Informe Mercado Inmobiliario de la Costa de Sol (1T ∙ 2T ∙ 3T) 2011
Real Estate Market Report Costa de Sol (Spain) 2011 (1Q ∙ 2Q ∙ 3Q)
Marbella Benahavis Estepona Casares Manilva Sotogrande Mijas Fuengirola www.remax‐eralia‐costadelsol.com Tel. (+34) 952 831 200 e‐mail. eralia@remax.es
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1 93 8 132 4 20 5 215 33 3 4 9 124 169 3 6 5 8 17 16 220 8 36 11 52 23 92 175 1 55
Antigua and Bermuda Argentina Aruba Australia Bahamas Bahrain Barbados Belize Bolivia Bonaire Bosnia and Herzegovina Bostwana Brazil Canada Cayman Islands Chile Colombia Costa Rica Croatia Curacao Dominica Dominican Republic Ecuador El Salvador Grenada Guam Guatemala Honduras
1 36 1 88 1 1 1 5 2 1 1 1 137 737 1 8 13 12 10 1 1 9 8 1 1 1 2 3
India Jamaica Lebanon Mauritius Mexico Montenegro Morocco Mozambique Namibia New Zealand Nicaragua Oman Panama Peru Puerto Rico Qatar Saint Barthelemy Saint Lucia Saudi Arabia Singapore Saint Maarten South Africa St Kitts & Nevis Suriname Trinidad & Tobago United Estates Uruguay Venezuela Virgin Islands, U.S. Zambia Zimbabwe
128 2 1 3 76 1 3 1 1 40 2 1 5 10 3 2 1 1 11 4 1 133 1 1 1 3331 2 27 2 1 1
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Leonardo Cromstedt Broker/Owner of RE/MAX Eralia Marbella and the Costa del Sol (Spain) In Real Estate Business from 1.988 (24 years)
Para tomar una decisión sin equivocarse lo más importante es tener información El año 2011 ha vuelto a ser una año atípico, lleno de incertidumbres, miedos y sobre todo falta de información cierta de que es lo que está ocurriendo. Con este informe, pretendemos que periódicamente esté totalmente informado de la situación real del Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol, sobre todo en los Municipios de mayor relevancia de turismo residencial.
Los datos obtenidos son de fuentes oficiales (Ministerio de Fomento), Registro de la Propiedad, fuentes comerciales y sobre todo nuestra experiencia.
Estos datos se refieren a los tres primeros trimestres del año, desde Enero a Setiembre del 2011 (ambos inclusive). Los datos del cuarto trimestre estarán disponibles en breve.
La conclusión de este informe depende de cómo quiera verla (como se dice con la botella medio llena o medio vacía), pues demanda real existe y ventas se están produciendo cada día de una manera estable. Quizás no tantas como es necesario para el gran número de viviendas que hay a la venta.
En estos momentos hay una gran
competencia entre los propietarios para conseguir que sus viviendas sean las más atractivas del mercado. Leonardo Cromstedt
To take the right decision the most important is to have information The year 2011 has become to be an atypical year, full of uncertainties, fears and lack of information especially true of what is happening. With this report, we intend to periodically be fully informed of the real situation in Real Estate on the Costa del Sol, especially in the municipalities of greater importance of residential tourism. The data are from official sources (Ministry of Development), Land Registry, commercial sources and above all our experience. These data refer to the first three quarters of the year (from January to September 2011 ‐ inclusive). Data for the fourth quarter will be available shortly. The conclusion of this report depends on how you see it (as they say with the glass half full or half empty), because there is real demand and sales are occurring every day in a stable manner. Maybe it is not as much as it is necessary for the large number of houses there for sale. At present there is great competition among the owners to get their homes are the most attractive market.
Leonardo Cromstedt February, the 15th 2012
15 de Febrero de 2012
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Opinión sobre la situación del Mercado
Antes de ofrecerle los datos objetivos, queremos comenzar con nuestra opinión sobre la situación del Mercado inmobiliario. Si tenemos en cuenta los factores que determinan el equilibrio entre la oferta y la demanda, debemos tomar 4 de ellos como los más influyentes: El stock de viviendas en venta El precio de las viviendas La situación socio económica y de confianza. La correcta comercialización de las viviendas 1.‐ En cuanto al stock de viviendas, nuestras estimaciones nos dan alrededor de un 7% del inventario de viviendas están a la venta en la actualidad. Esta cifra es superior a cualquier municipio nacional o internacional, consolidado, pues estas cifras normalmente están entre el 3 y el 5%. Si tomamos a Marbella como ejemplo, su inventario de propiedades es de 83.000 viviendas, por lo que el 7% de propiedades en venta en estos momentos supone que hay 5.800 viviendas en venta aproximadamente. Dado que cada año salen más viviendas en venta (estimemos un 3%), o sea 2.490 viviendas… esto quiere decir que con el volumen de ventas de la actualidad nos mantendremos en una situación de muy alta competencia y que el fin de la crisis se retrasará unos años más. Solo se venderán las casas con precios más competitivos (en cada rango) y salvo que aumente considerablemente la demanda, el stock de viviendas seguirá creciendo. La buena noticia es que la bajada de precios generalizada está atrayéndola atención de potenciales compradores y es posible que en un plazo no inferior a dos años, la demanda comience a aumentar notablemente. 2.‐ El precio de una vivienda es relativo. Igualmente que ocurre con otros productos, el precio es el que alguien está dispuesto a pagar por un producto determinado en un momento concreto. Por ejemplo, lo mismo ocurre con el precio de las acciones en Bolsa, pues puede variar notablemente al alza o a la baja. En estos momentos el precio lo marca el comprador. Puede elegir y elige. Puede hacer ofertas a la baja y las hace. Sólo aquellos propietarios que por cualquier circunstancia personal deciden desprenderse de la propiedad, llegan a un acuerdo. El resto tendrá que esperar a que se normalicen los precios. Nuestros datos nos confirman que los precios de “las viviendas que se venden”, se venden entre el 30% al 60 % de descuento de los precios que tuvieron hace cinco o seis años... y estas diferencias son señaladas por que aquellas propiedades únicas (primeras línea de playa, edificios singulares, etc) que son menos castigadas, pues tienen una demanda mayor y la oferta es limitada. Por el contrario, el resto de propiedades y sobre todo aquellas no tan bien situadas, los descuentos llegan hasta el 60 %.. y sólo entonces se venden en un tiempo razonable. 3.‐ Sobre la situación socio económica y de confianza en España y en la Costa del Sol es por todos bien conocida, por lo que omitiremos nuestra opinión. 4.‐ Por último, la correcta comercialización de las viviendas. De nada sirve tener en venta una propiedad si no se hace todo lo posible por venderla. En el mercado de hoy, esperar vender la casa con un cartel de “Se Vende” es como esperar que toque la lotería. Ahora más que nunca es cuando los propietarios tienen que tomarse muy en serio saber como se puede alcanzar la mayor difusión de sus casas para que sean vendidas en el menor tiempo posible.
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Opinion about the market situation
Before offering the objective data, we begin with our view on the situation of the housing market. If we consider the factors that determine the balance between supply and demand, we must take 3 of them as the most influential: The stock of homes for sale The price of housing The socioeconomic status and trust The 1. ‐ In terms of housing stock, our estimates give us about 7% of housing stock are on sale today. This figure is higher than any national or international city, consolidated, as these figures are usually between 3 and 5%. Marbella Taking as an example, its inventory of properties is 83,000 homes, so that 7% of properties for sale right now there are approximately 5,800 homes for sale. As more homes each year go on sale (deem to 3%), or 2,490 homes ... this means that the volume of sales today we will be in a situation of high competition and that the end of the crisis delayed by some years. Only the houses will be sold at more competitive prices (in each rank) and subject to significantly increase demand, the housing stock will continue to grow. The good news is that the fall in general prices is drawing her attention from potential buyers and may within a period not less than two years, demand begins to increase significantly. 2. ‐ The price of a home is relative. Also it happens with other products, the price is what someone is willing to pay for a given product at a particular time. For example, so does the price of the shares on the stock market, it can vary significantly up or down. Right now the price is established by the buyer. They can pick and choose. They can make offers to the low and does. Only those owners who for whatever reason decide to shed staff property, agree. The rest will have to wait until prices normalize. Our data confirm that the prices of "sold homes", are sold between 30% to 60% discount on the prices that were five or six years ago... and these differences are pointed out that those unique properties (first line beach, unique buildings, etc.) that are less punished, as they have a higher demand and supply is limited. By contrast, other properties and especially those not so well located, discounts up to 60% .. and only then are sold in a reasonable time. 3. ‐ Finally, on the socio economic and confidence in Spain and the Costa del Sol is well known by all, so we omit our opinion. 4. ‐ Finally, the proper marketing of homes. There is no point having a property for sale if is not done everything possible to sell it. In today's market, expect to sell the house with a sign "For Sale" is like expecting the lottery. Now more than ever is when the owners have to be taken very seriously know how they can reach the wider dissemination of their homes to be sold in the shortest time possible.
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Costa del Sol (Spain)
70 Km
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Datos Generales
General Information
El número de transacciones que se han realizado en los 9 primeros meses del año son relevantes. El Municipio que mayor interés tiene para los compradores de viviendas es Marbella, que se distancia significativamente del resto. Así mismo (como veremos más adelante), el precio medio en Marbella es superior al resto. Por último, en Marbella la superficie media de las viviendas también es mayor. Estos datos quieren decir que Marbella sigue siendo el corazón de la Costa del Sol, destacando por ser el destino de turismo residencial por excelencia de todo el Mediterráneo. Sin embargo, como también veremos más adelante, los precios de las casas que se están vendiendo se han visto reajustados a la baja, convirtiéndose para los compradores un momento único para invertir y que posiblemente nunca vuelva a repetirse.
The number of transactions that have been made in the first 9 months of the year are relevant. The municipality that has interest for home buyers is Marbella, which is significantly farther from the rest. Moreover (as discussed below), the average price in Marbella is superior to the rest. Finally, the average area of Marbella housing is also higher. These data mean that Marbella is still the heart of the Costa del Sol, highlighting as the residential tourist destination par excellence in the Mediterranean. However, as we shall see, the prices of houses are selling have been adjusted downward, making for a unique time buyers to invest and which may never happen again.
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¿Cuántas viviendas se venden cada día?
How many homes are sold each day?
Perhaps this information can help you enough to understand the reality of the real estate situation in the Costa del Sol. Many people is saying they do not sell anything, but these data suggest quite the contrary. Even in a situation of financial turmoil, economic instability and lack of confidence as happened in 2011, interest in buying property in any municipality of Costa del Sol is still quite high. Every day (during the first 3 quarters of last year) about 30 people bought a house in the municipalities mentioned. But why does it seem that it is not sold? .. The answer is simple. At present there are more houses for sale that buyers demand.
Quizás este dato le puede ayudar bastante para entender la realidad de la situación inmobiliaria en la Costa del Sol. Muchos dicen que no se vende nada, pero estos datos indican todo lo contario. Incluso en una situación de turbulencias financieras, inestabilidad económica y falta de confianza como lo ocurrido en el año 2011, el interés por adquirir una vivienda en cualquier Municipio de Costa del Sol sigue siendo bastante alto. Todos los días (durante los 3 primeros trimestres del año pasado) cerca de 30 personas compraron una casa en los Municipios señalados. ¿Pero por qué parece que no se vende?.. la respuesta es sencilla. En estos momentos existen más casas en venta de las que demandan los compradores.
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Marbella Población Total censada (2011): Total Population census Población extranjera censada (2011): Foreign population census Inventario Viviendas (2011): Housing Inventory Precio medio venta (3er Trimestre) Sale price (3rd Quarter) Estimación nº Viviendas en venta (2011): Estimation No Homes for sale
¿Que ha pasado desde 2004? En el gráfico inferior observamos que las ventas de viviendas en Marbella han descendido, pero durante el 2011 se ha mantenido de una manera estable. A falta de los datos del último trimestre del año pasado, podemos prever que se han vendido unas 2.000 viviendas en el total del año 2011, cuando en el 2004 se superó la barrera de las 4.700.
138.662 38.395 83.000 2.030 euros/m2 5.800
What has happened since 2004? In the graph below we see that home sales have fallen in Marbella, but in 2011 has remained in a stable manner. In the absence of data from the last quarter of last year, we anticipate that have sold about 2,000 homes in total in 2011, when in 2004 it surpassed the barrier of 4,700.
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Es interesante observar en el gráfico superior como en Marbella durante los 3 primeros trimestres del año, el 90 % de las viviendas vendidas han sido de segunda mano y nuevas el 10% En el gráfico inferior se observa cada trimestre (1, 2 y 3) el número exacto de viviendas vendidas nuevas y de segunda
Interestingly, in the upper as in Marbella during the first 3 quarters of the year, 90% of homes sold are resales (second hand) and new 10% The chart below shows each quarter (1, 2 and 3) the exact number of homes sold new and resales (second hand).
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Mijas Población Total censada (2011): Total Population census Población extranjera censada (2011): Foreign population census Inventario Viviendas (2011): Housing Inventory Precio medio venta (3er Trimestre) Sale price (3rd Quarter) Estimación nº Viviendas en venta (2011): Estimation No Homes for sale
¿Que ha pasado desde 2004? En el gráfico inferior observamos que las ventas de viviendas en Marbella han descendido, pero durante el 2011 se ha mantenido de una manera estable. A falta de los datos del último trimestre del año pasado, podemos prever que se han vendido unas 1.300 viviendas en el total del año 2011, cuando en el 2004 se superó la barrera de las 3.400.
79.262 32.743 Desconocido/Unknown 1.570 euros/m2 Desconocido/Unknown
What has happened since 2004? In the graph below we see that home sales have fallen in Marbella, but in 2011 has remained in a stable manner. In the absence of data from the last quarter of last year, we anticipate that have sold about 1.300 homes in total in 2011, when in 2004 it surpassed the barrier of 3.400.
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Es interesante observar en el gráfico superior como en Marbella durante los 3 primeros trimestres del año, el 82 % de las viviendas vendidas han sido de segunda mano y nuevas el 18% En el gráfico inferior se observa cada trimestre (1, 2 y 3) el número exacto de viviendas vendidas nuevas y de segunda
Interestingly, in the upper as in Marbella during the first 3 quarters of the year, 82% of homes sold are resales (second hand) and new 18% The chart below shows each quarter (1, 2 and 3) the exact number of homes sold new and resales (second hand).
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Estepona Población Total censada (2011): Total Population census Población extranjera censada (2011): Foreign population census Inventario Viviendas (2011): Housing Inventory Precio medio venta (3er Trimestre) Sale price (3rd Quarter) Estimación nº Viviendas en venta (2011): Estimation No Homes for sale
¿Que ha pasado desde 2004? En el gráfico inferior observamos que las ventas de viviendas en Estepona son superiores a las de 2004. El gran Boom Inmobiliario tuvo lugar entre el 2005 y el 2008. A falta de los datos del último trimestre del año pasado, podemos prever que se han vendido unas 1.200 viviendas en el total del año 2011, cuando en el 2004 se superó la barrera de las 850.
65.667 17.602 Desconocido/Unknown 1.655 euros/m2 Desconocido/Unknown
What has happened since 2004? In the graph below we see that sales of homes in Estepona are higher than 2004. The great housing boom took place between 2005 and 2008. In the absence of data from the last quarter of last year, we anticipate that have sold about 1,200 homes in total in 2011, when in 2004 it exceeded the 850 barrier.
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Es interesante observar en el gráfico superior como en Marbella durante los 3 primeros trimestres del año, el 75 % de las viviendas vendidas han sido de segunda mano y nuevas el 25% En el gráfico inferior se observa cada trimestre (1, 2 y 3) el número exacto de viviendas vendidas nuevas y de segunda
Interestingly, in the upper as in Marbella during the first 3 quarters of the year, 75% of homes sold are resales (second hand) and new 25% The chart below shows each quarter (1, 2 and 3) the exact number of homes sold new and resales (second hand).
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Benahavis Población Total censada (2011): Total Population census Población extranjera censada (2011): Foreign population census Inventario Viviendas (2011): Housing Inventory Precio medio venta (3er Trimestre) Sale price (3rd Quarter) Estimación nº Viviendas en venta (2011): Estimation No Homes for sale
¿Que ha pasado desde 2004? En el gráfico inferior observamos que las ventas de viviendas en Benahavis son parecidas a las de 2004. En Benahavis no ha habido un gran Boom inmobiliario, las ventas han sido más estables, con algunos repuntes muy concretos. A falta de los datos del último trimestre del año pasado, podemos prever que se han vendido unas 270 viviendas en el total del año 2011,
5.486 3.396 Desconocido/Unknown Desconocido/Unknown Desconocido/Unknown
What has happened since 2004? In the graph below we see that home sales in Benahavis are similar to those of 2004. Benahavis has not been a great real estate boom, sales have been more stable, with some very specific rallies. In the absence of data from the last quarter of last year, we anticipate that have sold about 270 homes in total in 2011,
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Es interesante observar en el gráfico superior como en Marbella durante los 3 primeros trimestres del año, el 76 % de las viviendas vendidas han sido de segunda mano y nuevas el 24% En el gráfico inferior se observa cada trimestre (1, 2 y 3) el número exacto de viviendas vendidas nuevas y de segunda
Interestingly, in the upper as in Marbella during the first 3 quarters of the year, 76% of homes sold are resales (second hand) and new 24% The chart below shows each quarter (1, 2 and 3) the exact number of homes sold new and resales (second hand).
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Casares Población Total censada (2011): Total Population census Población extranjera censada (2011): Foreign population census Inventario Viviendas (2011): Housing Inventory Precio medio venta (3er Trimestre) Sale price (3rd Quarter) Estimación nº Viviendas en venta (2011): Estimation No Homes for sale
¿Que ha pasado desde 2004? En el gráfico inferior observamos que las ventas de viviendas en Casares son inferiores a las de 2004. E Boom Inmobiliario tuvo lugar entre el 2006 y el 2008. A falta de los datos del último trimestre del año pasado, podemos prever que se han vendido unas 105 viviendas en el total del año 2011, cuando en el 2004 se superó la barrera de las 150.
5.331 1.854 Desconocido/Unknown Desconocido/Unknown Desconocido/Unknown
What has happened since 2004? In the graph below we see that home sales in Casares are lower than in 2004. The Real Estate Boom took place between 2006 and 2008. In the absence of data from the last quarter of last year, we anticipate that have sold about 105 homes in total in 2011, when in 2004 it exceeded the 150 barrier.
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Es interesante observar en el gráfico superior como en Marbella durante los 3 primeros trimestres del año, el 61 % de las viviendas vendidas han sido de segunda mano y nuevas el 39% En el gráfico inferior se observa cada trimestre (1, 2 y 3) el número exacto de viviendas vendidas nuevas y de segunda
Interestingly, in the upper as in Marbella during the first 3 quarters of the year, 61% of homes sold are resales (second hand) and new 39% The chart below shows each quarter (1, 2 and 3) the exact number of homes sold new and resales (second hand).
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Manilva Población Total censada (2011): Total Population census Población extranjera censada (2011): Foreign population census Inventario Viviendas (2011): Housing Inventory Precio medio venta (3er Trimestre) Sale price (3rd Quarter) Estimación nº Viviendas en venta (2011): Estimation No Homes for sale
¿Que ha pasado desde 2004? En el gráfico inferior observamos que las ventas de viviendas en Manilva son parecidas a las de 2004. E Boom Inmobiliario tuvo lugar entre el 2006 y el 2007 con algunos repuntes posteriores. A falta de los datos del último trimestre del año pasado, podemos prever que se han vendido unas 480 viviendas en el total del año 2011, cuando en el 2004 se superó la barrera de las 450.
13.810 5.870 Desconocido/Unknown Desconocido/Unknown Desconocido/Unknown
What has happened since 2004? In the graph below we see that home sales in Manilva are similar to those of 2004. E Real Estate Boom took place between 2006 and 2007 with some later rallies. In the absence of data from the last quarter of last year, we anticipate that have sold about 480 homes in total in 2011, when in 2004 it exceeded the 450 barrier.
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Es interesante observar en el gráfico superior como en Marbella durante los 3 primeros trimestres del año, el 66 % de las viviendas vendidas han sido de segunda mano y nuevas el 34% En el gráfico inferior se observa cada trimestre (1, 2 y 3) el número exacto de viviendas vendidas nuevas y de segunda
Interestingly, in the upper as in Marbella during the first 3 quarters of the year, 66% of homes sold are resales (second hand) and new 34% The chart below shows each quarter (1, 2 and 3) the exact number of homes sold new and resales (second hand).
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Fuengirola Población Total censada (2011): Total Population census Población extranjera censada (2011): Foreign population census Inventario Viviendas (2011): Housing Inventory Precio medio venta (3er Trimestre) Sale price (3rd Quarter) Estimación nº Viviendas en venta (2011): Estimation No Homes for sale
¿Que ha pasado desde 2004? En el gráfico inferior observamos que las ventas de viviendas en Fuengirola son inferiores a las de 2004. E Boom Inmobiliario acabó en el 2007. A falta de los datos del último trimestre del año pasado, podemos prever que se han vendido unas 800 viviendas en el total del año 2011, cuando en el 2004 se superó la barrera de las 2.500.
74.054 26.327 Desconocido/Unknown 1.828 euros/m2 Desconocido/Unknown
What has happened since 2004? In the graph below we see that home sales in Fuengirola are lower than in 2004. The housing boom ended in 2007. In the absence of data from the last quarter of last year, we anticipate that have sold about 800 homes in total in 2011, when in 2004 it surpassed the 2,500 barrier.
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Es interesante observar en el gráfico superior como en Marbella durante los 3 primeros trimestres del año, el 87 % de las viviendas vendidas han sido de segunda mano y nuevas el 13% En el gráfico inferior se observa cada trimestre (1, 2 y 3) el número exacto de viviendas vendidas nuevas y de segunda
Interestingly, in the upper as in Marbella during the first 3 quarters of the year, 87% of homes sold are resales (second hand) and new 13% The chart below shows each quarter (1, 2 and 3) the exact number of homes sold new and resales (second hand).
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San Roque (y Sotogrande) Población Total censada (2011): Total Population census Población extranjera censada (2011): Foreign population census Inventario Viviendas (2011): Housing Inventory Precio medio venta (3er Trimestre) Sale price (3rd Quarter) Estimación nº Viviendas en venta (2011): Estimation No Homes for sale
¿Que ha pasado desde 2004? En el gráfico inferior observamos que las ventas de viviendas en San Roque son similares a las de 2004. El Boom Inmobiliario tuvo lugar entre el 2005 y el 2007. A falta de los datos del último trimestre del año pasado, podemos prever que se han vendido unas 350 viviendas en el total del año 2011, cuando en el 2004 se superó la barrera de las 390.
29.965 4.957 Desconocido/Unknown 1.789 euros/m2 Desconocido/Unknown
What has happened since 2004? In the graph below we see that home sales in San Roque are similar to those of 2004. The Real Estate Boom took place between 2005 and 2007. In the absence of data from the last quarter of last year, we anticipate that have sold about 350 homes in total in 2011, when in 2004 it exceeded the 390 barrier.
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Es interesante observar en el gráfico superior como en Marbella durante los 3 primeros trimestres del año, el 80 % de las viviendas vendidas han sido de segunda mano y nuevas el 20% En el gráfico inferior se observa cada trimestre (1, 2 y 3) el número exacto de viviendas vendidas nuevas y de segunda
Interestingly, in the upper as in Marbella during the first 3 quarters of the year, 80% of homes sold are resales (second hand) and new 20% The chart below shows each quarter (1, 2 and 3) the exact number of homes sold new and resales (second hand).
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El Equipo RE/MAX Eralia ∙ Oficina nº 1 de Andalucía 2011 ∙ Oficina nº 7 de España 2011 ∙ 4 Agentes Asociados entre los 25 Mejores de España - Dan Shriqui - Alfonso Lacruz - Alfredo Goizueta - Martina Meister
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