Chams Business ed. 01 by Micaela Ferraz

Perfis de grandes

cada vez mais promissor

empreendedores

A imigração árabe e o

A palavra de

desenvolvimento do setor

especialistas

ano 1 número 1

BUSINESS

Perspectivas: um mercado

Mercado imobiliário

Apresentação

Construindo um novo desafio

Depois de mais de 20 anos de profissão e cerca de dez cobrindo o mercado imobiliário, parecia que o setor e o jornalismo não poderiam me oferecer novos desafios. Enganei-me redondamente. Quando o pessoal da Chams me convidou para criar um projeto especial, que fosse uma revista de negócios, envolvendo o mercado imobiliário e, ao mesmo tempo, tivesse a leveza da publicação-mãe, pensei que faria, como dizem, com “os pés nas costas”. O bom nesta profissão é que a gente pode se surpreender positivamente. Foi o que vi na Chams Business. A publicação deveria tratar de assunto árido – mercado imobiliário –, mas de uma maneira fácil de compreender para quem fosse do segmento e, principalmente, para quem não fosse. Afinal, não podemos esquecer que a Chams tem uma penetração muito forte na coletividade árabe. Foi esse o desafio proposto a mim pelos Fajuri. Desafio feito, desafio aceito. É claro que minha primeira tarefa era mostrar a força dessa gente no segmento. Apesar de ter uma leve ascendência árabe, é de se esperar que um brasileiro ítalo-espanhol (Barone Morales) precisasse se embrenhar em pesquisas e entrevistas para chegar a alguns importantes nomes que tiveram forte atuação no meio. E isso foi o mais prazeroso de se fazer. Descobrir que nomes que estão em bairros, ruas e prédios da cidade fazem parte da história desse povo e de São Paulo. A matéria, sem dúvida, ficou muito agradável.

Mas como se trata de uma revista de negócios, temas difíceis — mas importantes — devem fazer parte dela. Assim, assuntos como financiamentos, números, crescimento do mercado, legislação, tendências, entre outros, deveriam ser pauta fundamental. Muitos representantes do setor estão nas matérias, entrevistas e artigos assinados. Mas o desafio — não esqueçam — era que fossem compreensíveis para todos os leitores. Enfim, me surpreendi com o trabalho e com o resultado. Espero, alíás — permita-me a falta de modéstia —, tenho certeza de que você leitor também se surpreenderá com esta Chams Business Especial Mercado Imobiliário. Ela abre uma nova fase à Chams. Outros projetos devem vir por aí. Aguarde e boa leitura!

Marco Barone Jornalista responsável

Matérias Foto: Héctor Guiñez

10 São Paulo - Força Árabe Fragmentos da história dos imigrantes que ajudaram a construir a terceira maior cidade do mundo.

Diretor Raul Tárek Fajuri Diretoria Editorial Leila Miriam Saraiva Fajuri Micaela Fajuri de Bruyn Ferraz Diretor Comercial Ramiro Elias Fajuri

58 Marketing

Redação: Marco Barone

Três profissionais da área falam de como as agências estão se especializando em atender o segmento imobiliário.

Projeto Gráfico Togo Pimentel Tak Digital www.tak.com.br Diagramação Wilson Roberto Jr Jornalista Responsável Marco Barone MTB 22.537

52 Internacional

Chams Business é uma edição especial da

O presidente da Câmara de Comércio Árabe Brasileira comenta o crescente relacionamento comercial entre o Brasil e os países árabes.

Revista Chams Publicação de Chams Empresa Jornalística Ltda. Administração, redação, departamento comercial e assinaturas: Av. Brigadeiro Luís Antônio, 2050 cj 105 - ala A CEP 01318-002 São Paulo SP Contato: (11) 3285-1311 e-mail: chams@chams.com.br www.chams.com.br Os conceitos emitidos em entrevistas e artigos refletem unicamente a opinião de seus autores. A posição desta Revista é de total isenção, tendo como objetivo a livre exposição de idéias.

30 Financiamento Captação de recursos das empresas na Bovespa. Consumidores se aproximam do sonho da casa própria.

Perfis 18 - Waldomiro Zarzur

46 Capa

37 - Namour

Um apanhado sobre a atualidade do mercado imobiliário, de onde veio e para onde vai.

42 - Carmo Couri 45 - Omar Maksoud 51 - Zarif

Artigos

57 - Yazigi 27 - Rubens Anauate 28 - Cristiane Derani

22 São Paulo/Centro

44 - Sami Bussab

Considerações sobre a revitatalização do Centro da Cidade.

50 - Laura Chiavone 66 - Benedito Abbud

Mensagens Comerciais 2 - Encalso

26 São Paulo

5 - Inylbra

O presidente do Creci comenta o potencial de crescimento que São Paulo ainda possui.

9 - Schahin 17 - Bauhaus 25 - Minexco

54 Estande - notas de mercado

35 - Varicred 55 - Trisul 65 - Geofix 67 - Gattaz 68 - Vídeio Imóvel

Entrevistas 20 Ricardo Izar O deputado federal comenta a importância de se estabelecer uma política habitacional suprapartidária.

38 Romeu Chap Chap

62 Durval R. Paulo

O ponto de vista do presidente do Secovi-SP sobre a evolução do mercado imobiliário.

Diretor do Vídeo Imóvel fala do pioneirismo do programa.

Editorial

Um compromisso com nossos leitores

Ao lançar a primeira edição de Chams Business cumprimos um antigo dever que a revista Chams tinha com seus leitores e, ao mesmo tempo, inovamos o mercado editorial no tocante a publicações dirigidas. Desde seu lançamento, em 1991, dando continuidade ao trabalho até então realizado por Mariana Dabul Fajuri na Revista Etapas, Chams tem sido divulgadora e testemunha da forte presença da coletividade de origem árabe na vida nacional. Entretanto, um dos pontos mais marcantes dessa presença não havia sido devidamente abordado: sua atuação econômica. Não é exagero afirmar que, nos mais de cem anos de imigração, os árabes participaram ativamente do crescimento econômico do Brasil. Dos imigrantes que se tornaram mitos do mundo empresarial, cujos nomes batizam ruas e praças das grandes metrópoles brasileiras, aos seus descendentes que hoje administram alguns dos mais dinâmicos e inovadores grupos econômicos nacionais, essa presença é marcante e contínua. E não poderíamos escolher outro setor que não o imobiliário para nossa primeira edição. Além da grande presença da imigração árabe nesse segmento, o que por si só justificaria várias edições especiais, esse mercado pode ser considerado o ícone do “renascimento econômico” pelo qual o Brasil passa.

Ao idealizarmos esta Chams especial, nosso objetivo era simplesmente preencher uma lacuna em nossa própria atuação. Porém, ficamos agradavelmente surpresos ao recebermos comentários de profissionais, tanto do mercado imobiliário como do editorial, de que este é um empreendimento pioneiro em seu conceito. Boa leitura e bons negócios.

Ramiro Elias Fajuri Diretor Comercial da Chams

Grupo Schahin.

A Schahin começou sua trajetória como uma empresa de engenharia, com forte espírito empreendedor e muitos sonhos. Nos últimos 40 anos, o país cresceu, e a Schahin acompanhou esse crescimento, tornando-se um grupo de empresas que atua nos principais setores de

pimentapropaganda.com.br

Mais que incorporar. Mais que construir.

desenvolvimento do Brasil: Engenharia, Desenvolvimento Imobiliário, Energia, Telecomunicações, Petróleo e Gás, Banco, Corretora e Financeira. Em mais de quatro décadas de sonhos concretizados e clientes satisfeitos, o Grupo Schahin consolidou sua imagem de competência, solidez, dinamismo e inovação e alcançou uma posição de destaque e reconhecimento. Grupo Schahin. Futuro que se constrói hoje.

www.schahin.com.br

Força árabe

Foto: Antonio Larghi

São Paulo

Mansão que foi residência de Basílio Jafet, à Rua Bom Pastor, 800, Ipiranga

Uma cidade de várias nações São Paulo tem na imigração de vários povos um dos motivos de sua pujança, e a comunidade árabe é uma das mais representativas no segmento imobiliário 10

“Damasco dos milênios, berço da civilização, e quem a construiu ajudará a construir o Brasil” (Trecho da carta de Dom Pedro II ao Visconde de Taunay durante visita do imperador à região em 1876)

Grande admirador da cultura árabe, Dom Pedro II esteve duas vezes no Oriente Médio: em 1871, visitou o Egito e, em 1876, o Líbano, a Palestina e a Síria. De Beirute, onde se hospedou (no Hotel Belle Vue), escreveu ao diplomata francês Joseph Gobineau, que estava em Atenas: “A partir de hoje, começa um mundo novo. O Líbano ergue-se diante de mim com seus cimos nevados, seu aspecto severo, como convém a essa sentinela da Terra Santa”. Essa visita incentivou a migração de árabes ao nosso País. Apesar de o primeiro registro de imigrantes árabes ter acontecido em 1845, o fluxo se acelerou a partir de 1880. Espalharam-se por todo o nosso território, mas com maior incidência em São Paulo, onde deixaram suas marcas na cidade, como grandes empreendedores. E eles chegaram para fazer história. Munidos de perseverança e força de trabalho, alcançaram posições de destaque em diversas áreas. Seus filhos tornaram-se parte da liderança política, cultural e econômica nacional e se inseriram em todos os ramos de atuação. Hoje em dia participam de todas as instâncias da vida cultural e social brasileira: do comércio à medicina, da literatura à pesquisa acadêmica, da engenharia à arte, da comunicação ao debate das questões candentes do país. Em São Paulo, a primeira geração de imigrantes se localizou mais na região central, próximo ao Parque Dom Pedro II. Começaram como comerciantes e pequenos fomentadores de construções de casas, lojas e sobrados na região. Os primeiros imigrantes árabes se instalaram na Rua Florêncio de Abreu. A valorização da área tornou os aluguéis muito caros, o que fez com que os comerciantes tomassem uma rua paralela, a 25 de Março, onde a pri-

meira loja a ser aberta foi a do libanês Benjamim Jafet, em 1887. Ainda hoje, árabes e descendentes são donos de mais da metade dos imóveis do “maior shopping a céu aberto da América Latina”.

A cidade se espalha Com o tempo, a própria melhoria de vida e a certeza de investimentos certeiros e de garantia futura fizeram com que começassem a comprar terrenos em outras regiões. Tatuapé e Penha eram tidos como áreas de lazer, em razão do Rio Tietê. Era lá que as famílias tinham seus espaço e tempo para piqueniques. A tendência era comprar terrenos nesses bairros. Ainda hoje são fortes a presença e a influência da comunidade no progresso da região. No Ipiranga, em razão das indústrias de tecelagem que lá começaram a se erguer — o que, claro, foi uma evolução na vida de comerciantes prósperos —, o bairro começou a ter um novo perfil. Sem dúvida, a marca que a família Jafet deixou naquela localidade foi fundamental para seu progresso. Benjamim Jafet trouxe para o Brasil os irmãos, Basílio, João e Nami, que compraram terras na região para montar uma tecelagem. Ao longo dos anos, construíram casas para seus dois mil operários e alguns palacetes. Muitos desses imóveis permanecem nas mãos de descendentes da família. Na Paulista, os ditos “barões do café”, donos dos primeiros casarões do século XIX, começaram a ter como vizinhos os árabes de famílias mais abastadas. As regiões mais próximas, como a Vila Mariana e Paraíso e os recéminaugurados Jardim Paulista e Jardim América foram destinos de outros membros da comunidade, além do bairro de Pinheiros, com casas geminadas e pequenos prédios construídos para uso próprio e investimento. 11

São Paulo

Força árabe

A geração construtora

neiros hotéis na região da Avenida Paulista, ajudaram a mudar o núcleo hoteleiro da cidade, que antes era posicionado no Centro. Alguns dos melhores hospitais da capital foram erguidos pela coletividade. E até os dias de hoje algumas das principais incorporadoras e construtoras sediadas em São Paulo pertencem a famílias tradicionais de origem árabe e marcam o mercado paulistano.

Já totalmente instalados na cidade e com os negócios prosperando, as famílias, em suas segundas gerações, ainda tinham no comércio sua principal atividade. Algumas delas, porém, pelos idos das décadas de 30 e 40, começaram a encaminhar seus filhos para outras profissões. Era natural que as famílias investissem em sua educação. Muitos descendentes se destacaram em áreas como saúde, direito, engenharia Uma cidade de muitas famílias e até na política. “Como muitos imigrantes vieram para cá jovens e não conseguiram estudar, faziam questão de que Além dessas famílias, Rezkalla Tuma cita uma grande lisos filhos se tornassem doutores”, afirma Rezkalla Tuma, preta de nomes que estão intimamente ligados ao setor imobisidente do Conscre (Conselho Estadual Parlamentar das Coliário da cidade e do estado. Empresas que tiveram no pasmunidades de Raízes e Culturas Estrangeiras). sado grande interferência e participação no progresso da “Pela necessidade de se reestruturar, ampliar fontes de cidade e ainda hoje estão ligadas a grandes lançamentos. renda, e muito para administrar e aproveitar de alguma for“É difícil citar os nomes sem cometer a falha de esma os terrenos e propriedades já adquiridos, começam a quecer alguns, mas, sem dúvida, não podemos falar do surgir os primeiros médicos, advogados e engenheiros na segmento sem mencionar as famílias — na totalidade ou comunidade”, explica Tuma, um especiaapenas membros — como Abdalla, Assad, lista na história da comunidade, autor de Andrauss, Chap Chap, Dahma, Haddad, diversos trabalhos sobre o tema e, ele Jafet, Jereissati, Kassab, Khoury, Koraicho, mesmo, um membro dessa geração e Maksoud, Mathias, Mofarrej, Rizkallah, que durante um período também enveSaide, Schahin, Trabulsi, Zarzur, entre muiredou pela área da construção. tos”, lembra. Ele lembra que a influência da coletiSão Paulo é uma cidade aberta, cuja maior vidade árabe é forte na capital, mas é de riqueza são seus imigrantes que aqui aportaigual importância nas cidades do interior ram em busca de um sonho e ajudaram a fade São Paulo e em outros estados. Ele zer o que ela é hoje, a quarta maior metrópole exemplifica isso com a família Jereissado mundo. A elite econômica paulista é toda ti que tem forte atuação no Ceará, mas Rezkalla Tuma - presidente do ela composta por essas famílias, seus filhos e é também responsável pela construção Conscre descendentes. Está na pujança de São Paulo o do primeiro shopping center da América verdadeiro monumento à livre iniciativa desLatina, o Iguatemi, na capital paulista. Os pioneiros da consses imigrantes. trução do progresso da cidade de São Paulo têm muitos noÉ claro que a história da cidade de São Paulo e seu progresso mes da comunidade, e vários exemplos desse pioneirismo não se mede exclusivamente pela participação da colônia árabe. estão espalhados pela cidade. A cidade é uma miríade de raças, povos e culturas. Fundamental O antigo edifício Zarzur & Kogan, atualmente chamado para isso foram todos os imigrantes que para cá vieram em busMirante do Vale, em pleno Vale do Anhangabaú, é um dos ca de uma vida melhor e de esperança, trazendo a saudade de mais emblemáticos modelos dessa influência e empreensuas terras natais e a ligação com as suas origens. dedorismo. Das pranchetas de Waldomiro Zarzur saíram Árabes, judeus, italianos, portugueses, japoneses, alemães, projetos que, ao se concretizarem, foram padrão de inoespanhóis aqui se tornaram brasileiros e fizeram deste país sua vação na forma de venda, como o financiamento a prazo, nova nação. Um lugar sem guerras e onde a miscigenação e a muitos anos antes de surgir o BNH (Banco Nacional da Hapaz entre os diferentes povos são a tônica do dia-a-dia. Consbitação). truíram uma cidade, um novo lar. Sem dúvida, como profetizou As famílias Maksoud e Mofarrej, que ergueram dois pioDom Pedro II, ajudaram a construir o Brasil. 12

São Paulo

Força árabe

Marcos arquitetônicos da cidade de São Paulo

Muxarabis (Sesc Pompéia: Rua Clélia, 93 – Pompéia)Os muxarabis (usados pelos mouriscos) são espécies de janelas ou balcões, protegidos por uma treliça de madeira, nos quais quem está do lado de dentro consegue ver a rua, mas quem está do lado de fora não enxerga nada do que está por trás da treliça. É possível ver um muxarabi no 14

Foto: Antonio Larghi

Casarão da Paulista (Av. Paulista, 1.919 – Cerqueira César)Na casa construída no início do século XX em plena Avenida Paulista, é possível observar a forte influência árabe — tanto por fora, principalmente em suas torres, quanto por dentro, em colunas e arcos mouriscos.

Foto: Antonio Larghi

A arquitetura paulistana recebeu enorme influência árabe, direta ou indireta, principalmente através da colonização portuguesa e da influência de imigrantes italianos e espanhóis. É possível observar essa influência em detalhes como telhas em forma de canudos, que se encaixam umas nas outras, mosaicos e azulejos etc. São marcas da arquitetura árabe que já fazem parte do nosso dia a dia. Conheça outras dessas influências espalhadas em alguns marcos arquitetônicos da cidade:

Tribunal Regional do Trabalho (Rua da Consolação, 1.272 – Centro)- Nas janelas da creche do Tribunal Regional do Trabalho, no 11º andar, existem arcos mouriscos, mais um sinal da influência da cultura árabe na arquitetura da cidade.

Catedral Ortodoxa (Rua Vergueiro, 1.515 – Paraíso)Na década de 40, a cidade de São Paulo ganhou uma das maiores Catedrais Ortodoxas do mundo, considerada também uma das mais lindas obras arquitetônicas do cristianismo. A construção teve o projeto assinado pelo engenheiro Paulo Taufic Camasmie. Foi decorada internamente por pintores russos e por Joseph Trabulsi, artista escolhido pelo Rei Faruk do Egito. As imagens dos santos foram implantadas em mármore de carrara e doadas pelo benemérito Assad Abdalla Haddad.

hall do teatro e em todas as janelas externas do conjunto de prédios do Sesc Pompéia, que teve seu projeto arquitetônico assinado pela italiana Lina Bo Bardi. Nos casarões coloniais do interior do país era muito comum o uso de muxarabis. Existem ainda em construções de cidades históricas, como Parati, Diamantina e Ouro Preto.

Foto: Antonio Larghi

Monumento à Amizade Sírio-Libanês (Parque Dom Pedro II – Centro)- O monumento foi criado pelo escultor italiano Ettore Ximenes. É formado por um grande pedestal em granito rosa, onde se pode ver figuras em bronze à sua volta. Na parte de cima da obra, sobre o pedestal, estão três estátuas em bronze. Foi criado em homenagem ao 1º Centenário da Independência do Brasil, comemorado em 1922, e oferecido pela comunidade síriolibanesa à cidade de São Paulo, inaugurado em 1928.

Foto: Antonio Larghi

Fonte: site da Prefeitura de São Paulo, seção Mil Povos

Foto: Antonio Larghi

Pátio do Colégio (Pateo do Collegio – Centro) - Até mesmo as construções de taipa de pilão, feitas de barro socado, são influências árabes que foram trazidas pelos espanhóis e portugueses logo no início da história da nossa colonização. No Pateo do Collegio, onde a cidade nasceu, é possível ver um dos muros de taipa mais antigos do país. O Pateo do Collegio é formado por um conjunto arquitetônico que está localizado no lugar onde a cidade de São Paulo foi fundada, em 1554, pelos jesuítas José de Anchieta e Manoel da Nóbrega. O complexo que existe hoje é uma réplica do original, mas ainda existe no lugar a ruína de uma construção de taipa feita nos primeiros tempos da capital.

Foto: Antonio Larghi

Mesquita Brasil (Avenida do Estado, 5.382 – Cambuci)Foi a primeira mesquita construída na América Latina e começou a ser erguida no final da década de 40. A iniciativa partiu de muçulmanos sírios, libaneses e palestinos e estimulou a construção de outras mesquitas no resto do país. Quem passa pela Avenida do Estado consegue ver os minaretes da Mesquita Brasil entre as casas e prédios do bairro. Seu projeto também é de autoria de Paulo Taufic Camasmie.

Palácio das Indústrias (Parque Dom Pedro II – Centro)- No Palácio das Indústrias há um claustro mourisco. O espaço foi construído com colunas e arcos típicos da arquitetura árabe. Depois de reformado, ganhou palmeiras e um poço central. Na cultura árabe a água é um dos elementos mais valorizados. Idealizado em estilo florentino, o Palácio das Indústrias foi planejado pelo arquiteto Domiziano Rossi, do escritório de Ramos de Azevedo. 15

São Paulo

Força árabe

Notas de Raul Tárek Fajuri O Fator Rachaia Al Fokhar Uma cidade tão pequena, ao sul do Líbano, deu um número surpreendente de imigrantes a São Paulo e muitos tiveram forte atuação no mercado imobiliário, a partir do final da Segunda Guerra. Atravessando o Rio Pinheiros pela Corifeu de Azevedo Marques, na então Estrada do Caxingui, surgiu um grande loteamento, que leva o nome de Jardim Mont Kemel (lógico que de propriedade de Kemel Adas), e que hoje é um bairro. Said Murad fez um loteamento em Santo Amaro, que levou seu nome. Na região de Pinheiros, Jubram Jubram, filho de Joaquim Jubram (fundador da Casa Xiq, na Teodoro Sampaio), e seus cunhados Said Metri e Fuad Abboud e também Camilo Thomás (ou Karam Tuma) construíram inúmeros prédios de apartamentos de três pavimentos, sem falar nos grupos de sobrados geminados. Mais ainda: o quarteirão da Rua Cunha Gago, entre a Teodoro Sampaio e a Cardeal Arco Verde, foi quase todo construído por eles. O Edifício Elisa, primeiro prédio alto de Pinheiros, foi construído por Fuad Abboud. A família Metri (Said e Namitalla) também tiveram forte presença na região de Santana. Era a época da venda com 40% de entrada e o saldo em 24 meses, com juros da Tabela Price. Família Zarzur Se for somado tudo o que toda a família já construiu, é possível considerar algo em torno de 10 milhôes de metros quadrados (vide na pág. 18, a matéria sobre Waldomiro Zarzur). Família Lutfalla Após a 2ª Guerra, o crescimento de São Paulo foi explosivo. Na época do IV Centenário, o slogan era: “A cidade que mais cresce no mundo”. Foram divulgados índices que indicavam construção de casas por hora. Da mesma forma começaram os loteamentos, segmento em que a Imobiliária e Construtora Lutfalla teve grande atuação. No início dos anos 70, a Lutfalla partiu para uma absoluta novidade em termos de chácaras. Com projeto de Oscar Niemeyer, a “Porta do Sol” foi o lançamento do ano. Propaganda em todos os canais de TV de São Paulo, coisa 16

rara na época. O presidente do Creci declarou a Eduardo Lutfalla que ele salvara os negócios imobiliários que estavam parados e ofereceu-lhe vários cargos na sua diretoria. Assad Abdalla e o Parque São Jorge A gleba de 13 alqueires, na Zona Leste de São Paulo, compreendida entre as ruas Tuiuti, Síria, Avenida Celso Garcia e o Rio Tietê, foi adquirida por Assad Abdalla e Nagib Salem, no início do século XX. Eles chegaram ao Brasil em 1896, no mesmo ano que Taufic Camasmie e Rizkallah Jorge. Ortodoxos devotos, deram à gleba o nome do santo, e às ruas que a integram os nomes de São Jorge, Sto. Elias, Sta. Helena, Sta. Maria, Sta. Elvira, Sta.Virgínia e São Felipe, onde funcionou a Têxtil Assad Abdalla, depois York, que se especializou em têxteis para farmácia. O loteamento foi avançado para a época, pela largura das ruas. A parte onde fica o estádio do Corinthians foi vendida ao clube em 1927, na presidência de Alfredo Schurig — que é o nome do estádio. Desnecessário dizer que toda a família é corintiana. Família Jafet Essa família deixou marca registrada no bairro do Ipiranga, com a construção de mansões e galpões industriais. Entre todas as boas conseqüências dessa urbanização, a mais importante: residir próximo ao local de trabalho, tendência que reaparece agora de forma pronunciada com a construção de apartamentos acoplados a estúdios. A “punição” do pioneiro Alfredo Mathias é um ícone entre os incorporadores de São Paulo. Seu último empreendimento, o Portal do Morumbi, levou-o à insolvência. Hoje, ironicamente, 30 anos depois, aqueles apartamentos ainda têm procura. Rizkallah A família Rizkallah atuou em incorporação e obras públicas. Teve também siderúrgica para construção civil e Antônio Jorge foi pioneiro na fabricação de blocos para alvenaria auto-portante.

Pe r f i l

Empreendedor

Cond. Mirante do Vale

Condomínio Privilège

Edif. Racy - interno

Um construtor de idéias A implantação do mercado imobiliário de São Paulo tem uma marca: Waldomiro Zarzur

Se o mercado imobiliário paulistano tem uma marca ela é Waldomiro Zarzur. Em mais de 60 anos de plena atividade no segmento — com mais de 500 edifícios comerciais e residenciais, totalizando cinco milhões de metros quadrados —, Zarzur continua ativo e em constante atualização para melhor atender às exigências do mercado. Pelas pranchetas de seu escritório passaram muitos dos mais importantes incorporadores e construtores da cidade. Uma boa parte dos responsáveis pelas principais empresas de São Paulo estagiaram no escritório de Waldomiro Zarzur. A atual empresa, a Waldomiro Zarzur Engenharia e Construções Ltda., foi fundada em 1971, mas sua história iniciou-se em 1947, com a Zarzur & Kogan. Engenheiro, incorporador e construtor, Zarzur foi um pioneiro no lançamento de unidades para a classe média com financiamentos a longo prazo. Isso muitos anos antes do Banco Nacional da Habitação (BNH) ou mesmo do seu substituto, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Obras como o edifício Palácio Zarzur & Kogan (o maior edifício da América Latina) — atual Mirante do Vale — ou mesmo os residenciais Mercúrio e São Vito, em frente ao Mercado Municipal, quando foram lançadas, inovaram na questão de imóveis para investimento. O Edifício Mercúrio também marcou pela sua imponência, inovação e, principalmente, pela quebra de paradigmas. Na época foi considerado o edifício “mais esbelto do mundo”. Seu projeto previa um prédio de aspecto “fino”, porém com segurança e solidez estrutural, o que causou polêmica numa época em que a construção de altos edifícios em estrutura de concreto armado era uma tecnologia inovadora. 18

“Eles foram lançados imaginando o comprador que adquiriria uma ou mais unidades para investimento com a locação. Sua vocação foi mudando com o tempo, com a própria degradação da região — a Zona Cerealista da cidade — até mesmo com a falta de uma política habitacional mais abrangente”, analisa Raul Fajuri, diretor da Chams e da Chams Business e um dos estagiários de Zarzur no passado.

Um grande artista É inegável que o tino para descobrir lugares Monumento a com potencial sempre foi um dos pontos mais Edif. Waldomiro Zarzur Edif. Mercúrio Duque de Caxias fortes de Waldomiro Zarzur. Um exemplo disso foi a construção do primeiro condomínio residencial da Rua obras da Waldomiro Zarzur Engenharia e Construções Ltda. Paim, na Bela Vista, com três torres: o 14-bis (o maior), o DemoiOutra grande marca de Waldomiro Zarzur é descobrir selle (menor) e o Caravelle (o de melhor padrão). tendências. No início dos anos 2000, uma nova geração de Um dos mais famosos verticais da cidade, e que revitalizou a empreendimentos aparecia no mundo, os chamados conárea na época, é um exemplo de integração entre espaço privadomínios-clube. Ele percebeu que a preocupação com segudo e espaço público, com ruas internas entre blocos. Quando foi rança e a necessidade de se ter toda a infra-estrutura de lazer incorporado, o objetivo da construtora era possibilitar moradia próxima já era uma necessidade real. Assim, começou a condigna para classe média, perto do Centro e com uma prestação strução do condomínio Privilège, no Brooklin, um dos primeiros que coubesse no bolso dessa parcela da população. Pode-se lançamentos nesse segmento. São três torres de apartamentos dizer que Zarzur foi um dos promotores da verticalização da ci— cada um com varandas de até 40 m², uma outra inovação — dade, nas décadas de 50 e 60. com todo tipo de lazer e conforto dentro do próprio complexo. A construtora tem em seu currículo obras que marcam Falar do mercado imobiliário paulista, sua história e a paisagem paulistana e se tornaram pontos turísticos da cievolução é falar necessariamente de Waldomiro Zarzur, suas dade. Poucos sabem, mas o projeto e a construção da Igreja empresas e realizações. Empreendimentos que mudaram o Nossa Senhora do Paraíso, próxima à Avenida Paulista, saiu das perfil do segmento, criaram uma nova geração de profissionais pranchetas da empresa. Também o Velódromo do Ibirapuera e e são referências no cenário paulistano e nacional. A influência o projeto do Monumento a Duque de Caxias, na Praça Princesa e a filosofia do profissional estão na paisagem da cidade. Uma Isabel, sobre o qual repousa a escultura de Victor Brecheret, são miríade de concreto que ele procurou humanizar.

Uma viagem pela história Os empreendimentos realizados por Waldomiro Zarzur marcaram o mercado imobiliário paulistano. Destacamos aqui alguns dos mais importantes: • Mirante do Vale (Zarzur & Kogan originalmente), no Vale do Anhangabaú; • Mercúrio e São Vito, no Parque Dom Pedro II; • Edifícios 14-Bis, Demoiselle e Caravelle, na Rua Paim, Bela Vista;

• Edifício Racy, na Avenida São João; • Edifício Waldomiro Zarzur, na Avenida Faria Lima; • Lorena Flat, nos Jardins; • Igreja Nossa Senhora do Paraíso, no Paraíso; • Monumento a Duque de Caxias, no Centro; • Velódromo do Ibirapuera, no Parque do Ibirapuera; • Edifício Nova Consolação, na Avenida Consolação; • Condomínio Privilège, no Brooklin. 19

Entrevista

Ricardo Izar

Habitação é cidadania Para o deputado federal Ricardo Izar, políticas habitacionais devem superar diferenças políticas

O Brasil tem atualmente um déficit habitacional perto de oito milhões de unidades. Esse saldo negativo é pulverizado, visto que engloba todas as classes, mas a população dita média, nos últimos anos, sofreu muito com a falta de linhas de crédito que a atingissem. O mercado imobiliário, de certa forma, sempre produziu, mas o escoamento nem sempre teve a mesma velocidade. “O setor habitacional esteve relegado à sua própria sorte, por longos e longos anos, ajudando a incrementar esse enorme déficit habitacional do País”, afirma o deputado federal Ricardo Izar, que é presidente da Frente Parlamentar da Habitação e Desenvolvimento Ur bano da Câmara dos Deputados. Nos últimos anos, políticas governamentais e ações de bancos privados fizeram com que houvesse maior aporte de recursos na construção de novos empreendimentos e para os financiamentos. Pesquisas de enti dades do setor mostram que o mercado observou números positivos jamais vistos em mais de duas décadas (veja matéria na página 46). Mas, segundo o deputado, é necessário estabelecer uma política habitacional confiável e suprapartidária, envolvendo recursos das três esferas governamentais. Nesta entrevista a Chams Business, ele faz uma análise do atual cenário do segmento e apresenta alguns caminhos para a redução do déficit habitacional, o que deve, antes de tudo, superar quaisquer diferenças políticas.

Como combater um déficit habitacional que chega a oito milhões de unidades? Estabelecendo uma política séria e prioritária, que vigore acima e além dos eventuais governos, e que integre os recursos da União, estados e municípios, lastreada no reconhecimento suprapartidário de que habitação é cidadania, e que sem atendimento dessa justa demanda social, particularmente para a população de baixa renda, jamais iremos resolver os nossos problemas da violência urbana e da criminalidade no país, que cresce assustadoramente. As recentes medidas governamentais e a própria força do mercado imobiliário fizeram com que os números

O atendimento às camadas mais 20

registrados no ano passado fossem os melhores em quase duas décadas. De que forma fazer com que o comprador perceba realmente isso, já que o acesso à casa própria ainda é privilégio de uma minoria? O setor habitacional esteve relegado à sua própria sorte, por longos e lon gos anos, ajudando a incrementar esse enorme déficit habitacional do país. A partir do final do primeiro mandato do governo Lula, houve o reconhecimento da necessidade de se oferecer estímulos à construção civil, o que efetivamente aconteceu com a criação do patrimônio de afetação, maior oferta de crédi tos para financiamentos, desoneração da cesta básica de materiais de construção e outros mecanismos. Essa pos tura oficial do governo federal ajuda a compreender as razões por que houve um crescimento significativo no setor, nos últimos anos.

parte dos agentes do Sistema Finan ceiro da Habitação. O que ainda im pede um crescimento mais vigoroso na demanda por habitações, no caso, tem sido a taxa de juros. É pratica mente impossível e uma temeridade pagar-se uma taxa mínima de juros de 12% ao ano, mais um indexador, num financiamento de longo prazo: o valor efetivo do imóvel adquirido nessas condições chega a triplicar. Ainda assim, o cidadão brasileiro de classe média tem se arriscado nesse perigoso mercado, o que justifica o crescimento do setor habitacional nos últimos dois anos. Já para as camadas mais pobres da população, a situação é completamente diferente. O atendimento dessa demanda deveria se constituir numa questão de segurança nacional, com o envolvimento de todas as unidades federativas, efetivos subsídios para o mutuário, capitais a fundo perdido, juros negativos e outros mecanismos, na expectativa de que uma política eficaz nesse sentido é a única resposta insti tucional que pode ser dada ao desafio do aumento assus tador da criminalidade e marginalidade no País.

É praticamente impossível pagar uma taxa mínima de juros de 12% ao ano

Na sua opinião, qual o potencial da indústria imobiliária como um dos vetores de nossa economia? É de amplo consenso a capacidade de geração em massa de empregos da indústria imobiliária. Num país como o nosso, no qual o desemprego está quase endêmico, ape nas nesse particular já se vê o enorme potencial do setor para um arrefecimento da elevada temperatura social de hoje. Considere-se, ainda, que a construção civil como um todo pode responder por quase 20% do nosso Produto Interno Bruto. No âmbito do Congresso (lembrando que o senhor é presidente da Frente Parlamentar de Habitação e Desenvolvimento Urbano), o que fazer para que se aumente a produção de imóveis e para que todas as camadas da população sejam atendidas? Diríamos que a classe média brasileira está, no momento, parcialmente atendida, com a maciça oferta de crédito por

Como fazer com que tanto a classe média quanto a população de baixa renda se sintam assistidas por programas ou mais facilidades para a aquisição da casa própria? O que se pode acrescentar nesse debate é que o patamar da taxa de juros inviabiliza absolutamente qualquer estra tégia mais vigorosa para se atender à demanda de nossa classe média. Acreditamos que num determinado mo mento histórico, quando os juros reais estiverem por volta dos 4% ou 5% ao ano, o setor imobiliário passará por uma verdadeira revolução, no atendimento da demanda repri mida. Juros reais de longo prazo na casa dos 10% ao ano tornam praticamente impossível o equacionamento desta complexa problemática da habitação em nosso país.

pobres é uma questão de segurança nacional 21

Foto: Antonio Larghi

São Paulo

Estação Júlio Prestes, transformada em complexo cultural em reforma que durou um ano e meio e custou R$ 44 milhões

Um novo antigo Centro

Depois de décadas, o Centro de São Paulo atrai novos empreendimentos imobiliários e dá sinais de recuperação 22

O Centro de São Paulo sempre foi marcado historicamente por grandes movimentos artísticos, intelectuais, políticos etc. Enfim, a região é um marco não só para a história da cidade, como para a do País. Lá se deu a Semana de Arte Moderna, iniciou-se a Revolução de 1932, entre outros eventos importantes. Manifestações estudantis por direitos humanos e políticos tiveram a região como palco. Ainda hoje, oferece vasta programação de lazer e cultura. Mas o progresso da cidade e as dificuldades com leis de zoneamento e de edificações que engessaram o mercado imobiliário impediram um melhor aproveitamento da região. Com isso, o mercado começou a procurar alternativas e nesse contexto “descobriu” novos espaços. A região da Paulista, a princípio, depois a da Faria Lima e a da Luís Carlos Berrini foram destinos certos. Elas seriam cedo ou tarde procuradas, mas houve uma antecipação nesse processo. De certa forma — apesar de não ser um alento —, esse não é um fenômeno restrito à cidade de São Paulo. O centro de outras grandes metrópoles, do Brasil e do mundo, passaram pela mesma depreciação. Mas, de algumas décadas para cá, tem havido em outras localidades um movimento de “volta às origens”, e programas de

recuperação dos centros históricos (ou centros velhos, como são chamados) pululam por todas as partes. É claro que São Paulo não poderia perder esse bonde. É fato que essas regiões possuem uma infra-estrutura já instalada e invejável. A circulação de pessoas geralmente é enorme. Para se ter uma idéia, em São Paulo, calcula-se que dois milhões de pessoas passem diariamente pelo Centro, e isso é um ponto forte a ser analisado em qualquer projeto para essas áreas. No caso de São Paulo, segundo Marco Antonio Ramos de Almeida, superintendente da Associação Viva o Centro — organização não-governamental que objetiva, por meio de pontes entre o poder público e a iniciativa privada, a busca de melhoria para a região —, o Centro, embora longe do status do passado, ainda reúne condições para atrair empreendimentos de todos os segmentos. Ele acredita que a região está passando por uma nova fase e está revertendo esse processo de afastamento. “Dois fatores, nos últimos anos, foram fundamentais para isso: a mudança da Lei de Zoneamento e Edificações, o que permitiu um maior aproveitamento dos terrenos, e o sucesso de projetos de requalificação do Centro, que visaram melhor aproveitamento do espaço público, como a Sala São Paulo, a Pinacoteca, o Centro Cultural Banco do Brasil, entre outros. O setor imobiliário percebeu isso e começou a ver a região como opção de novos empreendimentos. O panorama, enfim, mudou”, decreta.

E se dá a redescoberta

NovoCentro Arouche, condomínio moderno, em pleno centro, a preços acessíveis

Almeida avalia que o espaço urbano do centro tem muito a ser aproveitado. Temos prédios antigos sem valor histórico que podem ser recuperados ou mesmo demolidos e dar espaço para edificações modernas. Segundo ele, a Viva o Centro propôs à Empresa Municipal de Urbanização (Emurb) um esquema de desapropriação de áreas para serem negociadas com a

iniciativa privada, que pode agilizar ainda mais essa retomada. “Como temos prédios muito antigos, a maioria dos donos originais já morreram, dando origem a inventários muito demorados, em virtude do grande número de herdeiros. Marco Antonio Ramos de Propomos que, dentro Almeida - superintendente da da Lei, esses caminhos Associação Viva o Centro sejam encurtados. Queremos dar um sopro de modernidade à área”, explica. O novo centro já começa a aparecer. A região, que por cerca de 20 anos ficou sem ter lançamentos, atualmente tem dois grandes empreendimentos que estão agitando o mercado imobiliário. Um residencial, o NovoCentro Arouche, e um hotel, o Formule 1. O NovoCentro Arouche, na avenida Duque de Caxias, é um condomínio de duas torres com 120 unidades. Uma incorporação da TPA Participações e seus apartamentos, de um ou dois dormitórios, variam de R$ 119 mil a R$ 139 mil. O condomínio terá área de lazer, piscina, salão de festas e de jogos, churrasqueira, academia de ginástica, business center, salão de beleza e playground, ou seja, tudo o que os prédios antigos da região geralmente não têm. Segundo Mauro Teixeira Pinto, diretor da TPA, o terreno já havia sido oferecido a eles há três anos, mas, diante do cenário que se tinha na época, foi recusado. Em 2006, uma nova oferta, e desta vez, percebendo as transformações pelas quais o Centro passava, decidiram apostar em um projeto residencial. “A região passa por uma mudança de paradigma. O novo residencial deve atender um público de classe média que trabalha próximo e demonstra interesse em morar na área central. Temos certeza que ele vai iniciar um importante processo de recuperação da região e muitos outros empreendimentos virão depois dele”, defende.

Excelente espaço para receber o turista Há alguns anos São Paulo passa por uma mudança radical em sua vocação econômica. De uma cidade eminentemente industrial, tornou-se um centro de negócios, com 23

Foto: Antonio Larghi

São Paulo

Hotel Formule1, a duas quadras da estação Repúplica do metrô

eventos de porte internacional. Isso atrai um novo turista: o profissional que vem a trabalho, mas que também quer conhecer os encantos da cidade. Isso fez com que muitos empreendimentos hoteleiros fossem lançados para atender esse público. O centro de São Paulo sempre foi bem servido de hotéis, mas, como todos os outros prédios, esses também foram perdendo sua importância, seu valor, e o foco passou a ser outras regiões. Da mesma forma que está acontecendo com o segmento residencial — e de olho na infra-estrutura já totalmente instalada, comércio forte, lazer possível e boa distância de qualquer lugar, com meios de transportes para atender os hóspedes — as redes hoteleiras voltaram-se também para o Centro. A recuperação de hotéis antigos foi o primeiro passo. Agora a Rede Accor também investe na região. Em abril, depois de um longo tempo, inaugurou, na Avenida São João, uma unidade da rede Formule 1, com 260 apartamentos. O investimento foi de R$ 20 milhões. O grupo apostou no aumento do número de executivos e turistas, seus potenciais clientes. Com diárias de R$ 75, espera atrair também um público mais popular para o hotel, como o dos sacoleiros que freqüentam a região. Essa volta ao centro tem certa aura de romantismo. Era nessa região que no passado aconteciam os grandes empreendimentos da cidade. Ainda hoje, não se vêem em muitos locais prédios residenciais do mesmo porte e luxo que os da Avenida São Luis, por exemplo. A grande vitalidade que a região tem e seu potencial fazem acreditar que se está no caminho certo. Sem dúvida, o povo precisa recuperar sua memória cultural e suas próprias raízes.

Foto: Antonio Larghi

O Centro em números Área: 26,2 km2 (ou 0,5% da área total da cidade) Distritos que formam o Centro de São Paulo: 8 (Sé, Bela Vista, Liberdade, Bom Retiro, Consolação, República, Santa Cecília e Cambuci)

Prédio da Pinacoteca do Estado, projetado por Ramos de Azevedo em 1897 Foto: Antonio Larghi

População: quase 400 mil habitantes Densidade demográfica: 14 mil habitantes/km2 Número de domicílios: 147 mil (com 2,53 moradores por domicílio) Empresas estabelecidas: 30 mil Total de empregos geral: 488 mil (8% de toda a cidade). É destino de 20% da população (dois milhões de pessoas) Fontes: Sumário de Dados do Município de São Paulo 2004 e Associação Viva o Centro

Palácio do Anhangabaú, sede da prefeitura, construído entre 1937 e 1940 com base no projeto do arquiteto italiano Piacentini

O que esses países tem em comum? Noruega

França Itália Turquia Grécia Espanha Jordânia Argélia

China

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São Paulo

São Paulo: uma cidade ainda com potencial Para o presidente do Creci, com uma população crescente e novos focos econômicos, a cidade mostra que ainda tem força no mercado imobiliário Será que a cidade de São Paulo ainda tem para onde crescer? Segundo o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto, sim. Para ele, uma análise mais detalhada da cidade mostra que, embora haja uma grande quantidade de contrastes entre as regiões, todas elas ainda oferecem um bom potencial de crescimento. Ele explica que há ainda muitos problemas a serem resolvidos, mas nada impossível de ser solucionado. “Na Zona Norte, por exemplo, a habitação é uma questão que ainda afeta boa parte da população, em razão do ritmo acelerado, mas sem planejamento, do desenvolvimento. Muitos bairros nasceram de ocupações irregulares em áreas de preservação ambiental. É fundamental que haja, então, uma transformação nesse sentido”, aponta. Já na Zona Sul, o cenário é o de grandes corporações nacionais e internacionais, ocupando a marginal do Rio Pinheiros e as principais avenidas, como a Berrini. Houve uma demanda muito grande por imóveis comerciais e também residenciais para fins de comércio, nos últimos anos.

A região é vista pelos incorporadores como preferencial para as unidades de altíssimo padrão. Vários levantamentos apontam um número crescente de lançamentos imobiliários nesse nicho. E, mesmo na periferia, muitos projetos têm sido aprovados para condomínios horizontais e verticais. Ele destaca também a Zona Leste. Bairros como o Tatuapé, Penha, Mooca e Itaquera tiveram um boom de novos lançamentos, e a demanda vem surpreendendo os empreendedores. A Zona Oeste é outra região com enorme tendência de crescimento e de verticalização. Lapa, Pompéia e Barra Funda, antes ocupados por galpões e fábricas, hoje estão se tornando cenário para empreendimentos de alto padrão, com imóveis de três e quatro dormitórios e grandes áreas de lazer.

A força do Centro Viana diz que o Centro está sendo redescoberto. Seu potencial é grande e toda a infra-estrutura já instalada são facilitadores desse “repovoamento”. Há, inclusive, dois novos lançamentos — um residencial e um hotel — que confirmam esse quadro (veja matéria sobre o tema na página 22). Para ele, as pessoas estão realmente voltando para a região. E um sinal disso é o fato de que o próprio poder público também voltou para lá. Tudo isso implica termos mais estrutura para oferecer a essa população. “Diversos bancos internacionais têm investido muito para que haja restaurações e que o Centro seja efetivamente revitalizado. É claro que problemas ainda existem, mas há uma movimentação muito grande, tanto por parte do poder público como da iniciativa privada, para que essa região receba um número cada vez maior de novos empreendimentos”, conclui o presidente do Creci-SP.

As pessoas estão realmente voltando para o Centro

José Augusto Viana - pres. do Creci

Rubens Anauate

Foto: Rodrigo Sodré

Artigo

Arquitetura sustentável

Rubens Anauate é arquiteto e se dedica há 44 anos a planejamentos, projetos e construções.

sociedade contemporânea já tem conhecimento das questões ambientais que modificam a vida no planeta. O próximo passo será passar da teoria à pratica, aplicar o conhecimento em todas as manifestações cotidianas e incluir esta preocupação no planejamento a curto, médio e longo prazo, ciente de que já perdeu um tempo precioso e da repercussão disso em diversos cantos do mundo onde ocorrem degradações irreversíveis. A arquitetura tem um compromisso absoluto com esse processo a partir do momento que planeja edifícios, indústrias, cidades, ordenando o comportamento social e individual, inserindo as pessoas e as comunidades, adequadamente, em seus ambientes de trabalho, lazer, habitação e circulação. A chave para o exercício deste trabalho está na identificação das características do meio, da paisagem, da vizinhança e dos materiais de ocorrência local, para não violentar o sitio objeto de intervenções. O clima, os regimes naturais, respeitados e valorizados, irão definir a iluminação, a ventilação, o uso da energia solar e a menor carga de ar condicionado, quando inevitável. O aproveitamento do retorno do ar aquecido da central de condicionamento se transforma em energia de pré-aquecimento de outros sistemas, e o reuso de água servida, devidamente tratada, tem utilidade garantida, assim como aquela recolhida das chuvas. O respeito à topografia existente, sem destruição de grotas, lençol

freático ou recursos naturais, a proteção das espécies nativas e das manchas verdes ainda preservadas, mangues e matas ciliares se impõem como código, como dogma, no exercício da arquitetura e do Urbanismo em projetos de condomínios, loteamentos, hotéis, marinas etc. A tecnologia nos oferece ferramentas de monitoramento do consumo de energia através de sensores, controla sistemas de gotejamento de água para coibir desperdícios e criou temporizadores para iniciar ou interromper fornecimentos programados. Pisos articulados, vazados ou drenantes garantem o coeficiente higroscópico natural de cada região, o equilíbrio de evaporação e precipitação, típico da área. O controle via satélite das queimadas e derrubadas quando da implantação de projetos rurais, da ocupação de áreas de mananciais, carvoarias clandestinas e o uso abusivo de adubos e defensivos é o instrumento disponível que nem sempre é utilizado. É certo que a tecnologia de monitoramento inibe o consumo desnecessário, reduzindo a produção de dióxido de carbono e de restos urbanos, acusa quando os índices superam o tolerável e corrige os rumos quando os procedimentos se afastam das recomendações de preservação. A verdade é que as nações poluidoras se opõem ao Protocolo de Kyoto, considerando-o um freio ao desenvolvimento, como se exclamassem ao mundo seu apego aos “resultados de hoje” e um absoluto > desprezo pelo amanhã.

As nações poluidoras se opõem ao

Protocolo de Kyoto, considerandoo um freio ao

desenvolvimento

Artigo É impossível, na atualidade, ignorar instalações de armazenamento de resíduos domiciliares ou industriais para posterior reciclagem, não esquecendo de óleos, produtos químicos, baterias e outros que saturam nossos aterros, estes igualmente nocivos. Curiosamente (e felizmente), o lixo radioativo, um dos mais preocupantes rejeitos da indústria e das usinas nucleares, recebe da comunidade cientifica cuidados especiais, eficazes e tecnicamente corretos. Os materiais descartados são depositados em piscinas de resfriamento, onde permanecem, dependendo das características, por até 40 anos, perdendo intensidade radioativa e só então são transportados em embalagens blindadas de aço para cavidades em rochas cristalinas ou cavernas submarinas a cerca de 30 metros de profundidade, onde permanecerão para sempre, a exemplo das instalações suecas. É o resultado de mais de meio século de estudos e avaliações do comportamento desse material, revelando como a natureza, já nos primórdios, produzia reações nucleares espontâneas envolvendo urânio, gerando plutônio, como encontrado no Canadá e no Gabão. É certo também que a arquitetura transcende a concepção de um edifício mais ou menos original na forma, de um projeto pontual, divorciado de um contexto maior. O compromisso é de criar ambientes e cidades onde a qualidade de vida e a proteção do homem se façam presentes, e o resultado será de mão dupla, isso é, o homem cuidando do planeta e este oferecendo as condições ideais de habitabilidade. O dever dessa geração é assumir um “mea culpa” pelos erros e omissões já cometidos e exortar os jovens a conduzirem um processo menos hipócrita e mais eficiente na abordagem destas questões. Que fique claro, de uma vez por todas, quantos sítios arqueológicos já destruímos, quanto do patrimônio histórico foi ao chão, quantas espécies vegetais e animais foram extintas e, finalmente, que mundo é esse que vamos deixar para o amanhã. O arquiteto vive uma relação de harmonia com o meio ambiente e foi dos primeiros a entender os recados transmitidos pelos tsunamis, degelos inimagináveis, incêndios florestais, efeito estufa, chuva ácida e tantos outros. A arquitetura não tem qualquer afinidade com a destruição do patrimônio ambiental; está, isto sim, voltada para a criação e o despertar de uma consciência coletiva que corrija tantos equívocos perpetrados até aqui. A natureza já avisou e, daqui para frente, cada vez que o fizer, será de forma mais contundente. 28

Cristiane Derani

Para onde a cidade está indo?

ão Paulo ganhou um novo Plano Diretor em 2002. Esse é um instrumento global e estratégico da política de desenvolvimento urbano, determinante para todos os agentes públicos e privados que atuam no Município. O Plano Diretor Estratégico abrange a totalidade do território do Município, definindo a política de seu desenvolvimento urbano, a função social da propriedade urbana, as políticas públicas do Município, o plano urbanístico-ambiental e a gestão democrática. Segundo esse plano, a política urbana a ser implantada deverá obedecer a algumas diretrizes, dentre elas: • a implementação do direito à moradia; • saneamento ambiental; • infra-estrutura urbana; • transporte e serviços públicos; • trabalho e lazer; • ordenação e controle do uso do solo, de forma a combater e evitar a proximidade ou conflitos entre usos incompatíveis ou inconvenientes; • o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivo ou inadequado em relação à infra-estrutura urbana; • a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente; • a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulta na sua subutilização ou não-utilização; • a deterioração das áreas urbanizadas e os conflitos entre usos e a função das vias que lhes dão acesso; a poluição e a degradação ambiental; a excessiva ou inadequada impermeabilização do solo; o uso inadequado dos espaços públicos. Também é fundamental citar a reprodução do texto constitucional sobre a função social da propriedade urbana, que deverá subordinar a intensificação da ocupação

Foto: Héctor Guiñez Professora Doutora Cristiane Derani, Livre Docente em Direito Econômico pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo

do solo à ampliação da capacidade de infra-estrutura da região, o que é fundamental para a sustentabilidade do crescimento da cidade. Essas diretrizes, saindo do papel e atingindo a prática política, seriam suficientes para tornar a cidade de São Paulo uma verdadeira urbes — local onde os sujeitos se encontram para produzir e se comunicar —, ao invés deste aglomerado de residências cada vez mais fortificadas. Em São Paulo, o espaço público não existe. A rua é espaço perigoso freqüentado pelo medo e a ansiedade de alcançar o destino necessário e protegido da casa ou do trabalho. Há muito a cidade de São Paulo cultiva a exclusão, tornando incompatível a vida comunitária com a cidade que se fecha em guetos privados. Mas a cidade cresceu. Cresceram os arranha-céus e minguaram os espaços arborizados, cresceu a frota de veículos e não se ampliaram devidamente as vias de circulação. Cresceu a população, mas não aumentou o espaço público de lazer. Aumentou a riqueza produzida e o foco da diferença social. Por isso São Paulo é o símbolo da grande cidade de um país subdesenvolvido, superpovoada pela migração econômica, onde Haiti e Nova York convivem graças à capacidade de adaptação humana que aceita o que o corpo, a mente e o espírito mantêm inaceitáveis. Aceita o excesso de poluição que leva crianças e idosos aos hospitais. Aceita um estresse do tráfego e da competi-

ção alucinante por espaço, dinheiro e poder, fazendo seres dependentes de drogas lícitas e ilícitas: do Prozac, passando pelo álcool, fumo e que tais. Aceita entrar em rodízios e lojas de haute couture ao lado de crianças que vendem balas e o que mais quiserem levar para garantir a sobrevivência na cidade. Este cenário foi absorvido pelo plano diretor que afirma: “É objetivo do Desenvolvimento Econômico e Social sintonizar o desenvolvimento econômico da Cidade e a sua polaridade como centro industrial, comercial e de serviços com o desenvolvimento social e cultural, a proteção ao meio ambiente, a configuração do espaço urbano pautado pelo interesse público e a busca da redução das desigualdades sociais e regionais presentes no Município.” Para isso criou uma figura ímpar no planejamento urbano, as denominadas Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), que são porções do território destinadas, prioritariamente, à recuperação urbanística, à regularização fundiária e produção de Habitações de Interesse Social (HIS) ou do Mercado Popular (HMP). Essa regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda, mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação — simplificando da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a adequar distorções entre leis e a realidade urbana, assim como facilitar sua compreensão pela população — foi uma inovação, mas tem seu lado perverso ao buscar legalizar e legitimar a popularmente chamada “urbanização de favelas”, assim como regularizar ocupação de áreas não edificadas ou subutilizadas. Complementando essa legislação, veio a Lei de Zoneamento de São Paulo (nº 13.885/04) que, entre outras coisas, redistribuiu o potencial de edificação da cidade, ampliando, de modo geral, o coeficiente de ocupação dos lotes. Resta saber se a administração municipal, competente para licenciar esses novos empreendimentos, atentará para as diretrizes de sustentabilidade previstas no Plano Diretor ou manterá uma função burocrática de chancelar a concentração urbana sem o cuidado com a infra-estrutura, meio ambiente e espaço coletivo.

São Paulo é o

símbolo da grande cidade de um país subdesenvolvido,

onde Haiti e Nova York convivem

Financiamento

Grandes

Financiamento habitacional tem crescimento recorde

perspectivas

e mercado brasileiro atrai

O mercado imobiliário, em quase todas as análises feitas, tem alcançado índices positivos nos últimos anos, o que tem deixado os agentes do setor bem otimistas com os rumos nos próximos anos. Isso não seria diferente se analisássemos os números dos financiamentos. Nos últimos anos vários mecanismos foram criados para alavancar os financiamentos e, mais importante, possibilitar o maior acesso do comprador à casa própria. Se em passado recente o autofinanciamento era a tônica do mercado, principalmente em outras cidades e estados, essa realidade tomou outro corpo. A partir de 2005 os índices analisados começaram a apresentar um crescimento consistente. Para se ter uma idéia, de 2006 em relação a 2005 houve um aumento de quase 90% no total de créditos pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SPBE), quando analisado o total de unidades. Em valores financiados, o aumento foi maior — mais de 98%. Em 2006, pela primeira vez na história, os bancos ofereceram mais dinheiro para a casa própria do que o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Foram R$ 9,5 bilhões, contra R$ 3,7 bilhões disponíveis no FGTS. E a expectativa é que o volume de crédito imobiliário com recursos da poupança neste ano supere a casa dos R$ 11 bilhões. E vários fatores foram relevantes para esse resultado. A taxa de juros reais da economia vem caindo, mantendo a estabilidade econômica; nos últimos anos houve ganho real nos salários; e a partir de 2004, com a edição da Lei 10.931 (que criou o

patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias), os negócios imobiliários passaram a ter maior segurança jurídica para todos os envolvidos (compradores, financiadores e incorporadores).

investidor estrangeiro

Interesse no Brasil O cenário econômico nacional está cada vez mais interessante para investidores estrangeiros e o setor imobiliário é um dos vértices de crescimento do País. Segundo o tributarista da Price Waterhouse & Coopers, Álvaro Taiar Júnior, são vários os fatores que atraem esse investidor para o mercado, que vão desde vantagens naturais a questões mais áridas, como taxas de juros, segurança tributária etc. “O estrangeiro está muito interessado no Brasil, por uma série de fatores, começando pela análise territorial. Nosso País não tem problemas de natureza, como furacões ou terremotos. Ainda somos ‘baratos’ dentro do conceito e poder deles e em comparação à Europa, por exemplo. Os juros estão caindo; a economia está estável; temos uma moeda relativamente forte e uma inflação sob controle; um forte interesse turístico; uma tributação que está mudando e dando maior segurança a esse investidor”, analisa. Segundo ele, não é só na construção e comercialização que esses grupos estão interessados. “Hoje temos muitas empresas de fora se associando a nacionais, criando Fundos Imobiliários, adquirindo e negociando carteiras de recebíveis, como Álvaro Taiar Júnior meio de formar um fluxo futuro para

“O estrangeiro está muito interessado no Brasil”

novos empreendimentos, entre outras frentes”, relata. Taiar lembra também que empresas nacionais — até com consultoria de grupos de fora — estão optando por abrir seus capitais por meio dos IPO (sigla para a expressão em inglês Initial Public Offering, que significa a abertura do capital de uma empresa no mercado acionário), gerando mais recursos ao mercado (veja box). O setor tem razões concretas para o otimismo. Os números já consistentes só tendem a crescer. Analistas acreditam que 2006 e 2007 são só a preparação, e que resultados ainda melhores serão obtidos a partir de 2008.

Álvaro Taiar Júnior - tributarista da Price Waterhouse & Coopers

Abrindo caminho para o crescimento Crescer. Este é o principal objetivo das empresas do setor imobiliário que buscam abrir seu capital por meio dos chamados IPO. Esta é a sigla para a expressão em inglês Initial Public Offering, que significa a abertura do capital de uma empresa no mercado acionário. As empresas, como as construtoras e incorporadoras, de capital fechado devem realizar um IPO para que possam negociar suas ações na bolsa de valores. A finalidade dessa captação é alavancar recursos para novos projetos ou para dar andamento aos já iniciados, acompanhando a tendência do mercado imobiliário mundial, tanto o residencial quanto o corporativo. Diversas empresas, entre elas, Cyrela, Rossi, Gafisa, Company, Klabin, Brascan, EZ Tec e Abyara, já o fizeram. Esse movimento fará com que, em um ano, elas captem juntas mais de R$ 4,8 bilhões por meio da oferta de suas ações. Cerca de 80% de todo o financiamento dessas ofertas veio de fora. Devido à grande liquidez internacional, os estrangeiros foram os grandes investidores, e essa enxurrada de recursos não foi canalizada para os outros países da América Latina, onde nenhum IPO foi realizado no primeiro trimestre. Para se ter uma idéia da força dessa operação, o volume de IPO no mundo fechou o primeiro trimestre deste ano na marca dos US$ 42,2 bilhões, um crescimento de 18% em relação ao mesmo período de 2006.

O setor financeiro foi o que mais captou recursos com a venda de ações (23,8% do total). O segundo lugar ficou com o setor imobiliário (16%), para o qual o Brasil deu importante contribuição ao ranking mundial. As empresas de construção e incorporação foram as que mais financiaram seus empreendimentos com a venda de ações. Segundo especialistas, o otimismo com a operação financeira se baseia na forte demanda dos investidores por papéis do setor de construção. As empresas que entram na Bolsa de Valores podem obter recursos a custo compatível — sem dúvida, uma alternativa cada vez mais importante para o setor. Assim, acreditam os agentes do setor, é possível melhorar a situação de caixa das empresas, além, é claro, dos benefícios implícitos de melhoria da imagem decorrente da entrada na Bolsa, com uma exposição positiva da marca e da imagem de solidez das empresas do setor. Segundo avaliação da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), embora a construção civil não tivesse tradição firmada na Bolsa, o investidor mostrou que acredita nas empresas do setor, comprando os papéis dessas companhias. Com capital a custo menor e exposição positiva entre os investidores e potenciais compradores de imóveis, as construtoras têm na Bolsa uma aliada para aumentar de maneira exponencial sua produção.

Diversas construtoras abriram capital pelo IPO

Financiamento

Mais dinheiro para o setor Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a expectativa é que o volume de crédito imobiliário com recursos da poupança supere a casa dos R$ 11 bilhões este ano. Sem dúvida, este cenário dará uma outra dimensão ao mercado, fazendo-o crescer ainda mais nos próximos anos. Acompanhe a análise do presidente da entidade, Décio Tenerello, sobre esses dados e cenários futuros. Assim como nos lançamentos, o total de financiamentos também vem aumentando e, com isso, possibilitando um maior acesso da classe média a esses recursos. Quais são os motivos para esse aumento e, em contrapartida, há algum risco para esse quadro mudar nos próximos meses? O aumento dos financiamentos se deve a três principais fatores: a taxa de juros reais da economia vem caindo, mantendo a estabilidade econômica; nos últimos anos houve ganho real nos salários; e, a partir de 2004, com a edição da Lei 10.931 (Patrimônio de Afetação), os negócios imobiliários passaram a ter maior segurança jurídica, seja para os compradores, seja para os financiadores, aí incluídos os incorporadores. Este quadro de crescimento da oferta de financiamento deve perdurar pelos próximos anos.

Há recursos e as facilidades de acesso estão aumentando. O que esperar com essa mudança de cenário futuro? Como o mercado se comportará nos próximos anos? Décio Tenerello - presidente da O crédito imobiliAbecip ário nos países desenvolvidos é um dos principais produtos que o sistema bancário oferece. Com a estabilização da economia, a melhoria da segurança jurídica e a melhora nos indicadores gerais (preços e salários), o crédito imobiliário continuará a ter sua expansão, saindo dos atuais 3% em relação ao PIB para algo em torno de 10%, como ocorre no Chile e no México, por exemplo. O que falta fazer para que a compra do imóvel seja uma realidade para uma parcela cada vez maior da população? A compra de imóvel, com ou sem financiamento, é uma atividade bastante burocratizada. É necessário buscar uma solução que torne a negociação de imóveis mais ágil e menos burocrática e, por conseqüência, menos custosa para as partes. Poderemos obter isso quando o Brasil, seguindo as melhores práticas mundiais, adotar o princípio da concentração do ônus na matrícula, isto é, tudo aquilo que for relacionado ao imóvel deve estar previsto na Matrícula. Com isso, poderá haver transações imobiliárias em questão de dias, e não meses como ocorre hoje. Para tanto, o primeiro passo já foi dado, quando o presidente da República sancionou em dezembro último a Lei 11.382, que modificou o Código de Processo Civil. Por essa Lei, as penhoras sobre imóvel devem estar averbadas no registro de imóveis para produzir efeitos contra terceiros.

Este quadro de crescimento da oferta de financiamento deve perdurar pelos próximos anos

O mercado reclama que a taxa de juros ainda é alta, mas os pacotes anunciados pelo governo no ano passado apontam para uma redução para os próximos anos. Como as instituições bancárias estão atuando nesse sentido? De fato desde 2005 os agentes financeiros estão praticando taxas de juros inferiores à máxima prevista na legislação (12% ao ano). Isto se deve principalmente à redução da taxa de juros reais da economia e a concorrência entre as instituições financeiras por clientes com fidelização. 32

Uma securitização possível

Como funciona o mercado secundário no Brasil e quais as diferenças entre o nosso mercado e o estrangeiro? O mercado secundário de créditos imobiliários no Brasil foi implantado em 1997, tendo como modelo o mercado norte-americano. Esse modelo se assenta basicamente em três agentes: os originadores (empresas que atendem os clientes e concedem os créditos imobiliários), as companhias securitizadoras (que compram os créditos gerados pelos originadores) e os investidores (que adquirem os títulos emitidos pelas companhias securitizadoras com lastro nesses créditos). Com esse modelo, o estoque total de créditos imobiliários nos Estados Unidos, atualmente, é de US$ 9,5 trilhões, sendo que mais de 50% desses recursos foram captados via securitização. No Brasil, o modelo

é basicamente o mesmo. A diferença principal é que aqui os principais originadores de crédito — que são as instituições financeiras que operam com recursos Anésio Abdalla - presidente da caderneta de da Cibrasec poupança — não podem dispor livremente desses créditos, já que existe uma obrigação legal de manterem, em estoque, um volume de créditos no mínimo equivalente a 65% dos recursos que captam nas cadernetas de poupança. Isso limita o funcionamento do mercado, na medida em que há pouca disponibilidade de créditos imobiliários para venda para as companhias securitizadoras.

Lançamentos Residenciais Cidade São Paulo

Financiamento Imobiliário do SBPE - Brasil Unidades por ano

Ilustração: Thaddeus Araujo

O mercado secundário de créditos imobiliários no Brasil foi implantado em 1997, tendo como modelo o norte-americano. Anésio Abdalla, presidente da Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), nesta entrevista, fala sobre este cenário.

47 .2

.9 24

.0 5

1 22 .5

.6 6

.7 23

58 .3 67 26 .6

.8 24

Unidades Financiadas Nos 10 meses Jan a Out/05 =43.146 Jan a Out/06 = 93.052 Crescimento de 115,67%

63 .6 21

20 .5

10 0

1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Plano Collor I e II PLANO REAL e COOPERATIVAS

Realizado

Fonte: EMBRAESP

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

.7 8

10.000

68 26 .5

55 37

.4 14

20.000

30.000

67 30 .9

40.000

90 39 .4 2

em unidades

CRISES GLOBAIS E MAXI (1999)

2001:CONJUNÇÃO 2002: ELEIÇÕES DE FATALIDADES E 4 DORMS

Estimado nov-dez

Total financiado em 2005 = 60.768 e perspectiva para 2006 = 115.000

20.000 0

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Crescimento de 89%

Fonte: Banco Central Brasil/ABECIP

Financiamento Como fazer o mercado de recebíveis realmente funcionar e ser a primeira opção de negócios para o segmento imobiliário? Em primeiro lugar, é preciso rever o conceito da exigibilidade habitacional imposta às instituições financeiras. Uma opção poderia ser substituir a forma de aferição dessa exigibilidade, passando do conceito de “estoque”, atualmente utilizado, para o conceito de “produção”, de forma que a obrigação de aplicar em financiamentos imobiliários por parte dessas instituições passe a ser medida pelo volume de novos financiamentos concedidos a cada ano e não pelo saldo devedor dos contratos mantidos em carteira. Isso liberaria os créditos existentes na carteira para venda, sem prejudicar o fluxo de recursos que deve ser investido no setor. Outra condição, que já vem sendo alcançada, é que efetivamente a estabilidade econômica persista e as taxas de juros dos créditos imobiliários sejam competitivas em relação a outras opções de investimento. Uma terceira condição é estabelecer mecanismos de liquidez para os Certificados de Recebíveis Imobiliários emitidos pelas companhias securitizadoras. Os créditos imobiliários são operações de longo prazo, o que faz com que os títulos

emitidos pelas securitizadoras também tenham prazo longo.

Número de unidades residenciais lançadas Cidade de São Paulo

Financiamento imobiliário do SBPE – Brasil Valores contratados por ano

Como aumentar os recursos disponíveis para o financiamento imobiliário, criando condições para o aumento da produção imobiliária? No nosso entendimento, a mudança no critério de aferição da exigibilidade habitacional — passando do conceito de “estoque” para o conceito de “produção” — é uma forma de aumentar esses recursos, já que quanto maior for a velocidade com que os créditos concedidos puderem ser vendidos, maior será a disponibilidade que os originadores terão para efetuar novos empréstimos. Outra forma é acelerar o processo de execução das garantias: hoje, há um volume imensurável de créditos não pagos em que a cobrança é obstada por liminar judicial, em ações que se arrastam por anos, sem solução. Sem retorno, esses empréstimos não realimentam o caixa das instituições financeiras para novas aplicações. Uma outra medida poderia ser estender, para os títulos lastreados em créditos imobiliários, a mesma isenção fiscal dada a investidores estrangeiros que aplicam em títulos públicos, já que isso aumentaria

Ilustração: Thaddeus Araujo

Condições de crescimento: estabilidade econômica e juros menores

Montante financiado nos 10 meses Jan a Out/05 =R$ 3,64 bi Jan a Out/06 = R$ 7,6 bi

15.000

10.000

Crescimento de 108,66%

5.000

1986

1989

1995

1997

2 Dormitórios

2000

2001

2002

2004

4 Dormitórios

Até outubro de 2006 Fonte: EMBRAESP

2003

2005

2006

Total financiado em 2005 = R$ 4,79 bi Perspectiva para 2006 = R$ 9,5 bi Crescimento de 98% Fonte: Banco Central Brasil/ABECIP

Financiamento o apetite desses investidores por esses papéis, aumentando a oferta de recursos para o mercado imobiliário. Figuras como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação já existem efetivamente no mercado imobiliário. Isso não contribui para que a transição do segmento da maneira que conhecemos para o mercado secundário seja mais fácil? Realmente contribui, pois aumenta a segurança das operações. É importante ressaltar que o mercado secundário vem crescendo, os CRI deixaram de ser um título desconhecido, tanto para investidores institucionais quanto para pessoas físicas, e as autoridades — tanto do Governo Federal quanto da CVM em particular — vem demonstrando a intenção de auxiliar na solução dos entraves ainda existentes. Quais são as perspectivas para esse sistema? O desenvolvimento do mercado de capitais está forte-

mente atrelado ao volume de novos investimentos na economia. Nesse aspecto, a desoneração fiscal — via renúncia, isenção ou alíquota zero — contribui para incentivar e melhorar o retorno e rentabilidade dos investimentos privados, sobretudo daqueles de prazos longos, incentivando a implantação de novos projetos. Para que esse objetivo seja alcançado, é necessário, porém, somar também a confiança dos agentes econômicos na permanência da estabilidade econômica e a capacidade da economia na geração de aumento e melhor distribuição da renda nacional, compatível com a formação de uma demanda capaz de responder positivamente à maior oferta agregada decorrente do aumento dos investimentos. O SFI já é uma realidade, embora seja um mercado muito novo: atingir volume e expressão — principalmente com o crescimento que o mercado imobiliário vem apresentando — é só uma questão de tempo.

Financiamento para todos O crédito imobiliário é um segmento de muito interesse para os bancos, pois é uma porta para a fidelização. O consumidor acaba adquirindo outros produtos ao longo do financiamento. “Nos EUA, os bancos muitas vezes trabalham com spread negativo no crédito imobiliário, apostando na fidelização do cliente”, define Roberto Carvalho Dias, da Itcon Inteligência e Tecnologia de Consumo, empresa que une tecnologia e inteligência para a conquista de mercados e fomento de negócios para os clientes. Ele explica que hoje a maior barreira enfrentada para a concessão do crédito imobiliário aparece na grossa camada conhecida superficialmente como classe C. Mas que, primeiro, é preciso desvendar o que se chama de classe C. Há muita divergência entre as formas de avaliação das classes sócio-econômicas. Há a segmentação do IBGE, por exemplo, que as diferencia pelo número de salários mínimos do 36

chefe de família. Há outras formas de avaliar, adotadas, por exemplo, por instituições financeiras ou empresas de pesquisas econômicas, que estabelecem que na classe C a renda do chefe de família está entre R$ 650 e R$ 1.400 mensais. Segundo Dias, o financiamento para a baixa renda hoje está abundante para quem tem comprovação, o que é a maior dificuldade para os potenciais consumidores desse segmento. Mas, para aproveitar as chances que esse mercado imenso e promissor oferece, existem ferramentas para minimizar o risco. “Você não pode deixar de observar o processo de segurança e oferecer o crédito ou o produto imobiliário baseado apenas na alta demanda. É importante se precaver e planejar, considerando a concepção do produto, a tabela de valores adequada, o público para quem ele se destina e que, obviamente, pode pagar por ele, e o processo de estruturação do negócio em si”, conclui.

Pe r f i l

Empresa

Tradição e modernidade aliadas pelo bem-morar Namour busca mesclar modernas técnicas construtivas com o que mais importa: entender perfeitamente o que o cliente quer

Fundada em 1976, a Namour Incorporação e Construção A cidade como inspiração Ltda. (www.namour.com.br) é, hoje, uma das empresas de A Namour tem um olhar diferente sobre São Paulo. maior respeito e credibilidade do mercado imobiliário de Entende que a cidade cresSão Paulo. Isso é resultado de ceu nesses mais de 30 anos uma filosofia de trabalho, imde atuação da empresa, mas plantada desde sua fundação, percebe suas peculiaridades. voltada para a dedicação total Mesmo com a modernidade aos compradores e parceiros de e o crescimento, a tradição é cada empreendimento. uma marca de seus habitanNascida durante o período tes. em que o Brasil entrava na era É exatamente esse conceida informática e iniciava seu to que implanta em seus emcaminho rumo à modernidade, preendimentos. “Mesmo no a Namour já tinha essa meta em novo, no moderno, buscamos seus projetos, com a consciênimprimir a mesma qualidade cia de que o lugar-comum era de vida que se via no paso caminho que não queria para sado. Um compromisso que si. A empresa sempre procurou temos com nossos consumiaprimorar sua atuação, traçando dores. Olhamos o futuro, mas objetivos em direção ao novo, ao procurando entender o que desenvolvimento de projetos que o cliente quer, quais são seus significassem não só seu próprio desejos”, adiciona. crescimento, mas a credibilidade A Namour, hoje, está com diante de fornecedores, parceiros, sete lançamentos nos mais investidores e compradores. diversos bairros de São PauAtualmente está consolidada OBRAS INICIADAS lo, e com quatro lançamentos como uma empresa sólida e conVertical Space 2 Rua Cristiano Viana, 250 / Pinheiros programados para o próximo fiável com mais de 600.000 m de 2 3 dorms. com 1 Suíte 4 vagas 150 m duplex trimestre. “Estamos vendo o área construída em mais de 40 empreendimentos, que além de se tornarem sucesso de vendas, representam retorno efetivo pela sua valorização. “Sabemos interpretar o que o consumidor deseja, equilibrando em nossos projetos, sempre bem localizados, as reais necessidades do comprador com o que há de mais moderno em soluções construtivas”,afirma seu diretor, Jamil Namour Filho.

mercado imobiliário voltando a crescer com taxas expressivas, graças às melhoras macroeconômicas brasileiras. O Brasil ainda tem um déficit habitacional imenso, e assim que o nosso País começar a crescer sustentavelmente, acredito, que o mercado imobiliário será amplamente beneficiado”, completa Namour Filho. 37

Entrevista

Romeu Chap Chap

A força de um setor e de seus representantes O sindicato mais forte do setor imobiliário mostra sua força em âmbito nacional

Presidente do maior sindicato do país no segmento imobiliário — não somente em número de associados, mas, principalmente, em função da importância no cenário nacional — , o Secovi-SP, Romeu Chap Chap é uma referência quando o assunto é a indústria imobiliária. Ele próprio, em seus mais de 40 anos de atividade, foi testemunha ou artífice de muitas transformações pelas quais a cidade passou. E o Secovi-SP, que recentemente comemorou 60 anos de fundação, tem em seu DNA a luta por melhores condições para o setor e por condições mais favoráveis ao comprador da casa própria. Como também representa outros vieses do setor, como loteamento, locação, administração, a entidade tem forte atuação na luta pelo direito à moradia. Sem dúvida, a grande meta é reduzir o déficit habitacional que hoje está na casa dos oito milhões de unidades. Para tanto, cabe atuar nos setores da administração pública, nas três esferas, para minorar esse problema. Em razão da importância do Secovi-SP e da força da personalidade Romeu Chap Chap, neste primeiro número de Chams Business, que trata do mercado imobiliário, tínhamos que necessariamente incluir uma entrevista deste peso. Chap Chap faz um análise clara e ampla do mercado e aponta caminhos. “Estamos trabalhando com grande proximidade e receptividade, de forma que, paulatinamente, enxergamos a chance de resolver vários problemas na área habitacional”, afirma. Em um País com um déficit habitacional na casa das oito milhões de unidades, de que maneira entidades como o Secovi-SP podem atuar para atenuar esse problema? Não é por acaso que o Secovi é reconhecido como o Sindicato da Habitação. Durante sua história, que totaliza 60 anos, sempre trabalhamos na elaboração de projetos e na defesa de teses para promover o acesso da população à moradia digna. Fazemos isso nas esferas federal, estadual e municipal, em diálogo permanente com as autoridades públicas,

A coletividade árabe tem presença 38

e posso afiançar que muito do que se obteve em termos de melhorias no combate ao déficit habitacional se deve à atuação da entidade, o que pode ser facilmente comprovado por diversos fatos.

Temos razões concretas para otimismo

Os últimos dois anos têm sido de efetivo crescimento para o setor imobiliário. O governo vem agindo com medidas que favorecem o acesso do comprador ao imó vel e até com crédito para a construção. O senhor mesmo vem afirmando em entrevistas que o setor está em um momento propício. O que podemos esperar daqui para frente? Temos razões para um franco otimismo ou o mercado deve ficar com “o pé atrás”, esperando alguma reviravolta? Temos razões concretas para otimismo. A estrada para a retomada da indústria imobiliária começou a ser pavimentada em 2002, pelo então presidente do Banco Central, Armínio Fraga, que resolveu a questão do chamado“FCVS virtual”. O que é FCVS virtual? O Fundo de Compensação de Variações Salariais nasceu em 1967 para garantir o pagamento de eventuais resíduos de saldos devedores dos mutuários, ao fim do prazo contratual, originados pela defasagem salarial e inflação. O FCVS virtual surgiu quando parte da dívida oriunda do Fundo foi utilizada como moeda nas operações do Proer e a redução do saldo não foi contabilizada no cálculo da exigibilidade de financiamentos habitacionais. A Resolução 3005 determinou o retorno de cerca de R$ 30 bilhões ao crédito imobiliário, em 100 meses. Mas foi no governo Lula que o cenário começou a mudar substancialmente. Uma série de medidas permitiu remover obstáculos ao financiamento imobiliário e criar um marco regulatório muito mais adequado, garantindo maior segurança a compradores e financiadores de imóveis. Diante disso, qual o cenário atual e futuro? Hoje, temos bancos disputando clientes e a tendência é de forte crescimento, pois a demanda é grande. As condições de financiamento estão cada vez melhores, com a possibilidade, inclusive, de você comprar um imóvel com parcelas fixas, sem a correção monetária que tanto penalizou os mutuários. Além disso, o crédito imobiliário corresponde, hoje, a pouco mais de

2% do PIB nacional. Na Espanha o crédito hipotecário equivale a quase 50% do PIB. Temos muito espaço para crescer, as condições estão consolidadas, as taxas de juros estão decrescentes, a economia estabilizada, a inflação sob controle. Portanto, uma reviravolta só poderá ocorrer se houver uma grande reversão no cenário internacional. O crédito imobiliário hoje está mais acessível para a classe média. Há recursos suficientes para atender a toda essa demanda? A cada dia os agentes financeiros pensam em novas formas de facilitar o financiamento para a classe média, que voltou a sonhar com a casa própria e começou a perder medo de tomar empréstimos nos bancos. O volume de recursos — cuja disponibilidade para o crédito imobiliário deve somar pouco mais de R$ 17 bilhões em 2007 — pode ser considerado suficiente, uma vez que tais recursos chegaram de pára-quedas, mas a produção de novas unidades não se dá da noite para o dia. Portanto, e por um período razoável, não vejo risco de escassez de crédito. Além disso, novos bancos estão interessados em atuar no segmento. Como o senhor analisa as outras formas de acesso à casa própria, como os fundos imobiliários, por exemplo? Os Fundos são uma interessante forma de você investir em ativos reais (com lastro imobiliário), sem ter de se preocupar com aspectos como a manutenção do imóvel. A tendência é de que esse tipo de investimento seja cada vez mais demandado por quem busca segurança. Além disso, representam importante meio de as empresas incorporadoras e construtoras se capitali zarem para produzir novos empreendimentos. Nos últimos anos quais foram os principais avanços da Política Nacional da Habitação tanto para o comprador como para o empreendedor? Houve, como já mencionei, uma série de medidas (veja box). O governo tem nos ouvido. Estamos trabalhando com grande proximidade e receptividade, de forma que, paulatinamente,

destacada no segmento imobiliário 39

Entrevista

Romeu Chap Chap

enxergamos a chance de resolver vários problemas na área habitacional, principalmente no que diz respeito à população de baixíssima renda, que responde por mais de 80% do atual déficit de moradias. Defendemos subsídios explícitos para essas famílias, assim como financiamento ao lote urbanizado. Tais medidas não foram contempladas no Plano de Aceleração Econômica (PAC), mas confiamos que serão oportunamente adotadas. Como o mercado deve se comportar este ano? Quais são as tendências de produto para os próximos anos? O mercado imobiliário na cidade de São Paulo teve, em 2006, o melhor desempenho desde a década de 80. O ritmo de comercialização — medido pelo indicador Vendas sobre Oferta — foi de 12,1%. A tendência é de ofertar unidades para a classe média e para a baixa renda, o que já começou a acontecer com a volta dos financiamentos, como mostra o balanço anual da Pesquisa Secovi — os imóveis de dois dormitórios tiveram me lhor desempenho de vendas do que o de quatro dormitórios,

Medidas e leis

Que análise o senhor faz do mercado nos últimos dez anos e, em um exercício de futurologia, o que esperar da próxima década? Os dez anos que antecederam 2002 foram praticamente perdidos para o mercado. De lá para cá iniciamos uma recuperação, o que autoriza a projetar uma década realmente promissora para o segmento. Hoje, São Paulo — a região metropolitana — mudou suas características econômicas, transformando-se de uma cidade industrial em uma capital de serviços e eventos. Como o mercado vê essa mudança? Em outro ponto, São Paulo ainda é interessante para o setor ou já está saturada, principalmente no segmento residencial, e é o momento de se procurar alternativas? A vocação de São Paulo define naturalmente o tipo de produto imobiliário, em especial nas áreas de escritórios, shopping cen-

que contribuíram para o renascimento do setor imobiliário

2002 Março - governo envia Projeto de Lei com medidas sugeridas pelo setor.

2004 Abril - Resolução 3177/04 altera velocidade de devolução do FCVS de 100 meses para 50 meses e institui penalidade de rendimento de 80% da TR para os recursos não aplicados conforme exigibilidade. Julho - Congresso Nacional aprova Projeto de Lei - nasce a Lei 10.931. Agosto - Presidente Lula sanciona a Lei 10.931 há o início da consolidação de novo marco regulatório para o setor, contemplando regras sobre Patrimônio de Afetação, Alienação Fiduciária e Incontroverso.

2005 Janeiro - Resolução 3259/05 - Criação dos multiplicadores para imóveis novos abaixo de R$ 150 mil. 40

até recentemente o grande produto do mercado.

Abril - Resolução 3280/05 - Isonomia para imóveis usados. Julho - Resolução 3304/05 - Possibilidade de redução de taxa de juros por período mínimo de 36 meses. Bancos foram autorizados a reduzir a taxa de juros de 12% para 9% ao ano nos primeiros 36 meses de contrato. Novembro - Lei 11.196 - MP do Bem.

2006 Janeiro - Pacote da Construção: Redução do IPI - Redução ou isenção do IPI de diversos materiais de construção. Fevereiro - primeira redução: 5% para 0% - tubos, portas e janelas, fios de cobre etc.; de 10% para 5% tintas e vernizes, azulejos, vidros etc.; de 12% para 5% - torneiras e válvulas tipo gaveta. Junho - segunda redução: de 5% para 0% - portas e janelas de alumínio ou plástico; de 10% para 5% - ladrilhos, massa niveladoras etc.; de 12% para 5% - válvulas. Setembro - terceira redução: de 10% para 5% - chuveiros elétricos, bidês e sanitários, revestimentos de pavimentos etc.

ters, hotelaria. Na área residencial, as mudanças também acontecem pelo tipo de vida que as pessoas passam a ter — os condomínios clubes são um exemplo. Quanto à saturação é difícil acreditar, pois São Paulo demanda muito e há vários bairros que merecem revitalização — caso do Centro da cidade. Quanto à busca de alternativas, isto já está acontecendo e por razões muito objetivas: falta de terrenos e uma legislação de zoneamento altamente restritiva estão obrigando as empresas a buscarem novos locais para construir. Que tipo de empreendimento é ainda sinônimo de sucesso na capital? Aquele que estiver no melhor ponto. Como o senhor analisa a participação da coletividade árabe no mercado imobiliário de São Paulo? Que nomes o senhor destaca e por quais razões? A colônia árabe tem presença destacada nesse segmento. Germanos, Waquil, Yazbek, Mauad, Jafet, Maksoud, Cotait, Amary,

Dezembro - Pacote Habitacional: TR facultativa aos bancos, financiamentos com prestações fixas (sem TR); criação do Portal de Crédito Imobiliário com dados sobre oferta de unidades; Crédito Consignado pelo qual o cidadão poderá adquirir seu imóvel com crédito consignado, comprometendo até 30% do salário; introdução da construção civil na lei geral de micro e pequenas empresas, favorecendo todas as pequenas e micro empresas da área, que terão direito a redução do custo tributário e do custo operacional, podendo produzir mais de forma menos onerosa; crédito para financiar as construtoras — a Caixa Econômica Federal passa a financiar o produtor; financiamento para fábricas e para moradia de seus trabalhadores, com TJLP mais juros de 1% ao ano; financiamento para pesquisa e inovação na construção — uma linha de R$ 100 milhões e prazo de até 12 anos para estimular o setor na área da pesquisa, evolução tecnológica etc.; desoneração do IPI para insumos da construção, como chuveiros elétricos, bidês, sanitários, caixas de descarga e produtos para revestimento/pavimentos plásticos ou auto-adesivos (como ladrilhos).

Said, Chéde, Kehdi… Uma infinidade de representantes da coletividade atua nesse segmento e, vale acrescentar, ao lado de muitos judeus. As razões são muitas. Talvez algo a ver com o cedro do Líbano (criar raízes, abrigar, construir). Talvez pela visão de negócio ou o tino comercial que corre em nosso sangue e pelo desejo de constituir um patrimônio sólido para sua família e para outras famílias. Talvez, enfim, pelo caráter desafiador que permeia a atividade imobiliária, sempre a exigir inteligência, soluções rápidas, competência e muita tenacidade. Acho que o conjunto desses valores é o que motiva tantos descendentes da colônia a trabalhar nesse mercado.

2007 Plano de Aceleração do Crescimento (PAC) 22/02/2007 Prioriza investimentos na construção (infra-estrutura, saneamento, habitação) e potencializa medidas adotadas a partir de 2004. No âmbito das atividades imobiliárias, a análise preliminar do PAC permite identificar pontos importantes como: ampliar os empréstimos nas áreas de habitação e saneamento a estados, municípios e iniciativa privada; elevação da liquidez do Programa de Arrendamento Residencial (PAR); ampliação do limite de crédito do setor público para investimentos em saneamento ambiental e habitação de R$ 1 bilhão para R$ 7 bilhões em 2007; desoneração do investimento, sobretudo em infra-estrutura e construção civil; aumento do prazo de recolhimento de contribuições; redução de 5% para zero da alíquota de IPI para perfis de aço; redução da TJLP e dos spreads do BNDES para financiamento de investimentos em infra-estrutura, logística e desenvolvimento urbano; projeto de lei complementar para definir competências na proteção ambiental, no que se refere a atribuições da União, Estados e Municípios. 41

Pe r f i l

Empresa

Fotos: Héctor Guiñez

Fundada em 1974 pelos irmãos Nabil, Armando e Ricardo Carmo Couri, a Construtora Carmo Couri Ltda. atua no setor da construção civil predial, principalmente em São Paulo e Belo Horizonte (cidades onde possui escritórios), mas possui obras em diversas outras capitais e cidades importantes do País, sempre primando pela qualidade. A construtora já executou obras no Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Recife, Manaus e Campinas. Apesar de ter vasta experiência nos segmentos residencial, comercial e industrial, atualmente sua atuação está mais concentrada na produção de prédios corporativos para venda e locação. Conheça algumas de suas obras.

Ed. Vanessa

Ed. Medical Center 42

Ed. Tenerife A

Carmo Couri: Experiência em nome da qualidade

Ed. Tenerife B

Ed. Dos Arcos

Ed. Kamle Couri

Com. Benef. Sirian Sta. Maria

Ed. Del Rey

Ed. Montreal Park

Construtora Carmo Couri Ltda. • Rua Tenerife, 31, 8º andar, Vila Olímpia, São Paulo/SP, CEP 04548-040 telefone (11) 3847-8950, e-mail: construcouri@terra.com.br • Av. Álvares Cabral, 1345, 13º andar, Santo Agostinho, Belo Horizonte/MG telefone (31) 3275-4366 43

Artigo

Sami Bussab

A contribuição árabe para a construção de nossa cidade

Sami Bussab é arquiteto, ex presidente do EMURB, expresidente da FDE, professor titular da Universidade Mackenzie e sócio fundador do Escritório Desígnio de Arquitetura

de teve e tem no setor imobiliário é facilmente identificada omo grande negociante, o árabe sempre enxerga pela seqüência de presidentes de origem árabe no Secovi: oportunidade de negócio fora do negócio dele. AsWaquil, Germanos, Chap Chap, Yazbek. sim, nos anos 60, nossos ascendentes, comerciantes e inSem saudosismo, a cidade que nossos patrícios construídustriais, viram no mercado imobiliário a oportunidade de am no passado era uma cidade melhor, boa de se viver. A Deganhar dinheiro fora do seu negócio. Faz parte da nossa sígnio, escritório que fundei em 1970, fez mais de 50 prédios cultura negociar entre amigos, onde a confiança é muito de apartamentos e escritórios na região dos Jardins e Paraíso, grande e a palavra é o aval. A idéia era ganhar dinheiro fora e hoje, com a parceria de meu filho Luciano, seguimos projeda atividade principal sob o seguinte raciocínio: “o dinheiro tando em bairros menos centrais e também fora da cidade. De está trabalhando para mim”. qualquer forma, edifícios projetados para construtores como Essa idéia de investir no segundo negócio fez surgir em Antonio Jorge Rizkallah, Waquil, Romeu Chap Chap, Ricardo São Paulo loteamentos grandes, bairros inteiros. São muitos Soubihie, Rubens Haddad, Construtora Samara, Contrutora nomes que ajudaram a construir a megalópole que se torKehdi, marcaram uma época e desenharam a cidade. Tenho nou São Paulo. Vale citar o pioneirismo de alguns que são como maior símbolo do trabalho em conjunto entre proprieemblemáticos. Alfredo Mathias, por exemplo, criou o Portal tário, construtor e arquiteto o Edifício Jorge Rizkallah Jorge, na do Morumbi, numa época em que tudo o que estava do Avenida Paulista, esquina com a Rua Bela Cintra. Ali se pode outro lado do Rio Pinheiros era considerado fora da capital. ver claramente uma arquitetura generosa com passeios coFez o Shopping Iguatemi com características adequadas ao bertos, painéis criados por artistas de renome e uma qualidaclima e aos padrões brasileiros. O projeto era avarandado, de de construção excelente, demonstrando os desígnios que com uma rua aberta, no estilo de pátio interno. tínhamos para uma cidade com qualidade de vida melhor. Como o pioneirismo paga seu preço, o Portal do Morumbi Esses empreendedores anteviram a verticalização da cisó foi emplacar anos depois, e o primeiro shopping do Brasil, dade. Notaram que o crescimento vertiginoso e a falta de ininaugurado em 1966, foi acusado de enfraquecer o elegante fra-estrutura, principalmente na área de transporte, levariam comércio de rua, o da Rua Augusta, por exemplo. as classes mais privilegiadas a querer morar mais próximas Nassib Mofarrej desde muito tempo atrás já construía dos grandes centros e do trabalho. Deixaram de fazer os galpões customizados para alugar para as indústrias, fez famosos sobradinhos geminados e comuita coisa na Vila Leopoldina. Os A cidade que nossos patrícios meçaram a construir prédios com uma Chohfi também foram grandes pioneiros que fizeram bairros industriais construíam no passado era uma arquitetura contemporânea com raízes na cultura brasileira. na Zona Norte de São Paulo. cidade melhor, boa de se viver E assim São Paulo se fez gigante. A influência que nossa comunida44

Pe r f i l

Empresa

Pioneirismo a serviço do mercado imobiliário A Omar Maksoud Engenharia leva a marca da inovação em seus mais de 230 empreendimentos já construídos Em 1960, a cidade de São Paulo e o País passavam por um período de grandes transformações, sucedendo os anos 50, em que o Brasil praticamente deu um salto. Nossa economia construiu, a partir dessa década, um integrado e dinâmico setor industrial, e o mercado imobiliário foi um forte alicerce. O que se fez nessa época cimentou o seg mento para os anos que vieram. Foi nesse cenário que foi fundada a Omar Maksoud Engenharia Civil Ltda. que deu origem ao grupo Omar Maksoud. Começava a se formar um dos principais grupos construtores da cidade e do País. Tinha como objetivo o tra balho na indústria e comércio de construção civil e incorpo ração de edifícios. Engenheiro civil formado pela Escola de Engenharia Mackenzie em 1953, Omar Maksoud planejou, ao criar o seu próprio negócio, trabalhar com um propósito em mente: oferecer sempre as melhores condições de ha bitabilidade e conforto em cada edificação realizada, visan do dar a seus clientes o máximo de bem estar. “São obras definitivas e de qualidade e inovação com provadas. Empreendimentos que traduzem solidez, avanço tecnológico, criatividade, organização e capacidade de ge renciamento. Reconhecidas por compradores e parceiros como construções inteligentes e inovadoras”, afirma seu diretor Omar Maksoud Filho. As obras da Omar Maksoud fizeram e fazem história. Um exemplo é o Hotel Maksoud Plaza, o primeiro verdadeiro cinco estrelas da capital paulista, que se tornou símbolo de inovação e requinte, ca racterísticas que marcam também os empreendimentos da constru tora em cidades como Araraquara, São Carlos, Limeira, Bauru e Guarujá, como o internacionalmente conheci do Hotel Casa Grande. No segmento residencial, foi responsável pela cons Hospital Santa Bárbara o primeiro hospital built trução do Edifício Des Oiseaux, um to suit do País dos primeiros grandes lançamentos

em uma área que se tornaria uma das mais cobiçadas da capital paulista, o bairro de Moema.“Uma de nossas maiores preocupa ções é estender essa marca para as áreas corporativa, industrial, cultural, esportiva e de lazer”, garante Maksoud Filho.

Inovação também na saúde Levar essa experiência a todos os seus empreendimen tos é o maior desafio da empresa. “Quando se atinge um nome e reconhecimento pela qualidade, o compromisso de sempre fazer o melhor é ainda maior”, filosofa o diretor. Por isso, segundo ele, a Omar Maksoud Engenharia quando imagina um novo empreendimento procura surpreender. A partir das décadas de 80 e 90, a empresa expandiu suas atividades, entrando no setor de construção de prédios inteligentes para venda e locação. Assim foi com o prédio que viria a ser o Hospital Santa Bárbara. O primeiro hospital built to suit (feito por encomenda) do País, entregue no ano passado. Locado para a Blue Life Assistência Médica, recentemente incorporada ao Grupo Amil, o prédio foi projetado para com portar um novo conceito de saúde no Brasil e que já era adota do por diversas instituições ao redor do mundo. Pelo acordo estabelecido entre as duas empresas, um grupo de investidores liderado pela Omar Maksoud investiu na construção do novo hospital, e foi feito um contrato de locação válido por dez anos. Sua localização é privilegiada — a região da Paulista — e o edifício de 12 andares foi construído dentro dos pa drões mais elevados para garantir aos usuários o máximo em conforto e segurança. São 108 leitos, sendo 28 de UTI, e toda a infra-estrutura necessária ao atendimento de casos de alta complexidade. “Quando projetamos o espaço tínhamos em mente criar um ambiente moderno, usando tecnologias construtivas avançadas e já imaginando sua destinação: um centro médico de primeiro mundo”,define o diretor da construtora.Sem dúvida, o Grupo Omar Maksoud vem se preparando desde sua funda ção para inovar, seguindo sempre sua filosofia de trabalho, pio neirismo e tecnologia dirigida ao elemento humano. 45

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Rumo a um crescimento consistente Mercado imobiliário está otimista quanto a ótimos resultados para este e os próximos anos Depois de uma década com resultados nada satisfatórios, o mercado imobiliário celebrou o ano de 2006 de uma maneira a que já estava se desacostumando, com índices positivos em todos os aspectos analisados: lançamentos, vendas, financiamentos, locação etc. Os primeiros movimentos nessa direção se deram já no final de 2005, quando fatos autorizaram apostar num promissor cenário para o mercado. A criação e consolidação do patrimônio de afetação e da alienação fiduciária deram mais garantias ao setor, possibilitando, inclusive, que a inadimplência caísse e, assim, os investimentos reaparecessem; a ampliação da oferta de financiamentos para aquisição e produção de imóveis; a redução da taxa de juros nos financiamentos, entre outras. No ano passado, o pacote promulgado pelo governo em setembro possibilitou o retorno do crédito direto ao construtor pela Caixa Econômica Federal. A queda da taxa de juros, a maior flexibilização na comprovação de renda, o crédito consignado na aquisição de imóveis, o uso facultativo da Taxa Referencial e as prestações mensais fixas devem dar uma verdadeira “sacudida” no mercado a partir deste ano.

...E crescerá mais Se o setor tem visto nos últimos anos um crescimento consistente, é de se esperar que isso continue e que os números sejam ainda melhores. Especialistas e agentes do mercado acreditam que os próximos anos sejam uma continuidade do que se viu até agora e apontam como deve ser o cenário daqui para frente. 46

Tivemos um período quase perdido entre a década de 90 e início dos anos 2000 (mesmo assim o setor soube criar oportunidades e fazer com que negócios acontecessem). Esse período só fez com que o déficit habitacional crescesse. Hoje, calcula-se que faltam mais de seis milhões de moradias, principalmente para as classes mais pobres. A classe média, em razão da falta ou dificuldades em conseguir financiamento, também sofreu. O nicho de imóveis de alto padrão, é claro que por razões particulares, não sofreu com essa crise. Apesar desse movimento com menor velocidade em vendas e financiamentos concedidos, a cidade não parou de crescer e os lançamentos aconteciam, mas o escoamento não era o que o setor esperava. Segundo o presidente da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia, na década de 80 lançou-se pouco e sem preocupação com o mercado, ou seja, não havia um estudo mais aprofundado do que se vendia mais ou do que poderia “empacar”. “Essa euforia provocou distorções e um estoque errado de unidades”, conta.

“O Brasil é um mercado emergente e será a bola da vez nas próximas décadas, ultrapassando países como China, Rússia, Índia e México. E São Paulo já vem recebendo esse incremento” - Alfredo Cotait Neto, secretário municipal de Relações Internacionais de São Paulo. “Os dez anos que antecederam 2002 foram praticamente perdidos para o mercado. De lá para cá

Foto: Héctor Guiñez

O Esplendor Ibirapuera, da EZ TEC, ocupa terreno de 7.920 m2 na Vila Mariana. Conta com projeto paisagístico de Benedito Abbud e tem previsão de entrega para outubro de 2008

Novos ares para o mercado

Mas alternativas foram encontradas. Depois de um esforço de entidades do setor, a própria Lei de Zoneamento sofreu mudanças; tem havido uma recuperação gradual do Centro (leia matéria nesta edição), e bairros menos centralizados começaram a crescer — fruto da chegada de melhor infra-estrutura de transporte, como novas linhas de Metrô — com excelente qualidade de vida. Esse fenômeno foi mais forte nas zonas Leste e Norte.

A Embraesp é uma empresa privada, especializada em consultoria na área imobiliária, atuante em todo o território nacional realizando pesquisas e estudos que municiam empreendedores antes e durante lançamentos. Para seu presidente, nesse período vários fatores fizeram com que o setor se retraísse. A falta de recursos para financiamentos e uma burocracia que impedia o maior acesso da classe média a linhas de crédito foram ingredientes que contribuíram para fazer, dos anos 90, a década perdida para o mercado. Quando o mercado começava a mostrar tímidos sinais de recuperação no início dos anos 2000, a mudança na Lei de Zoneamento da cidade impediu um maior crescimento, criando, inclusive, segundo Pompéia, problemas habitacionais para a cidade, pois os terrenos começaram a ficar mais caros e as incorporações mais custosas, notadamente para as unidades destinadas às classes mais baixas da população e à classe média.

Segundo levantamentos, o segmento tem muito o que comemorar, pois a cidade de São Paulo fechou o ano de 2006 com um crescimento na comercialização de 18,96% em relação ao período anterior. As vendas, segundo pesquisa do Secovi-SP, atingiram o montante de R$ 8,68 bilhões, um aumento de 16,98% sobre os R$ 7,42 bilhões negociados em 2005. A entidade constata que esse resultado é o melhor desempenho obtido desde a década de 80 (veja quadro).

iniciamos uma recuperação, o que autoriza a projetar uma década realmente promissora para o segmento” - Romeu Chap Chap, presidente do Secovi-SP. “Com a estabilização da economia, a melhoria da segurança jurídica e a melhora nos indicadores gerais (preços e salários), o crédito imobiliário continuará a ter sua expansão, saindo dos atuais 3% em relação ao PIB para algo em torno de 10%, como ocorre no Chile

e no México” - Décio Tenerello, presidente da Abecip. “Ainda há muito por fazer. É preciso que se invista na queda dos juros, em prazos maiores para os financiamentos, no aumento do limite de idade do mutuário por bancos privados, e, especialmente, no financiamento de 100% do valor do imóvel, o que, sem dúvida, beneficiaria uma enorme parcela da população” José Augusto Viana, presidente do Creci-SP.

Muito a comemorar

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O déficit habitacional nacional é de mais de seis milhões de moradias

O estudo mostrou que as unidades em bairros de classe média mais bem localizados da cidade, com opções de transporte e melhor infra-estrutura, tiveram destaque. Como relatado aqui, colaboraram para isso vários fatores, entre eles, melhores condições para a aquisição da casa própria, crescimento da oferta de unidades e maior acesso aos financiamentos. Dados da Embraesp mostram que, de março de 1998 a fevereiro de 2007, a cidade lançou 3.156 empreendimentos, num total de 4.531 prédios e mais de 223 mil unidades tipo. Foram mais de 36 milhões de metros quadrados de área total construída, ou o equivalente a nove milhões de metros quadrados de terrenos. O Valor Geral de Vendas nesse período atingiu R$ 49,5 bilhões só em apartamentos. Mais que números frios, isso significa que cerca de 800 mil pessoas ingressaram nessas habitações (uma média de quatro pessoas por unidade). Olhando para esses dados, o que se pode constatar é que o mercado soube se superar e os negócios, de uma maneira menos acelerada, aconteciam. Os dois últimos anos têm trazido alento e otimismo para os agentes e, consequentemente, para o comprador.

Para onde vai a cidade? Uma Lei de Zoneamento que, apesar de mudanças já impetradas, ainda é um grande dificultador; áreas mais centrais com valores de terrenos muito altos; áreas mais distantes com pouca ou quase nenhuma infra-estrutura, principalmente de transporte; falta de vontade política de mudar esse cenário que parece ser crônica são alguns entre os vários pontos negativos que cerceiam um crescimento consistente da cidade. Mas ainda há esperança, pois São Paulo tem o que parece ser um poder de transmutação que só as grandes metrópoles possuem. Mas para onde vai a cidade e que tipo de empreendimento deve ser a tônica para os próximos anos? 48

Mas com os pés no chão

No final do ano, em seu balanço, o Secovi-SP apontou o que falta acontecer para que o crescimento do setor seja ainda maior. Segundo a entidade, se estes cenários forem propiciados, o setor atingirá índices semelhantes a China, México e Chile, onde o mercado imobiliário verdadeiramente impulsiona a economia: • condições de financiamento com prazo de até 30 anos; • financiamento de até 100% do valor do imóvel; • taxa de juros de 7% aa. com prestações pré-fixadas; • desburocratização do financiamento imobiliário; • padronização de contratos; • crescimento do País para ampliação do poder de compra; • concentração de informações na matrícula do imóvel. Essas condições existem e se espera que se consolidem este ano e estejam ainda melhores em 2008. As perspectivas são boas e os resultados atuais apontam para esse cenário. Melhor, segundo representantes do setor, o caminho já está consolidado e não há forma de acontecer um retrocesso. Ou seja, o setor — e principalmente do lado do comprador — deve somente registrar bons resultados nos próximos anos. Algo que todos precisam, e devem, se acostumar.

Segundo o presidente da Embraesp, Luiz Paulo Pompéia, mais do que boa vontade, São Paulo precisa de gente que perceba a cidade e tenha a visão de sua evolução e reação da população ao seu crescimento. “A cidade tem contrastes que precisam ser respeitados. Só assim para ela crescer. Há uma Luiz Paulo Pompéia forte demanda não atendida presidente da Embraesp para a classe média e uma boa para o luxo. Devemos saber dosar os lançamentos nesse contraponto, sem esquecer, claro, os programas habitacionais que atendam às faixas mais pobres da população”, ensina.

Os estrangeiros estão chegando Há alguns anos o Nordeste brasileiro vive um importante momento econômico. Ele tem sido alvo de uma explosão de investimentos por parte de grupos turísticos e imobiliários internacionais. Mas isso não é uma exclusividade daquela região. A cidade de São Paulo também tem sido procurada por grupos estrangeiros interessados em investir aqui. “O Brasil é um mercado emergente e será a bola da vez nas próximas décadas, ultrapassando países como a China, Rússia, Índia e México. E São Paulo já vem recebendo esse incremento”, afirma o secretário municipal de Relações Internacionais, Alfredo Cotait Neto. Segundo ele, recebemos investimentos de fora em diversas áreas e o mercado imobiliário é uma das principais. O secretário lembra que especialistas prevêem que Índia e China — que crescem 10% ao ano — diminuam suas velocidades. Com isso, o Brasil assumirá o papel de pólo de interesse. “As agências mundiais de investimentos já estão modificando suas análises e calculam que o Brasil mudará para melhor”, afirma. Nosso cenário econômico nos últimos anos, as facilidades de acesso aos diversos instrumentos de financiamento, a abertura de capital de diversas empresas do setor e, principal-

A mudança do perfil econômico da cidade, que passou de pólo industrial para o de serviços, tem feito com que os imóveis comerciais — com destaque para edifícios cada vez mais modernos e com recursos de ponta no tocante a tecnologia — tenham tido um boom nos últimos anos. No segmento residencial, os novos bairros e a “redescoberta” de antigas áreas, como o próprio Centro Velho, pode ser o caminho para o setor. A seguir, alguns pontos apontados pela Embraesp para os próximos anos: Segmento residencial • bairros como Itaquera e Penha devem se destacar; • haverá um crescimento em empreendimentos direcionados, como os destinados à terceira idade, com atendimento às necessidades especiais desse público;

mente, os preços do País têm despertado o interesse de grupos de fora. “O Brasil e São Paulo são pólos atraentes para investidores internacionais, com retornos acima das taxas mundiais que chegam, no máximo, a 5% ao ano”, assegura. Outro ponto destacado por Alfredo Cotait Neto Cotait é que a cidade é a porta secretário Municipal de de entrada para a América LaRelações Internacionais tina. Todas as empresas que querem ter negócios na região obrigatoriamente têm de ter escritórios em São Paulo, que oferece uma infra-estrutura de serviços e tecnologia para atender essas organizações como poucas outras. Cotait prevê que esse movimento deva provocar um boom no setor. “É verdade que temos problemas estruturais a serem solucionados, como uma legislação mais maleável, e fazer com que a Câmara de Vereadores seja o verdadeiro elo entre o Poder Público e a iniciativa privada, criando condições para que novos projetos saiam do papel, por exemplo”, ensina. A Secretaria de Relações Internacionais tem o papel de promover a cidade e de se associar a consulados, em busca de caminhos para seu desenvolvimento. “Fazemos o marketing institucional da cidade, participando de eventos internacionais e mostrando São Paulo a possíveis interessados em negócios por aqui”, conclui o secretário.

• unidades menores para atender descasados, solteiros, recém-casados, casais sem filhos etc; • o “bom e barato” deve crescer, com qualidade e serviços sendo a tônica; • os condomínios-clube devem se consolidar; • os pequenos bairros de casas (condomínios abertos à circulação) serão uma solução de empreendimento, como a Vila Florida, no bairro de Cangaíba. Segmento comercial • deverá haver uma reciclagem dos espaços comerciais já existentes; • a preocupação com a logística será uma constante, com grandes armazéns fora da cidade para evitar a circulação de veículos pesados na área urbana. 49

Laura Chiavone

Foto: Tânia Lumena

Artigo

O poder de compra da Classe C Laura Chiavone é diretora da Belem & Chiavone Arquitetura da Informação e coordenadora do curso Bootcamp Planejamento de Comunicação, da Miami Ad School/ESPM.

ala-se muito sobre o aumento do poder de compra da classe C. Nos últimos anos este tem sido um dos assuntos preferidos da mídia e da indústria do Brasil. Como o comportamento deste consumidor pode impactar a economia e o mercado imobiliário? A virada do consumidor de baixa renda teve início no Plano Real. Com a estabilidade da moeda e a possibilidade de realizar uma programação financeira, ele foi às compras. Passou a incluir na sua cesta 40% mais categorias de produtos, aumentando suas referências de consumo e sua autoestima como consumidor. A indústria e as empresas de serviços reagiram, trazendo novos produtos e condições de pagamento para atendê-lo. No final de 2006, essa classe representava 40% da população brasileira. O boom do crédito na compra de bens de consumo e de serviços possibilitou fenômenos em venda, como os DVDs, as motocicletas e os celulares. Quem diria? Hoje vender para essa camada sócio-econômica não é mais tendência, é realidade. Encontramos um consumidor mais exigente e com altas expectativas na aquisição de bens duráveis e não-duráveis. Ele espera muita qualidade, variedade e condições de pagamento flexíveis, em qualquer que seja sua próxima compra. Sobretudo, espera ser tratado com o respeito que um consumidor de valor merece. O mercado imobiliário já está sendo impactado por esta transformação do consumo. Segundo pesquisa divulgada pelo Conselho dos Corretores de Imóveis do Estado de São

Paulo (Creci–SP), as classes C e D juntas responderam por mais da metade dos imóveis vendidos no mês de março deste ano. O acesso ao crédito, somado à estabilidade da moeda e ao planejamento financeiro, vem impulsionando a população de baixa renda a realizar o sonho da casa própria. Porém, existe um contingente de consumidores pertencentes a essa classe que têm dinheiro no bolso, mas ainda está sem o acesso que gostariam a esse sonho. Por quê? Porque eles fazem parte do imenso número de trabalhadores autônomos e informais deste país. Eles já conseguiram, por exemplo, acesso aos cartões de crédito e às geladeiras das Casas Bahia. Mas, como aumentar a penetração de compra de imóveis neste novo mercado? Será que sua taxa de inadimplência é maior que a dos que apresentam comprovantes de renda tradicionais? Sinceramente, acredito que não. Especialmente porque, como já é sabido, quanto menor sua renda, melhor pagador o brasileiro é. Vale um esforço no sentido de buscar alternativas para ganhar este consumidor. Ele vai retribuir com sua lealdade nos pagamentos, especialmente neste momento em que os mercados imobiliário e financeiro estão investindo em novos meios de trabalhar o crédito. A grande transformação da classe C trouxe à tona um novo consumidor e um comportamento de compra mais exigente e racional. O que não se transformou é o maior patrimônio deste consumidor: sua dignidade.

As classes C e D

juntas responderam por mais da metade dos imóveis

vendidos no mês de março deste ano

Pe r f i l

Empresa

Em novo endereço, a Construtora Zarif amplia sua atuação A Construtora Zarif Ltda. reúne em seu acervo experiência e tradição de mais de 40 anos de ativa participação na indústria da construção civil e no mercado imobiliário brasileiro. Nos últimos anos, a expressiva entrada de capitais estrangeiros no mercado gerou a necessidade das empresas brasileiras reformularem suas atuações. Antecipandose às exigências do mercado, a Zarif reestruturou seus departamentos de orçamento e planejamento, atingindo assim maior eficiência e preços mais competitivos. Essa evolução foi percebida pelos clientes e atestada pelas certificações no sistema de Gestão da Qualidade ISO 9001:2000 e PBQP-Houtorgadas pela Lloyd’s Register Quality Assurence e pela Ukas Quality Mannagement.

Novo endereço Construtora Zarif Ltda. Endereço: Avenida Paulista, 1.776 – 18º andar www.zarif.com.br

A marca da Zarif no crescimento do País Obras mais recentes: • Tribunal Regional Federal, em Rio Grande/RS; • Companhia do Vale do Rio Doce, em Ouro Preto/MG; • Unidade de Negócios de Exploração e Produção da Bacia de Campos da Petrobrás, em Macaé/RJ; • Sede mundial da Igreja Deus é Amor, em São Paulo/SP (62.000 m²); • Megastore Decathlon, em São Paulo/SP (15.674 m²); • Construmega Megacenter da Construção – Telhanorte – Osasco/SP (24.639 m²); • Loja da Bivik Jeans, no Brás, São Paulo/SP (27.972. m²); • Alusa (subestação de energia); • TNT Logistica -Parque Industrial General Motors, em Gravataí/RS; • Caixa Econômica Federal, em Osasco/SP; • General Motors de São Caetano do Sul/SP; • Galpões industriais Chohfi, São Paulo/SP; • Edifício Maison Lumière (residencial), em São Paulo/SP; • Edifício Business Point Paulista, em São Paulo/SP; • Colinas de Piracicaba (residencial), em Piracicaba/SP; • Edifício Basile (residencial), em São Paulo/SP.

Loja da Bivik Jeans, no Brás, São Paulo 51

Internacional

Mercado árabe abre suas portas ao Brasil Setor de construção civil vive novo boom na região e abre perspectivas interessantes para empresas brasileiras O Brasil sempre foi um importante fornecedor para os países árabes. São produtos que vão desde commodities do agronegócio, como açúcar, soja e carnes, até manufaturados como móveis, carros, aviões, entre outros. Em contrapartida, os países árabes nos fornecem petróleo, petroquímicos, fertilizantes, produtos químicos, algodão, tapetes e gêneros alimentícios diversos. Por sua vez, o setor de serviços têm tido uma importância maior no intercâmbio entre as duas regiões, com destaque para a construção civil, que sempre despertou o interesse dos empresários brasileiros. Há alguns anos, a Câmara de Comércio Árabe Brasileira opera na busca de oportunidades de negócios e no desenvolvimento das relações comerciais e econômicas entre esses “dois mundos”. Uma dessas atuações é a promoção, nos governos federal e estaduais e associações setoriais, de ações como a participação em feiras importantes nos países árabes e organização de missões comerciais brasileiras à região. A Câmara Árabe desempenha um papel essencial na aproximação entre os países árabes e o Brasil. Destaque também para o papel fundamental da Agência de Notícias Brasil Árabe (ANBA), criada pela Câmara em 2003, e que contribui para levar a informação e o conhecimento ao público empresarial dos dois lados. O número de acessos ao site da ANBA já passa de 200 mil/mês. Mas a falta de dados, por ambas as partes, sobre as oportunidades e as potencialidades que o Brasil e cada um dos países árabes representam ainda 52

é o principal desafio que a entidade enfrenta. “Daí a preocupação em termos uma estrutura que valoriza muito a informação”, defende seu presidente, Antônio Sarkis Júnior. Setores como construção, móveis, calçados, hoteleiro, jóias, moda, alimentos, automotivo, entre outros, têm se beneficiado dessa atuação. “É importante observar que, por sua vez, os países árabes têm diversificado a sua produção industrial e têm interesse em exportar esses produtos ao Brasil. Entre os produtos que representam oportunidades para nosso País estão fertilizantes e petroquímicos, cujas indústrias são altamente competitivas por lá, além de produtos que têm uma qualidade reconhecida mundialmente, como o fio de algodão egípcio e de produtos que o Brasil não produz e precisa importar para assegurar o fornecimento no mercado interno, que é o caso do azeite de oliva”, afirma.

Um novo boom para a construção Segundo o presidente da Câmara Árabe, o setor de construção vive um novo boom naqueles países, que, de alguns anos pra cá, vêm investindo pesadamente em obras públicas como a expansão de aeroportos, a construção de estradas e de usinas elétricas, segmentos aonde as construtoras brasileiras são competitivas e possuem uma larga experiência internacional. Por outro lado, o crescimento do

Um passado de bons negócios O relacionamento entre os países, no setor da construção civil, sempre foi muito forte. Desde a década de 70, empresas brasileiras têm atuado com sucesso no mundo árabe. As que começaram o trabalho 30 ou 35 anos atrás hoje têm seu nome e as suas marcas consolidadas naquele mercado. “No entanto, é importante observarmos que, de lá pra cá, a economia brasileira, como as economias árabes, passaram por diversas reformas e por diversos processos de abertura de mercados e de liberalização, o que fez com que novas oportunidades e novos players surgissem. Com isso, a concorrência internacional cresceu e a competitividade passou a ser fundamental na conquista de novos mercados”, explica.

Foto: Cláudio Cammarota

turismo nos destinos árabes tem impulsionado a construção de hotéis e de áreas de lazer. Segundo Sarkis, é difícil se ter um número certo quanto ao total dos investimentos em projetos de construção no mundo árabe. No entanto, pode-se afirmar que são investimentos de dezenas de bilhões de dólares e que a tendência é que o setor continue em alta nos próximos anos. Existem muitos projetos de construção dos quais o Brasil pode participar, e a Câmara Árabe tem feito esforços para conscientizar as construtoras brasileiras e os fornecedores de materiais de construção sobre o potencial desse setor. “No ano passado, estivemos, junto com a Apex-Brasil, na maior feira de construção na região do Oriente Médio, a Big 5 Show, de Dubai, nos Emirados Árabes Unidos. Vamos repetir a experiência neste ano, pois os resultados foram muito bons para as empresas brasileiras que participaram. Neste ano fomos à Project Qatar, que também é uma feira de construção importante. A Câmara Árabe tem apoiado missões comerciais de construtoras brasileiras interessadas em conhecer as oportunidades presentes na região”, enumera. Ele lembra que a relação entre os árabes e os brasileiros está muito mais intensa hoje se comparada com dez anos atrás. Existe um fluxo maior de visitas de autoridades, empresários e de missões comerciais dos dois lados. Ao mesmo tempo, há uma participação maior em feiras de negócios e em eventos esportivos e culturais que, apesar de não serem eventos de negócios, acabam favorecendo o comércio, pois transmitem conhecimento sobre a história e os hábitos dos povos árabe e brasileiro, além de permitirem a descoberta de muitos valores em comum.

A falta de informações ainda é o principal desafio Antônio Sarkis Júnior - presidente da Câmara de Comércio Árabe Brasileira De acordo com Sarkis, um dos objetivos da Câmara Árabe é de, por um lado, orientar as empresas brasileiras para que sejam mais competitivas no mercado árabe e, por outro, mostrar aos árabes que o Brasil é competitivo em diversos setores. “É importante observarmos também que o sucesso das empresas brasileiras que atuam no mercado árabe é um forte fator motivador para aquelas que ainda não tiveram essa experiência.” Mas é inegável que qualquer empresa que pense em atuar na região tem um ponto a ser ponderado e com muito cuidado: a segurança. Sarkis defende que os riscos sempre existem, independentemente do lugar onde for a operação. “Nós vivemos em uma metrópole de mais de 17 milhões de habitantes e corremos riscos todo dia. Na Europa e nos EUA, idem. Nos países árabes, existem regiões extremamente seguras e, como em qualquer parte do mundo, regiões que apresentam riscos. O importante é planejar bem as operações”, conclui. 53

stande

Notas do mercado

Feirão Caixa da casa própria: sucesso

Nova diretoria da Rede Brasil de Imóveis

Neste ano dez grandes cidades receberam o Feirão Caixa da Casa Própria. Entre elas, São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Recife. Durante esses eventos promovidos pela Caixa Econômica Federal foram ofertadas mais de 300 mil unidades. Neste terceiro ano do evento, outras sete cidades terão um feirão. São Paulo sediou, até o momento, o maior deles. Cerca de 60 mil imóveis foram oferecidos ao público nos quatro dias da feira. Mais de 150 mil pessoas circularam pelo local. O número de contratos fechados no período foi de 2.980, no valor de R$ 180 milhões. Outros 10.500 contratos foram encaminhados para as agências da Caixa. Eles somam R$ 630 milhões em pedidos de financiamento. Nessas ocasiões é possível ao cliente fechar o negócio, conhecer o imóvel e dar entrada nos papéis do financiamento.

Em maio tomou posse a nova diretoria da Rede Brasil de Imóveis, que tem como presidente Haldane Teixeira, da Rede Morar de Minas Gerais. A Rede Secovi de Imóveis, de São Paulo, é afiliada a essa Rede nacional. A Rede Brasil tem como objetivo congregar as redes imobiliárias estabelecidas em todo o País, coordenando, amparando, orientando e defendendo os interesses relacionados ao mercado imobiliário, no âmbito nacional.

79º Enic, em Brasília Entre os dias 3 e 5 de outubro acontece, em Brasília, a 79ª edição do Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic), que tem como tema central os ‘50 anos CBIC: o futuro se constrói com a história’. O evento — que acontecerá no Blue Tree Alvorada, em Brasília — é promovido pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). A realização é do Sinduscon-DF, com apoio da Ademi e da Asbraco do Distrito Federal.

Planeta Casa premiará empreendimentos imobiliários sustentáveis A sexta edição do Prêmio Planeta Casa, promovido pela revista Casa Claudia, da Editora Abril, traz uma novidade este ano: o primeiro prêmio brasileiro de sustentabilidade para empreendimentos imobiliários. A nova categoria é voltada para construtoras e incorporadoras que aceitaram o desafio pioneiro de lançar empreendimentos que zelem pela sustentabilidade em suas três esferas: ambiental, econômica e social. A premiação está prevista para o final de setembro ou início de outubro. 54

Indefinição na revisão do Plano Diretor de São Paulo Um grupo de cinco entidades pediu ao Ministério Público Estadual o adiamento por um ano da discussão sobre a revisão do Plano Diretor. O argumento é que há necessidade de se debater adequadamente o plano com a sociedade. Fazem parte do grupo o Movimento Defenda São Paulo, o Instituto Pólis, a União dos Movimentos de Moradia, o Centro de Direitos Humanos Gaspar Garcia e a Casa da Cidade. O Plano Diretor estabelece as regras para o crescimento da cidade, desde as normas para a construção de novas avenidas e linhas de metrô até os limites para novos prédios.

TRICURY e INCOSUL somam forรงas

nasce a

TRISUL TRISUL - Engenharia a serviรงo da qualidade de vida

Prêmio Master Imobiliário 2007 tem nova categoria O Master Imobiliário, conhecido como o “Oscar” do setor, deste ano apresenta uma nova categoria: Profissionais Liberais. Trabalhos e projetos complementares das atividades imobiliárias, como decoração, design de interiores, paisagismo, maquetes, artes, perspectivas, estandes de vendas são algumas iniciativas aptas a concorrer na categoria. A cerimônia de entrega da 13ª edição do prêmio — promovido pelo Secovi-SP e pela Fiabci/Brasil — será realizada no Clube Atlético Monte Líbano, em São Paulo, na noite de 26 de setembro.

Classe média terá juro menor para casa Os juros dos financiamentos da casa própria contratados pela classe média vão baixar. O Conselho Curador do FGTS — órgão responsável pela gestão do fundo — reduziu as taxas cobradas dos empréstimos feitos na Caixa Econômica Federal e, por conseqüência, os juros cobrados dos mutuários. Assim, as taxas dos empréstimos destinados aos financiamentos habitacionais para famílias com renda mensal entre R$ 3.900 a R$ 4.900 passam de 8% para 6,5% ao ano, mais TR. Para o mutuário, isso vai reduzir os juros do crédito na linha Carta de Crédito do FGTS dos atuais 10,16% para 8,66% ao ano. Só neste ano, o FGTS tem R$ 450 milhões de reais reservados para uso em financiamentos da casa para famílias com essa faixa de renda.

Odebrecht se volta para a área imobiliária A Odebrecht, o 12º maior grupo empresarial brasileiro, está ampliando de forma agressiva sua presença no mercado imobiliário. Atualmente, empreende 13 projetos de grande porte nas áreas residencial e comercial. Uma unidade de negócios, subordinada à Construtora Norberto Odebrecht, voltada especificamente para o setor imobiliário, a Odebrecht Empreendimentos Imobiliários, foi reativada e vem ganhando tal força na companhia que já se cogita a criação de uma nova empresa. 56

Estímulo ao consórcio de imóveis A estabilização da economia trouxe de volta o sonho da casa própria e uma modalidade vem batendo recordes todo o mês: os consórcios de imóveis. Segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (ABAC), em 2006, foram concedidos 111.988 empréstimos no âmbito do SFH e contemplados 43.256 participantes de consórcios, somando 155.244. A participação dos consórcios no total de operações atingiu 27,88%. Nos últimos dados disponíveis, em fevereiro havia mais de 405 mil cotistas ativos no País somente na modalidade de imóveis. Para a entidade, com a economia estável e o País crescendo, o consumidor se anima a se endividar no longo prazo.

R$ 40 mil para morador de favela se mudar A construtora JHSF está pagando até R$ 40 mil para retirar cada uma das 70 famílias invasoras de um terreno que será parte do projeto de um shopping-condomínio orçado em R$ 1,5 bilhão, que terá apartamentos de até R$ 18 milhões. As casas formam parte da favela do Jardim Panorama, na zona sul de São Paulo. No terreno, a construtora estenderá a área verde do condomínio, cercada por um muro.

EZ Tec ingressa na Bovespa Acompanhando uma tendência do setor imobiliário — a abertura de capital (veja matéria na página 30) — a EZ TEC Empreendimentos e Participações, em junho, ingressou no Novo Mercado e passou a integrar o IGC (Índice de Ações com Governança Corporativa Diferenciada). A oferta primária resultou em uma captação de R$ 470 milhões para o caixa da companhia. Com esse aporte, a empresa pretende expandir suas operações, atualmente concentradas na capital, para o interior e litoral do Estado de São Paulo. A EZ TEC, presidida por Flávio Ernesto Zarzur, é uma das uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais em São Paulo.

Pe r f i l

Empresa

A excelência como prioridade A Construtora Yazigi e a preocupação com os projetos e com o elevado nível tecnológico das obras e qualidade das construções A Construtora Yazigi S/A foi fundada em 1970 pelo engenheiro Walid Yazigi, seu atual diretor superintendente. Diplomado pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo em 1958, Walid Yazigi, que também é autor do livro A Técnica de Edificar (Editora Pini, oitava edição), foi presidente do Conselho do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP). A construtora tem, em sua diretoria, a engenheira Cláudia Yazigi Haddad (diretoria técnica) e a administradora Luciana Yazigi Lutfalla (diretoria comercial, administrativa e financeira). A empresa sempre contou com uma competente equipe de engenheiros para o desenvolvimento e atualização de métodos racionais de trabalho e tecnologia específica para cada tipo de construção. Todos os mecanismos administrativos nas obras realizadas pela Yazigi, como previsão orçamentária, cronograma físico-financeiro, controle contábil, apropriação dos custos, gestão da qualidade, entre outros, são feitos de maneira analítica e objetiva, tendo sempre em vista a excelência da construção.

Condomínio Jardim das Orquídeas Av. José Maria Whitaker, 1069, Plto. Paulista, São Paulo

Espaço Duo Leopoldo Rua Leopoldo Couto Magalhães Jr., 541, Itaim Bibi, São Paulo

Melhoria contínua A preocupação com os projetos e com o elevado nível tecnológico das obras reflete a prioridade da empresa. A qualidade do trabalho é alcançada por meio da contratação de talentosos arquitetos, paisagistas, projetistas de fundações, estrutura e instalações prediais, todos de reconhecida competência. Para uma melhoria contínua, a construtora mantém a certificação ISO 9001 e a certificação no nível A do PBQP-H, emitidas pelo Lloyd´s Register Quality Assurance. A empresa tem um volume de obras que soma mais de 500 mil metros quadrados. Sua produção, bastante diversificada, abrange edifícios de apartamentos e escritórios, prédios industriais, clubes, hospitais e habitações de interesse social, entre outros programas. A ênfase maior tem sido o setor de moradias, com cerca de seis mil unidades construídas. “Mais que uma comprovação, esse é o reconhecimento ao trabalho de uma empresa que, com competência e tecnologia, sempre procurou superar todas as expectativas dos seus clientes, entregando-lhes imóveis com preço justo e incontestável padrão de qualidade”, afirma Walid Yazigi. 57

Marketing

Quem cresce, Boom imobiliário faz com que empresas do setor invistam mais

Por Georgia Fajuri O aquecimento do setor imobiliário, além de movimentar as empresas que incorporam, constroem ou negociam os novos empreendimentos lançados a cada mês, está sacudindo também o mercado publicitário. As agências que já atuam no setor estão crescendo em número de clientes e volume de negócios, e as que não tinham núcleos com essa expertise estão tratando de criá-los. A líder Eugenio, com trajetória de 19 anos no atendimento à categoria imobiliária, registrou metade de seu faturamento vindo dela em 2006 e, segundo seu diretor de planejamento, Felipe Pedroso, a previsão é crescer 40% em 2007. A Long Play 360º, agência do grupo Newcomm criada há pouco mais de um ano direcionando grande parte de seu foco aos clientes do setor, já aparece entre as agências com grandes carteiras de clientes. O grupo Total, holding que tem entre suas empresas a Fischer America, no final de 2006 fundou uma unidade para atender esse mercado e, conforme declarou seu diretor Sergio Trevisan a esta reportagem, o esforço de negócios do núcleo atingiu nos primeiros três meses o que seria a meta anual. Tanta prosperidade tem explicação: as mudanças estruturais do setor, com os IPOs que muitas empresas vêm fazendo e o estímulo a melhores condições de crédito, estão fazendo com que ele exploda. O Ranking Ibope 2006 apontou as construtoras como provedoras do sexto maior investimento em mídia feito no país, e o Ibope Monitor mostrou que esse número cresceu 37% em relação a 2005, atingindo R$ 2,081 bilhões. 58

Mas, nessa corrida para comunicar, a publicidade do setor está se transformando. Se antes se falava apenas em campanhas focadas em produtos, pouco a pouco começa a existir nesse mercado a preocupação em construir marcas fortes que conquistem a cabeça e a preferência dos consumidores — apesar da comunicação de produto ainda abocaFelipe Pedroso, diretor de Planejamento da Eugenio nhar cerca de 90% das Marketing e Comunicação verbas de campanha, segundo os entrevistados nesta matéria. Para Felipe Pedroso, diretor de planejamento da Eugenio, a preocupação em cuidar das marcas parece definitiva: “Com a crescente concentração iniciada na onda de abertura de capital, em alguns anos haverá menos players atuando e, como na indústria automobilística, o papel da marca fará diferença”. Segundo ele, nas pesquisas com o consumidor realizadas de dois anos para cá, a percepção da marca do imóvel já aparece, no sentido de gerar confiança, status, familiaridade e segurança.

aparece em publicidade e impulsionem núcleos especializados dentro das agências de comunicação

Sergio Prandini, vice-presidente da Long Play 360º, acredita que a construção de marcas através da comunicação é um trabalho que está começando, ainda acontecendo. Ele aponta que o maior foco hoje está no produto, mas que já há ações institucionais conseguindo entregar atributos de marcas aos consumidores

Motivadores de compra: o sonho da casa própria evoluiu Desde a década de 90, com a evolução da cultura de direitos do consumidor e a instituição do código de leis que o protegem, o nível de exigência geral do brasileiro aumentou muito. É claro que essa evolução aparece também na aquisição do imóvel — aclamada como a mais importante na vida da maioria das pessoas e hoje incentivada pelo aumento da oferta. O sonho da casa própria, presente há muito tempo na população brasileira, com a melhoria das condições de crédito para a baixa renda, está dando sinais de poder virar realidade. A média e a alta renda, também beneficiadas nesse movimento, estão migrando para imóveis de categoria superior. “Acabou a época em que a pessoa compraria só um imóvel na vida”, afirma Sergio Trevisan, do grupo Total. Daí a pergunta: será que as pessoas ainda querem apenas o imóvel? Sergio Trevisan explica que a grande evolução do mercado imobiliário está no nível de exigência do consumidor.

“Hoje ele compara muito, visitando em média de 10 a 15 plantões antes de efetuar uma compra, que só acontece na segunda ou terceira visita ao mesmo plantão. O consumidor pergunta, quer saber detalhes da obra, sabe o que quer. A compra é um misto de emocional e racional, a compra por impulso não existe mais nessa categoria”. Ele afirma que para a maioria dos compradores, além do imóvel em que se vai viver, a rede de conveniências e relacionamentos que o contorna é igualmente importante na decisão de compra. “A mulher, que é o ‘x’ da questão nessa decisão, em geral se preocupa com o imóvel como um pacote: pensa se os filhos estarão bem assistidos, se há proximidade com os familiares e o trabalho, se há conveniências, como supermercados, por perto. Mas é claro que isso é um geral. Cada perfil de família vai priorizar um entorno: no segmento econômico, estar perto do metrô é maravilhoso. Na classe alta, estar ao lado de um centro reconhecido de consumo vale mais”, explica. Para Sergio Prandini, da Long Play 360º, o projeto de vida que o imóvel proporciona é hoje um dos pontos relevantes para formar o desejo do consumidor e motivar a decisão de compra: “As pessoas querem viver em lugares que as ajudem. Por exemplo, os yuppies querem morar em um imóvel com concierge e todos os serviços agregados. O consumidor não compra mais commodity”. Segundo Felipe Pedroso, as pesquisas conduzidas pela Eugenio confirmam o interesse das pessoas por um projeto de vida com mais qualidade, refletido nos empreendimen59

Marketing tos que hoje são centros de convivência, de promoção de saúde, que reconstroem grandes parques em terrenos antes ocupados por galpões fabris. Outro ponto, segundo ele, revelado como importante de dois anos para cá, é o grande interesse pelo fato novo: o que há em termos de design, de espaços gourmet, de grandes terraços Sergio Trevisan - diretor da Unidade Imobiliária do Grupo e outras novidades Total que atraem os perfis de média a alta renda, embora no segmento econômico também apareça alguma diferenciação, pois há muitas opções concorrendo. “Esses pontos parecem óbvios, mas antes não eram tão percebidos”, afirma Pedroso.

O lúdico e o desejo em versão Web 2.0 Se as pesquisas de mercado e as opiniões de especialistas indicam novos padrões de exigência, expectativa e desejo das pessoas com relação à aquisição do próprio imóvel, um passeio pelas comunidades do Orkut, o site de relacionamentos mais visitado do Brasil, com 22 milhões de usuários, dá evidências que vão no mesmo sentido. Em comunidades como a “Apartamento Super Fashion Fake”, com 1.320 integrantes, e a “Apartamento Fake”, com 3.939, os membros postam fotos de ambientes requintados, que esbanjam design e ilustram através do lúdico um novo referencial do sonho de morar. No Second Life, mundo virtual construído por residentes digitais que podem ter as experiências de uma segunda vida, os lançamentos imobiliários de marcas que atuam no mundo real estão em ascensão. O lançamento Brooklin to Live, da Rossi Residencial, realizado em maio na cidade de São Paulo, foi feito simultaneamente no Second Life pela Agência Click. Na vida virtual, os moradores digitais experimentam, decoram e “vivem” no apartamento construído 60

“As pessoas querem viver Por exemplo, os yuppies imóvel com concierge e todos consumidor não compra em três dimensões, além de poderem começar a se relacionar por ali. A primeira adaptação para outro idioma da plataforma, originalmente americana e em inglês, foi feita para o português em abril, em uma parceria entre o iG e a Kaizen Games. No Second Life Brasil, estão à venda pacotes de espaços publicitários e também uma quota para a construtora que será a oficial do novo mundo digital. A versão americana tem cerca de cinco milhões de usuários, sendo 200 mil brasileiros. Para Sergio Prandini, da Long Play 360º, as experiências de marcas que se relacionam com as pessoas através do aspiracional e do lúdico são importantes: “As ações no Second Life são um amplificador pesadíssimo para a marca. Dão vida ao assunto morar através do lúdico”. O VP da Long Play acredita que a tendência conhecida como brand content, em que marcas se comunicam alinhando publicidade a conteúdo editorial e de entretenimento, é uma prestação de serviço ao consumidor: “As pessoas querem ver conteúdo e não publicidade. É importante que a comunicação publicitária entre nessa linha, quem não fizer isso vai apanhar para sobreviver no futuro”. Para Felipe Pedroso, da Eugenio, as ações de comunicação imobiliária no Second Life são um laboratório interessante para um novo estágio da comunicação e do relacionamento com o consumidor, cada vez mais ligado a tecnologias digitais. Mas, ele defende, ainda são incapazes de proporcionar a experiência de morar: “O envolvimento sensorial exige sofisticação de imagem que você não consegue conhecer no Second Life. O cliente quer entender como é estar no apartamento”.

Encantamento no ponto de venda A comunicação feita fora da Web ainda concentra grande parte da verba das campanhas. É claro que ambas as plataformas convergem em muitos pontos, afinal todas elas são feitas para pessoas. Gerar encantamento e valorizar experiências não nasceram no mundo virtual, pelo contrário. Cada plataforma dá suporte para objetivos muitas vezes

em lugares que as ajudem. querem morar em um os serviços agregados. O mais commodity”. comuns. O que muda é a forma e o meio. Explorar a experiência é também uma tendência cada vez mais valorizada nos plantões de venda, afirma Pedroso: “O estande tem que gerar o encantamento, a sedução. Para isso, cada vez mais buscamos proporcionar ao comprador uma experiência de ocupação do imóvel. Há estandes com apartamentos fantásticos, montados com semanas de trabalho de designers, arquitetos, profissionais de marketing e a agência de publicidade. Queremos gerar uma grande experiência de ocupação. É como um test-home (referência ao test-drive). Pois o consumidor quer entender como é estar no imóvel”.

Novos desafios, nova composição A comunicação deste mercado que está em transformação também tem novos desafios. Com a abertura de capital, na busca por escala, nos últimos dois anos os empreendimentos estão muito maiores. Antes eram cem apartamentos, agora são mil em um único lançamento, afirma Pedroso. ”A comunicação tem que resolver esta nova equação: levar 10 vezes mais potenciais compradores ao ponto de venda, com um modelo mais abrangente. Temos que falar com mais pessoas, de perfis diferentes. É também um jogo qualitativo. Como as pessoas estão interessadas em viver em ambientes plurais, a comunicação de um empreendimento residencial familiar grande tem que conversar com os diferentes matizes que hoje existem na família: o casal com filhos; o casal que vêm de outras uniões e agrupa filhos no novo lar; a mulher chefe de família, que tem mais renda que o companheiro; a família formada pela mãe e os filhos, fatia enorme do mercado; o público GLS, que segundo algumas fontes representa 10% da população; os casais sem filhos por opção, um perfil de alta renda conhecido como DINC (double income no children). O empreendimento e a comunicação têm que ser universais, para refletir a diversidade sem cair no preconceito”.

Namorando o consumidor: a conquista tem que continuar Já que muitos grupos de consumidores tenderão a comprar mais do que um imóvel ao longo da vida, fidelizar o cliente torna-se quase uma obrigaSergio Prandini - viceção das marcas que presidente da Long Play 360º querem ter sucesso. As agências, por sua vez, estão desenvolvendo programas de relacionamento com os consumidores, que vão desde convites para eventos e oferta de novos produtos para quem visitou um estande de vendas e não efetuou a compra, até programas que visam a manutenção, a médio e longo prazo, do cliente conquistado. Como? Trabalhando a expectativa de entrega do imóvel, proporcionando apoio para a decoração e a solução de questões financeiras surgidas ao longo da compra, convidando clientes para participarem de ações de entretenimento e pesquisas sobre a marca, impulsionando o member get member, em que o cliente atual indica novos, e assim por diante, exemplifica Pedroso. Segundo Prandini, da Long Play 360º, quem morava em um local precário está adquirindo sua nova morada no segmento econômico, quem morava em um local pequeno está indo para um imóvel de categoria superior, outros estão migrando para locais que oferecem um projeto de vida mais arrojado. “São perfis que o mercado está procurando atender”, afirma ele, que continua: ”O tempo de vida das pessoas em uma residência é em média de 10 anos, variando de 5 a 15, dependendo da classe social. Então você manterá relação com a pessoa ao longo do tempo, pois o cliente de hoje pode ser o de amanhã e, se ele estiver contente com a compra, pode ser um grande advogado da marca”. 61

Entrevista

Durval R. Paulo Foto: Héctor Guiñez

O valor de uma boa imagem Criado há quase 15 anos, o Vídeo Imóvel é uma excelente alternativa de publicidade para o mercado imobiliário

A publicidade no mercado imobiliário sempre se caracterizou pela alta competi tividade. De alguns anos para cá, a busca por alternativas marcou a atuação de em presas e agências. Tudo para influenciar positivamente o comprador no momento da escolha e aquisição do imóvel. Em uma publicidade, o usual e a melhor solução é passar um conceito levando em conta o produto, sua personalidade e seu di recionamento, com um cuidado estético es pecial, sempre tendo em mente que vender um imóvel é vender um sonho. A compra de um imóvel é a realização desse sonho. A busca de novas mídias, o crescimento da TV e da Internet como mecanismos de atração marcaram o segmento nos últimos anos. Dessa forma, surgiram alternativas in teressantes para seduzir positivamente e de maneira ampla e clara o comprador. Assim foi com o surgimento, há cerca de 15 anos, do pioneiro Vídeo Imóvel. O programa, 62

produzido pela TV Mídia Comunicações, empresa especia lizada em produções independentes para a televisão, é concebido justamente para facilitar a busca de imóveis pe los consumidores. A cada programa são exibidos detalhadamente diver sos lançamentos, além de notícias, matérias especiais e entrevistas com personalidades do setor. Nesta entrevista a Chams Business, seu diretor, Durval R. Paulo, conta a fi losofia do Vídeo Imóvel, analisa o momento da publicidade para o mercado imobiliário e aponta caminhos futuros. O que é o Vídeo Imóvel e quais seus objetivos? Conte um pouco da história de vocês e sobre seus criadores. Vídeo Imóvel é uma ferramenta de divulgação de imóveis baseada em vídeo. Desde o início a idéia foi “dar vida” ao imóvel, mostrando-o ao potencial comprador por meio de uma apresentação vibrante, com imagem, som e movimen to. Foi criada por empresários e engenheiros do e para o mercado imobiliário. Quem são seus clientes anunciantes? Pode-se dizer que todas as empresas de expressão do mer

Vídeo Imóvel é uma ferramenta de divulgação de imóveis baseada em vídeo. Desde o início a idéia foi ‘dar vida’ ao imóvel

cado imobiliário, sejam elas incorporadoras, construtoras ou imobiliárias. Além da TV e da internet, que outras mídias vocês disponibilizam para o cliente? Dispomos de um telemarketing receptivo sempre preparado a passar maiores informações sobre os lançamentos anuncia dos. Também desenvolvemos ações em plantões de vendas. O que diferencia o Vídeo Imóvel dos demais programas congêneres? Na verdade, não existe programa congênere, uma vez que o Vídeo Imóvel é o único programa inteira e exclusi vamente dedicado aos lançamentos imobiliários. Existem, sim, programas de varejo que também pretendem atender ao mercado imobiliário, mas não atingem o mesmo públi co. Enquanto o Vídeo Imóvel é assistido por quem procura um bom imóvel a um bom preço, o público dos programas de varejo está interessado em uma boa barganha ou numa liquidação. São coisas distintas, com resultados distintos. Outra grande diferença é o tipo de emissora — os program as de varejo são, via de regra, exibidos em emissoras UHF

ou fechadas a cabo, enquanto o Vídeo Imóvel é veiculado em emissoras VHF, com uma audiência muito maior. Além dos anúncios, vocês prestam um serviço com notícias e cobertura do setor. Como dosar bem esse lado sem parecer favorável a um lado ou outro (comprador ou vendedor)? Desde muito cedo percebemos que, se quiséssemos atender bem ao nosso público, precisaríamos definir clara mente se éramos um programa de notícias ou de mercado. Não podíamos ficar em uma “zona cinza” — indefinidos aos olhos do telespectador. Foi quando nos conscientizamos que somos um programa de mercado, cuja prioridade é le var ao público bons lançamentos imobiliários. As notícias exibidas são sempre no intuito de auxiliar o mercado (con sumidores e construtores), de forma clara e imparcial. De outra forma, não teríamos credibilidade para permanecer quase 15 anos no ar. Qual o retorno que o cliente tem anunciando no Vídeo Imóvel? Excelente retorno. Temos tido índices de resultado por ca pital investido muito superior à média de outras mídias, que por vezes também dão resultado, mas por um custo muito maior. Como que o programa seleciona os imóveis a serem anunciados? Há alguma diferenciação de tipo de produto ou qualquer empreendimento pode fazer parte da programação? Existe uma seleção natural, mas qualquer tipo de lançamento imobiliário pode ser anunciado, seja ele de casas, apartamen tos ou terrenos, em todas as regiões da cidade e também do interior. Também são exibidos serviços afins (consórcios imo biliários, financiamentos etc). Entretanto, existe um grande cuidado de toda a equipe com relação à idoneidade do em preendimento, desde a fase de atendimento comercial até a própria gravação no local. Qualquer suspeita de não con formidade da incorporação ou das empresas responsáveis nos deixa em alerta para fazermos mais checagens antes da divulgação propriamente dita. Talvez seja por isso que o pro grama tenha tanta credibilidade nos dias de hoje. Até o lançamento do programa, a mídia televisiva sempre foi considerada, por muitos profissionais, cara e com 63

Entrevista

Durval R. Paulo

um retorno difícil. O que vocês fizeram para quebrar esse paradigma? Nós costumávamos dizer que viemos para “democratizar” a TV para o mercado imobiliário. Com efeito, antigamente a TV parecia reservada aos mega anunciantes, com seus custos proibitivos de produção e de veiculação. Anun ciar um empreendimento espe cífico era quase impossível e o processo era complicado, envol vendo agência de propaganda, roteiristas, produtora, atores e as emissoras. O que fizemos foi criar um formato padroni zado de gravação e apresentação, de forma simples, clara e honesta, de fácil entendimento para quem anuncia e para quem assiste o anúncio. Uma equipe fixa foi montada, de forma que racionalizamos todos os custos e os processos foram simplificados. Anunciar um lançamento imobiliário no Vídeo Imóvel hoje em dia é praticamente tão fácil quanto apertar um botão.

Costumávamos dizer que viemos para ‘democratizar’ a

cada vez mais conscientes de que a “não divulgação” é o pior cenário. Se as vendas estão abaixo das expectativas, cortar a publicidade não vai melhorar as coisas — pelo contrário.

Em contrapartida, com o crescimento do setor nos últimos anos tem havido mais anúncios. Enfim, a participação do Vídeo Imóvel tem crescido no mercado publicitário? Sim. Temos tido aumento do número de anunciantes ano a ano. Mas o que nos deixa mais felizes é o que você mencio nou — o crescimento da participação do Vídeo Imóvel no total das verbas publicitárias. Saímos de uma condição de mídia “experimental”, há cerca de 15 anos, para a situação de sermos atualmente mídia quase obrigatória na grande maioria dos lançamentos imobiliários.

TV para o mercado imobiliário

O mercado imobiliário passou por ciclos de baixa e alta; poucos lançamentos, falta de financiamento etc. Como a publicidade se comporta nesses picos e quedas? É verdade ou mito que se anuncia mais em tempos de crise? É evidente que a publicidade é sensível às condições do mercado. Quando as vendas diminuem existe uma aversão natural a maiores investimentos, mesmo que em propa ganda. Por outro lado, os empresários e executivos estão

Na sua opinião, qual o futuro da publicidade para o mercado imobiliário? É de se esperar que, por exemplo, os jornais e revistas percam espaço e outras formas de divulgação apareçam ou esses meios sempre terão força? Acreditamos que o futuro é a soma das diversas ações de mí dia — Vídeo Imóvel, jornais, revistas, internet etc. Nenhuma delas deve ser exclusiva e nenhuma deve ser desprezada. O desafio é fazê-las trabalhar em conjunto para que a men sagem chegue ao público certo, sem “explodir” a verba de mídia do empreendimento.

Artigo

Benedito Abbud

Como funciona o paisagismo em condomínios

Benedito Abbud é um dos arquitetos paisagistas mais importantes do País. Assina projetos em importantes empreendimentos imobiliários no Brasil e exterior

ptei pela Arquitetura Paisagística durante meu curso de negativa, a incorporadora não voltará a procurar o paisagista. graduação na Faculdade de Arquitetura da USP, quando Existem diferenças importantes na elaboração de jardins em 1970 comecei a estagiar no escritório do Arquiteto Paisaresidenciais e de condomínios. Em aspectos técnicos, nas resigista Luciano Fiaschi. Naquela época descobri que Arquitetura dências trabalhamos sobre um terreno natural, enquanto nos Paisagística não era apenas colocar plantas em um jardim para condomínios, principalmente os verticais, o projeto em geral é que o cenário externo ficasse mais bonito (embora sempre tefeito sobre uma laje que cobre os carros do subsolo. O trabalho nha acreditado que a estética na paisagem seja fundamental). em residências é feito sob medida, pois quem aprova o projeto Era, sim, trabalhar todo o espaço externo, para aproximar as é o cliente que vai morar no lugar. Já nos condomínios, quem pessoas da natureza para que desfrutassem de todos os seus autoriza o projeto é a incorporadora junto com a empresa de benefícios, projetar equipamentos externos que melhorassem vendas, a equipe de marketing e a construtora. Todos visando sua qualidade de vida nos momentos de lazer, recreação, práum público cujos desejos são determinados através de estudos tica de esportes e principalmente no tempo de ócio. Ócio hoje e previsões de mercado. Como solução para esse impasse do reconhecidamente importante para recarregar as energias da cliente ser “oculto”, costumo projetar espaços que contemplem estressante vida diária, e fundamental uma grande diversidade de moradores: jopara induzir o processo criativo, ingreNos dias de hoje, o paisagismo vens casais com filhos, idosos, casais sem diente importantíssimo para a renovafilhos, descasados etc. virou sinônimo de qualidade de ção da vida pessoal e profissional. Com experiência de 35 anos no mercaNos dias de hoje, o paisagismo vido, assino projetos paisagísticos em condovida nos condomínios rou sinônimo de qualidade de vida nos mínios verticais e horizontais, residências condomínios. Em razão disso, as construtoras e incorporadoras unifamiliares, empreendimentos corporativos e comerciais, estão cada vez mais empenhadas em oferecer espaços com hotéis e flats (urbanos e resorts), loteamentos (residenciais e inamplos jardins onde famílias possam desfrutar com segurança dustriais), habitações compactas, shoppings centers, parques e de diversas opções de lazer. Com isso, abriu-se uma demanda áreas especiais. Cada um deles tem características próprias que para a criação de projetos que contemplem áreas verdes com os tornam únicos. Cada novo projeto é uma oportunidade de equipamentos para todas as faixas etárias e usuários. criar soluções inovadoras e diferenciadas. Um arquiteto paisagista tem cada vez mais oportunidades Por fim, é importante lembrar que a sintonia entre o paisade trabalho, porém quem entra nesse mercado precisa ter jogo gismo e a linguagem arquitetônica, tanto em casas quanto em de cintura para lidar com os desafios que um projeto desse porempreendimentos imobiliários, é fundamental para o sucesso te envolve. Apesar do poder de decisão estar na mão de várias do conjunto. Em todos os meus projetos procuro trabalhar em pessoas — incorporadora, setor de vendas, equipe de markeperfeita harmonia com a arquitetura desde o início do processo. ting e construtora —, quem realmente vai dar a palavra final Com isso, é possível integrar ao máximo ambientes internos e é o comprador. Por meio de pesquisas pós-venda, os projetos externos, além de propor soluções paisagísticas que se harmopaisagísticos são avaliados pelos moradores. Se a avaliação for nizam com o estilo arquitetônico adotado. 66

Arquitetura:

TORRE Sﾃグ PAULO Avenida Paulista, 1.079

Construﾃｧﾃ｣o: