Aleix Canals Compan. Abogado de AC Legal

¿PUEDO SOLICITAR UNA REBAJA DEL ALQUILER DE LA NAVE?

Colaboración

En el presente artículo examinaremos si es posible y en qué condiciones podemos solicitar una rebaja de la renta arrendaticia, debido a la falta total o disminución de ingresos producida por la imprevista y excepcional situación de Estado de Alarma, declarada con ocasión de la crisis sanitaria originada por el virus COVID-19

Aleix Canals Compan. Abogado de AC Legal. acanals@aclegalabogados.com

Carla Ribera Abogada de AC Legal. cribera@aclegalabogados.com

El pasado 16 de marzo de 2020, entró en vigor el Real Decreto 463/2020 por el que se aprueba la declaración del Estado de Alarma de nuestro país, a raíz de los hechos sucedidos por la propagación del Covid-19 en la población.

Una de las medidas que aprobó el referido Real Decreto 463/2020, así como el Real Decreto 465/2020, que modifica el anterior, es la suspensión de apertura al público de los locales y establecimientos minoristas (como restaurantes, bares, tiendas de ropa, etc.); eso sí, a excepción de los establecimientos de alimentación, bebidas y productos de primera necesidad, que pueden seguir desarrollando su actividad con normalidad, si es que puede predicarse alguna normalidad, en el marco de la situación que estamos viviendo en este momento.

A raíz de la adopción de estas medidas, muchos arrendatarios se preguntan si tienen que seguir pagando el alquiler en las mismas condiciones que venían haciéndolo en relación con su local de negocio, teniendo en cuenta que muchos han tenido que cerrar total o parcialmente, dicho local. Consecuencia de dicho cierre es que son muchos los arrendatarios que se encuentran con la imposibilidad de hacer frente al pago de la renta pactada en el contrato.

¿Pueden estos arrendatarios exigir a la propiedad la modificación, suspensión del contrato de arrendamiento durante la vigencia del Estado de Alarma? ¿Y una reducción de la renta inicialmente pactada?

La respuesta rápida a esta pregunta es que sí.

En Derecho, existe la cláusula rebus sic stantibus o, lo que es lo mismo, “así están las cosas”, que se utiliza en materia de contratación y que permite la revisión de las obligaciones y contratos cuando, por circunstancias sobrevenidas, deja de existir el equilibrio de las prestaciones entre los contratantes que había en el momento de la suscripción del contrato. Es decir, cuando a unas de las partes le resulta prácticamente imposible el cumplimiento de la prestación pactada en el contrato, debido al acaecimiento de hechos extraordinarios e imprevisibles. Por ello, en el momento en el que se dan estas circunstancias extraordinarias e imprevisibles, si éstas se producen con posterioridad a la formalización del contrato (no pudiendo imputarse por tanto ni el conocimiento ni su acontecimiento a ninguna de las partes) y generan un desequilibrio entre

las partes, opera la referida cláusula rebus sic stantibus, que nace del principio de buena fe que debe garantizarse en las relaciones contractuales previsto en los arts. 7 y 1.258 del Código Civil.

La consecuencia de todo ello es que aquél arrendatario que no pueda cumplir con la obligación inicialmente pactada, podrá solicitar al arrendador la exoneración de la renta durante el plazo que dure la circunstancia sobrevenida, o su reducción, si la crisis que se precipita como consecuencia de ello supone una disminución general del precio de mercado de los locales de negocio comparables al que ocupe el arrendatario. Debemos destacar que esta cláusula no se encuentra regulada de modo expreso en nuestro ordenamiento jurídico, pero han sido muchas las Sentencias que se han pronunciado al respecto.

Hace algunos años, los Tribunales de nuestro país concebían la referida cláusula de una forma más restrictiva, considerando que la aplicación de la misma debía ser cautelosa puesto que la percibían como una cláusula peligrosa. De esta manera, por un lado, la modificación en las condiciones económicas debía ser extraordinaria y radicalmente imprevista y, por otro, la desproporción entre prestación y contraprestación que tal modificación ocasionaba debía ser exorbitante y fuera de todo cálculo, hasta el punto de que se derrumbase el contrato.

Ahora bien, recientemente el Tribunal Supremo ha rectificado, y ha flexibilizado la aplicación de la referida cláusula. El Alto Tribunal fija como requisitos para que pueda aplicarse la indicada cláusula, los siguientes:

1. Que entre las circunstancias inicialmente pactadas en el momento de la suscripción del contrato y las actuales, se haya producido una variación o alteración extraordinaria que provoque un desequilibrio entre las partes.

2. Que se dé un acontecimiento o situación extraordinaria que no haya podido ser prevista por las partes en el momento de la suscripción 15

3. Que el cambio o variación de las circunstancias sea significativo, es decir, que exista una desproporción significativa entre las prestaciones acordadas por las partes.

4. Que no se dispusiera de otro medio para subsanar el desequilibrio patrimonial causado entre las partes.

En conclusión, atendida la actual situación de nuestro país como consecuencia del Covid-19, podemos deducir que la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus puede ser aplicada siempre y cuando se puedan acreditar los requisitos expuestos anteriormente (cambio de circunstancias, imprevisibilidad, excesiva onerosidad y subsidiaridad).

Es decir, consideramos que los arrendatarios de los locales que se vean afectados por el Coronavirus y el Estado de Alarma, podrán solicitar al propietario del local la modificación del contrato, la suspensión del mismo mientras dure dicha situación de alarma, u otras medidas como una disminución de la renta futura, si la situación se alarga o como consecuencia de dicha situación se produce una drástica disminución en los ingresos ordinarios de la actividad.

No obstante, como se ha dicho, no existe una norma general que sea de aplicación a todos los casos, y por tanto habrá que ver, caso por caso, cúal puede ser el alcance y consecuencias de la aplicación de dicha cláusula a cualquier contrato de arrendamiento vigente.