Property Magazine

3/2018

WWW.PROPERTYNEWS.PL • WWW.PROPERTYDESIGN.PL • WWW.HOUSEMARKET.PL

WWW.PROPERTYNEWS.PL • WWW.PROPERTYDESIGN.PL • WWW.HOUSEMARKET.PL

POLSKA W GRONIE GOSPODARCZYCH GIGANTÓW Jak awans w FTSE Russel wpłynie na rynek nieruchomości

Warszawa w drodze na Manhattan Wielkie magazyny dopiero nadchodzą

CHCESZ ZAINWESTOWAĆ W NIERUCHOMOŚCI? Podpowiemy, jak i gdzie!

NOWY PORTAL REDAKCJI PROPERTYNEWS.PL dla inwestora prywatnego i instytucjonalnego

W portalu PropertyInwestycje.pl:

Jak zacząć inwestowanie w nieruchomości W co i gdzie inwestować – mieszkania, apartamenty wakacyjne, domy, lokale użytkowe, najnowsze inwestycje, najciekawsze projekty w kraju i za granicą Jak finansować – źródła finansowania, oferty banków, opinie ekspertów, inwestycje grupowe, stopa zwrotu Jak urządzać – porady architektów, propozycje aranżacji, projekty, jak nie przepłacić Jak zarządzać – efektywne sposoby zarządzania, rynkowa oferta i koszty, porady ekspertów Jak nie popełniać błędów – prawo, podatki

Inwestowanie w nieruchomości to jedna z najbardziej bezpiecznych i zyskownych form lokowania kapitału

Portal autorów:

w numerze

R Y N E K I NWESTYCYJNY Polska w gronie gospodarczych gigantów

STREFY EKON O M I C Z N E 4

Ulga czy pracownik?

To nie jest już pytanie

C O W O R KI N G 22

Warszawskie start-upy zafascynowały WeWork

32

Coworking wyznacza biurowe trendy 34

BIURA

W YWIAD

Warszawa w drodze na Manhattan

Polska magnesem dla magazynów Bartłomiej Hofman, Managing Director P3 w Polsce 24

Warszawski Raffles zapowiada drugi efekt „wow” Julien Barbotin-Larrieu, prezes spółki H.E.S.A. 38

TRANSPORT I L O G I S T Y KA

P R Y W AT N E A K A D E M I KI

8

M A G A Z YNY Wielkie magazyny dopiero nadchodzą

14

Kto zyska, a kto straci?

26

(S)Pokój z profitami

WYWIAD

OKO W OKO

MI E S Z K AN I A N A W Y N AJ E M

Polacy lubią polować na przeceny Martin Rost, Senior Vice President Zalando Lounge i Outlet oraz Sven Thiessen, Head of Logistics Zalando Lounge 20

Tylko lokalizacje premium Henning Koch, Executive Director Global Head of Transactions Real Estate Markets Commerz Real AG

Dobry czas dla rynku najmu

28

Małgorzata Burzec-Lewandowska Robert Posytek

W gronie gospodarczych gigantów Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, Niemcy, Francja, Japonia, Australia... i Polska. Nasza gospodarka potrzebowała zaledwie 30 lat, żeby znaleźć się w gronie 25 najlepiej rozwiniętych na świecie. To powód do dumy i radości. Jesteśmy pierwszym krajem od niemal dekady, który

awansował do tego koszyka.

To dowód na to, że klimat inwestycyjny sprzyja napływowi kapitału. Widać, że zagraniczne firmy czują się nad Wisłą bardzo dobrze i inwestują tu coraz więcej pieniędzy.

Także w nieruchomości komercyjne.

Tylko w ciągu minionych 12 miesięcy wartość transakcji wyniosła prawie 7 mld euro (od czerwca 2017 r. do czerwca br.). Pierwsza połowa tego roku zamknęła się kwotą 3,9 mld euro.

Wszystko wskazuje na to, że rok 2018 będzie kolejnym, który podobnie jak 2017, przyniesie rekordową wartość transakcji.

Andy Stalman o sztuce uwodzenia: osiem uścisków buduje więź między klientem a marką

48

Zaskoczyć klienta.

Najlepiej na każdym kroku

52

CE N T R A H A N D L O W E Tradycyjne centra chcą być outletami

56

Sprzedawanie przeżyć Jakub Matuszewski, dyrektor zarządzający i współwłaściciel Wyjątkowego Prezentu 60 Escape room. Nowa rozrywka wkracza do galerii handlowych

WYDAWCA: GRUPA PTWP SA Plac Sławika i Antalla 1, 40-163 Katowice, tel. 32 209 13 03 REDAKCJA: www.propertynews.pl al. Jana Pawła II 27, 00-867 Warszawa ZDJĘCIA W MAGAZYNIE:

44

HA N D E L

Zapraszamy do lektury!

OPRACOWANIE: Małgorzata Burzec-Lewandowska, malgorzata.burzec@propertynews.pl Robert Posytek, robert.posytek@propertynews.pl Katarzyna Lisowska, kasia.lisowska@propertydesign.pl Anna Liszka, anna.liszka@propertydesign.pl Katarzyna Kasprzyk-Skaba, katarzyna.kasprzyk@housemarket.pl Grażyna Kuryłło, grazyna.kuryllo@propertynews.pl Aneta Wieczorek-Hodyra, aneta.wieczorek@propertynews.pl Irena Suchocka, irena.suchocka@propertynews.pl

40

mat. prasowe, shutterstock, PTWP

64

rynek inwestycyjny

Polska w gronie gospodarczych gigantów Jesteśmy pierwszym krajem od niemal dekady, który awansował do koszyka rynków rozwiniętych. To także precedens w Europie Środkowo-Wschodniej.

Co niesie awans w FTSE Russel? Jak wpłynie na zainteresowanie rynkiem nieruchomości przez globalnych inwestorów?

4

We wrześniu wchodzi w życie decyzja globalnej agencji indeksowej FTSE Russel dotycząca przekwalifikowania Polski z „emerging markets” do „developed markets”. Dzięki temu nasz kraj znalazł się w grupie 25 najbardziej rozwiniętych światowych gospodarek, takich jak: Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, Niemcy, Francja, Japonia czy Australia.

Podczas klasyfikacji FTSE Russell brało pod uwagę m.in. otoczenie regulacyjne, infrastrukturę i jakość rynku kapitałowego, kształt systemu depozytowo-rozliczeniowego czy rozwój rynku instrumentów pochodnych.

- Jesteśmy pierwszym krajem od niemal dekady, który awansował do koszyka rynków rozwiniętych. To także precedens w Europie Środkowo-Wschodniej. Zostawiamy w tyle Czechy i Węgry – głównych konkurentów w wyścigu o największe inwestycje – mówi Tomasz Pisula, prezes zarządu Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu S.A. 100 proc. światowych funduszy inwestycyjnych Do indeksów FTSE Russell benchmarkują się wiodące, światowe fundusze inwestycyjne. Około 87 proc. z nich inwestuje

w najbardziej rozwiniętych, jeśli chodzi o rynek kapitałowy, krajach.

– Do tej pory mieliśmy dostęp do 12-13 proc. światowych pieniędzy inwestycyjnych, od września będziemy mieć dostęp do 100 proc. Choć oczywiście proces rekonstrukcji portfeli inwestycyjnych związany z decyzją FTSE Russell potrwa kilka lat – mówi prezes GPW Marek Dietl.

Przekwalifikowanie naszego kraju do rynków rozwiniętych daje możliwość zainteresowania nowych inwestorów akcjami polskich spółek i stanowi szansę dla całego rynku kapitałowego.

>

rynek inwestycyjny

Na dziś zainteresowanie naszym rynkiem jest bardzo duże. Czy to się utrzyma

w przyszłości, zależy od bardzo wielu czynników, których nie jesteśmy w stanie przewidzieć – mówi Michał Sternicki, General Manager Poland, Aareal Bank AG

W wyniku decyzji

>

FTSE Russell Polska uzyska dostęp do znacznie większej puli pieniędzy instytucjonalnych – mówi Marek Dietl,

6

prezes GPW

– Dynamiczny rozwój polskiej gospodarki i atrakcyjna wycena krajowych spółek wraz z potencjałem do osiągnięcia dodatnich stóp zwrotu i wysokim poziomem dywidendy to ważne argumenty dla globalnych graczy do inwestowania na naszym rynku. W wyniku decyzji FTSE Russell Polska uzyska dostęp do znacznie większej puli pieniędzy instytucjonalnych. To z kolei wygeneruje spiralę większego kapitału i zapotrzebowania na akcje, co, mamy nadzieję, przełoży się na liczbę spółek notowanych na warszawskiej giełdzie – dodaje prezes warszawskiej giełdy.

Rosnąca liczba instytucji uznających nas za kraj rozwinięty zmienia też nastawienie inwestorów, którzy widząc mniejsze ryzyko inwestycyjne, nie wymagają już tak wysokich stóp zwrotu.

– Mniejsze ryzyko i niższe stopy zwrotu przyciągają też inny profil inwestorów – tych, którzy przede wszystkim są nastawieni na umiarkowane, ale długookresowe i stabilne zyski – mówi dr Aleksander Łaszek, główny ekonomista FOR.

Kolejka po nieruchomości Gracze rynku nieruchomości komercyjnych upatrują w awansie szansy na jeszcze większe zainteresowanie ze strony inwestorów. Zakładają również, że będą w stanie płacić więcej za nieruchomości nad Wisłą.

– Awans do grona rynków rozwiniętych FTSE Russel to dalsze zwiększenie bezpieczeństwa inwestowania w Polsce dla inwestorów i co za tym idzie – pozytywny impuls do dalszego rozwoju sektora nieruchomości – zarówno w obszarze popytu na powierzchnie, jak i rynku inwestycyjnego – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.

Polska to największy rynek w regionie CEE. Firmy rozważające Polskę jako miejsce inwestycji mają do wyboru aż osiem dobrze rozwiniętych miast regionalnych oraz Warszawę. – To nieporównywalnie więcej niż w innych krajach regionu CEE, ale i więcej niż w większości krajów Europy Zachodniej. To jedna z naszych głównych przewag konkurencyjnych, przyciągających m.in. firmy z sektora

bankowego i finansowego, co stanowi paliwo do dalszego wzrostu popytu na rynkach biurowych w polskich dziewięciu największych miastach – dodaje Tomasz Trzósło.

Robert Dobrzycki, CEO Panattoni Europe, jest przekonany, że awans Polski do tzw. rynków rozwiniętych otwiera przed nami nowe możliwości. – Inwestorzy otrzymali bardzo konkretną wiadomość: Polska może być traktowana i postrzegana jako jeszcze bardziej stabilny rynek z niezagrożonym potencjałem i możliwością do długoterminowego inwestowania. I to będzie kluczowe. Nie zaś to, czy jest drogo, czy nie – dodaje Robert Dobrzycki.

Eksperci zauważają, że awans w FTSE Russel to nie tylko bardzo dobra wiadomość dla rynku inwestycyjnego, ale też zobowiązanie. Michał Sternicki, General Manager Poland, Aareal Bank AG, podkreśla, że aby utrzymać ten ranking, musimy tworzyć środowisko do tego, żeby kapitał nie tylko napływał, ale też nie odpływał.

– Na dziś zainteresowanie naszym rynkiem jest bardzo duże. Natomiast czy to się utrzyma w przyszłości, zależy od bardzo wielu czynników, których nie jesteśmy w stanie przewidzieć – mówi Michał Sternicki.

Pierwsze żniwa już za nami Agencja FTSE Russel przekwalifikowała Polskę do grona państw rozwiniętych we wrześniu 2017 roku. Mimo że decyzja wchodzi w życie we wrześniu 2018 roku, inwestorzy od początku roku pokazują, że Polska jest i będzie dla nich ważnym rynkiem.

Firma Savills przewiduje, że po najlepszym w historii pierwszym kwartale

rynek inwestycyjny

Chris Woods, dyrektor zarządzający, Governance, Risk&Compliance, FTSE Russell

II Co zdecydowało o tym, że Polska została przeklasyfikowana z grona rynków rozwijających się do rozwiniętych w indeksie FTSE Russel?

Polska promocja do grona państw rozwiniętych w indeksie FTSE Russell jest znaczącym osiągnięciem dla kraju. Jest to pierwszy kraj od prawie dekady, który uzyskał awans z Advanced Emerging. Awans odzwierciedla stały postęp gospodarczy kraju. Władze ciężko pracowały, aby osiągnąć tę promocję. To zwieńczenie długofalowego zaangażowania w poprawę infrastruktury rynku kapitałowego w Polsce.

Aby osiągnąć status rozwinięty, kraj musi spełnić wszystkie z 21 rygorystycznych kryteriów. Kraje, które zyskują ten status, są zatem pośrednio zaangażowane w utrzymanie otwartego rynku kapitałowego, umożliwiając inwestorom zewnętrznym swobodny dostęp do lokalnego rynku papierów wartościowych, a także prawo do repatriacji aktywów bez znaczących utrudnień.

II Jak ocenia pan zmiany, jakie zaszły w polskiej gospodarce na przestrzeni ostatnich lat?

Polska od dawna cieszy się reputacją kraju przyjaznego biznesowi, w dużej mierze kierującego się polityką makroekonomiczną. W ciągu ostatnich kilku lat widzieliśmy wyraźne oznaki pogłębienia i wzmocnienia rynku kapitałowego kraju. Dziś Polska ma ósmą największą gospodarkę w Unii Europejskiej i największą wśród członków Europy Środkowej, co świadczy o ciągłej poprawie infrastruktury rynków kapitałowych.

II Jakich efektów można się spodziewać po tym awansie?

Spółki wchodzące w skład indeksu FTSE Developed Index mają łączną kapitalizację rynkową wynoszącą prawie 45 bilionów dol., a ponad 600 miliardów dol. zarządzanych aktywów jest porównywanych z tym samym wskaźnikiem. Korzyści płynące z przeklasyfikowania czerpią więc zarówno kraj, którego dotyczy postępowanie, jak i zagraniczni inwestorzy. Polska zyskuje szerszy dostęp do zagranicznych funduszy, a inwestorzy możliwości rozwoju oraz dodatkowe źródło dywersyfikacji.

całoroczny wolumen transakcji zbliży się do 6 mld euro. – Pierwsze półrocze było bardzo dobre, ponad dwa razy większe pod względem wolumenu niż w ubiegłym roku. Mieliśmy bardzo mocny pierwszy kwartał i wydaje się, że będziemy

mieć dość mocny i wyraźny rekord, jeśli chodzi o wolumen w tym roku. Cały czas obserwujemy napływ inwestorów z nowych dla Polski części świata: nadal z RPA oraz coraz więcej z Azji – mówi Tomasz Buras, dyrektor zarządzający

Savills. – Polska jest „tańsza” w porównaniu z innymi krajami Europy Zachodniej, ale „droższa” niż była rok temu.

Także stopy kapitalizacji odzwierciedlają wzmożone i stałe zainteresowanie inwestorów i to jest dla sprzedających w naszym regionie pozytywny sygnał – dodaje Tomasz Buras.

Według danych CBRE łączna wartość inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych w pierwszym półroczu 2018 roku wyniosła 3,36 mld euro, co oznacza ponad 100-proc. dynamikę r/r.

– Inwestorzy przygotowywali się do tego momentu już kilkanaście miesięcy temu, niektórzy już na początku roku poczynili duże inwestycje w naszym kraju i planują dalsze. Myślę, że ten trend będzie się utrzymywał – mówi Michał Sternicki.

Ponad połowę zrealizowanych inwestycji w pierwszej połowie 2018 roku stanowiły projekty z sektora handlowego, co trzecia dotyczyła rynku nieruchomości biurowych, a co ósma branży logistycznej.

– Inwestorzy już od jakiegoś czasu są zainteresowani Polską i będą – wypadamy bardzo korzystnie w przypadku stopy kapitalizacji, a ostatnie trendy wzrostu kosztów budowy powodują, że nowa podaż nie konkuruje ze starymi zasobami – mówi Robert Dobrzycki.

Druga strona medalu Część ekspertów tuż po ogłoszeniu decyzji podkreślała, że przesunięcie do koszyka państw rozwiniętych może spowodować odpływ kapitału z Polski.

Z wyliczeń banku J.P. Morgan wynikało wówczas, że z naszej giełdy może uciec nawet 340 milionów dolarów. Wszystko dlatego, że w indeksie rynków wschodzących waga naszego kraju wynosiła ok. 1,6 proc., w indeksie giełd rozwiniętych spadła do 0,4 proc.

– Przekwalifikowanie może wiązać się z odwrotem inwestorów, którzy specjalizują się w nieco bardziej ryzykownych projektach na rynkach rozwijających się.

Mamy jednak szansę ściągnąć na siebie wzrok nowych, jeszcze bardziej liczących się graczy – zauważa Tomasz Pisula.

Polska nie spełnia też wciąż warunków promocji w ramach bardziej popularnych na świecie indeksów konkurencyjnej firmy MSCI. Część organizacji międzynarodowych już wcześniej zaliczyła Polskę do grona państw rozwiniętych. Wśród nich m.in.

ONZ, Bank Światowy czy OECD.

Irena Suchocka

więcej na:

biura

Warszawa w drodze na Manhattan Do Manhattanu nam jeszcze daleko, ale liczba wieżowców w Warszawie wciąż rośnie. Już wkrótce Pałac Kultury i Nauki zostanie zdetronizowany.

8

Pałac Kultury i Nauki to jak na razie najwyższy budynek w Polsce. W zamyśle rosyjskich architektów miał dominować i górować w krajobrazie Warszawy. Kolejne wieżowce powstające w stolicy jeszcze w czasach PRL miały sięgać tak wysoko jak PKiN, czyli na 231 metrów, a nawet wyżej. To nie udało się jednak ani hotelowi Forum (111 m) - dziś Novotel, ani Intraco II (150 m) - obecnie Oxford Tower i budynkowi Centrum LIM (170 m).

Biurowce do chmur Boom na nowe inwestycje, który nastąpił już w nowej, demokratycznej Polsce, miał przynieść długo oczekiwaną zmianę „na wysokości”. I tak Warszawa zyskała 164-metrowy InterContinental, który jest jednym z najwyższych pięciogwiazdkowych hoteli w Europie. Wyznacznikiem nowoczesności i prestiżu na rynku biurowym był wybudowany już blisko 20 lat temu, wysoki na 165 metrów - Warsaw Financial Center, a później 192-metrowe Rondo 1. Tyle samo ma spektakularna inwestycja Złota 44 spod kreski Daniela Libeskinda. To czyni ją jednym z najwyższych budynków mieszkalnych w Unii Europejskiej. Najbardziej do PKiN zbliżyły się biurowce Q22 i Warsaw Spire. Pierwszy mierzy 195 metrów. Drugi – 180, ale z iglicami już 220 metrów.

Najeżone wieżowcami będą centrum i bliska Wola. Bo jest popyt i podaż. - Warszawa jest jednym z najaktywniejszych rynków pod względem rozwoju nowoczesnej powierzchni biurowej w Europie.

Popyt jest wyraźnie napędzany przez konsekwentny napływ nowych międzynarodowych firm i ekspansje już obecnych, a także transfer najemców ze starszych do nowoczesnych budynków biurowych,

Central Point

zlokalizowanych głównie w centrum.

W pierwszej połowie br. popyt na biura w stolicy wyniósł 424,7 tys. mkw. - wyjaśnia Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL. Dziś w stolicy w budowie znajduje się 700 tys. mkw., które planowo zostaną oddane do użytku do 2020 r. Deweloperzy najbardziej aktywni są w tzw. szerokim centrum. - Warszawa jest wyjątkowo chłonnym rynkiem, dlatego nowe projekty nie zachwieją równowagą między podażą i popytem - dodaje Polkowski.

Pojedynek na Wolskim City Biznesowa mapa Warszawy zmieni się przede wszystkim dzięki spektakularnej rozbudowie rejonu Ronda Daszyńskiego na Woli. To obszar, który przechodzi w ostatnich latach niewyobrażalną metamorfozę. Powstaje tu nowocześnie zaprojektowana dzielnica biurowa, tętniąca życiem przez całą dobę. Na inwestycje

przy Rondzie Daszyńskiego postawili tacy giganci jak Skanska, Karimpol czy Ghelamco.

Ogromnym atutem tej lokalizacji jest komunikacja. - Rondo Daszyńskiego to najbardziej dynamicznie rozwijająca się część Warszawy. W bezpośrednim sąsiedztwie krzyżują się tu ze sobą różne środki transportu i szlaki komunikacyjne: metro, tramwaje, autobusy, koleje, ważne arterie samochodowe i ścieżki rowerowe - wskazuje Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju Ghelamco. Belgijski deweloper stawia tu m.in. kompleks The Warsaw Hub składający się z trzech wysokościowców: 85-metrowego hotelu oraz dwóch 130-metrowych wież biurowych. Obiekty połączy wspólna pięciokondygnacyjna podstawa, która stworzy wielkomiejską pierzeję ulicy Towarowej. Na powierzchni 113 tys. mkw. zaplanowano najwyższej klasy biura, a także centrum konferencyjne

biura

Central Point

Najeżone wieżowcami będą centrum i bliska Wola. Bo jest popyt i podaż. Warszawa jest jednym z najaktywniejszych rynków pod względem rozwoju nowoczesnej powierzchni biurowej w Europie. Popyt jest wyraźnie napędzany przez konsekwentny napływ nowych międzynarodowych firm i ekspansję już obecnych.

oraz trzygwiazdkowy i czterogwiazdkowy hotel. - Przyszli pracownicy The Warsaw Hub będą mogli liczyć na szeroki wachlarz usług. Nie wychodząc z budynku, zrobią zakupy, pójdą na lunch, zadbają o formę w centrum fitness czy oddadzą ubrania do pralni. Będą też mogli korzystać z nowoczesnych przestrzeni coworkingowych, zorganizować konferencję lub spotkanie biznesowe w centrum konferencyjnym czy zakwaterować delegowanych pracowników w jednym z dwóch hoteli. Korzystanie z tych wszystkich udogodnień będzie jeszcze łatwiejsze dzięki zastosowaniu aplikacji na smartfony, która posłuży m.in. jako nawigacja po budynku, karta dostępu i narzędzie do rezerwacji sal konferencyjnych – zachwala Zagórski. Projekt architektoniczny powstał w renomowanej pracowni Andrzeja M. Chołdzyńskiego AMC Chołdzyński, zaś nad projektem wnętrz pracuje studio Massive Design. Zakończenie budowy planowane jest na koniec 2019 roku.

Od tempa komercjalizacji tej inwestycji

Ghelamco uzależnia termin rozpoczęcia budowy wieżowca Spinnaker, który będzie mieć adres rondo Daszyńskiego 1.

Deweloper szczegółów inwestycji na razie nie zdradza. Nieoficjalnie wiadomo, że wieżowiec osiągnie ok. 180 metrów.

Tuż obok The Warsaw Hub wystartowała budowa wieżowca Skyliner. Realizowany przez Karimpol budynek zaoferuje blisko 44 tys. mkw. powierzchni najmu.

Osiągnie wysokość 195 metrów, liczyć będzie 30 kondygnacji biurowych oraz cztery przeznaczone na cele handlowo-usługowe. Na ponad 3 tys. mkw. znajdą się m.in. sklepy, restauracje, kawiarnie, fitness czy show roomy znanych marek.

Dodatkowo na wysokości 165 metrów planowany jest dwupoziomowy SkyBar. Recepcję biurowca od wejścia do stacji metra będzie dzielić tylko 10 metrów.

- Skyliner będzie budynkiem nastawionym na jego użytkownika. Połączy efektywność nowoczesnego budynku biurowego z przyjaznym środowiskiem pracy.

Wokół powstanie przestrzeń publiczna z zielenią oraz miejscami do siedzenia. Ta przestrzeń będzie płynnie przechodziła do wnętrza budynku poprzez spektakularne 4-kondygnacyjne lobby główne - podkreśla Jarosław Prawicki, Leasing Director, Karimpol Polska.

Wieżowiec został zaprojektowany przez pracownię APA Wojciechowski.

SkyLiner - drapacz chmur - to określenie chyba najlepiej oddaje specyfikę tego budynku. - Strzelista, o bardzo starannie wypracowanych proporcjach wieża, została mocno osadzona w szerokiej bazie o wysokości 16 metrów. Jednoprzestrzenny całkowicie przeszklony hall stanowi bardzo czytelne wejście do budynku. Szklaną ścianę holu przecinają „hiszpańskie” schody. Tam będzie tętniło życie – przekonuje Michał Sadowski, architekt, wiceprezes zarządu w APA Wojciechowski. W zależności od potrzeby to miejsce może stać się kawiarnią, wybiegiem dla pokazu mody, widownią wydarzenia teatralnego, galerią dzieł sztuki czy kinem. Prace nad budową obiektu mają się zakończyć w 2021 roku.

Przy tym samym rondzie powstaje jeszcze jeden kompleks trzech wież - Generation Park X, Y i Z. Nazywając poszczególne budynki tymi symbolami Skanska Property Poland nawiązuje do następujących po sobie generacji, które będą razem żyć i pracować na Woli.

Dwa niższe budynki kompleksu zaoferują łącznie ok. 40 tys. mkw. powierzchni najmu. 140-metrowa wieża - ponad 44 tys. mkw. powierzchni dla biznesu

biura

Mennica Legacy Tower

10

i usług. Wyróżnikiem wszystkich inwestycji skandynawskiego dewelopera są rozwiązania proekologiczne. W tym przypadku certyfikat na poziomie LEED Platinum. Generation Park będzie mógł pochwalić się jeszcze czymś - Skyoffice, czyli przeszklonymi wnętrzami o wysokości dwóch kondygnacji, na najwyższych piętrach we wszystkich budynkach kompleksu. W wieży będzie aż pięć takich przestrzeni zlokalizowanych również na piętrach pośrednich. - Najemcy będą mogli je dowolnie zaaranżować, np. w formie wewnętrznego ogrodu z miejscami do odpoczynku wśród zieleni, dużej sali konferencyjnej, ekskluzywnego gabinetu czy wyjątkowego open-space - opowiada Krzysztof Wilczek, dyrektor regionalny w Skanska Property Poland.

Na uwagę zasługuje również architektura spod kreski jednej z najlepszych polskich pracowni - JEMS Architekci. Projekt nawiązuje do estetyki budynków modernistycznych. - Proste formy budynków, regularne podziały elewacji wzbogacone przeszkleniami dwukondygnacyjnych skyoffice, wysokiej jakości detal architektoniczny z zastosowaniem nierdzewnej stali dla wykończenia elewacji świadczyć będą o wyjątkowości projektowanych budynków – opowiada Paweł Majkusiak z pracowni JEMS Architekci. Pierwszy etap Generation Park X został oddany do użytku w listopadzie 2017 roku. Obecnie

Skyliner

biura

trwa realizacja drugiego etapu - Z, która ma zakończyć się jeszcze w tym roku.

To nie koniec planów inwestycyjnych firmy Skanska na terenie Wolskiego City.

Do 2021 r. spółka planuje ukończyć kompleks budynków Spark na tzw. serku wolskim, czyli na rogu ulic Okopowej i Towarowej. Kompleks o powierzchni 70 tys. mkw. składa się z trzech budynków biurowych. Dwa z nich, dziesięciokondygnacyjne, mają 40 metrów wysokości, trzeci – 125 m. Spark C został już oddany do użytku, Spark B inwestor planuje oddać pod koniec br., zaś Spark A do 2021 r.

- Spark to pierwszy projekt biurowy w Polsce, który jeszcze w tym roku otrzyma certyfikat WELL w dwóch obszarach: dla budynku (Shell and Core) i przestrzeni biurowej (Interior). To jeden z najbardziej wymagających systemów, stawiający w centrum zainteresowania zdrowie i samopoczucie człowieka - zachwala inwestycję Krzysztof Wilczek. Dodaje, że Spark C jako pierwszy w Polsce biurowiec jest zintegrowany poprzez system operacyjny Connected by Skanska z aplikacją mobilną i platformą webową. - W budynku działa m.in. acivity based parking, który rozpoznaje tablice rejestracyjne i przydziela miejsca parkingowe w optymalny sposób oraz wirtualna recepcja, która umożliwia wejście do budynku przy użyciu telefonu. Elementami wyróżniającymi są też: park linearny, który oddzieli

Genetarion Park

trzy budynki od ruchliwej ulicy i ogólnodostępny amfiteatr, budowany w ramach II etapu inwestycji - opowiada Wilczek.

W tym przypadku Skanska postawiła na współpracę z pracownią Kuryłowicz & Associates. - Zależało nam na tym, aby kompleks spójnie zagospodarowywał cały kwartał zabudowy. Projektując go, zwróciliśmy szczególną uwagę, że mimo iż jest to zamknięty kwartał, aby go maksymalnie otworzyć, połączono część zewnętrzną z wnętrzem - mówi architekt Jacek Świderski. Architektura kompleksu jest stonowana, elegancka i jednolita.

Downtown też idzie w górę Jesienią br. będzie gotowy kompleks Mennica Legacy Tower, który jest wspólną inwestycją firm Golub GetHouse oraz Mennica Polska. To 130-metrowa wieża oraz sąsiadujący budynek o wysokości 36 metrów. Powstaje przy skrzyżowaniu ulic Prostej i Żelaznej. Do dyspozycji najemców będzie 65 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Inwestycja jest zrealizowana w miejscu dawnej siedziby Mennicy Polskiej, 250 metrów od stacji II linii metra Rondo ONZ.

biura

- Amerykańska pracownia Goettsch Partners, która jest autorem koncepcji architektonicznej, zaprojektowała budynek zgodnie z filozofią „inside-out”, stawiając komfort przyszłych pracowników przestrzeni wieżowca w centrum uwagi.

W pierwszym kroku projektanci skoncentrowali się na stworzeniu przestrzeni efektywnej i funkcjonalnej dla najemców, a następnie zadbali o walory architektoniczne bryły - zauważa Cezary Jarząbek, założyciel i prezes zarządu Golub GetHouse. Zapewnia, że ten cel udało się w pełni osiągnąć. - Każde piętro będzie miało powierzchnię około 2 tys. mkw. i wysokość 2,9 m. To stwarza najemcom ogromne możliwości aranżacyjne. Ponadto, elewacja budynku będzie całkowicie przeszklona, a otwierane panele zagwarantują

dostęp do świeżego powietrza – co nie jest rozwiązaniem zbyt często spotykanym w wysokościowcach - twierdzi.

W obu budynkach zastosowane zostaną najnowsze rozwiązania technologiczne. - Dążymy do tego, aby Mennica Legacy Tower była najbardziej zaawansowanym technologicznie budynkiem biurowym w całej Polsce – przekonuje Jarząbek.

I tak np. budynek będzie komunikował się z najemcą przez telefon komórkowy. System automatycznie rozpozna, że weszliśmy do budynku i zażąda autoryzacji przez PIN lub odcisk kciuka przy przechodzeniu przez strefy bezpieczeństwa.

Automatycznie przywoła dla nas windę.

Smartfonem będziemy mogli otworzyć biuro, zarządzać oświetleniem, żaluzjami czy klimatyzacją. Dzięki aplikacji

Varso Tower

12

uzyskamy dostęp do innych usług: zamówimy jedzenie z restauracji znajdującej się w budynku, sprawdzimy dostępne miejsca w garażu podziemnym i zapłacimy za parking - wylicza prezes zarządu Golub GetHouse.

Prawdziwym wyzwaniem dla inżynierów jest inwestycja Central Point powstająca na przecięciu głównych arterii warszawskiego Śródmieścia – czyli skrzyżowaniu ulic Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej. Biurowiec, nadwieszony nad stacją metra Świętokrzyska i zintegrowany z nią, będzie prezentował najnowsze rozwiązania konstrukcyjne i aranżacyjne. - Sama konstrukcja budynku została zaprojektowana ze stali, natomiast kondygnacje zostały pogrupowane i podwieszone do jego trzonu za pomocą specjalistycznych cięgien. Takie rozwiązanie inżynieryjne sprawia, że większość sił oddziałujących na budynek jest przeniesiona na fundamenty tylko przy wykorzystaniu właśnie trzonu konstrukcji. Ściany szczelinowe, na których opierać ma się cały budynek, sięgają 39 metrów w głąb ziemi – to sprawia, że wzajemny wpływ budynku i stacji Metra jest zniwelowany do minimum – tłumaczy Jacek Wachowicz, prezes Immobel Poland. Zaprojektowany przez biuro projektowe Kazimierski i Ryba oraz paryskie biuro Arquitectonica będzie miał 86 metrów i zaoferuje 18 tys. mkw. pow. biurowej i 11 tys. mkw. pow. handlowo-usługowej. Central Point zostanie oddany do użytku przed końcem drugiego kwartału 2020 r.

W lokalizacji prawie idealnej, bo tuż obok rewitalizowanej Rotundy, na miejscu biurowca Universal stanie 94-metrowy Widok Towers. Biurowiec Universalu przez ostatnie lata był głównie kojarzony jako najsłynniejszy „wieszak” na reklamy. W 2014 r. biurowiec kupiła austriacka firma deweloperska S+B. We wrześniu 2016 r. ruszyły pierwsze prace rozbiórkowe, a obecnie trwają prace budowlane.

Budynek będzie składał się z 28 kondygnacji naziemnych i czterech podziemnych.

W projekcie przewidziano m.in. ok. 700 mkw. tarasów widokowych i otwierane okna. Powierzchnia biurowa wieży to ok.

31 tys. mkw., handlowa - zajmie ponad 3,6 tys. mkw. Jak deklarują inwestorzy, 94-metrowa wieża będzie nie tylko miejscem do pracy. Widok Towers ma zostać oddany do użytku na przełomie 2020/2021 r.

Z kolei państwowy koncern PHN ma za sobą rozbiórkę budynku przy ul. Świętokrzyskiej 36 tuż obok Ronda ONZ. Z powierzchni ziemi zniknął budynek, który przez ponad 50 lat wpisany był w architektoniczny krajobraz Śródmieścia stolicy.

biura

W ramach aktualnego projektu, PHN Tower dostarczy ok. 40 tys. mkw. pow. najmu.

Inwestycja będzie realizowana w dwóch etapach. Jako pierwszy powstanie budynek o pow. ok. 10 tys. mkw., drugi zakłada budowę 150-metrowej dominanty. Projekt oraz koncepcję architektoniczną przygotowała Polsko-Belgijska Pracownia Architektoniczna. Zakończenie I etapu planowane jest na przełom 2020/2021 r. Żaden z realizowanych i planowanych wieżowców w Warszawie nie wzbudził tyle emocji co ten planowany w miejscu rozebranego pawilonu Emilia. Dla jednych pawilon był udanym przykładem architektury polskiego modernizmu, dla drugich – „reliktem PRL-u”. Przy ulicy Emilii Plater 51 inwestor planuje budowę 164-metrowego wieżowca usługowo-biurowego. Za realizację inwestycji odpowiada spółka Emilia Development należąca do Globalworth Polska.

Na rozbiórkę czeka też biurowiec Ilmet z charakterystycznym logo firmy Mercedes-Benz, który znajduje się tuż przy rondzie ONZ, naprzeciwko biurowca Ronda 1. W 2011 r. pojawiły się koncepcje ponownego zagospodarowania terenu, ówczesny właściciel budynku chciał go zastąpić 188-metrowym wieżowcem projektu duńskiej pracowni Schmidt Hammer Lassen. Projekt razem z gruntem zakupiła dwa lata temu Skanska. Potencjał działki, zdaniem dewelopera, to ok. 60 tys. mkw. Budynek Ilmetu oferuje niecałe 20 tys. mkw. powierzchni użytkowej.

Najwyższy w Europie Budynkiem, który zdetronizuje Pałac Kultury i Nauki, jest Varso. Wyprzedzi PKiN o 73 metry, a przy okazji przerośnie też wieżowiec The Shard w Londynie, który jak na razie pozostaje najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej. Główna wieża Varso Tower będzie liczyła 310 metrów (budynek - 230 metrów i iglica – 80 metrów). Towarzyszyć jej będą dwa niższe budynki: 90- i 81-metrowe. Inwestycja powstaje na terenie rozciągającym się wzdłuż zachodniego odcinka ul. Chmielnej, od narożnika z al. Jana Pawła II w kierunku ul. Żelaznej. Niższe budynki stworzą nową, śródmiejską pierzeję wzdłuż ul. Chmielnej. Oprócz biur znajdą się tu pasaże ze sklepami, punktami usługowymi, restauracjami i kawiarniami. Varso zaoferuje aż 145 tys. mkw. pow. najmu. Za projekt odpowiada pracownia Normana Fostera, który ma na swoim koncie m.in. warszawski Metropolitan. Do prac nad niższymi budynkami słowacki inwestor zaprosił polską pracownię HRA Architekci.

- Sylwetka Varso Tower stanie się jednym z charakterystycznych elementów

Kompleks budynków Spark

panoramy Warszawy. Smukły wieżowiec będzie doskonale widoczny z różnych miejsc stolicy, stając się jej współczesną wizytówką, lecz nie przytłaczając wizualnie śródmieścia. Pomimo znacznej wysokości i skali zabudowy, dzięki odpowiednio dobranym podziałom fasady i materiałom elewacyjnym, Varso wyróżni się lekkością - zapewnia Grzegorz Strutyński, członek zarządu, Commercial Director, HB Reavis Poland. Przekonuje, że ogólnodostępne partery sprawią, że Varso wtopi się w sieć śródmiejskich uliczek.

Skąd ten wysokościowy boom Dynamiczny rozwój aglomeracji, dobre wskaźniki gospodarcze, dostęp do wysoko wykwalifikowanych pracowników, niższe koszty prowadzenia działalności,

coraz lepsza infrastruktura transportowa i drogowa, jakość życia oraz... najnowocześniejsze i zarazem stosunkowo tanie biurowce w Europie. To czynniki, które przyciągają do Warszawy wiele nowych firm i pozwalają deweloperom wznosić coraz wyższe budynki. Obecnie w stolicy jest już ponad 5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Niespełna dekadę temu - 3 mln mkw. Analitycy szacują, że do końca 2020 r. przybędzie jeszcze milion. To liczby, które pokazują, jak dynamicznie zmienia się skyline Warszawy.

Anna Liszka

więcej na:

magazyny

Wielkie magazyny dopiero nadchodzą Sektor magazynowy jest jak żyła złota, której zasoby nie wyczerpią się szybko. Na tempo wzrostu rynku wpływa dobra sytuacja makroekonomiczna w kraju, a co za tym idzie – rosnąca siła nabywcza konsumentów. Zdobycie „największego skarbu” nie jest jednak tak oczywiste jakby się mogło wydawać.

Deweloperzy muszą sprostać wymaganiom najemców i... wyzwaniom przyszłości.

Na szczęście, dobra passa nie usypia czujności deweloperów. Pilnie śledzą rynkowe trendy i uważnie wsłuchują się w potrzeby i oczekiwania potencjalnych inwestorów oraz przyszłych najemców. Efekt?

Gigantyczna transakcja, nowe rynki i formaty parków magazynowych - to tylko część planów na przyszłość firmy Panattoni. - Transakcja z Griffin Real Estate oraz Redefine jest bardzo ciekawa.

To długoterminowi inwestorzy, z którymi będziemy dalej pracować, budując portfel nieruchomości przemysłowych w całej Polsce – mówi Robert Dobrzycki, CEO Panattoni Europe. Spółka zapowiada rozwój własnych lokalizacji i tworzenie nowych, zwłaszcza na rynkach wschodzących

>

14

– w Bydgoszczy, Lublinie, Białymstoku, Kielcach, Toruniu i Zielonej Górze. - Ruszymy również z budową ok. 600 tys. mkw. naszych projektów City Logistics, położonych w granicach miast – niedawno rozpoczęliśmy budowę City Logistics Warsaw I, czwartej już realizacji konceptu – mówi Robert Dobrzycki. - Inwestycja o planowanej powierzchni 26 tys. mkw. i atrakcyjnej lokalizacji w przemysłowej części warszawskich Bielan jest dedykowana najemcom obsługującym stolicę, zwłaszcza realizującym sprzedaż w internecie i takie właśnie będą projekty miejskie, odpowiadające na potrzeby „last mile delivery”. Nadal oczywiście zamierzamy realizować obiekty szyte na miarę, a naszą strategią będzie dostosowywanie się do potrzeb rynku.

Goodman działa zgodnie ze swoją strategią, planując ekspansję na wszystkich rynkach zlokalizowanych wokół dużych miast. - Naszymi flagowymi inwestycjami są rozwijane Pomorskie Centrum Logistyczne (docelowo 500 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej), Kraków Airport Logistics Centre oraz Goodman Warsaw I Logstics Centre k. Grodziska Mazowieckiego. Budujemy

Budujemy duże magazyny BTS dla sektora e-commerce. Przykładem są

inwestycje realizowane dla Zalando k. Łodzi oraz dla The Hut pod Wrocławiem – wylicza Jarosław Czechowicz, dyrektor ds. zarządzania portfelem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej firmy Goodman

magazyny

także duże magazyny BTS dla sektora e-commerce. Przykładem są inwestycje realizowane dla Zalando k. Łodzi oraz dla The Hut pod Wrocławiem – wylicza Jarosław Czechowicz, dyrektor ds. zarządzania portfelem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej firmy Goodman.

Prologis aktualnie realizuje w Polsce sześć projektów. - Planujemy dalej konsekwentnie rozwijać strategię wzrostu udziału inwestycji w najbardziej pożądanych lokalizacjach – przede wszystkim w rejonie Warszawy, Wrocławia, w Polsce Centralnej, w Poznaniu i na Śląsku. Dywersyfikujemy ofertę, obserwując trendy na rynku, dlatego wśród realizowanych obecnie inwestycji znajdują się zarówno projekty typu Build-to-Suit, jak i inwestycje spekulacyjne, które rozwijamy w rejonach charakteryzujących się niskim poziomem pustostanów, czyli stabilnym popytem i ograniczoną podażą. Niedawno na terenie nowo powstającego Prologis Park Poznań III, którego powierzchnia docelowo osiągnie 60 tys. mkw., rozpoczęliśmy budowę magazynu typu Small Business Unit (SBU). Dzięki położeniu w granicach miasta i optymalnie dobranej powierzchni, jest to inwestycja, która z sukcesem spełni rolę obiektu Last TouchTM dla firm z sektora handlu elektronicznego – mówi Paweł Sapek, Senior Vice President, Country Manager Prologis w Polsce.

Inwestycje gonią inwestycje Tylko w najbliższych miesiącach Waimea Holding planuje realizację budowy II i III etapu Waimea Logistic Park Bydgoszcz.

Jedno z największych centrów logistyczno-produkcyjnych w Bydgoszczy zajmie powierzchnię zabudowy 92 tys. mkw.

Docelowo powstanie łącznie 6 hal dla klientów prowadzących zarówno produkcję, jak i skoncentrowanych na logistyce i magazynowaniu. - Kolejny duży projekt, którego realizację planujemy, to Waimea Logistic Park Stargard - 80 tys. mkw. dostępnej powierzchni, 6 nowoczesnych hal klasy A pod działalność związaną z magazynowaniem, produkcją oraz z obsługą logistyczną. Kompleks będzie realizowany w Parku Przemysłowym Nowoczesnych Technologii w Stargardzie, w podstrefie Pomorskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, co zagwarantuje ulgi docelowym najemcom – mówi Andrzej Rosiński, prezes zarządu Waimea Holding.

Ważnym rynkiem staje się także cała ściana wschodnia Polski, czego przykładem jest inwestycja Waimea Logistic Park Korczowa w miejscowości Młyny w bezpośrednim sąsiedztwie autostrady

Coraz bardziej transparentnie Paweł Sapek, Senior Vice President, Country Manager Prologis w Polsce Szacujemy, że w perspektywie dwóch, trzech lat, potencjał powierzchni rynku magazynowego w Polsce przekroczy 20 milionów mkw. Kolejnym impulsem, który niewątpliwie sprzyja powstawaniu nowych inwestycji, jest dalszy wzrost udziału sektora e-commerce, stanowiącego kluczową siłę i najszybciej rosnącą grupę klientów na rynku powierzchni magazynowych. Jest to szczególnie istotne w odniesieniu do miejskich obiektów typu Last TouchTM, które, obsługując finalne dostawy do konsumentów końcowych, stanowią ostatni element w łańcuchu dostaw e-zamówień.

Na polskim rynku nieruchomości magazynowych obserwujemy też poprawę przejrzystości działań i transparentności transakcji, która, przy tendencji wzrostu stawek czynszów, przyciąga uwagę coraz większej liczby zagranicznych inwestorów instytucjonalnych i finansowych.

Większa przejrzystość umożliwia im realną ocenę wartości i rentowności konkretnych projektów i pozwala dostrzec potencjał polskiego rynku. Zakładając utrzymanie się tej tendencji, w perspektywie najbliższych kilku lat możemy spodziewać się nowych inwestorów, którzy będą przejmować zarówno istniejące, jak i tworzyć nowe portfolia.

A4 („Węzeł Korczowa”) oraz przejścia granicznego z Ukrainą. - Jej wielkim atutem obok lokalizacji jest dostępność kadry pracowniczej z Ukrainy. Planujemy budowę II etapu, w którego skład wejdą trzy hale o powierzchni 41 tys. mkw. W planach mamy także inwestycję w miejscowości Teresin, położonej zaledwie 20 km od Warszawy. W tej znakomitej lokalizacji, z dobrym dostępem do dróg krajowych 92 i 50 oraz autostrady A2, powstanie kompleks magazynowo-produkcyjny klasy A o powierzchni 49 tys. mkw. - wylicza Andrzej Rosiński.

Jesienią Waimea rozpocznie budowę kolejnego terminala cargo Waimea Cargo Terminal Szczecin-Goleniów. - Nowocześnie wyposażony terminal multimodalny o łącznej powierzchni 5880 mkw. wraz z powierzchnią biurowo-socjalną będzie stanowił integralną część infrastruktury międzynarodowego Portu Lotniczego Szczecin-Goleniów i zapewni kompleksową obsługę frachtu lotniczego na Pomorzu Zachodnim. Port Lotniczy

magazyny

16

Powierzchnia na miarę potrzeb Konrad Jacewicz, negocjator w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Cushman & Wakefield Ostatnie lata pokazują silny rozwój sektorów automotive oraz e-commerce, jak również last mile logistics. Patrząc na rynek z punktu widzenia obiektów wielkopowierzchniowych (big box), widzimy ich dużą koncentrację na głównych rynkach magazynowych. Wynajmują je sieci handlowe, jak również logistycy świadczący usługi magazynowania oraz dystrybucji poprzez istniejącą siatkę dystrybucyjną. Cushman & Wakefield widzi zmiany trendów w dostosowywaniu powierzchni pod operacje logistyczne. Logistycy świadczący usługi starają się obsłużyć coraz większą liczbę zamówień, np. z sektora e-commerce. W planowanych nowych inwestycjach magazynowych starają się wywrzeć presję na deweloperach w dostosowaniu powierzchni pod ich potrzeby, np. poprzez dostosowanie posadzek magazynowych pod wózki systemowe wykorzystujące nitki indukcyjne. Zastosowanie takich rozwiązań przyspiesza obsługę oraz zmniejsza powierzchnię wykorzystaną pod magazynowanie poprzez zastosowanie regałów wąskokorytarzowych. Uważamy, że trend polegający na próbach pomieszczenia większej ilości towarów na mniejszej powierzchni oraz skrócenie czasu przygotowania zamówień do wysyłki będzie postępował. Dodatkowo rozwijająca się automatyzacja procesów magazynowych skróci czas operacji oraz wykorzystania powierzchni.

w Goleniowie posiada doskonałą lokalizację, aby pełnić funkcję lotniczego hubu towarowego dla Pomorza Zachodniego i północno-wschodnich Niemiec – wyjaśnia szef Waimea Holding.

Z kolei BIK rozwija ofertę na bardzo popularnym rynku Górnego Śląska, w ramach Śląskiego Centrum Logistycznego w Sosnowcu oraz na bardziej lokalnym, ale również bardzo atrakcyjnym rynku krakowskim. - W Sosnowcu w tym roku oddaliśmy do użytkowania nową halę magazynową o powierzchni około 11,5 tys. mkw. W najbliższych dniach rozpocznie się budowa kolejnej hali o powierzchni

14 tys. mkw. W tym roku planujemy również rozpocząć budowę nowego Centrum Logistycznego Kraków III zlokalizowanego w Targowisku pod Krakowem w bezpośrednim sąsiedztwie węzła autostrady A4 – wylicza Mirosław Koszany, prezes zarządu firmy Biuro Inwestycji Kapitałowych. - Pracujemy intensywnie nad inwestycjami w nowych lokalizacjach, między innymi w mniejszych ośrodkach, gdzie nowoczesna infrastruktura magazynowa nie jest jeszcze rozbudowana.

Strategicznym celem dla MLP jest ekspansja na rynku niemieckim. W Niemczech grupa obecnie prowadzi dwa parki logistyczne - MLP Unna i Monchengladbach. - W przygotowaniu mamy kolejne inwestycje. Generalnie podobnie jak w naszym kraju interesują nas na tym rynku główne lokalizacje magazynowe takie jak Monachium, Zagłębie Ruhry, Stuttgard, Hamburg i Berlin – wylicza Agnieszka Góźdź, dyrektor Działu Sprzedaży w MLP Group. - Oczywiście kontynuujemy rozwój na polskim rynku. Aktualnie prowadzimy osiem operacyjnych parków logistycznych zlokalizowanych w kraju. W ramach nich mamy wciąż około 400 tys. mkw. potencjału do dalszej rozbudowy. W przygotowaniu mamy kolejne inwestycje w głównych regionach magazynowych.

Czas oszlifować diament Eksperci są pewni – najbliższe 2-3 lata na rynku magazynowym to perspektywa zmiany jakościowej oraz rozwoju nowych formatów magazynowych na naszym rynku.

- Tak jak dotychczas mogliśmy mówić o projektach szytych na miarę BTS oraz typowych projektach wielkopowierzchniowych, budowanych najczęściej spekulacyjnie i wynajętych przez kilku najemców, tak w kolejnych 2-3 latach będzie silnie rozwijał się rynek magazynów miejskich – Small Business Unit (SBU). Dotychczas sektor SBU ograniczał się praktycznie jedynie do Warszawy. Obserwujemy natomiast, że kolejni deweloperzy oraz inwestorzy zaczynają interesować się tą klasą aktywów – mówi Bartłomiej Krzyżak, Associate Director Apleona GVA. Chęć stworzenia platformy przeznaczonej dla magazynów tzw. ostatniej mili - pod nazwą wspomnianych wcześniej City Logistics - ogłosił Panattoni Europe.

Projekty SBU już aktywnie tworzy krakowski deweloper 7R Logistics pod nazwą City Flex.

- Być może nie są to spektakularne ilościowo projekty, do jakich zdążyliśmy przywyknąć po wejściu Amazona do

magazyny WYBRANE PROJEKTY UKOŃCZONE W I POŁOWIE 2018 R. Powierzchnia (mkw.)

Nazwa projektu

Rynek

Lokalizacja

Panattoni Central European Logistic Hub

Polska Centralna

Łódź

79 000

P3 Piotrków

Polska Centralna

Piotrków Trybunalski

60 177

Panattoni Park Szczecin I

Szczecin

Szczecin

52 159

Panattoni BTS OBI

Polska Centralna

Łódź

50 692

Panattoni Park Sosnowiec V

Górny Śląsk

Sosnowiec

42 200

Hillwood Świecko

Polska Zachodnia

Świecko

42 000

Panattoni Park Konotopa II

Warszawa okolice

Konotopa

42 000

Central European Logistic Hub

Polska Centralna

Łódź

36 000

P3 Błonie

Warszawa okolice

Błonie

33 127

Panattoni Park Zielona Góra

Polska Zachodnia

Zielona Góra

32 672

Panattoni Park Gliwice III

Górny Śląsk

Gliwice

30 000

Nazwa projektu

Rynek

Lokalizacja

Powierzchnia (mkw.)

Panattoni BTS Gliwice

Górny Śląsk

Gliwice

146 000

Hillwood Zalando 1

Polska Centralna

Głuchów

126 000

Panattoni BTS Leroy Marlin

Polska Centralna

Piątek

124 000

Hillwood Zalando 2

Olsztynek

Olsztynek

121 000

Panattoni Central European Logistic Hub

Polska Centralna

Łódź

99 000

Panattoni Park Stryków III

Polska Centralna

Stryków

91 300

Panattoni Park Gdańsk III

Trójmiasto

Gdańsk

63 828

Panattoni BTS Bolesławiec II

Polska Zachodnia

Bolesławiec

60 586

SEGRO Logistics Park Stryków

Polska Centralna

Stryków

58 300

Goodman Wrocław V Logistics Centre

Wrocław

Magnice

56 873

Hillwood Wrocław II

Wrocław

Żórawina

56 000

Polski, jednakże rozwój sektora magazynów ostatniej mili to będzie zmiana jakościowa – uważa Bartłomiej Krzyżak.

- Część projektów Small Business Unit będzie pełniło również rolę reprezentacyjną dla najemców wymagających lepszej jakości części biurowo-wystawienniczej bądź też lepszego zaplecza dla większej liczby pracowników.

Zmiany na rynku magazynowym narzucać będą firmy związane z logistyką B2C, czego najlepszym przykładem jest skupienie się wielu najemców na zapewnieniu szybkiej i sprawnej logistyki „ostatniej mili”. Szybkość i niezawodność dostaw będzie determinowała rozwój projektów dedykowanych dla najemców z branży e-commerce bądź firm logistycznych współpracujących z nimi.

Topowa piątka wciąż na podium Kluczowe lokalizacje, czyli najważniejsze rynki magazynowe, na pewno będą miały powodzenie w najbliższej przyszłości,

ponieważ zaopatrują stałą populację w tych regionach, aczkolwiek – zdaniem eksperta Cushman & Wakefield – widać również potrzebę wybudowania nowych obiektów w mniejszych miejscowościach (np. Kielce, Kutno, Częstochowa, Zielona Góra, Legnica, Białystok), gdzie również występuje konieczność dostarczania towarów. – W tych przypadkach obserwujemy silne zainteresowanie w dostarczeniu budynków cross-dockowych, które również skracają czas dostawy do finalnego odbiorcy – uważa Konrad Jacewicz, negocjator w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych firmy Cushman & Wakefield. – W najbliższych latach nie spodziewałbym się zmiany bądź odwrotu od kluczowych lokalizacji logistycznych – 5 głównych hubów.

Natomiast nowe trendy wskazują, że część dużych projektów magazynowych będzie podążała za dostępnością siły roboczej. Wraz z rozwojem infrastruktury drogowej niejako odblokuje się potencjał

Źródło: C&W

WYBRANE PROJEKTY W BUDOWIE (STAN NA KONIEC CZERWCA 2018 R.)

magazyny

Lokalizacje podążają za ludźmi Andrzej Rosiński, prezes zarządu Waimea Holding

Czekamy na inwestorów z Chin Robert Dobrzycki, CEO Panattoni Europe Spodziewamy się, że w ciągu najbliższych dwóch lat rynek powierzchni przemysłowych w Polsce znacznie wzbogaci się o nowe lokalizacje, z naciskiem na miejskie projekty. Te powstające centra dystrybucyjne multi-tenants adresowane do wielu najemców, raczej nie będą należeć do spektakularnych pod względem wielkości powierzchni, ale w zamian będzie dużo mniejszych, zwłaszcza na rynkach wschodzących. Będzie to spowodowane trendem bycia bliżej pracowników. Oczywiście rozwojowi naszej branży sprzyja dobra koniunktura gospodarcza generująca popyt czy rozwój e-handlu. Z tego też względu czekamy na inwestorów z Chin – dużych graczy, przede wszystkim e-commerce’owych jak chociażby Alibaba, których logistyka i jej skala jest imponująca.

AKTUALNE STAWKI CZYNSZÓW EFEKTYWNYCH (W EURO) Region

Czynsze efektywne Min.

Max

Warszawa – miasto

3,50

4,60

Warszawa – okolice

2,05

3,00

Górny Śląsk

2,10

2,80

Polska Centralna

2,10

2,90

Poznań

2,10

2,70

Wrocław

2,10

3,00

Kraków

2,80

3,80

Trójmiasto

2,20

2,70

Szczecin

2,45

2,90

Bydgoszcz-Toruń

2,30

2,90

Polska Zachodnia

2,50

2,80

Polska Wschodnia

2,50

3,20

Źródło: C&W

18

Dynamika rozwoju nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce przewyższa wszystkie kraje nie tylko w Europie Środkowo-Wschodniej, ale także na całym kontynencie. Polski rynek liczy się w Europie ze względu na dobrą, strategiczną lokalizację, nowoczesną bazę magazynową i atrakcyjne względem innych krajów regionu stawki czynszów. Stale rośnie konsumpcja, gospodarka się rozwija, wzrasta więc zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe i przemysłowe. Sieć dróg jest stale modernizowana, co przekłada się na sprawniejszą logistykę i niższe koszty dla operatorów. Dotyczy to zwłaszcza Polski Zachodniej, gdzie kluczowym czynnikiem jest bliskość granicy niemieckiej. Nasz kraj staje się ważnym hubem wymiany handlowej między Wschodem a Zachodem.

Z uwagi na poprawę stanu infrastruktury transportowej, dostępności gruntów inwestycyjnych i pracowników, których zaczyna brakować na najbardziej popularnych rynkach, na atrakcyjności zyskują miasta regionalne. Nasza firma widzi duży potencjał w nowych lokalizacjach, takich jak Bydgoszcz, Stargard, Rzeszów, Radomsko, Białystok czy Teresin. O lokalizacji magazynu obok wielu istotnych czynników, zaczyna w dużej mierze decydować dostępność wykwalifikowanej siły roboczej. Lokalizacje zaczynają podążać za ludźmi do pracy. Nasi najemcy lokują swoją działalność w miejscach, które gwarantują im dostęp do pracowników. Nie bez znaczenia jest też dynamiczny rozwój e-handlu oraz tendencja skrócenia drogi dotarcia towaru do klienta, a to przekłada się na rosnące zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe, w tym sektorze jest olbrzymi potencjał.

Wiele międzynarodowych firm handlowych wykorzystuje polskie magazyny do obsługi transakcji dotyczących innych krajów europejskich, co stanowi kolejny bodziec rozwojowy dla branży.

magazyny

miast liczących od 100 tys. do 350 tys. mieszkańców, zlokalizowanych przy ważnych drogach ekspresowych bądź autostradach. Takie miasta jak Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów, Olsztyn, Kielce to tylko przykłady miast, w których w ostatnim czasie powstały duże projekty magazynowe. Dostępność działek, ich cena, jak również relatywnie większa dostępność rynku pracy są głównymi czynnikami determinującymi nowe inwestycje poza głównymi hubami logistycznymi i trend ten będzie się nasilał.

Zdaniem przedstawiciela firmy Goodman, możemy spodziewać się dalszych intensywnych inwestycji magazynowych, szczególnie w pobliżu dużych miast, jako zaplecza firm rozwijających w nich swoją działalność. – Duży potencjał rozwoju wysokiej jakości powierzchni magazynowej w kluczowych lokalizacjach przyciąga również kapitał międzynarodowych inwestorów. Na rynku rośnie więc zarówno popyt na dostosowane do potrzeb danego klienta magazyny BTS (built-to-suit), jak i na gotową przestrzeń magazynową.

Dotyczy to szczególnie kluczowych regionów logistycznych w kraju. Najważniejszymi są te w Polsce Centralnej, na Dolnym i Górnym Śląsku, w aglomeracjach warszawskiej i krakowskiej oraz w Trójmieście – mówi Jarosław Czechowicz.

- Silny popyt dotyczy sektorów e-commerce, logistyki, motoryzacji oraz FMCG/ sprzedaży detalicznej.

Prezes BIK, w swoich prognozach, stawia na mniej oczywiste, ale równie atrakcyjne lokalizacje. – Z pewnością będą realizowane kolejne duże projekty magazynowe nie tylko w głównych regionach magazynowych kraju. Najemcy coraz częściej pytają o lokalizację w mniejszych ośrodkach, położonych przy głównych szlakach komunikacyjnych, ale przede wszystkim z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i co najważniejsze – niejednokrotnie z lepszą dostępnością siły roboczej. Ten czynnik zaczyna być kluczowy przy wyborze nowych lokalizacji – przekonuje Mirosław Koszany.

Nowy kapitał, nowi deweloperzy Skala i dynamika zmian na rynku magazynowym nie pozostały niezauważone przez inwestorów. Baza obecnych na rynku właścicieli wciąż się powiększa zarówno po stronie finansujących projekty deweloperskie, jak również końcowych inwestorów kupujących gotowe i wynajęte projekty. – Egzotyczne pochodzenie kapitału od kilku lat już nie jest niczym nadzwyczajnym na rynku magazynowym – Chiny, Singapur, Malezja, Korea to

Rynek daleki od przegrzania Agnieszka Góźdź, dyrektor Działu Sprzedaży MLP Group Polska gospodarka rozwija się stabilnie. To zachęca zagranicznych inwestorów do wchodzenia na nasz rynek, ale również zapewnia rosnący popyt ze strony polskich podmiotów. Czy należy się zatem spodziewać spektakularnych inwestycji obejmujących ponad 100 tys. mkw. GLA? Zapewne tak, choć będą to raczej transakcje sporadyczne. Potencjalni najemcy z reguły poszykują obiektów od kilku do kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni. Dobra koniunktura w branży utrzymuje się już od dobrych kilku lat. Nie obawiamy się jednak jej przegrzania. Wychodzimy na rynek z szeroką i atrakcyjną ofertą. Działalność koncentrujemy na terenie największych regionów magazynowych w kraju. Tutaj też rozwijamy naszą sieć parków logistycznych. Nasze obiekty powstają przede wszystkim na Górnym Śląsku, w okolicach Warszawy, Łodzi, Poznania i Wrocławia. Nie dostrzegamy wystarczającego popytu w małych ośrodkach magazynowych kraju. Ewentualne inwestycje na tych obszarach realizujemy pod kątem konkretnych klientów.

tylko niektóre przykłady. Liczba takich klientów wciąż się powiększa. Poszukują oni interesującej klasy aktywów, a także często transakcji portfelowych – mówi Konrad Jacewicz. – Poza rosnącą bazą inwestorów, w najbliższych latach możemy się również spodziewać pojawienia na rynku nowych deweloperów. Oczywiście, proces ten na pewno nie będzie tak dynamiczny, jak zwiększająca się liczba nowych inwestorów, jednak Polska znajduje się w kręgu zainteresowania deweloperów nieobecnych jeszcze na naszym rynku.

Co czeka rynek? – Rynek jest na tyle atrakcyjny, że raczej należy się spodziewać sprzedaży dużych portfeli nieruchomościowych do dużych graczy i to bardzo często jeszcze w Polsce nieobecnych – mówi szef BIK. Aneta Wieczorek-Hodyra

więcej na:

wywiad

Polacy lubią polować na przeceny Zalando to największa platforma sprzedażowa w Europie. O tym, jak osiągnąć sukces w sektorze e-commerce, opowiadają Martin Rost, Senior Vice President Zalando Lounge i Outlet oraz Sven Thiessen, Head of Logistics Zalando Lounge.

20

Z prawej - Martin Rost, Senior Vice President Zalando Lounge i Outlet oraz Sven Thiessen, Head of Logistics Zalando Lounge.

II Czym się różni Zalando od Zalando Lounge?

Martin Rost, Senior Vice President Zalando Lounge i Outlet: – Wizualnie barwami firmowymi: Zalando jest pomarańczowe, a my wybraliśmy kolor złoty. Oba modele bazują na dwóch różnych konceptach sprzedaży online. Zalando Lounge to klub zakupowy. Klub oferuje zmieniające się codziennie, limitowane czasowo kampanie promocyjne z rabatami do 75 proc.

od sugerowanej ceny producenta. Zalando natomiast proponuje swoim klientom stały asortyment markowych produktów.

II Jak budowane centrum dystrybucyjne pod Olsztynkiem poprawi obsługę sprzedaży Zalando Lounge w Polsce?

Czy umożliwi na przykład dostawę tego samego dnia?

Martin Rost: Przede wszystkim klienci Zalando Lounge z Polski będą mieli większy

wywiad

wybór produktów, podobnie jak klienci z innych krajów. Do tej pory sprzedawaliśmy głównie ubrania i akcesoria modowe. Nowe centrum logistyczne umożliwia sprzedaż na przykład mebli i akcesoriów związanych z wyposażeniem wnętrz.

Oczywiście skrócą się również terminy dostaw i zwrotów, ale wysyłka zaczyna się i tak dopiero po zakończeniu danej kampanii. Usługa dostawy tego samego dnia nie jest w tej chwili naszym priorytetem.

II Zalando jest największą platformą sprzedażową w Europie, a centrum logistyczne powstaje w miejscowości Ameryka pod Olsztynkiem. Nie rozbawiła was ta geograficzna zbieżność?

Martin Rost: Właściwie dopiero niedawno to do nas dotarło. Cały czas używaliśmy nazwy „Olsztynek”.

II Czy w ogóle macie klientów z „prawdziwej Ameryki”?

Martin Rost: Koncentrujemy się aktualnie na rynku europejskim, dlatego nie dostarczamy przesyłek do Stanów Zjednoczonych. Byłoby to za drogie i zbyt czasochłonne. Poza tym Amerykanie mają zupełnie inny gust, jeśli chodzi o modę, niż Europejczycy.

II Zalando Lounge działa w Polsce niecały rok. To niewiele, ale musieliście dostrzec w naszym rynku spory potencjał rozwoju tego konceptu, skoro powstaje tak duży magazyn?

Martin Rost: Dokładnie tak. Polacy lubią polować na przeceny. Zauważyliśmy, że – w porównaniu z klientami z innych krajów – szczególnie mocno lubią kupować zegarki i biżuterię. Marki odzieżowe, które są popularne w Polsce, niekoniecznie mają równie duże powodzenie w innych krajach. Dlatego oferta Zalando Lounge jest niejako skrojona na miarę, dostosowana do gustu klientów danego kraju.

II Z 15 milionami użytkowników z 12 krajów Europy Zalando Lounge oferuje dostęp do 2,5 tys. marek z wysokimi rabatami. Czy macie w ofercie jakieś polskie brandy?

Martin Rost: Tak. Są to: Big Star, Gino Rossi, Nife, Dodo, Krosno, Femi Stories i Top Secret.

II Jak zmieniły się oczekiwania klientów sklepów internetowych?

Czy ważna jest armia kurierów dostarczających paczki w nietypowych porach, czyli wieczorem albo w weekendy, czy może gęsty łańcuch paczkomatów?

Martin Rost: W ostatnich dziesięciu latach najistotniejsza w sektorze e-commerce stała się łatwa i szybka obsługa zwrotów szczególnie w sektorze modowym.

Zalando od początku istnienia taką zapewnia. Zwroty są bezpłatne – w Zalando można odesłać zamówienie do 100 dni od daty jego otrzymania, a w Zalando Lounge – do 14 dni, również od daty dostarczenia paczki.

Sven Thiessen, Head of Logistics Zalando Lounge: – Gdy wybieramy partnera logistycznego, najważniejsza jest dla nas tzw. ostatnia mila, czyli zapewnienie klientom komfortu przy odbiorze przesyłek. Kluczowa jest m.in. gęsta siatka punktów odbioru paczek, które są zlokalizowane możliwie jak najbliżej klienta.

II Rynek handlowy zmienia się bardzo dynamicznie. Coraz ważniejsza staje się synergia świata online i offline.

Wielu graczy sektora e-commerce

otwiera stacjonarne sklepy.

Zalando też.

Martin Rost: Tak, mamy już cztery stacjonarne outlety. Pierwszy, eksperymentalny, otworzyliśmy sześć lat temu w starej fabryce w Berlinie. Okazał się sukcesem, więc powstały następne: we Frankfurcie i w Kolonii. W czerwcu tego roku otworzyliśmy kolejny w Lipsku, a pod koniec sierpnia działać będzie następny w Hamburgu.

Wszystkie sklepy znajdują się w pobliżu centrum miasta. Oferują nadwyżki niesprzedanego w internecie towaru, końcówki serii, odzież z drobnymi ubytkami oraz z poprzedniego sezonu, z metką marki własnej Zalando. Ubrania są elegancko wyeksponowane na wieszakach i półkach.

II Wszystkie outlety działają w Niemczech. Czy planujecie podobne sklepy w innych krajach?

Martin Rost: Nie wykluczamy tego, ale na razie koncentrujemy się na niemieckim rynku, bo znamy go najlepiej.

Dziękuję za rozmowę Grażyna Kuryłło

strefy ekonomiczne

Ulga czy pracownik?

To nie jest już pytanie Ustawa, na podstawie której cała Polska będzie specjalną strefą ekonomiczną, działa od czerwca. Biznes jest zgodny – to krok w dobrą stronę, ale diabeł tkwi w szczegółach...

22

Choć ustawa o wsparciu nowych inwestycji obowiązuje od 30 czerwca br., przepisy wykonawcze, a tym samym kryteria, które muszą spełniać zainteresowani inwestorzy, weszły w życie dopiero w pierwszych dniach września. Ministerstwo Przedsiębiorczości i Technologii określiło w nich kryteria, dzięki którym przedsiębiorcy mogą skorzystać z pomocy publicznej w ramach inwestycji. Firmy, które zdecydują się ulokować biznes na terenach najsłabiej rozwiniętych, gdzie można uzyskać nawet 50 proc. wsparcia – muszą spełnić cztery z 10 wskazanych w rozporządzeniu punktów.

Tam, gdzie pomoc publiczna sięga 35 proc.

- ustawodawca wymaga spełnienia pięciu punktów. W najbardziej rozwiniętych regionach inwestorzy mogą liczyć na pomoc na poziomie od 10 do 25 proc.

Przepisy określają również, na jakie zwolnienia podatkowe mogą liczyć inwestujący. I tak w regionach najbardziej rozwiniętych, ze zwolnień można korzystać przez 10 lat, na najsłabiej rozwiniętych terenach inwestycyjnych – przez 15 lat.

Do czerwca tego roku benefity przysługiwały wyłącznie przedsiębiorcom, którzy zdecydowali się prowadzić działalność na obszarach objętych specjalnymi strefami ekonomicznymi. Teraz kluczowe nie jest już miejsce. Ze zwolnień podatkowych firmy mogą korzystać niemal wszędzie.

Faworyzowane przestają być największe, globalne koncerny na rzecz mikro-, małych i średnich przedsiębiorstw, dla których do tej pory ogromnym wyzwaniem było przeniesienie działalności z dala od rodzimej lokalizacji. Dzięki odejściu od ograniczeń terytorialnych skróci się też czas wydawania decyzji o wsparciu.

Kto skorzysta na nowej regulacji? Polscy inwestorzy, w szczególności ci mniejsi, bo wymagane nakłady inwestycyjne będą dostosowane do ich możliwości finansowych.

Do czerwca br. pod uwagę brane były kryteria, takie jak wartość inwestowanego kapitału i liczba oferowanych miejsc pracy. Dlatego o zwolnienia aplikowały głównie duże zagraniczne firmy.

Dzięki nowej ustawie wymogi i szanse na uzyskanie wparcia dla inwestorów polskich i zagranicznych mają zostać wyrównane. – Jestem przekonany, że wejście w życie tej ustawy wpłynie pozytywnie na rozwój rynku magazynowego, a także na rozwój przedsiębiorców – twierdzi Andrzej Rosiński, prezes zarządu Waimea Holding.

Znika trudny wybór Zmiana jest szczególnie istotna z perspektywy przedsiębiorstw, których główną działalnością jest produkcja. Bo jednym z największych wyzwań dla pracodawców są kadry. W poprzedniej rzeczywistości prawnej inwestor był ograniczony do kilkunastu lokalizacji, w których musiał się bić o ręce do pracy. Teraz zyskuje większą elastyczność. Może kierować swoje inwestycje tam, gdzie rekrutacja nie będzie największym wyzwaniem. – Zmiana wzmacnia potencjał inwestycyjny nowych, do tej pory niezagospodarowanych terenów, które wcześniej nie należały do SSE – podkreśla Paweł Sapek, Senior Vice President, Country Manager Prologis w Polsce.

Z taką opinią zgadza się również Marek Foryński, dyrektor zarządzający BTS Group w Panattoni Europe. – Zmiana spowoduje nakierowanie wysiłków inwestorów – beneficjentów stref – na zoptymalizowanie wszelkich procesów, m.in. dostosowania odpowiednich zasobów ludzkich do swojego zapotrzebowania bez konieczności dokonywania wyboru pomiędzy obecnością w strefie a dostępem do wykwalifikowanej siły roboczej – twierdzi. Dodaje, że dzięki zmianie ustawy zyskają również te lokalizacje, które aktualnie nie są okręgami przemysłowymi, a posiadają zasoby kadrowe.

– W przypadku branży logistycznej nowa sytuacja może wykreować kolejne rynki lokalne, które obecnie stanowią zaplecze dużych ośrodków miejskich, i doprowadzić do uzupełniania ich o centra istotne z punktu widzenia łańcucha dostaw – uważa.

Nowe i już istniejące Zdaniem Michała Rafałowicza, dyrektora Regionu Pomorskiego w firmie Cresa Polska, objęcie terytorium całego kraju statusem SSE będzie sprzyjało nowym inwestycjom zarówno typu greenfield,

Polska Wschodnia – beneficjent nowych przepisów Michał Rafałowicz, dyrektor Regionu Pomorskiego Cresa Polska O lokalizacji inwestycji – oprócz siatki logistycznej i infrastruktury – decyduje także dostęp do siły roboczej. „Uwolnienie” terytorialne SSE w sposób naturalny umożliwi lokowanie nowych projektów na terenach o wysokim bezrobociu, oczywiście pod warunkiem, że zostaną poczynione niezbędne nakłady na inwestycje w infrastrukturę. Taka sytuacja z pewnością wpłynie na układ sił na rynku i na rozwój dotychczas jeszcze niezagospodarowanych części kraju. Spowoduje to także dodatkową presję na rząd ze strony samorządów i biznesu na realizację projektów infrastrukturalnych w lokalizacjach dotychczas niebędących priorytetem. Największym, według mnie, beneficjentem zostaną gminy otaczające duże aglomeracje miejskie, które dotychczas znajdowały się poza oddziaływaniem SSE, a także wschodnia ściana Polski, która może zostać zagłębiem przemysłu przetwórstwa spożywczego.

strefy ekonomiczne

jak i w ramach istniejących już zakładów.

– Firmy, które dotychczas ze względu na swoją specyfikę i profil działania nie mogły rozważać przeprowadzki na tereny strefowe, teraz mogą skorzystać ze wsparcia dla swoich inwestycji w bieżącej lokalizacji. Także pozostawienie decyzji lokalizacyjnej w rękach przedsiębiorców, poprzez umożliwienie im dowolnego zlokalizowania nowej inwestycji, będzie skutkowało szybszą ścieżką decyzyjną co do jej realizacji – argumentuje ekspert.

Paweł Sapek także jest przekonany, że procesy inwestycyjne będą przebiegać łatwiej i szybciej, bo status SSE mogą uzyskać również obiekty już istniejące. – Trudno jeszcze jednoznacznie oszacować wpływ nowego prawa na liczbę nowych zagranicznych inwestycji, niewątpliwie jednak możemy mówić o znacznym usprawnieniu i przyspieszeniu procedury uzyskania statusu w SSE oraz uproszczeniu samego procesu przeprowadzenia projektów inwestycyjnych w Polsce – dodaje. W opinii Michała Rafałowicza największe projekty ubiegające się o wsparcie w ramach SSE będą pochodziły z sektora logistyki i przetwórstwa spożywczego.

Przepisy pod lupą „Cała Polska Specjalną Strefą Ekonomiczną” to, zdaniem ekspertów, krok w dobrą stronę, ale – jak zawsze – warto zwrócić uwagę na szczegóły. Nowa ustawa umożliwia zwolnienia podatkowe dla inwestorów na 10-15 lat na terenie całego kraju.

O wysokości tych zwolnień decydować będzie spełnienie określonych kryteriów, uzależnione od miejsca inwestycji, jej charakteru i jakości tworzonych miejsc pracy. – Dzięki temu unikniemy przenoszenia na siłę działalności poza miejsca dotychczasowego działania. Dla małych i średnich przedsiębiorstw, do których ustawa jest głównie kierowana, może stanowić to znaczne ułatwienie. Uproszczona ma zostać również procedura uzyskania takiego zwolnienia w porównaniu do próby zmiany granic dotychczasowych stref – wyjaśnia Bartłomiej Krzyżak, Associate Director Appleona GVA. Z jednej strony nowe przepisy łagodniej traktują małych i średnich przedsiębiorców, jednak jest i druga strona medalu.

W wielu rejonach kraju regulacje mogą stanowić ograniczenie możliwości wydania decyzji o wsparciu inwestorom dużym.

– Niestety, nie wzięto pod uwagę, iż podmioty realizujące nowe fabryki, posiadające status przedsiębiorcy dużego, realizują również mniejsze projekty, posługując się

Na efekty trzeba poczekać Michał Sikora, konsultant ds. gruntów, spraw technicznych i Specjalnych Stref Ekonomicznych w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych firmy Cushman & Wakefield Dziś trudno odpowiedzieć na pytanie, czy rynek wykształci nowych liderów, czy branże BSS i B+R wsparte przepisami rzeczywiście z tego skorzystają. Są w każdym razie wskazane jako preferowane przez system. Tu raczej chodzi o stworzenie narzędzi niezależnych od samej konkurencji rynkowej. W Polsce intensywność pomocy publicznej zawsze była zróżnicowana, tylko różnice te były ograniczone do określonych województw. Dziś mamy uzależnienie wysokości niniejszej pomocy od stopy bezrobocia w powiecie. Należy raczej obserwować skutki wprowadzenia nowych przepisów i w razie potrzeby korygować je, wprowadzając zmiany i dostosowywać do potrzeb rynku. Myślę, że pod koniec roku będzie można podsumować i ocenić wprowadzany system.

Odrębną rzeczą i istotą jego funkcjonowania będzie kontrolowanie jego efektów oraz realizacji zobowiązań przez urzędy skarbowe i same strefy. To będzie temat podnoszony za parę lat przez samych beneficjentów i firmy doradcze.

Korzyści? Tak, ale nie bez kosztów Bartłomiej Krzyżak, Associate Director Appleona GVA Zmiany w ustawie o SSE na pewno od razu nie spowodują wysypu nowych inwestycji i zmian układu sił na rynku. O ile znalezienie obszarów wymagających aktywizacji gospodarczej nie będzie tak trudne, to spełnienie kryterium innowacyjności przedsięwzięć (zatrudnienie odpowiednio wykwalifikowanej kadry etc.) może stanowić poważny problem dla potencjalnych inwestorów.

Mniejsze ośrodki miejskie, które mają być najbardziej premiowane, nie posiadają bazy wykwalifikowanej kadry bądź ośrodków akademickich ją zapewniających. Skoro premiowane mają być przede wszystkim przedsięwzięcia, które wpływają na konkurencyjność i innowacyjność regionalnych gospodarek, to niespełnienie tego najważniejszego kryterium ograniczać będzie wysokość pomocy i koło się zamyka.

Z drugiej strony, część aktywnych przedsiębiorstw z sektora MŚP może zauważyć potencjał rozwoju i skorzystać, choć w części, z obiecanych ulg i zwolnień. Miejmy nadzieję, że obiecane skrócenie procedur okaże się faktem.

spółkami celowymi, wykonując zlecenia i kontrakty podpisane „pod konkretne projekty” swoich klientów czy zleceniodawców – mówi Michał Sikora, konsultant ds. gruntów, spraw technicznych i Specjalnych Stref Ekonomicznych w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych firmy Cushman & Wakefield. Brak możliwości uzyskania wsparcia dla takich przedsięwzięć może spowodować odpływ inwestycji w miejsca, w których pomoc publiczną czy ulgi uzyskają. – Nie sądzę,

by przepisy nakłoniły wielu inwestorów do budowy zakładu w innym miejscu niż optymalna lokalizacja. Będziemy obserwować, czy takie przypadki mają miejsce i sądzę, że jeśli będzie to trend zauważalny, uda się tak skorygować wartości w nowych przepisach, by bardziej rozwinięte rejony kraju nie były pomijane przez inwestorów na rzecz lokalizacji zagranicznych – podsumowuje.

Aneta Wieczorek-Hodyra

wywiad

Polska magnesem dla magazynów

24

Stawki najmu powierzchni magazynowych idą w górę. Czy to może wpłynąć na plany najemców i zmniejszenie popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe w Polsce?

Bartłomiej Hofman, Managing Director P3 w Polsce, nie obawia się takiej sytuacji.

Ma już swój magazyn.

wywiad

II P3 jest obecne w dziewięciu krajach.

Jak ważnym rynkiem dla państwa jest Polska?

Bartłomiej Hofman: Polska odgrywa bardzo ważną rolę w grupie P3. Za inwestowaniem nad Wisłą przemawiają takie argumenty, jak choćby dogodna lokalizacja w centrum Europy, coraz lepsza infrastruktura transportowa, wciąż relatywnie duża dostępność pracowników oraz dynamicznie rozwijająca się gospodarka. Te wszystkie czynniki sprawiają, że widzimy rosnące zainteresowanie firm lokowaniem swoich biznesów w naszym kraju. Dla nas jest to dodatkowy bodziec do dalszego rozwoju właśnie w tej części Europy.

II W którym kierunku patrzy P3?

Nadal będziemy rozwijać nasze cztery parki, ale jednocześnie przyglądamy się nowym lokalizacjom. Bardzo duży potencjał widzimy na Śląsku. Wynika on m.in. z dużej liczby firm, które chętnie się tam lokują, a także ze znacznej poprawy dostępności transportowej za sprawą ukończenia budowy autostrady A1. Kolejną atrakcyjną lokalizacją jest dla nas Polska Centralna, gdzie jesteśmy już obecni z naszym parkiem P3 Piotrków w okolicach Piotrkowa Trybunalskiego, a teraz dokładniej przyglądamy się okolicom Łodzi.

II Co jest dziś w Polsce największym wyzwaniem z punktu widzenia dewelopera magazynowego?

Myślę, że wzrost cen usług generalnych wykonawców. Wynika to z rekordowej liczby rozpoczynanych budów we wszystkich sektorach rynku nieruchomości, a co za tym idzie – z bardzo dużego popytu na usługi budowlane. Nie bez znaczenia w tej sytuacji jest również fakt, że przez ostatnich kilka lat ceny za tego typu usługi nie rosły.

II Pośrednio przekłada się to na stawki czynszów. Jak pod tym względem może się więc zmienić rynek magazynowy w najbliższym czasie?

To prawda, w ostatnich kwartałach dało się zauważyć rosnące stawki najmu powierzchni magazynowych. Nie sądzę jednak, by w jakikolwiek sposób zniechęciło to firmy do rozwoju i wpłynęło na zmniejszenie popytu na nowoczesne powierzchnie magazynowe w Polsce.

Nasze czynsze wciąż są bardzo konkurencyjne na tle Europy. Potwierdzeniem niesłabnącego zainteresowania magazynami jest rekordowa w historii polskiego

rynku magazynowego wielkość popytu w pierwszym kw. tego roku, który przekroczył 1 mln mkw.

II Jak nasz kraj wypada pod względem dostępności atrakcyjnych gruntów?

Przy mądrej wspólnej polityce samorządów i deweloperów jeszcze długo nie powinno zabraknąć atrakcyjnych gruntów pod projekty logistyczno-magazynowe.

Inwestycje magazynowe w Polsce często powstają na działkach będących wcześniej własnością jednostek samorządowych. Jeśli gmina chce pozyskać inwestorów, to pod warunkiem, że w danej lokalizacji jest lub będzie powstawać odpowiednia infrastruktura drogowa, a przy tym nie brakuje rąk do pracy, może odpowiednio przygotować wybrany teren – na przykład zmieniając miejscowy plan zagospodarowania, jeśli jest to konieczne lub doprowadzając do niego niezbędne media i zaoferować go inwestorom.

II Deweloperzy magazynowi zaczynają dostrzegać coraz mniej oczywiste lokalizacje. Nie interesuje państwa np.

Polska Wschodnia?

W P3 patrzymy na lokalizacje z perspektywy dewelopera, który buduje magazyny, a później nimi zarządza jako ich właściciel.

Nasze lokalizacje muszą mieć potencjał interregionalny tak jak w Poznaniu, Warszawie czy Piotrkowie.

II Trendy magazynowe nakazują budować małe magazyny bliżej miast…

W ubiegłym roku zleciliśmy przeprowadzenie badań, które miały wskazać, w których miastach w Europie najlepiej się sprawdzą małe miejskie huby, służące do szybkiej obsługi e-commerce w pobliżu centrów dużych miast. Pokazały one, że jedną z takich lokalizacji jest Berlin. Chcemy tam poszukać ziemi pod tego typu projekty.

II A w Polsce?

W Polsce stawiamy na budowę dużych parków logistycznych. Obecnie szukamy gruntów w korowych lokalizacjach takich jak Śląsk, Polska Centralna i Warszawa.

II Czy odczuli państwo problem braku rąk do pracy?

Nie. Problem pracowników zwykle nie dotyka deweloperów bezpośrednio, a pośrednio za sprawą ich klientów – potencjalnych najemców, którzy zwracają coraz większą uwagę na dostępność rąk do pracy w danym regionie. W przypadku naszych

Rozwój e-commerce zwiększa zapotrzebowanie na magazyny.

Jednocześnie obiekty dla tej branży wyglądają inaczej niż budowane do tej pory hale magazynowe. Przede wszystkim muszą być dostosowane do logistyki pojedynczej sztuki, a nie całych palet towarów. obecnych projektów nie jest to dużym utrudnieniem. W ubiegłym roku oddaliśmy do użytku łącznie 190 000 mkw. nowej powierzchni we wszystkich czterech parkach i klientom udało się znaleźć pracowników.

II Jak bardzo rozwój e-commerce zmienia rynek magazynowy w Polsce?

Rozwój tej gałęzi handlu zwiększa zapotrzebowanie na magazyny. Jednocześnie obiekty dla branży e-commerce wyglądają inaczej niż do tej pory budowane hale magazynowe. Przede wszystkim muszą być one dostosowane do logistyki pojedynczej sztuki, a nie całych palet towarów, żeby umożliwić szybką dostawę zamówienia do odbiorcy końcowego. To wymusza na deweloperach zmiany w sposobie myślenia o obiektach i indywidualnego podejścia do każdego projektu.

II Czy opłaca się dzisiaj budować spekulacyjnie?

Mając na uwadze, jak obecnie wygląda rynek, a szczególnie to, że niemal każdy obiekt magazynowy wymaga zastosowania specjalistycznych udogodnień wynikających ze specyfiki działalności poszczególnych firm, deweloperzy raczej rzadko decydują się na projekty w pełni spekulacyjne na większą skalę. Późniejsze dostosowanie takich obiektów do wymagań najemców generowałoby zbyt duże koszty.

II Jaki jest rok 2018 dla P3 w Polsce?

Jak zwykle bardzo pracowity. W czerwcu rozpoczęliśmy budowę ostatniego obiektu wchodzącego w skład pierwszej fazy parku P3 Poznań. Tym samym wielkimi krokami zbliżamy się do rozpoczęcia drugiego etapu tego projektu, w którym może powstać nawet 230 000 mkw. nowoczesnych magazynów.

Dziękuję za rozmowę Irena Suchocka

transport i logistyka

Kto zyska, a kto straci?

Między Łodzią a Warszawą ma powstać jeden z największych przesiadkowych portów lotniczych w Europie. Centralny Port Komunikacyjny ma obsługiwać 100 mln pasażerów rocznie. Budowa obiektu budzi ogromne zainteresowanie, ale też kontrowersje. Inwestycja powstanie najwcześniej w 2027 roku, ale już teraz rodzą się pytania: jak gigantyczny kompleks wpłynie na rynek nieruchomości w Polsce oraz kto zyska, a kto straci?

26

Do końca 2019 r. mają trwać prace przygotowawcze do budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego. Sam port ma powstawać przez kolejne 8 lat. Po pierwszym etapie inwestycji lotnisko ma obsługiwać do 45 mln pasażerów rocznie.

Jednak docelowo liczba obsługiwanych pasażerów ma wzrosnąć ponad dwukrotnie i wynosić nawet 100 mln.

Zgodnie z zapowiedziami rządu, CPK będzie pełnić rolę lotniska centralnego dla Polski. Obok potężnego hubu lotniczego ma powstać też system transportu kolejowego, umożliwiającego dojazd z większości regionów Polski w czasie nie dłuższym niż 2,5 godziny. Dzięki zbudowaniu sieci połączeń kolejowych i drogowych aglomeracje warszawska i łódzka mają być najlepiej skomunikowanym obszarem w Polsce i regionie Europy Środkowej i Wschodniej.

– Budowa CPK pomiędzy Warszawą i Łodzią będzie początkiem budowy wspólnej aglomeracji na skalę globalną.

Wokół powstanie tzw. Airport City, które będzie pełniło funkcje komplementarne wobec lotniska, w tym centrum targowo-wystawiennicze i kongresowe obsługujące region Europy Środkowej, a także inne centra konferencyjne oraz obiekty biurowo-administracyjne i zapewni zrównoważony rozwój dla terenów znajdujących się pomiędzy Warszawą i Łodzią – mówi pełnomocnik rządu ds. CPK, Mikołaj Wild.

Szansa dla nieruchomości Zgodnie z założeniami rządu, budowa CPK stworzyć ma w jego otoczeniu obszar o największej krajowej dostępności transportowej, zarówno w transporcie krajowym, jak i międzynarodowym. Wokół CPK może więc powstać infrastruktura nie związana bezpośrednio z lokalizacją portu, ale powstająca samoczynnie w formie aglomeracji nazywanej Airport City: zaplecza dla linii lotniczych, hoteli, usług, rozrywki i logistyki oraz obiektów

takich jak centra targowo-wystawiennicze czy centrum logistyczne.

– Już teraz, na etapie przygotowawczym, obserwujemy większe zainteresowanie nieruchomościami we wskazanej do dalszych badań lokalizacji, docierają do nas zapytania od potencjalnych inwestorów, ale też od samorządów lokalnych – mówi pełnomocnik rządu do spraw CPK, Mikołaj Wild.

Przykłady ze Stanów Zjednoczonych i Europy Zachodniej pokazują, że wokół głównych lotnisk znajduje się zwykle olbrzymie zaplecze magazynowe, o ile tylko dana lokalizacja pozwala na dogodny transport w obrębie całego kontynentu.

- Skala CPK, jak i nasze położenie geograficzne, pozwala nam wierzyć, że Polska ma potencjał, by nowe lotnisko stanowiło tego rodzaju hub w naszej części Europy – mówi Wojciech Zoń, dyrektor działu nieruchomości magazynowych i przemysłowych, Savills. - Duże porty lotnicze zawsze stanowią czynnik pobudzający rozwój infrastruktury. Podobnie może być w przypadku Centralnego Portu Komunikacyjnego w Polsce – dodaje ekspert.

Już teraz w kontekście planów poszerzenia autostrady A2 mówi się nie o jednym, ale aż o dwóch dodatkowych pasach w każdą stronę, co pozwoliłoby sprawnie obsłużyć zwiększony ruch po oddaniu do użytku nowego lotniska.

– Na rynku widać zainteresowanie gruntami pomiędzy Warszawą a Strykowem przy głównych zjazdach z autostrady, ale trudno powiedzieć, czy to już efekt planów budowy CPK, czy po prostu konsekwencja dynamicznego rozwoju rynku i dużego popytu na powierzchnie magazynowe w regionie Polski Centralnej – komentuje Zoń. – Bliskość portu lotniczego jest atutem dla każdego parku logistycznego. Wyzwaniem w kontekście wzrostu podaży nieruchomości magazynowych wokół CPK może być jednak dostęp do

pracowników na tych terenach – zauważa ekspert Savills.

Robert Dobrzycki, CEO Panattoni Europe, podkreśla, że każdy większy port przesiadkowy ma w sobie potencjał wykreowania zapotrzebowania na projekty magazynowe. – Jednak perspektywa 10 lat jest na tyle odległa, że jest zdecydowanie zbyt wcześnie, aby wiążąco myśleć o tej inwestycji – podkreśla Robert Dobrzycki, CEO Panattoni Europe.

Na powstanie Centralnego Portu Komunikacyjnego bez wątpienia zareaguje też rynek hotelowy.

– Jedną z możliwości, jaką daje powstanie CPK, jest rozwój infrastruktury, a do tego m.in. niezbędna będzie budowa hoteli, które będą potrzebne przy samym porcie lotniczym „Solidarność” – mówi Gheorghe Marian Cristescu, prezes Chopin Airport Development. – Przy mądrym zaprojektowaniu i zagospodarowaniu inwestycji dookoła lotniska nie tylko nasze hotele będą się rozwijać, ale również pozostałe hotele zlokalizowane wokół lotniska. Jeśli chodzi o Chopin Airport Development i obiekty, którymi zarządzamy, to zapewne w tym czasie, który dzieli nas od uruchomienia CPK, będziemy mieli możliwość przeformatowania priorytetów w naszej działalności w taki sposób, aby czerpać z tej potrzebnej zmiany jak najwięcej korzyści – zdradza Cristescu.

O ewentualnej budowie obiektów przy CPK myśli też sieć Marriott, która obecnie ma dwa hotele przy lotnisku Chopina w Warszawie, a dwa kolejne obiekty – hotele Moxy – są w budowie przy lotniskach w Katowicach oraz w Poznaniu.

– Jako sieć jesteśmy zainteresowani, aby nasze hotele powstawały przy kolejnych lotniskach w kraju, jak i przy planowanym Centralnym Porcie Komunikacyjnym – mówi Janusz Mitulski, dyrektor ds.

Rozwoju Marriott International na Europę Środkowo-Wschodnią.

transport i logistyka

– Z dużym zainteresowaniem monitorujemy wszelkie doniesienia na temat CPK pod kątem przyszłych możliwości inwestycyjnych w sektorze handlowym – mówi Sylwia Piechnik, Head of Office Leasing EPP. Uwolnione grunty w stolicy CPK będzie pełnił rolę lotniska centralnego dla Polski. Zgodnie z zapowiedzią rządu, w momencie oddania obiektu do użytku w czwartym kwartale 2027 r. zostanie na niego przeniesiony cywilny ruch lotniczy z Lotniska Chopina w Warszawie.

Nie wiadomo jednak czy realizacja CPK będzie wiązać się z natychmiastową likwidacją Lotniska Chopina.

– Ewentualne wygaszenie Okęcia może wpłynąć w negatywny sposób na sąsiadujące z nim obiekty – biura i hotele. Atrakcyjność biznesowego Mokotowa opiera się między innymi na bliskości lotniska. Nie wiadomo, w jaki sposób zostaną zagospodarowane grunty po porcie lotniczym. Jeśli zostaną uwolnione pod inwestycje komercyjne, Warszawa zyska nową strefę biznesową – z nowymi

biurami i być może centrami konferencyjnymi lub handlowymi – mówi Sylwia Piechnik, Head of Office Leasing EPP. O uwolnieniu gruntów w centrum stolicy po ewentualnym zamknięciu Lotniska Chopina coraz głośniej mówi się na rynku nieruchomości komercyjnych, a chętnych na tereny pod inwestycje raczej nie będzie brakować.

– Ta sytuacja również doprowadzi do tego, że serce biznesowe Warszawy będzie się powoli zmieniało i ewoluowało właśnie w stronę aktualnego lotniska Chopina. Powstanie tam nowe miejsce inwestycyjne, gdzie będzie można wybudować nowe hotele czy biurowce – mówi prezes Chopin Airport Development, Gheorghe Marian Cristescu.

Innego zdania jest Janusz Mitulski.

– Warszawa zdobywa pozycje stolicy biznesowej regionu Europy Środkowo-Wschodniej i posiadanie lotniska blisko centrum – coś na wzór londyńskiego City Airport – jest postrzegane jako duży atut naszej stolicy – mówi.

Lotnisko za 8 lat Centralny Port Komunikacyjny ma powstać na ok. 3 tys. ha gruntów. Obiekt wraz

z towarzyszącą infrastrukturą drogową i kolejową ma kosztować ok. 30-35 mld zł.

10 maja 2018 r. Sejm przyjął ustawę o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, która po podpisaniu przez prezydenta weszła w życie 21 czerwca 2018 r.

– Obecnie trwają prace nad powołaniem, na mocy ustawy, spółki celowej do realizacji i koordynacji programu inwestycyjnego. W kompetencji spółki celowej będzie m.in.: pozyskanie terenu inwestycji i gospodarowanie pozyskanymi nieruchomościami oraz prowadzenie prac przygotowawczych, w tym w zakresie: studium wykonalności, koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uzyskania decyzji środowiskowej oraz realizacji prac projektowych i budowlanych – mówi pełnomocnik rządu do spraw CPK, Mikołaj Wild.

Do końca 2019 r. mają trwać prace przygotowawcze, a sam port ma być budowany przez kolejne 8 lat.

Irena Suchocka

więcej na:

oko w oko

Tylko lokalizacje Niemiecki koncern Commerz Real AG inwestuje na całym świecie – od Honolulu po Sydney. Jego polski portfel inwestycyjny opiewa na ok. 250 mln euro. – Jesteśmy bardzo aktywni, ale też elastyczni. Możemy łatwo podwoić tę liczbę w ciągu roku w zależności od istniejących możliwości – zapowiada Henning Koch, Executive Director Global Head of Transactions Real Estate Markets Commerz Real AG.

II Koncern Commerz Real AG kupił w 2008 r. Tulipan House przy ul.

Domaniewskiej, w 2010 r. Harmony Office Center przy ul. Żaryna, a teraz buduje Widok Tower, w miejscu budynku Universalu przy Rotundzie.

Dlaczego interesują was polskie nieruchomości komercyjne?

28

Henning Koch, Executive Director Global Head of Transactions Real Estate Markets Commerz Real AG: Ekonomia w Polsce pokazuje bardzo stabilny wzrost PKB, znacząco lepszy niż na innych europejskich rynkach. Stabilność jest dostrzegalna również na poziomie makroekonomicznym, poza tym istnieje ogromny zasób młodych talentów i profesjonalistów. W porównaniu do innych europejskich rynków, jak na przykład Niemcy, Francja lub Wielka Brytania, rynek nieruchomości w Polsce oferuje atrakcyjne możliwości inwestowania przy stosownych stopach procentowych i wartościach kapitałowych. Widok Towers, który aktualnie budujemy w ramach spółki joint venture z austriackim partnerem S+B, jest dla nas bardzo ważną inwestycją, głównie dzięki perfekcyjnej lokalizacji i możliwości stworzenia nowoczesnego budynku biurowego kompletnie dostosowanego do naszych wymagań. Przede wszystkim mocno wierzymy w lokalizacje premium.

II Ale ani Tulipan House, ani Harmony Office Center nie znajdują się w lokalizacji premium?

Tak. Właśnie te dwie inwestycje nas nauczyły stawiać tylko na lokalizacje premium – w centrach miast, w obrębie

centralnych obszarów biznesowych. Nie jestem pewien, czy dzisiaj na przykład kupilibyśmy Tulipan House. Lokalizacja jest bezwzględnym kryterium przy naszych inwestycjach. Gdy lokalizacja jest doskonała, jak w przypadku Widok Towers, jesteśmy w stanie nawet podjąć większe ryzyko i realizować projekt deweloperski,

inwestując od początku, choć się w tym sektorze nie specjalizujemy, bo nie jesteśmy deweloperem.

II Jak sobie radzą wasze biurowce na Mokotowie? Czy wymagają na przykład rekomercjalizacji, bądź innych zabiegów?

oko w oko

premium > Henning Koch, Executive Director Global Head of Transactions Real Estate Markets Commerz Real AG.

Harmony Office Center ma bardzo dobrą sytuację. Bank Millenium jest głównym i wieloletnim najemcą. Uzyskujemy stabilne przychody z tej nieruchomości. Nie jest jednak tajemnicą, że był moment, w którym staraliśmy się sprzedać ten park biurowy, ale nie otrzymaliśmy satysfakcjonującej oferty,

która by spełniła nasze oczekiwania. Po przedłużeniu umowy najmu z Bankiem Millenium, zmieniliśmy jednak zdanie i postanowiliśmy zatrzymać go w swoim portfolio. Obiekt jest otoczony osiedlami mieszkaniowymi, więc być może w przyszłości zdecydujemy się przerobić go na mieszkania. Uważamy, że sektor

mieszkaniowy wzmacnia potencjał Mokotowa. Nie musimy się jednak spieszyć z decyzjami, bo zadowoleni jesteśmy z kondycji Harmony Office Center. Nasz fundusz hauseInvest jest otwarty, mamy długoterminowy okres inwestycyjny.

II A jakie plany macie dla obiektu Tulipan House?

W tym przypadku sytuacja jest trochę bardziej skomplikowana. Wszyscy wiemy, że Mokotów dzisiaj nie jest łatwą dzielnicą. Wciąż mamy wolne powierzchnie w budynku, więc myślimy raczej o remodelingu. Zastanawiamy się nad podziałem większych powierzchni na mniejsze biura z opcją udostępnienia najemcom budynku z większą elastycznością. Na razie budynek nie jest na sprzedaż. Najważniejsze dla nas w tej chwili są nowe, kolejne inwestycje w Warszawie.

II Czy szukając ciekawych projektów do kupienia, koncentrujecie się tylko na rynku biurowym?

Jest to nasz główny cel, ale interesujemy się również hotelami i projektami typu mixed-use. Rozglądamy się nie tylko w Warszawie, ale także w głównych miastach regionalnych: w Poznaniu czy w Łodzi. W przypadku biur, najtrudniej jest w Krakowie, ponieważ miasto ma piękne zabytkowe centrum, ale brakuje w nim centrum biznesowego i dlatego parki biurowe budowane są w dzielnicach ościennych.

II Dlaczego w takim razie postanowiliście, że Widok Towers będzie biurowcem. To doskonała lokalizacja także na hotel?

nasz wywiad

Oczywiście, że tak. Ale zdecydowaliśmy się na biurowiec ze względu na lepsze niż na rynku hotelowym zwroty z inwestycji.

II Jak będzie wyglądać komercjalizacja Widok Towers? Czy liczycie na najemców, którzy podpiszą długoletnie umowy najmu, czy stawiacie na elastyczność?

Może jednoroczne kontrakty byłyby zbyt krótkie, ale zdecydowanie stawiamy na elastyczność. Nie jesteśmy deweloperem, jak wspomniałem, choć – dzięki wsparciu naszych partnerów – bywamy nim.

Tymczasem to klasyczni deweloperzy zabiegają o wieloletnie umowy najmu.

Nam zależy na jak najbardziej zróżnicowanym gronie najemców. Otwieramy się na mniejsze firmy i start-upy, działające w różnych sektorach biznesu, zainteresowane małymi powierzchniami i większą elastycznością najmu. Pozwoli nam to na zrównoważony rozwój, a to dla nas bardzo ważne.

30

II Co prawda budynek jeszcze nie wyszedł z ziemi, ale może już otrzymujecie pierwsze propozycje od przyszłych najemców? Na przykład globalne brandy coworkingowe, które wchodzą do Polski, zawsze wybierają takie prestiżowe lokalizacje?

Oczywiście, że dostajemy zapytania, ale nie jestem pewien, czy chcielibyśmy na przykład gościć WeWork w naszym budynku. Nie wykreujemy własnej marki coworkingowej, ale przygotujemy Widok Towers zgodnie z wymaganiami koncepcji coworkingowych. Najemcy skorzystają więc z tych samych udogodnień, ale jednak przy atrakcyjniejszych warunkach. Ten koncept wprowadziliśmy w naszym budynku Eurotheum we Frankfurcie. Biurowiec, który wcześniej był siedzibą European Central Banku, po rewitalizacji przekształciliśmy w obiekt dla wielu firm. Znajdują się w nim najmniejsze w centralnej dzielnicy biznesowej biura – mają ok. 250 mkw. powierzchni. Manewr okazał się sukcesem.

Eurotheum jest w stu procentach wynajęty i uzyskaliśmy najwyższe czynsze w centralnym obszarze biznesowym, ponieważ nie ma tam takich małych powierzchni do wynajęcia.

II Czy oferty z innych sektorów rynku nieruchomości również was interesują – logistyka, centra handlowe?

Otwieramy się na mniejsze firmy i start-upy, działające w różnych sektorach biznesu, zainteresowane małymi powierzchniami i większą elastycznością najmu.

Tak. Jesteśmy nimi zainteresowani.

W przypadku galerii handlowych muszą to być dominujące obiekty w dużych miastach, na tyle duże, by zdołały przetrwać na tym konkurencyjnym rynku.

Także przez zakaz handlu w niedziele.

Trzeba jednak działać bardzo ostrożnie, ponieważ ten sektor jest w Polsce i w Europie mocno skonsolidowany.

Właściwie w tej chwili nie wiadomo, jaki jest skuteczny poziom wynajmu. Poza tym giganci tacy jak: Zara czy H&M i inne duże marki odzieżowe walczą o obniżenie kosztów wynajmu w centrach handlowych. Dotkliwie odczuwają nie tyle zakaz handlu w niedzielę, co konkurencję ze strony prężnie rozwijającego się sektora e-commerce. Jeśli chodzi o logistykę, to Polska, podobnie jak Niemcy, jest bardzo interesującym rynkiem, ale my nie czujemy się ekspertem w tym segmencie, więc szukamy partnera, który nas wesprze w tych inwestycjach.

II W przypadku hoteli także koncentrujecie się na lokalizacjach premium?

Tak, ale równie ważny jest dobry operator. Nie musi to być pięciogwiazdkowy obiekt hotelowy. Interesuje nas też tańszy, przeciętny segment, w którym na przykład rozwija się niemiecka sieć Motel One, a to standard porównywany do dwóch gwiazdek. Mamy w naszej grupie ekspertów, którzy mają doświadczenie w inwestycjach hotelowych i nam pomagają. W Polsce przeanalizowaliśmy i negocjowaliśmy już kilka transakcji, ale nie zakończyły się pomyślnie.

II Widok Towers ma być zakończony na przełomie lat 2020/2021. W tym czasie spodziewamy się w Warszawie boomu podaży nowoczesnych powierzchni biurowych. Czy nie boicie się, że trzeba będzie walczyć o najemców?

Absolutnie nie. Nasz koncept będzie nowością na polskim rynku, poza tym mamy możliwość zaoferowania naprawdę konkurencyjnych cen za wynajem. Deweloperzy prawdopodobnie będą musieli wyznaczyć czynsz na poziomie 21-22 euro za metr kwadratowy, a my możemy zaoferować korzystniejsze warunki. Nasza strategia jest długofalowa, nie musimy wypracować zysku na szybko.

II Commerz Real AG inwestuje na całym świecie – od Honolulu po Sydney. Jak duże portfolio planujecie zbudować w Polsce?

Nie mamy wyznaczonego progu. Na razie nasz portfel inwestycyjny w Polsce opiewa na ok. 250 mln euro. W tej chwili jesteśmy bardzo aktywni, ale też cierpliwi.

Możemy bardzo łatwo podwoić tę liczbę w ciągu dwunastu miesięcy, jednak nie musimy działać pod presją czasu. Będziemy inwestować, gdy pojawi się atrakcyjna oferta. W naszej strategii Polska jest jednym z głównych rynków. W regionie CEE jest dla nas najważniejsza. Drugą pozycję zajmują Czechy. W Polsce rynek jest płynny, a to duża zaleta, poza tym inwestuje u was wielu cudzoziemców.

II Jak ocenia pan klimat inwestycyjny w Polsce. Czy dostrzega pan bariery, które komplikują proces inwestycyjny?

Właściwie wszystko jest transparentne i w miarę uproszczone z wyjątkiem podatków. Sądzę jednak, że wkrótce sytuacja się poprawi.

II Zatem, jaki macie plan na najbliższy czas?

Dokończyć Widok Towers, kupić jeszcze jeden budynek w centralnym obszarze biznesowym w Warszawie i w innym mieście, żeby zdywersyfikować nasz portfel inwestycyjny.

Dziękuję za rozmowę Grażyna Kuryłło

coworking

Warszawskie start-upy zafascynowały WeWork Globalna sieć coworkingowa WeWork otworzy biura w Warszawie. Powstaną w Browarach Warszawskich, Cedecie i w zachodnim budynku kompleksu Mennica Legacy Tower.

– Warszawa była oczywistym wyborem – tłumaczy Mikhail Konoplev, dyrektor generalny WeWork na Europę Środkową i Wschodnią.

II Dlaczego wybraliście Polskę na pierwszą lokalizację w tej części Europy?

32

Mikhail Konoplev, dyrektor generalny WeWork na Europę Środkową i Wschodnią: Nasi obecni członkowie zgłaszali taką potrzebę. Polska jest jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek w Europie Centralnej, a to dla nas ważny czynnik przy wchodzeniu na nowy rynek. Warszawa była oczywistym wyborem, ponieważ jest największym ośrodkiem i stolicą kraju. W mieście zarejestrowanych jest ponad 30 tys. firm, w tym ponad 3 tys. start-upów. Jest to fascynujące środowisko dla sieci WeWork.

II Obecnie 25 proc. członków WeWork wywodzi się z dużych korporacji. Sądzi pan, że w Polsce będzie podobnie?

Nasi członkowie pracują w dużych korporacjach, takich jak banki, firmy turystyczne i technologiczne. Do naszej społeczności należą także artyści, designerzy, pisarze czy programiści. Mamy zatem w naszym gronie zarówno marki znane, jak HSBC, ale również mniejsze i rozwijające się, jak brytyjska agencja kreatywna BrandFuel. We wszystkich naszych lokalizacjach przedsiębiorstwa doceniają elastyczność i dostęp do naszej globalnej sieci. Zawsze jednak mile widziani są freelanserzy i małe start-upy. Ponad jedna trzecia firm w sieci WeWork wynajmuje 15 biurek i więcej.

W 2014 roku było to 12 proc., a teraz jest 34 proc. Tylko 15 proc. przedsiębiorstw z listy 500 najlepszych amerykańskich firm tworzonej przez magazyn gospodarczy Fortune związało się z WeWork.

Korporacje lubią naszą elastyczność, rozsądne koszty utrzymania i to,

że zapewniamy dostęp do kreatywnej społeczności. Małe firmy zawsze chciały być duże, tymczasem dzisiaj te wielkie coraz bardziej chcą pracować jak te małe. Uważamy, że społeczność najlepiej działa wtedy, gdy tworzy ją miks różnych najemców. Spodziewamy się, że w Polsce będzie podobnie. Niecierpliwie czekamy na nowych członków w naszej sieci.

II Na pierwsze lokalizacje wybraliście Cedet, Browary Warszawskie i Mennicę Legacy Tower. Co was urzekło w tych projektach – ich historia, nowoczesność czy to, że są multifunkcjonalne?

Zawsze szukamy budynków dostępnych, z dobrą komunikacją i atrakcyjną ofertą dodatkową dla naszych członków. Wszystkie te lokalizacje spełniają nasze oczekiwania. Na przykład Krucza 50 znajduje się w centrum miasta, przy stacji metra. Nasze przestrzenie są projektowane tak, by sprzyjały współpracy dzięki naturalnemu światłu i odpowiedniej aranżacji wnętrza. Poza tym dla nas ważne jest też to, że lokalizacje mają dynamiczne otoczenie, co jest atutem dla naszych członków. W okolicy Cedetu działa wiele restauracji i kawiarni, co spodoba się naszym najemcom, ponieważ będą mieli szansę na poznanie atmosfery miasta.

II W Niemczech WeWork ma aż cztery lokalizacje: w Berlinie, Hamburgu, Frankfurcie i w przyszłości w Monachium. Jak ocenia pan potencjał polskiego rynku? Które regionalne miasta mogą być interesujące dla WeWork?

Aktualnie skupiamy się wyłącznie na Warszawie. Gdy zbudujemy społeczność w stolicy, zaczniemy szukać w innych ośrodkach. Nie mamy sztywnego harmonogramu czasowego, ale zawsze myślimy o nowych miastach.

II Oferta WeWork na Kruczej 50 znajduje się na platformie coworkingowej ShareSpace. Czy macie już pierwszych chętnych?

Jest jeszcze za wcześnie, by o tym mówić, ale mieliśmy już sygnały od wielu zainteresowanych naszą społecznością, w tym od dużych korporacji, które pytały zarówno o naszą nową lokalizację w Cedecie, jak też globalną sieć.

II Przestrzenie coworkingowe na Kruczej można wynająć od 3 grudnia tego roku. Czy to znaczy, że otwarcie odbędzie się właśnie w grudniu?

Na razie skupiamy się na zbudowaniu społeczności WeWork w Polsce. Gdy już skompletujemy naszych członków, przyjdzie czas na świętowanie.

II Sercem i duszą waszego konceptu są unikalne przestrzenie wspólne.

Czy one wyglądają inaczej w różnych krajach? Czym zaskoczą w Polsce?

Design naszych wnętrz ma globalny wymiar z lokalnym sznytem. To znaczy, że aranżacja każdego biura WeWork zachęca do współpracy, ale wystrój wnętrza dopasowany jest do konkretnego miasta.

Dbamy o dobre samopoczucie naszych członków, więc projektujemy przestrzenie, które mają być funkcjonalne i komfortowe dla różnych firm i pracowników.

coworking

Dlatego każdy mebel, bibelot czy lampka mają swoją przemyślaną lokalizację, zachęcającą do współdziałania. Na przykład okrągłe dywany w dużych otwartych przestrzeniach mają instruować najemców, gdzie znajduje się kuchnia, która sprzyja nawiązywaniu kontaktów.

II Rynek coworkingu rozwija się prężnie od kilku lat. Czym WeWork różni się od innych globalnych graczy tego sektora?

Rozwój branży coworkingowej na świecie oznacza wielką zmianę w myśleniu o filozofii pracy oraz uzasadnia sens naszej pracy. Najemcy WeWork otrzymują przestrzeń, społeczność i usługi, których potrzebują do tego, by wykreować swój własny styl pracy. Poza tym wszyscy nasi członkowie, których mamy 253 tys., są częścią globalnej społeczności i wewnętrznej sieci internetowej oraz mogą pracować w dowolnym miejscu na świecie, w jednej z przestrzeni WeWork. Oferowane przez nas usługi, technologia i design sprawiają, że każde nasze biuro wydaje się im znajome. Nieważne, czy to w Londynie, czy w Barcelonie – każda przestrzeń WeWork dostarcza podobnych wrażeń.

II WeWork znany jest też z bogatego programu wydarzeń organizowanych dla swoich członków. Jakie to są eventy?

Nasi członkowie mogą uczestniczyć w dziesiątkach różnych wydarzeń każdego tygodnia. Managerowie biur WeWork znają każdego swojego najemcę, więc mogą dostosować eventy do ich potrzeb.

Oprócz klasycznych warsztatów organizujemy na przykład kluby biegaczy, lekcje jogi czy boksu. Staramy się, by w każdej lokalizacji w tygodniu zaproponować najemcom co najmniej 15 podobnych rozrywek. Standardem są poniedziałkowe śniadania pod hasłem „Dzięki Bogu, dziś poniedziałek” i piątkowe nocne „happy hours”.

II WeWork zachęca najemców, by personalizowali swoje miejsce pracy, na przykład przynosząc własne meble. Czy często członkowie społeczności WeWork z tego korzystają?

Zapewniamy podstawowe usługi niezbędne dla środowiska pracy, czyli m.in. wi-fi, drukarkę, biurka, krzesła. Każdy może spersonalizować swoją przestrzeń,

by się lepiej w niej czuć. My, dzięki kreatywnej ekspresji i designerskim zabiegom, chcemy zdefiniować przestrzeń tak, aby nasi najemcy chcieli przychodzić codziennie do pracy w swoim biurze, wiedząc, że tam będą w stu procentach skoncentrowani i produktywni.

II Jakie są globalne korzyści z członkostwa w WeWork?

Najważniejsza jest możliwość wspólnego robienia biznesu przez członków WeWork.

Firmy działające w różnych branżach pomagają sobie nawzajem, doradzając lub współpracując przy konkretnych projektach. Około 70 proc. naszych członków współpracuje ze sobą, a 50 proc. prowadzi razem biznes. Nasze przestrzenie kreują środowisko, w którym można się wymieniać pomysłami biznesowymi, dzięki czemu kreatywność kwitnie.

Dziękuję za rozmowę Grażyna Kuryłło

coworking

Coworking wyznacza biurowe trendy Popularność coworkingów rośnie w niewyobrażalnym tempie, a ich wspólną cechą jest odważny design. Do końca 2018 roku na całym świecie ma być już 1,7 mln użytkowników tych przestrzeni. W samej Warszawie powstało blisko 100 biur coworkingowych, a wejście na rynek zapowiadają kolejni światowi operatorzy. Zapytaliśmy architektów, co jest najważniejsze w planowaniu takich miejsc.

34 Swoboda pracy Agnieszka Walkiewicz-Sarwas – architekt, Forbis Group

Współpraca z architektem – to podstawa Piotr Czaplicki, Adgar Poland Pierwszą rzeczą, na jaką zwraca uwagę każdy najemca coworkingu, są parametry techniczne powierzchni, tj. między innymi ilość powietrza na osobę, okablowanie IT, klimatyzacja. Kolejnymi elementami są materiały, jakimi powierzchnia jest wykończona, i w tym przypadku zawsze wykorzystujemy materiały z najwyższej półki, a także materiały lokalne, ekologiczne i pochodzące z recyklingu. W przypadku Brain Embassy designu, kreacji i funkcjonalności jest bardzo dużo, a nasza społeczność BE niezmiernie to ceni. W takiej przestrzeni pracuje się wydajnie, a przede wszystkim daje ona dużo swobody, pobudza energię i kreatywność. W BeYOURSeLF te elementy są nieco stonowane i jest ich zdecydowanie mniej, ale tego wymagał model połączenia przestrzeni cocreatingowej z tradycyjną przestrzenią biurową.

Współpraca z architektem przy tego typu projektach to podstawa. My jako inwestor nadajemy tylko kierunek projektowi i przekazujemy nasze wytyczne odnośnie kluczowych dla nas rzeczy, a od architekta zależy ostatecznie, jak projekt będzie wyglądał. To on troszczy się o spójność projektu i jego unikatowość. Renomowane biura projektowe – na nie bezsprzecznie warto postawić.

Coworkingi będą zyskiwać na popularności. Według szacunków corocznego światowego badania powierzchni coworkingowych magazynu Deskmag, do końca 2018 roku na całym świecie będzie już 1,7 mln użytkowników współdzielonych przestrzeni pracy. Wraz z rozwojem tego segmentu rynku, wzrasta konkurencja między operatorami. Powinni oni zatem rywalizować o użytkowników, oferując im dodatkowe usługi, jak np. szkolenia, programy wsparcia, doradztwo, ale także postawić na design, który stworzy indywidualny charakter miejsca i wykreuje markę.

Zwłaszcza młode pokolenie pracowników bardzo ceni sobie swobodę pracy, którą coworking umożliwia. Większość z nich nie wyobraża sobie ośmiu godzin dziennie spędzonych w klasycznym open space.

Ponadto obserwujemy rekordowo niską liczbę pustostanów, najemcom trudno jest znaleźć odpowiadającą ich potrzebom powierzchnię, a ceny najmu wzrastają. Stąd w przypadku mniejszych i średnich przedsiębiorstw, przestrzenie coworkingowe są receptą na optymalizację kosztów prowadzenia przedsiębiorstwa. Na pewno trend ten będzie się rozwijać.

pagina

Tekst Tekst ŚRódtytuł Tekst.

autor

coworking

Granica między strefą pracy a relaksu? Niekoniecznie!

Małgorzata Grzyb, architekt, BOBO Coworking Wyzwaniem dla architekta jest stworzenie przestrzeni, w której będzie odpowiedni klimat i atmosfera zarówno do pracy, jak i do networkingu.

Granica między strefą pracy a relaksu? Niekoniecznie! Wszystko zależy od tego, jak rozumiemy miejsce pracy i miejsce relaksu. W wielu przypadkach jest to jedno miejsce. Pracujemy w pokojach biurowych, ale też w bibliotece, kawiarni czy strefie chillout. W przypadku biura BOBO Coworking cała powierzchnia biura jest miejscem do pracy. Pokoje biurowe są akustycznie i wizualnie wydzielone, co pozwala na organizowanie spotkań biznesowych czy imprez integracyjnych w tzw. miejscach relaksu. Biuro zostało tak zaprojektowane, aby miejsca pracy i odpoczynku wzajemnie się przenikały.

W zależności od preferencji i upodobań użytkownik może wybrać styl i charakter pracy w miejscu, które najbardziej mu odpowiada.

Według mnie przed coworkingami widnieje świetlana przyszłość. Wyobraźmy sobie dużą firmę, która wchodzi na nowy, jeszcze niesprawdzony rynek.

Najlepszym rozwiązaniem jest wynajęcie nawet tymczasowego biura właśnie w przestrzeni coworkingowej i spokojna działalność bez rozdmuchanych kosztów. Może to być także miejsce dla dużych firm, które właśnie przechodzą remont swojego biura. Dodatkowym atutem jest fakt, że tego typu przestrzeń jest elastyczna i to klient decyduje, jaka wielkość biura w danym momencie go interesuje. Biuro coworkingowe zapewnia pełną działalność firmy w przestrzeni funkcjonalnej i inspirującej. I to przy niskich kosztach.

Dynamika zmian

36

Punkt zwrotny

Marcin Mazurkiewicz, Senior Designer, Massive Design

Danuta Barańska, architekt i dyrektor kreatywna Tétris

Projektowany przez nas Campus Warsaw był jedną z pierwszych przestrzeni tego typu w Polsce. Wtedy była to kompletnie nowa forma biura, dopiero powstawały pierwsze publikacje na jej temat. Na samym początku pracy koncepcyjnej zostaliśmy zaproszeni przez Google do Madrytu, gdzie klient akurat kończył pracę nad tamtejszym projektem Campus. Tam poznaliśmy oczekiwania klienta oraz już wdrożone zasady funkcjonowania i kreowania tego typu przestrzeni. Oczywiście w trakcie trwania procesu one cały czas ewoluowały i nadal się zmieniają, tak jak ich użytkownicy. Dlatego też, prócz miejsc do pracy w zespołach start-upowych i przestrzeni dla licznych eventów towarzyszących, jednym z głównych założeń była elastyczność i gotowość do rearanżacji.

Należy pamiętać, że użytkownicy biur coworkingowych nie stanowią jednej tkanki, jaką w tradycyjnych biurach jest najemca. Zazwyczaj są to młodzi ludzie działający w dziedzinach związanych z najnowszymi technologiami. W takiej grupie dynamika zmian jest dużo wyższa.

Wymusiło to projektowanie specyficznego ustawiania biurek, liczby salek konferencyjnych, a także miejsc spotkań i pracy nieformalnej.

Strategie biur coworkingowych są w punkcie zwrotnym. Jeszcze niedawno ich głównymi najemcami były start-upy i firmy rozwijające się.

Dziś obserwujemy coraz większe zainteresowanie coworkami wśród korporacji, dla których gotowa, elastyczna przestrzeń jest o wiele łatwiejsza do zarządzania niż własne biuro. Firmy takie jak Amazon, Facebook czy ABSL otwierają w takich miejscach centra usług wspólnych czy oddziały firm.

W Polsce popularność coworkingu rośnie bardzo szybko. W Warszawie mamy już ok. 100 lokalizacji, a wejście na rynek zapowiadają kolejni światowi operatorzy. W 2017 r. flagowym projektem Tétris była budowa powierzchni dla Mindspace Koszyki, a dziś współpracujemy równolegle z kilkoma klientami z tego segmentu.

U swoich początków cowork był typową przestrzenią pracowniczą, z dużą liczbą małych i średnich pomieszczeń. Dziś mamy do czynienia z inną kulturą pracy, opartą na networkingu, nieformalnych spotkaniach, elastycznym trybie pracy, otwartości na nowe relacje. Do takiego biura przychodzi się w T-shircie i jeansach, siada na wygodnej kanapie, korzysta z mobilnych mebli, a często też zaplecza gastronomicznego w formie baru lub kawiarni.

Nowoczesna przestrzeń „coworkingowa” ma zdecydowanie więcej ciekawie zaaranżowanych przestrzeni wspólnych. Najemcy zauważyli, że ich klientem jest człowiek, który ma różne potrzeby. Żeby efektywnie pracować, potrzebuje stymulacji i wygody. Wydzielone miejsca do rozmów dla kilku osób już nie muszą być gabinetami - tworzą je teraz specjalnie dobrane meble na „otwartych wyspach” pomiędzy pokojami do pracy, które stwarzają możliwość szybkich spotkań.

Zmiany w obszarze coworku idą coraz szybciej, widać to zarówno w stolicy, jak i większych miastach Polski. Przyszłość pokaże, czy jest to model na tyle atrakcyjny, aby na trwałe zmienić rynek wynajmu powierzchni biurowych.

coworking

Budowanie społeczności Bartosz Trzop, architekt i założyciel Trzop Architekci Nadrzędnym aspektem jest integracja osób korzystających z coworkingu - wnętrza powinny sprzyjać wzajemnemu poznawaniu się i pozyskiwaniu kontaktów. Budowanie społeczności to jeden z wielu pozytywnych aspektów korzystania z coworkingu. Projekt architektoniczny ma także współgrać z modelem ekonomicznym inwestora, tak aby dzięki wysokiemu zainteresowaniu wśród wynajmujących spełniał oczekiwania finansowe.

Obok funkcjonalności, równie ważny jest aspekt efektownego designu. Inwestorzy coworkingów oczekują, aby ich styl był rozpoznawalny i unikatowy, przyciągał swoją estetyką nowych użytkowników, a także stanowił reprezentacyjne miejsce do spotkań z klientami.

Indywidualne podejście Zbigniew Kostrzewa, architekt, InDesign To niestandardowa przestrzeń, więc typowe podejście do projektowania powierzchni biurowej się nie sprawdza.

W standardowym biurze granica między strefą chillout a miejscem pracy jest bardzo czytelna. Biurko służy do pracy. W nowoczesnych biurach nadal mamy biurka, ale stref do pracy jest znacznie więcej i mają nieformalny charakter. Nie ma potrzeby tworzenia podziałów. Ludzie sami wybierają miejsca, w których chcą popracować. Czy można wydzielić w biurze miejsca tylko do relaksu? Jest to trudne. Nawet w kuchni będziemy rozmawiać o pracy. Oczywiście, w niektórych biurach powstają szczególne strefy wyciszenia i relaksu. Wbrew pozorom powierzchnia coworkingowa ma więcej wspólnego z typową powierzchnią biurową niż nowoczesne powierzchnie w korporacjach. W większości są to układy pokojowe z jasnym podziałem – tutaj są powierzchnie pracy, a tutaj przestrzenie nieformalne. W nowoczesnej powierzchni pracy taki podział zanika.

Największą trudność, oprócz funkcji i podziału powierzchni, sprawia sam design. Coworking to biuro dla różnych firm, zajmujących się różnymi rzeczami, mających inną charakterystykę - nie można zaprojektować designu oddającego charakter ich wszystkich. Myśl przewodnia jest trudna do określenia, a biuro musi podobać się każdej firmie.

Wnętrze pełne niespodzianek Paweł Garus i Jerzy Woźniak, architekci i właściciele mode:lina Chcemy, żeby użytkownicy coworkingów mogli identyfikować się z architekturą biura. Szukamy więc ciekawych inspiracji. Czasami są to bardzo proste elementy. Rozglądamy się za ideą, która stanowi motyw przewodni projektu. Szukamy też sposobów, jak w zaskakujący i zróżnicowany sposób zagospodarować niemal każdą przestrzeń coworkingu, dając użytkownikom wnętrze pełne niespodzianek, które mogą odkrywać i którymi mogą się inspirować.

Naszą rolą jest tak projektować te przestrzenie, aby, mimo zmieniającej się rzeczywistości, pozostawały one maksymalnie funkcjonalne i wygodne w użytkowaniu.

Wyjątkowo i inspirująco Anna Federowicz Tomaszewska, architekt i właściciel FBT Pracownia Architektury i Urbanistyki oraz Katarzyna Miastkowska, projektant interior design, FruitOrchard Naszą ambicją jest, aby projektowane przez nas wnętrza były z jednej strony eleganckie, z drugiej - przyjazne i przytulne; by nie onieśmielały ekskluzywnością, ale - zwracały uwagę unikalnym designem. Taka przestrzeń powinna z jednej strony zachęcać przyjaznym, miłym charakterem, z drugiej - tworzyć poczucie elitarności w najlepszym tego słowa znaczeniu, dając poczucie uczestniczenia w niezwykłej wspólnocie i niecodziennym projekcie.

Wbrew biurowej sztampie nasze przestrzenie często przybierają klubowy, hotelowy czy butikowy charakter.

Odpowiedni nastrój kreujemy, wykorzystując wspomniane już oświetlenie, odpowiednią kolorystykę czy miękkie, ekskluzywne tkaniny zestawione z czarnym metalem lub mosiądzem. W aranżacjach pojawiają się oryginalne w formie meble, nawiązujące do ikonicznych form designu, a także sztuka w postaci malowideł ściennych czy niebanalnych dodatków dekoracyjnych.

Charakteru wnętrz dopełnia zieleń, sprzyjająca relaksowi i kreatywności.

Wymienione zasady stanowiły dla nas wytyczne przy kreowaniu dla firmy Business Link takich przestrzeni, jak: Zebra Tower i Astoria w Warszawie, Maraton w Poznaniu, High5 w Krakowie czy Green2Day we Wrocławiu. Obiekty te powstały przy ścisłej współpracy z inwestorem, który doskonale zna potrzeby swoich mieszkańców. Każda z tych lokalizacji posiada więc własną, indywidualną myśl przewodnią definiującą design. Jednak wszystkie mają też wspólny mianownik, który sprowadza się do trzech słów: elegancko, funkcjonalnie i nieszablonowo.

Projektując każdą z wymienionych lokalizacji, uwzględniliśmy to, co dla inwestora najważniejsze, czyli budowanie społeczności, stanowiącej bazę dla biznesowych relacji i niepowtarzalnych, twórczych idei.

więcej na:

oko w oko

Warszawski Raffles zapowiada drugi efekt „wow” Biura w hotelu Raffles Europejski Warsaw są już wynajęte w 100 proc.

Zagospodarowanie przestrzeni handlowej wciąż trwa. – Zaprosimy do Europejskiego światowe marki. Sądzę, że może to potrwać rok. Kilku z tych, z którymi prowadzimy negocjacje, w ogóle nie ma jeszcze w Warszawie, ani nawet w Polsce.

Z pewnością zaskoczymy mieszkańców i naszych gości. Zależy nam na uzyskaniu efektu „wow”, podobnie jak przy otwarciu hotelu – mówi Julien Barbotin-Larrieu, prezes spółki H.E.S.A.

38

II Hotel Raffles Europejski Warsaw jest zapewne pełen gości?

Julien Barbotin-Larrieu, prezes spółki H.E.S.A., inwestora i właściciela wielofunkcyjnego budynku, dawniej Hotelu Europejskiego w Warszawie: Tak. Po dwóch miesiącach od otwarcia mamy obłożenie na poziomie ok. 50 proc. Jest to bardzo dobry rezultat. Wielu gości rezerwuje pokój na dwa, trzy miesiące przed planowanym przyjazdem, zatem tak naprawdę dopiero po roku powinno się oceniać zainteresowanie gości nowym hotelem.

II Jaką pozycję na rynku hotelowym ma zajmować warszawski Raffles Europejski Warsaw?

Chcemy, by stał się ikonicznym obiektem w Polsce, podobnie jak na przykład Savoy w Londynie czy Plaza w Nowym Jorku. Marka Raffles bardzo nam w tym pomaga. Warszawa jest trzecim obok Paryża i Stambułu miastem w Europie, w którym działa hotel marki Raffles, a sama sieć ma grono bardzo lojalnych klientów, którzy podróżując po świecie, wybierają nocleg w hotelach Raffles ze względu na ich wyjątkową atmosferę. Niektórzy wręcz mówią, że pobyt w hotelu Raffles stanowi cel ich podróży.

II Na świecie jest wiele luksusowych marek hotelowych.

Dlaczego akurat wybraliście Raffles?

Raffles wyróżnia się elegancją, ale w sposób wyjątkowy, ponieważ nie jest to marka masowa, a kameralna. Każda z jej lokalizacji jest inna, nie ma jednego standardu, który by ujednolicał te obiekty, jak to często bywa w innych sieciach. Było to dla nas jako inwestora szczególnie ważne, ponieważ Europejski w naszej wizji miał być jednoznacznie polski, kontynuować najlepsze przedwojenne tradycje i stać się wizytówką kraju dla gości z całego świata. Aby stworzyć hotel o takiej renomie, potrzebne jest właściwe doświadczenie

w obsłudze gościa, a to właśnie jest jedną z legendarnych cech Raffles, która łączy wszystkie ich hotele. Obecnie pod szyldem marki funkcjonuje 12 obiektów na całym świecie, a Europejski jest zapowiedzią rozwoju marki. Już za rok, Raffles będzie skupiał 20 lokalizacji, a dalekosiężne plany mówią nawet o 40 hotelach.

II Czy nie obawiacie się konkurencji? Waszym sąsiadem jest Bristol. W Warszawie ma się pojawić Prudential, Four Seasons?

Konkurencja jest dobra przede wszystkim dla gości, ponieważ zyskują możliwość wyboru. Nie wiemy jeszcze, jak będą wyglądały wspomniane hotele, ale z pewnością statusu ikony Warszawy nie stracimy. Z kolei hotelu Bristol nie odbieramy jako naszej konkurencji. Raffles Europejski Warsaw proponuje gościom zupełnie inne doświadczenia i ofertę. Nasze pokoje są o wiele większe, zapewniamy dostępnego przez całą dobę osobistego kamerdynera (usługa butlera) dla każdego gościa oraz możliwość skorzystania z usług art concierge. Do dyspozycji gości oddajemy także m.in. spa, long bar, cukiernię Lourse Warszawa, restaurację Europejski Grill pod kierunkiem szefa Beñat’a Alonso czy jedyną w Warszawie hotelową palarnię cygar Humidor. Na gości czeka także największa prywatna kolekcja dzieł sztuki współczesnych polskich artystów, która jest dumą Europejskiego.

II Jak hotel Raffles Europejski Warsaw odnajduje się w rodzinie Raffles?

Sądzę, że stanie się flagowym obiektem sieci.

II Podobno był pan pierwszym gościem hotelu.

Ma pan już ulubiony pokój?

Tak. Nocowałem dotąd w kilku, jednak wciąż nie wybrałem tego jedynego. Nasze pokoje różnią się wystrojem, zdobią je inne dzieła sztuki, dlatego ciężko je porównywać. Wśród naszych gości najpopularniejsze są w tym momencie pokoje typu Raffles.

Prawdziwy entuzjazm budzi wyrazista praca według projektu Leona Tarasewicza, składająca się z paneli ściennych, przechodzących płynnie w ciągnący się wzdłuż całego korytarza dywan.

Stanowi ona ważną część hotelowego lobby i jest jednym z ulubionych tematów fotografii gości. Osoby zainteresowane kolekcją znajdującą się w Europejskim mają możliwość dowiedzenia się o niej więcej od hotelowego art concierge’a oraz z dostępnych w sprzedaży katalogów opisujących kolekcję.

II Rzeczywiście, hotel ma imponującą kolekcję dzieł sztuki, a większościowy udziałowiec spółki H.E.S.A., pani Vera Michalski-Hoffmann, prywatnie pana teściowa, jest znaną kolekcjonerką. Jak oceniła hotelowy zbiór?

Kolekcja powstawała pod kuratelą Andy Rottenberg i Barbary Piwowarskiej, a Vera Michalski-Hoffmann była w pełni zaangażowana w te prace, dzieląc się z kuratorkami swoimi spostrzeżeniami i doświadczeniem. Bardzo dobrze zna każdy z eksponatów,

a część z nich pochodzi z jej prywatnej kolekcji. Najbardziej zachwycił ją sposób ekspozycji tych dzieł i to, jak wpływają na przestrzeń ukończonego hotelu.

II Dlaczego pani Vera Michalski-Hoffmann postanowiła zainwestować w Hotel Europejski. Przecież nigdy nie mieszkała w Polsce?

To prawda, ale łączyły ją silne związki z Polską. Poślubiła Polaka, Jana Michalskiego, z którym założyła wydawnictwo Noir sur Blanc (Oficyna Literacka), specjalizujące się m.in. w tłumaczeniu i publikowaniu polskich autorów, w tym Sławomira Mrożka, i przybliżaniu ich twórczości w Europie Zachodniej. Razem z mężem przejęli także Wydawnictwo Literackie w Krakowie. Poza tym często bywała w Polsce, także w dawnym Hotelu Europejskim. Budynek ją zauroczył i dlatego postanowiła w niego zainwestować. Chciała stworzyć wypełniony sztuką hotel, przywracając mu świetność, jaką cieszył się w XIX i XX wieku.

II Czy pani Vera Michalski-Hoffmann wybrała już swoje ulubione zakątki w hotelu?

Pracujemy nad tym. Nocowała kilka razy w hotelu, za każdym razem w innym pokoju. Choć ma w Warszawie dom, od otwarcia Europejskiego ani razu nie zdecydowała się w nim zatrzymać. Woli cieszyć się obsługą hotelową, a przy okazji lepiej poznać obiekt.

II Pan również jest miłośnikiem sztuki. Prowadzi pan w Warszawie artystyczną restaurację „Bez Tytułu”.

Planuje pan otworzyć kolejną?

Tak, będzie to restauracja z dobrą polską kuchnią. Otworzymy ją w Europejskim w pierwszym kwartale 2019 r.

II W hotelu znalazły się biura i powierzchnie handlowe.

Czy zdecydowaliście się na to rozwiązanie, ponieważ w przeszłości było podobnie? Fiat miał tu swój salon, była kwiaciarnia, salon fryzjerski, a nawet skład wina w piwnicy…

Co więcej, w 1920 r. w hotelu funkcjonowała także księgarnia wydawnicza – „Trzaska, Evert, Michalski”, do czego nawiązujemy poprzez wszechobecne w hotelu książki. Każdy z apartamentów posiada w gabinecie prywatną bibliotekę. Symbolicznie książki są również ważne ze względu na wspomnianą już wcześniej działalność wydawniczą Very Michalski-Hoffmann.

Idea połączenia hotelu z biurami i ekskluzywnymi butikami nie jest nowa. Chcemy wprowadzić życie do budynku, tak jak było w XIX w., kiedy hotel odwiedzali różni przedstawiciele świata kultury i sztuki.

II Jak postępuje komercjalizacja części biurowej i butikowej w hotelu?

Bardzo dobrze. Biura są już wynajęte w 100 proc. Zagospodarowanie przestrzeni handlowej wciąż trwa, ponieważ wymaga znacznie dłuższych przygotowań. Zaprosimy do Europejskiego światowe marki. Sądzę, że może to potrwać rok. Kilku z tych, z którymi prowadzimy negocjacje, w ogóle nie ma jeszcze w Warszawie, ani nawet w Polsce. Z pewnością zaskoczymy mieszkańców i naszych gości. Zależy nam na uzyskaniu efektu „wow”, podobnie jak przy otwarciu hotelu.

Dziękuję za rozmowę Grażyna Kuryłło

prywatne akademiki

(S)Pokój z profitami Co szykują rynkowi gracze i jakie są perspektywy rozwoju rynku? Czy komfort instytucjonalnego najmu przekona studentów albo ich rodziców? Modne inwestycyjnie prywatne akademiki dadzą oczekiwaną stopę zwrotu, czy okażą się rozczarowaniem?

Unibase

40

Unibase

Jak co roku we wrześniu w miastach akademickich zapanuje ożywienie na rynku najmu mieszkań - zbliża się rozpoczęcie roku akademickiego. Studenci, w Polsce wyjątkowo liczna populacja - ponad 1,3 mln, mają kilka rozwiązań.

Mogą liczyć na miejsce w akademikach szkół publicznych. Te jednak zaspokajają tylko od 10 do 15 proc. popytu. Żeby otrzymać zakwaterowanie, trzeba spełniać kryteria dochodowe, a standard w budynkach często nadal pozostawia wiele do życzenia. Należy też przygotować się na ograniczenie prywatności i szkołę życia w pakiecie.

Kolejnym wyborem jest skorzystanie z oferty indywidualnego rynku najmu

prywatne akademiki

i w większości tak się dzieje. Teraz studentowi przyda się łut szczęścia, bo oferta mieszkań jest niesatysfakcjonująca.

Mimo inwestycyjnych zakupów mieszkań pod wynajem lokale wciąż odstraszają stanem, wyglądem, funkcjonalnością, kosztownym utrzymaniem. Bywa brzydko i jednocześnie drogo. Studenci nie należą też do preferowanej grupy, o której docelowo myślą właściciele lokali pod wynajem. Zdarza się, że mieszkania dla młodych ludzi mają z definicji obniżoną, „studencką” jakość.

– Odstraszają wysokie czynsze, niejednolite zasady najmu i nieprzejrzysty rynek. Zadania nie ułatwia również często spotykana „dyskryminacja” studentów, którzy przez wielu właścicieli są wykluczani z grona potencjalnych najemców – potwierdza Joanna Modrzejewska Cotelnic, konsultant REAS. – Między innymi z tego powodu spora liczba studentów (20-30 proc. ) korzysta z trzeciej opcji - pozostania w domu rodzinnym. Część z nich dobrowolnie wybiera życie z rodzicami lub innymi członkami rodziny. Reszta zapewne chciałaby rozpocząć własne życie, ale nie mogą sobie na to pozwolić lub nie mogą znaleźć właściwej oferty – komentuje Joanna Modrzejewska Cotelnic.

Perspektywy rynku w liczbach Wzrastają oczekiwania co do komfortu i standardu mieszkań. Młodzi ludzie liczą na wyższą jakość i dodatkowe usługi, jak np. pralnia czy siłownia w budynku.

Taki standard mógłby oferować sektor prywatnych akademików, ale ich udział w rynku jest na razie znikomy. Inwestorów powinny zainteresować liczby i tendencje: Polska ma jedną z największych populacji studenckich w Europie, ale też - jak zaznacza Joanna Modrzejewska Cotelnic - czerpie korzyści z globalnego trendu wzrostu liczby studentów zagranicznych. Obecnie na świecie poza granicami swojego kraju naukę podejmuje ponad 4,5 miliona osób. Do 2020 r. liczba ta ma się podwoić. W roku akademickim 2016/2017 na polskich uczelniach studiowało 65 700 studentów spoza naszego kraju. Dynamika wzrostu tej grupy jest ogromna. Wystarczy wspomnieć, że w ciągu ostatnich pięciu lat jej liczebność niemal się podwoiła, osiągając rocznie średnio blisko 20 proc. wzrost - wylicza ekspertka.

Modne akademiki Przy projekcie prywatnego akademika istotna jest lokalizacja obiektu przy uczelni, ale eksperci zwracają też uwagę

Prywatne akademiki na polskim rynku Kilka nowych projektów prywatnych akademików jest już w zaawansowanej fazie planowania. W transakcji typu forward, skupiający się na aktywach mieszkaniowych Bouwfonds IM, nabył jeden dom studencki z około 140 lokalami w Krakowie. Budynek jest obecnie w trakcie budowy. Golub GetHouse ogłosił zakup działki w Krakowie przeznaczonej na akademik z około 600 lokalami. Kolejny projekt z około 400 łóżkami planowany jest w Warszawie. Będą to pierwsze studenckie inwestycje mieszkaniowe nowego funduszu Golub GetHouse Property Fund II FIZ, który planuje zrealizować portfel prywatnych domów studenckich i mieszkań do wynajęcia. Poza tymi oficjalnie ogłoszonymi inwestycjami, jest wielu innych inwestorów nie tylko szukających, ale także inwestujących na rynku.

Joanna Modrzejewska Cotelnic, REAS

Sektor w liczbach 1.

2.

3.

Student Depot, zarządzany przez Griffin Real Estate, ma projekty w Poznaniu, Łodzi, we Wrocławiu i w Lublinie - razem 1500 mieszkań. W najbliższych latach firma zapowiada rozszerzenia działalności o Warszawę, Kraków i Gdańsk do 6500 łóżek.

BaseCamp - akademik w Łodzi, w którym znajduje się 487 mieszkań studenckich. Jest częścią prywatnej sieci, która już funkcjonuje w Kopenhadze, Lipsku i Poczdamie.

Lokalne, prywatne inicjatywy, jak np. otwarty właśnie Unibase w Krakowie.

Perspektywy rozwoju rynku prywatnych akademików Prywatne akademiki to jeden z najciekawszych rynków inwestycyjnych w Polsce. Obecnie jedynie około 15 proc. z ponad 1,3 miliona studentów ma szansę na znalezienie zakwaterowania w domu studenckim, a jakość budynków pozostających do ich dyspozycji często bywa niska. Dodatkowo dynamicznie rośnie liczba studentów zagranicznych, którzy zdecydowali się na podjęcie nauki w Polsce. W tym kontekście bardzo pozytywnie oceniam perspektywy rozwoju rynku domów studenckich – osoby przyjeżdżające z zagranicy borykają się z wieloma wyzwaniami, więc prywatny akademik często będzie dla nich pierwszym i lepszym wyborem, niż uporczywe poszukiwanie pokoju (zwłaszcza na początku studiów). Oczywiście w kontekście akademików kluczowa jest lokalizacja tych obiektów jak najbliżej uczelni. Przykładem inwestycji o dogodnym położeniu jest realizowany przez Catellę w Krakowie przy ulicy Rakowickiej dom studencki ze 140 pokojami. Lokalizacja obiektu zaledwie 10 minut na piechotę od Rynku i starówki oraz bezpośrednie sąsiedztwo krakowskich uczelni gwarantują przyszły sukces tej inwestycji i pozwolą wyznaczyć trendy w dalszym rozwoju rynku domów studenckich.

Dariusz Węglicki, Catella Country Manager

Potencjał Rynek prywatnych akademików w Polsce charakteryzuje się dużym potencjałem. Obecnie dysponujemy bardzo niewielką podażą łóżek w tego typu obiektach. Dodatkowo rozwojowi rynku sprzyja niedopasowanie standardu publicznych akademików do obecnych oczekiwań, a także wzrost zamożności społeczeństwa i przede wszystkim rosnąca liczba studentów zagranicznych.

Przykłady europejskie pokazują, że transakcje inwestycyjne w tym sektorze dotyczą głównie całych portfeli nieruchomości. Obecnie w Polsce jesteśmy dopiero na etapie budowy tego rodzaju portfeli przez Student Depot czy Golub GetHouse, co w przyszłości może spowodować, że będą one przedmiotem obrotu na rynku inwestycyjnym.

Tomasz Paszkowski z działu doradztwa kapitałowego i wycen w Savills

prywatne akademiki

Inwestowanie w prywatne akademiki Dla dobrze zlokalizowanych i przygotowanych pod względem architektonicznym projektów akademików można znaleźć fundusze inwestycyjne, które – aby zwiększyć dla siebie zwrot z inwestycji – oferują, oprócz nabycia gotowego obiektu po określonej cenie, także finansowanie budowy. W tym wypadku mamy do czynienia z tzw. strukturą „forward funding”.

Inną możliwością jest podpisanie z funduszem inwestycyjnym umowy na nabycie gotowego budynku po cenie ustalonej z góry – mówimy wtedy o tzw. forward commitment. Struktura forward commitment oferowana przez renomowany fundusz inwestycyjny daje deweloperowi możliwość uzyskania atrakcyjnego finansowania bankowego, gdyż de facto otrzymuje on jednocześnie gwarancję wyjścia z inwestycji. Ryzyko w tym wypadku jest ograniczone w zasadzie jedynie do ryzyka operacyjnego związanego z budową.

Mira Kantor-Pikus, partner, dyrektor ds. doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowa strukturyzowanego w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield

42

na profesjonalnych operatorów: – Niezwykle ważne jest, aby na polskim rynku inwestycjami w nowe produkty inwestowali profesjonalni i doświadczeni inwestorzy instytucjonalni, którzy umieją ocenić projekt i posiadają w ramach swojej grupy operatora albo korzystają z renomowanego operatora lokalnego – mówi Mira Kantor-Pikus, dyrektor ds. doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowa strukturyzowanego Cushman & Wakefield. – Temat akademików prywatnych jest ostatnio dość popularny i wiele podmiotów próbuje przygotowywać projekty deweloperskie w tym segmencie. Część firm próbuje nawet zmieniać już otrzymane pozwolenia na budowę z budynku mieszkalnego lub biura na akademik. Niestety, ze względu na specyfikę akademików, taka zmiana jest nie zawsze udana i w efekcie może powstać projekt, który nie znajdzie zainteresowania ze strony najemców i nabywców - ostrzega ekspertka.

Inwestycje związane z projektami komercyjnymi są też dłuższe i bardziej skomplikowane niż inwestycje mieszkaniowe. Kolejną barierą może być też reakcja rynku finansowego. – Innym ograniczeniem jest sprawa finansowania budowy akademików i możliwość wyjścia z inwestycji dla dewelopera.

Deweloper ze względu na małe zainteresowanie kredytowaniem ze strony banków najchętniej chciałby wyjść z projektu zaraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę lub też poprowadzić budowę wraz z inwestorem finansowym, który byłby zainteresowany odkupieniem

gotowego budynku – wyjaśnia Mira Kantor-Pikus.

Więcej niż lokata Inwestycje w sektor prywatnych akademików uważane są za bezpieczne, odporne na wahania koniunktury i oferują więcej niż lokata w mieszkanie, czyli 4 proc. – Inwestycje w akademiki prywatne są bezpieczne, gdyż popyt znacznie przewyższa podaż i sytuacja ta nie zmieni się w dłuższym czasie – mówi Mira Kantor-Pikus. – Warto wspomnieć, że inwestycje w tym sektorze cechuje mniejsza wrażliwość na spowolnienie gospodarcze niż ma to miejsce w przypadku innych nieruchomości komercyjnych – zaznacza Tomasz Paszkowski z działu doradztwa kapitałowego i wycen w Savills.

Jakiej stopy zwrotu z tej inwestycji można się spodziewać? – Stopy są na średnim poziomie – porównywalnym do nieruchomości komercyjnych typu prime.

Na przykład w Niemczech stopa kapitalizacji wynosi ok. 4 proc. p.a., a w Polsce stopę zwrotu szacuje się na poziomie ok.

6-7 proc. p.a., przy czym należy pamiętać, że odnosi się ona do przychodów w złotówkach, gdzie stopy procentowe obligacji skarbowych jako bezpiecznego odnośnika do zwrotu z inwestycji są ok. 1.5-2 proc. wyższe niż odpowiednie stopy procentowe obligacji w Europie Zachodniej - precyzuje Mira Kantor-Pikus.

Firmy oferują też dodatkowe atrakcje.

Trigon i Golub Gethous kuszą wyższą stopą zwrotu, przez to, że inwestorzy uczestniczą w projekcie od początku jego

realizacji, co ma sprawić, że zarobią więcej. Metropolitan Investment, która ma już Gdański Harward i planuje akademik w Warszawie, oferuje inwestorom możliwość stania się właścicielem pokoju.

Na rynku powstają luksusowe mikroapartamenty, ale i tak ceny wynajmu pokoju w prywatnym akademiku są porównywalne do wynajęcia mieszkania, a oferują wysoki standard i dodatkowe usługi, jak oczywiście super szybki internet, ale też klimatyzację, strefy chilloutu, bibliotekę, ochronę czy choćby wymianę i pranie ręczników oraz pościeli. Zainteresowanie jest duże, Griffin Real Estate, jak i inne firmy deklarują 100-proc. obłożenie w obiektach, a po wyjeździe studentów na wakacje, zamieniają się w hotele.

Katarzyna Kasprzyk-Skaba

prywatne akademiki

Student Depot, Wrocław

Student Depot, Wrocław

Student Depot, Wrocław

Student Depot, Wrocław

Student Depot, Wrocław

mieszkania na wynajem

Dobry czas dla rynku najmu Od wielu lat ma potencjał. Pionierzy przetarli już szlaki, dane demograficzne wspierają tendencje wzrostowe, a ustawa o REIT-ach może tylko pomóc. Rynek najmu instytucjonalnego ma się coraz lepiej.

44

W dużych miastach mieszkania na wynajem stanowią ogromną część całego rynku – dane nie są dokładnie znane, bo nie rejestruje się celu zakupu lokalu.

Rozwojowi tego segmentu sprzyjają takie determinanty ekonomiczne jak niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, minimalne oprocentowanie lokat bankowych z równoczesnym wzrostem wynagrodzeń. Klienci szukają korzystniejszego zwrotu inwestycji, a zakup mieszkania pod wynajem stał się lubianym i bezpiecznym sposobem lokowania pieniędzy.

Do czynników ekonomicznych dochodzą zmiany społeczne i pokoleniowe – coraz bardziej w życiowych decyzjach liczy się mobilność i elastyczność. Młodsze pokolenia wraz ze zmianą pracy zmieniają miasta i mieszkania, niekoniecznie też chcą wiązać się kredytem na 30 lat.

– Polski rynek najmu jest rynkiem dojrzewającym. Średnio w Unii Europejskiej na rynku komercyjnym jest wynajmowanych 20 proc. mieszkań, w Polsce 5 proc. Proste porównanie pokazuje, że rynek może urosną 2-, 3-, a nawet 4-krotnie – mówi Jan Dziekoński, prezes zarządu Mzuri Investments, największej w Polsce firmy zarządzającej wynajmem mieszkań.

W kraju dominuje jeszcze dążenie do własności: 40-, 50-latkowie preferują posiadanie mieszkań i domów, ale już 20-, 30-latkowie wolą wynajmować. Dla młodszego pokolenia liczy się aktywność, więc najciekawsze rynki najmu mieszkań to duże aglomeracje z niską stopą bezrobocia z ośrodkami akademickimi.

Kolejną grupą potencjalnych najemców są imigranci zarobkowi. – Już dzisiaj Ukraińcy, Białorusini i inne nacje stanowią dużą część rynku najmu. Szacujemy, że jest to ok. 10 proc., a nic nie zapowiada zmniejszenia ich liczby - szacuje Artur Kaźmierczak, prezes zarządu Mzuri CFI.

Meblościanka po babci czy święty spokój?

Barierą w rozwoju rynku mieszkań na wynajem jest dostępność atrakcyjnych mieszkań w ofercie, szczególnie poza Warszawą. – W moim przekonaniu popyt jest ciągle niezaspokojony przez dobrą jakościowo podaż mieszkań: produkt dostępny na rynku często nie pasuje do oczekiwań najemców – wyjaśnia Jan Dziekoński.

Eksperci mówią, że nawet niewielkie inwestycje w podniesienie jakości mieszkania przynoszą świetne efekty i zwiększają stopę zwrotu. Wyposażenie lokalu w funkcjonalne sprzęty, jak zmywarka (ważne w Warszawie) czy piekarnik (to istotne jest na Śląsku) potrafi zmienić wiele. Jednak na indywidualnym rynku najmu nadal dominują mieszkania, które nie spełniają norm jakościowych. Rozwiązaniem jest korzystanie z operatorów zarządzających najmem lub najem instytucjonalny, bo to zapewnia komfort użytkowania, a z drugiej strony zwiększa bezpieczeństwo inwestorów.

Inwestycją, która oferuje mieszkania na długoterminowy najem w segmencie popularnym, jest otwarta na wiosnę Pereca 11 w Warszawie. Reklamuje się m.in. hasłem „wynajmij mieszkanie w centrum Warszawy w pakiecie ze świętym spokojem” i jest w tym sporo prawdy. Rynek najmu indywidualnego, pomimo ostatnich dużych zakupów inwestycyjnych, jest kapryśny, a zaletą najmu instytucjonalnego jest transparentność: jasne i określone reguły, brak częstych kontaktów z właścicielem. Umowa zabezpiecza interesy wynajmującego, ale też i lokatora. W formule najmu długoterminowego mamy możliwość najmu na dowolny okres, zazwyczaj dłuższy niż 6 miesięcy – jest to

Pereca 11

korzystny model dedykowany pracownikom korporacyjnym.

Co zakłada najem instytucjonalny?

Odpowiednią strukturę mieszkań – skrojoną pod potencjalnych najemców, z dobrze zaprojektowanym budynkiem, wygodnym wyposażeniem wnętrza, z miejscami parkingowymi czy choćby miejscami na rowery. Mieszkania powinny być zlokalizowane niedaleko miejsca pracy potencjalnych najemców, ale też w takich dzielnicach, które oferują miejskie rozrywki i wygody na wyciągnięcie ręki.

Ograniczenia…

– Rynek mieszkań na wynajem w Polsce charakteryzuje się dużym rozproszeniem własnościowym i znikomym udziałem inwestorów instytucjonalnych – mówi Tomasz Paszkowski z działu doradztwa kapitałowego i wycen w Savills. Zasoby mieszkaniowe znajdują się w prywatnych rękach i prawdziwym wyzwaniem jest znalezienie inwestycji, która

mieszkania na wynajem

Skala i potencjał rynku

zainteresowałaby rynkowych graczy w odpowiednim standardzie i atrakcyjnej lokalizacji.

Odpowiedzią na brak gotowych budynków jest zakup nowego projektu. Taka decyzja dla funduszy zajmujących się inwestycjami w nieruchomości jest korzystna o tyle, że inwestor może wpłynąć na kształt projektu, co wiąże się z np. z niższymi kosztami utrzymania czy wyższą jakością.

– Barierą do rozwoju rynku najmu instytucjonalnego mieszkań w Polsce jest niska podaż atrakcyjnych gruntów w lokalizacjach centralnych, ich wysoka cena oraz rosnące koszty budowy – uzupełnia Tomasz Paszkowski z Savills. ...i potencjał Stabilny rozwój gospodarki, nowe miejsca pracy – to przyciąga dużych rynkowych graczy. – U podstaw narodzin rynku najmu instytucjonalnego w Polsce stoją zmiany zachodzące w naszym kraju związane z wejściem na rynek pracy nowego pokolenia i bardziej restrykcyjnymi wymaganiami banków, a także wzrost liczby pracowników z zagranicy w największych miastach – diagnozuje Tomasz Paszkowski.

Kim są pionierzy rynku? – Wśród pierwszych projektów w tym sektorze należy wymienić aktywa zarządzane przez fundusz Catella obejmujące część budynku Złota 44 w Warszawie (72 apartamenty), budynek Pereca 11 (gotowy do użytku, ponad 190 mieszkań) oraz obecnie realizowany kompleks trzech budynków

Według badań Property Index firmy Deloitte, tylko nieco ponad 15% Polaków wynajmuje mieszkanie, co jest znacznie niższym wskaźnikiem niż średnia w Europie.

Przykładowo 23% Czechów, 24% Brytyjczyków, 30% Austriaków czy 54% Niemców mieszka w wynajmowanym lokum.

Jednocześnie w dużych miastach w Polsce rynek najmu mieszkań jest całkiem spory, choć rozdrobniony – bo w rękach prywatnych, u drobnych inwestorów.

Inwestorzy prywatni chętnie lokują swoje oszczędności w mieszkania, a współczynniki wynajęcia utrzymują się na wysokim poziomie.

W samej Warszawie, wg szacunków firmy REAS, jest około 90-110 tys. wynajmowanych mieszkań. To całkiem dużo.

Weszliśmy w ten nowy i interesujący, ale niezagospodarowany segment rynku z przekonaniem, że odpowiadamy na potrzeby coraz częściej migrujących mieszkańców miast. Instytucjonalny sektor mieszkań na wynajem będzie w Polsce stabilnym i rozwojowym biznesem z atrakcyjną stopą zwrotu, podobnie jak w innych krajach europejskich, takich jak Niemcy. Poza tym wejście w ten segment to dla Echo Investment możliwość znaczącego zwiększenia skali działania w sektorze mieszkaniowym. Resi4Rent wzbogaci nasze flagowe i miastotwórcze projekty wielofunkcyjne, jak na przykład Browary Warszawskie, poprzez promowanie miejskiego stylu życia i tworzenie wokół nich lokalnych społeczności.

Piotr Gromniak, wiceprezes Echo Investment, odpowiedzialny za rozwój platformy Resi4Rent

mieszkania na wynajem

46

w Krakowie przy ul. Rakowickiej. Kolejne duże inwestycje stanowią Browary Warszawskie, czyli projekt zarządzany przez spółkę Resi4Rent z grupy Griffin RE przy ul. Grzybowskiej w Warszawie (w budowie, ponad 450 mieszkań) oraz Liberty Tower, inwestycja Golub GetHouse również przy ul. Grzybowskiej (planowany, 450 mieszkań) – wymienia Tomasz Paszkowski.

Dariusz Węglicki, Catella Country Manager, w potencjale instytucjonalnego rynku mieszkań na wynajem w Polsce zauważa analogię do sytuacji sprzed kilkunastu lat, gdy w Polsce otwierały się pierwsze duże centra handlowe. – Takie porównanie utrzymuje mnie w przekonaniu, że rynek mieszkań na wynajem oferowanych przez inwestorów instytucjonalnych ma ogromną przyszłość w Polsce, potrzeba natomiast czasu i cierpliwości, by osiągnąć poziom najmu jak w Europie Zachodniej, gdzie jest to całkowicie naturalne – zakłada Dariusz Węglicki.

Co sprzyja rozwojowi sektora? Także tzw. czynnik ludzki, zmiany pokoleniowe, ale też zaufanie konsumenckie. – Polacy pragnący wynająć mieszkanie muszą przekonać się do tego, że ich cel jest zbieżny z celem inwestora – obie strony są zainteresowane długoterminowym najmem mieszkania o określonej jakości za rozsądną cenę. Kolejnym istotnym czynnikiem jest wejście na rynek młodego pokolenia, które zupełnie inaczej myśli o swoim mieszkaniu i często wiąże je z miejscem pracy, które dzisiaj jest w Krakowie, a jutro może być w Warszawie. Polski rynek najmu instytucjonalnego rozwija się stabilnie – mówi Dariusz Węglicki.

Aparthotele, akademiki, osiedla senioralne – Potencjał rynku mieszkań na wynajem jest trudny do dokładnego oszacowania, gdyż różni analitycy pokazują różne poziomy popytu i w inny sposób je definiują – zauważa Mira Kantor-Pikus, partner, dyrektor ds. doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowa strukturyzowanego w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield. – W definicji mieszkań na wynajem mogą się zawierać np. mikroapartamenty o pow. 15-18 mkw., mieszkania na wynajem dla studentów, prywatne akademiki, mieszkania wynajmowane przez firmy dla swoich pracowników, mieszkania wynajmowane przez pracowników, aparthotele, mieszkania wynajmowane w celach turystycznych, mieszkania serwisowane i domy opieki – wymienia ekspertka. Zauważa, że zmienił się status wynajmu mieszkań:

obecnie wiąże się go z niezależnością i nowoczesnością, a nie z koniecznością.

– Szansą dla rozwoju rynku najmu instytucjonalnego mieszkań w Polsce są duże korporacje, które potencjalnie mogą być zainteresowane wynajmem długoterminowym całych portfeli mieszkań dla swoich pracowników oddelegowanych do danego miasta na okres od kilku miesięcy do kilku lat – podkreśla Tomasz Paszkowski z Savills.

Przyszłość instytucjonalnego rynku najmu jest związana z popytem pracowników korporacyjnych na komfortowe mieszkania i ich brakiem na rynku, ale też w dużych miastach akademickich z sektorem prywatnych domów studenckich, bo wskaźnik populacji studentów w Polsce jest duży i regularnie wzrasta w nim udział studentów zagranicznych. Struktura demograficzna wymusi powstawanie też takich form jak osiedla senioralne,

które będą stawiać na samodzielność, bezpieczeństwo i dodatkowe usługi.

Stabilizacja rynku – W Polsce brakuje instytucjonalnych platform wynajmujących mieszkania – zauważa Piotr Gromniak, wiceprezes Echo Investment. – Projekt Resi4Rent będzie wypełniał na rynku tę lukę i sprawi, że wynajem stanie się w Polsce dużo bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem, szczególnie dla młodych, mobilnych specjalistów, którzy nie chcą brać kredytu hipotecznego na wiele lat. Resi4Rent to nasza odpowiedź na zmieniający się sposób, w jaki żyjemy, pracujemy i spędzamy wolny czas.

To również dowód na to, że wierzymy w potencjał rynku mieszkań na wynajem w naszym kraju – mówi Piotr Gromniak, odpowiedzialny za rozwój platformy. Jakie są oczekiwania i kalkulacje Echo w związku z nowym rozwiązaniem? – Polski rynek

mieszkania na wynajem

krótkoterminowego) w Polsce są nieco poniżej zwrotów z inwestycji w nieruchomości komercyjne typu prime i wynoszą 4,5 proc. -5 proc. rocznie. W przypadku korzystania z finansowania bankowego oczywiście ten zwrot może być wyższy – mówi Mira Kantor-Pikus, Cushman & Wakefield.

– Niestety ze względu na dopiero rozwijający się sektor mieszkań na wynajem w Polsce tylko nieliczne banki próbują zmierzyć się z tym nowym produktem. Dlatego też tak wielu inwestorów nie tylko poszukuje gotowego budynku z mieszkaniami na wynajem (wynajem instytucjonalny), ale także chętnie uczestniczy w finansowaniu etapu deweloperskiego, gdyż dzięki temu mogą oni zwiększyć zwrot na danej inwestycji – dodaje ekspertka.

Dla deweloperów do tej pory bardziej opłacalny był klient indywidualny niż inwestor. Sytuacja jednak może się zmienić wraz z pogorszeniem koniunktury.

Sprzedaż do funduszu może być atrakcyjną alternatywą dla firmy deweloperskiej: negocjuje z jednym, pewnym i profesjonalnym podmiotem zamiast z setkami prywatnych osób.

Co z REIT-ami?

Eksperci REAS szacują, że sektor prywatnego wynajmu mieszkań może podwoić się w ciągu następnej dekady. Na pewno postępuje też instytucjonalizacja sektora wynajmu mieszkań: pionierem rynku był Fundusz Mieszkań na Wynajem BGKN. Dodatkowo planowana ustawa o REIT-ach

może wpłynąć pozytywnie na branże.

– REIT-y to w Polsce nowe rozwiązanie prawne, które jest na bardzo wczesnym etapie rozwoju. Spodziewamy się, że ustawodawcy wprowadzą do tej konstrukcji elementy, które ułatwią zakładanie nowych firm w formule REIT-ów. Po zgromadzeniu w platformie Resi4Rent odpowiedniej liczby mieszkań i osiągnięciu odpowiednio dużej skali, Echo zakłada rozważenie różnych opcji strategicznych. Jedną z nich może być sprzedaż takiej zorganizowanej platformy do długoterminowych inwestorów. Nie wykluczamy, że polskie REIT-y mogą być takim długoterminowym inwestorem. Dodatkowo poprawnie wdrożone rozwiązanie prawne regulujące działalność REIT-ów może sprawić, że na rynku kapitałowym pojawi się więcej polskiego kapitału, który będzie zainteresowany lokowaniem pieniędzy w nieruchomości – analizuje Piotr Gromniak.

Na rynku, mimo deweloperskich rekordów, wciąż brakuje mieszkań, w tym lokali na wynajem. Nierówność podaży i popytu jest istotną informacją dla inwestorów, podobnie jak fakt, że rentowność inwestycji jest w Polsce znacznie wyższa niż na rynkach Europy Zachodniej. Współczesny styl życia jest coraz bardziej mobilny, klienci oczekują jakości, chcą mieszkać w otoczeniu unikalnej atmosfery, często w sercu miasta. A to sprzyja rynkowi najmu.

Katarzyna Kasprzyk-Skaba

Mira Kantor-Pikus, partner, dyrektor ds. doradztwa kapitałowego, dłużnego i finansowa strukturyzowanego w dziale Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield

jest na tyle chłonny, że w ciągu 3-4 lat zamierzamy zgromadzić do platformy 4-5 tys. mieszkań na wynajem w pięciu głównych miastach Polski. W tej chwili w trakcie budowy jest już ponad 1,2 tys. lokali, a w najbliższych 12 miesiącach dojdzie 1,7 tys. kolejnych.

Wiceprezes Echo Investment podkreśla nie tylko, że instytucjonalny sektor mieszkań na wynajem może być stabilnym i rozwojowym biznesem z atrakcyjną stopą zwrotu, ale także miastotwórczą rolę tego typu inwestycji. To zwiększenie skali działania w sektorze mieszkaniowym, promowanie miejskiego stylu życia i tworzenie wokół nich lokalnych społeczności.

Ile można zarobić?

Dochody z inwestycji w najem zależą oczywiście od stopnia ryzyka i rodzaju najmu instytucjonalnego. – Zwroty z wynajmu mieszkań (bez uwzględnienia najmu

W zależności od etapu życia oraz dochodów, jakimi dysponuje użytkownik, może on wybrać albo mieszkanie we własnym lokum, albo odpowiadający mu najbardziej format mieszkania na wynajem: Jeszcze kilkanaście lat temu w Polsce wynajmowanie mieszkania kojarzyło się niskim statusem społecznym, jednak obecnie wynajmowanie mieszkania jest postrzegane jako wybór niezależności, nowoczesności, otwartości na zmiany i elastycznego podejścia do życia.

Osoby rozpoczynające aktywność zawodową są otwarte na zmiany, włączając zmianę miejsca pracy i coraz częściej stawiają sobie za cel korzystanie z życia na bieżąco i konsumpcję, aniżeli akumulację dóbr i zaciąganie setek tysięcy złotych kredytu na mieszkanie. Problemem dla nich jako najemców może być nieprzewidywalność najmu i ryzyko wypowiedzenia umowy przez właściciela z różnych względów osobistych (np. na potrzeby członka rodziny), a także – bardzo często – niski standard wyposażenia oraz nieprzystające do aktualnych trendów aranżacje wnętrz.

Dariusz Węglicki, Catella Country Manager Nasze portfolio obejmujące oddane do użytku wiosną tego roku 193 mieszkania w Warszawie na ulicy Pereca, 72 apartamenty w projekcie Złota 44 – zaprojektowanym przez Daniela Liebeskinda – a także powstające właśnie 270 jednostek w Krakowie przy ulicy Rakowickiej uczyniły z nas zdecydowanego lidera na tym rynku. Kolejni inwestorzy są na etapie realizacji bądź dopiero planowania swoich projektów. Można zauważyć tu analogię do sytuacji sprzed kilkunastu-dwudziestu lat, gdy w Polsce otwierały się pierwsze duże centra handlowe. Dziś rynek jest już mocno wysycony, zwłaszcza w dużych miastach. Takie porównanie utrzymuje mnie w przekonaniu, że rynek mieszkań na wynajem oferowanych przez inwestorów instytucjonalnych ma ogromną przyszłość w Polsce, potrzeba natomiast czasu i cierpliwości, by osiągnąć poziom najmu jak w Europie Zachodniej, gdzie jest to całkowicie naturalne.

handel

Andy Stalman o sztuce uwodzenia: osiem uścisków buduje więź między klientem a marką Pan Branding – taki przydomek zyskał pochodzący z Argentyny prof. Andy Stalman. – Odkryłem, że wszyscy przytulamy się w tym samym języku.

Gdy to robimy, nasz mózg wydziela trzy razy więcej oksytocyny.

Hormon kojarzony jest z hojnością i zaufaniem. Obie te cechy są niezbędne w budowaniu długotrwałych relacji między ludźmi, ale też między klientami i markami – tłumaczy Andy Stalman, gość specjalny Propert Forum 2018.

II Jaka jest recepta na stworzenie dobrej marki?

48

Andy Stalman: Cały czas pracujemy nad stworzeniem i rozwijaniem dobrych marek. Są dobre, gdy pomagają osiągnąć cele biznesowe oraz pozytywnie wpływają na życie ludzi. Na dobry początek najważniejsze są: przemyślana strategia, dobre pozycjonowanie, chwytliwa nazwa, unikalna tożsamość oraz istotne wartości i cele skoncentrowane na człowieku.

II Czy internet zagraża klasycznym sklepom? Jak e-commerce zmieni centra handlowe?

Pofesor Andy Stalman jest jednym z najlepszych na świecie specjalistów od brandingu. Jego książka „Brandoffon. Przyszłość brandingu” należy do grona najbardziej znaczących pozycji stulecia. Wykładowca wielu prestiżowych szkół biznesowych w Europie i Ameryce Łacińskiej. Pełnił funkcję dyrektora marketingu koncernu Lacoste oraz Aeropuertos Argentina 2000 – firmy, która zarządza siecią lotnisk w Argentynie. Jego twórczość na stronie andystalman.com zyskała miano najlepszego bloga 2015 r. Obecnie zarządza firmą Totem Branding, której jest współwłaścicielem. Autor projektów handlowych w ponad 15 krajach. Jako humanista w świecie biznesu – podróżując z wykładami, głosi teorię, według której osiem uścisków w ciągu dnia zmienia świat na lepsze.

Świat online wykreował sens tworzenia nowej jakości fizycznych sklepów, dlatego uważam, że nie możemy mówić o ich zagrożeniu, ale wręcz o ożywieniu, jakiego nie było do tej pory. Moja wizja przyszłości brandingu zakłada pełną integrację tych dwóch zjawisk. Nazywam ją BrandOffOn (brand + off-line + on-line). Klient XXI wieku czasem kupuje w sklepie internetowym, a czasem woli zrobić zakupy w centrum handlowym. Jednak to wciąż ten sam klient. Jest to duże wyzwanie dla marek, ponieważ technologia sprawiła, że handel jest wszechobecny – możemy o każdej porze kupować, wybierając marki z całego świata. Należy jedynie zadać pytanie: czy marki są przygotowane na te nieobliczalne zamówienia? Tego nie jestem pewny, ale rzeczywistość wskazuje na to, że brandy, które nie zaistnieją jednocześnie w świecie online i offline, znikną z rynku.

II Głosi pan teorię: osiem uścisków zmienia świat na lepsze.

Czy to znaczy, że za bardzo koncentrujemy się na technologii, zapominając o emocjach? W końcu, według pana, wszyscy jesteśmy markami, a one powinny je budzić?

Wystarczy zadać sobie pytanie: Kiedy ostatnio jakaś marka przytuliła cię, podziękowała za jej wybór, poświęcony czas, uwagę

handel

i pieniądze? Prawdopodobnie żadna i nigdy. Przez ostatnie dziesięć lat podróżowałem po świecie, prowadząc projekty związane z handlem i nieruchomościami dla światowych graczy. Wszędzie przeprowadzałem doświadczenie – prosiłem swoich słuchaczy, by z obcymi osobami wykonali osiem uścisków trwających przynajmniej sześć sekund. Odkryłem, że wszyscy przytulamy się w tym samym języku. Dlatego jestem przekonany, że osiem uścisków w ciągu dnia zmienia postrzeganie świata. Gdy się przytulamy, nasz mózg wydziela trzy razy więcej oksytocyny. Hormon kojarzony jest z hojnością i zaufaniem. Obie te cechy są niezbędne w budowaniu długotrwałych relacji oczywiście między ludźmi, ale też między klientami i markami. Dlatego powtarzam moim słuchaczom: im bardziej jesteś godny zaufania i stajesz się hojny, tym lepiej dla twoich klientów i biznesu.

II Emocje są nową rzeczywistością biznesu. Jak centra handlowe mają wprowadzić tę żelazną zasadę w życie. Jak mają uwieść klientów?

handel

Dzisiaj przeciwieństwem miłości w zdigitalizowanym świecie nie jest nienawiść, lecz niestosowność. Dobre marki powinny rodzić uczucie pragnienia, chęć posiadania danej rzeczy. Galerie handlowe muszą tworzyć pozytywne emocje, dzięki którym klient czuje się ważny.

Każdy odwiedzający centrum handlowe ma się w nim czuć jak gość honorowy. To oznacza, że poziom obsługi stale musi rosnąć, nie wystarczy, że będzie dobry, musi być wspaniały. Kupujący lubią być zaskakiwani, więc obiekty handlowe powinny zapewniać usługi pełne niespodzianek.

Fundamentem niesamowitych doświadczeń zakupowych jest pięć elementów: co klient widzi, jak odbiera zapach, co słyszy, czy mu smakuje oraz jak produkt sprawdza się w dotyku. Wielkie marki zbudowane są w oparciu o drobne szczegóły. Przełomowym trendem w handlu jest to, że ludzie nie chcą tylko kupować, lecz w tej podróży po sklepach szukają przeżyć. Chcą być częścią ciekawej opowieści. Rozumienie świata opiera się na postrzeganiu.

II Dzisiaj wiele marek skupia się na technologii. Czy ona nie zaczyna dominować?

50

Trochę ją przeceniamy. Każdy desperacko szuka emocji. Klienci nie są danymi, lecz emocjami. Dla firm, które zajmują się wyłącznie chmurą, robotami czy algorytmami, zapominając o czynniku ludzkim, przyszłość będzie skomplikowana. Większość marek komunikuje wartości, nie zapewniając ich, ale jest grupa rzetelnych brandów, która dotrzymuje słowa. W dzisiejszych czasach wszystko jest możliwe – to era sfokusowana na ludziach. Jeśli firmy chcą być ważne dla ludzi, ludzie muszą być ważni dla firm. Największym wyzwaniem dla galerii handlowych jest zdobycie serc odwiedzających. Namacalne benefity są łatwe do skopiowania i przejściowe, a emocje dają efekt długotrwały. Digitalizacja zmienia przedsiębiorstwa i fizyczną przestrzeń na rynku handlowym, ale wbrew powszechnemu przekonaniu, stacjonarne sklepy nigdy nie stracą swojej wiodącej roli.

II Czy będziemy obserwować digitalizację tradycyjnego handlu czy raczej tradycjonalizację sektora e-commerce?

Oba procesy już się dzieją. Same innowacje nie przyciągną najważniejszego elementu rynku handlowego, czyli ludzi.

W coraz bardziej zautomatyzowanym

świecie człowiek powinien znajdować się w sercu technologii. Kluczowa jest humanizacja sprzedaży zarówno online, jak i offline. Od tego zależy dochodowość marki. Bez wątpienia przyszłością sprzedaży jest jej ekstremalna personalizacja.

Jak mówi Jeff Bezos – każdy będzie miał swój osobisty sklep.

II Zatem centra handlowe muszą skupić się na dostarczaniu rozrywki bardziej niż na zwykłej sprzedaży produktów, które można kupić łatwo, szybko i wygodnie w domowym zaciszu przez internet?

Tak. Klienci szukają zaskakujących, szczerych i wciągających doświadczeń, a na razie można je im zaoferować jedynie w stacjonarnych sklepach. Kreowanie pozytywnych emocji wzmacnia długotrwałe relacje. Wiele naukowych badań wskazuje na to, że człowiek nie jest istotą tak logiczną, jak sądzimy. Centra handlowe traktują zakupowiczów jako klientów podejmujących racjonalne decyzje, ponieważ nie są świadome tego, jak bardzo emocje sterują ich zachowaniem. Pozytywne odczucia sprzyjają nawiązaniu więzi między konsumentem a produktem. Emocjonalność to nowy realizm w biznesie. Emocje są głównym czynnikiem wpływającym na

lojalność konsumenta. To potężna siła, dzięki której klienci zostają w sklepie, wracają do niego i zachwalają jego ofertę.

Jednak budowanie pozytywnych interakcji między klientami a brandami wymaga skrupulatnie skonstruowanej strategii: odpowiedniego pozycjonowania produktów, spójnego zaangażowania obsługi we wszystkich kanałach sprzedaży oraz oferowanie niepowtarzalnych doznań.

II Jak digitalizacja może uzupełnić, poszerzyć lub poprawić sprzedaż analogową?

Proces digitalizacji już zmienia rynek.

Nowe technologie pozwalają na kupowanie o każdej porze, poszerzają relacje z klientami, sprawiają, że sklepy stacjonarne stają się bardziej „smart” i jeszcze wiele innych rzeczy. Rzeczywiście świat wirtualny coraz mocniej wkracza w nasze życie. Powinniśmy go ciepło witać, ponieważ nie żyjemy w czasach zmian, lecz jesteśmy świadkami zmieniającej się ery.

Internet nieustająco zmienia nasze życie.

Trudno zmierzyć, jak bardzo wpływa na nasze zachowania i zwyczaje zakupowe, ale z pewnością to ogromna szansa dla marek.

Grażyna Kuryłło

New prospect for business EQUITY

|

www.tdj.pl

VENTURE

|

ESTATE

|

FINANCE

|

FOUNDATION

handel

Zaskoczyć klienta.

Najlepiej na każdym kroku Jak przyciągnąć klientów w dobie e-commerce? Jak wyróżnić swój brand na tle konkurencji? Odpowiedzią jest design.

Reserved, Kazar, Douglas, Sephora, CCC, Empik, Ania Kruk, Dr Irena Eris – remodelingowi ulegają dziś salony sprzedaży większości marek – od niszowych, po handlowe giganty. Śmiała kolorystyka, ekskluzywne materiały, niekonwencjonalne rozwiązania funkcjonalne, technologiczne nowinki – cel jest jeden: zaskoczyć klienta. Najlepiej na każdym kroku.

52

Zbudować pozycję Według architekta Roberta Majkuta, autora m.in. showroomu Dr Ireny Eris w warszawskiej Galerii Mokotów oraz salonu sprzedaży ekskluzywnej odzieży – Moliera 2, stacjonarne sklepy w coraz mniejszym stopniu są głównymi miejscami handlu detalicznego. A to oznacza, że diametralnie zmieniają swoją funkcję. – Wszystko przejmuje internet. Wiele wskazuje na to, że salony sprzedaży spełniać będą nową, selektywną rolę. Z punktu widzenia projektowego nie można wyobrazić sobie lepszej sytuacji – będziemy skupiać się na budowaniu „wartości” poprzez design – twierdzi architekt.

Według niego, nie ma już mowy o projektowaniu punktów handlowych z naciskiem na skodyfikowane, wizualnie spójne przestrzenie. – Teraz, w zależności od profilu marki, tworzy się balans pomiędzy składowymi jej oferty, tj. elementami wizerunkowymi, jakością, propagowanymi ideami, zaangażowaniem w globalne nurty czy też integralnością z kanałami social media. Wszystko to dzieje się w celu zdobycia chwilowej uwagi, budowania pozycji i świadomości istnienia, dłuższej lub krótszej lojalności, w której dobry produkt

staje się tylko jednym ze składowych całościowej propozycji – wieszczy Robert Majkut. – Projektowanie takich miejsc jest nadawaniem fizycznej formy ideowym manifestacjom – dodaje architekt.

Katarzyna Sepielak, kierownik działu architektów OTCF, firmy odpowiedzialnej m.in. za nową odsłonę salonów 4F, podziela zdanie Roberta Majkuta. – Sklep jest jednym z ważnych elementów identyfikacji marki. Nie jest już neutralnym tłem dla standardowej ekspozycji produktu, lecz współtworzy opowieść o danym brandzie. A każdy brand chce się wyróżniać na tle konkurencji. Stąd poszukiwanie własnego stylu, zdefiniowanego przez dobór konkretnych materiałów wykończeniowych, kolorystyki, oświetlenia, indywidualny projekt mebli, oryginalną komunikację marketingową – mówi Siepielak.

Jednym z remodelingowych pionierów jest LPP, spółka mająca w portfelu takie marki, jak Reserved, House, Mohito czy Sinsay. Olimpia Patej, dyrektor ds. inwestycji LPP, uważa, że projektowanie salonów to „projektowanie sumy wrażeń” zachęcających klienta do zakupów.

– W sklepach stacjonarnych można wymienić kilka „kuszących” konsumenta płaszczyzn. Jedną z nich jest koncepcja architektoniczna wnętrza. W LPP pracujemy nad ciągłym ulepszaniem naszych konceptów oraz cyklicznie zmieniamy je po to, by zaciekawić klienta oraz pokazywać się w coraz świeższym wydaniu z interesującymi modyfikacjami – zarówno technologicznymi, jak i architektonicznymi – mówi Olimpia Patej i wskazuje na inny

Katarzyna Sepielak, kierownik działu architektów, OTCF S.A. W przypadku wizyty w salonie, klient może traktować to miejsce jak showroom, w którym ma realny kontakt z produktem, ale zakupów dokonuje w salonie poprzez stronę internetową marki. Ważne, by salon stał się wyjątkowym miejscem spotkania klienta z marką.

ważny aspekt – kontakt „face to face”. – Przekładając to na obszar projektowy: ergonomia i technologia salonów muszą być coraz lepsze. To pozwala zaoszczędzić czas pracownikom obsługi salonów, tak by mogli go wykorzystać w największym stopniu na koncentrację na kliencie, bo to on jest najważniejszy – mówi.

Dziś sklep musi być czymś więcej niż przestrzenią do zakupów. – Sklep musi dostarczać odpowiednich bodźców i pozytywnych wrażeń. Budowanie dla klientów tzw. shopping experience to najlepsza droga do motywowania ich do odwiedzania sklepów stacjonarnych – mówi śmiałym głosem dyrektor ds. inwestycji LPP. Technologie rządzą Justyna Uszałowicz, Retail Director w firmie Retail and Development, która jest autorem wnętrz m.in. pierwszych w Polsce salonów & other stories, wskazuje na dwa trendy. – To pogoń za technologią i wprowadzanie jej do sklepów. Skutkuje to mniejszą ekspozycją towaru na półkach lub nawet brakiem ekspozycji!

Justyna Uszałowicz, Retail Director, Retail and Development Najważniejsze, by nie pozostawić konsumenta obojętnym, wywołać w nim refleksję, wzbudzić kontrowersję. To najczęściej sprawia, że zaczynamy mówić o marce i się z nią identyfikować.

handel

Sala sprzedaży jest stosunkowo mała, bez typowego układu wieszaków i mebli. To rodzaj salonu, w którym dominują kanapy, fotele, tablety, monitory, muzyka, zapach. Klient ma poczuć się komfortowo i swobodnie, jak w domu. Personel nadal pomaga w dokonywaniu zakupów w salonie, jednak odbywają się one przy wsparciu aplikacji mobilnych. Bywa, że towar nie jest namacalny – mówi Justyna Uszałowicz.

Według niej, drugim trendem już od kilku sezonów są surowe i eleganckie wnętrza bez „krzyczącej” z każdej strony technologii. – Stanowią tło dla kolekcji. We wnętrzach liczą się szlachetne materiały wykończeniowe i spokojne kompozycje, które z jednej strony nie rażą klienta po oczach, a z drugiej tworzą poczucie wysokiej jakości. To jednak towar odgrywa tutaj główną rolę, jest dobrze wyeksponowany i namacalny. Jednocześnie nie ma go też zbyt dużo, więc nie przytłacza. Technologia jest w tym przypadku nadal dostępna, ale pozostaje schowana i przyjmuje postać na przykład przemyconej na witrynie sklepowej informacji o możliwości dokonania e-zakupów z dowolnego miejsca na świecie – twierdzi Retail Director firmy Retail and Development.

W nowoczesnych salonach sprzedaży w oczy rzuca się również wejście do sklepów. – Drzwi wejściowe coraz częściej są zastępowane szerokimi rolowanymi kratami. Witryny nie są zasłaniane ściankami, dzięki czemu widać wnętrze. Zyskują one coraz większą wysokość, jest to tendencja widoczna zwłaszcza w nowych centrach handlowych – wylicza Katarzyna Sepielak, kierownik działu architektów OTCF. Jak dodaje, często w nowych konceptach świadomie rezygnuje się z sufitów podwieszanych, zostawiając widoczną przestrzeń technologiczną. Odpowiednia kolorystyka i proste oświetlenie architektoniczne, surowe wykończenie ścian wraz z otwartym sufitem nadają wnętrzu charakter industrialny. – Widzimy też wnętrza minimalistyczne, w których zauważalna jest harmonia prostych form i nowoczesnych materiałów wykończeniowych. Są też wnętrza bardzo urozmaicone pod względem zastosowanych materiałów wykończeniowych. W takich sklepach widzimy ciekawy detal architektoniczny, niebanalny mebel, wysmakowaną kolorystykę, bogate oświetlenie budujące klimat i elementy dekoracyjne dopełniające całościowego efektu – wylicza Katarzyna Sepielak, kierownik działu architektów OTCF.

Robert Majkut, designer Projektowanie salonów sprzedaży to tworzenie bytów i miejsc, które przy zachowaniu swoich wszystkich niezbędnych funkcjonalności, bezpieczeństwa, możliwych udogodnień i nowoczesnych rozwiązań są w całości samodzielnym mikrokosmosem, czytelnym światem naprowadzającym nas na jego pozycję, obszar zainteresowań, grupę, do której chce mówić i dzielić z nią wspólne estetykę, marzenia i ogólnopojęty lifestyle. To coś, co pozwala nam szybko zidentyfikować, czy mamy do czynienia z czymś nam bliskim lub z zupełnie nie naszą orbitą. To są wizualno-formalne designerskie feromony marki kształtujące i polaryzujące wzajemne przyciągania odbiorców i marek. Najbardziej wytrawni gracze potrafią te procesy świadomie i holistycznie traktować, kształtować lub wręcz nimi sterować. Zazwyczaj są to marki, które ludzie kochają. Albo przynajmniej powiedziano im, że tak jest i oni głęboko w to uwierzyli.

Podkreśla również, że niezależnie od przyjętej stylistyki, w większości sklepów widać świadome działania zgodne z zasadami Visual Merchandising, dedykowane strategii sprzedażowej danej marki.

Koncepcje wnętrz salonów zmieniane są co 3-5 lat, co wskazuje na szybki proces starzenia się nowoczesnych rozwiązań. – Wiele technologii już się zasymilowało, klienci się z nimi oswoili i nie wzbudzają już takiego zachwytu, nie zaskakują. Technologia, która nie pomaga wyprzedzić konkurencji, jest bez znaczenia – mówi Justyna Uszałowicz i dodaje, że dziś na rynku rządzą głodni wrażeń millenialsi.

– Młody klient to wymagająca jednostka, którą standardowe zakupy po prostu nudzą. Wyprawa do sklepu, przechadzanie się po nim, to dla wielu osób z młodego pokolenia przeżytek. Nie lada wyzwaniem dla retailera jest pozyskanie i zatrzymanie takiego klienta. Kuszące i awangardowe

Artur Kazienko, prezes zarządu Kazar Footwear Wyzwaniem współczesnego handlu jest dotarcie do klienta w modelu 360 stopni – zarówno pod kątem komunikacji, jak i sprzedaży.

Musimy być tam, gdzie jest nasz konsument i oferować mu produkty, których oczekuje tu i teraz. Naszą odpowiedzią na zmieniające się zatem realia w tym obszarze jest chociażby formuła omnichannel – jeśli klient nie znajduje np. wymarzonego modelu torebki lub rozmiaru butów, odwiedzając nasz sklep stacjonarny, obsługa oferuje mu na miejscu natychmiastową pomoc i zakupy poprzez kanał e-commerce.

jest postawienie klienta w roli kreatora i producenta. Druk 3D pozwoli klientowi nie tylko na stworzenie swojej wizji ubrania, ale również na jego wyprodukowanie.

Na to jednak z pewnością przyjdzie nam jeszcze poczekać – twierdzi Retail Director firmy Retail and Development.

Architekt potrzebny od zaraz Proces tworzenia nowych, naszpikowanych technologią i zaskakujących designem concept store’ów to wyzwanie dla inwestora. Wielu z nich nie wyobraża sobie podjęcia się tego zadania bez pomocy doświadczonych specjalistów.

– Rola architekta w tym procesie jest fundamentalna, gdyż projektowanie i jego ramy diametralnie się zmieniły. Skończył się czas poprawnego rysowania poprawnych rozwiązań o wystarczającym i zadowalającym poziomie atrakcyjności wizualnej. Obecnie projektowanie to włączanie w proces wielu specjalizacji oraz obejmowanie w propozycjach projektowych zagadnień znacznie szerszych niż architektura. To jest zajęcie dla designerów – intelektualistów, kreatorów, strategów i badaczy, a nie dla twórców ładnych wizualizacji – twierdzi Robert Majkut.

handel

Olimpia Patej, dyrektor ds. inwestycji LPP Część marek stawia na wciąż jeszcze rzadko spotykane rozwiązania, czyli wprowadzanie multifunkcjonalności sklepów – czy to przez dodanie strefy kawiarni lub Barber shop, czy też innych. My jako LPP zdecydowaliśmy się na dostosowane do naszej skali rozwiązania, np. strefy do siedzenia z ładowarkami, konsole do gier czy automaty z napojami.

54 Barbara Ślusarczyk, dyrektor działu merchandisingu, Empik „Sklepy przyszłości” to połączenie tradycyjnego visual merchandisingu z elementami nawigującymi klienta po świecie zakupów, uzupełnionymi o narzędzia e-commerce, tj. aplikacje mobilne, programy lojalnościowe, click & collect. Stają się one ważnym elementem wystroju i funkcjonowania sklepów, a jednocześnie zaspokajają rosnące wymagania klientów.

Justyna Uszałowicz zdecydowanym głosem podkreśla zasadność zatrudniania doświadczonego architekta przy procesie zmiany lub tworzenia nowego konceptu salonów sprzedaży. – Tego typu działanie wymaga od architekta znajomości rynku retail, wyczucia trendów oraz mądrości.

Wykonywanie koncepcji, potem projektu, a następnie nadzór nad jego realizacją warto zlecić pracowni z doświadczeniem, a nawet rozważyć formułę design and build z architektem, który przeprowadzi proces

przez wszystkie fazy. Nie jest on jedynie designerem w tym procesie. Jest przede wszystkim managerem, który ma pod kontrolą wszystkie branże, niezbędne dla poprawnego funkcjonowania salonu – mówi.

Dla LPP designerzy z wizją to podstawa.

– Jeżeli chcemy być liderami, musimy stawiać na dobrych ludzi. W przypadku architektów jest dokładnie tak samo. Mogłoby się wydawać, że wnętrze sklepu sieciowego to dosyć powtarzalne projektowanie, jednak w praktyce to nie tylko wyczucie przestrzeni, designu, ale też konieczność pogodzenia wszystkich funkcji handlowych, odpowiedniej ekspozycji towaru, prawidłowego prowadzenia klienta oraz ergonomii, a tym samym jakości obsługi – mówi Olimpia Patej dyrektor ds. inwestycji LPP. Jak dodaje, architekt działa jako łącznik wszystkich tych funkcji i przekłada to na wyraz estetyczny. – Praca nad projektami sklepów jest bardzo mocno określona w czasie i budżecie. Pogodzenie tych wszystkich kwestii wymaga pewnej dojrzałości architektonicznej. Z mojej perspektywy jak najbardziej warto inwestować w dobrych architektów. Zwrotem z tej inwestycji jest przyjazne, funkcjonalne i interesujące dla klienta wnętrze – podsumowuje Olimpia Patej.

Przyszłość jest dziś?

Jak będą wyglądać salony sprzedaży za 5 lat? Właściciele sieci handlowych z pewnością będą trzymać rękę na pulsie. Konkurencja nie śpi – do stacjonarnej gry coraz częściej wchodzą giganci zakupów on-line, tj. Zalando, Iperfumy czy też eObuwie.pl.

Recepta na sukces wydaje się prosta – wystarczy śledzić trendy i nie bać się inwestowania w architekta i wysokiej klasy design. – To bardzo dynamiczna dziedzina, która jest gotowa na przyszłe scenariusze zmian. Nic nie jest dane raz na zawsze. Łatwość dotarcia do odbiorcy w skali globalnej i relatywnie tanie i szybkie przekazanie komunikatu przeniosły wymagania i konieczność podnoszenia jakości tam, gdzie kontakt z marką jest fizyczny, namacalny, wieloaspektowy i wielozmysłowy. Wchłanialność retailu na innowacje jest obarczona pewną inercją i znane projektantom technologie, które chcielibyśmy w projektach wdrażać, wchodzą często dopiero wtedy, gdy są już oswojone przez „duże” marki i stają się dostępniejsze cenowo – mówi Robert Majkut.

Twierdzi, że najbliższa przyszłość retailu jest już więc wymyślona, ale dopiero się ujawnia. – Jako designer w tej przyszłości mieszkam od lat – podsumowuje Robert Majkut.

Katarzyna Lisowska

Kazar

W poznańskim Starym Browarze Kazar otworzył swój salon po generalnym remoncie. Zaprojektowany przez włoskiego architekta, łączy charakterystyczne dla marki elegancję i luksus z nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi. Dominujące we wnętrzu kolory to odcienie ciemnego brązu i szarości oraz biel. Złote elementy dodają wnętrzu prestiżu, a miedziane pufy zapewniają komfort podczas mierzenia obuwia. Walory eksponowanych produktów podkreśla oświetlenie.

– Wyzwaniem współczesnego handlu jest dotarcie do klienta w modelu 360 stopni – zarówno pod kątem komunikacji, jak i sprzedaży. Musimy być tam, gdzie jest nasz konsument i oferować mu produkty, których oczekuje tu i teraz. Naszą odpowiedzią na zmieniające się zatem realia w tym obszarze jest chociażby formuła omnichannel – jeśli klient nie znajduje np. wymarzonego modelu torebki lub rozmiaru butów, odwiedzając nasz sklep stacjonarny, obsługa oferuje mu na miejscu natychmiastową pomoc i zakupy poprzez kanał e-commerce – mówi Artur Kazienko, prezes zarządu Kazar Footwear.

Dr Irena Eris Projektant: Robert Majkut

Concept Store mieści się w jednej z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Warszawie. Nowoczesne, a zarazem funkcjonalne, przykuwa uwagę grą światła i intrygującymi dekoracjami.

Szaro-biało-czarna kolorystyka wnętrza wraz z wielkoformatowymi ekranami i minimalistycznymi ekspozycjami, podkreślają elitarny profil marki, jej niezawodność i wyrafinowanie.

– W przypadku takich marek, jak Dr Irena Eris, szuka się tego, co ją dookreśla. Ostatnio często operuje się takim pojęciem jak DNA marki, które w takich przypadkach trzeba pokazać. Szukaliśmy więc odpowiednich elementów, które, połączone ze sobą, dałyby wrażenie obcowania z marką w taki sposób, w jaki naszym zdaniem powinniśmy ją postrzegać. Nie awangardowej, ale nowoczesnej. Nie młodzieżowej, tylko opartej na dojrzałości i stateczności – wyjaśnił designer Robert Majkut.

& other stories Projektant: Retail and Development

– Projektując pierwszy salon, bazujący na koncepcji otrzymanej od szwedzkiego H&M, prześledziliśmy historię tworzenia

handel

marki, której założyciele skupili się bardzo mocno na nazwie. Każde wnętrze salonu jest unikatowe i opowiada swoją historię, nawiązując do nazwy & other stories. Można porównać je do atelier, które z ogromnym szacunkiem eksponuje historyczne elementy budynku – mówią architekci.

Szare, betonowe tynki, białe blejtramy, betonowa posadzka, delikatne w strukturze meble współtworzą historie opowiadane przez ubrania czy kosmetyki.

Pawo Projektant: Forbis Group

Salon męskiej marki Pawo w warszawskim CH Złote Tarasy przeszedł metamorfozę.

Jasne, naturalne drewno i surowy beton w ciepłym odcieniu, nadają wnętrzu nowoczesności i przytulności.

Zaprojektowane meble systemowe pozwalają na swobodną aranżację asortymentu, dostosowaną do zmieniających się kolekcji. Podział lokalu na strefy pozwala na dobrą ekspozycję produktów i tym samym zapewnia wygodę zakupów. Do dyspozycji klientów są trzy przestronne i stylowe przymierzalnie.

Przykuwającym uwagę elementem aranżacji jest regał z wyciętym okręgiem, który pięknie prezentuje kolorowe krawaty.

Elegancja, a zarazem lekkość i świeżość salonu bardzo dobrze koresponduje z duchem marki. Inspiracja duńską filozofią Hygge to z pewnością wyróżnik nowego salonu marki Pawo.

4F Projektant: OTCF

W nowej odsłonie firma chce pokazać sportowy charakter brandu 4F i wzmocnić ten przekaz.

– Nadaliśmy wnętrzu wyrazisty, sportowy charakter, wykorzystując takie materiały jak beton, siatka, stal czarna matowa, blacha perforowana, drewno o nasyconej ciepłej barwie. Wypracowane, choć minimalistyczne w odbiorze formy mebli, stanowią odpowiednie tło dla kolekcji oraz elementów marketingowych.

Zrealizowana tu koncepcja komunikacji marketingowej jest atrakcyjna wizualnie i dostarcza dodatkowych informacji o rozwiązaniach technologicznych kolekcji 4F. Wykorzystaliśmy nośniki multimedialne oraz profesjonalne ekrany i panele LED. Zastosowaliśmy oświetlenie architektoniczne, dzięki któremu stworzyliśmy sceny świetlne, umożliwiające odpowiednie wyeksponowanie produktu.

Powstała dedykowana koncepcja VM, która

jest integralną częścią konceptu marki 4F. Dynamiczna aranżacja witryny i szerokie, otwarte wejście do sklepu zapraszają do nowego wymiaru marki 4F – mówią architekci.

LPP

– Przy designie wnętrz marek LPP najważniejszy jest klient. Dążymy do wprowadzania jak najciekawszych rozwiązań wizualnych i przestrzennych.

Spędzamy wiele godzin, badając oraz testując każde z nich, zarówno w zakresie materiałów wykończeniowych mebli, trendów retailowych i designerskich, jak i barwy i kątów opraw oświetleniowych czy takich detali, jak ergonomia szpilki ekspozycyjnej dla akcesoriów. Finalnie liczy się suma wrażeń przestrzeni, designu i ergonomii – mówi Olimpia Patej, dyrektor ds. inwestycji LPP. Grupa LPP posiada flagowy salon marki Reserved w warszawskim centrum handlowym Złote Tarasy.

W dwukondygnacyjnym sklepie o powierzchni 2,5 tys. mkw. wdrożono rozwiązania zastosowane w salonie marki na Oxford Street w Londynie.

– Flagowy salon w stolicy zaprojektowaliśmy zgodnie z nowatorskim konceptem „open to public”. Zgodnie z nim wszystko musi znajdować się na linii wzroku klienta i w zasięgu jego ręki. Dzięki temu klienci bez przekraczania progu będą w stanie objąć wzrokiem całą kolekcję – wspominała Olimpia Patej.

eObuwie.pl

We wrocławskim Parku Magnolia działa pierwsza przymierzalnia butów dostępnych na eObuwie.pl. Salon pełni funkcję magazynu i sali sprzedaży.

Na kilkudziesięciu ekranach klienci mogą wybierać buty dostępne na inteligentnym zapleczu logistycznym sklepu. „Przymierzalnia” gwarantuje, że w 3 minuty po złożeniu zamówienia, jedna ze 100 tys. par butów dostępna na miejscu zostanie dostarczona przez pracownika do przymierzenia. Zastosowana tu koncepcja wykorzystuje m.in. założenia komunikacji wielokanałowej (tzw. omnichannel) i stanowi bazę dla jednego z pierwszych tego rodzaju wdrożeń w Europie i na świecie w sektorze obuwniczym.

Ania Kruk Projektant: Forbis Group

Pierwsze salony w nowej odsłonie otwarto już w Galerii Mokotów, Wola Parku i łódzkiej Manufakturze.

– Inspiracją przy tworzeniu nowego wizerunku butików Ani Kruk był styl marki, zdefiniowany przez lekkość, prostotę i niewymuszoną elegancję – mówi Paulina Kanigowska, architekt wnętrz Forbis Group. – Wyposażenie regałów w smukłe, wysokie nóżki i zastąpienie intensywnych, magentowych akcentów kolorystycznych pudrowym różem nadały wnętrzu delikatności. Biżuteryjne lampy pozwalają na wydobycie prawdziwego wdzięku produktów – dodaje.

Empik

Nowy Empik w Sadyba Best Mall zajmuje 450 mkw. Kluczowe elementy nowego konceptu sklepów Empik pod nazwą Future Store ułatwią klientom zakupy.

Jest nowocześnie, designersko, ale też przytulnie. Dużą wagę przywiązano do intuicyjnego rozmieszczenia działów – poruszanie się po salonie jest łatwiejsze dzięki czytelnej nawigacji. Wprowadzono jasny język kolorów, który ułatwia szybkie odnalezienie strefy nowości, bestsellerów czy produktów rekomendowanych przez Empik albo dostępnych tylko tutaj. Jest też stanowisko empik.com – w internetowym sklepie od razu można zamówić produkt, którego w danym momencie nie znajdziemy na półce, z bezpłatną dostawą do wybranego salonu.

Sephora

Nowy koncept perfumerii Sephora eksponuje szczególnie strefę usług obejmującą m.in. Sephora Make Up Bar, który wśród innych serwisów, oferuje bezpłatne, 15-minutowe metamorfozy niewymagające wcześniejszych zapisów.

Obok nich na klientów czeka Brow Bar Benefit oraz konsultacje pielęgnacyjne.

Wszystkie usługi skoncentrowane są w centralnie ulokowanej strefie Beauty Hub. Niebawem w perfumerii zadebiutuje też zupełnie nowa usługa – personalizacja produktów zakupionych na prezent, czyli bezpłatne grawerowanie butelek perfum oraz innych produktów kosmetycznych zakupionych w Sephora.

– Nowy koncept perfumerii Sephora powstał w efekcie konsultacji z młodymi konsumentami. Nasi klienci uwielbiają nowości i eksperymentowanie z nowymi „lookami” oraz technologiami. Dlatego Sephora w nowym koncepcie wraz z Beauty HUB, czyli miejscem, w którym klienci poznają świat piękna, bardzo szybko zdobywa serca odwiedzających nasze perfumerie – mówi Katarzyna Bielecka, dyrektor generalny Sephora Polska.

centra handlowe

56

>

Tradycyjne centra chcą być outletami

Marta Mikołajczyk-Pyrć, Savills

Outlety muszą być konkurencyjne nie tylko wobec tradycyjnych obiektów handlowych, ale również sklepów internetowych.

A to największe wyzwanie dla całego handlu.

Jedną z najważniejszych cech definiujących centrum wyprzedażowe jest odpowiednio dobrana oferta handlowa, a co za tym idzie, liczba atrakcyjnych najemców, którzy będą oferować towar w znacznie niższej cenie niż w regularnych centrach handlowych. To właśnie cena jest czynnikiem kluczowym, a jej atrakcyjność, w dobie ery cyfrowej, może być błyskawicznie zweryfikowana poprzez porównanie do ofert innych sklepów.

centra handlowe

Neinver Agnieszka Baczyńska, International Leasing Director Centra outletowe ewoluują. Wystarczy przypomnieć sobie, jak wyglądał kiedyś pierwszy w Polsce outlet Factory Ursus, a jak prezentuje się obecnie. Klienci stają się coraz bardziej wymagający, dlatego centra outletowe wychodzą naprzeciw tym potrzebom. Dzisiaj klient oczekuje odpowiedniej jakości budynku, stref wspólnych, dekoracji i wielu innych elementów uzupełniających. Zauważamy także zmianę podejścia do outletów ze strony najemców, którzy coraz bardziej doceniają ten kanał dystrybucji. Obecnie sklepy w outletach odpowiadają najnowszym konceptom poszczególnych marek. Coraz większą uwagę zwracamy na poziom obsługi klienta w sklepach i restauracjach. Zgodnie z trendami rynkowymi zwiększamy ofertę gastronomiczną i wypoczynkową, czego dobrym przykładem jest stworzenie strefy restauracyjnej w Krakowie.

Tak ewoluują outlety Magdalena Bandurska, dyrektor pionu outletów Retail Management SA

Na tym opiera się idea smart shoppingu, zgodnie z którą świadomy konsument wybiera najlepszą dla niego ofertę. Outlety muszą być zatem konkurencyjne nie tylko wobec tradycyjnych obiektów handlowych, ale również oferty e-commerce, co stanowi największe wyzwanie dla całego świata handlu i impuls do wdrażania najnowszych technologii pomagających zachęcić klienta do ponownego odwiedzenia obiektu.

Za mało marek premium?

W Polsce centrom outletowym dużo trudniej jest odnaleźć swoją tożsamość ze względu na małą liczbę marek luksusowych. Na dojrzalszych rynkach to właśnie ten segment stanowi o sile obiektów wyprzedażowych, gdyż wielu klientom stwarza możliwość zakupu towaru, na który normalnie nie mogliby sobie pozwolić. To ogromne wyzwanie dla przyszłości tej kategorii nieruchomości w Polsce, zwłaszcza

Wraz ze wzrostem rynku i ewolucją potrzeb i oczekiwań klientów zmienia się także nasza oferta. Udostępniamy place zabaw dla dzieci, nieodpłatne strefy pracy biurowej czy bezpłatne siłownie i miejsca do ćwiczeń, organizujemy akcje marketingowe dla całych rodzin oraz otwieramy się na integrację z lokalnymi społecznościami. Chociaż to handel wciąż stanowi podstawę działalności, to nasze działania mają spowodować, aby ciekawiej i wygodniej robiło się u nas zakupy. Wszystko zgodnie z obowiązującym trendem customer experience, budowania pozytywnych, także pozazakupowych doświadczeń klientów.

centra handlowe

Rynek w liczbach Mark Jakubiak, DWS Head of Real Estate for Central & Eastern Europe, Warsaw

58

Na bardziej rozwiniętych rynkach, takich jak Wielka Brytania, Włochy, Francja i Hiszpania przypada 8-10 mkw. powierzchni outletowej na 1000 mieszkańców. W Polsce jest to mniej niż 2 mkw. na 1000 mieszkańców. Rynek outletowy w Polsce rozpoczął się stosunkowo wcześnie – w 2002 roku wraz z otwarciem pierwszego Factory Outlet w Warszawie. Od tego czasu powstało tylko 12 centrów, które oferują dziś ponad 215 tys. mkw. powierzchni najmu brutto. Jednak liczba outletów jest nadal ograniczona w porównaniu z innymi formatami sprzedaży detalicznej, w szczególności z centrami handlowymi, które od pewnego czasu odnotowują znacznie wyższy roczny wzrost GLA. Centra outletowe FOC wydają się więc bardziej defensywne i mniej podatne na bezpośrednią konkurencję.

wobec polityki cenowej marek ze średniej półki, które organizują regularne promocje w tradycyjnych centrach handlowych.

Oferta w obiekcie wyprzedażowym musi zatem być na tyle atrakcyjna, by zachęcić klienta do zaplanowania wizyty w centrum outletowym i pokonania dystansu dzielącego go od takiego obiektu.

Na centra outletowe powoli zaczyna też mieć wpływ najsilniejszy obecnie trend na rynku nieruchomości handlowych, jakim jest wzrost znaczenia oferty gastronomicznej, jak i rozbudowa oferty związanej ze spędzaniem wolnego czasu. Zwiększenie udziału powierzchni zajmowanej przez najemców z sektora usług i rozrywki jest dla współczesnego centrum wyprzedażowego niezbędne, jeśli chce ono skutecznie walczyć o klienta i dbać o komfort robienia zakupów.

Nowa era wyprzedaży Centrum outletowe nie jest formatem, który sprawdzi się wszędzie. Nie każde

miasto wojewódzkie ma na tyle silny potencjał nabywczy, by gamę istniejących nieruchomości handlowych różnego typu wzbogacić dodatkowo o tego rodzaju obiekt. Warszawa, Trójmiasto i konurbacja górnośląska to rynki na tyle duże, że funkcjonowanie outletu jest na nich zasadne. W przypadku innych lokalizacji należy dokładnie przeanalizować potencjał lokalnego rynku oraz, w przypadku podjęcia się takiej inwestycji, aktywnie zarządzać obiektem, dbając o odpowiedni tenant-mix oraz

atrakcyjną ofertę, która rzeczywiście będzie stanowić dla klienta realną alternatywę i atrakcyjną okazję do zakupu towaru w dużo niższej cenie.

Jednak polski rynek centrów outletowych czas intensywnej ekspansji ma już za sobą. Wiele z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji wydaje się już nasyconych tego rodzaju projektami. Przewidujemy, że rynek centrów wyprzedażowych w Polsce może w najbliższym czasie rozwijać się głównie poprzez zmianę funkcji istniejących obiektów handlowych,

centra handlowe

które będą rozważać przekształcenie się w obiekt outletowy, niż za sprawą budowy dużej liczby nowych obiektów od podstaw.

W kontekście wprowadzonych ostatnio w Polsce ograniczeń handlu w niedzielę warto pamiętać, że centra wyprzedażowe rządzą się swoimi prawami, a największy ruch i największe obroty generują w weekendy. Stanowi to dla tego rynku w tej chwili duże wyzwanie.

Marta Mikołajczyk-Pyrć, Savills

centra handlowe

Sprzedawanie przeżyć

60

Łańcuch wysp Wyjątkowego Prezentu tworzy już spory archipelag. Do około 50 działających dołączy jesienią najnowsza – w katowickiej galerii Libero. – Teraz pracujemy nad uruchomieniem kolejnego kanału sprzedaży, czyli ekspozycji w sieciach handlowych.

Chodzi o dyskonty, sklepy wielkopowierzchniowe i drogerie – tłumaczy Jakub Matuszewski, dyrektor zarządzający i współwłaściciel Wyjątkowego Prezentu.

II Wyjątkowy Prezent powstał w 2007 r. i jest firmą litewsko-angielsko-polską, ale jej źródło jest litewskie?

Zaczęło się od tego, że nasz założyciel Linas Ceikus z Wilna podarował siostrze pierwszy voucher prezentowy. Pracował dla branży eventowej, więc dzięki swoim kontaktom jakoś go zorganizował. Tak zrodził się pomysł na biznes polegający na sprzedawaniu przeżyć w formie prezentu. Dołączył do niego Alex Gibb, Anglik mieszkający w Wilnie, a trzy lata później ja. Byliśmy pierwszą firmą tej branży na rynku litewskim i polskim.

Dziś działamy też na Łotwie, w Estonii i w Finlandii. W Polsce kontrolujemy 5051 proc. rynku w tym segmencie.

II Pierwszym prezentem sprzedanym w Polsce była jazda gokartem?

Tak. Voucher został sprzedany 17 września 2007 r. Przejażdżka odbyła się w Warszawie. Wtedy działaliśmy tylko w internecie. Dopiero w 2012 r. otworzyliśmy pierwszą wyspę w Złotych Tarasach.

Dziś mamy ich około 50. Do tego trzy sklepy: flagowy w Warszawie w Galerii Północnej oraz na Dworcu Centralnym i w łódzkiej Sukcesji.

II Co was odróżnia od konkurencji?

Nasze projekty własne, w które sami inwestujemy i je organizujemy, poza tym, co robimy we współpracy z ponad 600 partnerami. Pod względem sprzedaży numerem jeden w Polsce od trzech lat jest „Kolacja w Ciemności”. Realizujemy ją w sześciu miastach. W ofercie mamy też degustację piwa i wina w ciemności oraz kolację z koncertem jazzowego trio. Zapewniamy ten program w naszych partnerskich restauracjach. Na przykład w Warszawie jest to węgierska winiarnia Borpince przy ul.

Zgoda 1, a w Poznaniu restauracja Bulwar przy Starym Rynku. Kolejną naszą autorską propozycją jest pierwszy w Polsce symulator lotu F-16 w Galerii Północnej – ta inwestycja zwróciła nam się już po półtora roku. Każdy nasz autorski projekt ma swój dodatkowy kanał sprzedaży na własnej stronie internetowej.

II Proponujecie też chodzenie po fasadzie wieżowca. W Warszawie po którym?

Tak. Projekt „Walk in the Sky” podpatrzyliśmy w Niemczech i jako pierwsi wprowadziliśmy w Polsce. Realizujemy go w Warszawie i w Łodzi, a przygotowujemy w Poznaniu, w Krakowie i w Katowicach. W Warszawie aktualnie proponujemy schodzenie po budynku Kolmex przy ul. Grzybowskiej, ale zgodnie ze strategią projektu raz na jakiś czas będziemy zmieniać lokalizacje. Osoba zabezpieczona linami spaceruje w dół po fasadzie 40-metrowego budynku, schodząc z krawędzi dachu w pozycji poziomej do ziemi, podczas gdy lina przypięta jest do uprzęży na plecach. Jest to unikatowe doświadczenie, nieporównywalne na przykład ze skokiem na bungee. Sam jestem taternikiem jaskiniowym, więc trudne, wysokogórskie wspinaczki czy zjazdy na linach mnie nie przerażają, ale gdy stanąłem na skraju dachu biurowca, to przez 15 minut wypytywałem naszych instruktorów o wszystkie możliwe zabezpieczenia,

centra handlowe

ponieważ miałem wrażenie, że mam się pochylić bez zabezpieczenia w przepaść.

II Jaki jest najbardziej ekskluzywny wasz prezent?

Jednym z nich jest realizowana w Anglii jazda bolidem Formuły 1. Kosztuje 11 tys. zł. W naszej historii sprzedaliśmy zaledwie kilka takich voucherów, przy czym w jednym przypadku trafił się nam niemal grupowy zakup. Członek zarządu firmy zbrojeniowej podarował tę przygodę koledze z zarządu, który się odwdzięczył tym samym, a po drodze dołączył do nich trzeci ochotnik. Jednak to są wyjątkowe sytuacje. Na co dzień sprzedajemy przeżycia na każdą kieszeń. Są to głównie atrakcje kulinarne, wizyty w spa czy pobyty w hotelach.

II Jakie kolejne autorskie propozycje przygotowujecie?

Koncentrujemy się na kulinarnych przeżyciach. Szykujemy nowy projekt, którego jeszcze w Polsce nie ma. Na razie mogę zdradzić tylko tyle, że do zorganizowania tego przedsięwzięcia będziemy zatrudniać aktorów. Uczestnicy nie będą wiedzieć, kto jest kelnerem, a kto odgrywa niemal teatralną rolę. Zaczniemy trochę się bawić tymi spotkaniami w restauracjach. Na świecie jest wiele podobnych konceptów.

II Czyli zamierzacie rozwijać tę autorską ofertę Wyjątkowego Prezentu?

Od początku mieliśmy w ofercie przeżycia, których nie można było kupić nigdzie indziej. Jako pierwsi w Polsce wprowadziliśmy na przykład jazdę po mieście lamborghini i ferrari. Wcześniej ta przygoda dostępna była jedynie na torze.

II Czy macie jakieś zabawne propozycje?

Tak, można sobie pojeździć tirem na placu manewrowym albo zostać operatorem koparki. Jedna z moich znajomych na Facebooku dostała od siostry voucher na koparkę. Zamieściła w sieci swoje zdjęcie w kabinie maszyny i napisała, że to jest najfajniejszy prezent, jaki w życiu dostała.

II Jak zamierzacie rozwinąć sieć sprzedaży w stacjonarnych punktach?

We wszystkich miastach liczących powyżej 150 tys. mieszkańców już mamy Wyspy Przeżyć. W mniejszych otwieraliśmy punkty stacjonarne, ale nie bardzo się to

kalkulowało biznesowo. Nawet z Olsztyna i Rzeszowa w pewnym momencie musieliśmy się wycofać, choć zapewne jeszcze tam wrócimy. Dla nas najważniejsze jest to, żeby w danej lokalizacji było fajne spa, strzelnica czy tor gokartowy. Paradoksalnie w mniejszych miejscowościach powstają bardzo ciekawe retail parki, które

centra handlowe

62

regularnie się do nas zgłaszają z propozycją uruchomienia wyspy czy sklepu.

Nasz archipelag wysp jest już okazały, ale oczywiście będziemy go nadal rozwijać.

W przypadku już działających lokalizacji mających wysoką rentowność zamierzamy rezygnować z wysp na rzecz sklepów w koncepcji retailtainment, gdzie oprócz naszej oferty będzie też unikatowa atrakcja, z której można skorzystać, jak np. z symulatora F-16 w naszym flagowym sklepie. To ruch w kierunku klientów znających już naszą markę, którzy w salonie będą mieli szansę, by oprócz zakupu prezentów przeżyć coś niesamowitego.

II Czy centra handlowe w dużych miastach dostrzegają w Wyjątkowym Prezencie dobrego najemcę?

centra handlowe

Jak najbardziej. Widzą w nas podmiot, który nie tylko płaci czynsz, ale też przyciąga klientów do całego obiektu.

Najlepszym przykładem jest Galeria Północna i nasz symulator lotu F-16.

Z kolei w łódzkiej Sukcesji zainaugurowaliśmy wystawę zdjęć dokumentujących wyprawę klasycznymi motocyklami po najwyżej położonej drodze świata w Himalajach. Odbyli ją Linas Ceikus i Michał Kaleta, nasz dyrektor sprzedaży. Wystawa odwiedziła już kilka galerii handlowych w Polsce i cieszy się sporym zainteresowaniem.

Jednym z jej elementów jest motocykl, który przyjechał na kołach prosto z Indii. Co roku też wstawiamy do galerii handlowych luksusowe auta naszych partnerów – lamborghini, ferrari czy porsche. Ludzie lubią sobie robić z nimi zdjęcia. Te wszystkie nasze zabiegi są dostrzegane.

II Jednak w tej chwili najważniejszym dla was celem jest uruchomienie kolejnego kanału sprzedaży, czyli ekspozycji w sieciach handlowych.

Na których wam zależy?

Chodzi m.in. o dyskonty, sklepy wielkopowierzchniowe i drogerie. Rozmawiamy z różnymi sieciami. Zależy nam na ustawieniu w nich wolnostojących ekspozytorów. To by nam pozwoliło zwiększyć obecność i rozpoznawalność marki w małych miejscowościach. Na razie nasze wybrane karty podarunkowe można dostać w Carrefourze, Auchan, Tesco, Inmedio i w Kolporterze. Jednak nam zależy na wyeksponowaniu „Pakietów Przeżyć”, czyli unikalnej formy voucherów, zawierających całą gamę dostępnych przeżyć w ramach jednej ceny. Wtedy obdarowany ma frajdę wyboru między różnymi propozycjami.

II Jakie są dalekosiężne plany Wyjątkowego Prezentu?

Chcemy w ciągu pięciu kolejnych lat podwoić obrót. Wierzymy, że są to bardzo realne plany, ponieważ przez ostatnie osiem lat wzrósł on dziesięciokrotnie. Naszym celem jest utrzymanie dominacji na rynku, a to nie będzie łatwe. Do tej pory obsłużyliśmy pół miliona klientów. W tym roku powinniśmy sprzedać około 155 tys. prezentów i rosnąć w obrotach o 20 proc. rok do roku.

Dziękuję za rozmowę Grażyna Kuryłło

centra handlowe

64

Escape room. Nowa rozrywka wkracza do galerii handlowych Pokoje zagadek coraz częściej pojawiają się w galeriach handlowych. W Warszawie w Blue City działa Team Exit, a w M1 w Markach – Świat Zagadek. Z kolei w Legnicy w Galerii Piastów – Składnica Szyfrów, a w poznańskiej Avenidzie – House of Panic z Piwnicą Grozy.

Zabawa polega na tym, by dać się zamknąć w pokoju pełnym pułapek i jak najszybciej z niego uciec. Jej fani tworzą drużyny, które odwiedzają lokale, bijąc rekordy. Najlepszym miejscówkom branżową pocztą pantoflową wystawiają recenzję: „Kto nie widział, ten trąba”. Łamigłówki, zadania analityczno-manualne wplecione w angażującą fabułę i realistyczną scenografię – escape roomy to rosnąca gigantyczna siła, która zrzesza tysiące ludzi, a nawet tworzy nowy ruch turystyczny. Zabawa polega na tym, by dać się zamknąć w pokoju pełnym pułapek i jak najszybciej z niego uciec. Jej fani tworzą zorganizowane drużyny, które odwiedzają takie lokale, bijąc rekordy. Dla pasjonatów organizowane są mistrzostwa Poland Escape.

W Polsce działają w tej chwili 973 escape roomy, ale ta liczba wciąż rośnie.

Pokoje zagadek coraz częściej pojawiają w galeriach handlowych. W Warszawie w Blue City działa Team Exit, a w M1 w Markach – Świat Zagadek. Z kolei w Legnicy w Galerii Piastów – Składnica Szyfrów, a w poznańskiej Avenidzie – House of Panic z Piwnicą Grozy.

– Jest to ciekawy trend, ponieważ pokój zagadek w galerii handlowej zyskuje zupełnie nowy rodzaj klientów – impulsywnych. Do tej pory była to prawie wyłącznie rozrywka, którą należało wcześniej rezerwować. W centrum handlowym na przykład rodzina może

z niej skorzystać w trakcie robienia zakupów – tłumaczy Bartosz Idzikowski, współtwórca Lockme.pl, największego serwisu do przeglądania, rezerwowania i oceniania escape roomów. Portal pełni rolę marketplace’u, który w Polsce koncentruje ponad 95 proc. rynku. Pasjonaci escape roomów z Wrocławia – Jakub Caban i Bartosz Idzikowski – stworzyli go w 2014 r.

– Poznaliśmy ten rodzaj rozrywki, organizując wieczór panieński dla koleżanki.

Wtedy to był prosty escape room z kłódkami, bez elektroniki. Bardzo nam się

centra handlowe

– Najważniejsze jest jednak to, by zagadki i zadania były dobrze osadzone w fabule.

Jeśli akcja dzieje się w starożytnym Egipcie, to lepiej nie szpikować pokoju laserami i elektroniką, bo nie pasują do epoki. Chodzi o stworzenie autentycznej atmosfery rozgrywki – uważa Bartosz Idzikowski.

Klienci doceniają nieszablonowe rozwiązania Jakub Jarczewski, dyrektor Działu PR i Rozwoju Biznesu, Metro Properties

spodobało i zaczęliśmy odwiedzać takie miejsca. Dzisiaj Kuba ma na swoim koncie 342 pokoje, a ja mam około 330 – wylicza Bartosz Idzikowski.

Piwnica grozy i pokój mordercy Zdaniem współtwórcy Lockme.pl, galerie handlowe coraz częściej będą się zgłaszać do twórców ecape roomów.

– Scenariusze gier są nastawione na rodziny z dziećmi. Popularną matrycą jest Harry Potter. W naszym środowisku krąży już nawet żarcik na temat tego, że escape room to jedyna okazja, by rodzic mógł porozmawiać ze swoim dzieckiem, bo gra wymaga oczywiście współdziałania w rozwiązywaniu zagadek – zauważa Bartosz Idzikowski.

Niektóre pokoje są jednak bardziej odważne. W poznańskiej Avenidzie działa Piwnica Grozy.

– Stolica Wielkopolski jest specyficznym miastem. Od zawsze działało tam dużo escape roomów, zwłaszcza horrorystycznych, bo klienci upodobali sobie ten rodzaj pokoi – tłumaczy Bartosz Idzikowski.

Przyznaje, że kiedyś wszędzie bardzo dobrze sprzedawały się pokoje morderców. Niektóre były szokujące.

– Na przykład w Warszawie twórcy jednego z nich położyli mocny nacisk na realizm, więc wnętrze lepiło się od

Koncept Escape Room funkcjonuje w Centrum Handlowym M1 Marki już prawie od półtora roku i cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem klientów oraz, co nas bardzo cieszy, również najemców, którzy doceniają ciekawe i nieszablonowe rozwiązania w zakresie tenant mixu.

Zarządzane przez Metro Properties Centra Handlowe M1 są profilowane głównie pod kątem rodzin z dziećmi, mają bardzo wygodne i łatwo dostępne parkingi, obiekty są jednopoziomowe, co sprzyja wygodzie robienia zakupów, więc tego typu propozycja wpisuje się doskonale w naszą strategię działania.

Również z punktu widzenia właściciela jest to korzystna sytuacja, gdy wynajmem objęte zostają do tej pory całkowicie martwe powierzchnie takie jak puste magazyny, czy zbędne z biegiem czasu pomieszczenia socjalne.

Oczywiście nadal jesteśmy bardzo zainteresowani rozwojem współpracy z partnerami proponującymi tego typu przedsięwzięcia, jednak w zarządzanych przez nas Centrach Handlowych jesteśmy limitowani bardzo ograniczoną wolną przestrzenią do wynajęcia. Ale z pewnością, gdy tylko odpowiednia się pojawi, można się będzie spodziewać kolejnych Escape Roomów w naszej ofercie.

„krwi” i śmierdziało – opowiada Bartosz Idzikowski.

Jednak trend straszenia przeminął.

Teraz najbardziej popularne są przyjemne historie: przygodowe, podróżnicze, historyczne. Zaobserwować można bardzo wyraźne specjalizacje lokalne.

W Bydgoszczy klienci lubią zagadki matematyczne, których zwykle unika się w pokojach: policz coś, wymyśl matematyczną regułę. Wrocław przoduje w poziomie trudności, a Kraków stawia na lekką i przyjemną przygodę z dużym naciskiem na przeżycia, a mniejszym na wyzwania.

Poszukiwanie łupu bandyty W Blue City działają cztery pokoje zagadek: Ekspedycja na Marsa, Saloon, Narnia i Powstanie Warszawskie. W tym ostatnim ciekawe jest to, że rozgrywka odbywa się na kilku płaszczyznach, bo uczestnicy grają rolę powstańców, więc poruszają się kanałami.

W Blue City firma zadebiutowała w grudniu zeszłego roku, więc biznes dopiero nabiera rumieńców. Pokoje są pełne nie tylko zadań, ale też ciekawych rekwizytów.

– W bajkowym świecie Narnii stoi wypełniona starymi ubraniami szafa z XIX wieku. Drzewo z gniazdem sowy to prawdziwy pień wierzby z mazowieckiej wsi – opowiada właściciel Stanisław Śliwiński.

Podkreśla, że autentyczne przedmioty zawsze będą cenne w tej branży, ponieważ tworzą niemal teatralną scenografię.

– Jesteśmy dumni z aranżacji wnętrz naszych pokoi. W Saloonie, gdzie gracze szukają ukrytego łupu słynnego bandyty Dzikiego Zachodu, stoi grające pianino z XVIII w. Ze względu na młodych uczestników nasz bar jest trochę inny, bo bezalkoholowy, a bawolą skórę na podłodze udaje cielęca, ale za to lada i stolik dla hazardzistów wyglądają wiarygodnie – zachwala Stanisław Śliwiński.

Jednocześnie ściany skrywają ponad cztery tysiące metrów kabla, ponieważ większość zagadek i zadań rozwiązuje się interaktywnie. Staroświeckie kłódki odchodzą do lamusa. Rekordziści rozgryźli Narnię w 29 minut bez żadnej wskazówki, innej parze udało się to zrobić w Powstaniu Warszawskim po 30 minutach.

Autobus z zagadkami Team Exit ma jeszcze w swoim portfolio pokoje we francuskim Orleanie i zamierza rozbudować swoją sieć. Na razie szuka franczyzobiorców. Trwają negocjacje z chętnymi partnerami w Norwegii.

Tymczasem w najbliższych planach jest wzbogacenie oferty w Blue City o pokój zagadek z wykorzystaniem technologii wirtualnej rzeczywistości.

– Gdy ze wspólnikami zwiedzałem pokoje zagadek, zastanawiając się nad uruchomieniem tego biznesu, to od razu wiedziałem, że musimy być numerem jeden na rynku. Dlatego postawiliśmy na jakość, bo branża się rozwija, ale w kiepskich

centra handlowe

skolonizować Marsa. Większość zagadek rozwiązuje się za pomocą nośników elektronicznych. Kłódki urozmaicają jedynie Komnatę Tajemnic.

– Inspirowana Harry Potterem Komnata Tajemnic przeznaczona jest dla uczestników początkujących, którzy albo jeszcze nigdy nie byli w escape roomie, albo dopiero zaczynają przygodę z tą zabawą.

Mamy wielu takich gości, głównie dzięki temu, że działamy w centrum handlowym.

Grupy od dwóch do pięciu osób zamykamy w pokoju na godzinę i obserwujemy, jak sobie radzą z rozwiązywaniem ukrytych zadań i zagadek. Jeśli trzeba, udzielamy im wskazówek – opowiada Paulina Grabowska, właścicielka Świata Zagadek.

Każdy, kto pomyślnie uwolni się z pokoju, otrzymuje status czarodzieja, a do pamiątkowego zdjęcia – szatę oraz różdżkę.

– Tym, którzy się poddadzą w trakcie gry, grozi przezwisko mugola, czyli osoby pozbawionej magicznej mocy, ale jeszcze nam się żaden taki osobnik nie przytrafił. To ma być zabawa, więc nikogo nie chcemy piętnować – przyznaje Paulina Grabowska.

Familijne nie znaczy infantylne Założycielka Świata Zagadek jest z zawodu nauczycielką, ale pewnego dnia escape roomy ją zachwyciły. Zwiedziła ich ponad 30, zanim postanowiła zorganizować własne. Dziś ma ich już na koncie ponad 120. Zaczęła od Komnaty Tajemnic na placu Bankowym. Pokój został przeniesiony do M1 w Markach dokładnie w tej samej wersji. Nowa lokalizacja dała możliwości uruchomienia kolejnych pokoi zagadek.

– To jest biznes, w którym nie zdobywamy klienta na stałe. Goście mogą do nas wrócić, ale już do innego pokoju. Dlatego ważne jest porozumienie między

twórcami escape roomów. Powinniśmy sobie nawzajem polecać klientów, ponieważ nie jesteśmy restauracją, do której się często przychodzi. Do escape roomu nie ma po co wracać, gdyż każdy, kto już raz rozwiązał wszystkie zadania, nie będzie się bawił za drugim razem – uważa Paulina Grabowska.

Komnata Tajemnic być może zostanie przemodelowana na inny scenariusz dopiero za jakiś czas. Żywotność aranżacji pokoju wynosi około od trzech do czterech lat. Na razie w M1 trwają prace nad Starą Szafą inspirowaną sagą „Opowieści z Narnii”. Pokój będzie wypełniony zagadkami elektronicznymi. Wiadomo, że aby dostać się do magicznego świata, trzeba będzie przejść przez szafę.

– Nasze pokoje są familijne, ale nie oznacza to, że mamy zagadki infantylne tylko dla dzieci. Najmłodszym ewentualnie trochę pomagamy. Generalnie jest to zabawa dla dorosłych – podkreśla Paulina Grabowska.

Patent na zaskakiwanie Świat Zagadek ma osobne wejście w centrum handlowym, dlatego w niedziele objęte zakazem handlu jest czynny. Firma organizuje również imprezy urodzinowe.

– Klienci szukają ciekawych pomysłów na zorganizowanie przyjęcia. Kulki czy kręgle dzisiaj nie są już wielką atrakcją – uważa właścicielka Świata Zabawek.

W ofercie są też spotkania integracyjne.

– Niektóre firmy nawet podczas rekrutacji pracowników wykorzystują escape roomy. My także, przyjmując ludzi do pracy, chcemy, żeby najpierw poradzili sobie w naszych pokojach. Zależy nam na tym, by poczuli, na czym ta zabawa polega, ponieważ dzięki temu będą lepiej opowiadać o niej klientom – tłumaczy Paulina Grabowska.

Mocno wierzy w rozwój tej branży, dlatego ma ambitne plany na powiększenie Świata Zagadek.

– Pokoje zagadek są świeżą propozycją na naszym rynku i mają nieograniczony patent na zaskakiwanie, a ludzie zawsze będą szukać nowych form rozrywki – uważa Paulina Grabowska.

Grażyna Kuryłło

>

66

lokalizacjach, na przykład w piwnicach.

W Warszawie nikt tak jak my nie ma czterech klimatyzowanych pokoi w jednym miejscu z obsługą obcojęzyczną i darmowym parkingiem – wylicza Stanisław Śliwiński.

Dodaje, że moda na escape roomy objęła zarówno integrację dużych korporacji, jak i eventy firmowe i przyjęcia okolicznościowe. Już nawet siedmio- i sześciolatki przyprowadzają rodziców do pokoi zagadek.

Firma ma również ecape roomy mobilne, które pracownicy Team Exit aranżują na zamówienie w wybranych przez klienta miejscach. Odbywają się w nich najczęściej imprezy integracyjne firm.

– Scenariusze wymyślamy pod branże – na przykład dla firmy ubezpieczeniowej tworzymy historię o ubezpieczonym podróżniku, który zaginął. W przyszłości chcielibyśmy urządzić escape room w autobusie, który mógłby w wakacje „pracować” nad morzem albo na Mazurach – zapowiada Stanisław Śliwiński.

Kolonizacja Marsa w M1 W centrum handlowym M1 w podwarszawskich Markach działa Świat Zagadek.

Firma prowadzi dwa escape roomy: Komnatę Tajemnic i Kolonizację Marsa. Trzeci – Stara Szafa, ma być gotowa w styczniu 2019 r. Świat Zagadek działał wcześniej na placu Bankowym w Warszawie. Lokal był niewielki, więc gdy zarząd CH M1 w Markach zaproponował lokal o powierzchni prawie 200 mkw., który wcześniej pełnił funkcję zaplecza socjalnego dla pracowników, firma się przeprowadziła. Dziś mieści się na pierwszym piętrze galerii – między Big Starem a Sizeerem na parterze.

W Komnacie Tajemnic chodzi o to, żeby wydostać się z pomieszczenia, a w Kolonizacji Marsa dodatkowo trzeba jeszcze

Teraz najbardziej

popularne są przyjemne historie: przygodowe, podróżnicze, historyczne.

CHCESZ ZAINWESTOWAĆ W NIERUCHOMOŚCI? Podpowiemy, jak i gdzie!

NOWY PORTAL REDAKCJI PROPERTYNEWS.PL dla inwestora prywatnego i instytucjonalnego

W portalu PropertyInwestycje.pl:

Jak zacząć inwestowanie w nieruchomości W co i gdzie inwestować – mieszkania, apartamenty wakacyjne, domy, lokale użytkowe, najnowsze inwestycje, najciekawsze projekty w kraju i za granicą Jak finansować – źródła finansowania, oferty banków, opinie ekspertów, inwestycje grupowe, stopa zwrotu Jak urządzać – porady architektów, propozycje aranżacji, projekty, jak nie przepłacić Jak zarządzać – efektywne sposoby zarządzania, rynkowa oferta i koszty, porady ekspertów Jak nie popełniać błędów – prawo, podatki

Inwestowanie w nieruchomości to jedna z najbardziej bezpiecznych i zyskownych form lokowania kapitału

Portal autorów:

3/2018

WWW.PROPERTYNEWS.PL • WWW.PROPERTYDESIGN.PL • WWW.HOUSEMARKET.PL

WWW.PROPERTYNEWS.PL • WWW.PROPERTYDESIGN.PL • WWW.HOUSEMARKET.PL

POLSKA W GRONIE GOSPODARCZYCH GIGANTÓW Jak awans w FTSE Russel wpłynie na rynek nieruchomości

Warszawa w drodze na Manhattan Wielkie magazyny dopiero nadchodzą