ALFONSO’S REPORT ON:
BENAHAVIS / MARBELLA
HOW IS THE MARKET? April 2014
By Alfonso Lacruz Associate Agent
Top locations are getting out first Following the signals of the slight recovery of the market in Marbella, I have investi‐ gated how other locations around Spain are doing compared to Marbella and Estepona. Going back to another article I wrote one year ago, I have selected three
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groups of data: big cities (Madrid, Barcelona, Valencia and Sevilla), coastal councils (Estepona, Roquetas and San Javier) and top level coastal municipalities (Calvia, Adeje and Marbella). From these three groups of data, the readings are different: the prices at the big towns are still dropping although it seems that the market is starting to change its tendency in Madrid and Barcelona, the prices at coastal councils are still dropping dramatically and only the top coastal locations are showing signs of recovery. It is re‐ markable the case of Calvia in the south west coast of Mallorca where the prices have been increasing steadily in the last year. Top locations are secure investments and always get out from this crisis first. The history of Marbella has shown it many times.
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HOW IS THE MARKET? April 2014 TIPS AND INSIGHTS ABOUT:
What is the Declaracion de Obra Nueva?
It is a Notary Deed where it is declared that a new building, or a modification of an existing one, has been built or is being built on a plot. That deed will be subsequently inscribed at the Land Registry. It is the way to formalize the Land Registry inscription of a new building or a modification to one previously inscribed. There are two modalities: a) when the building works have already finished that is “Obra Nueva terminada” and b) when the building works are ongoing that is “Obra Nueva en construcción”. In this case, the owner will have to declare before the Notary when the works are completely finished using a certificate from the architect. Is it Compulsory? The “Obra Nueva” is compulsory for developers or for those wanting to sell, rent or mortgage a property. What is the documentation required by the Notary to sign the Deed? 1.– Building License from the Town hall That license authorizes the works according to a project prepared by a qualified technician, generally an architect. If it is an old construction that the owner wants to legalize, it is compulsory to establish the age of the construction by any of the following: Certificate from the Town hall, Certificate from the qualified technician, Notary declaration or a Catastral definition of the proper‐ ty. That age is relevant to see if the ten year warranty for construction is required or to check, if the building does not comply with the planning permission, if the four year period for prescription is over or not. 2.– Certificate from a Qualifies Technician (usually an Architect) That certificate has to be issued by the architect on both the modalities: a) if the works are finished, that certificate has to assever‐ ate that the works are finished in accordance to the project presented to obtain the Building License and b) if the works are on going, the certificate has to describe the works according to the project presented to obtain the Building License. 3.– Ten Year Warranty Insurance The Law requires that any new residential building has to have a ten year warranty insurance to cover, mainly, structural damag‐ es. There is a exception for those cases where an owner is building a residence for himself. However, if he decides to sell that property in less than that ten year period that the required policy covers, an insurance with the same coverage has to be contract‐ ed for the remaining period. 4.– The “Book” of the building It is a full description of the building and its functionalities that is to be given to future purchasers of the property. 5.– License of First Occupation It is a Town Hall’s License stating that the building has been built and finished according to the project presented to obtain the Building License. 6.– Certificate of Energy Efficiency It has to be issued by a qualified technician and gives information about the Energy Efficiency of the building. Its validity period is ten years.
Since each particular case is different, it is fully recommended that you check your own details with your lawyer.
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HOW IS THE MARKET? Abril 2014
By Alfonso Lacruz Associate Agent
Las zonas “prime” salen primero Tras observar las leves señales de recuperación que muestra el mercado en Marbella, he estudiado si en otras localidades españolas se sigue la misma tendencia. Tomando como base otro artículo escrito por mi hace un año, he seleccionado tres grupos de
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datos: las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla), municipios de costa (Estepona, Roquetas y San Javier) y los municipios costeros de nivel medio/alto (Calvia, Adeje y Marbella). La lectura es distinta para cada uno de los grupos: los precios en las grandes ciudades siguen bajando aunque parece que el mercado está comenzando a cambiar su tendencia en Madrid y Bar‐ celona, los precios en las localidades costeras están todavía bajando dramáticamente y solo en los municipios costeros de nivel me‐ dio/alto se están apreciando los signos de recuperación. Es notable el caso de Calvia en la costa sur de Mallorca, donde los precios mantienen la tendencia al alza desde hace un año. Las localidades “prime” son más seguras desde el punto de vista del inversor y siempre son las primeras en salir de las crisis. La historia de Marbella lo ha demostrado en infinidad de oportunidades.
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HOW IS THE MARKET? Abril 2014 INFORMACION DE UTILIDAD:
Que es la Declaración de Obra Nueva?
Se trata de un acta notarial en la que se declara que una nueva edificación, o una modificación de una ya existente, se ha construi‐ do o se está construyendo en una parcela. Ese acto se inscribe posteriormente en el Registro de la Propiedad. Es la manera de for‐ malizar la inscripción en el Registro de la Propiedad de una edificación nueva o una modificación a una previamente inscrita. Hay dos modalidades: a) cuando las obras de construcción ya han terminado sería ʺObra Nueva Terminadaʺ y b) cuando las obras de construcción están en curso sería ʺObra Nueva en construcción”. En este último caso, el propietario tendrá que declarar ante el Notario cuando las obras hayan terminado completamente presentando el certificado final del arquitecto. ¿Es obligatorio?
La Declaración de Obra Nueva es obligatoria para promotores o para aquellos que quieran vender, alquilar o hipotecar una pro‐ piedad. ¿Cuál es la documentación requerida por el Notario para firmar la Escritura de Obra Nueva? 1 ‐ . Licencia de Obras del Ayuntamiento
Esta licencia autoriza las obras de acuerdo con un proyecto elaborado por un técnico competente, generalmente un arquitecto. Si se trata de una construcción antigua que el propietario quiere legalizar es obligatorio establecer la edad de la construcción me‐ diante cualquiera de los siguientes certificados: Certificado del Ayuntamiento, Certificado de un técnico competente, Acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral descriptiva de la finca. Esta edad es importante a la hora de establecer la pres‐ cripción una posible infracción urbanística o la obligatoriedad del seguro decenal. 2 ‐ . Certificado de un Técnico Competente (por lo general un Arquitecto)
Dicho certificado debe ser emitido por el arquitecto en las dos modalidades que se mencionan arriba: a) si se han acabado las obras, el certificado tiene que confirmar que las obras están terminadas de acuerdo con el proyecto presentado para obtener la Licencia de Obras y b) si las obras están en curso, el certificado debe describir las obras de acuerdo con el proyecto presentado para obtener la Licencia de Obras. 3 ‐ . Seguro Decenal
La ley requiere que cualquier edificio residencial nuevo tiene que disponer de un seguro que garantice durante diez años el resar‐ cimiento por vicios o defectos, principalmente, estructurales. Existe una excepción para los casos de autopromoción pero si el propietario decide vender esa propiedad antes de ese período de diez años obligatorios que cubre la póliza tiene que contratar un seguro decenal por el periodo restante hasta cubrir los diez años de garantía. 4 ‐ . El ʺ Libro ʺ del Edificio
Se trata de una descripción completa de la edificación y sus funcionalidades que se debe dar a los futuros compradores de la pro‐ piedad. 5 ‐ . Licencia de Primera Ocupación
Es una Licencia emitida por el Ayuntamiento que acredita que la edificación ha sido construida y terminada de acuerdo con el proyecto presentado para obtener la Licencia de Obras. 6 ‐ . Certificado de Eficiencia Energética
Tiene que ser emitido por un técnico competente y ofrece información acerca de la eficiencia energética del edificio. Su período de validez es de diez años. En cualquier caso, y como cada caso es diferente, es altamente recomendable que consulte sus particularidades con su aboga‐ do o arquitecto.
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