Der fondsbrief nr 199 by Andre Eberhard

NR. 199 I 44. KW I 31.10.3013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS

Meiner Meinung nach... Wie viele Verbände brauchen die Anbieter von offenen und geschlossenen Invest-

Anlage-Check: Dr. Peters lässt britische Investoren abheben

Fonds-Check: Aquila bringt ersten Immofonds mit Götterboten im Gepäck

Im Gespräch: Thomas Richter, BVI-Hauptgeschäftsführer

Im Gespräch: Eric Romba, BSI-Hauptgeschäftsführer

Umfrage: Eigene KVG ist für viele Initiatoren A und O

Steuern: Finanzrichter urteilen zum Nachteil der Flugzeugfonds

Personalia

Offene Immobilienfonds: Rückzahlung kann dauern

Recht einfach: Müssen Berater erfahrene Anleger über Risiken aufklären?

Impressum

mentvermögen? Der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) hat sich für ausländische Unternehmen und Initiatoren geschlossener Fonds geöffnet. Logisch, dass der Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen (BSI) darüber nicht besonders glücklich ist. Im Gespräch mit dem Fondsbrief zählen die jeweiligen Hauptgeschäftsführer die Pluspunkte für ihre Verbände auf. Flugzeugfonds oder Flieger-Limited? Die Assets bleiben dieselben. Im Fall der ersten Limited von Dr. Peters sind das zwei Boeing Dreamliner. Drei Tage hat es gedauert, dann war das Eigenkapital akquiriert. Offenbar akzeptieren die Investoren unternehmerische Beteiligungen in anderen Rechtsform leichter. Kein Wunder, dass die Emissionshäuser nach alternativen Modellen suchen. Gleichzeitig bereiten sich die Initiatoren darauf vor, regulierte Angebote für private und institutionelle Anleger im Sinne der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) aufzulegen. Eine Vielzahl von Anbietern präferiert dabei die eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft. Das ist ein Ergebnis einer konzertierten Umfrage der Fachmedien Beteiligungsreport, Fonds & Co. und Fondsbrief. Ein weiteres: Die Umsetzung des Kapitalanlagegesetzbuchs kostet Geld. Viel Geld. Die ExtraAusgaben übersteigen in manchen Häusern leicht die Million-Euro-Grenze. Wer so viel auf sich nimmt, hat verlässliche, rechtliche Rahmenbedingungen verdient. Danach sieht es derzeit nicht aus. Die europäische Wertpapieraufsichtsbehörde ESMA zum Beispiel verunsichert den Markt mit ihrer Einschätzung, der geschlossene Fonds sei ein offener Fonds. Ich bin gespannt, wann wir endlich wissen, wie der künftige Fonds konzipiert sein muss. Fraglich ist, wie lange die Entscheidung dann Bestand haben wird. Die Experten sich einig, dass sich schon jetzt erste Überarbeitungen abzeichnen.

Viel Spaß beim Lesen!

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Anlage-Check

Catella/Doric Pflegefonds investiert Der Spezialfonds „CD Healthcare II“ ist komplett investiert. Fünftes und letztes Objekt ist ein Pflegeheim, das an die proSenium Gruppe vermietet ist. Der TripleNet-Mietvertrag hat eine Laufzeit von 25 Jahren. In diesem Zeitraum wird das Fremdkapital vollständig zurückgeführt. Gesellschafter des Fonds von Catella und Doric sind in der Hauptsache institutionelle Anleger. Beide Unternehmen haben angekündigt, ihre Aktivitäten im Bereich Immobilien weiter auszubauen. Konkrete Projekte befinden sich bereits in der Umsetzungsphase.

Hamburg Trust Milaneo platziert Hamburg Trust hat sein bislang größtes Immobilienprojekt platziert. Private und institutionelle Investoren legten in den Tranchen des Angebots „Shopping Edition“ 203 Millionen Euro an. Sie finanzieren das „Milaneo“, das größte ShoppingCenter in Baden-Württemberg. Eröffnungstermin soll der Herbst 2014 sein.

Das Milaneo in Stuttgart. Investoren beteiligten sich mit mehr als 200 Millionen Euro.

Darauf fliegen britische Anleger Dr. Peters platziert Flieger-Limited im Fund Market der Londoner Börse

In Leasing-Flugzeugen fliegen in Deutschland in erster Linie private Kapitalanleger mit. Institutionelle Investoren scheuen die Reise – zumindest in Deutschland. Anders in Großbritannien. Auf der Insel haben Großanleger keine Flugangst. Dr. Peters hat seine erste FliegerLimited für institutionelle Kunden daher an der Londoner Börse platziert. Innerhalb von drei Tagen war die „DP Aircraft I Ltd“ sogar leicht überzeichnet. Kein Wunder, dass Dr. Peters über Nachfolger nachdenkt, zumal deutsche Großanleger offenbar den Reiz des Fliegens immer stärker entdecken. Objekte: Die Aktionäre beteiligen sich an zwei Boeing 787-8s Dreamliner. Ein Flugzeug der neuesten Generation. Es hat größere Fenster, kann Turbulenzen besser wegstecken und verbraucht weniger Kerosin. Längere Wartungsintervalle sparen ebenfalls erhebliche Kosten ein. So kann eine 787 im Vergleich zu einer 767 über zwölf Jahre 52 Tage länger fliegen. Allerdings läuft noch nicht alles rund in der 787. Das neue Boeing-Flaggschiff war in Turbulenzen geraten, weil Batterien in Brand geraten waren. Leasingnehmer Norwegian Airline hält eine Menge von den Sprit sparenden Maschinen – er least nicht nur die FondsFlieger, sondern hat insgesamt acht

Exemplare bestellt. Aber auch Norwegian musste sich mit Kinderkrankheiten des Dreamliners herumärgern. Dow Jones News berichtet von technischen Schwierigkeiten bei der Hydraulik und der Stromversorgung. Doch das beunruhigt den Markt nicht besonders. Im Gegenteil: Boeing fährt die DreamlinerProduktion sogar hoch, denn die Nachfrage ist so stark wie nie. Grund dafür ist vor allem der niedrige Verbrauch. Die Kosten für den Sprit waren schon immer ein entscheidender Faktor in der Wirtschaftlichkeit eines Flugzeugs. Seit dem Jahr 2000 ist der Anteil der Treibstoffkosten im operativen Geschäft um mehr als das dreifache gestiegen. Kein Wunder, dass die Airlines ihre Spritschlucker austauschen wollen. Rund 900 Maschinen haben die Airlines seit dem Jungfernflug im Jahr 2007 bestellt. Der Typ ist gefragt, im Orderbuch stehen rund 50 Adressen. Darunter sind erstklassige Unternehmen wie Singapore Airlines und Quantas, aber auch Airlines wie Arik Air und Air Niugini. Noch nie gehört? Das muss nicht verwundern, wer kennt schon Luftfahrtgesellschaften aus Nigeria und Papua Neuguinea? Dauerhafte Nachfrage auch an älteren Fliegern dürfte so jedoch gewährleistet sein. Leasingnehmer: Die beiden Dreamliner sind an Norwegian Airlines

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verleast, den drittgrößten Low-Cost-Carrier Europas. In diesem Jahr ist das Unternehmen von Skytrax als beste Billig-Airline Europas ausgezeichnet worden. Die monatliche Leasingrate beträgt pro Flieger rund 1,24 Millionen Dollar. Der Vertrag hat eine Laufzeit von zwölf Jahren. Kalkulation: Die Flieger-Gesellschaft hat einen Fremdkapitalanteil von 60 Prozent. Die Zinsen liegen bei rund fünf Prozent. Über die Laufzeit des Leasingvertrages wird das Darlehen komplett getilgt, so dass der kalkulierte Verkaufserlös beim geplanten Verkauf nach zwölf Jahren komplett an die Investoren geht. Hinzu kommt eine Dividende von 2,25 Prozent im Quartal - also neun Prozent pro Jahr - so dass die Zeichner ihren Einsatz über die Laufzeit ungefähr verdoppeln. Steuern: Die „DP Aircraft I Limited“ ist auf der Kanalinsel Guernsey angesiedelt, eine zwischengeschaltete Tochtergesellschaft in Irland. Auf der grünen Insel fühlen sich Leasinggesellschaften wohl, aber natürlich hat das ganze auch steuerliche Gründe, wovon aber nur britische Großinvestoren profitieren. Kein Wunder also, dass sich ausschließlich Anleger aus England an den Fliegern beteiligt haben. Ein ähnlich gestricktes Angebot für deutsche Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke ist jedoch keine bloße Theorie. Anbieter: Die Limited ist das erste Angebot von Dr. Peters in dieser Form. Die Flieger sind extra dafür angeschafft worden, betont der Initiator, der das Privatkundengeschäft jedoch nicht vernachlässigen will und dazu kürzlich den Lizenzantrag für eine Kapitalverwaltungsgesellschaft gestellt hat. Meiner Meinung nach… Wie erreicht ein Initiator von Publikumsfonds institutionelle Investoren? Dr. Peters ist es mit einer FlugzeugLimited gelungen. In drei Tagen war sie gezeichnet. Investoren setzen auf den Leasingnehmer Norwegian und darauf, dass die beiden Dreamliner nach zwölf Jahren im Full-LifeZustand wie geplant verkauft werden können. Dafür gibt es für die Anleger keine Garantie, aber die Aussicht auf eine Verdoppelung des Einsatzes. 

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Fonds-Check

Götterbote im Gepäck Hermes mietet vier Logistikhallen im ersten Immobilienfonds von Aquila Capital Mit dem „Aquila Real Estate Invest I“, einem Fonds nach altem (prä-KAGB) Recht, will der Hamburger Initiator Aquila Capital bis Ende Juni 2014 rund zwölf Millionen Euro einsammeln, ab 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio können sich Anleger beteiligen. Ende Mai 2024 soll planmäßig Schluss sein. Eine Platzierungsgarantie hält der Initiator für unnötig, da die Objekte schon erworben sind und der Vertrieb gut angelaufen sei. Markt: Logistikimmobilien müssen nicht dekorativ sein. Ihre Attraktivität für Investoren beruht unter anderem auf der steigenden Nachfrage nach LogistikDienstleistungen durch den Trend zum OnlineShopping. Im abgelaufenen Quartal wurde laut BNP Paribas das schon starke Vorjahresergebnis noch einmal um 56 Prozent übertroffen. Vor allem moderne Objekte mit guter Verkehrsanbietung und langfristiger Vermietung punkten bei institutionellen Investo-

ren, im Retailbereich ist das Angebot bislang sehr überschaubar. Investitionsobjekte: Die Fondsgesellschaft hat über drei Objektgesellschaften eine Beteiligung von knapp 95 Prozent an einem Portfolio aus vier Logistikimmobilien erworben, die von der Hermes Logistik Gruppe als Hauptumschlagslager genutzt werden. Die restlichen gut fünf Prozent verbleiben bei der Verkäuferin, dem Projektentwickler Casaplan Seeliger GmbH. Es handelt sich um Neubauten aus den Jahren 2011 bis 2013 jeweils in unmittelbarer Autobahnnähe, Zertifizierung mit Silber nach dem Green Building-Standard der DGNB und Gesamtmietfläche von gut 18.000 Quadratmetern. Sie sind in BerlinOranienburg, Berlin-Süd, Rendsburg und Koblenz angesiedelt. Eingekauft wurde nahezu genau zum im April von CBRE gutachterlich festgestellten Wert von 18,4 Millionen Euro. Da die Mieterin spezielle För-

Hannover Leasing

Investieren in Sachwerte Hannover Leasing ist einer der führenden Anbieter von Sachwertanlagen für private und institutionelle Investoren in Deutschland Bis heute hat Hannover Leasing 113 geschlossene Immobilienfonds und 47 strukturierte Finanzierungen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 10,8 Milliarden Euro im Immobilienbereich konzipiert Mehr als 63.500 Anleger vertrauen auf die über 30-jährige Erfahrung von Hannover Leasing

Kontakt: fonds@hannover-leasing.de www.hannover-leasing.de Bei dieser Anzeige handelt es sich lediglich um eine werbliche Information und nicht um die Darstellung einer bestimmten Vermögensanlage. Eine Beteiligung an einer Vermögensanlage kann ausschließlich auf Basis eines veröffentlichten Verkaufsprospekts erfolgen. Dieser enthält ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Grundlagen sowie insbesondere auch zu den Risiken einer Vermögensanlage. Die vollständigen Verkaufsprospekte sind bei dem Emittenten, dem Anbieter sowie bei Ihrem Vertriebspartner erhältlich und können kostenlos angefordert werden. Ein Verkaufsprospekt kann auch im Internet unter www.hannoverleasing.de heruntergeladen werden. Stand: Oktober 2013. HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG, Wolfratshauser Straße 49, 82049 Pullach

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der- und Sortieranlagen eingebaut hat, rechnet Aquila mit hoher Standorttreue.

Real I.S. Nächster BGV-Fonds Die Bayern-LB-Tochter Real I.S. legt ihren sechsten Spezialfonds auf. Der „BGV VI“ wird bevorzugt in Büros und Einzelhandelsimmobilien investieren, dazu in Logistikimmobilien und Hotels. Das Volumen soll 650 Millionen Euro erreichen, Schwerpunkt ist Deutschland mit einem geplanten Anteil von 70 Prozent. Institutionelle Investoren sollen jährliche Ausschüttungen von im Schnitt 4,75 Prozent bis fünf Prozent bekommen. Erstes Objekt ist ein Einkaufszentrum in Niedersachsen.

Signa

Einnahmen/Mietvertrag: Die Mietverträge sind in den Jahren 2011 bis 2013 für jeweils zehn Jahre mit fünfjähriger Verlängerungsoption abgeschlossen worden, die jährliche Miete liegt bei anfänglich gut 1,6 Millionen Euro. Die Mieten sind zu 70 Prozent indexiert. Die Hermes Logistik-Gruppe gehört zum Otto-Konzern und erhält von Creditreform eine sehr gute Bonität bescheinigt. Kalkulation: Die konsolidierte Gesamtinvestition von 21,65 Millionen Euro wird zu gut 41 Prozent fremdfinanziert, die Zinsen sind bis Ende August 2021 bei rund 3,1 Prozent fixiert. Getilgt wird mit mindestens 2,5 Prozent jährlich ab dem ersten Jahr, für die Anschlussfinanzierung rechnet Aquila vorsichtshal-

ber mit sechs Prozent p.a. Der Initiator hat das Objekt zum 11,24-fachen der ersten vollen Jahresmiete eingekauft. Kosten: Die konsolidierte Investitionsquote beträgt 87 Prozent der Gesamtinvestition, die einmaligen Fondskosten sind mit 11,4 Prozent in Anbetracht der konservativen Fremdkapitalquote respektabel. Beim Objektverkauf wird eine Provision von einem Prozent fällig. Exit und Gesamtrückfluss: Ab 2013 sollen Anleger jährlich 7,25 Prozent bekommen, den Verkaufserlös setzt die Kalkulation mit 95 Prozent im Jahr 2024 an. Basis hierfür ist eine Nachvermietung an Hermes für drei Objekte und die Neuvermietung des vierten mit einem Abschlag von 30 Prozent. Der Verkauf wird zum 10,24-fachen unterstellt, eine Jahresmiete unter dem Einkaufsfaktor. Der Gesamtrückfluss be-

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ILG Fonds Nr. 39 ist zu Ein halbes Jahr hat der Münchner Initiator ILG benötigt, um seinen Fonds Nr. 39 zu platzieren. Private Zeichner beteiligten sich mit insgesamt rund 34 Millionen Euro an zwei Einkaufszentren in Pattensen bei Hannover und in Ebersberg bei München. Magnetmieter sind REWE, Aldi, Lidl und C&A. Die gesamte Handelsfläche summiert sich auf mehr als 25.000 Quadratmeter. Anleger bekommen Ausschüttungen von jährlich sechs Prozent, die monatlich ausgezahlt werden.

läuft sich in diesem Szenario auf 174 Prozent vor Steuern. Die Sensitivitätsanalyse berücksichtigt Veränderungen der Inflationsrate, der Instandsetzungskosten, des Anschlusszinses und der mietfreien Zeit. Anbieter: Dem viel beschworenen Trend weg vom Bauchladen hin zum Assetmanagement in Kernsegmenten kann Aquila wenig abgewinnen. Geschäftsführer Axel Stiehler begründet die kontinuierliche Erschließung neuer Assetklassen durch sein Haus mit seiner breiten Aufstellung weit über geschlossene Sachwertbeteiligungen hinaus, dem Ziel der Unabhängigkeit von zyklischen Entwicklungen in einzelnen Märkten und mit dem Erfordernis, größere Volumina zu bewegen, um die Regulierungskosten schultern zu können. Die nötige Assetkompetenz baut Aquila sukzessive durch neue Mitarbei-

ter auf. Bislang können die Ergebnisse der 25 geschlossenen Fonds aus den Segmenten Solar-, Wasser- und Windenergie, Agrar, Wald, Schiffe und Klimaschutz weitgehend überzeugen – nur die Schiffsfonds bereiten die branchenüblichen Probleme, und die Klimaschutzfonds leiden unter dem Zusammenbruch des Marktes für CO2Zertifikate. Meiner Meinung nach… Der erste Immobilienfonds von Aquila kann sich in dem geschrumpften Angebot von Beteiligungen an deutschen Immobilien durchaus sehen lassen. Die herausgestellte Diversifikation über vier Standorte wird zwar durch die Vermietung an nur einen Mieter konterkariert, dieser bewährt sich jedoch nachhaltig in einer wachsenden Branche.  Stephanie von Keudell

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Auf ein Wort

„Es hätte schlimmer kommen können“ BVI-Hauptgeschäftsführer Thomas Richter zum KAGB - Verband öffnet sich für geschlossene Fonds Der deutsche Fondsverband BVI öffnet sich für ausländische und geschlossene Fondsanbieter. Für Hauptgeschäftsführer Thomas Richter ist das eine logische Konsequenz aus dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch. Eine Trennung der Anbieter offener Fonds von denen geschlossener Fonds entspreche nicht mehr der tatsächlichen und rechtlichen Wirklichkeit, so Richter.

Richter: Ja. Wir bekommen konkrete Anfragen zu unseren Leistungen und unserem Beitragssystem. FB: Warum sollte ein Anbieter zum BVI gehen?

können wir erst, sobald KVG-Lizenz haben. Das um Mitglied im BVI zu ist ein Gütesiegel, auf das

Richter: Der BVI ist seit 43 Jahren im Bereich regulierter Kapitalanlagen tätig. Die juristische und steuerliche Beratung ist unser tägliches Geschäft. Da ist es völlig normal, dass sich Unternehmen, die nun unter das Kapitalanlagegesetzbuch fallen, für die Leistungen unseres Verbands interessieren. Schließlich sind unsere Mitglieder schon seit langem die größten AIF-Anbieter. Rund drei Viertel des in offenen Fonds verwalteten Volumens von 1,7 Billionen Euro sind in AIFs investiert. Alleine die offenen Immobilienfonds kommen auf 120 Milliarden Euro.

FB: Haben sich denn bereits einige für eine Mitgliedschaft interessiert?

FB: Können Sie nachvollziehen, wenn Marktteilnehmer Ihre Öffnung so interpretieren, sie wollten dem BSI Mitglieder abwerben?

Der Fondsbrief: Haben Sie schon Anbieter geschlossener Fonds aufgenommen? Thomas Richter: Das die Unternehmen eine ist die Voraussetzung, werden. Die KVG-Lizenz wir Wert legen.

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Richter: Die Interpretation kann ich zwar nachvollziehen, sie stimmt aber nicht. Was wir wollen ist, der zentrale Ansprechpartner in allen Fragen rund um regulierte Kapitalverwaltungsgesellschaften und Fonds zu bleiben. Dabei unterscheiden wir nicht nach Assetklassen, Anlagestilen, Herkunft oder anderem. Entscheidend ist für uns, dass es sich um regulierte Fonds und Fondsmanager handelt. Unser Ziel ist es, die Welt der Fonds komplett abzubilden und zu vertreten.

FB: Verfolgen denn Ihrer Ansicht nach die Anbieter offener und geschlossener Fonds dieselben Interessen?

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Richter: Die Interessen sind nicht immer deckungsgleich, weil die Geschäftsmodelle nicht deckungsgleich sind. Das ist aber bei unseren heutigen Mitgliedern auch schon so. Einerseits haben wir eine sehr homogene Mitgliederstruktur, wir vertreten ausschließlich Asset Manager. Aber gleichzeitig ist die Welt der Asset Manager sehr heterogen. Die Manager von Publikumsfonds zum Beispiel haben andere Bedürfnisse als die Anbieter von Spezialfonds, ETF-Anbieter andere als Immobilienfondsanbieter. Unser Vorteil ist: In unseren Ausschüssen und Arbeitskreisen kann jeder seine spezifischen Positionen einfließen lassen. Wir bündeln so die Interessen der jeweiligen Anbietergruppen und bringen nach außen die vollen PS der gesamten Fondsbranche auf die Straße. Das ist in Zeiten der Überregulierung auch dringend erforderlich.

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FB: Das neue Gesetz ist Ihrer Ansicht nach offenbar nicht der große Wurf?

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Richter: Nein, aber es hätte noch viel schlimmer kommen können. Es zeichnen sich schon jetzt erste Überarbeitungen ab.

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FB: Aktuell herrscht in der Branche große Unsicherheit. Nach Ansicht der europäischen Wertpapieraufsichtsbehörde ESMA sollen geschlossene Fonds tatsächlich offene Fonds sein. Richter: Darüber reden wir mit der Europäischen Kommission. Wir setzen uns nachdrücklich für den Bestandschutz ein. Das war schließlich auch erklärtes Ziel der Kommission. 

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Auf ein Wort

„Tiefere Marktkenntnis als andere“

ZBI

BSI-Hauptgeschäftsführer Eric Romba mach Mut in Sachen FK-Quote

12 Prozent Rendite Der Luxemburger Fonds „ZBI Opportunity Real Estate Fund One S.C.A.“ hat sein Immobilienportfolio für rund 27 Millionen Euro verkauft. Der Deal war Teil einer Gesamttransaktion in Höhe von 140 Millionen Euro. Für die Anleger bedeutet der Verkauf eine Jahresrendite von durchschnittlich zwölf Prozent. Das Angebot für institutionelle Investoren der Zentral Boden Immobilien (ZBI) war eines der ersten Luxemburger Vehikel mit Wohnimmobilien.

Wie viele Interessenvertretungen brauchen die Anbieter von Sachwertbeteiligungen? Diese Frage stellt sich im Zuge der Regulierung. Beide Verbände haben angekündigt, die Zielgruppe ihrer Mitglieder auszuweiten (siehe auch Interview mit Thomas Richter vom BVI, Seite 8). Die neue Strategie des BSI Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen erläutert Hauptgeschäftsführer Eric Romba.

Eric Romba: Nein. Es ist doch eine durchaus übliche Situation, dass einzelne Unternehmen in mehreren Verbänden Mitglied sein können. Ein Verband bietet ein Angebot an Leistungen für seine Mitglieder. Sieht ein Unternehmen in einer Mitgliedschaft einen Mehrwert und zieht seinen Nutzen, dann ist es legitim, sich in verschiedenen Vertretungen zu engagieren. Bei uns ist jedes Haus herzlich willkommen, das so denkt.

Der Fondsbrief: Der BVI hat angekündigt, er werde sich für Anbieter geschlossener Fonds öffnen. Empfinden Sie das als Wildern unter Ihren Mitgliedern?

FB: Haben Sie den BVI herausgefordert? Schließlich haben Sie Ihren Verband, den BSI, als originären Ansprechpartner für die Sachwertewelt dargestellt? Das kann dem BVI nicht

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Maßgeblich für das öffentliche Angebot einer Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt in seiner jeweils gültigen Fassung. Angaben zur Wertentwicklung bezogen auf das Eigenkapital, Auszahlungsangaben bezogen auf die Pflichteinlage, ohne Agio (Prognose). Auszahlungen beinhalten auch Kapitalrückzahlungen.

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gefallen haben. Immerhin vertritt er mit den offenen Immobilienfonds ebenfalls Sachwerte. Romba: Nein, das sehe ich nicht als Herausforderung. Fakt ist allerdings: Unsere Mitglieder haben in der Vergangenheit und werden auch in Zukunft Sachwerte verschiedenster Art verwalten, nicht nur Immobilien. Wir haben uns immer für einen offenen Sachwertekatalog im KAGB eingesetzt. Dies spiegeln wir in unserer Verbandsarbeit auch wider. Und wir wissen ja noch nicht, was uns in Zukunft als Sachwert-Investition noch erwartet. FB: Ist es sinnvoll, mehrere ähnlich gerichtete Verbände zu haben? Ist nicht ein konzentrierter Verband schlagkräftiger? Romba: Wir haben mit unseren Mitgliedern mehrere Varianten durchgespielt; dabei ging es auch um die Möglichkeit eines Zusammengehens mit anderen. Einstimmig haben sie jedoch beschlossen: Der BSI bleibt ein eigenständiger Verband. Auch ich halte das für richtig. Wir werden natürlich weiterhin mit dem BVI und anderen Verbänden kooperieren. Im

Vorfeld der Regulierung haben wir bereits ein gemeinsames Papier mit der Sichtweise all unserer Mitgliedsunternehmen erarbeitet. Allerdings hat jeder seine Spezialisierung. Wir weisen im Bereich der Sachwerte und geschlossenen Strukturen eine tiefere Marktkenntnis aus als andere. FB: Sie nehmen unter der Firmierung als BSI auch Unternehmensberater und Wirtschaftsprüfer auf. Wie wollen Sie Interessenkonflikte zu den Emissionshäusern ausschließen? Zum Beispiel wenn es um Haftungsfragen oder Gebühren geht? Romba: Neu ist, dass wir uns zum Beispiel für Verwahrstellen öffnen. Fördermitglieder hat es bei uns schon immer gegeben, und das hat stets gut funktioniert. Streng genommen gibt es Potenzial für Interessenkonflikte auch unter den Anbietern derselben Assetklassen. Ein großes Emissionshaus hat andere Erwartungen als ein kleinerer Initiator. Im Falle eines Konfliktes ist darüber zu sprechen, am Ende nach Austausch aller Positionen muss eine Haltung stehen, dann muss sich die Minderheit der Mehrheit fügen.

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FB: Der BVI betrachtet die KVG-Lizenz als Gütesiegel. Beim BSI ist die KVG keine Voraussetzung für eine Mitgliedschaft.

die deutschen Besonderheiten. In diesem Punkt besteht übrigens Interessengleichheit zwischen dem Bundesfinanzministerium und uns.

Romba: Doch ist es. Aber wir sind auch offen für andere Unternehmen, die Sachwerte verwalten. Bringt ein Kandidat eine KVG-Lizenz mit, fällt unser Auswahlprozess natürlich weniger umfangreich aus, denn die BaFin hat in diesem Fall ja schon ausführlich geprüft. Bei Unternehmen ohne KVG steigen wir tiefer ein. Dann checken wir das Management, die Assets, die Leistungsbilanz und OrgaPläne intensiver.

FB: Nicht nur die EU schießt quer, sondern auch die BaFin. Thema Fremdfinanzierung. Wie hoch darf die FK-Quote letztlich sein?

FB: Wie bewerten Sie den Vorstoß der Europäischen Wertpapierbehörde ESMA, die geschlossene Fonds als offene Fonds betrachtet? Romba: Es bewegt sich was, wir empfangen Signale, die uns zuversichtlich stimmen. Eine marktadäquate Regelung erscheint uns wahrscheinlich. Dieser Fall zeigt die Komplexität einer Entscheidung auf EU-Ebene. Wir erwarten aber Rücksichtnahme für

Romba: Wir sind zuversichtlich, dass die endgültige BaFin-Regelung der Erwartungshaltung aller Beteiligten entspricht. Es kann ja nicht sein, dass unregulierte Kapitalanlagen Kredite in unbegrenzter Höhe aufnehmen können, und sich komplett regulierte AIFs derart beschränken müssen. Sollte die aktuelle Haltung der Behörde jedoch Bestand haben, zeichnen sich zahlreiche Widersprüche ab. Alleine die Auswirkungen auf den Investitionsstandort Deutschland wären fatal. Wir erwarten eine schnelle Lösung, denn die Emissionshäuser brauchen Planungssicherheit. Schließlich arbeiten zahlreiche Anbieter bereits an kommenden Angeboten. 

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Eigene KVG für viele das A und O Umfrage unter Initiatoren - viele haben Antrag bei der BaFin vorbereitet oder sogar schon gestellt Eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft, Service KVG, Blind Pools, Angebote mit konkreten Objekten - beim Streifzug über die Immobilienmesse Expo Real in München hat der Fondsbrief Anfang Oktober mit Anbietern geschlossener Beteiligungsmodelle über ihre Zukunft gesprochen und dabei ein differenziertes Bild gewonnen (siehe Fondsbrief Ausgabe Nr. 198). Ergänzend dazu haben die Fachmedien Beteiligungsreport, Fonds & Co. und Der Fondsbrief bei den Initiatoren abgefragt, wie sie auf die neuen Regeln reagieren. Die eigene KVG ist für die Mehrzahl der befragten Emissionshäuser das A und O. Mehr als die Hälfte der antwortenden Initiatoren hat den Antrag auf Erteilung einer Lizenz bei der BaFin entweder bereits gestellt oder bereitet ihn derzeit vor. Nicht verwundern kann es, dass vor allem große Unternehmen wie Bankentöchter Fonds für private und institutionelle Investoren künftig über eine eigene KVG einrei-

chen wollen. Kleinere Häuser entscheiden sich in der Regel dafür, die Dienstleistungen einer Service-KVG in Anspruch zu nehmen, oder sie verabschieden sich komplett aus dem regulierten Geschäft. Einen Sonderweg gehen Hesse Newman und das Hamburger Emissionshaus (HEH). Die beiden Hamburger Anbieter haben sich zusammengeschlossen und halten jeweils 50 Prozent an der Hamburg Asset Management HAM GmbH, die bei der BaFin bereits einen Lizenzantrag gestellt hat. Die Kooperation erstreckt sich außerdem über vertriebliche Aktivitäten: Dafür haben beide Häuser die HHCP Hamburg Capital Partners GmbH gegründet, ebenfalls ein 50:50-Joint Venture. „Hesse Newman und HEH, die sich als Spezialisten in ihren jeweiligen Assetklassen durch gute Performance einen Namen gemacht haben, bleiben erhalten. Wir bündeln vielmehr unser Know-How und schaffen Synergien“, sagt HEH-Geschäftsführer Gunnar Dittmann.

Checken Sie ein: Bayernfonds Deutschland 25 Investieren in die Hotelimmobilie Motel One Hamburg-Alster Die neuwertige Hotelimmobilie in zentraler Lage nahe der Hamburger Innenstadt ist bis 2030 langfristig an Motel One vermietet, eine der größten Hotelketten Deutschlands für Budget-Hotellerie. Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen in Höhe von 6,2 % p. a.1) Mehr erfahren Sie unter: www.realisag.de

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Paribus Zwei E-Loks gekauft Der Paribus-Fonds „Rail Portfolio III“ baut seine Flotte aus. Der dritte Eisenbahnfonds hat zwei neue Elektrolokomotiven vom Typ Siemens Vectron AC gekauft. Beide sind zunächst für mindestens drei Jahre vermietet und kommen im Personenverkehr in Schweden zum Einsatz. Die Fonds-Flotte umfasst nunmehr drei Diesel– und Elektro-Loks. Der Initiator will mindestens 30 Millionen Euro Eigenkapital in die Schienenfahrzeuge investieren. Tickets ab 10.000 Euro plus Agio.

Wer weder eine eigene KVG-Lizenz beantragen noch die Dienstleistungen einer Service-KVG in Anspruch nehmen will, hat in der Regel gute Gründe für seine Entscheidung. So werde das Hamburger Unternehmen CH2 zum Beispiel Wechselkoffer zum Transport von Gütern auf Straße und Schiene nur noch über Direktinvestments platzieren und benötige daher keine KVGZulassung. Dann muss der eigene Internetauftritt allerdings noch überarbeitet werden. Dort präsentiert sich das Unternehmen noch als „Emissionshaus für geschlossene Fonds und Direktinvestments“. Das Emissionshaus Asuco hat sich auf Zweitmarktfonds spezialisiert und noch keine Lösung für die Fortführung des Geschäftsmodells gefunden. „Aktuell bietet das KAGB keine realistische Möglichkeit, Zweitmarktportfolios aufzu-

legen, da die geforderten Bewertungsnotwendigkeiten nicht umsetzbar sind“, klagt Asuco-Geschäftsführer HansGeorg Acker. „Die für beispielsweise Immobilienfonds durchaus vernünftigen Bewertungsanforderungen schießen für Portfoliofonds, die ein Höchstmaß an Risikostreuung per se besitzen, über das Ziel hinaus, beziehungsweise wurden gar nicht berücksichtigt.“ Bei den geschätzten Kosten für eine eigene KVG gehen die Annahmen weit auseinander. Klar ist allerdings: Billig wird die Umstellung auf die Regulierung nicht. So reicht die Spannweite bei den einmaligen Ausgaben von 200.000 Euro bis deutlich über eine Million Euro. Die Mehrzahl derjenigen, die eine eigene KVG lizenzieren möchten, rechnen mit einmaligen Kosten von rund einer Million Euro.

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Real I.S. Brandhuber geht Josef Brandhuber (59) scheidet in gegenseitigem Einvernehmen Ende des Jahres aus persönlichen Gründen als Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG aus dem Unternehmen aus. Seit 1991 war er Geschäftsführer der Vorgängergesellschaft Bayernfonds Immobilien GmbH und seit dem Jahr 2000 Vorstandsvorsitzender der damals neu gegründeten Real I.S. AG. Neuer Vorsitzender wird Georg Jewgrafow (58). Er gehört dem Vorstand seit Mai dieses Jahres an.

Weit reicht auch die Range bei den laufenden Kosten. Hier rechnen manche Initiatoren mit 100.000 Euro jährlich, andere mit einer Million Euro. Größter Kostenfaktor dabei ist das Personal. Zwar nutzen einige Anbieter die Kapazitäten der bereits angestellten Mitarbeiter, kündigten jedoch weitere Einstellungen an. Auch hier gibt es keine einheitliche Planung. So planen die einen mit ein bis zwei zusätzlichen Fachkräften, andere rechnen mit einem Bedarf von bis zu 30 neuen Mitarbeitern. Im Vergleich zu einer eigenen KVG ist die Service-KVG die günstigere Lösung. Hierbei kalkulieren die Initiatoren mit einmaligen Kosten in Höhe von 50.000 Euro. An laufenden Kosten fallen 0,35 Prozent des verwalteten Eigenkapitalvolumens an. Immerhin: Die Gebühr für den Mittelverwendungskon-

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trolleur in Höhe von rund 40.000 Euro entfällt künftig. Fazit: Die Umsetzung des Kapitalanlagegesetzbuches wird teuer. Wer eine eigene KVG einrichten will, bezahlt dafür leicht eine Million Euro. Hinzu kommen die laufenden Kosten alleine auf Grund des zusätzlichen Personals. Günstiger ist die Lösung über eine Service-KVG, wobei diese Alternative offenbar vor allem für kleinere Anbieter eine Option darstellt. Charmant erscheint das Joint Venture mit einem befreundeten Unternehmen. Voraussetzung für solch eine Regelung ist, dass die Manager menschlich auf einer Wellenlänge funken, und auch die Unternehmensphilosophien harmonieren. Egal welche Lösung die Initiatoren anstreben - am Ende dürfte der Anleger dafür zahlen, denn die Regulierung wird seine Rendite kosten. 

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Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Aufgabegewinn nicht tarifbegünstigt Finanzrichter entscheiden gegen die Interessen von Flugzeugfonds und ihren Anlegern Die Richter am Bundesfinanzhof (BFH) hatten darüber zu entscheiden, ob Anleger eines geschlossenen Leasingfonds den Gewinn aus dem Verkauf des Flugzeugbestands tarifbegünstigt behandeln dürfen oder ihn voll versteuern müssen. Im Vergleich zu den laufenden Jahreserträgen geht es für die Anleger zumeist um höhere Beträge, die bei ihnen einen Progressionsschub bei der Einkommensteuer auslösen. Das aktuelle Urteil mit dem Az. IV R 18/11 betrifft neben Flugzeugfonds auch Gesellschaften, die Gegenstände wie Lokomotiven oder Container verleasen. Um es vorwegzunehmen: Nach dem Urteil des BFH gibt es keine Tarifbegünstigung des Aufgabegewinns, soweit er auf Verkauf eines vermieteten Flugzeugs als Bestandteil laufender Geschäftstätigkeit entfällt. Besteht die Geschäftstätigkeit eines Unternehmens darin, ein Wirtschaftsgut wie, im zugrunde liegenden

Fall, ein Flugzeug zu kaufen, dieses zu vermieten und anschließend wieder zu verkaufen, ist der Verkauf als Teilakt der laufenden Geschäftstätigkeit anzusehen. Der Gewinn aus dem Verkauf ist in einem solchen Fall nicht Bestandteil eines tarifbegünstigten Aufgabegewinns. Dieser Tenor lässt sich besser nachvollziehen, wenn die Hintergründe bekannt sind. Tarifbegünstigung für das Einkommen Als gewerbliche Einkünfte steuerpflichtig ist auch der Verkauf eines Unternehmens oder Teile an einer Gesellschaft, faktisch als letzter Akt der Tätigkeit. Als Veräußerung gilt auch die Einstellung oder Liquidation des Betriebs. In diesem Fall sind mehrere Vergünstigungen möglich, um die Tarifbelastung durch den Einmalertrag abzumildern. Diese kann der Fondsanleger in seinem Einkommensteuerbescheid

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anteilig auf den Verkaufsgewinn anwenden, die ihm der geschlossene Fonds zuweist. 1. Die Besteuerung nach der FünftelRegel. Das bringt in der Regel nur eine leichte Senkung der Progression und wirkt sich bei hohem Einkommen mit Spitzenprogression überhaupt nicht mehr aus. 2. Der Freibetrag von 45.000 Euro. Den gibt es, sofern der Anleger beim Verkauf schon 55 Jahre alt oder dauernd berufsunfähig ist. Der Betrag vermindert sich um den Teil des Gewinns, der die Grenze von 136.000 Euro übersteigt.

Doric baut sein Immobiliengeschäft aus und hat sich personell verstärkt. Neu im Team ist Christian Heidbrink (43). Vor seinem wechsel zu Doric war er Niederlassungsleiter der KGAL in Frankfurt und davor unter anderem bei einer Konzernimmobilientochter und bei einer internationalen Immobilienbank. Die Hauptversammlung der Wertgrund Immobilien AG hat Christopher von Hugo in den Aufsichtsrat berufen. Er ist bereits Aufsichtsratsvorsitzender der Constantia Flexibles GmbH in Wien. Dem Wertgrund-Aufsichtsrat gehören zudem Sven Fritsche als Vorsitzender an, dazu Matthias Thomas, Christoph Buse und HansChristian Schmidt. Das Bankhaus Berenberg schließt sein erst im vergangenen Jahr geschaffenes Berenberg Office und die Tochtergesellschaft Berenberg Privat Capital. Damit verabschiedet sich die Bank aus dem Family-Office-Geschäft und dem Business mit geschlossenen Fonds für Privatkunden.

3. Der halbierter Steuersatz. Er beträgt nunmehr 56 Prozent des durchschnittlichen regulären Tarifs, früher waren es mal 50 Prozent. Der halbierte Steuersatz wirkt ebenfalls beim Verkauf ab dem 55 Geburtstag oder dauernder Berufsunfähigkeit, und zwar auf die den Freibetrag übersteigenden steuerpflichtigen Beträge. Mindestens wird aber der Eingangssteuersatz angesetzt, der aktuell bei 14 Prozent liegt. Diese Vergünstigung muss beantragt werden und gilt pro Steuerzahler nur einmal im Leben. Hierzu lautet der einheitliche Tenor der Finanzrichter: Verkauft ein geschlossener Leasingfonds seinen Flugzeugbestand mit Gewinn, ist der selbst dann nicht tarifbegünstigt, wenn das Geschäft im zeitlichen Zusammenhang mit der Fondsliquidation und damit einer an sich begünstigten Betriebseinstellung erfolgt. Dies sollte der Regelfall sein, wenn die Gesellschaft ihre verleasten Gegenstände zum Schluss verkauft und dann planmäßig zum Laufzeitende abgewickelt wird. Die Richter begründen ihre Entscheidungen - pro Fiskus und kontra Fonds damit, dass eine begünstigte Aufgabe nur vorliegt, wenn die bisherige betriebliche Tätigkeit endgültig eingestellt wird und alle wesentlichen Anlagegüter an einen oder verschiedene Erwerber veräußert werden. Der Veräußerungsge-

winn ist allerdings nicht schon wegen des zeitlichen Zusammenhangs mit der Betriebsaufgabe tarifbegünstigt. So können Geschäfte, mit denen die bisherige unternehmerische Tätigkeit noch fortgeführt wird, nicht der Vergünstigung zugerechnet werden und gehören selbst dann noch zum regulären Gewinn, wenn sie im Zusammenhang mit einer endgültigen Fondseinstellung erzielt werden. Dies betrifft die Leasingfonds und insbesondere die mit teurem Flugzeugbestand. Bei ihnen gehört der Gewinn aus der Veräußerung des Anlagevermögens zum laufenden Geschäft, weil er Bestandteil eines einheitlichen Businessmodells (Ankauf, Vermietung und Verkauf) ist, selbst wenn die Fondsgesellschaft mit der Veräußerung beendet worden ist. Diese Verklammerung von Vermietung sowie An- und Verkauf des Flugzeugs liegt vor, wenn dies in der Prognoserechnung steht, und der hierbei angesetzte Erlös zunächst erwartete Verluste ausgleicht oder bisherige Gewinne entscheidend erhöht. Das hat zwei Folgen: 1. Fondssparer müssen den geballt in einem Jahr anfallenden Gewinn voll versteuern, was meist einen deutlichen Sprung in der Einkommensteuerprogression nach sich zieht. 2. Die Fondsgesellschaft muss auf den Verkaufsgewinn auch noch Gewerbesteuer zahlen, der bei den Beteiligten zumeist nicht komplett auf die Einkommensteuer angerechnet werden kann. Das mindert die Nettorendite. Einordnung bei vermögensverwaltenden Fonds Diese BFH-Entscheidung betrifft gewerbliche Gesellschaften. Verleasen sie hingegen vermögensverwaltend, kann in diesem Fall höchstens ein Spekulationsgewinn anfallen. Der bringt auch einen Progressionssprung, aber generell keine Tarifermäßigung. Das liegt daran, dass gewerbliche Erlöse unabhängig von Haltefristen besteuert werden, die übrigen nur innerhalb der

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Spekulationsfrist von zwölf Monaten oder zehn Jahren. Eine geschlossene Fondsgesellschaft erzielt nämlich aus der vermögensverwaltenden Vermietung von Flugzeugen, Containern, Lokomotiven und anderen beweglichen Wirtschaftsgütern sonstige Einkünfte, und der Anleger hat die positiven Jahreseinnahmen mit seiner individuellen Einkommensteuerprogression zu erfassen. Die muss gar nicht zwingend belastend hoch ausfallen, denn das Finanzamt erfasst lediglich die positive Differenz aus Leasingeinnahmen minus der laufenden Kosten und Abschreibungen auf das Fondsinventar.

Objekt im Flugzeufonds. Die Finanzrichter haben entschieden: Eine begünstigte Aufgabe liegt nur vor, wenn die bisherige betriebliche Tätigkeit endgültig eingestellt wird und alle wesentlichen Anlagegüter an einen oder verschiedene Erwerber veräußert werden. Der Veräußerungsgewinn ist allerdings nicht schon wegen des zeitlichen Zusammenhangs mit der Betriebsaufgabe tarifbegünstigt.

Leasingerträge sind übrigens keine Einkünfte aus Kapitalvermögen und unterliegen somit auch nicht der Abgeltungsteuer. Das erscheint zwar auf den ersten Blick ungünstig, liegt der Pauschaltarif von 25 Prozent doch meist unter dem individuellen Grenzsteuersatz der Fondsanleger. Doch in der Regel ist diese Einstufung positiv, weil sich die Spekulationsfrist verwenden lässt, während Gewinne unter der Abgeltungsteuer unabhängig von Haltefristen erfasst werden. Zudem lassen sich Werbungskosten - im Gegensatz zu den Kapitaleinkünften - weiterhin mindernd absetzen und die Verluste aus der Anfangsphase jahresübergreifend mit Überschüssen aus anderen Leasingfonds oder vergleichbaren privaten Mieteinkünften verrechnen. Es ist also möglich, das Minus aus einem Flugzeugfonds mit dem Plus aus dem Containerfonds zu verrechnen. Das gelingt bei anderen Fondsarten nicht, weil Verluste aus Steuerstundungsmodellen nur innerhalb einer Beteiligung ausgeglichen werden dürfen. Gewerbesteuer fällt bei Vermögensverwaltung generell nicht an. Der Verkaufserlös ist also nur innerhalb der Spekulationsfrist beim Finanzamt steuerpflichtig, und die Kommunen gehen leer aus. Die Spekulationsfrist beträgt für nach 2008 georderte Leasinggüter

statt zwölf Monaten immerhin zehn Jahre. Während die Gesellschaften diesen langen Zeitraum bei Flugzeugen und Lokomotiven zumeist durch eine langfristige Vermietung aussitzen, ist dies bei Containern und anderen beweglichen Gütern kaum möglich. Denn wer will etwa die verbeulten Behälter nach rund sechs Jahren noch leasen und dafür dem Fonds ausreichende Mieten zahlen? Allerdings ist der Spekulationsgewinn beim Anleger nur dann steuerpflichtig, wenn er die jährliche Freigrenze von 600 Euro übersteigt. Beteiligen sich Paare an einem Leasingfonds, können sie die Schwelle gleich zweifach nutzen. Der Spekulationsverlust etwa aus dem Verkauf des eigenen Mietshauses oder von Goldbeständen und Kunstsammlungen dürfen gegengerechnet werden. Das gilt auch für rote Zahlen aus alten Börsen- und Termingeschäften, die noch nicht der Abgeltungsteuer unterliegen. 

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Rückzahlung kann dauern Wölbern-Invest

Offene Immobilienfonds halten bei Auflösung Liquidität zurück

Verwaltung pleite

Der KanAm US Grundinvest hat seine letzten Immobilien schon im Mai 2011 veräußert. Der Fonds ist bereits seit dem 01. April 2012 auf die Depotbank übertragen.

Die Wölbern-Tochter Wölbern Fondsmanagement hat Insolvenz angemeldet. Sanierungsgeschäftsführer ist der Jurist Bernd Depping. Im vergangenen Jahr war er bereits zum Sanierungsvorstand der WGF bestellt worden. Das von Wölbern verwaltete Fondsvolumen beträgt rund zwei Milliarden Euro. Deppings Aufgabe ist es nun, das Vermögen der jeweiligen Fonds zu sichern.

Hansa Gruppe Notleidende Fonds Die Kölner Hansa-Gruppe hat einen neuen Geschäftsbereich für notleidende Immobilienfonds eingerichtet. Zweck ist es, Fonds zu übernehmen und zu verwalten. Derzeit betreut das Unternehmen für drei Kunden 27 Immobilien mit einem Wert von rund 1,5 Milliarden Euro. Die Vermietungsquote bei den gemanagten Objekten liegt im Schnitt bei 97 Prozent.

Offene Fonds Leerstand steigt Die Vermietungsquoten in offenen Immobilienfonds sind gesunken. Das hat Scope ermittelt. Die Range reicht nun von knapp 97 Prozent (Wertgrund Wohnselect D) bis zu gut 84 Prozent (UBS Euroinvest). Der größte Rückgang traf den KanAm Spezial Grundinvest mit minus 5,8 Prozentpunkten.

Trotzdem weist der Fonds per 19. Juli 2013 noch einen Nettoinventarwert von 5,35 US-Dollar pro Anteil aus, der noch nicht an die Anleger ausgeschüttet worden ist. Das entspricht einem prozentualen Anteil von rund 15 Prozent am letzten NAV vor dem Abwicklungsbeschluss. Ähnlich sieht die Situation beim „Morgan Stanley P2 Value“ aus, der am 30.09.2013 auf die Depotbank überging. Die Anleger aller Fonds in Abwicklung müssen sich demnach darauf einstellen, dass ein nicht unerheblicher Anteil des Wertes des Sondervermögens nach Abschluss der Immobilienverkäufe nach wie vor gesperrt bleibt und zunächst nicht beziehungsweise überhaupt nicht zur Ausschüttung an die Anleger kommt. Womit ist dieser Effekt zu erklären? Die Kapitalanlagegesellschaften arbeiten im Namen und für Rechnung des Sondervermögens. Die betroffenen Manager versuchen, möglichst hohe Sicherheitspuffer zu bilden, um bei einer Vermögenslosigkeit nicht in die Haftungsfalle für die Kapitalanlagegesellschaft zu geraten. Hierüber gibt es keinen einheitlichen Standard, vielmehr handhabt es jede Gesellschaft in Abstimmung mit ihrer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft individuell. Welche Haftungsrisiken gibt es? 1. Haftungsrisiken aus Objektankäufen. Achim Gräfen, ehemaliger Fondsmanager des AXA Immoselect, hat die Situation der Offenen Fonds im Umgang mit der Finanzmarktkrise einmal mit einem treffenden Vergleich beschrieben: „Wir kamen aus dem hei-

ßesten Sommer direkt in die kälteste Eiszeit“. Er meint damit, dass viele Fonds aufgrund der bis Mitte 2008 boomenden Investorennachfrage zahlreiche Ankäufe eingegangen sind, darunter auch viele „Forward Deals“. Es kann daher sein, dass noch Verpflichtungen aus Kaufverträgen abzuarbeiten sind. Das wird allerdings nicht mehr die Regel sein. 2. Gewährleistungen und zu gewährende Garantien. Der Verkäufer haftet häufig für das Baurecht inklusive möglicher Baulasten, die dem Käufer zugesichert werden müssen. Darüber hinaus kommt der Beschaffenheit des Bodens eine immer wichtigere Bedeutung zu („Altlastenfreiheit“). Beispiel sind die missglückte Bombenentschärfung der TMW Pramerica beim Münchener Objekt „Arte-Fabrik“ und der teilweise Dacheinsturz einer AXALogistikimmobilie im italienischen Oleggio. Hieraus resultierende Rechtsstreitigkeiten ziehen sich – abhängig von der landestypischen Justiz - oft über Jahre hin und sind oft bis zum Ende der Abwicklungsperiode nicht letztinstanzlich entschieden. Daneben gibt es bei Einzelhandelsimmobilien Sonderthemen wie Betriebslizenzen, die ausreichend abgesichert werden müssen. So ist es in Italien zum Beispiel üblich, dass der Betrieb eines Einkaufszentrums an die Vergabe einer Einzelhandelslizenz gekoppelt ist. Sie wird allerdings bei einem Verkauf nicht automatisch mit übertragen, sondern muss separat erworben werden. Der Wert der Immobilie bemisst sich ohne den Erwerb der Lizenz streng genommen nur am Sachwert der Immobilie. Das wissen die Inhaber der Lizenzen, und nicht selten entsteht ein langatmiges Pokerspiel. Da die Fondsgesellschaften in der Abwicklung oftmals keine verhandelbaren Garantien geben wollen, wirkt sich das auf den Kaufpreis aus. Zu dem latenten

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Haftungsrisiko kommt daher noch ein „Stressabschlag“ auf den Anleger zu. Bei einer intensiven Verkaufsprüfung („vendor´s due diligence“) tun sich die Gesellschaften damit aus unterschiedlichen Gründen schwer. Dabei spielen Zeit, Personalkapazitäten und Kosten eine Rolle. 3. Steuerliche Haftungen. Sondervermögen sind Zweckvermögen, die im Inland steuerbefreit sind. Im Ausland werden sie in der Regel körperschaftsteuerpflichtig und führen die Körperschaftsteuer im Belegenheitsland der Immobilie ab. Steuerlich gibt es in der Regel zwei Ebenen: die laufende Ertragsbesteuerung und die Besteuerung von Wertzuwächsen („Capital Gains Tax“). Für den deutschen Zeichner verbleiben die Erträge nach Steuern dann steuerfrei und unterliegen nur noch dem Progressionsvorbehalt. Soweit die einfache Theorie. In der Praxis sind Besteuerungsgrundlagen, Steuersätze und Steuerbemessungsverfahren länderspezifisch höchst unterschiedlich. Steuerliche Auseinandersetzungen können einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren in Anspruch nehmen. Ist das Management darüber hinaus nicht in der Lage alle Immobilien bis zum Stichtag zu verkaufen, müssen die verbleibenden Objekte an die Depotbank übertragen werden. Dadurch werden zusätzliche Übertragungskosten wie Grunderwerbsteuer fällig. AXA IM bezifferte deren Höhe in ihrer letzten Pressemitteilung allein für den AXA Immoselect auf rund 50 Millionen Euro. Fazit… Die Management Gesellschaften der in Auflösung befindlichen Fonds werden für alle (Eventual-) Verbindlichkeiten Liquidität zurückhalten, um alle Verpflichtungen begleichen zu können. Die Höhe der zu erwartenden Endrückstellungen richtet sich letztendlich danach, wie die jeweiligen Manager die Risiken bewerten. Die aus der Fondsabwicklung erwachsenden Dimensionen machen die jüngsten Zahlen des AXA Immoselect ersichtlich. Jüngst zahlte der Fonds rund 84 Millionen Euro an seine Anleger aus. Davon stammen, trotz umfangreicher Immobilien- und Portfolioverkäufe, lediglich 28 Millionen Euro aus außerordentlichen Erträgen wie Verkaufserlösen. Demgegenüber wurden 90 Millionen Euro für die laufende Bewirtschaftung und als Rücklagen für Gewährleistungen zurück behalten. Die Kapitalanlagegesellschaft rechnet damit, dass zum Zeitpunkt der Beendigung des Verwaltungsmandats rund 370 Millionen Euro an liquiden Mitteln erforderlich sind, um den Fondsbetrieb aufrecht zu erhalten und eventuellen Verpflichtungen zu begegnen.

Manhattan. Auch in den USA haben offene Fonds investiert. Lösen sie ihr Portfolio auf, behalten die Manager Liquidität für Eventualverbindlichkeiten zurück.

Nach unserer Schätzung ist von einer Liquiditätsreserve auszugehen, die im Schnitt bei zehn bis 20 Prozent des Rücknahmepreises am Beginn der Abwicklung liegt. Je nach Risikoneigung des Managers ist dann von null bis zehn Prozent Endausschüttung alles möglich. Demnach erscheint auch der Ansatz des KanAm US-grundivest plausibel. Für die betroffenen Anleger heißt das, dass sie möglicherweise noch jahrelang auf die vollständige Rückzahlung ihrer Anteilscheine warten werden. Wie viel sie davon dann endgültig zurück erhalten, ist das Resultat des Risikomanagements der Gesellschaften und damit der tatsächlich entstandenen Verbindlichkeiten.  Oliver Weinrich, Drescher & Cie Immo Consult

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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541 redaktion@markusgotzi.de www.gotzi.de www.rohmert-medien.de Chefredakteur: Markus Gotzi (V.i.S.d.P.)

Recht einfach Muss der Berater einen erfahrenen Anleger aufklären? Umfang und Intensität von Aufklärungspflichten hängen regelmäßig von den Umständen des Einzelfalls ab. Dabei kommt es auf die Vorkenntnisse und Erfahrungen des Anlegers auf der einen Seite sowie auf die Komplexität und die Produktrisiken auf der anderen Seite an.

Hrsg.: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251. Vorstand: Werner Rohmert eMail: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. ,

Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

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Vor kurzem hatte sich das OLG Nürnberg mit der Frage zu befassen, inwieweit ein erfahrener Kapitalanleger bei Erwerb eines Cross-Currency-Swap der Beratung bedurfte. Swaps sind Finanzinstrumente, bei denen in der Zukunft liegende Zahlungsströme bewertet und getauscht werden. Die Vertragsparteien bewerten diese Zahlungsströme regelmäßig unterschiedlich und verfolgen beim SwapGeschäft entgegengesetzte Finanzierungsinteressen. Swap ist allerdings nicht gleich Swap. Neben einfachen Währungsswaps mit überschaubarer Risikostruktur gibt es andere Swaps (beispielsweise Spread-Ladder-Swap), bei denen durchaus ein jedenfalls theoretisch unbegrenztes Verlustrisiko bestehen kann. So unterschiedlich wie deshalb die einzelnen Swaps sein können, sind auch die mit der Beratung über ein entsprechendes Geschäft verbundenen Aufklärungspflichten. Anleger, die über ausreichende Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich als erfahren gerieren, sind nur eingeschränkt aufklärungsbedürftig (vgl. BGH, Urt. v. 27.09.2011, XI ZR 182/10). Hat ein Kunde bereits deutliche Vorstellungen von einem bestimmten Anlageprodukt, darf die ihn beratende Bank davon ausgehen, dass er nur insoweit noch der Beratung bedarf, als er dies ausdrücklich verlangt oder dies aus sonstigen Umständen für die Bank er-

kennbar wird (vgl. BGH, 27.02.1996, XI ZR 133/95).

Urt.

Geht die Initiative für den Abschluss eines Swap-Vertrages vom Anleger selbst aus, und gibt der Anleger die Rahmenbedingungen für einen Währungsswap vor, darf eine Bank in Bezug auf die Aufklärungsbedürftigkeit eines Anlegers, der seit Jahren Währungsgeschäfte für sich selbst und für eine von ihm geführte GmbH tätigt, davon ausgehen, dass der Anleger klare Vorstellungen von den Chancen und Risiken eines solchen Swaps hat und bereit ist, für den erhofften Gewinn das erkannte Verlustrisiko zu übernehmen (vgl. OLG Nürnberg, Urt. v. 19.08.2013, 4 U 2138/12, nrkr.). Soweit einem Anleger bekannt ist, dass der wirtschaftliche Erfolg eines Spekulationsgeschäftes von der künftigen Entwicklung der Cross-Kurse abhängt, besteht auch nicht die Notwendigkeit, den Anleger auf das Erfordernis eines effektiven Risikomanagements hinzuweisen (vgl. OLG Nürnberg a.a.O.). Aus dem Beratungsvertrag erfolgt in einem solchen Fall auch keine Verpflichtung der Bank, den Anleger fortlaufend ungefragt über die Entwicklung der Wechselkurse zu informieren, da diese für jedermann aktuell aus allgemein zugänglichen Quellen erhältlich sind (vgl. OLG Nürnberg, a.a.O.). N äh er e I nf o r m a t io n en z u den Rechtsthemen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de