LE SOL FRANC DANS LA PRATIQUE
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partie du plan de la maison modèle. Aussi ce plan devrait-il être établi avec un soin particulier. Mais quel que soit le résultat, les particuliers qui bâtissent n'auraient jamais de raison de se plaindre, vu que tout défaut dans le plan de la maison modèle ne pourrait que réduire son rapport locatif. L'infériorité de ce rapport ferait baisser l'estimation de la rente foncière de l'immeuble modèle et, par suite, le fermage des immeubles ayant la même situation. De cette manière ceux qui entreprennent de bâtir auraient un intérêt personnel et direct à maintenir en bon état leur maison, et à bien étudier leurs plans. Chaque avantage de leur maison comparativement à la maison de rapport modèle serait à leur profit. Mentionnons enfin l'importance primordiale du taux de l'intérêt des capitaux bâtis. Ce taux intervient dans le calcul de la rente foncière, en partant du loyer des maisons. Il importe donc de s'entendre d'avance avant la signature du contrat, sur la manière dont ce taux sera calculé chaque fois. Il est essentiel, quand il s'agit de calculer la rente foncière, de savoir si le capital de construction sera rétribué à 4 %, à 3 % ou à 2. Supposons par exemple que le capital investi dans le bâtiment soit de 200.000 marks, le loyer de .......................................................... 20.000 M. et le taux d'intérêt de 4 %. L'intérêt du capital est donc de : ..................... 8.000 M. et la rente foncière, donc le fermage à payer, de : .................................. 12.000 M. À 3 %, il ne faudrait déduire du rapport locatif que 6.000 marks. Ce qui ferait 14.000 marks de fermage. C'est une différence qui, si elle ne s'appuyait pas sur des bases incontestables et contractuelles, soulèverait un toile général. Pour la ville de Berlin, par exemple, l'application du taux de 3 %, au lieu de 4, donnerait pour la rente foncière une différence d'estimation d'au moins 20 millions. Il est donc évident qu'en ce domaine, il ne faudra rien laisser à l'arbitraire. La partie du présent ouvrage consacrée à la monnaie franche, traite en détail de la manière de trouver l'intérêt net du capital. Nous y renvoyons le lecteur. Indépendamment de ces indications, il est recommandable d'adopter pour intérêt des capitaux bâtis, le rapport moyen de toutes les valeurs industrielles du pays cotées en Bourse. De la sorte, on assurerait aux capitaux bâtis le rapport moyen des capitaux industriels. Ce qui garantirait contre tout risque l'industrie du bâtiment, et ferait affluer vers elle d'abondants capitaux. Tous les amateurs de placements sûrs choisiraient la bâtisse, vu que le bâtiment fournirait toujours un rapport moyen. Ce taux d'intérêt ne servirait évidemment qu'au calcul de la rente foncière de la maison de rapport modèle.
