TRI DECENIJE URBANOG RAZVOJA PRAGA

INTERVJU

IZMEĐU KARLINA I BEOGRADA

Milorad Miško Mišković jedno je od najpoznatijih srpskih imena u svetu real estate industrije u Centralnoj Evropi. Posle 30 godina neverovatno uspešne karijere u Češkoj, burnih životnih i poslovnih preokreta, i velikog traga koji je ostavio u urbanom razvoju Praga, ovaj ugledni biznismen nepresušne energije i ideja, spreman je da realizuje svoj prvi veliki projekat u domovini

Tekst:

GORDANA KNEŽEVIĆ MONAŠEVIĆ

Foto:

KARLIN PORT

esto kažemo da život piše romane, ali

ČMilorad Miško Mišković odlučio je da sam napiše svoj još kad je 1993. otišao u Prag da završi studije na Američkom univerzitetu. Umesto da se vrati kući, kao što su to učinili ostali studenti, Milorad je po završetku fakulteta ostao na godinu dana u Pragu da stekne neko radno iskustvo i – do danas se nije vratio. Zaljubio se u svet nekretnina već na prvom radnom mestu, u nemačkoj konsultantskoj kući Müller International, i tu ljubav pretočio u fantastičnih 30 godina uspešne karijere i, praktično, doživotnu strast. Danas je Milorad Mišković vlasnik kompanije Karlin Port Real Estate, sa sedištem u Pragu, ali to je tek statusna kruna svih njegovih mnogobrojnih poslovnih vizija, ideja i projekata koji se i dalje nižu, a on ih neumorno realizuje.

Prvo radno mesto u Müller International uvelo vas je u svet nekretnina. Kako ste u njemu ostali?

— Nakon godinu dana u Müller International, prvenstveno zbog mog znanja engleskog, moje proaktivnosti i želje za uspehom, preuzela me je najveća svetska konsultanstka real estate kompanija JLL. Tu sam od 1996. do 2000. bio jedan od direktora u češkoj filijali, i jedini direktor u JLL-u koji nije bio Englez. Za mene je to bio izazov, inače imam vrlo visoke ciljeve i nemam osećaj inferiornosti u odnosu na svetske poslovne ljude, pa ni političke lidere. Budući da sam imao tu privilegiju da radim za najveću kompaniju na svetu koja pruža konsultantske usluge u sektoru nekretnina, upoznao sam većinu stranih developera, koji su u to vreme dolazili u Češku i Centralnu Evropu. Svi moji današnji konkurenti na tržištu u to vreme su bili moji klijenti. To je fantastično jer nemam nigde zatvorena vrata, iako su to moji konkurenti.

Posle četiri godine u JLL-u već ste na neki način postali zvezda u svom poslu i zamalo da postanete direktor kompanije AFI Europe. Ipak, završili ste u kompaniji Karlin Group. Kako?

— Karlin Grupa me je bukvalno preuzela ispred nosa Levu Levajevu, tada vlasniku AFI Europe. U to vreme, iza Karlin Grupe stajao je jedan od najvećih svetskih investitora, američki Jevrejin Mark Rič, osnivač multinacionalne korporacije Glencore. Proveo sam 12 fantastičnih godina u Karlin Grupi, prvo kao komercijalni, potom kao generalni direktor, i na kraju kao manjinski akcionar. Radili smo na revitalizaciji Karlina, nekada industrijske četvrti Praga, u neposrednoj blizini starog grada. Realizovali smo više od 50 projekata u Karlinu, gradili smo i rekonstruisali stambene i poslovne zgrade. Kao investitori i developeri bili smo pioniri revitalizacije ne samo u Češkoj, nego u celoj Centralnoj i Istočnoj Evropi. Ali bili smo pioniri u još nečemu: prvi smo doveli u Češku najpoznatije strane arhitekte da sarađuju sa nama na projektima u Karlinu. Tokom mojih 12 godina u Karlin Grupi, 52 stranih arhitekata bilo je angažovano samo na lokaciji u Karlinu! Paraleleno smo angažovali i domaće, češke arhitekte, ali smo prvenstveno davali šansu stranim, jer su oni, pre 20 godina, jednostavno imali više iskustva. Danas je to, naravno, druga priča, sada mnogo više sarađujemo sa češkim nego stranim arhitektama.

Karlin vam je očigledno veoma značajan, deo je imena kompanije koju ste kasnije osnovali. Kako Karlin izgleda danas?

Palac Karlin

— Ja sam zaljubljen u Karlin, posvetio sam mu 25 godina svog života i živim u njemu. Tvrdim da je Karlin jedan od najboljih primera, u Centralnoj i Istočnoj Evropi, kako se pristupa revitalizaciji odnosno regeneraciji jedne industrijske četvrti u centru grada. Iako proces revitalizacije još nije gotov, uspeli smo, uz mnogo znoja i truda, da ga pretvorimo u jednu od najskupljih lokacija u Pragu, koju porede sa Sohom u Londonu i Njujorku.

Karlin Grupu napustili ste 2012, a 2013. osnovali ste Karlin Port Real Estate. U tih godinu dana razmaka stalo je još dosta poslovnih i životnih uzbuđenja...

— Kad sam otišao iz Karlin Grupe, a otišao sam jer je Mark Rič, glavni investitor, već tad bio bolestan i nismo mogli više da sarađujemo kao ranije, pustio sam obaveštenje na 12.000 adresa da napuštam kompaniju, ali da ostajem akcionar i učesnik u nekoliko projekata. Već sledećeg jutra stigle su mi dve poslovne ponude. Jedna od Karela Komareka, jednog od najbogatijih Čeha, koji mi je ponudio da budem direktor njegove tada novoosnovane kompanije KKCG Real Estate Group, a druga od Ludeka Sekire, osnivača Sekyra Grupe, koji mi je ponudio da budem njegov lični savetnik. Zanimljivo je da sam izabrao ovo drugo, budući da je, dok sam radio u Karlin Grupi, Sekyra Grupa bila jedan od naših najvećih konkurenata. Komarekovu ponudu nisam mogao da prihvatim, da ne bih sedeo na dve stolice, ali sam zato prihvatio ponudu izraelske kompanije Daramis Grupe da je kao direktor, kroz svoje aktivnosti, učinim vizibilnom. U Daramisu sam upoznao Mikija Goldštajna, koji je tamo bio finansijski direktor, i ponudio mu da partnerski vodimo Karlin Port. Karlin Port sam osnovao 2013, neposredno pre prve bitke sa kancerom. Karlin Port je, na neki način, spin off proistekao iz Karlin Grupe. Seržu Borenštajnu, sadašnjem vlasniku Karlin Grupe, nije smetalo da koristim ime Karlin za svoju kompaniju, tako da sad dve real estate kompanije sličnog imena posluju u Pragu. Borenštajn mi je i danas jedan od najboljih prijatelja, iako smo, paradoksalno, konkurenti na tržištu. I moj spiritualni otac, u oblasti real estate investicija i development-a.

Iste godine osnovali ste i prvi investicioni real estate fond u Pragu?

— I u tome sam bio pionir. Osnovao sam fond sa Mirekom Topolanekom, bivšim češkim premijerom, i još nekoliko kolega. Ideja je bila da se ulaže u nekretnine i energetiku, uspešno smo krenuli, ali ja

Kollarova Kotelna Corso

sam onda godinu i po dana imao zdravstvene probleme. S obzirom na to sam sam bio lice i naličje tog fonda, a da sam morao da napravim pauzu i izborim se sa leukemijom, izgubili smo onaj tempo s početka, pa sam ja taj fond otkupio od partnera 2015. i on je sad u pasivnom stanju. Pre godinu dana, moj partner Miki Goldštajn i ja osnovali smo novi investicioni fond koji se zove Opportunity Real Estate Fund. U fokusu nam je development, što znači da ćemo kupovati zemljište, revitalizovati lokacije, rekonstruisati stare i graditi nove zgrade.

Čime se sve bavi vaša kompanija Karlin Port Real Estate i koje biste projekte izdvojili kao najznačajnije?

— Karlin Port posluje kao investitor, developer ili retko kao savetnik na različitim projektima. Trenutno učestvujemo u 11 partnerskih real estate projekata u Pragu. Finansijski smo savetnici na projektu OAKS Prag, prvom takve vrste u Evropi. Reč je o izgradnji takozvane zatvorene zajednice (gated community), na oko 25 kilometara od Praga, na površini od 200 hektara. Tu će biti hotel sa pet zvezdica, restoran sa Mišelinovom zvezdicom, teniska akademija i golf teren, koji će jedini u ovom delu Evrope imati PGA licence, što znači da će najpoznatiji svestki turniri moći na njemu da se igraju. Mi smo kao savetnici na ovom projektu pomogli dvojici ruskih oligarha, koja su ušla u ovaj projekat, da dobiju kredite u iznosu od 100 miliona evra. Takođe, partneri smo u dva od tri ili četiri najveća projekta u Pragu. Jedan se zove Smichov City, a drugi Rohan City, na dve obale reke Vltave, gde u saradnji sa našim partnerima razvijamo 800.000 kvadrata stambenog i poslovnog prostora. Ta dva projekta su prirodan nastavak revitalizacije Karlina. Projekti su pokrenuti, građevinski, pre dve godine i trajaće verovatno još 10 do 12 godina. Ukupna investicija oba projekta je milijardu i po evra. Moglo bi da se kaže da su ovi projekti nešto slično Beogradu na vodi, ali svakako ne isto.

Kad smo kod Beograda na vodi, zanimljivo je da ste mogli da budete i direktor tog projekta...

— Pregovarao sam sa našom političkom elitom o tome pre osam ili devet godina, kad je postojala samo ideja o projektu i preliminarna urbanistička studija. I bio sam vrlo zainteresovan, jer bi za mene to bio projekat sa emotivnom komponentom. Nismo se dogovorili na kraju, ali mi je drago što je tu funkciju preuzeo Nikola Nedeljković. Nakon što je prošle godine otišao sa tog mesta, usko sarađujem s njim na jednom projektu u Beogradu.

Smichov City

Kako vam se čini Beograd na vodi, sad kad se projekat uveliko realizuje?

— To je bila jedinstvena prilika da se Beograd spusti na reku i da se napravi jedan novi deo grada, ali mislim da ta prilika nije najbolje iskorišćena. Trebalo je da arhitektonska rešenja budu atraktivnija, što ne znači nužno da bi bilo skuplje. Novi deo grada urbanistički je trebalo da se više prilagodi starom delu grada i njegovim reprezentativnim simbolima, poput zgrade Beograđanke ili hrama Svetog Save. Taj miks starog i novog za mene bi bio fantastičan izazov. Kako god, Beograd na vodi je svakako veliko osveženje za Beograd, i povrh svega je dao veliki impuls stanogradnji.

Ekspanzija građevinskog sektora, koju upravo pominjete, privukla je u međuvremenu veliki broj čeških investitora u Srbiju...

— Da, u Srbiju je poslednjih godina, po mojim procenama, ušlo oko 40-ak čeških developera, odnosno investitora, što je vrlo zanimljivo, jer Česi nisu mnogo proaktivni van Češke i Slovačke. Glavni razlog je taj što je postupak dobijanja građevinskih dozvola i lokacijskih uslova u Srbiji mnogo brži nego u Češkoj. Investitori su pod pritiskom da što pre vrate uložena sredstva, a ako neko treba da čeka 10 godina na građevinsku dozvolu i onda još dve da realizuje projekat, dakle ukupno 12 godina dok ne povrati kapital i ostvari profit – onda ta investicija nije vredna. Češki investitori našli su u Srbiji jednu sigurnu nišu za poslovanje i to je za nas kompliment. Ja sam mnogim češkim firmama pomogao svojim savetima i ličnim kontaktima da uđu u Srbiju, ne samo u sektoru nekretnina, nego i u energetici, komunalnom otpadu i reciklaži, bankarstvu, građevinarstvu, itd... Često volim Česima da kažem da su jedan od retkih naroda koji u Srbiju ulazi na otvorena vrata i da im ne treba nikakav marketing jer su od početka 20. veka jedan od najvećih investitora kod nas, tako da mi vrlo dobro znamo šta su češki proizvodi.

Ipak, vi kao srpski investitor iz Češke još niste ušli u Srbiju. Zašto?

— Ja sam tek 2007. krenuo da budem aktivan na real estate tržištu u Srbiji. Tada sam sa svojim partnerima učestvovao na aukciji robnih kuća Beograd i pregovarao sam da kupimo udeo u MPC-u, u oba slučaja bez uspeha. Moram da priznam da su to bili neki od najboljih poslova koje nismo realizovali. Međutim, ušli smo u treći projekat i trenutno smo na 12 meseci od početka realizacije. Reč je o zemljištu od oko 30 hektara na autoputu Beograd-Zagreb, između aerodroma Nikola Tesla i centra grada, za koje već imamo spreman projekat velikog retail parka. Vrednost ove investicije je oko sto miliona evra.

Gde vidite investicioni potencijal Beograda u perspektivi?

— Često me kolege i prijatelji iz Srbije pitaju kako ja vidim real estate tržište spolja, kažu: „Zar se već ne gradi dovoljno, šta nam fali?“ Kod mene to isprovocira vrlo emotivnu reakciju, pa im odgovorim: „Pa sve nam fali! Sve je u kvadratima, nema zajedničkih prostorija u okviru projekata, nema osmišljenog prostora između projekata, nema pejzažne arhitekture, nema ni arhitekture.“ U Beogradu nije angažovan nijedan strani arhitekta, osim Stanislava Fiale koji projektuje za SEBRE. Mislim da treba dati šansu svetskoj arhitektonskoj mašini da osveži Beograd, jer strane arhitekte nemaju predrasude kakve postoje kod nas u Srbiji.

OPPORTUNITY REAL ESTATE FUND SICAV

Investicije u nekretnine kojima upravlja KARLIN PORT REAL ESTATE

• Struktura fonda omogućava investitorima odličnu dobit sa malo rizika, zahvaljujući raznovrsnom pristupu i kombinaciji različitih projekata koji odgovaraju profilu rizika-dobiti investitora. • Učešće u velikim i atraktivnim transakcijama koje nisu dostupne pojedincu. • Profesionalni tim menadžera koji se bavi svim transakcijama i operativnim poslovima za investitore. • Transparentna i fleksibilna struktura sa jakim regulatornim nadzorom. • Ciljana neto dobit 8 % godišnje za investitore. www.opportunity.estate ČLANOVI TIMA OPPORTUNITY REAL ESTATE FONDA ZAJEDNO SU UČESTVOVALI U TRANSAKCIJAMA 50 NEKRETNINA VREDNIH 1 MILIJARDU EUR