Asunto Oy Peipponen, kuntoarvio 2013_LN

ASUNTO OY

PEIPPONEN KUNTOARVIO

ReCon

Oy Insinööritoimisto Ingenjörsbyrå Ab

Asunto Oy Peipponen, kuntoarvio 2013.docx

12-2013 SN/LN

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

SISÄLLYSLUETTELO

JOHDANTO 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6 1.2

YHTEENVETO .....................................................................

Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireelliset toimenpiteet.

Piha-alueet ...........................................................................

Rakennuksen ulkopuoliset osat ...........................................

Yhteistilat ..............................................................................

Huoneistot / asunnot ............................................................

LVI -järjestelmät ...................................................................

Sähkö- ja tietojärjestelmät ....................................................

Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä ja lisätutkimuksista .....................................

1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS-ehdotus ..........

1.2.2 LVI -järjestelmien PTS-ehdotus ..........................................

1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien PTS-ehdotus ...........................

5 5 5 5 5 6 7 7

2 2.1 2.2 2.3 2.4

KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT ........................................

Kiinteistön perustiedot ..........................................................

Korjaushistoria .....................................................................

Käytettävissä olleet asiakirjat ...............................................

Kuntoarvion toteutus ............................................................

13 13 13 14 14

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

KUNTOARVION TULOKSET ..............................................

Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio ................

Tilojen rakennustekninen kuntoarvio ...................................

LVI -järjestelmien kuntoarvio ................................................

Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio ................................

Energiatalouden selvitys ......................................................

Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi ...........................

15 15 22 25 36 44 48

4

SUOSITELTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET .........................

49

9 10 11 12

LIITTEET - Valokuvaliite (numeroitu kuvasarja 1-40)

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

2

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

JOHDANTO Tässä kuntoarvioraportissa käsitellään Asunto Oy Peipposen tilannetta, kuntoa ja käyttöä. Kuntoarvio on laadittu ohjekortissa KH 90-00293 esitetyillä menetelmillä.

Raportissa esitetään ja ehdotetaan lisätutkimuksia ja kunnossapitotoimenpiteitä sekä käydään läpi uusimistarpeet. Raportin PTS-osaan sisältyvät ehdotettujen toimenpiteiden ajoitus ja kustannusennusteet budjetointia varten.

Kuntoarviota täydentää kiinteistöstä otetut 40 valokuvaa, joihin viitataan raportissa vahvennetuin numeroin. Valokuvat ovat erillisenä liitteenä. Tilojen osalta tarkastettiin seitsemän (7) asuntoa.

Kunnossapitosuunnitelma ja korjausohjelma Kuntoarviota voidaan hyödyntää kiinteistön korjaussuunnitelman ja korjausohjelman laadinnassa. Kiinteistönomistaja laatii tai laadituttaa kunnossapitosuunnitelman kuntoarvion ja tarvittavien lisätutkimuksien perusteella. Korjausohjelmassa otetaan huomioon paitsi rakennuksen teknisestä kunnosta, myös tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta, asukkaiden toiveista tms. syistä aiheutuvat kunnostus- ja muutostarpeet, ja sovitetaan ne taloudellisiin resursseihin. Raportissa ei varsinaisesti oteta kantaa mahdollisiin tilamuutoksiin eikä käyttötarkoituksen muutoksiin, joten ne kiinteistönomistajan tulee selvittää ja ottaa huomioon lopullista korjausohjelmaa laatiessaan.

Energiatalouden selvitys Energiatalouden selvitys on tehty ohjekortissa KH 90-00293 esitetyillä menetelmillä ja viitetiedoilla. Ehdotukset energiataloudellisiksi korjaustoimenpiteiksi on esitetty raportin kohdassa 3.5.

PTS-ehdotus Raportin PTS-osa on kuntoarvion suorittajien ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Raportin PTS-ehdotuksessa esitetyt kustannusarviot ovat ennusteita budjetointia varten. Ne ovat vuoden 2013 kustannustasossa ja sisältävät arvonlisäveron 24 %. Yksittäisten toimenpiteiden kustannusarviot sisältävät myös niihin liittyvien töiden kustannukset. Esimerkiksi ilmanvaihtojärjestelmän kunnostus sisältää siihen liittyvät rakennus- ja sähköteknisten töiden kustannukset. Arvioihin sisältyvät myös suunnittelu- ja valvontakustannukset.

PTS-taulukoissa on esitetty kullekin tarkastuskohdenimikkeelle kuntoluokka.

Tämä luokittelu on kuntoarvioijan arvio kohteen yleisestä kunnosta.

Kuntoluokkien avulla voidaan eri rakennuksien ja rakennusosien kuntoa verrata toisiinsa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

3

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Tässä kuntoarviossa käytetyt kuntoluokat ovat: 5 = uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden kuluessa 4 = hyvä, kevyt huoltokorjaus 6…10 vuoden kuluessa 3 = tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6…10 vuoden kuluessa 2 = välttävä, peruskorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6…10 vuoden kuluessa 1 = heikko, uusitaan 1…5 vuoden kuluessa

Kuntoarvion tulosten esittely Kuntoarviossa tuloksia käsittelevissä luvuissa on noudatettu seuraavaa esitysjärjestystä: - Ensin kuvataan olemassa olevan järjestelmän perustiedot ja ominaisuudet.

- Seuraavaksi todetaan nykytilanne ja kohteessa tehdyt havainnot.

- Lopuksi annetaan toimenpide-ehdotukset. Ehdotuksiin ei ole sisällytetty vuosittain toistuvia huoltotoimenpiteitä, mutta kiireelliset, tekemättömiksi todetut huoltotoimenpiteet on esitetty.

Vaasassa 30.12.2013 LN Tarkistettu 07.02.2014 LN (sivu 9 PTS-ehdotuksen yhteenveto)

Kuntoarvion suoritti Sofia Nyström, RI

puh.

050-431 1167

puh.

0500-583 273

sofia.nystrom@netikka.fi

Lars Nyqvist, RI lars.nyqvist@netikka.fi

Yhteystiedot Oy Insinööritoimisto ReCon Ingenjörsbyrå Ab Vaasanpuistikko 18, 4.krs 65100 Vaasa puh. 06-312 0778 www.recon.fi

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

4

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

1

YHTEENVETO

1.1

Yhteenveto kiinteistön kunnosta ja kiireellisestä korjaustarpeesta

1.1.1 Piha-alueet Kiinteistön piha-alueet on jaettu siten, että jokaiseen asuntoon kuuluu asunnon kohdalla oleva piha-alue ja loput piha-alueista kuuluu yhtiölle.

Yhtiölle kuuluvat piha-alueet ovat kunnostuksen tarpeessa. Asunnoille kuuluvat piha-alueet ovat hyvin eri kuntoisia kun asukkailla itse on hoitovastuussa omista piha-alueista.

Yhteiset piha-alueet ovat käyttötarkoituksen suunnittelun ja kunnostuksen tarpeessa.

Kiireelliset toimenpiteet:  Ei kiireellisiä toimenpiteitä.

1.1.2 Rakennuksen ulkopuoliset osat Rivitalojen julkisivuilla on maalattuja mineriittilevyjä. Rivitalojen julkisivut ovat kunnostuksen tarpeessa. Pientalojen julkisivut ovat maalattua vaakalimilaudoitusta. Pientalojen julkisivut ja muut ulkopuoliset osat ovat hyvin eri kuntoisia kun asukkaat itse ovat hoitovastuussa niistä. Tarkastuksen yhteydessä tarkastettiin julkisivujen kuntoa silmämääräisesti jonka yhteydessä todettiin, että useamman asunnon julkisivut olivat kunnostuksen ja maalauksen tarpeessa. Vesikatot ja vesikourut ovat useassa tapauksessa huonokuntoisia ja siten uusimisen tai perusteellisen korjauksen tarpeessa.

Kiireelliset toimenpiteet:  Vesikourut puhdistettava syksyisin ja keväisin, tänä syksynä ainakin rivitalojen kourut ovat vielä puhdistamatta.  Julkisivujen ja räystäiden lahonneet puuosat uusittava sekä rikkinäiset ja vuotavat vesikourut uusittava.

1.1.3 Yhteistilat Yhteisiin tiloihin kuuluvat saunaosasto pesu- ja pukuhuoneineen, pyykinpesuhuone, askarteluhuoneet ja kokoushuone. Saunaosasto, pukuhuone ja pyykinpesuhuone ovat suhteellisen hyvässä kunnossa.

Pesuhuoneessa, pukuhuoneessa ja pyykinpesuhuoneessa ikkunat ovat uusimisen tarpeessa. Saunan lattialla on pieniä kosteusvaurion jälkiä jotka on yritetty korjata. Saunan radiaattorin vesiputket ovat maalaamattomia ja

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

5

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

ruosteiset. Pyykinpesuhuoneessa vesiputken läpiviennit lattiakorotuksen läpi ovat tiivistämättä. Kuivausrumpu on energiatehokkuudeltaan huono kun se toimii lämmittämällä vaatteet kuiviksi ja sen jälkeen johdetaan kaikki lämpö suoraan ulos. Kuivausrummun vaatepölyluukku tulisi tyhjentää useammin.

Pyykinpesuhuoneessa oleva lattiakaivo on siivouksen tarpeessa.

Askarteluhuone on entinen kattilahuone mikä muutettiin askarteluhuoneeksi sen jälkeen kun kiinteistö oli liitetty Vaasan kaukolämpöverkkoon.

Askarteluhuone soveltuu esim. huonekalujen korjaukseen ym. ja on tähän käyttötarpeeseen suhteellisen hyvässä kunnossa. Askarteluhuoneen vieressä on toinen askarteluhuone joka on entinen muuntajahuone. Askarteluhuoneista voisi siivota pois kaikki ylimääräiset tavarat ja romut. Askarteluhuoneiden vieressä (sisäänkäynti toisesta/ isommasta askarteluhuoneesta) sijaitsee sähköpääkeskus ja MK-1. Sähköpääkeskuksen seinillä on näkyviä kosteusjälkiä. Entisessä varapolttoainevarastossa sijaitsee nykyään lämmönjako-osasto. Lämmönjako-osasto on rajattu verkkoseinillä jotka ovat auki koko ajan. Lämmönjako-osastolle tulisi rakentaa kunnon seinät ja tila tulisi olla suljettuna ja lukittuna koko ajan. Tila tulisi myös siivota kunnolla niin että kaikki roska ja ylimääräiset tavarat poistetaan. Siellä missä öljysäiliö on ollut on nykyään yhtiön kokoushuone. Rakennuksen ikkunat ja ovet ovat kunnostuksen tai uusimisen tarpeessa. Askarteluhuoneen ulko-oven viereisen sisäpuolisen vesihanaan on liitetty vesiletku joka käytetään ulkovesipostina, muoviletku joka on jatkettu vuotaa lattialle paineenalaisena jatkoksesta.

Kiireelliset toimenpiteet:  Kasteluletkun uusiminen paineenkestäväksi.

1.1.4 Huoneistot / asunnot Osakkaat ovat itse suorittaneet asunnoissaan erilaisia remontteja ja kunnostuksia sekä korjauksia. Tämän johdosta rivitaloasunnot ja pientalot ovat kaikki erilaisia ja keittiöt, pesuhuoneet ja WC:eet ovat kaikki pintarakenteiltaan ja kalustuksiltaan erilaisia ja tilat ovat hyvin eritasoisessa kunnossa. Asunnoissa on myös tehty tilakohtaisia muutoksia varsinkin märkätiloissa. Lisäksi on rakennettu useammat asuntokohtaiset lisärakennukset (pesuhuoneet ja saunat ym.) sekä muutamien asuntojen kellarien täydennysrakentamiset jotka kaikki on tehty osakkaiden omina hankkeina.

Pientalo nro 16 oli tarkastuksen yhteydessä hyvin huonokuntoinen. Yhtiö tulisi huolehtia siitä että asianmukaisia suojatoimenpiteitä noudatetaan.

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan tekemistä korjauksista ja kunnostuksista on aina ilmoitettava kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle ja niihin tulee olla asianmukaiset suunnitelmat ja luvat. Taloyhtiön edustajan rakennusalan asiantuntijan (valvojan) tulisi neuvoa ja valvoa osakkaiden korjaustyön suorituksessa, jotta vältyttäisiin määräyksien ja ohjeiden

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

6

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

vastaisista ratkaisuista, jotka aiheuttavat haittaa muille osakkaille ja taloyhtiölle.

Kiireelliset toimenpiteet:  Yhtiön on varmistettava että noudatetaan asianmukaisia suojatoimenpiteitä pientalo nro 16 osalta.

1.1.5 LVI-järjestelmät Kiinteistön kylmä käyttövesi ostetaan Vaasan kaupungin vesilaitoksen liittymästä ja päävesimittari on sijoitettuna huoltorakennukseen, mistä menee tontilla ja talojen alapuolella maanalaiset muoviputkiset syöttöjohdot rivitaloihin ja kaikkiin pientaloihin.

Aluelämpö- ja -vesiputkistot on pääosiltaan uusittu Ecoflex-järjestelmään vuonna 1994.

Kaikkien asuntojen käyttövesiputket on uusittu vuonna 2003.

Suurin osa viemäreiden päälinjoista on saneerattu Aarsleff-sujutusputki asennuksella vuonna 2006- 2007.

Rivitaloille menevät aluelämpöputket on uusittu Ecoflex-järjestelmään vuonna 2007 ja 2012.

Talojen/asuntojen luonnollinen poistoilmanvaihtojärjestelmän on lähes alkuperäisessä kunnossa. Keittiöissä on yleensä liesituuletin.

Poistoilmanvaihto asunnoista on huono. Ilmanvaihtojärjestelmään tulisi tehdä perusteellinen energiakorjaus jonka yhteydessä myös lämmön talteenotto poistoilmasta voidaan toteuttaa. Nykyisten poistoilmakanavien huolto ja puhdistus on aiheellista suorittaa lähiaikoina. Huoneistojen poistoilmaventtiilien puhdistus kuuluu osakkaiden hoitovastuulle.

Ilmanvaihdon perusparannukseen / energiakorjaukseen varaudutaan seuraavan PTS-kauden alkupuolella.

Kiireelliset toimenpiteet:  Ei kiireellisiä toimenpiteitä.

1.1.6

Sähkö- ja tietojärjestelmät

Piha-alueiden valaistustaso voisi olla parempi.

Kiinteistön sähköjärjestelmät ovat toimivassa kunnossa. Tarkastuksessa testattiin pistokokein huoneistojen maadoitettujen pistorasioiden turvallisuus shukotesterillä, ei havaittu puutteita tarkastetuissa asunnoissa.

Sähkökalusteiden määrä tiloissa ja huoneistoissa on yleensä tyydyttävä.

Joissakin asunnoissa sähköjärjestelmät on uusittu keittiössä ja märkätiloissa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

7

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Antenniverkosto on uusittu vuonna 1994…95 ja on liitetty Anvian kaapeliverkostoon. Se on toimivassa kunnossa. Puhelinverkon aluekaapeloinnit on alkuperäiset ja verkko on toimivassa kunnossa.

Kiireelliset toimenpiteet:  Ei kiireellisiä toimenpiteitä

Kuntoluokat: Luokka 5 4 3 2 1

Kuvaus Uusi, ei toimenpiteitä seuraavan 10 vuoden aikana.

Hyvä, kevyt huoltokorjaus 6…10 vuoden kuluessa.

Tyydyttävä, kevyt huoltokorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai peruskorjaus 6…10 vuoden kuluessa.

Välttävä, peruskorjaus 1…5 vuoden kuluessa tai uusiminen 6…10 vuoden kuluessa Heikko, uusitaan 1…5 vuoden kuluessa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

8

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

1.2

Kuntoarvio 2013

Kiinteistön PTS-ehdotus eli yhteenveto kunnossapitotoimenpiteistä

29

3.4

Sähkö- ja tietojärjestelmät

28

hm2 4 190

2019

2018

2017

2023

LVI-järjestelmät

1030 105 105

2022

3.3

445 684 740

2021

Aluerakenteet ja rakennustekniikka

2020

3.13.2

2016

Luku

2015

2014

Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi

0

0

0

0

0

3109

2024 2033

Yhteensä 2014-2023

230

89

44

0

0

0

0

0

643

14

28

27

0

0

0

0

0

112

Yhteensä (1000 €)

502 705 985 1274 222 176

0

0

0

0

0

3864

Yhteensä / huoneistoala € / hm2

120 168 235

0

0

0

0

21 230 0

15

304

53

42

922,2

Kustannustaso 11/2013. Hintoihin sisältyy alv 24%.

PTS-yhteenveto 2013-2022 1400 1200

x 1000 euroa

1000 800 600 400 200 0 2014

2015

2016

3.1-3.2 Aluerakenteet ja rakennustekniikka

2017

2018

2019

3.3 LVI-järjestelmät

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

2020

2021

2022

2023

3.4 Sähkö- ja tietojärjestelmät

9

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

F32

F4

2017

2016

2015

2014

5

5

2023

F3

2022

F1

2021

E4

2020

D8

Määrä arvio

2019

D7

Toimenpide-ehdotus

Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2018

D6

Kunto luokka

Raportin koodi

1.2.1 Aluerakenteiden ja rakennustekniikan PTS -ehdotus

2024 2033

0

0

0

0

0

Viherrakenteet Piha-alueiden kunnostuksen suunnittelu

1

1 erä

5

Pensaiden ja puiden ym. istutuksien raivaus

1

4

Rivitalojen piha-alueiden kunnostaminen

1

Pientalojen piha-alueiden kunnostaminen

1

1 erä 4100 2 m 8600 2 m

Päällysrakenteet Sorapintaisten alueiden kunnostus

1

1 erä

6

Aluevarusteet Mattotelineen ja pyykinripustustelineen kunnostaminen tai poistaminen + lipputanko

1

1 erä

3

1

4 rak.

400

1

24 rak.

Pientalojen painumien kartoitus ja pohjatutkimus

1

1 erä

Pientalon perustuksen ja lattian nosto (oikaisu)

1

1 kpl

Putkirakenteet Rivitalojen salaojituksen uusiminen ja sadevesijärjestelmän rakentaminen Pientalojen salaojituksen uusiminen ja sadevesijärjestelmän rakentaminen

40 60

20 600

Perustukset

Julkisivu Rivitalojen julkisivujen lisäeristäminen ja uuden pintaverhouksen Pientalojen julkisivujen lisäeristäminen ja uuden pintaverhouksen Rivitalojen ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen energiasäästöikkunoiksi ja -oviksi Pientalojen ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen energiasäästöikkunoiksi ja -oviksi Yläpohjarakenteet Rivitalojen vesikattojen uusiminen ja yläpohjien lisäeristäminen Pientalojen vesikattojen uusiminen ja yläpohjien lisäeristäminen

2 2

5 40

1050 2 m 2700 2 m

140 380

2

350 m

2

2

560 m

2

2

3000 2 m 3300 2 m

2

35 m

Märkätilojen kunto- ja kosteuskartoitus

2

47 as

Märkätilakunnostuksien suunnistelu ja valvonta

2

47 as

Märkätilakunnostukset

2

20 as

Pelastussuunnitelman laadinta

1

1 erä

F5,6,7 Yleiset tilat Ikkunoiden ja ulko-ovien uusinta huoltorakennuksessa

2

200 310

310 340

2

20

F5,6,7 Asuinhuoneistot

Rakennustekniikka yhteensä

4 10

100 100 2 445 684 740 1030 105 105

Kustannustaso 11/2013. Hintoihin sisältyy alv 24%.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

10

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

2022

0

0

0

2023

2021

2019

2018

2017

2016

2015

Määrä arvio

2014

Toimenpide-ehdotus

Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2020

G1

Kunto luokka

Raportin koodi

1.2.2 LVI -järjestelmien PTS -ehdotus 2024 2033

Lämmitysjärjestelmät

G11 Lämmöntuotanto Lämmitysverkoston perussäätö ja puhdistus

1

1 erä

10

5

Lämmönjakokeskuksen elohopealämpömittarit uusitaan

1

1 erä

1

Lämpökeskuksen uusinta

2

1 erä

30

Kiertopumppujen ja varapumpun uusinta lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä

2

1 erä

5

Paisunta-astialle huoltosulkuventtiili

1

1 erä

1

1

1 erä

2

Kiertojohtojen virtaamien säätö

1

1 erä

2

Putkien ja venttiilien asianmukainen merkintä

1

1 erä

1

2

1 erä

2

6

2

1 erä

2

6

2

24 as

2

23 as

Ryömintätiloissa olevien vesiputkien uudelleeneristys

1

1 erä

Lämmönjakohuoneen putkien uudelleen eristys

2

1 erä

1

1 erä

1

1

1 erä

1

2

23 as

2

23 as

1

47 as

G12 Lämmönjakelu

G14 Eristykset Asbestikartoitus ja asbestisaneeraus G2

4

Vesi- ja viemärijärjestelmät

G22 Vesijohtoverkostot

G24 Viemäriverkosto Viemärikaivojen kuntokartoitus + saneeraus Pohjaviemäreiden haarojen kuntokartoitus ja korjaussuunittelu sekä toteutuksen valvonta Rivitalojen pohjaviemäreiden lattiakaivojen ja haarojen saneeraus Pientalojen pohjaviemäreiden lattiakaivojen ja haarojen saneeraus E4

4

4

40 40

Putkirakenteet 5 5

G25 Vesi- ja viemärikalusteet Pesukoneiden kytkentöjen tarkistus ja korjaus tarvittaessa Astianpesukoneiden kytkentöjen tarkistus ja korjaus tarv. (muovikaukaloiden asennus) G3

G7

Ilmastointijärjestelmät Rivitalojen ilmanvaihtojärjestelmän parannuksen suunnittelu ja korjaus Pientalojen ilmanvaihtojärjestelmän parannuksen suunnittelu ja korjaus

230

Palovaroittimet ja jauhesammuttimet Palovaroittimien määrän ja toimivuuden tarkastaminen

G7

230

1

Rakennusautomaatiojärjestelmät LVI-hälytyskeskusen asentaminen LVI-järjestelmät yhteensä

5

0

29 21 230 230 89 44

0 0

Kustannustaso 11/2013. Hintoihin sisältyy alv 24%.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

11

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

1 erä

2

2 2

1 erä 1 erä

2 2

1

47 as

2

1 erä

15

15

13

12

28

27

2023

1

2022

1

2021

1 erä

2020

1

2019

4

2018

1 erä

2017

2

2016

Määrä arvio

2015

Kustannusarvio (1000 €) ja ehdotettu toteutusvuosi 2014

Toimenpide-ehdotus

Kunto luokka

Raportin koodi

1.2.3 Sähkö- ja tietojärjestelmien PTS -ehdotus 2024 2033

0

0

0

0

0

H1 Aluesähköistys Ulkovalaistuksen parantaminen Vinojen valaisinpylväiden oikaiseminen ja rikkinäisten lamppujen vaihtaminen H2 Kytkinlaitokset ja jakokeskukset Ajan tasalla olevien piirustuksien laadinta Voimapistorasia uusitaan, keskuksien ja kaapeleiden merkintöjen täydentäminen ja käytöstä poistettujen laitteiden purku Sähkö- ja telejärjestelmien kuntokartoitus Pesuhuoneiden ja keittiöiden pistorasiat ym. uusitaan vikavirtakytkimillä korjauksien yht.

Ryhmäkeskuksien merkintöjen täydentäminen H4 Johdot ja niiden varusteet Saattolämmityksen asentaminen

2

1

1 erä

5

Maadoituksien tarkastaminen

1

47 as

1

Rivitalojen maadoituksien täydentäminen Pientalojen maadoituksien täydentäminen

1 1

24 as 23 as

12

Liitoskaapeleiden tarkastus ja uusiminen

2

47 as

3

Ajan tasalla olevien piirustuksien laadinta

1

1 erä

H5 Valaisimet Pesuhuonevalaisimet ja keittiövalaisimet uusitaan kunnostuksien yhteydessä

1

47 as

J1 Puhelinjärjestelmät Puhelinjärjestelmän kuntotutkimus

3

1 erä

2

J2 Antennijärjestelmät Antennijärjestelmän kuntotutkimus

3

1 erä

2

Sähkö- ja tietojärjestelmät yhteensä

12 2

5

28

0

15

14

Kustannustaso 11/2013. Hintoihin sisältyy alv 24%.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

12

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

2

KUNTOARVION LÄHTÖTIEDOT

2.1

Kiinteistön perustiedot

Kiinteistön nimi Osoite Kiinteistötunnukset Y-tunnus Tontin pinta-alat Rakennustyyppi Valmistumisvuosi Rakennukset Asuinhuoneistot Kerrokset - asuinkerrokset Tilavuus Käytetty kerrosala Huoneistoala Asukasluku Autotallit Autopaikat Isännöitsijä

Kiinteistöhuolto

2.2

Kuntoarvio 2013

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken Pitsikatu 6-8, 65230 Vaasa 905-020-10-5 0183962-5 36 870 m2 rivitalo, ketjutalo ja pientalo 1962 4 rivitaloa, 2 ketjutaloa ja 17 pientaloa 47 kpl (23 rivitaloissa ja 23 pientaloissa sekä 1 huoltorakennuksessa) 1 (osittain kellarikerros) 13 573 m3 (isännöitsijätodistuksen mukaan) 5 663 m2 (muutosluvan 2009-557 mukaan) (isännöitsijätodistuksen mukaan) 4 190 m2 100 henkilöä 23 kpl 24 kpl sähkötolpilla c/o Osk. SolverTeam, Seppo Piilikangas Kasarminpolku 16, 65100 Vaasa puh 040 821 5230 Kiinteistöhuolto Rokka Ky Raimo Rokka puh. 0400-926 604

Korjaushistoria

Tiedot aikaisemmista korjauksista on saatu taloyhtiön isännöitsijältä ja asiakirjoista.             

Kaukolämpöön liittyminen Puhallusvillaa yläpohjaan 120 mm Kolmevaihesähkö Rivitalojen vesikattojen maalaus Uudet lämmönvaihtimet Rivitalojen kourujen ja syöksytorvien uusinta Aluelämpö- ja –vesiputkistojen uusinta Uusi tievalaistus Rivitalojen ikkunoiden ja ovien maalaus ulkopuolelta Huoltorakennuksen vesikaton uusinta Huoltorakennuksen salaojitus Lämpö- ja vesijohtoputkien uusinta lämpökeskuksessa Saunan ja pesutuvan kunnostus

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

v. 1985 v. 1986 v. 1989 v. 1990 v. 1991 v. 1992 v. 1994 v. 1995 v. 1996 v. 1996 v. 1997 v. 1997 v. 2000 - 2001

13

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken    

Asuntojen käyttövesiputkiston uusinta Pääviemäriverkoston saneeraus Rivitalojen aluelämpöputkien uusinta Jätehuoltopisteen /-katoksen rakentaminen

Kuntoarvio 2013 v. 2003 – 2004 v. 2006 – 2007 v. 2007 ja 2012 v. 2009

Lisäksi osakkaat ovat myös tehneet tai teettäneet paljon omia kunnostuksia ja korjauksia tai remontteja oman tahdon ja tyylin mukaan (ei dokumentoitu yhtiön asiakirjoihin).

2.3

Käytettävissä olleet asiakirjat

 Alkuperäiset pääpiirustukset osittain  Rakennus- ja toimenpidelupapiirustukset; jätekatos 2009-231 ja asuntomuutokset vuonna 2009  Aluelämpö- ja -vesiputkistojen saneerauksen Ecoflex-järjestelmään asiakirjat, Ins.tsto Rolf Holm Oy 1994.  Käyttövesiputkiston uusimispiirustus vain A ja B-talosta, Matti Klemetti 2003.  Viemärijohtosaneerauksen asiakirjat, Aarsleff Oy 2006 Toimenpide-ehdotukset  Taloyhtiön tulisi selvittää puuttuvien piirustuksien ja suunnitelma- ym. asiakirjojen olemassa olo ja liittää ne olemassa oleviin piirustussarjoihin (mapitetut arkistosarjat).

2.4

Kuntoarvion toteutus

Kuntoarvion laadinnassa on noudatettu ohjekortissa KH 90-00294 Asuinkiinteistön kuntoarvio, Suoritusohje esitettyä nimikkeistöä. Otsikoissa olevat tunnukset viittaavat tähän nimikkeistöön. Raportin otsikointi ja käsittelyjärjestys ovat ohjekortin mallisisällysluettelon mukaiset.

Kiinteistön energiatalouden selvitys on tehty ohjekortissa KH 90-00314 esitetyillä menetelmillä ja viitetiedoilla. Selvitykseen sisältyvät kulutusvertailut ja johtopäätökset.

Kiinteistötarkastukseen valittiin neljä (4) rivitaloasuntoa ja neljä (4) pientaloa.

Rivitaloasunnot ovat A 25, B 34, C 39 ja D 42. Pientaloasunnot ovat 10, 14, 16 ja 23. Rivitaloasuntoon A 25 jäi tarkastamatta kun emme päässeet asuntoon koska asuntoyhtiöllä ei ollut asunnon avainta käytössään. Kiinteistötarkastus suoritettiin 10.9.2013 rivitalojen osalta ja 11.9.2013 pientalojen osalta.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

14

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

3

KUNTOARVIOINNIN TULOKSET

3.1

Aluerakenteiden ja rakennustekniikan kuntoarvio

Viherrakenteet (D6) Piha-alueet pientalojen ja rivitaloasuntojen yhteydessä ovat asukkaiden hoitovastuulla ja tämän takia jokainen piha-alue on hyvin erilainen. Pihaalueilla on runsaasti erilaisia istutuksia. Suunnitelma piha-alueiden hoidosta ja ylläpitämisestä tulisi laatia. Puut ja isot pensaat tulisi sijoittaa vähintään 4-5 metrin päässä rakennuksista. Sokkelia vastaan ei saisi tehdä kukkapenkkejä tai muuta istutuksia jotka vaativat kastelua eikä istuttaa pensaita joiden juuret tunkeutuvat salaojiin ja tukkivat ne ajan myötä. Kuva 12.

Osakeyhtiön yhteiset piha-alueet ovat hoidon ja muutoksen tarpeessa.

Suunnitelma miten piha-aluetta käytetään ja millä tavalla sitä kunnostetaan tulisi laatia. Suunnitelma piha-alueiden käytöstä ja perusteellisesta kunnostuksesta tulisi laadituttaa pihasuunnitteluun erikoistuneella suunnittelijalla.

Toimenpide-ehdotukset  Piha-aluesuunnitelmia tulisi laatia pientalojen ja rivitalojen piha-alueiden sekä yhteisten alueiden kunnostuksesta ja ylläpitämisestä.

Päällysrakenteet (D7) Pihakäytävät/-tiet ovat olleet sorapintaisia mutta nyt soran päälle on tullut paljon kasvillisuutta, lehtiä ja muuta kasvillisuuksista tullutta roskaa. Kuva 13.

Pihakäytäville/-teille on myös levitetty useita sorakerroksia vuosien mittaan ja tämä on korottanut käytäviä/teitä huomattavasti. Piha-alueille muodostuu kuoppia ajoneuvojen vaikutuksesta, joihin vesi lammikoituu. Pientalojen ja rivitaloasuntojen omat pihakäytävät ovat pinnoitukseltaan hyvin erilaisia.

Pelastuslain mukaan kiinteistön pelastustie tulee olla merkittynä liikennemerkein ja pelastustie tulee olla esteetön.

Toimenpide-ehdotukset  Liikennealueiden peruspuhdistus kasvillisuudesta sekä pelastusteiden merkintä.

Aluevarusteet (D8) Kiinteistön piha-alueet on jaettu siten että jokaiselle asunnolle kuuluu asuntokohtainen piha-alue. Tästä myös seuraa, että jokaisen asunnon osakas myös hoitaa ”omat” pihansa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

15

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Yhteisillä piha-alueilla ei ole leikkialuetta lapsille mutta kaupunki on rakentanut leikkipuiston saman korttelin puistoalueelle. Yhteisillä piha-alueilla löytyy myös rikkinäinen mattojen piiskausteline ja hyvin huonokuntoinen pyykinkuivausteline. Yhtiön tulisi selvittää tarvitaanko näitä enää. Eli kunnostetaanko / uusitaanko mattojen piiskausteline ja pyykinkuivausteline vai poistetaanko ne kokonaan.

Yhteisellä piha-alueella säilytetään myös veneitä ja trailereita, näiden säilytyspaikkoja tulisi järjestää vähän paremmin niin että piha-alue näyttäisi siistimmältä.

Pihalla on 24 kpl sähköpylväillä varustettuja autopaikkaa. Jokaisessa sähköpylväässä on ohjauskelloja (2 kpl), vikavirtasuojakytkimiä (2kpl) ja pääkytkin. Yhdestä sähköpylväästä roikkui tarkastuksen yhteydessä liitäntäjohtoja, näitä ei saisi olla kytkettynä kun keskus ei ole käytössä.

Toimenpide-ehdotukset  Mattojen piiskaustelineen ja pyykinkuivaustelineen kunnostaminen, uusiminen tai poistaminen.  Veneiden säilytyspaikkojen suunnittelu.

Ulkopuoliset rakenteet (D9) Kaikkien asuntojen sisäänkäynnit ovat erilaisia johtuen siitä että asukkaat ovat itse saaneet päättä ”omasta” asunnosta. Rivitaloasunnoille kuuluvat saunarakennukset ovat rakennettu jälkeenpäin ja ovat osakkaiden omalla hoitovastuulla. Tarkastuksen yhteydessä päästiin tarkastamaan yhtä saunaa (C 39), mikä oli rakennettu yhteen asunnon kanssa eteisellä. Myös osa pientaloilla on erilliset saunarakennukset jotka ovat liitetty taloihin katoksen avulla ja ovat osakkaiden omalla hoitovastuulla.

Jokaiselle rivitaloasunnolle kuuluu yksi talouskomero ja yksi urheiluvälinevarastokomero. Talouskomerot olivat eristettyjä niin että ne pysyvät viileinä kesäisin. Talojs- ja varastokomerot olivat ponttilauta- ja verkkorakenteiset. Talouskomerot ja varastokomerot sijaitsevat rivitalojen A ja B:n välissä sekä C ja D:n välissä. Varastotilojen yhteydessä sijaitsi myös MK2 ja MK-3.

Asuntokohtaisille pihoille on myös rakennettu jälkeenpäin erilaisia terassirakenteita ja aitauksia ym. rakennelmia.

Kiinteistön varsinainen jätehuoltopiste katoksineen sijaitsee tontin keskellä.

Kuva 14. Jätekatos on suhteellisen uusi (rakennettu v. 2009) ja on siistin näköinen ja hyvässä kunnossa. Astiat ovat muoviastioita ja kaikki ovat kilveillä merkittyjä. Seiniin on kiinnitetty Stormossenin lajitteluohjeita (biojätteeseen ja poltettavaan jätteeseen, karkea jätelajike poistunut). Biojätteelle löytyy kaksi kappaletta 240 litran astioita, poltettavalle jätteelle löytyy kuusi kappaletta 600

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

16

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

litran astioita, keräyslasille löytyy yksi 240 litran astia, keräysmetallille löytyy yksi 240 litran astia ja käytetyille pattereille löytyy yksi postilaatikonmallinen astia. Keräyspaperille on katoksen lähellä maahan upotettuna MolokClassic 5 m3 astia.

Toimenpide-ehdotukset  Ei toimenpiteitä

Putkirakenteet (E4) Suurin osa viemäreiden päälinjoista on saneerattu vuonna 2006 Aarsleffsujutusputki asennuksella. Asuntoihin ja pientaloihin menevät putket jäi saneerauksen ulkopuolelle.

Tarkastuksen yhteydessä havaittiin että viemärikaivon K 1 kansi oli rikki siten että soraa ja pieniä kiviä pääsee putoamaan alas viemärikaivoon. Samassa kaivossa havaittiin myös alkavaa tukkeutumista yhdessä tulohaarassa.

Alueelliset lämpö- ja vesiputkistot saneerattiin Ecoflex-järjestelmään vuonna 1994. Sisäiset lämpö- ja vesiputket on uusittu kupariputkiin vuonna 2003.

Rivitalo A:n lämpö- ja vesiputket menevät kellarissa asunnoissa 24-26 ja ryömintätiloissa asunnoissa 27-28, B-talossa putket menevät katossa.

Osakkaat ovat osiltaan itse huolehtineet omien asuntojensa sadevesien poistojärjestelmistä. Yhteinen ratkaisu tulisi teettää salaojien asennustyön yhteydessä. Kuva 15.

Huoltorakennuksen ympärille on tehty jälkeenpäin osittaiset salaoja- ja sadevesilinjat mutta vedenpoiston järjestely siitä järjestelmästä ei selvinnyt tarkastuksessa.

Kaikkien rakennuksien osalta tulisi tehdä suunnitelmat salaojituksesta ja sadevesien poistosta (yhtenäinen ratkaisu) joka voisi toteuttaa vaiheittain rakennuksien perusparannuksien sekä teiden ja pihojen kunnostuksien yhteydessä.

Toimenpide-ehdotukset  Suorittaa salaojitus- ja sadevesijärjestelmän rakentaminen koko alueelle.  Ryömintätiloissa olevien vesiputkien uudelleeneristys ja sen lisäksi mahdollisen saattolämmityksen asentaminen.

Perustukset, sokkelit, alapohjat (F1) Rivitalorakennuksien perusmuureissa (sokkelipalkeissa) havaittiin painumia ja pieniä halkeamia paikoittain. Kuva 16. Rivitalorakennuksien

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

17

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

teräsbetonirakenteiset sokkelipalkit ovat ilman pintakäsittelyä.

Rivitaloasunnoilla A24 - A26 on kellarikerros, sisäänkäynnit pihapuolelta.

Pientalo nro 23 perustukset oli osakkaan mukaan painuneet jonkin verran.

Painuma oli havittavissa rakennuksen lounaskulmasta.

Pientalojen alapohjien rakenne on asiakirjojen mukaan (yläpinnasta lukien); - kovalevy - 25 mm laudoitus - villa 180 mm + puukoolaus - harvalaudoitus - ilmaväli (koko riippuen talosta) - betonia 100mm (?)

Rivitalojen alapohjien rakenne on asiakirjojen mukaan (yläpinnasta lukien); - kovalevy - 25 mm laudoitus - villa 180 mm + puukoolaus - harvalaudoitus - ilmaväli (koko riippuen talosta) - betonia 100mm (?)

Alapohjien lämpöeristyksen paksuus on nykykäytännön mukaan selvästi alimitoitettu.

Tarkastuksen yhteydessä tarkastettiin myös pientalojen osalta alapohjien ilmavälit siltä osin kun ne voitiin havainnoida putkikaivojen kautta. Yhteys putkikaivoihin on vaatehuoneiden lattialuukkujen kautta. Yhdessä pientalossa nro 14 ryömintätila oli kellaritila ja yhteys oli ulkokautta.

Pientalojen autotallien ja varastojen alapohjarakenteet ovat maanvaraisia, sorakerroksen päälle tehtyjä betonilaattoja. Osa autotallien ja varastojen maanvaraisista laatoista on painunut haitallisesti.

Toimenpide-ehdotukset  Kartoittaa perustuksien ja maanvaraisten lattioiden painumat ja niiden aiheuttamat haitat ja sen jälkeen suunnitella ja toteuttaa tarvittavat perusparannustoimet.

Rakennusrunko (F2) Rakennukset ovat puurunkoisia. Pientalo nro 16 runkorakenteet tulee tutkia rakenneavauksin. Ei muuta rakenteellista huomauttamista talojen puisten runkorakenteiden osalta.

Yläpohjat ovat puurunkoisia.

Pientalojen autotallien seinärakenteiden alaosat ovat kosteusvaurioituneet.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

18

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Toimenpide-ehdotukset  Mahdolliset lahovauriot tulee selvittää rakenneavauksin peruskorjauksien yhteydessä.  Autotallien kosteusvaurioituneiden puuosien korjaus.

Väestönsuoja (F21) Kiinteistössä ei ole väestönsuojaa.

Julkisivut (F3) Ulkoseinät (F31) Pientalojen ulkoseinien rakenne on piirustuksien mukaan asunto-osalla seuraava (ulkopinnasta lukien); - vaakavuori - umpivinolaudoitus - huokoinen puukuitulevy 8 mm - runko 100 mm - vuorivilla 100 mm - vuorauspaperi + laudoitus - kipsoniitti Rivitalojen ulkoseinien rakenne on piirustuksien mukaan asunto-osalla seuraava (ulkopinnasta lukien); - mineriittilevy - umpivinolaudoitus - huokoinen puukuitulevy 8 mm - runko 100 mm - vuorivilla 100 mm - vuorauspaperi + laudoitus - kipsoniitti Rakennuksien julkisivut ovat maalattuja. Kuva 17. Osan osakkaista ovat itse hoitaneet ja maalanneet puujulkisivujansa ja niissä tapauksissa ne ovat suhteellisen hyvässä kunnossa. Maalamatta jääneet puujulkisuvut ja muut puuosat ovat huonossa kunnossa. Rivitalojen ja pientalojen julkisivut tulisi kunnostaa ja samalla suorittaa lisäeristys. Rivitalojen mineriittilevyjen purkutyöt tulee tehdä asbestityönä. Kuva 18.

Toimenpide-ehdotukset  Rivitalojen ja pientalojen julkisivujen kunnostaminen ja lisäeristäminen.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

19

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Ikkunat (F32) Rivitalojen ja pientalojen ikkunat ovat kolmilasisia puurakenteisia ikkunoita.

Alkuperäiset ikkunat ovat suhteellisen hyvässä kunnossa mutta olisi uusimisen tarpeessa kun niiden peseminen on hyvin vaikeata ja niiden käyttöikä alkaa olla loppuvaiheessa. Kuva 19. Yhdessä tarkastetussa rivitaloasunnossa (B 34) ikkunoita oli uusittu keittiössä ja isommassa makuhuoneessa, eli yhdellä puolella asuntoa. Kahdessa muussakin asunnossa, B 29 ja B 30, ikkunat oli uusittu pihan puolella.

Toimenpide-ehdotukset  Alkuperäisten ikkunoiden uusiminen.

Ulko-ovet (F33) Suurin osa ulko-ovista on alkuperäisiä. Terassinovet ovat uusittuja asunnoissa B 29, B 30 ja B 33. Terassinovet ovat karmimitoiltaan ainoastaan noin 195 cm korkeat.

Kiinteistön rivitalojen ja pientalojen ovilukot ja avaimet eivät ole samaa sarjaa.

Eli yhtiöllä ei ole yleis-/kuningasavainta, vaan kopiot kaikista avaimista jotka säilytetään kokoushuoneen avainkaapissa. Huomattiin tarkastuksen yhteydessä että rivitaloasunto A 25 avain puuttuu yhtiön avainkaapista.

Esimerkiksi hätätilanteessa olisi hyvä että kaikkien pientalojen ja rivitaloasuntojen avaimista löytyisi kopioita yhtiön avainkaapissa.

Toimenpide-ehdotukset  Selvittää löytyykö kaikista avaimista kopiot yhtiön avainkaapista.  Miettiä olisiko syytä liittää kaikki yhtiön lukot ja avaimet samaan sarjaan.  Alkuperäisten ulko-ovien uusiminen ja sen yhteydessä kaikkien ulko-ovien lukkojen uudelleensarjoitus esim. Abloy Sento- tai Optima-sarjaan.

Julkisivun täydennysosat (F34) Pientaloista vain osa on varustettu talotikkailla. Eli asukkaat ovat itse hankkineet talotikkaita oman tarpeen mukaan. Talotikkaita olisi hyvä olla jokaisella pientalolla helpottaakseen talojen vesikattojen ja sadevesirännien ylläpitämistä.

Huoltorakennukselta puuttuu toimivat talotikkaat. Huoltorakennuksella tulisi olla toimiva ja kiinteät talotikkaat kun katolla on huollettavia IV-laitteita.

Toimenpide-ehdotukset  Jokainen pientalo ja huoltorakennus tulisi olla varustettu talotikkailla.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

20

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Yläpohjarakenteet (F4) Yläpohja (F41) Pientalojen vesikatto- ja yläpohjarakenne on silmämääräisen tutkinnan, osakkaiden omien havaintojen ja asiakirjojen mukaan asunto-osalla seuraava (sisäpinnasta lukien): Yläpohja; - puolikova puukuitulevy 13 mm (Halltex) - harvalaudoitus - höyrysulku - kattotuolit 50x125 c/c 600 (?)

- lämpöeristys 100 mm alkuperäistä mineraalivillaa - pahvi - 120 mm puhallusvillaa - aluslaudoitus - kattohuopa, musta Rivitalojen vesikatto- ja yläpohjarakenne on silmämääräisen tutkinnan, osakkaiden omien havaintojen ja asiakirjojen mukaan asunto-osalla seuraava (sisäpinnasta lukien): Yläpohja; - lastulevy 10 mm - harvalaudoitus - höyrysulku - puuristikot 50x125 c/c 600 (?)

- lämpöeristys 100 mm alkuperäistä mineraalivillaa - pahvi - 120 mm puhallusvillaa - harvalaudoitus - maalattu konesaumattu kattopelti Pientalojen vesikatot ovat hyvin erikuntoisia. Osa pientalokattojen kattohuovista on uusittu ja osasta ei ole varmaa tietoa.

Rivitalojen vesikatot olisi maalauksen tarpeessa. Paikoittain maalipinta on niin ohut että pelti näkyy läpi ja paikoittain kattopellit ovat jo niin pahasti ruostuneita että niitä pitää uusia. Koko katon uusiminen olisi Kuva 20.

Rivitalojen vesikattojen räystäät ovat räystäiden alapuolelta kosteusvaurioituneita. Niitä tulisi korjata perusteellisesti. Rivitalojen ja osan pientalojen vesikattojen vesikourut ovat huonokuntoisia ja ne tulisi uusia.

Esim. asunnon D 44 vesikourusta vuotaa sadevettä alas suoraan terassioven ulkopuolelle. Talvisin kun tämä vesi jäätyy tämä aiheuttaa liukastumisriskiä.

Vesikourut ovat myös täynnä havun-neulasia ja lehtiä. Vesikouruja tulisi puhdistaa säännöllisesti.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

21

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Toimenpide-ehdotukset  Rivitalojen vesikattojen maalaus (tai uusiminen) ja kunnostus sekä vesikourujen uusiminen.  Rivi- ja pientalojen räystäiden perusteellinen korjaus.

3.2

Tilojen rakennustekninen kuntoarvio

Autotallit Autotallit ovat osakkaiden hoitovastuulla. Jokaiselle pientalolle kuuluu yksi autotalli. Autotalleissa on maanvaraiset betonilattiat ja niiden lattiakorkeus on lähes maantasossa, eli joissakin tapauksissa huomattavasti alemmalla kuin asunto-osan lattia. Autotallien ulkoseinät ovat perustettu ainoastaan 150x150 mm puun varalle. Ulkoseinäpinnat ovat maalattuja. Seinät ovat päällystettynä sisäpuolelta lastulevyillä ja lattia on tehty 80 mm vahvuisista betonilaatoista.

Osa autotallien lattioista on painunut ja lattioihin on syntynyt halkeamia.

Autotalleilla on vain yksi poistoilmaventtiili. Autotallit tarkastettiin vain pistokoeluonteisesti. Tarkastuksen yhteydessä käytiin kolmessa autotallissa, josta tehtiin havainnot. Kuva 21.

Toimenpide-ehdotukset  Kartoittaa maanvaraisien lattioiden painumat ja niiden aiheuttamat haitat sekä suunnitella ja toteuttaa tarvittavat korjaustoimenpiteet.

Huoneistot Asuntojen tarkastuksissa kiinnitettiin erityistä huomiota kosteisiin tiloihin (ns. märkätiloihin) niin kuin pesuhuoneisiin, WC-tiloihin ja keittiöihin. Tarkastuksen kohteena oli kolme rivitaloasuntoa ja neljä pientaloa. Tarkastetut rivitaloasunnot olivat B 34, C 39 ja D 42 ja tarkastetut pientalot olivat 10, 14, 16 ja 23.

Suurimmassa osassa asuntojen pesuhuoneissa ja WC-tiloissa on suoritettu eriasteisia korjauksia ja kunnostuksia. Jokainen osakas on saanut teettää omia korjauksia huoneistoissaan. Kuva 22-23. Tämän takia on epäselvää minkälaisia kosteus- tai vesieristeitä märkätiloihin on asennettu tai jos kosteuseristeitä ylipäätänsä on tehty. Pientalossa nro 14 vaatekomero oli muutettu saunaksi.

Tarkastuksen yhteydessä pesuhuoneissa mitattiin pistokoeluontoisesti pintakosteuden osoittimella kosteuspitoisuuksia (Humitest MC-100S).

Asuntojen pesu-/kylpyhuoneiden lattia- ja seinäpinnoilta mitattiin pääosin kuivia tai hieman kohonneita kosteusarvoja. Kaikissa seitsemässä asunnossa havaittiin jonkin verran kohonneita kosteusarvoja pesuhuoneista. Kohonneet

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

22

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

arvot mitattiin pääasiassa suihkun kohdalta lattialla, kaivon ympärillä ja seinillä ensimmäisen laattarivin kohdalla.

WC-tilojen ja pesuhuoneiden korvausilman saanti on järjestetty ovirakojen kautta. Tämä on toimiva ratkaisu vain jos oven ja kynnyksen väliin jää vähintään noin 10 mm ilmarako kun ovea suljetaan.

Osassa tarkastetuissa asunnoissa pesukoneet oli kytketty niin että imusuoja puuttui. Asunnossa C 39 pesukone oli kytketty niin että poistovesi ohjattiin letkulla suihkukaapin seinän läpi lattialle suihkutilaan. Kuva 24. Sillä kohdalla mistä poistovesi valuu lattiaa pitkin havaittiin kohonneita kosteusarvoja.

Niissä huoneistoissa mistä löytyy astianpesukoneita, tulisi tarkistaa että kytkentä on tehty oikein ja että astianpesukoneen alla on kaukalo.

Poistoputki/-letku tulisi olla kiinnitettynä ylhäällä astianpesupöydän levyn alapuoleen. Astianpesukoneen sulkuventtiili tulisi aina olla kiinni kun astianpesukone ei ole käytössä. Lisäksi astianpesukoneen alla tulisi olla muovikaukalo. Muovikaukalo sen vuoksi, että jos astianpesukone alkaa vuotaa, niin vuotovesi tulee näkyviin ennen kuin syntyy varsinainen isompi vesivahinko. Rivitaloasunnossa D 42 mitattiin kohonnutta kosteusarvoa lattialla astianpesukoneen etukulman kohdalla.

Rivitaloasunnoilla A 24- A 26 on kellarikerrokset. Sisäänkäynnit ovat pihapuolelta. Kuva 25. Asuntoon A 24 on rakennettu pukuhuone, kylpyhuone ja sauna kellarikerrokseen ja sisäänkäynti sisäkautta portailla.

Pientalo nro 10 lattiamatto oli irronnut oven kohdalta makuhuoneessa.

Osakkaiden hoitovastuuseen kuuluvat asuntojen sisäiset pintapuoliset korjaukset ja siten myös pesutilojen pintamateriaalien korjaukset, mutta pesu/kylpyhuoneiden lattiapintojen muovimatot toimivat myös vedeneristeenä jolloin haljenneiden ja irronneiden muovimattojen korjaukset kuuluvat taloyhtiön hoitovastuuseen. Kylpyhuoneiden muiden lattia- ja seinäpintojen kunnostuksiin liittyy aina myös taloyhtiön hoitovastuuseen kuuluvat vedeneristeiden, käyttövesiputkien ja lattiakaivojen korjaukset (uusimiset), jotka on tehtävä samassa yhteydessä märkätilakorjauksen kanssa.

Suureen osaan tarkastetuista asunnoista keittiöihin on tehty muutoksia ja kunnostuksia. Asukkaiden huoltovelvollisuuteen kuuluu rasvasuodattimien ja tuulettimien puhdistus säännöllisesti ettei laiminlyönneistä syntyisi kiinteistölle palovaara. Päivitettyjen ohjeiden mukaan on oltava jokaisessa kerroksessa yksi toimiva palovaroitin jokaista alkavaa 60 m2 kohti. Myös poistumistiet tulee olla esteettömät. Eli eteinen tulisi olla siisti ja ilman ylimääräistä tavaraa joka voi olla tiellä poistumistilanteessa. Palovaroitin on lakisääteinen varuste jokaisessa kodissa. Sen hankinnasta vastaa asunnon haltija eli asukas, mutta yhtiön tulisi ilmoittaa palovaroittimien päivitetyistä ohjeista osakkaille turvallisuuden takia.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

23

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Yhtiössä ei ole varsinaista pelastussuunnitelmaa. Pelastussuunnitelma on laadittava asuinrakennuksiin, joissa on vähintään kolme asuinhuoneistoa.

Tässä tapauksessa tulisi silti laatia pelastussuunnitelma rivitaloille ja kaikille pientaloille. Pelastussuunnitelmassa tulee ottaa huomioon rakennuksen erityispiirteitä. Vastuu pelastussuunnitelmasta on asuinkiinteistön hallituksella.

Pelastussuunnittelun yhteydessä kohde arvioi kiinteistön turvallisuuden tasoa ja laatii oman ympäristönsä sopivat ohjeet ja suunnitelmat.

Pelastussuunnitelman tehtävä on auttaa ehkäisemään vaaratilanteet ja vahingot. Pelastussuunnitelmasta ja sen sisällöstä tulee tiedottaa huolellisesti kaikille osakkaille ja asukkaille.

Uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan tekemistä kunnostuksista on aina etukäteen ilmoitettava kirjallisesti isännöitsijälle ja hallitukselle. Taloyhtiön edustajan rakennusalan asiantuntijan (valvojan) tulisi neuvoa ja valvoa osakkaiden korjaustyön suorituksessa, jotta vältyttäisiin määräyksien ja ohjeiden vastaisista ratkaisuista, jotka aiheuttavat haittaa muille osakkaille ja taloyhtiölle. Vastuu korjaustöistä ja virheellisistä asennuksista on kuitenkin osakkaalla. Katso kohta 3.6 Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi.

Pientalo nro 16 oli tarkastuksen yhteydessä hyvin huonokuntoinen. Keittiössä kalusteet olivat rikkinäisiä ja osittain puuttuvia. Keittiön ikkunassa oli vain tuuletusikkunan ulkopuite ja irrallaan. Kuva 26. Kaikki lattia- ja seinäpinnat olivat vahingoittuneita ja likaisia. Kuva 27. Ulko-oven lasi oli rikki. Terassiulkoovi oli sisäpuolelta täysin homehtunut. Kylpyhuone ja keittiö eivät ole käyttökunnossa. Piha oli hyvin ränsistynyt. Talo ja piha on peruskunnostuksen tarpeessa että se olisi asumiskelpoinen. Peruskunnostuksen yhteydessä tulisi selvittää kantavien rakenteiden kunto.

Toimenpide-ehdotukset  Palovaroittimien toimivuus ja määrä tulisi korjata/lisätä niin että täyttävät päivitettyjä ohjeita.  Pelastussuunnitelma on laadittava.  Tarkastaa että kaikki pesukoneet on varustettu imusuojilla ja kytketty asianmukaisesti.  Tarkastaa että kaikki astianpesukoneet ovat kytketty asianmukaisella tavalla ja että kaikkien astianpesukoneiden alta löytyy muovikaukalo.  Tarkastaa että kylpyhuoneiden ja vaatehuoneiden korvausilma pääsee kulkemaan oviraon kautta.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

24

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

3.3

Kuntoarvio 2013

LVI-järjestelmien kuntoarvio

Lämmitysjärjestelmät (G1) Lämmöntuotanto (G11) Kiinteistön alkuperäisenä lämmitysmuotona on ollut öljylämmitys. Kattilat ja öljysäiliö ym. on purettu vuonna 1985, kun kiinteistö on liitetty Vaasan Sähkön kaukolämpöverkkoon. Vanha lämmitysjärjestelmä sekä vaakahormi ja savupiippu on purettu ja vanha kattilahuone kunnostettu askartelutilaksi. Öljysäiliötilan kohdalle on tehty kiinteistön kokous- ja arkistotila ja entiseen varapolttoainetilaan on sijoitettu uusi kaukolämmön alajakokeskus.

Lämmönjakokeskuksen lämmönvaihtimet on uusittu vuonna 19911992…1993 ja ne ovat toimivassa kunnossa. Kuva 28.

Lämmönjakosiirtimet ovat Ceteterm-yhtiöiden valmistama ja tekniseltä arvoltaan: - Lämmitys malli CP-28L, lämpövirta/-teho 310 kW, mitoituslämpötila 11565/60-80 oC, virtaus 1,43/3,58 dm3/s painehäviö 2/11 kPa. - Käyttövesi malli CP-26/27, lämpövirta/-teho 250 kW, mitoituslämpötila 7010/5-50 oC, virtaus 1,00/1,33 dm3/s, painehäviö 10 /12 kPa. Lämmönjakokeskus on yli 20 vuotta vanha mutta vielä toimivassa kunnossa.

Tekninen käyttöikä kyseiselle keskukselle voidaan arvioida olevan noin 25 vuotta. Lämmönjakokeskuksen uusimiseen on varauduttava PTS-kauden keskivaiheella.

Toimenpide-ehdotukset  Lämmönjakokeskuksessa havaitut puutteet korjataan lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä.  Kaukolämmön tilausvesivirta on nykyisten laitteiden osalta Vaasan Sähkön kaukolämpösopimuksessa 6,0 m3/h. Ehdotettujen ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen, lämmöneristyksien parantamiset, IV-järjestelmän lämmön talteenoton rakentaminen sekä lämmitysverkoston perussäätö vähentävät lämmitystehon tarvetta. Tilausvesivirtaa tulee aina tarkastella tehtyjen korjaustöiden jälkeen uudelleen ja sen alentamismahdollisuudesta tulee neuvotella lämmöntoimittajan kanssa. Tilausvesivirta vaikuttaa kaukolämmön perusmaksun suuruuteen.

Mittarit Lämmönjakohuoneen lämpömittarit ovat elohopea- ja osoitinmittareita sekä painemittarit osoitinmittareita.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

25

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Vaasan Sähkön kaukolämmön veden tulolämpötila oli +75 oC ja veden paluulämpötila oli +49 oC elohopeamittarien mukaan.

Enermet kaukolämpömittauksen mukaan lämpötilat olivat T1 +77 oC ja T2 +43 o C. Jäähdytys oli täten noin 34 oC, mikä on huonohko.

Lämmitysverkoston menevän veden lämpötila oli +50 oC ja paluupuolen veden lämpötila +40 oC. Menoveden lämpötila on säätökeskuksen asetetun säätökäyrän mukainen. Painemittarit olivat toimivia.

Lämpimän käyttöveden menopuolen lämpötila oli 60 oC, paluupuolen lämpötila oli 55 oC. SRMK D 1:n mukaan alin käyttöveden lämpötila saa olla 55 oC. Käyttöveden säätöarvo oli n. 65 oC. Käyttövesiverkoston lämpimän veden lämpötilat ovat ohjeiden mukaisia.

Lämmönjakokeskuksessa ja kaukolämmön tulo- ja menoputkessa on elohopealämpömittareita joiden toiminta epäilyttää. Lämmönjakokeskuksen vanhat elohopeamittarit olisi syytä uusia. Mittarit ovat helposti vaihdettavissa ja ne tulisi vaihtaa lämpötilojen tarkkailun helpottamiseksi.

Kaukolämpöverkkoon on kytketty Vaasan Sähkön etäluettava energiamittari 52029931. Mittari oli hyvässä kunnossa ja se on uusittu 2001.

Toimenpide-ehdotukset  Lämmönjakokeskuksen elohopealämpömittarit uusitaan huoltomiehen toimesta.

Lämmönjakelu (G12) Kiertovesipumput Kiertovesipumput on uusittu lämmönjakokeskuksen uusimisen yhteydessä 1984. Pumput ovat Oy Tekno-Montan Ab:n ja Kolmeks Oy:n valmistamat.

Kuva 29.

Lämmitysverkostossa on kaksi rinnakkaista kiertovesipumppua joiden tyyppipilvien tiedot ovat: -

Gela-pumppu NEK 50-160 (Tekno-Montan) virtaama 2,9 l/s paine 72 kPa

Vasemman puoleinen on rivitalojen lämmitysverkoston kiertopumppu ja oikean puoleinen on pientalojen (o-k talot) kiertopumppu.

Lämpimän käyttöveden kiertovesipumpun tyyppikilven tiedot ovat: -

Kolmeks AP-15/2 (No. 37138/95) virtaama 0,7 l/s juoksupyörä  90 mm

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

26

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken -

Kuntoarvio 2013

nostokorkeus 7,0 m (paine 70 kPa)

Lämmitysverkoston kiertovesipumput ovat toimivassa kunnossa.

Lämmitysverkoston varapumppua ei löytynyt tarkastuksen yhteydessä.

Lämmitysverkostojen pumppujen ohjausta varten on jälkeenpäin lisätty taajuusmuuttaja joka säätää pumppujen kierroslukua ulkolämpötilan mukaan.

Taajuusmuuttaja on Honeywell-merkkinen mutta ohjekirja oli Vaconin taajuusmuuttajan. Ohjekirjaan tehtyjen merkintöjen mukaan ohjausparametreiksi olisi asetettu +50 oC 10 Hz ja -50 oC 70 Hz. Ulkolämpötilan ollessa noin + 6 oC taajuusmuuttaja näytti syöttävän n. 33 Hz virta pumpuille. Kuva 30.

Lämmitysverkostojen pumppujen tekninen käyttöikä on jo ohitettu ja niiden uusinta olisi aiheellista suunnitella seuraavan lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä PTS-kauden keskivaiheella. Nykyiset markkinoilla olevat energiatehokkaat painesäätöiset kiertopumput käyttävät huomattavasti vähemmän sähköä ja ovat säätöominaisuudeltaan huomattavasti nykyistä järjestelmää paremmat.

Varapumppu tulee myös hankkia silloin ja asentaa näkyville esim. telineeseen seinälle.

Puppujen merkintä puuttui, pumput tulisi merkitä asianmukaisesti.

Toimenpide-ehdotukset  Lämmityksen kiertopumppujen uusinta seuraavan lämpökeskuksen uusinnan yhteydessä.  Lämmityksen kiertopumppujen varapumpun hankinta pumppujen uusinnan yhteydessä.

Paisunta- ja varolaitteet Paisuntajärjestelmä on uusittu lämmönjakokeskuksen rakentamisen yhteydessä. Kuva 31. Nykyinen paisuntajärjestelmä on suljettu. Paisuntaastia on hiljattain uusittu. Kalvopaisunta-astian tyyppikilven tiedot ovat: -

Altech, valmistaja Flamco b.v. - Gouda - Holland valmistusvuosi 2010 (merkintä 07-10) tilavuus 300 dm2 esipaine 1,5 bar

Paisunta-astialla ei ole huoltosulkuventtiiliä.

Varoventtiilejä oli kaksi Oras 1,5 baarin venttiiliä rinnan. Lämmitysverkoston paine oli 1,3 baaria.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

27

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Toimenpide-ehdotukset  Paisunta-astialle lisätään huoltosulkuventtiili.

Lämmitysverkosto varusteineen Lämmitysverkoston johdot ovat lämmönjakokeskuksessa alkuperäisiä teräsputkia kierre- ja hitsausliitoksin, alueella kulkevat pääjohdot on pääosin uusittu vaiheittain Ecoflex- järjestelmän Thermo Twin putkistoihin (joissa virtausputket PEX-muoviputket, eli ristisilloitettua HD-polyeteeniä), taloissa on alkuperäiset jakolinjat ja pattereiden haarajohdot teräsputkia kierreliitoksin.

Taloissa jakolinjojen putket kulkevat pääosin rakenteiden sisällä ja haarautuvat alapohjassa pattereille. Lämpöputket ovat näkyviltä osin siistissä kunnossa ja vuotoja ei ollut havaittavissa. Huoltorakennuksessa ja ryömintätiloissa lämpöjohdot ovat asennettuna näkyviin. Lämpöjohtojen ripustukset ovat näkyviltä osin toimivassa kunnossa. Näkyvissä olevat eristämättömät lämpöputket huoltorakennuksessa ovat osin maalaamattomia.

Selviä vuotokohtia putkissa ei havaittu.

Lämmitysverkoston linjasulkuventtiilit ovat alueputkiston saneerauksien yhteydessä uusittuja messinkisiä palloventtiileitä kierreliitoksin (merkkiä STF).

Lämmitysverkostossa on talokohtaisia linjasäätöventtiilejä, joten lämmitysverkostoa voidaan perussäätää. Linjasäätöventtiilit ovat messinkisiä säätöventtiilejä kierreliitoksin, pientaloissa Danfoss ASV-Q 20 (havaittu asunnossa 10, 16 ja 23) ja rivitaloissa suunnitelmiin merkityt ASV-Q 40 (ei tarkistettu paikalta). Pientalojen osalta LVI-suunnitelmiin on merkitty säätöventtiilin kooksi 15 ja mitoitusvirtaamaksi 375 l/h. Tämän mukaan säätöpyörän asento tulisi olla korkeintaan 4 kun venttiilikoko on 20.

Tarkastetuissa asunnoissa säätöpyörät oli asennossa 12 eli selvästi liian korkealla. Tämä venttiilien ”säätämättömyys” johtaa siihen että linjojen loppupäässä virtaamat jäävät liian pieniksi ja kovilla pakkasilla lämpötilat laskevat linjojen loppupään asunnoissa.

Suunnitelmiin on merkitty lasketut virtaamat mutta esisäätöarvoja ei ole merkitty. Lämmitysjärjestelmän perussäädöstä ei löytynyt asiakirjoja (kuten esim. virtaamien mittaus- ja säätöpöytäkirjaa) eikä säätöventtiileissä ole tunnuskilpiä. Säätöventtiilien asento ei ollut lukittuna.

Lämmönjakokeskuksen pääjohdoissa ei havaittu kertasäätöventtiilejä, pääsulkuventtiilit olivat palloventtiiliä Oras kierreliitoksin ja Navalball hitsausliitoksin.

Sulkuventtiilit ovat toimivassa kunnossa. Kuva 32. Kuntoarvion yhteydessä ei ollut käytettävissä lämmitysverkostosta täydellisiä piirustuksia, esim. uusitusta lämmönjakokeskuksesta ei löytynyt kaaviota eikä valmistajan laitetietoja.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

28

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Toimenpide-ehdotukset  Lämpöputkilla ei ole kunnostustarvetta seuraavan 10 vuoden aikana.

Normaaleissa käyttöolosuhteissa lämpöputkien yläikärajaa ei tunneta.

Ulkopuolinen kosteusvaurio tai toistuvan hapekkaan veden lisääminen lyhentää lämmitysverkoston käyttöikää.  Lämmitysverkostoon tulee tehdä täydellinen perussäätö ensi tilassa.

Linjasäätöventtiilien ja patteriventtiilien virtaamat ja niiden asetusarvot tulee myös tarkistaa LVI-suunnittelijan toimesta. Perussäädön suunnittelun yhteydessä laaditaan vielä uudet tarkennetut lämmitysverkoston piirustukset.  Säätötyön yhteydessä kaikki linjasäätöventtiilit varustetaan tunnuskilvin, joista ilmenee linjojen numero, kv- ja esisäätöarvot sekä lämpöjohdot merkitään tarroilla.  Vanhan avonaisen paisuntajärjestelmän takia lämmönjakoverkostossa on todennäköisesti sakkaumia. Lämmitysverkosto tulee perussäädön yhteydessä puhdistaa, eli käsitellä peittausaineella ja huuhdella perusteellisesti sekä varustaa pysyvästi korroosionsuoja-aineella. Lisäksi verkostoon suositellaan lisättäväksi sivuvirtaussuodatin.

Lämmönluovutus (G13) Lämmityspatterit Lämmityspatterit olivat asuinhuoneissa 1- ja 2-levyisiä teräslevypattereita.

Kuva 33. Patterit ovat visuaalisesti tarkasteltuna suurelta osin tyydyttävässä kunnossa. Kylpyhuoneiden teräslevypattereissa havaittiin näkyviä ruostevaurioita. Pattereissa ovat alkuperäiset sulkuyhdistäjät ja ilmaruuvit..

Asuntojen lämmityspattereiden liitosputket tulevat asuinhuoneissa lattiarakenteen ja kylpyhuoneissa seinärakenteen sisältä.

Alkuperäisesti kylpyhuoneissa on ollut lämmityspatterit. Osassa asunnoissa oli vaihdettu sähköiseen lattialämmitykseen kylpyhuonekorjauksien yhteydessä.

Huoltorakennuksen yleisten tilojen teräslevypatterit olivat tyydyttävässä kunnossa. Pattereissa ovat alkuperäiset sulkuyhdistäjät ja ilmaruuvit. Vuotavia pattereita ei havaittu. Saunan patterin maalipinta hilseilee.

Toimenpide-ehdotukset  Asuntojen ja yleisten tilojen lämmityspatterien kunto tarkastetaan patteriventtiilien asennuksen ja säädön yhteydessä.

Patteriventtiilit Huoneistojen patteriventtiilit ovat Danfossin RA mallia. Kuva 34.

Termostaattiset patteriventtiilit on uusittu aluelämpöputkien uusinnan Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

29

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

yhteydessä esisäädättäviin Danfossin sen aikaiseen malliin.

Huoltorakennuksen pattereissa on vielä jäljellä vanhat käsisäätöventtiilit.

Lämmityspattereiden termostaattiventtiilejä uusimalla ylärajalukittaviin malleihin ja huonelämpötiloja alentamalla +21 oC, voidaan lämmitysenergian kulutusta vähentää. Lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä irrotetaan kaikki termostattiosat ja patteriventtiilit säädetään LVI-suunnittelijan määrittämään esisäätöarvoon. Venttiilityypit ja esisäätöarvot merkitään myös loppupiirustuksiin.

Toimenpide-ehdotukset  Lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä tulee uusia rikkinäiset patteritermostaatit ja varustaa kaikki patterit ylärajan lukituksella +21 oC. Myös kaikkiin huoltorakennuksen tiloihin tulee asentaa termostattiventtiilit.

Yleisten tilojen venttiilit varustetaan kiinteällä suojalla (ns. kovis).

Eristykset (G14) Lämmitysverkoston eristeet ovat huoltorakennuksessa osittain alkuperäiset pahvieristykset jossa sisäpinta on asbestia. Kuva 35. Lämpöputkien kulmat ovat todennäköisesti eristetty asbestipitoisella massalla. Kiinteistölle ei tiettävästi ole tehty asbestikartoitusta. Vanhat putkieristeet ovat huonossa kunnossa ja vauriokohdat tulee ensi tilassa korjata. Lämmönjakohuoneessa on osittain uusittu vanhoja eristeitä PCV-muovipäällysteiseen mineraalivillakouru-eristeeseen lämmönjakokeskuksen uusimisen yhteydessä.

Viimeisen aluelämpöputkien saneerauksen yhteydessä on asennettu mineraalivilla-eristeet alumiinifoliolla päällystettynä.

Toimenpide-ehdotukset  Kiinteistölle tulee tehdä asbestikartoitus. Kuntoarvion perusteella asbestia sisältäviä rakennusmateriaaleja epäillään olevan putkieristeissä ja erityisesti niiden massakulmissa, lattioiden vanhoissa vinyylilaatoissa ja liimassa, pellitetyissä palo-ovissa ja kylpyhuoneiden (tasoite-, kiinnitys- ja saumaus-) laasteissa.  Asbestikartoituksen jälkeen mahdolliset asbestia sisältävät lämpö- ja vesiputkieristeet merkitään asbestista varoittavin tarroin.  Lämpö- ja vesiputkien eristeet tulee purkaa asbestipurkutyönä. Putkistot eristetään uudelleen mineraalivillakourueristeellä ja päällystetään PCVmuovipäällysteellä.

Rakennusautomaatiojärjestelmät (J6) Säätölaitteet Lämmitysverkoston ja lämpimän käyttöveden säätökeskus ja säätöventtiilit on uusittu lämmönjakokeskuksen uusimisen yhteydessä vuonna 1985.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

30

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Lämmitysverkoston säätökeskus on Landis & Gyr Sigmagyr RVL-46 ja siinä on menoveden lämpötilan yöpudotusmahdollisuus. Yöpudotusta ei tarkastushetkellä ollut käytössä.

Säätölaitteista ei löytynyt virityspöytäkirjaa.

Lämmitysverkoston moottoriventtiilin toimilaite (moottori) on uusittu Simens SKD32.51 ja lämmitysverkoston säätöventtiilin runko on Landis & Gyr mallia GGG 40.3 ja venttiilin merkintä VVF 52.25 – 5 (koko DN 25, kvs 5). Lämpimän käyttöveden moottoriventtiili on Landis & Gyr, säätöventtiilin runko on mallia Landis & Gyr GGG 40.3 ja venttiilin merkintä VVF 52.25 – 8 (koko DN 25, kvs 8). Venttiilit olivat toimiva mutta lämpimän käyttöveden säätöventtiilissä oli vuodoista johtuvia kalkkisaostumia. Lämmitysverkoston vanha toimilaite lojui lämmönjakohuoneen lattialla. Seinällä on vielä kiinnitettynä vanha käytöstä poistettu säätökeskus, vanhat säätölaitteet tulee purkaa.

Lämmönjakokeskuksen huolto- ja ohjekirjat ym. tekniset asiakirjat ja kaaviot puuttuivat. Lämmönjakokeskuksen yhteydessä tulisi olla näille asiakirjoille asiallinen säilytyskotelo jotta asiakirjat pysyisivät tallessa ja olisivat käytettävissä.

Toimenpide-ehdotukset  Säätökeskus viritetään uudelleen lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä.  Vanhat käytöstä poistetut laitteet puretaan ja siivotaan pois.

Hälytyslaitteet Lämmönjakokeskustilasta ei löytynyt hälytyskeskusta eikä hälytysjohdotuksia.

Hälytyksiä ei siten saada toimintahäiriön sattuessa.

Toimenpide-ehdotukset  LVI-hälytyskeskus tulee asentaa lämmitysverkoston perussäädön yhteydessä. Hälytysmerkiksi tulee asentaa ulkoseinään merkkivalo/summeri, josta osakkaat näkevät ja kuulevat hälytyksen tapahtuessa.

Vesi- ja viemärijärjestelmät (G2) Vesi- ja viemärijärjestelmästä kuntohavainnot on esitetty raportin kyseisissä kohdissa.

Vesijohtoverkostot (G22) Kiinteistön päävesijohto on uusittu Vaasan vesi Oy:n pääsulusta lähtien vuonna 1994 aluelämpö- ja –vesijohtojen saneerauksen yhteydessä 63 mm

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

31

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

PEH-muovijohdoksi uusi vesimittari kooltaan 11/4 (32 mm) asennettu uuteen paikkaan lämmönjakokeskuksen takatilaan samaan tilaan Anvian puhelinkytkentäkaapin kanssa.

Alueella olevat vesiputkistot on saneerattu pääosittain Ecoflex Aqua Twin järjestelmään vuonna 1994 aluelämpöputkien saneerauksen yhteydessä.

Huoltorakennuksesta rivitaloihin ja pientaloihin 15- 23 päin lähtevät maanalaiset runkojohdot ovat vielä vanhempaa polyuretaanieristeisen 4putken reikäelementissä olevia kuparijohdotuksia.

Aluelämpöputkien uusinnan yhteydessä on varauduttu aluevesijohtojen uusimista varten huoltorakennuksesta rivitaloihin päin asentamalla valmiiksi maahan Ecoflex Aqua Twin putkisto. Kuva 36.

Asuintalojen sisäisten vesijohtojen saneeraus on tehty vuonna 2003- 2004 Matti Klemetin suunnitelmien mukaan. Vesijohdot ovat pääosiltaan kuparijohtoja ja ne asennettu kevytrakenteisiin koteloihin sekä näkyviin pintaasennuksena. Uudet johdotukset ovat osittain maalamattomia. Osittain näkyvät johdotukset on tehty kromatusta putkista.

Vesijohtojen läpiviennit on pääosin tehty asianmukaisesti mutta myös puutteellisuuksia esiintyy, joten niitä tulisi tarkastaa systemaattisesti ja korjata ja tiivistää.

Toimenpide-ehdotukset  Sisäisten vesijohtojen läpivientien ja kiinnityksien asiamukaisuuden tarkastus ja vikojen korjaus.

Vesijohtoverkoston sulku- ja linjasäätöventtiilit (G22.3) Kylmän ja lämpimän käyttöveden johtojen sulkuventtiilit ovat sijoitettuna alapohjan alla olevaan tilaan mistä kaikki putket tulevat sisään. Suunnitelmien mukaan sulkuventtiilit ovat messinkiä mallia Oras 33 4606 sekä säätöventtiilit ovat messinkiä mallia Oras 412 012 ja 412 015…412 022.

Sulku- ja säätöventtiileissä oli sinkkikadon merkkiä.

Säätöventtiileissä ei ole säätöarvoja osoittavaa merkintäkilpeä.

Putkien ja venttiilien merkinnät eivät ole kaikilta osin ihan asianmukaisia.

Toimenpide-ehdotukset  Vaurioituneiden sulku- ja säätöventtiilien uusinta.  Käyttöveden kiertojohtojen virtaamien säätö samalla kun lämpöverkoston virtaamat säädetään perussäätötyönä.  Putkien ja venttiilien asianmukainen merkintä asianmukaisilla merkintäkilvillä.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

32

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Viemäriverkosto (G24) Kiinteistön ulkopuolisia jätevesiviemäreitä tarkastettiin ainoastaan kaivon K 1:n osalta. Kaivon ylin rengas oli rikki (tai rikottu jotta pintavedet valuisivat pois pysäköintipaikasta) kannen alapuolelta ja se tulisi korjata ensi tilassa.

Muita kaivoja ei tarkastettu (kansia ei pystytty paikallistamaan tai avaamaan).

Jätevesiviemärilinjat ovat osittain rakennuksien alta ja päälinja menee huoltorakennuksen alta. Viemäreiden päälinjat on betoniputkirakenteisia ja ne on saneerattu vuonna 2006 Aarsleff-sujutusputki asennuksella.

Saneerauksen yhteydessä on myös lisätty kaivoja ja tarkastusputkia.

Tarkastetussa kaivossa K 1:ssa ei ollut tehty kaivon saneerausta ja betonikourut olivat huonossa kunnossa. Yhden tulevan viemärilinjan osalta oli havaittavissa alkavaa tukkeutumista. Kaivon pohjakourut tulisi kunnostaa ensi tilassa.

Talojen alla olevat pohjaviemärien päälinjat ja pääosa haaroituksista ovat myös alkuperäisiä betoniviemäreitä. Ainoastaan päälinjat on saneerattu sukkasujutusmenetelmällä. Pääosa haaroituksista on betoniputkea (T-osa), haaraviemäreistä pääosa on alkuperäisiä valurautaviemäreitä ja osa haaraviemäreistä on asunnoissa suoritettujen keittiö- ja kylpyhuone- ym. korjauksien yhteydessä vaihdettu muoviviemäreiksi. Viemärihaaroituksia ja haaraviemäreitä ei ole saneerattu sukkasujutusmenetelmällä.

Saneeraustyöstä on Aarsleffin toimesta tehty videodokumentointi ja työnaikaiset piirustukset jotka ovat luovutuskansiossa. Saneerausta edeltävissä videokuvauksissa on havaittu viemärilinjoissa useita painumia (täyttöaste jopa 50 %), saneerauksen dokumentoinnista ei selviä onko näitä painumia korjattu sujutuksen yhteydessä.

Rivitalojen sauna- ja pesuhuonerakennuksien sekä pientalojen lisärakennuksien viemärilinjoista ei löytynyt arkistoituja piirustuksia.

Viemärisaneerauksessa ei näitä putkilinjoja ole saneerattu.

Kiinteistön pääviemäri on liitetty Vaasan veden viemäriverkostoon tontin lounaskulmassa alkuperäisen saostuskaivon kautta. Pientalojen 15- 20 pääviemärin viimeinen kaivoväli (K 4- K 5) ennen vanhaa saostuskaivoa on uusittu 200 mm PVC-putkeksi ja saostuskaivon K 4 pohjakourut on uusittu PVC-kouriksi. Ko. saostuskaivon kansia ei varmuudella voitu paikallistaa.

Todennäköisesti ko. saostuskaivo on paikalla muuratun ja rapatun kaivorakennelman alapuolella. Ko. kaivorakennelman huopakatteisen puurakenteinen kansi ei saatu nostettua ylös tarkastusta varten. Ko. kannen huopakate on rikki ja tulisi uusia.

Kiinteistön liitosviemärin kuntoa ei tiettävästi ole selvitetty, sen kuntoa ja toimivuutta olisi aiheellista selvittää esim. Vaasan veden toimesta.

Toimenpide-ehdotukset  Kaikkien vanhojen viemärikaivojen kunnon tarkastaminen ja mahdollisten vikojen korjaaminen ensi tilassa.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

33

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

 Kaikkien pohjaviemäreiden ja viemärihaaroituksien ja tuuletusviemärien kuntotutkimus ja -selvitys sekä tarvittava saneeraus tai uusinta PTS-kauden alkupuolella (tämä koskee myös osakkaiden huoltovastuulla olevien lisärakennuksien viemäröintiä).

Vesi- ja viemärikalusteet (G25) Asuntojen vesi- ja viemärikalusteet Tarkastetuissa huoneistoissa oli seuraavia keittiöiden vesi- ja viemärikalusteita: - kaksialtaiset rst-pöydät, pääosin uusittu osakkaiden toimesta - muoviset vesilukot, joissa yleensä on astianpesukoneelle liitosyhde.

- 1-otesekoittimet Oras, pääosin uusittu asukkaiden toimesta.

Astianpesukoneen kytkentä ei ollut tehty asianmukaisesti kaikissa asunnoissa, esim. D 42, B 34 ja 10. Poistovesiputki tulisi olla kiinnitettynä keittiön astianpesupöydän levyn (tai pöytälevyn rungon) alapuoleen. Kaikissa tarkastetuissa asunnoissa ei ollut astianpesukoneen alla muovikaukaloa.

Muovikaukalo tulisi olla astianpesukoneen alla mahdollisen vesivuodon varalta jotta vuotovesi tulisi näkyviin.

Tarkastetuissa huoneistoissa oli seuraavia pesuhuoneiden vesi- ja viemärikalusteita: - Asukkaat ovat kaikissa tarkistetuissa asunnoissa vaihtaneet sekoittimet 1otesekoittimiin tai termostaattisekoittimiin.

- Alkuperäiset lattiakaivot kylpyhuoneissa ovat valurautakaivoja. Kuva 37.

- WC-istuimet ovat yleensä IDO:n tai Gustavsbergin valmistamia sekä erimallisia, koska asukkaat ovat itse uusineet niitä asuntokorjauksien yhteydessä.

- Pyykinpesukoneiden kytkennät ovat kaikki tehty eri tavalla. Tarkastuksen yhteydessä ei päästy tarkastamaan kaikkia pyykinpesukoneita. Imusuoja puuttui kaikista paitsi kahdesta (asunto 23 ja 14) tarkistetusta asunnosta.

- Yhdessä pientalossa (asunto 23) oli pesualtaan messinkinen kromattu vesilukko ja poistoputki hapettunut ja syöpynyt lähes puhki, näitä vauriota tulisi kartoittaa ja uusia vesilukot ja poistoputket ajoissa jotta vältyttäisiin vuotovahingoista.

Vesihanojen virtaukset ei mitattu asuntotarkastuksien yhteydessä. Suomen Rakentamismääräyskokoelman D 1:n mukainen normivirtaama on keittiö- ja suihkuhanoille 12 l/min ja allashanoille 6 l/min. Normivirtaamien ylitykset lisäävät huomattavasti vedenkulutusta.

Toimenpide-ehdotukset  Kaikkiin vesihanoihin asennetaan vettä säästävät poresuuttimet ja suihkuihin asennetaan vettä säästävät suihkusuuttimet.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

34

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

 Pyykinpesukoneiden vesipisteet varustetaan imusuojilla (jos puuttuu).

Pyykinpesukoneiden kytkentöjen asianmukaisuus tulisi tarkastaa.  Astianpesukoneiden kytkentöjen asianmukaisuus tulisi tarkastaa.

Astianpesukoneiden alle asennetaan muovikaukalot (jos puuttuu) osakkaiden toimesta.

Ilmastointijärjestelmät (G3) Asunnoissa on alkuperäisten kylpyhuonetilojen ja vaatehuoneiden osalta luonnollinen poistoilmanvaihto tehostettuna keittiön liesituulettimella.

Yhdessä tarkastetussa rivitaloasunnossa (asunto C 39) oli koneellinen poisto erillisestä sauna-/ pesuhuonerakennuksesta pienellä kierroslukusääteisellä huippuimurilla. Saunassa raitisilman tuloputki oli sijoitettuna kiukaan alle, ja siinä oli säätöä mahdollistava venttiili.

Yhdessä pientalossa (asunto 14) oli talon perusteellisen korjauksen yhteydessä tehty koneellinen poistoilmanvaihto asuintiloihin ja sen lisäksi myös kellaritiloihin asennettu kanavapuhallin jotta kellarista saataisiin alipaineinen asuintiloihin verrattuna.

Kylpyhuoneiden ja vaatehuoneiden korvausilma hoidetaan alkuperäisesti oviraon kautta. Tämä on toimiva ratkaisu niin kauan kuin oven ja kynnyksen väliin jää riittävä rako mistä korvausilma pääsee huoneeseen.

Yhdessä pientalossa (asunto 10) oli tehostettu ilmanvaihto suoraan ulos seinästä pienellä PAX-puhaltimella.

Talojen/asuntojen luonnollinen poistoilmanvaihtojärjestelmän on pääosin lähes alkuperäisessä kunnossa. Keittiöissä on yleensä liesituuletin.

Poistoilmanvaihto asunnoista on tasoltaan huono. Ilmanvaihtojärjestelmään tulisi tehdä perusteellinen energiakorjaus jonka yhteydessä myös lämmön talteenotto poistoilmasta voidaan toteuttaa. Nykyisten poistoilmakanavien huolto ja puhdistus on aiheellista suorittaa lähiaikoina. Huoneistojen poistoilmaventtiilien puhdistus kuuluu osakkaiden hoitovastuulle.

Korvausilmaventtiilejä ei ole alkuperäisvarusteena, yhdessä pientalossa (asunto 14) oli ulkoseiniin asennetut Fresh-venttiilit jolloin tuloilman saanti on paremmin hallinnassa.

Ilmanvaihdon perusparannukseen / energiakorjaukseen varaudutaan seuraavan PTS-kauden alkupuolella.

Huoltorakennuksen poistoilmanvaihdon huippuimuri on hiljattain uusittu.

Huoltorakennuksen rakennusmääräyksien mukaisen talotikkaan puuttumisen takia ei sitä voitu tarkastaa. Dokumentoitua teknistä tietoa ko. puhaltimesta ja sen uusinnasta ei löytynyt. Ko. huippuimuri palvelee sauna- ja pesulaosastoa ja ohjataan käsiohjauksella sauna- ja pesutupakäytävään sijoitetusta 5portaisesta kytkimestä. Ko. kytkin on merkitsemättä.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

35

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Toimenpide-ehdotukset  Asuntojen ilmanvaihdon parantamisen suunnittelu ja toteuttaminen.

Palontorjuntajärjestelmät (G7) Kaikissa asunnoissa tulisi olla kaksi palovaroitinta.

Huoltorakennuksessa on alkusammutuskalustona 2 kpl 6 kg ABC-luokan käsisammutinta josta toinen on lattialle sijoitettuna lämpökeskuksen vieressä.

Molemmat sammuttimet pitäisi tarkistaa (olisi pitänyt jo 2010) ja kiinnittää sammuttimet seinään asennustelineellä sekä varustaa jälkivalaisevalla sammutinta osoittavalla kilvellä.

Toimenpide-ehdotukset  Palovaroittimien määrä tulisi tarkastaa.  Yhtiö tulisi tehdä pelastussuunnitelma.  Asuntoihin tulee jakaa tiedote säännöllisesti, jossa muistutetaan palovaroittimista ja niiden paristojen vaihdosta.

3.4

Sähkö- ja tietojärjestelmien kuntoarvio

Aluesähköistys (H1) Piha- ja aluevalaisimet (H11.1) Tontilla sijaitsee kuusitoista ulkovalaisinta ajoväylien ja kulkuväylien sekä autopaikkojen varrella. Sähkökaapelit ovat maakaapelit. Pylväsvalaisimet ja kaapelointi on uusittu vuonna 1995. Ulkovalaistuksen uusinnasta ei löytynyt sähköpiirustusta tai muuta dokumentoitua tietoa.

Valaistusta ohjataan hämäräkytkimellä joka sijaitsee huoltorakennuksen pohjoispäädyssä. Piha-alueen valaistus on riittävä rivitalojen ajoväylällä mutta muualla välttävä. Ainakin yksi ulkovalaisin oli epäkunnossa (huoltorakennuksen kohdalla, lamppu ei palanut) ja muutama valaisinpylväs oli vinossa.

Toimenpide-ehdotukset  Rikkinäisten lamppujen vaihto ja vinojen pylväiden oikaiseminen.  Ulkovalaistuksen parantaminen pientalojen ajoväylillä ja huoltorakennuksen edustalla (esim. valaisimia lisäämällä) salaoja- ja sadevesijärjestelmän uusimisen yhteydessä.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

36

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Kytkinlaitokset ja jakokeskukset (H2) Jakokeskukset alle 1000 V (H22) Pääkeskus ja talokeskus (H22.1) Kiinteistön sähköpääkeskus sijaitsee huoltorakennuksen koillisnurkassa.

Kuva 38. Kiinteistön sähköpääkeskus ja nousujohdot on uusittu 1989 Suunnittelu-Expertit Oy:n suunnitelmien mukaan. Urakoitsijan leimaama loppupiirustussarjaa ei löytynyt. Uusistakaan keskuksista ei löytynyt valmistajan keskuskaavioita.

Sähköpääkeskustilassa sijaitsee pääkeskuksen lisäksi myös pientalojen mittarikeskus (MK 1). Rivitaloilla on lisäksi omat sähkökeskukset (mittarikeskukset MK 2 ja MK 3) ja kaikissa pientaloissa ja asunnoissa on omat ryhmäkeskukset. Pääkeskus, mittarikeskukset ja jakelu mittarikeskuksille sekä asuntojen sähkökeskuksille ovat pääosin 5-johdinjärjestelmän mukaisia (rivitalo A-B AMCMK 3x50+15 Cu ja rivitalo C-D AMCMK 3x70+21Cu, pientaloille MCMK 3x6+6 Cu ja 3x10+10 Cu sekä rivitaloasunnoille MMJ 4x6) ja kun ovat lisäksi varustettuna erillisellä käyttömaadoituksella Cu 16 niin ne täyttävät myös nykyisiä sähköturvallisuusmääräyksiä erillisen 0-johtimen ja maadoituksen osalta.

Uusi pääkeskus PK on varustettuna 400 A pääkytkimellä ja MK 1 125 A pääkytkimellä. Uudet keskukset ovat Ensto / Oy Sähkövaruste Ab:n valmistamia peltikotelo-mallisia keskuksia.

Pääkeskuksessa on MK 1, MK 2 ja MK 3:n nousujohtojen sulakkeet 100/125A, ja 2x125/125A ja sen lisäksi kiinteistökeskuksen syöttöjohdon sulakkeet 3x35/63 A ja Vaasan Sähkön etäluettava kWh-mittari. Tämän lisäksi siinä on 11 kpl pientalon 3x25 A ja huoltorakennuksen asunnon nousujohdon sulakkeet 1x25 ja em. asuntojen Vaasan Sähkön etäluettavat kWh-mittarit.

Vanha valurautakoteloinen pääkeskus on osittain poistettu käytöstä ja on nyt käytössä ainoastaan huoltorakennuksen ja ulkovalaistuksen sekä autolämmityksen ryhmäkeskuksena (kiinteistökeskuksena). Vanhasta keskuksesta ei löytynyt tarkempaa piirustusta tai keskuskaavioita.

Kiinteistön vanha keskusosa on vielä käytössä huoltorakennuksen sähkölaitteille. Keskuksesta on 3x25+3x20 A syötöt pesutupa- ja saunaosaston ryhmäkeskukselle. Lisäksi siitä lähtee 3x25 A (nousujohto MCMK 3x6+6) syöttö rivitalojen A-B ja C-D kiinteistösähkön ryhmäkeskukselle. Myös autolämmityspylväät syötetään kiinteistökeskuksesta 3x20 A sulakkeilla. Pylväsvaloille on 3x10 A syöttö sekä erillisessä laatikossa ohjauskytkin (A-0-K) ja vikavirtasuojakytkin (3x16 A) pylväsvaloille.

Lisäksi siinä on erillisessä laatikossa 3x16 A syöttö lämpökeskuksen ryhmäkeskukselle. Sen alla on vanhan mallinen 4-napainen voimapistorasia (3x16 A) joka olisi syytä uusia 5-napaiseksi.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

37

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Keskuksien merkinnät ovat osittain puutteelliset ja vanhat merkinnät sekä ylimääräiset laitteet ei ole poistettu muutostöiden yhteydessä..

Kiinteistössä ei ole säilytettynä täydelliset sähköpiirustukset yhtenäisinä mapitettuina sarjoina.

Sähköpääkeskustilassa on huomattavan paljon vanhaa käytöstä poistettua tarvikkeita ym. romua joka sähköturvallisuusmääräyksien mukaan ei saa säilyttää sähkötiloissa. Kaikki ylimääräistä ko. tilaan kuulumatonta tavaraa tulee poistaa tilasta.

Tilassa tulisi olla kaappi varasulakkeita ja varokekahvaa varten (nyt ne keskuksien päällä tai muualla irrallaan).

Toimenpide-ehdotukset  Kiinteistöstä tehdään täydelliset ajantasapiirustukset myös sähkön osalta jotka säilytetään 1 sarja sähköpääkeskustilassa ja 1 sarja kiinteistön asiakirja-arkistossa (lämmin ja kuiva tila).  Voimapistorasia muutetaan uuden malliseksi, keskuksien ja kaapeleiden merkinnät täydennetään sekä vanhat käytöstä poistetut laitteet puretaan.  Sähköpääkeskustilaan asennetaan asianmukainen varasulakekaappi.

Muut keskukset (H22.2) Mittarikeskukset Pääkeskustilassa on pääkeskuksen lisäksi mittarikeskus MK 1 jossa on 125 A pääkytkin ja pientalojen nousujohtojen sulakkeet 12 kpl 3x25 A ja Vaasan Sähkön etäluettavat kWh-mittarit.

Rivitalojen sähkökeskukset (mittarikeskukset) ovat sijoitettuna rivitalojen välisiin kylmiin huoltorakennuksiin. Keskukset ovat Ensto / Oy Sähkövaruste Ab:n valmistamia peltikotelo-mallisia keskuksia. Rivitalo A-B:n MK 2:n ja talo C-D:n MK 3:n mittarikeskuksessa on 125 A pääkytkin ja rivitaloasuntojen (2x12 kpl) nousujohtojen sulakkeet 3x25 A sekä asuntojen Vaasan Sähkön etäluettavat kWh-sähkömittarit.

Sähkömittarit on mallia Landis+Gyr T10087 (2009).

Toimenpide-ehdotukset  Ulkovalaistuksen parantamisesta johtuvat lisäykset.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

38

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Asuntojen ryhmäkeskukset (ryhmätaulut) Rivitaloasuntojen ryhmäkeskukset ovat peltikoteloituja Oy Sähkövaruste Ab:n valmistamia kannellisia keskuksia joissa on 40 A pääkytkin. Rivitaloasuntojen ryhmäkeskukset ovat sijoitettu eteisen vaatesäilytyksen sivuseinälle.

Asuntojen ryhmäkeskukset ovat kolmevaiheisia (asuntojen nousujohdot MMJ 4x6/a 25 A johdonsuojasulakkeilla) ja niissä on 15 varoketta joista mahdollinen kiuas on 3-vaiheinen. Kuva 39.

Pientalojen ryhmäkeskukset ovat peltikoteloituja Oy Sähkövaruste Ab:n valmistamia kannellisia keskuksia joissa on 40 A pääkytkin. Pientaloasuntojen ryhmäkeskukset ovat yleensä sijoitettu tuulikaapin (eteisen) sivuseinälle.

Pientalojen ryhmäkeskukset ovat kolmevaiheisia (pientalojen nousujohdot MCMK 3x6+6 tai 3x10+10 25 A johdonsuojasulakkeilla) ja niissä on 15 varoketta joista liesi ja kiuas voivat olla 1 tai 3-vaiheiset.

Asuntojen ryhmäkeskuksissa kaikki varokkeet eivät ole käytössä (1- 9 kpl varalla riippuen asunnon varustetasosta). Keskuksiin merkinnät olivat osittain puutteellisia.

Pientalossa 14 on uusittu ryhmäkeskus Hager- merkkiseksi automaattisulakkeilla ja vikavirtasuojakytkimellä varustettuun keskukseen.

Keskuksen merkinnät olivat puutteelliset. Kuva 40.

Toimenpide-ehdotukset  Asuntojen pesuhuoneiden ja saunatilojen rakentamisen sekä keittiöiden kunnostuksien yhteydessä pistorasiat ja lattialämmitykset yms. varustetaan vikavirtasuojakytkimillä.  Ryhmäkeskuksien merkintöjen täydentäminen.

Huoltorakennuksen ryhmäkeskukset Sauna- ja pesutupaosastoa varten on oma valurauta- ja peltikotelorakenteinen keskus sijoitettuna käytävään. Siinä on sauna- ja pesutupakäytävän ulko-oven sähkölukituksen ohjauskello. Ryhmäkeskuksen vieressä on saunan ohjauskeskus (Helo) sekä sen yläpuolella antennivahvistinjärjestelmän sähkönsyöttö virtamuuntajineen (230-> 60 V).

Rivitalojen A-B ja C-D kiinteistösähkön ryhmäkeskus (jossa pääkytkin 25 A) sijaitsee A ja B talojen välisessä varasto-osassa. Siinä on varasto-osien valaistuksen sulakkeiden (2x10 A) ja antennivahvistimen (10 A) lisäksi rivitalojen varasto-osien edessä olevien autolämmityspylväiden syötön sulakkeet (3x25 A) ja rivitalojen välisten ajoväylän pylväsvalojen syötön sulakkeet (3x10 A). Sen alapuolella on erillisenä pylväsvalojen ohjauspainike merkitsemättä (A-ohjaus hämäräkytkimellä).

Keskuksen merkinnät olivat puutteelliset. Autolämmityspylväiden sulakekoko on todennäköisesti suurennettu, syöttökaapelien ja edeltävien sulakkeiden

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

39

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

riittävyys tulisi tarkistaa. Autolämmityspylväiden ja pylväsvalojen sähköasennuksista ei löytynyt sähkösuunnitelmia.

Toimenpide-ehdotukset  Ryhmäkeskuksien merkintöjen täydentäminen.

Johtotiet (H3) Rivitalojen huoneistojen nousujohdot on sijoitettu pääosiltaan näkyviin räystäiden alapuolelle. Pientalojen nousujohdot ovat pääosin sijoitettuna maahan. Asennukset ovat näkyviltä osiltaan tyydyttävässä kunnossa.

Rakennuksien sisällä johdot (MK) ovat yleensä vedettynä putkituksiin.

Toimenpide-ehdotukset

 Märkätila- ym. kunnostuksien yhteydessä tehtäviä toimenpiteitä PTS 10vuotisohjelman mukaisesti.

Johdot ja niiden varusteet (H4) Liittymisjohdot (H41) Kiinteistön liittymisjohto on uusittu. Liittymisjohto on tuotu Vaasan sähköverkko Oy:n tontilla sijaitsevasta puistomuuntajasta, liittymispiirustusta tai muuta dokumenttia josta olisi selvinnyt kaapelin kokoa ei löydetty.

Liittymisjohto oli merkitsemättä. Vaasan sähköverkon Pitsikatu 6-8 aluekaapelointia osoittavassa johtokartassa (päivätty 05.01.2012) liittymisjohto on merkitty MA183/Tr 66. Päävarokkeet ovat kiinteistön pääkeskuksessa.

Nousujohto- keskuskaavioon mukaan sekä keskuksessa olevien merkintöjen mukaan pääkytkin on 400 A ja päävarokkeet 250 A. Sähkösuunnittelijan laskema huipputeho on nousujohtokaavion mukaan 170 kW jos kaikkiin asuntoihin asennetaan kiukaat.

Huom! Sähkösuunnitelmassa on rajoittavavana mitoitusehtona että asuntojen kiukaat saavat olla teholtaan enintään 4,5 kW. Toimenpide-ehdotukset  Ei kunnostustoimenpiteitä PTS 10-vuotisjakson aikana.

Maadoitus ja potentiaali tasaukset (H42) Pääkeskushuoneeseen on asennettu uusi maadoituskisko jonka käyttömaadoitus on liitettynä muuntajahuoneen (puistomuuntajan) maadoitukseen.

Maadoitukset ovat nousujohtokaavion mukaisesti; Maadoituskiskoon on liitetty pääkeskuksen maadoitus (MK 50),

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

40

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

mittarikeskuksien maadoitukset (MK 25 tai Cu 16), putkiston maadoitus jonka liitoskohtaa ei löydetty tarkastuksessa (MK 16), puhelin- ja antennilaitteet (MK 6) joiden liitoskohtaa ei löytynyt tarkastuksessa.

Rakennuksien ja asuntojen maadoitusta ei tarkastettu.

Toimenpide-ehdotukset  Rakennuksien ja asuntojen ym. maadoitukset tarkastetaan sähkön kuntokartoituksen yhteydessä.

Kytkinlaitosten ja jakokeskusten väliset johdot (H43) Pääkeskukselta sähkö jaetaan mittarikeskuksille uusituilla 4-johdinkaapeleilla, jotka yleensä on asennettu maahan ja sisäänotot ulkoseinän päällä suojakourilla. Rivitalojen maahan upotetut asennukset ovat AMCMKmaakaapeleita (3x50+15 ja Al 3x70+21). Sähkösuunnitelman vuodesta 1987 mukaan erilliset käyttömaadoitukset Cu 16 uudesta maadoituskiskosta.

Toimenpide-ehdotukset  Rakennuksien ja asuntojen ym. maadoitukset tarkastetaan ja suunnitellaan sekä täydennetään esim. salaoja- ja sadevesijärjestelmän uusimisen yhteydessä.

Voimaryhmäjohdot (H44) Asuinhuoneistojen liedet ja saunan kiukaat on asennettu kumikaapeleilla.

Toimenpide-ehdotukset  Liitoskaapeleiden tarkastus ja uusiminen sähkölaitteiden uusimisen yhteydessä (keittiö- ja märkätilakunnostuksien yhteydessä).

Valaistusryhmäjohdot (H45) Tontilla on kuusitoista ulkovalaisinta kuumasinkityillä teräsputkipylväillä betonielementtiperustuksin. Ulkovalaistus ja valaistuksen maakaapeloinnit on uusittu 1995. Valaisinpylväiden sähköasennuksista ei löytynyt sähköpiirustuksia. Niiden maahan upotetut asennukset ovat MCMKmaakaapeleita Huoneistojen alkuperäiset valaistusryhmäjohdot on putkitettu rakenteisiin. Pistorasioiden määrä vastaa rakennuksen valmistumisen aikaista tyydyttävää tasoa ja on riittämätön nykyisiin tarpeisiin. Huoneistojen sähköasennuksista ei löytynyt sähköpiirustuksia.

Toimenpide-ehdotukset

 Märkätila- ym. kunnostuksien yhteydessä tehtäviä toimenpiteitä PTS 10vuotisohjelman mukaisesti.  Puuttuvien sähköpiirustuksien laatiminen sähkösuunnittelijan toimesta.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

41

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Valaisimet (H5) Talojen (asuntojen) valaisimet Alkuperäisiä sisäänkäyntien ulkovalaisimia on ollut ulko-ovien yhteydessä; yleensä ulko-oven yläpuolella hehkulamppuvalaisin. Osakkaat ovat itse täydentäneet asuntojensa ja talojensa sisäänkäynnit lisävalaisimilla lisärakennuksien ja muutostöiden yhteydessä.

Huoneistojen alkuperäiset keittiön pesupöytävalaisimet ovat olleet hehkulamppu-valaisimia, joissa on voinut olla pistorasia. Keittiössä on alkuperäisesti ollut kattovalaisinpiste. Maadoitettuja pistorasioita on työtasolla yleensä vain 1-2 kpl (yhdellä pistokkeilla). Keittiöihin on asennettu asukkaiden kunnostuksien yhteydessä loisteputkivalaisimia pesupöytävalaisimiksi ja shuko-pistorasioita on lisätty mm. astianpesukoneille ja liesituulettimille.

Kylpyhuonetiloihin on alkuperäisesti asennettu hehkulamppuvalaisimet joissa ei ole pistorasiaa. Useisiin kylpyhuoneisiin on asukkaiden kunnostustöiden yhteydessä asennettu loisteputkivalaisimia, osa shuko-pistorasioilla varustettuna.

Vaatehuoneissa ja muissa aputiloissa on alkuperäiset kupuvalaisimet hehkulampuilla. Muutamista valaisimista puuttui suojakuvut ja yhdessä pientalossa (asunto 16) oli keittiön työpöytävalaisin täisin rikki (hengenvarallinen).

Toimenpide-ehdotukset  Rikkinäiset valaisimet uusitaan ensi tilassa ko. tiloihin hyväksyttiin ja turvallisiin valaisimiin.  Keittiö- ja pesuhuonekunnostuksien yhteydessä vaihdetaan vanhat valaisimet uusiin käytännöllisempiin keittiön työpöytä-, pesuhuone- ja saunavalaisimiin varustettuna loisteputki- tai energiasäästölampuilla.

Lämmittimet, kojeet, laitteet (H6) Huoneistojen sähkövarustus Huoneistojen liedet olivat pääosiltaan uusittuja osakkaiden toimesta. Liedet ovat kaikki erimallisia.

Huoneistojen alkuperäinen sähkövarustus on puutteellinen. Keittiöissä ja pesuhuoneissa sekä ulkopuolella on maadoitetut pistorasiat ilman vikavirtasuojakytkimiä. Viallisia heti korjausta vaativia pistorasioita havaittiin ainoastaan yhdessä asunnossa (asunto 16).

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

42

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Toimenpide-ehdotukset  Keittiö- ja märkätilakunnostuksien yhteydessä kaikki shuko-pistorasiat uusitaan ja varustetaan vikavirtasuojakytkimellä.

 Puuttuvien sähköpiirustuksien laatiminen sähkösuunnittelijan toimesta.

Puhelinjärjestelmät (J1) Yleiseen puhelinverkkoon liittyvät puhelinjärjestelmät (J11) Kiinteistön puhelinjakoteline sijaitsee lämpökeskuksen takatilassa (ei suljettuna, eikä lukittuna) huoltorakennuksessa. Puhelinjakoteline on sijoitettuna puurakenteiseen kaappiin. Puhelinjärjestelmästä ei löytynyt rakennusaikaista pohjapiirustusta tai puhelinkaaviota. Puhelinjärjestelmästä löytyi ainoastaan Vaasan Läänin Puhelin Oy:n kaapelikartta (8.2.1994).

Puhelinjohdotuksien kuntotutkimus olisi syytä tehdä sekä sen perusteella tehdä nykyjärjestelmästä myös paikkansa pitävät kaaviot. Puhelinjakoteline tulisi olla suljetussa ja lukitussa tilassa missä ei ole muita laitteita.

Puhelinjakotelineen vieressä on jälkeenpäin asennettu ristikytkentäteline jossa on reititin ja modeemi. Ristikytkentäteline ei ole käytössä (on irrotettuna verkosta).

Asuntojen puhelinpisteet on yleensä sijoitettuna asuntojen eteisiin.

Toimenpide-ehdotukset  Puhelinjärjestelmästä tulee tehdä kuntotutkimus ja kaaviot, jonka perusteella arvioidaan korjaus- ja kunnostustarve.

Antennijärjestelmät (J2) Kiinteistössä on uusittu antenniverkko todennäköisesti vuonna 1994…95.

Kiinteistö on liittynyt Anvian CATV-kaapeliverkkoon.

Antennijärjestelmästä ei löytynyt dokumentoitua tietoa mittauksista ja tarkastuksista eikä arkistoitua rakennusaikaista antennikaaviota.

Kiinteistön antennijärjestelmän päävahvistimet (Tupla SA 606 MHz) sijaitsevat vapaasti seisovassa teräslevyrakenteisessa pihakeskuskaapissa (merkitty 1) sisääntulotien varrella C-talon päädyn läheisyydessä.

Antennijärjestelmässä on lisäksi yhteensä 4 alavahvistinta. Rivitaloille on yksi (merkitty 2) CXE-180 joka on sijoitettuna vanhaan vahvistinkaappiin sijoitettuna C-D talojen väliseen varasto-osaan. Huoltorakennuksen asunto 47 yksi (merkitty 3) AAL 801-H1 sekä pientaloille on kaksi (merkitty 4 ja 5) AAL801H1 ja SA 93230-338. Vahvistimet ja jako-/kytkinlaitteet ovat sijoitettuna vapaasti seisoviin teräslevyrakenteisiin pihakeskuskappeihin ajoväylien varrelle.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

43

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Vahvistimista ja koko antennijärjestelmästä tulisi tehdä kuntotutkimus esim.

Antennihuolto Ikonen Ky:n toimesta.

Antennipistorasioita on yleensä yksi kappaletta jokaisessa asunnossa sijoitettuna olohuoneeseen.

Toimenpide-ehdotukset  Antenniverkostosta tulee tehdä kuntotutkimus ja kaaviot, jonka perusteella arvioidaan mahdollinen korjaus- ja kunnostustarve.

3.5

Energiatalouden selvitys

Kohdetiedot Kohteen laajuustiedot on esitetty kohdassa 2.1 Kiinteistön perustiedot.

Energiataloutta parantavia toimenpiteitä ei ole tehty lukuunottamatta yläpohjien lisälämmöneristys sekä patteritermostaattien asennus asuintiloihin.

Kulutustiedot Talojen lämmitys on pääosiltaan kaukolämpöön perustustuvalla vesikiertoisella patterilämmityksellä (katso kohta 3.3). Asuntojen sähkönkulutusta ei ole selvitetty. Kiinteistön kulutustiedot on saatu taloyhtiön tilastotiedoista (kulutusseuranta 2005- 2013).

Kohteen mitattu lämpöenergian kulutus vuosina 2010…2012 esitetään taulukossa A. Lämmitystarvelukukorjaus (normittaminen) on tehty Vaasan normaalivuoden lämmitystarvelukuun S17,norm = 4 588 oCd. Lämmönkulutuksen normittamisessa on käytetty kaavaa Qnormitettu = SN/Smitattu x (0,75 x Qkok) + 0,25 x Qkok Energiakulutuksen vertailuarvo on määritelty 1960- luvulla Vaasassa valmistuneiden 129 asuinkerrostalon kulutuksien keskiarvojen perusteella.

Tiedot vuosittaisista vertailuarvoista on saatu Vaasan Sähkön kaukolämpötiedotteesta.

Kiinteistösähkön kulutus vuosina 2010…2012 esitetään taulukossa B. Kiinteistösähkön kulutus asuntoyhtiömuotoisissa kerrostaloissa on tällä hetkellä noin 6,5 kWh/m3a. Käyttöveden kulutus esitetään taulukossa C. Kiinteistösähkön vertailuarvona on käytetty KHX1-00291 Kiinteistön ylläpidon kustannuksia ja menekkejä esitettyä arvoa 6,5 kWh/m3a.

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

44

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

Vedenkulutuksen vertailuarvona on käytetty myös l/asukas vuorokaudessa jolloin vertailuarvona voidaan käyttää 150 l/asukas vuorokaudessa.

Taulukko A. Lämpöenergian kulutus vuosina 2010…2012.

2010

2011

2012

Lämpöenergian kulutus, MWh/a

1051

919

1076

Normeerattu tunnusluku, kWh/m3a

69,8

75,8

79,9

Normeerattu vertailuluku, kWh/m3a

50,0

50,0

50,0

Ero vertailuarvoon, kWh/m3a

+19,8(+40%)+25,8(+52%)+29,9(+60%)

Lämmön ominaiskulutus (normeerattu tunnusluku) on ollut oleellisesti vastaavan tyyppisten, 60-luvuilla Vaasassa valmistuneiden asuinkerrostalojen energiankulutuksen keskiarvon yläpuolella. Kiinteistön energiakulutus on lisäksi noussut vertailuvuosien aikana n. 15 %. Vuonna 2012 kiinteistön normeerattu lämpöenergian kulutus on ollut 60 % suurempi keskiarvoon verrattuna. Lämmönenergian kulutukseen vaikuttavat seinärakenteiden sekä ikkunoiden ja ulko-ovien huono kunto ja lämmitysverkoston puutteelliset säädöt.

Kiinteistön energiakulutusta voidaan huomattavasti pienentää yläpohja- ja seinärakenteiden eristystason parantamisella, ikkunoita ja ulko-ovia uusimalla energiatehokkaammaksi sekä lämmitysjärjestelmän kunnostuksilla ja perussäädöllä. Tämän lisäksi voidaan energiakulutusta vielä pienentää ilmavaihdon perusparantamisella lämmön talteenotolla varustettuun IVjärjestelmään.

Yläpohjan ja ulkoseinien lisäeristämisellä voidaan energian kulutusta pienentää arviolta 10 % sekä ikkunoiden ja ulko-ovia uusimisella voidaan energian kulutusta pienentää tämän lisäksi vielä pienentää arviolta 10 %.

Kuitenkin vasta lämmitysverkoston kunnostuksella ja perussäädöllä saadaan aikaan asuntojen ikkunoiden ja parvekeovien uusimisesta saavutettavat energiansäästöt kokonaisuudessaan. Lämmitysverkoston linjasäätöventtiilien asentaminen ja lämmityspatterien ja termostaattiventtiilien lisääminen sekä lämmitysverkoston perussäädöllä ja asuntojen lämpötiloja tarkistamalla on kulutusta mahdollista pienentää vielä arviolta 10 %.

Asuntokohtaisten LTO:lla varustettujen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmien asentaminen alentaisi vielä lämmönkulutusta arviolta 15 %.

Kuntoarvioraportissa ehdotettuja energiakulutukseen vaikuttavia korjauksia ovat:  Yläpohjien ja ulkoseinien lisäeristys  Kaikkien ikkunoiden ja ulko-ovien uusiminen

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

45

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

 Lämmitysverkoston linjasäätöventtiilien asentaminen ja lämmityspatterien termostaattiventtiilien asentaminen kaikkiin pattereihin sekä verkoston perussäätö ja asuntojen lämpötilojen tarkistus  Asuntokohtaisten LTO:lla varustettujen tulo- ja poistoilmanvaihtojärjestelmien asentaminen Kiinteistön sähkön kulutus vuosina 2010… 2012 esitetään taulukossa B. Kiinteistösähkön kulutusta ei ole vertailtavissa asuntoyhtiömuotoisiin rivitaloihin. Käyttöveden kulutus esitetään taulukossa C. Vedenkulutuksen vertailuarvona on käytetty l/asukas vuorokaudessa jolloin vertailuarvona voidaan käyttää 150 l/asukas vuorokaudessa.

Taulukko B. Kiinteistösähkön kulutus.

2010

2011

2012

Kiinteistösähkön kulutus, MWh/a

26,915

25,982

25,210

Sähkön kulutus, kWh/m³a

1,98

1,91

1,87

Taloyhtiön kiinteistösähkön kulutus vuonna 2010… 2012 on ollut alle 2,0 kWh/m³/v, mikä on kiinteistön varustetasoon suhteutettuna alhainen.

Kiinteistösähkön kulutukseen vaikuttaa varustetason vähäisyys. Kiinteistön sähkönkulutus on pysynyt lähes samana vertailuvuosien aikana.

Kuntoarvioraportissa ehdotettuja kiinteistön sähkön kulutukseen vaikuttavia korjausehdotuksia ovat:  Ulkovalaistuksen tehostaminen ja varustaminen energiansäästölampuilla Taulukko C. Veden kulutus.

2010

2011

2012

6494

5979

7080

178

163

194

Vertailuarvo, l/henk, d

150

150

150

Ero vertailuarvoon, l/henk, d

28 (+19 %)

13 (+9 %)

44 (+29 %)

Veden kulutus, m3/a Veden kulutus, l/henk, d

(100 henk)

Veden kulutus vuodesta 2010 laskenut vuoteen 2011 ja on silloin ollut 163 l/henk, d mikä on normaalia kulutusta 9 % enemmän. Kiinteistön vedenkulutus on kuitenkin noussut voimakkaasti vuoden 2012 aikana jolloin vedenkulutus on ollut normaalia

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

46

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

kulutusta 28 % enemmän. Kuntoarviotarkastuksen yhteydessä ei havaittu vesikalusteiden tai WC-istuimien vuotoja.

Kuntoarvioraportissa ehdotettuja kiinteistön veden kulutukseen vaikuttavia korjausehdotuksia ovat:  Kaikki 10 vuotta vanhat 1-otesekoittajat (vesihanat) vaihdetaan uusiin 1otesekoittajiin. Lisäksi säädetään vesihanojen virtaamat.  Kaikkiin vesihanoihin asennetaan vettä säästävät poresuuttimet ja suihkuihin asennetaan vettä säästävät suihkusuuttimet.  Tarkastetaan WC-istuimien ja hanojen kunto. Vuotavat vesikalusteet kunnostetaan heti tarkastuksen yhteydessä.

Toimenpide-ehdotukset Kiinteistön (eli talojen tai asuntojen) lämmitysenergian kulutusta ei ole vertailtu muiden vastaavien kohteiden energiankulutukseen. Kuntoarvion perusteella ikkunat ja ulko-ovet ovat käyttöikänsä lopussa ja osassa asuntoja niitä on jo uusittukin osakkaiden toimesta. Vanhoja ikkunoita ja ulko-ovia suositellaan uusittavaksi ja niiden uusimista suositellaan myös energiataloudellisista syistä seuraavan PTS 10-vuotiskauden alussa. Asuntojen ikkunoita tulee silloin uusia nelilasisiin matalaenergiaikkunoihin alumiiniulko-puitteilla varustettuina.

Nykyaikaisten matalaenergiaikkunoiden U-arvo on alle 0,70 W/m2K. Uudet matalaenergia-ikkunat ovat huoltovapaampia sekä ääni- ja lämpöteknisesti huomattavasti vanhoja ikkunoita parempia. Samassa yhteydessä sisäänkäyntiovet ja terassiovet tulee uusia nykyaikaisiin matalaenergiaoviin joiden U-arvo on alle 0,80 W/m2K. Käyttöveden kulutus kohteessa on jopa 29 % yli keskimääräistä vertailutasoa.

Veden kulutusta voidaan laskea kuntoarviossa esitetyllä toimenpiteillä nykyisestä. Käyttöveden kulutus vaikuttaa oleellisesti myös lämmitysenergian kokonaiskulutukseen.

Edellä esitettyjen energiataloudellisten kunnostusten johdosta lämmitystehon tarve (tilausteho) voidaan todennäköisesti alentaa nykyisestä 348 kW. Tilaustehon alentamismahdollisuus tulee tutkia perussäädön yhteydessä LVIsuunnittelijan toimesta.

Käyttöveden kulutus kohteessa on keskimääräistä vertailutasoa. Veden kulutus voidaan laskea kuntoarviossa esitetyllä toimenpiteillä vielä nykyisestä.

Käyttöveden kulutus vaikuttaa myös lämmitysenergian kokonaiskulutukseen, ei kuitenkaan lämmitystehon tarpeeseen (tilaustehoon).

Edellä esitettyjen energiataloudellisten kunnostusten alentavat kiinteistön energiakulutusta yhteensä noin 33 kWh/m3a. Toimenpideohjelman toteuttamisen jälkeen normeerattu kulutus kiinteistössä on arvioitu olevan

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

47

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

n. 37- 47 kWh/m3a. Lämpöenergian säästö olisi n. 33 kWh/m3a x 13 573 m3 = 448 MWh/a. Vaasan kaukolämmön hinnalla 50,- €/MWh ylläpitokustannukset alenevat 448 MWh/a x 50,- €/MWh = 22 400 €/a.

Investointikustannukset ovat 1 636 000 €. Toimenpiteiden takaisinmaksuaika on noin 74 vuotta. Mikäli energian hinta kasvaa, niin takaisinmaksuaika lyhenee. Toimenpiteet parantavat myös asumismukavuutta ja asumisen terveellisyyttä.

Taulukko D. Energiataloutta parantavien toimenpiteiden karkeat säästövaikutukset ja kannattavuudet.

Kustannukset €

Säästöt kWh/m3a

Takaisinmaksuaika, a

Yläpohjan lisäeristämisen osuus vesikattojen uusinnasta

126 000

5

~ 15

Ulkoseinien lisäeristäminen

520 000

5

> 50

Ikkunoiden, terassiovien ja ulko-ovien uusiminen

510 000

10

> 50

40 000

5

~ 10

460 000

8

> 50

1 656 000

33

~ 74

Lämmitysjärjestelmän perusparannus ja säätö Asuntokohtainen tulo- ja poistoilmanvaihto, LTO YHTEENSÄ

3.6

Kiinteistöhoidon kehitystarpeiden arviointi

Kiinteistössä ei ole seurattu asukkaiden toimesta veden ja energian kulutusta.

Kulutuksien seurantaan voitaisiin kouluttaa energiaekspertti, joka voisi olla asiasta kiinnostunut kiinteistön osakas tai taloyhtiön hallituksen jäsen.

Kirjallisuutta on saatavilla Kiinteistöalan Kustannus Oy:ltä Energiaekspertin työkirja. Energiaekspertin toimenkuvaan kuuluu kiinteistön energiatalouden parantamista edistävien asioiden hoito kuten esim. energiakulutuksen seuranta, antaa kiinteistönhoidolle ajankohtaista tietoa talon ja sen asukkaiden tarpeesta, tekee ehdotuksia energiatalouden parantamisesta kotioloissa ym.

Huoltokirjaa ei ole laadittu. Huoltokirjan laadintaa ja käyttöönottoa suositellaan. Huoltokirja on apuna huoltomiehelle kiinteistössä tarvittavien hoito- ja huoltotehtävien oikea-aikaiseksi suorittamiseksi. Myös asuntojen osalta tulisi laatia huoltokirja, johonka lisätään asukkaiden huoltovastuulle Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

48

Asunto Oy Peipponen Bostads Ab Bofinken

Kuntoarvio 2013

kuuluvat toimenpiteet. Lisäksi huoltokirjaan voidaan sisällyttää energiasäästöohjeita, jätteiden kierrätysohjeita, kiinteistön säännöt, kiinteistön huollon tiedot, jne.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan asunto-osakeyhtiö on vastuussa kiinteistön kosteiden tilojen (märkätilojen) vedeneristyksistä, joihin lukeutuu myös asuntojen pesuhuoneiden ja saunojen vedeneristykset. Yhtiön tulisi nimetä vastuuhenkilö tai konsultti, joka ohjaa ja valvoo märkätilakorjauksien kulkua oikeisiin rakenneratkaisuihin.

Vaihtoehtoisesti valmistaudutaan osakkaiden teettämiin kylpy- ja pesuhuoneiden kunnostuksiin teettämällä etukäteen märkätilojen suunnitteluja kunnostusohjeet sekä sovitaan kustannusjaosta ja hankitaan taloyhtiölle kosteiden tilojen (märkätilojen) kunnostuksia valvova asiantuntija (valvoja).

4

SUOSITELTAVAT KUNTOTUTKIMUKSET  Kaikkien kylpy- ja pesuhuoneiden ja muiden märkätilojen kosteuskartoitus  Sähkö- ja telejärjestelmän kuntokartoitus  Antennijärjestelmän kuntotutkimus  Perustuksien sekä maanvaraisten lattioiden painumien kartoitus  Kakkien salaojien kuntotutkimus  Kaikkien pohjaviemärien ja kaivojen kuntotutkimus  Peruskorjattavien talojen kuntotutkimus (kosteus- ja mikrobivaurioiden ja mahdollisten runkorakenteiden lahovaurioiden tutkimus)  Asbestikartoitus (huoltorakennus ja kaikki talot johon kohdistuu korjaustoimenpiteitä).

Oy Insinööritoimisto ReCon / SN ja LN

49