REGENS MAGAZINE Numero 03 / ESTATE 2020
Prodotto da Regens International Copyright 2020
La nostra storia è nei sentieri tortuosi che abbiamo percorso...
...negli orizzonti tempestosi che abbiamo sfidato.
Credits: per i contributi grafici e/o fotografici presenti in questo numero un ringraziamento particolare va a Seozzy (Alessandro Davia) e al progetto Unsplash (nonchĂŠ alle persone che vi pubblicano i propri materiali)
Introduzione
Alessandro Alessio Fondatore di Regens International
Gentili lettori, sono lieto di presentarvi il terzo numero della nostra rivista dedicata al mondo degli immobili. Nelle pagine che seguono troverete proposte d’investimento di diverse tipologie in paesi che spaziano dalla Russia all’Italia, dalla Repubblica Ceca, alla Francia. Tra i contenuti extra presenti in questo numero vi invitiamo a leggere il nostro approfondimento dedicato al mercato immobiliare di Praga ed un’intervista su un nuovo progetto in costruzione in Francia con campo da golf e centro benessere dove è possibile acquistare appartamenti a reddito garantito. Come sempre non esitate a contattarci per ulteriori informazioni o per lasciarci le Vostre richieste. Buona lettura ed una splendida estate a voi e ai vostri cari! Alessandro Alessio a.alessio@regens-international.com www.regens-international.com
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Indice In questo numero trovate: Immobile in evidenza - Il «Maniero nel verde»
5 — Sezione Russia
Immobili a Mosca Immobili a San Pietroburgo Immobili nelle regioni
— Sezione International
Immobile in evidenza: Appartamenti a reddito garantito in nuovo resort con golf & spa nel cuore della Francia Immobili residenziali vicino al mare Focus Repubblica Ceca Approfondimento di mercato: «Mercato immobiliare a Praga, tendenze e previsioni» Hotel in vendita in Italia Ristoranti in vendita Alberghi in vendita a livello internazionale Immobile in evidenza - «Il Palazzo sulla Neva»
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Immobile in evidenza
U
n antico maniero a breve distanza da Milano e dal lago di Garda.
Un maestoso tesoro di raffinata bellezza.
Una meravigliosa favola immersa nel verde.
Il maniero nel verde Per maggiori informazioni cliccare > qui
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Immobili a Mosca
Mosca, Bol’shaya Nikitskaya
Spazio di 140 m2 per ufficio/showroom. Canone di locazione: 240.000 RUB/mese. Link > qui
Mosca, metrò Sokol
Spazio al pianterreno di 120 m2 per showroom o ufficio. Affitto: 195.000 RUB/mese Link > qui
Mosca, metrò Technopark
Uffici di piccolo taglio pronti per l’uso in complesso direzionale di classe «B+». Link > qui
Mosca, zona Chistye Prudy
Locale per ristorazione in affitto sulla Pokrovka. Link > qui
Mosca, metrò Dmitrovskaya
Ufficio di ampia metratura in vendita come investimento a reddito (con affittuario). Link > qui Regens Magazine 03/2020 www.regens-international.com
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Kuznetsky Most
Residenze esclusive in vendita in palazzo in fase di restauro in zona pedonale. Informazioni > su richiesta
Nikitsky bul’var
Ampio appartamento in vendita in splendido palazzo storico restaurato. Link > qui
Moscow-City
Appartamenti e uffici di diversa metratura in affitto o vendita. Informazioni > su richiesta
Komsomol’sky Prospekt
Spazio di 187 m2 per showroom di interni. Canone di locazione: 700.000 RUB/mese. Link > qui
Zona Krasnopresnenskaya
Spazio di 350 m2 per ufficio o showroom. Canone di locazione: 630.000 RUB/mese. Link > qui
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Immobili a San Pietroburgo
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Malaya Konyushennaya
Parte di edificio storico (5224 m2) a ridosso della zona pedonale. Informazioni > su richiesta
San Pietroburgo, centro
Terreno con progetto approvato per hotel 4-stelle da 170+ camere. Informazioni > su richiesta
San Pietroburgo
Uffici di diversa metratura in affitto in tutti i quartieri della cittĂ . Informazioni > su richiesta
Nevsky Prospekt
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Spazi in affitto in elegante galleria commerciale. Link > qui Regens Magazine 03/2020 www.regens-international.com
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Immobili nelle altre regioni in Russia
Volgograd
Spazio commerciale bilivello di ca.1000 m2 in vendita in zona centrale. Link > qui
Kazanâ&#x20AC;&#x2122;
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Splendido palazzetto di ca.2000 m2 in vendita su elegante corso pedonale del centro cittadino. Link > qui <<<
Krasnodar
Palazzetto accostato di inizio Novecento in vendita. Ca.2100 m2 su 4 livelli. Link > qui
Astrakhanâ&#x20AC;&#x2122;
Albergo 4-stelle in vendita in splendido palazzo storico nel centro cittadino. Informazioni > su richiesta
Kazanâ&#x20AC;&#x2122;
Albergo 3-stelle in vendita in centro. Link > qui
Sochi, Adler
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Boutique-hotel (12 camere) a 100 metri al mare. Link > qui
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Sezione «International» / Immobile in evidenza
Halcyon Retreat
Appartamenti a reddito garantito in nuovo resort con campo da golf &spa nel cuore della Francia Oggi vi presentiamo uno straordinario progetto che sta prendendo forma nella regione della Limuosine in Francia. Per approfondire le caratteristiche e le prospettive di questo investimento abbiamo scambiato due parole con Tracey Wheatley, responsabile per la commercializzazione della società costruttrice. D Salve Tracey, come potrebbe riassumere in poche parole il progetto «Halcyon Retreat»? R - Sicuro, gradevole, profittevole e senza scocciature correlate. D - Potrebbe raccontarci più nel dettaglio del progetto? R - E’ un resort destinato a diventare una destinazione eccezionale dove le famiglie si ritroveranno per una vacanza speciale in un ambiente meraviglioso. L’opulento castello con centro benessere ed il complesso con campo da golf a 18 buche saranno le attrazioni principali, insieme a oltre 60 strutture per tutti i gusti. Il progetto prevede la costruzione di oltre 300 appartamenti su un territorio di più di un milione di metri quadri. Abbiamo firmato un contratto ventennale con il più grande gruppo alberghiero al mondo «Wyndham hotels», che ci mette a disposizione il loro sistema di prenotazione che conta oltre 69 milioni di viaggiatori fidelizzati da tutto il mondo. La nostra partnership con Wyndham garantirà la massima copertura in termini di marketing, occupazione e tariffe delle camere, nonché il rispetto degli standard di qualità del marchio. Come costruttori noi vendiamo gli appartamenti con titolo di proprietà e gestiremo completamente questi immobili per i clienti sulla base di contratti a lungo termine. Offriamo anche opzioni di rivendita assicurata a partire dal 5° anno, dando ai proprietari una maggiore sicurezza nel caso in cui decidessero di rientrare dell’investimento in seguito. In poche parole per gli acquirenti questo è un modo sicuro, redditizio e completamente gestito (quindi privo di seccature) per possedere una bella casa vacanze in Francia. D - Perché avete scelto la Francia, e perché proprio questa regione del paese? R - La Francia è il paese più visitato al mondo, famoso per essere un simbolo di romanticismo e cultura. Il governo supporta le iniziative per lo sviluppo di immobili a destinazione turistica ed i collegamenti logistici sono ottimi. Siamo proprietari di oltre 1 milione di metri quadrati di terreno nella regione della Limousine in Francia. Si tratta di un’area di straordinaria bellezza naturale e conosciuta come la terra dei mille laghi. Grazie agli eccellenti collegamenti ed al contesto rurale è una location perfetta per un resort. Si trova in una buona posizione per raggiungere la città di Limoges, interessante connubio di antico e moderno, che dispone di un suo aeroporto. Inoltre siamo a brevissima distanza da uno snodo ferroviario locale collegato direttamente con Parigi. D - Che tipo di servizi ed infrastrutture pianificate di creare ed in quanto tempo l’intero complesso sarà pienamente operativo? R - Abbiamo oltre 60 strutture in costruzione, tra cui un campo da golf a 18 buche e un lussuoso centro benessere sito all’interno di un castello originale del XVI secolo, unico nel suo genere. Ci saranno attività per tutta la famiglia tra cui un enorme parco acquatico coperto fruibile tutto l’anno, opportunità per la pesca, sentieri per passeggiate, ristoranti, strutture sportive. Il resort dovrebbe essere pienamente funzionante verso la metà del 2022. Regens Magazine 03/2020 www.regens-international.com
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D - Cosa si può acquistare nel complesso con 50.000, 100.000 e 200.000 EUR rispettivamente? R - Offriamo una gamma di opzioni di acquisto per soddisfare i diversi budget e le diverse esigenze. I nostri prezzi variano da 17.230-96.000 EUR per appartamenti in comproprietà (proprietà per quote) e prezzi a partire da 224.000 (IVA inclusa) per appartamenti in piena proprietà . L’IVA in certi casi può essere recuperata in toto. Ad esempio con 42.230 EUR si può acquistare la tredicesima quota di un appartamento con 2 camere da letto, con 96.000 EUR la tredicesima quota di una villa di lusso con 4 camere da letto nella foresta provvista di sala giochi e terrazze. Se si dispone di 224.000 EUR (che in caso di recupero dell’IVA di fatto diventano 186.667 EUR). si può acquistare la piena proprietà di un monolocale. Abbiamo soluzioni di diversa tipologia con prezzi che arrivano fino a 1.250.000 EUR. D - E’ possibile acquistare un appartamento ed utilizzarlo come residenza permanente, oppure le unità sono offerte solo come investimento a reddito garantito? R - Gli appartamenti del resort vengono proposti come investimenti con la formula del «leaseback» con una garanzia di affitto a lungo termine. Nel contratto è prevista anche per il proprietario la facoltà di usare l’immobile in prima persona. I proprietari beneficiano della possibilità di recuperare il 20% di IVA come incentivo da parte del Governo per supportare il settore degli affitti turistici. Chi volesse acquistare un immobile e non lo facesse rientrare nel programma di affitto non avrebbe diritto al rimborso dell’IVA, né tantomeno alle rendite locative a lungo termine, quindi non avrebbe gli stessi benefici. D - Quali sono le rendite che offrite? Esiste anche un’opzione per uscire dall’investimento ad un prezzo pre-concordato? R - Le rendite sono le seguenti: 5% per il primo anno, pagato in anticipo; il 6% per gli anni 2-6; l’8% per gli anni 7-11. Le rendite indicate sono al netto dei costi di manutenzione. I proprietari hanno la possibilità di rinnovare il contratto di locazione per altri 9 anni. Proponiamo inoltre l’opzione di «rivendita assicurata» dal 5° anno al 125% del prezzo di acquisto iniziale. L’opzione di rivendita assicurata a partire dall’anno 10 è al 150% del prezzo di acquisto iniziale.
D - I cittadini stranieri possono acquistare senza alcuna limitazione o ci sono delle restrizioni? R Assolutamente sì, senza restrizioni D - Da dove vengono di solito i vostri acquirenti? Avete avuto anche molti acquirenti locali e nazionali? R - Vengono da tutto il mondo, ma sempre più dall’Europa centrale. Abbiamo molti acquirenti francesi perché conoscono molto bene la zona e le procedure d’acquisto. Questa opportunità è accessibile a chiunque in tutto il mondo. D - Quali sono i costi correlati e le tasse che i futuri proprietari dovrebbero considerare quando acquistano un immobile nel vostro progetto? R - C’è un’imposta di registro pari al 3% compravenduto. Tutti i prezzi sono comprensivi di mobilio e le rendite indicate sono al netto dei costi di manutenzione. Se un cliente acquista una comproprietà allora non ci sono spese di contabilità successive. Se invece un cliente acquista un’appartamento in piena proprietà «sulla carta» si applicherebbe un costo contabile annuale. I nostri consulenti possono consigliare l’opzione migliore per soddisfare le esigenze dei clienti. L’entità dell’imposta sulle rendite locative varia a seconda del percorso scelto dall’acquirente. D - I servizi e le varie strutture del resort saranno gratuiti per i proprietari e i loro ospiti o saranno fruibili a pagamento? R - I proprietari beneficeranno di uno sconto del 25% per l’uso dei servizi e delle infrastrutture, esclusi cibi e bevande. Ci sono molte attività che saranno gratuite, come i percorsi a piedi e le piste per le biciclette, la piscina all’aperto, ecc.
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Immobili residenziali vicino al mare
Sardegna, Nebida
Casa da ristrutturare con discesa privata alla spiaggia. Link > qui
Croazia, vicinanze Zambrattia
Appartamenti fronte mare in nuovo condominio. Link > qui
Croazia, zona Umago
Casetta accostata in prima linea sul mare. Link > qui
Croazia, isola di Korcula
Casa con accesso diretto al mare. Link > qui
Trieste, Costiera
Villa con piscina ed accesso diretto alla spiaggia. Link > qui Regens Magazine 03/2020 www.regens-international.com
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Focus Repubblica Ceca
Palazzo restaurato, Praga 1
Ultime disponibilitĂ a partire da 200.000 EUR. Link > qui
Palazzo stile Art Nouveau, Praga 2
Ultimi appartamenti a partire da 188.000 EUR. Link > qui
Palazzo in ristrutturazione, Praga 7 Prezzi a partire da 200.000 EUR. Informazioni > su richiesta
Marianske Lazne
Boutique-hotel in vendita. Link > qui
>>> Palazzetto da ristrutturare, Praga 1 Trattative riservate. Informazioni > su richiesta
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Approfondimento di mercato
Mercato immobiliare di Praga: tendenze e previsioni Non sono molte le città in Europa che possono vantare la popolarità di Praga sia da un punto di vista prettamente turistico che per quanto concerne il gran numero di cittadini e società straniere che vi hanno effettuato investimenti immobiliari di diversa natura ed entità. Sarà per la sua posizione strategica a poche ore di automobile da Monaco di Baviera, da Vienna e da altre capitali dell’Est Europa. Sarà per il gran numero di voli low-cost che permettono di «sbarcare» in città con voli diretti praticamente da ogni angolo del continente (e non solo). Sarà probabilmente anche e soprattutto per la sua atmosfera unica ed inimitabile, fulgido emblema di «Mitteleuropa». Il primo boom del mercato immobiliare nella Repubblica Ceca si registò tra il 1998 e il 2003: nel corso di questo periodo i prezzi medi delle case nel paese segnarono un incremento di più del 60%, anche in previsione dell’ingresso del paese nell’UE nel 2004. A ciò seguirono anni di parziale stagnazione dovuta al fatto che il Parlamento aveva deciso che anche i cittadini dell’UE non residenti in Repubblica Ceca erano interdetti dall’acquisto di immobili per un periodo di transizione di 7 anni. Dopo una breve risalita (tra 2006-2008) l’impatto della crisi finanziaria globale si fece sentire e le quotazioni medie subirono delle leggere flessioni. Solo dal 2014 si è assistito ad una vera e propria ripresa e negli anni subito successivi si sono registrate crescite annue medie del 5% con picchi superiori al 10% dopo il 2016. E ora come si presenta il mercato immobiliare della capitale? Ne parliamo con Rostislav Petchenko, amministratore delegato della società di costruzione Gartal che ha alle spalle un gran numero di interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione di edifici storici nel cuore di Praga.
Rostislav Petchenko Amministratore delegato Gruppo Gartal, Praga
D - Sig.Petchenko, qual è stata la dinamica dei prezzi degli immobili a Praga negli ultimi 3 anni? A quanto ammonta la forbice delle quotazioni medie ora nei quartieri centrali della città? R - Negli ultimi 3 anni i prezzi degli immobili a Praga sono cresciuti in media del 15% all’anno. Questo è dovuto soprattutto ad una domanda sempre forte ed alla carenza di nuove abitazioni. Per quanto riguarda gli appartamenti nel centro della città, i prezzi variano da 5 a 8 mila euro / m2. In alcuni progetti di particolare pregio si possono incontrare anche quotazioni di 9-11 mila euro/m2. D - Cosa si può acquistare oggi a Praga (e in quali quartieri) per 100.000, 150.000 e 200.000 EUR? R - Per 100.000 Euro è possibile acquistare uno studio o un monolocale fino a 25 m2 in quartieri periferici della città. Se si considera di acquistare anche garage o cantina si dovrà mettere in conto costi extra pari a ca.15.000 Euro. Per 150 000 Euro è possibile acquistare uno studio o monolocale (fino a 25 m2) nel centro della città o in zone ben servite (nelle vicinanze di una stazione della metropolitana) o un piccolo appartamento di due stanze (fino a 50 m2) in periferia. Per 200.000 euro è possibile acquistare un monolocale (35 m2) nel centro della città o nei distretti di Praga 5, 7, 8 in zone ben collegate ed ottimamente servite. Per questa somma in alternativa si può trovare un bilocale fino a 60 m2 in quasi qualsiasi zona di Praga, escluso il centro storico. Gli esempi sopra riportati sono indicativi ed indicano una tendenza generale. Può succedere difatti che un appartamento in centro possa risultare più economico di un appartamento simile fuori dal centro. Tutto dipende dalle infrastrutture,
accessibilità ai trasporti, condizioni degli interni ed altri fattori (presenza di balcone, cantina, parcheggio, ecc.).
D - Quanto può costare prendere in affitto per locazioni a lungo termine un mono-, bilocale o trilocale in buone condizioni (non di lusso) in centro? R - Un monolocale costa circa 600 Euro al mese, un bilocale può venire a costare 750 Euro al mese, mentre un trilocale circa 1.000 Euro al mese. I canoni di cui sopra includono i costi per le utenze. Regens Magazine 03/2020 www.regens-international.com
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D - In quali quartieri della capitale (tra quelli ad oggi meno reclamizzati), a Suo modo di vedere, nei prossimi anni sarà lecito attendersi un aumento interessante dei valori immobiliari? Perché proprio in questi quartieri? R - A mio parere le zone più promettenti ad oggi sono: - Globetin, Palmovka (Praga 9) - aree che negli ultimi anni hanno «cambiato volto» e dove siti abbandonati ed ex zone industriali vengono ora riqualificati con progetti interessanti; - Sporzhilov, Chodov, Zabeglice (Praga 4) - aree con molto verde e ottime infrastrutture, dove si stanno gradualmente costruendo nuovi progetti residenziali e commerciali; - Nusle (Praga 4): sebbene sia adiacente ad uno dei quartieri residenziali e commerciali più costosi di Praga (Vinohrady) i prezzi delle case in questa zona sono ancora molto accessibili. D - A quanto mi risulta una delle soluzioni più popolari di investimento sul mercato immobiliare di Praga sono i cosiddetti «atelier». Quali sono le differenze tra questi immobili e gli appartamenti «tradizionali»? R - Con il termine «Atelier» si intende un’unità immobiliare che, sebbene presenta caratteristiche che lo rendono idoneo a soggiornarvi come in un appartamento ordinario, a causa del mancato rispetto di alcuni requisiti di legge, non può essere accatastato come superficie abitativa. Inoltre in questo tipo di unità immobiliari non si può mettere la residenza. D - Ci sono limitazioni nei confronti dei cittadini stranieri per quanto concerne l’acquisto di immobili in Repubblica Ceca? R - Non ci sono restrizioni di sorta: uno straniero ha il diritto di acquistare qualsiasi immobile sul territorio della Repubblica Ceca. D - Le banche ceche finanziano l’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri non residenti nel paese? In caso contrario, ci sono delle soluzioni alternative ai mutui ipotecari, accessibili anche agli stranieri? R - Dall’ottobre 2019, le banche ceche erogano mutui a cittadini stranieri solo se questi sono titolari di permesso di soggiorno nel paese. In risposta a questa restrizione ha cominciato a diffondersi un prodotto alternativo di cui vorrei accennare, in quanto ad oggi è l’unico modo per ottenere finanziamenti per l’acquisto di immobili per un non residente. Questo sistema opera sulla base di un leasing: la società di leasing acquista l’immobile scelto dal cliente e questi può utilizzare l’appartamento o per risiedervi in prima persona o per cederlo in locazione a terzi, versando le rate di ammortamento su base mensile alla società di leasing. Si noti che in questo caso l’acquisto dell’appartamento viene finanziato da una banca che a sua volta funge da garante per conto della società di leasing nonché nei confronti dell’acquirente. Una volta che tutti i pagamenti previsti dal contratto di leasing verranno saldati e tutti gli obblighi contrattuali saranno adempiuti il cliente diventerà formalmente proprietario unico dell’unità immobiliare. Il principale vantaggio di questo tipo di finanziamento è che la società di leasing non richiede dall’acquirente né che abbia redditi nella Repubblica Ceca, né che risieda stabilmente nel paese. D - Qual è la rendita locativa tipica per chi investe in appartamenti o immobili commerciali (negozi o uffici) a Praga? R - Gli immobili residenziali hanno un rendimento medio inferiore al 5% all’anno. Su segmento degli immobili commerciali questa cifra è leggermente superiore (4-6% dell’anno.), ma anche i prezzi d’acquisto di norma sono ben superiori a quelli per gli appartamenti. Tanto più che acquistare uno spazio commerciale piccolo a buon mercato spesso poi si rivela un investimento poco redditizio e difficile da affittare. D -Quando si acquista un immobile quali sono i costi supplementari che un investitore deve mettere in conto? Acquistando da costruttore l’IVA di solito è già compresa nei prezzi di listino o è da versarsi a parte? R - In caso di acquisto di appartamenti da parte da costruttore l’IVA e altri costi (imposta di registro, ecc.) di solito sono già inclusi nel prezzo dell’immobile. Per gli alloggi acquistati da privati invece i costi associati non dovrebbero superare il 4% del valore dell’immobile e includono le provvigioni delle agenzie (che a volte sono incluse nel prezzo dell’immobile), costi per l’assistenza legale, verifiche, imposta di registro statali, ecc. D - A quanto ammonta l’aliquota d’imposta che si applica alle rendite locative in Repubblica Ceca? R - Il reddito è tassato con l’aliquota del 15% per le persone fisiche e del 19% per le persone giuridiche. Il proprietario ha il diritto di ridurre la base imponibile nella misura dei costi correlati all’appartamento e (nel caso di persone giuridiche) del suo ammortamento. D - Quanto viene a costare circa l’imposta sugli immobili per un appartamento in centro a Praga? R - L’imposta sugli immobili nella Repubblica Ceca è minima. Ad esempio, per un appartamento a Praga con una superficie di 50 m2 il proprietario paga circa 2.000 corone (75 euro) all’anno.
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Hotel in vendita in Italia
Venezia dintorni
Elegante albergo storico a 20 minuti da Venezia Link > qui
Riviera Romagnola
Albergo a conduzione familiare a due passi dalla spiaggia. Prezzo: 720.000 EUR Link > qui
Isola dâ&#x20AC;&#x2122;Elba
Complesso turistico-ricettivo in vendita. Link > qui
Calabria
Complesso alberghiero con 90+ camere. Prezzo da occasione: 3.000.000 EUR trattabili Link > qui
Dolomiti, vicinanze Cortina
Hotel a gestione familiare a breve distanza dalle piste e da Cortina dâ&#x20AC;&#x2122;Ampezzo. Link > qui
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Bibione
Hotel 4-stelle a breve distanza dalla spiaggia. Link > qui
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AttivitĂ di ristorazione in vendita
Marbella
Cessione di ristorante nella zona di Puerto Banus. Link > qui
Maiorca
Avviatissimo ristorante di alta fascia con clientela internazionale affezionata. Link > qui
Nizza
Ristorante con spazio esterno in vendita in centro a Nizza. Link > qui
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Firenze, centro storico
Ristorante in vendita a pochi passi da Piazza della Signoria e Palazzo Vecchio. Maggiori informazioni > su richiesta
Costa Azzurra
Ristorante fronte mare a gestione familiare in nota localitĂ turistica dâ&#x20AC;&#x2122;alta fascia. Link > qui >>>
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Alberghi in vendita a livello internazionale
Riviera di Abbazia
Mini-hotel fronte mare in vendita. Link > qui
Riviera di Cattaro, Montenegro Albergo in vendita sul fronte mare Link > qui
Bali, Indonesia
Mini-resort fronte spiaggia. Prezzo: 2.500.000 USD. Link > qui
Croazia, isola di Veglia
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Albergo fronte mare completamente da ristrutturare. Link > qui Regens Magazine 03/2020 www.regens-international.com
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Immobile in evidenza
Splendido complesso storico con albergo di lusso nel cuore di San Pietroburgo.
IL PALAZZO SULLA NEVA
Maggiori informazioni > qui
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