Der Fondsbrief Nr. 184 by Andre Eberhard

NR. 184 I 14. KW I 05.04.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS Fonds-Check: Asuco testet mit Zweitmarktfonds neues Provisionsmodell

Fonds-Check: Hahn AG will bis zum RegulierungsStichtag platzieren

Auf ein Wort: Axel Stiehler 10 von Aquila Capital. Globale Makrotrends erkennen Steuern: Neue Gesetzesinitiativen sollen maritime Wirtschaft stärken

Pflegeimmobilien: Eigener Markt mit besonderen Fallstricken

IVG-Studie: Büromärkte in Deutschland: Träge aber nicht unattraktiv

Personalia

Recht einfach: Schattenmänner und Lichtgestalten

Impressum

Meiner Meinung nach... Kommando zurück, oder was? Kurz vor Ostern hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ein ganz besonderes Ei aus dem Körbchen gezaubert: Ein Auslegungsschreiben zum Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), das den Begriff „Investmentvermögen“ definieren will. Demnach bleiben KG-Modelle auch künftig unter bestimmten Umständen weitgehend unreguliert. Und das begünstigt in erster Linie die eher fragwürdigen Fonds und nicht diejenigen mit klarer, transparenter Anlagestrategie. Je konkreter die Rahmendaten des Investmentvermögens definiert sind, desto genauer schauen die Kontrolleure hin. Handelt es sich dagegen um einen Blind Pool mit eher unbestimmten Kriterien, zeigen BaFin und Bürokratie weniger Interesse. Ein typischer Fall von gut gemeint, aber schlecht gemacht? Es scheint so. Auch Unternehmen mit operativer Tätigkeit brauchen sich gemäß des aktuellen Schreibens nicht um Regularien zu kümmern. Als Bespiele nennt das Schreiben die Projektentwicklung von Immobilien. Liegt dagegen beispielsweise ein klar definierter Mietvertrag oder eine mehrjährige Charter vor, handelt es sich nicht um eine operative Tätigkeit. Die Folge: Ein Fall für die BaFin. Völlig unerheblich ist dagegen, in welcher Form sich ein Anleger beteiligt. Das BaFin spricht in diesem Zusammenhang von „Organismus“. Es müsste verwundern, sollten die Glücksritter unter den Finanzunternehmen die offenen Türen nicht für ihre Zwecke nutzen. Entschieden ist jedoch noch gar nichts. Auch deshalb, weil das Schreiben Bezug nimmt auf den Gesetzesentwurf zur AIFM-Umsetzung und auf ein Konsultationspapier der ESMA, einer europäischen Aufsichtsbehörde. „Da der finale Text noch nicht veröffentlicht wurde, stehen auch diese Ausführungen unter dem Vorbehalt, dass die in Bezug genommenen Regelungen des ESMA-Konsultationspapiers inhaltlich nicht geändert werden“, heißt es einschränkend in dem BaFin-Papier. Verlässlich ist anders. Die Verantwortlichen haben offenbar den Überblick verloren. Doch sollte es tatsächlich so kommen, wie es nach dem Schreiben den Anschein hat, bleibt der Anlegerschutz auf der Strecke. Und um den Schutz der Sparer sollte es doch wohl eigentlich gehen, oder?

Ihr direkter Weg zu uns! Viel Spaß beim Lesen!

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FHH Freiburg platziert Rund 730 private Kapitalanleger und zusätzliche eine Reihe von institutionellen Großinvestoren haben sich am Fonds „FHH Immobilien 10 - Stadtquartier Freiburg“ aus dem Fondshaus Hamburg beteiligt. Insgesamt stellen sie für das Wohn– und Einzelhandelsobjekt 42 Millionen Euro zur Verfügung. Die Immobilie umfasst 200 Wohnungen mit 14.000 Quadratmetern Fläche und 11.000 Quadratmeter Nutzfläche für Dienstleister, Gastronomie und Handel. Mieter sind unter anderem Rewe, dm Drogeriemarkt, Deichmann und ein Biomarkt. Ein Parkhaus bietet Platz für mehr als 700 Autos. Anleger erhalten gemäß der Prognose Ausschüttungen von 5,25 Prozent. Über die geplante Laufzeit bis 2027 soll sich der Gesamtrückfluss auf gut 190 Prozent summieren.

Paribus Capital Imtech bei München In wenigen Wochen geht der nächste Immobilienfonds von Paribus Capital an den Start. Der „Renditefonds XXI“ finanziert die ImtechNiederlassung in Planegg bei München. Der Mietvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren dürfte den Nerv potenzieller Investoren treffen. Das Gesamtvolumen liegt bei 48 Millionen Euro, Anleger sind insgesamt mit 23 Millionen Euro plus Agio dabei. Die Ausschüttungen beginnen bei sechs Prozent und steigen auf sieben Prozent.

Fonds-Check

Gebrauchte fürs Portfolio Asuco-Zweitmarktfonds geht bei Provisionen neuen Weg

Je mehr Immobilien, desto besser. Die Regierung hält viel von der Portfolio-Theorie. Sonst würde sie kaum die Drei-Objekt-Grenze in ihren Plan zur Umsetzung der AIFM-Vorschriften hineinschreiben. Keine Ahnung, wie das mit den Liquiditätsproblemen bei offenen Immobilienfonds zusammenpasst, aber egal. Ähnlich breit gestreut ist das Anlegerkapital in Zweitmarktfonds. Mit dem Unterschied: Damit beteiligen sich Zeichner nicht direkt an Immobilien, sondern über den Erwerb von gebrauchten Fondsanteilen. Wie das Geschäft funktioniert, wissen die Macher des Münchner Anbieters Asuco. Beim Zweitmarktfonds Nummer fünf für Investoren mit einer Mindestbeteiligung von 50.000 Euro setzt der Initiator zudem ein neues Provisionssystem um. Objekte: Der Fonds beteiligt sich an einem bereits früher aufgelegten Modell des Anbieters, nämlich dem ersten Zweitmarktfonds und darüber hinaus an weiteren Dachfonds des Initiators.

Ein Blind-Pool also, der zum Teil gefüllt ist. Im Verkaufsprospekt informiert das Emissionshaus darüber, dass der „Asuco 1“ Anteile an den Zielfonds im Schnitt zu 53 Prozent des Kommanditkapitals gekauft hat. Das entspricht dem Marktwert auf Basis aktueller Kurse an der Fondsbörse Deutschland, bedeutet aber nicht, dass Asuco ausschließlich Sonderpreise gezahlt hat. Der Fonds hat zum Beispiel Anteile am Fonds „Olympia-Einkaufszentrum München“ gekauft, mit einem Kurs von mehr als 700 Prozent der wohl teuerste Immobilienfonds auf der Handelsliste der Zweitmarktbörse. Im Fokus stehen mit mehr als einem Drittel des Portfolios Fonds mit Büroimmobilien, gefolgt von Einzelhandelsobjekten mit 28 Prozent. Lagerhallen, Seniorenheime und Hotels kommen zusammen auf 24 Prozent. Rund die Hälfte des Portfolio stammt von lediglich fünf Anbietern, von denen einige schon seit Jahren nicht mehr aktiv am Markt sind: Axa Merkens, DWS, HGA, IBV und WealthCap. Manche Fonds laufen schon seit fast 30 Jahren. Ein Teil der

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Fonds ist auf der Fremdkapitalseite mit Darlehen in Schweizer Franken finanziert – ein nicht zu unterschätzendes Währungsrisiko.

Fondsbörse hat im vorigen Jahr 4.200 Umsätze vermittelt, ein Plus von elf Prozent gegenüber 2011. Der Umsatz summierte sich auf 146 Millionen Euro.

Markt: Insgesamt wurden bislang rund 2.350 verschiedene Fonds von 220 Initiatoren gehandelt. Der Markt für gebrauchte Anteile hat sich in den vergangenen Jahren relativ ähnlich entwickelt wie der Erstmarkt. Stärkstes Jahr war 2007 mit einem Umsatz von mehr als einer Milliarde Euro gemessen am Nominalkapital. In den Jahren 2009 und 2010 summierte sich das Volumen jeweils auf rund 365 Millionen Euro. Das liegt zum einen daran, dass die Durchschnittskurse gesunken sind, zum anderen daran, dass Anleger nicht nur neue Angebote meiden, sondern auch gebrauchte.

Kalkulation: Der Eigenkapitalfonds „Asuco 5“ hat sich anfangs mit acht Millionen Euro am Dachfonds „Asuco 1“ beteiligt. Hier rechnet der Initiator mit einer Ausschüttungsrendite von sieben bis acht Prozent. Beim Anleger sollen zunächst Ausschüttungen von 5,5 Prozent ankommen, die auf sieben Prozent steigen. In seiner Prognose kalkuliert der Anbieter mit einer Laufzeit von 20 Jahren und geht von einem Verkaufserlös in Höhe von 140 Prozent aus. Insgesamt stellt er Zeichnern bei diesem Fonds Rückflüsse von 263 Prozent in Aussicht. Damit eins klar ist: So wird es bestimmt nicht kommen, dafür ist die Zahl der Variablen zu groß. Asuco rechnet immerhin damit, das Kapital seiner Kunden auf 200 Fonds von 40 Anbietern mit insgesamt 350 Immobilien zu verteilen. Dennoch ist die Kalkulation durchaus realistisch.

Handelsplattformen: Der Handel gebrauchter Fondsanteile wird künftig ebenfalls staatlich reglementiert. Asuco kauft in erster Linie an der Fondsbörse Deutschland ein. Sie hat Ende 2012 von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Zulassung als Finanzdienstleistungsinstitut erhalten und ist für die Zukunft gerüstet. Die

Kosten: Die für geschlossene Fonds typischen Kosten summieren sich auf rund 17 Prozent. Bei den Vertriebsprovisionen verlässt Asuco ausgetretene

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WealthCap Der nächste A380 Die UniCredit-Tochter WealthCap hat innerhalb von sechs Monaten den zweiten Airbus A380 für einen Publikumsfonds gekauft, die Nummer 26 des Anbieters. Leasingnehmer ist erneut Singapore Airlines. Der Vertrag hat eine Laufzeit von zehn Jahren. Das Flugzeug wurde bereits Mitte 2012 an die Airline ausgeliefert und ist seitdem vorwiegend auf Langstrecken zwischen Asien und Europa unterwegs. Das Asset-Management übernimmt East Merchant Capital.

Pfade. Die Vermittler erhalten zunächst das Agio von vier Prozent und anschließend jährlich 0,6 Prozent des von ihnen platzierten Eigenkapitals. Basis der Berechnung sind sechs Prozent Ausschüttungen. Bekommen die Anleger mehr, kann sich die laufende Provision auf bis zu 0,9 Prozent erhöhen. Läuft es schlechter für die Zeichner, verdient auch der Vertrieb weniger, erhält aber mindestens 0,3 Prozent. Anbieter: Asuco, das sind Dietmar Schloz und Hans-Georg Acker. Die beiden waren schon beim WealthCapVorgänger H.F.S. ein Team und haben dort Immobilienfonds mit neuen Objekten, aber auch Zweitmarktfonds konzipiert. Asuco hat sich zu einer Marke mit gutem Namen am Markt entwickelt. Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hal-

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Fonds-Check

Deadline Regulierungs-Stichtag Hahn AG bringt kleinen Einzelhandelsfonds in Bad Hersfeld - Platzierung bis Ende Juni geplant Der aktuelle Hahn-Fonds „Fachmarktzentrum Bad Hersfeld“ wird mit einem Eigenkapitalvolumen von 5,2 Millionen Euro zu den kleineren Beteiligungsangeboten des Initiators aus BergischGladbach zählen. Die Platzierung soll bis Ende Juni 2013 abgeschlossen sein, Anleger sind ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio dabei. Die Fondslaufzeit ist grundsätzlich unbegrenzt, eine ordentliche Kündigung erstmals zu Ende 2027 möglich. Bis dahin reicht auch die Fondsprognose. Markt: Einzelhandelsimmobilien gelten neben Wohnobjekten als besonders krisenresistent – essen müssen die Menschen konjunkturunabhängig, deshalb wird der Lebensmitteleinzelhandel häufig als tragende Säule der Wirtschaft bezeichnet. § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung beschränkt die Neuausweisung von Standorten für großflächigen Einzelhandel über 800 Quadratmeter, so dass entsprechende

Standorte nicht beliebig vermehrbar und deshalb begehrt sind. Die Kreisstadt Bad Hersfeld im nordöstlichen Hessen ist zwar nicht der Nabel der Welt, als Kur- und Festspielstadt mit überdurchschnittlicher Einzelhandelszentralität ungeachtet dessen ein Vertreter attraktiver B-Städte. Investitionsobjekt: Der Fachmarktzentrumsneubau an einem seit 30 Jahren etablierten Standort liegt fußläufig zur Innenstadt, umfasst rund 6.300 Quadratmeter Mietfläche und wurde Ende November 2012 eröffnet. Auf dem Grundstück mit 14.620 Quadratmetern können 230 PKW abgestellt werden, in der Umgebung findet sich weiterer Einzelhandel. Vermietung: Die Fondsimmobilie ist zu 100 Prozent vermietet: Hauptmieter Tegut bleibt seinem Standort treu und hat auch den Neubau mit einem Verbrauchermarkt bezogen, der Mietvertrag läuft 15 Jahre und ist nach drei Freijahren zu 60 Prozent mit den

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United Investors Am Ende (I) United Investors ist pleite. Der Fondsinitiator ist in den Skandal um die S&KGruppe verwickelt und musste Ende März für mehrere Gesellschaften Insolvenz anmelden. Dazu zählen unter anderem Töchter für Treuhand, Management und Vertrieb. Von der Pleite betroffen sind ebenfalls die Dachgesellschaften United Investors Holding und United Investors Emissionshaus. Gesellschafter der Holding ist Hauke Bruhn. United Investors hatte fünf Fonds mit der S&K-Gruppe aufgelegt.

Verbraucherpreisen indexiert, ebenso der Vertrag mit Drogeriemarkt Müller, der zwei Verlängerungsoptionen vorsieht. Auch Deichmann bleibt der Lage treu und hat für zwölf Jahre unterschrieben, der vierte Mieter Jeans Fritz für zehn Jahre plus Verlängerungsoption. Die anfängliche Jahresnettomiete beträgt 821.000 Euro.

berücksichtigt die Kalkulation eine halbe Jahresmiete für eventuell nötige Modernisierungsarbeiten, weitere fünf Euro pro Quadratmeter werden ab 2016 jährlich für Instandhaltung veranschlagt. Die Inflation setzt Hahn mit 1,75 Prozent p.a. an, freie Liquidität soll zu zwei Prozent jährlich angelegt werden.

Kalkulation: Die Gesamtinvestition von 12,76 Millionen Euro wird zu rund 57 Prozent fremdfinanziert. Rund 7,3 Millionen Euro sind für zehn Jahre bei der Sparkasse Bad Hersfeld aufgenommen worden, der Zins von 2,99 Prozent nominal ist ebenfalls bis Ende 2022 fix. Für die Anschlussfinanzierung rechnet Hahn mit 5,75 Prozent p.a., getilgt wird ab 2014 jährlich 1,25 Prozent. Der Einkaufsfaktor auf Fondsebene liegt beim 16-fachen. Jeweils zum Ende einer vertraglichen Festmietzeit

Rentabilität und Exit: Die Prognose unterstellt jeweils eine Verlängerung der Mietverträge über die Festmietzeit hinaus und errechnet jährliche Ausschüttungen von anfangs sechs Prozent, in den Jahren 2024 und 2027 wegen auslaufender Mietverträge nur drei Prozent. Ausgehend von einem Objektverkauf im Jahr 2027 zum 13,5-fachen der dann geltenden Jahresmiete errechnet die Kalkulation einen Gesamtrückfluss von knapp 197 Prozent des Kommanditkapitals vor und gut 191

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Prozent nach Steuern. Die Sensitivitätsanalyse berücksichtigt veränderte Größen für Inflation, Verkaufsfaktor, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sowie Anschlussfinanzierung und darüber hinaus ein kumulatives Negativszenario. Kosten: Die Investitionsquote liegt mit 87,7 Prozent der Gesamtinvestition auf einem marktüblichen Niveau. Jährlich werden anfänglich rund 100.000 Euro für Grundsteuer, Versicherung, laufende Fondskosten, Steuer- und Rechtsberatung, Mieter- und Objektverwaltung fällig. Falls das Objekt für mehr als 5,5 Millionen Euro verkauft wird, werden übersteigende Erlöse 85 zu 15 zwischen Anleger und Fondsmanagement aufgeteilt.

Branchentrend rund 88 Millionen Euro Eigenkapital bei privaten und institutionellen Investoren einwerben. Meiner Meinung nach… Weder der Standort noch die Immobilie sind sexy im Sinne einer aufregenden Verkaufsstory – dafür versprechen sie aber kontinuierliche Rückflüsse auf Basis einer soliden Kalkulation und punkten mit lokaler Verwurzelung von Mietern und Finanzierer. Bedauerlicherweise referiert der Prospekt nur Zahlen aus der Leistungsbilanz 2010, obwohl die 2011er inzwischen veröffentlicht wurde. Stephanie von Keudell

Anbieter: Die Hahn AG gehört als Einzelhandelsspezialist zu den anerkannten Größen der Beteiligungsbranche und hat über 160 Fonds mit einer Gesamtinvestition von gut 2,6 Milliarden Euro aufgelegt. Über alle Fonds gerechnet liegt die Zielerreichung der Prognosewerte bei rund 94 Prozent, ein Minus von drei Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte sie gegen den

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Auf ein Wort

MPC

„Globale Makrotrends erkennen“ Aquila Capital arbeitet an Angeboten für antizyklische Investoren

Schattiges Spanien Die Anleger des spanischen Photovoltaikfonds „MPC Solarpark“ müssen zunächst auf ihre Ausschüttungen verzichten. Der Initiator begründet das mit gesetzlichen Vorgaben der spanischen Regierung. So müssen die Solarparks dort seit diesem Jahr eine Steuer in Höhe von sieben Prozent auf die Einnahmen abführen. Den konkreten Fonds belastet die Steuer mit 400.000 Euro. In den Jahren 2008 bis 2010 hat der Fonds wie geplant 7,4 Prozent ausgeschüttet, 2011 nur fünf Prozent.

Aquila Capital hat sich auf Sachwerte jenseits geschlossener Immobilienfonds spezialisiert. Ein First Mover, der vor anderen Fondsinitiatoren in Wald, Agrarbetriebe und Wasserkraft investiert hat. Für seine aktuellen Wasserkraftfonds mit Standort Türkei hat das Emissionshaus eine staatliche Investitionsgarantie erhalten. Mit dem Fondsbrief sprach Aquila-Geschäftsführer Axel Stiehler. Der Fondsbrief: Warum die staatliche Investitionsgarantie? Ist das nicht ein Beleg dafür, dass die Türkei eigentlich ein vergleichsweise unsicherer Standort ist?

Axel Stiehler: Aus meiner Sicht hätten wir die Staatsgarantie nicht gebraucht. Ich schätze die Türkei als einen der interessantesten Investitionsstandorte überhaupt ein. Das Land entwickelt sich zu einer wichtigen Drehscheibe zwischen Asien und Europa – mit attraktiven Chancen für Kapitalanleger. Die Versicherungsprämie

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Dieser enthält ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.dfvag.com veröffentlicht.

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beträgt jährlich nur 0,5 Prozent des Eigenkapitals. Das beweist, dass die Bundesregierung das Risiko eventueller Schäden als gering einschätzt. FB: Wer also hat Wert gelegt auf die Staatsgarantie? Vertrieb und Anleger? Stiehler: Der Wunsch ging von den Anlegern aus. Mit der Investitionsgarantie der Bundesregierung können sie in der Türkei wie in Deutschland investieren – politische Risiken sind dadurch ausgeschlossen. Die prognostizierte jährliche Rendite reduziert sich durch die Garantie lediglich um 0,5 Prozentpunkte auf 7,25 Prozent. Inzwischen haben auch die Anleger des Vorgängerfonds, dem „HydropowerInvest II“, mit einer Quote von 85 Prozent rückwirkend für eine Investitionsgarantie gestimmt. Wir werden daher auch für diesen Fonds die Garantie beantragen. Sie sehen, der Wunsch der Investoren nach einer Absicherung von politischen Risiken ist groß. Obwohl die Bundesregierung bislang noch kein einziges Mal für einen Schadensfall in der Türkei aufkommen musste.

FB: Warum hat sich Aquila Capital auf eher exotische Themen spezialisiert? Stiehler: Aquila Capital hat Chancen, die sich aus den globalen Makrotrends ergeben, frühzeitig erkannt. Dazu zählt insbesondere eine weltweit wachsende Bevölkerung bei zugleich knapper werdenden Ressourcen. Hiervon können Investoren unter anderem durch Investitionen in die Agrarwirtschaft und in Erneuerbare Energien profitieren. Dadurch, dass wir uns frühzeitig mit diesen Themen beschäftigt haben, ist es uns gelungen, attraktive Projekte zu sichern. FB: Sind das die Investitionen, die der typische Anleger sucht? Stiehler: Wir können unseren Kunden geben, was sie haben möchten, oder wir können unseren Kunden geben, was unsere hauseigenen Spezialisten für gut und richtig halten. Das ist manchmal schwierig, denn der deutsche Anleger handelt oft prozyklisch. Er investiert am Höhepunkt einer Entwicklung. Aus

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diesem Grund weicht das tatsächliche Risiko häufig vom gefühlten Risiko ab.

FB: Werden Sie sich in Zukunft auf das institutionelle Geschäft spezialisieren?

FB: Handeln nur die privaten Anleger Ihrer Ansicht nach prozyklisch oder auch die professionellen Großinvestoren?

Stiehler: Ich bin absolut davon überzeugt, dass das Retail-Geschäft mit den Privatanlegern künftig wieder eine große Rolle spielen wird. Dieses Jahr wird noch einmal eine Herausforderung. Vieles kommt zusammen, die Regulierung, die Verunsicherung durch Schiffsinsolvenzen und auch die Verunsicherung durch selbsternannte Anlegeranwälte. Manche von denen schreiben Fondszeichner sogar an, obwohl alles nach Plan läuft. Wenn sich die Situation beruhigt hat, wird der Markt für Privatanleger wieder neu starten.

Stiehler: Das prozyklische Geschäft ist bei institutionellen Anlegern weniger ausgeprägt. Das Business mit den Großanlegern ist jedoch aus anderen Gründen schwierig. Es funktioniert nur über langjährige Beziehungen. Im vergangenen Jahr haben institutionelle Anleger 220 Millionen Euro in Sachwertlösungen von Aquila Capital investiert. Für diese Zielgruppe haben wir Luxemburger Spezialfonds strukturiert, die den regulatorischen Vorgaben entsprechen. Sachwerte stehen bei institutionellen Investoren derzeit hoch im Kurs. Wie soll eine Versicherung ihr Renditeversprechen halten bei den niedrigen Zinsen? Aber auch private Investoren haben erkannt, dass es noch nie eine bessere Gelegenheit für Sachwertinvestitionen gab als jetzt. Und das Schöne ist: Das Zeitalter für Sachwerte hat erst begonnen.

Wölbern

FB: Wie ist Ihre Meinung zur Regulierung? Stiehler: Ich bin froh, dass wir aus der Ecke des grauen Kapitalmarktes herauskommen. Wir freuen uns auf die Regulierung, denn Sachwertanlagen können nur gewinnen. Sie hätte nur früher kommen müssen. In Zeiten mit besserer Stimmung am Markt wäre vieles angenehmer und leichter gewesen.

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Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

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Gesetzesinitiative für die Schifffahrt Regierung sieht Branche gut aufgestellt Schiffsfonds lohnten für die Investoren vor allem über die günstige Tonnagesteuer. Die moderate Steuerlast fällt allerdings auch an, wenn der Fonds Verluste erzielt. Da Initiatoren wie Fondssparer bei der Zeichnung davon ausgingen, dass eine Schiffsbeteiligung über die Laufzeit hinweg eine ordentliche positive Nachsteuerrendite abwirft, stellen die Anbieter auf die Tonnagesteuer um, obwohl sie grundsätzlich auch die herkömmliche Gewinnermittlung, wie jeder gewerbliche Fonds, anwenden können. Das ist bei der aktuellen Lage gar keine so schlechte Idee, denn die pauschale Tonnagesteuer unabhängig vom Bilanzergebnis kennt zwar moderate Abgaben, aber keine Verluste. Und die fallen für Anleger in geschlossenen Schiffsbeteiligungen derzeit leider an. Trotz herber Verluste, die teilweise einen Großteil des eingesetzten Eigenkapitals ausmachen, müssen Anleger aufgrund der Tonnagebesteuerung weiterhin einen kleinen Obolus an den Fiskus leisten. Denn es wird ja gerade nicht das tatsächliche laufende Geschäftsminus oder der Verkaufsverlust auf Grundlage der Steuerbilanz dem Finanzamt gemeldet, sondern ein pauschaler MiniGewinn. Würde der Fonds hingegen auf die herkömmliche Einkommensbesteuerung setzen, könnten die Sparer Verluste mit anderen positiven Einkünften steuermindernd verrechnen. Gesetzesinitiative 1: Lösung Probleme der Schiffsfinanzierung

aktuelle

Die Bundesregierung soll ihre Bemühungen zur Stärkung der maritimen Wirtschaft intensivieren, denn die Koalitionsfraktionen von CDU/CSU fordern in einem gemeinsamen Antrag, der Ende März 2013 auf der Tagesordnung des Bundestages stand, die aktuellen Probleme der Schiffsfinanzierung zu lösen. Zu den weiteren Forderungen der Koalition gehören:

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- Verstetigung der Fördermittel für die Seeschifffahrt

Leonidas Kurzer Windstoß Mit gleich zwei Windfonds will das Emissionshaus Leonidas Kapital einsammeln. Der Fonds „Leonidas XII“ hat eine Laufzeit von rund 16 Jahren, der „Leonidas XIII“ dagegen läuft nur rund drei Jahre. Beide Angebote beteiligen sich mit jeweils neun Millionen Euro an einem Windpark in Frankreich. Leonidas hofft, dass bereits nach kurzer Zeit Energieunternehmen wie RWE und E.ON die Anteile des Kurzläufers übernehmen. Wir schauen bald mal genauer hin.

- Schaffung einer einheitlichen modernen Flaggenstaatverwaltung, um die Attraktivität der deutschen Flagge zu stärken - Beseitigung von Engpässen beim Seehinterlandverkehr - Beschleunigter Ausbau der OffshoreWindenergie. Dabei dürften aber Schutz und Gesundheit der dort tätigen Arbeitnehmer nicht vernachlässigt werden. In dem Antrag weisen CDU/CSU- und FDP-Fraktion auf die große Bedeutung der maritimen Wirtschaft hin. Die Branche habe etwa 400.000 Beschäftigte und erziele einen Umsatz von 50 Milliarden Euro, und in der verarbeitenden

Industrie ist jeder zweite Arbeitsplatz vom Export abhängig und demzufolge auch von der maritimen Wirtschaft. Die Fraktionen erinnern daran, dass sich die in Deutschland mittelständisch geprägte Schifffahrt in einer schwierigen Situation befindet, dem Nachfrageeinbruch müsse auf allen Ebenen mit entschlossenem Handeln begegnet werden, fordern die Fraktionen. Wer sich für den ausführlichen Antrag interessiert, der sollte die BundestagsDrucksache 17/12817 lesen. Gesetzesinitiative 2: Hilfen für die maritime Wirtschaft Die SPD will maritime Wirtschaft stärken, und die Fraktion hat jetzt - nahezu zeitgleich mit den Grünen - den entsprechenden Antrag in den Bundestag eingebracht. Die SPD fordert ein gan-

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Sworn Masten in Georgia Der Fonds „Sworn Mobilinfrastruktur II“ hat das erste Portfolio mit 16 vermieteten Funkmasten gekauft. Sie befinden sich im US-Staat Georgia und sind bis zu 49 Jahre lang an den Verkäufer vermietet, den Radiosender Georgia Eagle Broadcasting. Der Fonds hat knapp 3,3 Millionen Dollar für die Masten gezahlt, was laut Initiator eine Einkaufsrendite von zehn Prozent bedeutet. Schon nach fünf Jahren will Sworn die Funktürme wieder verkaufen.

zes Bündel von Maßnahmen, um die maritime Wirtschaft in Deutschland zu stärken. Laut Antrag steht die maritime Wirtschaft unter erheblichem Anpassungsdruck, und die Bundesregierung müsse den Prozess der Neuausrichtung der maritimen Wirtschaft aktiv steuern. Doch die Bundesregierung setzt in wichtigen Handlungsfeldern der maritimen Politik auf eine Liberalisierung von Märkten und den Rückzug des Staates – eine Haltung, die dem maritimen Standort insgesamt schadet, wird kritisiert. Von der krisenhaften Entwicklung seien auch viele deutsche Werften betroffen, heißt es in dem Antrag weiter. Die Krise der Schiffsfinanzierung, verbunden mit einem massiven Rückgang der globalen Nachfrage, habe zu Kapazitätsproblemen bei den Schiffbaubetrieben in Deutschland geführt. Als Maßnah-

men zum Gegensteuern fordert die SPD-Fraktion unter anderem Programme zur Herausnahme alter und nicht energieeffizienter Schiffe. Außerdem soll zusammen mit den Küstenländern eine Strategie zur Entwicklung der Offshore-Windenergie erarbeitet werden. Die Bundesregierung soll den maritimen Arbeitsmarkt fördern und den Umweltschutz verbessern. So soll es Pilotprojekte zur Ausrüstung von Schiffen mit Abgasentschwefelungsanlagen geben. Zu den Forderungen nach einer Stärkung der Infrastruktur gehören der Ausbau der Hinterlandanbindungen und seewärtigen Zufahrten der Seehäfen. Wer den ausführlichen Antrag mit dem Titel „Umsteuern in der Krise – Maritime Wirtschaft unterstützen lesen möchte, er notiert unter BundestagsDrucksache 17/12732.

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Gesetzesinitiative wird europäisch

Tonnagebesteuerung

Bündnis 90/Die Grünen wollen Tonnagesteuer in der Schifffahrt ändern, und die Fraktion hat jetzt den entsprechenden Antrag in den Bundestag eingebracht. Hiernach soll die Tonnagebesteuerung von Schiffen europäisch harmonisiert werden. Bündnis 90/Die Grünen fordern außerdem die Einführung eines europäischen Flaggenregisters und Erleichterungen bei den Bedingungen zum Führen der deutschen Flagge. Reeder sollten dazu nur noch eine Stelle anlaufen müssen statt bisher mindestens zwölf. Bei der Tonnagebesteuerung handelt es sich um eine Gewinnermittlungsmethode für Gewinne aus dem Betrieb von Handelsschiffen. Wie die Fraktion in ihrem Antrag schreibt, hätten die deutschen Reeder seit 2004 dadurch fünf Milliarden Euro Steuern gespart. Auch für 2012 werde mit einer Steuerersparnis von 520 Millionen Euro gerechnet. Die Fraktion weist darauf hin, dass Anteilseigner von Schiffen direkt von diesen Steuererleichterungen profitieren würden.

Daher hätten viele Privatanleger ihr Geld in Schiffsfonds angelegt und damit zu einem enormen Anwachsen der deutschen Flagge beigetragen, so dass es zu Überkapazitäten und sinkenden Charterraten gekommen sei. Viele Privatanleger mussten als Anteilseigner zusätzliche Mittel in die Schiffsfonds zahlen, statt wie erhofft ihre Anlage zu vermehren, vermerkt die Fraktion und fordert, Fehlanreize bei der Tonnagesteuer zu beenden, damit sie nicht mehr als Steuersparmodell missbraucht werden könne. Wer den ausführlichen Antrag lesen möchte, er notiert unter Bundestags-Drucksache 17/12697. Gesetzesinitiative: deutscher Schiffe

Keine

Ausflaggung

Für Schiffe der EU-Mitgliedstaaten soll neben der nationalen Flagge ein einheitlicher Rahmen im Sinne eines europäischen Flaggenregisters eingeführt werden. Außerdem müsse die Schifffahrtsförderung vereinheitlicht werden, um den Subventionswettbewerb innerhalb der EU-Mitgliedstaaten zu beenden, fordert

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ZIA Klärungsbedarf Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) sieht auch nach der Veröffentlichung des Konsultationspapiers der BaFin zum Anwendungsbereich des KAGB weiterhin Klärungsbedarf. Zwar sind die Genossenschaften von der Regulierung ausgenommen, doch sollen REITs und andere Immobilien-AGs weiterhin den kommenden Vorschriften unterliegen. Laut BaFin sollen Gesellschaften mit einer festgelegten Anlagestrategie unter das KAGB fallen, mit einer Unternehmensstrategie dagegen nicht.

die Linksfraktion in einem Antrag an den Bundestag. Als Fördervoraussetzung für die Sicherung von Ausbildung und Know-how in den europäischen Flaggenstaaten müssten die Bemannungsvorschriften einen Mindestanteil von EU-Seeleuten vorsehen. Außerdem fordert die Fraktion eine Harmonisierung der steuerlichen Bedingungen für die Seeschifffahrt sowie eine Vereinheitlichung der sozialrechtlichen Normen für die Besatzungen auf den höchsten in den europäischen Flaggenstaaten entwickelten Standards. Die Linksfraktion erinnert daran, dass von Regierung, Reedern und Gewerkschaften 2003 das Bündnis für Beschäftigung, Ausbildung und Wettbewerbsfähigkeit gegründet worden sei. Die Reeder hätten finanzielle Zusagen für Ausbildungs- und Lohnnebenkosten erhalten, damit sie im Gegenzug wie-

der mehr Schiffe unter deutsche Flagge fahren lassen würden. Die Reeder würden zwar seitdem erhebliche Steuervergünstigungen und andere Leistungen erhalten, aber ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Es gebe 6.900 deutsche Seeleute bei insgesamt über 73.000 Seeleuten an Bord deutscher Schiffe. Auch die Einführung der Tonnagesteuer habe zu knapp fünf Milliarden Euro weniger Steuereinnahmen geführt. Das konnte aber nicht verhindern, dass inländische Reeder ihre Schiffe weiter ausgeflaggt haben, bemerkt die Fraktion. Der Antrag steht unter BundestagsDrucksache 17/12823. Große Handelsflotte Deutschland besitzt mit 3.750 Handelsschiffen nicht nur die drittgrößte Han-

SkyClass 58

Sachwerte müssen KGAL nicht immer Immobilien sein

Der Flugzeugfonds SkyClass 58 investiert in bis zu zwölf marktgängige Maschinen vom Typ Airbus A319, die an die Fluggesellschaft easyJet vermietet sind. Über die kurze Laufzeit von rund fünfeinhalb Jahren werden halbjährliche Ausschüttungen in Höhe von 8 % p.a. prognostiziert (bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio). Die Auszahlung erfolgt in Euro. Die erste, zeitanteilige Ausschüttung ist bereits zum 30.06.2013 geplant. Hinweis: Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, die mit Chancen und Risiken verbunden ist. Falls eines oder mehrere Risiken eintreten, kann dies negative Auswirkungen auf das Ergebnis haben oder zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Weitere Informationen: www.kgal.de

Dieses Fondsporträt stellt eine Werbung dar. Wir erbringen mit der Darstellung des Fondsporträts weder eine Anlageberatung noch ein Angebot für den Kauf des genannten Produkts. Es ersetzt nicht die individuelle und persönliche Beratung des Anlegers. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage ist der jeweils aktuelle Verkaufsprospekt sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt. Die Unterlagen erhalten Sie in deutscher Sprache kostenlos bei Ihrem Berater oder können bei der KGAL GmbH & Co. KG, Tölzer Str. 15, 82031 Grünwald, in schriftlicher Form angefordert sowie unter www.kgal.de in elektronischer Form abgerufen werden.

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delsflotte weltweit, sondern auch die jüngste und modernste. Im vorgelegten „Dritten Bericht der Bundesregierung über die Entwicklung und die Zukunftsperspektiven der maritimen Wirtschaft in Deutschland“ ist der weltweite Marktanteil der deutschen Handelsflotte auf 9,4 Prozent beziffert. Laut Bundesregierung haben die deutschen Reeder 2012 immerhin 163 neue Schiffe in Dienst gestellt, darunter 54 Containerschiffe. Wegen Verschrottungen und Schiffsverkäufen war die Flotte aber leicht geschrumpft. Aufgrund der Überkapazitäten auf dem Weltmarkt sind die Fracht- und Containerraten massiv eingebrochen und hätten die Betriebs- und Finanzierungskosten nur noch zum Teil gedeckt.

Euro- und Bankenkrise spürbar gebremst wird. Deutsche Werften hätten sich insbesondere durch die Konzentration auf den Spezialschiffbau 2012 gut behaupten können. Produktion, Aufträge und Beschäftigung haben sich überwiegend positiv entwickelt, berichtet die Regierung. Gute Marktchancen für die deutschen Werften werden vor allem auch im Bereich der Offshore-Windenergie-Nutzung gesehen. Allein die bis Ende September 2012 aquirierten Aufträge für den Bau von fünf Plattformen hätten ein Auftragsvolumen von nahezu 350 Millionen Euro. Wer es genau wissen will, liest die BundestagsDrucksache 17/12567.

Für 2013 ist noch mit keiner nachhaltigen Besserung der Lage in der internationalen Seeschifffahrt zu rechnen, prognostiziert die Regierung, die sich aber andererseits überzeugt zeigt, dass die maritime Wirtschaft eine Zukunftsbranche bleibt, auch wenn das Wachstum gegenwärtig durch eine gedämpfte globale Wirtschaftsentwicklung und den Auswirkungen der

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Wachstum mit Fallstricken DCM Am Ende (II) Die Schneise der Zerstörung der S&K-Gruppe wird breiter. Nicht nur United Investors ist pleite (siehe Seite 7), sondern auch die DCM AG. Sie hat am 2. April beim Amtsgericht München den Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt. In der vorigen Ausgabe hat der Fondsbrief darüber berichtet, dass allen Mitarbeitern in Vertrieb und Marketing gekündigt wurde, kurz nachdem der Vorstandsvorsitzende Pawel Miller das Unternehmen von jetzt auf gleich verlassen hatte. DCM war in den Sog der Ermittlungen um S&K geraten, weil S&K zwei Gesellschaften der DCM gekauft hatte.

Green City Energy Zweigstellen New-Energy-Fonds-Anbieter Green City Energy hat Niederlassungen in Stuttgart und Freiburg eröffnet. Ziel ist es, bis 2017 in der Region Windkraftanlagen mit einer Gesamtleistung von 200 Megawatt zu installieren. Das Unternehmen sieht im Süden das Landes Aufholpotenzial. So produziert Niedersachsen sechs mal so viel Windstrom wie Bayern und BadenWürttemberg zusammen.

Pflegeimmobilien-Markt unterliegt eigenen Regeln - regionale Unterschiede Die Zahlen sind alarmierend, wecken allerdings auch Begehrlichkeiten. „Deutschland benötigt zusätzlich 320.000 Pflegeheimplätze bis 2020“, schreibt das Immobilienunternehmen Wüest & Partner in seinem „Pflegeheim-Atlas Deutschland 2012“.

Angebote gibt es in ausreichender Zahl, sowohl für institutionelle Großinvestoren als auch für private Kapitalanleger. Corpus Sireo zum Beispiel hat bereits 2006 den ersten „Health Care Fonds“ aufgelegt und bei Versicherern und ähnlichen Profi-Anlegern platziert. Aktuell sucht das Immobilienunternehmen Kunden für den Nachfolger, den

Auch wenn andere Experten zurückhaltender sind – Frank Löw entraut, Geschäftsführer des auf Pflegeeinrichtungen spezialisierten Beratungsunternehmens Avivre Consult, geht nur von 200.000 zusätzlichen Plätzen bis 2030 aus – so prognostizieren doch alle einen wachsenden Markt. Grundsätzlich günstige Aussichten also auf stattliche Ren- Pflege– und Seniorenheime - ein boomender Markt, denn zusätzliche diten aus Immobilien- Plätze werden dringend benötigt. Immobilien-Investoren müssen trotz grundsätzlich günstiger Aussichten bei dieser Assetklasse auf besondere investments. Doch Fallstricke achten. nicht nur in der Vergangenheit sind zahlreiche Anleger mit „Health Care Fonds 2“. „Ich kenne keiSeniorenheimen auf die Nase gefallen. ne andere Assetklasse mit derart steiAuch bei aktuellen Angeboten können gendem Bedarf“, argumentiert MarcInvestoren viele Fehler machen. Phillipp Martins Kuenzel, Direktor bei Corpus Sireo und Manager des Fonds. Deutschland vergreist. Nach PrognoSein Team aus zehn Mitarbeitern hat sen des Statistischen Bundesamtes Informationen über die Hälfte der rund steigt der Anteil der 80-bis 90-jährigen 12.500 Heime in Deutschland in eine bis 2030 um 58 Prozent, die Zahl der Datenbank eingepflegt. „Wir suchen mindestens 90-jährigen verdoppelt sich lange, bis wir geeignete Objekte identisogar. Damit steigt das Risiko, dauerfizieren“, sagt er. Nur ein Bruchteil der haft pflegebedürftig oder in Folge einer Heime erfüllt alle notwendigen Kriterien Krankheit stationär behandelt zu werin Sachen Standort, Bauqualität, den. Pflegeheim-Investoren sehen bei Betreiber, Einzugsgebiet und nachhaltidieser Entwicklung weniger das gesellgem Bedarf. schaftliche Problem, sondern attraktive Renditechancen. Verlockend wirkt vor Das ist bei Seniorenheimen nicht anallem die Aussicht auf dauerhafte, staders als bei sonstigen Immobilien wie bile Cash-Flows. Typische PachtverträBürogebäuden oder Einkaufszentren. ge mit den Pflegeheimbetreibern haben Bei Investitionsobjekten aus dem Gein der Regel eine Laufzeit von 20 Jahsundheitsbereich kommen jedoch zuren. sätzliche, politisch begründete Fallstri-

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cke hinzu. Und die sind von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die Föderalismusreform vom 1. September 2006 hat die Pflege zur Ländersache gemacht. Was in Bayern gilt, kann in Berlin ganz anders sein. In NordrheinWestfalen zum Beispiel müssen Pflegeheime ab 2018 einen Einzelzimmeranteil von 80 Prozent nachweisen. In Baden-Württemberg sind Doppelzimmer nach Ablauf von Übergangsregeln überhaupt nicht mehr erlaubt. Darauf müssen sich Investoren und Initiatoren einstellen.

Konzept, das offenbar aufgeht. Die AugustinumHeime sind in der Regel voll vermietet, die Wartelisten lang. Richtete sich das Angebot von Hesse Newman an private Anleger mit Mindestbeteiligungen ab 20.000 Euro, glaubt die Catella Real Estate AG, dass unternehmerisch geprägte Betreiberimmobilien wie Pflegeund Seniorenheime eher für institutionelle Investoren geeignet sind. Das Unternehmen hat 2009 mit dem „Focus Health Care“ einen offenen Immobilienfonds aufgelegt, der ausschließlich in GesundheitsImmobilien investiert. Ende vergangenen Jahres hat

Zum Beispiel die Immac AG aus Hamburg. Sie platziert seit 1996 geschlossene Immobilienfonds für Privatanleger mit Pflege- und Seniorenheimen. Mit einem aktuellen Angebot beteiligen sich Zeichner an einem Objekt in Velbert zwischen Essen und Wuppertal. „Derzeit ist ein Großteil der Zimmer noch doppelt belegt. Wir kalkulieren jedoch schon heute mit einem Einzelzimmeranteil von 80 Prozent“, sagt Thomas Roth, Vorstandsvorsitzender der Immac AG. Er kennt einen weiteren Grund, der die Kalkulation von Pflegeheimen für Laien schwer durchschaubar macht. „Entscheidend für die Rentabilität ist der Investitionskostenanteil, denn er ist Grundlage für die Pacht inklusive Inventar. Bei Sozialhilfeempfängern ist der Anteil in manchen Bundesländern gedeckelt und reicht oft nicht aus, auskömmlich zu wirtschaften.“ Das Beratungsunternehmen Ernst & Young hat schon 2011 in seiner Studie „Stationärer Pflegemarkt im Wandel“ ermittelt, dass bis 2020 jedem siebten Heim die Pleite droht: Stagnierenden Einnahmen stünden steigende Kosten gegenüber, die von den Kostenträgern wie Pflegeversicherung und Sozialamt nicht in vollem Umfang übernommen würden. Solch ein Problem sollte sich einem 2012 platzierten Fonds des Hamburger Initiators Hesse Newman nicht stellen. Anleger finanzierten eine hochwertig ausgestattete Wohnanlage in Meersburg am Bodensee. Wer hier wohnt, ist selten auf Sozialhilfe angewiesen. Pächterin der Apartments ist die Augustinum Gruppe. Sie hat sich auf Luxus-Wohnungen spezialisiert. Die kleinste in Meersburg kostet im Monat rund 2.600 Euro inklusive Halbpension. Die Apartments sind 50 bis 85 Quadratmeter groß, dazu gibt es ein Restaurant, einen Veranstaltungssaal, ein Schwimmbad und einen Wellnessbereich. „Üblicherweise ziehen die Bewohner ein, wenn sie noch fit sind und nehmen in späteren Jahren einen hauseigenen, ambulanten Pflegedienst in Anspruch“, erklärt Hesse-Newman-Vorstand Marc Drießen. Ein

Die Gesamtbevölkerung schrumpft. Gleichzeitig steigt der Anteil der älteren Menschen in Deutschland.

Catella das Angebot in einen Spezialfonds umgewandelt, weil sich Versicherer und Pensionskassen auf Grund der Versicherungsanlagenverordnung nicht mehr an offenen Fonds beteiligen dürfen. Dagegen spricht die bei offenen Fonds neu eingeführte Kündigungsfrist von elf Monaten. Nachfrage nach den Spezialimmobilien sei jedoch weiterhin vorhanden. „Bei langfristigen Pachtverträgen und Preisen von zwölf bis 14 Jahresmieten können wir für unsere Anleger attraktive Renditen darstellen“, sagt Axel Wünnenberg, bei Catella Leiter der Abteilung Immobilienakquisition. Allerdings müssten sich die Investoren über eines im Klaren sein: „Relativ hohe Ausschüttungen gleichen eventuelle Wertverluste der Immobilien aus. Der Gesetzgeber kann jederzeit zum Beispiel höhere Modernisierungsmaßnahmen fordern. Und dann reichen die Rückstellungen kleiner und mittlerer Betreiber oft nicht mehr aus.“ Dieser Artikel von Markus Gotzi erschien leicht gekürzt bereits in einer überregionalen Tageszeitung.

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Träge und dennoch attraktiv Wechsel Dich Das Frankfurter Emissionshaus Habona Invest hat Martin Schäfer als Bereichsleiter Bauwesen verpflichtet. Er ist verantwortlich für die Koordination und Steuerung externer Projektdienstleistungen und für die Entwicklung von Neubauprojekten im Bereich Kindertagesstätten. Schäfer kommt von der Edeka Handelsgesellschaft NST, wo er unter anderem als Geschäftsbereichsleiter und Prokurist tätig war.

Die Aragon AG plant eine Kapitalerhöhung um bis zu 3,6 Millionen Aktien. Die neuen Aktien werden zum Emissionspreis von 2.50 Euro und im Verhältnis 2:1 angeboten. Je zwei Altaktien berechtigen also zum Bezug einer neuen Aktie. Die Zeichnungsfrist läuft voraussichtlich vom 8. April bis zum 24. April 2013. Durch die Kapitalerhöhung würde das Grundkapital auf rund 10,85 Millionen Euro steigen. Nötig ist das frische Geld, weil das Finanzdienstleistungsunternehmen einzelne Firmenwerte abschreibt und latente aktivierte Steuern wertberichtigt. Dadurch und auf Grund der Auflösung eines negativen Zinssicherungsgeschäftes verschlechtert sich das Konzernergebnis für das Geschäftsjahr 2012 gegenüber dem Stichtag Ende September 2012 noch einmal erheblich. Im Zuge einer geänderten Ausrichtung hat Aragon bereits den Versicherungsmakler Clarus AG und den Krankenversicherungsspezialisten inpunkto AG verkauft.

Core-Märkte wie leer gefegt - IVG erwartet Renaissance von Value-add Träge - so kommentiert die IVG AG in ihrem Marktreport Deutschland die Büroimmobilienmärkte hierzulande. Die Trägheit zeige sich vor allem in der Risikoauffassung bei Finanzierern, Projektentwicklern und Investoren. Kein Vergleich zu volatilen Märkten wie London oder sogar Madrid. Allerdings: „Träge heißt nicht unattraktiv“, schreibt die IVG. Das werde in der aktuellen, konjunkturellen Gemengelage deutlich. In Deutschland stürzt sich alles auf Core-Objekte. In diesem Segment erwarten sich die Investoren das geringste Risiko. Mit der Folge: Das Angebot wird knapp, die Preise steigen. Nach Ansicht des Analyse-Teams um Thomas Beyerle müssten Investoren verstärkt die leer stehenden Bürohäuser aus den 80-er Jahren des vergangenen Jahrhunderts renovieren und neu am Markt positionieren. Weil das jedoch zu sehr nach Projektentwicklung rieche und damit nach schwer kalkulierbarem Risiko, ließen potenzielle Immobilienanleger bislang die Finger davon. Dabei sei die Investition in Refurbishments inklusive Asset-Management eine sinnvolle Strategie, um die Preise zu bremsen. Denn werden die Immobilien ständig teurer, so wirke sich das negativ auf die Attraktivität des Immobilienstandortes Deutschland aus. Nach Ansicht der IVG entdecken immer mehr Investoren die Chancen dieser Strategie. Für dieses Jahr erwartet das Immobilienunternehmen eine Renaissance der Value-add-Objekte: „Das Gespür für eine professionelle Relation von Rendite und Risiko ist zurück.“ Nachfrage und Angebot an den Mietmärkten werden sich 2013 weitgehend die Waage halten. Das eh nur moderate Fertigstellungsvolumen ist zu zwei Dritteln vorvermietet. Steigende Mieten bleiben auf Grund schwacher konjunktureller Vorgaben die Ausnahmen.

Als gut aufgestellt betrachten die IVGAnalysten 2013 München wegen seiner hohen Flächendynamik und geringer Neubautätigkeit und Stuttgart. Hier mangelt es besonders an modernen Flächen. Frankfurt dagegen wird weiterhin durch einen hohen Leerstand belastet. Trotzdem reiht sich die BankenMetropole in die Top-Sieben ein, und zwar auf Platz drei hinter München und Hamburg. Ebenfalls dabei sind die übri-

Viktualienmarkt in München. Nicht nur in Sachen Lebensqualität steht die bayerische Landeshauptstadt weit vorne, sondern auch in der Gunst der Immobilieninvestoren.

gen Verdächtigen Köln, Berlin, Stuttgart und Düsseldorf. Unter den Regionalzentren schneiden im aktuellen Büromarkt-Scoring Hannover, Nürnberg und Wiesbaden am besten ab. Als maßgebliche Treiber am Anlagemarkt hat IVG Investoren mit guter Eigenkapitalausstattung ausgemacht. Die Aktivitäten der Fondsgesellschaften dagegen haben im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2011 deutlich nachgelassen. Die Anfangsrendite für Büros in Spitzenlagen hat sich 2012 um 15 Punkte auf 4,84 Prozent reduziert. Trotzdem ist die Renditedifferenz zu zehnjährigen Bundesanleihen auf Grund stark gefallener Zinsen auf 335 Basispunkte gestiegen.

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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

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Aktuelle Anzeigen– und Kooperationspartner: Aquila Capital Structured Assets GmbH Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH Commerz Real AG DFV Deutsche Fondsvermögen AG Dr. Peters Group Fairvesta AG FHH Fondshaus Hamburg Green Investors AG Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH Hannover Leasing GmbH & Co.KG Hesse Newman Capital AG HIH Vertriebs GmbH IVG Private Funds GmbH Jamestown US-Immobilien GmbH KGAL GmbH & Co. KG Real I.S. AG SIGNA Property Funds TSO Europe Funds Inc. Wölbern Invest KG ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Recht einfach Schattenmänner und Lichtgestalten prägen die Branche Spricht man über die Branche der geschlossenen Fonds, liegen Licht und Schatten oft nah beieinander. Zweifelsfrei ist die Branche nicht nur durch Lichtgestalten geprägt. Der eine oder andere „Schattenmann“ hat bis in die jüngste Vergangenheit seine Hände im Spiel. Wenn’s schiefgelaufen ist, heißt es dann oft sehr schnell „das sind doch Betrüger“. So einfach dürfen es sich die Anleger aber nicht machen. Erst vor kurzem hatte der BGH zu den Voraussetzungen der Haftung wegen Kapitalanlagebetrugs zu urteilen. Anleger verfolgten Schadenersatzansprüche aufgrund des Erwerbs von Inhaberteilschuldverschreibungen eines Wohnungsbauunternehmens. Dieses fiel in die Insolvenz. In Anspruch genommen wurde u.a. der Mehrheitsaktionär des insolventen Unternehmens, der dieses auf der Grundlage eines Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages beherrschte. Die Klage wurde auf die Rechtsnorm „unerlaubte Handlung“ (§ 823 Abs. 2 BGB) in Verbindung mit § 264a StGB (Kapitalanlagebetrug) gestützt. Nach § 264a StGB macht sich strafbar, wer im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Wertpapieren in Prospekten hinsichtlich der für die Entscheidung über den Erwerb erheblichen Umstände gegenüber einem größeren Kreis von Personen unrichtige vorteilhafte Angaben macht oder nachteilige Tatsachen verschweigt. Das Berufungsgericht hatte noch ein „Verschweigen nachteiliger Tatsachen“ darin gesehen, weil im Prospekt nicht ausreichend auf die Rechtsfolgen des Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages hingewiesen worden sei. Der BGH teilte diese Ansicht nicht. Bei der Befugnis eines Mehrheitsaktio-

närs, dem von ihm beherrschten Unternehmen nachteilige Weisungen zu erteilen, handele es sich nicht um Tatsachen im Sinne des § 264a StGB, sondern um Rechtsfolgen des Vertrages. Das Unterlassen eines Hinweises auf die rechtlichen Auswirkungen des Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrages erfülle deshalb nicht die Tatbestandsalternative „Verschweigen nachteiliger Tatsachen“. Genauso wenig handelt es sich bei der zukünftigen Zahlungsfähigkeit um eine solche Tatsache, soweit nicht bereits zum Zeitpunkt der Prospektveröffentlichung Zahlungsschwierigkeiten vorhanden waren, die die Erwartung der zukünftigen Zahlungsfähigkeit in Frage gestellt hätten. Zugleich wies der BGH darauf hin, dass eine Schadenersatzhaftung allerdings in Betracht kommen könne, wenn in dem Prospekt bezüglich der Ertragssituation und der Finanzlage des Wohnungsbauunternehmens unrichtige vorteilhafte Angaben gemacht oder nachteilige Tatsachen verschwiegen worden wären. Konkret ging es um den Vorwurf, dass das über Teilschuldverschreibungen eingeworbene Kapital in erheblichem Umfang anderen Zwecken außerhalb der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft zugeflossen sein soll (vgl. BGH, Urt. v. 08.01.2013, VI ZR 386/11). Nähere Informationen zu den Rechtsthemen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de