Der Fondsbrief Nr 185 by Andre Eberhard

NR. 185 I 16. KW I 19.04.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS

Gymnicher Gespräche: Anleger lassen sich von Emotionen verleiten

US Treuhand: Entwicklungsfonds in New Jersey macht 50 Prozent Plus

Anlage-Check: Bei Buss Capital kaufen Investoren Container direkt

Fonds-Check: Bei ZBI reden die Zeichner ein gewichtiges Wort mit

Auf ein Wort: Marc Drießen - Leitfaden für Immobilieninvestoren

Steuern und Recht: BGHUrteile zur Rückforderung von Ausschüttungen

Personalia

Marktstudie I: Offenen Fonds läuft die Zeit davon

Marktstudie II: Offene Fonds sollen sicher werden

Recht einfach: Was Anleger wissen müssen und was nicht

Impressum

Meiner Meinung nach... Eigenkapital minus 34 Prozent, Fondsvolumen minus 36 Prozent - Feri Euro Rating Services hat seine Zahlen zum Markt geschlossener Fonds 2012 vorgelegt. Weil Feri auch Sachwertbeteiligungen abseits der KG-Modelle berücksichtigt, sind die Summen mit 3,8 Milliarden Euro EK und 6,3 Milliarden Euro Volumen leicht höher als bei den VGF-Zahlen zu Publikumsfonds. Der Trend jedoch ist identisch. Es geht weiter deutlich bergab. Wie katastrophal der Markt sich entwickelt hat, macht ein Vergleich zum letzten guten Platzierungsjahr 2007 deutlich: Fondsvolumen wie Eigenkapital brachen um rund 70 Prozent ein, knapp 150 Initiatoren haben sich vom Markt verabschiedet. Positiv entwickelte sich einzig der Bereich New Energy. Allerdings zählt Feri die Umsätze des Genussrechts-Emittenten Prokon mit. Mit 331 Millionen Euro Eigenkapital liegt er in der Feri-Liste 2012 auf Platz eins. Liegt es doch am Modell? Offenbar wirken Genussrechte verlockender als geschlossene Fonds. Ob der typische Anleger versteht, was er damit gezeichnet hat? Weiß er beispielsweise, dass er kein Stimmrecht besitzt? Initiatoren geschlossener Fonds sehen in alternativen Strukturen keine Lösung der Umsatz-Misere. Nicht in Genussrechten, nicht in Zertifikaten. Darin waren sich die Teilnehmer der vom Fondsbrief organisierten „Gymnicher Gespräche“ einig. Eine Reihe von Anbietern glaubt jedoch daran, dass ein neuer Name vieles vereinfachen würde. Schiffspleiten, leer stehende Immobilien und Initiatoren mit krimineller Energie haben den Begriff „Geschlossener Fonds“ verbrannt. Intern ist er in manchen Emissionshäusern bereits verboten. Doch das alleine wird nicht genügen. Den geschlossenen Fonds kann nur eines helfen. Was das ist? Eigentlich ist die Antwort ganz simpel. Die Teilnehmer der Gesprächsrunde sind darauf gekommen.

Ihr direkter Weg zu uns! Viel Spaß beim Lesen!

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US Treuhand

Zu viele Emotionen Initiatoren suchen bei Gymnicher Gesprächen nach Ausweg aus dem Tief

New Jersey aufgelöst Gute Nachrichten aus den USA: Das Darmstädter Emissionshaus für AmerikaBeteiligungen US Treuhand hat seinen Fonds „UST XXI New Jersey“ mit Erfolg aufgelöst. Nach gut vier Jahren Laufzeit hat der Projektentwicklungsfonds BruttoRückflüsse von rund 150 Prozent für seine Anleger erzielt. Der Ende 2008 aufgelegte Fonds hatte ein Investitionsvolumen von rund 184 Millionen Dollar in fünf Grundstücke an der „Gold Coast“ in New Jersey mit Blick auf Manhattan investiert. Projektpartner Lennar hat die Anteile der deutschen Privatanleger Ende März zurück gekauft. Er will auf den Grundstücken 700 Eigentumswohnungen, Pent– und Stadthäuser errichten. Mit einem Ergebnis von zwölf Prozent p.a. liegt der Fonds im Durchschnitt aller bislang abgewickelten Beteiligungen der US Treuhand. Insgesamt wurden nunmehr zwölf Fonds aufgelöst.

Manhattan im Blick. In New Jersey hat US Treuhand Grundstücke verkauft.

Wohin geht die Reise der geschlossenen Fonds? Helmut Schulz-Jodexnis, Rainer Krütten, Lars Follmann, Tim Krömker, Florian Martin, Werner Rohmert, Marcus Kraft, Anselm Gehling (von links).

Zugegeben - die Frage war vielleicht etwas naiv gestellt: Wie kommt die Branche der geschlossenen Fonds aus ihrem Tief heraus? Wüssten die Anbieter einfache Antworten, müsste sie nicht über die aktuell schwierige Situation diskutieren. Länger als drei Stunden suchten die Teilnehmer der jüngsten, von der Fondsbrief-Redaktion geleiteten Gesprächsrunde „Gymnicher Gespräche“ nach Lösungen, erwarten sich in diesem Jahr allerdings noch nicht die Wende zum Guten. Dabei war die Antwort auf die Eingangsfrage eine ganz simple. Am Ende kamen die Initiatoren selbst darauf – alleine die Umsetzung bereitet Schwierigkeiten. Nach Lösungen suchten Anselm Gehling (Dr. Peters), Marcus Kraft (Zentral Boden Immobilien ZBI), Florian Martin (KGAL), Tim Krömker (Deutsche Fondsvermögen DFV), Lars Follmann (Fondshaus Hamburg Immobilien FHHI), Rainer Krütten (WealthCap) und Helmut SchulzJodexnis (Jung DMS & Cie.).

Die Branche hängt am Fliegenfänger des Vertriebs – und ist besonders abhängig von den Banken. Das Problem dabei: Die großen Häuser winken bei geschlossenen Fonds inzwischen genervt ab. Offenbar liegen inzwischen zu viele Klagen wegen schlecht laufender Schiffsfonds und anderer Beteiligungen in den Eingangskörbchen der Rechtsabteilungen. Nennenswerten Umsatz melden nur noch die Deutsche Bank und die HypoVereinsbank. Die Commerzbank ziert sich weiterhin, und auch viele ehemals starke Sparkassen und Raiffeisenbanken lassen die Fonds links liegen. Das bekommt zum Beispiel die KGAL deutlich zu spüren. Sie hat bislang den Löwenanteil der Fonds über den Bankenschalter verkauft. „Die Banken performen derzeit sehr, sehr schlecht. Verlieren Sie solche ehemals starken Vertriebspartner, spüren Sie das an allen Ecken und Enden. Die Vorfinanzierungskosten sind nur ein Beispiel dafür“, klagt Florian Martin von der KGAL. Seit Ende 2010 platziert der Initiator einen Englandfonds, und auch der Ver-

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trieb einer Frankreich-Immobilie zieht sich hin. Den aktuellen Flugzeug-Portfoliofonds bringen hauptsächlich freie Vermittler an den Kunden. Liegt die Zukunft der Beteiligungen, wie immer sie nach der Regulierung ab dem 23. Juli konzipiert sein werden, also in den Händen der freien Verkäufer? Ähnlich wie früher also, als die Banken in Zeiten Steuer sparender Verlustzuweisungsmodelle nur eine Nebenrolle spielten? So einfach ist es natürlich nicht, denn auch die Freien haben bei ihren Kunden mit Schiffen, Dubai-Immobilien und Medienfonds viel Kapital verbraten. Und nicht wenige können nachts nicht mehr schlafen, weil Anlegeranwälte Forderungen im hohen sechsstelligen Bereich stellen. Der Anleger dagegen sei am wenigsten verantwortlich für die derzeitige Misere am Markt. Er möchte höhere Renditen erzielen und wartet durchaus auf entsprechende Vorschläge. Die auf Seniorenheime spezialisierte DFV-Mutter Immac hat ihre Kunden befragt, weil sie wissen wollte, ob Anleger neuen Ideen und Assets gegenüber aufgeschlossen sind. „Das Ergebnis hat uns schwer überrascht“, sagt Tim

Krömker. „Die Kunden haben ein großes Interesse an neuen Produkten, die Hemmungen liegen eher beim Vertrieb.“ Daraus schließt Krömker, dass vor allen den alten Hasen - den Produktverkäufern - bei der Kundenansprache und –beratung geholfen werden muss. Denn für die Vermittler hat bereits eine neue Zeitrechnung begonnen. „Sie müssen sich daran gewöhnen, jede Beratung zu dokumentieren. Auch wenn kein Abschluss dabei herauskommt“, sagt Helmut Schulz-Jodexnis. Eine Haftungsfalle lauere außerdem in den Risikoklassen. Wer seinen Kunden falsch einordnet, geht erhebliche Risiken ein. Dabei sei der politische Wille doch ohne Zweifel, wie Rainer Krütten meint: „Der geschlossene Fonds ist gewünscht, sowohl für institutionelle Investoren als auch für private Anleger.“ Trotzdem wollten die Verbraucherschütze den Kunden vorschreiben, was sie mit ihrem Geld zu tun und zu lassen haben. „Was soll das? Es verbietet doch auch niemand, eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen.“

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FHHI Studentenwohnheime Für den ersten Fond der neuen Gesellschaft Fondshaus Hamburg Immobilien hat das Unternehmen den Kaufvertrag für zwei Studentenapartment-Anlagen mit 300 Wohneinheiten in Mainz und Darmstadt unterzeichnet. Das Volumen summiert sich auf gut 23 Millionen Euro. Bis spätestens Anfang 2015 wird die GBI AG die Wohnheime fertig stellen. Mieter ist 25 Jahre lang eine gemeinnützige Stiftung. Der Fonds „FHH Immobilien 15 - Studieren und Wohnen II“ kommt im Mai an den Markt.

Die Regulierung an sich sieht die Branche positiv. Allerdings: Im Detail lauere das Chaos. „Die BaFin ist ahnungslos. Keiner weiß, welche Prospekte künftig akzeptiert werden. Manche Prüfungen ziehen sich bis zu 90 Tage hin“, berichtet Anselm Gehling von Dr. Peters. Dennoch ist er optimistisch, dass die Branche überlebt, allerdings deutlich verändert: „Die Beteiligungsmodelle sehen künftig anders aus, da bin ich mir sicher. Die Ausschüttungen werden nicht mehr die Rolle spielen wie bisher. Entscheidend ist das Gesamtkonzept aus Tilgung und Liquiditätsreserve. Das ist die Lehre, die wir aus den Schiffsfonds gezogen haben.“ Ohne Zweifel sind die Schiffsfonds mit ihren drohenden und vollzogenen Pleiten eine Baustelle. „Wer Ärger mit seinem Kunden hat, weil die Schiffe nicht laufen, wird ihm kaum Anteile an einem

Immobilienfonds verkaufen können“, so Vertriebsprofi Schulz-Jodexnis. Dem widerspricht jedoch DFV-Vorstand Krömker und bleibt damit seiner Argumentation treu: „Warum soll ein Berater nicht zum Kunden gehen, obwohl er ihm früher eine Kapitalanlage verkauft hat, die nicht so läuft wie geplant? Ich glaube nicht, dass jeder Kunde verbrannt ist, der schlechte Erfahrungen gemacht hat.“ Entscheidend sind aber nicht nur persönliche Erfahrungen, sondern auch die öffentliche Wahrnehmung. In diesen Punkten herrscht Konsens: Keine andere Branche steht in den Medien derart schlecht da. Keine andere Branche gerät derart in Generalhaftung. Aktuelles Beispiel ist der Fall S&K. Gemeint ist das Frankfurter Unternehmen, bei dem 1.200 Beamte Unterlagen sicherten. Die Verantwortlichen sitzen

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hinter Gittern, die Staatsanwaltschaft ermittelt wegen Betrugs. Wer Geschäfte mit den Blendern machte, schaufelte sein eigenes Grab. DCM, FIHM und United Investors sind Pleite. „Viel mehr darf nicht passieren, sonst verabschieden sich noch mehr Banken aus dem Vertrieb“, so WealthCap-Geschäftsführer Krütten. Er fordert, den Begriff „Geschlossene Fonds“ zu den Akten zu legen, weil er zu negativ besetzt sei. „Das halte ich für unabdingbar.“ Bei Lars Follmann rennt Krütten damit offene Türen ein. Follmann ist Geschäftsführer beim Fondshaus Hamburg Immobilien (FHHI) und gleichzeitig Manager bei Hochtief Solutions, dem Joint Venture Partner des neuen Emissionshauses. Ein Mann also, der von außen auf die Branche schaut – und sich manchmal wundert. „Ich erwarte eine viel engere Betreuung laufender Assets, so wie es auch die Amerikaner machen. Die Immobilien müssen außerdem deutlich stärker optimiert werden als bislang.“ Uneinig war sich die Runde in der Diskussion darüber, in wie weit die Anleger in Entscheidungspro-

zesse einbezogen werden wollen oder nicht. ZBIVorstand Marcus Kraft glaubt, damit den Nerv der Zeichner zu treffen und hält die Fahne des vom Investoren bestimmten Konzeptes hoch: „Bei unseren Gesellschafterversammlungen kommen 400 von 2.000 Anlegern, um ihre Stimme abzugeben. Mitspracherecht ist ihnen offenbar sehr wichtig.“ Damit vertritt Kraft eine exklusive Meinung, die anderen Initiatoren widersprechen heftig. „Der typische Kunde ist kein unternehmerischer Investor. Er gibt mir als Experte für Sachwerte den Auftrag, sein Kapital zu managen, will aber danach in Ruhe gelassen werden“, sagt KGAL-Vertriebsleiter Martin stellvertretend für die übrigen Diskussionsteilnehmer. Fehlt aber immer noch die Antwort auf die Frage, warum das derzeit so selten geschieht. Warum die Anleger ihr Kapital kaum noch in geschlossene Beteiligungsmodelle investieren. Und vor allem: Wie sich das ändern lässt. Den Haken an der Sache hat die Branche offenbar erkannt. „Der geschlossene Fonds ist nicht sexy“, meint Dr. Peters-Chef Anselm

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ILG Einzelhandel Nr. 39 Fondsinitiator ILG bleibt seiner Strategie treu: Der aktuelle Fonds mit der Nummer 29 finanziert zwei Handelsimmobilien. Anleger beteiligen sich an einem Fachmarktzentrum in Pattensen bei Hannover und am Einkaufszentrum E-EinZ in Ebersberg bei München. Die Mietverträge haben eine Laufzeit von durchschnittlich zwölf Jahren. Magnetmieter sind Rewe, Aldi, Rossmann, Deichmann, Lidl, Drogerie Müller und C&A. Zeichner bekommen Ausschüttungen von sechs Prozent.

Gehling. Anleger ließen sich bei ihrer Investitionsentscheidung zu sehr von Emotionen leiten. „Der Vertrieb lechzt nach einer Story“, so Krütten. Und die müsse so schlicht wie möglich sein. Dabei hören die potenziellen Kunden nicht auf Argumente, sondern eher auf ihren Bauch. Schulz-Jodexnis berichtet von Anlegern, die stolz erzählen, sie haben ein Vermögen ausgegeben, um einen Fünf-Karäter zu kaufen. Bei glitzernden Steinen hat natürlich keine Immobilie der Welt, kein Flieger und auch keine Windkraftanlage den Hauch einer Chance. Des Menschen Wille ist sein Himmelreich. Das zeigt sich auch bei Investitionsentscheidungen. Wobei er bei Misserfolgen gerne einen anderen Schuldigen sucht. Küchenpsychologie? Vielleicht, aber auch eine Tatsache, die durch die unzähligen Klagen unzufrie-

dener Anleger belegt ist. Offenbar sind sich tatsächlich die wenigsten darüber im Klaren, dass sie sich an Modellen mit unternehmerischen Risiken beteiligen. „Keine andere Branche wird von Haftungsrisiken derart gebeutelt wie unsere“, meint Gehling. „Keine andere Branche gibt derart konkrete Versprechen ab wie unsere“, sagt Krütten und meint damit die Prognosen über zehn, zwölf Jahre mit Nachkommastellen. Hilfreich ist solch eine Scheingenauigkeit allerdings nicht, darin waren sich alle Gesprächsteilnehmer einig. Aber was nutzt denn nun der Branche? Wie kommt sie aus dem Tief heraus? Am Ende war die Antwort ganz simpel. Florian Martin lieferte sie, und hier gab es auch keinen Einspruch. Wie überlebt der geschlossene Fonds? Eine gute Performance hilft! 

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Anlage-Check

Kurze Reise im Container Anleger von Buss Capital-Direktinvestment rechnen mit Verkauf der Stahlkisten schon nach drei Jahren Vielleicht liegt es an den oft schwer zu durchschauenden Strukturen, dass Anleger keine große Lust haben auf geschlossene Fonds. Für diese These spricht die Nachfrage nach Direktinvestitionen. Anleger stürzen sich nicht nur auf vermietete Eigentumswohnungen, sondern kaufen auch Seecontainer, die an Reedereien vermietet werden. Dabei verlassen sie sich darauf, dass sie die Stahlboxen nach wenigen Jahren zu einem garantierten Preis wieder an den Anbieter verkaufen können. Aktuelles Beispiel für solch ein Beteiligungsmodell ist das Angebot „Buss Container 23“. Objekt: Investoren kaufen mindestens vier Standard-Container für den Seeverkehr. Der Fachbegriff dafür lautete TEU, was für Twenty Foot Equivalent Unit steht und damit für die Größe von 20 Fuß, gut sechs Meter. Die Container kosten 2.525 Dollar.

Markt: Ohne Container läuft fast nichts mehr im internationalen Seehandel. Egal ob Flachbildschirm, Sportschuhe, gepulte Krabben – mit Ausnahme von Flüssigkeiten, Schwer-, Schüttgütern und Autos wird so gut wie alles in den Stahlboxen transportiert. Im Hamburger Hafen zum Beispiel wurden 2011 mehr als neun Millionen Container umgeschlagen. Damit liegt Hamburg auf Platz 14 der internationalen Rangliste. In den Top Ten stehen in der aktuelle Liste, von Los Angeles auf Platz neun abgesehen, ausschließlich asiatische Städte, angeführt von Shanghai mit 31,5 Millionen Containern. Abhängigkeit: Zweifellos kann der Container nicht losgelöst von der Schifffahrt betrachtet werden. Allerdings ist die Einnahme-Volatilität bei den Behältern wesentlich geringer als bei den Frachtern. So schwankte der die Charterraten abbildende Hamburg Index zwischen 1999 und 2012 zwischen 16,35 und 2,70. Aktuell liegt er bei rund 3,40. Die Leasingraten

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für Container pendelten in diesem Zeitraum zwischen 0,65 Dollar und 0,95 Dollar pro Tag.

MPC Capital Verkauf in London Das Hamburger Emissionshaus MPC hat die Immobilie des Fonds „England 2“ verkauft. Die UD Europa Limited, eine britische Niederlassung der japanischen Nippon Telegraph & Telephone Corporation, zahlte 77 Millionen Pfund für das Bürogebäude „265 Strand“ in London, was einer anfänglichen Nettorendite von knapp sechs Prozent entspricht. Die Immobilie mit rund 7.000 Quadratmetern in der Nähe des Royal Court of Justice ist bis 2021 komplett an eine Anwaltskanzlei vermietet.

Bleibt unter dem Strich ein Plus von 307,45 Dollar vor Steuern. Für einen Anleger, der beispielsweise vier Container kauft, errechnet Anbieter Buss Capital eine Rendite von rund 4,4 Prozent vor Steuern. In Punkto Laufzeit unterscheidet sich das Angebot von seinem Vorgänger, bei dem Anleger die Container sechs Jahre hielten und während der Laufzeit Abschreibungen steuerlich geltend machen konnten.

Konzept: Die Reedereien benötigen pro Schiff ungefähr doppelt so viele Container wie es Stellplätze bietet. Für ein 14.000-TEU-Schiff sind daher und 28.000 Boxen nötig. Um Liquidität zu schonen, kaufen sie die Container nicht, sondern mieten sie von speziellen Leasinggesellschaften an. Buss Capital arbeitet mit Vermietern in Singapur zusammen und hat außerdem mit Raffles Lease eine eigene Containerleasinggesellschaft.

Verflechtungen: Vertragspartner des Anlegers ist die Tochtergesellschaft Buss Global Direct Pte. Ltd. in Singapur. Die Gesellschaft erfüllt mehrere Funktionen: Sie verkauft die Container, mietet sie an und kauft sie nach drei Jahren zum fixen Preis wieder zurück. Für das Unternehmen lohnt sich das Geschäft, weil es die Container derzeit als Großabnehmer zu Preisen zwischen 2.300 Dollar und 2.400 Dollar

Kalkulation: Anleger des BussAngebots verdienen mit ihren Containern 0,71 Dollar am Tag, das macht im Jahr 259,15 Dollar. Nach drei Jahren geben sie die Investitionsobjekte zurück und bekommen 2.055 Dollar dafür.

FHH

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Berlin Brandenburg Airport Center, Berlin

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kaufen kann. Buss setzt die Boxen im internationalen Warenverkehr ein und erhofft sich seinerseits eine höhere Miete. Drewry Maritime Research etwa geht in seiner aktuellen Prognose von 0,85 Dollar pro Tag aus.

Sicht dem Mieter zugeordnet. Somit liegt eine Kapitalüberlassung vor. Mit der Folge: Investoren erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen, die sie mit ihrem persönlichen Satz versteuern müssen. Nach Steuern bleibt ihnen eine Rendite von rund 3,2 Prozent.

Anbieter: Buss Capital hat bislang Fonds mit Schiffen, Containern und Immobilien aufgelegt. Im Schnitt zahlten sie im Jahr 2011 rund 6,7 Prozent auf die Einlagen der Anleger aus. Das aktuelle Angebot ist das zweite Direktinvestment. Nummer drei soll in wenigen Wochen folgen.

Meiner Meinung nach... Direkte Investitionen und kurze Laufzeiten – der „Buss Container 23“ trifft den Nerv der Anleger. Der Containermarkt ist abhängig von der Schifffahrt, unterliegt jedoch teilweise eigenen Gesetzen. Komplett ohne Risiken ist das Geschäft nicht. Zumal Anleger mit 2.525 Dollar nahezu zu Höchstpreisen einsteigen. Ob ihre Rechnung nach drei Jahren aufgeht, hängt maßgeblich vom Anbieter ab. Investoren verlassen sich darauf, dass Buss den garantierten Fixpreis von 2.055 Dollar zahlen kann. Hält der Markt sein aktuelles Niveau, dürfte das gelingen. Sinken die Preise und Mieten bis dahin deutlich, dürfte es schwierig werden. Ob Anleger die Unwägbarkeiten für 4,4 Prozent p.a. vor Steuern auf sich nehmen wollen, muss jeder selbst entscheiden. 

Weiche Kosten: Anders als bei einem geschlossenen Fonds mit seinem transparenten Investitionsplan, sind die Kosten für Vertrieb und Konzeption bei diesem Angebot nicht extra ausgewiesen. Buss nennt auf Nachfrage Weichkosten von rund 5,5 Prozent. Davon werden auch die Provisionen für die Vermittler beglichen. Steuern: Anleger sind zivilrechtliche Eigentümer. Das wirtschaftliche Eigentum wird aus steuerlicher

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Fonds-Check

Mix aus Kompetenz und Mitwirkung ZBI vertreibt Wohnungsfonds nach bewährtem Vorbild - stattliche Renditen bei Vorgängern Während Wohnimmobilien noch vor wenigen Jahren als langweilig und zu wenig renditeträchtig geschmäht wurden, gewinnen sie bei den Minizinsen der vergangenen Jahre zunehmend an Beliebtheit. Die fränkische ZBI hat aktuell ihren achten Fonds mit Investitionsfokus Wohnimmobilien in Deutschland am Start, 30 bis 100 Millionen Euro will sie platzieren Ab 25.000 Euro plus fünf Prozent Agio sind Interessierte dabei. Markt: In punkto Handel mit deutschen Wohnportfolios halten Marktbeobachter im laufenden Jahr nach dem starken ersten Quartal einen neuen Rekordumsatz für möglich, insbesondere Investoren aus dem Ausland sind aktiv. Jones Lang LaSalle beobachtet insbesondere Einkäufe von Asset- und Fondsmanagern. Befürchtungen, Deutschland könnte auf dem besten Weg in eine Immobilienblase sein, räumen Immobilien-Spezialisten mit guten Argumenten aus –

Peters

dennoch verbietet sich auch im Segment „Wohnen“ ein undifferenzierter Einkauf. Investitionsfokus: Der Fonds ist als Blindpool konzipiert und soll das Kernsegment der ZBI-Aktivitäten beackern: Deutsche Wohnimmobilien mit gegebenenfalls einzelnen Gewerbeflächen. Wie bei den Vorgängerfonds legt die ZBI den Schwerpunkt auf Metropolregionen und Ballungszentren, besonders Berlin. Allerdings haben die Anleger bei den Investitionsentscheidungen ein Wort mitzureden: Gesellschafterversammlung oder, falls vorhanden, der Beirat müssen den Investitionsvorschlägen zustimmen. In Frage kommen Objekte mit einem Einkaufsfaktor bis zum 12,5-fachen, in Berlin auch leicht darüber, sofern genug Wertsteigerungspotential besteht. Gerne erwirbt die ZBI ganze Objektpakete, auch aus Sondersituationen. Im Verhältnis eins zu 2,5 sollen zur schnellen Weiterveräußerung bestimmte Han-

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dels- und Bestandsobjekt erworben werden. Handelsaufschläge innerhalb der ZBI-Gruppe schließt der Gesellschaftsvertrag aus.

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Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www. aquila-capital.de veröffentlicht. * Hinweis: Angaben entsprechend Prognoserechnung (s. Nachtrag Nr. 1 / Aquila ® SolarINVEST V). Rückﬂüsse und Erträge sind nicht garantiert.

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Einnahmen/Vermietung: Die ZBI erwartet jährliche Neuvermietungen auf zehn Prozent der Flächen und kalkuliert für die Objekte aus dem Handelsbestand einen Leerstand von durchschnittlich fünf Prozent. Die Mieten sollen bei Bestandsobjekten jährlich um zwei Prozent und bei den Handelsimmobilien jährlich um ein Prozent gesteigert werden. Möglich machen will man das durch „Aufhübschen“ der Objekte und professionelles Vermietungsmanagement. Kalkulation: Die Fondsgesellschaft investiert ausschließlich Eigenkapital in die Immobilien, auf Ebene der Objektgesellschaften sollen jedoch gut zwei Drittel Fremdkapital zum Einsatz kommen. Die Gesamtinvestition beläuft sich im Basisszenario auf 82,2 Millionen Euro. Bis 2017 glaubt die ZBI zu drei Prozent p.a. und danach zu vier Prozent p.a. finanzieren zu können. Fremdkapital auf Bestandsobjekte soll jährlich mit 1,5 Prozent, auf Handelsobjekte mit ein Prozent, jeweils annuitätisch, getilgt werden. Exit und Gesamtrückfluss: Der Fonds ist auf zehn Jahre angelegt, danach sollen die Immobilien veräußert werden. Bei den Vorgängerfonds ging das teilweise deutlich schneller – auch über den Exit entscheiden die Anleger beziehungsweise der Beirat. Der Prognose liegt beispielhaft ein Exit im Jahr 2023 zum 15,5-fachen der dann geltenden Jahresmiete zugrunde – auf dieser Basis ergäbe sich ein Gesamtrückfluss von 191 Prozent des Kommanditkapitals inklusive Agio, das von der ZBI ausschüttungstechnisch wie Eigenkapital behandelt wird, vor Steuern. Sobald die Anleger ihr Zeichnungskapital samt Agio und einer jährlichen Verzinsung von 7,5 Prozent auf beide Komponenten erhalten haben, fließen übersteigende Gewinne zur Hälfte ans Fondsmanagement. Kosten: Die ZBI legt Wert darauf, sämtliche Aktivitäten rund um Ankauf, Management und Verkauf der Immobilien aus eigener Kraft zu stemmen – für den Anleger wird es dadurch allerdings nicht günstiger. Die konsolidierte Investitionsquote beträgt knapp 84 Prozent der Gesamtinvestition, rund vier Prozent flie-

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Bouwfonds REIM Parkhaus voll Mit einem Eigenkapitalvolumen von 38 Millionen Euro hat Bouwfonds REIM, ein Unternehmen der niederländischen Rabo Real Estate Group, den ersten Parkhausfonds für private Investoren in Deutschland geschlossen. Knapp 700 Anleger, Stiftungen und Family Offices haben sich an den Immobilien in den Niederlanden beteiligt. Das Angebot punktete vor allem mit 45-jährigen Mietverträgen. Auf Grund der hohen Nachfrage will der Initiator auch künftig Parkhausfonds anbieten.

ßen umgehend nach Immobilienerwerb in Erhaltungsinvestitionen. Laufend werden an Fondskosten beim Planvolumen anfänglich rund 2,2 Prozent des Kommanditkapitals fällig, dazu 934.000 Euro für die Immobilienbewirtschaftung inklusive Instandhaltung der Bestandsobjekte, für die Handelsobjekte weitere knapp 270.000 Euro. Pro Objektverkauf gibt’s drei Prozent Verkaufs- und Handlinggebühr an Unternehmen der ZBI-Gruppe. Anbieter: Die drei bisher aufgelösten Fonds der ZBI haben den Anlegern mit zweistelligen Ergebnissen pro Jahr viel Freude gemacht, allerdings investierten sie auch noch vor dem Wohnungsboom in Berlin. Immobilienkompetenz hat die ZBI seit 1999 bewiesen, ebenso den geschickten Umgang mit Ein- und Verkaufsgelegenheiten.

Meiner Meinung nach... Die Franken lassen es krachen – der Vorgängerfonds konnte doppelt so viel Eigenkapital platzieren wie geplant. Die Rendite der ersten aufgelösten Fonds dürfte das aktuelle Angebot jedoch nicht erreichen, zu eng ist der Markt im von entscheidungsberechtigten Anlegern überwiegend favorisierten Berlin inzwischen geworden. Dennoch – unterm Strich bieten die Inhousekompetenz und das Marktstanding der ZBI Chancen für aktive Anleger, die die ihnen gebotenen Mitwirkungsrechte wahrnehmen wollen.  Stephanie von Keudell

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Zehn Jahre fairvesta – oder anders formuliert: Zehn positive Leistungsbilanzen und durchschnittlich über zehn Prozent Rendite pro Jahr Seit Gründung im Jahr 2002 hat sich fairvesta zum führenden Asset-Manager und bankenunabhängigen Anbieter Geschlossener Immobilienfonds Deutschland entwickelt. Heute verfügt fairvesta über 500 Millionen Assets under Management – auschließlich schulden- und lastenfreie Immobilien. Mehr als 10.000 Privatanleger und institutionelle Investoren haben sich mittlerweile an den Fonds von fairvesta beteiligt. Anleger des in 2011 ausbezahlten Fonds „fairvesta II“ erhielten auf Ihr eingezahltes Kapital – trotz der Finanzkrise – nach nur fünf Jahren Beteiligungsdauer eine hervorragende Rendite von durchschnittlich 12,37 % pro Jahr.

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Auf ein Wort

Real I.S.

Niemand will guten Ruf verspielen Hesse Newman hat Leitfaden für Immobilieninvestoren erarbeitet

Neue Arbeitswelten In Kooperation mit der Thomson Group International Strategy Consultants hat Real I.S. untersucht, wie sich Gesellschaften verändern und welchen Einfluss das auf zukünftige Büro– und Arbeitswelten hat. Umgesetzt werden die Ergebnisse in der Immobilie „K-LAN“ in Düsseldorf. Sie erlaubt flexible Bürolösungen mit speziellen Arbeitsbereichen und Ganztages-Lounges. Nach Abschluss der Umbauarbeiten und Nachzertifizierung nach DGNB ist die Immobilie nun zur Hälfte vermietet.

Wie können Anleger geschloss e n e r Fonds sicher sein, auf das richtige Pferd zu setzen? Nicht nur mit Schiffen müssen Investoren derzeit erleben, dass sich die Beteiligungsmodelle nicht immer so entwickeln, wie es ihnen versprochen wurde.

Hesse Newman hat in Kooperation mit Fonds Media einen Investorenleitfaden für Zeichner von Immobilienfonds entwickelt. Wer sich daran entlang hangelt, soll anhand kritischer Fragen dubiose Angebote entlarven. Der Fondsbrief sprach mit Hesse-NewmanVorstand Marc Drießen. Der Fondsbrief: In der Einleitung des Investorenleitfadens heißt es, dass vergangene Ergebnisse nicht als Indikator für künftige Erfolge zu betrachten sind. Welchen Zweck haben dann die Leistungsbilanzen der Anbieter? Marc Drießen: Hier sind zwei Dinge zu trennen: Das Wertpapierhandelsgesetz

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verbietet es zum Beispiel bei Aktieninvestments ausdrücklich, aus der Vergangenheit Rückschlüsse auf die Zukunft zu schließen. Der Fachbegriff dafür lautet Backtesting. Nicht verboten ist es natürlich, zu hinterfragen, welche Renditen ein Emissionshaus und dabei vor allem die verantwortlichen Assetmanager bei früheren Angeboten erzielt haben. Wir gehen schließlich alle davon aus, dass Unternehmen, die früher erfolgreich waren, auch künftig sauber arbeiten werden. Alleine schon deshalb, weil sie ihren guten Ruf nicht verspielen wollen. Das lässt sich übrigens empirisch belegen.

FB: Beim Kriterium Investitionsqualität geht es um konkrete Objekte. Wer soll in Zukunft eine oder mehrere Immobilien als Fondsobjekte vorfinanzieren? Das wird nur den wenigsten gelingen. Drießen: Da bin ich bei Ihnen. Dieser Punkt bezieht sich auf Angebote mit konkreten Immobilien, bei denen ich die Lage, den Standort, die Bauqualität und den Mieter überprüfen kann. Ich bin mir aber sicher, dass wir im Zuge der Regulierung künftig verstärkt Blind Pools sehen werden. Und hier ist die persönliche Leistungsbilanz der Fondsmanager noch wichtiger als bei einem Fonds mit investierten Assets.

FB: Newcomer haben es dabei natürlich schwer. Drießen: Ich beziehe Newcomer nicht auf ein Unternehmen, sondern auf die handelnden Personen. Bei einem unerfahrenen Neuling stellt sich natürlich die Frage, warum ich diesem Anbieter mein Geld überlassen sollte. Gründet dagegen ein Fachmann, der zehn Jahre lang bei einem Initiator erfolgreich gearbeitet hat, ein Emissionshaus, dürfte er auch mit eigener Firma seriös arbeiten.

FB: Viele Kritiker halten Blind Pools als zu riskant für private Kapitalanleger. Drießen: Das sehe ich anders. Für Fondszeichner mit kleinerem Vermögen ist ein breit gestreuter Dachfonds vorteilhafter als die Beschränkung auf nur eine Immobilie. Außerdem werden zukünftig voraussichtlich weniger Initiatoren das Risiko einer Platzierungsgarantie bei Ein-Objekt-Fonds eingehen kön-

SkyClass 58

SkyClass 58 – Einsteigen, Abheben, easyjet KGAL

Der Flugzeugfonds SkyClass 58 investiert in bis zu zwölf marktgängige Maschinen vom Typ Airbus A319, die an die Fluggesellschaft easyJet vermietet sind. Über die kurze Laufzeit von rund fünfeinhalb Jahren werden halbjährliche Ausschüttun gen in Höhe von 8 % p.a. prognostiziert (be zogen auf die Kapitaleinlage ohne Agio). Die Auszahlung erfolgt in Euro. Die erste, zeitanteilige Ausschüttung ist bereits zum 30.06.2013 geplant. Hinweis: Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um eine unternehmerische Beteiligung, die mit Chancen und Risiken ver bunden ist. Falls eines oder mehrere Risiken eintreten, kann dies negative Auswirkungen auf das Ergebnis haben oder zu einem To talverlust des eingesetzten Kapitals führen. Weitere Informationen: www.kgal.de

Dieses Fondsporträt stellt eine Werbung dar. Wir erbringen mit der Darstellung des Fondsporträts weder eine Anlageberatung noch ein Angebot für den Kauf des genannten Produkts. Es ersetzt nicht die individuelle und persönliche Beratung des Anlegers. Alleinverbindliche Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage ist der jeweils aktuelle

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Union Invest Hotels für Instis Zum 1. April hat Union Investment den ImmobilienSpezialfonds „UII Hotel Nr. 1“ (WKN A1J2TF) aufgelegt. Zielgruppe sind institutionelle Investoren mit langfristigem Anlagehorizont wie Banken, Versorgungswerke, Versicherungen und Pensionskassen. Das Zielvolumen beträgt 250 Millionen Euro, die angestrebte Laufzeit zehn Jahre. Ins Portfolio sollen Hotels der Segmente Budget und Midscale, am liebsten neue Häuser mit lang laufenden Pachtverträgen in Deutschland.

nen. Was früher ein theoretisches Risiko war, ist heute ein ernstes und rechnet sich nicht mehr. FB: Also wird vom Kunden noch mehr Vertrauensvorschuss verlangt. Drießen: Daher muss der Anleger genau wissen, auf wen er sich einlässt, wem er sein Geld anvertraut. FB: Zum Thema Wirtschaftlichkeit heißt es im Leitfaden, der Fonds soll einen Vermögenszuwachs von jährlich sechs bis sieben Prozent nach Steuern planen. Wem ist in der Vergangenheit solch ein Ergebnis denn gelungen? Drießen: Die Frage ist vielmehr die: Was verspricht ein Initiator, und welche Ergebnisse hat er bislang tatsächlich erzielt. Verspricht jemand mehr als ihm

bislang gelungen ist, dann ist er unglaubwürdig. FB: Als Pluspunkt zählt der Leitfaden außerdem auf, dass der Anbieter auch in institutionellen Kreisen ein angesehener Fondsmanager sein soll. Gemäß den Zahlen des Verbands Geschlossene Fonds hat doch nur eine Handvoll der Emissionshäuser nennenswerte Geschäfte mit Großinvestoren gemacht. Drießen: Mit institutionellen Kreisen sind hier in erster Linie Vertriebspartner wie Banken und Sparkassen gemeint. Hat eine Bank oder Sparkasse den Fonds auf Herz und Nieren geprüft und zum Vertrieb frei gegeben, kann das ebenfalls ein Qualitätsmerkmal sein. 

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Dass es auf das richtige Gespür bei der Standortwahl ankommt, beweist die investorenbestimmte ZBI Professional-Linie: Der dritte von insgesamt sieben Fonds mit Wohnimmobilien z.B. in Berlin brachte nach seiner Auflösung mindestens 7,5 % p.a. Der neue Fonds ZBI Professional 8 mit starken Standorten im Portfolio bietet Ihnen in bewährter Weise eine breite Streuung von über 1.000 Wohnungen mit prognostiziertem Ergebnis von über 8 % p.a.1) Die ZBI – der Spezialist für deutsche Wohnimmobilien mit dem Vertrauen von über 10.000 Anlegern.

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1) Details sind dem alleinverbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.

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Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Wiederholen ist gestohlen Bundesgerichtshof untersagt in Grundsatzurteilen Rückforderung gezahlter Ausschüttungen Der für das Gesellschaftsrecht zuständige II. Zivilsenat des Bundesgerichtshof (BGH) hat mit zwei Urteilen entschieden, dass nach dem Gesellschaftsvertrag zulässige gewinnunabhängige Ausschüttungen an Beteiligte eines in der Rechtsform einer GmbH & Co KG organisierten geschlossenen Fonds nur dann zurückgefordert werden können, wenn dies vertraglich vorgesehen ist (Az. II ZR 73/11 und II ZR 74/11). In der Ausgabe Nr. 183 hat der Fondsbrief über die Urteile bereits mit Dr. Peters-Chef Anselm Gehling diskutiert. Hier folgt nun eine Einordnung der Entscheidungen von unserem Steuerexperten Robert Kracht. Tenor: Allein durch den Umstand, dass Beträge unabhängig von einem erwirtschafteten Gewinn ausgeschüttet werden, entsteht kein Rückzahlungsanspruch.

Stand: April 2013

Hamb.t

Urteilshintergründe In den Verfahren verlangten zwei Beteiligte von einem geschlossenen Schiffs-Fonds die Rückzahlung von Ausschüttungen von anderen nur beschränkt haftenden Anlegern als Kommanditistin. In den Gesellschaftsverträgen war geregelt, dass die haftenden Erstzeichner unabhängig von einem erzielten Gewinn oder Verlust in einem bestimmten Zeitraum nach Gründung des Fonds Beträge in angegebener Höhe bekommen sollten (prozentualer Anteil der Einlage). Die Gelder sollten aber nur für den Fall fließen, wenn es die Liquiditätslage zulässt. Überwiesen wurden knapp 100.000 Euro. Nachdem die Fonds in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten waren, beschlossen die Gesellschafter im Rahmen eines Restrukturierungskonzepts die Rückforderung der ausgezahlten Beträge.

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Prognostizierte Auszahlungen 6,0 % p.a., steigend auf 7,0 % p.a. vor Steuern

Prognosen sind zukunftsbezogene Aussagen, die auf einer Reihe von Annahmen und Erfahrungswerten beruhen; es besteht das Risiko, dass sich Annahmen in den Prognoserechnungen als unrichtig herausstellen und daher geringere Auszahlungen an die Anleger erfolgen können als geplant. 2 Die steuerlichen Auswirkungen der Beteiligung sind von den persönlichen Verhältnissen des Anlegers abhängig und können künftig Änderungen unterworfen sein.

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Wechsel Dich Der Aufsichtsrat der Fiducia IT AG in Karlsruhe hat Jörg Staff (47) in den Vorstand berufen. Dort verantwortet er ab 1. September dieses Jahres das Ressort Personalwesen. Staff, bisher Senior Vice President Human Ressources bei der SAP AG in Walldorf, tritt die Nachfolge von HansPeter Straberger an, der zum Jahresende in den Ruhestand geht. Der FiduciaVorstand setzt sich künftig zusammen aus Klaus-Peter Bruns (Vorsitzender), JensOlaf Bartels, Wolfgang Eckert, Carsten Pfläging und Jörg Staff. Michael Benninghoff (37), bislang Pressesprecher bei der MPC Capital AG in Hamburg, hat das Unternehmen nach neun Jahren verlassen, um eine eigene PRAgentur mit Schwerpunkt Finanzdienstleistungen und Kapitalanlagen zu gründen. Sitz der Benninghoff Communications Consultancy ist Kiel. Einer der ersten Kunden ist ein alter Bekannter: MPC.

Doric/Catella Pflegeheime-Fonds Doric und Catella setzen ihre Kooperation mit dem Fonds „CD HealthCare 2“ fort. Er hat fünf Pflegeheime zum Preis von insgesamt 28 Millionen Euro in Norddeutschland gekauft. Beteiligt haben sich vor allem institutionelle Investoren. Mieter sind Unternehmen der proSenium Gruppe. Die Heime sind zu 90 Prozent ausgelastet.

Das müssen sie aber nicht. Der Bundesgerichtshof betont, dass allein aus dem Umstand, dass die Beträge nach dem Gesellschaftsvertrag unabhängig von einem erwirtschafteten Gewinn ausgeschüttet wurden, keinen Rückzahlungsanspruch entsteht. Soweit in den Ausschüttungen eine Rückzahlung der Einlage zu sehen ist, gilt die Einlage insoweit gemäß Paragraf 172 Absatz 4 Handelsgesetzbuch (HGB) den Gläubigern des Fonds gegenüber als nicht geleistet. Diese Regel betrifft nur die Außenhaftung des Kommanditisten. Im Innenverhältnis zur Gesellschaft sind die Beteiligten dagegen frei, ob und mit welchen Rechtsfolgen sie Einlagen zurückgewähren. Werden Einlagen aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung überwiesen, entsteht daher ein Rückzahlungsanspruch der Gesellschaft nur bei einem entsprechenden vertraglichen Abkommen. Relevant ist hierbei die Vorschrift des Paragraf 171 HGB Absatz 1: Der Kommanditist haftet den Gläubigern der Gesellschaft bis zur Höhe seiner Einlage unmittelbar; die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist. Absatz 4: Soweit die Einlage eines Kommanditisten zurückbezahlt wird, gilt sie den Gläubigern gegenüber als nicht geleistet. Das gleiche gilt, soweit ein Kommanditist Gewinnanteile entnimmt, während sein Kapitalanteil durch Verluste unter den Betrag der geleisteten Einlage herabgemindert ist, oder soweit durch die Entnahme der Kapitalanteil unter den bezeichneten Betrag herabgemindert wird. Grundkonzeption Eine einheitliche oder gar offizielle Begriffsbestimmung gibt es nicht, es existiert auch keine Definition des Begriffs geschlossener Fonds im Steuerrecht. Es handelt sich um Personengesellschaften, an denen eine begrenzte Zahl von Anlegern beteiligt ist. Anders

als bei Aktien- und Rentenfonds ist das zur Verfügung stehende Eigenkapital der Höhe nach begrenzt. Sind alle Anteile verkauft, wird der Fonds geschlossen. Allen geschlossenen Fonds eigen ist ihre grundsätzliche steuerliche Transparenz: Die im Fonds erwirtschafteten Ergebnisse werden steuerlich den am Fonds beteiligten Gesellschaftern quotal zugerechnet. Als Fondstypen haben sich professionell gemanagte Gesellschaften für Großinvestoren und Investorengemeinschaften als Private Placement sowie Publikumsfonds etabliert. Bei einem Private Placement handelt es sich um ein Angebot, das sich an einen begrenzten, dem Anbietenden bekannten Personenkreis richtet. Prospektpflicht besteht nur, wenn diese öffentlich angeboten werden und ein Außenvertrieb der Fondsanteile erfolgt. Geschlossene Fonds verwenden das eingesammelte Vermögen – im Gegensatz zu offenen Investmentfonds – gezielt für ein oder einige wenige Investitionshaben und erzielen die Erträge nur aus diesen Vorhaben. Die Investition läuft entweder komplett aus den Einlagen der Gesellschafter (Außenfinanzierung) oder teilweise auch über Kredite (Innenfinanzierung). Dabei steht es den Zeichnern frei, ihre Anteile wiederum persönlich über ein Darlehen zu finanzieren. Die Kredithöhe hängt im Wesentlichen von der steuerlichen Einkunftsart ab. Sofern Schuldzinsen nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzbar sind, erfolgt eine reine Außenfinanzierung mit den Mitteln der beteiligten Gesellschafter. Nach Ablauf der Zeichnungsfrist und Platzierung der Anteile sind – im Gegensatz zu offenen Fonds – keine weiteren Kapitalzuführungen möglich. Ist das für das Planvorhaben erforderliche Kapital aufgebracht, gibt die Fondsgesellschaft keine Anteile mehr aus, der Fonds ist geschlossen. Geschlossene Fonds sind als Personengesellschaft konzipiert und in der

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Regel als GmbH & Co. KG aufgelegt. Der Anleger wird also Beteiligter, meist als Kommanditist und seine Haftung ist auf die eingezahlte Einlage beschränkt. In jüngster Zeit beteiligt er sich selten als GbRGesellschafter. Aus Haftungsgründen ist die KG eher geeignet, aus steuerlicher Sicht wäre es hingegen eher die GbR, da alle Beteiligten unbeschränkt haften und Verluste dann besser absetzten könnten.

zum Schluss eine Abwicklungsgebühr. Die muss er versteuern. Anleger: Er beteiligt sich entweder direkt als Kommanditist oder indirekt über einen Treuhänder. Geschäftsführung: Sie erfolgt oft in Zusammenarbeit mit dem Initiator, der als Komplementär die operativen Fondsgeschäfte leitet.

Die steuerlichen Einkünfte werden auf Gesellschaftsebene einheitlich und gesondert festgestellt und dann den einzelnen Gesellschaftern entsprechend der Beteiligungsquote auf die Beteiligten zugewiesen. Diese im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellung ermittelten Einkünfte müssen die Beteiligten dann mit ihrem individuellen Steuersatz erfassen. Sofern sie ihre Einlage fremd finanzieren oder weitere individuelle Aufwendungen haben, wird dies im Rahmen der Feststellung als Sonderwerbungskosten (Vermögensverwaltung) beziehungsweise Betriebsausgaben (gewerblicher Fonds) berücksichtigt. Zumindest in der Anfangsphase erzielen die meisten Fonds regelmäßig Verluste, die mehr oder weniger zügig mit positiven im Hamburger Hafen. Initiatoren etwa von Schiffsfonds dürfen nicht Einkünften aus dem gleichen Fonds ver- Containerschiff ohne weiteres gezahlte Ausschüttungen zurückfordern. So hat der BGH entschieden. rechnet werden können. Die laufenden Ausschüttungen enthalten bereits einen Teil der Einlage, so dass die jährlichen Zahlungen nicht mit den Treuhänder: Er agiert für die einzelnen Anleger, damit die sich nicht um die laufende Geschäftspolitik steuerpflichtigen Einnahmen identisch sind. kümmern müssen und auch nicht ins Handelsregister eingetragen werden. Das vereinfacht das Investment Neben dem Anleger und dem Fonds tritt eine Reiund spart Kosten und Zeitaufwand. Die Treuhandhe weiterer Beteiligter auf: schaft wird bereits mit Zeichnung eingegangen, indem Beitritts- und Treuhandvertrag gleichzeitig abgeInitiator: Er legt einen Fonds auf und wickelt ihn ab schlossen werden. Ertragsteuerlich ergeben sich keidas beinhaltet Gründung, Auswahl der Objekte, Bene Probleme, da die Einkünfte dem Anleger als wirtschaffung von Eigen- und Fremdmitteln sowie laufenschaftlichem Eigentümer zugerechnet werden. Bei der de Geschäftsbetreuung. Diese Aufgabe übernehmen Erb– und Schenkungsteuer gab es in der Vergangenmeist Tochtergesellschaften von Banken sowie börheit Probleme mit der Begünstigung für Betriebsversennotierte oder sonstige eigenständige Initiatoren. mögen. Die sind aber mittlerweile behoben. Fonds: Er wird als Projektgesellschaft zur Durchführung des Investitionsziels gegründet. Weitere Dienstleister: Hier sind Steuerberater und Banken gemeint, die aber nicht direkt im Vertragsverhältnis zwischen Fonds und Anleger stehen. Komplementär: Der des Fonds übernimmt lediglich Sie erbringen als Dritte Vermittlungs- oder Beratungsdie Stellung als Vollhafter, was oftmals über eine leistungen.  GmbH erfolgt (Fonds GmbH & Co. KG). Der persönlich haftende Gesellschafter leistet in der Regel keine Kapitaleinlage, übernimmt aber zumeist die Geschäftsführung und erhält hierfür sowie für die Haftungsübernahme eine Tätigkeitsvergütung und

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Offenen Fonds läuft Zeit davon Offene-Fonds-Studie Lücke zwischen Wunsch und Wirklichkeit Mehr als drei Viertel der Anleger wünschen sich offene Immobilienfonds mit mehr Sicherheit. Das ist ein Ergebnis einer Marktstudie des IMR Institute for Marketing Research in Frankfurt im Auftrag mehrerer Fondsgesellschaften. Befragt wurden 1.200 Personen mit einem Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 2.600 Euro. Die Realität der Immobilienfonds schätzten die Befragten als riskant ein. Nur acht Prozent halten sie für eine sichere Kapitalanlage. Allerdings gaben auch nur 14 Prozent an, sie würden sich gut mit den offenen Fonds auskennen. Lediglich acht Prozent haben bereits davon gehört, dass sie künftig stärker reguliert werden. Immerhin sagten 42 Prozent, dass erhöhte Schutzmechanismen ihr Interesse an den Fonds steigern würden.

Zweite Studie von Drescher & Cie. - unterschiedliche Portfolio-Qualität Der offene Immobilienfonds „KanAm Grundinvest“ besitzt unverändert das attraktivste Immobilienportfolio. Zu dieser Einschätzung kommt das Beratungsunternehmen Drescher & Cie Immo Consult in seiner aktuellen „Studie über die Portfolioqualität der in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds“.

Innerhalb der jeweiligen Auflösungsfrist müssen die Kapitalanlagegesellschaften die Immobilien zu bestmöglichen Kaufpreisen verkaufen. Sollte das nicht gelingen, gehen die Objekte auf die Depotbanken über, die diesem Zwang nicht unterliegen. Daher sei ab diesem Zeitpunkt mit wesentlich höheren Abschlägen zu rechnen.

Dabei hat es die Objekte hinsichtlich Lage, Gebäudequalität und Mieterrisiko untersucht. Gute Aussichten auf erfolgreiche Immobilienverkäufe attestiert Drescher & Cie. außerdem dem „UBSDeutschlandfonds“, dem „3 Sector Real Estate Europe“ und dem „Degi International“ (siehe Tabelle).

Als Käufer treten die verbleibenden tatsächlich offenen Fonds nur noch am Rande auf. Im vergangenen Jahr kauften sie im Volumen von 1,7 Milliarden Euro ein. Die Verkäufe aller offenen Immobilienfonds - auch derjenigen in Abwicklung - summierten sich dagegen auf knapp zwei Milliarden Euro

Bei drei Fonds sieht Drescher & Cie. außerdem einen erheblichen Zeitdruck: „Sollten der ,Degi Europa‘, der ,Hansaimmobilie‘ und der ,Morgan Stanley P2 Value‘ nicht in der Lage sein, ihre Objekte noch im laufenden Jahr zu veräußern, drohen erhebliche Abschläge.“

Die komplette Studie mit rund 125 Seiten kann zum Preis von 449 Euro bezogen werden über die Homepage www.dc-immoconsult.de. 

Damit bestätigen die befragten Kapitalanleger nach Ansicht der Studien-Macher die Pläne der Bundesregierung für das Kapitalanlagengesetzbuch, dass im Sommer in Kraft treten wird. Darin wird unter anderem eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten für offene Immobilienfonds gesetzlich vorgeschrieben, um die Gefahr von Fondschließungen und Abwicklungen zu vermeiden.

Der Fonds Axa Immosolution hat kaum schlechte Objekte im Portfolio. Leider aber auch wenig gute - anders als KanAm Grundinvest und 3 Sector Real Estate Europe von UBS.

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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

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Aktuelle Anzeigen– und Kooperationspartner: Aquila Capital Structured Assets GmbH Bouwfonds Real Estate Investment Management Deutschland GmbH Commerz Real AG DFV Deutsche Fondsvermögen AG Dr. Peters Group Fairvesta AG FHH Fondshaus Hamburg Green Investors AG Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH Hannover Leasing GmbH & Co.KG Hesse Newman Capital AG HIH Vertriebs GmbH IVG Private Funds GmbH Jamestown US-Immobilien GmbH KGAL GmbH & Co. KG Real I.S. AG SIGNA Property Funds TSO Europe Funds Inc. Wölbern Invest KG ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Recht einfach Was ein Anleger wissen muss und was ihn nicht zu interessieren braucht Es ist eine Binsenweisheit, dass die Aufklärungspflicht in untrennbarem Zusammenhang mit der Aufklärungsbedürftigkeit steht. Was ein Anleger weiß, muss ihm nicht noch einmal dargelegt werden. Schwieriger wird die Abgrenzung, wenn es um die Antwort auf die Frage geht, was ein Anleger wissen müsste. Diese Frage stellt sich sowohl vor dem Hintergrund der Aufklärungsbedürftigkeit als auch vor dem Hintergrund, innerhalb welchen Zeitraums Ansprüche wegen Verletzung von Aufklärungspflichten geltend zu machen sind. Die Verjährungsfrist beträgt bekanntlich drei Jahre. Die 3-Jahresfrist beginnt aber erst dann, wenn die Anspruchsvoraussetzungen einschließlich des Anspruchsverpflichteten bekannt sind, oder ein Anspruchsberechtigter grob fahrlässig Umstände ignoriert hat. Ein Anleger, der bei einer Anlageempfehlung dem Rat seines Beraters oder Vermittlers vertraut und deshalb davon absieht, einen ihm übergebenen Anlageprospekt durchzusehen, begeht keinen subjektiv schlechthin unentschuldbaren Obliegenheitsverstoß. Entsprechend ist es nicht als grob fahrlässig anzusehen, wenn ein Anleger bei gründlicher Lektüre eines Zeichnungsscheins oder des ihm vorliegenden Prospektes ohne weiteres hätte erkennen können, dass die Beteiligung, die der Berater als angeblich sicher und renditeträchtig vorgestellt hat, ungenannte Risiken birgt. Jedenfalls ein in Anlagedingen unerfahrener Anleger darf im Vertrauen auf die Richtigkeit diese Erklärungen die Lektüre der schriftlichen Unterlagen unterlassen (OLG Hamm, Beschl. v. 03.01.2013, I34 W 173/12). Dagegen kann vom Mitglied des Verwaltungsrates einer Sparkasse, zu dessen Aufgaben die Überwachung der

Geschäftsführung gehört, erwartet werden, dass er Kenntnis darüber hat, wenn eine Sparkasse für die Vermittlung von Fremdprodukten Provisionen erhält (vgl. OLG Nürnberg, Beschl. v. 30.11.2012, 4 U 1514/12). Ob dieses Wissen im konkreten Fall tatsächlich vorhanden war, spielt dann keine Rolle. Es ist hier kein individueller, sondern ein auf die allgemeinen Verkehrsbedürfnisse ausgerichteter, objektivabstrakter Sorgfaltsmaßstab anzulegen (vgl. OLG Nürnberg, a.a.O.). Ein Anleger muss sich aber grundsätzlich nicht die Lektüre des Anlageprospektes durch seine Ehefrau und die hieraus gewonnenen Erkenntnisse der Ehefrau als eigene Kenntnis zurechnen lassen. Grundsätzlich kommt es auf die Person des Anspruchsinhabers selbst an. Der Anspruchsinhaber muss sich das Wissen eines Dritten (nur) dann als eigenes Wissen zurechnen lassen, wenn er den Dritten mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraut hat. In diesen Fällen ist der Dritte als „Wissensvertreter des Anspruchsinhabers“ zu behandeln (vgl. BGH, Urt. v. 30.12.2012, III ZR 298/11). Für die Annahme einer Wissensvertretung eines Anlegers durch seine Ehefrau genügt es nicht, dass die Kapitalanlage unter Mitwirkung der Ehefrau und im gemeinsamen Interesse der Altersvorsorge beider Ehegatten eingegangen wurde (vgl. BGH, a.a.O.). Ob ein Beratungsfehler vorliegt, und ob sowie wann ein Anleger den Beratungsfehler kannte oder grob fahrlässig nicht kannte, hängt einmal mehr von den Umständen des Einzelfalles ab. N äh er e I nf o r m a t io n en z u den Rechtsthemen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de 