Property listopad 2014 by Grupa PTWP

R y n e k n i e r u c h o m o ś c i k o m e r c y j n y c h w Po l s c e

projekt to nie

ości ruchom 14 ie n k e ryn h 20 cyjnyc komer

2014

rap o r t aw Wrocł ań n z Po ice Katow

koniec O jakości architektury i rynku nieruchomości opowiadają nam

Zbigniew Pszczulny i Mariusz Rutz z pracowni JSK Architekci

Znikające sklepy Hotelarze liczą na centrum kongresowe w Katowicach C e n t r a h a n d l o w e | B i u r a| M a g a z y n y | H o t e l e

hote

W numerze str. 4 Strategie Sky's The Limit Dariusz Pachla, wiceprezes spółki LPP, zapowiada, że granica wzrostu nie została jeszcze osiągnięta

str. 8 Trendy Znikające sklepy Format „pop-up store” staje się coraz popularniejszy w Polsce

str. 12 Oko w oko Monofunkcyjność to śmierć O jakości architektury i rynku nieruchomości w Polsce rozmawiamy ze Zbigniewem Pszczulnym i Mariuszem Rutzem z pracowni JSK Architekci

str. 18 Biura Zielony układ Liczba biurowców z „zielonymi” certyfikatami rośnie w szybkim tempie, ale eksperci twierdzą, że sam budynek to za mało

str. 24 Centra kongresowe Hotelarze liczą na MCK Właściciele i szefowie hoteli na Śląsku, choć prowadzą swoje obiekty w świetnie skomunikowanej części kraju, nie zarabiają kroci na organizacji wydarzeń biznesowych i konferencji

str. 26 Hotele Mieszkania kontra hotele Czy tradycyjne hotele mogą stać się passé?

str. 30 Centra handlowe Granice ryzyka Poznań i Wrocław przodują w rankingu polskich miast z najwyższym poziomem nasycenia powierzchnią centrów handlowych

str. 32 Prawo Kłopoty z użytkowaniem Branża coraz głośniej postuluje: instytucja wieczystego użytkowania musi się zmienić!

str. 35 Raport Rynek nieruchomości komercyjnych

Ofensywa w regionach Dynamiczny rozwój gospodarczy Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Łodzi, Poznania i Katowic skutecznie wykorzystują deweloperzy powierzchni biurowych. W tych sześciu miastach w trakcie budowy jest rekordowe 450 tys. mkw. powierzchni. Jeśli wszystkie inwestycje zaplanowane na ten rok zostaną oddane zgodnie z harmonogramem, będziemy mieli kolejny najlepszy wynik – podaży, która wyniesie blisko 200 tys. mkw. Jednak najciekawszy trend mijającego roku na rynku powierzchni biurowej w miastach regionalnych dotyczy najemców. Właśnie na te lokalizacje, częściej niż na Warszawę, stawiali nowi inwestorzy oraz firmy rozszerzające działalność w Polsce! Choć to rynek biurowy przykuwa obecnie największą uwagę inwestorów, w pozostałych segmentach również dużo się dzieje. Kolejne obiekty noclegowe planują hotelarze. Liczą, że na większy ruch w ich biznesie wpłyną takie inicjatywy, jak budowa Międzynarodowego Centrum Kongresowego w Katowicach. MCK ma przyciągnąć do miasta jeszcze więcej wydarzeń biznesowych oraz konferencji. Sektor nieruchomości magazynowo-logistyczny też ma swoje pięć minut, a potwierdzeniem dobrej passy są potężne kontrakty zlecone przez Amazona. Marazm nie dopadł i rynku nieruchomości handlowych, który pomimo dużego nasycenia, nadal przyciąga uwagę deweloperów. Najlepszą okazją do szerokiej debaty na temat kondycji, perspektyw i wyzwań stojących przed sektorem w ośrodkach regionalnych Polski są konferencje Property Forum, których organizatorem jest Grupa PTWP SA, wydawca Propertynews.pl. Tym razem odwiedzimy Wrocław, Poznań i Katowice. Zapraszamy!

www.PROPERTYNEWS.pl Opracowanie: Małgorzata Burzec-Lewandowska, malgorzata.burzec@propertynews.pl Robert Posytek, robert.posytek@propertynews.pl Joanna Budzaj, joanna.budzaj@propertynews.pl Cezary Szczepański, cezary.szczepanski@propertynews.pl Emilia Wiśniewska, emilia.wisniewska@propertydesign.pl

wydawca: PTWP SA Katowice Business Point ul. P. Ściegiennego 3, 40-114 Katowice, tel. 32 209 13 03, fax 32 253 06 77 Redakcja: www.propertynews.pl 00-867 Warszawa, al. Jana Pawła II 27

Strategie

Sky’s The Limit LPP przygotowuje nową markę odzieżową skierowaną do wymagającego klienta. Patrząc na rozwój firmy, trudno nie pokusić się o jej porównanie do hiszpańskiego Inditeksu, a nowo tworzonej sieci do Massimo Dutti... Wolałbym unikać tego typu porównań. Wprowadzając na rynek nową markę, nie chcemy powielać utartych wzorców, ale zaproponować klientom coś nowego i oryginalnego, adresowanego do nieco innego niż dotychczas grona klientów. Produkty będą charakteryzować się wyższą jakością, a co za tym idzie – wyższymi cenami. W przygotowaniu znajduje się oferta zarówno dla kobiet, jak i dla mężczyzn oraz seria dodatków. Kiedy i gdzie ruszą pierwsze sklepy? Zgodnie z naszymi założeniami pierwszy sklep powinien wystartować wiosną 2016 roku wraz z prezentacją kolekcji wiosna-lato. Jednak dokładna data nie została jeszcze określona. W pierwszym roku działalności chcielibyśmy, aby powstało około 20 placówek, na początku wyłącznie w Polsce. Nowy pomysł najlepiej sprawdzić na rodzimym gruncie – tak postępowaliśmy z naszymi wszystkimi markami. Później będziemy budować sieć także poza granicami, w krajach, gdzie LPP jest już obecne. Brand powinien pojawić się tam w 2017 roku. Każda firma przed uruchomieniem nowych salonów stara się wszystko perfekcyjnie przygotować. Z doświadczenia wiemy jednak, że życie weryfikuje pewne kwestie. Dotyczy to samej kolekcji, wyglądu sklepu czy cen. Ze względu na charakter odbiorców, nasz brand będzie mniej powszechny niż Reserved, Cropp czy House. Docelowo otworzymy więc mniej sklepów. Skupimy się na topowych adresach, w największych miastach Polski. Osoby odpowiedzialne za wynajem pracują właśnie nad wyborem odpowiednich lokalizacji. Czy LPP myśli o stworzeniu kolejnych marek? Dzisiaj mamy w portfolio pięć marek i tworzymy szóstą. Nic nie stoi na przeszkodzie, żebyśmy w przyszłości posiadali osiem czy dziesięć brandów. Taka możliwość istnieje, jednak budowanie od podstaw dwóch nowych sieci jednocześnie to zbyt ryzykowne zadanie i zbyt duże wyzwanie pod względem organizacyjnym. Grupa LPP z jednej strony rośnie, tworząc nowe marki, z drugiej cały czas rozwija się terytorialnie, ostatnio w Niemczech. Jak ocenia pan możliwości ekspansji w tym kraju? To atrakcyjny rynek. Przekonujemy się o tym od kilku miesięcy, prowadząc rozmowy na temat możliwości najmu lokali. Zaplanowaliśmy już otwarcia na kolejne lata, w niektórych przypadkach podpisaliśmy stosowne umowy. W 2015 roku

Grupa LPP podbiła polski rynek odzieżowy. Kiedy nad Wisłą zaczęło robić się jej za ciasno, bez cienia kompleksów ruszyła za granicę. I choć pod względem posiadanych aktywów, sprzedaży czy zysku nie jest gigantem, w tym roku jej wycena zbliżyła się do 20 mld zł. Dariusz Pachla, wiceprezes spółki, zapowiada, że granica wzrostu nie została jeszcze osiągnięta. Pomóc ma w tym nowa marka i przeniesienie modelu biznesowego do kolejnych krajów.

w Niemczech uruchomimy około 10 lokali. Myślę, że w 2017 roku nasza sieć będzie tam liczyć w przybliżeniu 30 sklepów. Przed nami cały proces budowania wizerunku marki. Na początku tej drogi jesteśmy zainteresowani obecnością w atrakcyjnych lokalizacjach. Skupiamy się więc na poszukiwaniu dobrych adresów, w dużych miastach. To pomoże nam stworzyć sieć i wprowadzić na rynek pozostałe brandy – stanie się to jednak nie wcześniej niż w 2017 roku. Trudno przebić się polskiej firmie odzieżowej na niemieckim rynku? Wiedza na temat pochodzenia marki jest dla konsumenta mało istotna. Firmy o ambicjach międzynarodowych, a do nich należy także LPP, mają nazwy, które nie kojarzą się z rodzimym krajem. Na żadnym z rynków nie akcentujemy „polskości”. To zresztą nie nasz pomysł, a powszechnie stosowana praktyka. Moda jest zjawiskiem ogólnoświatowym. Więcej: www.propertynews.pl

Strategie

DARIUSZ PACHLA Dariusz Pachla jest związany z LPP od 23 lat, a od 2000 roku pełni funkcję wiceprezesa zarządu spółki. Wcześniej zajmował m.in. stanowiska dyrektora handlowego i dyrektora finansowego tej firmy. Jako wiceprezes zarządu odpowiada za obszar finansów, w tym controlling i księgowość, a także finansowanie inwestycji oraz proces rozliczania sieci detalicznej. W 2001 roku był odpowiedzialny za debiut LPP na warszawskiej GPW. Teraz nadzoruje obszar relacji inwestorskich. Urodził się w 1961 roku. Jest absolwentem Wydziału Mechaniki Politechniki Szczecińskiej oraz studiów podyplomowych w obszarze zarządzania i finansów na Uniwersytecie Szczecińskim.

Żyjemy w czasach, w których firmy działają poprzez jednakowy model i oferują identyczne wyroby na terenie wielu państw. Nie sadzę, aby pochodzenie z jakiegoś konkretnego miejsca mogło wpłynąć na sukces lub porażkę. Nikt dziś chyba nie uwierzy w to, że Coca-Cola odniosła sukces tylko dlatego, że jest z USA. Czy niemiecki rynek bardzo różni się od polskiego, chociażby pod względem stawek czynszu? Czynsz w niemieckich centrach handlowych nie różni się znacząco od stawek w Polsce. Oscyluje wokół 100 zł za mkw. i jest porównywalny z kosztami obowiązującymi w polskich obiektach ze średniej i wyższej półki. Trzeba jednak pamiętać, że w Niemczech ulubionym miejscem robienia zakupów są ulice handlowe i to sprzedaż w tych lokalizacjach ma olbrzymie znaczenie. Tam – ze względu na ograniczoną liczbę lokali – stawki mogą być nawet pięciokrotnie wyższe niż w przypadku

centrów handlowych i mimo to pozostają w dobrej korelacji do przychodów. Wynajmując powierzchnie w niemieckich centrach handlowych, – możemy także liczyć na fit-outy, choć nie tak korzystne jak w Polsce. W Niemczech uruchomiliśmy cztery sklepy: w Recklinghausen, Bremie i Stuttgarcie. W grudniu ruszy sklep w Hanowerze. Mamy także podpisane umowy, które pozwolą na otwarcia w kolejnych okresach, np. w pierwszym kwartale 2015 roku w centrum handlowym w Mönchengladbach. Spójrzmy teraz na Wschód. Czy sytuacja w Rosji i na Ukrainie budzi u państwa niepokój? Czy myślą państwo o wycofaniu się z tych rynków? Nasze plany otwarcia około 70 tys. mkw. powierzchni handlowej na tych rynkach zweryfikowaliśmy mniej więcej o połowę. Jednak nie powiedziałbym, że to odwrót. W tym słabnącym, jeśli

Strategie

HISTORIA LPP LPP powstało w 1991 roku w Gdańsku. Początkowo działało pod nazwą Mistral sp. z o.o. i zajmowało się importem odzieży z Azji. W 1995 roku firma została przekształcona w spółkę LPP, której nazwa pochodzi od pierwszych liter nazwisk założycieli (Jerzy Lubianiec, Marek Piechocki i Partnerzy). Właściciele zdecydowali się postawić na stworzenie pierwszej, autorskiej marki i budowę własnej sieci sprzedaży detalicznej. Pierwsze salony Reserved zostały otwarte w 1998 roku. W 2001 roku firma LPP zadebiutowała na Giełdzie Papierów Wartościowych. Kolejne dwa lata to ekspansja marki na rynki środkowoeuropejskie – do Estonii, Czech, Rosji, na Węgry, Łotwę, Litwę, Ukrainę i Słowację. W 2004 roku w portfolio grupy znalazła się kolejna marka – Cropp. W ciągu kolejnych lat ubrania z tym logo można było kupić w ośmiu krajach Europy Środkowo-Wschodniej. W 2009 r. grupa LPP przejęła krakowską spółkę Artman, właściciela marek House i Mohito. Transakcja sprawiła, że LPP stało się największą firmą odzieżową w Polsce oraz znaczącym graczem na rynku międzynarodowym. W 2012 roku w portfolio pojawiła się nowa marka – Sinsay, oferująca ubrania i dodatki dla nastolatek. Obecnie trwają prace nad kolejną, szóstą już marką odzieżową grupy, której premiera planowana jest na 2016 rok. W 2014 roku flagowa marka LPP – Reserved pojawiła się na rynku niemieckim. Także w tym roku produkty wszystkich marek Grupy Kapitałowej LPP zadebiutowały na Bałkanach, w Chorwacji. W ciągu najbliższych miesięcy LPP planuje uruchomienie sprzedaży na Bliskim Wschodzie. Obecnie LPP posiada w Polsce i zagranicą ok. 1500 salonów. Pod koniec września 2014 roku ich powierzchnia sprzedażowa wyniosła 681 tys. mkw. Do końca tego roku wzrośnie do ponad 720 tys., zaś w 2015 roku ma osiągnąć 872 tys. mkw.

chodzi o koniunkturę, czasie zdecydowaliśmy się wypracować istotne dla nas przewagi. Wynegocjowaliśmy korzystniejsze warunki najmu zarówno dla istniejących, jak i nowych lokali. Podjęte przez nas działania na innych rynkach, których efektem jest uruchomienie pierwszych sklepów w Niemczech czy Chorwacji, rozpoczęliśmy przed konfliktem rosyjsko-ukraińskim. Rzeczywiście, od połowy tego roku w Rosji zmniejszamy liczbę otwieranych placówek, co wynika z renegocjacji warunków najmu. Chcemy zejść do poziomu, który daje nam bezpieczeństwo nawet przy złej koniunkturze. W niektórych przypadkach to się udało. Tam, gdzie nie osiągnęliśmy porozumienie, odeszliśmy od stołów negocjacyjnych i nie zdecydowaliśmy się na uruchamianie sklepów. W Rosji jesteśmy od 2002 roku. Do tej pory wynajmujący prezentowali twarde stanowisko w sprawie stawek czynszowych, co oznaczało, że godziliśmy się na mniej korzystne warunki niż np. w Polsce. Jednak w związku z sytuacją gospodarczą wynajmujący są bardziej elastyczni, szczególnie w rozmowach z tak dużymi graczami jak LPP. Wiele nowych inwestycji handlowych w Rosji może stanąć pod znakiem zapytania, bo mali gracze unikają ryzyka i inwestycji w tak niestabilnym czasie. Aby te centra mogły zostać uruchomione, potrzebne są duże podmioty. Oznacza to, że nadszedł moment, kiedy możemy żądać więcej i to robimy. W wielu przypadkach wynegocjowaliśmy podobne warunki najmu do tych, które mamy w Polsce, np.: niskie czynsze, często powiązane z obrotem czy współfinansowanie budowy naszych sklepów przez wynajmującego, co było nie do uzyskania w poprzednim okresie. W 2015 roku planujemy zwiększyć powierzchnie naszych sklepów w Rosji o ok. 10 proc. Kolejne kierunki ekspansji? To na pewno kraje Zatoki Perskiej. W zeszłym roku podpisaliśmy umowę z franczyzobiorcą. Pierwsza placówka miała powstać pod koniec br. w Katarze, ale niestety centrum handlowe, w którym miała się znaleźć, nie zostało uruchomione na czas i termin przesunie się na pierwszy kwartał przyszłego roku. W 2015 roku zamierzamy otworzyć sklepy w pięciu krajach tego regionu: Zjednoczonych Emiratach Arabskich, Kuwejcie, Arabii Saudyjskiej i Egipcie. Na razie wchodzimy tam z markami Reserved i Mohito. W tym momencie zrezygnowaliśmy z Chin.To rynek, na którym panuje bardzo duża konkurencja, a my jesteśmy trochę „za mali”, aby popełniać na nim znaczące inwestycje bez znanych tam brandów. Jestem jednak przekonany, że ekspansja w Europie Zachodniej wpłynie na rozpoznawalność naszych sieci również w Chinach. Na koniec naszej rozmowy wróćmy do Polski, gdzie sklepy LPP są dostępne praktycznie we wszystkich galeriach handlowych w większych miastach. Teraz, gdy w takich lokalizacjach rynek się nasycił, jak grzyby po deszczu wyrastają obiekty w mniejszych ośrodkach. Czy to perspektywiczne rynki dla LPP? Dostrzegamy ten potencjał i jesteśmy obecni w takich lokalizacjach. Mamy jednak własne kryteria określające to, gdzie otwieramy sklepy. Trzeba pamiętać, że ostatecznie to deweloperzy, na własne ryzyko, wybierają miejsca pod swoje centra handlowe. Więcej: www.propertynews.pl

Strategie

Dzisiaj mamy w portfolio pięć marek i tworzymy szóstą. Nic nie stoi na przeszkodzie, żebyśmy w przyszłości posiadali osiem czy dziesięć brandów My zaś, gdy ocenimy projekt pozytywnie i gdy cena za mkw. jest korzystna, decydujemy się na podpisanie umowy najmu. Pomimo wysokich czynszów, na pewno warto być w wielkich miastach, w topowych lokalizacjach. Niekoniecznie opłaci się zaś obecność w gorszych lokalizacjach, nawet jeśli czynsze są tam niskie. LPP będzie nadal rozwijać sieć w Polsce. W przyszłym roku planujemy wzrost powierzchni naszych sklepów o ok. 40 tys. mkw. A co z e-commerce? Czy rozwój sprzedaży przez internet zagraża tradycyjnym sklepom? Nie ma chyba nikogo, kto mógłby wskazać, jak dokładnie e-commerce wpływa na sprzedaż danej marki w sklepach stacjonarnych. Oczywiście takie próby są podejmowane, wciąż jednak jest na to za wcześnie. W niektórych krajach, gdzie udział sprzedaży internetowej jest bardzo wysoki, domniemywa się, że ma to negatywne oddziaływanie na sprzedaż w salonach.

Wielkości, które są realizowane przez internet w naszej branży, na polskim rynku są na tyle małe, że trudno wnioskować, jak odbija się to na funkcjonowaniu istniejących placówek. W przypadku LPP e-sprzedaż ma 2-3-procentowy udział w całkowitej sprzedaży. Dziękuję za rozmowę.

REKLAMA

Europejski Kongres Gospodarczy Katowice Najważniejsza debata gospodarcza Europy Centralnej

20-22

KWIETNIA 2015

zarezerwuj termin

www.eecpo la nd . e u

Trendy

Znikające sklepy W zimny, jesienny dzień na stacji metra Union Square w Nowym Jorku pasażerowie zauważyli coś nietypowego: na peronie pojawił się mały sklepik oferujący puchowe kurtki. Taka forma sprzedaży okazała się strzałem w dziesiątkę – już po chwili wiele osób opuszczało metro z kolorowymi puchówkami marki Uniqlo w rękach lub na sobie. Tak właśnie działa format „pop-up store”.

o kilku dniach sklepik na stacji metra Union Square zniknął, a właściwie przeniósł się w inne miejsce – równie strategicznie i równie przemyślane przez marketingowców amerykańskiej sieciówki. Ten format sprzedaży staje się coraz popularniejszy także w Polsce. Choć sama nazwa „pop-up store” nie jest jeszcze u nas zbyt znana, to klienci coraz częściej spotykają się z tzw. znikającymi sklepami – placówkami, które równie szybko znikają, co pojawiają się. – „Pop-up stores” to sklepy, które działają przez krótki okres – czasem tylko 1-2 dni. Ich cel to zbudowanie świadomości marki, promocja nowej kolekcji, sprzedaż limitowanej serii, zaskoczenie klienta w niekonwencjonalny sposób czy zostawienie

go z niedosytem zakupów – tłumaczy Anna Radecka, Associate Director w Colliers International. „Pop-up stores” powstają między innymi w czasie dużych eventów, np. targów modowych, zawodów sportowych. Nierzadko są też miejscem zakupów w wakacyjnych kurortach. W ten sposób promują się duże sieci, mniejsi detaliści, ale też niszowi projektanci.

Giganci testują pop-up store w Polsce

Taki koncept sprzedaży z powodzeniem realizowały największe światowe marki, jak Prada w Paryżu czy Dr Martens, w Londynie. Teraz ta moda na dobre zagościła również nad Wisłą. Na realizację czasowych punktów sprzedaży zdecydowali giganci Więcej: www.propertynews.pl

Trendy

Duet Bohoboco: Kamil Owczarek i Michał Lach rynku modowego. Latem br. brytyjski New Look otworzył pop-up store we Władysławowie i w warszawskich Domach Towarowych Centrum, a szwedzki H&M na zielonych terenach stolicy – w mieście Cypel, a także w centrum Factory Warszawa Annopol. Tam zresztą działał w ramach akcji charytatywnej na rzecz Fundacji Synapsis pomagającej osobom z autyzmem. – Salon H&M funkcjonował w warszawskim centrum ponad dwa miesiące, podczas których klienci mogli nie tylko zrobić zakupy, ale też pomóc podopiecznym fundacji, kupując np. przygotowane przez nich rękodzieła – mówi Ewa Jarzemska, Sales Market East Marketing and PR Manager, H&M. Z konwencji „sklepu na chwilę” skorzystał też gigant sprzedaży internetowej. Pod koniec listopada, kiedy sezon polowania na świąteczne prezenty nabiera tempa, swój pierwszy „pop-up store” w Polsce otworzyło Zalando. Sklep działał w warszawskim centrum Złote Tarasy tylko przez 5 dni. – To dla nas doskonała okazja, żeby zbliżyć się do polskich klientów i przyciągnąć kolejnych nabywców. W naszym tymczasowym butiku zaprezentowaliśmy wyselekcjonowaną ofertę asortymentu przygotowanego specjalnie z okazji zbliżających się świąt Bożego Narodzenia. Oprócz tego uczyliśmy, jak robić bezpieczne i szybkie zakupy na portalu zalando.pl. Podobne butiki uruchamialiśmy już w innych krajach Europy. Otwarcie punktu w Złotych Tarasach było wydarzeniem specjalnym i nie planujemy kolejnych tego typu projektów w Polsce – mówi Robert Schütze, Country Manager Poland, Zalando.

Trampolina do sukcesu

Nie tylko najwięksi celują w „pop-up shopy”. Ta konwencja zdaje się sprawdzać także w przypadku start up-ów, głównie z branży modowej. W ten sposób rynek testowały m.in. takie brandy jak: Loft 37, Orska, Bizuu, Wearso, Natasha Pavluchenko, TUTU Cruising Store i Aloha from Deer. Większość z nich

ma już swoje sklepy stacjonarne i rozwija sieci. Tak jak marka Bohoboco, która swój pop-up store otworzyła w 2013 roku w Starym Browarze. – Dla naszej młodej marki była to doskonała okazja do sprawdzenia oferty na lokalnym rynku i zapoznania się z opinią klientów. Sukces sklepu był na tyle duży, że zostaliśmy w poznańskiej galerii na stałe. Obecnie prowadzimy cztery butiki w prestiżowych lokalizacjach: w warszawskim i gdyńskim Klifie, Galerii Mokotów i właśnie w Starym Browarze – podkreśla Michał Lach, współwłaściciel marki. – Ogromnym plusem był też krótki termin najmu, a dzięki temu mniejsze ryzyko inwestycji. Jednak w dłuższej perspektywie w przypadku naszego brandu sprawdzają się klasyczne butiki, gdzie możemy stworzyć komfortową atmosferę dla klientów, inwestując chociażby w ciekawy projekt architektoniczny i wystrój wnętrza. Tego

Pop-up store Filozofia pop-up stores zrodziła się w Japonii w latach 90. W Europie i USA pionierem rozwijania konceptu, jako nowego kanału marketingowo-sprzedażowego dla sieci i niszowych detalistów, jest od ponad 15 lat brytyjska firma Vacant. W Polsce pierwsze sklepy określane tą nazwą pojawiły się dość niedawno, bo w 2010 roku w Starym Browarze. Jednymi z pierwszych były takie brandy jak: Krystof Strozyna, Hector & Karger czy Bizuu.

zwykle nie można zaoferować w „pop-up storze” ze względu na jego ulotny charakter – tłumaczy Lach. Młodzi projektanci, których nie stać na samodzielne stoisko, chętnie korzystają z możliwości zaistnienia na rynku w większej grupie. W 2013 roku, w okresie świąt Bożego Narodzenia na

Trendy parterze warszawskiego centrum Blue City zorganizowany został „pop-up shop” La Bohemia. Na powierzchni ponad 200 mkw. swoją ofertę prezentowało blisko 60 młodych polskich projektantów. Klienci mogli kupić ubrania, buty, biżuterię, dodatki, gadżety dla najmłodszych oraz elementy wystroju wnętrz. Efektownie zaaranżowany sklep cieszył się powodzeniem na tyle dużym, że jego pomysłodawczyni – Natalia Głowacka z firmy NM Partners, która od kilku lat współpracuje z polskimi projektantami, zdecydowała się powtórzyć projekt w kolejnym roku, tym razem pod hasłem Christmas Market. – W ubiegłym roku przekonaliśmy się, jaki jest popyt na tego rodzaju ofertę i zebraliśmy pierwsze doświadczenia. Dla projektantów była to okazja nie tylko do zweryfikowania sprzedaży swoich produktów i przemyślenia kolekcji, ale często pierwsza próba prowadzenia biznesu – wyjaśnia Natalia Głowacka. – Wynajęliśmy lokal, który tymczasowo stał pusty. Wnętrze zaaranżowaliśmy, tak aby odróżnić wygląd naszego „pop-up store” od innych salonów, wykorzystując do aranżacji jasne oświetlenie, białe, drewniane palety i inne lekkie elementy. Ucząc się na błędach, zdobyliśmy doświadczenie, z którego teraz skorzystaliśmy – dodaje.

Centra handlowe doceniają nowy format

Idea sklepów na chwilę opłaca się nie tylko najemcom. Za ich pomocą centra handlowe urozmaicają ofertę, a czasem po prostu zapełniają lokale, które stałyby puste. Niewątpliwa

Starając się nadążać za zmieniającymi się trendami w handlu, z pewnością będziemy szukać możliwości zaaranżowania przestrzeni dla „pop-up stores” – przyznaje Rafał Pruba, dyrektor działu wynajmu, ECE Projektmanagement Polska

korzyść to również marketing i promocja, jaka pojawia się wraz z nowym konceptem. – Klient centrum handlowego otrzymuje nowe doświadczenie, robiąc zakupy w butiku, który jest tylko tymczasowy i gdzie możne nabyć limitowaną kolekcję. Jest to sposób na wyróżnienie centrum i wzmocnienie jego pozycji jako obiektu, który angażuje się w ciekawe eventy i ściąga niszowe marki. To też pomysł na wykorzystanie niewynajętej powierzchni i pozyskanie tymczasowego najemcy, który pokryje częściowo czynsz i pozostałe opłaty – wyjaśnia Anna Radecka. Nic więc dziwnego, że w nowo budowanych obiektach handlowych, takich jak np. bydgoska inwestycja ECE – Zielone Arkady, oprócz klasycznych formatów sklepowych uwzględniana jest obecność „pop up-ów”. – Starając się nadążać za zmieniającymi się trendami w handlu i chcąc dalej tworzyć najatrakcyjniejsze galerie handlowe w miastach, w których jesteśmy, pozostajemy otwarci na taką formę sprzedaży i z pewnością będziemy szukać możliwości zaaranżowania przestrzeni dla „pop-up stores” – przyznaje Rafał Pruba, dyrektor działu wynajmu, ECE Projektmanagement Polska. Coraz częściej w galeriach mówi się też o planowaniu czegoś na kształt „strefy młodych projektantów”. Trzeba jednak pamiętać, że z samej definicji „pop-up store” jest traktowany jako miejsce, które powstaje spontanicznie i charakteryzuje się nieszablonową formą. – Łatwiej jest się dopasowywać do potrzeb danego konceptu na bieżąco niż narzucać sztywne ramy z góry przygotowanej powierzchni – tłumaczy Piotr Nalepa, Leasing Manager działu wynajmu ECE Projektmanagement Polska. – Szukając lokalizacji dla tymczasowego sklepu, oprócz możliwości lokalowych trzeba brać pod uwagę spójność z istniejącym tenant mixem galerii jako całości, jak i profilem sklepów w otoczeniu „pop-up store” – dodaje.

„Pop up store” i co dalej?

Jaka przyszłość czeka pop-up story, czy będzie ich przybywać w centrach handlowych? Według ekspertów obserwujących aktualne trendy w marketingu ta idea będzie przybierać na sile. – Z oczywistych jednak względów centra handlowe to nieruchomości komercyjne, których podstawą funkcjonowania są długoterminowe umowy najmu zapewniające przewidywalny strumień przychodów czynszowych oraz pokrycie opłat eksploatacyjnych i marketingowych. „Pop-up shopy” będą mieć raczej charakter wartości dodanej, wspierając marketing i promocję centrum – podsumowuje Anna Radecka. „Pop-up story” to nie tylko satelity tradycyjnych sklepów, które na mapie handlowej otrzymały już swoje stałe miejsce. Biorąc pod uwagę dynamiczny rozwój e-handlu, wydaje się, że ta formuła sprawdzi się szczególnie w przypadku młodych brandów, które dzięki niej mogą zaistnieć w „realu” bez ponoszenia dużych nakładów finansowych na długoterminowy najem i związanym z tym ryzykiem.

Więcej: www.propertynews.pl

Najlepsza lokalizacja

pod inwestycję komercyjną w katowicach Na sprzedaż

Widok z nieruchomości na Nowy rynek

powierzchnia działek: 9 716 m2 Nr działek: 28/14, 28/16

Tytuł prawny: wieczyste użytkowanie Obręb: 0001 Śródmieście

aktualna zabudowa: budynek hotelu siLesia, pow. użytkowa: 11 261 m2

Śląsk – jeden z najlepiej rozwijających się regionów polski. druga co do wielkości w polsce aglomeracja jest coraz lepiej postrzegana na rynku inwestycji komercyjnych. w ostatnich latach obserwujemy bardzo duże zainteresowanie inwestorów specjalizujących się w budowie nowoczesnych obiektów biurowych. po zrealizowanych inwestycjach, takich jak m.in. centrum Biurowe Francuska, atrium, Gpp Business park, międzynarodowi deweloperzy z wielką uwagą już nie tylko przyglądają się temu rynkowi, ale już rozpoczęli swoje inwestycje. warto wymienić tutaj jeden z większych w katowicach park biznesowy, realizowany przy ul. chorzowskiej – silesia Business park. o dużym potencjale tego sektora w najbliższym czasie świadczy też zainteresowanie funduszy inwestycyjnych.

kontakt

przykładem tego może być niedawno sfinalizowana transakcja zakupu katowice Business point przez fundusz starwood capital Group. wychodząc naprzeciw oczekiwaniom największych podmiotów obecnych na rynku nieruchomości komercyjnych, właściciel nieruchomości położonej w samym centrum katowic, wystawił ją właśnie na sprzedaż.

Katowice, ul. piotra skargi 2 nieruchomość jest bardzo dobrze zlokalizowana, w samym centrum katowic (dzielnica Śródmieście), przy ul. piotra skargi, będącą najlepszą dostępną lokalizacją pod nową zabudowę komercyjną w katowicach. Lokalizację nieruchomości można zaliczać do najbardziej prestiżowej ze względu na bliskość do nowego rynku kato-

dBWp Kancelaria radców prawnych dorf-Burke, Wałga-pilor 40-003 katowice, ul. teatralna 2/1

wic, dworca pkp oraz ronda. ekspozycja tej lokalizacji na al. korfantego oraz rynek potwierdza jej unikatowy charakter. w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości powstaje nowe centrum handlowe supersam.

sytuacja planistyczna i sposób zagospodarowania. według studium uwarunkowań teren można zagospodarować zarówno pod projekt biurowy, handlowy (do 2000 m2), mieszkaniowy, jak również hotelowy. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien być uchwalony w połowie 2015 roku. wstępne analizy potencjału inwestycyjnego dla obszaru niniejszej nieruchomości – ok. 45 000 GLa. na terenie nieruchomości jest dostępna pełna infrastruktura techniczna.

tel. +48 32 355 87 23 kom. 664 833 395, 501 043 906 dorfburke@dbwp.pl

Monofunkcyjność Opuścili bezbarwną Polskę czasów komuny i związali swoje kariery zawodowe z rynkiem niemieckim. Dziś przenoszą światowe wzorce i trendy na polski rynek. O jakości architektury i rynku nieruchomości opowiadają nam Zbigniew Pszczulny i Mariusz Rutz z pracowni JSK Architekci.

Więcej: www.propertynews.pl

Oko w oko

to śmierć Jak oceniają panowie to, co wydarzyło się w architekturze nad Wisłą w ciągu 25 lat wolności? Mariusz Rutz: Architektura nad Wisłą bardzo szybko się zmienia. To, co działo się w Europie przez ostatnie 50-60 lat, Polska nadrobiła w ciągu kilkunastu. To efekt tego, że w naszym kraju zawsze byli bardzo dobrze wykształceni ludzie, którzy szybko wyłapują światowe tendencje. Wraz ze zmianami ustrojowymi, Polskę zalała fala nowych inwestycji, a to przyciągnęło wiele funduszy lokujących kapitał w nieruchomościach. Te dwa elementy spowodowały, że rynek w bardzo krótkim czasie zaczął się profesjonalizować. Wyrosła silna konkurencja. Presja międzynarodowych biur architektonicznych sprawiła, że polskie pracownie wspięły się na światowy poziom. Widać to w Warszawie i innych miastach, gdzie powstają obiekty, które mogłyby równie dobrze stać w Paryżu czy Londynie. Zbigniew Pszczulny: Mnie wciąż uderza różnica w podejściu do architektury i rozumienia zawodu architekta. W Polsce jest trochę jak we Francji – architekt to artysta z ideą, którą później realizuje. W Niemczech architekt jest przede wszystkim „baumajstrem” – osobą, która musi przekształcić ideę w konkretny budynek, człowiekiem, który dba o to, aby pomysł został jak najlepiej zrealizowany. To jest ta różnica. Punkt ciężkości oczywiście przesuwa się, ale przez długi czas wśród polskich architektów nie było wystarczającego zrozumienia dla fazy realizacji budynku, dbałości o detal i techniczną stronę tego zawodu. Na czym dokładnie polega ta różnica? MR: W Polsce prawo budowlane rozróżnia dwa pojęcia: nadzoru autorskiego i inspektora nadzoru. W Niemczech to jedna funkcja. U nas zakłada się, że architekt nie zajmuje się kierowaniem budową. W Niemczech to jedna usługa, która jest też odpowiednio doceniana. Prowadzenie budowy przez architekta kosztuje właściwie tyle samo co projekt wykonawczy. To zupełnie inna filozofia, która funkcjonuje w Niemczech już od wielu lat. W Polsce rola architekta na etapie realizacji obiektu jest marginalizowana, co jest zupełnie niezrozumiałe. W interesie inwestora leży to, aby nadzór nad inwestycją pozostawał cały czas w tych samych rękach. By ten, kto wykonał projekt, mógł też dopilnować jego należytego wykonania. Zawsze można coś zmienić, nawet na etapie projektu wykonawczego, trzeba umieć jednak zarządzać tym procesem. Przekształcenia wprowadza nie tylko architekt, ale też inwestor i generalny wykonawca, który ma swoje propozycje, np. w zakresie optymalizacji kosztów. ZP: Działalność architekta nie kończy się na zrobieniu projektu wykonawczego. Również na etapie realizacji trzeba mieć

dobre rzemiosło, a także wykazać się kreatywnością. Niestety, muszę przyznać, że w Polsce nie ma zbyt wielu inspektorów nadzoru budowlanego, którzy rozumieją architekturę, mają mocne podstawy zawodowe w zakresie rzemiosła, jak i warstwy artystycznej. Na tym polega problem. Bardziej dojrzali inwestorzy, najczęściej prywatni, zlecają nam kontrolowanie pracy inspektora nadzoru. Bo praca architekta nie kończy się na zrobieniu projektu. Papier nie jest efektem końcowym! Czy młodzi, polscy architekci idą w dobrym kierunku? ZP: Podstawą powodzenia jest dobre wykształcenie, a obserwując absolwentów różnych polskich szkół wyższych, mam dużo zastrzeżeń. Oczywiście są pełni zapału, cieszą się, że mogą pracować w profesjonalnym biurze architektonicznym, świat stoi przed nimi otworem. My też kiedyś tacy byliśmy… Z tym, że epoka internetu i nowych środków elektronicznych oprócz szans niesie ze sobą pewne niebezpieczeństwa. Łatwo zatraca się to, co jest istotą naszej działalności. Nie jesteśmy ilustratorami – wizualizacje, które zawładnęły światem, nie są dobrym narzędziem architekta. Wszystko można pięknie narysować, ale to nie znaczy, że tak pięknie będzie w rzeczywistości. Dlatego staramy się młodym architektom, którzy przychodzą do naszej pracowni, zabierać te zabawki. Mówimy: nie rysujcie wizualizacji. Fakt, że szczególnie cieszą się z nich deweloperzy budynków komercyjnych, bo wizualizacje są bardziej zrozumiałe dla ich klientów i łatwiej im sprzedać produkt. Przekonujemy: zacznijcie pracować na materii, na makietach, które są swego rodzaju rzeźbami. One mniej kłamią. W ten sposób można lepiej sprawdzić idee. W przeciwnym razie często mamy ładne rysunki, a w ich efekcie brzydkie budynki. Na początku drogi architekta istotną rolę odgrywa biuro, do którego trafi. Miejsce, w którym pozna praktyczne zasady projektowania budynków mieszkalnych, centrów handlowych, biurowców, stadionów czy lotnisk. Tego trzeba się nauczyć w pracy, bo niestety wiedza zdobyta na uczelni często mija się z rzeczywistością. Skończyłem Politechnikę Gdańską wiele lat temu i wtedy w Polsce nikt nie miał pojęcia, jak profesjonalne projektować biurowce – nauczyłem się tego pracując na Zachodzie. W naszym kraju nie było takich pracowni, bo nie było rynku komercyjnego. Posłużę się przykładem warszawskiego Centrum LIM. To przykład wieżowca, który powstał w duchu architektury amerykańskiej. Minęło kilkanaście lat i w Europie filozofia projektowania biur jest już zupełnie inna. Standardem są np. otwierane okna. W USA to wciąż nie jest norma. Nadal zdarzają się „akwaria”, w których ludzie niezbyt dobrze się czują. Kto pracował w biurowcu przy starej klimatyzacji bez możliwości otworzenia okna, wie o tym doskonale. Co powinno być motywem przewodnim w myśleniu o projekcie współczesnego biurowca? MR: W projektowaniu biurowców chodzi przede wszystkim o efektywność budynku, odpowiednie proporcje między powierzchnią komunikacyjną a efektywnie pracującą, właściwe doświetlenie powierzchni, odpowiedni dobór instalacji, zachowanie odpowiedniej odległości miedzy budynkami czy ich skrzydłami. Są rozmaite przepisy, które to regulują, ale mimo

Oko w oko to w Polsce budowało się kiedyś biurowce o głębokości traktu 20 m. W Europie to niedopuszczalne (dziś głębokość traktu w biurowcu to ok. 5,5-6 m – przyp. red.). To amerykański styl. Ale pracownicy w USA nie mają z tym problemu. Tam można siedzieć w biurze cztery rzędy od okna i człowiek cieszy się, że ma miejsce pracy. W warunkach europejskich jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że biurko jest zlokalizowane jak najbliżej okna, tak żeby udział światła dziennego w oświetleniu miejsca pracy był jak największy. ZP: Zawsze staramy się myśleć „energooszczędnie” i chcemy to urzeczywistniać w naszych projektach. To nie jest pusty slogan. Z zasady problemem nie jest ogrzewanie budynku, tylko jego chłodzenie. Dlatego zawsze dbamy o to, aby jak najmniej energii wpuszczać z zewnątrz do budynku. W naszych projektach proporcje między szkłem a częścią nieprzejrzystą są zachowane w stosunku 50:50 lub 60:40. Zawsze stosujemy też zewnętrzne osłony przeciwsłoneczne, aby ciepło nie nagrzewało

JSK Architekci Firma została założona w 1998 roku w Warszawie i jest zarządzana przez architektów Zbigniewa Pszczulnego oraz Mariusza Rutza. Pracownia projektuje budynki biurowe, mieszkalne, centra handlowe, hotele i centra kongresowe. Szczególną specjalnością JSK jest planowanie terminali lotniczych i kolejowych, terminali cargo i centrów lotniskowych oraz obiektów sportowych, w szczególności stadionów oraz aren widowiskowych, np.: stadion piłkarski Legii Warszawa, Międzynarodowy Port Lotniczy Wrocław-Starachowice, jak również drugi Terminal Pasażerski Portu Lotniczego im. Lecha Wałęsy w Gdańsku. JSK jest też autorem aren piłkarskich na Euro 2012: Stadionu Miejskiego we Wrocławiu oraz – jako lider konsorcjum – Stadionu Narodowego. Do projektów zrealizowanych w Polsce należą też między innymi: siedziba koncernu Daimler Chrysler w Warszawie, zespół budynków biurowych przy ul. Domaniewskiej 50, budynki biurowe Horizon Plaza w Warszawie, biurowce Vector oraz Park Avenue, zespół budynków Wiśniowy Gardens w Warszawie czy hotel Hilton we Wrocławiu. W dorobku firmy znajdują się także centra handlowe: Drukarnia w Bydgoszczy oraz Solaris w Opolu.

budynku. To rozwiązanie nie przyjęło się jeszcze na polskim rynku. Inwestorzy obawiają się, że rolety łatwo się zabrudzą, a przecież koszty ich wyczyszczenia raz na rok są zdecydowanie mniejsze od kosztów klimatyzacji. Warto, aby estetyka budynku miała jakiś cel. Biała elewacja w projekcie Business Garden ma wystające słupki okalające okna – po co? Staraliśmy się tak je ustawić, żeby latem dawały jak najwięcej cienia przy oknach. Aby te elementy elewacji chroniły okna przed zbyt dużym nasłonecznieniem. Nowe biurowce wyrastają w Polsce jak grzyby po deszczu. Czy te inwestycje dobrze wpływają na obraz naszych miast? MR: Zależy które. Są takie, które szpecą, będą szpecić i za 10 lat zostaną zapewne zburzone. Szczególnie te powstające masowo. Wystarczy spojrzeć na ich fasady – wkrótce będą nadawały się tylko do wymiany. Deweloperzy budują je po to, aby w bardzo krótkim terminie uzyskać efekty finansowe, do tego czynią poważne oszczędności na etapie realizacji.To będzie się mściło.Takie obiekty będzie trzeba przebudowywać, to nieuchronne. W ciągu najbliższych dwóch lat na stołeczny rynek zostanie rzuconych około miliona metrów kwadratowych biur. To oznacza, że zbliża się bardzo brutalna walka o najemców i coraz większe znaczenie będzie miała jakość. Polska gospodarka rozwija się i zapotrzebowanie na powierzchnię dla biznesu nadal będzie rosnąć, ale podaż przewyższy popyt. Najemcy będą migrować do nowszych, lepszych jakościowo i wcale nie droższych budynków. ZP: Kiedyś firma, która chciała mieć siedzibę, przychodziła do architekta, określała swoje potrzeby, zlecała budowę i wprowadzała się do budynku. Dziś ta usługa jest outsourcingowana przez deweloperów. Budujemy biurowce dla anonimowego odbiorcy. To sedno problemu – dawniej tkanka miejska była wielozadaniowa. W miastach przez bardzo długi czas mieszały się funkcje mieszkaniowe, biurowe, usługowe, a czasem nawet produkcyjne. Teoretycznie mogłoby tak być dalej, ale nie jest. Wynika to z tego, że inwestorzy lokując kapitał w nieruchomościach, poszukują monofunkcyjnego produktu. Są fundusze, które kupują tylko biura, inne tylko centra handlowe, a prywatni inwestorzy mieszkania. Jak się to wszystko pomiesza, ciężej znaleźć kupca, czyli nie można prowadzić zrównoważonej „deweloperki”. I tak nasze miasta w pewnym stopniu umierają, stając się monofunkcyjne. Stopień zaawansowania tego zjawiska w Polsce jest niepokojąco wysoki. Biurowe zagłębia pustoszeją poza godzinami pracy, a obiekty handlowe na obrzeżach wyciągają ludzi z centrów miast i je zabijają. Dzieje się to w stopniu ekstremalnym. Jest na to jakaś recepta? MR: To zadanie miast, które definiują plany miejscowe. To one powinny w racjonalny sposób kształtować przestrzeń. Architekci nie mają na to wpływu. My pracujemy w danym miejscu na zlecenie konkretnego klienta. Niestety, plany miejscowe są zbyt ogólnikowe i lakoniczne, żeby na ich podstawie móc coś egzekwować. A chodzi przecież o to, żeby miasta żyły, nie były pustyniami biurowymi. Ktoś nad tym musi panować. Biurowy boom to już kolejny etap rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Najpierw zalała na fala inwestycji handlowych. Jak one zmieniły obraz miast? Więcej: www.propertynews.pl

Oko w oko ZP: Każde miasto powinno mieć swoje centrum handlowe. To normalne zjawisko. Jednak w Niemczech, Francji, Belgii czy Holandii podstawowym elementem handlu pozostała ulica. W Polsce rynek zdominowały centra handlowe. To w oczywisty sposób zaburza tkankę miejską. MR: W Polsce po wojnie funkcjonował system, który z rozsądną gospodarką nie miał nic wspólnego. Już wtedy zaczął się upadek ulic handlowych. Jeśli dołożymy do tego bałagan związany z prawem własności do nieruchomości w centrach miast i galopujący kapitalizm, mamy gotową odpowiedź, dlaczego galerie zdominowały mapę polskiego handlu. Kto chciał zarobić szybkie pieniądze, budował według amerykańskiego wzorca – klasyczne centrum handlowe, skupiające w jednym miejscu bardzo silną ofertę, tak aby człowiek mógł pojechać autem i pod dachem zrobić wszystkie zakupy w jednym miejscu, a następnie wrócić do domu z pełnym bagażnikiem. W innych krajach europejskich, których nie dotknął komunizm, miasta funkcjonowały w oparciu o grupy społeczne zajmujące się handlem, prowadzące sklepy przy ulicach i osiedlające się przy nich. Te miasta rosły organicznie. W Polsce po wojnie zostało to ucięte, a wraz z tym rozwój ekonomiczny. Po 1989 roku przyszły większe pieniądze, śmielsze inwestycje i model amerykański był najskuteczniejszy dla szybkiego rozwoju oraz nadrobienia dystansu w stosunku do Zachodu. Wróćmy do jakości nieruchomości nad Wisłą. Czy można budować komercyjnie i zarazem z dobrym efektem dla tkanki miejskiej? ZP: Wiele zależy od inwestora. Proszę zwrócić uwagę na inwestorów, którzy budują dla siebie, nie działając jak klasyczny deweloper. Na pierwszy rzut oka widać, że stawiają budynki

Aktualne projekty JSK w Polsce: • Wieżowiec przy rondzie Radosława w Warszawie • Pięć budynków biurowych, które stanowią uzupełnienie I etapu kompleksu biurowego Business Garden Warszawa • Hotel Hilton we Wrocławiu • Przebudowa i rozbudowa Pałacu Branickich w Warszawie • Dolnośląskie Centrum Laryngologii i Chirurgii Plastycznej

z perspektywą sprzedaży za 5-6 lat. Patrząc na rachunek ekonomiczny tych nieruchomości, ilość pieniędzy wyłożona na metr kwadratowy jest tak wysoka, że nie sposób, aby zwróciła się w ciągu 5-10 czy nawet 15 lat. To zupełnie inna strategia inwestycyjna niż klasycznego dewelopera. On buduje jak najtaniej, stara się jak najlepiej wynająć i jak najszybciej sprzedać. To dwie szkoły myślenia. A jak to wygląda w przypadku instytucji publicznych? MR: W Polsce inwestor publiczny nigdy nie wie, czego chce. Nigdy! Jest przekonany, że jak zamówi projekt, to architekt wszystko wymyśli. To kompletnie błędne nastawienie, które prowadzi do tego, że nie ma prawidłowego dialogu. Niestety, większość inwestycji publicznych w naszym kraju jest bardzo słabo przygotowywanych. Najważniejsze jest to, że wszyscy powinni wreszcie zdać sobie sprawę, że coś, co jest najtańsze, nie może być najlepsze. Niby wszyscy o tym wiedzą, a i tak wybierają najtańsze. Tu oczywiście winne jest źle skonstruowane prawo zamówień publicznych. Osoby reprezentujące państwowe spółki muszą uważać na to, aby nikt nie zakwestionował sposobu wyboru. Proszę sobie wyobrazić krzyk, jaki by się podniósł, gdyby wygrał najlepszy projekt, ale wśród ofert byłby pięć razy tańszy.

Mariusz Rutz Urodzony w Toruniu w 1961 roku, studiował architekturę na Politechnice Gdańskiej oraz na Technicznym Uniwersytecie w Monachium. Karierę zawodową rozpoczął w roku 1987 w Monachium, w biurze prof. Otto Steidle, a następnie w biurze HENN Architekten Ingenieure – pracowni wyspecjalizowanej w projektowaniu obiektów przemysłowych, naukowych i użyteczności publicznej. W roku 1994 założył własną pracownię w Berlinie, a w 1998 r. wspólnie ze Zbigniewem Pszczulnym biuro JSK w Warszawie. Mariusz Rutz jest członkiem Izby Architektów w Berlinie oraz Izby Architektów Rzeczpospolitej Polskiej.

Więcej: www.propertynews.pl

Oko w oko

Czy to doświadczenia z projektów realizowanych na Euro 2012? ZP: Tu największym wyzwaniem był czas. Tylko dlatego, że w projekty był zaangażowany duży zespół ludzi, a my mieliśmy doświadczenie przy tak ogromnych inwestycjach, wszystko się udało. Problemów była jednak cała masa. Zaczynaliśmy prace na przełomie 2007 i 2008 roku. Bardzo późno. Przetarg na Stadion Narodowy na szczęście został wcześniej odpowiednio podzielony i prace przygotowawcze mogły być wykonane wcześniej. Szliśmy wówczas na pewne ryzyko, ale była to jedyna szansa, aby w tak krótkim czasie zdążyć. Jak panowie oceniają wykorzystanie stadionów po Euro 2012? MR: W samym Londynie jest kilka dużych stadionów i wszystkie sobie radzą. Warszawa jest dużym, europejskim miastem, więc w mojej ocenie nie ma możliwości, aby Stadion Narodowy nie zarabiał. Taki obiekt, gdzie można organizować imprezy o randze europejskiej czy światowej, jest wyrazem poziomu cywilizacyjnego kraju. Niektórzy zarzucają złą akustykę na Stadionie Narodowym podczas koncertów… ZP: Akustykę można regulować, a za to odpowiedzialna jest ekipa nagłośnieniowa zespołu, który występuje. Proszę pójść na mecz – stadion powinien być przynajmniej w połowie pełny – akustyka jest doskonała. Jeśli ludzie organizujący imprezę nie potrafią ustawić sprzętu lub ustawiają go podczas prób, gdy trybuny są puste, to później mamy takie opinie. Ludzie nie odbijają dźwięku, a pełne trybuny zmieniają akustykę. Są też różne ustawienia – scena może być na środku lub z boku stadionu, wtedy dźwięk też rozchodzi się inaczej. Wiele zależy też od wysokości sceny, ustawienia głośników. To tak naprawdę duża sztuka. Obiekt nie jest tu niczemu winien. Kolejne doświadczenia, jakie przenieśli panowie na polski grunt z Niemiec, to lotniska... MR: Budynku lotniska nigdy nie projektuje się jako zakończonej inwestycji. Szczególnie w takim kraju jak Polska, gdzie ruch lotniczy szybko się rozwija. Dlatego staramy się projektować terminale lotnicze – jak te w Gdańsku i we Wrocławiu – w sposób modułowy, tak aby bezproblemowo można było powiększyć halę, liczbę poczekalni, punktów kontroli, odpraw biletowo-bagażowych itd. Można to zrobić na dwa sposoby. Po pierwsze dobudowując pirsy, w których zlokalizowane są poczekalnie – to rozwój terminalu na zewnątrz. Jest też inna metoda – do wewnątrz, czyli budując „budynek w budynku”,

a więc dużą, przeszkloną halę, w której wnętrzu buduje się jak z klocków poszczególne strefy funkcjonalne. Tu trzeba uwzględnić możliwość doświetlania przestrzeni również z góry. W przypadku terminala o szerokości np. 80 m, sama przeszklona fasada nie wystarcza, a zatem dach musi mieć przeszklenia – to już kwestia stylistyki. W takim przypadku mamy cały szereg stref funkcjonalnych, które można wewnątrz rozbudowywać, nie naruszając samej hali. Można zmieniać te strefy, dobudować np. sklep kosztem jakiejś innej funkcji, można te moduły powiększać, zmniejszać, poszerzać – wszystko w obrębie istniejącego budynku. Terminale lotnicze należy budować, tak aby były elastyczne. ZP: To, jak nie powinno się projektować terminali lotniczych, widzieliśmy w Polsce na przykładzie pierwszej generacji lotnisk – np. lotnisko w Gdańsku, które spełniało swoje zadanie przez kilkanaście lat. Ruch lotniczy rozwinął się i teraz nic już z tą hala nie da się zrobić. Oczywiście lotnisko zostało przebudowane, ale tak naprawdę jest dobre tylko dla przylotów. Odlotów nie można było tam prowadzić, bo było zbyt płytkie. Powstały „dzieła architektoniczne”, które nie nadawały się na terminale lotnicze. Nad czym panowie obecnie pracują? Czy to stadiony na Euro 2016? MR: Nie… Żeby projektować stadiony we Francji, trzeba być Francuzem z dziada pradziada, ale podejmujemy próby w innych krajach.   ZP: Obecnie rozszerzamy swoją działalność o Bliski Wschód. Mamy przygotowane koncepcje stadionu w katarskim Doha oraz trzech w Turcji w takich miastach jak: Ankara, Istambuł i Antalya. Rozwój gospodarczy tego regionu świata pozwala na realizację naprawdę spektakularnych projektów.To dla nas kolejne wyzwanie. Dziękuję za rozmowę

Zbigniew Pszczulny Urodził się w Toruniu w 1953 roku. Po skończeniu studiów na Politechnice Gdańskiej i po czteroletniej pracy w Miastoprojekcie Toruń, w 1981 roku rozpoczął pracę w biurze Profesora Hentricha (HPP Hentrich Petschigg & Partner) w Düsseldorfie, należącego w tym czasie do największych i najbardziej znanych biur niemieckich. W 1987 roku wraz z trzema partnerami założył własne biuro JSK Architekten w Düsseldorfie, które pod nazwą Slapa Oberholz Pszczulny prowadzi do dzisiaj. Po zmianach ustrojowych w Polsce w roku 1998 zakłada w Warszawie wraz z Mariuszem Rutzem biuro JSK Architekci. Zbigniew Pszczulny jest członkiem Izby Architektów w Nadrenii-Westfalii oraz Izby Architektów Rzeczypospolitej Polskiej.

Zielony układ Liczba biurowców z „zielonymi” certyfikatami rośnie w Polsce w szybkim tempie, ale realne oszczędności, jakie zapewnia ich użytkowanie, to już zupełnie inna bajka. Eksperci twierdzą bowiem, że sam budynek to za mało. Kluczem do sukcesu jest najemca, a w zasadzie przestrzeganie przez niego pewnych zasad. Zasad, na straży których może stać zapis w umowie.

zym jest budynek energooszczędny? W wielkim uproszczeniu to zaawansowany technologicznie obiekt minimalizujący zużycie wody i energii elektrycznej, co potwierdza stosowny certyfikat. Do najpopularniejszych w naszym kraju należą LEED oraz BREEAM. Ale czy sam budynek i jego technologie to gwarancja sukcesu? – W biurowcu możemy mieć doskonale skonfigurowany system sterujący instalacjami elektrycznymi, wentylacyjnymi, grzewczymi czy chłodniczymi (BMS), ale nie będzie on spełniał swojej funkcji, jeśli najemcy nie będą stosować się do zaleceń zarządcy – tłumaczy Sławomir Lisiecki, współzałożyciel kancelarii Galt. Najczęstszy błąd jest dość prozaiczny – otwieranie przez pracowników okien przy działającej klimatyzacji. To poważne

straty finansowe dla najemcy i marnotrawnie pracy deweloperów włożonej w instalację wydajnych i ekologicznych technologii.

Postawić na kooperację

Ten błąd wynika z niewiedzy i braku właściwych przyzwyczajeń. Najemców trzeba edukować, żeby mieli świadomość, jak w pełni wykorzystać systemy zainstalowane w budynku. – To właśnie od dewelopera i zarządcy nieruchomości zależy to, jak bardzo świadomi będą najemcy – tłumaczy Michał Marszałek, koordynator ds. zrównoważonego rozwoju w Skanska Property Poland. Skandynawski deweloper wdrożył specjalny program edukujący najemców. Po raz pierwszy zastosował go we wrocławskim biurowcu Green Towers, a następnie poszerzył go o kolejne Więcej: www.propertynews.pl

Biura Liczba certyfikatów BREEAM według kategorii: New Construction

In-Use Part 1 Asset Performance

In-Use Part 2 Building managment

In-Use Part 3 Occupier managment

1 Źródło: Colliers International

obiekty. – To przydatna inicjatywa, którą doceniają najemcy. Jeden z nich sam poprosił o zorganizowanie takiego szkolenia – dodał Marszałek. Do innych pomysłów należy m.in. system informa-

cyjny składający się z monitorów prezentujących użytkownikom budynku aktualne zużycie energii. Skanska takie rozwiązanie zastosowała w warszawskim projekcie Atrium 1. Znaczenie współpracy z najemcami w procesie certyfikacji łódzkiego biurowca Sterlinga Business Center podkreśla także spółka Hines. – Jeszcze przed tym procesem przyjęliśmy kilka praktyk, które, jak się później okazało, były bardzo dobrze ocenione przez asesorów przygotowujących certyfikację. Na przykład kupowaliśmy papier u lokalnych producentów, zadbaliśmy o segregację śmieci i zamontowaliśmy sprzęt elektryczny z wysoką oceną efektywności energetycznej. Jednocześnie przyjęliśmy zasadę stopniowego ograniczania zużycia energii i wody. Stawiamy konkretne cele, jak np. zmniejszenie zużycia wody o 2 proc. w ciągu roku – wylicza Tomasz Sasin, Sustainability Manager w Hines Polska. We wszystkie te projekty byli zaangażowani najemcy. Kluczem do sukcesu był właściwy przepływ informacji. – Udało się to uzyskać poprzez cykliczne spotkania, podczas których przedstawiciele firm mogli informować o swoich propozycjach lub problemach – dodaje.

W biurowcu możemy mieć doskonale skonfigurowany system BMS, ale nie będzie on spełniał swojej funkcji, jeśli najemcy nie będą stosować się do zaleceń zarządcy – tłumaczy Sławomir Lisiecki, współzałożyciel kancelarii Galt

Liczba obiektów biurowych z certyfikatem BREEAM na poszczególnych poziomach: Excellent

Very Good

Good

Pass

Acceptable

Łącznie

109

108

* W systemie BREEAM jeden budynek może być certyfikowany w różnych kategoriach oraz otrzymać za nie różne oceny. Z tego powodu liczba certyfikatów w tabeli nie odpowiada sumie certyfikowanych budynków Źródło: Colliers International

Liczba obiektów biurowych z certyfikatem LEED na poszczególnych poziomach: Platinum

Gold

Silver

Certified

Łącznie

Źródło: Colliers International

Liczba certyfikatów LEED według kategorii: Commercial Interiors

Core and Shell

New Construction

Existing Buildings

4 Źródło: Colliers International

Choć w naszym kraju „zielony” układ na linii najemcy-zarządcy funkcjonuje dość dobrze, to brakuje formalnych zapisów pozwalających np. egzekwować pewne zachowania. – Ciekawą i coraz bardziej popularną na Zachodzie perspektywą jest wpisanie do umowy najmu pewnych obowiązków, które najemca musi wypełnić – zauważa Sławomir Lisiecki z kancelarii Galt.

Zielona umowa najmu

Dziś w Polsce „zielone” umowy najmu są praktycznie nieznane. Głównie za sprawą rynku, na którym karty rozdają najemcy. Czy zarządca nałoży na swojego klienta karę finansową, jeśli ten nie wywiąże się z umowy? Raczej nie. – Jeśli to zrobi, jesteśmy na dobrej drodze do konfliktu i możliwych problemów przy negocjacjach z innymi klientami – komentuje Lisiecki. W państwach Europy Zachodniej coraz powszechniejsze w umowach najmu stają się zapisy zobowiązuje najemców do stosowania określonych sprzętów elektronicznych, zachowania zużycia energii na stałym poziomie czy też restrykcyjnego kontrolowania zakazu palenia. Ich niewypełnienie może skutkować karą finansową, a w skrajnych przypadkach nawet wypowiedzeniem umowy. Zdaniem Sławomira Lisieckiego to rozwiązania skuteczne, choć nie do wyobrażenia w polskich realiach. – Boimy się sztywnych postanowień, bo w niektórych sytuacjach mogą przynieść negatywne skutki – tłumaczy przedstawiciel Galt. Więcej: www.propertynews.pl

Biura Choć sankcji za złe praktyki nie ma, to w umowach pojawiają się załączniki określające kluczowe dla funkcjonowania w biurowcu kwestie. Umieszczane są w nich postanowienia, które zachęcają firmy do korzystania z rozwiązań technologicznych budynków oraz zwiększają ich świadomość ekologiczną. – Pewne rozwiązania reguluje m.in. proces uzyskiwania certyfikatu. Chodzi o tzw. fit-outy, czyli dokumenty, w których opisuje się standard wykończenia wnętrz biurowych – tłumaczy Michał Marszałek ze Skanska. Najemcy zobowiązują się do stosowania urządzeń elektrycznych w określonym standardzie energooszczędnym, wykorzystania obojętnych dla środowiska detergentów czy chociażby tak prozaicznych rzeczy, jak segregacji śmieci. – W niektórych umowach producenci wyposażenia spełniającego wymogi ochrony środowiska wymieniani są nawet z nazwy. W innych zapisane są tylko pewne parametry wyposażenia. Mowa tu o takim sprzęcie jak zmywarki czy lodówki, ale również o innych elementach wyposażenia, jak wykładziny – komentuje Lisiecki. Innym dokumentem, będącym często załącznikiem do umowy, jest tzw. podręcznik użytkowania budynku. – Informujemy w nim, jak oszczędzać energię, jak dbać o efektywność w biurach – komentuje Tomasz Sasin. Hines przygotował również specjalny Green Lease Pack, którego podpisanie przez najemców jest zupełnie dobrowolne.

„Zielona” umowa najmu wiąże dwie strony, ale jednocześnie daje gwarancję funkcjonowania w oszczędnym biurowcu i przynosi określone korzyści finansowe – Znajduje się w nim na przykład zobowiązanie do oszczędzania energii i wody, optymalnego zarządzania zasobami czy też stosowania energooszczędnych urządzeń elektrycznych. One nie mają realnej mocy prawnej, wyrażają tylko dobrą wolę najemcy, by dbać o środowisko i biurowiec – podsumowuje przedstawiciel Hines. Powyższe dokumenty można jednak przyjąć tylko wówczas, jeśli najemca jest świadomy ekologicznie. Tu najlepsze wyniki ma współpraca z dużymi, międzynarodowymi korporacjami. W wielu przypadkach owocuje konkretnymi zapisami w umowach. – Tego typu umowy zawieraliśmy m.in. z Tieto Poland (Aquarius Business House), IBM (A4 Busines Park), Ericsson czy Schneider Electric (Park Rozwoju) – wymienia Igor Grabiwoda, dyrektor Zespołu Architektów Działu Projektów Biurowych Echo Investment. Podkreśla, że takie zobowiązania są realną deklaracją współpracy, która stawia wymagania zarówno przed najemcami, jak i deweloperem.

Przyszłość tkwi w zielonym

Choć na razie tego typu zapisy w umowach najmu są bardzo rzadko spotykane w Polsce, to eksperci są przekonani, że z biegiem czasu staną się bardziej popularne. – Dążenie ku efektywności energetycznej i promowanie postaw ekologicznych jest coraz powszechniejsze właśnie u najemców. Nie dziwi mnie sytuacja, w której to najemca rezygnuje z budynku, bo nie spełnia on jego oczekiwań w tym zakresie – tłumaczy Sławomir Lisiecki. „Zielona” umowa najmu wiąże dwie strony, ale jednocześnie daje gwarancję funkcjonowania w oszczędnym biurowcu i przynosi określone korzyści finansowe. - Budynek biurowy jest tak „zrównoważony”, jak jego użytkownicy. Jeśli najemcy nie wykorzystują rozwiązań, jakie im oferujemy, to jaki jest sens ich montażu? Dlatego pracujemy z nimi, pomagamy im i wspieramy w podejmowaniu decyzji. Dajemy narzędzia i staramy się uczyć, jak z nich korzystać – tłumaczy Tomasz Sasin z Hines. Inną kwestią jest to, że podpisanie „zielonej” umowy najmu jest jednym z kryteriów zdobycia przez budynek wysokiego wyniku w procesie certyfikacyjnym. – Pytanie tylko, czym jest taka „zielona” umowa najmu? W Polsce brakuje standardu – tłumaczy przedstawiciel Galt.

Od dewelopera i zarządcy nieruchomości zależy to, jak bardzo świadomi będą najemcy – uważa Michał Marszałek, koordynator ds. zrównoważonego rozwoju w Skanska Property Poland

Centra kongresowe

Hotelarze liczą na MCK Właściciele i szefowie hoteli na Śląsku, choć prowadzą swoje obiekty w świetnie skomunikowanej części kraju, nie zarabiają kroci na organizacji wydarzeń biznesowych i konferencji. To się może zmienić. Dobiega końca realizacja Międzynarodowego Centrum Kongresowego, inwestycji wartej 320 mln zł.

olski rynek turystyki biznesowej (MICE) od lat dynamicznie rośnie. W 2012 roku odbyło się prawie 23 tys. dużych spotkań, w których uczestniczyło 8 mln osób. To olbrzymi potencjał, z którego korzysta branża hotelarska. Dzięki takim imprezom jak Kongres Klimatyczny czy seria spotkań z okazji prezydencji Polski w Radzie Unii Europejskiej, obłożenie hoteli w Warszawie i wielu innych aglomeracjach sięgało 100 proc. O sile rynku nie decydują jednak pojedyncze duże wydarzenia. By zapewnić realne zyski, branża hotelarska potrzebuje stałego popytu. Eksperci przekonują, że potencjał dla organizacji imprez biznesowych w Polsce jest duży. Ich organizatorzy potrzebują jednak dobrze przygotowanych i atrakcyjnych miejsc spotkań. Polskie miasta postanowiły wykorzystać tę szansę. W październiku 2014 roku oficjalnie zainaugurowano działalność ICE w Krakowie. Obiekt może pomieścić kilka tysięcy osób. Nowe inwestycje powstały w Opolu czy Trójmieście, a na etapie realizacji jest centrum kongresowe w Kielcach. Duży udział w rynku MICE mają również MTP w stolicy Wielkopolski. Na mapach wielu miast, w tym w Warszawie, podobne funkcje pełnią stadiony piłkarskie. Swój kawałek tortu starają się wykroić również Katowice. Międzynarodowe Centrum Kongresowe ma zostać otwarte w pierwszym kwartale 2015 roku. Śląscy hotelarze z nadzieją patrzą na tę inwestycję. Choć

w ostatnim czasie hotele w regionie notują lekkie wzrosty obłożenia względem ubiegłych lat, to wciąż daleko im do wyników, jakie osiągały przed kryzysem gospodarczym. Przyszłość branży – twierdzą zgodnie – zależy od rozwoju rynku MICE oraz skuteczności działań promocyjnych. W 2013 roku w Katowicach odbyło się 6 tys. konferencji i wydarzeń. Pojawiło się na nich ponad 500 tys. osób, które zostawiły około 100 mln złotych. MCK ma ten potencjał zdecydowanie zwiększyć. Obiekt zaoferuje prawie 35 tys. mkw. powierzchni użytkowej, możliwość organizacji imprez na 8 tys. osób, a dzięki bezpośredniemu połączeniu ze Spodkiem, możliwość obsługi łącznie 17 tys. uczestników spotkań. – MCK musi być miejscem organizacji imprez ogólnopolskich, ale operator powinien też włożyć jak największy wysiłek w pozyskanie wydarzeń o skali ogólnoeuropejskiej, a nawet światowej – uważa Janusz Mitulski, partner w Horwath HTL. Przyznaje jednocześnie, iż miastom i nowym arenom nie jest łatwo pozyskać takie imprezy, bo konkurencja w tym segmencie jest bardzo duża. Obecnie największym wydarzeniem biznesowym w Katowicach jest Europejski Kongres Gospodarczy. Impreza przez trzy dni ściąga 6 tys. gości, angażuje ok. 3 tys. pracowników, a ekwiwalent medialny promocji regionu to ok. 32 mln zł. W kwietniu 2015 roku po raz pierwszy zagości w MCK. Więcej: www.propertynews.pl

raport raport

rynek nieruchomości komercyjnych

Poznań 2015

Wybrane transakcje inwestycyjne - Poznań 2011 - 2014* Sektor

Data transakcji

Nieruchomość

Sprzedający

Kupujący

Szacunkowa wartość transakcji (mln euro)

Handel

4 kw. 2011

Galeria Pestka

Wather Mobel

Blackstone

Magazyny

3 kw. 2013

Magazyn Raben

TMW Pramerica Property Investment GmbH

Hines

10,7

Magazyny

3 kw. 2013

H&M Distribution Center

Invesco Real Estate

WP Carey

Biura

3 kw. 2013

Centrum Biurowe Cytadela

Bywater Properties

Compensa

2,4

Magazyny

1 kw. 2014

Tristan Portfolio**

Tristan Capital Partners & AEW Europe (EPISO)

Segro European Logistic Partnership (SELP)

99,1

Handel

1 kw. 2014

Poznań City Center

Europa Capital JV TriGranit Development Corp JV PKP

Resolution Property PLC JV ECE

227

Biura

2 kw. 2014

ARKA BZ WBK Portfolio***

Arka BZ WBK

Octava NFI

* Stan na III kw. 2014 ** portfolio, w skład którego wchodziły m.in. magazyny zlokalizowane w Poznaniu *** portoflio, w skład którego wchodziła m.in. nieruchomość w Poznaniu: Winogrady Business Centre

źródło: Savills

rynek nieruchomości komercyjnych / biura

/ Piotr Skuza, starszy konsultant w Dziale Powierzchni Biurowych Savills w Poznaniu / Stolica Wielkopolski jest doskonale skomunikowanym, silnym ośrodkiem biznesu, nauki i szkolnictwa wyższego. Najważniejszymi atutami miasta, które coraz częściej jest wybierane zarówno przez nowych inwestorów, jak również deweloperów są: położenie geograficzne, dobrze rozwinięta infrastruktura, stabilna gospodarka, wysoki poziom przedsiębiorczości, ale także dostęp do wykwalifikowanych pracowników, którzy swobodnie posługują się językami obcymi. Lokalne władze zapewniają silne wsparcie dla nowoczesnych usług biznesowych i zaawansowanych technologicznie producentów, jak również dla lokalnych małych i średnich przedsiębiorców. Ważnym czynnikiem jest rozwijający się z każdym rokiem rynek powierzchni biurowych. O ile w ostatnich latach tempo wzrostu rynku było raczej umiarkowane, tak lata 2015-2017 będą rekordowe pod względem nowej podaży. Ogromną szansą dla stolicy Wielkopolski jest stały rozwój sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Zarówno władze miasta, jak i deweloperzy muszą jednak pamiętać o silnej rywalizacji między miastami regionalnymi, które wszelkimi środkami starają się pozyskać nowych inwestorów zagranicznych.

600 000

50 000

500 000

42258

40 000

400 000

494786

700 000 m2

572083

60 000 m2

696328

ISTNIEJĄCA PODAŻ, W BUDOWIE, PUSTOSTANY

PODAŻ, PUSTOSTANY, ABSORPCJA

14,2 2012

14,1 2013

11,4 2014*

Kraków

Nowa podaż

Absorpcja netto

Wrocław Trójmiasto Istniejąca podaż

304853

333599

319053 11,4 2014*

9 2014*

10,4 2014*

Poznań

Katowice

Łódź

Powierzchnia w budowie

Wskaźnik pustostanów (proc.)

Wskaźnik pustostanów (proc.) źródło: Savills *stan na III kwartał 2014

10 2014*

43003

12,9 8,7 2014*

54572

10,6 2011

91742,23

20491

23200 20930

24601

13800

3,4 2014*

12,7 2010

54029

10,7 2009

100 000

118600

3,3 2008

200 000

114927

8261

10 000

13952 15690

22424 15731

20 000

300 000

24614

29505 27279

30 000

źródło: Savills *stan na III kwartał 2014

CZYNSZE W NAJLEPSZYCH BIUROWCACH

Kraków

Wrocław

14,5

Trójmiasto

Katowice

Poznań

Łódź

min. (euro/m2/miesiąć)

Poznań ma swoją specjalizację – IT, finanse i księgowość

15,5

13,5

max. (euro/m2/miesiąc)

biura

Poznań 2014

źródło: Savills

/ Arkadiusz Rudzki, dyrektor ds. wynajmu i zarządzania wartością budynków, Skanska Property Poland /

Poznań znajduje się wśród najlepszych do inwestowania ośrodków regionalnych w Polsce. Miasto jest dogodnie zlokalizowane i przyciąga globalnych inwestorów wskaźnikami ekonomicznymi, które od lat utrzymują się na bardzo dobrym poziomie, ma m.in. najwyższą wartość PKB wśród miast regionalnych. Duża liczba absolwentów, którzy kończą poznańskie renomowane uczelnie wyższe, daje inwestorom dostęp do wysoko wykwalifikowanej kadry. Co ważne – Poznań ma swoją specjalizację – IT, finanse, księgowość. To przyciąga najemców, zwłaszcza z sektora usług. Miasto w 2014 roku zajęło trzecie miejsce wśród głównych ośrodków outsourcingu w Polsce pod względem wzrostu zatrudnienia w centrach z kapitałem zagranicznym. To jedna z kluczowych zalet Poznania dla deweloperów takich jak Skanska Property Poland. Poznań cechuje szybki rozwój rynku nieruchomości biurowych – w ciągu ostatnich pięciu lat zasoby powierzchni biurowej niemal się podwoiły. Jest jednak miejsce na nowe inwestycje, szczególnie certyfikowane budynki najwyższej klasy. Muszą być dobrze zlokalizowane, oszczędne, ale przede wszystkim przyjazne i komfortowe dla pracowników.

III

biura

rynek nieruchomości komercyjnych / biura

Wybrane transakcje najmu powierzchni biurowych Rok

Nazwa projektu

Najemca

Powierzchnia (m²)

2011

Skalar

Enea

4 300

2011

Pixel Klaster

Allegro

14 600

2011

Globis

QXL

1 700

2011

Skalar

Bridgestone

1 800

2012

Winogrady Business Center

Dalkia Services

1 500

2012

Kupiec Poznański

Jeronimo Martins

2 200

2012

Globis

Lux-Med.

1 500

2012

Malta Office Park

Roche

3 200

2012

Malta Office Park

Samsung

2 000

2013

Malta House

Franklin Templeton

3 140

2013

Globis Poznan

Arvato Polska

1 900

2013

Malta House

Ciber

1 700

2013

Globis

DFDS Seaways

1 700

2013

Andersia Business Centre

Newell Rubbermaid

1 900

2014

Ubiq

Deloitte

1 439

2014

Globis

KPMG

1 065

2014

Dwór Hamburski

Networks

1 770

2014

Andersia Business Centre

Żabka Polska

4 500 źródło: Savills

istniejące budynki biurowe Nazwa projektu

Powierzchnia biurowa (m²)

Rok budowy

Malta Office Park

27 600

2008 - 2011

Poznań Financial Center

16 000

2001

Szyperska Office Building

15 900

2009

Malta House

14 700

2013

Pixel Klaster Grunwaldzka

14 600

2012 źródło: Savills

planowane budynki biurowe Nazwa projektu

Deweloper

Powierzchnia biurowa (m²)

Business Garden I

Vastint

41 000

Małe

Monday Development

1 150

Onyx

PPG

7 500

Ubiq Business Park

Karol Fiedor

5 800 źródło: Savills

biura IV

handel

Poznań 2014

*stan na III kwartał 2014

/Magdalena Sadal, starszy konsultant, Dział Wycen i Doradztwa, Cushman & Wakefield/

1,6%

2,5%

5,3%

3,8%

2012

2013

2014*

POZIOM PUSTOSTANÓW

2011

Poznań, mimo wysokiego nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową, pozostaje nadal atrakcyjnym rynkiem dla deweloperów. W ciągu ostatnich 2 lat otworzono tu trzy nowe obiekty o łącznej powierzchni 79 tys. mkw. Kolejne 100 tys. mkw. jest w budowie. Jesienią 2014 r. rozpoczęła się realizacja największej w mieście i regionie galerii handlowej Posnania. Jej otwarcie zaplanowano na koniec 2016 r. Inwestor zapowiada, że Posnania będzie miejscem unikalnym, łączącym tradycyjne centrum handlowe ze stylem życia konsumentów nowej generacji. Obecnie poznański rynek handlowy zdominowany jest przez tradycyjne centra – zarówno te pierwszej generacji i hipermarketami i małymi galeriami handlowymi, przez tradycyjne centra handlowe jak Galeria Malta i Galeria Pestka, po najnowsze obiekty, łączące różne funkcje (Stary Browar, Poznań City Center). Park handlowy IKEA Franowo jest jedynym obiektem tego formatu w całej aglomeracji usytuowanym tuż poza granicami miasta, a Factory Outlet Luboń – jedynym centrum wyprzedażowym w całym regionie. W całej Wielkopolsce znajduje się 35 nowoczesnych obiektów handlowych o łącznej powierzchni 931 tys. mkw., co stanowi ok. 9 proc. podaży w naszym kraju. Niecałe 60 proc. tej powierzchni zlokalizowane jest w Poznaniu w 15 obiektach. Ważnymi ośrodkami na mapie handlowej województwa są też: Kalisz (4 centra handlowe o łącznej powierzchni 90 tys. mkw.), Piła (4 obiekty, wliczając ostatnio otwarte centrum handlowe Vivo!), Konin (2 centra handlowe o powierzchni 52 tys. mkw.), Leszno (2 obiekty o powierzchni 41 tys. mkw.), Ostrów Wielkopolski (z jednym dużym centrum handlowym o powierzchni 36 tys. mkw.). Deweloperzy dostrzegają też potencjał mniejszych miast otwierając tam obiekty handlowe różnych formatów. Obecnie w województwie wielkopolskim w trakcie budowy jest pięć obiektów o łącznej powierzchni ponad 140 tys. mkw. Największym z nich jest oczywiście Posnania, a poza stolicą województwa nowe obiekty handlowe budują się we Wrześni, Gnieźnie i Gorzowie Wielkopolskim.

źródło: Cushman & Wakefield *stan na koniec I połowy 2014

handel

rynek nieruchomości komercyjnych / handel

STRUKTURA NAJEMCÓW CENTRÓW HANDLOWYCH W POZNANIU*

Akcesoria i biżuteria Artykuły dziecięce DIY RTV/AGD Rozrywka Bielizna Moda Gastronomia - foodcourt Sklepy spoż. specjalistyczne Drogerie i apteki Akcesoria domowe Wyposażenie domu Hiper/supermarket Galanteria skórzana

Całkowita liczba sklepów

ok. 1777

% 4,7 3,0 0,4 2,1 1,3 3,5 22,4 4,8 2,1 6,9 2,0 1,5 1,1 2,0

Centra medyczne Multimedia Inne Restauracje, kawiarnie Usługi Buty Sprzęt i odzież sportowa Pustostany

% 0,2 2,4 4,4 4,6 11,5 7,3 1,5 10,5

źródło: Cushman & Wakefield

/Stanisław Bogacki, prezes Solar Company/ Poznański rynek komercyjny należy do najsilniejszych w kraju i niewątpliwie może być atrakcyjny dla wielu firm. Sytuacja ta może się jednak w bliskim czasie zmienić, gdyż ilość powierzchni handlowej w mieście jest już absolutnie wystarczająca. Wszelkie nowe otwarcia nie spowodują zwiększenia sprzedaży (lub tylko w minimalnym stopniu), natomiast podniosą koszty działalności przedsiębiorstw handlowych, co w efekcie dla nikogo nie będzie korzystne. W stolicy Wielkopolski jest natomiast wciąż miejsce dla wyspecjalizowanych, niedużych osiedlowych obiektów. Podstawowe atuty miasta z punktu widzenia handlu to m.in. wysoki poziom zamożności jego mieszkańców, relatywnie niewielka powierzchnia znacznie ułatwiająca komunikację, łatwy dostęp do poszczególnych centrów handlowych oraz dobre skomunikowanie z otaczającymi miejscowościami. Solar osiągnął zamierzony etap rozwoju na rynku lokalnym, nie wykluczamy jednak pewnych zmian lokalizacyjnych w związku z planowanym otwarciem CH Posnania.

CENTRA HANDLOWE W BUDOWIE Nazwa

Miasto

Data otwarcia

Powierzchnia GLA (m2)

Posnania

Poznań

2016

100 000

Karuzela Park

Września

2015

12 000

Galeria Winiary

Gniezno

2015

15 400

Galeria A2

Poznań

2015

6 600

Galeria Manhattan

Gorzów Wielkopolski

2015

9 400 źródło: Cushman & Wakefield

handel

Poznań 2014

FORMATY HANDLOWE W WIELKOPOLSCE

Centra handlowe

Parki handlowe

Centra wyprzedażowe

Całkowita podaż

Powierzchnia

834 390

81 350

15 200

930 940

Liczba obiektów

źródło: Cushman & Wakefield

NAJWIĘKSZE istniejące CENTRA HANDLOWE Nazwa

Miasto

Powierzchnia GLA (m2)

Data otwarcia

Park Handlowy IKEA Franowo

Poznań

1995

76 000

Poznań City Center

Poznań

2013

58 000

Galeria Malta

Poznań

2009

54 000

Stary Browar

Poznań

2003

47 500

Auchan Komorniki

Poznan-Komorniki

2001

47 000

M1 Poznań

Poznań

1998

47 000

King Cross Marcelin

Poznań

2005

45 600

Galeria Pestka

Poznań

2008

42 000 42 000

Auchan Tarnowo Podgórne

Tarnowo Podgórne

2000

Galeria Ostrovia

Ostrów Wielkopolski

2011

36 000

Galeria Amber

Kalisz

2014

33 500

Ferio Konin

Konin

2008

32 000

Galeria Leszno

Leszno

2011

32 000

Plaza Poznań

Poznań

2005

29 500

Galeria Kalisz

Kalisz

2005

26 200

Vivo! Piła

Piła

2014

23 800

źródło: Cushman & Wakefield

STAWKI CZYNSZÓW W LATACH 2010-2014 0

100

2010

41 euro /m²/miesiąc

2011

37,25 euro /m²/miesiąc

2012

44,75 euro /m²/miesiąc

2013

42 euro /m²/miesiąc

2014*

40,67 euro /m²/miesiąc źródło: Cushman & Wakefield *stan na koniec I połowy 2014

VII

maga

rynek nieruchomości komercyjnych / magazyny

/Michał Śniadała, starszy konsultant w Dziale Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych, JLL / Poznań, z ponad 1,2 mln mkw. powierzchni, jest czwartym co do wielkości rynkiem magazynowym w Polsce. Najważniejszym czynnikiem umożliwiającym rozwój miasta jako lokalizacji pod projekty magazynowe i logistyczne jest dobra infrastruktura transportowa oraz położenie na jednym z głównych korytarzy tranzytowych łączących Europę Zachodnią i Wschodnią – obok autostrady A2. To także jeden z najsilniejszych ośrodków gospodarczych w kraju, a dzięki bliskości granicy z Niemcami, relatywnie dużej i zamożnej aglomeracji oraz obecności fabryki Volkswagena, region ten stanowi interesującą lokalizację dla najemców z sektorów motoryzacyjnego, logistycznego i handlowego, a co za tym idzie – dla projektów z segmentu nieruchomości magazynowo-przemysłowych. Warto zauważyć, że rangę Poznania znacząco podniósł Amazon, który w 2014 r. uruchomił w Sadach swoje nowe centrum logistyczne. Co ciekawe, Poznań daje również możliwość osiągnięcia bardzo atrakcyjnych stawek najmu za powierzchnie w nowych halach. Największym konkurentem regionu w procesie pozyskiwania nowych projektów jest Wrocław. Z naszego doświadczenia wynika, że firmy zainteresowane nowymi powierzchniami zwykle analizują te dwie lokalizacje, których oferta jest w kilku obszarach dość podobna. 2014 był rokiem narastającej konkurencji pomiędzy deweloperami o nowych najemców. Swoje projekty w regionie Poznania realizują najwięksi: Panattoni, Goodman czy MLP. Jeśli chodzi o popyt, to mniej intensywną końcówkę roku poprzedziły bardzo dobre kwartały. Z naszych analiz wynika również, że dwa następne lata będą czasem intensywnego rozwoju poznańskiego rynku. Warto jednak pamiętać o wyzwaniach. Największym z nich są ograniczenia związane z rynkiem pracy. Poznań to region o niskiej stopie bezrobocia, a to oznacza większą konkurencję o pracownika. Dziś pracodawcy szukają pracowników magazynowych na coraz szerszym obszarze. W rezultacie niektóre firmy – np. produkcyjne – już teraz analizują oddalone od aglomeracji lokalizacje, np. okolice Gorzowa czy Piły.

Kluczowe transakcje najmu Najemca

Park

Typ umowy

Powierzchnia (m2)

Finalizacja

Amazon

Amazon BTS – Poznań

Nowa umowa

100 500

2013, IV kw.

ITM

Poznań Logistics Centre II

Nowa umowa

82 400

2013, IV kw.

Polomarket

Goodman BTS Polomarket

Nowa umowa

39 600

2014, I kw.

Volkswagen

Segro Logistics Park Poznań

Nowa umowa

32 000

2013, IV kw.

Amica

Goodman Poznań Logistics Centre

Nowa umowa

30 400

2011, II kw.

Popyt na powierzchnie magazynowe w Poznaniu Rok

Popyt brutto (m2)

Popyt netto (m2)

2010

145 200

88 000

2011

202 000

111 000

2012

118 000

42 000

2013

423 000

301 000

2014*

217 000

147 000 *stan na III kwartał 2014 źródło: JLL

VIII

azyny POPYT NA POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE WG SEKTORÓW W LATACH 2010-2014*

Poznań, z ponad mln m2 powierzchni magazynowej, jest czwartym co do wielkości rynkiem w Polsce

1,2

Operator logistyczny

Inne

magazyny

Poznań 2014

355 800 m2

Papier, książki

314 800 m2 128 100 m2

Art. elektroniczne

70 900 m2

mag 34 600 m2

201 200 m2

Art. motoryzacyjne

Sieci sklepów

*Stan na III kwartał 2014

powierzchnia oddana do użytku i poziom pustostanów

Rok

Nowa powierzchnia

Pustostany (proc.)

2010

32 300

2011

45 100

5,7

2012

75 700

5,2

2013

6 000

4,4

2014*

206 400

3,7

*stan na III kwartał 2014

źródło: JLL

Największe istniejące obiekty

Nazwa

Powierzchnia (m2)

CLIP Poznań VW

166 000

SEGRO Logistics Park Poznań

135 000

ProLogis Park Poznań II

121 000

CLIP Poznań

107 000

PointPark Poznań

102 000

BTS Amazon Poznań

101 000

Panattoni Park Poznań II

92 000

Panattoni Park Poznań I

89 000

SEGRO Logistics Park Poznań, Gądki

77 000

Goodman Poznań Logistics Centre

45 000

źródło: JLL

Czynsze (Euro/ m2/ miesiąc) Okres

Czynsz bazowy

Czynsz efektywny

2011

3,0-3,8

2,5-2,9

2012

3,0-3,8

2,3-2,8

2013

3,3-3,8

2,5-3,15

III kw. 2014*

3,0-3,6

2,25-3 *stan na III kwartał 2014

źródło: JLL

magazyny

rynek nieruchomości komercyjnych / magazyny

/ Piotr Bzowski, Leasing & Development Director, P3 Logistic Parks / Do podstawowych atutów regionu poznańskiego należy zaliczyć infrastrukturę drogową z bezpośrednim połączeniem z Berlinem, dzięki której możliwa jest obsługa północnych Niemiec, oraz rozbudowaną sieć połączeń kolejowych i lotniczych – umożliwiającą prowadzenie dystrybucji na terenie całej Europy Zachodniej. Właśnie dzięki wykorzystaniu połączeń intermodalnych, jeden z naszych klientów – PF Logo – przeniósł swoje centrum dystrybucyjne z Rotterdamu do Robakowa k. Poznania. Kolejnymi mocnymi stronami rynku jest dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej oraz sprzyjające inwestycjom władze lokalne. O atrakcyjności regionu poznańskiego świadczy fakt, że jest to rynek o jednym z najniższych wskaźników pustostanów. Biorąc pod uwagę ubiegły rok, w którym powstało wiele nowych inwestycji, pojawiają się pytania, jaki będzie następny. Patrząc na zapytania ofertowe, które otrzymujemy, możemy przypuszczać, że następne 12 miesięcy będzie jeszcze lepsze. Dlatego jesteśmy na to przygotowani i w naszym parku mamy już przygotowaną platformę na kolejne budynki. Łącznie możemy dostarczyć 88 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej, a średni czas budowy zajmuje nam ok. 6 miesięcy.

Powierzchnia w Budowie w Q3 2014 Obiekt

Powierzchnia (m2)

SEGRO Logistics Park Poznań

32 000

Goodman Poznań Logistics Centre II

82 400

Goodman BTS Polomarket

39 600

Panattoni Park Poznań IV

35 000 źródło: JLL

hotele Poznań 2014

rynek nieruchomości komercyjnych / hotele

Obłożenie hoteli w 2013 roku 36% w woj. wielkopolskim* 44% w Poznaniu* 51% w Poznaniu**

*wg GUS **wg STR Global (głównie hotele sieciowe)

OBŁOŻENIE HOTELI W POZNANIU WG KATEGORII W 2013 ROKU (GUS): Kat. 5*

Brak danych

Kat. 4*

44,2%

Kat. 3*

44,6%

Kat. 2*

44,1%

Kat. 1*

Brak danych

W 2014 roku otwarto jeden nowy obiekt – hotel Puro Liczba hoteli w woj. wielkopolskim w XII 2014 roku w tym w Poznaniu

241

Liczba pokoi hotelowych w woj. wielkopolskim obecnie w tym

3 641 źródło: Horwath HTL

w Poznaniu (2014 rok)

13 795

/ Janusz Mitulski, partner w Horwath HTL / Rynek hotelowy w Poznaniu charakteryzuje się niezbilansowaną strukturą gości. Około 50-60 proc. stanowią indywidualni klienci biznesowi. Niestety wciąż nieduża liczba turystów skutkuje niskim obłożeniem obiektów w weekendy, które według STR Global w okresie styczeń-listopad 2014 roku wyniosło 54,9 proc. Inne znaczące ośrodki miejskie w tym samym okresie zanotowały zdecydowanie lepsze wyniki: Warszawa (72,5 proc.), Kraków (75 proc.), Trójmiasto (65,2 proc.), Wrocław (64,3 proc.). Pomimo że Poznań dysponuje dobrymi połączeniami komunikacyjnymi z Warszawą czy Berlinem, które pozwalają na wyjazd i powrót tego samego dnia, oraz że w mieście rośnie konkurencja ze strony apartamentów na wynajem, to w 2014 roku przychód na pokój (RevPAR) wzrósł o 5,7 proc., a same przychody z pokoi w hotelach o blisko 8 proc. (wg danych z STR Global). Przyszłość rynku hotelowego w Poznaniu widzimy w rozwoju wydarzeń kulturalnych i segmentu MICE za sprawą dobrej infrastruktury do organizacji tego typu imprez: Stadion Miejski, centrum kongresowe Poznańskich Targów z Salą Ziemi, hala widowiskowo-sportowa Arena, sale konferencyjne w bogatej bazie hotelowej miasta. Z kolei intensywne działania promocyjne, jak np. „Poznań za pół ceny”, study tour dla touroperatorów, dziennikarzy, blogerów itp. powinny spowodować zwiększenie przyjazdów ze strony turystów indywidualnych.

hotele XI

hotele rynek nieruchomości komercyjnych / hotele

NAJWIĘKSZE PLANOWANE I REALIZOWANE INWESTYCJE HOTELOWE W POZNANIU

Poznań

4* Hotel De Silva Poznań – ok. 60 pok. (2015 r., ul. Św. Marcina) 3* Ibis Poznań Północ – ok. 77 pok. (2016 r., Suchy Las)

/ Beata Nawrot, dyrektor sprzedaży i marketingu Sheraton Poznan Hotel /

woj. wielkopolskie

Liczba osób korzystających z obiektów hotelowych i niehotelowych w województwie wielkopolskim 2013 roku 995 tys. 600 tys.

Hotelowe Niehotelowe

Poznański rynek hotelowy jest bardzo różnorodny. Działają tu obiekty w ramach międzynarodowych sieci, jak Sheraton czy marki firmy Accor, duże prywatne hotele, jak Andersia czy City Park, aż po małe kameralne obiekty typu Blow Up czy Forza. Atutem tego rynku jest silny biznesowy charakter całego regionu, który determinuje segment gości hotelowych. Poznań ma doskonałe możliwości organizacji międzynarodowych kongresów, głównie medycznych, które coraz skuteczniej wypełniają lukę po tracących na atrakcyjności imprezach targowych. W mieście organizowane są imprezy sportowe i kulturalne, które cieszą się dużym zainteresowaniem wśród polskiego odbiorcy, jak i gości z zagranicy. Co roku w Poznaniu oddawane są do użytku nowe obiekty hotelarskie, które wzbogacają rynek o nowych odbiorców. O ile duże sieci hotelowe z wielką ostrożnością podchodzą do inwestowania na nowym dla nich rynku, o tyle prywatni właściciele są bardziej skłonni do ryzykowania. W ostatnich latach zamknięty został tylko jeden znaczący obiekt – hotel Polonez, ale stało się to z powodu wymaganego remontu, a nie braku zainteresowania. Z całą pewnością wprowadzenie na rynek poznański nowego hotelu o międzynarodowej marce wzbogaciłoby wachlarz oferowanych usług.

Liczba osób korzystających z obiektów hotelowych i niehotelowych w Poznaniu 2013 roku Poznań 438 tys. 177 tys.

Hotelowe Niehotelowe

Średnie ceny hoteli w Poznaniu Poznań 257 PLN 254 PLN

2013 okres styczeń – sierpień 2014

RevPar w Poznaniu Poznań 131 PLN 130 PLN

2013 okres styczeń – sierpień 2014

Poziom usieciowienia hoteli w Poznaniu Poznań 22 % 6,2 %

hoteli sieciowych w mieście (XI 2014 rok) hoteli sieciowych w woj. (XI 2014 rok)

Struktura osób korzystających z hoteli (obcokrajowcy) Poznań

32 %

woj. wielkopolskie

21%

Nazwa sieci

Accor

Gromada

Hotel 500

HP Park

IBB Hotels

LHG

NH Hotels

Puro

Quality System

Starwood

WAM

SUMA

sieci hotelowe

liczba hoteli w woj. wielkopolskim

liczba hoteli w poznaniu

XII

hotele

źródło: Horwath HTL

raport raport rynek nieruchomości komercyjnych

Katowice 2014

Wybrane transakcje inwestycyjne – Katowice 2011-2014* Sektor

Data transakcji

Nieruchomość

Sprzedający

Kupujący

Szacunkowa wartość transakcji (mln euro)

Biura

III kw. 2013

Altus

Kredyt Bank SA

Izera (Maciej Jaglarz)

45,7

Hotel

III kw. 2013

Cubus Hotel

Kredyt Bank SA

Izera (Maciej Jaglarz)

10,8

Handel

III kw. 2013

Silesia City Center

Immofinanz

Allianz Real Estate

412

Biura

III kw. 2014

Katowice Business Point**

Ghelamco

Starwood Capital Group

33,1

* do III kwartału 2014 ** część portfolio

rynek nieruchomości komercyjnych / biura

biura / Mirosław Czarnik, prezes zarządu GPP /

O wysokiej atrakcyjności katowickiego rynku nieruchomości komercyjnych świadczy fakt, że coraz więcej firm globalnych, międzynarodowych liderów z różnych branż, nie tylko BPO, lokuje tu swoje biura. Pozyskanie takich firm jak IBM, Teleperformance czy ING Services nobilituje nasz dynamicznie rozwijający się rynek nieruchomości komercyjnych. Trafiając w rosnące potrzeby najemców, a niejednokrotnie zaskakując ich jakością naszej oferty, staliśmy się już rynkiem w pełni dojrzałym. Firmy coraz częściej wybierają Katowice na lokalizację swoich biur m.in. ze względu na bardzo wysoki standard powierzchni biurowych oraz stosunkowo niskie koszty najmu. Z innych ważnych czynników warto wspomnieć o największej ze wszystkich rynków lokalnych populacji mieszkańców oraz znakomitym przygotowaniu merytorycznym i językowym kandydatów większości absolwentów śląskich uczelni, co zdecydowanie ułatwia proces rekrutacji. Nie bez znaczenia jest również bardzo dobrze funkcjonująca komunikacja publiczna, bliskość trzech lotnisk oraz dobrze rozwinięta sieć autostrad, za pośrednictwem których można dotrzeć praktycznie wszędzie. W Katowicach obecni już są wszyscy liczący się na rynku polskim deweloperzy, powstają kolejne inwestycje, a mimo to współczynnik powierzchni niewynajętej jest jednym z najniższych w kraju – ok. 9,5 proc. W ostatnich 5-6 latach katowicki rynek najmu powiększył się o ponad 50 proc. i jestem przekonany, że w perspektywie kolejnych 5-6 lat zbliżymy się do magicznej granicy 500 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, do czego w znacznym stopniu przyczyni się nasz GPP Business Park.

/ Firmy coraz częściej wybierają Katowice ze względu na bardzo wysoki standard powierzchni biurowych oraz stosunkowo niskie koszty najmu / Zasoby, powierzchnia w budowie i pustostany Miasto

Zasoby (m2)

Pow. w budowie (m2)

Pustostany (%)

Kraków

696 328

114 927

3,4

Wrocław

572 083

118 600

8,7

Trójmiasto

494 786

91 742

Katowice

333 599

54 572

Poznań

319 053

54 029

11,4

Łódź

304 853

43 003

10,4 Źródło: Savills

XIV

Katowice 2014 / Tomasz Subocz, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych – Reprezentacja Najemcy, Savills / Rynek biurowy w Katowicach to ok. 380 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co plasuje miasto na 5. pozycji wśród ośrodków regionalnych. Z uwagi na to, że Katowice stanowią centrum znacznie większego obszaru urbanistycznego, zamieszkałego przez ponad 2-3 mln mieszkańców, potencjał miasta na absorpcję nowej powierzchni biurowej jest duży. Silną stroną rynku jest obecność lokalnych wynajmujących, jak i wiodących deweloperów. To powoduje, iż najemcy mają szeroki wybór, od nowoczesnych budynków klasy A, zrewitalizowanych kamienic, po budynki z lat 70-80. Po udanym 2013 roku, który obfitował w duże transakcje najmu, pierwsze trzy kwartały 2014 roku były nieco słabsze – wynajęto 30 tys. mkw. Bardzo prawdopodobne, iż początek 2015 r. przyniesie finalizację kolejnych dużych umów, co powinno spowodować, że część deweloperów uruchomi kolejne fazy inwestycji lub rozpocznie budowę nowych projektów. Szansą dla miasta i regionu jest wciąż wysoka atrakcyjność Polski jako miejsca do lokowania centrów obsługi procesów biznesowych. W walce o tego typu najemców bierze udział coraz więcej ośrodków akademickich, a elementami przetargowymi są atrakcyjne pakiety zachęt czy indywidualne podejście do potrzeb inwestora. Istotne jest, aby władze Katowic brały udział w tej rywalizacji i nie zapominały o firmach, które już w mieście funkcjonują. To one najłatwiej mogą utworzyć nowe miejsca pracy, które napędzą popyt na kolejne nowoczesne powierzchni biurowe.

CZYNSZE W NAJLEPSZYCH BIUROWCACH

istniejące budynki biurowe Nazwa projektu

Powierzchnia biurowa (m2)

Rok budowy

Centrum Biurowe Francuska

21 500

2010

ING Bank Śląski

18 800

2001

Katowice Business Point

17500

2010

Centrum Chorzowska 50

15 600

2001

Altus

13 600

2004

Nowe Katowickie Centrum Biznesu

13000

2013

Atrium

11 800

2009

Millenium Plaza

10 000

2001

Źródło: Savills

Kraków

Wrocław

Nowa podaż (m2)

Pustostany (%)

Absorpcja netto (m2)

2008

23 563

1,7

20 783

2009

18 677

7,5

5 743

2010

47 606

24 000

2011

7 500

10,4

18 309

2012

9 417

6,8

17 790

2013

23 502

7,3

20 535

2014*

24 982

17 063

14,50

15,50

2014 (III kw.)

12,00

14,00

2014 (III kw.)

Katowice

12,00

14,00

2014 (III kw.)

Łódź

Rok

15,00

Trójmiasto

Poznań

Nowa podaż, pustostany i absorpcja netto w Katowicach

14,00

min. (euro/m2/miesiąc)

13,00

11,00

15,00

13,50

2014 (III kw.)

max. (euro/m2/miesiąc)

Źródło: Savills

*stan na III kwartał Źródło: Savills

rynek nieruchomości komercyjnych / biura

planowane budynki biurowe Nazwa projektu

Deweloper

Powierzchnia biurowa (m2)

Centrum Biurowe Tetris III

Fortress Invest Sp. z o.o.

3 000

Dąbrówki 16

Metropolis

1 350

GPP Business Park III

Górnośląski Park Przemysłowy

6 300

Silesia Business Park B

Skanska

10 400

Silesia Star I

LC Corp

12 700

Wybrane transakcje najmu Nazwa projektu

Najemca

Powierzchnia (m2)

Rok

Katowice Business Point

Tauron

5 700

2011

Altus

Capgemini

5 700

2011

Chorzowska 50

Mentor Graphics

3 100

2011

Katowice Business Point

Grupa Żywiec – Centrum Obsługi Klienta

2 500

2011

Francuska Office Center

Ruch SA

2 500

2011

Nowe Katowickie Centrum Biznesu

Unilever

5 400

2012

CB Francuska

Tele-Fonika

3 200

2012

Altus

Steria

2 800

2012

Centrum Chorzowska 50

ING

2 350

2012

Milleniu Plaza

PZU

2 100

2012

ura CB Francuska

Rockwell Automation

2 100

2012

LC Corp Tower I

Getin Bank

6 000

2013

Polski Koks HQ

Polski Koks

6 100

2013

CB Francuska

IBM

3 200

2013

A4 Business Park

IBM

9 000

2013

GPP Business Park II

ING Services Polska

5 600

2013

Silesia Business Park A

PwC

6 800

2013

Atrium

CapGemini

1 500

2014

Millennium Plaza

Raiffeisen Bank Polska

1 407

2014

Green Park

UPC

6 500

2014

GPP Business Park III

TPG Katowice

2 300

2014

Źródło: Savills

XVI

Katowice 2014

handel

/ Magdalena Sadal, starszy konsultant, dział wycen i doradztwa, Cushman & Wakefield /

NAJWIĘKSZE ISTNIEJĄCE CENTRA HANDLOWE Nazwa

Miasto

Adres

Pow. GLA (m2)

Silesia City Center

Katowice

Chorzowska 107

84 000

Sfera

Bielsko-Biała

Mostowa 5

48 500

M1 Zabrze

Zabrze

Szkubacza 1

48 200

Galeria Jurajska

Częstochowa

Częstochowa, Aleja Wojska Polskiego 207

48 000

Galeria Katowicka

Katowice

pl. Wilhelma Szewczyka

48 000

Gemini Park Bielsko-Biała

Bielsko-Biała

Leszczyńska 20

43 500

Forum Gliwice

Gliwice

Lipowa 1

43 000

Województwo śląskie zajmuje drugą pozycję pod względem liczby ludności w Polsce, mieszka tu ponad 12 proc. populacji kraju. Jest to także najgęściej zaludnione województwo, o drugim najwyższym przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu. Liczba ludności 12 śląskich miast jest wyższa niż 100 tysięcy mieszkańców – inaczej niż w większości województw nie jest skupiona jedynie w ośrodku wojewódzkim, lecz dzieli się na relatywnie duże, silnie zurbanizowane ośrodki miejskie. Rozproszeniu ludności towarzyszy także rozproszenie obiektów handlowych, których w województwie śląskim działa 72. Ich łączna powierzchnia to ponad 1,58 mln mkw., co stanowi ok. 16 proc. podaży kraju. Znaczącą większość powierzchni handlowej stanowią tradycyjne centra – 93 proc.; 6 proc. powierzchni zajmują parki handlowe. Centra wyprzedażowe to jedynie 1 proc. istniejącej powierzchni (Fashion House Sosnowiec). W budowie są już kolejne trzy obiekty: Galeria Galena w Jaworznie, Stara Kopalnia w Wodzisławiu Śląskim i Supersam w Katowicach, a co najmniej dwa są w planach na najbliższe lata: Marcredo Center Zawiercie i Gemini Park Tychy. Katowice to miasto o stosunkowo niskim nasyceniu powierzchnią handlową. Biorąc dodatkowo pod uwagę wysokie dochody mieszkańców, można stwierdzić, że to bardzo atrakcyjna lokalizacja dla inwestorów. Dobre skomunikowanie Katowic w obrębie konurbacji pozwala na sprawne przemieszczanie się, co może indukować duże rozproszenie centrów handlowych.

NASYCENIE Miasto

Nasycenie powierzchnią handlową (m2/1000 mieszkańców)

Górny Śląsk

495

Kraków

536

Łódź

510

Arena

Gliwice

Al. Jana Nowaka Jezioranskiego 1

41 300

Europa Centralna

Gliwice

Leszczyńska 20

40 000

Poznań

760

Auchan Sosnowiec

Sosnowiec

Lipowa 1

39 500

Trójmiasto

678

Bytom

Al. Jana Nowaka Jezioranskiego 1

37 300

Szczecin

495

Aleja Walentego Roździeńskiego 97

Warszawa

569

33 200

Wrocław

770

Atrium Plejada RAWA Park Handlowy

Katowice

3 Stawy

Katowice

Pułaskiego 60

32 300

Auchan Katowice

Katowice

J. i N. Rencow 30

24 700

CH Dąbrówka

Katowice

Roździeńskiego 200

23 200

3 Stawy Retail Park

Katowice

Pułaskiego 60

15 700

Belg

Katowice

Przemysłowa 3

10 000

Źródło: Cushman & Wakefield

XVII

rynek nieruchomości komercyjnych / handel

Istniejąca powierzchnia handlowa w podziale na formaty Miejsce

Całkowita podaż

Liczba obiektów

Tradycyjne CH

Parki handlowe

Centra wyprzedażowe

Katowice

271 100

288 600 m (95%)

15 700 m (5%)

– (0%)

Konurbacja katowicka

1 027 160

946 680 m2 91%

74 280 m2 7%

20 200 m2 2%

Śląsk

1 582 720

1 470 640 m2 93%

91 880 m2 6%

20 200 m2 1%

Źródło: Cushman & Wakefield

/ Leszek Sikora, dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement Polska / Biorąc pod uwagę obecne nasycenie powierzchnią handlową w aglomeracji górnośląskiej oraz ogólną sytuację na rynku, trudno spodziewać się kolejnych dużych inwestycji. Oczywiście nowe obiekty będą się pojawiać, ale raczej w mniejszej skali. Nie zmienia to faktu, że Górny Śląsk to bardzo ciekawa lokalizacja. Do głównych atutów tego rynku zaliczyć trzeba liczbę mieszkańców i wysoką siłę nabywczą. ECE nie miało żadnych obaw przed wejściem do Katowic poprzez przejęcie zarządzania centrum handlowym Silesia City Center. To doskonale zlokalizowany obiekt posiadający grono wiernych klientów. Odzwierciedlają to wyniki osiągane przez najemców. Szeroki zakres usług i dopasowanie do potrzeb lokalnych klientów to gwarancja sukcesu obiektów handlowych w dużych polskich metropoliach.

PROJEKTY W BUDOWIE I PLANOWANE Nazwa

Miasto

Rodzaj prac

Deweloper

Pow (m2 GLA)

Status

Rok

Marcredo Center Zawiercie

Zawiercie

Gemini Park Tychy

Tychy

budowa

Doraco

19 500

planowana

2015

budowa

Gemini Holding

32 000

planowana

Galeria Galena

2016

Jaworzno

budowa

P.A. Nova

30 000

w budowie

2015

Supersam

Katowice

budowa

Griffin Group

21 000

w budowie

2015

Stara Kopalnia

Wodzisław Śląski

budowa

HRS Grupa

10 000

w budowie

2015

Źródło: Cushman & Wakefield

STAWKI CZYNSZÓW* 0

100

2010

45,75 euro /m²/miesiąc

2011

46,75 euro /m²/miesiąc

2012

48,00 euro /m²/miesiąc

2013 2014

46,50 euro /m²/miesiąc 44,67 euro /m²/miesiąc

*stan na koniec II kwartał 2014 Źródło: Cushman & Wakefield

XVIII

Katowice 2014

podaż i liczba centrów handlowych na górnym Śląsku (2012-2015) 2012

2013

2014

2015 – prognoza

Powierzchnia (mkw)

950 000

1 082 200

1 099 700

1 158 700

Liczba CH

Źródło: Cushman & Wakefield

STRUKTURA NAJEMCÓW CENTRÓW HANDLOWYCH W KATOWICACH

Moda

Usługi

Gastronomia

Obuwie i galanteria skórzana

Zdrowie i uroda

Biżuteria i akcesoria

Wyposażenie wnętrz

Elektronika

Multimedia

Art. dziecięce

Rozrywka i rekreacja

Sport

Pozostałe

Puste

ok. 2 575

1,8%

2,2%

3,0%

3,4%

2011

2012

2013

2014*

POZIOM PUSTOSTANÓW

*stan na koniec I połowy 2014

Całkowita liczba sklepów

han XIX

rynek nieruchomości komercyjnych / magazyny

Kluczowe transakcje najmu Najemca

Park

Typ umowy

Powierzchnia (m2)

Tesco

BTS Gliwice

Nowa umowa

56 700

Finalizacja 2010, I kw.

Carrefour

Distribution Park Będzin

Odnowienie umowy

45 800

2010, II kw.

BTS Bielsko-Biała

Nowa umowa

45 000

2014, I kw.

DHL

ProLogis Park Dąbrowa

Nowa umowa

33 800

2012, I kw.

Decathlon

SEGRO Logistics Park Gliwice

Nowa umowa

31 700

2011, III kw.

/ Wojciech Zoń, dyrektor w Dziale Powierzchni Magazynowych JLL w Polsce /

ny XX

Górny Śląsk to dziś jeden z najważniejszych rynków powierzchni magazynowych w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Aglomeracja Katowicka i całe województwo tworzą duży rynek konsumencki i zaplecze wyspecjalizowanej siły roboczej. Skala aglomeracji to magnes dla najemców logistycznych oraz handlowych. Znaczący wkład w gospodarkę regionu ma prężnie działająca Katowicka Specjalna Strefa Ekonomiczna, w której ulokowano wiele inwestycji, głównie z sektora motoryzacyjnego. Przewagą konkurencyjną regionu jest najgęstsza w kraju sieć nowoczesnych dróg – autostrady A1 i A4, Drogowa Trasa Średnicowa, węzeł Sośnica – jeden z największych w Europie Środkowo-Wschodniej, znakomite połączenia drogowe z Czechami, Słowacją i Niemcami czy z północną i centralną Polską, Małopolską oraz Podkarpaciem. Te atuty w połączeniu z wieloletnimi tradycjami przemysłowymi, dostępem do wykwalifikowanej siły roboczej, jak również dostępnością gruntów inwestycyjnych czy relatywnie atrakcyjnymi stawkami najmu budują mocną pozycję Górnego Śląska jako ośrodka logistycznego o ponadregionalnej skali i generują jego dynamiczny rozwój. W regionie dominuje sektor motoryzacyjny (General Motors czy Fiat) przyciągający również podwykonawców i poddostawców, a także operatorzy logistyczni, duże sieci handlowe (Decathlon, Tesco, Kaufland) i firmy produkcyjne. W nadchodzących latach będziemy świadkami dalszego rozwoju rynku magazynowo-przemysłowego na Górnym Śląsku. Spodziewamy się napływu nowych inwestycji wzdłuż autostrady A1, a perspektywiczną lokalizacją może stać się odcinek od Węzła Sośnica do Piekar Śląskich. Równolegle nadal będą rozwijać się okolice Gliwic. Podregiony jak Bielsko-Biała również cieszą się zainteresowaniem inwestorów, czego przykładem jest powstająca fabryka GE.

Największe istniejące obiekty Nazwa

Powierzchnia (m2)

ProLogis Park Chorzów

234 700

Panattoni Park Mysłowice

170 000

ProLogis Park Dąbrowa

144 000

SEGRO Logistics Park Gliwice

141 800

MLP Tychy

90 600

Alliance Silesia Logistics Center

88 000

Terminal Logistyczny Promont Tychy

72 400

ProLogis Park Gliwice

56 700

SEGRO Industrial Park Tychy

56 000

Distribution Park Będzin

54 500

magazyny Katowice 2014

Popyt wg sektora, 2010-III kw. 2014 Sektor

Powierzchnia (m2)

Operator logistyczny

558 500

Sieci sklepów

315 200

Art. motoryzacyjne

229 000

Lekka produkcja

116 300

Inne

247 100

powierzchnia oddana do użytku i poziom pustostanów na Górnym Śląsku Rok

Nowa powierzchnia (m2)

Pustostany (%)

2010

92 600

12,6

2011

95 500

2012

95 700

2013

51 100

9,3

2014*

56 500

9,8

Powierzchnia w Budowie w III kw. 2014 Obiekt

Powierzchnia (m2)

Goodman Sosonowiec Logistics Centre

25 800

Panattoni Park Sosnowiec

20 000

BTS Gliwice II

8 000

Popyt na Górnym Śląsku Rok

Popyt brutto (m2)

Popyt netto (m2)

2010

407 676

231 207

2011

309 947

226 100

2012

200 500

140 900

2013

292 606

122 644

2014*

255 287

124 909

Czynsze (Euro/ mkw / miesiąc) Okres

Czynsz bazowy

Czynsz efektywny

2011

3,1-3,8

2,35-3,3

2012

3,1-3,9

2,45-3,4

2013

3,0-3,7

2,4-3,3

2014*

3,0-3,7

2,4-3,3

/ Mirosław Koszany, prezes BIK S.A. / Region katowicki pozostaje jednym z najważniejszych obszarów naszej aktywności. Wynika to w dużym stopniu z utrzymującego się wysokiego zainteresowania inwestorów najmem powierzchni magazynowych w tej części naszego kraju. Spodziewamy się, że taką tendencję będziemy obserwować także w kolejnych latach. Podstawowymi atutami Górnego Śląska są przede wszystkim łatwa komunikacja, dzięki rozbudowanej sieci autostrad i dróg szybkiego ruchu, ale także szeroki dostęp do kadry pracowniczej oraz utrzymująca się na satysfakcjonującym poziomie podaż terenów inwestycyjnych. Naszą główną inwestycją w regionie jest Śląskie Centrum Logistyczne w Sosnowcu, które w najbliższym czasie planujemy rozbudować o kolejne 20 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

ma XXI

hote

rynek nieruchomości komercyjnych / hotele

Liczba hoteli w woj. śląskim w XII 2014 roku w tym w Katowicach

211

Liczba pokoi hotelowych w woj. śląskim obecnie w tym

1 923

9 902

w Katowicach (2014 rok)

źródło: Horwath HTL

OBŁOŻENIE HOTELI W KATOWICACH WG KATEGORII W 2013 R. (GUS): Kat. 5*

brak danych

Kat. 4*

43,6%

Kat. 3*

42,7%

Kat. 2*

43%

Kat. 1*

brak danych

/ Janusz Mitulski, partner Horwath HTL /

Obłożenie hoteli w 2013 roku 39% w woj. śląskim* 42% w Katowicach* 49% w Katowicach**

*wg GUS **wg STR Global (głównie hotele sieciowe)

60 proc. całkowitej podaży pokoi hotelowych w Katowicach generują obiekty 4 i 5*, natomiast hotele 3* jedynie 10 proc. Relatywnie niewielka oferta w segmencie ekonomicznym i budżetowym nie jest rekompensowana przez hostele i apartamenty na wynajem, które dysponują ok. 250 pokojami (1/4 całkowitej podaży). Od roku 2012 w Katowicach nie pojawił się żaden nowy hotel. Dodatkowo zamknięty został hotel Silesia, a obiekty wystawione na sprzedaż nie znajdują kupców – np. hotel Polonia. Rośnie za to konkurencja w miastach sąsiedzkich, gdzie powstają nowe inwestycje jak hotel Focus w Chorzowie, a kolejne są w trakcie budowy - Holiday Inn i Mercure w Sosnowcu. Niedawna transakcja przejęcia sieci Style Hotels przez lokalnego lidera – hotele Diament – czy też zakup działki budowlanej przez sieć B&B Hotels wskazują, iż inwestorzy widzą potencjał dla rozwoju w Katowicach. Stymulująco na ten rynek zadziała z pewnością otwarcie Międzynarodowego Centrum Kongresowego, a także nowa siedziba Narodowej Orkiestry Symfonicznej Polskiego Radia.

Struktura osób korzystających z hoteli (obcokrajowcy)

OBŁOŻENIE HOTELI W WOJ. ŚLĄSKIM WG KATEGORII W 2013 R. (GUS): Kat. 5*

31,2%

Kat. 4*

40%

Kat. 3*

38,7%

Kat. 2*

40,5%

Kat. 1*

36,5%

XXII

Katowice

30%

woj. śląskie

23%

tele

Katowice 2014

sieci hotelowe

Nazwa sieci

Accor

Best Western

De Silva

Diament

Focus

Gołębiewski

LHG

Likus

Qubus

Vienna International

Suma

liczba hoteli w katowicach

liczba hoteli w woj. śląskim

NAJWIĘKSZE PLANOWANE I REALIZOWANE INWESTYCJE HOTELOWE W KATOWICACH I WOJEWÓDZTWIE ŚLĄSKIM

Katowice Best Western Browar Mariacki (46 pokoi, 2015 rok)

Śląsk Holiday Inn Dąbrowa Górnicza (160 pokoi, 2016 rok) 4* Butique Hotel Żywiecki (30 pokoi, 2015 rok) Przyłęków k. Żywca 3* Ibis Styles (100 pokoi, 2015 rok), Sosnowiec 4* Mercure (100 pokoi, 2015 rok), Sosnowiec 3* Hotel Alto (54 pokoje, 2015 rok), Żory

woj. śląskie

Liczba osób korzystających z obiektów hotelowych i niehotelowych w województwie śląskim w 2013 roku 1159 tys. 703 tys.

Hotelowe Niehotelowe

Katowice

Liczba osób korzystających z obiektów hotelowych i niehotelowych w Katowicach w 2013 roku 237 tys. 23 tys.

Hotelowe Niehotelowe

Katowice

Średnie ceny hoteli w Katowicach 204 PLN 205 PLN

2013 okres styczeń – listopad 2014

Katowice

RevPar w Katowicach 100 PLN 107 PLN

2013 okres styczeń – listopad 2014

Katowice hoteli sieciowych w mieście (XI 2014 rok) hoteli sieciowych w woj. śląskim (XI 2014 rok)

Poziom usieciowienia hoteli w Katowicach 59% 15%

XXIII

apor

Hotele

Mieszkania kontra hotele Czy tradycyjne hotele mogą stać się passé? Dla gości będących przedstawicielami „Generacji Y”, inaczej „Millenialsów”, tak. Pokolenie uzależnione od kontaktów społecznych i cyfrowych technologii staje się coraz liczniejszą grupą klientów usług turystycznych i hotelarskich. Tyle że na miejsce pobytu nie zawsze wybiera hotele, ale... zwykłe mieszkania.

an Francisco, rok 2008. W mieście odbywa się konferencja designerów. Dla przyjeżdżających gości znalezienie wolnego pokoju hotelowego staje się coraz większym wyzwaniem. Wtedy ze swoim pomysłem pojawiają się dwaj młodzi mieszkańcy miasta. Przedsiębiorczy Amerykanie wynajmują swój apartament i wpadają na genialny pomysł – tworzą coś więcej niż zwykły serwis rezerwacyjny. Airbnb, czyli „Air bead and breakfast”, to zaufany rynek społeczności służący publikowaniu ofert, odkrywaniu i rezerwowaniu poprzez internet unikalnych miejsc pobytu na całym świecie. – Możesz zabukować wszystko, od kanapy aż po zamek – tłumaczył później zasady jego działania Brian Chesky, jeden z założycieli systemu. Pomysł chwycił. Dziś Airbnb działa w blisko 200 krajach, także w Polsce. Umożliwia znalezienie noclegu u osób, które oferują swoje prywatne mieszkania, apartamenty czy przyczepy kempingowe. Za lokum trzeba zapłacić od kilkudziesięciu

złotych wzwyż, w zależności od standardu. Popularność serwisu ciągle rośnie. W 2011 roku chwalił się milionową rezerwacją. W roku ubiegłym dodał do swojej oferty 250 tys. nowych pokoi. To równoznaczne z pojawieniem się na rynku 1000 obiektów hotelowych z 250 pokojami każdy! Na świecie mieszkania na wynajem oferują też takie serwisy jak HomeAway.co.uk czy HouseTrip.com. Co więcej na popularności zyskuje też wakacyjna wymiana mieszkań – przedstawiona chociażby w amerykańskiej komedii „Holiday”, opowiadającej o losach dwóch młodych kobiet, które zamieniły się domami na czas Bożego Narodzenia. Skąd taka popularność niestandardowych usług hotelowych? – Pokolenie tzw. baby boomers, czyli osób urodzonych w latach 50., dotychczas uważanych za bardzo perspektywiczną grupę klientów hoteli, wypierane jest przez ludzi urodzonych po roku 1980, potocznie nazywanych pokoleniem „Millenialsów”. Nigdy Więcej: www.propertynews.pl

Hotele wcześniej nie mieliśmy do czynienia z osobami tak bardzo uzależnionymi od technologii i potrzeby kontaktów społecznych, jednocześnie szukającymi indywidualizmu i wyjątkowości – mówi Janusz Mitulski, partner Horwath HTL Polska. Jak to się przekłada na działania hoteli? Otóż w branży toczy się nieustanny bój o klienta. Ofertę trzeba tworzyć, uwzględniając nowe trendy, zmiany technologiczne, społeczne i ekonomiczne.

Co na to branża?

Konkurencja się zaostrza. Berlińscy hotelarze zdążyli już policzyć: serwis Airbnb dostarcza na lokalny rynek 20-30 proc. pokoi. Nie trudno się domyślić, że właściciele hoteli sieciowych czują realne zagrożenie dla swoich interesów i robią się nerwowi… Od kilku lat obserwują potrzeby nowej grupy gości, tworząc dla niej zupełnie nowe produkty hotelowe, przyciągające designem, technologicznym zaawansowaniem i funkcjonalnością. Standardem jest planowanie promocji w internecie.

Berlińscy hotelarze zdążyli już policzyć, że serwis Airbnb dostarcza na lokalny rynek 20-30 proc. pokoi – Do potencjalnego gościa trafiamy dzięki dobrze wypromowanej ofercie, zaś jej konkurencyjność decyduje o tym, czy dokona on rezerwacji właśnie u nas. Stałych klientów aktywizujemy za pomocą cyklicznie wysyłanego newslettera oraz platformy social media. Do klienta biznesowego docieramy głównie dzięki mocnemu zespołowi sprzedażowemu. Bezpośrednie nawiązanie relacji oraz obecność profesjonalnego opiekuna jest w tym przypadku niezwykle ważne – zapewnia Łukasz Płoszyński, członek zarządu Focus Hotels Sp. z o.o. W Polsce nikt nie zna jeszcze dokładnych danych, ale trend, podobnie jak w wielu innych krajach, został dostrzeżony, a hotelarze zaczynają coraz częściej wspominać o nowych przepisach regulujących warunki funkcjonowania mieszkań i lokali do wynajęcia. – Nadszedł czas, aby zająć się tą kwestią instytucjonalnie, spojrzeć na to z punktu widzenia przepisów i interesów branży hotelowej – mówi Ireneusz Węgłowski, prezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego i wiceprezes spółki Orbis. – Zwróćmy uwagę, że lokale należące do prywatnych inwestorów, nie mają żadnych certyfikatów, nie podlegają też przepisom dotyczącym bezpieczeństwa, warunków sanitarnych i innym obowiązującym w branży hotelowej. Nie oczekujemy restrykcji, które spowodowałyby uniemożliwienie prowadzenia działalności gospodarczej. Jednak, jako hotelarze, jesteśmy zainteresowani, aby warunki funkcjonowania na rynku apartamentów i lokali prywatnych w tak dużej skali podlegały uregulowaniom – dodaje. Jak zapowiada, w najbliższym czasie Izba Gospodarcza Hotelarstwa Polskiego zbierze się na posiedzeniu, aby ocenić skalę zjawiska i jego wpływ na branżę hotelową w Polsce. IGHP w listopadzie br. dołączyła do struktur międzynarodowej organizacji hotelarskiej HOTREC – może więc razem szukać sposobów rozwiązania tej kwestii. – W sektorze hotelowym jest obecnie zatrudnionych ok. 800 tys. osób, dodatkowe 300 tys. współpracuje z naszą branżą. Jeśli zjawisko wynajmowania mieszkań prywatnych będzie rosnąć, obawiam się, że część hoteli straci możliwość funkcjonowania, a to może spowodować likwidację miejsc pracy – tłumaczy Węgłowski.

Kto ma się bać?

Nadszedł czas, aby kwestią funkcjonowania mieszkań i lokali do wynajęcia zająć się instytucjonalnie, spojrzeć na to z punktu widzenia przepisów i interesów branży hotelowej – mówi Ireneusz Węgłowski, prezes Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego i wiceprezes spółki Orbis

Wydaje się, że konkurencję najbardziej boleśnie może odczuć sektor hoteli ekonomicznych. Ich goście wyjątkowo dokładnie przyglądają się cenom, a te często okazują się przyjaźniejsze w ofercie prywatnej. Do tego dochodzi jeszcze możliwość zakwaterowania grupy kilku-, a czasem nawet kilkunastoosobowej pod jednym dachem (z możliwością podzielenia się kosztami noclegu). Ważne może być też poczucie nieformalnej atmosfery „jak w domu”, a nie w instytucji świadczącej usługi hotelowe. Na razie jednak na polskim rynku alarm wydaje się przedwczesny. – Nie da się ukryć, że liczba ofert noclegów w prywatnych apartamentach wciąż rośnie, duży wpływ na to ma rozwój

Hotele platform rezerwacyjnych dedykowanych właśnie apartamentom jak np. Airbnb – mówi Łukasz Płoszyński. Dodaje jednak, że na ostateczny wybór miejsca zakwaterowania wpływa szereg czynników, takich jak miejsce pobytu, położenie porównywanych obiektów w obrębie wybranej lokalizacji, cel i długość wyjazdu. – Decyzja zależy od indywidualnych potrzeb gościa. Co jest w tym momencie istotne, to koegzystencja na rynku w warunkach uczciwej konkurencji. Każda działalność przynosząca zysk powinna być prowadzona w oparciu o regulacje prawne, które mają na celu zabezpieczenie interesów zarówno klientów, jak i prowadzących działalność – podkreśla Łukasz Płoszyński. Zdaniem Marcina Szewczykowskiego, dyrektora finansowego Orbis SA, wynajem prywatnych apartamentów dotyczy głównie dłuższych pobytów. – Właściciele tych lokali zwykle nie są zainteresowani rezerwacją na jeden lub kilka dni. Hotele ekonomiczne, takie jak ibis czy ibis budget, nie powinny więc obawiać się tego rodzaju konkurencji. Tym bardziej że marka ibis stworzona została specjalnie dla „klienta budżetowego” i ma wypracowany model działania, który sprawdza się na rynku od lat. W Polsce z oferty ibisów korzystają w ok. 60 proc. klienci biznesowi. Dla nich liczy się dobra lokalizacja, korzystna cena oraz hotelowy serwis. Sytuacja na polskim rynku hotelowym jest też nieco inna niż w krajach Europy Zachodniej. U nas rynek jest wciąż nienasycony i nadal istnieje miejsce dla nowych obiektów. – Widzę duże zapotrzebowanie na hotele ekonomiczne w naszym kraju. Zwłaszcza standaryzowane hotele sieciowe, ponieważ do tej pory główny nacisk był kładziony na obiekty wyższej jakości – mówi Magdalena Sekutowska, dyrektor ds. rozwoju Hilton Worldwide. – Odkąd Polacy zaczęli masowo podróżować, nawet w granicach kraju, zapotrzebowanie na takie usługi rośnie. Hotele ekonomiczne są w miarę samoobsługowe, nie są za drogie, oferują wysokie standardy, czystość, dobre łóżko, w miarę duży pokój i przyjemne przestrzenie publiczne – wylicza Sekutowska.

liczba hoteli w latach 2008-2013: kat.

2008 r.

2009 r.

2010 r.

2011 r.

2012 r.

2013 r.

170

175

177

174

177

171

459

487

510

518

551

565

609

676

779

845

910

964 Źródło: GUS

Całkowita liczba hoteli i pokoi hotelowych w Polsce kat.

Liczba hoteli

1-5*

2 428

Liczba pokoi

121 173 Źródło: Horwath HTL na podstawie turystyka.gov.pl

Liczba ofert z mieszkaniami i lokalami do wynajęcia w Polsce HouseTrip.com – 567  HomeAway.co.uk – 1455 Airbnb.com – 10 000+ Źródło: prezentacja, Miłosz Stanisławski, General Manager, Sound Garden Hotel

W jej ocenie oferta prywatnych apartamentów to na pewno ważny trend na rynku, ale nie stanowi jeszcze realnego zagrożenie dla hoteli. W dzisiejszym hotelarstwie „unikalne doświadczenia” zaczynają być ważniejsze od „luksusu”, a „prywatny” wypierany jest przez „społeczny”. Na tym tle produkt, jaki dostarczają rezerwowane w sieci lokale pod wynajem, wydaje się bardzo atrakcyjny. Najbliższe lata pokażą, jak duży kawałek hotelowego tortu trafi w ręce nowego gracza.

Więcej: www.propertynews.pl

Centra handlowe

Granice ryzyka Choć Poznań i Wrocław przodują w rankingu polskich miast z najwyższym poziomem nasycenia powierzchnią centrów handlowych na 1000 mieszkańców, deweloperów to nie zraża. Dalej chcą budować. Ale tworzenie oferty na zasadzie „kopiuj-wklej” już nie działa. Jaki jest zatem ich pomysł na przyciągnięcie najemców i klientów?

lisko 800 mkw. na tysiąc mieszkańców – to wskaźnik nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową dla Wrocławia i Poznania. Zdecydowanie przewyższa on średnią dla ośmiu największych aglomeracji, która wynosi 600 mkw. Deweloperów to nie zniechęca. W stolicy Małopolski inwestycję realizuje Apsys. Centrum Posnania to obecnie największy realizowany projekt handlowy w Polsce i Europie Centralnej. Jego wartość to bagatela miliard złotych. Na rynek trafi 100 tys. mkw. powierzchni najmu i 220 nowych sklepów. W tym samym mieście niewielkie centrum codziennych zakupów buduje też spółka Red Real Estate.

Jednak zdaniem Patrycji Dzikowskiej z DTZ, przyszłość poznańskiego rynku handlowego stoi pod znakiem zapytania. – Otwarcie Poznań City Center pokazało, że rynek jest już zdecydowanie na etapie nasycenia. Realizacja kolejnego, ogromnego obiektu, i to w bliskim otoczeniu, na pewno nie poprawi statystyk ani poziomu pustostanów, ani uzyskiwanych stawek czynszowych – tłumaczy ekspertka. Jak wygląda sytuacja we Wrocławiu? Tu trwa rozbudowa Parku Handlowego Bielany oraz Magnolii Park. Pierwsza inwestycja jest realizowana przez spółkę IKEA, która powiększy obiekt o 35 tys. mkw. Z kolei należąca do amerykańskiego funduszu Blackstone Magnolia urośnie o dodatkowe 20 tys. mkw. Na tym jednak nie koniec. O zawartość portfeli mieszkańców stolicy Dolnego Śląska chce zawalczyć także Unibail-Rodamco. Deweloper swoich planów oficjalnie nie komentuje, ale z naszych informacji wynika, że inwestycja rozpocznie się w przyszłym roku, a pierwszych klientów przywita pod koniec 2017 roku. Skala projektu ma być porównywalna ze stołeczną Arkadią. Co na to eksperci? – Centrum Wrocławia jest nie tylko nasycone powierzchnią handlową, ale także boryka się z dużym problemem korków. Kolejne projekty handlowe na pewno nie poprawią tej sytuacji, o ile nie zostanie znacząco usprawniona infrastruktura drogowa – zwraca uwagę Patrycja Dzikowska. Utrudniony dostęp komunikacyjny może zniechęcić wielu potencjalnych klientów do odwiedzania tych lokalizacji handlowych.

Świeża krew

Dzięki witrynom sklepowym o podwójnej wysokości sięgającej 8 metrów, część firm zdecydowała w tym centrum Posnania stworzyć swoje „flagowe” koncepty – Fabrice Bansay, prezes Apsys Polska

Niezrażeni takimi argumentami deweloperzy jak mantrę powtarzają listę atutów swoich przedsięwzięć: jeszcze większy parking niż u konkurencji, doskonale dopasowana oferta do potrzeb dzisiejszego klienta dzięki rozbudowanej strefie fitness i gastronomicznej, nowinki technologiczne oraz marki dotąd nieobecne w mieście. Zdaniem wielu przedstawicieli branży Więcej: www.propertynews.pl

Centra handlowe to właśnie zestaw najemców zbudowany na zasadzie „kopiuj-wklej” stanowi największy problem. Centra handlowe nie potrafią się wyróżnić, przez co ich funkcjonowanie pozostawia wiele do życzenia. Patrycja Dzikowska uważa, że „przejmowanie” najemców już obecnych w mieście ma swoje granice. – Obecnie obserwujemy typowy rynek najemcy. Jednak trzeba pamiętać, że właściciele obiektów, ze względu na m.in. zobowiązania wynikające z finansowania inwestycji kredytami bankowymi, nie mogą sobie pozwolić na dalszą walkę na obniżanie stawek najmu czy oferowanie dodatkowych ustępstw finansowych na rzecz najemców – mówi. I dodaje, że deweloperzy powinni zadbać o to, by na rynku pojawiła się „świeża krew”. Chodzi o najemców nieobecnych dotychczas na terenie Polski, a którzy będą w stanie wyróżnić dany obiekt na tle innych.

Argumenty

Deweloperzy przekonują, że skalkulowali ryzyko i widzą miejsce dla swoich projektów. O słuszności ich decyzji może świadczyć także zaufanie banków – chociażby Banku Gospodarstwa Krajowego, Berlin Hyp oraz ING, które wyłożą gotówkę na Centrum Posnania. – Poznań to piąte pod względem wielkości miasto Polski i czołówka pod względem siły nabywczej. W zasięgu galerii znajdzie się prawie milion mieszkańców Wielkopolski – mówi Fabrice Bansay, prezes Apsys Polska. Zapewnia, że w wykorzystaniu tego potencjału kluczowa jest lokalizacja w centrum miasta oraz zupełnie nowe podejście do najemców i klientów. Na czym polega to nowe podejście? Choćby na wykorzystaniu architektury obiektu do atrakcyjnej ekspozycji salonów. – Dzięki witrynom sklepowym o podwójnej wysokości sięgającej 8 metrów, część firm zdecydowała w tym centrum stworzyć swoje „flagowe” koncepty – wyjaśnia Bansay. Jak tłumaczy prezes firmy Apsys, przyciągnięcie najemców wiąże się z optymalnym zbudowaniem oferty dla klientów. Centrum zapewni miejsce na wydarzenia kulturalno-rozrywkowe w amfiteatrze, darmową sieć WiFi z geolokalizacją sklepów i samochodów na parkingu, cyfrowe mapy, dedykowaną aplikację mobilną czy specjalny portal internetowy. Prawdziwą nową jakość na rynek centrów handlowych w Polsce mają wnieść jednak takie rozwiązania jak: system dostaw towarów do domu, concierge czy specjalna strefa „lounge” dla lojalnych klientów obiektu. Prezes Apsys jako dowód na sukces pomysłu podaje 80-proc. poziom komercjalizacji obiektu na dwa lata przed jego otwarciem.

Czy nowe jest wrogiem starego?

A jakie atuty w rynkowej grze mają obiekty starsze, które nie oferują swoim klientom całej gamy nowinek? To przede wszystkim grono lojalnych klientów. – W najlepszej sytuacji są te obiekty, które albo mają ugruntowaną i stabilną pozycję, albo potrafią się wyróżnić. Nie zawsze decyduje o tym lokalizacja; właściciel musi mieć pomysł na swoje centrum – twierdzi Patrycja Dzikowska. A tu bieżące zarządzanie nie zawsze wystarczy. Jak wynika z danych Knight Frank, w aglomeracji wrocławskiej i poznańskiej aż 40 proc. centrów handlowych zostało oddanych

przed 2003 rokiem. To inwestycje posiadające niedopasowaną do obecnych warunków powierzchnię opartą na operatorze spożywczym. – Konieczny jest remodeling tych obiektów pod kątem architektonicznym, tak by spełniły wymagania dotyczące zapotrzebowania na potencjał lokalizacji oraz wielkość nowych konceptów handlowych – komentuje Agnieszka Mielcarz z Knight Frank. Czasem o sukcesie decydują szczegóły. – Odwiedzający doceniają szeroki zakres usług i wybór marek, ale także liczne udogodnienia: jesteśmy liderem wśród poznańskich centrów handlowych w kategorii „Miejsce przyjazne rodzicom z dziećmi” – tłumaczy Tomasz Wojsz, dyrektor Galerii Malta w Poznaniu. O tym, że rywalizacja z nowymi i większymi centrami handlowymi nie jest skazana na porażkę świadczy przykład centrów Klif, jednych z najstarszych w Polsce. W ostatnich dwóch latach obiekty przeszły gruntowną modernizację, zmieniając zarówno wygląd, jak i skład najemców. To przełożyło się na wyniki odpowiedzialności i wzrost obrotów najemców o 20-30 proc. – Ze względu na to, że centra są dość małe trzeba było znaleźć koncepcję, dzięki której pokonalibyśmy konkurencję. Stworzyliśmy więc model centrów skupiających marki skierowane do wybranych klientów, skoncentrowane na modzie – wyjaśnia Agnieszka Beata Sawicka, dyrektor ds. zarządzania aktywami w funduszu AEW Central Europe, który jest właścicielem centrów.

Odwaga czy krótkowzroczność? Patrycja Dzikowska, DTZ

Niestety, obserwujemy, że wielu rynkowych graczy zaczyna zachowywać się nieracjonalnie, przez co stabilność rynkowa jest bardzo zagrożona. Realizacja kolejnych inwestycji, często nieprzeanalizowanych szczegółowo ani niepopartych faktycznym popytem z rynku, to ogromne ryzyko. Skądinąd już mamy do czynienia z bardzo silną presją sieci handlowych na obniżanie czynszu i ponoszenie przez właścicieli obiektów nakładów na wyposażenie lokali, co oczywiście stawia celowość biznesową przedsięwzięcia pod znakiem zapytania. Dodatkowa powierzchnia tylko przyspieszy ten proces. Obserwując dokładnie rynek i prowadząc wiele analiz wielosektorowych, widzimy poważne zagrożenie dla wielu obiektów już istniejących czy planowanych. Bez podjęcia zdecydowanych kroków „naprawczych” z pewnością w przyszłości kilka starszych lub nieprzemyślanych obiektów znajdzie się na krawędzi upadku.

Prawo

Kłopoty z użytkowaniem

Problemy dotyczące terenów Skry czy Służewca w Warszawie pokazują, na jakie nieoczekiwane niespodzianki związane z użytkowaniem wieczystym może natrafić deweloper. Branża coraz głośniej postuluje: instytucja wieczystego użytkowania musi się zmienić!

ciągu ostatnich lat część podmiotów musiała przedłużyć okres użytkowania wieczystego swoich gruntów. Choć zgodnie z prawem następuje to automatycznie, jest jedno zastrzeżenie. Chodzi o „ważny interes społeczny”, na który może powołać się gmina lub Skarb Państwa. Wtedy nieruchomość przechodzi w ręce publiczne. – Oczywiście użytkownik ma prawo wystąpić na drogę sądową z roszczeniem o nakazanie złożenia oświadczenia o przedłużenie umowy – tłumaczy Jolanta Kalecińska-Rossi, partner w kancelarii White & Case. Obecnie trudno oszacować, ile zamieszania na rynku komercyjnym wywoła interpretacja słów „ważny interes społeczny” oraz inne zapisy w tej ustawie. Ale już dziś nie trudno o przykłady problemów, z jakimi zetknęli się deweloperzy. W ostatnich miesiącach dotyczyły one firmy Global Partners Investment Fund i terenów warszawskiej Skry. Na atrakcyjnych inwestycyjnie działkach o powierzchni 20 ha miał powstać kompleks sportowo-rekreacyjno-biurowy. W obliczu zbliżającego się terminu upłynięcia wieczystego

użytkowania gruntów firma podjęła działania, by je przedłużyć, ale miasto nie wyraziło na to zgody. Jak tłumaczy Michael Holland, przedstawiciel inwestora, pomimo prób współpraca z miastem nie układała się pomyślnie. Agnieszka Kłąb ze stołecznego ratusza wyjaśnia, że przyczyną decyzji było niewywiązywanie się inwestora z umowy wieczystego użytkowania. – Inwestor, wbrew deklaracjom, nie zadbał o dobry stan techniczny obiektów. Obecnie czekamy na rozstrzygnięcie procesów sądowych. Jeśli sprawa rozstrzygnie się dla nas pozytywnie, rozpoczniemy prace nad przygotowaniem koncepcji i planu, dzięki któremu tereny Skry będą mogły spełniać swoją sportową funkcję – tłumaczy. Przedstawiciel GPIF twierdzi jednak, że na projekt wydano już około 20 mln euro. – Większe inwestycje były niemożliwe, bo nasze propozycje były źle oceniane i odrzucane przez miasto, a sami urzędnicy kazali nam czekać na uchwalenie nowego planu zagospodarowania – komentuje Holland. Sąd I instancji przyjął argumenty GPIF. Zupełnie inne podejście zaprezentował zaś sąd apelacyjny. – Przychylił

Użytkowanie wieczyste wprowadzono w 1961 roku, a objęta nim nieruchomość jest oddawana na okres od 40 do 99 lat

Więcej: www.propertynews.pl

Prawo

Jakie zmiany szykuje Ministerstwo? Piotr Popa,

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju Projekt UC 122 zmieniający ustawy o wieczystym użytkowaniu i przekształceniu prawa użytkowania wieczystego wynika z postępowania notyfikacyjnego przed Komisją Europejską. W toku postępowania Komisja Europejska zgłosiła zastrzeżenia odnośnie obowiązujących zasad ustalania opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu. Strona polska wycofała wniosek notyfikacyjny i zadeklarowała zmianę przepisów. Zmienione zostaną zasada i sposób ustalania opłaty za przekształcenie, uiszczanej na rzecz dotychczasowego właściciela, to jest Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Ponadto w projekcie przewidziano zmiany doprecyzowujące, dotyczące kwestii związanych z gospodarowaniem nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

się do postulatów miasta, co całkowicie zaskoczyło nas, jak i naszych prawników. Dlatego też postanowiliśmy walczyć dalej. Obecnie złożyliśmy wniosek kasacyjny do Sądu Najwyższego. Jeśli to nie przyniesie rezultatu, odwołamy się dalej, już na poziomie Unii Europejskiej – dodaje Holland. Podobne problemy mają także inni, duzi gracze. Wiążą się one z interpretacją „ważnego interesu społecznego”, który, choć obecny w interpretacji prawa od dziesiątek lat, w przypadku nieruchomości wciąż nie jest dokładnie określony. – Do tej pory odbyło się niewiele spraw, w których zinterpretowano zakres ważnego interesu społecznie. Czekamy zatem na konkretne orzecznictwo – komentuje Jolanta Kalecińska-Rossi. Z drugiej strony, według stołecznych urzędników tego typu zdarzenia nie muszą dotyczyć wszystkich nieruchomości. Jest wręcz przeciwnie – problemy z uzyskaniem przedłużenia są w tym momencie rzadkością. – Jeśli inwestor użytkuje nieruchomości zgodnie z zawartą umową oraz miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie powinien obawiać się, że ze strony miasta będzie miał problemy z przedłużeniem użytkowania – uspokaja Agnieszka Kłąb.

Niebezpieczne użytkowanie

Wieczyste użytkowanie może przysparzać kłopotów nie tylko w momencie próby przedłużenia okresu gospodarowania nieruchomością. Deweloperzy narzekają też na opłaty. – Tego typu prawo wiąże się z obowiązkiem ponoszenia przez użytkowników wieczystych wysokich opłat rocznych – mówi Rafał Krzemień, członek zarządu PHN. Dochodzą one do 3 proc. wartości nieruchomości. Podmiotem, który dokonuje wyceny, jest formalny właściciel, przez co możliwe są znaczne zmiany wartości opłaty w ciągu zaledwie kilku lat. Z taką sytuacją mieli do czynienia deweloperzy działający na rynku warszawskim, gdzie nierzadko w ciągu kilku miesięcy koszty zwiększyły się nawet o kilkaset procent. Uderza to w interesy zarówno właścicieli obiektów, jak i ich najemców.

Oprócz realnych pieniędzy problematyczne z punktu widzenia rynku są także ograniczenia, jakie niosą ze sobą umowy. Chodzi o zapisy, które umożliwiają lokowanie danych funkcji na działkach wybranych przez samorząd lub państwo. To ogranicza pole działania, zwłaszcza że okres obowiązywania umowy liczony jest w dziesiątkach lat. Z tego powodu bardzo często takie ustalenia nie są dopasowane np. do projektowanych planów zagospodarowania przestrzennego. Taki problem jest szczególnie istotny na obszarach, w których zmianie uległa dominująca funkcja. Przykładem jest warszawski Służewiec – za czasów PRL-u miejsce działalności firm produkcyjnych i przemysłowych, a dziś jedno z największych w Polsce zagłębi biurowych. Jeśli planowana inwestycja jest ulokowana na gruncie, który przewiduje zabudowę przemysłową, niezbędna staje się zmiana przeznaczenia nieruchomości. – Obecnie użytkownik wieczysty nie ma praktycznie żadnych skutecznych instrumentów prawnych, które pozwoliłyby zmienić umowę w powyższym zakresie. W konsekwencji, niezależnie od przyczyn uzasadniających potrzebę dokonania zmiany, użytkownik jest zdany na dalece idącą uznaniowość urzędników – komentuje Paweł Wołkanowicz z Griffin Real Estate. Jak dodaje Maciej Zajdel z firmy IVG Poland, w Warszawie za tego typu zmiany pobierane są opłaty. – Ustawa wyraźnie określa, jakie opłaty przysługują organom gminy. Niestety miastu to nie przeszkadza i wyszukuje podstawy prawne typu wewnętrznych zarządzeń i uchwał, wydawanych bez podstawy ustawowej i domaga się zapłaty – tłumaczy. Powyższe trudności wraz z możliwymi problemami z przedłużeniami wieczystego użytkowania nie są najlepszą reklamą dla Polski jako obiektu zainteresowania zagranicznych firm inwestycyjnych. – Nasza firma pochodzi z Wysp Brytyjskich, mamy bardzo dobry kontakt z wieloma dużymi inwestorami. Oni wszyscy bacznie obserwują naszą sprawę i jestem przekonany, że

Jolanta Kalecińska-Rossi, partner w kancelarii White & Case

Nie każde powołanie się na interes społeczny jest słuszne. Błędem jest bardzo wąskie rozumienie tego hasła. Jeśli gmina chce przekazać teren, dotychczas przeznaczony w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste na pawilony handlowe, pod budowę przedszkola przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to powinna mieć do tego prawo. Zwłaszcza że każda taka sprawa może być skontrolowana przez sąd i na tego typu wyroki czekamy.

Prawo jej wynik może zaważyć na tym, czy zaangażują się w projekty na terenie Polski – komentuje Michael Holland. Jak tłumaczy Maciej Zajdel, firmy zagraniczne bardzo ostrożnie podchodzą do tego typu inwestycji. – Doskonale zdają sobie sprawę z tego, jak ta instytucja wygląda. Niemniej jednak poziom zagrożeń, jaki się z nią wiąże, jest dla inwestorów często nie do przyjęcia. Zdarzyło się, że niektórzy inwestorzy wycofywali się z projektu, gdy dowiedzieli się, że to nieruchomość, której grunt jest w wieczystym użytkowaniu – komentuje.

Droga do poprawy

Zarówno prawnicy, deweloperzy i inwestorzy zgadzają się, że instytucja wieczystego użytkowania musi się zmienić. Zgodnie z ustawą z 2005 roku możliwe jest przekształcenie takiej formy prawnej we własność. – Warto rozważyć, czy wobec wzrastających opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nie bardziej opłaca się ponieść jednorazowe koszty przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Biorąc pod uwagę, że w przeciwieństwie do prawa użytkowania wieczystego, prawo własności zapewnia pełniejszy i bardziej stabilny zakres uprawnień rozporządzania gruntem – tłumaczy Rafał Krzemień. Taką zmianę popiera również Maciej Zajdel. Jednocześnie postuluje prawne uregulowanie zwiększania opłat za użytkowanie nieruchomości. – Nie sprzeciwiam się samym opłatom, tylko nieracjonalnym, często bezpodstawnym podwyżkom, które wielokrotnie zwiększają koszty funkcjonowania nieruchomości. Przy ściśle opracowanych strategiach finansowych znacznie utrudnia to długoterminowe planowanie co do uzyskania zwrotu z inwestycji – komentuje. Nieco inne rozwiązanie proponuje przedstawiciel Griffin Real Estate. Chodzi o stworzenie instrumentów, które pozwolą uniknąć dowolności w działaniach podejmowanych przez właścicieli nieruchomości wobec użytkowników wieczystych. – Takie instrumenty mogłyby polegać na doprecyzowaniu przesłanek rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, obowiązku dokonania zmian umowy użytkowania wieczystego w określonych przypadkach, jak brak winy w naruszeniu umowy przez użytkownika wieczystego, czy wprowadzeniu jednolitych zasad ustalania opłat za zmianę przeznaczenia nieruchomości – komentuje Paweł Wołkanowicz. Z kolei Jolanta Kalecińska-Rossi jest zdania, że Polska powinna wziąć przykład z wielu krajów m.in. zachodniej Europy, w których funkcjonuje podobna instytucja. – Zamiast użytkowania wieczystego należy wprowadzić umowę dzierżawy z prawem zabudowy na ścisłe określony cel i czas, z jasno

Paweł Wołkanowicz

Powinny zostać stworzone instrumenty, które pozwolą uniknąć dowolności w działaniach podejmowanych przez właścicieli nieruchomości wobec użytkowników wieczystych - uważa Paweł Wołkanowicz z Griffin Real Estate. Wieczyste użytkowanie wiąże się z obowiązkiem ponoszenia wysokich opłat rocznych. Dochodzą one do 3 proc. wartości nieruchomości - mówi Rafał Krzemień, członek zarządu PHN SA określonymi zasadami rozliczenia naniesień – tłumaczy. Pozwoli to deweloperom na wcześniejsze wyliczenie, czy zaangażowanie w inwestycję będzie opłacalne. Jednocześnie pozwoli to samorządowi na zagospodarowanie nieruchomości, które obecnie nie mają swojego przeznaczenia, ale w przyszłości mogą zostać wykorzystane w inny sposób. Rady, jakie płyną od inwestorów i prawników, nie mają jednak realnego odbicia, jeśli chodzi o przyszłość wieczystego użytkowania. Pomimo wielu głosów, tego typu proces jest wciąż daleki od realizacji. – Trudno dostrzec wyraźne działania podejmowane przez państwo lub samorządy w kierunku poprawy sytuacji. Formuła wieczystego użytkowania jest często przez nich postrzegana jako szansa na podreperowanie budżetów – uważa Maciej Zajdel. W tym momencie Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju nie planuje zmian w zasadach funkcjonowania instytucji wieczystego użytkowania. Nie oznacza to jednak, że w najbliższym czasie rynku nie czekają żadne zmiany. Chodzi o nowelizację ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. – Zmiana przepisów będzie polegać na zastosowaniu mechanizmów rynkowych przy ustalaniu opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych – tłumaczy Piotr Popa, rzecznik prasowy Ministerstwa. Więcej: www.propertynews.pl

raport raport

rynek nieruchomości komercyjnych

Wrocław 2014

WYBRANE TRANSAKCJE INWESTYCYJNE – WROCŁAW 2011-2014* Sektor

Data transakcji

Nieruchomość

Sprzedający

Kupujący

Wartość transakcji (mln euro)

Handel

2011, kwartał III

CH Magnolia Park

Octava NFI Manchester Securities

Kasama Investment (Blackstone)

222,50

Handel

2012, kwartał IV

Renoma

CDI

Griffin Group

117,60

Biura

2013, kwartał I

Green Towers

Skanska

PZU

60,00

Biura

2013, kwartał III

Aquarius Business House I

Echo Investment

AZORA

41,90

Handel

2013, kwartał III

Pasaż pod Błękitnym Słońcem

Arka BZ WBK

Cronway Investments

6,20

Handel

2013, kwartał III

Galeria Dominikańska

ECE

Atrium

151,70

Magazyny

2014, kwartał I

EPGF

Standard Life

Hillwood

70,00

Biura

2014, kwartał I

Green Day

Skanska

GLL

43,00

Biura

2014, kwartał I

Aquarius Business House II

Echo Investment

Azora

22,70

*stan na III kwartał 2014 źródło: Colliers International

rynek nieruchomości komercyjnych / biura

/ Kamil Pakosz, menedżer regionalny Colliers International we Wrocławiu /

biura

Wrocław to obecnie jeden z najważniejszych punktów na inwestycyjnej mapie Europy Środkowo-Wschodniej o wciąż dużym potencjale zarówno dla firm z sektora BSS, jak i deweloperów. Miasto zapewnia dostęp do dużej puli wykwalifikowanych i doświadczonych pracowników. Jest doskonale zlokalizowane i skomunikowane z całą Europą. Do tego trzeba jeszcze dodać rozwinięty rynek nieruchomości i umiarkowane ceny. Plusem Wrocławia jest też niewątpliwie szereg inicjatyw wspierających rozwój sektora BSS oraz probiznesowe nastawienie lokalnych władz. Na swojej ścieżce rozwoju miasto musi się jednak skupić przede wszystkim na dalszej stymulacji rynku pracy. To on w dużej mierze będzie gwarantem dalszego rozwoju, gdyż kwestie HR są i będą nadal jednym z najważniejszych czynników branych pod uwagę podczas lokalizowania nowych projektów zarówno przez polskie, jak i zagraniczne przedsiębiorstwa. Potrzeby pracowników będą też miały coraz większy wpływ na rynek nieruchomości, bowiem miejsce pracy staje się ważnym elementem przetargowym podczas rekrutacji. Wyzwaniem dla deweloperów będzie niewątpliwie dostarczanie projektów spełniających potrzeby nowoczesnych firm, a raczej nowoczesnych pracowników, dla których odpowiednia lokalizacja i atrakcyjność budynku są coraz ważniejszym aspektem.

ISTNIEJĄCA PODAŻ, NOWA PODAŻ, PUSTOSTANY

Kraków

Poznań

8,4 8,6 11,2 2012 2013 2014*

Katowice

Istniejąca podaż

Powierzchnia w budowie

Nowa roczna podaż

Planowana podaż do 2016

14,7 16,5 11,0 2012 2013 2014*

Łódź

13,9 4,5 22,1 2014 2012 2013 2014*

Szczecin

89 500 21 900 98 300 3 200 40 300

19,8 28,0 17,9 2012 2013 2014*

4 100

241 500 26 700 49 500

239 000 27 200

211 800 21 500

249 300 61 000 95 300

224 400 22 700

201 600

274 700

15,1 15,0 12,7 2012 2013 2014*

69 200

Trójmiasto

60 800 74 000

256 900

242 500

Wrocław

39 300

72 000 74 500

9,9 13,4 12,3 2012 2013 2014*

23 400

350 100 66 800

31 200

130 000 175 800

73 800

71 200

9,2 12,9 12,0 2012 2013 2014*

61 800 20 400 92 800 29 400 99 200 13 700 59 000

4,6 4,4 3,5 2012 2013 2014*

9 500

116 000 115 000

100 000

30 100

51 300

200 000

394 500

488 000

283 300

300 000

458 900

386 000

485 700

400 000

519 500

500 000

594 900

600 000

Lublin

Wskaźnik pustostanów (proc.)

*stan na III kwartał 2014 źródło: Colliers International

Wrocław 2014

STAWKI CZYNSZU

WYBRANI NAJWIĘKSI INWESTORZY Z SEKTORA USŁUG DLA BIZNESU (BPO/SSC/R&D) Kraków

13,50

15,50

2014 (III kw.)

Capgemini Nokia Simens Networks IBM Global Services Credit Suisse Tieto

Wrocław

12,00

Trójmiasto

12,75

15,00

2014 (III kw.)

15,00

2014 (III kw.)

biu Poznań

12,50

15,00

2014 (III kw.)

Łódź

Google

The Bank of New York Mellon

11,50

Katowice

12,00

13,50

2014 (III kw.)

14,00

2014 (III kw.)

14,00

2014 (III kw.)

UPS

Szczecin

Liczba centrów usług z kapitałem zagranicznym we Wrocławiu

Zatrudnienie w ww. centrach

20,5 tys. osób

usługi R&D Dane: ABSL

Lublin

11,00

10,00

min. (euro/m2/miesiąć)

13,00

2014 (III kw.)

max. (euro/m2/miesiąc)

źródło: Colliers International

/ Badania i Rozwój (R&D) to specjalizacja Wrocławia na rynku usług dla biznesu w Polsce / / Katarzyna Kubicka, Leasing Manager, Echo Investment /

Wrocław i Kraków to obecnie dwa najaktywniejsze regionalne ośrodki rynku biurowego. Dobry klimat gospodarczy i dostępność wykształconych kadr przyciągają do stolicy Dolnego Śląska inwestorów, a to z kolei powoduje dużą aktywność deweloperów. Przykładem bardzo dobrej kondycji wrocławskiego rynku biurowego są m.in. nasze projekty. Biurowiec Aquarius Business House został wynajęty przed oddaniem budynku do użytkowania. Wiele wskazuje, że podobnie będzie w przypadku realizowanego obecnie biurowca West Gate. Warto też podkreślić, że nasz nowy projekt, czyli Nobilis Business House, którego realizacja rozpocznie się niebawem w sąsiedztwie Placu Grunwaldzkiego, już teraz cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem ze strony firm poszukujących powierzchni biurowej klasy A.

POPYT NA POWIERZCHNIE BIUROWE 2010

2014 (I-III kwartał)

52 200 m2

56 800 m2

2011

2013

47 500 m2

71 300 m2 2012

90 700 m2 źródło: Colliers International

rynek nieruchomości komercyjnych / biura

największe transakcje najmu powierzchni biurowych Rok

Nazwa Budynku

Najemca

Pow. (m2)

2010

Wojdyła Business Park

IBM

9 300

2010

Wojdyła Business Park

IBM

9 000

2010

Wrocławski Park Biznesu

Nokia Siemens Networks

7 400

2010

Grunwaldzki Center

Credit Suisse

4 800

2010

Millenium Tower

Capgemini

3 000

2011

Wojdyła Business Park

IBM

8 000

2011

Grunwaldzki Center

Credit Suisse

5 900

2011

Aquarius Bussines House

Tieto Poland Sp.zo.o.

4 700

2011

Bema Plaza

UPS

4 000

2011

Bema Plaza

UPS

1 700

2012

Green Towers

Nokia Siemens Networks

14 400

2012

Green Day

Credit Suisse

10 000

2012

Bema Plaza

Nokia Siemens Networks

8 800

2012

Globis

Hewlett-Packard

6 700

2012

Aquarius Business Center

BNY Mellon

6 200

2013

Sky Tower

Getin Holding

11 700

2013

Wrocławski Park Biznesu 2

KRUK

7 500

2013

Wratislavia Center

Eurobank

6 100

2013

Green Day

Credit Suisse

4 300

2013

West Forum IB

Dialog

3 500

2014

Dominikański

Hewlett-Packard

16 400

2014

Silver Forum

Confidential Client

4 900

2014

Wrocławski Park Biznesu I

Confidential Client

3 300

2014

Wrocławski Park Biznesu III

Phoenix Contact

2 700

2014

New Point Offices & Ruska 11/12

Fresenius Kabi

2 600

2014

Dubois 41

Parker Hannifin

2 500

2014

West House 1B

Objectivity Bespoke Software Specialists

2 200

największe projekty w budowie

NAJWIĘKSZE ISTNIEJĄCE inwestycje BIUROWE

Nazwa

Pow. biurowa (m2)

Nazwa

Pow. biurowa (m2)

Dominikański

38 700

Sky Tower

28 100

Business Garden I

37 000

Wojdyła Business Park

25 000

Pegaz

18 500

Grunwaldzki Center

23 600

Nobilis Business House

16 000

Aquarius Business House

23 400

West Gate

14 600

Bema Plaza

23 000

Green Towers

21 600

Millenium Towers

21 600

źródło: Colliers International

Wrocław 2014

NASYCENIE POWIERZCHNIĄ HANDLOWĄ (m2/1 000 mieszkańców)* 770

510

495

Łódź

Szczecin

handel *stan na III kwartał 2014

/ Jan Mroczka, prezes Rank Progress SA / Rynek dolnośląski jest nadal atrakcyjny, jeżeli chodzi o budowę nowych centrów handlowych, co jest spowodowane m.in. stosunkowo wyższą siłą nabywczą mieszkańców niż w innych regionach Polski. Warto jednak zaznaczyć, że w samym Wrocławiu nasycenie powierzchnią handlową jest już wysokie. Przekłada się to na fakt, że w stolicy województwa obiektów handlowych buduje się mniej, za to coraz częściej możemy obserwować rozbudowę lub modernizację znanych wrocławskich galerii.

Istniejąca powierzchnia handlowa w podziale na formaty*

3,2%

3,4%

1,4%

Górny Śląsk

Łódź

13 200 m2 (2%)

Trójmiasto

96 000 m2 (16%)

2,5%

490 600 m2 (82%)

Wrocław

3,8%

599 800 m2

Poznań

Centra wyprzedażowe

3,4%

Parki handlowe

Kraków

Tradycyjne CH

2,7%

Liczba obiektów

Warszawa

Całkowita podaż

PUSTOSTANY*

3,0%

495

Górny Śląsk

Trójmiasto

Kraków

678

Wrocław

536

Poznań

569

Warszawa

751

Nazwa

Miasto

Pow. GLA (m2)

Park Handlowy Bielany / CH Bielany

Wrocław, Czekoladowa 5-22

96 000

Magnolia Park

Wrocław, Legnicka 58

82 600

Auchan Bielany

Wrocław, Francuska 6 Bielany Wrocławskie

56 000

Pasaż Grunwaldzki

Wrocław, Pl. Grunwaldzki 22

52 000

Korona

Wrocław, Bolesława Krzywoustego 126

50 000

Galeria Victoria

Wałbrzych

42 300

Auchan

Legnica

36 200

Galeria Piastów

Legnica

26 000

Szczecin

największe istniejące Centra Handlowe*

*stan na lipiec 2014

źródło: Colliers International

handel

rynek nieruchomości komercyjnych / handel

LICZBA ISTNIEJĄCYCH CENTRÓW HANDLOWYCH I PODAŻ W LATACH 2010-2015 m2

275 300 275 300

275 300

554 500

502 800

502 800 508 500

1 158 700

1 099 700

692 500 702 300

692 500

643 600

649 800

599 800

574 100 594 100

628 900

516 300

261 300

549 400 592 400

300 000

549 400

489 400

600 000

612 500 622 300

950 000

900 000

1 082 200

1 477 400

1 435 400

1 200 000

1 327 300

1 500 000

40 43 43 47

14 15 15 16

15 18 19 20

18 18 18 18

25 25 25 26

37 41 43 46

14 14 15 16

10 11 11 11

Warszawa

Kraków

Poznań

Wrocław

Trójmiasto

Górny Śląsk

Łódź

Szczecin

Istniejąca podaż w 2012

Powierzchnia 2014 – prognoza

Powierzchnia 2013

Powierzchnia 2015 – prognoza

Liczba centrów handlowych

/ Katarzyna Michnikowska, starszy analityk, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International /

Największe planowane centra handlowe w woj. dolnośląskim poza Wrocławiem Nazwa

Miasto

Pow. GLA (m2)

Galeria Sudecka

Jelenia Góra

50 000 (docelowo)

Nowy Rynek

Jelenia Góra

24 000 w budowie

Województwo dolnośląskie to obszar silnie zurbanizowany. Poza Wrocławiem, Wałbrzychem, Legnicą i Jelenią Górą, znajduje się tu aż 10 miast o populacji 30-80 tys. mieszkańców. Dolny Śląsk to jednak także obszar bardzo zróżnicowany pod względem zamożności i warunków życia – z jednej strony są tu miasta takie jak Lubin, o sile nabywczej znacznie powyżej średniej krajowej, z drugiej np. Bielawa, gdzie siła nabywcza mieszkańców jest niższa o blisko 15 proc. od średniej krajowej. Deweloperzy działający w sektorze handlowym już dawno odkryli potencjał województwa dolnośląskiego, budując galerie w największych ośrodkach miejskich. Obecnie w centrum ich zainteresowania znajduje się Jelenia Góra, gdzie realizowane są dwie inwestycje – centrum handlowe Nowy Rynek oraz przebudowa Galerii Sudeckiej (dawne Echo). Wzmożoną działalność deweloperską notujemy również w Głogowie, gdzie na zaawansowanym etapie znajdują się dwa projekty – Galeria Glogovia i Marcredo Galeria Głogów. Przyszedł też czas na inwestycje w mniejszym formacie zlokalizowane w małych miastach oraz w sąsiedztwie dużych osiedli mieszkaniowych, przykładem może tu być np. Galeria Podium w Oławie czy Galeria Dzierżoniów.

projekty w budowie i planowane* Deweloper

Pow. (m2 GLA)

Status

Rok

Rozbudowa

Inter IKEA

35 000

W trakcie budowy

2015

Rozbudowa

Keen Property Partners

15 000

W trakcie budowy

2015

Nowy projekt

Unibail-Rodamco

–

Planowany

2017

Nazwa

Rodzaj prac

Park Handlowy Bielany / CH Bielany Magnolia Park CH z węzłem przesiadkowym

*stan na koniec III kwartału 2014 źródło: Colliers International

Wrocław 2014

STRUKTURA NAJEMCÓW CENTRÓW HANDLOWYCH WE WROCŁAWIU*

Całkowita liczba sklepów

ok. 1 450

*stan na lipiec 2014

Moda

Usługi

Gastronomia

Obuwie i galanteria skórzana

Zdrowie i uroda

Biżuteria i akcesoria

Wyposażenie wnętrz

Elektronika

Multimedia

Art. dziecięce

Rozrywka i rekreacja

Sport

ha Pozostałe

Puste

/ Dominika Jędrak, dyrektor, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International /

Pomimo stosunkowo wysokiego nasycenia, Wrocław nadal pozostaje interesującą lokalizacją dla inwestorów budujących centra handlowe. Do inwestycji zachęcają perspektywy rozwoju miasta i jego gospodarki, a w konsekwencji wzrost siły nabywczej mieszkańców. Dostępność powierzchni handlowych dobrej jakości jest we Wrocławiu ograniczona, szczególnie dla najemców potrzebujących lokali średniej wielkości i dużych. Sieci obecne na rynku poszukują powierzchni dla ekspansji swoich marek lub dla tworzonych kolejnych brandów. Dodatkowo popyt generowany jest przez nowe sieci wchodzące na rynek, dla których zwykle pierwszym wyborem po Warszawie i Krakowie jest Wrocław.

CZYNSZE ZA NAJLEPSZE LOKALE HANDLOWE* 0

Warszawa Kraków Poznań Wrocław

100

95-100 euro /m²/miesiąc

45-47 euro /m²/miesiąc 45-47 euro /m²/miesiąc

43-45 euro /m²/miesiąc

Trójmiasto

41-43 euro /m²/miesiąc

Górny Śląsk

45-47 euro /m²/miesiąc

Łódź

39-41 euro /m²/miesiąc

Szczecin

37-39 euro /m²/miesiąc

*stan na III kwartał 2014 *czynsze za lokal o pow. ok. 100-150 m2 w najlepszym CH dla najemcy z branży mody źródło: Colliers International

magazyny rynek nieruchomości komercyjnych / magazyny

/ Jan Barbasiewicz, dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Colliers International / Charakterystyczną cechą wrocławskiego rynku nieruchomości magazynowo-produkcyjnych jest stały i konsekwentny od kilkunastu kwartałów wzrost popytu. W ciągu ostatnich kilku lat rynek ten był mniej podatny na wahania koniunktury niż inne regionalne rynki w Polsce. Kwartalny wolumen transakcji nie jest największy, ale co ważniejsze – stały i bez większych wahań, co pokazuje dużą dojrzałość tego rynku i stanowi magnes przyciągający deweloperów. W regionie są obecni wszyscy główni gracze, co powoduje wzrost cen działek inwestycyjnych oraz rozwój nowych lokalizacji. Nowe projekty powstają już nie tylko w rejonie Bielan Wrocławskich i Nowej Wsi Wrocławskiej, gdzie jest zlokalizowane blisko 700 tys. mkw. powierzchni, co stanowi około 3/4 podaży w całym regionie Wrocławia. Zauważamy wzmożone zainteresowanie północą Wrocławia (rejon S8), a także Kątami Wrocławskimi czy Żórawiną. Wrocław będzie nadal dynamicznie się rozwijał. Już teraz jest postrzegany jako jedna z najważniejszych lokalizacji w całej Europie Środkowo-Wschodniej.

CZYNSZE* 8,50-9,50 2,50-2,80

euro/m2/miesiąc

ILOŚĆ WYNAJĘTEJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ* 500 000

euro/m2/miesiąc

459 100

400 000

3,00-3,80 euro/m2/miesiąc

300 000 228 700

200 000

187 900

156 500

Bazowe stawki czynszów Efektywne stawki czynszów (przeciętna stawka, po jakiej zawierana jest większość transakcji, przy założeniu, że są to transakcje na ok. 5 000 m2 zawierane na 5 lat) Czynsz za pow. biurową i socjalną w magazynach

100 000

0 2010

*stan na III kwartał 2014

208 900

2011

2012

2013

2014

*stan na III kwartał 2014 źródło: Colliers International

Wrocław 2014 / Robert Dobrzycki, partner zarządzający Panattoni Europe /

mag Dolny Śląsk to bardzo interesujący region z punktu widzenia realizacji nowych inwestycji. To fenomen lokalizacyjny i infrastrukturalny. Wrocław to najlepszy punkt na mapie Polski pod kątem dystrybucji europejskiej i centralno-europejskiej. Dodatkowo, region jest bardzo dobrze postrzegany przez najemców. Rynek ten ma ogromny potencjał, by w przyszłości stać się największym zagłębiem magazynowym w skali kraju.

STRUKTURA NAJEMCÓW (WG WYNAJĘTEJ POWIERZCHNI PRZEZ POSZCZEGÓLNE BRANŻE) W LATACH 2011-2014*

27%

29%

1% 7%

20% 8%

POWIERZCHNIA W BUDOWIE* Nazwa Obiektu

Właściciel

Planowane Zakończenie

Pow. (m²)

MKD Wrocław

MKD

2016, IV kw.

18 700

Prologis Part Wrocław III #1

Prologis

2014, IV kw.

18 300

BTS Amazon Wrocław

Panattoni

2014, IV kw.

100 700

*stan na III kwartał 2014 źródło: Colliers International

Operatorzy logistyczni (27%)

FMCG (7%)

E-commerce (20%)

Branża motoryzacyjna (1%)

Sieci handlowe (8%)

Inne (29%)

Produkcja (8%)

*stan na III kwartał 2014

mag

rynek nieruchomości komercyjnych / magazyny

POWIERZCHNIA ODDANA DO UŻYTKU

200 000

2010

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

9 700 620 900

2011

39 900 660 800

2012

60 400 721 300

2013

104 900 826 100

2014

207 500 1 033 600

2014

326 500 1 152 600

(prognoza)

oddana

istnieje

ISTNIEJĄCA POWIERZCHNIA MAGAZYNOWA W POLSCE* m2 2 000 000

1 804 400 1 537 800

1 500 000 1 110 200

1 104 800

1 033 600

1 000 000 519 400

417 200

500 000

238 100

374 200 160 300

101 100

73 300

Toruń

Szczecin

0 Warszawa Strefa I

Warszawa Strefa II

Warszawa Strefa III

Śląsk

Polska Centralna

Poznań

Wrocław

2 740 956

Trójmiasto

Kraków

pozostałe

5 733 318 8 474 274

POZIOM PUSTOSTANÓW* 24,1%

25 20 15

12,2%

11,8% 8,7%

8,3%

6,8%

4,7%

2,3%

5,8%

6,7% 4,8% 0,0%

0 Warszawa Strefa I

Warszawa Strefa II

Warszawa Strefa III

Śląsk

Polska Centralna

Poznań

Wrocław

8,8%

Trójmiasto

Kraków

Toruń

Szczecin

pozostałe

7,2% 7,7% *stan na III kwartał 2014 źródło: Colliers International

gazyn Wrocław 2014

10 największych transakcji najmu w latach 2010-2014*

Najemca

Nazwa obiektu

Właściciel

Pow. (m²)

Finalizacja

Amazon

Goodman Wrocław South Logistic Center

Goodman

123 500

2013, IV kw.

Amazon

Panattoni Wrocław Bielany Wrocławskie

Panattoni

100 700

2013, IV kw.

Fagor Wrozamet

Distribution Park Wrocław

Prologis

44 000

2010, IV kw.

Eko Holding

Prologis Park Wrocław V

Prologis

35 000

2013, II kw.

Lear

Panattoni Legnickie Pole

Panattoni

32 300

2012, II kw.

TJX (TK Maxx)

Goodman Wrocław East Logistic Center

Goodman

26 900

2011, I kw.

Geodis

Distribution Park Wrocław

Hines

22 200

2014, I kw.

Hi Logistic

Prologis Park Wrocław V

Prologis

20 600

2014, II kw.

Dirks Consumer Logistics

SKALSKI-Logistic Park

Skalski

20 000

2013, I kw.

Raflatac

Prologis Park Wrocław V

Prologis

19 100

2011, I kw.

*stan na III kwartał 2014

Struktura właścicieli (wg m2 posiadanej powierzchni)*

10 największych istniejących obiektów*

Właściciel

Pow. (m²)

Procent

Nazwa obiektu

Właściciel

Pow. (m²)

Prologis

458 700

44,4%

Prologis Park Wrocław I

Prologis

168 000

Goodman

163 000

15,8%

Prologis Park Wrocław III

Prologis

130 000

Panattoni

114 900

11,1%

Goodman

123 000

Hillwood

83 300

8,1%

Goodman Wrocław South Logistics Centre II

Hines

46 200

4,5%

Prologis Park Wrocław V

Prologis

111 000

Skalski

33 600

3,3%

Panattoni Park Wrocław I

Hillwood

83 000

VATT Invest

33 000

3,2%

Panattoni Park Wrocław II

Panattoni

61 000

Prologis Park Wrocław IV

Prologis

50 000

Distibution Park Wrocław

Hines

46 000

Goodman Wrocław East Logistics Centre

Goodman

40 000

SKALSKI-Logistic Park

Skalski

34 000

mag Eurologis Sp. z o.o.

22 300

2,2%

Banif Investment Managers

20 000

1,9%

SEGRO

20 000

1,9%

TREI Real Estate

18 000

1,7%

Aviva

9 300

0,9%

Private Owner

7 200

0,7%

Jot-Ce

4 200

0,4%

SUMA

1 033 600

*stan na III kwartał 2014

źródło: Colliers International

hot

rynek nieruchomości komercyjnych / hotele

Obłożenie hoteli w 2013 roku 41% w woj. dolnośląskim* 54% we Wrocławiu* 60% we Wrocławiu**

*wg GUS *wg STR Global

OBŁOŻENIE HOTELI W WOJ. DOLNOŚLĄSKIM W 2013 ROKU Kat. 5*

61,4%

Kat. 4*

41,4%

Kat. 3*

40,4%

Kat. 2*

35,9%

Kat. 1*

37,8%

OBŁOŻENIE HOTELI WE WROCŁAWIU WEDŁUG KATEGORII W 2013 ROKU (wg STR Global)

53%

segment upscale & upper midscale

63%

segment midscale & economy

Liczba hoteli w woj. dolnośląskim w XI 2014 roku w tym we Wrocławiu

272

Liczba pokoi hotelowych w woj. dolnośląskim obecnie w tym

4 755 źródło: Horwath HTL

we Wrocławiu

13 018

/ Janusz Mitulski, partner Horwath HTL / Sytuacja na wrocławskim rynku hotelowym w roku 2014 nieznacznie poprawiła się w porównaniu z rokiem 2013. W pierwszych dwóch kwartałach br. wskaźnik RevPAR wzrósł o 7,2 proc., co wiązało się m.in. z niedużą podażą nowych obiektów hotelowych. Gorsze wyniki zanotowano w lipcu. Na spadek wartości RevPAR wpływ miało słabsze o 7 proc. w porównaniu z rokiem 2013 obłożenie. W październiku br. miejską bazę hotelową wzbogacił hotel Ibis Styles oferujący 133 pokoje. Ten 3-gwiazdkowy obiekt zlokalizowany jest w kompleksie Silver Tower Center, naprzeciwko Dworca Centralnego PKP. W przyszłym roku planowane jest otwarcie 3-gwiazdkowego hotelu przy ulicy Łaziennej. Przełomowy może okazać się rok 2016, w którym działalność zainaugurują hotele: Hampton by Hilton oraz DoubleTree by Hilton. Ostatnie inwestycje w infrastrukturę turystyczną, takie jak otwarte w październiku Afrykarium, powinny pozytywnie przełożyć się na zainteresowanie turystów miastem. Dodatkowo, we Wrocławiu trwają intensywne przygotowania do pełnienia funkcji Europejskiej Stolicy Kultury w roku 2016 (m.in. budowa Narodowego Forum Muzyki), a także do organizacji Igrzysk Sportów Nieolimpijskich w roku 2017 (m.in. remont Stadionu Olimpijskiego). Wszystkie wymienione inwestycje i wydarzenia wpłyną na poprawę rozpoznawalności oraz atrakcyjności Wrocławia, co powinno przełożyć się na poprawę sytuacji na rynku hotelowym.

tele

Wrocław 2014

/ Ireneusz Węgłowski, wiceprezesa Orbis SA / Wrocław jest ważnym ośrodkiem biznesowym i kulturalnym na mapie Polski. Położenie geograficzne, bogata historia i kultura sprzyjają rozwojowi miasta. Polscy i zagraniczni turyści chętnie odwiedzają stolicę Dolnego Śląska nie tylko dla jej zabytków, ale też ze względu na liczne atrakcje sportowe i kulturalne. Włodarze z powodzeniem pozyskują do współpracy organizatorów dużych, międzynarodowych wydarzeń, jak na przykład „Wrocław Europejską Stolicą Kultury” w 2015 roku czy 10. Światowe Igrzyska Sportowe „The World Games 2017”. Do Wrocławia przyjadą tysiące turystów, a to oznacza większy popyt na usługi hotelowe. Wrocław to miasto młodości, różnorodności i dynamizmu, ma wszelkie podstawy, by znaleźć się na krótkiej liście najbardziej cenionych destynacji kulturalnych w Unii Europejskiej.

NAJWIĘKSZE PLANOWANE I REALIZOWANE INWESTYCJE HOTELOWE

Struktura osób korzystających z hoteli (obcokrajowcy) Wrocław

35 %

woj. dolnośląskie

29 %

Wrocław 3* Hampton by Hilton – ok. 100 pok. 5* Double Tree by Hilton, ok. 200 pok. 4* hotel, ul. Łazienna, ok. 100 pok. Hotel Piast (blisko dworca PKP), 92 pok.

woj. dolnośląskie

Liczba osób korzystających z obiektów hotelowych i niehotelowych w województwie wielkopolskim 2013 roku 995 tys. 600 tys.

Hotelowe Niehotelowe

województwo dolnośląske

Średnie ceny hoteli we Wrocławiu

3* Hampton by Hilton (Jelenia Góra)– 118 pok. Modernizacja zabytkowego kompleksu sanatoryjnego w Barcinku

hotele

2013

207 zł

styczeń – sierpień 2014

208 zł

RevPar we Wrocławiu 2013

124 zł

styczeń – sierpień 2014

126 zł

Poziom usieciowienia hoteli (XI 2014 rok) Wrocław

29 %

województwo

13 %

Nazwa sieci

Accor

B&B

Best Western

Diament

Elbest Hotels

Gołębiewski

HP Park

Interferie

LHG

Likus

Puro

Quality System

Qubus

Rezidor

Scandic

Wam

Zdrojowa Invest

Suma

sieci hotelowe

liczba hoteli we wrocławiu

liczba hoteli w woj. dolnośląskim