PREDNOSTI PROJEKTNOG FINANSIRANJA

TRŽIŠTE NEKRETNINA

SRBIJA JE POVOLJNA DESTINACIJA ZA ULAGANJA

Brojne transakcije koje su sklopljene u prethodnom periodu, u svim sektorima tržišta nekretnina, svedoče da je Srbija „na radaru” velikih investitora u nekretnine, kaže Stiv J. Frustis, savetnik za tržišta kapitala i pružanje usluga investitorima u kompaniji West Properties

Tekst: PETAR DOBROSAVLJEVIĆ Foto: MILOŠ LUŽANIN

S

tiv J. Frustis ima dugogodišnje iskustvo u finansijskom i bankarskom sektoru, a veliki deo svoje karijere proveo je radeći za BNP Paribas grupu u Grčkoj, Piraeus banku u Grčkoj i Piraeus banku Beograd. Kao savetnik za tržišta kapitala i pružanje usluga investitorima u kompaniji West Properties, koja je jedan od lidera u pružanju profesionalnih brokerskih i konsultantskih usluga, Frustis za naš časopis analizira tržište nekretnina u Srbiji, sa posebnim osvrtom na njegove potencijale za nove velike investicije, kao i za male i srednje projekte.

Navedite nam neke od razloga zbog kojih se Srbija smatra sigurnom i povoljnom destinacijom za domaće i strane investitore...

— Srbija je bila manje pogođena pandemijom COVID-19 u poređenju sa većinom evropskih zemalja, sa padom bruto domaćeg proizvoda (BDP) od samo 0,9% u 2020. Tokom prvog kvartala 2021. privreda je dostigla nivoe pre krize, dok je u u drugom kvartalu 2021. realni rast BDP-a, u odnosu na isti period prethodne godine, iznosio 13,7%. Republički zavod za statistiku (RZS) saopštio je da je rast BDP-a u trećem kvartalu 2021. godine u odnosu na isti period prethodne godine iznosio 7,7 %. Sektori koji su doprineli rastu realnog BDP-a u trećem kvartalu 2021. su: trgovina na veliko i malo; popravka motornih vozila i motocikala; prevoz i skladištenje i delatnost smeštaja i ishrane (17,0%), građevinarstvo (15,8%) i stručne, naučne i tehničke delatnosti i administrativne i pomoćne uslužne delatnosti (13,7%).

Na osnovu ovih pozitivnih trendova, Narodna banka Srbije (NBS) je revidirala projekciju rasta BDP-a za 2021. godinu sa 6,5% na raspon od 6,5% do 7,0%. Takođe je važno napomenuti da je na osnovu novog investicionog ciklusa Srbije i planiranih infrastrukturnih projekata u narednih 10 godina, NBS revidirala i svoju projekciju rasta u srednjem roku sa 4% na raspon od 4% do 5%.

Koliki je rizik od inflacije?

— Inflacija je bila relativno stabilna tokom proteklih osam godina, kretala se u proseku na nivou od 2%, međutim, od aprila 2021. beležimo više nivoe inflacije. U oktobru 2021. ukupna inflacija dostigla je 6,6%, a glavni po-

kretači rasta odnosili su se na cene hrane i energije. NBS smatra da je ovo povećanje inflacije povezano sa privremenim faktorima, kao što su rast svetskih cena energenata i poljoprivrednih proizvoda i uska grla u lancu snabdevanja, i procenjuje da će inflacija početi da opada od drugog kvartala 2022.

CTP JE MNOGO INVESTIRAO U NOVE PROJEKTE I KADA BUDE ZAVRŠEN, SADAŠNJI PORTFOLIO OBUHVATAĆE 450.000 KVADRATNIH METARA OBJEKATA, ŠTO GA ČINI LIDEROM NA TRŽIŠTU INDUSTRIJSKIH NEKRETNINA U SRBIJI

Da li su velike strane direktne investicije (SDI) i stabilan kurs uticali na kreditni rejting Srbije?

— Što se tiče stranih direktnih investicija (SDI), Srbija je uspela da privuče oko 60% ukupnih SDI koje su bile usmerene na region Zapadnog Balkana. SDI su tokom poslednje tri godine dostigle 10,3 milijarde evra, a prilivi od početka 2021. do kraja trećeg kvartala 2021. iznosili su 2,9 milijardi evra. Važno je napomenuti da je tokom trogodišnjeg perioda od 2018. do 2020. godine najveći priliv stranih direktnih investicija došao iz zemalja EU (78%), azijskih zemalja, poput Kine/ Hongkonga i Ujedinjenih Arapskih Emirata (18%), kao i iz SAD-a i zemalja koje nisu članice Evropske unije, poput Rusije, Turske i Švajcarske.

Srbija ima relativno stabilan kurs u poslednjih nekoliko godina, devizne rezerve zemlje su na najvišem nivou, dok premija rizika beleži trend pada od maja 2020. U martu 2021. Moody’s je povećao kreditni rejting Srbije na Ba2 sa stabilnim izgledima, dok su S&P i Fitch potvrdili svoj rejting od BB+, u junu i septembru 2021. Važno je napomenuti da je JP Morgan objavio svoju odluku da 30. juna 2021. godine uključi obveznice Srbije u dinarima u svoj renomirani GBI-EM Global Diversified indeks, pružajući dodatni dokaz da se Srbija smatra sigurnom i povoljnom destinacijom za ulaganja.

Može li se reći da je Srbija „na radaru” velikih investitora u nekretnine?

— Odgovor je nedvosmisleno DA! Videli smo brojne transakcije koje su sklopljene u prethodnom periodu, u svim sektorima tržišta nekretnina, što opravdava ovu konstataciju. Jedna od najznačajnijih transakcija u sektoru poslovnog prostora je odluka Globe Trade Centra (GTC) da proda svoj portfolio poslovnog prostora u Beogradu mađarskom investitoru Indotek Group tokom drugog kvartala 2021, za iznos od blizu 270 miliona evra. Transakcija je obuhvatala prodaju 11 objekata u okviru pet biznis parkova (Green Heart, FortyOne, Belgrade Business Centre, 19 Avenue and GTC House), ukupne površine veće od 120.000 m2. Važno je napomenuti da ova prodaja predstavlja jednu od najvećih transakcija nekretninama u Centralnoj Istočnoj Evropi poslednjih godina i GTC je jedna od prvih kompanija koja je zaokružila razvojni krug u Srbiji (otkup zemljišta, izgradnja, rad i izlaz).

Takođe, kada je u pitanju maloprodajni sektor, MPC Properties, regionalni lider u izgradnji i upravljanju nekretninama, nedavno je kupio tržni centar Delta City, čime je dodatno osnažio svoj maloprodajni portfolio koji uključuje i UŠĆE Shopping Center, BEO Shopping Center, Mercator Centar Beograd i Immo Outlet Centar. Važno je napomenuti da, pored ovih maloprodajnih objekata, MPC Properties ima i obiman portfolio poslovnog prostora koji uključuje Ušće Tower Two, Navigator Business Complex, TLD Belgrade i Plaza Prima. Ove godine bili smo i svedoci kupovine Tržnog centra Kragujevac Plaza i Kruševac Retail Parka od strane BIG CEE, za iznos veći od 60 miliona evra.

Šta biste izdvojili u sektoru industrijskog i stambenog prostora?

Zabluda je da je projektno finansiranje dostupno samo za velike projekte u sektoru nekretnina, napominje Frustis

STRUČNA POMOĆ WEST PROPERTIES U PROCESU PROJEKTNOG FINANSIRANJA

Kompanija West Properties ima specijalizovan tim koji pomaže domaćim i stranim investitorima kroz ceo proces zahteva za kreditno finansiranje projekta, a koji obuhvata:

Pripremu biznis plana Upoznavanje sa lokalnim i internacionalnim bankama

Svakodnevne kontakte sa timovima banaka za projektno finansiranje Svakodnevne kontakte sa tehničkim savetnicima banaka

Preuzimanje odgovornosti za ceo postupak

kreditnog zahteva za projektno finansiranje do isplate kredita, uključujući i pregovore o ugovoru o zajmu. U zavisnosti od internih kapaciteta i lokalnih kontakta investitora, West Properties takođe može da pomogne domaćim i stranim investitorima u ključnim oblastima kao što su: Detaljna procena projekta nekretnine Pregled ključnih pravaca koji vode do realizacije Pomoć u saradnji sa lokalnim vlastima i institucijama Upoznavanje sa pravnim savetnicima Upoznavanje sa građevinskim kompanijama.

— CTP Invest iz Holandije je vodeći vlasnik i operater poslovnih industrijskih parkova u Centralnoj i Istočnoj Evropi, a portfolio kompanije pokriva više od šest miliona kvadratnih metara poslovnog industrijskog prostora u sedam zemalja širom CIE. Od ulaska u Srbiju, CTP je mnogo investirao u nove projekte i kada bude završen, sadašnji portfolio obuhvataće 450.000 kvadratnih metara objekata, što ga čini liderom na tržištu industrijskih nekretnina u Srbiji.

Što se tiče sektora stambenih nekretnina, Belgrade Waterfront je projekat svetskih razmera koji je već počeo da menja život Beograđana. Područje koje se nekada smatralo gradskim ruglom, polako je postalo novo mesto okupljanja ljudi za život i rad, šetnju, odlazak na ručak ili kafu, kupovinu i uopšte uživanje u kompletnom ugođaju na obali reke. Bliži se završetak Kule Beograd i sa njom će Beograd dočekati čuveni hotel i brendirane apartmane The St. Regis. Važno je napomenuti da je Marriot International odlučio da svoje vrhunske brendove (St. Regis i V) uvede u Beograd na vodi, čime se dodatno potvrđuje da je Beograd grad velikog potencijala i sada i u budućnosti.

S obzirom na veličinu projekata koji se realizuju u Srbiji u sektoru nekretnina, da li je projektno finansiranje dostupno samo velikim igračima na tržištu?

— Zabluda je da je projektno finansiranje dostupno samo za velike projekte u sektoru nekretnina. Naprotiv, čak i mali i srednji projekti mogu da se kvalifikuju za projektno finansiranje. Međutim, moramo naglasiti da će specifični detalji projekta, kao što su lokacija, finansijska struktura, iskustvo investitora, igrati ključnu ulogu u ukupnoj proceni zahteva za finansiranje projekta od strane banaka.

GLOBE TRADE CENTER ODLUČIO JE DA PRODA SVOJ PORTFOLIO POSLOVNOG PROSTORA U BEOGRADU MAĐARSKOM INVESTITORU INDOTEK GROUP TOKOM DRUGOG KVARTALA 2021, ZA IZNOS OD BLIZU 270 MILIONA EVRA. OVA PRODAJA PREDSTAVLJA JEDNU OD NAJVEĆIH TRANSAKCIJA NEKRETNINAMA U CENTRALNOJ ISTOČNOJ EVROPI POSLEDNJIH GODINA