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EDITORIAL
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NOVOS TEMPOS
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omo seu condomínio passou pela pandemia de coronavírus? A gente imagina que não deve ter sido fácil. Muitas decisões para serem tomadas, muitas medidas adotadas, novos protocolos, decretos, novas práticas e demandas. Apesar da flexibilização, duas coisas são certas: a luta contra a Covid-19 ainda não acabou (pelo contrário, fará parte da nossa rotina por um bom tempo) e algumas práticas que achávamos que perdurariam apenas por um período foram incorporadas de vez em nosso dia a dia. É praticamente impossível encontrar um condomínio ou síndico que não tenha vivido a experiência de ter adotado em definitivo uma solução que julgava ser provisória. Gestão por aplicativo; automação; administração mais próxima, mesmo que de forma on-line; novos procedimentos de higienização e limpeza; cuidado ainda maior com a inadimplência; observância ainda mais rígida às leis. Quantas novas rotinas não passaram a fazer parte da gestão do condomínio nestes últimos dois anos? A Expo Condomínio Completo, único evento do setor condominial do Espírito Santo, é um evento atento aos movimentos da contemporaneidade. Por isso se esforça tanto para apresentar o que há de novidades e tendências do setor. Este Guia Condomínio Completo é uma extensão da feira, uma publicação na qual síndicos, membros do conselho, moradores e profissionais do segmento podem consultar fornecedores de produtos e serviços para o condomínio e seus apartamentos, bem como seus diferenciais e atrativos competitivos. Sabemos que o mercado condominial é enorme, complexo e heterogêneo. Cada condomínio com suas especificidades, demandas e preferências. Estamos à disposição de todos vocês, ajudando a fazer uma gestão ainda melhor e mais eficiente, principalmente nestes novos tempos.
EDER MOTA Diretor da Realiza Editora & Eventos
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EDIÇÃO 6 • DEZEMBRO 2021 Coordenação Eder Mota Comercial Lourdes Castro Ricelle Rangel Rita Damasceno Projeto gráfico e diagramação Link Editoração Impressão Gráfica e Editora GSA Tiragem 3 mil exemplares DIstribuição Gratuita e dirigida em condomínios residenciais e a visitantes da 4ª edição da Expo Condomínio Completo expocondominiocompleto.com.br expocondominiocompleto expocondominiocompleto O Guia Condomínio Completo é uma publicação anual da Realiza Editora & Eventos. É proibida a reprodução total ou parcial de textos, artigos, fotos, ilustrações e anúncios, por qualquer meio,, sem prévia autorização do editor. Todos os direitos reservados.
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ARTIGO
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PLANEJAR, COOPERAR E PARTICIPAR É PRECISO
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s inúmeras tarefas e situações diárias vividas nos condomínios e administradoras de condomínios dispensam apresentações. Estar à frente ou atuar, em qualquer que seja a função desempenhada, exige conhecimento, profissionalismo, saber lidar com as diferenças e ter dedicação. O Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínios (Sipces) atua há mais de 28 anos de forma incessante na construção de um mercado condominial altamente competitivo e ético, que seja conhecedor de seus direitos e obrigações, com capacidade de se adaptar de forma rápida às mudanças comportamentais e tecnológicas que vivenciamos de maneira acelerada e constante nos tempos atuais. Profissionalização do setor por meio de palestras, cursos e treinamentos; parceria com órgãos e entidades da sociedade civil; produção e divulgação constante de notícias, e orientações aos associados através de nosso corpo diretivo são apenas algumas das tarefas realizadas. Somos parte de uma grande engrenagem. Todos os atores (Sipces, administradoras de condomínios, síndicos eleitos, síndicos profissionais, membros dos conselhos e moradores) precisam se envolver de forma proativa para melhorar e incrementar as relações condominiais.
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A cooperação de todos, a participação e o interesse em contribuir para o crescimento do setor são de extrema importância para que o sindicato continue evoluindo, oportunizando experiências e realizando ações para o fortalecimento constante de sua representatividade. A administração condominial passa por transformações. Profissionalismo e ética são requisitos para uma gestão comprometida com valores. Um manual de boas práticas foi construído pelo segmento, tendo como objetivo nortear a atuação das empresas administradoras de condomínio, num mercado pulverizado e sem regras claras de honorários dos serviços ofertados. Eis um desafio: avançarmos nessa questão. Planejar é preciso. Nosso planejamento estratégico 2020/2030 está sendo executado e continuamos firmes na luta dos interesses coletivos da categoria, com o propósito de alicerçar e construir novos horizontes. Sua cooperação e participação são fundamentais. Onde tem condomínio e administradora de condomínio, tem o Sipces. Gedaias Freire da Costa, presidente do Sipces
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ARTIGO
CONVOCAÇÃO E QUÓRUNS PARA ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIOS
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ompete à assembleia de condôminos a tomada das decisões mais importantes dentro do condomínio, como criar e alterar a convenção e o regimento interno, decidir sobre alteração da fachada e a finalidade do empreendimento, autorizar obras voluptuárias e úteis, aprovar previsão orçamentária, entre outros assuntos de relevância, além de eleger o síndico. Tratando-se de ato de tamanha importância, devem ser respeitados alguns requisitos essenciais para validade das decisões tomadas, o que é frequentemente negligenciado pelos responsáveis por convocar e presidir as assembleias. A regularidade da realização da assembleia se inicia já no momento de sua convocação, por meio de edital publicado na forma prevista na convenção de condomínio, conforme determina o art. 9º, §3º, alínea “h”, da Lei 4.951/64, estabelecendo a pauta que será discutida naquela reunião e para a qual devem ser convocados todos os condôminos, sob pena de nulidade, por força do que estabelece o art. 1.354 do Código Civil, que taxativamente define que “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Não é difícil encontrar sentenças judiciais anulando decisões assembleares sobre assuntos que não constavam no edital de convocação, como é o caso cuja Ementa segue transcrita.
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CONDOMÍNIO EDILÍCIO ASSEMBLEIA GERAL DELIBERAÇÃO SOBRE A ALTERAÇÃO DA FORMA DE COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL IRREGULARIDADE DA CONVOCAÇÃO EDITAL OMISSO QUANTO A ESSA MATÉRIA, QUE FOI VOTADA SOB O TÍTULO “ASSUNTOS GERAIS” IRREGULARIDADE SENTENÇA REFORMADA RECURSO PROVIDO. Pelo que se verifica da ata reproduzida às fls. 92/93, a questão atinente à mudança da forma de cobrança da cota condominial foi votada sob o título “Assuntos Gerais” e aprovada pela maioria dos presentes. Sucede, porém, que houve manifesto vício de convocação. Afinal, o respectivo edital não fez referência expressa a essa matéria, ... CONCLUSÃO Daí por que se dá provimento ao recurso. (TJ-SP - APL: 00055216720108260650 SP 0005521-67.2010.8.26.0650, Relator: Theodureto
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“construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias”, que, de acordo com o art. 1.343, do Código Civil, “depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”. Quando o assunto é quórum exigido em assembleia, desperta relevante interesse a definição de qual o necessário para alteração da fachada do prédio. Nesse ponto, por tratar-se de uma decisão de assembleia, referente à obra a ser realizada pelo próprio condomínio, não se verifica a aplicação do art. 10, §2º, da Lei 4.591/64 e art. 1.336, III, do CC, que se refere exclusivamente ao condômino como indivíduo, e não à coletividade de coproprietários, aos representados pelo condomínio. Dessa feita, mostra-se mais adequada para a alteração da fachada a aplicação de um dos quóruns do art. 1.341 do Código Civil, o que faz com que, de acordo com a finalidade das obras, se consideradas voluptuárias ou úteis, como dito anteriormente, dependerão da aprovação de 2/3 dos condôminos ou da maioria deles. O importante é que os síndicos fiquem atentos à devida convocação da assembleia, fazendo constar no edital os assuntos de pauta, e respeitem os quóruns exigidos em lei e pela convenção do condomínio para a validade das decisões. Por fim, tão importante quanto respeitar os quóruns legais para validade das decisões das assembleias é o fato de que o voto de cada unidade tem o peso proporcional a sua fração ideal, conforme estabelece o art. 1.352 do Código Civil, regra essa que deve prevalecer, mas que é negligenciada recorrentemente, sendo exceção a ela apenas se a convenção dispuser de forma diversa, definindo outra forma de apuração dos votos.
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Camargo, Data de Julgamento: 28/05/2014, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2014) Devidamente convocada a assembleia, em regra, as decisões, de acordo com o art. 1.352 do Código Civil, salvo quando exigido quórum especial, serão tomadas “em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais” ou, em segunda convocação, de acordo com o art. 1.353, pela “maioria dos votos dos presentes”. A ressalva à regra geral da tomada de decisão pela maioria dos presentes em segunda convocação se deve ao fato de que, para alguns assuntos considerados pelo legislador como mais importantes e que, por isso, dependem da participação efetiva de maior proporção dos condôminos, foi estabelecido no Código Civil a exigência do cumprimento de quórum mínimo como requisito de validade das decisões assembleares. Por exemplo, para a tomada de decisões em assembleias, de acordo com o art. 1.341 do CC, que versem sobre a realização de obras no condomínio, se voluptuárias (art. 96, §1º ... as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor), será necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos ou, se consideradas úteis as obras (art. 96, §2º ... que aumentam ou facilitam o uso do bem), dependerá da aprovação da maioria dos condôminos. Note-se, em ambos os exemplos, que é levado em consideração o número de condôminos existentes no condomínio e não os presentes na reunião. Também dependerá da aprovação de 2/3 dos condôminos a realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização (art. 1.342) e, ainda, para alteração da convenção (art. 1.351). Existem quóruns ainda mais difíceis de serem atingidos, como o necessário para a
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MERCADO AUTÔNOMO GENUINAMENTE CAPIXABA
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ocê já ouviu falar em mercado autônomo? Essa conveniência, na qual é possível fazer compras de forma autônoma, com a escolha e o pagamento de itens mediados de forma exclusivamente digital, tem ganhado cada vez mais adeptos no segmento condominial. Por essa modalidade, é possível instalar uma espécie de mercadinho, ou mercearia, dentro do condomínio. Os condôminos entram, pegam suas compras, passam pelo leitor e pagam com cartão ou outro meio de pagamento digital, tudo de forma independente, sem o auxílio de nenhum vendedor ou caixa. Como principal vantagem está a conveniência de ter produtos disponíveis 24 horas por dia, praticamente sem precisar sair de casa. Além disso, é possível personalizar os produtos, a partir de pesquisas sobre o perfil de consumo dos moradores. Isso tudo sem falar que mercados autônomos são ambientes seguros e higiênicos. Hoje já há empresas
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e startups que fazem a instalação e operação desse tipo de serviço. A Vix Market, por exemplo, está trazendo esse modelo para o mercado capixaba de forma competitiva, com tecnologia de ponta, remuneração mais atrativa para os condomínios e possibilidade de personalização de projetos. Diferente de outros mercados autônomos, a Vix Market possui duas formas de pagamento: o cliente pode escolher os produtos, pagar pelo aplicativo e retirar no mercadinho ou pagar no próprio caixa automatizado presente na unidade. Além disso, por ser uma marca própria, genuinamente capixaba e livre das amarras de uma franquia, a Vix Market consegue oferecer projetos personalizados e realizar benfeitorias, trazendo a melhor configuração e remuneração para o condomínio. Tudo sem estresse para o síndico e com todos os custos de logística, operação, energia e afins arcados pela Vix Market.
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ECONOMIA E PRATICIDADE
Quer ter uma economia de até 60% na conta de água? As soluções da Acqua X do Brasil prometem, de forma sustentável e com tecnologia de ponta, uma redução para apartamentos e condomínios já no primeiro mês após implantada a individualização de água. As soluções que a empresa oferece permitem, entre outros benefícios, o pagamento somente do real consumo pelo condômino e pelo condomínio à concessionária, a redução do consumo de água e o acompanhamento do consumo em tempo real por meio de um aplicativo. Com mais de 15 anos de mercado, a empresa realiza os serviços de individualização e medição de hidrômetro, instalação de bloqueadores de ar, manutenção de bombas e instalação de dispositivo antissucção em piscinas.
Que síndico não quer economia e praticidade na hora de administrar o condomínio? A Sine Qua Non Administração e Terceirização de Serviços está oferecendo condições diferenciadas e competitivas para ajudar na administração do prédio. Primeiro, na contratação dos serviços de administração e terceirização de mão de obra, o condomínio tem três meses de carência. Um trimestre inteiro a custo zero, gerando uma economia que pode ser revertida para melhorias e reformas do condomínio. Além disso, na contratação da mão de obra terceirizada pela empresa, o condomínio ganha material de limpeza para as áreas comuns e o serviço de manutenção de jardim e piscina, cortesias inclusas no contrato, totalmente sem custo, durante seu período de duração.
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CONTA DE ÁGUA: PAGUE SÓ O QUE CONSUMIR
FORNECEDORES A UM CLIQUE Imagine poder encontrar o melhor preço para determinado produto ou serviço e contratar o fornecedor com poucos cliques em um site? É isso que o Lance Bom faz. A plataforma conecta administradoras e síndicos a dezenas de fornecedores, gerenciando o processo de compra em uma só tela e facilitando a prestação de contas para todos os envolvidos. Startup capixaba, o Lance Bom conecta, portanto, compradores e fornecedores do segmento condominial, solucionando de maneira centralizada diversos problemas do dia a dia. Com um olhar mais assertivo
para o setor condominial, o Lance Bom utiliza alta tecnologia, por meio de uma plataforma web, e eleva o grau de transparência, agilidade, segurança, confiança e proporciona expressiva redução de custos nas transações de ponta a ponta, controlando desde a forma de pagamento, até o acompanhamento da entrega.
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BOM SABER
AMBIENTES DESCONTAMINADOS
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r livre de vírus, fungos e bactérias. É o que promete a OX3 Vitória Tecnologia & Saúde com os Oxira e Notorius Air, neutralizadores de ar que atuam de forma segura e eficiente, eliminando até 99,9% de microrganismos presentes no ambiente. A OX3 é uma empresa capixaba, certificada por órgãos nacionais e internacionais e especializada na descontaminação e desodorização de ambientes por meio do ozônio e de luz UV-C, que neutraliza o ar do ambiente, desativando microorganismos e produzindo um ar neutralizado e purificado. “Os efeitos produzidos pelo Oxira e pelo Notorius Air perduram por todo o tempo em que os aparelhos estiverem conectados à energia elétrica e funcionando, mantendo, dessa forma, um ambiente saudável, seguro e livre de contaminantes”, atesta o diretor da OX 3 Vitória, Guilherme Guimarães. Os aparelhos Oxira e Notorius Air, graças as suas características para geração de um ar puro e descontaminado, podem ser utilizados em qualquer tipo de ambiente fechado, como apartamentos, áreas comuns de condomínios, portarias etc. Podem permanecer ligados 24 horas por dia, todos os dias da semana ou pelo período que for necessário. Não causam qualquer dano a pessoas, animais e plantas, que, inclusive, não precisam ser retiradas do local onde o aparelhos estiverem funcionando. “O maior dos benefícios é a preservação da saúde e a prevenção primária que se dá por meio da descontaminação do ambiente e da neutralização e purificação do ar, reduzindo as possibilidades de contágio de doenças respiratórias, crises alérgicas e sinusites”, ressalta Guilherme. De acordo com ele, as micropartículas
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Guilherme com a pneumologista Marli Lopes.
que ficam suspensas no ar, e que causam a maioria das contaminações, são facilmente inativadas por essa tecnologia, cuja eficácia já foi comprovada pela Unicamp. O Oxira é um aparelho portátil, que pode ser transportado para qualquer local e facilmente instalado, além de ter um baixo consumo de energia, 12 volts, podendo ficar em funcionamento por 24 horas ininterruptamente, com vida útil da lâmpada de UV de cerca de 10 mil horas e substituição bastante simples e acessível. Já a instalação do Notorius Air, específico para grandes áreas, leva em consideração o fluxo de ar do ambiente, a radiação necessária por máquina e os micro-organismos que pretende cobrir. Tudo isso é avaliado por simulações em software que permite a visualização dos efeitos.
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BOM SABER
TEXTURAS DE ROCHAS NATURAIS CAPIXABAS
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ais do que nunca, nestes últimos tempos, a casa deixou de ser um lugar exclusivamente de refúgio e descanso e tornou-se um ambiente de trabalho, aulas e reuniões on-line. Por ficarem mais tempo dentro de casa, as pessoas passaram a cuidar mais dela, apostando em reformas, pintura de paredes, decoração, aplicação de revestimentos e o que mais a imaginação permitir. Atenta a essa demanda, a Eletrotintas traz com exclusividade numa casa de tintas as texturas da Corelux. Trata-se de um revestimento acrílico, inovador e sustentável em pedras naturais. A marca é capixaba e ancorada nos conceitos de sustentabilidade, uma vez que o revestimento é produzido a partir da moagem do descarte de pedras tipo exportação (granitos, quartzos, quartzitos e mármores). Dessa moagem são extraídos os quatro tipos de grãos que se transformam em suas quatro linhas: Ornamental, Luxo, Suprema e Essência. Comercializadas exclusivamente na Eletrotintas, as texturas da Corelux buscam destacar
a beleza natural das rochas capixabas, com um brilho único. Possuem excelente durabilidade e resistência, além de serem versáteis, podendo ser aplicadas tanto em áreas internas quanto externas. Os revestimentos são ainda hidro-repelentes e não possuem emendas, deixando a cor natural das pedras em destaque e trazendo um acabamento exclusivo, não sendo necessário lixar nem lavar para obtenção do brilho.
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BOM SABER
SEGURANÇA PARA CONDOMÍNIOS: CONTROLE DE ACESSO E CÂMERAS INTELIGENTES
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specializada em soluções de segurança eficazes para condomínios, a Ecos Segurança passou a oferecer, além da própria portaria virtual, uma solução de controle de acesso de menor custo e alta eficácia. Por ela, é o próprio condômino quem controla seus acessos de forma inteligente. O sistema permite a fácil identificação dos usuários por biometria, chaveiros, cartões ou QR codes, além de aceitar a criação de lista de convidados para eventos, por exemplo. Assim, estabelece-se de forma muito simples, mas muito segura, quais são as pessoas que podem entrar no condomínio, em
que espaços elas podem circular e durante quais horários. Outra novidade da empresa é o sistema de vizinhança colaborativa Camerite, que já funciona em diversos bairros da Grande Vitória. Nesses bairros, cada morador ou comerciante acessa aproximadamente 20 câmeras externas da vizinhança, tanto imagens ao vivo quanto gravadas, criando uma rede compartilhada de videomonitoramento. As imagens dessas câmeras podem, inclusive, ser acessadas pela própria polícia (com autorização dos moradores) para maior rapidez na investigação de crimes e acidentes. Além disso, as câmeras inibem a ação de bandidos, que preferem atuar em bairros não monitorados.
LIMPEZA PERSONALIZADA A limpeza e a higienização do condomínio são muito importantes. Mas saber gerenciar quando elas precisam ser feitas é fundamental. É por isso que a MP Services conta em seu portfólio com planos personalizados, de acordo com a necessidade do condomínio. Assim, é possível ter a flexibilidade de contratar e definir se a limpeza e a higienização serão realizadas uma, duas ou três vezes por semana, a cada 15 dias, de segunda
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a sexta, de segunda a sábado ou todos os dias da semana, por exemplo. É possível fazer um plano personalizado para cobrir apenas um atestado, férias, licença-maternidade ou dias de falta dos funcionários. A terceirização personalizada de acordo com a necessidade do condomínio permite que o síndico fique livre das preocupações com o pessoal, podendo dedicar-se exclusivamente a administrar o condomínio.
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BOM SABER
ROTINAS AUTOMATIZADAS Você já fez uma análise de quanto tempo os colaboradores do condomínio se dedicam a certas atividades? Geralmente, muitas das rotinas que eles realizam podem ser simplificadas por meio da automação através de ferramentas e tecnologia. O Immobile Software, da Alterdata, substitui tarefas manuais e repetitivas por fluxos
SÍNDICO TREINADO, CONDOMÍNIO SEGURO Você sabia que síndicos respondem civil e criminalmente por incêndios no condomínio? Como gestores da edificação, é obrigação deles deixar o prédio em dia com as legislações municipal e estadual, além de garantir que os materiais de prevenção contra incêndio estejam dentro das normas.
de trabalho automatizados, garantindo, assim, um trabalho mais ágil e inteligente, reduzindo, inclusive, custos operacionais. Com o recurso de rotinas automáticas do Immobile, em um condomínio, por exemplo, é possível automatizar as rotinas diárias, semanais ou mensais que mais demandam tempo. Por meio de um agendamento, o gestor do condomínio define dia e horário para que o sistema faça de forma automática a rotina que antes era desempenhada manualmente por um funcionário ou por ele mesmo.
Para auxiliar messa tarefa, a Silver Prevenção Contra Incêndio realiza cursos de mentoria para síndicos e administradoras de condomínio. O objetivo é ensinar as normas e como funcionam os equipamentos obrigatórios de prevenção a incêndios, formando esses gestores para que eles não sejam enganados e estejam sempre com o condomínio de forma regular.
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BOM SABER
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PONTO DE ANCORAGEM EM ATÉ 20 MINUTOS
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ocê sabia que a existência de pontos de ancoragem em condomínios é uma exigência legal desde 2006? A Portaria n. 157 do Ministério do Trabalho e Emprego estabelece que todas as edificações com quatro ou mais pavimentos tenham dispositivos destinados à ancoragem, ou seja, pontos de ganchos instalados no topo do prédio, em locais estratégicos, para a fixação de equipamentos e deslocamento de pessoas por meio de cordas. A medida visa a garantir a segurança dos trabalhadores que atuam nos serviços de construção, limpeza, manutenção, restauração de fachadas etc., além de proteger transeuntes, estruturas vizinhas e bens materiais de terceiros. Agora, uma nova tecnologia permite liberar um ponto de ancoragem em apenas 20 minutos depois de sua instalação. O sistema de ancoragem química em ampola para uso com barra roscada em concreto é uma solução da Vertica Equipamentos ideal para serviços emergenciais.
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O sistema contém resina epoxiacrilato, quartzo e endurecedor peróxido de benzoila, e é essa composição química que permite a liberação do ponto de forma tão rápida e segura. Dependendo da temperatura ambiente, ele pode ser liberado em até 10 minutos após a sua instalação. Tradicionalmente, os sistemas de ancoragem são de forma adesiva por injeção, com bicomponente à base de poliéster para cargas médias e leves em concreto e alvenaria, utilizando resina bicomponente com características tixotrópicas, que possuem um tempo de cura maior que o método de ancoragem química em ampola. Pelo método tradicional, o ponto encontra-se liberado para uso após 24 horas da sua instalação. O sistema de ancoragem química em ampola tem um custo maior do que o sistema convencional, sendo mais indicado para situações emergenciais, nas quais os pontos precisam ser usados imediatamente após sua instalação.
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