Asunto Oy Gerbynranta, kuntoarvio 2015

ASUNTO OY

GERBYNRANTA KUNTOARVIO

ReCon

Oy Insinööritoimisto Ingenjörsbyrå Ab

Asunto Oy Gerbynranta, kuntoarvio 2015.docx

07-2015 LN

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

SISÄ LLYSLUETTELO

JOHDANTO 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.2

YHTEENVETO .....................................................................

Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet.

Piha-alueet ...........................................................................

Rakennuksen ulkopuoliset osat ...........................................

Yhteistilat ..............................................................................

Huoneistot / asunnot ............................................................

LVI -järjestelmät ...................................................................

Sähkö- ja tietojärjestelmät ....................................................

Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä ja lisätutkimuksista .....................................

1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS-ehdotus ..........

1.2.2 LVI -järjestelmien PTS-ehdotus ..........................................

1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien PTS-ehdotus ...........................

5 5 5 5 5 6 7 7

2 2.1 2.2 2.3 2.4

KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT ........................................

Kiinteistön perustiedot ..........................................................

Korjaushistoria .....................................................................

Käytettävissä olleet asiakirjat ...............................................

Kuntoarvion toteutus ............................................................

13 13 13 14 14

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

KUNTOARVION TULOKSET ..............................................

Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio ................

Tilojen rakennustekninen kuntoarvio ...................................

LVI -järjestelmien kuntoarvio ................................................

Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio ................................

Energiatalouden selvitys ......................................................

Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi ...........................

15 15 24 28 40 47 49

4

SUOSITELTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET .........................

50

9 10 11 12

LIITTEET - Valokuvaliite (numeroitu kuvasarja 1-40)

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

2

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa käsitellään Asunto Oy Gerbynrannan tilannetta, kuntoa ja käyttöä. Kuntoarvio on laadittu ohjekortissa KH 90-00293 esitetyillä menetelmillä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan lisätutkimuksia ja kunnossapitotoimenpiteitä sekä käydään läpi uusimistarpeet. Raportin PTS-osaan sisältyvät ehdotettujen toimenpiteiden ajoitus ja kustannusennusteet budjetointia varten.

Kuntoarviota täydentää kiinteistöstä otetut 40 valokuvaa, joihin viitataan raportissa vahvennetuin numeroin. Valokuvat ovat erillisenä liitteenä. Tilojen osalta tarkastettiin kolme (3) asuntoa.

Kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma Kuntoarviota voidaan hyödyntää kiinteistön korjaussuunnitelman ja korjausohjelman laadinnassa. Kiinteistönomistaja laatii tai laadituttaa kunnossapitosuunnitelman kuntoarvion ja tarvittavien lisätutkimuksien perusteella.

Korjausohjelmassa otetaan huomioon paitsi rakennuksen teknisestä kunnosta, myös tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta, asukkaiden toiveista tms. syistä aiheutuvat kunnostus- ja muutostarpeet, ja sovitetaan ne taloudellisiin resursseihin. Raportissa ei varsinaisesti oteta kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin, joten ne kiinteistönomistajan tulee selvittää ja ottaa huomioon lopullista korjausohjelmaa laatiessaan.

Energiatalouden selvitys Energiatalouden selvitys on tehty ohjekortissa KH 90-00293 esitetyillä menetelmillä ja viitetiedoilla. Ehdotukset energiataloudellisiksi korjaustoimenpiteiksi on esitetty raportin kohdassa 3.5.

PTS-ehdotus Raportin PTS-osa on kuntoarvion suorittajien ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Raportin PTS-ehdotuksessa esitetyt kustannusarviot ovat ennusteita budjetointia varten. Ne ovat vuoden 2015 kustannustasossa ja sisältävät arvonlisäveron 24 %. Yksittäisten toimenpiteiden kustannusarviot sisältävät myös niihin liittyvien töiden kustannukset. Esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmän kunnostus sisältää siihen liittyvät rakennus- ja sähköteknisten töiden kustannukset. Arvioihin sisältyvät myös suunnittelu- ja valvontakustannukset.

PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksien ja rakennusosien kuntoa verrata toisiinsa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

3

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Tässä kuntoarviossa käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6…10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6…10 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6…10 vuoden kuluessa 1 = heikko, uusitaan 1…5 vuoden kuluessa

Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarviossa tuloksia käsittelevissä luvuissa on noudatettu seuraavaa esitysjärjestystä: - Ensin kuvataan olemassa olevan järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet.

- Seuraavaksi todetaan nykytilanne ja kohteessa tehdyt havainnot.

- Lopuksi annetaan toimenpide-ehdotukset. Ehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta kiireelliset, tekemättömiksi todetut huoltotoimenpiteet on esitetty.

Vaasassa 13.07.2015 LN

Kuntoarvion suoritti

Lars Nyqvist, RI

puh.

0500-583 273

lars.nyqvist@netikka.fi

Yhteystiedot Oy Insinööritoimisto ReCon Ingenjörsbyrå Ab Vaasanpuistikko 18, 4.krs 65100 Vaasa puh. 06-312 0778 www.recon.fi https://recon-public.sharepoint.com/

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

4

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

1

YHTEENVETO

1.1

Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireellisestä korjaustarpeesta

1.1.1 Piha-alueet Kiinteistön piha-alueet on jaettu siten, että jokaiseen asuntoon kuuluu asunnon kohdalla oleva piha-alue ja loput piha-alueista kuuluu yhtiölle. Yhtiölle kuuluvat piha-alueet ovat kunnostuksen tarpeessa. Asunnoille kuuluvat piha-alueet ovat hyvin eri kuntoisia kun asukkailla itse on hoitovastuussa omista piha-alueista.

Yhteiset piha-alueet ja kevytliikenneväylät ovat käyttötarkoituksen suunnittelun ja kunnostuksen tarpeessa. Sadeveden poistojärjestelmä on puutteellinen (syöksytorvien rännikaivot puuttuvat). Varsinkin rakennuksien sisäänkäyntipuolen asuntopihojen sade- ja pintaveden poisto on puutteellinen.

Kiireelliset toimenpiteet:  Suorittaa koko salaojitus- ja sadevesijärjestelmän huuhtelu ja videokuvaus (kuntotarkastus).  Piilossa olevien tarkastuskaivojen kansien esille otto (ja korjaus maantasoon) sekä ylös nousseiden kaivonkansien korjaus maantasoon.  Rakennuksien ympärille tulisi suunnitella ja toteuttaa sadevesijärjestelmä johon syöksytorvista tulevaa sadevettä johdettaisiin hallitusti rännikaivojen ja suljetun putkijärjestelmän kautta sadevesiviemäriin.

1.1.2 Rakennuksen ulkopuoliset osat Rivitalojen julkisivuilla on puhtaaksi muurattuja tiiliverhouksia mutta myös maalattuja puupaneli- ym. puuosia jotka ovat näkyviltä osiltaan huoltomaalattuja. Räystäslautojen huoltomaalaus on vesikattojen yläpuolisilta osilta keskeneräinen, samoin vesikourujen takaiset puuosat. Talotikkaat ym. maalatut teräsosat ovat myös huoltomaalauksen tarpeessa. Tarkastuksen yhteydessä tarkastettiin muutaman rakennuksen vesikaton kuntoa silmämääräisesti jonka yhteydessä todettiin, että vesikatot ja vesikourut ovat puhdistuksen ja tarpeessa.

Kiireelliset toimenpiteet:  Vesikourut puhdistettava syksyisin ja keväisin, tänä keväänä ainakin B-talon vesikourut olivat vielä puhdistamatta.  Vesikattojen yleispuhdistus sammaleesta ja muusta kasvillisuudesta.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

5

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

1.1.3 Yhteistilat Kiinteistöllä ei ole muita yhteistiloja kuin autokatoksien yhteydessä olevat tekniset tilat ja jätehuoneet.

Sähköpääkeskuksessa on aika paljon sinne kuulumatonta tavaraa. Myös lämmönjakohuoneessa on ylimääräistä tavaraa. Sähköpääkeskus ja lämmönjakohuone tulisi siivota pois kaikki ylimääräiset tavarat ja romut.

Taloyhtiön asiakirjat säilytetään sähköpääkeskuksen lattialla, mikä ei ole sopiva arkistopaikka. Talonvarastossa olevan palonsammuttimen määräaikainen tarkastus 2012 on suorittamatta.

Kiireelliset toimenpiteet:  Teknisten tilojen siivous ja taloyhtiön asiakirjojen asiallinen arkistointi.  Palonsammuttimen tarkastus.

1.1.4 Huoneistot / asunnot Osakkaat ovat itse suorittaneet asunnoissaan erilaisia remontteja ja kunnostuksia sekä korjauksia ja jopa huoneistojensa laajennuksia. Useassa asunnossa on käyttöullakot muutettu lämpimiksi tiloiksi ja varustettu kiinteillä portailla ja kattoikkunoilla.

Huoneistot ovat varsinkin lattiapinnoiltaan ja kalustuksiltaan erilaisia ja tilat ovat hyvin eritasoisessa kunnossa. Asunnoissa on myös tehty tilakohtaisia muutoksia varsinkin keittiöissä ja märkätiloissa. Märkätiloissa todettiin pintakosteusmittarilla varsinkin korjatuissa ja uudelleen laatoitetuissa suihkutilojen lattia- ja seinäpinnoissa paikoitellen korkeita kosteuslukemia.

Ulkopuolelle rakennettu asuntokohtaiset ”lisärakennukset” (kuten esim. pyöräkatoksia, leikkimökkejä ja kasvihuoneita ym.) sekä asuntojen sisäänkäyntipihalle erilaisia terassirakenteita ja –katoksia tai pergoloita ja erilaisia piha-aitauksia ja portteja jotka on tehty osakkaiden omina hankkeina.

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan tekemistä korjauksista ja kunnostuksista on aina ilmoitettava kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle ja niihin tulee olla asianmukaiset suunnitelmat ja luvat. Taloyhtiön edustajan rakennusalan asiantuntijan (valvojan) tulisi neuvoa ja valvoa osakkaiden korjaustyön suorituksessa, jotta vältyttäisiin määräyksien ja ohjeiden vastaisista ratkaisuista, jotka aiheuttavat haittaa muille osakkaille ja taloyhtiölle.

Kiireelliset toimenpiteet:  Asunto-osakeyhtiön on varmistettava, että yhtiössä suoritetaan asuntoosakeyhtiölain mukaisia toimenpiteitä jälkeenpäin rakennettujen lämpimien ullakkotilojen osalta.

1.1.5 LVI-järjestelmät

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

6

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Kiinteistön lämpö ostetaan Vaasan Sähkön kaukolämpöverkostosta.

Lämmönjakokeskus on sijoitettuna huoltorakennuksen lämmönjakohuoneeseen, mistä menee maanalaiset runkojohdot rivitaloihin samoissa putkielementeissä kun vesijohdot.

Kiinteistön kylmä käyttövesi ostetaan Vaasan kaupungin vesilaitoksen liittymästä ja päävesimittari sekä paineenkorotusasema ovat sijoitettuna huoltorakennuksen talonvarastoon, mistä menee tontilla maanalaiset kupariputkiset kylmän ja lämpimän veden syöttöjohdot rivitaloihin.

Aluelämpö- ja -vesiputkistot on asennettu alkuperäisiin Wehotett 5putkielementtiin rakennusvuodelta 1988. Aluelämpöputket ovat rakennusaikaista teräsputkea.

Viemäreiden päälinjat ovat muoviputkea, viemärit rakennusaikaisia PVCviemäriputkia (Uponal HT) ja sade- pinta- ja perusvesiviemärit putket Uporenhulevesiputkea. Viemärikaivot ovat pääosiltaan tehdasvalmisteisia teleskooppi -muovikaivoja valurautakansistoilla, osa tarkastuskaivoista on betonirakenteiset. Salaojat ovat yksinkertaisia muovisia peltosalaojia, tarkastuskaivot muovi- ja perusvesikaivot betonirakenteiset valurautakansistoilla.

Rivitaloasuntojen on koneellinen poistoilmanvaihtojärjestelmä asuntokohtaisilla huippuimureilla jotka ovat lähes alkuperäisessä kunnossa. Keittiöissä on yleensä liesikupu jossa on ilmanvaihdon säätimet. Liesikuvut ovat liitettynä alumiinisella liitosputkella (ns. kurkkuputki) joka ei täytä voimassa olevia palomääräyksiä. Poistoilmanvaihto asunnoista on osittain huono.

Ilmanvaihtojärjestelmään tulisi tehdä perusteellinen energiakorjaus jonka yhteydessä myös lämmön talteenotto poistoilmasta voidaan toteuttaa.

Nykyisten poistoilmakanavien huolto ja puhdistus on aiheellista suorittaa lähiaikoina. Huoneistojen poistoilmaventtiilien ja liesikupujen rasvasuodattimien puhdistus kuuluu osakkaiden hoitovastuulle.

Ilmanvaihdon perusparannukseen / energiakorjaukseen varaudutaan seuraavan PTS-kauden alkupuolella.

Kiireelliset toimenpiteet:  Poistoilmakanavien puhdistus ja ilmamäärien säätö.

1.1.6

Sähkö- ja tietojärjestelmät

Piha-alueiden valaistustaso voisi olla parempi.

Kiinteistön sähköjärjestelmät ovat toimivassa kunnossa. Tarkastuksessa testattiin pistokokein huoneistojen maadoitettujen pistorasioiden turvallisuus shukotesterillä, ei havaittu puutteita tarkastetuissa asunnoissa.

Sähkökalusteiden määrä tiloissa ja huoneistoissa on yleensä tyydyttävä.

Joissakin asunnoissa (B 6 ja D 19) sähköjärjestelmät on uusittu märkätiloissa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

7

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Yhdessä asunnossa (C 15) havaittiin puutteellisia valaisimia keittiössä ja suihkuhuoneessa.

Märkätilojen muutoksissa uusitut (ja WC:ssa lisätyn) peilikaapin pistorasiat eivät olleet vikavirtasuojalla varustettuja.

Antenniverkosto on alkuperäinen tähtiverkosto ja on liitetty Anvian kaapeliverkostoon. Se on toimivassa kunnossa. Puhelinverkon aluekaapeloinnit ovat alkuperäisiä ja verkko on toimivassa kunnossa.

Kiireelliset toimenpiteet:  Rikkinäisten ja puutteellisten valaisimien korjaus.

Copy from Google Street- Wiev aug 2009

Kuntoluokat: Luokka 5 4 3 2 1

Kuvaus Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana.

Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6…10 vuoden kuluessa.

Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6…10 vuoden kuluessa.

Välttävä, peruskorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6…10 vuoden kuluessa Heikko, uusitaan 1…5 vuoden kuluessa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

8

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

1.2

Kuntoarvio 2015

Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi

2

Aluerakenteet ja rakennustekniikka

31

52

204

272

240

0

0

0

0

0

0

799

3

LVI-järjestelmät

29

46

5

72

82

0

2

4

0

2

0

242

4

Sähkö- ja tietojärjestelmät

4

8

10

25

25

0

0

0

0

0

0

72

64 106 219 369 347

0

2

4

0

2

0

1113

Luku

hm2

Yhteensä (1000 €)

1 148

Yhteensä / huoneistoala € / hm2

55,8 92,4

191

322

302

0 1,7 3,5

2025 2035

Yhteensä 2015-2024

969,9

0 1,7

Kustannustaso 07/2015. Hintoihin sisältyy alv 24%.

PTS-yhteenveto 2015-2024 400 350

x 1000 euroa

300 250 200 150 100 50 0 2015

2016

2017

2 Aluerakenteet ja rakennustekniikka

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

2018

2019

2020

3 LVI-järjestelmät

2021

2022

2023

2024

4 Sähkö- ja tietojärjestelmät

9

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

F3

F32

F4

Päällysrakenteet Pihan kallistusten ja kevytliikenneväylien sorapintojen kunnostaminen Laatoitusten ym. pintarakenteiden korjaus

1 2

1 erä 19 erää

1

1 erä

2

1 erä

Aluevarusteet Mattojen pölytystelineen ja pyykinkuivaustelineen uusiminen Kuljetusvälineiden sijoituksen ja postilaatikoiden uudelleen järjestely Ulkopuoliset rakenteet SO- ja SV-järjestelmien korjausten suunnittelu Aitojen ym. piharakenteiden korjaus Putkirakenteet Salaoja- ja sadevesijärjestelmien kuntotutkimus Perusmuurien vierustojen kaivuutyöt ja täyttö Perusmuurien salaojitus ja routaeristys Asuinrakennuksille uusi sadevesijärjestelmä Perustukset Perusmuurien ja sokkelien vauriokartoitus ja korjaussuunnittelu Perusmuurien vesi- / kosteuseristys Sokkelien korjaustoimenpiteet (uusintarappaus)

2019

2018

2017

2016

0

0

0

0

0

20

2 2

1 1 2

1 erä 19 erää

10

4 10

1 1

1 erä

5

1 1 1

370 jm 370 jm 380 jm

1 1

1 erä 1 erä

2

1 erä

46 23 28

8 6 45

1

1 erä

2 2

170 m 4 kpl

Yläpohjarakenteet Ullakkorakenteiden selvitys ja korjaustoimenpiteiden suunnittelu ja valvonta Vesikattojen puhdistus korjaustoimenpiteet Ullakkorakenteiden korjaustoimenpiteet

2 1 2

1 erä 1 erä 1 erä

1 2

1 erä 1 erä

2

1

1 erä

5

2

1 erä

2 2 1

1 erä 19 as 1 erä

F5,6,7 Asuinhuoneistot Märkätilojen kunto- ja kosteuskartoitus Märkätilakunnostuksien suunnittelu ja valvonta Märkätilakunnostukset Pelastussuunnitelman laadinta Rakennustekniikka yhteensä

10 2

9 1

5

20

5

5

100

100

20

5 130

5 130

204

272

240

15

2

5

2 31 52

Kustannustaso 07/2015. Hintoihin sisältyy alv 24%.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

2025 2035

12

Julkisivu Julkisivujen puu- ja metalliosien huoltomaalaus Ikkunoiden tiivisteiden uusiminen ja helojen ym. huolto ja ikkunapeltien ym. korjaukset Parvekeovien tiivisteiden uusiminen ym.

F5,6,7 Yleiset tilat Talonvaraston, LJ-huoneen ja sähköpääkeskushuoneen ym. kunnostaminen Pieniä kunnostus- ja huoltotoimenpiteitä Kosteusvaurioiden tutkiminen ja korjaaminen

2024

F1

1 erä

2023

E4

1

2022

D9

2

Viherrakenteet Puiden kaataminen ja pensaiden poisto

2021

D8

Määrä arvio

2020

D7

Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015

D6

Toimenpide-ehdotus

Kunto luokka

Raportin koodi

1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS -ehdotus

10

0

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

G14

4

12

Lämpöpattereiden uusiminen tuulikaapeissa

1

1 erä

2

8

Patteriverkoston perussäätö

1

1 erä

2

8

1

1 erä

2

Sisäisten vesijohtojen tarkastaminen

1

1 erä

3

Paineenkorotusaseman purku Viemäriverkosto Viemärikaivojen kansien korjaus maantasoon Viemärikaivojen, pohjaviemäreiden ja viemärihaaroituksien sekä tuuletusviemäreiden kuntotutkimus Märkätilojen kaivojen uusinta tilakorjauksien yht.

1

1 erä

G24

2

1

1 erä

1

2

1 erä

1

1 erä

Uuden sadevesijärjestelmän liitostyöt ym.

1

1 erä

G25

Vesi- ja viemärikalusteet Vesipisteiden ja vesikalusteiden huoltokorjaus Vesikalusteiden uusinta tilakorjausten yhteydessä ja näkyvien vesiputkien uusinta

1

1 erä

2

G3

1

1 erä

2

2

1 erä

2

1 erä

1

19 as

2

19 as

1

19

10

Eristykset Vesi- ja viemärijärjestelmät Vesijohtoverkostot

Ilmastointijärjestelmät Ullakoiden yläpohjien korjauksista johtuvat IVkanaviston muutokset Korvausilmasäleikköjen ja venttiilien uusiminen Ilmanvaihtojärjestelmän huolto, puhdistus ja perusteellinen säätö Ilmanvaihtokoneiden uusiminen LTO-laitteineen (LVI-suunnitteluineen)

G7

10

2025 2035

Lämmönluovutus

Eristyksien korjaus (talonvarasto ym.)

G2 G22

2024

1 erä

2023

1

2022

4

2021

1 erä

2020

1

2017

4

Lämmitysjärjestelmät Lämmönjakelu Lämmönjakokeskuksen uusiminen (LVIsuunnitteluineen) Pumppujen ja säätölaitteiden uusinta sis. yo.

2016

1 erä

Putkirakenteet Salaojien ja sadevesiviemärien tutkiminen ja kuvaaminen Piilossa olevien kaivokansien esille kaivaminen ja kansien uusiminen maanpinnan tasoon oleviin valurautakansistoiksi

2019

G13

1

Toimenpide-ehdotus

2018

G1 G12

Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi Määrä arvio

2015

E4

Kunto luokka

Raportin koodi

1.2.2 LVI -järjestelmien PTS -ehdotus

4 1 5

20

2

2

20

2

10 4 2

6 40

40

Palovaroittimet ja jauhesammuttimet Palovaroittimien määrän ja toimivuuden tarkastaminen sekä sammuttimien huolto LVI-järjestelmät yhteensä

2 29

2 46

5

72

2

2 82

0

2

4

0

2

Kustannustaso 07/2015. Hintoihin sisältyy alv 24%.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

11

0

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Määrä arvio

2

1 erä

1

1 erä

2

Maadoituksien tarkastaminen

1

1 erä

2

Sähkö- ja telejärjestelmän korjaukset

2

1 erä

Pihakäytävien ulkovalaisimien uusiminen ja kevytliikenneväylien uudet valaisimet

2

1 erä

Pesuhuonevalaisimet ja keittiövalaisimet uusitaan tilojen kunnostuksien yhteydessä

2

19 as

1

1 erä

2

19 as

2

1 erä

2022

2023

2024

5

2021

5

2020

2019

2017

2018

H2

2016

Toimenpide-ehdotus

Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2015

Raportin koodi

Kunto luokka

1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien PTS -ehdotus

0

0

0

0

0

2025 2035

Kytkinlaitokset ja jakokeskukset Sähkö- ja telejärjestelmien kuntotutkimus

6

H22.1 Pääkeskus ja talokeskus Sähköpääkeskus täydennetään / korjataan sähköturvallisuusmääräysten mukaiseksi H4

H5

Johdot ja niiden varusteet

Valaisimet

Yleisten tilojen valaisimien uusiminen energiasäästäväisimpiin valaisimiin kunnostuksien yhteydessä

H6

10 10

2

Lämmittimet, kojeet, laitteet Sähköverkkoon liitetyt palovaroittimet

J2

10

10 10

Antennijärjestelmät Antennijärjestelmän kuntotutkimus

Sähkö- ja tietojärjestelmät yhteensä

2

4

8 10 25 25

Kustannustaso 07/2015. Hintoihin sisältyy alv 24%.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

12

0

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

2

KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT

2.1

Kiinteistön perustiedot

Kiinteistön nimi Osoite Kiinteistötunnukset Y-tunnus Tonttien pinta-alat Rakennustyyppi Valmistumisvuosi Rakennukset Asuinhuoneistot Kerrokset - asuinkerrokset Tilavuus Rakennettu kerrosala Sallittu kerrosala Huoneistoala

Kuntoarvio 2015

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab Marjapolku 2, 65280 Vaasa 905- 31- 3- 5 ja 6 sekä 7 (LPA-alue) 0677656-3 3 306 + 2 747 m2 ja lisäksi LPA-alue 1 163 m2 Rivitalo (asemakaavan mukaan AKR-1 1/2II) 1989 4 rivitaloa (A, B, C ja D) sekä 3 autokatosta (jossa yhdessä tekniset tilat ja talovarasto) 19 kpl (jokaisella 3 m2 ulkovarasto) 1 ja 1 1/2 (pääosin lämmin ullakkokerros) 3 900 + 300 m3 (rakennusluvan mukaan) (rakennusluvan mukaan) 1 280 + 120 m2 1 260 + 1260 m2 (tonttikartan 51/87 mukaan) 2 1 147,5 m (rakennusaikaisen luvan mukaan)

Jälkeenpäin rakennetuista ullakkotiloista ei löydy pinta-ala- ja tilavuustietoa.

Asukasluku Autokatospaikat Autopaikat pihalla

54 henkilöä 19 kpl 4 kpl + 4 ei merkittyä vieraspaikkaa

Tili- ja Isännöinti Pihapolku Oy, Jari Alatalo IAT Skoonenkatu 4, 65100 Vaasa Ari Harju puh 044 7606 810 Kiinteistöhuolto Osakkaat

2.2

Korjaushistoria

Tiedot aikaisemmista korjauksista on saatu taloyhtiön isännöitsijältä ja asiakirjoista.        

Ilmanvaihtohormien puhdistus Patteriverkoston säätö Kattorakenteet kartoitettu (ja tehty pienet korjaukset) Ilmanvaihtohormien puhdistus Ulko-ovet uusittu Harjatiilien tiivistys Julkisivujen maalaus Pihan asfaltointi

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

v. 1998 v. 1998 v. 2004 v. 2009 v. 2010 v. 2011 v. 2013 v. 2013

13

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Huoneistojen käyttöullakot on muutettu lämpimiksi tiloiksi useampien osakkaiden toimesta, joista 13 asunnon osalta on suoritettu dokumentoitu loppukatselmus. Ullakon rakentamisesta asunnoissa C 10, C 12 ja C13 on loppukatselmus todennäköisesti pitämättä (tilannetieto saatujen asiakirjojen mukaan).

Lisäksi osakkaat ovat myös tehneet tai teettäneet omia kunnostuksia ja korjauksia tai remontteja oman tahdon ja tyylin mukaan (jotka ei ole dokumentoitu yhtiön asiakirjoihin).

2.3      

Käytettävissä olleet asiakirjat Alkuperäiset pääpiirustukset Rakennus- ja toimenpidelupapiirustukset (aitojen rakentamisesta ja osa ullakkotilojen muutoksista) Rakennepiirustukset LVI-loppupiirustukset Sähkö-loppupiirustukset Urakkasopimusasiakirjat (urakkasopimus ja piirustukset)

Toimenpide-ehdotukset  Taloyhtiön tulisi selvittää puuttuvien piirustuksien ja suunnitelma- ym. asiakirjojen olemassa olo ja liittää ne olemassa oleviin piirustussarjoihin (mapitetut arkistosarjat).  Taloyhtiön asiakirjoja ja piirustuksia varten tulisi järjestää asiallinen säilytyspaikka hyllyineen (arkisto).

2.4

Kuntoarvion toteutus

Kuntoarvion laadinnassa on noudatettu ohjekortissa KH 90-00294 Asuinkiinteistön kuntoarvio, Suoritusohje esitettyä nimikkeistöä. Otsikoissa olevat tunnukset viittaavat tähän nimikkeistöön. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat ohjekortin mallisisällysluettelon mukaiset.

Kiinteistön energiatalouden selvitys on tehty ohjekortissa KH 90-00314 esitetyillä menetelmillä ja viitetiedoilla. Selvitykseen sisältyvät kulutusvertailut ja johtopäätökset.

Kiinteistötarkastukseen valittiin kolme (3) asuntoa. Asunnot ovat B 6, C 15 ja D 19. Kiinteistötarkastus suoritettiin 23.4.2015 asuntojen osalta.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

14

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

3

KUNTOARVIOINNIN TULOKSET

3.1

Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio

Viherrakenteet (D6) Piha-alueet rivitaloasuntojen yhteydessä ovat asukkaiden hoitovastuulla ja tämän takia jokainen piha-alue on hyvin erilainen. Piha-alueilla on runsaasti erilaisia istutuksia ja osakkaiden piharakennelmia. Suunnitelma piha-alueiden hoidosta ja ylläpitämisestä tulisi laatia. Puut ja isot pensaat tulisi sijoittaa vähintään 5-6 metrin päässä rakennuksista. Sokkelia vastaan ei saisi tehdä kukkapenkkejä tai muuta istutuksia jotka vaativat kastelua eikä istuttaa pensaita joiden juuret tunkeutuvat salaojiin ja tukkivat ne ajan myötä.

Luonnonvaraisalueelle on sijoitettu isohko pyykinkuivausteline ja maaliteline sekä peräkärry ja alueen pintarakenteet ovat kuluneet ja ovat kunnostuksen tarpeessa. Kuvat 1 ja 2.

Kiinteistön yhteiset piha-alueet ovat perusteellisen hoidon ja kunnostuksen tarpeessa. Suunnitelma miten piha-alueita käytetään ja millä tavalla niitä kunnostetaan, tulisi laatia. Suunnitelma piha-alueiden käytöstä ja perusteellisesta kunnostuksesta tulisi laadituttaa pihasuunnitteluun erikoistuneella suunnittelijalla.

Toimenpide-ehdotukset  Piha-aluesuunnitelmia tulisi laatia taloyhtiön piha-alueiden käytöstä sekä yhteisten alueiden kunnostuksesta ja ylläpitämisestä.

Päällysrakenteet (D7) Pihakäytävät/-tiet ovat alun perin kaikki olleet sorapintaisia. Vuonna 2013 on suoritettu alueen sisääntulotien ja autokatoksien sekä niiden edessä olevan ajoväylän asfaltointi. Autopaikkoja (asukas- ja vieraspaikkoja) on lisätty jossain vaiheessa autokatoksien ulkopuolellekin (sisääntulotien viereen ja autokatoksien väliin) ja ne on myös asfaltoitu.

Kevytliikenteelle tarkoitetut pihatiet ovat sorapintaiset ja kunnostuksen tarpeessa. Sorapintaisilla käytävillä ja alueilla muodostuu kuoppia ajoneuvojen vaikutuksesta, joihin vesi lammikoituu. Osa jalankulkureiteistä on huonokuntoisia (kiviä on noussut maanpinnan yläpuolelle), ja kulku niitä pitkin vaikeutuu.

Asuntojen pihakäytävät ovat pinnoitukseltaan hyvin erilaisia osakkaiden tekemien muutosten johdosta.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

15

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Pelastuslain mukaan kiinteistön pelastustie tulee olla merkittynä liikennemerkein ja pelastustie tulee olla esteetön.

Toimenpide-ehdotukset  Kevytliikenneväylien ja -alueiden kunnostus (kivien poisto, käytävien puhdistus kasvillisuudesta ja sorastus)  Pelastusteiden merkintä.

Aluevarusteet (D8) Kiinteistön piha-alueet on jaettu siten että jokaiselle asunnolle kuuluu asuntokohtainen piha-alue. Tästä myös seuraa, että jokaisen asunnon osakas myös hoitaa ”omat” pihansa.

Sisäänkäyntipuolen asuntopihat on aidattu eri vaiheessa ja toisistaan poikkeavilla aidoilla. Osa aitarakennelmista on huonokuntoisia ja tulisi uusia.

Yhteisillä piha-alueilla on lapsien leikkialue. Leikkialue on suhteellisen hyvin varustettu, hiekkalaatikolla, lasten keinuilla ja torni-liukumäellä (kiipeilyteline) sekä kiikkulaudalla ja istuinpenkeillä. Hiekkalaatikko ja sen eläinsuojaus on uusimisen tarpeessa.

Yhteisellä piha-alueella on autokatoksien välissä mattojen pölytysteline ja luonnonvaraisalueella pyykinkuivausteline. Yhtiön tulisi selvittää tarvitaanko näitä enää. Eli kunnostetaanko / uusitaanko mattojen pölytysteline ja pyykinkuivausteline vai poistetaanko ne kokonaan.

Luonnonvaraisalueella on myös poistetun pyykinkuivaustelineen betoniperustus joka tulisi poistaa.

Luonnonvaraisalueella säilytetään myös auton peräkärry. Jos yhtiössä on tarvetta peräkärryjen säilyttämiseksi, tulisi niiden säilytyspaikka järjestää autojen pysäköintipaikkojen yhteyteen jotta viheralueet pysyvät paremmin kunnossa.

ALP-alueella on 19 kpl autolämmityspistorasioilla varustettua autokatospaikkaa kolmessa erillisessä autokatoksessa. Tämän lisäksi on erillisiä pihalla olevia autolämmityspaikkoja 4 kpl.

Postilaatikkojen nykyinen sijoitus on ongelmallinen niiden eteen lisättyjen autopaikkojen johdosta. Autopaikat tulisi siirtää pois niiden edestä ja vapaana pidettävä alue merkitä, näin mahdollistettaisiin postilaatikoiden helpompi käyttö (eli postin jakeluauton pääsy niiden eteen). Postin jakeluturvallisuus olisi parempi lukittavilla laatikoilla.

Toimenpide-ehdotukset  Mattojen pölytystelineen ja pyykinkuivaustelineen kunnostaminen, uusiminen tai poistaminen.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

16

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

 Peräkärryjen, venekuljetustrailerien ym. kuljetusvälineiden säilytyspaikkojen suunnittelu.  Postilaatikoiden sijoitusjärjestely ja mahdollinen uusinta.

Ulkopuoliset rakenteet (D9) Jokaiselle rivitaloasunnolle kuuluu alun perin rakennettu noin 3 m2 ulkovarasto.

Ulkovarastot ovat puurakenteisia ja eristämättömiä betonilattioilla varustettuja.

Rivitaloasuntojen pihojen rajakohtaan on rakennuksen ja ulkovarastojen välissä alkuperäinen kevytrakenteinen aita.

Kaikkien asuntojen sisäänkäynnit ja niiden yhteydessä olevat terassi- ym. rakenteet ovat nykytilanteessa erilaisia johtuen siitä, että asukkaat ovat itse saaneet päättää oman asunnon pihajärjestelyistä. Asunnoille kuuluvat nykyiset terassit ja pergolat katoksineen ja aitauksineen yms. ulkopuoliset rakennelmat ovat jälkeenpäin rakennettuja osakkaiden/asukkaiden toimesta ja ne ovat siten täysin osakkaiden omalla hoitovastuulla.

Asuntokohtaisille sisäänkäyntipuolen pihoille on rakennettu jälkeenpäin myös katettuja pyöräsuojia (huoneistot A 4 ja B 6), ja ”takapuolen” pihoille erilaisia rakennelmia kuten leikkimökki (huoneisto C 19), kotieläimille lauta- /verkkoaitaus (huoneisto C 15) sekä hiekkalaatikoita, kasvihuoneita ym. rakennelmia. Kuvat 3, 4, 5 ja 6.

Kasvihuone ja viljelyslaatikot yms. C- ja D-talon välissä lienee asuntokohtaisen piha-alueen ulkopuolella, onkohan niiden sijoitukselle asunto-osakeyhtiön lupa.

Samaisen asunnon C 15 pihassa oli tarkastushetkellä autonrenkaita ym. sekalaista tavaraa levällään nurmikolla ja henkilöauto oli pysäköitynä kevytliikenneväylälle.

Kiinteistöllä on kaksi jätehuoltopistettä autokatoksien yhteydessä.

Lattiat ovat betonia ja jätetilojen portteihin jälkeenpäin rakennettu teräs/verkkorakenteiset korotusosat. Portit ovat toiminnallisesti kunnossa mutta ruosteiset teräsrakenteet tulisi puhdistaa ja huoltomaalata sekä lapinsalpojen kiinnitykset korjata.

Jäteastiat ovat muoviastioita ja kaikki ovat asianmukaisilla lajikekilvillä merkittyjä. Seiniin on kiinnitetty Stormossenin lajitteluohjeita (biojätteeseen ja poltettavaan jätteeseen, karkea jätelajike poistunut). Biojätteelle löytyy tosin vain yksi 240 litran astia, poltettavalle jätteelle löytyy viisi (3+2) kappaletta 660 litran astioita, keräyslasille löytyy yksi 240 litran astia, keräysmetallille löytyy yksi 240 litran astia ja puhtaalle keräyspaperille yksi 360 litran astia. Käytetyille pattereille löytyy yksi ”ämpärimallinen” astia. Kuvat 7 ja 8.

Toimenpide-ehdotukset  Tarvittavat huoltomaalaus- ym. huoltotoimenpiteet.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

17

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Putkirakenteet (E4) Ulkopuolisen kiinteistötarkastuksen yhteydessä tarkastettiin pääosa perusvesija jätevesiviemärien tarkastuskaivoista kansia avaamalla. Tarkastuksen yhteydessä havaittiin että sadevesiviemärin yksi tarkastuskaivo (merkitty 4.  1000 B) puuttuu tai kansi on kokonaan maan alla. Samoin ei löydetty C-talon perusvesikaivoa (merkitty 2. PVK  1000 B).

Talojen A, B ja C:n osalta kaikkia salaojakaivoja (rakennuksien nurkissa olevat) ei löydetty koska kannet ovat maan tai terassirakenteiden alla. Kuvat 9 ja 10.

Tontin 5 läpi menee Vaasan Sähkön kaukolämpölinja (C- ja D-talojen välistä) ja luonnonvaraisalueen kohdalta, jossa kaksi tarkastuskaivon kantta on näkyvissä.

Alueelliset lämpö- ja vesiputkistot ovat sijoitettuna putkikanaviin jotka ovat rakennusaikaiset 5-reikäelementtikanavia mallia Wehotett / Wiik & Höglund.

Lämpöjohdot ovat yleensä teräsputkia ja vesijohdot ovat yleensä kupariputkia.

Alueella kulkevat viemärijohdot ovat rakennusajankohdan mukaisia muoviputkia (Uponal HT).

Päävesijohto on rakennusaikainen PEH 63-10, liitoskohta ja katusulku Vaasan Veden järjestelmään on Gerbyn Rantatiellä B- ja C-talojen välisessä kohdassa.

Rakennuksien ulkopuolisten jätevesiviemärien tarkastuskaivot ovat muovirakenteiset (piirustusmerkinnällä 3. Polynal De 400 VS 107) valurautakansistoilla ja runkoviemärit (V 160) ovat PVC-muovisia.

Kaivojen kannet ovat yleensä 25 tonnin valurautakansistoja.

Tarkastuksen yhteydessä havaittiin että kahden tarkastuskaivon kantta (C- ja D-talon kohdalla) on noussut reilusti yli maanpinnan. Kuva 11.

Rakennuksien salaojat pitäisi rakennusaikaisten LVI-piirustusten mukaan olla Upolan Tupla 117/110 mm, mutta tarkastuksen yhteydessä havaittiin kaivoista ainoastaan yksinkertaisia peltosalaojaputkia (muutettu urakoitsijan esityksestä urakkaneuvotteluissa, urakkasopimuksen liite 7). Kuva 12.

Tarkastuskaivot ovat muovisia (piirustusmerkinnällä 1. Polynal De 400 SOK VS 105). Perusvesikaivot ovat betonirakenteiset (piirustusmerkinnällä 2. PVK 1000 B VS 106). Kaivojen kannet ovat yleensä 25 tonnin valurautakansistoja.

Sadevesijohdot ovat rakennusaikaisen LVI-työselityksen mukaan muoviputkia (Uporen-hulevesiputkia) ja sadevesikaivot ovat muovirakenteiset valurautakansilla. Sadevedet ja perusvedet salaojista johdetaan avo-ojaan Gerbyn Rantatien lähellä.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

18

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Viemärien tarkastuskaivot (piirustusmerkinnällä 4. 1000 B VS 108) B- ja Ctalojen välissä ovat betonirakenteiset ja kannet valurautaiset.

Tarkastuksen yhteydessä havaittiin, että varsinkin A- ja B sekä D-taloissa on tehty terassirakenteiden yhteydessä muutoksia sadevesien poisjohtamisessa.

Sisäänkäyntipuolen syöksytorvien alle on tehty rännikaivoja ja putkituksia johon syöksytorvien sadevesi on johdettu. Todennäköisesti jälkeenpäin tehdyt rännikaivot johtavat sadevedet rakennuksien viereisiin salaojiin (koska rakennuksien ympärillä ei ole erillistä sadevesiviemäröintiä). Tämä ei ole suotavaa (eikä sallittua) koska sadevedet silloin aiheuttavat lisää kosteusrasitusta maanalaisille perusmuuriosille.

Tarkastuksen yhteydessä tuli esille myös asukkaiden huomautuksena, että talojen sisäänkäyntipihoille kerääntyy asuntojen edustoille (pihoille ja käytäville) sade- ja pintavettä johtuen siitä että maasto kallistaa voimakkaasti rakennuksille päin. Varsinkin C-talon edustalla (asunto C 15) koettiin sade- ja pintaveden poisto puutteelliseksi.

Toimenpide-ehdotukset  Suorittaa koko salaojitus- ja sadevesijärjestelmän huuhtelu ja videokuvaus (kuntotarkastus).  Piilossa olevien kaivonkansien esille otto (ja korjaus maantasoon) sekä ylös nousseiden kaivonkansien korjaus maantasoon.  Rakennuksien ympärille tulisi suunnitella ja toteuttaa sadevesijärjestelmä johon syöksytorvista tulevaa sadevettä johdettaisiin hallitusti rännikaivojen ja suljetun putkijärjestelmän kautta sadevesiviemäriin.

Perustukset, sokkelit, alapohjat (F1) Rivitalorakennuksien perusmuureissa havaittiin vakavia kosteusvaurioita.

Kuva 13.

Leca-harkkomuurauksena tehdyissä ja ulkopinnoilta rapatuissa sokkeleissa on yleisesti havaittavissa kosteusvaurioita. Paikoitellen on koko pintarappaus syöpynyt kosteuden kulusta aiheutuvasta suolarasituksesta pois. Sokkelien näkyviä pintarappauksia ei ole pintakäsitelty.

Rakennepiirustusten mukaan perusmuurien Leca-harkot RUH-290 on muurattu betonisen 200 mm korkean anturan päälle ja maata vasten olevissa perusmuureissa ei ole sisä- eikä ulkopuolista kosteus- tai vesieristystä.

Rakennuksien perustukset on ulkopuolelta routaeristetty 100 mm Styroxilla (Rlaatu) 1500 mm leveydeltä.

Ulkovarastojen perustustapa on maanvarainen betonilaatta reunavahvisteilla.

Ulkovarastojen perustukset on rakennepiirustusten mukaan routaeristetty 100 mm Styroxilla (N-laatu).

Asunnon C 15 asukas valitti kylmistä lattioista varsinkin suihkuhuoneessa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

19

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Perusmuurien korkeiden osien eristystaso on heikohko, varsinkin kun kuorimuurauksen takana lattianrajassa on ainoastaan 50 mm:n Styrox-levy ja 150 mm Leca-muuraus.

Rivitalojen alapohjien rakenne on rakennepiirustuksien mukaan (yläpinnasta lukien); Alapohjan rakenne (asiakirjoista ei löydy rakennetyyppiä) - lattiapäällyste (alkuperäinen muovimatto tai jälkeenpäin asennettu laminaattilattia) - 60 mm teräsbetoni - 100 mm Styrox (N-laatu) - 200 mm tiivistetty sora Alapohjien lämmöneristyksen paksuus on nykykäytännön mukaan selvästi alimitoitettu. Nykymääräyksien mukaan eristyspaksuus tulisi olla >200 mm.

Toimenpide-ehdotukset  Kartoittaa perusmuurien kosteusvauriot ja salaojien toiminta sekä sadeveden poisjohtuminen sokkelien vierustoilta sekä niiden aiheuttamat haitat ja sen jälkeen suunnitella ja toteuttaa tarvittavat perusparannustoimet.

Rakennusrunko (F2) Rakennukset ovat puurunkoisia. Ulkoseinät ja kantavat väliseinät ovat puurankarakenteisia ja pääosin levyjäykistettyjä. Ulkoseinät 50x125 mm ja kantavat väliseinät 50x95 mm ja 100x95 mm puurunkorakenteisia, seinälevyt pääosin 13 mm kipsilevyjä. Ei rakenteellista huomauttamista talojen puisten runkorakenteiden osalta.

Yläpohjat ovat puurunkoisia ja vesikatot naulalevyristikoilla kannatettuja vesikattorakenteita. Rivitalorakennuksissa on alun perin ollut kylmiä käyttöullakoita ullakon keskiosalle tehtynä. Kattotuolien alkuperäinen rakenteellinen mitoitus on perustunut vesikaton lumikuormaan (q lumi =1,5 kN/m2 ja keskialueen käyttötilanteen mukaiseen oleskelukuormaan q 2 =1,5 kN/m2). Tarkastuksessa havaittiin että osassa ullakoita on ullakoiden muutosrakentamisessa ilmeisesti tehty muutoksia myös kantaviin rakenteisiin (mahdollisesti myös ristikkorakenteisiin). Näistä muutoksista ei ole löytynyt rakennepiirustuksia tai muuta dokumenttia.

Toimenpide-ehdotukset  Mahdolliset muutokset ullakoiden kantaviin rakenteisiin tulisi selvittää ja dokumentoida (tarvittavin rakenneavauksin).

Väestönsuoja (F21)

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

20

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Kiinteistössä ei ole väestönsuojaa.

Huoneistojen väliset väliseinät (F24) Asuntojen väliset osastoivat ja äänieristetyt (B30 / 55 dB) väliseinät ovat rakennepiirustuksien mukaan kaksoisrunkoisia mineraalivillaeristeisiä ja molemmin puolin tuplalla kipsilevyllä verhottuja seiniä. Runkorakenne on 50*70 k 600 limittäin ja seinälevyt 2x13 mm kipsilevyjä. Ei rakenteellista huomauttamista.

Julkisivut (F3) Ulkoseinät (F31) Rivitalojen ulkoseinien rakenne on rakennepiirustuksien ja työselitystekstin perusteella seuraava (ulkopinnasta lukien); Rakennetyyppi US 1 (selostusta kyseistä rakennetyypistä ei löydetty) - verhomuuraus 85 mm (Kurikan punainen moduulitiili) - tai vaakapanelointi 21x150 mm - tuuletusrako tai pystylautakoolaus - tuulensuojakipsilevy 9 mm - puurunko 125 mm / mineraalivilla 125 mm - muovikelmu höyrysulkuna - vaakakoolaus 45x45 mm / mineraalivilla 50 mm - Gyproc kipsilevy 13 mm Rakennuksien julkisivujen puuosat ovat maalattuja. Kuva 14. Puupaneloidut osat ovat pääosiltaan huoltomaalattuja mutta vesikourujen takana olevat räystäslaudat yms. ja vesikattojen yläpuolisten räystäiden puuosien maalaukset ovat huonokuntoiset. Maalamatta jääneet metalliosat (esim. talotikkaat) ovat huonossa kunnossa. Kuva 15.

Toimenpide-ehdotukset  Rivitalojen ja ulkovarastojen sekä autokatosten ja huoltorakennuksen räystäslautojen ja vesikattojen yläpuolisten puuosien ja metalliosien huoltomaalaus.

Ikkunat (F32) Rivitalojen ikkunat ovat kolmilasisia puurakenteisia tehdasmaalattuja MSKikkunoita joissa on sisäpuitteen kaksinkertainen tiivistys. Kyseisten ikkunoiden U-arvo on noin 2,0 kW/m2K kun nykymääräyksien mukisten ikkunoiden U-arvo on alle 1,0 kW/m2K. Alkuperäiset ikkunat ovat puuosien ja pintojen osalta suhteellisen hyvässä kunnossa mutta ikkunoiden tiivisteet (EPDM-

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

21

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

putkitiivisteet) ja tuuletusikkunoiden aukipitohelat olisivat tarkistuksen ja tarvittaessa uusimisen tai korjauksen tarpeessa. Lisäksi oli havaittavissa ulkopuolelta että ulkopuitteen alareunan lasilistan naulat ja muiden lasilistojen kiinnityshakaset olivat ruostuneet. Ikkunoiden vesipeltien kiinnitykset on tehty tavallisilla lankanauloilla ilman tiivisteitä (vuotoriski). Kuva 16.

Toimenpide-ehdotukset  Vanhentuneiden tiivisteiden uusiminen ja rikkinäisten helojen korjaus.  Ruostuneiden naulojen ja hakasten uusiminen ruostumattomiin nauloihin ja hakasiin.  Vesipeltien kiinnityksien uusiminen (tai tiivistäminen).

Ulko-ovet (F33) Asuntojen pääsisäänkäynnin ovet on uusittu vuonna 2010 Fenestran ulkooviksi (väriltään punaiset), muut ulko-ovet ovat alkuperäisiä maalattuja puupaneliovia (väriltään valkoisia, ulkovarastoissa ja huoltorakennuksessa).

Erillisiä terassinovia on ainoastaan niissä asunnoissa jossa sisäänkäynti on päädystä (2 h+kk+s). Terassiovet ovat tehdasmaalatut sisään- ja ulosaukeavia kolmilasisia puukehysovia.

Yhtiön kaikkien ulko-ovien lukot on sarjoitettu Abloy Exec-sarjaan jonka suojaus on vanhentunut (avaimista saa kopioita vapaasti lukkosepänliikkeistä).

Toimenpide-ehdotukset  Kaikkien ulko-ovien lukkojen uudelleensarjoitus esim. Abloy Sento- tai Optima-sarjaan.

Julkisivun täydennysosat (F34) Rivitaloissa on alkuperäiset teräksiset talotikkaat ja kattotikkaat.

Autokatoksissa ja huoltorakennuksessa ei ole talo- eikä kattotikkaita.

Talo- ja kattotikkaita olisi hyvä olla myös autokatoksien ja huoltorakennuksen vesikattojen tarkastamista ja huoltoa varten.

D-talon talotikkaan yläpään kiinnitys on vaurioitunut ja talotikas asennettu uudelleen vinoon asentoon. Talotikkaat ovat osittain ruostuneet ja ovat huoltomaalauksen tarpeessa.

Räystäspeltien kiinnitykset on tehty peltinauloilla ovat osittain puutteelliset.

Kiinnitykset tulisi täydentää esim. kateruuveilla (nykykäytännön mukaan peltilistat kiinnitetään aina kateruuveilla).

Toimenpide-ehdotukset

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

22

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

 Puuttuvien talo- ja kattotikkaiden asennus ja vinon talotikkaan korjaus pystysuoraan asentoon sekä kaikkien talotikkaiden kiinnityksien tarkistus.  Ruostuneiden talotikkaiden puhdistus ja huoltomaalaus.  Räystäspeltien kiinnitykset kateruuveilla.

Yläpohjarakenteet (F4) Yläpohja (F41) Rivitalojen vesikatto- ja yläpohjarakenne on rakennepiirustusten ja tarkastuksessa tehtyjen havaintojen mukaan alkuperäisillä käyttöullakoilla seuraava (alapinnasta lukien): Yläpohjan rakenne (asiakirjoista ei löydy rakennetyyppiä); - Gyproc-kipsilevy 13 mm - aluskoolaus 45x70 mm k 400 mm / 50 mm mineraalivilla - muovikelmu höyrysulkuna - puiset naulalevy-kattoristikot k 1200 - lämpöeristys n. 200 mm puhallusvillaa (joka on painunut kasaan) - reuna-alueilla tuuliohjurina ohutta pahvia (joka on osittain irronnut) - koolaus 50x100 k 600 - lastulevy 19 mm käyttöalueen osalta Yläpohjan kattoristikot on kannatettu ulkoseinien lisäksi kantavalla talojen pituus-suuntaisella väliseinällä ja aukkojen kohdilla olevilla liimapuupalkeilla ja puupilareilla.

Ullakkotilat on jaettu huoneistokohtaisesti palo-osastoiksi. Huoneistojen välinen ullakoilla oleva osastoiva seinä on työselityksen mukaan paloluokkaa B30; puurunkoinen, mineraalivillaeristeinen kipsilevyllä verhottu osastoiva väliseinärakenne.

Asuntojen yläpohjarakenteet on muutettu ullakoiden muutostöiden yhteydessä.

Vesikatto-osuudet on lämpöeristetty kun kylmät käyttöullakkotilat on muutettu lämpimiksi huonetiloiksi osakkaiden toimesta. Asunto D 19 tarkastuksessa havaittiin, että lämpöeristetyn vesikaton (eli uuden yläpohjarakenteen) tuuletusraot ovat puutteelliset. Kuva 17.

Käyttöullakoilla on paljon tavaraa varastoituna ja tavaroita on myös laitettu suoraan puhallusvillan päälle jolloin puhallusvilla on painunut kasaan (ja eristyskyky heikentynyt).

Vesikattojen aluskatteen on käytetty lasikuituvahvisteinen muovikelmu joka on asennettu kattotuolien varaan ja roikkuen niiden välissä. Aluskatteen ja yläpohjan lämmöneristeen päällä olevan tuulensuojalevyn välillä tulisi nykyohjeiden mukaan olla 100 mm tuuletusrako.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

23

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Varsinainen vesikate on tehty betonikattotiilistä (työselityksen mukaan malli esim. Partek Oy Varma-betonikattotiili) jonka alla on kantavat puuruoteet tiilijaon mukaisesti. Rivitalojen vesikatot olisivat perusteellisen puhdistuksen tarpeessa, varsinkin varjoisissa paikoissa kasvaa näkyvästi sammalta.

Vesikattojen harjatiilet on tiivistetty vuonna 2011 muovisella harjatiivisteellä.

Kuva 18.

Toimenpide-ehdotukset  Asuintalojen yläpohjien (käyttöullakoiden) tyhjennys/siivous ylimääräisistä tavaroista ja yläpohjien lisäeristys puhallusvillalla (tavoitepaksuuteen 400…500 mm).  Vesikattojen peruspuhdistus ja rikkinäisten kattotiilien uusiminen (samanvärisiksi).

Yläpohjavarusteet (F43) Muutamien asuntojen ullakkorakentamisen yhteydessä on tehty myös talo- ja kattotikkaat varapoistumisreitiksi. Rivitalojen katoista puuttuu nykyvaatimuksien mukaiset kattosillat katoilla sijaitsevien huippuimureiden ja vesikaton tarkastamista ja huoltoa varten. Lumiesteitä ei ole asennettu kaikkien sisäänkäyntien yläpuolelle kuten nykykäytäntö on ja turvaohjeet edellyttävät.

Rivitalojen vesikattojen räystäskourut ovat muovipintaisia tehdasvalmisteisia puolipyöreitä vesikouruja ja pyöreitä syöksytorvia. Räystäskourut ovat paikoitellen täyttyneet puiden neulasista ja lehdistä sekä katoilta tulevista muusta roskasta. ja ne tulisi uusia. Kaikkien asuntojen vesikourut tulisi puhdistaa säännöllisesti taloyhtiön toimesta.

Toimenpide-ehdotukset  Vesikourujen puhdistus ja tarvittaessa kunnostus.  Puuttuvien kattosiltojen ja lumiesteiden asennus kaikkiin rivitaloihin.

3.2

Tilojen rakennustekninen kuntoarvio

Autokatokset ja huoltorakennus Autokatokset ja huoltorakennus ovat taloyhtiön hoitovastuulla. Jokaiselle huoneistolle on varattu autokatospaikka, eli kolmessa autokatoksessa on yhteensä 19 autopaikkaa. Autokatoksissa on asfalttipäällystetyt lattiat, jotka päällystetty pihan asfaltoinnin yhteydessä. Huoltorakennuksen lattiat ovat betonia, lämpimien tilojen osalta maalattuja.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

24

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Autokatoksien (ja huoltorakennuksen) kantavat seinärakenteet on puurunkoisia ja ulkopuolelta puupaneloituja. Autokatoksen vesikaton naulalevyristikot kannattaa sisäänajopuolella teräksinen RHS-putkipalkki joka kannatta RHSteräsputkipilarit sijoitettuna joka toisen autopaikan välissä.

Huoltorakennuksen osalta seinät on lämpöeristettyjä ja sisäpuolelta levytettyjä kipsilevyillä ja sisäpinnat yleensä maalattu.

Autokatoksien (ja huoltorakennuksen) vesikatteena ovat betonikattotiilet puuorsien varassa jonka alla on muovinen aluskate. Muovinen aluskate on UVvalon haurastuma ja on rikkoutunut monesta kohdasta. Autokatoksien puurakenteet ovat sisäpuolelta maalamattomia ja tummaksi värjäytyneitä.

Autokatoksien teräspalkit ja -pilarit ovat ruosteiset ja huoltomaalauksen tarpeessa. Kuva 19. Ensimmäisen autokatoksen vesikouru on kolhittu jätetilan kohdalta.

Toimenpide-ehdotukset  Kantavien rakenteiden teräsosien (pilarien ja palkkien) puhdistus ja huoltomaalaus.  Aluskatteen uusiminen UV-valon kestäväksi ja kondenssisuojatuksi aluskatteeksi (joka edellyttää vesikatteen ja ruoteiden purku ja uudelleen asennus).  Kolhitun vesikourun uusiminen.

Huoneistot Asuntojen tarkastuksissa kiinnitettiin erityistä huomiota kosteisiin tiloihin (ns. märkätiloihin) kuten suihkuhuoneisiin ja saunoihin, WC-tiloihin sekä keittiöihin.

Tarkastuksen kohteena oli kolme asuinhuoneistoa. Tarkastetut asunnot olivat B 6, C 15 ja D 19.

Asunnossa C 15 oli rakennusaikainen alkuperäinen tilanne märkätilojen pintojen ja keittiön kalusteiden osalta. Suihkuhuoneen ja saunan lattiapäällyste oli ylösnostettu Lami-muovimatto hitsatuilla saumoilla ja suihkuhuoneen seinät oli alkuperäisillä laatoilla päällystetty.

Asunnossa C 15 on keittiökalusteissa ja väliseinän ulkokulmassa pieni kosteusvaurio kylmäkalusteen etukulman kohdalla. Kuva 20.

Suurimmassa osassa asuntojen suihkuhuoneissa ja saunatiloissa on suoritettu eriasteisia korjauksia ja kunnostuksia. Jokainen osakas on saanut teettää omia korjauksia huoneistoissaan. Kuva 21.

Tämän takia on epäselvää minkälaisia kosteus- tai vesieristeitä märkätiloihin on asennettu tai jos vesieristeitä ylipäätänsä on tehtykään laatoituksien alle.

Asunnossa B 6 suihkuhuone ja sauna on kunnostettu (edellisen omistajan toimesta) jolloin on rakennettu koroke ulkoseinän viereen pesukoneelle sekä

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

25

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

kuivausrummulle. Suihkuhuoneen lattiaan on asennettu sähkölämmitys ja lattia sekä seinät on laatoitettu uudestaan.

Asunnossa D 19 on edellisen omistajan toimesta poistettu sauna ja suihkuhuone on laajennettu jotta kylpyamme on saatu mahtumaan suihkutilaan. Suihkuhuoneen lattia on varustettu sähköisellä lattialämmityksellä ja laatoitettu sekä seinät laatoitettu kauttaaltaan uudestaan.

Ullakkotilan aulaan on myös rakennettu lattiakaivollinen WC-tila (todennäköisesti vuonna 2001) jonka lattiassa on ylösnostettu saumahitsattu muovimatto ja seinissä muovipäällyste.

Asunnon D 19 saunan poistosta (suihkuhuoneen laajennus) ja WC-tilan rakentamisesta ei ole löytynyt rakennuslupaa taloyhtiön asiakirjoista.

Tarkastuksen yhteydessä mitattiin suihkuhuoneissa (ja yhdessä WC-tilassa) pistokoeluontoisesti pintakosteuden osoittimella kosteuspitoisuuksia (Humitest MC-100S). Asuntojen suihkuhuoneiden lattia- ja seinäpinnoilta mitattiin pääosin kuivia tai hieman kohonneita kosteusarvoja. Kahdessa asunnossa (B 6 ja D 19) havaittiin jonkin verran kohonneita ja osittain korkeita kosteusarvoja suihkuhuoneista (suihkutilan lattiasta ja suihkun alapuolisista seinistä).

Kohonneet arvot mitattiin pääasiassa suihkun kohdalta lattialla, kaivon ympärillä ja seinillä kahden tai kolmen alimmaisen laattarivin kohdalla.

Suihkuhuoneiden (ja WC-tilan) korvausilman saanti on järjestetty ovirakojen kautta. Tämä on toimiva ratkaisu vain jos oven ja kynnyksen väliin jää vähintään noin 10 mm ilmarako kun ovea suljetaan.

Yhdessä asunnossa (D 19) pyykinpesukone oli kytketty niin että imusuoja puuttui.

Niissä huoneistoissa mistä löytyy astianpesukoneita, tulisi tarkistaa että kytkentä on tehty oikein ja että astianpesukoneen alla on kaukalo. Poistoputki/letku tulisi olla kiinnitettynä ylhäällä astianpesupöydän levyn alapuoleen.

Astianpesukoneen sulkuventtiili tulisi aina olla kiinni kun astianpesukone ei ole käytössä. Lisäksi astianpesukoneen alla tulisi olla muovikaukalo. Muovikaukalo sen vuoksi, että jos astianpesukone alkaa vuotaa, niin vuotovesi tulee näkyviin ennen kuin syntyy varsinainen isompi vesivahinko. Myös kylmäkalusteiden alle voisi asentaa muovikaukalo.

Osakkaiden hoitovastuuseen kuuluvat asuntojen sisäiset pintapuoliset korjaukset ja siten myös pesutilojen pintamateriaalien korjaukset, mutta pesuja suihkuhuoneiden sekä saunojen ja WC-tilojen lattiapintojen muovimatot toimivat myös vedeneristeenä jolloin haljenneiden ja irronneiden muovimattojen korjaukset kuuluvat taloyhtiön hoitovastuuseen. Pesu- ja suihkuhuoneiden muiden lattia- ja seinäpintojen kunnostuksiin (kuten esim. laatoituksiin) liittyy aina myös taloyhtiön hoitovastuuseen kuuluvat vedeneristeiden, käyttövesiputkien ja lattiakaivojen korjaukset (uusimiset), jotka on tehtävä samassa yhteydessä märkätilakorjauksen kanssa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

26

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Asunnon C 15 käyttöullakko oli lähes alkuperäisessä kunnossa mutta suuren tavaramäärän vuoksi sitä ei pystytty tarkastamaan yksityiskohtaisemmin.

Kahteen tarkastettuun huoneistoon (B 6 ja D 19) oli tehty kylmään käyttöullakkoon kohdistuvia muutostöitä jolloin pääosa käyttöullakosta on muutettu lämpimäksi huonetilaksi.

Asuntoon B 6 oli eteiseen tehty jyrkähkö suora teräs- ja puurakenteinen ullakkoon johtava porras muotoiluilla askelmilla (tilansäästöporras) ja portaikon yläosaan väliovella ja laseilla varustetut väliseinät porrasaukon ympärille.

Ullakkotilasta oli tehty lämpimät huonetilat (lämmitys kahdella sähköpatterilla).

Toisesta kattoikkunasta oli pääsy vesikatolle varapoistumistienä mutta vesikatolta puuttui asialliset poistumistikkaat. Huoneiden ulkoseinät ja vesikatto on lämpöeristetty ja levytetty/paneloitu sekä pintakäsitelty. Näkyvissä oleva lattia oli laminaatilla päällystetty.

Asunnossa D 19 oli eteiseen tehty normaali puurakenteinen avoin porras ullakon aulatilaan. Ullakkotilasta oli tehty lämpimät huonetilat. Päädyssä oleva makuuhuone oli väliovella varustettu ja päädyn ikkuna oli varustettu kiinteällä kolmilasisella eristyslasilla. Aulassa oleva kattoikkuna toiminee varapoistumistienä mutta vesikatolta puuttui asialliset poistumistikkaat. Aulan ja huoneen uudet ulkoseinät ja vesikatto on lämpöeristetty ja levytetty sekä pintakäsitelty. Näkyvät lattiapinnat aulassa ja huoneessa oli päällystetty lautaparketilla. Makuuhuoneessa ja WC:ssä oli sähköpatterit. Makuuhuone ja WC oli myös varustettuna poistoilmaventtiileillä.

Pääosaan tarkastetuista asunnoista on myös keittiöihin tehty kalusteisiin muutoksia ja kunnostuksia. Asukkaiden huoltovelvollisuuteen kuuluu liesikuvun ja rasvansuodattimen puhdistus säännöllisesti ettei laiminlyönneistä syntyisi kiinteistölle palovaara. Päivitettyjen ohjeiden mukaan on oltava jokaisessa kerroksessa yksi toimiva palovaroitin jokaista alkavaa 60 m2 kohti. Myös poistumistiet tulee olla esteettömät. Eli eteinen tulisi olla siisti ja ilman ylimääräistä tavaraa joka voi olla tiellä poistumistilanteessa. Palovaroitin on lakisääteinen varuste jokaisessa kodissa. Sen hankinnasta vastaa asunnon haltija eli asukas, mutta yhtiön tulisi ilmoittaa palovaroittimien päivitetyistä ohjeista osakkaille turvallisuuden takia.

Yhtiössä ei ole varsinaista pelastussuunnitelmaa. Pelastussuunnitelma on laadittava asuinrakennuksiin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa.

Tässä tapauksessa tulisi siten laatia pelastussuunnitelma kaikille rivitaloille ja niissä oleville huoneistoille (eli myös huomioiden asuntoihin kuuluvat lämpimät ullakkotilat). Pelastussuunnitelmassa tulee ottaa huomioon rakennuksien erityispiirteitä. Vastuu pelastussuunnitelmasta on asuinkiinteistön hallituksella.

Pelastussuunnittelun yhteydessä kohde arvioi kiinteistön turvallisuuden tasoa ja laatii oman ympäristönsä sopivat ohjeet ja suunnitelmat.

Pelastussuunnitelman tehtävä on auttaa ehkäisemään vaaratilanteet ja vahingot. Pelastussuunnitelmasta ja sen sisällöstä tulee tiedottaa huolellisesti kaikille osakkaille ja asukkaille.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

27

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan tekemistä kunnostuksista on aina etukäteen ilmoitettava kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle. Taloyhtiön edustaja, eli rakennusalan asiantuntija (valvoja) tulisi neuvoa ja valvoa osakkaiden korjaustöiden suorituksissa, jotta vältyttäisiin määräyksien ja ohjeiden vastaisista ratkaisuista, jotka aiheuttavat haittaa muille osakkaille ja taloyhtiölle. Vastuu korjaustöistä ja virheellisistä asennuksista on kuitenkin osakkaalla. Katso kohta 3.6 Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi.

Toimenpide-ehdotukset  Palovaroittimien toimivuus ja määrä tulisi korjata/lisätä niin että täyttävät päivitettyjä ohjeita.  Pelastussuunnitelma on laadittava.  Tarkastaa että kaikki pesukoneet on varustettu imusuojilla ja kytketty asianmukaisesti.  Tarkastaa että kaikki astianpesukoneet ovat kytkettyjä asianmukaisella tavalla ja että kaikkien astianpesukoneiden alta löytyy muovikaukalo.  Tarkastaa että pesu- ja suihkuhuoneiden, WC:n ja vaatehuoneiden korvausilma pääsee kulkemaan oviraon kautta.  Huoneistokohtaisesti rakennettujen lämpimien ullakkotilojen kartoitus ja dokumentointi sekä huoneistojen pinta-alojen tarkistusmittaus (sekä sen jälkeen tehtävät muutokset yhtiöjärjestykseen).

3.3

LVI-järjestelmien kuntoarvio

Lämmitysjärjestelmät (G1) Lämmöntuotanto (G11) Kiinteistön lämmitysmuotona on kaukolämpö ja se on liitetty Vaasan Sähkön kaukolämpöverkkoon. Lämmönjakohuone on autokatoksen yhteydessä olevassa huoltorakennuksessa johon on sijoitettu kaukolämmön alajakokeskus.

Kaukolämmön alajakokeskus on alkuperäinen rakennusvuodelta 1988.

Lämmönjakokeskus on siten 27 vuotta vanha ja on ylittänyt teknisen käyttöikäänsä mutta lämmönvaihtimet ovat vielä toimivassa kunnossa.

Kuva 22.

Alajakokeskus on LP-Metalli Ky:n valmistama tyypiltään LPM 12 (sarja No 762) ja lämmönvaihtimet ovat tekniseltä arvoltaan seuraavia: - Lämmitys malli LPM-851, lämpövirta/-teho 97 kW, mitoituslämpötila 11545/40-70 oC, virtaus 0,34/0,78 dm3/s painehäviö 17/14 kPa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

28

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

- Käyttövesi malli LPM-102, lämpövirta/-teho 190 kW, mitoituslämpötila 7025/5-50 oC, virtaus 1,02/1,01 dm3/s, painehäviö 14(1) /49 kPa. Lämmönjakokeskuksessa on havaittavissa vanhoja vuotokohtia lämmön säätöventtiilin ja kylmäveden syöttöputken lämpömittaripesän kohdalla.

Lämmönjakokeskus on lähes 30 vuotta vanha ja on heikosti toimivassa kunnossa. Tekninen käyttöikä kyseiselle keskukselle voidaan arvioida olevan noin 20 vuotta. Lämmönjakokeskuksen uusimiseen on varauduttava heti PTSkauden alkuvaiheella. Uuden lämmönjakokeskuksen suunnitteluun tulee käyttää pätevä LVI-suunnittelija joka osaa suunnittelun yhteydessä selvittää Vaasan Sähkön kanssa seurantatietoja hyväksikäyttäen nykyisten LJKlaitteiden puutteiden (tai virheellisen mitoituksen) korjaustapa.

Toimenpide-ehdotukset  Lämmönjakokeskuksessa havaitut vuotokohdat ja pienet puutteet korjataan ensi tilassa huoltokorjauksena.  Kaukolämmön tilausvesivirta on nykyisten laitteiden osalta Vaasan Sähkön kaukolämpösopimuksessa 1,0 m3/h ja tilausteho 78 kW. Ullakoiden lisärakentaminen on lisännyt lämmitystarvetta huomattavasti. Ulko-ovien uusiminen, lämmöneristyksien parantamiset, IV-järjestelmän lämmön talteenoton rakentaminen sekä lämmitysverkoston perussäätö vähentävät yleensä lämmitystehon tarvetta. Tilausvesivirtaa tulee aina tarkastella tehtyjen korjaustöiden jälkeen uudelleen ja sen korottamistarpeesta tai alentamismahdollisuudesta tulee neuvotella lämmöntoimittajan kanssa.

Tilausvesivirta vaikuttaa kaukolämmön perusmaksun suuruuteen.  Lämmönjakokeskus uusitaan heti PTS-kauden alussa.

Mittarit Ulkolämpötila oli LJK:n tarkastushetkellä 26.05.2015 aamupäivällä noin +12 oC. Lämmönjakohuoneen lämpömittarit ovat elohopea- ja osoitinmittareita sekä painemittarit osoitinmittareita.

Vaasan Sähkön kaukolämmön veden tulolämpötila oli +74 oC ja veden paluulämpötila oli +45 oC elohopeamittarien mukaan.

Kamstrup Multical 601 kaukolämpömittauksen mukaan lämpötilat olivat t1 +75 o C ja t2 +45 oC. Jäähdytys oli täten vain noin 30 oC, mikä on huono.

Kaukolämpöverkoston paine oli tarkastushetkellä tuloputkessa 8 bar ja paluuputkessa 6 bar.

Vaasan Sähkön seurantatietojen mukaan jäähdytys on ollut huono myös kylminä ajanjaksoina, useamman vuoden kylmimmän kuukauden keskiarvojäähdytys on ollut enintään 35…39 oC. Kaukolämpötoimittaja tulee tämän johdosta vaatimaan tilausvesivirran tarkastamista ylöspäin (ja liitäntäsopimukseen lisäyksen tilaustehon nostamisesta) sekä sen johdosta myös perusmaksun nostamista.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

29

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Lämmitysverkoston menevän veden lämpötila oli +41 oC ja paluupuolen veden lämpötila +30 oC osoitinmittarien mukaan. Menoveden lämpötila on lähes säätökeskuksen asetetun säätökäyrän mukainen. Painemittarit olivat toimivia, lämmitysverkoston paine oli lähes alarajahälytyksen arvossa 1,0 bar (100 kPa).

Lämpimän käyttöveden menopuolen lämpötila oli tarkastushetkellä noin 52 oC, paluupuolen lämpötila oli noin 45 oC (putkien päältä mitattuna infrapunalämpötilamittarilla). Osoitinmittarien arvot olivat menojohdossa 61 oC ja paluujohdossa 40 oC. Osoitinmittarien arvot eivät ole luotettavia, paluupuolen mittari oli rikki (mittari irti pesästä). Säätökeskuksen asetusarvo oli 56 oC. SRMK D 1:n mukaan alin käyttöveden lämpötila saa olla 55 oC. Käyttöveden säätöarvo oli n. 56 oC. Käyttövesiverkoston lämpimän veden lämpötilat eivät ole ohjeiden mukaisia ja verkostoon voi kehittyä legionellabakteerikantoja joista voi aiheutua vakavia terveysongelmia taloyhtiön asukkaille jotka käyttävät lämmintä vettä suihkuvetenä.

Kylmän käyttöveden lämpötilan mittari oli poistettu.

Lämmönjakokeskuksen osoitinmittarien toiminta epäilyttää.

Lämmönjakokeskuksen vanhat osoitinmittarit olisi syytä uusia. Mittarit ovat helposti vaihdettavissa ja ne tulisi vaihtaa lämpötilojen tarkkailun helpottamiseksi.

Kaukolämpöverkkoon on kytketty Vaasan Sähkön etäluettava energiamittari 62178/6541992. Mittari merkiltään Kamstrup oli hyvässä kunnossa ja se on uusittu 2009.

Toimenpide-ehdotukset  Lämmönjakokeskuksen lämpömittarit uusitaan toimiviin mittareihin.  Lämpimän käyttöveden lämpötilan asetusarvoa nostetaan ohjauskeskuksessa siten että paluuvesikin on vähintään 55 oC.

Lämmönjakelu (G12) Kiertovesipumput Kiertovesipumput on uusittu ainakin kertaalleen lämmityksen osalta ja useamman kerran käyttöveden osalta. Pumput ovat Wilo SE:n (Dortmund Germany) valmistamia. Kuva 23.

Lämmitysverkostossa olevan nykyisen kiertovesipumpun tyyppipilvien tiedot: - WILO RS 30/80r - säätöalue n = 1700…2400 min-1 - 3~ 380 V - 0,21…0,52 A - 70…230 W Pumppu on asetettu max. kierrosluvun säätöasentoon (eli 2400 r/min).

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

30

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Lämpimän käyttöveden kiertovesipumpun (kiinni olevan pumpun) tyyppikilven tiedot ovat: - WILO Typ TOP-Z30/7 RG - 3~ 400/230 V - säätöalue 80…155 W Pumppu on asetettu keskimmäiseen tehon säätöasentoon (eli 105 W / 0,21 A).

Taloyhtiöön on hankittu uusi käyttöveden kiertovesipumppu (tehokkaampi kuin kiinni olevan pumppu) jonka tyyppikilven tiedot ovat: -

WILO Typ TOP-Z/ZV30/7 RMOT 1~ 230 V säätöalue 110…165 W 0,56…0,80 A

Pumppu on vanhasta pumpusta poiketen 1-vaihepumppu joka vaatii sähkökytkennän muutoksen asennettaessa.

Lämmitysverkoston kiertovesipumppu on toimivassa kunnossa.

Lämmitysverkoston uutta varapumppua ei löytynyt tarkastuksen yhteydessä (ainoastaan vanha jo käytöstä poistettu pumppu joka oli sähkökeskushuoneen lattialla).

Käyttövesiverkoston paikallaan olevan pumppu on todennäköisesti liian pieni tai muuten epäsopiva verkostoon, koska käyttöveden lämpötilan pudotus kierron aikana on poikkeuksellisen suuri.

Lämmitysverkostojen pumppujen ohjauskeskus on lämmönjakokeskuksen yhteydessä. Kuva 24.

Lämmitysverkostojen pumppujen tekninen käyttöikä ei ole tarkalleen tiedossa mutta niiden uusinta on aiheellista suunnitella seuraavan lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä PTS-kauden alkuvaiheessa. Nykyiset markkinoilla olevat energiatehokkaat painesäätöiset kiertopumput käyttävät huomattavasti vähemmän sähköä ja ovat säätöominaisuudeltaan huomattavasti nykyistä järjestelmää paremmat.

Varapumppu tulee myös hankkia silloin ja asentaa näkyville esim. telineeseen seinälle.

Puppujen merkintä puuttui, pumput tulisi merkitä asianmukaisesti.

Toimenpide-ehdotukset  Lämmityksen kiertopumppujen uusinta seuraavan lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä.  Lämmityksen kiertopumppujen varapumpun hankinta pumppujen uusinnan yhteydessä.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

31

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Paisunta- ja varolaitteet Paisuntajärjestelmä on uusittu hiljattain. Kuva 25. Paisuntajärjestelmä on suljettu. Paisunta-astia on uusittu (todennäköisesti vuonna 2013).

Kalvopaisunta-astian tyyppikilven tiedot ovat: -

Onnline MAXIVAREM CR, made in Italy by VAREM S.P.A. valmistusvuosi 2013 tilavuus 80 l esipaine 0,5 bar

Paisunta-astialle on järjestelmän uusinnan yhteydessä asennettu huoltosulkuventtiili (DN 25 1”) ja tyhjennysyhde. Huoltosulkuventtiilin kahva oli lämmönjakokeskuksen päällä.

Varoventtiilejä oli kaksi Oras 2,5 baarin venttiiliä rinnan. Lämmitysverkoston paine oli 1,0 baaria.

Lämmitysverkosto varusteineen Lämmitysverkoston johdot ovat lämmönjakokeskuksessa alkuperäisiä teräsputkia kierre- ja hitsausliitoksin, alueella kulkevat pääjohdot on asennettu 5-reikäelementteihin Wehotett mallia Wiik&Höglund. Rivitaloissa on alkuperäiset jakolinjat ja pattereiden haarajohdot teräsputkia kierre- tai hitsausliitoksin. Taloissa jakolinjojen putket kulkevat pääosin rakenteiden sisällä (ulkoseinillä katonrajassa olevassa verhokotelossa) ja haarautuvat sieltä alas pattereille. Lämpöputket ovat näkyviltä osin siistissä kunnossa ja vuotoja ei ollut havaittavissa. Huoltorakennuksessa lämpöjohdot ovat asennettuna näkyviin. Lämpöjohtojen kiinnitykset ovat näkyviltä osin toimivassa kunnossa.

Näkyvissä olevat eristämättömät lämpöputket huoltorakennuksessa ovat osin maalaamattomia (uudet asennukset). Selviä vuotokohtia putkissa ei havaittu.

Lämmitysverkoston linjasulkuventtiilit ovat alkuperäisiä messinkisiä palloventtiileitä kierreliitoksin. Lämmitysverkostossa on rivitaloissa linjakohtaisia linjasäätöventtiilejä, joten lämmitysverkostoa voidaan perussäätää. Linjasäätöventtiilit ovat messinkisiä säätöventtiilejä kierreliitoksin, yleensä merkiltään Oras. LVI-loppupiirustuksissa olevien merkintöjen mukaan rivitalojen linjasäätöventtiilien säätöarvot olisi tarkastettu jossain vaiheessa, ilmeisesti patteriverkoston säädön/termostaattiventtiilien uusimisen yhteydessä 1998. Suunnitelmiin on merkitty virtaamat ja esisäätöarvot lyijykynämerkinnöillä mutta piirustuksiin ei ole merkitty päiväyksiä eikä kenen tekemiä merkinnät ovat. Lämmitysjärjestelmän säädöstä ei löytynyt muita asiakirjoja (kuten esim. virtaamien mittaus- ja säätöpöytäkirjaa) eikä säätöventtiileissä ole tunnuskilpiä.

Lämmönjakokeskuksen pääjohdoissa ei havaittu kertasäätöventtiilejä, pääsulkuventtiilit olivat palloventtiiliä Oras kierreliitoksin.

Sulkuventtiilit ovat toimivassa kunnossa, jonkun verran sinkkikatoa oli havaittavissa varsinkin vesiputkien venttiilien messinkiosissa. Kuva 26.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

32

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Kuntoarvion yhteydessä ei ollut käytettävissä lämmitysverkostosta täydellisiä piirustuksia, esim. lämmönjakokeskuksesta ei löytynyt kaaviota eikä valmistajan teknisiä laitetietoja.

Toimenpide-ehdotukset  Lämpöputkilla ei ole kunnostustarvetta seuraavan 10 vuoden aikana.

Normaaleissa käyttöolosuhteissa lämpöputkien yläikärajaa ei tunneta.

Ulkopuolinen kosteusvaurio tai toistuvan hapekkaan veden lisääminen lyhentää lämmitysverkoston käyttöikää.  Lämmitysverkostoon tulee tehdä täydellinen perussäätö PTS-kauden alkupuolella LJK:n uusimisen yhteydessä. Linjasäätöventtiilien ja patteriventtiilien virtaamat ja niiden asetusarvot tulee myös tarkistaa LVIsuunnittelijan toimesta. Perussäädön suunnittelun yhteydessä laaditaan vielä uudet tarkennetut lämmitysverkoston piirustukset.  Säätötyön yhteydessä kaikki linjasäätöventtiilit varustetaan tunnuskilvin, joista ilmenee linjojen numero, kv- ja esisäätöarvot sekä lämpöjohdot merkitään tarroilla.  Lämmitysverkosto tulee perussäädön yhteydessä puhdistaa, eli käsitellä peittausaineella ja huuhdella perusteellisesti sekä varustaa pysyvästi korroosionsuoja-aineella. Lisäksi verkostoon suositellaan lisättäväksi sivuvirtaussuodatin tai lian ja lietteenerotin sekä mikrokuplien erotin.

Lämmönluovutus (G13) Lämmityspatterit Lämmityspatterit olivat asuinhuoneissa 1- ja 2-levyisiä teräslevypattereita Osa pattereista on paneelikonvektoreita. Patterit ovat visuaalisesti tarkasteltuna suurelta osin tyydyttävässä kunnossa. Pattereissa ovat alkuperäiset sulkuyhdistäjät ja ilmaruuvit. Asuntojen lämmityspattereiden liitosputket tulevat asuinhuoneissa katonrajassa olevan verhokotelorakenteen sisältä. Vuotavia pattereita ei havaittu. Tuulikaapeissa olevat patterit on asennettu pystyasentoon ja tuloputken termostattiventtiili alareunaan lattianrajaan.

Asukkaiden mukaan tuulikaappien pattereiden kanssa on ollut jatkuvasti ongelmia (patterit eivät lämpene).

Huoltorakennuksen talovarastossa oleva teräslevypatteri oli piilossa tavaroiden takana eikä näin ollen tarkastettu.

Toimenpide-ehdotukset  Asuntojen lämpöpatterien kunto tarkastetaan patteriventtiilien asennuksen ja säädön yhteydessä.  Tuulikaappien lämpöpatterit uusitaan vaaka-asennettavaan malliin jolloin kytkentäputkitus muutetaan sekä termostaattiventtiilit ym. varusteet uusitaan.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

33

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Patteriventtiilit Huoneistojen patteriventtiilit ovat Danfossin RA 2000 mallia. Kuva 27.

Termostaattiset patteriventtiilit on uusittu patteriverkoston säädön yhteydessä esisäädättäviin Danfossin sen aikaiseen malliin. Lämmityspattereiden termostaattiventtiilejä uusimalla ylärajalukittaviin malleihin ja huonelämpötiloja alentamalla +21 oC, voidaan lämmitysenergian kulutusta vähentää.

Lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä irrotetaan kaikki termostattiosat ja patteriventtiilit säädetään LVI-suunnittelijan määrittämään esisäätöarvoon.

Venttiilityypit ja esisäätöarvot merkitään myös loppupiirustuksiin.

Toimenpide-ehdotukset  Lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä tulee uusia rikkinäiset patteritermostaatit ja varustaa kaikki patterit ylärajan lukituksella +21 oC. Tuulikaappien venttiilit varustetaan kiinteällä suojalla (ns. kovis).

Eristykset (G14) Lämmitysverkoston ja käyttövesiputkien eristeet ovat huoltorakennuksessa alkuperäiset PCV-muovipäällysteiset mineraalivillakouru-eristeet. Kuva 28.

Näkyvät putkieristeet ovat yleensä hyvässä kunnossa mutta muutostöistä johtuvat vauriokohdat tulee korjata asianmukaisiksi.

Näkymättömissä koteloissa kulkevat lämmityksen runkojohdot ja alakatoissa vedetyt käyttövesiputket on yleensä eristetty ainoastaan mineraalivillakouruilla.

Toimenpide-ehdotukset  Putkieristeiden vauriokohdat korjataan asianmukaisiksi.

Rakennusautomaatiojärjestelmät (J6) Säätölaitteet Lämmitysverkoston ja lämpimän käyttöveden säätökeskus ja säätöventtiilit ovat alkuperäiset lämmönjakokeskuksen valmistumisvuodelta 1988.

Lämmitysverkoston säätökeskus on Landis & Gyr Sigmagyr RVL-4100 ja siinä on menoveden lämpötilan yöpudotusmahdollisuus. Yöpudotusta ei tarkastushetkellä ollut käytössä. Käyttöveden säätökeskus on mallia Landis & Gyr RVP 31.91. Säätölaitteista ei löytynyt virityspöytäkirjaa.

Lämmitysverkoston moottoriventtiilin toimilaite (moottori) on Landis&Gyr SQP 3100 ja lämmityksen säätöventtiilin rungon merkintä VVI 51.15 – 2,5 (koko DN 15, kvs 2,5). Lämpimän käyttöveden moottoriventtiili on uusittu Siemens Landis & Steafa, säätöventtiilin runko on mallia Landis & Gyr GGG 40.3 ja venttiilin merkintä VVF 52.25 – 6,3 (koko DN 25, kvs 6,3). Venttiilit olivat toimiva mutta

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

34

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

lämpimän käyttöveden säätöventtiilissä oli vuodoista johtuvia kalkkisaostumia.

Käyttöveden säätöventtiilin vanha toimilaite lojui sähköpääkeskushuoneen lattialla.

Lämmönjakokeskuksen huolto- ja ohjekirjat ym. tekniset asiakirjat ja kaaviot puuttuivat. Lämmönjakokeskuksen yhteydessä tulisi olla näille asiakirjoille asiallinen säilytyskotelo jotta asiakirjat pysyisivät tallessa ja olisivat käytettävissä.

Toimenpide-ehdotukset  Säätökeskus ja kaikki säätölaitteet uusitaan lämmönjakokeskuksen uusimisen yhteydessä.  Vanhat käytöstä poistetut laitteet siivotaan pois.

Hälytyslaitteet Lämmönjakokeskustilassa on alkuperäinen hälytyskeskus ESMI LVIilmoituskeskus HTY-150. Hälytyskeskukseen on liitettynä 5 hälytyssilmukkaa ja hälytys on kytketty hälytysvalo-/summeriin joka on lämmönjakohuoneen ulkoseinällä. Hälytyksiä testattiin pumppuja pysähtymällä ja keskus todettiin toimivaksi.

Vesi- ja viemärijärjestelmät (G2) Vesi- ja viemärijärjestelmästä kuntohavainnot on esitetty raportin kyseisissä kohdissa.

Vesijohtoverkostot (G22) Kiinteistön päävesijohto on Vaasan vesi Oy:n pääsulusta lähtien alkuperäinen rakennusvaiheen aikana asennettu 63 mm PEH-muovijohto. Vesimittari joka on sijoitettuna talovarastoon on uusittu 2012 ja on malliltaan Zenner Korkeamaki.

Käyttövesiverkostoon on alkujaan ollut asennettuna paineenkorotusasema WILO CO 2-6/4. Paineenkorotusasema on myöhemmin kytketty irti kylmävesiverkosta mutta on vielä talovarastossa paikallaan (mutta ei käytössä). Paineenkorotusasema tulisi purkaa kokonaan pois. Vesijohdon paine oli tarkastushetkellä 5,2 baaria mikä on ihan riittävä painetaso.

Kylmäveden LJK:n yhteydessä on käyttövesilaitteiston syöttöventtiili ORAS 4140 33 7235 ja painemittarilla (sis.10 baarin varoventtiilin). Kiertojohdon linjasäätöventtiilit ovat 33 6275 ORAS 4120 ja yksisuuntaventtiilit 37 4210.

Alueella olevat vesiputkistot on alkuperäiset vuonna 1988 asennetut kupariputket. Huoltorakennuksesta rivitaloihin päin lähtevät maanalaiset

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

35

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

runkojohdot ovat polyuretaanieristeisen 5-putken Wehotett reikäelementissä olevia kuparijohdotuksia.

Rivitalojen sisäiset vesijohtojen ovat pääosiltaan kuparijohtoja (LVItyöselityksen mukaan tehty kupariputkesta 150110 kova- ja kapillaarijuotoksin) ja ne asennettu alakattoihin ja kevytrakenteisiin koteloihin sekä osittain näkyviin pinta-asennuksena. Osittain näkyvät johdotukset on tehty kromatusta putkista. Asuntojen märkätilojen muutostöiden yhteydessä on myös käytetty muovisia suojaputkiin asennettuja PEX-putkia.

Vesijohtojen läpiviennit on pääosin tehty asianmukaisesti mutta myös puutteellisuuksia esiintyy, joten niitä tulisi tarkastaa systemaattisesti ja korjata ja tiivistää.

Toimenpide-ehdotukset  Sisäisten vesijohtojen läpivientien ja kiinnityksien asiamukaisuuden tarkastus ja vikojen korjaus.

Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit (G22.3) Kylmän ja lämpimän käyttöveden runkojohtojen talokohtaiset sulkuventtiilit ovat sijoitettuna tuulikaappeihin tehtyihin koteloihin kohdassa mistä kaikki putket tulevat sisään kuhunkin rakennukseen. Suunnitelmien mukaan sulkuventtiilit ovat messinkiä mallia Oras 33 4606 sekä säätöventtiilit ovat messinkiä mallia 33 6275 Oras 4120.

Huoneistokohtaiset vesimittarit on asennettuna kylmävesijohtojen ja lämminvesijohtojen haaralinjoihin, yleensä suihkuhuoneiden katoissa tarkastusluukkujen yläpuolelle. Kuva 29.

Sulku- ja säätöventtiileissä oli paikoittain vähästä sinkkikadon merkkiä.

Säätöventtiileissä ei ole säätöarvoja osoittavaa merkintäkilpeä.

Putkien ja venttiilien merkinnät eivät ole kaikilta osin ihan asianmukaisia.

Toimenpide-ehdotukset  Vaurioituneiden sulku- ja säätöventtiilien uusinta.  Käyttöveden kiertojohtojen virtaamien säätö samalla kun lämpöverkoston virtaamat säädetään perussäätötyönä.  Putkien ja venttiilien asianmukainen merkintä asianmukaisilla merkintäkilvillä.

Vesijohtoverkoston (käyttöveden) lämpöpatterit (G22.4) Käyttövesijärjestelmään on asennettuna suihkuhuoneisiin ja saunoihin lämpäpatteit mallia Jasuterm (ALCU-tuote Ky) varustettuna käsisäätöisellä patteriventtiilillä ORAS TermoStar. Kaikki tarkastetut patteriventtiilit olivat jumiutuneet ja patterien sulkuyhdistäjissä oli vakavia sinkkikadon merkkiä.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

36

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Viemäriverkosto (G24) Ulkopuolisen kiinteistötarkastuksen yhteydessä tarkastettiin pääosa jätevesiviemärien ulkopuolisista tarkastuskaivoista kansia avaamalla.

Alueella kulkevat viemärijohdot ovat rakennusajankohdan mukaisia muoviputkia (Uponal HT).

Rakennuksien ulkopuolisten jätevesiviemärien tarkastuskaivot ovat muovirakenteiset (piirustusmerkinnällä 3. Polynal De 400 VS 107) valurautakansistoilla ja runkoviemärit (V 160) ovat PVC-muovisia.

Kaivojen kannet ovat yleensä 25 tonnin valurautakansistoja.

Tarkastuksen yhteydessä havaittiin että kahden tarkastuskaivon kantta (C- ja D-talon kohdalla) on noussut reilusti yli maanpinnan. Kuva 30.

Viemärien tarkastuskaivot (piirustusmerkinnällä 4. 1000 B VS 108) B- ja Ctalojen välissä ovat betonirakenteiset ja kannet valurautaiset.

Kiinteistön pääviemäri V 160 on liitetty Vaasan veden viemäriverkostoon Rantatiellä kulkevaan V 250 UPN pääviemäriin tontin länsikulmassa. Liitos on tehty suoraan putkeen ilman tarkastuskaivoa.

Toimenpide-ehdotukset  Piilossa olevien kaivonkansien esille otto (ja korjaus maantasoon) sekä ylös nousseiden kaivonkansien korjaus maantasoon.

Vesi- ja viemärikalusteet (G25) Asuntojen vesi- ja viemärikalusteet Tarkastetuissa huoneistoissa oli seuraavia keittiöiden vesi- ja viemärikalusteita: - kaksialtaiset rst-pöydät, osittain uusittu osakkaiden toimesta - muoviset vesilukot, joissa on liitosyhde astianpesukoneelle.

- 1-otesekoittimet alkuperäiset Oras 375, osin uusittu asukkaiden toimesta.

Astianpesukoneen kytkentä ei ollut tehty asianmukaisesti kaikissa asunnoissa (esim. D 19). Poistovesiputki tulisi olla kiinnitettynä keittiön astianpesupöydän levyn (tai pöytälevyn rungon) alapuoleen. Kaikissa tarkastetuissa asunnoissa oli asennetun astianpesukoneen alla muovikaukaloa. Muovikaukalo tulisi olla astianpesukoneen alla mahdollisen vesivuodon varalta jotta vuotovesi tulisi näkyviin. Myös kylmäkalusteiden alle suositellaan muovikaukalon käyttöä.

Tarkastetuissa huoneistoissa oli seuraavia pesuhuoneiden vesi- ja viemärikalusteita:

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

37

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

- Suihkuhuoneissa olivat tarkistetuissa asunnoissa yleensä termostaattiset suihkusekoittajat, alkuperäiset mallia Oras 3447. Asunnossa B 6 suihkusekoittaja oli uusittu remontin yhteydessä (noin vuonna 2008).

- Alkuperäiset lattiakaivot suihkuhuoneissa ovat muovikaivoja. Kuva 31.

- WC-istuimet ovat yleensä Arabian valmistamia, alkuperäiset mallia AR 31082-01. Asunnossa D 19 suihkuhuoneen WC-istuin oli uusittu remontin yhteydessä IDO-malliseksi (noin vuonna 2000).

- Pyykinpesukoneiden hanat alkuperäisenä Oras 3177-Oras 173, kytkennät ovat kaikki tehty eri tavalla. Imusuoja puuttui yhdestä asunnosta (asunto D 19) tarkistetusta asunnosta.

- Pesualtaat alkuperäisinä AR 11126-01 kromatuilla vesilukoilla ja yksiotesekoitin Oras 361. Vesilukot on osittain uusittu muovisiin. Korjatuissa suihkuhuoneissa pesualtaat oli myös uusittu kalustemallisiin allastasoihin.

Vesihanojen virtauksia ei mitattu asuntotarkastuksien yhteydessä. Suomen Rakentamismääräyskokoelman D 1:n mukainen normivirtaama on keittiö- ja suihkuhanoille 12 l/min ja allashanoille 6 l/min. Normivirtaamien ylitykset lisäävät huomattavasti vedenkulutusta.

Toimenpide-ehdotukset  Pyykinpesukoneiden vesipisteet varustetaan imusuojilla (jos puuttuu).

Pyykinpesukoneiden kytkentöjen asianmukaisuus tulisi tarkastaa.  Astianpesukoneiden kytkentöjen asianmukaisuus tulisi tarkastaa.

Astianpesukoneiden alle asennetaan muovikaukalot (jos puuttuu) osakkaiden toimesta.

Ilmastointijärjestelmät (G3) Asunnoissa on huoneistokohtainen poistoilmajärjestelmä, huippuimurit ovat mallia MUH 15-2-1 (Vallox Oy, Loimaa). Poistoilmaventtiilit mallia KSO yleensä suihkuhuoneissa, saunoissa ja vaatehuoneissa, keittiöissä liesikuvut alkuperäisenä mallia MUH joissa on myös ilmanvaihdon säätökytkimet.

Kuva 32.

Yhdessä tarkastetussa rivitaloasunnossa (asunto B 6) oli liesikupu uusittu remontin yhteydessä Franke tyyppiseksi isompimalliseen kupuun.

Kaikissa tarkastetuissa liesikuvuissa oli alumiininen liitosputki (ns. kurkkuputki) joka ei täytä nykyiset palonkestävyysvaatimukset.

Kahdessa tarkastetussa asunnossa oli lisätty poistoilmaventtiilit; yläkerran makuuhuoneeseen ja WC:n (asunto D 19) sekä aulaan (asunto B 6).

Suihkuhuoneiden ja vaatehuoneiden korvausilma hoidetaan alkuperäisesti ikkunoiden yläpuolisilla rakoventtiileillä ja ovirakojen kautta. Saunan korvausilma saadaan lattiaan kautta tulevalla raitisilmaputkella ja venttiilillä.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

38

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Tämä on toimiva ratkaisu niin kauan kuin ovien ja kynnyksen väliin jää riittävä rako mistä korvausilma pääsee etenemään huoneesta toiseen.

Rivitalojen asuntojen koneellinen poistoilmanvaihtojärjestelmä on pääosin lähes alkuperäisessä kunnossa. Ilmanvaihtojärjestelmään olisi suotavaa tehdä perusteellinen energiakorjaus jonka yhteydessä myös lämmön talteenotto poistoilmasta voidaan toteuttaa. Nykyisten poistoilmakanavien huolto ja puhdistus on aiheellista suorittaa lähiaikoina. Huoneistojen poistoilmaventtiilien puhdistus kuuluu osakkaiden hoitovastuulle. Korvausilmaventtiilejä on alun perin ollut asennettuna huoneiden ikkunoiden yläpuolella ja ne olisi syytä myös puhdistaa määräajoin ja ne tulisi myös pitää avoimena.

Huoneistotarkastuksien yhteydessä mitattiin myös poistoilmanvaihdon ilmamäärät. Mittaukset tehtiin puhaltimen ohjauskytkimen ollessa asennossa 3/4 (asunto B 6 asennossa 2/3) ja liesikuvun pelti normaaliasennossa (eli ei täysin auki). Mittaukset tehtiin Kimo-anemometrillä VT 200 ja mittaustorvella K75 CONE. Asunnossa B 6 mitattiin 60 % suunnitteluarvoa alittava ilmamäärä suihkuhuoneesta, keittiöstä ja saunasta mitattiin noin suunnitteluarvoja vastaavia arvoja. Ullakon aulatilasta mitattiin 9,5 l/s (ei suunnitteluarvoa).

Asunnosta C15 mitattiin suihkuhuoneesta suunnitteluarvon mukaista ilmamäärää, saunasta ja keittiöstä mitattiin noin kaksinkertaisia arvoja.

Asunnosta D 19 mitattiin ullakon venttiilien säädön jälkeen 60 % suunnitteluarvoja alittavia ilmamääriä suihkuhuoneesta ja entisen saunan venttiilistä sekä keittiöstä, vaatehuoneesta mitattiin n. 20 % alittava ilmamäärä.

Ullakon makuuhuoneesta mitattiin poistoventtiilien säädön jälkeen 15 l/s ja WC:sta 11 l/s (ei suunnitteluarvoja).

Poistoilmanvaihtojärjestelmiin on tehty ullakoiden muutostöiden yhteydessä muutoksia ja lisäyksiä ilmanvaihtokanaviin ja lisätty poistoilmaventtiilejä ilman asianmukaista ilmanvaihtosuunnittelua mikä on johtanut tilanteeseen että huippuimurien tehot (kokonaisilmamäärät) eivät ole riittäviä.

Ilmanvaihdon perusparannukseen / energiakorjaukseen varaudutaan PTSkauden loppupuolella.

Huoltorakennuksen tiloissa on luonnollinen ilmanvaihto. Ilmanvaihtoventtiilit olivat osittain kokonaan irti ja/tai rikki joten ne tulisi korjata.

Toimenpide-ehdotukset  Asuntojen ilmanvaihdon perusteellisen korjauksen suunnittelu ja toteuttaminen.  Huoltorakennuksen IV-venttiilien korjaus.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

39

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Palontorjuntajärjestelmät (G7) Asunnoissa tulisi olla yksi palovaroitin kerrosta kohden ja jokaista alkavaa 60 m2 (eli kaksikerroksissa asunnoissa vähintään kaksi palovaroitinta).

Huoltorakennuksessa on alkusammutuskalustona 1 kpl 6 kg ABC-luokan käsisammutin sijoitettuna talovarastoon. Sammutin pitäisi tarkistaa ensi tilassa (olisi pitänyt jo 2012).

Toimenpide-ehdotukset  Palovaroittimien määrä tulisi tarkastaa.  Huoltorakennuksen palosammutin tulee tarkistaa.  Yhtiön tulisi tehdä pelastussuunnitelma.  Asuntoihin tulee jakaa tiedote säännöllisesti, jossa muistutetaan palovaroittimista ja niiden paristojen vaihdosta.

3.4

Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio

Aluesähköistys (H1) Piha- ja aluevalaisimet (H11.1) Tontilla sijaitsee seitsemän ulkovalaisinta ajoväylien ja kulkuväylien sekä varrella. Sähkökaapelit ovat maakaapelit. Pylväsvalaisimet ja kaapelointi on alkuperäinen vuodelta 1988.

Valaistusta ohjataan vuorokausikellolla ja hämäräkytkimellä joka sijaitsee huoltorakennuksen itäjulkisivulla. Piha-alueen valaistus on riittävä rivitalojen ajoväylällä mutta muualla välttävä. Valaistuksen toimivuutta ei tarkastettu, muutama valaisinpylväs oli vähän vinossa.

Toimenpide-ehdotukset  Vinojen pylväiden oikaiseminen.  Ulkovalaistuksen parantaminen Rantatielle päin johtavalla kulkuväylällä valaisimia lisäämällä salaoja- ja sadevesijärjestelmän uusimisen yhteyd essä.

Kytkinlaitokset ja jakokeskukset (H2) Jakokeskukset alle 1000 V (H22) Pääkeskus ja talokeskus (H22.1)

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

40

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Kiinteistön sähköpääkeskus ja jakokeskus sijaitsee huoltorakennuksessa lämmönjakohuoneen takana. Kuva 33. Kiinteistön sähköpääkeskus (PK) jossa on kaikki sähkömittarit ja kiinteistökeskus (JKK) on alkuperäisessä rakennusajankohdan mukaisessa kunnossa.

Urakoitsijan leimaama loppupiirustussarja oli käytettävissä mutta siinä ei ollut valmistajan keskuskaavioita.

Pääkeskus PK on varustettuna 160/250 A päävarokekytkimellä. Pääsulakkeina on 3x160 A. Pääkeskus ja jakokeskus ovat Ensto / Oy Sähkövaruste Ab:n valmistamia peltikotelo-mallisia keskuksia.

Pääkeskuksessa on kaikkien asuntojen 3-vaihemittarit ja nousujohtojen sulakkeet 3x25 A, ja sen lisäksi kiinteistökeskuksen RKK:n 3-vaihemittari ja syöttöjohdon sulakkeet 3x25 A. Kaikki Vaasan Sähkön kWh-mittarit ovat etäluettavat. Pääkeskuksen kannessa oli kiinnitettynä kahvasulakkeiden vaihtokahva (ja yksi varasulake oli sulakekaapissa).

Kiinteistökeskuksessa (eli jakokeskuksessa) RKK:ssa on pääkytkin 64 A ja sulakkeet ja ohjauskytkimet sekä vuorokausikello ja valoisuuden ohjausyksikkö puistovalaistuksen ja autokatoksien valaistukselle, sulakkeet (3x20/25 A) ja kWh-alamittari autolämmityspistorasioille, sulakkeet (3x16/25 A) kolmivaihepistorasialle, paineenkorotuspumpulle ja kaukolämpöpaketille.

Lisäksi siinä on huoltorakennuksen tilojen valaistuksen (3 kpl 10/25 A) ja pistorasian (1 kpl 16/25 A) sulakkeet.

Pääkeskus ja kiinteistökeskus sekä jakelu asuntojen ryhmäkeskuksille ovat pääosin 5-johdinjärjestelmän mukaisia (asuntojen nousujohdot ovat 3x6+6) ja lisäksi varustettuna erillisellä 16 Cu käyttömaadoituksella niin ne täyttävät myös nykyisiä sähköturvallisuusmääräyksiä erillisen 0-johtimen ja maadoituksen osalta.

Keskuksien merkinnät ovat osittain puutteelliset (vaikeasti luettavissa ja epäselvät).

Sähköpääkeskustilassa on huomattavan paljon vanhaa käytöstä poistettua tarvikkeita ym. romua ja taloyhtiön arkistomateriaalia joka sähköturvallisuusmääräyksien mukaan ei saa säilyttää sähkötiloissa. Kaikki ylimääräistä ko. tilaan kuulumatonta tavaraa tulee poistaa tilasta ja sähköpääkeskuksen väliovi pidettävä lukittuna. Kuva 34.

Toimenpide-ehdotukset  Keskuksien ja kaapeleiden merkinnät täydennetään.  Sähköpääkeskustila siivotaan ja väliovi pidetään lukittuna.

Muut keskukset (H22.2)

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

41

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Mittarikeskukset Kaikki sähkömittarit on sijoitettuna pääkeskukseen missä on nousujohtojen sulakkeet 20 kpl 3x25 A ja Vaasan Sähkön etäluettavat kWh-mittarit.

Sähkömittarit on mallia Landis+Gyr T10087/EPS 32 (2009).

Toimenpide-ehdotukset  Ulkovalaistuksen parantamisesta johtuvat lisäykset.

Asuntojen ryhmäkeskukset (ryhmätaulut) Rivitaloasuntojen ryhmäkeskukset ovat peltikoteloituja Oy Sähkövaruste Ab:n valmistamia kannellisia keskuksia joissa on 40 A pääkytkin. Rivitaloasuntojen ryhmäkeskukset ovat sijoitettuna tuulikaapin sivuseinälle.

Asuntojen ryhmäkeskukset ovat kolmevaiheisia ja niissä on 18 varoketta (joista saunakiuas (10/25 A) ja liesi (16/25 A) ovat 3-vaiheiset. Kuva 35.

Asuntojen ryhmäkeskuksissa kaikki varokkeet eivät ole käytössä (3-0 kpl varalla riippuen ullakon rakentamisesta ja varustetasosta). Keskuksien merkinnät olivat osittain puutteellisia.

Toimenpide-ehdotukset  Asuntojen suihkuhuoneiden ja saunatilojen sekä keittiöiden kunnostuksien yhteydessä pistorasiat ja lattialämmitykset yms. varustetaan vikavirtasuojakytkimillä.  Ryhmäkeskuksien merkintöjen täydentäminen.  Sähköpiirustuksien täydentäminen ullakoiden rakentamisen ja muiden korjaus-, kunnostus- ja muutostöiden johdosta.

Johtotiet (H3) Rivitalojen huoneistojen nousujohdot (MCMK 3x6+6) ovat pääosin sijoitettuna maahan. Asennukset ovat näkyviltä osiltaan hyvässä kunnossa. Rakennuksien sisäpuoliset johdot (MK) ovat yleensä vedettynä putkituksiin (16 mm ja M20).

Toimenpide-ehdotukset

 Märkätila- ym. kunnostuksien yhteydessä tehtäviä toimenpiteitä PTS 10vuotisohjelman mukaisesti.

Johdot ja niiden varusteet (H4) Liittymisjohdot (H41)

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

42

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Kiinteistön liittymisjohto on alkuperäinen. Liittymisjohto on tuotu Vaasan sähköverkko Oy:n LPA-alueen viereiseltä tontilla sijaitsevasta muuntajarakennuksesta. Liittymisjohto oli merkitsemättä. Liittymispiirustusta, tai muuta dokumenttia josta olisi selvinnyt kaapelin kokoa, ei löydetty.

Päävarokkeet ovat kiinteistön pääkeskuksessa. Nousujohto- keskuskaavioon mukaan sekä keskuksessa olevien merkintöjen mukaan päävarokekytkin on 250 A ja päävarokkeet 160 A (merkintä keskuksen kannessa oli näkymätön).

Sähkösuunnittelijan laskema huipputeho PH on pääkaavion mukaan 102 kW (kaikissa asunnoissa saunakiukaat ja liesi).

Toimenpide-ehdotukset  Liittymisjohdon koon tarkistaminen ja merkitseminen sekä päävarokekoon merkitseminen pysyvästi.  Ei kunnostustoimenpiteitä PTS 10-vuotisjakson aikana.

Maadoitus ja potentiaali tasaukset (H42) Pääkeskushuoneeseen on asennettu maadoituskisko jonka käyttömaadoitus on liitettynä Vaasan Sähkön maadoitukseen.

Maadoitukset ovat nousujohtokaavion mukaisesti; Maadoituskiskoon on liitetty VSOY:n maadoitusjohdon lisäksi pääkeskuksen maadoitus (Cu 16), putkistojen maadoitus jonka liitoskohdat ovat vesimittarin jälkeisessä vesijohdossa ja lämmönjakohuoneen putkikaivossa (2 kpl MK 16), sekä puhelin- ja antennilaitteiden maadoitus (2 kpl MK 6S). Lisäksi maadoituskiskoon on liitetty rivitalojen (ja asuntojen ryhmäkeskuksien) maadoitusjohdot (2 kpl Cu 16). Kuva 36.

Rivitalojen ja asuntojen maadoitusta ei tarkastettu.

Nousujohtokaavion mukaan huoltorakennuksessa ja rivitaloissa on pääpotentiaalintasausjohdin liitettynä ainoastaan putkistoon mikä ei täytä nykyisiä SFS 6000 standardin mukaisia maadoitusvaatimuksia jonka mukaan jokaisen rakennuksen osalta pitäisi olla myös raudoitusverkkoon ja/tai maaelektrodiin (esim. paljas kuparijohto perustuksien alla) kiinnitetty maadoitus.

Toimenpide-ehdotukset 

Rakennuksien ja asuntojen ym. maadoitukset tarkastetaan ja suunnitellaan sekä täydennetään esim. salaoja- ja sadevesijärjestelmän uusimisen yhteydessä.

Kytkinlaitosten ja jakokeskusten väliset johdot (H43) Pääkeskus ja mittarikeskus on rakennettu yhteen ja mittarikeskukselta jaetaan jakokeskuksille 4-johdinkaapeleilla, jotka yleensä on asennettu maahan ja kaapelien sisäänotot putkituksilla (2 kpl  50 mm) asuntojen tuulikaapin seinälle sijoitettuun ryhmäkeskukseen. Rivitaloasuntojen maahan upotetut asennukset ovat MCMK- maakaapeleita (3x6+6 ja käyttömaadoitukset 16 Cu).

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

43

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Voimaryhmäjohdot (H44) Asuinhuoneistojen liedet ja saunan kiukaat on asennettu kumikaapeleilla.

Kuva 37.

Toimenpide-ehdotukset  Liitoskaapeleiden tarkastus ja uusiminen sähkölaitteiden uusimisen yhteydessä (keittiö- ja märkätilakunnostuksien yhteydessä).

Valaistusryhmäjohdot (H45) Tontilla on seitsemän ulkovalaisinta (SLO 735-200197 PO) kuumasinkityillä 3 m teräsputkipylväillä betonielementtiperustuksin. Lamput ovat alkuperään olleet 125 W Hg/LX/SDL elohopealamppuja. Ulkovalaistus ja valaistuksen maakaapeloinnit on alkuperäiset. Niiden maahan upotetut asennukset ovat MCMK 3x2,5+2,5 maakaapeleita Huoneistojen alkuperäiset ryhmäjohdot on putkitettu rakenteisiin. Pistorasioiden määrä vastaa rakennuksen valmistumisen aikaista tasoa ja on vielä riittävä nykytarpeisiin. Huoneistojen ullakkorakentamisen yhteydessä muutettujen sähköasennuksista ei löytynyt sähköpiirustuksia.

Toimenpide-ehdotukset

 Märkätila- ym. kunnostuksien yhteydessä tehtäviä toimenpiteitä PTS 10vuotisohjelman mukaisesti.  Puuttuvien ja täydentävien sähköpiirustuksien laatiminen sähkösuunnittelijan toimesta.

Valaisimet (H5) Talojen (asuntojen) valaisimet Alkuperäisiä sisäänkäyntien ulkovalaisimia on ulko-ovien yläpuolella; yleensä ulko-oven yläpuolella puolipyöreä kupuvalaisin A-S Protect 001/100P, 100 W hehkulampuilla. Muutamat osakkaat ovat itse täydentäneet ulkovarastojensa sisäänkäynnit lisävalaisimilla muutostöiden yhteydessä.

Huoneistojen alkuperäiset keittiön pesu- ja työpöytävalaisimet ovat 18 W loisteputki-valaisimia, joissa on kaksoispistorasia (SLO 3076-118). Keittiössä on alkuperäisesti ollut yksi kattovalaisinpiste. Maadoitettuja pistorasioita on pienissä asunnoissa keittiön työtasoilla vain 2 kpl kahdella pistokkeella, isoimmissa asunnoissa (3h+k+s ja 2h+k+s) 3 kpl kahdella pistokkeella.

Keittiöihin on asennettu asukkaiden kunnostuksien yhteydessä uusia halogeeni- tai ledvalaisimia kalusteisiin liittyvinä.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

44

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Suihkuhuoneisiin on alkuperäisesti asennettu peilikaappien yhteydessä olevat 18 W loisteputkivalaisimet joissa on shuko-pistorasia kaapin sisällä.

Muutamaan suihkuhuoneeseen on asukkaiden kunnostustöiden yhteydessä asennettu uusi peilikaappi loisteputkivalaisimineen shuko-pistorasioilla varustettuna mutta ilman vika-virtakatkaisijaa. Yhteen suihkuhuoneeseen (asunto D 19) oli asennettu myös kattovalaisin.

Tuulikaapeissa ja vaatehuoneissa sekä muissa aputiloissa on alkuperäiset kupuvalaisimet hehkulampuilla (max 60 W). Muutamista valaisimista puuttui suojakuvut. Asunnossa C 15 oli sekä suihkuhuoneen että keittiön loisteputkivalaisimet ilman suojanakupuja. Kuva 38.

Toimenpide-ehdotukset  Rikkinäiset valaisimet uusitaan ensi tilassa ko. tiloihin hyväksyttyihin ja turvallisiin valaisimiin.  Keittiö- ja pesuhuonekunnostuksien yhteydessä vaihdetaan vanhat valaisimet uusiin käytännöllisempiin keittiön työpöytä-, suihkuhuone- ja saunavalaisimiin varustettuna loisteputki- tai energiasäästölampuilla (ledlampuilla).

Huoltorakennuksen ja autokatoksien valaisimet Huoltorakennuksen tiloissa on yleensä max 60 W hehkulampuille tarkoitetut kupuvalaisimet joiden valaistustaso on heikohko.

Alkuperäisinä autokatoksien ulkovalaisimina ovat ulkoseinällä olevat kupuvalaisimet SLO 1805-HQL503/K, 50 W elohopealampuilla. Muutamasta valaisimesta puuttui suojakuvut. Autokatoksien päätyihin on lisätty seinävalaisimia postilaatikoiden yläpuolelle (todennäköisesti niiden siirtojen yhteydessä).

Toimenpide-ehdotukset  Huoltorakennuksen tilojen valaisimet uusitaan ko. tiloihin sopiviin loisteputkivalaisimiin.  Autokatoksien valaisimiin asennetaan puuttuvat suojakuvut.

Lämmittimet, kojeet, laitteet (H6) Huoneistojen sähkövarustus Huoneistojen liedet olivat pääosiltaan uusittuja osakkaiden toimesta. Liedet ovat kaikki erimallisia.

Saunojen kiukaat ovat tarkastetuissa asunnoissa B 6 ja C 15 alkuperäiset.

Kiukaat ovat suunnitelmien mukaan mallia Helo SKSM 45 ST 4,5 kW.

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

45

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Huoneistojen alkuperäinen sähkövarustus on osittain puutteellinen. Keittiöissä ja pesuhuoneissa sekä ulkopuolella on maadoitetut pistorasiat ilman vikavirtasuojakytkimiä. Viallisia heti korjausta vaativia valaisimia havaittiin ainoastaan yhdessä asunnossa (asunto 15).

Toimenpide-ehdotukset  Keittiö- ja märkätilakunnostuksien yhteydessä kaikki shuko-pistorasiat uusitaan ja varustetaan vikavirtasuojakytkimellä.

 Puuttuvien sähköpiirustuksien laatiminen sähkösuunnittelijan toimesta.

Autojen lämmityspisteet Autokatokset on varustettu autolämmityspistorasioilla (Strömberg OCBA 2 B 112). Tämän lisäksi on erillisiä pihalle jälkeenpäin asennettuja autolämmityspistorasioita 2 kpl. Autolämmityspistorasiat on varustettu omalla kWh-alamittauksella.

Puhelinjärjestelmät (J1) Yleiseen puhelinverkkoon liittyvät puhelinjärjestelmät (J11) Kiinteistön puhelinjakoteline sijaitsee talonvaraston sivutilassa huoltorakennuksessa. Puhelinjakoteline on sijoitettuna erilliseen lukittuun komeroon (VLP 21 151) johon kiinteistön yleisavaimella ei päästy sisään.

Puhelinjakotelinehuoneen ulkopuolelle talonvarastoon on jälkeenpäin asennettu avoin ristikytkentäteline jossa on reititin ja modeemi (HomePNA Secure Switch PS-80). Ristikytkentäteline laitteineen on käyttökunnossa.

Ristikytkentäteline tulisi data- ja teleliikenteen käyttövarmuuden takia olla sijoitettuna suljettuun ja lukittuun tilaan tai kaappiin. Kuva 39.

Asuntojen puhelinkaapelit VMOHBU 3x2x0,5/M25 on tuotu jakotelineestä jokaiseen huoneistoon eteisen kytkentärasiaan josta puhelinpisteet, yleensä 3 kpl /asunto, on johdotettu MMS 1x4x0,5/M16.

Antennijärjestelmät (J2) Kiinteistössä on alkuperäinen tähtimallinen antenniverkko. Kiinteistö on liittynyt Anvian CATV-kaapeliverkkoon. Kiinteistön antennivahvistin ja Telesten FJUsplitterit kulmaliittimineen sijaitsevat sähköpääkeskustilan LJ-huoneen vastaisella seinällä.

Kiinteistön antennijärjestelmän alkuperäinen vahvistin (Teleste ACA 380) on uusittu Scientific Atlanta vahvistimeen (Compact Mini Amplifier).

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

46

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Antennijärjestelmästä löytyi ainoastaan käsinkirjoitettua dokumentoitua mittaustietoa asennusohjeen yläreunasta, ilmeisesti asennuksen jälkimittauksesta (28.10.2002). Kuva 40.

Vahvistimesta ja koko antennijärjestelmästä tulisi tehdä kuntotutkimus esim.

Antennihuolto Ikonen Ky:n toimesta Antennijärjestelmässä on lisäksi 3 kpl splitteria josta TELLU 7-kaapelit jakautuvat huoneistokohtaisiin splitteriin mistä jaetaan edelleen antennipistorasioihin joita on 2 tai 3 kpl /huoneistoa.

Antennipistorasioita on yleensä 3 kpl, sijoitettuna jokaisessa asunnossa 2 kpl olohuoneeseen ja 1 kpl isompaan makuuhuoneeseen. Pienimmissä asunnoissa (2h+kk+s) on vain 2 kpl antennirasioita, yksi rasia olohuoneissa ja yksi makuuhuoneessa.

Toimenpide-ehdotukset  Antenniverkostosta tulee tehdä kuntotutkimus ja kaaviot, jonka perusteella arvioidaan mahdollinen korjaus- ja kunnostustarve.

Ovikellot Jokaisessa huoneistossa on ulko-ovien yhteydessä paristokäyttöiset ovikellot Friedland 107 FACET.

3.5

Energiatalouden selvitys

Kohdetiedot Kohteen laajuustiedot on esitetty kohdassa 2.1 Kiinteistön perustiedot.

Energiataloutta parantavia toimenpiteitä ei ole tehty.

Kulutustiedot Lämmitysenergian kulutustiedot on saatu asunto-osakeyhtiön toimintakertomuksesta 31.12.2014.

Kohteen mitattu lämpöenergian kulutus vuosina 2012…2014 esitetään taulukossa A. Lämmitettynä tilavuutena on käytetty 3 900+ 300 m3 = 4 200 m3.

Lämmitystarvelukukorjaus (normittaminen) on tehty Vaasan normaalivuoden lämmitystarvelukuun (vuosilta 1981-2010) SNvpkunta = 4469 oCd. Lämmönkulutuksen normittamisessa on käytetty kaavat; Qnorm = (SNvpkunta/Stoteutunut vpkunta) x 0,75 x Qkok + Qlämm.käyttövesi

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

47

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Qlämm.käyttövesi = 0,25 x Qkok Taulukko A. Lämpöenergian kulutus.

Lämpöenergian kulutus, MWh/a Kulutus, kWh/m3a 3

Normeerattu tunnusluku, kWh/m a

2012

2013

2014

247

238

229

59,1

62,6

60,2

45

45

45

Kiinteistön energiakulutus on pysynyt samalla suhteellisen korkealla tasolla vertailuvuosien aikana.

Taulukko B. Kiinteistösähkön kulutus.

2012

2013

2014

Kiinteistösähkön kulutus, MWh/a

11,676

11,566

11,658

Sähkön kulutus, kWh/m³a

2,85

2,75

2,78

Taloyhtiön kiinteistösähkön kulutus vuonna 2012… 2014 on ollut yli 2,0 mutta alle 3,0 kWh/m³/v, mikä on kiinteistön varustetasoon suhteutettuna normaali.

Kiinteistösähkön kulutukseen vaikuttaa varustetaso. Kiinteistön sähkönkulutus on pysynyt lähes samana vertailuvuosien aikana.

Kuntoarvioraportissa ehdotettuja kiinteistön sähkön kulutukseen vaikuttavia korjausehdotuksia ovat:  Ulkovalaistuksen tehostaminen ja valaisimien varustaminen energiansäästö- tai led-lampuilla.

Taulukko C. Veden kulutus.

2012

2013

2014

2483

2353

2400

126

119

122

Vertailuarvo, l/henk, d

150

150

150

Ero vertailuarvoon, l/henk, d

24 (-16 %)

31 (-21 %)

28 (-19 %)

Veden kulutus, m3/a Veden kulutus, l/henk, d

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

(54 henk)

48

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

Kuntoarvio 2015

Veden kulutus on vuosina 2012 … 2014 aikana ollut noin 120 l/henk, d mikä on noin 20 % normaalia kulutusta vähemmän. Kuntoarviotarkastuksen yhteydessä ei havaittu vesikalusteiden tai WC-istuimien vuotoja.

Kuntoarvioraportissa ehdotettuja kiinteistön veden kulutukseen vaikuttavia korjausehdotuksia ovat:  Kaikki 10 vuotta vanhat 1-otesekoittajat (vesihanat) vaihdetaan uusiin 1otesekoittajiin. Lisäksi säädetään vesihanojen virtaamat.  Tarkastetaan WC-istuimien ja hanojen kunto. Vuotavat vesikalusteet kunnostetaan heti tarkastuksen yhteydessä.

3.6

Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi

Kiinteistössä ei ole seurattu asukkaiden toimesta veden ja energian kulutusta.

Kulutuksien seurantaan voitaisiin kouluttaa energiaekspertti, joka voisi olla asiasta kiinnostunut kiinteistön osakas tai taloyhtiön hallituksen jäsen.

Kirjallisuutta on saatavilla Kiinteistöalan Kustannus Oy:ltä Energiaekspertin työkirja. Energiaekspertin toimenkuvaan kuuluu kiinteistön energiatalouden parantamista edistävien asioiden hoito kuten esim. energiakulutuksen seuranta, antaa kiinteistönhoidolle ajankohtaista tietoa talon ja sen asukkaiden tarpeesta, tekee ehdotuksia energiatalouden parantamisesta kotioloissa ym.

Huoltokirjaa ei ole laadittu. Huoltokirjan laadintaa ja käyttöönottoa suositellaan.

Huoltokirja on apuna huoltomiehelle kiinteistössä tarvittavien hoito- ja huoltotehtävien oikea-aikaiseksi suorittamiseksi. Myös asuntojen osalta tulisi laatia huoltokirja, johonka lisätään asukkaiden huoltovastuulle kuuluvat toimenpiteet. Lisäksi huoltokirjaan voidaan sisällyttää energiasäästöohjeita, jätteiden kierrätysohjeita, kiinteistön säännöt, kiinteistön huollon tiedot, jne.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiö on vastuussa kiinteistön kosteiden tilojen (märkätilojen) vedeneristyksistä, joihin lukeutuu myös asuntojen suihkuhuoneiden ja saunojen vesieristykset. Yhtiön tulisi nimetä vastuuhenkilö tai konsultti, joka ohjaa ja valvoo suihkuhuonekorjauksien kulkua oikeisiin rakenneratkaisuihin.

Tai vaihtoehtoisesti valmistaudutaan osakkaiden teettämiin suihkuhuoneiden ja saunojan kunnostuksiin teettämällä etukäteen märkätilojen suunnittelu- ja kunnostusohjeet sekä sovitaan kustannusjaosta ja hankitaan taloyhtiölle kosteiden tilojen kunnostuksia valvova asiantuntija (valvoja).

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

49

Asunto Oy Gerbynranta Bostads Ab

4

Kuntoarvio 2015

SUOSITELTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET  Kaikkien suihku- ja pesuhuoneiden sekä muiden märkätilojen kosteuskartoitus  Sähköjärjestelmän kuntokartoitus ja dokumentointi  Antennijärjestelmän kuntotutkimus  Kaikkien salaoja- ja sadevesijärjestelmien kuntotutkimus  Kaikkien pohjaviemärien ja kaivojen painehuuhtelu (jolloin piilossa olevat kaivonkannet otettava esille).

Oy Insinööritoimisto ReCon / LN

50