ASUNTO OY
RISTIKUJA KUNTOARVIO
ReCon
Oy Insinööritoimisto Ingenjörsbyrå Ab
Asunto Oy Ristikuja, kuntoarvio 2012.docx
12-2012 SN/LN
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
SISÄLLYSLUETTELO
JOHDANTO 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.2
YHTEENVETO ..................................................................... Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet. Piha-alueet ........................................................................... Rakennuksen ulkopuoliset osat ........................................... Yhteistilat .............................................................................. Huoneistot / asunnot ............................................................ LVI -järjestelmät ................................................................... Sähkö- ja tietojärjestelmät .................................................... Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä ja lisätutkimuksista ..................................... 1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS-ehdotus .......... 1.2.2 LVI -järjestelmien PTS-ehdotus .......................................... 1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien PTS-ehdotus ...........................
5 5 5 5 5 5 6 7
2 2.1 2.2 2.3 2.4
KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT ........................................ Kiinteistön perustiedot .......................................................... Korjaushistoria ..................................................................... Käytettävissä olleet asiakirjat ............................................... Kuntoarvion toteutus ............................................................
12 12 12 13 13
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
KUNTOARVION TULOKSET .............................................. Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio ................ Tilojen rakennustekninen kuntoarvio ................................... LVI -järjestelmien kuntoarvio ................................................ Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio ................................ Energiatalouden selvitys ...................................................... Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi ...........................
14 14 22 25 29 35 37
4
SUOSITELTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET .........................
38
8 9 10 11
LIITTEET - Valokuvaliite (numeroitu kuvasarja 1-40)
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
2
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa käsitellään Asunto Oy Ristikujan tilannetta, kuntoa ja käyttöä. Kuntoarvio on laadittu ohjekortissa KH 90-00293 esitetyillä menetelmillä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan lisätutkimuksia ja kunnossapitotoimenpiteitä sekä käydään läpi uusimistarpeet. Raportin PTS-osaan sisältyvät ehdotettujen toimenpiteiden ajoitus ja kustannusennusteet budjetointia varten. Kuntoarviota täydentää kiinteistöstä otetut 40 valokuvaa, joihin viitataan raportissa vahvennetuin numeroin. Valokuvat ovat erillisenä liitteenä. Tilojen osalta tarkastettiin neljä (4) asuntoa. Kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma Kuntoarviota voidaan hyödyntää kiinteistön korjaussuunnitelman ja korjausohjelman laadinnassa. Kiinteistönomistaja laatii tai laadituttaa kunnossapitosuunnitelman kuntoarvion ja tarvittavien lisätutkimuksien perusteella. Korjausohjelmassa otetaan huomioon paitsi rakennuksen teknisestä kunnosta, myös tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta, asukkaiden toiveista tms. syistä aiheutuvat kunnostus- ja muutostarpeet, ja sovitetaan ne taloudellisiin resursseihin. Raportissa ei varsinaisesti oteta kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin, joten ne kiinteistönomistajan tulee selvittää ja ottaa huomioon lopullista korjausohjelmaa laatiessaan. Energiatalouden selvitys Energiatalouden selvitys on tehty ohjekortissa KH 90-00293 esitetyillä menetelmillä ja viitetiedoilla. Ehdotukset energiataloudellisiksi korjaustoimenpiteiksi on esitetty raportin kohdassa 3.5. PTS-ehdotus Raportin PTS-osa on kuntoarvion suorittajien ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Raportin PTS-ehdotuksessa esitetyt kustannusarviot ovat ennusteita budjetointia varten. Ne ovat vuoden 2012 kustannustasossa ja sisältävät arvonlisäveron 23 %. Yksittäisten toimenpiteiden kustannusarviot sisältävät myös niihin liittyvien töiden kustannukset. Esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmän kunnostus sisältää siihen liittyvät rakennus- ja sähköteknisten töiden kustannukset. Arvioihin sisältyvät myös suunnittelu- ja valvontakustannukset. PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka. Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta. Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksien ja rakennusosien kuntoa verrata toisiinsa.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
3
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Tässä kuntoarviossa käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6…10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6…10 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6…10 vuoden kuluessa 1 = heikko, uusitaan 1…5 vuoden kuluessa
Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarviossa tuloksia käsittelevissä luvuissa on noudatettu seuraavaa esitysjärjestystä: - Ensin kuvataan olemassa olevan järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet. - Seuraavaksi todetaan nykytilanne ja kohteessa tehdyt havainnot. - Lopuksi annetaan toimenpide-ehdotukset. Ehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta kiireelliset, tekemättömiksi todetut huoltotoimenpiteet on esitetty.
Vaasassa 08.01.2013
Kuntoarvion suoritti Sofia Nyström, RI
puh.
050-431 1167
puh.
0500-583 273
sofia.nystrom@netikka.fi
Lars Nyqvist, RI lars.nyqvist@netikka.fi
Yhteystiedot Oy Insinööritoimisto ReCon Ingenjörsbyrå Ab Vaasanpuistikko 18, 4.krs 65100 Vaasa puh. 06-312 0778 www.recon.fi
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
4
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
1
YHTEENVETO
1.1
Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireellisestä korjaustarpeesta
1.1.1 Piha-alueet Kiinteistön piha-alueet on jaettu siten, että jokaiseen asuntoon kuuluu asunnon kohdalla oleva piha-alue. Kiinteistön piha-alueet ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä.
1.1.2 Rakennuksen ulkopuoliset osat Eteläpäätyjen ikkunoiden ulkopuitteet on uusittu vuonna 2005. Yhtiössä on päätetty että talojen julkisivut maalataan noin joka viides vuosi. Jokainen osakas maalaa (tai maalauttaa) itse oman asuntonsa julkisivut. Tarkastuksen yhteydessä tarkastettiin julkisivujen kuntoa silmämääräisesti jonka yhteydessä todettiin, että useamman asunnon julkisivut olivat kunnostuksen ja maalauksen tarpeessa. Vesikatot ja vesikourut ovat useassa tapauksessa huonokuntoisia ja siten uusimisen tai perusteellisen korjauksen tarpeessa. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä.
1.1.3 Yhteistilat Ei ole yhteisiä tiloja. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä.
1.1.4 Huoneistot / asunnot Osakkaat ovat itse suorittaneet asunnoissaan erilaisia remontteja ja kunnostuksia sekä korjauksia. Tämän johdosta asunnot ovat erilaisia ja keittiöt, pesuhuoneet ja WC:eet ovat kaikki pintarakenteiltaan ja kalustuksiltaan erilaisia ja tilat ovat hyvin eritasoisessa kunnossa. Asunnoissa on myös tehty tilakohtaisia muutoksia varsinkin märkätiloissa. Asuntokohtaiset lämminvesivaraajat ovat malleiltaan erilaiset, eri merkkisiä ja eri-ikäisiä. Muutamissa asunnoissa lämminvesivaraajien sijainti on myös muutettu.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
5
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan tekemistä korjauksista ja kunnostuksista on aina ilmoitettava kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle ja niihin tulee olla asianmukaiset suunnitelmat ja luvat. Taloyhtiön edustajan rakennusalan asiantuntijan (valvojan) tulisi neuvoa ja valvoa osakkaiden korjaustyön suorituksessa, jotta vältyttäisiin määräyksien ja ohjeiden vastaisista ratkaisuista, jotka aiheuttavat haittaa muille osakkaille ja taloyhtiölle. Kiireelliset toimenpiteet: Ei kiireellisiä toimenpiteitä.
1.1.5 LVI-järjestelmät Kiinteistön kylmä käyttövesi ostetaan Vaasan kaupungin vesilaitoksen liittymästä ja päävesimittari on sijoitettuna C-taloon, asunto 9 autotalliin mistä menee tontilla ja talojen alapuolella maanalaiset muoviputkiset syöttöjohdot kaikkiin asuntoihin. Taloissa on vuonna 2006 asennetut asuntokohtaiset alamittarit kylmälle käyttövedelle. Asuntojen käyttövesiputket (kylmävesi ja lämminvesi), ovat pääosiltaan uusittuja komposiittiputkiksi. Asuntojen vesimittarin yhteydessä olevat putket on PEH-muoviputkia. Lämminvesivaraajaan liittyvät putket ovat kupariputkea. Vesijohdot ovat pääosiltaan uusittuja vuosina 2004- 2006. Muutamissa asunnoissa huomattiin vuotavia varoventtiilejä jotka tulisi korjata ensi tilassa. Viemärit ovat alkuperäisiä muoviputkiviemäreitä (kumitiivisteellisiä PVCmuhviputkisia) joiden tekninen käyttöikä on loppumassa seuraavan PTSkauden aikana. Pesuhuoneiden alkuperäiset muoviset seinäkaivot ja vanhanmalliset lattiakaivot tulee uusia nykymääräysten mukaisiksi lattiakaivoiksi pesuhuone- ja saunakunnostuksien yhteydessä. Talojen/asuntojen luonnollinen poistoilmanvaihtojärjestelmän on lähes alkuperäisessä kunnossa. Keittiöissä on yleensä liesituuletin, muutamassa asunnossa jopa alkuperäinen. Poistoilmanvaihto asunnoista on huono. Alkuperäisten liesituulettimien tekninen käyttöikä on lopussa. Ilmanvaihtojärjestelmään tulisi tehdä perusteellinen energiakorjaus jonka yhteydessä myös lämmön talteenotto poistoilmasta voidaan toteuttaa. Nykyisten poistoilmakanavien huolto ja puhdistus on aiheellista suorittaa lähiaikoina. Huoneistojen poistoilmaventtiilien puhdistus kuuluu osakkaiden hoitovastuulle. Korvausilmaventtiilejä on ainoastaan saunoissa kiukaiden alapuolella (tai ulkoseinässä) jolloin tuloilman saanti on hyvin puutteellinen. Ilmanvaihdon perusparannukseen / energiakorjaukseen varaudutaan seuraavan PTS-kauden alkupuolella. Kiireelliset toimenpiteet:
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
6
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Vuotavien varoventtiilien uusinta.
1.1.6
Sähkö- ja tietojärjestelmät
Piha-alueiden valaistustaso on tyydyttävä. Alkuperäiset sisäänkäyntien valaisimet uusitaan valaistusteholtaan parempiin ja energiasäästäviin valaisimiin. Kiinteistön sähköjärjestelmät ovat toimivassa kunnossa. Tarkastuksessa testattiin pistokokein huoneistojen maadoitettujen pistorasioiden turvallisuus schukotesterillä jolloin yhdessä asunnossa havaittiin puutteita (WC:n kunnostuksessa asennetun peilikaapin pistorasian maadoitus oli puutteellinen, osakkaan vastuulla). Sähkökalusteiden määrä tiloissa ja huoneistoissa on yleensä tyydyttävä. Antenniverkosto on liitetty Anvian kaapeliverkostoon. Se on tyydyttävässä kunnossa. Puhelinverkko on alkuperäisessä ja toimivassa kunnossa. Kiireelliset toimenpiteet: maadoittamattomien shuko-pistorasioiden korjaus ja puuttuvien suojakupujen asennus valaisimiin.
Kuntoluokat: Luokka Kuvaus 5 4
Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana. Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6…10 vuoden kuluessa.
3 2
Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6…10 vuoden kuluessa. Välttävä, peruskorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6…10 vuoden kuluessa
1
Heikko, uusitaan 1…5 vuoden kuluessa.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
7
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
1.2
Kuntoarvio 2012
Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi
329
305
266
0
0
0
0
0
0
0
240
900
12
24
0
0
0
0
0
0
0
0
160
36
4
32
0
0
0
0
0
0
0
0
24
36
Yhteensä (1000 €)
345 361 266
0
0
0
0
0
0
0
424
Yhteensä / huoneistoala 2 € / hm
173
0
0
0
0
0
0
0
Luku
3.1-3.2
Aluerakenteet ja rakennustekniikka
3.3
LVI-järjestelmät
3.4
Sähkö- ja tietojärjestelmät
hm
2
2 000
181
133
2022 2032
Yhteensä 2013-2022
972 486,0
Kustannustaso 12/2012. Hintoihin sisältyy alv 23%.
PTS-yhteenveto 2013-2022 400 350
x 1000 euroa
300 250 200 150 100 50 0 2013
2014
2015
3.1-3.2 Aluerakenteet ja rakennustekniikka
2016
2017
2018
3.3 LVI-järjestelmät
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
2019
2020
2021
2022
3.4 Sähkö- ja tietojärjestelmät
8
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
6
Salaojituksen kuntotutkimus ja painehuuhtelu
1
1 erä
5
Salaojituksen uusiminen ja yhtenäisen sadevesijärjestelmän rakentaminen
2
4 rak.
Ryömintätilojen siivous ja mikrobisaneeraus sekä tuuletusrakojen avaus
1
16 as
Ryömintätilojen tuuletusongelmien korjaaminen
1
Alapohjien lisäeristys ym. korjaus
2
16 as 1500 m²
Maanvaraisten lattioiden painumien kartoitus
2
16 as
2
Autotallien lattioiden korjaus
2
2 as
4
2
1 erä
Julkisivujen kunnostus ja maalaus
2
1 erä
40
Ikkunapuitteiden kunnostus ja maalaus
2
1 erä
55
Ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen energiasäästöikkunoiksi ja -oviksi
2
1 erä
Vesikattojen uusiminen
1
2200 m2
260
Kattoikkunoiden uusiminen (tai poistaminen)
1
16 kpl
27
Pesuhuoneiden ja saunojen peruskorjaus
2
14 as
Pelastussuunnitelman laadinta
1
1 erä
D9
Ulkopuoliset rakenteet
E4
Putkirakenteet
Jätehuoltopisteen kunnostus
Rakennuksen runko
F3
Julkisivu
Painumien ja siirtymien korjaus
F4
2023 2032
130
Perustukset
F2
F32
2022
1 erä
Aluevarusteet
2021
2
D8
2020
3
2019
1 erä
Sorapintaisten alueiden kunnostus
2018
1
Pensaiden ja puiden ym. istutuksien raivaus
2017
4
Päällysrakenteet
2016
1 erä
D7
2015
1
Viherrakenteet
2014
Määrä arvio
Toimenpide-ehdotus
D6
F1
Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2013
Kunto luokka
Raportin koodi
1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS -ehdotus
16 16 110
10
240
Yläpohjarakenteet
F5,6,7 Yleiset tilat F5,6,7 Asuinhuoneistot
Rakennustekniikka yhteensä
210 2
329 305 266
0
0
0
0
0
0
0
Kustannustaso 12/2012. Hintoihin sisältyy alv 23%.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
9
240
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
G2
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
Määrä arvio
2014
Toimenpide-ehdotus
Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2013
Kunto luokka
Raportin koodi
1.2.2 LVI -järjestelmien PTS -ehdotus
2023 2032
Vesi- ja viemärijärjestelmät
G22 Vesijohtoverkostot Käyttövesiverkoston venttiilit
1
1 erä
5
Lämminvesivaraajien siirto
2
15 as
15
2
1 erä
4
LVI-suunnittelu, -konsultointi ja valvonta
1
1 erä
2
Jätevesiviemärin kaivojen ja tonttiviemärin paikallistaminen ja tarkastaminen
1
1 erä
2
Pesukoneiden kytkentöjen tarkistus ja korjaus tarvittaessa
1
1 erä
1
Astianpesukoneiden kytkentöjen tarkistus ja korjaus tarv. sekä muovikaukaloiden asennus
1
1 erä
1
2
1 erä
G24 Viemäriverkosto Viemäriverkoston huoltokorjaus E4
Putkirakenteet
G25 Vesi- ja viemärikalusteet
G26 Eristykset Vesiputkien ja IV-kanavien eristys G3
4
Ilmastointijärjestelmät Ilmanvaihtojärjestelmän perus-/energiakorjaus
2
16 as
G4
Kylmäteknisten laitteiden kuntotutkimus
1
1 erä
G7
Palovaroittimet ja jauhesammuttimet LVI-järjestelmät yhteensä
160 2
12
24
0
0
0
0
0
0
0
Kustannustaso 12/2012. Hintoihin sisältyy alv 23%.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
10
0
160
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
Määrä arvio
2014
Toimenpide-ehdotus
Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2013
Kunto luokka
Raportin koodi
1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien PTS -ehdotus
2023 2032
H1 Aluesähköistys 2
1 erä
3
1 erä
2
16 as
1
16 as
10
Asuntojen valaistus- ym. ryhmäjohdot
2
16 as
4
Maadoituksien täydentäminen (uusinta)
2
16 as
8
1
16 as
6
2
16 as
3
1 erä
1
3
1 erä
1
Ulkovalaistuksen parantaminen
4
H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset Sähkö- ja telejärjestelmien kuntokartoitus
2
Mittarikeskukset Asuntojen ryhmäkeskukset uusitaan
8
Ryhmäjakokeskukset Pesuhuoneiden pistorasiat ym. uusitaan vikavirtakytkimillä pesuhuonekorjauksien yht. H3 Johtotiet H4 Johdot ja niiden varusteet Pääjohto (pääkeskukseen syöttö) Asuntojen nousujohdot
H5 Valaisimet Pesuhuonevalaisimet (uusitaan)
12
H6 Lämmittimet, kojeet ja laitteet Ilmanvaihtokoneiden kytkentä
4
J1 Puhelinjärjestelmät Puhelinjärjestelmän kuntotutkimus J2 Antennijärjestelmät Antennijärjestelmän kuntotutkimus Sähkö- ja tietojärjestelmät yhteensä
4
32
0
0
0
0
0
0
0
0
Kustannustaso 12/2012. Hintoihin sisältyy alv 23%.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
11
24
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
2
KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT
2.1
Kiinteistön perustiedot
Kuntoarvio 2012
Kiinteistön nimi Osoite Kiinteistötunnukset Y-tunnus Tontin pinta-alat Rakennustyyppi Valmistumisvuosi Rakennukset Asuinhuoneistot Kerrokset - asuinkerrokset
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab Läntinen Pitkäkatu 2 B, 65380 Vaasa 905-028-52-3 0184002-8 10 495,5 m2 rivitalo (ketjutalo) 1974 4 ketjutaloja 16 kpl
Tilavuus Käytetty kerrosala Huoneistoala Asukasluku Autotallit Autopaikat Isännöitsijä
7440 m3 2800 m2 2000 m2 36 henkilöä 16 kpl Ei yhteisiä autopaikkoja c/o ARUCO Ky, Anitta Ruotsalainen Vaasanpuistikko 18, 4.krs, 65100 Vaasa puh 040 731 7031 Ei ole kiinteistöhuoltoa
Kiinteistöhuolto
2.2
1 1/2
Korjaushistoria
Tiedot aikaisemmista korjauksista on saatu taloyhtiön isännöitsijältä ja asiakirjoista.
Sadevesiputkilinja rakennettu rakennuksien väliin Galvanoidut kylmävesiputket vaihdettu muoviputkiin Eteläpäätyjen ikkunoiden ulkopuitteet uusittu Asuntokohtaiset vesimittarit asennettu ja asuntojen sisäiset vesijohdot vaihdettu komposiittiputkiksi Asunto A 4 pesuhuone ja sauna korjattu yhtiön kustannuksella
v. 1984 v. 2004/2005 v. 2005 v. 2006 v. 2012
Lisäksi osakkaat ovat uusineet asuntokohtaiset lämminvesivaraajat itse omaan tahtiin. Autotallien lattioita on korjattu korotusvaluilla ja maalattu mutta ei ole tietoa laajuudesta ja ajankohdasta. Tarkastettujen autotallien lattioille oli tehty korotusvaluja, mutta ei ole tarkkaa tietoja ajankohdasta. Yhtiössä on päätetty, että julkisivut maalataan noin joka viides vuosi ja että osakkaat hoitavat sen
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
12
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
itse. Osakkaat ovat myös tehneet tai teettäneet paljon omia kunnostuksia ja korjauksia tai remontteja oman tahdon ja tyylin mukaan (ei dokumentoitu yhtiön asiakirjoihin).
2.3
Käytettävissä olleet asiakirjat
Rakennusaikainen urakkasopimus liiteasiakirjoineen; - Rakennustyöselitys 27.9.1973 / 23.10.1973 - LVI- työselitys 7.9.1973 - Sähkötyöselitys 12.3.1973 - Pääpiirustukset N:o 1- 9 (9 kpl) Rakennuslupapiirustukset 22.10.1973, avotakan lisäys asuntoon D 14 11.3.1981sekä asunto A 3 pesuhuone-/varaston muutos 1985. Vesi- ja viemärijohtopiirustukset (puutteellinen sarja) 19.3.1973 Sähköpiirustukset (puutteellinen sarja) 12.3.1973, 11.10.1973 Toimenpide-ehdotukset Taloyhtiön tulisi selvittää onko puuttuvia piirustuksia olemassa tai muita asiakirjoja ja liittää ne olemassa oleviin piirustussarjoihin (arkistosarjat).
2.4
Kuntoarvion toteutus
Kuntoarvion laadinnassa on noudatettu ohjekortissa KH 90-00294 Asuinkiinteistön kuntoarvio, Suoritusohje esitettyä nimikkeistöä. Otsikoissa olevat tunnukset viittaavat tähän nimikkeistöön. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat ohjekortin mallisisällysluettelon mukaiset. Kiinteistön energiatalouden selvitys on tehty ohjekortissa KH 90-00314 esitetyillä menetelmillä ja viitetiedoilla. Selvitykseen sisältyvät kulutusvertailut ja johtopäätökset. Kiinteistötarkastukseen valittiin neljä (4) asuinhuoneistoa. Huoneistot ovat A 3, B 7, C 12 ja D 14. Kiinteistötarkastus suoritettiin 08.11.2012 sekä lisäksi suoritettiin erillisiä tarkastuskäyntejä.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
13
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
3
KUNTOARVIOINNIN TULOKSET
3.1
Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio
Viherrakenteet (D6) Piha-alueilla on runsaasti erilaisia istutuksia. Rakennuksien lähelle on aikoinaan istutettu puita ja pensaita jopa rakennuksien seinustojen viereen. Kuva 6. Puut ja isot pensaat tulisi sijoittaa vähintään 4-5 metrin päässä rakennuksista. Sokkelia vastaan ei saisi tehdä kukkapenkkejä tai muuta istutuksia jotka vaativat kastelua eikä istuttaa pensaita joiden juuret tunkeutuvat salaojiin ja tukkivat ne ajan myötä. Kuva 7. Toimenpide-ehdotukset Puut ja isot pensaat jotka kasvavat liian lähellä rakennuksia on kaadettava ja niiden aiheuttamat mahdolliset vauriot tulee selvittää ja korjata.
Päällysrakenteet (D7) Pihakäytävät ovat yleensä sorapintaisia. Sorapintaisille piha-alueille muodostuu kuoppia ajoneuvojen vaikutuksesta, joihin vesi lammikoituu. Pelastuslain mukaan kiinteistön pelastustie tulee olla merkittynä liikennemerkein ja pelastustie tulee olla esteetön. Toimenpide-ehdotukset Liikennealueiden peruspuhdistus kasvillisuudesta sekä pelastusteiden merkintä.
Aluevarusteet (D8) Kiinteistön piha-alueet on jaettu siten että jokaiselle asunnolle kuuluu asuntokohtainen piha-alue. Tästä myös seuraa, että jokaisen asunnon osakas myös hoitaa ”omat” pihansa. Toimenpide-ehdotukset Ei toimenpide-ehdotuksia
Ulkopuoliset rakenteet (D9) Kaikkien asuntojen sisäänkäynnit ovat erilaisia johtuen siitä että asukkaat ovat itse saaneet päättä ”omasta” asunnosta. Joidenkin asuntojen sisäänkäynnit ovat varustettuna jälkeenpäin rakennetuilla muoviprofiilisilla katoksilla. Kuva 8 Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
14
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
ja 9. Muoviprofiiliset katokset ovat joissakin tapauksissa huonokuntoisia ja jopa rikkinäisiä. Asuntokohtaisille pihoille on myös rakennettu jälkeenpäin erilaisia terassirakenteita ja aitauksia. Kiinteistön varsinainen jätehuoltopiste sijaitsee tontin pohjoissivun ulkopuolella. Jätehuoltopiste on aitaamaton ja astiat on sijoitettu suoraan sorapintaiselle puistoalueelle. Jäteastioiden uusiminen uudenmallisiin (esim. maahan upotettaviin astioihin) voisi suunnitella ja toteuttaa (vaatii toimenpideluvan). Jäteastioiden uusimisen yhteydessä tulisi myös huomioida Stormossenin uudistetut lajitteluohjeet (biojätteeseen ja poltettavaan jätteeseen, karkea jätelajike poistunut) ja niiden vaikutus kunkin jätelajikkeen määrin ja astiakokoihin. Toimenpide-ehdotukset Selvittää jos on lupaa pitää kiinteistön jäteastiat tontin ulkopuolella. Suunnitella jätehuoltopistettä uudelleen viimeisten lajitteluohjeiden ja määräyksien mukaiseksi.
Putkirakenteet (E4) Piirustuksien mukaan rakennuksien vierustoilla pitäisi olla rakennusaikaisia muovisalaojia (75 mm). Tarkastuksessa havaittiin ainoastaan kolme betoniputkista tehtyä salaojan tarkastuskaivoa joista kaksi olivat rikkinäisiä ja täynnä soraa ja yksi oli vielä hyväkuntoinen. Kuva 12. Osakkaat ovat osaltaan itse huolehtineet omien asuntojensa sadevesien poistojärjestelmistä. Kuva 11. A-B ja C-D taloketjujen väliseen avo-ojaan on jälkeenpäin rakennettu putkitettu sadevesilinja (todennäköisesti vuonna 1981) johon on myös tehty neljä pintavesikaivoa. Kuva 10. Jotkut osakkaat ovat liittäneet omien vesikattojensa sadevesien poistoputket tähän sadevesiputkilinjaan. Talojen ryömintätiloissa olevat vesiputket jäätyvät tietyissä asunnoissa talvisin pitkien pakkauskausien aikana. Toimenpide-ehdotukset Teettää tarkempi kuntotutkimus ja -selvitys kiinteistön salaojituksesta ja korjata korjattavissa olevat vakavat puutteet ja toimintaa estävät viat (tukokset yms.). Teettää suunnitelma kiinteistön salaojitus- ja sadevesijärjestelmän kokonaiskunnostuksesta jonka perusteella kunnostus toteutetaan yhtenäisesti. Ryömintätiloissa olevien vesiputkien uudelleeneristys ja sen lisäksi mahdollisen saattolämmityksen asentaminen. Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
15
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Perustukset, sokkelit, alapohjat (F1) Rakennuksien perusmuureissa (sokkelipalkeissa) havaittiin painumia ja pieniä halkeamia paikoittain. Rakennuksien perustukset on paalutettu ja paikoittain on näkyvissä betonisokkeleissa vaurioita jotka viittaavat rakenteiden painumiseen tai siirtymiseen. Kuva 13. Vauriot ovat näkyvissä maanpinnan yläpuolella mm. sokkelipalkkien ja rakennuksien poikittaispalkkien upotuskohdissa. Rakennuksien teräsbetonirakenteiset sokkelipalkit ovat ilman pintakäsittelyä. Pohjamaan painumisen vuoksi sokkelipalkit ovat osittain kokonaan maanpinnan yläpuolellakin joten pintavesi pääsee valumaan suoraan rakennuksien alapuoliseen ryömintätilaan. Aikaisemmassa kuntokartoituksessa (joka on suoritettu 1994) on myös raportoitu perustuksissa olevista vioista huoneistojen 9 ja 11 kohdalla. Huoneiston 9 osalta olisi autotallien perustuksissa havaittu sivuttaissuuntaisia siirtymiä. Huoneiston 11saunaosaston ja autotallien välinen palomuuri on painunut 30- 40 mm mikä olisi aiheuttanut saunan lattian kallistumisen väärään suuntaan. Painuminen vaikuttaa kuitenkin hidastuneen viime aikoina. Asuinrakennuksien alapohjat ovat ns. ulkoilmatuuletettuja rossipohjia, eli huoneistojen 1. kerroksien lattioiden (alapohjien) alapuolella on ryömintätila. Alapohjien rakenne on rakennustyöselityksen mukaan (alapinnasta lukien); - lattiavasat 58x145 mm c/c 600 - täytepohja 8 mm ½-kova puukuitulevy - vuorauspaperi - lämpöeristys 100 mm mineraalivilla - lastulevy 22 mm Talousosan alapohjarakenne on samanlainen mutta lattialevynä on käytetty vedenkestävää vaneria 15 mm pesuhuoneessa ja saunassa. Alapohjien lämpöeristyksen paksuus on nykykäytännön mukaan selvästi alimitoitettu. 1. kerroksen lattiat voivat tuntua kylmiltä varsinkin kun alkuperäiset kokolattialattiamatot on yleisesti vaihdettu muovimatoiksi. Alapohjiin ei ole rakennusaikana asennettu muovikelmua mikä osaltaan voi selittää esiintyvää lattiavetoa ulkoseinien läheisyydessä. Tarkastuksen yhteydessä tarkastettiin myös ryömintätilat siltä osin kun niihin mahtui ryömimään (eli lähinnä asunto-osien alta). Yhteys ryömintätiloihin on vaatehuoneiden lattialuukkujen kautta, osassa huoneistossa on myös pukuhuoneissa lattialuukut. Yhdessä tarkastetussa ryömintätilassa (asunto A 3) oli maanpinta selvästi kostea ja paikoittain esiintyy myös vesilammikoita. Kuva 15 ja 16. Ryömintätilojen maapohja on hienoa hiekkaa joka on ollut peitettynä muovikalvolla. Joissain muovikalvo on poistettu (kerätty kasoihin), toisissa se on jäljellä mutta peittää vain osittain maapohjan, sokkelipalkkien vastapenkat ovat puutteelliset ja ulkopuolelta pääsee paikoitellen virtamaan sulamisvettä
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
16
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
ryömintätilaan. Ryömintätiloissa esiintyy myös näkyvää mikrobikasvustoa (tarkastetuista asunnoissa A 3:ssa ja D 14:ssa). Talven aikana ryömintätilan lämpötila laskee ja välillä vesiputket jäätyvät jonka vuoksi osakkaat tukkivat sokkeleissa olevat tuuletusraot. Tästä johtuen ryömintätilan suhteellinen kosteustaso nousee varsinkin talvisaikana, ja se taas on johtanut siihen että mikrobit ovat alkaneet kasvamaan orgaanisten materiaalien päällä. Olemassa olevat rakennusaikaiset tuuletusreiät ovat nykysääntöjen mukaan selvästi alimitoitettuja joten ryömintätilojen kosteusteknistä toimivuutta tulisi parantaa lisäämällä tuuletusta suurentamalla tuuletusaukkojen pinta-alaa ja sijoittamalla uudet aukot siten että myös matalammat osat märkätilojen alapuolella tuulettuvat kauttaaltaan. Kuva 14. Tämän päivän suunnitteluohjeiden (RIL 107-2013) mukaan tulisi tuuletusaukkojen pinta-ala olla vähintään 0,5-1,0 ‰ ryömintätilan pinta-alasta (ja olla halkaisijaltaan >160 mm sekä korkeintaan 6 m:n etäisyydellä toisistaan). Jäätymisongelma tulisi ratkaista eristämällä vesiputket ja viemärit asianmukaisesti tehokkaalla lämmöneristyksellä (esim. solumuovieristyksellä ja lisäksi al-pintaisilla mineraalivillakouruilla) ja tarvittaessa varmistaa vesijohtojen toimivuus myös saattolämmityksellä. Nykyisiä tuuletusrakoja ei saa missään tapauksessa laittaa kiinni (eli tukkia) talven aikana, koska ulkoilma siihen aikaan on kuivempi kuin ryömintätilassa ja ainoastaan talviaikaisella ulkoilmatuuletuksella voidaan kuivattaa ryömintätilat. Autotallien ja varastojen alapohjarakenteet ovat maanvaraisia, sorakerroksen päälle tehtyjä betonilaattoja. Alkuperäiset lattiat jaettu ruutuihin puurimoituksella joiden on havaittu lahoavan ja aiheuttaen ainakin hajuhaittaa. Osa autotallien ja varastojen maanvaraisista laatoista on painunut haitallisesti ja niitä on korjattu valamalla uutta betonilattiaa vanhan päälle. Nämäkin lattiat ovat painuneet ja sen johdosta haljenneet. Lisävalusta syntynyt kuormituksen lisäys on myös edesauttanut lisäpainumista. Painuvat lattiat tulisi korjata nostamalla lattiat kevyellä täyteaineella (esim. polyuretaanitäytöllä) tai paaluttamalla lattiat (esim. Powerpile-menetelmällä) tai teräspaaluilla jolloin vanhat alkuperäiset lattiat jouduttaisiin todennäköisesti uusimaan kokonaan. Vaihtoehtoisesti voidaan alkuperäiset lattiat purkaa ja uusia kevytsoraalustäytöillä. Toimenpide-ehdotukset Ryömintätilojen maapohjien siivous kaikista orgaanisista aineksista (tehtävä ensi tilassa jotta homeongelma ei räjähtäisi käsiin). Suunnitella ja rakentaa alapohjien ryömintätilojen tuuletus uudestaan kosteus- ja lämpöteknisesti toimivaksi.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
17
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Vähentää ryömintätilojen maapohjien kosteustuotto kapillaarikatkolla (voidaan tehdä esim. Lecasora-kerroksella). Suunnitella ja toteuttaa alapohjien lisälämmöneristys jotta ”kylmät lattiat”ongelma saadaan vähennettyä. Sen yhteydessä tulee myös huomioida alapohjarakenteen kosteustekninen toiminta (alkuperäisestä rakenteesta puuttuu höyrysulku). Kartoittaa perustuksien ja maanvaraisten lattioiden painumat ja niiden aiheuttamat haitat ja sen jälkeen suunnitella ja toteuttaa tarvittavat perusparannustoimet.
Rakennusrunko (F2) Rakennukset ovat puurunkoisia. Ei rakenteellista huomauttamista talojen puisten runkorakenteiden osalta. Huoneiston 11 saunaosaston ja autotallin välisen palomuurin perustuksien painumisen ja saunan lattian kaltevuuskorjaus asianmukaisella korjaustavalla. Autotallien maanvaraislattioiden painumien aiheuttamat väliseinien avautumista lattiarakenteista tulisi kartoittaa ja korjata asianmukaisella korjaustavalla. Vesikatot ovat puurunkoisia. Toimenpide-ehdotukset Puurunkojen osalta ei varsinaisia kunnostustoimenpiteitä seuraavien 10 vuoden aikana. Palomuurin perustuksien painumien korjaus. Autotallien väliseinin korjaus lattioiden korjauksien yhteydessä.
Väestönsuoja (F21) Kiinteistössä ei ole väestönsuojaa.
Julkisivut (F3) Ulkoseinät (F31) Ulkoseinien rakenne on rakennustyöselityksen mukaan asunto-osalla seuraava (ulkopinnasta lukien); - pystylimilaudoitus 16x70+19x120 mm 25 mm raoin - karhulevy 10 mm - runko 45x95+45x58 mm c/c 600 - lämpöeristys 150 mm mineraalivilla
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
18
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
- höyrysulku runkojen välissä 0,09 mm muovikelmu - lastulevy 12 mm Ulkoseinärakenne on rakennustyöselityksen mukaan talousosalla seuraava (ulkopinnasta lukien); - pystylimilaudoitus 16x70+19x120 mm 25 mm raoin - karhulevy 10 mm - runko 45x95 mm c/c 600 Autotalli-varastoa vasten; - höyrysulku 0,09 mm muovikelmu - aluslaudoitus 22x100 mm, alaosa umpilaud. ja yläosa harvalaud. c/c 200 - kipsoniittilevy 11 mm Saunaa vasten; - höyrysulku Arvo-Al muovieristyspaperi - ilmarako, harvalauta pystytolppien päällä - vaaka paneli 16x95 mm Muilta osia; - höyrysulku 0,09 mm muovikelmu - lastulevy 12 mm Talousosien (märkätilojen) ulkoseinien lämpöeristys on nykykäsityksen mukaan alimitoitettuja ja varsinkin seinien ulkonurkissa voi esiintyä jopa ajoittaista kondenssia. Rakennuksien julkisivut ovat maalattua pystylimilaudoitusta. Kuva 1-5. Osan osakkaista ovat itse hoitaneet ja maalanneet puujulkisivujansa ja niissä tapauksissa ne ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Maalamatta jääneet puujulkisuvut ja muut puuosat ovat huonossa kunnossa ja näiden osalta julkisivut tulisi kunnostaa ja huoltomaalauttaa. Kuva 17. Toimenpide-ehdotukset Huonosti maalattujen tai maalamatta jääneiden julkisivujen ja muiden puuosien kunnostus ja uudelleen maalaus. Märkätilakorjauksien yhteydessä tulisi tehdä vähintään noin 100 mm lisälämmöneristys pesuhuoneiden ja saunojen ulkoseinien osalta (jolloin myös vanha höyrysulku tulee poistaa ja korvata uudella höyrysululla lisäeristetyn seinärakenteen sisäpinnassa) Ikkunat (F32) Eteläpuolen ikkunoiden ulkopuitteet uusittiin vuonna 2005. Ikkunat ovat kolmilasisia puurakenteisia MSK- ikkunoita. Kuva 18. Ikkunapuitteet ja -karmit ovat useassa tapauksissa kunnostamisen ja maalauksen tarpeessa. Osa osakkaista on itse rakennuttanut ulko-ovia takapihalle päin asuntojen keskellä olevan ikkunan tilalle. Kuva 1 ja 19. Toimenpide-ehdotukset
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
19
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Kaikkien ikkunapuitteiden ja -karmien kunnostus ja maalaus sekä sisäpuitteiden tiivisteiden uusinta silikoniputkitiivisteisiin.
Ulko-ovet (F33) Suurin osa ulko-ovista on alkuperäisiä. Kiinteistön ovilukot ja avaimet ovat Abloy Exec-sarjaa. Osa osakkaista on itse rakennuttanut ulko-ovia takapihalle päin keskellä olevan ikkunan paikalle. Rakennuksen ulkonäköä muuttavan toimenpiteen yhteydessä on haettava rakennuslupaa. Toimenpide-ehdotukset Selvittää onko ulko-ovien lisäyksien yhteydessä haettu rakennuslupaa.
Julkisivun täydennysosat (F34) Rakennuksien talotikkaat ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Joissakin tapauksissa alimmat ruuvit ovat vähän löysät ja niitä tulisi kiristää kunnolla. Toimenpide-ehdotukset Kiristää talotikkaiden kiinnitysruuvit.
Yläpohjarakenteet (F4) Yläpohja (F41)
Vesikatto- ja yläpohjarakenne on rakennustyöselityksen mukaan asunto-osalla seuraava (sisäpinnasta lukien): Yläpohja, kehärakenne; - lastulevy 10 mm, 590 mm kaistoina kehärakenteen poikki avosaumoilla - harvalaudoitus19x95 mm c/c 600 mm - kehärakenteen kattovasat 2 kpl 28x145 c/c 600 - höyrysulku 0,09 mm muovikelmu - runko 45x95+45x58 mm c/c 600 - lämpöeristys 200 mm mineraalivilla Vesikatto, kehärakenne; - kattotuolit 58x145 c/c 600 - sekundäärikannattajat 22x100 levyjaon mukainen - aaltomineriitti P6 musta
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
20
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Asunnon A 3 yläpohjan yläkolmiossa oli havaittavissa, että puolet pinta-alasta oli yläpinnan lämpöeristyksen osalta poikkeava; toinen puolikas oli lisäeristetty vuorivillamatolla (todennäköisesti 50 mm). Kuva 20 ja 21. Yläpohjan yläkolmiosta puuttuu nykykäytännön mukainen harjatuuletus päädyissä mikä tulisi myös järjestä vesikatteen uusimisen yhteydessä. Asunto-osien Mineriitti-levykatot (aaltomineriitti P6 musta) kattoluukkuineen ovat huonossa kunnossa ja niiden uusiminen on ajankohtainen PTS-jakson alkupuolella. Myös suurin osa vesikattojen vesikouruista on huonokuntoisia ja ne tulisi uusia samanaikaisesti. Kattoikkunat ovat huonokuntoisia ja niitä pitää uusia kokonaisuudessaan nykyaikaisiin avattaviin kattoikkunoihin (esim. Velux-mallisiin tai vaihtoehtoisesti rakentaa umpeen). Kuva 22. Kattoikkunoiden uusiminen on tarkoituksenmukaista toteuttaa vesikatteen uusimisen yhteydessä. Asuinhuoneiden viereisissä ullakkotiloissa havaittiin, että sadevesi joka tulee sisälle vesikatossa olevien läpivientien kohdilla, johdetaan pois katteen alapuolisia peltikouruja pitkin. Nämä läpivientikohdat ovat toimivuudelta erittäin heikkoja, koska ne voivat tukkeutua ja vesi sitten tulvia suoraan sisälle ullakkotilaan (tai jopa suoraan ulkoseinärakenteen sisälle). Vesikatossa oleva kattoluukku on laskettu varapoistumistieksi. Kuva 23. Kattoluukku on nykymääräyksien mukaan liian pieni varapoistumistieksi. Tämä varatiejärjestely on myös huono koska yläkerran molemmista makuuhuoneista ei ole vapa pääsy varatielle. Ullakkotila, missä kattoluukku sijaitsee, tulee myös olla siisti ja ilman ylimääräistä tavaraa jotta kattoluukulle on vapaa pääsy poistumistilanteessa. Vesikatto- ja yläpohjarakenne on rakennustyöselityksen mukaan talousosalla seuraava (sisäpinnasta lukien): Yläpohjan sisäpuoli; Autotalli-varasto - kipsoniittilevy 11 mm - aluslaudoitus 22x100 mm c/c 200 mm - höyrysulku 0,09 mm muovikelmu Sauna - paneeli 16x95 mm - ilmarako, 19x95 mm c/c 600 mm - höyrysulku Arvo-Al muovieristyspaperi Pesu- ja pukuhuone - paneeli 16x95 mm - höyrysulku 0,09 mm muovikelmu Yläpohjan kantava rakenne ja eristys; - kattovasat 58x170 c/c 600 - lämpöeristys 175 mm mineraalivilla - ilmarako 50x50 mm c/c 600 kattovasojen poikkisuuntaan Vesikatto;
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
21
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab -
Kuntoarvio 2012
aluslaudoitus19x95 mm raakapontti 2-kert. huopakate valmistajan ohjeiden mukaan alushuopa MJ 300/4000, pintahuopa A 4600 harmaa liuskesirotteinen
Talousosastojen vesikattojen huopakatteissa on esiintynyt vuotoja ja yhtiössä on jo päätetty toteuttaa niiden kunnostaminen. Kuva 24. Työt ovat käynnistyneet mutta olivat tarkastusajankohtana pysähdyksissä. Kunnostustyöt suoritetaan Tähtieristys Oy:n toimesta 2-kertaisena kumibitumikermikatteena vanhan katteen päälle. Kattamistyön yhteydessä uusitaan myös kaikki liittymä- ja räystäspellitykset. Kunnostamistyön yhteydessä tulisi myös korjata ne vesikaton kohdat missä on liian pienet kaadot jotta veden lammikoituminen katteen päälle estetään. Asunto-osan räystäsliittymät tulisivat pellittä ”oikealla tavalla” siten että ylemmältä tuleva vesipelti on alemman päällä (nyt oli tehty päinvastoin). Talousosan yläpohjan/vesikaton ilmarako (tuuletusväli) on nykykäsityksen mukaan alimitoitettu (tulisi olla >75 mm) ja vesikatteen korjauksessa tulisi tehdä riittävät tuuletusraot räystäisiin ja tarvittaessa lisätä alipainetuulettimia tasakatto-osalle. Toimenpide-ehdotukset Vesikattojen uusiminen (suunnittelu ja toteuttaminen). Vesikaton uusimisen yhteydessä tulee uusia myös kattoluukut, vesikourut ja lumiesteet. Vesikattojen uusimisen yhteydessä on haettava rakennuslupa. Kattoikkunoiden uusiminen (tai poistaminen, joka vaatii myös rakennusluvan).
3.2
Tilojen rakennustekninen kuntoarvio
Autotallit Autotallit ovat osakkaiden hoitovastuulla. Jokaiseen asuntoon kuuluu yksi autotalli. Autotalleissa on maanvaraiset betonilattiat ja niiden lattiakorkeus on lähes maantasossa, eli huomattavasti alemmalla kuin asunto-osan lattia. Autotallien seinäpinnat ovat maalattuja. Osa autotallien lattioista on painunut ja lattioihin on syntynyt halkeamia. Autotallit tarkastettiin vain pistokoeluonteisesti. Tarkastuksen yhteydessä käytiin neljässä autotallissa, josta tehtiin havainnot. Asunnon A 3:n autotallissa on tehty jälkeenpäin (1985) pesuhuoneesta varastoon johtava ovi ja varastosta on erotettu ulko-oveen johtava käytävä. Toimenpiteelle on haettu rakennustarkastajan lupa, mutta toteutus ei ole luvan mukainen. Kuva 25. Toimenpide-ehdotukset Kartoittaa maanvaraisien lattioiden painumat ja niiden aiheuttamat haitat sekä suunnitella ja toteuttaa tarvittavat korjaustoimenpiteet.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
22
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Huoneistot Asuntojen tarkastuksissa kiinnitettiin erityistä huomiota kosteisiin tiloihin (ns. märkätiloihin) niin kuin pesuhuoneisiin, WC-tiloihin ja keittiöihin. Tarkastuksen kohteena oli neljä asuntoa. Tarkastetut asunnot olivat A 3, B 7, C 12 ja D 14. Suurimmassa osassa asuntojen pesuhuoneissa ja WC-tiloisssa on suoritettu eriasteisia korjauksia ja kunnostuksia. Jokainen osakas on saanut teettää omia korjauksia huoneistoissaan. Kuva 26 ja 27. Tämän takia on epäselvää minkälaisia kosteus- tai vesieristeitä märkätiloihin on asennettu tai jos kosteuseristeitä ylipäätänsä on tehty. Alkuperäiset lattiakaivot ovat seinäkaivoja. Kuva 28. Joissakin asunnoissa seinäkaivot on uusittu lattiakaivoihin. Tarkastuksen yhteydessä pesuhuoneissa mitattiin pistokoeluontoisesti pintakosteuden osoittimella kosteuspitoisuuksia (Humitest MC-100S). Asuntojen pesu-/kylpyhuoneiden lattia- ja seinäpinnoilta mitattiin pääosin kuivia tai hieman kohonneita kosteusarvoja. Kaikissa neljässä asunnossa havaittiin jonkin verran kohonneita kosteusarvoja pesuhuoneista. Kohonneet arvot mitattiin pääasiassa suihkun kohdalta lattialla, kaivon ympärillä ja seinillä ensimmäisen laattarivin kohdalla. Lämminvesivaraajat on sijoitettu pesuhuoneisiin. Alkuperäinen paikka on suihkutilan takana ulkoseinän vieressä. Kuva 29-31. Tämä sijoituspaikka on huono sen takia, että varaajan suojaaminen suihkuvedestä on hankala. Pesuhuoneiden korjauksien yhteydessä lämminvesivaraaja tulisi siirtää käytännöllisempään paikkaan. Yleinen suojausratkaisu on muoviprofiilista tehty seläke lattiaan ja muovinen säleliukuveräjä. Tämä ratkaisu on toiminut jotenkin mutta on silti huono ratkaisu. Vesi pääsee liian helposti lämminvesivaraajan puolelle ja jos tila ei pidetä siistinä, tämä yliroiskuminen johtaa kosteusongelmiin ja homekasvuun. Asunnoista löytyy myös muita ratkaisuja, mutta kaikki ovat enemmän tai vähemmän huonoja. Esim. asunnossa B 7 oli rakennettu siirrettävä kevyt väliseinä lämminvesivaraajan ja suihkutilan väliin. Osakkaat ovat itse uusineet lämminvesivaraajat ja tämän takia asunnoista löytyy hyvin erimerkkisiä ja eri vuosimalleja. Lämminvesivaraajat on myös asennettu hyvin erilaisilla tavoilla. Asunnossa A 3 oli alkanut kasvaa mikrobikasvustoa lämminvesivaraajan alle lattialla. Tila on siivottava perusteellisesti ja kunnolla välittömästi. Kuva 32. WC-tilojen ja pesuhuoneiden korvausilman saanti on järjestetty ovirakojen kautta. Tämä on toimiva ratkaisu vain jos oven ja kynnyksen väliin jää vähintään noin 10 mm ilmarako kun ovea suljetaan. Kaikissa tarkastetuissa asunnoissa (A 3, B 7, C 12 ja D 14) pesukoneet oli kytketty niin että imusuoja puuttui. Kuva 33. Asunnossa A 3 pesukone oli kytketty niin että kytkentä oli piilossa ja sulkuventtiili ei pystytty sulkemaan pesukoneen käytön jälkeen. Asunnossa D 14 pesukoneen poistoletku ei ollut asianmukaisesti kiinnitetty. Kuva 34.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
23
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Alkuperäisessä olevissa keittiöissä ei ole astianpesukoneita. Niissä huoneistoissa mistä löytyy astianpesukoneita, tulisi tarkistaa että kytkentä on tehty oikein ja että astianpesukoneen alla on kaukalo. Poistoputki/letku tulisi olla kiinnitettynä ylhäällä astianpesupöydän levyn alapuoleen. Astianpesukoneen sulkuventtiili tulisi aina olla kiinni kun astianpesukone ei ole käytössä. Lisäksi astianpesukoneen alla tulisi olla muovikaukalo. Muovikaukalo sen vuoksi, että jos astianpesukone alkaa vuotaa, niin vuotovesi tulee näkyviin ennen kuin syntyy varsinainen isompi vesivahinko. Osakkaiden hoitovastuuseen kuuluvat asuntojen sisäiset pintapuoliset korjaukset ja siten myös pesutilojen pintamateriaalien korjaukset, mutta pesu/kylpyhuoneiden lattapintojen muovimatot toimivat myös vedeneristeenä jolloin haljenneiden ja irronneiden muovimattojen korjaukset kuuluvat taloyhtiön hoitovastuuseen. Kylpyhuoneiden muiden lattia- ja seinäpintojen kunnostuksiin liittyy aina myös taloyhtiön hoitovastuuseen kuuluvat vedeneristeiden, käyttövesiputkien ja lattiakaivojen korjaukset (uusimiset), jotka on tehtävä samassa yhteydessä märkätilakorjausten kanssa. Suureen osaan tarkastetuista asunnoista keittiöihin on tehty muutoksia ja kunnostuksia. Asukkaiden huoltovelvollisuuteen kuuluu rasvasuodattimien ja tuulettimien puhdistus säännöllisesti ettei laiminlyönneistä syntyisi kiinteistölle palovaara. Päivitettyjen ohjeiden mukaan on oltava jokaisessa kerroksessa yksi toimiva palovaroitin jokaista alkavaa 60 m2 kohti. Tässä tapauksessa tulisi olla kaksi palovaroitinta alakerrassa ja yksi palovaroitin yläkerrassa. Myös poistumistiet tulee olla esteettömät. Eli eteinen ja kylmä ullakkotila missä poistumistiet ovat, tulisi olla siistejä ja ilman ylimääräistä tavaraa joka voi olla tiellä poistumistilanteessa. Palovaroitin on lakisääteinen varuste jokaisessa kodissa. Sen hankinnasta vastaa asunnon haltija eli asukas, mutta yhtiön tulisi ilmoittaa palovaroittimien päivitetyistä ohjeista osakkaille turvallisuuden takia. Yhtiössä ei ole pelastussuunnitelmaa. Pelastussuunnitelma on laadittava asuinrakennuksiin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa. Pelastussuunnitelmassa tulee ottaa huomioon rakennuksen erityispiirteitä. Vastuu pelastussuunnitelmasta on asuinkiinteistön hallituksella. Pelastussuunnittelun yhteydessä kohde arvioi kiinteistön turvallisuuden tasoa ja laatii oman ympäristönsä sopivat ohjeet ja suunnitelmat. Pelastussuunnitelman tehtävä on auttaa ehkäisemään vaaratilanteet ja vahingot. Pelastussuunnitelmasta ja sen sisällöstä tulee tiedottaa huolellisesti kaikille osakkaille ja asukkaille. Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan tekemistä kunnostuksista on aina etukäteen ilmoitettava kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle. Taloyhtiön edustajan rakennusalan asiantuntijan (valvojan) tulisi neuvoa ja valvoa osakkaiden korjaustyön suorituksessa, jotta vältyttäisiin määräyksien ja ohjeiden vastaisista ratkaisuista, jotka aiheuttavat haittaa muille osakkaille ja taloyhtiölle. Vastuu korjaustöistä ja virheellisistä asennuksista on kuitenkin osakkaalla. Katso kohta 3.6 Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
24
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Huoneistojen (4 kpl) tarkastuksen yhteydessä havaittiin asunnossa A 3 vaatekomerossa tunkkaista hajua. Jälkikäteen saatiin suullinen raportti, että haju oli peräisin naapurin (asunto A 2) autotallista missä lattiarakenteessa olevat puulaudat ovat lahonneet ja aiheuttaen homeen hajuun. Haju pääsee seinässä olevan tuuletusraon kautta vesikaton räystäskoteloon ja siitä edelleen vaatekomeron poistoilmaventtiilin kautta vaatekomeroon kun asunnossa (A 3) on esim. liesituuletin päällä. Vaatekomeron poistoilmaputki päättyykin jostain syystä vesikaton tuuletuskoteloon (huono ratkaisu). Suullisen raportin mukaan ongelma aiotaan ratkaista jatkamalla poistoilmaputkea ulkoseinään asti, mutta tämäkään ei ole hyvä ratkaisu. Tulevan vesikattokorjauksen yhteydessä ongelma pitäisi ratkaista asianmukaisella (nykymääräyksiä täyttävällä) tavalla, esim. viemällä kyseiset vaatehuoneiden poistoilmaputket vesikaton läpi ulkoilmaan. Toimenpide-ehdotukset Palovaroittimien määrä tulisi korjata/lisätä niin että täyttävät päivitettyjä ohjeita. Pelastussuunnitelma on laadittava. Lämminvesivaraajien paikka tulisi siirtää käytännöllisempään paikkaan pesuhuonekunnostuksen yhteydessä. Tarkastaa että kaikki pesukoneet on varustettu imusuojilla ja kytketty asianmukaisesti. Tarkastaa että kaikki astianpesukoneet ovat kytketty asianmukaisella tavalla ja että kaikkien astianpesukoneiden alta löytyy muovikaukalo. Tarkastaa että vessojen korvausilma pääsee kulkemaan oviraon kautta.
3.3
LVI-järjestelmien kuntoarvio
Lämmitysjärjestelmät (G1) Lämmöntuotanto (G11) Rakennukset lämmitetään sähkölämmityksellä. Katso kohta 3.4 Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio. Kolmeen asuntoon (A 3, B 7 ja C 12) on asennettu osakkaiden toimesta ilmalämpö-pumppulaitteet jälkeenpäin. Sisäyksiköt oli sijoitettuna asuntojen porrastilaan ja ulkoyksiköt rakennuksen päätyyn tai talon (asunnon) päätyseinään.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
25
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Mittarit Sähkön mittaus on asuntokohtainen (sähkölaitoksen mittaus).
Rakennusautomaatiojärjestelmät (J6) Kiinteistössä ei ole varsinaista rakennusautomaatiojärjestelmää.
Vesi- ja viemärijärjestelmät (G2) Vesi- ja viemärijärjestelmästä kuntohavainnot on esitetty raportin kyseisissä kohdissa.
Vesijohtoverkostot (G22) Kiinteistön vesimittari sijaitsee asunto C 9 autotallissa. Kuva 35. Mittari on sijoitettu ulkoseinän perusmuurin viereen syvennykseen. Mittarin päälle ja ympärille on laitettu solumuovilevyjä lämpöeristykseksi jotta vesimittari ei jäätyisi. Kyseinen autotalli tulee silti aina pitää lämpimänä. Vuonna 2005 kaikkiin taloihin asennettiin myös asuntokohtaiset vesimittarit (alamittarit). Talojen sisään tulevat kylmän veden alkuperäiset galvanoidut putket on vaihdettu muoviputkiin vuonna 2004 / 2005. Talojen (asuntojen) sisäiset vesijohdot vaihdettiin komposiittiputkiksi vuonna 2006. Sisäisten vesijohtojen läpiviennit on pääosin tehty asianmukaisesti mutta myös puutteellisuuksia esiintyy, joten niitä tulisi tarkastaa systemaattisesti ja korjata ja tiivistää. Toimenpide-ehdotukset Sisäisten vesijohtojen läpivientien asiamukaisuuden tarkastus ja vikojen korjaus.
Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit (G22.3) Kylmän ja lämpimän käyttöveden johtojen sulkuventtiilit ovat sijoitettuna samaan tilaan kun lämminvesivaraajat. Ne eivät ole kaikilta osin ihan asianmukaisia. Venttiilit ja putket eivät ole merkittyjä. Muutamissa asunnoissa huomattiin vuotavia varoventtiilejä jotka tulisi korjata ensi tilassa Toimenpide-ehdotukset Märkätilakunnostuksen yhteydessä tulisi uusia sulkuventtiilit asianmukaisesti ja putket merkitä.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
26
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Viemäriverkosto (G24) Kiinteistön ulkopuolista jätevesiviemäriä ei tarkastettu kun kaivojen kansiakaan ei löytynyt pihalta eikä piirustuksilta. Jätevesilinja menee suoraan rakennuksien alla. Asiakirjojen mukaan saostuskaivo on sijoitettu C-talon päätyyn. Asiakirjojen mukaan saostuskaivo on ohitettu Uponal 160 mm putkeilla, Uponal 200T putkeilla ja Upotar 200x260x90° pystyputki 130 cm, mutta ajankohta ei ole tiedossa. Vesi- ja viemäripiirustuksien (19.3.1973) mukaan kiinteistön viemäriputket on liitetty kaupungin viemäriverkostoon tontin etelänurkan kohdalla. Toimenpide-ehdotukset Viemärin liittymis- ja tarkastuskaivojen paikallistaminen, kansien esiin kaivuu ja kaivojen tarkastus.
Vesi- ja viemärikalusteet (G25) Asuntojen vesi- ja viemärikalusteet Tarkastetuissa huoneistoissa oli seuraavia keittiöiden vesi- ja viemärikalusteita: - kaksialtaiset rst-pöydät, osittain uusittu osakkaiden toimesta - muoviset vesilukot, joissa yleensä on astianpesukoneelle liitosyhde. - 1-otesekoittimet Oras, pääosin uusittu asukkaiden toimesta. Yhdessä tarkastetuista asunnoissa ei ollut astianpesukonetta, kun keittiö oli alkuperäinen. Muista kolmesta yhdessä astianpesukoneen kytkentä oli tehty asianmukaisesti. Poistovesiputki tulisi olla kiinnitettynä keittiöpenkkilevyn alapuoleen. Yhdessä asunnossa astianpesukoneen alla ei ollut muovikaukaloa. Muovikaukalo on oltava astianpesukoneen alla jotta jos astianpesukone alkaa vuotaa vettä, niin vesi ei jäisi piiloon vaan vuotaa eteenpäin ja tulee näkyviin. Tarkastetuissa huoneistoissa oli seuraavia pesuhuoneiden vesi- ja viemärikalusteita: - alkuperäiset ovat 2-otesekoittimia suihkusekoittimia. Kuva 36. Asukkaat ovat useassa tapauksessa vaihtaneet sekoittimet 1-otesekoittimiin tai termostaattisekoittimiin. - kolmessa tarkastetuista pesuhuoneista suihkutilat olivat ilman suihkuverhoja, - kaappeja tai – seiniä. Yhdessä asunnossa asukkaat olivat asentaneet suihkuseinän suihkun ja pesukoneen välille. Kuva 27. - alkuperäiset kaivot pesuhuoneissa ja yläkerran vessoissa ovat seinäkaivoja. Kuva 28. - WC-istuimet ovat erimallisia, kun asukkaat ovat itse voineet uusia niitä oman halun mukaan. - pyykinpesukoneiden kytkennät ovat kaikki tehty eri tavalla. Imusuoja puuttui kaikissa tarkistetuissa asunnoissa. Kuva 33.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
27
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
- alkuperäisesti pesuhuoneissa lämmityspatterit. Kahdessa tarkastetuista asunnoissa oli vaihdettu lattialämmitykseen remontin yhteydessä. Vesihanojen virtaukset ei mitattu asuntotarkastuksien yhteydessä. Suomen Rakentamismääräyskokoelman D 1:n mukainen normivirtaama on keittiö- ja suihkuhanoille 12 l/min ja allashanoille 6 l/min. Normivirtaamien ylitykset lisäävät huomattavasti vedenkulutusta. Toimenpide-ehdotukset Kaikki yli 10 vuotta vanhat 1-otesekoittajat (vesihanat) vaihdetaan uusiin 1otesekoittajiin. Kaikkiin vesihanoihin asennetaan vettä säästävät poresuuttimet ja suihkuihin asennetaan vettä säästävät suihkusuuttimet. Pyykinpesukoneiden vesipisteet varustetaan imusuojilla (jos puuttuu). Pyykinpesukoneiden kytkentöjen asianmukaisuus tulisi tarkastaa. Astianpesukoneiden kytkentöjen asianmukaisuus tulisi tarkastaa. Astianpesukoneiden alle asennetaan muovikaukalot (jos puuttuu) osakkaiden toimesta.
Ilmastointijärjestelmät (G3) Asunnoissa on pesutilojen ja WC-tilojen osalta luonnollinen poistoilmanvaihto tehostettuna keittiön liesituulettimella. Yhdessä tarkastetussa asunnossa oli tehostettu tuloilman saanti saunaan pienellä PAX-puhaltimellä. Muissa tarkastetuissa saunoissa raitisilman tuloputki oli sijoitettuna kiukaan alle, mutta kaikissa ei ollut säätöä mahdollistavaa venttiiliä. WC-tilojen korvausilma hoidetaan oviraon kautta. Tämä on toimiva ratkaisu niin kauan kuin oven ja kynnyksen väliin jää riittävä rako mistä korvausilma pääsee vessaan. Talojen/asuntojen luonnollinen poistoilmanvaihtojärjestelmän on lähes alkuperäisessä kunnossa. Keittiöissä on yleensä liesituuletin, muutamassa asunnossa jopa alkuperäinen. Kuva 37. Poistoilmanvaihto asunnoista on tasoltaan huono. Alkuperäisten liesituulettimien tekninen käyttöikä on lopussa. Ilmanvaihtojärjestelmään tulisi tehdä perusteellinen energiakorjaus jonka yhteydessä myös lämmön talteenotto poistoilmasta voidaan toteuttaa. Nykyisten poistoilmakanavien huolto ja puhdistus on aiheellista suorittaa lähiaikoina. Huoneistojen poistoilmaventtiilien puhdistus kuuluu osakkaiden hoitovastuulle. Korvausilmaventtiilejä on ainoastaan saunoissa kiukaiden alapuolella (tai ulkoseinässä) jolloin tuloilman saanti on hyvin puutteellinen. Vaatehuoneiden poistoilmakanavan johtaminen vesikatolle ja sen kondenssieristäminen vesikattojen uusimisen yhteydessä. Ilmanvaihdon perusparannukseen / energiakorjaukseen varaudutaan seuraavan PTS-kauden alkupuolella.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
28
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Toimenpide-ehdotukset Asuntojen ilmanvaihdon parantamisen suunnittelu ja toteuttaminen. Puutteellisten vaate- ja/tai muiden huoneiden poistoilmakanavien korjaus ja lämpöeristäminen.
Palontorjuntajärjestelmät (G7) Asunnoissa tulisi olla kaksi palovaroitinta alakerrassa ja yksi palovaroitin yläkerrassa. Kolmessa tarkastetuista asunnoista löytyi yksi palovaroitin alakerrassa ja yksi palovaroitin yläkerrassa. Yhdestä asunnosta löytyi yhteensä 5 palovaroitinta. Toimenpide-ehdotukset Palovaroittimien määrä tulisi tarkastaa. Yhtiö tulisi tehdä pelastussuunnitelma. Asuntoihin tulee jakaa tiedote säännöllisesti, jossa muistutetaan palovaroittimista ja niiden paristojen vaihdosta.
3.4
Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio
Aluesähköistys (H1) Piha- ja aluevalaisimet (H11.1) Tontilla sijaitsee kolme ulkovalaisinta. Kaksi sijaitsee tontin pohjoissivulla ja yksi tontin keskellä. Sähkökaapelit ovat mallia MCMK 1x1,5+1,5. Valaistusta ohjataan kellokytkimellä ja hämäräkytkimellä. Ulkovalaistuksen kello-ohjaukseen asetusaikojen mukaan ne ovat sammuksissa 20:00- 04:00 välisenä aikana. Piha-alueen valaistus on välttävä. Toimenpide-ehdotukset Ulkovalaistuksen parantaminen salaoja- ja sadevesijärjestelmän uusimisen yhteydessä.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
29
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Kytkinlaitokset ja jakokeskukset (H2) Jakokeskukset alle 1000 V (H22) Pääkeskus ja talokeskus (H22.1) Kiinteistön sähköpääkeskus sijaitsee tontin koillisnurkassa. Jokisella asunnolla on lisäksi omat sähkökeskukset (mittarikeskukset) ja ryhmäkeskukset. Pääkeskus sekä jakelu asuntojen sähkökeskuksille ovat pääosin 4johdinjärjestelmän mukaisia (talo 1-4 ja 13-16 AMCMK 3x50+15 Cu ja talo 5-8 ja 9-12 AMCMK 3x70+21Cu), eikä näin ollen täytä nykyisiä sähköturvallisuusmääräyksiä erillisen 0-johtimen ja maadoituksen osalta). Pääkeskuksen merkinnät ovat puutteelliset. Kiinteistössä ei ole säilytettynä täydelliset sähköpiirustukset yhtenäisenä mapitettuna sarjana. Isännöitsijältä löytyivät sähköpiirustuksia jotka eivät olleet täydellisiä sarjoja (puuttuu mm. piirustus 12_04, talot A ja B, 1. kerroksen lämmityspiirustus). Toimenpide-ehdotukset Kiinteistöstä tehdään täydelliset ajantasapiirustukset myös sähkön osalta jotka säilytetään asianmukaisesti kiinteistön asiakirja-arkistossa (lämmin ja kuiva tila). Keskuksien ja kaapeleiden merkinnät täydennetään.
Muut keskukset (H22.2)
Mittarikeskukset Talojen (asuntojen) sähkökeskukset (mittarikeskukset) ovat sijoitettuna ulkooven viereiselle ulkoseinälle. Keskukset ovat Maansähkö Oy:n valmistamia peltikotelo-mallisia keskuksia joissa on 3x25 A pääsulakkeet ja 25 A pääkytkin. Mittarikeskuksissa on syötöt ja varokkeet talousosaston sähkölaitteille (3-vaihe-kiuas, 3-vaihe-lämminvesivaraaja, kylmäkone), lämmityspattereille, pistorasialle ja valaistukselle sekä asuntojen ryhmäkeskuksille (3x20 A). Asuntojen kWh-mittarit on sijoitettu talojen mittarikeskuksiin. Sähkömittarit on mallia Landis+Gyr T10087 (2009). Kuva 38. Toimenpide-ehdotukset Ei kunnostustoimenpiteitä PTS 10-vuotisjakson aikana.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
30
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Asuntojen ryhmäkeskukset Asunto-osan ryhmäkeskukset ovat peltikoteloituja kannellisia keskuksia joissa on 25 A pääkytkin. Asunto-osan ryhmäkeskukset ovat sijoitettu eteisen vaatesäilytyksen vastakkaisella seinällä. Asunto-osan ryhmäkeskukset ovat kolmevaiheisia (nousujohto MMJ 4x4 / 25 A kytkin) ja niissä on 14 varoketta joista vain liesi on 3-vaiheinen (MK 4x2,5 / 16 A). Asuntojen ryhmäkeskuksissa kaikki varokkeet eivät ole käytössä (1 varalla). Keskuksissa ei havaittu puutteita. Kuva 39. Toimenpide-ehdotukset Asuntojen pesuhuoneiden kunnostuksien yhteydessä pistorasiat varustetaan vikavirtasuojakytkimillä.
Johtotiet (H3) Huoneistojen nousujohdot on sijoitettu pääosiltaan maahan. Asennukset ovat näkyviltä osiltaan tyydyttävässä kunnossa. Rakennuksien sisällä johdot (MK) ovat vedettynä muoviputkituksiin. Toimenpide-ehdotukset
Märkätila- ym. kunnostuksien yhteydessä tehtäviä toimenpiteitä PTS 10vuotisohjelman mukaisesti.
Johdot ja niiden varusteet (H4) Liittymisjohdot (H41) Kiinteistön liittymisjohto on alkuperäinen. Liittymisjohto on Vaasan Sähkö Oy:n liittymispiirustuksen mukaan 2MA120 1kV Tr515. Päävarokkeet (jotka alun perin ovat olleet 200 A) ovat kiinteistön pääkeskuksessa ulkokaapissa. Nousujohtokaavioon tehdyn merkinnän mukaan pääkytkin on vaihdettu 250 A kytkimestä 400 A pääkytkimeen ja päävarokkeet 315 A sulakkeisiin (22.1.1987 Merenkurkun Sähkötyö Oy). Sähkösuunnittelijan laskema liittymäteho on nousujohtokaavion mukaan ollut 480 kW ja huipputeho on 170 kW. Toimenpide-ehdotukset Ei kunnostustoimenpiteitä PTS 10-vuotisjakson aikana.
Maadoitus ja potentiaali tasaukset (H42) Pääkeskuskaapin maadoitus on nousujohtokaavion mukaan Cu 16 mm2.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
31
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Rakennuksien maadoitusta ei tarkastettu. Talojen (asuntojen) mittari-
keskuksia ei ole maadoitettu erikseen. Toimenpide-ehdotukset Rakennuksien maadoitukset tarkastetaan sähkön kuntokartoituksen yhteydessä.
Kytkinlaitosten ja jakokeskusten väliset johdot (H43) Pääkeskukselta sähkö jaetaan jako-/mittarikeskuksille 4-johdinkaapeleilla, jotka yleensä on asennettu maahan ja sisäänotot putkituksiin. Ulkoalueen maahan upotetut asennukset ovat AMCMK- maakaapeleita (Al 3x70+21Cu ja Al 3x50+15Cu). Asennukset eivät täytä nykyisiä maadoitusvaatimuksia. Toimenpide-ehdotukset
Rakennuksien maadoitukset suunnitellaan ja täydennetään esim. salaojaja sadevesijärjestelmän uusimisen yhteydessä.
Voimaryhmäjohdot (H44) Asuinhuoneistojen liedet ja saunan kiukaat on asennettu kumikaapeleilla.
Toimenpide-ehdotukset Liitoskaapeleiden tarkastus ja uusiminen sähkölaitteiden uusimisen yhteydessä (keittiö- ja märkätilakunnostuksien yhteydessä).
Valaistusryhmäjohdot (H45) Tontilla on kolme ulkovalaisinta. Niiden maahan upotetut asennukset ovat MCMK- maakaapeleita (MCMK 1x1,5+1,5). Huoneistojen alkuperäiset valaistusryhmäjohdot on putkitettu rakenteisiin. Pistorasioiden määrä vastaa rakennuksen valmistumisen aikaista tyydyttävää tasoa ja on riittävä nykyisiin tarpeisiin. Toimenpide-ehdotukset
Märkätila- ym. kunnostuksien yhteydessä tehtäviä toimenpiteitä PTS 10vuotisohjelman mukaisesti.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
32
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Valaisimet (H5) Talojen (asuntojen) valaisimet Sisäänkäyntien yhteydessä on alkuperäisesti ollut suunnitelmissa kaksi ulkovalaisinta; ulko-oven yläpuolella upotettu hehkulamppuvalaisin (100W) ja autotallin ulkoseinällä valaisinpiste (ilman valaisinta). Osakkaat ovat itse täydentäneet talojensa sisäänkäynnit lisävalaisimilla (jossain jopa 4 ulkovalaisimella). Huoneistojen alkuperäiset keittiön pesupöytävalaisimet ovat hehkulamppuvalaisimia, joissa on pistorasia. Keittiön lieden kohdalla on alkuperäinen kattovalaisin (loisteputkivalaisin 2x40 W). Maadoitettuja pistorasioita on työtasolla vain 2 kpl (yhdellä pistokkeilla). Keittiöihin on asennettu asukkaiden kunnostuksien yhteydessä myös loisteputkivalaisimia pesupöytävalaisimiksi. Olohuoneisiin ja työhuoneisiin on alkuperäisesti asennettu verhovalaisimet loisteputkilla riviasennuksena (3 x40 W ja 1x65W). WC-tiloihin on alkuperäisesti asennettu hehkulamppuvalaisimet joissa ei ole pistorasiaa. Kuva 40. Useisiin WC-tiloihin on asukkaiden kunnostustöiden yhteydessä asennettu loisteputkivalaisimia, osa shuko-pistorasioilla varustettuna. HUOM! Yhdessä asunnossa alakerran WC:n shuko-pistorasia oli suojamaadoittamatta, mikä tulisi korjata ensi tilassa. Pesuhuoneisiin on asennettu muovikuvulla varustetut hehkulamppuvalaisimet (75 W). Pukuhuoneissa on 2 kpl loisteputkivalaisimia (á 20 W) kattoikkunakuiluun asennettuna. Portaan yläpuolisessa kattoikkunassa on kattoikkunakuiluun asennettuna loisteputkivalaisin (20 W). Autotalleissa, varastoissa, vaatehuoneissa ja kylmiöissä ja 2. kerroksen kylmissä ullakkokomeroissa on alkuperäiset kupuvalaisimet hehkulampuilla (60-75 W). Muutamista valaisimista puuttui suojakuvut. Toimenpide-ehdotukset Märkätilakunnostuksien yhteydessä vaihdetaan vanhat valaisimet uusiin käytännöllisempiin pesuhuone- ja saunavalaisimiin varustettuna loisteputkitai energiasäästölampuilla. Keittiökunnostuksien yhteydessä vaihdetaan vanhat valaisimet uusiin käytännöllisempiin pesuhuone- ja saunavalaisimiin varustettuna loisteputkitai energiasäästölampuilla.
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
33
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
Lämmittimet, kojeet, laitteet (H6) Huoneistojen sähkövarustus Huoneistojen liedet olivat pääosiltaan uusittuja osakkaiden toimesta. Liedet ovat kaikki erimallisia. Asunnot lämmitetään lämpötasojen avulla. Lämpötasot ovat sähkötyöselityksen (12.3.1973) mukaan suuruuksiltaan 0,3 – 1,2 kW. Huoneistojen alkuperäinen sähkövarustus on tyydyttävä. Pesuhuoneissa on maadoitetut pistorasiat ilman vikavirtasuojakytkimiä. Viallisia heti korjausta vaativia pistorasioita havaittiin ainoastaan yhdessä asunnossa. Toimenpide-ehdotukset Märkätilakunnostuksien yhteydessä pistorasiat uusitaan ja varustetaan vikavirtasuojakytkimellä.
Puhelinjärjestelmät (J1) Yleiseen puhelinverkkoon liittyvät puhelinjärjestelmät (J11) Kiinteistön puhelinjakoteline sijaitsee pääkeskuksessa tontin pohjoisnurkassa. Puhelinjohdot ovat MFU10x4x0,5 ja huoneistojen sisäiset johdot ovat KL2(2x0,6) / M15,8 (alakertaan) ja KL2x0,6 / M12,6 (yläkertaan). Puhelinkaavion (12.3.1973) ja sähköpiirustuksien (12.3.1973) mukaan puhelinpisteet on sijoitettu alakertaan halliin ja yläkertaan makuhuoneeseen (MH3). Toimenpide-ehdotukset Puhelinjärjestelmästä tulee tehdä kuntotutkimus, jonka perusteella arvioidaan korjaus- ja kunnostustarve.
Antennijärjestelmät (J2) Kiinteistössä on alkuperäinen ketjutettu verkko. Kiinteistö on liittynyt Anvian CATV-kaapeliverkkoon ja Anvian 16.03. 2012 suoritetun tarkistusmerkinnän mukaan taloverkko olisi tasoltaan 450 MHz. Kiinteistön antennivahvistin sijaitsee asunnon A 4 autotallissa. Tarkastuksessa todettiin että antennijärjestelmää olisi mitattu ja tarkistettu viimeksi vuonna 1988 ilmeisesti antennivahvistimen uusimisen yhteydessä. Uusittu antennivahvistin on kooltaan liian iso nykyiseen kaappiin jolloin ylikuumenemisen vaara on olemassa. Vahvistimesta ja koko
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
34
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
antennijärjestelmästä tulisi tehdä kuntotutkimus esim. Antennihuolto Ikonen Ky:n toimesta. Antennipistorasioita on kaksi kappaletta jokaisessa asunnossa sijoitettuna ensimmäiseen kerrokseen olohuoneeseen ja makuhuoneeseen (MH1). Alkuperäinen antennikaavio (12.3.1973) löytyi kiinteistön asiakirjoista. Toimenpide-ehdotukset Antenniverkostoon tulee tehdä kuntotutkimus, jonka perusteella arvioidaan korjaus- ja kunnostustarve.
3.5
Energiatalouden selvitys
Kohdetiedot Kohteen laajuustiedot on esitetty kohdassa 2.1 Kiinteistön perustiedot. Energiataloutta parantavia toimenpiteitä ei ole tehty. Kulutustiedot Talojen lämmitys on kauttaaltaan sähköenergiaan perustuva suora sähkölämmitys (katso kohta 3.3 ja 3.4). Asuntojen sähkönkulutusta ei ole selvitetty. Kiinteistön kulutustiedot on saatu isännöitsijältä. Kiinteistösähkön kulutus vuosina 2010 ja 2011 esitetään taulukossa B. Kiinteistösähkön kulutusta ei ole vertailtavissa asuntoyhtiömuotoisiin rivitaloihin. Käyttöveden kulutus esitetään taulukossa C. Vedenkulutuksen vertailuarvona on käytetty l/asukas vuorokaudessa jolloin vertailuarvona voidaan käyttää 150 l/asukas vuorokaudessa.
Taulukko B. Kiinteistösähkön kulutus. 2010
2011
Kiinteistösähkön kulutus, MWh/a
1,804
1,810
Sähkön kulutus, kWh/m³a
0,24
0,24
2012
Taloyhtiön kiinteistösähkön kulutus vuonna 2010 ja 2011on ollut 0,24 kWh/m³/v, mikä on kiinteistön varustetasoon suhteutettuna pieni. Alhaiseen kiinteistösähkön kulutukseen vaikuttaa varustetason vähäisyys (eli
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
35
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
pihavalaistuksen vähäisyys). Kiinteistön sähkönkulutus on pysynyt lähes samana vertailuvuosien aikana. Kuntoarvioraportissa ehdotettuja kiinteistön sähkön kulutukseen vaikuttavia korjausehdotuksia ovat: Ulkovalaistuksen tehostaminen energiansäästölampuilla
Taulukko C. Veden kulutus. 2010
2011
1543
1542
117
117
Vertailuarvo, l/henk, d
150
150
Ero vertailulukuun, l/henk, d
-33 (22 %)
-33 (+22 %)
Veden kulutus, m3/a Veden kulutus, l/henk, d
(36 henk)
2012
Veden kulutus vuonna 2010 ja 2011 on ollut 117 l/henk, d mikä on normaalia rivitalon kulutusta 22 % vähäisempi. Kiinteistön vedenkulutus on pysynyt vertailuvuosien aikana lähes samana. Vedenkulutus on normaalia pienemmällä tasolla. Kuntoarviotarkastuksen yhteydessä ei havaittu vesikalusteiden tai WCistuimien vuotoja. Kuntoarvioraportissa ehdotettuja kiinteistön veden kulutukseen vaikuttavia korjausehdotuksia ovat: Kaikki 10 vuotta vanhat 1-otesekoittajat (vesihanat) vaihdetaan uusiin 1otesekoittajiin. Lisäksi säädetään vesihanojen virtaamat. Kaikkiin vesihanoihin asennetaan vettä säästävät poresuuttimet ja suihkuihin asennetaan vettä säästävät suihkusuuttimet. Tarkastetaan WC-istuimien ja hanojen kunto. Vuotavat vesikalusteet kunnostetaan heti tarkastuksen yhteydessä. Toimenpide-ehdotukset Kiinteistön (eli talojen tai asuntojen) lämmitysenergiankulutusta ei ole vertailtu muiden vastaavien kohteiden energiankulutukseen. Kuntoarvion perusteella ikkunat ja ulko-ovet ovat lähes käyttöikänsä lopussa. Vanhoja ikkunoita suositellaan käytettäväksi loppuun ja niiden uusimista suositellaan energiataloudellisista syistä seuraavan PTS 10-vuotiskauden aikana. Asuntojen ikkunoita tulee silloin uusia nelilasisiin matalaenergiaikkunoihin alumiiniulko-puitteilla varustettuina. Nykyaikaisten matalaenergiaikkunoiden Uarvo on alle 0,8 W/m2K. Uudet matalaenergia-ikkunat ovat huoltovapaampia sekä ääni- ja lämpöteknisesti vanhoja ikkunoita parempia. Samassa
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
36
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
Kuntoarvio 2012
yhteydessä sisäänkäyntiovet ja parvekeovet tulee uusia nykyaikaisiin matalaenergiaoviin. Käyttöveden kulutus kohteessa on 22 % alle keskimääräistä vertailutasoa. Veden kulutusta voidaan vielä laskea kuntoarviossa esitetyllä toimenpiteillä nykyisestä. Käyttöveden kulutus vaikuttaa myös lämmitysenergian kokonaiskulutukseen (eli asuntojen sähkön kulutukseen).
3.6
Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi
Kiinteistössä ei ole seurattu asukkaiden toimesta veden ja energian kulutusta. Kulutuksien seurantaan voitaisiin kouluttaa energiaekspertti, joka voisi olla asiasta kiinnostunut kiinteistön osakas tai taloyhtiön hallituksen jäsen. Kirjallisuutta on saatavilla Kiinteistöalan Kustannus Oy:ltä Energiaekspertin työkirja. Energiaekspertin toimenkuvaan kuuluu kiinteistön energiatalouden parantamista edistävien asioiden hoito kuten esim. energiakulutuksen seuranta, antaa kiinteistönhoidolle ajankohtaista tietoa talon ja sen asukkaiden tarpeesta, tekee ehdotuksia energiatalouden parantamisesta kotioloissa ym. Huoltokirjaa ei ole laadittu. Huoltokirjan laadintaa ja käyttöönottoa suositellaan. Huoltokirja on apuna huoltomiehelle kiinteistössä tarvittavien hoito- ja huoltotehtävien oikea-aikaiseksi suorittamiseksi. Myös asuntojen osalta tulisi laatia huoltokirja, johonka lisätään asukkaiden huoltovastuulle kuuluvat toimenpiteet. Lisäksi huoltokirjaan voidaan sisällyttää energiasäästöohjeita, jätteiden kierrätysohjeita, kiinteistön säännöt, kiinteistön huollon tiedot, jne. Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiö on vastuussa kiinteistön kosteiden tilojen (märkätilojen) vedeneristyksistä, joihin lukeutuu myös asuntojen pesuhuoneiden ja saunojen vedeneristykset. Yhtiön tulisi nimetä vastuuhenkilö tai konsultti, joka ohjaa ja valvoo märkätilakorjauksien kulkua oikeisiin rakenneratkaisuihin. Vaihtoehtoisesti valmistaudutaan osakkaiden teettämiin pesuhuoneiden kunnostuksiin teettämällä etukäteen märkätilojen suunnittelu- ja kunnostusohjeet sekä sovitaan kustannusjaosta ja hankitaan taloyhtiölle kosteiden tilojen kunnostuksia valvova asiantuntija (valvoja).
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
37
Asunto Oy Ristikuja Bostads Ab
4
Kuntoarvio 2012
SUOSITELTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET Kaikkien pesuhuoneiden ja muiden märkätilojen kosteuskartoitus Sähkö- ja telejärjestelmän kuntokartoitus Antennijärjestelmän kuntotutkimus Perustuksien sekä maanvaraisten lattioiden painumien kartoitus Salaojien kuntotutkimus
Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN
38