura w branży magazynowej jest powiązana z tempem rozwoju gospodarki. – Szacunki ekspertów w tym zakresie na bieżący rok i kolejne lata są pozytywne, a to oznacza, że otoczenie rynkowe raczej będzie nam sprzyjać. Bierzemy także pod uwagę fakt, że mimo rosnącej w ostatnich latach podaży nowoczesnych powierzchni magazynowych, w skali całego kraju wciąż mamy do czynienia ze stosunkowo niskim nasyceniem takimi obiektami. Nie widzimy na razie również istotnych sygnałów mogących świadczyć o nadchodzącym spowolnieniu – mówi Radosław T. Krochta, prezes zarządu MLP Group. – Dlatego zakładamy, że boom na nowoczesne magazyny utrzyma się jeszcze co najmniej przez kolejnych kilka lat. Możemy natomiast mieć do czynienia z przesunięciami wielkości podaży w ramach poszczególnych regionów kraju i wzmocnienie tym samym

NOWE MOŻLIWOŚCI I NOWE RYNKI Branża magazynowa nie tylko nie szykuje się do spowolnienia, ale wciąż rozwija nowe rynki w Polsce. – Szansą dla rynku powierzchni magazynowych, którą deweloperzy umiejętnie wykorzystują, jest rozwój infrastruktury transportowej, co otwiera możliwość inwestowania oraz realizacji inwestycji magazynowych na terenach, które wcześniej nie były w kręgu zainteresowań deweloperów. Rynki

Pierwszy kwartał br. już pokazał, że koniunktura trwa w najlepsze i szykuje się 12 kolejnych bardzo dobrych miesięcy.

Najemcy certyfikowanych obiektów magazynowo-przemysłowych optymalizują koszty prowadzenia swojego biznesu – Wojciech Zoń, Savills

Polskie magazyny są najatrakcyjniejsze cenowo w Europie – Piotr Bzowski, P3

wschodzące oraz miasta regionalne stanowią coraz większy udział w podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce – wskazuje Wojciech Zoń. Potwierdza to Robert Dobrzycki, przypominając, że Panattoni wcześnie dostrzegło potencjał rozwojowy w Szczecinie, Lublinie, Rzeszowie czy Bydgoszczy, ale otwiera też zupełnie nowe, pionierske lokalizacje. A są nimi m.in. Kielce, Opole, Września, Białystok i Zielona Góra. – Ich eksplorację Panattoni Europe rozpocznie w branży jako pierwszy deweloper – podkreśla Robert Dobrzycki. Z kolei P3 stawia na dynamiczny rozwój swoich czterech parków logistycznych w Błoniu, Mszczonowie, Poznaniu i Piotrkowie Trybunalskim. – Obecnie w budowie mamy pięć magazynów o łącznej powierzchni około 120 000 mkw., ale szukamy też gruntów w nowych dla nas miejscach, gdzie nas jeszcze nie ma – mówi Piotr Bzowski. Nowych perspektywicznych i chłonnych rynków poszukuje także MLP Group, ale nie tylko w Polsce. – Poza dalszym umacnianiem naszej pozycji w kraju w tym roku rozpoczynamy także ekspansję zagraniczną. Planujemy rozpoczęcie nowych inwestycji zarówno w Niemczech w okolicach Dortmundu jak i w Rumunii w okolicach Bukaresztu. Dywersyfikacja działalności na wielu rynkach jest najlepszym sposobem na utrzymanie stabilnego i bezpiecznego wzrostu w długim horyzoncie czasowym – tłumaczy Radosław T. Krochta. Rozwój poszczególnych rynków kreują sami klienci, którzy wskazują kierunki dalszego rozwoju – mówi z kolei Olga Brysik.

– W tym roku 7R Logistic stawia na rozbudowę Parku Logistycznego Kraków Kokotów – Brzegi, który docelowo będzie miał 180 000 mkw. powierzchni magazynowej pod wynajem. Jeszcze w tym roku planujemy rozpocząć nasz nowy projekt – Beskid Park w Bielsku -Białej. Szczególnie perspektywiczne są dla nas także województwa zachodnie, Łódź, Kielce czy Śląsk, a także rynek trójmiejski, na którym właśnie oddaliśmy do użytku piąty z obiektów w Parku Logistycznym Gdańsk – Kowale, wkrótce ruszy budowa szóstego – ostatniego magazynu, a w planach mamy już kolejne inwestycje w tym regionie – zapowiada. Jaka przyszłość? Analitycy i deweloperzy patrząc w przyszłość, przyznają, że cykle w gospodarce, kiedy po wzrostach następuje okres wyhamowania i spadków, to proces naturalny. Przekonują jednak, że magazynowy boom jeszcze się utrzyma. Pierwszy kwartał 2017 roku już pokazał, że koniunktura trwa w najlepsze i szykuje się kolejnych bardzo dobrych 12 miesięcy. Motory napędowe branży magazynowej w postaci e-commerce czy branży automotive rozwijają się w sposób bardzo dynamiczny, a jednocześnie nie słabnie popyt ze strony operatorów logistycznych czy firm z branży FMCG. To wszystko pozwala myśleć o długoletnich planach rozwojowych sektora logistycznego w Polsce. Joanna Budzaj

www.rozwojmiasta.plock.eu

Tak, to Płock.

Jar rzeki Brzeźnicy

Obszar Jaru rzeki Brzeźnicy w granicach administracyjnych miasta Płocka to teren o szczególnej i wyjątkowej wartości inwestycyjnej. To miejsce czekające na zagospodarowanie przez Inwestora, który potrafi wykorzystać wyjątkowe walory rekreacyjne i przyrodnicze, z jednoczesnym poszanowaniem środowiska naturalnego. Z punktu widzenia lokowania inwestycji jest to teren ambitny, wymagający, ale jednocześnie dający ogromne możliwości zagospodarowania. Przyjazny szczególnie inwestycjom związanym z rekreacją, sportem i wypoczynkiem.

Lotnisko i tereny przyległe

Obszar lotniska w Płocku może stać się biznesową i turystyczną bramą miasta i regionu. Latanie już kilka lat temu przestało być usługą dostępną dla nielicznych. Sukcesywny rozwój ruchu lotniczego wymaga stałego rozwoju bazy naziemnej. Ten teren daje właśnie taką możliwość. Obszar posiada już status lotniska - teraz kolej na Inwestora i rozbudowę.

Nabrzeże Wisły

Nabrzeżny obszar rzeki Wisły na odcinku od Jaru rzeki Brzeźnicy do terenów Płockiego Towarzystwa Wioślarskiego to miejsce, które może dać mieszkańcom oddech od dnia codziennego. Turystyczny potencjał tego terenu jest prawie nieograniczony i w dużej części czeka na wykorzystanie. Idealna lokalizacja, wyjątkowe położenie sprawia, że to właśnie tutaj chce się wypoczywać. Inwestor, który wykorzysta ten potencjał może liczyć na wielu klientów, bo to właśnie atrakcyjny wypoczynek staje się obecnie „towarem" najbardziej pożądanym.

LOTNISKO W PŁOCKU

JAR RZEKI BRZEŹNICY

NABRZEŻE WIŚLANE

„Fundusze Europejskie - dla rozwoju innowacyjnej gospodarki”, „Inwestujemy w waszą przyszłość” Projekt współfinansowany przez Unię Europejską z Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego

SUKCES W RĘKACH ASSET MANAGERA

54 W dobie ostrej konkurencji, gdy inwestycje biurowe i handlowe mnożą się na polskim rynku, rola asset managera zyskuje coraz bardziej kluczowy wymiar. Umiejętne zarządzanie aktywami, tak by przynosiły jak największe zyski i można było je korzystnie odsprzedać, to zadanie, z którym musi zmierzyć się dziś każdy asset manager.

spółczesny rynek nieruchomości w Polsce, szczególnie handlowych, charakteryzuje się wysokim stopniem nasycenia powierzchnią w przeliczeniu na liczbę mieszkańców. Widać to zwłaszcza w przypadku takich polskich aglomeracji jak Poznań czy Wrocław, gdzie wskaźniki zdecydowanie przekraczają średnią dla zachodnich stolic europejskich. Powoduje to ostrą rywalizację pomiędzy wynajmującymi, którzy chcą stworzyć najbardziej atrakcyjny i oryginalny tenant-mix, co przy stosunkowo ograniczonej liczbie marek obecnych w naszym kraju nie jest takie proste. Dodatkowym wyzwaniem jest utrzymanie założonego poziomu przychodów z nieruchomości w dłuższej perspektywie, przy nieustająco zmieniających się warunkach rynkowych. – Przy kształtowaniu przychodów z wynajmu powierzchni w centrach handlowych, asset manager może przyjąć dwa podejścia do tenant-mix – optymalizować przychody przez dobór najemców płacących najwyższe czynsze lub optymalizować mix najemców, czasem kosztem utraty części przychodu. Kluczem do

sukcesu jest to, aby pogodzić obie strategie. Przykładem takich działań może być podział większego lokalu na kilka mniejszych, z wyższą stawką czynszową, przy jednoczesnym uzupełnieniu oferty centrum – wskazuje Piotr Klatka, asset manager portfela nieruchomości biurowo-handlowych w NAI Estate Fellows. Coraz więcej centrów handlowych w Polsce przechodzi w ostatnią fazę cyklu życia, aktualnie połowa z nich to obiekty wybudowane przed 2004 rokiem. – Profesjonalny asset manager to osoba, która potrafi zidentyfikować wszystkie obszary i czynniki wpływające na sukces projektu i zwiększenie jego wartości oraz odpowiednio zaimplementować właściwą strategię zarówno krótko-, jak i długofalową – mówi Joanna Kłusek, partner, dyrektor ds. powierzchni handlowych w Dziale Zarządzania Nieruchomościami, Cushman & Wakefield. Asset management zawsze związany jest z maksymalizacją wartości aktywa, niezależnie od tego, z jakiego rodzaju obiektami mamy do czynienia. – Możliwości są ogromne, ponieważ jedyną cechą centrum handlowego, której nie można zmienić, jest jego lokalizacja.

zarządzanie

Wszelkie pozostałe atrybuty są sterowalne i pozostają w rękach asset managera, jak np. design oraz planowanie przestrzenne, strategia doboru najemców, customer experience, PR i marketing – dodaje. Obecnie coraz częściej możemy obserwować na rynku proces repozycjonowania centrów handlowych na dużą skalę, poprzez rozbudowy, a nawet rebranding podkreślający wagę nowego otwarcia obiektu. Tak stało się choćby w przypadku Poznań City Center, które przekształcone zostało przez właściciela, firmę EEC, w galerię Avenida. – Wprowadzanie optymalizacji musi być poprzedzone analizą najważniejszych KPI charakterystycznych dla rynku nieruchomości komercyjnych, takich jak odwiedzalność (footfall), obroty najemców, affordability ratio najemców, średni koszyk, stopa pustostanów, średnio ważony okres trwania umów (WAULT), dochód operacyjny netto (NOI), collection ratio, wewnętrzna stopa zwrotu (IRR), LtC (loan to cost), LtV (loan to value), DSCR (debt coverage service ratio), entry/exit yield itp. Bieżący monitoring powyższych wskaźników pozwala na analizę skuteczności prowadzonych działań oraz możliwego wpływu na oczekiwania cenowe przy sprzedaży nieruchomości – podkreśla Joanna Kłusek.

Na polskim rynku

nieruchomości komercyjnych widzimy wiele przykładów umiejętnego asset managementu. Przykładem mogą być działania np. Union Investment względem Zebra Tower, obejmujące nie tylko remont powierzchni wspólnych, ale również działania marketingowe angażujące najemców.

Coraz częściej możemy obserwować proces repozycjonowania centrów handlowych na dużą skalę, poprzez rozbudowy, a nawet rebranding podkreślający wagę nowego

otwarcia obiektu. Tak stało się w przypadku Poznań City Center, które przekształcono w galerię Avenida.

Ciekawym rozwiązaniem stosowanym przez asset managerów oraz

współpracujące z nimi agencje jest umowa typu master lease. Przykładem tego typu działań jest prowadzony w ORION Business Tower w Łodzi projekt ORION Smart Office.

Wyśrubować zysk Nowoczesny asset manager to osoba, która znajduje się w newralgicznym punkcie. Dziś umiejętne zarządzanie aktywami ma na celu zwiększenie wartości nieruchomości. To z kolei ma doprowadzić do jej korzystnej odsprzedaży. Właśnie w tym procesie kluczową rolę odgrywa asset manager. Jego rola skupia się przede wszystkim na podejmowaniu istotnych decyzji w imieniu klienta oraz opracowywaniu strategii właściwej dla danej nieruchomości. – Istotne jest spojrzenie na nieruchomość pod bardziej technicznym kątem. Sprawne zarządzanie spowoduje optymalizację kosztów operacyjnych, a to z kolei oszczędności dla klienta. Asset manager powinien mieć rozeznanie także na tym polu – tłumaczy Maja Meissner, Regional Director, Head of Office and Logistics Asset Management w Knight Frank. Rola asset managera to również restrukturyzowanie zadłużenia bądź refinansowanie. Czasem należy podjąć także decyzję o restrukturyzacji umowy kredytowej. – Kluczową rolę odgrywa ścisła współpraca z działem leasingu, bez której właściwe zarządzanie powierzchniami wolnymi i renegocjowanie istniejących już umów najmu stałoby się prawdziwym wyzwaniem. Znakomitym przykładem jest sprawna komercjalizacja Centrum Zgorzelec Plaza, która przyczyniła się do znacznego wzrostu prestiżu obiektu i przez to zyskała większą wartość – dodaje. – Asset manager w przypadku obiektów obciążonych kredytem jest również łącznikiem pomiędzy funduszem-właścicielem, bankiem-kredytodawcą a najemcami i zarządcą nieruchomości. Asset manager dba o to, aby parametry zawarte w umowach kredytowych były spełnione, a standardy uzgodnione z podmiotami finansującymi utrzymanie – wyjaśnia Małgorzata Więcko, dyrektor, Dział Zarządzania Nieruchomościami Biurowymi i Magazynowymi, JLL. Asset manager może zwiększać wartość nieruchomości na różne sposoby. Jednym z nich jest podjęcie decyzji o modernizacji obiektu. Obrazują to działania w centrum handlowym Albatros w Kołobrzegu. – Dzięki modernizacji zwiększona została powierzchnia najmu,

zarządzanie

Piotr Klatka Asset manager portfela nieruchomości biurowo-handlowych w NAI Estate Fellows Asset manager, poprzez ustalenie właściwej strategii dla nieruchomości, odgrywa kluczową rolę w budowaniu jej wartości. Na rynku nieruchomości komercyjnych wartość nieruchomości wynika z poziomu Net Operating Income (NOI), na który wpływa z jednej strony poziom przychodów czynszowych, a z drugiej wysokość kosztów eksploatacyjnych niepokrytych przez najemców. W przypadku nieruchomości biurowych dobór profilu działalności firm zajmujących powierzchnie ma drugorzędne znaczenie. Ważniejsza dla wartości nieruchomości jest kondycja i wielkość najemców oraz długość trwania umów najmu. Szczególnie w przypadku starszych nieruchomości biurowych, przeznaczenie części budynku na najem krótkoterminowy może być jedynym sposobem utrzymania korzystnego NOI. Jednak krótkoterminowy najem, mimo iż generuje przychody z najmu i ogranicza koszty wakatów, nie buduje wartości nieruchomości. Strategia krótkiego najmu daje właścicielowi możliwość stopniowej modernizacji obiektu, pozwala poprawić poziom oferowanych w budynku serwisów, standard powierzchni wspólnych lub przygotować dodatkowe udogodnienia dla najemców. To z kolei przekłada się na większą atrakcyjność obiektu dla najemców długoterminowych, którzy są tak pożądani w momencie refinansowania.

centrum zyskało nowych najemców, a inni zostali alokowani. Centrum Albatros stanie się nie tylko ładniejsze. Można powiedzieć, że w obliczu rosnącej konkurencji uda nam się je repozycjonować na rynku, co w przyszłości doprowadzi do korzystnej sprzedaży – mówi Maja Meissner. Umiejętnie zarządzać, by korzystnie odsprzedać Podsumowując, do obowiązków asset managera należą bieżąca kontrola i dbałość o wskaźniki danej nieruchomości oraz inicjatywy ukierunkowane na zwiększenie wartości budynku, takie jak np. zmiana użytkowania istniejącej powierzchni, rozbudowa czy zagospodarowanie przestrzeni wokół obiektu. Asset manager koncentruje się też na celach inwestycyjnych inwestora, czyli maksymalizacji zysku oraz wpływów z czynszu. Tu ważne jest budowanie długookresowych relacji z najemcami i koncentrowanie się na ich potrzebach. – Dobry asset manager dba o zwiększanie atrakcyjności budynku w oczach najemców oraz o relacje z nimi, jako że długoterminowe umowy najmu również przyczyniają się do minimalizacji wspomnianych kosztów – mówi Małgorzata Więcko.

Jak tłumaczy Piotr Klatka, patrząc przez pryzmat działań operacyjnych, ciekawym rozwiązaniem stosowanym przez asset managerów oraz współpracujące z nimi agencje jest umowa typu master lease, gdzie większa powierzchnia oddana jest na długi okres operatorowi, z prawem do podnajmu powierzchni mniejszym najemcom. Takie działanie pozwala zrealizować jednocześnie dwa cele: zabezpieczyć wpływy i zredukować koszty oraz uwzględnić wynajętą powierzchnię w wycenie nieruchomości. Przykładem tego typu działań jest prowadzony w ORION Business Tower w Łodzi projekt ORION Smart Office. W oparciu o gabinetowy układ piętra zarządca przygotował małe moduły z dodatkowo płatnym dostępem do wyposażonej kuchni z jadalnią i sali konferencyjnej oraz możliwością wykupu usług sprzątania i dostępu do sieci wifi. – Projekt Smart Office spotkał się z dużym zainteresowaniem najemców, którzy docenili możliwość dynamicznego zarządzania zajmowaną powierzchnią najmu. Asset manager projektu z kolei zyskał niskie koszty adaptacji, pełne pokrycie kosztów eksploatacyjnych na piętrze poprzez wprowadzenie piętrowego współczynnika powierzchni wspólnej oraz

Asset Management zawsze związany jest z maksymalizacją wartości aktywa, niezależnie od tego, z jakiego rodzaju obiektami mamy do czynienia. Możliwości są ogromne.

< Profesjonalny asset manager to osoba, która potrafi zidentyfikować wszystkie obszary i czynniki wpływające na sukces projektu – mówi Joanna Kłusek, Cushman & Wakefield.

W przypadku obiektów obciążonych kredytem asset manager

jest również łącznikiem pomiędzy funduszem-właścicielem, bankiem-kredytodawcą a najemcami i zarządcą nieruchomości - wyjaśnia Małgorzata Więcko, JLL

oczywiście dodatkowy przychód z najmu, co zaowocowało decyzją o przeznaczeniu kolejnych pięter na realizację projektu – opowiada Piotr Klatka. Rolą asset managera jest wdrażanie, kontrola i zarządzanie procesami opisanymi w planie zarządzania aż do jego zakończenia. Na tym etapie często są podejmowane decyzje o angażowaniu specjalistów z danych dziedzin, np.: firm zarządzających nieruchomościami, project managerów, agencji niezbędnych dla realizacji przedsięwzięcia. Asset manager nie tylko kontroluje, ale także wybiera w drodze przetargu firmy współpracujące, takie, które rozumieją i mają doświadczenie niezbędne do realizacji strategii funduszu. – Zadaniem asset managera jest najefektywniejsze wykorzystanie zasobów – zarówno indywidualnych projektów, jak i portfela jako całości oraz zarządzanie inwestycją zgodnie z przyjętą strategią. Na tej podstawie definiuje się konkretny plan i zakres działań. Jednym z jego głównych zadań jest zbilansowanie możliwych ryzyk, tak aby osiągnąć jak najwyższy zysk z portfela – dodaje Małgorzata Więcko. Bez względu na strategię inwestora w przyszłości – zatrzymanie nieruchomości czy jej sprzedaż – wartość nieruchomości powinna być co najmniej utrzymana, a najchętniej

zwiększona, gwarantując możliwość skonstruowania odpowiedniej strategii wyjścia z inwestycji. Umiejętne zarządzanie aktywami wymaga również zarządzania finansami spółki celowej i dbałości o utrzymanie płynności finansowej. Profesjonalne zarządzanie to również ciągła analiza rynku i konkurencji oraz śledzenie i wdrażanie najnowszych trendów marketingowych po to, aby nieruchomość była atrakcyjna zarówno z punktu technicznego, jak wizualnego czy funkcjonalnego. Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych widzimy wiele przykładów umiejętnego asset managementu. Przykładem mogą być działania np. Union Investment względem Zebra Tower, obejmujące nie tylko remont powierzchni wspólnych, ale również działania marketingowe angażujące najemców. Bardzo ciekawy koncept o nazwie „myhive” w swoich biurowcach wprowadza również IMMOFINANZ. To nie tylko rearanżacja przestrzeni wspólnych, ale nowe myślenie o biurowcu, jak i podejście do klienta polegające na nawiązywaniu relacji pomiędzy najemcami danego obiektu. – To bliska współpraca pomiędzy najemcami, zarządcą, jak i właścicielem, aby podwyższyć standard dostarczanych usług – podsumowuje Małgorzata Więcko. Joanna Budzaj

PROPERTY FORUM

2017

25-26 września 2017 Warszawa, hotel Sheraton

• Najwięksi gracze rynku nieruchomości komercyjnych • Eksperci z Polski i zagranicy • Hot Topics – najważniejsze wyzwania dla sektora Po raz pierwszy – Propertydesign.pl Forum: projektowanie i innowacje w obiektach komercyjnych i w przestrzeni

Główne wątki tematyczne • Geopolityka, nieruchomości, inwestorzy • Jakich projektów szukają fundusze? • Zagraniczny kapitał i 10 atutów Polski• REIT – kiedy, co i jak? • Facility management. Rachunek zysków i strat • Strategie największych miast • Biurowiec 2020. Nowe technologie • Z Londynu do Warszawy? Rynek nieruchomości po Brexicie • Rynek pracowników dla sektora nowoczesnych usług • Pojedynek gigantów. Czy Wola pokona Mordor? • Handel w Warszawie – atrakcje w przestrzeni • Boom na polskie magazyny. Jak długo? • Przyszłość specjalnych stref ekonomicznych • Rynek spotkań – tu są pieniądze. Branża hotelarska

Szczegóły na www.propertynews.pl

» Design & Engineering Services » Construction Management » Project Management » Commercial Management

Poland • Canada • USA • Russia ● Belgium ● Romania Email office@blueprojects.com | www.blueprojects.com Astoria Building, Przeskok 2, 00-032, Warsaw