L'argent tel qu'il est

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partie du plan de la maison modèle. Aussi ce plan devrait-il être établi avec un soin particulier. Mais quel que soit le résultat, les particuliers qui bâtissent n'auraient jamais de raison de se plaindre, vu que tout défaut dans le plan de la maison modèle ne pourrait que réduire son rapport locatif. L'infériorité de ce rapport ferait baisser l'estimation de la rente foncière de l'immeuble modèle et, par suite, le fermage des immeubles ayant la même situation.

De cette manière ceux qui entreprennent de bâtir auraient un intérêt personnel et direct à maintenir en bon état leur maison, et à bien étudier leurs plans. Chaque avantage de leur maison comparativement à la maison de rapport modèle serait à leur profit.

Mentionnons enfin l'importance primordiale du taux de l'intérêt des capitaux bâtis. Ce taux intervient dans le calcul de la rente foncière, en partant du loyer des maisons. Il importe donc de s'entendre d'avance avant la signature du contrat, sur la manière dont ce taux sera calculé chaque fois. Il est essentiel, quand il s'agit de calculer la rente foncière, de savoir si le capital de construction sera rétribué à 4 %, à 3 % ou à 2.

Supposons par exemple que le capital investi dans le bâtiment soit de 200.000 marks, le loyer de .......................................................... 20.000 M. et le taux d'intérêt de 4 %. L'intérêt du capital est donc de : ..................... 8.000 M.

et la rente foncière, donc le fermage à payer, de : .................................. 12.000 M.

À 3 %, il ne faudrait déduire du rapport locatif que 6.000 marks. Ce qui ferait 14.000 marks de fermage. C'est une différence qui, si elle ne s'appuyait pas sur des bases incontestables et contractuelles, soulèverait un toile général. Pour la ville de Berlin, par exemple, l'application du taux de 3 %, au lieu de 4, donnerait pour la rente foncière une différence d'estimation d'au moins 20 millions. Il est donc évident qu'en ce domaine, il ne faudra rien laisser à l'arbitraire.

La partie du présent ouvrage consacrée à la monnaie franche, traite en détail de la manière de trouver l'intérêt net du capital. Nous y renvoyons le lecteur. Indépendamment de ces indications, il est recommandable d'adopter pour intérêt des capitaux bâtis, le rapport moyen de toutes les valeurs industrielles du pays cotées en Bourse. De la sorte, on assurerait aux capitaux bâtis le rapport moyen des capitaux industriels. Ce qui garantirait contre tout risque l'industrie du bâtiment, et ferait affluer vers elle d'abondants capitaux. Tous les amateurs de placements sûrs choisiraient la bâtisse, vu que le bâtiment fournirait toujours un rapport moyen.

Ce taux d'intérêt ne servirait évidemment qu'au calcul de la rente foncière de la maison de rapport modèle.

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Une maison modèle d'une superficie de 500 mètres carrés a rapporté un loyer de........................................................................20.000 marks Le capital bâti comporte, déduction faite des amortissements d'usage..................................................................200.000 marks L'intérêt moyen des valeurs boursières était de 3,25 % L'intérêt du capital à déduire du loyer est donc de.............................. 6.500 marks ------------------Reste pour la rente foncière : ............................................................13.500 marks

13.500 : 500 = 27 marks au mètre carré. .

Si l'on fait abstraction des modifications que l'expérience seule peut indiquer, un contrat de fermage se présentera dans ses grandes lignes, sous la forme suivante :

1. — L'État loue à bail à l'entrepreneur le lot situé rue Claude n° 12. 2. — Le fermage sera calculé d'après la rente foncière évaluée pour la maison modèle située dans la même rue. 3. — Sera considéré comme rente foncière de cette maison modèle, le loyer que cette maison rapporte aux enchères publiques, moins x % pour l'amortissement et l'entretien, et moins l'intérêt du capital bâti. 4. — Dans le calcul de la rente foncière, l'intérêt du capital sera considéré comme égal à l'intérêt moyen des titres industriels cotés à la Bourse de Berlin.

4. Les effets de la nationalisation du sol.

Il ne faudra pas attendre que le dernier titre de la nationalisation foncière ait été remboursé et brûlé, pour que les effets de la réforme se fassent sentir. Le jour même où l'expropriation sera décrétée, ils se manifesteront. Et en tout premier lieu au Parlement et dans la politique.

Semblables aux constructeurs de la Tour de Babel, les parlementaires ne se comprendront plus. Ils ne se reconnaîtront même plus. Ils s'en retourneront chez eux transformés ; avec des aspirations nouvelles. De tout ce qu'ils défendaient, de tout ce qu'ils combattaient, de tout ce qui leur inspirait tant d'éloquence ou de faconde, plus rien ne restera. Comme par enchantement, le rude champ de bataille s'est changé en un paisible cimetière. La rente foncière privée n'est plus. Qu'était le Parlement sinon une Bourse où l'on spéculait sur la hausse et la baisse de la rente foncière ? « Un tripot pour les jeux de la douane », a dit quelqu'un qui en était. C'est un- fait ; les débats parlementaires de ces dernières années touchaient tous directement ou indirectement la rente foncière.