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CARLOS RAÚL LIMA MORRA
CONDOMINIOS EN EL PARAGUAY PROPIEDAD HORIZONTAL HACIA UNA CONVIVENCIA RAZONADA Y RAZONABLE
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RECONOCIMIENTOS: A los propietarios de todos los condominios que nos han depositado su confianza, que nos sostienen y sustentan. A los miembros de los distintos Consejos de Administración, de todas las épocas, con quienes me ha tocado en suerte compartir tardes y noches de preocupaciones y satisfacciones comunes. Al Dr. Atilio Gómez Grassi. Al Dr. Francisco Gómez Buongermini. Al Dr. Jorge Gross Brown, y en su persona a los demás integrantes del Estudio Jurídico GROSS BROWN Y ASOCIADOS. Al Dr. Justo Ibarra. Al Dr. Rubén Morales Paoli. Al Dr. Víctor Abente Brun, con quien comencé a manejar la temática. A mis colegas administradores Pepe Gutiérrez, Miguel Angel Muñóz y Manolo Chito Carmona de España, Pablo Senatore y Héctor Dupont del Uruguay, Pedro Wahmann y María Teresa Mendonça de Brasil, Juan Manuel Acosta y Lara de la Argentina, Germán Molano y Luís Eduardo García de Colombia, Susana Figueroa de Guatemala, Juan Carlos Latorre de Chile, Luis de Prado de la Unión Europea, Rino Cosentino de Italia, y tantos otros que me acogieron con amabilidad. A mis colegas de la CAPEI, y específicamente a los coordinadores de las comisiones auxiliares del Comité Paraguayo de Administradores de Propiedad Horizontal (Dra. Gladys Zaracho; Lic. Javier Cardozo y Lic. Rubén Florentín). A los miembros de la Junta Directiva y a todos los socios de la CAPEI.
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ÍNDICE DEDICATORIAS………………………………………………… RECONOCIMIENTOS…………………………………………… PRÓLOGO………………………………………………………… INTRODUCCIÓN………………………………………………… A MODO DE GÉNESIS………………………………………….. CONDOMINIOS ………………………………………………….. CAPÍTULO 1 PROLEGÓMENOS CONCEPTOS……………………………………………………… NORMATIVAS……………………………………………………. INICIO DE LA CUESTIÓN………………………………………. ¿QUÉ TENEMOS HOY EN EL PARAGUAY?................................ CAPÍTULO 2 LAS LEYES I. El Código Civil Paraguayo (Ley 1183/85)………………… II. Las leyes 677/60 y 1294/87 Orgánica Municipal…………. CAPÍTULO 3 LAS CURIOSIDADES “PROPIEDAD HORIZONTAL”…………………………………… III. El Decreto 2216/68................................................................. IV. Ordenanzas Municipales de Asunción 35/93 y 12225/83…. FUNCIONAMIENTO DEL SISTEMA……………………………. IMPLICANCIA NOTARIAL ……………………………………… V. Los Reglamentos de Copropiedad…………………………... DENOMINACIÓN DEL CONDOMINIO…………………………. PROCEDIMIENTO…………………………………………………. 393
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CAPÍTULO 4 LOS CONDOMINIOS LOS REGLAMENTOS DE COPROPIEDAD……………………. 1. LA CONSTITUCIÓN…………………………………………… NATURALEZA DE LOS CONDOMINIOS………………………. ASPECTOS FISCALES…………………………………………… CAPÍTULO 5 LAS ÁREAS 2. BIENES PROPIAS Y COMUNES……………………………… LA PROPORCIONALIDAD………………………………………. LOS PORCENTAJES DE COPROPIEDAD………………… ........ CRITERIOS DE CÓMPUTOS MÉTRICOS……………………….. CAPÍTULO 6 LAS EXPENSAS 3. GASTOS PROPIOS Y COMUNES……………………………... CAPÍTULO 7 LOS PRESUPUESTOS EL PRESUPUESTO ANUAL CONCEPTOS……………………………………………………….. LOS GASTOS ORDINARIOS 1) Los recursos humanos……………………………….. 2) Los beneficios sociales………………………………. 3) Los servicios públicos……………………………….. 4) Los mantenimientos mensuales……………………… 5) Los mantenimientos de otra periodicidad…………… 6) Las reparaciones o sustituciones…………………….. 7) Otros (seguro, desinsectación, etc.)………………….. 8) La administración…………………………………….. 394
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LOS GASTOS EXTRAORDINARIOS……………………………… ESTUDIO DE PRESUPUESTOS PUNTUALES……………………. EL CÁLCULO DE RECURSOS………………………………….. LA INCIDENCIA DE LOS AUMENTOS SALARIALES……….. LA PLANILLA DE CONTRIBUCIÓN…………………………… LA EJECUCIÓN PRESUPUESTARIA …………………………… CAPÍTULO 8 LOS GASTOS IMPREVISTOS LOS “GASTOS”……………………………………………………. LAS “ADQUISICIONES”………………………………………….. 4. FONDO DE RESERVA………………………………………….. FONDO OPERATIVO………………………………………………. EJERCICIO FINANCIERO…………………………………………. RESPONSABILIDAD CIVIL………………………………………. CARTELERÍA………………………………………………………. CAPÍTULO 9 LAS ATRIBUCIONES 5. AUTORIDADES………………………………………………….. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS……… EL REGLAMENTO INTERNO……………………………………… LAS PENALIDADES………………………………………………… CAPÍTULO 10 LAS AUTORIDADES LA ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS…………………………... EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN ……………………………. LA PRESIDENCIA……………………………………………………
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CAPÍTULO 11 LA ADMINISTRACIÓN NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR……………………… CESANTÍA DEL ADMINISTRADOR………………………………. FUNCIONES Y ATRIBUCIONES……………………………… SEGURIDAD……………………………………………………. EVACUACIÓN DE RESÍDUOS………………………………… CAPÍTULO 12 LOS RESULTADOS Y OTRAS YERBAS RESULTADOS DE UNA DECUADA SINERGIA……………… 6. DISPOSICIONES TRANSITORIAS…………………………… OPINIONES SIN SUSTENTO……………………………………. LA AGREMIACIÓN………………………………………………. CAPÍTULO 13 CASOS DE VIVENCIAS PROPIAS Y AJENAS………………… EPÍLOGO…………………………………..................................... GLOSARIO PRÁCTICO…………………………….……………. COMPLEMENTOS ANEXOS: A. Código Civil Paraguayo (Libro Cuarto – título VI – Cap. I y II) …………………. B. Ley 677/60………………………………………………. C. Ley Orgánica Municipal (Título Sexto - Capítulo VI) ….. D. Decreto 2216/68................................................................. E. Ordenanza Municipal de Asunción 35/93 – Arts. 6 y 7… F. Ordenanza Municipal de Asunción 12225/83………….. 396
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G. Propuesta de Reglamento de Copropiedad………………. H. Circular Nº 18 Colegio de Escribanos del Paraguay…….. I. Requisitos para presentar a la Municipalidad de Asunción Proyectos de la Propiedad Inmobiliaria en Pisos o Departamentos o Conjuntos Habitacionales (Co-propiedad)…………………………………………... J. Planilla de Copropiedad …………………………………. J1 Ejercicios sobre áreas…………………………………….. K. Presupuesto Anual mínimo. ……………………………… L. Presupuesto Anual de un edificio de cierta magnitud. …… M. Cálculo de incidencia de aumentos salariales. .................... N. Planilla de Contribución…………………………………… O. Propuesta de Reglamento Interno…………………………. P. Modelo de Convocatoria a Asamblea................................... Q. Modelo de Planilla de Remisión de documentos………….. R. Modelo de Carta Poder…………………………………….. S. Cronograma de trabajos extraordinarios ………………….. T. Plan de Cuentas……………………………………………. U. Relativo a la Auditoría …………………………………….. V. 18 Circulares más frecuentes………………………………. SUPLEMENTOS APÉNDICES: I. Ley 13512/48 de la República Argentina……………………. II. Resultados de votaciones…………………………………….. III. Decreto 18734/49 de la República Argentina………………… IV. Decreto 6359/05 sobre entidades “sin fines de lucro”………. V. Decreto 732/85 de la República Oriental del Uruguay………. BIBLIOGRAFÍA…………………………………………………….
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