REGENS MAGAZINE № 01 / май 2020
Разработано
Regens International Copyright 2020
Наша история - в извилистых путях, которые мы прошли...
...в далёких горизонтах, которые мы освоили.
Отметка об акторских и прочих правах: за предоставленную нам возможность использования в этом номере фотографий и/или других графических материалов выражается особая благодарность Seozzy (Alessandro Davia) и веб-ресурсу Unsplash.
Вступительное обращение
Алессандро Алессио Основатель проекта Regens International
Дорогие читатели, перед вами новый проект, в котором мы будем вам рассказывать об объектах недвижимости, достойными вашего внимания. Мы с вами отправимся в путешествие по разным странам и ознакомимся с инвестиционными предложениями на любой вкус и бюджет. Распахнём перед вами двери уникальных и необычайных объектов и при этом будем держать вас в курсе новостей из мира недвижимости, размещая статьи и интервью с экспертами различного профиля из разных стран. Разумеется, мы будем только рады, если вы с нами свяжетесь, чтобы оставить заявку или предложить нам ваш объект. Позвольте мне тогда пожелать вам занимательного чтения. Я очень надеюсь, что среди этих страниц вы найдёте именно то, что вы ищете! Alessandro Alessio a.alessio@regens-international.com www.regens-international.com
3
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
Содержание В этом номере: Жемчужина Адриатики - «Эдемский замок» — Российская недвижимость Коммерческая недвижимость в Москве Экспертное мнение: «Ипотека для иностранцев в России» Жилая недвижимость в Москве Обзор рынка: «Последствия пандемии для российского рынка недвижимости» Недвижимость в Санкт-Петербурге Новости рынка: «Ритейл-индустрия во время пандемии»
5
6 8 10 11 13 14
— Зарубежная недвижимость Продажа готового бизнеса Отели и гостиницы на продажу Инвестиционные предложения Арендный бизнес Элитная недвижимость Экспертное мнение / Акцент на Италии: «Покупка объектов культурного наследия: плюсы и минусы» Прочие объекты / Италия Жемчужина Средиземноморья - «Средиземноморский Рай»
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
4
15 16 17 18 19 20 21 23
Жемчужина Адриатики Есть дома, которые сделаны
не из бетона и камня, а из бессмертной души, отражающейся среди волн неудержимого моря
Есть сады, где даже самое беспокойное сердце найдёт себе пристанище покоя среди солнечных лучей и обласканной морским бризом листвы Именно это и есть «Эдемский замок», где каждый камень, корень и травинка до сих пор пропитаны любовью и заботой проживших здесь людей.
«Эдемский замок» историческая резиденция в Северной Адриатике — Италия —‑ «Эдемский замок» - необычайной красоты резиденция, расположенная на возвышенности с захватывающими видами на залив. Внутренний двор поражает своей пышной растительностью, способствующей созданию настоящего оазиса спокойствия и умиротворения. По соображениям конфиденциальности подробная информация и фотографии могут быть предоставлены только по запросу. Контактное лицо: a.alessio@regens-international.com
5
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
Коммерческая недвижимость в Москве
Москва, метро Марьина Роща Отремонтиованное помещение общей площадью около 700 м2 под шоурум, магазин, офис, общепит. Ссылка > здесь
Москва, Арбат
Торговое помещение площадью 116 м2 с витринами, выходящими на пешеходную зону. Ссылка > здесь
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
6
Москва, ул.Тверская
Двухуровневое помещение на первой линии под магазин/бутик. Ссылка > здесь
Москва, метро Белорусская
Отдельно стоящее здание на продажу под бизнес-центр или апарт-отель. Ссылка > здесь
Москва, метро Проспект Мира
Офисное помещение площадью 51 м2 на продажу в бизнес-центре класса «B». Ссылка > здесь
Москва, Полянка
Исторический особняк под офисы, клинику или мини-отель (ППА). Ссылка > здесь
7
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
Экспертное мнение / Акцент на России
Ипотека для иностранцев в России Для юридических лиц есть отдельный продукт - «Бизнес-ипотека». Он позволяет приобретение отдельно стоящего здания, сооружения, встроенного в пристроенное помещение, земельного участка, незавершенного объекта, если есть свидетельство о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект и готовности объекта не менее 90%. Такие помещения могут использоваться как офисные, торговые, складские, производственные объекты. Банк финансирует до 70% от стоимости объекта недвижимости.
В последние годы многие иностранцы решили приобрести недвижимость в России либо для личного пользования, либо в качестве инвестиции. Очевидно, что самыми «популярными» направлениями традиционно являются Москва и Санкт-Петербург, где цены безусловно выше, чем в других крупных городах страны, но все таки относительно доступны по сравнению с основными европейскими городами, в том числе благодаря курсам валют, которые за последние 5 лет стали особенно благоприятными для тех, кто имеет сбережения в иностранной валюте. Помимо этого, средние ожидания по доходности от сдачи в аренду коммерческой недвижимости в России традиционно составляют от 10% годовых и больше, что - намного выше, чем например в странах западной Европы, хотя безусловно этот показатель тоже подвержен вышеупомянутому риску колебаний российской валюты в отношении евро, доллара и прочих иностранных валют.
Вопрос: Доступ к кредитованию открыт как иностранцам, постоянно проживающим на территории РФ на основании разрешения на работу или вида на жительства, так и нерезидентам, не имеющим доходов в России и, просто желающим инвестировать в недвижимость в стране? Ответ: Здесь тоже важен индивидуальный подход. Банк открыт для работы как с иностранными гражданами, проживающими и работающими в России, так и с нерезидентами, которые хотели бы приобрести жилую недвижимость в России.
Большинство российских банков не выдаёт кредиты иностранным гражданам, в то время как некоторые готовы рассматривать исключительно заявителей, обладающих по крайней мере разрешением на работу или видом на жительство. Действительно ли так трудно для иностранцев получить доступ к банковскому финансированию в России?
Вопрос: Пакет документов, необходимых для рассмотрения заявки банком в этих случаях отличается? Есть ли дополнительные документы, подлежащие предоставлению нерезидентам банку по сравнению с иностранцами-резидентами? Ответ: Все документы предоставляются с обязательным нотариально заверенным переводом на русский язык.
Как раз на эту тему мы беседуем сегодня с Александрой Ясоновой, директором группы региональной сети розничного, малого и среднего бизнеса Банка Интеза, работающего со многими итальянскими и зарубежными клиентами.
Вопрос: Какие документы потенциальный заёмщик должен предоставить банку для обработки заявки на кредитование? Ответ: Вопрос очень технический, ответ придется давать тоже технический. Существуют три основных пакета документов, которые Банк рассматривает по программе ипотечного кредитования: a) документы по заёмщику (паспорт и т.д.); b) документы, подтверждающие занятость и платежеспособность заёмщика (копия трудового контракта, информация о размере оклада, выписка с банковского счета и т.д.); c) документы по приобретаемому объекту недвижимости (документы на продавца, технические документы на объект, документы-основания перехода права собственности и т.д.)
Вопрос: Александра, ваш банк рассматривает предоставление кредита иностранцам на покупку недвижимости, расположенной на территории РФ? Ответ: Разумеется. Банк Интеза предлагает индивидуальные программы ипотечного кредитования для иностранных граждан, которые хотят приобрести жилую недвижимость в России. Вопрос: Финансируете ли вы такого рода операций по всей территории страны, или есть исключения/ограничения по местонахождению объекта? Ответ: Конечно, финансируем. Банк обладает широкой филиальной сетью, он присутствует во всех крупных регионах страны, от Калининграда до Владивостока. Поэтому у нас нет территориальных ограничений на приобретение недвижимости в России.
Вопрос: Возможно ли получение кредита как на приобретение жилой, так и коммерческой недвижимости? Что же касается коммерческой недвижимости, то ваш банк готов предоставить финансирование исключительно юридическим лицам, или также частным инвесторам (физлицам)? Ответ: Индивидуальные программы ипотечного кредитования иностранцев в нашем Банке предполагают приобретение ими жилой недвижимости в России. Для МСБ приобретение недвижимости допустимо только для бизнес-целей. А продавцом могут выступать физическое лицо, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо, федеральные и муниципальные органы.
Вопрос: Кредит возможен на приобретение любого типа недвижимости, или есть ли какие-то ограничения, или категории объектов, к которым банк относится более осторожно? Ответ: Программы ипотечного кредитования для иностранных граждан в нашем Банке индивидуальны. Это значит, что они предполагают приобретение жилой недвижимости на территории Российской Федерации. В том числе, может идти речь об объектах с нестандартными характеристиками, например, о памятниках архитектуры, исторических зданиях и т.д. Мы и этим занимаемся. Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
8
> > >
>
>
>
Вопрос: Каковы средние процентные ставки по кредитам для физлиц и для юрлиц? Если заёмщик - нерезидент, то процентные ставки обычно на сколько выше? Ответ: Индивидуальные программы ипотечного кредитования для иностранных граждан как физических лиц предполагают индивидуальную процентную ставку. Для ориентации, ее средний размер в евро составляет 4,5% годовых. Средний размер процентной ставки в российских рублях - от 10% годовых. Ставки для малого и среднего бизнеса сейчас предлагаются на уровне рынка, от 9,5%, с возможностью установления индивидуальной ставки для клиента. Есть возможность отсрочки по уплате основного долга до 6 месяцев. Но выдача таких кредитов возможна только в рублях и только для юридических лиц и ИП, зарегистрированных на территории РФ. Вопрос: Каков максимальный срок погащения кредита, который ваш банк может предложить? Ответ: Индивидуальные программы ипотечного кредитования для иностранных граждан в качестве физических лиц предполагают рассмотрение и предложение индивидуального срока кредитования для каждого потенциального клиента отдельно. Средний максимальный срок действия кредита составляет 20 лет. Вопрос: Обязан ли заёмщик открыть рублёвый счёт, или в некоторых случаях выплата по кредиту возможна в иностранной валюте? Ответ: В Банке Интеза практика такая: ипотечный кредит предоставляется в той валюте, в которой клиент получает доход. Если иностранный гражданин получает доход в евро, то ему будет предложено получить ипотечный кредит в евро. Соответственно и выплата по кредиту будет происходить тоже в евро. Если иностранный гражданин живёт и работает в России и получает доход в рублях, то ему будет предложено получить ипотечный кредит в российских рублях, соответственно и выплата по кредиту будет производиться в российских рублях. В любом случае, иностранному гражданину необходимо будет открыть счёт в российских рублях для расчетов с продавцом объекта недвижимости, расположенном на территории России.
Александра Ясонова Директор группы региональной сети, розничного, малого и среднего бизнеса Банка Интеза
Вопрос: Если заёмщик в дальнейшем принимает решение сдать в аренду/найм или продать объект, то необходимо ли ему предварительное разрешение от Банка? Каков порядок действий в данном случае? Ответ: В соответствии с условиями кредитного договора и с законодательством РФ, залогодатель (в данном случае - заёмщик) обязан не распоряжаться объектом недвижимости каким-либо образом, то есть не отчуждать путем продажи, дарения или обмена, не передавать в залог, аренду, безвозмездное пользование или на иных условиях другому лицу, не переводить объект недвижимости в нежилой фонд, не вносить в качестве доли в уставный капитал хозяйственного общества или паевого взноса в производственный кооператив, а также иным способом, включая выдачу третьим лицам доверенностей в отношении объекта недвижимости без предварительного письменного согласия залогодержателя, в данном случае Банка-кредитора. Заёмщик обращается в Банк, чтобы получить согласие на осуществление своих намерений по отношению к конкретному объекту. Банк в свою очередь рассматривает такое обращение, и принимает решение, которое должно соответствовать законодательству РФ.
9
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
Жилая недвижимость в Москве Москва, Кутузовский проспект 2-х комнатная квартира в аренду в непосредственной близости от гостиницы «Украина» Арендная плата: 65.000 руб/месяц <
<
Ссылка > здесь
Москва, метро Бауманская Просторная 3-х комнатная квартира с хорошим ремонтом. Арендная плата: 70.000 руб./месяц Ссылка > здесь
Москва, район Патриарших Прудов Квартира в аренду в элегантном отреставрированном особняке. Ссылка > здесь
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
10
Обзор российского рынка
Immediate effects of the pandemic on the property market in Russia - 01/04/2020 The current emergency, which can be undoubtedly regarded as «unprecedented», has hit hard many sectors of the global economy. Russia as well - although much more recently if compared with other countries - has begun to adopt more drastic restrictive measures with respect to both individuals and businesses. The general «lockdown» Starting from March 28th in a number of cities (including Moscow and St Petersburg) local authorities imposed the temporary closure to the public of restaurants, cafés, canteens, bars (for which take-away and home delivery services are still permitted), as well as beauty salons, massage and wellness centres, shops and retail outlets, with the exception of pharmacies, grocery stores and shops selling basic goods including fuel, cleaning and hygiene products, and children’s products. Following the adoption of the bans an article appeared in the RBK newspaper by the end of March stated that by then about 85% of clothing shops, 80% of florists, 75% of stores trading household appliances and electronics and 25% of mini-markets, bakeries and pet shops were closed. In the fitness segment, approximately 70% of gyms, 65% of canteens and about 40% of cafés and restaurants were temporarily shut down. Obviously no less critical has been the impact on the hospitality sector: about 65% of hotels have temporarily closed their doors to customers. According to the figures collected by the popular newspaper, 73% of the commercial businesses in Moscow and 58% in St. Petersburg as of the date of publishing had been shut down.
Consequences for the food industry According to the president of the National Federation of Restaurateurs and Hoteliers, the current crisis could become lethal for the overwhelming majority of players in the industry. He added that in the first half of March bar and restaurant revenues had already fallen by 30-60% in comparison with the same period a year earlier, while at the end of the month the collapse had risen up to 90%. Many bars and restaurants are now trying to compensate (at least in part) their losses by activating new sales channels, such as online orders and home deliveries, a «tool» that also the most loyal clients are happy to rely on with the aim of supporting their favourite establishment in their efforts to avoid having to close down for good. Just in a matter of days by the end of March there was a 33% surge in the number of new users of the online ordering platform for food deliveries from restaurants and cafés. Self-isolation for all The above number is not too surprising if we consider that in those very days a self-isolation order had been issued for all citizens without distinction of age, prohibiting people to leave their homes except in cases of health emergency or to go to the nearest grocery store, pharmacy or workplace. This restriction has been eventually extended until beginning of May. Just like anywhere else, also by virtue of these measures aimed at attempting to stem the spread of contagion, the health emergency is accompanied by a social emergency or in any case by serious consequences for entire sectors of the economy of the countries affected.
> to be continued
11
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
> continuation
Landlords’ reaction From this viewpoint, the real estate market - as often is the case - is immediately affected by the onset of such upheavals, also because they often cause the inability to fulfill one’s financial obligations in compliance with previously-finalized contracts, such as lease agreements or others. On March 31, the Duma approved a special law giving tenants the right to apply with their landlords for rent deferments in case their establishments had been obliged to stop operations as a result of the measures adopted to combat the spread of the pandemic. The landlords are required to sign an additional agreement with the applicant within 30 days of receipt of the relevant communication. Tenants who have signed lease agreements before the introduction of the emergency regime in the region of the Russian Federation in which the property is located are entitled to apply. Other conditions are expected to be determined by the Government at a later stage. The law also states that the amount of the rent can be changed by mutual agreement between the parties at any time during 2020. The tenant is also entitled to apply for a reduction of the rent for the period during which - as a result of the measures introduced by the authorities to curb the spread of contagion - the property is not usable. Parliament has also transferred to the Government the authority to set out temporary rules for the application of fines and other financial penalties with respect to the developers in case of their impossibility to fulfill their contractual obligations with regard to buildings under construction, including excessive delays in delivery and others. When asked to comment on the text of the law, however, some legal experts have highlighted a number of somewhat «obscure» points: first of all, it is not clear whether the rent deferment is to be considered as a «temporary suspension» of payments or simply their deferment over time; in all likelihood this will be left to individual agreements between lessors and tenants. Moreover, judging by the terminology used, many commentators have expressed doubts as to whether the law is to be regarded as applicable also to residential property lettings and are inclined to consider that it relates (or at least, in fact, is applicable) only to commercial leases. Indeed considering the specifics of the Russian reality, it is very likely that for relations between private individuals (as is often the case with apartment rentals) everything will depend exclusively on the common sense of the landlords. Before the coming into force of this new law, the situation had been rather varied: the Commissioner for the Protection of the Rights of Entrepreneurs had reported that some property owners had already started to temporarily lower their rents to meet the needs of their counterparts. On the other hand, though, the Ingka group (owner of the IKEA hypermarkets and the «Mega» shopping centre chain) had caused a stir by turning down the joint request put forth by several tenants for a temporary reduction in rents due to the dramatic fall in the number of visitors in their shopping centres. The landlord had refused to admit the «force majeure», claiming that the reduced «visitor traffic» was a risk shared by both parties. Consequences for tenants and borrowers Moreover, although the Prime Minister has «invited» companies (under threat, if not, to carry out tax audits) not to take advantage of this difficult situation to proceed to mass or indiscriminate redundancies (without just cause), unfortunately, this too will most likely be one of the inevitable consequences of the crisis. And given the low propensity of the Russians to save money, this will result in the impossibility of paying rent or continuing to support mortgage payments for the vast majority of the population. If, on the one hand, the government has already required the banks to temporarily suspend mortgage payments, on the other hand, when the talk is about relationships between private individuals - as we have already noted previously - despite the new law passed on March 31st, everything will probably be left to individual discretion and will depend on the ability of the parties to reach a mutually sustainable compromise.
Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
12
Недвижимость в Санкт-Петербурге
Санкт-Петербург, наб.Канала Грибоедова
Просторная квартира на продажу на набережной. Цена экспонирования: 450.000 евро Ссылка > здесь
Санкт-Петербург, ул.Большая Морская 3-х комнатная квартира в нескольких шагах от Невского Проспекта. Цена: 210.000 евро Ссылка > здесь
Санкт-Петербург, Староневский
Торговое помещение в аренду по соседству с бутиками всемирно известных брендов класса люкс. Дополнительая информация - по запросу: a.alessio@regens-international.com
Санкт-Петербург, Невский Проспект
Помещения под шоурум, магазин или бутик в исторической торговой галерее в центре города. Ссылка > здесь
13
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
Новости российского рынка The retail sector in Russia at the time of the pandemic - 08/04/2020 Both retailers and landlords call for help from the government. What retailers are asking for Following the adoption of drastic measured by the Government of the Russian Federation to combat the spread of the coronavirus, many operators in the clothing and footwear sectors have joined forces to ask the authorities for help in a joint letter addressed to Prime Minister Mikhail Mishustin, asking him to urgently adopt an emergency package of measures in support of the industry in order to avoid the risk of a long trail of bankruptcies. Some 50 retailers have joined the initiative, including household names such as Hugo Boss, the perfume chain Rive Gauche, the Inventive Retail Group (which operates stores for several brands including Nike, Lego, Samsung, Sony and re: Store), the BNS group (Calvin Klein, Karl Lagerfeld, Ralf Lauren Polo, Tommy Hilfiger), Stockmann, Ralf Ringer, Baon, Samsonite, TUMI, Lady&Gentleman, NoOne group, Tervolina, Rendezvuz, Finn Flare, Charuel, Kanzler, InCity, Adamas jewellery chain, Trussardi, L’Etoile perfumery and cosmetics chain and others. The authors of the letter asked, among other things, for VAT- and profit tax payment exemptions, and suggested the Government to support property owners by granting a deferment of interest rates due for 2020 on bank loans. This is because only then the landlords will be more likely to be in the position to meet the needs of tenants and agree on temporary rent reductions. According to rough calculations, mass bankruptcies in the sector could cause the Russian tax authorities to lose something like 1000 billion rubles in taxes, not to mention the fact that millions of people in Russia are employed in retail chain stores, which would inevitably result in similar upheavals at a social level that would be difficult for the country to sustain. What the shopping centres are asking for At the same time things are not better on the other side of the «barricade»: shopping centres are experiencing an unprecedented decline in the number of visitors. All entertainment activities, non-food shops, cinemas, cafés and restaurants have suspended their work and this could not but have a very negative impact on the fate of the landlords. It is no secret that the owners of many such complexes now fear a possible collapse of the entire industry. In St Petersburg, representatives of some of the city’s major shopping centres formally asked the city’s governor Alexander Beglov for help in a joint letter containing proposals on how the authorities could support a sector that has come to the brink of collapse. Companies are demanding tax breaks and temporary exemptions from inspections. In addition, it is proposed to include shopping centres in the list of the sectors most affected by the pandemic, which would allow them to benefit from exemptions or deferments in the payment of interest rates on loans or to obtain financing on preferential terms. In addition, the owners of shopping centres in St Petersburg are calling for force majeure to be recognised in the event of loan defaults, as this could also help to avoid widespread bankruptcy. The letter also points out that the collapse of the sector would lead not only to mass layoffs - as more than 30,000 people work in the city’s shopping centres - but also to the closure of the pharmacies and grocery stores located within them, a sharp drop in the value of commercial property, the non-repayment of large-scale bank loans and other dramatic consequences. According to the promoters of the initiative, the number of visitors to the city’s shopping centres has plummeted by 90% and the tenants of the closed spaces are unable to pay rent and are demanding massive tax exemptions, while landlords continue to be forced to pay taxes and utility bills as if nothing had changed. In addition, while many tenants do not wish to terminate their lease agreements at the moment, they are asking landlords to review the conditions. In particular, some propose to pay a percentage of turnover instead of the fixed rent, which is obviously not convenient for shopping centres. The hope is therefore that the city authorities will also adopt measures in support of the landlords, including for instance the reduction in property tax for those shopping malls that will meet the tenants’ demands and grant them discounts or other forms of relief.
Alessandro Alessio
a.alessio@regens-international.com
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
14
Продажа готового бизнеса
Марбелья, Пуэрто-Банус
Продажа ресторанного бизнеса в популярной туристической зоне. Ссылка > здесь
Лазурный Берег
Ресторан на первой линии моря (продажа готового бизнеса) Ссылка > здесь
Майорка
Действующий ресторан на продажу (готовый бизнес, ППА) Ссылка > здесь
г.Турин, центр города
Продажа действующего фаст-фуда на пешеходной улице Ссылка > здесь
Коста-Бланка, Испания
Пиццерия на продажу в провинции Аликанте. Ссылка > здесь
15
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
Отели и гостиницы на продажу г.Бибионе, Италия
Отель категории «4 звёзды» на продажу недалеко от моря. Ссылка > здесь
г.Кьянчано-Терме, Италия 3-х звёздочная гостиница на продажу. Цена экспонирования : 1.200.000 евро Ссылка > здесь
г.Кастильончелло, Италия Отель на продажу неподалёку от пляжа. Ссылка > здесь
Бали, Индонезия Гостиничный комплекс на первой линии моря. Цена экспонирования: 2.500.000 долл.США Ссылка > здесь
Остров Эльба Гостиничный комплекс на продажу. Ссылка > здесь
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
16
Инвестиционные предложения
Калабрия, Италия
Гостиничный комплекс на продажу по сильно заниженной цене! Ссылка > здесь
Хорватия, Истрия
Земельный участок под строительство дома на 18 апартаментов в Врсаре. Ссылка > здесь
Хорватия, Кварнер
Отель под реконструкцию на первой линии моря. Ссылка > здесь
Латвия
Усадьба в неоклассическом стиле на продажу в 50 км от Риги.
Ссылка > здесь
17
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
Арендный бизнес
г.Москва
Бизнес-центр класса «A» на продажу с арендаторами (заполнен на 100%). Ссылка > здесь
г.Порторож, Словения
Торговое помещение на набережной на продажу под арендный бизнес. Ссылка > здесь
г.Москва
Офисное помещение класса «В+» на продажу под арендный бизнес Ссылка > здесь
Франция, Лимузен
Апартаменты с гарантированной доходностью (от 5 до 8% годовых) в новом курорте с полем для игры в гольф и спа под управлением всемирно известного гостиничного оператора. Ссылка > здесь
Великобритания
Инвестиции с гарантированной доходностью в профессионально управляемый дом престарелых Ссылка > здесь Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
18
Элитная недвижимость Озеро Маджоре, Италия
Историческая резиденция в 15 км от озера. Ссылка > здесь
Лазурный берег, г.Кап д’Антиб Вилла с садом и бассейном неподалёку от пляжей. Ссылка > здесь
Милан, окрестности
Элитная вилла в неоготическом стиле с парком и бассейном в 15 км от Милана. Ссылка > здесь
г.Абано-Терме
Величественная усадьба XVI века с большим участком земли.
Лазурный берег, г.Вильфранш-Сюр-Мер Современная вилла класса люкс с потрясающими видами на залив.
Ссылка > здесь
Ссылка > здесь
Озеро Комо
Отреставрированная вилла XVIII века с просторной террасой с видами на озеро. Ссылка > здесь
19
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
Экспертное мение / Акцент на Италии
Покупка объектов культурного наследия в Италии: плюсы и минусы Как всем известно, Италия может по праву похвастаться своим богатейшим и разнообразным историческим, культурным и архитектурным наследием, и каждый город на полуострове усеян множеством зданий, представляющих собой настоящие произведения искусства высочайшей исторической ценности, и часто определяющие саму идентичность тех местностей, в которых они расположились. Мы попросили Джанлуку Парона, владельца архитектурного бюро в Триесте, рассказать нам поподробнее, чего стоит ожидать тем многочисленным, как местным, так и зарубежным инвесторам, которые жаждут завладеть «кусочком истории» в прекрасной «Бэль Паезе».
В - Джанлука, прежде всего, с каких пор в Италии существует закон об охране памятников архитектуры? О - На полуострове понятие «памятник» известно еще с римских времен, но первые попытки установить надлежащие нормы их защиты были предприняты только в Папском государстве в эпоху Возрождения. После того, как Папа Римский издал несколько булл по этому вопросу, 7 апреля 1820 года был принят так называемый Декрет Пакка («Editto Pacca»), который послужил вехой, от которой исходило соответствующее законодательство того времени и более поздних веков. Первые попытки принятия закона о защите были предприняты уже в конце XIX века, но только в 1909 г. фактически вступил в силу закон (Legge Rosadi № 364/1909), в соответствии с которым впервые была введена охрана объектов культурного наследия. Основополагающие принципы закона включали: неотчуждаемость государственной и общественной собственности, обязательства по охране для частных владельцев включенных в перечень объектов, введение преимущественного права покупки для государства в случае отчуждения находящихся в частной собственности объектов культурного наследия и учреждение государественного управления, состоящих из местных отделений, осуществляющих контроль над территорией. В 1939 году были изданы основные государственные нормы об охране объектов, представляющих исторический и художественный интерес (так называемый «закон Боттаи» № 1089/1939), а также закон № 1497/1939, направленный на охрану природных красот. Для сведения стоит отметить, что только в 1999 г. в соответствии с законом-указом № 490/1999 все законодательные акты, касающиеся объектов культурного наследия, были реорганизованы в единый свод (Testo Unico). В 2004 г. Совет министров Италии утвердил новый Кодекс культурного наследия, который действует по сей день. В - Как правило, каковы наиболее распространенные виды ограничений (охранных обязательств) в отношении объектов культурного наследия? О - В основном охранные обязательства предусмотрены в отношении двух категорий объектов. Первая категория касается артефактов. Речь может идти как об отдельных элементах, входящих в состав зданий, как и о целых строениях, которые охраняются за счёт их исторической, архитектурной или художественной ценности и должны быть защищены от разрушения, гибели или перестройки. Второй вид относится к природным и ландшафтным красотам. Соответствующие положения содержатся в части №3 Кодекса культурного наследия и часто применяются в отношении больших участков территории.
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
20
В - До сих пор ли предусмотрены субсидии на восстановление объектов культурного наследия от региональных властей? Реально ли для владельцев этих объектов получить доступ к такого рода программам финансирования? A - В «Кодексе культурного и ландшафтного наследия», датированном январем 2004 г., говорится, что государственные и частные организации обязаны гарантировать сохранность памятников архитектуры и прочих объектов культурного наследия, находящихся в их собственности, и нести расходы, связанные с их содержанием. Положения об охране дают региональным властям право частично финансировать расходы, понесенные владельцем на реставрацию объектов, представляющих архитектурный интерес. Это закреплено в статьях №35, 36 и 37 Декрета-закона 42/2004. Лично я всегда советую попробовать подать на них заявку, несмотря на то, что такие заявки часто остаются без внимания из-за нехватки средств на эти цели у местных властей. В - Многим инвесторам нравится идея преобразования историческх зданий, а также старинных резиденций и замков, в бутик-отели, апартаменты или тому подобному. Является ли процедура получения разрешений на смену целевого назначения более сложной, чем в случае объектов, не имеющих статуса «памятников архитектуры»? Или же всё зависит только от местного градостроительного плана и от сохранности отдельных элементов, подлежащих охране? О - Восстановление памятника, находящегося в плохом состоянии, если оно осуществляется частной организацией, как правило, направлено на то, чтобы привнести новую жизнь в этот объект с учетом его наилучшего использования. Это понятно и контролирующим органам, вследствие чего они, как правило, должным образом учитывают предлагаемые изменения целевого назначения объекта при условии, что гарантируется охранность актива и соблюдаются предписанные ограничения. В любом случае, предлагаемые изменения должны также соответствовать положениям местного генерального градостроительного плана. Если это невозможно, то владелец в любом случае имеет возможность представить на рассмотрение муниципальных властей детальный план с запросом на внесение вариации в целевом назначении лота.
В - Имеют ли владельцы объектов культурного наследия право на налоговые льготы или прочие преимущества? О - Если с одной стороны владельцы объектов кульурного наследия имеют права на льготы и могут заключить договора аренды в отношении своего объекта с более «свободными» условиями и сроками по сравнению с установленными стандартами, с другой стороны, наложенные ограничения не дают существенных преимуществ. Тем не менее, действующие в настоящее время налоговые льготы разнообразны и очень привлекательны и включают в себя (но не ограничиваются): сниженные ставки, применяемые к подоходному налогу, налоговые бонусы, рассчитываемые от суммы расходов, понесенных владельцем, скидки на регистрационные сборы, ипотечный и кадастровый налоги, налоги на наследство и дарение, муниципальный налог на недвижимость и т.д. Полная версия интервью доступна по этой ссылке
Прочие объекты - Италия окрестности Озера Комо
Вилла под реконструкцию в 1 час езды от Милана. Цена экспонирования: 850.000 евро (торг!) Ссылка > здесь
квартал «Милано-2», г.Сеграте
3-х комнатная квартира с дизайнерским ремонтом в зелёном квартале в 30 минутах от центра Милана. Цена: 435.000 евро Ссылка > здесь
Пьемонт
Дом с виноградником на продажу в регионе Монферрато. Цена экспонирования: 600.000 евро Ссылка > здесь
г.Сарачинеско, провинция Рим
Симпатичная квартира в среднивековом посёлке в 1 час езды от Рима. Цена экспонирования: 90.000 евро Ссылка > здесь
21
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
г.Триест
Двухуровневая квартира с собственным садом и потрясающими видами на море. Ссылка > здесь
г.Небида, Сардиния
Апартаменты на продажу неподалёку от сказочных пляжей. Ссылка > здесь
г.Триест, Страда Костьера
Вилла с бассейном и прямым доступом к морю. Ссылка > здесь
г.Ривароло-Канавезе, провинция Турин
Отдельно стоящее здание свободного назначения под ресторан, магазин или прочее. Локация с отличной проезжаемостью Ссылка > здесь
г.Акви-Терме, Пьемонт
Новая квартира с дорогим дизайнерским ремонтом на продажу в центре города. Цена экспонирования: 280.000 евро (ТОРГ!) Ссылка > здесь Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
22
Жемчужина Средиземноморья
Средиземноморский Рай Словно мираж из волн и солнца...
Проект редевелопмента
старинной фермы по ловле тунца и частного островка у берегов Сицилии под курорт класса «люкс». Информация - по запросу: a.alessio@regens-international.com
23
Regens Magazine 01/2020 www.regens-international.com
a.alessio@regens-international.com www.regens-international.com
Станьте частью нашего мира.
Кликнуть на логотипы для посещения веб-страниц