Der Fondsbrief Nr 187 by Andre Eberhard

NR. 187 I 20. KW I 17.05.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS

2 Fonds-Check: Dr. Peters stülpt Anleihen über Portfolio geschlossener Fonds 2 Hamburg Trust: Wohnungsfonds auf Flugfeld in Böblingen platziert Fonds-Check: Paribus investiert in B-Lage am Top-Standort:

Auf ein Wort: Goesta Ritschewald von Deutsche Investment KAG

Steuern: Bummeln bei der Abgabe wird zum teuren Vergnügen

Studentenapartments: Investoren setzen auf spezielle Wohnformen

Personalia

Joint-Venture: Feri und US Treuhand gehen in USA gemeinsame Wege

US-Immobilien: Renditen sinken trotz steigender Leerstände

Recht einfach: Wann beginnt die Widerrufsfrist?

Impressum

Meiner Meinung nach... Automatische Suchvorschläge von Google können das Persönlichkeitsrecht verletzen. Wer sich verleumdet fühlt, kann von der Suchmaschine verlangen, dass sie seine Beschwerde zumindest prüft. So hat der Bundesgerichtshof (BHG) entschieden. Ein Urteil mit richtigem Tenor - wer will schon wehrlos mit Begriffen wie Scientology, Betrug oder Rotlichtbezirk in einem Atemzug genannt werden? Logisch, dass Google das anders sieht. Die automatische Ergänzung der Vorschläge sei eine Folge der Suche anderer Nutzer, ein Spiegel ihrer Kombination verschiedener Begriffe. Auch dieser Argumentation lässt sich folgen. Doch wir wissen alle, wie schnell Gerüchte für bare Münze genommen werden. Und wir wissen auch: Scheiße bleibt kleben. Ich habe übrigens mal überprüft, welche Suchbegriffe Google automatisch den geschlossenen Fonds zuordnet. Es sind „Zweitmarkt“, „Bewertung“ und „Top 10“. Und nicht, wie vielleicht angenommen, „Betrug“, „Anlegeranwalt“, „Totalverlust“. Wer sich im Internet über geschlossene Fonds informieren will, sucht offenbar konkret nach geeigneten Kapitalanlagen. Das ist doch mal eine gute Nachricht. Immer noch wundern wir uns aber über Artikel, in denen geschlossene Fonds jedes Jahr Schäden von 30 Milliarden Euro anrichten. So wie kürzlich in einem Newsletter für Anleihen-Investoren unter der Überschrift: „Finger weg von geschlossenen Fonds!“ zu lesen. Die richtig tollen Angebote finden Leser in den Anzeigen rund um den Text. Da sucht jemand 150 Investoren, die ihren Einsatz in drei Jahren VER100-FACHEN wollen. Ein anderer weiß, wie Anleger Aktiengewinne um das zehnfache steigern und trotzdem eine viel höhere Sicherheit genießen können. Der nächste kennt zehn Aktien mit 1.000 Prozent Potenzial. Andere haben den „sicheren und absolut legalen Plan, mit dem Sie Ihr Vermögen gegen jede Katastrophe absichern“. Interessiert? Beeilen Sie sich! Zeit und freie Plätze sind begrenzt. Au weia!

Ihr direkter Weg zu uns!

P.S. Der nächste Fondsbrief erscheint am Montag, 03. Juni 2013

Viel Spaß beim Lesen!

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Hamburg Trust Wohnungsfonds „Quartier 20“ bei Böblingen platziert Das Emissionshaus Hamburg Trust hat seinen Immobilienfonds „domicilium 7“ geschlossen. Anleger beteiligen sich an einer Wohnanlage in Böblingen bei Stuttgart. Sie sollen jährliche Ausschüttungen von fünf Prozent vor Steuern bekommen. Nachdem das Finanzamt zugegriffen hat, bleiben ihnen im Schnitt 4,5 Prozent. Das Gesamtinvestitionsvolumen summiert sich auf knapp 30 Millionen Euro. Die Wohnanlage „Quartier 20“ ist Teil des zwischen Böblingen und Sindelfingen neu entstandenen Stadtteils „Flugfeld“ auf einem ehemaligen Militärgelände. Offenbar eine gefragte Lage, denn alle 121 Wohnungen auf dem knapp 5.400 Quadratmeter großen Grundstück sind vermietet. Wohl auch deshalb, weil die Nebenkosten überschaubar sind. So fallen etwa die Heizkosten gering aus, denn die Immobilie unterschreitet die Kennzahlen der Energieeinsparverordnung 2009 um rund 30 Prozent. Entwickelt und gebaut wurde das Objekt vom Unternehmen Mörk Projektträger + Immobilien mit Sitz in Leonberg. Seit 30 Jahren baut es Wohnungen für private und institutionelle Investoren vor allem in den Metropolen Süddeutschlands.

Fonds-Check

Anleihen fürs Sachwerte-Portfolio Dr. Peters stülpt Namensschuldverschreibungen über geschlossene Fonds Der geschlossene Fonds - selbst die Anbieter der unternehmerischen Beteiligungsmodelle möchten sich am liebsten so schnell wie möglich von diesem Begriff trennen. Pleiten, Pech und Pauschalverhaftung machen der Branche schwer zu schaffen. Kein Wunder, dass die Initiatoren nach alternativen Modellen suchen. Dr. Peters aus Dortmund startet mit dem „DSP Realwertanleihen 1“ ein Angebot, mit dem sich die Anleger an Namensschuldverschreibungen beteiligen. Über das Vermögensanlagegesetz ist das Produkt komplett reguliert. Letztlich hängt aber auch hierbei Erfolg oder Missgeschick davon ab, wie sich eine Auswahl geschlossener Fonds entwickelt, denn das Angebot verteilt das Kundenkapital auf eine Vielzahl der Beteiligungsmodelle. Namensschuldverschreibungen. Sie stellen eine besondere Art von Wertpapieren dar: nachrangige, unbesicherte Forderungen der Zeichner gegen die

jeweiligen Emittenten. Das sind hier drei Gesellschaften mit beschränkter Haftung: DSP Immobilien GmbH, DSP Mobilien GmbH, DSP neue Energien GmbH. Anders als bei geschlossenen Fonds verzichten die Anleger von Namensschuldverschreibungen auf ihr Stimmrecht bei Gesellschafterversammlungen. Sie sind rechtlich gestellt wie Gläubiger, die Fremdkapital zur Verfügung stellen und bekommen daher Zinsen, also Erträge aus Kapitalanlagen. Ihr Vorteil für den Initiator liegt in einer ausgeweiteten Zielgruppe. An den Portfolio-Anleihen dürfen sich auch Stiftungen beteiligen, und Banken packen sie ohne Eigenkapital-Hinterlegung in ihr Depot A. Laufzeit. Das Angebot strebt eine Laufzeit von zehn Jahren an. Unabhängig davon kann jeder Anleger seine Beteiligung zum 31. Dezember 2018 kündigen. Allerdings kommen dabei nur zehn Prozent zum Zuge. Sie bekommen ein halbes Jahr später ihren Einsatz abzüglich 20 Prozent ausgezahlt. Die Mindestbeteiligung liegt bei

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5.000 Euro plus drei Prozent Agio. In seinem Prospekt rechnet Dr. Peters mit knapp zehn Millionen Euro, kann das Volumen jedoch deutlich auf maximal 75 Millionen Euro ausweiten. Konzept. Zeichner der Realwertanleihen setzen im Sinne von Harry Markowitz auf Diversifikation. Zwar bezogen sich seine Studien auf Wertpapiere, doch lassen sie sich auch auf Sachwertinvestitionen wie Immobilien, Flugzeuge, Schiffe, Container, Neue Energien und Infrastrukturprojekte übertragen. Bei diesem Angebot können die Zeichner aus verschiedenen Varianten wählen: Schwerpunkt Immobilien, Mobilien oder Neue Energien, wobei die Dr. PetersManager jeweils 60 Prozent in den Schwerpunkt investieren und 20 Prozent in die anderen Assetklassen. Bei der Variante „Ausgewogen“ verteilt sich das Kapital zu gleichen Teilen. Verzinsung. Jede Assetklasse bietet im Vergleich zu den anderen ein differenziertes Chancen-RisikoVerhältnis. Immobilienfans stellt Dr. Peters nach d er Investitionsphase jährliche Zinsen von 5,33 Prozent in Aussicht, Zeichnern der Variante Neue Ener-

gien 5,62 Prozent, Anlegern mit Schwerpunkt Mobilien 5,72 Prozent und ausgewogenen Investoren 5,56 Prozent. Investitionsrichtlinien. Dr. Peters hat das Angebot nicht konzipiert, um in erster Linie eigene Fonds zu kapitalisieren. Maximal 20 Prozent der Nennbeträge aller Namensschuldverschreibungen dürfen in Zielinvestments eines Emissionshauses fließen. Höchstens zehn Prozent fließen in einen Zielfonds. Mindestens die Hälfte des Kapitals muss in EuroAnlagen landen. In Frage kommen nicht nur Publikumsfonds, sondern auch Private Placements mit grundsätzlich höheren Mindestbeteiligungen und niedrigeren Weichkosten. Nebenkosten. Das Anleihenmodell ist ein vergleichbar günstiges Angebot. Von den insgesamt 103 Prozent Anlegereinsatz inklusive Agio fließen 99,27 Prozent in die ausgewählten Fonds. Der Löwenanteil der Vertriebsprovisionen stammt aus Rückvergütungen des Agios aus den Zielfonds. Es beträgt beim typischen geschlossenen Fonds fünf Prozent. Weil das Portfoliomodell als Großanleger in der Regel zu

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Project Gruppe Rekord-Umsatz Die Bamberger Project Investment Gruppe hat das bislang höchste Absatzvolumen ihrer Historie erzielt. Seit Jahresbeginn hat sie Eigentumswohnungen im Wert von mehr als 30 Millionen Euro verkauft. Im gesamten Vorjahr lag der Umsatz bei 40 Millionen Euro. Grund für das RekordGeschäft ist die spürbar steigende Nachfrage nach Wohnungen, so Wolfgang Dippold, Chef der Project Gruppe. Der Einzelverkauf ist die Exit-Strategie der geschlossenen Fonds.

besseren Konditionen investieren kann, sollte das auch den Zeichnern des Fonds zu Gute kommen. Steuern. Investoren erzielen mit den Namensschuldverschreibungen Zinseinkünfte, die sie über die Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent zuzüglich Soli mit dem Finanzamt teilen müssen. Anbieter. Die DSP Portfolio Konzept GmbH ist eine 100-prozentige Tochter des Emissionshauses Dr. Peters. In der Vergangenheit hat der Initiator vor allem Schiffsfonds aufgelegt, aber auch Beteiligungen an Immobilien und Flugzeugen. Verantwortlich für das Anleihenmodell sind die Geschäftsführer Jan-Axel Nieswiodek, Benjamin Kehr und Simon Kreuels. Das Management hat in anderen Emissionshäusern bereits zahlreiche Portfoliofonds konzipiert und verwaltet.

Meiner Meinung nach… Gegen den Aufbau eines diversifizierten Portfolios gibt es keine stichhaltigen Gründe. Anleger des Anleihenfonds aus dem Hause Dr. Peters überlassen den Job einem erfahrenen Management-Team. Sie zeichnen keinen Fonds, sondern beteiligen sich über Namensschuldverschreibungen. Das scheint auch dem Marketing geschuldet, denn bei den Zielinvestments handelt es sich weiterhin um geschlossene Fonds. Die Konzeption erscheint vernünftig, bei schmalen weichen Kosten. Wer einen Strauß von Sachwerten in sein Portfolio packen möchte, kann sich näher mit dem Angebot beschäftigen. 

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Fonds-Check

B-Lage an Top-Standort Paribus-Anleger finanzieren neue Imtech-Hauptniederlassung in Planegg bei München Je mehr Unsicherheit im Markt, desto attraktiver erscheinen Immobilien-Investoren etablierte Standorte mit wirtschaftlicher Kraft, wenn auch ohne großes Upside-Potential. Mit ihrem „Paribus Renditefonds XXI“ will nun auch die Paribus Capital GmbH 23 Millionen Euro Eigenkapital in Tranchen ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio bis Ende 2013 einsammeln. Elf Jahre nach Platzierungsschluss soll das Objekt verkauft werden, zu diesem Zeitpunkt können Anleger auch erstmals ordentlich kündigen. Markt. München gehört zu Deutschlands BüroHochburgen und belegt in der aktuellen Umfrage des Urban Land Institute Rang eins unter den europäischen Top-Ten-Investmentmärkten mit sinkenden Leerstandsraten und steigenden Quadratmeterpreisen. An solchen Standorten verlagert sich wegen der

umkämpften Spitzenlagen das Investoreninteresse zunehmend auf B-Lagen abseits der innerstädtischen Büromärkte. Planegg bildet insbesondere mit seinem Ortsteil Martinsried, attraktiv im idyllischen Würmtal gelegen, das Biochemie- und HightechCluster der Landeshauptstadt und ist nachgefragter Standort von forschungs- und innovationsaktiven Unternehmen. Die Fondsimmobilie entsteht im Gewerbegebiet Steinkirchen. Investitionsobjekt. Die Fondsgesellschaft erwirbt wie üblich um Grunderwerbsteuer zu sparen - 94,9 Prozent der Objektgesellschaft, die ihrerseits in die neue Hauptniederlassung der Imtech München investiert. Bis Dezember dieses Jahres soll ein zweibis fünfstöckiges Bürogebäude mit knapp 14.000 Quadratmetern Mietflächen, zwei Untergeschossen und 295 PKW-Stellplätzen, davon 283 in einer zweistöckigen Tiefgarage, entstehen. Die Bauarbeiten

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Dieser enthält ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.dfvag.com veröffentlicht.

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KGAL Banken-Mietverträge vorzeitig verlängert KGAL hat drei Mietverträge im 2005 aufgelegten Fonds „Deutschland Vier Städte Portfolio“ vorzeitig verlängert. Die Deutsche Bank mietet insgesamt 30.000 Quadratmeter in Bremen, Essen und Stuttgart nun bis 2021 beziehungsweise 2023. Durch diese Maßnahmen konnte KGAL den Vermietungsstand in diesem Fonds mit 96 Prozent stabilisieren. Außerdem soll das Objekt in Stuttgart ein Umwelt-Zertifikat nach LEED erhalten.

zu 100 Prozent mit dem Verbraucherpreisindex indexiert. Imtech beschäftigt sich mit grüner Energie- und Gebäudetechnik, seine lediglich mittlere Bonität soll durch eine Konzernbürgschaft der Imtech Holding GmbH aufgewertet werden.

verlaufen planmäßig, eine DGNBZertifizierung wird nach Auskunft des Initiators angestrebt. Da die Übernahme erst nach Fertigstellung und Übernahme durch die Mieterin ihrerseits erfolgt, kann Paribus auf eine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung verzichten. Der Kaufpreis von rund 41,5 Millionen Euro liegt leicht unter dem gutachterlichen Wert. Durch drei Erschließungskerne mit vier Personenaufzügen könnte das Objekt kleinteilig auf bis zu sechs separate Mietbereiche pro Etage aufgeteilt werden.

Kalkulation. Die Gesamtinvestition von 48 Millionen Euro wird zu 48 Prozent fremdfinanziert, das Darlehen von 23 Millionen Euro wird für zehn Jahre zu 3,39 Prozent p.a. fix aufgenommen und annuitätisch mit anfänglich 1,5 Prozent jährlich getilgt. Für die Anschlussfinanzierung geht Paribus von 5,5 Prozent p.a. aus, bei der Inflation von zwei Prozent. Inklusive der für den Objektverkauf angesetzten 50 Euro pro Quadratmeter werden jährlich 9,50 Euro pro Quadratmeter für Instandhaltung von Dach und Fassade veranschlagt, für den Rest ist die Mieterin verantwortlich.

Vermietung. Die Mieterin Imtech Deutschland GmbH & Co. KG ist bereits seit 1988 in Planegg ansässig und mietet den Neubau für 20 Jahre mit zwei fünfjährigen Verlängerungsoptionen an. Mietfreie Monate gibt es nicht, die anfängliche Nettojahresmiete von rund 2,5 Millionen Euro ist jährlich

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Rentabilität und Gesamtrückfluss. Paribus hat das Objekt zum 16,4-fachen erworben und kalkuliert den Verkauf nach elf Jahren zum 13,9-fachen der dann geltenden Jahresmiete. Ab 2014 sollen Ausschüttungen von jährlich sechs Prozent fließen, ab 2022 in Höhe von sieben Prozent. Wenn alles klappt wie geplant, kommen 170 Prozent vor und 153 Prozent nach Steuern zusammen – da der Fonds vermögensverwaltend konzipiert ist, fallen Abgeltungsteuer und Soli an. Die Sensitivitätsanalyse berücksichtigt Veränderungen des Verkaufsfaktors, der Zinsen für die Anschlussfinanzierung, des Instandhaltungsaufwands, der Inflationsrate und untersucht zusätzlich, wie sich eine Anwendung des KAGB und eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns auswirken würden. Kosten. Die Investitionsquote liegt inklusive Liquiditätsreserve bei beachtlichen 91,3 Prozent der Gesamtinvestition. Laufend werden für Gesellschaftskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Fondsmanagement und Treuhand jährlich rund 0,72 Prozent des Kommanditkapitals fällig, die jährlich mit der Inflationsrate gesteigert werden. Sobald die Anleger

eine rechnerische, jährliche Rendite von 6,5 Prozent erhalten, gehen übersteigende Gewinne zu 20 Prozent ans Fondsmanagement. Anbieter. Paribus hat seit der Gründung elf Beteiligungsangebote in den Segmenten Schiffe, Lokomotiven und Immobilien aufgelegt. Auszahlungen und Tilgungen liegen bislang überwiegend über oder im Plan, lediglich das Ship-Portfolio bereitet die branchenüblichen Probleme. Meiner Meinung nach… Die Übernahme der Immobilie erst bei Fertigstellung erspart die Zwischenfinanzierung, birgt im Gegenzug aber die üblichen Fertigstellungsrisiken. Den Objektverkauf kalkuliert Paribus konservativ unterhalb des Einkaufsfaktors, die angestrebte Zertifizierung und die variable Aufteilungsmöglichkeit bieten zusammen mit dem langen Mietvertrag gute Chancen auf einen Verkauf nach elf Jahren. Der Standort Planegg ist spezialisiert und bietet ein Umfeld aus Zukunftsbranchen.  Stephanie von Keudell

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Auf ein Wort

Mehrere Partner im Boot

Pradera Fonds umgewandelt Der auf Fonds für Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Anbieter Pradera hat den 145 Millionen Euro schweren offenen Fonds „Pradera Open Ended Retail Fund“ für institutionelle Investoren in einen offenen Spezialfonds umgewandelt. Hintergrund: Das deutsche Investmentgesetz verbietet inzwischen einer Reihe von Investoren wie etwa Versicherern, ihr Kapital in offenen Fonds anzulegen. Der Fonds strebt eine Zielrendite von sieben bis zehn Prozent an.

KAG arbeitet mit verschiedenen Spezialisten zusammen Wohnungen stehen derzeit bei Immobilieninvestoren hoch im Kurs, auch bei professionellen Großanlegern. Die Nürnberger Versicherungsgruppe hat ein Drittel des Spezialfonds „Deutsche Investment – Wohnen I“ gezeichnet. Der Anbieter ist eine Kapitalanlagegesellschaft unter dem Dach der Deutschen Seereederei, Partner im ersten Fonds das auf Wohnimmobilien spezialisierte Erlanger Emissionshaus Zentral Boden Immobilien (ZBI). Über die Strategie des neuen Immobilienunternehmens DSR Deutsche Investment Kapitalanlagegesellschaft sprach der

Fondsbrief mit Geschäftsführer Goesta Ritschewald. Der Fondsbrief: Haben Sie Ihren ersten Fonds im Auftrag der Nürnberger Versicherungsgruppe aufgelegt? Goesta Ritschewald: Nein. Wir haben das Konzept unseres Wohnimmobilien-

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Spezialfonds potenziellen Investoren vorgestellt und damit offenbar ihren Nerv getroffen. Viele institutionelle Anleger suchen einen übersichtlichen Anlegerkreis mit insgesamt drei bis höchstens zehn Mit-Investoren. FB: Was ist das Besondere an Ihrem Konzept? Es gibt doch bereits eine Reihe von Spezialfondsanbietern, die in Wohnungen investieren.

„Wasser fließt immer!“ Investition in ein Portfolio aus fünf hochwertigen Wasserkraftwerken in der Türkei. Investition in feststehendes Portfolio aus Bestandskraftwerken (Fertigstellung in 2011) mit ausgewiesenem Track Record zum attraktiven Kaufpreisfaktor des ca. 9,56-fachen. Investitionsgarantie der Bundesrepublik Deutschland zur Absicherung politischer Risiken im Investitionsland vorhanden. Diese wurde erstmals für ein Fondsprodukt ausgestellt. Wasserkraftwerke sind grundlastfähig und gewährleisten 24 Stunden eine kontinuierliche, umweltschonende Stromproduktion. Gesicherte Stromeinspeisung und Vergütung über die gesetzlich geregelte Einspeisevergütung oder Verkauf im freien Energiemarkt. Prognostizierter Gesamtmittelrückfluss von ca. 195 % vor Steuern* bei rd. 10 Jahren Fondslaufzeit. Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung, die zur Minderrendite für den Investor bis hin zum Teil- bzw. Totalverlust seiner Einlage führen kann. Anteile an Geschlossenen Fonds sind lediglich eingeschränkt fungibel und übertragbar. Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.aquila-capital.de veröffentlicht. * Hinweis: Angaben entsprechend Prognoserechnung, unter Berücksichtigung der Kosten einer Investitionsgarantie der Bundesrepublik Deutschland. Rückflüsse und Erträge sind nicht garantiert.

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Ritschewald: Wir arbeiten nach dem Prinzip der Immobilienpartnerschaft, das unterscheidet uns von anderen Anbietern. Die KAG sucht sich für die jeweilige Nutzungsart und Region den besten externen Assetmanager, steuert ihn erfolgsorientiert und ist zudem in der Lage bei schlechter Leistung einen kurzfristigen Austausch im Sinne der Anleger vorzunehmen. Gemäß unserer Immobilienpartnerschaft ist für unseren WohnimmobilienSpezialfonds „Deutsche Investment – Wohnen I“ die Deutsche Investment zuständig für Fondsmanagement und –administration, Anlegerbetreuung, Finanzierung und Transaktionsmanagement. Unser Partner ZBI verantwortet vor allem das Assetmanagement und das Propertymanagement. Mit dieser Partnerschaft sind wir sehr zufrieden, könnten das Assetmanagement aber austauschen, wenn es nicht so läuft wie von uns und den Anlegern erhofft. Welche KAG ist dazu schon in der Lage? FB: Warum suchen institutionelle Anbieter derzeit vor allem nach Wohnungen? Ritschewald: Sie kennen das Geschäft, weil sie früher gerne direkt in Wohnimmobilien investiert haben. Grundsätzlich sind Wohnungen den typischen Zyklen nicht so sehr unterworfen wie Handelsimmobilien und Büros. Darüber hinaus bietet der Spezialfonds institutionellen Anlegern viele Vorteile: Zum einen benötigen sie weniger Eigenkapital als bei Direktinvestments. Zum anderen wollen vor allem institutionelle Investoren ungerne als Vermieter auftauchen, weil sie zum Beispiel im Zusammenhang mit Mieterhöhungen nicht genannt werden möchten. Zudem sind die wenigsten Großanleger in der Lage, Immobilien an bundesweiten Standorten zu verwalten.

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FB: Warum erwarten sich Ihre Kunden ausgerechnet von einem jungen, neuen Unternehmen bessere Ergebnisse als von Anbietern mit langer Historie? Ritschewald: Wir sind zwar eine junge ImmobilienKapitalanlagegesellschaft, existieren als Team aber schon seit 13 Jahren. Unter anderem habe ich mit unserem Generalbevollmächtigtem Florian Mundt bei der KPMG und der HSH Real Estate erfolgreich zusammengearbeitet. Daher kennen wir auch eine Reihe potenzieller Investoren. FB: Wollen Sie sich auf Wohnungen spezialisieren? Ritschewald: Überhaupt nicht. Das ist ja der Vorteil unseres Immobilienpartnerschafts-Konzeptes. Wir können alle Assets anfassen. Immobilienverständnis ist bei uns ausgeprägt vorhanden. Mit unseren Schwestergesellschaften, der Deutsche Immobilien AG und der Deutsche Immobilien Invest GmbH (DII), beschäftigen wir 70 Mitarbeiter in Hamburg, Rostock und Berlin.

FB: Ihre Mutter, die Deutsche Seerederei, ist unter anderem auch Hotelbetreiberin, zum Beispiel der Arosa-Häuser. Werden Sie auch HotelSpezialfonds bringen? Ritschewald: Das trauen wir uns durchaus zu, denn dabei hätten wir die nötige Expertise im Haus. Es ist nicht unsere Aufgabe und es geht uns auch nicht darum, eigene Häuser zu finanzieren. Zwar hat die DII das Arosa-Hotel auf Sylt als geschlossenen Publikumsfonds an private Anleger vertrieben, aber wir planen nichts aus dem eigenen Bestand in unsere Fonds packen, es sei denn, anlegerseits stoßen Projekte der Gruppe, wie zum Beispiel die neuen a-jaHotels, auf Interesse. 

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Von Robert Kracht, Steuerfach-Journalist

Bummeln wird zum teuren Vergnügen Bei der verspäteten Abgabe von Steuererklärungen versteht das Finanzamt keinen Spaß Im zweiten Teil unserer Mini-Serie über die Steuererklärung 2012 geht es um Besonderheiten bei ausländischen Erträgen und geschlossenen Fonds. Außerdem erklärt unser Experte die jeweiligen Formulare. Weniger Arbeit jenseits der Grenze Bei Auslandsfonds hat sich die Arbeit reduziert, wenn es um Erträge aus anderen EU-Ländern mit Ausnahme der Kapitaleinkünfte geht. Die sind steuerfrei (Ausnahme Spanien), unterliegen nicht dem Progressionsvorbehalt, gehören nicht mehr in den Steuerbescheid, und die Gesellschaften müssen keine Erklärungen mehr erstellen. Das erspart die Kosten für den deutschen Steuerberater. Dies gilt aber nicht für Fonds aus Drittländern. Stammen die Einkünfte aus Amerika, Asien, Australien oder nicht EU-Staaten wie der Türkei, unterlie-

gen sie weiterhin dem Progressionsvorbehalt, und das heimische Finanzamt erwartet eine entsprechende Erklärung durch die Fondsgesellschaft. Dann werden die ausländischen Einkünfte gesondert und einheitlich festgestellt. Der Progressionsvorbehalt besagt, dass an sich steuerfreie Einnahmen den Steuersatz für die übrigen Einkünfte erhöhen und im Einzelfall bei Verlusten senken (negativer Progressionsvorbehalt). Verspätungen kosten extra Wer die Steuererklärung nicht oder verspätet beim Finanzamt einreicht und auch den Antrag auf Verlängerung der Abgabe versäumt, muss mit einem Verspätungszuschlag rechnen. Dieser ergeht zusammen mit dem Steuerbescheid. Der Zuschlag darf bis zu 10 Prozent der festgesetzten Steuer und bis zu 25.000 Euro betragen. Der Verspätungszuschlag -

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Neitzel & Cie. Erste Ausschüttung Solarfonds-Spezialist Neitzel & Cie. kündigt an, seinen Fonds „Solarenergie 3 Deutschland“ zum 19. Juli zu schließen - rechtzeitig vor Beginn der neuen Zeitrechnung am 22. Juli 2013. Der Initiator plant mit einer relativ kurze Laufzeit von neun Jahren und verspricht jährliche Ausschüttungen bis zu 7,5 Prozent. Für 2012 hat der Fonds bereits ausgeschüttet: Anteilig je nach Beitrittsdatum acht Prozent. Gemäß Prognose sollen Anleger ein Plus von insgesamt rund 90 Prozent erzielen.

als das auf die speziellen Erfordernisse des Steuerrechts zugeschnittene Druckmittel zur fristgerechten Abgabe der Steuererklärungen - soll den Finanzämtern die Möglichkeit geben, die rechtzeitige Festsetzung vorzunehmen und die Entrichtung der Steuer sicherzustellen. Damit soll auch bewirkt werden, dass der bummelnde Steuerpflichtige künftig seine Formulare fristgerecht abgibt. Das Verschulden des Steuerberaters wird dabei dem Fondsanleger als Steuerpflichtigen zugerechnet. Dabei wird der Verspätungszuschlag nicht kleinlich berechnet. Denn mit einem geringen Betrag kann keine Verbesserung des Abgabeverhaltens erreicht werden kann. Aufgrund dieses Präventivzwecks darf der Fiskus grundsätzlich auch dann einen Verspätungszuschlag festzusetzen, wenn die verspätet abgegebene Steuererklärung

wegen Arbeitsüberlastung im Amt nicht zügig direkt nach Eingang bearbeitet wird. Führt der Steuerbescheid durch die Anrechnung von Vorauszahlungen, Lohn- oder Kapitalertrag- und Abgeltungsteuer zu einem Guthaben, wird dadurch der Verspätungszuschlag nicht ausgeschlossen, sondern allenfalls in seiner Höhe beeinflusst. Wird eine Abgabefrist um nicht mehr als zwei Wochen überschritten, verfahren die Ämter meist großzügig und verzichten auf den Zuschlag. Zudem sehen Finanzämter eher von einem Verspätungszuschlag ab, wenn es sich um das erstmalige Versäumnis handelt. Alternativ kann die Abgabe einer Steuererklärung mit Zwangsgeld durchgesetzt werden. Doch dieses Zwangsverfahren erfordert in der Praxis einen höheren Verwaltungsaufwand.

SkyClass 58

SkyClass 58 – Einsteigen, Abheben, easyjet KGAL

Der Flugzeugfonds SkyClass 58 investiert in bis zu zwölf marktgängige Maschinen vom Typ Airbus A319, die an die Fluggesellschaft easyJet vermietet sind. Über die kurze Laufzeit von rund fünfeinhalb Jahren werden halbjährliche Ausschüttungen in Höhe von 8 % p.a. prognostiziert (bezogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio). Die Auszahlung erfolgt in Euro. Die erste, zeitanteilige Ausschüttung ist bereits zum 30.06.2013 geplant. Hinweis: Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, die mit Chancen und Risiken verbunden ist. Falls eines oder mehrere Risiken eintreten, kann dies negative Auswirkungen auf das Ergebnis haben oder zu einem Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen. Weitere Informationen: www.kgal.de

Dieses Fondsporträt stellt eine Werbung dar. Wir erbringen mit der Darstellung des Fondsporträts weder eine Anlageberatung noch ein Angebot für den Kauf des genannten Produkts. Es ersetzt nicht die individuelle und persönliche Beratung des Anlegers. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage ist der jeweils aktuelle Verkaufsprospekt sowie das Vermögensanlagen-Informationsblatt. Die Unterlagen erhalten Sie in deutscher Sprache kostenlos bei Ihrem Berater oder können bei der KGAL GmbH & Co. KG, Tölzer Str. 15, 82031 Grünwald, in schriftlicher Form angefordert sowie unter www.kgal.de in elektronischer Form abgerufen werden.

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Investmentfonds Bester Start seit 2007 Private und institutionelle Investoren haben im ersten Quartal knapp 39 Milliarden Euro in Fonds angelegt. Das ist der beste Jahresauftakt seit 2007, meldet der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI). Mit 23 Milliarden Euro stellen Spezialfonds für Großanleger den Löwenanteil, 14 Milliarden Euro flossen in Publikumsfonds, wobei Mischfonds mit sieben Milliarden Euro am gefragtesten waren. Offene Immobilienfonds kommen auf ein Plus von 1,8 Milliarden Euro.

Neben diesen Druckmitteln können die Beamten die Erträge eines Jahres auch erst einmal auf Basis der Vorjahreswerte großzügig schätzen. Auch nach einer Schätzung wegen Nichtabgabe der Steuererklärung bleibt die Abgabe der Steuererklärung verpflichtet. Insoweit ist auch weiterhin die Androhung und Festsetzung von Zwangsmitteln zulässig. Geschlossene Fonds als Personengesellschaft zahlen zwar selbst keine Einkommensteuer. Dennoch kommt ein Verspätungszuschlag in Hinsicht auf das Abgabeverhalten bei der Feststellungserklärung ist Betracht. Bei der gesonderten einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen für die einzelnen Anleger werden dabei die steuerlichen Auswirkungen zu diesem Zweck geschätzt.

Werden die Formulare für die Fondsgesellschaft von einer Person abgegeben, sind andere Beteiligte insoweit von der Erklärungspflicht befreit. Bei Nichtabgabe oder verspäteter Übermittlung suchen sich die Finanzbeamten als Adressaten für die Festsetzung des Verspätungszuschlags denjenigen heraus, der bislang gegenüber dem Finanzamt bei der Erledigung der steuerlichen Angelegenheiten hervorgetreten ist. Gegen die Festsetzung des Verspätungszuschlags kann - wie gegen den normalen Steuerbescheid - Einspruch eingelegt werden. Bei ihrer Entscheidung darüber achten die Beamten darauf, ob für die Folgejahre eine Verbesserung des Abgabeverhaltens eingetreten ist, was für eine Herabsetzung spricht.

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Dass es auf das richtige Gespür bei der Standortwahl ankommt, beweist die investorenbestimmte ZBI Professional-Linie: Der dritte von insgesamt sieben Fonds mit Wohnimmobilien z.B. in Berlin brachte nach seiner Auflösung mindestens 7,5 % p.a. Der neue Fonds ZBI Professional 8 mit geplant starken Standorten im Portfolio bietet Ihnen in bewährter Weise eine breite Streuung von geplant über 1.000 Wohnungen mit prognostiziertem Ergebnis von über 8 % p.a.1) Die ZBI – der Spezialist für deutsche Wohnimmobilien mit dem Vertrauen von über 10.000 Anlegern. ZBI Zentral Boden Immobilien AG Henkestraße 10 91054 Erlangen

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Zweistufiges Besteuerungsverfahren Bei geschlossenen Fonds als Personengesellschaft werden die Einkünfte der einzelnen Anleger auf Gesellschaftsebene einheitlich und gesondert festgestellt und dann entsprechend der Beteiligungsquote den Sparern zugewiesen. Alles was das Betriebsstätten-Finanzamt der Fondgesellschaft per Bescheid feststellt, fließt in die Veranlagung der Anleger.

haupt anzuerkennen sind, oder das Minus als Steuerstundungsmodell erst in künftigen Jahren wirkt. Auch über den Aufwand für die Fahrt zur Gesellschafterversammlung oder für den Kredit zur Finanzierung der Einlage entscheidet das Finanzamt am Sitzort des Fonds. Das Wohnsitzfinanzamt kann mit diesen Kostenfaktoren nichts anfangen, sondern übernimmt nur die festgestellten Sonderbetriebsausgaben oder -werbungskosten. Einwände hiergegen sind nur über den Fonds möglich.

Machen die Fondsanleger in ihrer Einkommensteuererklärung Gewinne oder Verluste aus einer Beteiligung geltend, kann ihr Wohnsitz-Finanzamt deshalb hierüber gar nicht mehr selbst entscheiden, weil sie die Ergebnisse der FondsFeststellungserklärung und dem hieraus resultierenden Bescheid abwarten müssen.

Erzielt eine Fondsgesellschaft Kapitaleinkünfte, werden die Einkünfte vom Finanzamt ebenfalls gesondert und einheitlich festzustellen. Ob eine Einkommensteuerveranlagung für die Beteiligten überhaupt in Betracht kommt, ist hierfür nicht von Bedeutung

Vom Betriebsstätten-Finanzamt aus wird gemeinsam für alle Anleger entschieden, wie hoch die Einkünfte ausfallen, ob es sich um gewerbliche oder vermögensverwaltende Tätigkeiten handelt, Verluste über-

Mantelbogen und Anlagen zur Einkommensteuererklärung haben sich im Vergleich zum Vorjahr kaum verändert. Für Fondsanleger sind insbesondere folgende Formulare von Bedeutung:

Stand: April 2013

Die Formulare 2012

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Prognostizierte Auszahlungen 6,0 % p.a., steigend auf 7,0 % p.a. vor Steuern

Prognosen sind zukunftsbezogene Aussagen, die auf einer Reihe von Annahmen und Erfahrungswerten beruhen; es besteht das Risiko, dass sich Annahmen in den Prognoserechnungen als unrichtig herausstellen und daher geringere Auszahlungen an die Anleger erfolgen können als geplant. 2 Die steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung sind von den persönlichen Verhältnissen des Anlegers abhängig und können künftig Änderungen unterworfen sein.

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- Mantelbogen. Kapitalerträge spielen für die Berechnung des Spendenabzugs oder außergewöhnliche Belastungen im Vergleich zu den Vorjahren keine Rolle mehr.

Seehandlung Moldau in Fahrt Die Hamburgische Seehandlung hat ihr zehntes Kreuzfahrtschiff übernommen und wird es Anlegern über einen geschlossenen Fonds anbieten. Zeichner beteiligen sich ab 20.000 Euro am Angebot „Flussfahrt Moldau“. Der 135 Meter lange Neubau fährt auf westeuropäischen Flüssen. Mieterin ist sieben Jahre lang eine Tochter der Schweizer Globus-Gruppe, das Hotelmanagement übernimmt die River-Advice-Gruppe. Anleger bekommen Ausschüttungen von acht Prozent.

- Anlage G für Beteiligungserträge aus geschlossenen gewerblichen Fonds. - Anlage KAP bei Kapitaleinnahmen ab 801 Euro (V), wenn einbehaltene Steuerbeträge anzurechnen sind, noch nicht vorab Abgeltungsteuer kassiert wurde, oder Banken auf die Erträge Abgeltungsteuer nicht korrekt einbehalten hatten. - Anlage SO für Spekulationsgewinne aus Immobilienfonds und vermögensverwaltenden Leasingfonds. - Anlage V für inländische Beteiligungserträge aus Immobilienfonds.

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- Anlage AUS bei Erträgen aus geschlossenen Auslandsfonds, sofern die steuerfreien Einkünfte dem Progressionsvorbehalt unterliegen. - Anlage Unterhalt. Kapitalerträge aus Fonds spielen für den Abzug der außergewöhnliche Belastung eine Rolle. Hier mindert sich der Abzug bei Einkünften aus Kapitalvermögen der unterstützten Person, sie zählen 2012 weiterhin als sonstige Bezüge. - Anlage 34a, sofern eine Begünstigung für nicht entnommene Gewinne aus einem gewerblichen geschlossenen Fonds in Frage kommen sollte. Diese Wahl der Thesaurierungsbesteuerung wurde durch das Unternehmensteuerreformgesetz aus dem Jahr 2008 eingeführt. Aufgrund der Vielzahl der benötigten Abfragen für die Ermittlung des Begünstigungs- und Nach-

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versteuerungsbetrages aufgelegt.

wurde eine eigene Anlage

- Anlage FE-KAP für vermögensverwaltende Personengesellschaften und Gemeinschaften. Sie dient der Aufteilung von Kapitalvermögen und anrechenbarer Steuer auf die einzelnen Fonds-Beteiligten. Für die Fondsgesellschaften sind die Vordrucke zur Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen 2012 relevant. Hinzu kommen oftmals Umsatzsteuer- und Gewerbesteuererklärungen. Elektronische Abgabe Sofern es sich um gewerbliche Fonds handelt, dürfen die Formulare nicht mehr auf Papier eingereicht werden. Erstmalig verpflichtend ab dem Veranlagungszeitraum 2011 ist die Abgabe von Einkommensteuererklärungen auf elektronischem Weg durch Datenfernübertragung bei der Erzielung von Gewinneinkünften. Hinzu kommen Umsatzsteuer- und Gewerbesteuererklärung der Fonds. Das betrifft auch Erklä-

rungen zur gesonderten und einheitlichen Feststellung, was sich aber mit vielen Beteiligten verzögert. Die sind noch auf Papier zu fertigen. Verpflichtend ist die Abgabe von Einkommensteuererklärungen auf elektronischem Weg durch elektronische Fernübertragung nach amtlich vorgeschriebenem Datensatz hinsichtlich betrieblicher Steuern durch Unternehmer, Freiberufler, Land- und Forstwirte, Beteiligte an gewerblichen Personengesellschaften (also auch geschlossene Fonds), gewerbliche Grundstückshändler sowie GmbH-Gesellschafter beim Verkauf ihrer Beteiligung. Diese Verpflichtung umfasst dann als Konsequenz auch die privaten Einkünfte und Abzüge des Betroffenen. Erzielt ein Rentner beispielsweise Erträge aus einem Solarfonds, muss er online neben seiner Rente auch Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen, Angaben zu Kindern oder Unterhalt sowie die übrigen Angaben melden und er kann die ermittelten Angaben - wie schon im Vorjahr - nicht auf Papier vornehmen. 

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Büroimmobilien-Investment an Deutschlands Wirtschaftsstandort Nr. 1 Mit dem „Bayernfonds Deutschland 24“ haben Sie als privater Anleger die Möglichkeit, an Deutschlands Wirtschaftsstandort Nr. 1 in drei Münchener Büroimmobilien zu investieren. Die drei Standorte der Fondsobjekte sind infrastrukturell gut ausgebaut und sowohl an den Individualverkehr wie auch an den öffentlichen Nahverkehr sehr gut angebunden. Die Mieter der Fondsobjekte sind international tätige Unternehmen, mit denen langfristige Mietverträge geschlossen wurden: die Schörghuber Stiftung & Co. Holding KG, die WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG (Nutzer der Immobilie ist die TNS Infratest Holding GmbH) und die MAN SE. Für den „Bayernfonds Deutschland 24“ werden Ausschüttungen/Entnahmen von 5,5 % p. a. ansteigend auf 6,0 % p. a.1) prognostiziert. Mehr unter: www.realisag.de

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Wechsel Dich Das VerbraucherschutzMinisterium ist erstmals im Verwaltungsrat der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) vertreten. Rainer Metz, Unterabteilungsleiter für Verbraucherpolitik im Bundesministerium für Verbraucherschutz, ist seit Anfang Mai Mitglied im Verwaltungsrat. Der Rat soll die Geschäftsführung der BaFin überwachen, beraten und über das Budget entscheiden Sven Fritsche, Partner bei der Beratungsgesellschaft Honert + Partner, ist zum Aufsichtsratsvorsitzenden der Wertgrund Immobilien AG berufen worden. Er gehört dem Aufsichtsrat seit 2006 an und war seit 2011 bereits stellvertretender Vorsitzender. Neu im Aufsichtsrat ist Christoph Buse, Inhaber und Geschäftsführer der Bautra Immobilien Gruppe in Bielefeld.

VGF-Zahlen Talfahrt geht weiter Die VGF-Mitglieder haben im ersten Quartal knapp 460 Millionen Euro Eigenkapital platziert - die Hälfte des Vorjahresergebnisses. Alles deutet also darauf hin, dass dieses Jahr fürchterlich wird. VGF-Geschäftsführer Eric Romba zumindest erwartet keine gesteigerte Platzierungstätigkeit: „Die Unternehmen konzentrieren sich auf das AIFM-Zulassungsverfahren und die Implementierung der neuen Anforderungen, bevor sie neue Fonds an den Markt bringen.“

Lernen und Wohnen Investoren setzen zunehmend auf Studentenapartments Denken Investoren daran, wie sie mit Immobilien Geld verdienen können, fallen ihnen zunächst Bürogebäude, Einkaufszentren und Wohnanlagen ein. Eventuell noch Hotels und Seniorenheime. Doch die üblichen Verdächtigen bekommen Konkurrenz: Im Trend sind spezielle Wohnformen. Private Anleger und institutionelle Investoren beteiligen sich zunehmend an Studentenapartments. Aktuell sprechen viele Argumente dafür, entscheidend ist jedoch, dass die Investitionsobjekte nicht nur in Zeiten hoher Nachfrage belegt sind, sondern dauerhaft gefragt bleiben. Die Zahlen sind deutlich: Rund 2,5 Millionen Studierende waren im Wintersemester 2012/2013 in deutschen Universitäten eingeschrieben. Ein Plus von 27 Prozent im Vergleich zum Jahr 2001 mit damals 1,9 Millionen Studenten und so viel wie niemals zuvor. Noch höher war der Zuwachs der Erstsemester: Wie das Statistische Bundesamt ermittelte, stieg ihre Zahl seit 2001 um 50 Prozent auf knapp 519.000 – allerdings schon im Jahr 2011. Gründe dafür waren vor allem doppelte Abitur-

Fondsinitiatoren und andere Investoren haben Studentenapartments entdeckt. Doch trotz aktuell hoher Nachfrage lauern mittelfristig einige Fallen. Visualisierung: Hamburg Trust

Jahrgänge auf Grund der verkürzten Schulzeit und die Abschaffung von Wehrpflicht und Zivildienst. Im vergangenen Jahr waren es rund 493.000 Studienanfänger, immerhin der zweithöchste jemals ermittelte Wert. Diese Entwicklung verfolgen auch die Investoren von Studentenwohnheimen. „Die Zahl der Studierenden bleibt nicht dauerhaft auf so hohem Niveau“, sagt Dirk Hasselbring, Vorstand des Emissionshauses Hamburg Trust, das privaten Immobiliensparern die Beteiligung an einem Studentenhaus in Mainz über einen geschlossenen Immobilienfonds anbietet. „Anleger sollten daher ausschließlich in Universitätsstädten investieren, die auch in Zukunft viele Studierende anlocken.“ Das Emissionshaus Fondshaus Hamburg Immobilien (FHHI) hat vor wenigen Wochen 300 Studentenapartments in Mainz und Darmstadt von der GBI AG gekauft. Über den Fonds „Studieren und Wohnen II“ können sich private Anleger daran beteiligen. „Die beiden Städte sind erstklassige Universitätsstandorte“, sagt FHHI-Geschäftsführerin Angelika Kunath. Hier sei

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bezahlbarer Wohnraum Mangelware. „Das Hamburger Objekt im Vorgängerfonds war nach wenigen Wochen voll vermietet.“

US Treuhand und Feri schmieden Allianz

Aktuell bekommen Eigentümer in typischen Unistädten jede Bude belegt, die Quadratmetermiete ist kräftig gestiegen. In Heidelberg liegt sie im Schnitt bei 11,50 Euro, in Wiesbaden bei 10,50 Euro und in Freiburg bei 10,40 Euro. Weiterhin an der Spitze liegt München. Ohne Taxi fahren, Kellnern oder regelmäßige Überweisungen der Eltern ist dort selbst ein Studentenapartment unerschwinglich. In einem Heim der Youniq AG, mit knapp 3.800 Apartments in Bau oder Bewirtschaftung einer der Großen der Branche, kostet eine 18-Quadratmeter-Zelle monatlich 565,50 Euro – immerhin möbliert, inklusive Nebenkosten und Internet.

KVG-Gründung für kommende Publikumsfonds

Bei Quadratmetermieten von mehr als 30 Euro werden leicht Begehrlichkeiten geweckt. Doch YouniqVorstandsmitglied Rainer Nonnengässer warnt die Branche: „Studentenapartments sind anspruchsvolle, verwaltungsintensive Spezialimmobilien. Ein professionelles Know-How bei Betrieb und Management ist unbedingt erforderlich.“ Während Youniq diese Dienstleistungen selbst erledigt, verlassen sich andere auf Betreiber, die langfristige Mietverträge bis zu 30 Jahren unterschreiben. Beliebt sind die Studierendenwerke, die als Anstalten des öffentlichen Rechts nicht Pleite gehen können. Mieter der beiden Objekte im kommenden Angebot aus dem Fondshaus Hamburg Immobilien ist wie beim Vorgängerfonds eine Einrichtung im Verbund der Moses Mendelssohn Stiftung, die sich seit mehr als 40 Jahren auf die Verwaltung von Studentenwohnheimen spezialisiert hat. Trotz positiver Rahmendaten bleiben manche Experten skeptisch. Günter Vornholz ist Leiter ImmobilienResearch der Deutschen Hypo und Professor für Immobilienökonomie an der privaten Hochschule EBZ Business School in Bochum. „Bei Uni-Standorten mit schlechtem Ruf und demografischen Schwächen sehe ich Probleme“, so Vornholz. Er rät Investoren dazu, auf die Drittverwendungsfähigkeit zu achten – was eng mit dem jeweiligen Standort und der Lage zusammenhängt. „Die Wohnungen sollten so gelegen sein, dass nicht nur die Hochschulen, sondern auch die Innenstädte gut angebunden sind.“ Dieser Text von Markus Gotzi erschien leicht gekürzt bereits in einer überregionalen Tageszeitung. 

Wird das Immobilienprojekt Victory Park in Dallas nach vielen Rückschlägen doch noch ein Sieg für den Fondsinitiatoren US Treuhand und seine Anleger? Es scheint so. „Wir haben die Stadt für uns gewonnen und Frieden geschaffen zwischen allen beteiligten Parteien“, berichtet US-Treuhand-Chef Lothar Estein. Der damalige Finanzierungspartner Ross Perrot hatte dem Projekt den Rücken gekehrt, nachdem es sich nicht so entwickelte wie erhofft. Im Alleingang ist es Estein nun gelungen, fast alle Büros im neuen Stadtteil der texanischen Metropole zu vermieten. Das W-Hotel wurde zu günstigeren Konditionen komplett umfinanziert. Die Stadtverwaltung will Mängel im Verkehrsfluss beseitigen. Eine Leistung, die Feri offenbar beeindruckt hat. Das Unternehmen unter dem Dach des MLP-Konzerns hat mit US Treuhand ein Joint Venture gegründet und hält 32,5 Prozent der Anteile daran. Ziel ist es, institutionellen Investoren und anderen größeren Anlegern wie etwa Family Offices über die Kontakte der USExperten Bürogebäude, Einkaufszentren und Wohnprojekte in den USA anzubieten. US Treuhand profitiert im Gegenzug vom Zugang zu dieser begehrten Kundengruppe. Außerdem gründet Feri eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), um darin kommende Publikumsfonds von US Treuhand aber auch anderen Fondsinitiatoren zu managen und zu verwalten. „Unsere Kunden fragen immer stärker nach Sachwerten und damit auch nach Immobilien“, sagt FeriAufsichtsrat Helmut Knepel. Er ist die Kooperation mit dem Fondsanbieter eingegangen, um Theorie und Praxis zu verbinden. „Wir betrachten mit unserer Rating-Tochter den Gesamtmarkt, und US Treuhand beschafft uns innerhalb der identifizierten Standorte die gewünschten Immobilien“, so Knepel. Stellt sich trotzdem die Frage, warum deutsche Investoren ausgerechnet jetzt in den USA Immobilien kaufen sollten. Zwar hat sich der Immobilienmarkt weitgehend erholt – die Hypothekenbank Fannie Mae konnte erst vor wenigen Tagen knapp 60 Milliarden Dollar Staatshilfe zurückzahlen – doch droht weiterhin regelmäßig die Überschuldung der USA. Offenbar halten viele die drohende Staatspleite jedoch nur für ein

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GfK-Umfrage Keinen Schimmer von Provisionen Der typische Kapitalanleger hat keine Ahnung davon, wie hoch die Provisionen seiner Bank oder des freien Beraters sind. Das ist das Ergebnis einer Studie des Marktforschungsunternehmens GfK im Auftrag der InternetPlattform für Finanzthemen Moneymeets. So wissen zwei Drittel der Bundesbürger nicht, welche Vermittlungsprovisionen sie zahlen. Absolut ahnungslos sind mehr als 80 Prozent der unter 20-jährigen. Nicht viel besser kennt sich die Altersgruppe der Twens bis 29 Jahren aus. Hier wissen mehr als 77 Prozent nicht Bescheid. Lediglich sechs Prozent der Befragten gaben an, sie würden genau wissen, wie hoch die Kosten für die Vermittlung und Verwaltung ihrer Finanzprodukte ist. Auch hierbei fällt auf, dass ältere Anleger informierter sind als jüngere Kunden.

IVG AG Finanzierungs-Konzept Die IVG AG hat das erste Quartal mit einem Verlust von 45 Millionen Euro abgeschlossen ( nach -75,7 Millionen Euro im vierten Quartal 2012). Der Verschuldungsgrad liegt bei 72 Prozent und damit über dem Branchendurchschnitt. Auf der Hauptversammlung am 14. August will der Vorstand den Aktionären ein Konzept präsentieren, wie künftig fällig werdende Kredite prolongiert werden sollen.

Victorypark. Der neue Stadtteil in Dallas zu Beginn der Entwicklung. Nach Streit, Stress und viel Arbeit hat US-Treuhand-Chef Lothar Estein das Projekt in ruhigeres Fahrwasser geführt.

Schreckgespenst. Ernsthafte Befürchtungen hegt kaum jemand. „Währungsdiversifikation ist bei deutschen Großinvestoren ein bedeutendes Thema geworden. Sie haben bislang vor allem hierzulande investiert, schauen aber jetzt über den Tellerrand hinaus“, berichtet Matthias Klöpper, im Feri-Vorstand zuständig für Finanzen und strategische Projekte. So würden beispielsweise große Versorgungswerke mit zweistelligen Milliarden in der Verwaltung verstärkt USInvestments suchen. Die nötigen Kontakte bringt USTreuhand-Chef Lothar Estein mit. Er lebt seit vielen Jahren in den USA und hat zahlreiche Fonds aufgelegt, in denen US-Investoren gemeinsam mit deutschen Kapitalanlegern Immobilien finanzieren – mit überwiegend positiven Ergebnissen für alle Beteiligten. Estein rechnet damit, rentable Objekte weiterhin vor allem jenseits öffentlicher Angebote zu erwerben. US Treuhand will die von Feri zu gründende KVG nutzen, um privaten Kapitalanlegern weiterhin Publikumsfonds

anzubieten. Ob das Emissionshaus noch in diesem Jahr einen neuen Fonds auflegt, ist in erster Linie davon abhängig, wie schnell es Feri gelingt, eine Zulassung für die KVG zu bekommen. „Wir sind jedenfalls auf der Suche nach Gelegenheiten“, sagt Estein. Er hat kürzlich den Fonds Nummer 21 mit Gewinn für die Zeichner aufgelöst und verhandelt aktuell mit Interessenten, die Objekte aus weiteren Altfonds kaufen möchten. „Daraus ergibt sich ein dringender Wiederanlagebedarf bei unseren Investoren.“ Feri wurde Ende der 80-er Jahre zunächst als privater Vermögensverwalter der Familie Harald Quandt gegründet. Im Jahr 2006 hatte der Finanzdienstleister MLP die Anteile der Harald Quandt Holding übernommen. Seit 2011 hält das Unternehmen 100 Prozent des Grundkapitals der Feri AG. In der Tochtergesellschaft Feri Trust werden rund 200 Familienvermögen und rund 170 institutionelle Kunden betreut. Feri EuroRating Services analysiert und bewertet Märkte, aber auch konkrete Fondsangebote und Managementleistungen. 

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Leerstand steigt - Rendite sinkt US-Immobilien in den Küstenmetropolen bleiben gefragt - Objekte in Kanada ebenfalls beliebt Der Sony Tower in Manhattans Adresse 550 Madison Ave hat einen neuen Besitzer. Im Zuge einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion kaufte die Chetrit Group die Immobilie mit knapp 830.000 Squarefeet Class-A-Bürofläche kürzlich für 1,1 Milliarden Dollar.

Anders sieht es in Städten mit starken High-TechMärkten und Unternehmen der Energiebranche aus. Beispiel hierfür ist San Francisco. Hier sank der Leerstand von 14,6 Prozent auf 11,8 Prozent. Hohe Nachfrage hat IVG auch an ähnlich strukturierten Standorten wie Seattle und Houston festgestellt.

Bürogebäude in den USA bleiben gefragt. Damit setzt sich der Trend aus dem vorigen Jahr fort, und das, obwohl für Verkäufer wegen Steuererhöhungen Anreize bestanden, Transaktionen ins Jahr 2012 vorzuziehen. Im vorigen Jahr stieg das Volumen der Büroinvestments um 23 Prozent auf 80 Milliarden USDollar. Noch höher war das Wachstum in Kanada mit 50 Prozent auf 9,3 Milliarden kanadische Dollar. Das schreibt IVG in seinem „Market-Tracker: Nordamerikanische Büromärkte“. Auf Grund der gestiegenen Nachfrage haben die Preise vor allem für Spitzenobjekte in den bedeutenden Metropolen angezogen. In New York und San Francisco etwa sind die Renditen auf fünf Prozent gesunken. In Toronto liegen sie bei 5,25 Prozent, in Washington D.C. bei 5,6 Prozent. Atlanta lockt Investoren mit Renditen von 7,7 Prozent, in Dallas sind sieben Prozent üblich, wobei auch in all diesen Städten die Cap Rates seit Ende 2011 gesunken sind.

Während sich die Erholung der US-Mietmärkte in erhöhten Neubauaktivitäten und einer höheren Nachfrage im Class-B-Bereich zeigt, ist die Nettoabsorption in Kanada im ersten Quartal 2013 negativ. Hier mieten Unternehmen wegen des Konjunkturabschwungs in den jüngsten Monaten weniger Flächen an. Die durchschnittliche Leerstandsrate stieg daher seit Ende 2011 von 8,2 Prozent auf 8,5 Prozent im März 2013. Diese Entwicklung trifft jedoch vor allem die schwächeren Lagen. In den Zentren blieb die Quote stabil bei 6,2 Prozent, in den Vorstädten dagegen kletterte sie auf 11,5 Prozent.

Auffällig ist, dass die Leerstandsraten in manchen Städten trotzdem gestiegen sind. In New York zum Beispiel kletterten sie innerhalb eines Jahres bis Ende 2012 von 10,4 Prozent auf 11,2 Prozent. Als Grund hierfür nennt IVG, dass Banken und Anwaltskanzleien weniger Flächen nutzen als zuvor. Die Hauptstadt leidet unter der Konsolidierung des Bundeshaushaltes als Folge der automatischen Staatsausgabenkürzungen.

Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen bewertet IVG dennoch sowohl in den USA als auch in Kanada weiterhin positiv. So soll die Wirtschaft in beiden Ländern dieses Jahr um zwei Prozent steigen, 2014 sogar um 2,9 Prozent. Grund dafür ist vor allem der steigende Konsum. Ein deutliches Wachstumshemmnis in Amerika bleibt die Unsicherheit bezogen auf die Anhebung der Staatschuldenobergrenze. 

Gleichzeitig stieg an manchen Standorten das Angebot an Untervermietungsflächen. In Calgary etwa machen sie ein Drittel des gesamten Leerstands aus. Mittelfristig sieht IVG hier, aber auch in Ottawa und Vancouver die Gefahr, dass kommende Neubauflächen nicht benötigt werden.

San Francisco. Unternehmen der High-Tech-Branche suchen hier Büros. Der Leerstand sank deutlich - die Renditen auch. In New York stiegen die Preise für Immobilien ebenfalls. Dabei stehen dort mehr Büros leer als noch im vergangenen Jahr.

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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

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Aktuelle Anzeigen– und Kooperationspartner: Aquila Capital Structured Assets GmbH Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH Commerz Real AG DFV Deutsche Fondsvermögen AG Dr. Peters Group Fairvesta AG FHH Fondshaus Hamburg Green Investors AG Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH Hannover Leasing GmbH & Co.KG Hesse Newman Capital AG HIH Vertriebs GmbH IVG Private Funds GmbH Jamestown US-Immobilien GmbH KGAL GmbH & Co. KG Real I.S. AG SIGNA Property Funds TSO Europe Funds Inc. Wölbern Invest KG ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Recht einfach Wann beginnt die Widerrufsfrist? Verbreitete Formulierung ist unzureichend. Wer als Verbraucher einen Darlehensvertrag abschließt, dem steht ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu. Ein Verbraucher kann deshalb seine Erklärung innerhalb von zwei Wochen widerrufen (Widerrufsfrist).

ist nicht das vertraglich vereinbarte Entgelt, sondern der objektive Wert einer Maklerleistung, soweit dieser das vertragliche Entgelt nicht übersteigt (vgl. BGH, Urt. v. 17.01.2013, III ZR 145/12).

Diese Widerrufsfrist beginnt aber erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist. Über die Frage, was hier „ordnungsgemäß“ bedeutet, mussten und müssen immer wieder Gerichte befinden. Weit verbreitet war früher die Formulierung, dass die Frist für den Widerruf „frühestens mit Erhalt der Widerrufsbelehrung“ beginnt. Eine solche Erklärung ist aber unzureichend, da sie den Verbraucher nicht eindeutig über den Beginn der Widerrufsfrist aufklärt.

Handelt es sich bei der Leistung, für die Wertersatz zu leisten ist, um eine Dienstleistung, ist die übliche oder wenn es an einer üblichen Vergütung mangelt, die angemessene Vergütung maßgeblich, die für eine solche Leistung zu bezahlen ist (vgl. BGH, Urt. v. 15.04.2010, III ZR 218/09). Die Kündigung eines Versicherungsvertrages hat im Falle des Widerrufs einer Vermittlungsgebührenvereinbarung auf die Höhe des Wertersatzanspruchs grundsätzlich keinen Einfluss (vgl. BGH, Urt. v. 01.03.2012 a.a.O.).

Die Belehrung ist außerdem irreführend, da die Verwendung des Wortes „frühestens“ dem Verbraucher nicht ermöglicht, den Fristbeginn problemlos erkennen zu können. Der Verbraucher kann aus der Formulierung schlussfolgern, dass die Widerrufsfrist „jetzt oder später“ beginnt. Insbesondere ist unklar, ob der Beginn des Fristablaufs noch von weiteren Voraussetzungen abhängen soll (vgl. BGH, Urt. v. 01.03.2012, III ZR 83/11 und vom 19.07.2012, III ZR 252/11).

Auch wenn „frühestens“ in einer Widerrufsbelehrung bedeuten kann, dass eine Widerrufsfrist „nie“ zu laufen beginnt, muss derjenige, der fehlerhaft belehrt wurde, nicht zwangsläufig leer ausgehen. Voraussetzung ist aber auch hier, dass bei Erbringung der Dienstleistung (hier also der Maklerleistung) keine Pflichten verletzt wurden, die den Zahlungspflichtigen zur Geltendmachung eines Schadenersatzanspruchs be-rechtigen. Mit einem solchen Anspruch könnte der Verbraucher dann nämlich wiederum die Aufrechnung erklären.

Trotz wirksamen Widerrufs einer Vermittlungsgebührenvereinbarung kann der Anspruch eines Versicherungsvermittlers auf Zahlung von Vermittlungsgebühren allerdings begründet sein. Die Vermittlung einer Lebens- und Rentenversicherung stellt eine Maklerleistung dar, die mit Abschluss des vermittelten Hauptvertrages (der Versicherung) vollständig erbracht ist. Sie kann nicht in Natur zurückgegeben werden. Ein Verbraucher kann deshalb ggf. Wertersatz schulden. Maßgeblich für die Bemessung des Wertersatzes

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