Der fondsbrief nr 202 by Andre Eberhard

NR. 202 I 50. KW I 13.12.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS

Fonds-Check: Neues Emissionshaus Reskap macht Wind in Polen

Branchen-Umfrage zum Jahresende: Optimismus überwiegt

Steuern: Grundstückshandel und mehr - Teil zwei der Serie mit Fonds-Urteilen

Immpresseclub: Referenten 18 schauen in die Kristallkugel Nächste Krise in Sicht Personalia

Kooperation: Erste 20 Veranstaltung von „Die Stiftung“ und Immobilienbrief Immobilienverwertung: Banken nutzen bei Verkauf Gunst der Stunde

Fairvesta: Externe Analysten schauen in die Bücher

Recht einfach: Wenn die 22 Haftung der Kommanditisten wieder auflebt Impressum

Meiner Meinung nach... Welches Fazit soll ich ziehen über ein Jahr, das am Umsatz gemessen wohl das schlechteste in der gesamten Branchenhistorie wird? Am besten halte ich mich gar nicht lange mit 2013 auf. Haken wir es ab als Übergang in eine neue Zeitrechnung. Die neuen Regeln stehen fest, Anbieter und Vertriebe müssen damit klar kommen. Ende der Diskussion. Meiner Überzeugung nach werden sich die weit verbreiteten Lähmungserscheinungen bald auflösen. In diesem Sinne lassen sich die Ergebnisse unserer kleinen Umfrage unter Marktteilnehmern interpretieren. „Wir gehen optimistisch ins Jahr 2014 und haben viel vor!“ So oder so ähnlich antworteten die Initiatoren in unseren Interviews auf die Frage, was sie sich vom neuen Jahr erwarten. Die Zahl der von ihnen für 2014 geplanten Angebote ist größer als ich vermutet habe. An neuen Fonds-Checks sollte es daher auch künftig nicht mangeln. Die nächste Ausgabe des Fondsbriefs erscheint am 10. Januar. Ich hoffe, dass Sie das Jahr 2013 ohne Stress ausklingen lassen können und Kraft tanken für die Herausforderungen, die vor Ihnen liegen. Und ich wünsche Ihnen und Ihren Familien ein frohes, besinnliches Weihnachtsfest und mit den Worten Wilhelm Buschs alles Gute für das neue Jahr! Will das Glück nach seinem Sinn dir was Gutes schenken, sage Dank und nimm es hin ohne viel Bedenken. Jede Gabe sei begrüßt, doch vor allen Dingen: Das, worum du dich bemühst,  möge dir gelingen.

Viel Spaß beim Lesen!

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TSO/DNL Fremdfonds gerettet TSO hat das Anlegerkapital im Fonds „American Real Estate Partners III“ gerettet. Bezogen auf ihr eingesetztes Kapital erzielten die Investoren letztlich ein Ergebnis von 133 Prozent. Bereits 2006 hatte TSO den Fonds auf Bitten der Zeichner übernommen. Sie hatten sich am Einkaufszentrum Paradise Crossing in Douglas County bei Atlanta beteiligt. Zu dieser Zeit befand sich der Fonds im Zwangsversteigerungsverfahren, nachdem der ursprüngliche General Partner Insolvenz angemeldet hatte. TSO handelte mit der Hypothekenbank ein Moratorium aus und finanzierte die Fondsimmobilie neu. Anschließend optimierte der US-Initiator die Vermietung und konnte das Objekt nun an einen institutionellen amerikanischen Investor verkaufen.

Publity Einzel– und Großhandel Für seinen Fonds Nr. 4 hat Publity das Fachmarktzentrum „Wartturmcenter“ in Speyer gekauft. Mieter der knapp 9.000 Quadratmeter sind unter anderem Reno, Bonprix und McDonalds. Für den Fonds Nr. 5 ist die Markthalle des Leipziger Großmarkts gedacht. Generalmieter ist der Großmarkt Leipzig GmbH. Das Objekt mit 17.500 Quadratmetern wurde 1995 auf einem knapp 70.000 Quadratmeter großen Grundstück errichtet.

Fonds-Check

Ostwind Reskap will über Genussrechte New-Energy-Projekte in Polen finanzieren Werden Sachwertbeteiligungen mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches sicherer? Anlegerschutz stand doch wohl schließlich im Vordergrund der Regulierung. Während Verwahrstelle und Kapitalverwaltungsgesellschaft Anleger durchaus vor finanziellen Verlusten bewahren können, umgehen andere Konzepte die Regulierung. Beim ersten Windkraftfonds des Emissionshauses Reskap zeichnen private Investoren Genussrechte mit einem Mindestvolumen von jeweils 10.000 Euro plus fünf Prozent Agio. Dabei verlassen sich Anleger voll und ganz auf die Managementqualitäten Michael Bauers, denn er alleine entscheidet über Wohl oder Wehe des Angebots. Genussrechte: „Ein Genussschein ist eine Anlageform, die zum Beispiel Rechte am Reingewinn einer Gesellschaft übergibt. Das Stimmrecht ist dabei immer ausgeschlossen. Die Rendite ist oft recht hoch, bei einer Insolvenz oder einer Liquidation erfolgt die Rückzahlung der Einlage des Genussscheininhabers aber erst nach vollständiger Befriedigung aller anderen Gläubiger. Der Totalverlust der Einlage ist also möglich.“ So definiert Wikipedia ein Genussrecht.

Investitionsobjekte: Der Verkaufsprospekt bleibt bei der Auswahl der Assets notgedrungen unscharf. Ansonsten droht doch das KAGB. Weitere Unterlagen definieren Polen als Investitionsstandort. Konkret will der Fonds Projektentwicklern mit Kapitalbedarf Geld leihen und ihnen somit ermöglichen, die Windparks zu bauen. Als typischen Termin für den Einstieg des Fonds nennt der Initiator den Übergang in die Bauphase. Eine Verdoppelung des Einsatzes innerhalb von zwei Jahren sei dabei durchaus nicht unwahrscheinlich. Sagt Michael Bauer. Windkraft in Polen: Zweifellos hat Polen Nachholbedarf in Sachen Windkraft. Sind hierzulande Anlagen mit mehr als 30 Megawatt Leistung installiert, kommt das Nachbarland auf lediglich rund 2,5 MW. Bis 2020 soll Windstrom auf sechs MW kommen. Anders als in anderen EU-Ländern gibt es in Polen kein reguliertes Vergütungssystem. Die Abrechnung setzt sich vielmehr zusammen aus dem Preis an der Strombörse plus dem Kurs für ein CO2Zertifikat. Unter dem Strich ergibt sich so ein aktueller Preis von rund neun Cent pro Kilowattstunde. Das tangiert den Fonds nur am Rande, denn er profitiert sowieso nicht von laufenden Einnahmen aus dem Stromverkauf.

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Kalkulation: Der Initiator will insgesamt 7,5 Millionen Euro plus Agio einsammeln und stellt seinen Anlegern Ende 2015 ein Plus von 19 Prozent vor Steuern in Aussicht. Ein abgestufter Frühzeichnerbonus von vier Prozent bis acht Prozent soll Vorbehalte zerstreuen. Weiche Kosten: Der Verkaufsprospekt suggeriert, dass den Anlegern vom Agio abgesehen keine weiteren Kosten entstehen. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Tatsächlich liegt die Investitionsquote bei 76,75 Prozent der Gesamtsumme inklusive Agio und Liquiditätsreserve. Freuen darf sich vor allem der Vertrieb, denn er kassiert 13 Prozent Provision. Steuern: Anleger von Genussrechten zahlen Abgeltungssteuer von 25 Prozent. Anbieter: Reskap ist Michael Bauer. Wer ist Michael Bauer? Michael Bauer war in früheren Jahren bei den Vertriebsplattformen eFonds24 und Brenneisen. Darüber hinaus ist er geschäftsführender Gesellschafter des Emissionshauses Super Web Fund.

Partner: Unter Kompetenz-Partner listet die ReskapInternetseite Professor Robert Müller-Török aus. Dessen Schwerpunkte liegen in der Geschäftsprozessgestaltung. Jürgen Wasmann ist ebenfalls externer Berater. Er war Geschäftsbereichsleiter der Stadtwerke Leipzig und Geschäftsführer der SWL Polska GmbH. Meiner Meinung nach... Das Kapitalanlagegesetzbuch und die BaFin lassen Schlupflöcher für Fondskonstruktionen jenseits der angestrebten, regulierten Investment-KVG. Wer glaubt, dass er in zwei Jahren knapp 20 Prozent Plus erzielen kann, wobei aber nur rund drei Viertel seines Einsatzes in die Assets fließen, liegt mit diesem Fonds richtig. Wer meint, er sei mit einem Blind Pool in Polen gut beraten, der soll mindestens 10.500 Euro einsetzen. Kann das Konzept aufgehen? Möglich ist alles. Der Initiator ist zuversichtlich, er verdient nennenswert erst dann, sollte es besser laufen als kalkuliert. Aber wer denkt, dass es all das ohne Risiken gibt, der glaubt wohl auch noch an den Weihnachtsmann. 

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Optimismus überwiegt Project

Anbieter geschlossener Fonds glauben an die Trendwende

Hamburg und Berlin Project Invest hat in Hamburg Wandsbek und im nördlich angrenzenden Norderstedt jeweils ein Baugrundstück gekauft. Im Volumen von 50 Millionen Euro entstehen dort Neubauwohnungen. Project Immobilien hat in Berlin Tegel einen Neubau mit 60 Wohnungen und 14 Gewerbeeinheiten realisiert. Die Apartments sind 40 bis 112 Quadratmeter groß und werden seit Anfang Dezember ebenso zum Kauf angeboten wie die Gewerbeflächen von knapp 1.000 Quadratmetern.

In der letzten Ausgabe des Jahres und in der ersten Nummer 2014 kommen die Initiatoren zu Wort. Wir wollten wissen, wo sie ihr Unternehmen und die gesamte Branche sehen.

D: Ändern Sie Ihre geschäftliche Ausrichtung: Andere Strukturen und Modelle, andere Assets, andere Zielgruppen?

A: Wie schätzen Sie das Jahr 2013 ein, das Jahr der großen Umstellungen? Kam es schlimmer als befürchtet, wie erwartet oder nicht so schlimm wie gedacht?

Hier die Antworten:

B: Gehen Sie optimistisch, neutral oder eher pessimistisch in das Jahr 2014? C: Was wird Ihr erstes Produkt mit Vollregulierung sein?

E: Wo sehen Sie Ihr Unternehmen und die gesamte Branche in einem Jahr?

Commerz Real, Michael Kohl A: Da wir als Bankentochter insbesondere in Sachen Risikomanagement bereits gut aufgestellt sind, hatten wir sicherlich einen Vorteil gegenüber vielen Branchenteilnehmern bei der Erfül-

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lung der gesetzlichen Anforderungen. Die AIFM-Richtlinie als solche ist nicht das Problem, sondern die konkrete Umsetzung des nationalen Gesetzes. Bf B: Wir gehen optimistisch ins neue Jahr und haben viel vor. Sobald wir die KVGGenehmigung vorliegen haben, können wir unsere Vorhaben konkretisieren. Die neue KAGB-Welt sehen wir positiv, auch wenn es sicherlich einen Konsolidierungsprozess in der Branche geben wird.

Fokussierung auf Real Assets Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlagelösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, einer der führenden Immobiliengesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investmentmöglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infrastruktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Parkhausimmobilien, Kommunikationsinfrastruktur und Farmland. Der Wert des verwalten Gesamtportfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €.

C: Wir planen zwei risikogemischte Projekte im Immobilienbereich und haben auch weiterhin unseren Schwerpunkt Erneuerbare Energien im Fokus. Und durch die stark gestiegene Gasförderung unter anderem in den USA rückt auch die Seeinfrastruktur in LNGTransportschiffen wieder in unseren Blick. D: Die Banken werden Anleger in verschiedene Vermögens- und Risikoklassen einteilen und Schwellenwerte festlegen, unter denen die Kunden keine Fonds ohne Risikomischung oder Blindpools zeichnen dürfen. Darauf müssen wir uns als Emissionshaus bei der Konzeption einstellen. Zukünftig wird es sicherlich eine stärkere Ausrichtung auf institutionelle Anleger geben. E: Wenn es ausreichend qualitativ gute Produkte im Vertrieb gibt, und dass Vertrauen in die Assetmanager wieder hergestellt ist, werden sich Markt und Branche insgesamt erholen. Bei den Anlegern und Vertrieben ist bislang der seit längerem ausgerufene Trend zu Sachwertinvestments noch nicht wirklich angekommen.

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Hamburg Trust, Dirk Hasselbring A: 2013 war das erfolgreichste Jahr unserer Unternehmensgeschichte. Wir haben mehr als 150 Millionen Euro bei institutionellen und privaten Investoren platziert, und verwalten inzwischen ein Immobilienvermögen von etwa 1,3 Milliarden Euro. Darüber hinaus entwickeln sich alle unsere Assets under Management planmäßig. B: Wir gehen sehr optimistisch ins Jahr 2014

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WealthCap/BVT Erfolgreicher US-Deal WealthCap und BVT haben gemeinsam insgesamt vier Shopping Center an einen US-REIT verkauft. Drei der Einkaufszentren befinden sich in Florida, eines in Georgia. Der Verkaufspreis summiert sich auf insgesamt knapp 61 Millionen Euro. Die 550 Anleger der Beteiligungsgesellschaft „US Retail V“ kommen durch den Verkauf und frühere Transaktionen auf ein Plus von knapp 130 Prozent. Das entspricht einer Rendite von 8,5 Prozent p.a. nach IRR.

und sind zuversichtlich, das 2013er Ergebnis mindestens halten, wenn nicht gar übertreffen zu können. C: Neben dem klassischen RetailGeschäft wird unser Schwerpunkt 2014 und darüber hinaus im institutionellen Bereich liegen. Hier haben wir derzeit zwei Fonds im Vertrieb: Der erste investiert in die neue Hauptverwaltung der Berufsgenossenschaft Holz und Metall in Mainz, und der zweite in Projektentwicklungen moderner Pflegeheime an ausgewählten Standorten mit Top-Betreibern. D: Wir werden auch weiterhin professionell gemanagte Immobilieninvestments anbieten, weil es das ist, was wir nachweislich am besten können. Dabei spielen wir auf der gesamten Klaviatur der Produkt-Strukturierungen: Je nach Anlagestrategie entwickeln wir regulierte Alternative Investments - geschlos-

sene Publikums-AIF, geschlossene bzw. offene Spezial-AIF, Luxemburger Spezialfonds oder auch Vehikel wie Anleihen oder Investment AG. E: Erfolgreich werden spezialisierte Asset Manager sein, die mit einer hervorragenden Leistungsbilanz, einem konsistenten und in sich stimmigen Produktangebot, einem transparenten Reporting und einer anlegerfreundlichen Gebührenpolitik überzeugen können.

TSO/DNL, Wolfgang Kunz A: Das Jahr 2013 war für uns nicht so schlimm, wie gedacht! Wir haben zwar immens viel Zeit damit zugebracht, uns auf die neuen Regularien einzustellen und uns auf eine eigene KVG vorzube-

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reiten, vom Umsatz her haben wir jedoch einen enormen Zuwachs erzielt. B: Wir gehen optimistisch ins das neue Jahr 2014!  C: Ab Juli 2014 planen wir sowohl mit einem Beteiligungsangebot als AIF als auch mit einem Projektentwicklungsfonds auf den Markt zu kommen (so wie ihn TSO seit 1988 den US – Investoren angeboten hat: Eine leerstehende oder umzubauende Immobilie an erstklassigem Standort).

Signa, Michael Wilke A: Das Jahr 2013 werten wir für den Privatanlegerbereich als Übergangsjahr, in dem wir die Zulassungsvoraussetzungen für eine eigene KVG (Signa Investment AG) schaffen! Es kam wie gedacht! B: Für das Jahr 2014 sind wir sehr positiv gestimmt, wir gehen davon aus, ein erstes Produkt nach KAGB im zweiten Quartal in den Markt zu bringen.

D: Grundsätzlich ändern wir unsere geschäftliche Ausrichtung nicht. Als weitere Zielgruppe werden wir institutionelle Anleger bedienen.

C: Eine Immobiliensachwertbeteiligung in Brüssel mit staatlichem Mieter, dies wird das erste vollregulierte Produkt sein.

E: Wenn unsere kontinuierliche positive Entwicklung sich so weiter fortsetzt, sehen wir uns in einem Jahr zumindest unter den ersten drei Anbietern für Beteiligungen in US–Immobilien und Gewerbeimmobilien. Die gesamte Branche wird sich aber auf eine geringe Anzahl an Anbietern reduzieren, die regulierte Produkte vertreiben können und wollen.

D: Wir fokussieren uns weiterhin auf Immobilien. Die Zielgruppe bleibt unverändert Privatkunden und kleine institutionelle.

E: Neu aufgestellt und im Immobilienbereich auf die echten Assetmanager mit entsprechendem Know How fokussiert.

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A: Die praktische Umsetzung der gesetzlichen Regelungen ist aus unserer Sicht ein Stück weit schlimmer als erwartet. Beispielhaft ist die Auslegungspraxis zur Höhe der möglichen Fremdfinanzierung zu nennen. Die meisten Emissionshäuser haben bisher eine abwartende Haltung eingenommen – schon allein, weil sie ihre Beteiligungsprodukte vollkommen neu denken müssen. Insgesamt bietet das KAGB aber ungeahnte Chancen, denn die gleichartige, am Wertpapiergeschäft orientierte Regulierung ermöglicht neue Produktkonzepte und vereinfachte, kundenorientierte Beratungswege. B: Nach Klärung vieler praktischer Umsetzungsthemen, wie erwartet, sollte es im neuen Jahr möglich sein, neue Sachwert-Produkte aufzulegen, die auf eine hohe Kundennachfrage treffen sollten. C: Die Real I.S. plant im neuen Jahr die Fortsetzung der erfolgreichen Fondslinie und wird risikogemischte und vielleicht auch einen nicht-risikogemischten Fonds auflegen. Gleichzeitig soll ein neuartiges Angebot in Form eines Immobilienportfolios auf den Markt kommen. D: Die Real I.S. plant aus heutiger Sicht weiterhin die Neuauflage von geschlossenen Investmentvermögen und keine anderen Strukturen. Mit einem neuen Immobilienportfoliofonds sollte es der Real I.S. gelingen, eine breitere Zielgruppe für das Produkt des geschlossenen Investmentvermögens zu gewinnen. Die vermögenden Privatkunden bleiben aber die Hauptzielgruppe für unsere Produkte. E: Für die Branche und auch für uns wird es darauf ankommen, zum einen die passenden Immobilien auf einem schwierigen Immobilienmarkt einzukaufen. Zum anderen wird große Herausforderungen geben, die neuen Anforderungen bei der Produktauflage zu berücksichtigen. Die breite Nachfrage nach Sachwerten auf der Seite unserer Kunden ist auf jeden Fall da und trifft in Zukunft auf einen regulierten Markt mit hohen Sicherheitsstandards – sowohl auf Produkt– als auch auf Beratungsseite.

Hesse Newman, Marc Drießen A: Die Anpassungen an die neue Regulierung haben wir wie geplant gut hinter uns gebracht. Die Ham-

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Real I.S. Motel One platziert Bayern-LB-Tochter Real I.S. hat ihren „Bayernfonds Deutschland 25“ am Markt platziert. Das Angebot mit einem Volumen von gut 37 Millionen Euro investiert in ein Motel One im Hamburger Stadtteil St. Georg. Das Haus aus dem Jahr 2010 ist 20 Jahre lang vermietet. Anleger des Fonds erhalten aus den Einnahmen jährliche Ausschüttungen von 6,2 Prozent. Nicht mehr viel fehlt zur Platzierung des „Bayernfonds Australien 9“. Zeichner beteiligen sich an einem Bürogebäude in Adelaide.

burg Asset Management HAM Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, die gemeinsame KVG von Hesse Newman und der HEH, erhielt als eine der ersten noch im November die Erlaubnis, Alternative Investmentvermögen (AIF) nach KAGB (Kapitalanlagegesetzbuch) aufzulegen und zu verwalten. Was die Platzierungszahlen betrifft, haben wir in der zweiten Jahreshälfte jedoch stark unter den Skandalen um S&K und Wölbern gelitten. B: Wir werden im kommenden Jahr eine Antwort auf die Frage geben können, wie denn ein neues Geschäftsmodell aussieht und sind entsprechend optimistisch. So hat unsere gemeinsame KVG Hamburg Asset Management bereits für ein renommiertes Hamburger Privatbankhaus den ersten Spezial-AIF initiiert und die Vertriebserlaubnis erhalten.

C: Neben dem Ausbau der ServiceDienstleistungen unserer KVG Hamburg Asset Management bleiben Immobilieninvestments der Kernbereich von Hesse Newman. Durch unsere Kooperation mit HEH bietet unsere gemeinsame Tochter Hamburg Capital Partners darüber hinaus einen Flugzeugfonds an: Mit „HEH Dublin“ beteiligen sich Anleger an einer Embraer 175. D: Sowohl unsere Immobilien als auch die Flugzeuge performen prächtig für unsere Anleger. Unsere Investitionsstrategie werden wir daher fortsetzen und unsere Produkte dabei den neuen gesetzlichen Vorgaben anpassen. E: Der Wettbewerb wird sich noch weiter auf immer weniger Anbieter konzentrieren. Das birgt Chancen – vor allem für Anbieter mit einem erfahrenen Asset Management. 

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Checken Sie ein: Bayernfonds Deutschland 25 Investieren in die Hotelimmobilie Motel One Hamburg-Alster Die neuwertige Hotelimmobilie in zentraler Lage nahe der Hamburger Innenstadt ist bis 2030 langfristig an Motel One vermietet, eine der größten Hotelketten Deutschlands für Budget-Hotellerie. Prognostizierte Ausschüttungen / Entnahmen in Höhe von 6,2 % p. a.1) Mehr erfahren Sie unter: www.realisag.de

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Von Robert Kracht, Steuer-Fachjournalist

Dauer-Thema Grundstückshandel Bundesfinanzhof beschäftigt sich auch 2013 mit Immobilien - viele Entscheidungen kurz vor Jahresende Auf zwei Ausgaben wollten wir die wichtigsten Steuer-Änderungen und den Ausblick ins Jahr 2014 verteilen. Doch pünktlich zum Jahresende flatterten noch zahlreiche Entscheidungen auf den Tisch. Daher wird eine dreiteilige Serie daraus. Lesen Sie also hier Teil Nummer zwei. Beendet wird die Reihe in der ersten Ausgabe des kommenden Jahres. Im Vergleich zur Vergangenheit gab es 2013 viele Urteile in Bezug auf die Fondsbranche. Eine Reihe davon betreffen Entscheidungen des BGH zu Haftung, Falschberatung und Schadensersatz, oder die Berechnung des Rückkaufswerts von bis Ende 2007 geschlossenen Lebensversicherungsverträgen nach erfolgter Kündigung, die aber tendenziell eher wenig mit der Steuer zu tun haben. Aber auch der Bundesfinanzhof (BFH) musste öfters als zuvor genauer hinschauen. Meist ging es um Streitpunkte, die durch eine Betriebsprüfung ausgelöst wurden.

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Es gab gleich reihenweise Urteile, wann Anleger für die Steuerbescheide der Fonds Einspruch einlegen können, etwa nach der Liquidation oder bei Streit um den Veräußerungsgewinn. Aber die Richter stellten auch klar, dass der Treuhänder meist nicht dazu befugt ist, auch wenn er ansonsten den Anlegern viel Arbeit abnimmt. Die Richter am BFH hatten öfters darüber gebrütet, ob Anleger eines geschlossenen Leasingfonds den Gewinn aus dem Verkauf des Flugzeugbestands tarifbegünstigt behandeln dürfen oder doch voll versteuern müssen. Dieses brisante Streitthema ist für ehemalige und künftige Sparer besonders relevant, geht es doch zumeist um höhere Beträge, die bei ihnen einen Progressionsschub bei der Einkommensteuer nach oben auslösen. Die Urteile betreffen neben Flugzeugfonds auch Gesellschaften, die Gegenstände wie Lokomotiven oder Container verleasen. Laut BFH gibt es keine Tarifbegünstigung des

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Aufgabegewinns, soweit er auf Verkauf eines vermieteten Flugzeugs als Bestandteil laufender Geschäftstätigkeit entfällt. Besteht die Geschäftstätigkeit eines Unternehmens darin, ein Wirtschaftsgut wie im zugrunde liegenden Fall ein Flugzeug zu kaufen, es für eine beschränkte und hinter der Nutzungsdauer zurückbleibende Zeit zu vermieten und wieder zu verkaufen, ist der Verkauf als Teilakt der laufenden Geschäftstätigkeit anzusehen. Das gilt generell immer dann, wenn aufgrund des Geschäftskonzepts der insgesamt erwartete Totalgewinn nicht allein aus dem Entgelt für die Nutzungsüberlassung (verleasen oder vermieten), sondern nur unter Einbeziehung des Erlöses aus dem Verkauf des Objekts erzielt werden. Der Gewinn aus dem Verkauf von Flugzeug, Lokomotive, Container oder andere Wirtschaftsgüter ist in einem solchen Fall nicht Bestandteil eines tarifbegünstigten Aufgabegewinns. Generell ein Thema beim Bundesfinanzhof war auch 2013 erneut der gewerbliche Grundstückshandel.

Denn löst der Immobilienfonds seinen Bestand auf, kann das für die Beteiligten Steuernachteile bringen. Auch wenn ein Sparer selbst keine einzige Wohnung veräußert, kann er allein durch die Zurechnung der Grundstücksverkäufe von geschlossenen Immobilienfonds einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Das hat der Bundesfinanzhof wieder einmal klargestellt. Hiernach umfasst die Besteuerung der Fondsanleger alle Tätigkeiten auf dem Gebiet des Grundstückshandels und damit auch solche Geschäfte, die ihm nur anteilig zuzurechnen sind. Das gilt sogar dann, wenn jemand in eigener Person kein einziges Objekt veräußert hat, sondern Grundstücksgeschäfte ausschließlich als Personengesellschaft oder sonstige Gemeinschaften abwickelt, selbst wenn die sonst vermögensverwaltend tätig sind. Das betrifft auch Anleger in geschlossenen Immobilienfonds, denn hierbei handelt es sich meist um Personengesellschaften als KG oder GmbH & Co. KG.

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Und noch einige Vorhaben kurz vor Silvester

DFV Seehotel ausgebucht Das Emissionshaus Deutsche Fondsvermögen DFV hat sein erstes Angebot platziert. Private Kapitalanleger beteiligten sich über Tickets ab 20.000 Euro mit insgesamt knapp zwölf Millionen Euro am „Seehotel Am Kaiserstrand“ im österreichischen Lochau am Bodensee. Das Vier-Sterne-Haus ist 25 Jahre lang an den Betreiber RIMC vermietet. Zeichner bekommen Ausschüttungen von 5,75 Prozent, die gemäß der Prognose auf acht Prozent steigen. Ein Nachfolgefonds ist in Planung.

Kaum ist die Bundestagswahl passé, stehen auch gleich schon weitere Gesetzesänderungen durch die neue Bundesregierung an. Konkret geht es derzeit zunächst um das AIFM-SteuerAnpassungsgesetz (AIFMStAnpG), das im Wesentlichen der Anpassung diverser steuerrechtlicher Regelungen - insbesondere des Investmentsteuerrechts an das neue Kapitalanlagegesetzbuch dienen soll. Hierzu wird im Dezember 2013 das Gesetz zur Anpassung des Investmentsteuergesetzes und anderer Gesetze an das AIFM-Umsetzungsgesetz (AIFM-Steuer-Anpassungsgesetz) offiziell verkündet, rund ein halbes Jahr nach dem KAGB. Mit diesem ersten Steuergesetz nach der Bundestagswahl kommt es noch

einmal zu einer Verschärfung beim vorgezogenen Spareffekt durch den Steuertrick der Goldfinger-Fonds. Hier sollen jetzt alle Lücken geschlossen werden. Es ist eine Änderung des § 15b EStG zur Vermeidung bestimmter Steuerstundungsmodelle im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wirtschaftsgütern wie Edelmetalle im Umlaufvermögen geplant. Nach dem neuen Absatz 3a liegt ein Steuerstundungsmodell insbesondere dann vor, wenn ein gewerblicher Verlust entsteht oder sich erhöht, indem aufgrund des Erwerbs von Wirtschaftsgütern sofort abziehbare Betriebsausgaben entstehen, wenn keine körperliche Übergabe erfolgt. Das betrifft Steuerstundungsmodelle, bei denen Wirtschaftsgüter nach dem Tag des Bundestagsbeschlusses angeschafft werden, also im Dezember 2013.

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Pure Blue

Zudem soll das Investmentsteuergesetz ein neues deutsches PensionsAsset-Pooling-Vehikel in Deutschland ermöglichen.

Holzweg nach Panama In wenigen Tagen endet der Vertrieb des Waldfonds „Pure Forest I“ aus dem Emissionshaus Pure Blue. Anleger beteiligen sich an Teakholz-Waldflächen in Panama, die sukzessive in artenreichen Mischwald umgewandelt werden. Der Fonds läuft 14 Jahre und soll nach vier Jahren erste Ausschüttungen leisten. Insgesamt stellt Pure Blue einen Gesamtmittelrückfluss von 275 Prozent vor Abgeltungssteuer in Aussicht. Das wiederum erschient dann doch um einiges zu hoch.

In diesem Zusammenhang weist der Bundesrechnungshof Mitte Dezember 2013 besonders darauf hin, dass es erfreulicherweise zu Einnahmen durch das Aus für das steuerschädliche „Goldfinger-Modell“ kommt. Ein Beispiel für ein Steuerschlupfloch haben Insider mit dem passenden Namen „Goldfinger“ etikettiert, so der Rechnungshof. Dieses „Modell“ ermöglichte es besonders wohlhabenden Steuerpflichtigen, die eigene Steuerlast auf Null zu senken, und führte zu Steuerausfällen in dreistelliger Millionenhöhe. Es bestand darin, dass deutsche Steuerpflichtige im Ausland Personengesellschaften gründeten. Diese Gesellschaften kauften Edelmetalle, vorzugsweise

Gold, und zwar zum Weiterverkauf. Die hohen Kosten für die Anschaffung des Goldes führten im ersten Geschäftsjahr zu Verlusten der Gesellschaft. Die Gesellschafter konnten diese Verluste hier in Deutschland steuerlich mit der Folge geltend machen, dass der Steuersatz für ihre Einkommen auf Null sank. Der Gesetzgeber hat nunmehr auch auf unsere Empfehlung dieses Schlupfloch geschlossen, indem diese Verluste in Deutschland nicht mehr steuermindernd geltend gemacht werden können. Pläne der neuen Regierung Nach wochenlangen Verhandlungen haben sich CDU, CSU und SPD am 27. November 2013 auf einen Koalitionsvertrag geeinigt. Wichtige Steueraspekte des Koalitionsvertrages „Deutsch-

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DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKENVERWERTUNG

lands Zukunft gestalten“ betreffen auch die Fondsbranche. Die sollen nachfolgend nicht unerwähnt bleiben. Aus meiner Sicht die wichtigsten Eckpunkte habe ich zusammengestellt.

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Die Bundesregierung wird mit der grundlegenden Reform der Investmentbesteuerung die künftige steuerliche Behandlung von Veräußerungsgewinnen ergebnisoffen aufgreifen und die notwendigen Folgerungen ziehen. Dabei soll vor allem für den Bereich der Business Angels und Startups nach Lösungen für besondere Belastungseffekte für den Fall gesucht werden, dass sich der Investor von seinem Engagement trennt.

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guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München. neue AIFM-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds echte Kurzläufer Beteiligungen ab 10.000 Euro regelmäßige Ausschüttungen für private und institutionelle Investoren

So will die Koalition Verjährungsfristen verlängern, indem künftig eine Anlaufhemmung bei bestimmten Auslandssachverhalten kommen soll. Werden steuerrelevante Auslandssachverhalte erst Jahre später bekannt, kann so die Besteuerung noch durchgeführt werden. Die Grundsteuer wird für Immobilienfonds unter Beibehaltung des Hebesatzrechtes für Kommunen zeitnah modernisiert. Ziel der Reform ist es, die Grundsteuer als verlässliche kommunale Einnahmequelle zu erhalten, das heißt das Aufkommen zu sichern und Rechtssicherheit herzustellen.

Sie unterstützt zudem Vorhaben, um internationaler Steuervermeidung entgegenzuwirken. Dazu zählen u.a. eine Beschränkung des Betriebsausgabenabzugs für Zahlungen an Briefkastenfirmen, die keine hinreichend aktive Geschäftstätigkeit nachweisen können und die Schaffung eines öffentlichen Registers für alle wirtschaftlich Beteiligten an TrustKonstruktionen nach dem Vorbild des Geldwäschegesetzes. Zudem streben die Parteien eine Revision des OECD-Musterabkommens mit dem Ziel des automatischen steuerlichen Informationsaustausches als internationalem Standard an. Sie wollen in einem weiteren Schritt den Anwendungsbereich der EUZinsrichtlinie auf alle Kapitaleinkünfte und alle Personen ausdehnen. Weiter geht’s mit Teil kommenden Ausgabe. 

drei

der

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Kratzer auf der Kristallkugel Nächste Krise kündigt sich schon an - Referenten bei Immpresseclub-Veranstaltung blicken in die Zukunft „Ich rate Ihnen dringend zu Investitionen in Wald und Studentenwohnheimen.“ Professor Hanspeter Gondring, Studiengangsleiter Immobilienwirtschaft und Versicherungen an der Dualen Hochschule Baden-Württemberg, hat offenbar eine klare Strategie für die Zukunft. Bei der traditionellen Dezember-Veranstaltung des Immpresseclubs in Berlin blickte Gondring in die Kristallkugel. Offenbar waren Kratzer drauf, denn das hat er gesehen: Bis 2025 steigt die Umsatzsteuer auf 23 Prozent, der Spitzensteuersatz liegt bei 53 Prozent, die Grunderwerbsteuer bei sieben Prozent. Benzin kostet 3,80 Euro, die Zahl der Arbeitslosen ist mit 2,5 Millionen identisch mit der Studentenzahl, die AbiturientenQuote beträgt 70 Prozent (aktuell 43 Prozent), das Geldvermögen erreicht knapp sieben Billionen Euro, die Inflation liegt weiterhin unter zwei Prozent. Den Leitzins sieht er bei höchstens 0,5 Prozent, das Wirtschaftswachstum bei maximal 1,8 Prozent. Nicht gerade besonders tolle Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen, doch vor allem auf den Wohnungsmärkten sieht Hanspeter Gondring langfristig mehr Chancen als Risiken und erwartet in den kommenden zwölf Jahren drei Millionen neue Wohnungen. Banken und Versicherer ordnet er den Verlierern zu: „Beide Branchen kommen mit den niedrigen Zinsen nicht klar und haben kein Geschäftsmodell für die heutige Zeit und noch weniger für die Zukunft.“ Als Engpass bei den Finanzierungen betrachtet Gondring daher langfristig das Eigenkapital. „Ohne 35 Prozent eigenes Geld und einer Core-Immobilie als Asset winken die Banken bei Darlehensgesprächen ab.“

Warum auch vergleichsweise riskantes Kreditgeschäft, wenn sich mit anderem Business leichter Geld verdienen lässt? So berichtete Gondring, dass die Banken dabei sind, die Fehler die Vergangenheit zu wiederholen. Ins Verderben führen dabei „Collateralized Debt Obligations“ (CDO), die der Professor als „Alchemie der Finanzwelt“ bezeichnet. Sie machen aus kreditunterlegten Wertpapieren mit schlechter Bonität Wertpapiere mit künstlicher, hoher Bonität. Dem zu Grunde liegt ein einfaches mathematisches Modell auf Basis der Ausfallwahrscheinlichkeit. Vereinfacht gesagt werden aus Grundschulden in Höhe von einer Million Euro 25 Millionen Euro verbriefte, grundschuldbesicherte Kapitalanlagen. Wie soll so etwas funktionieren? Gar nicht? Spätestens 2018 rechnet Gondring mit der nächsten Finanzmarktkrise. Na prima! Lebensmittel kaufen müssen wir dann trotzdem. Aber packen wir sie in den Einkaufswagen und reihen uns wie bislang in die Schlange vor der Kasse ein? „Nein, das wird es in Zukunft nicht mehr geben“, meint Andreas Link, beim Handelsriesen Metro zuständig für Gedankenspiele in Sachen „Herausforderungen an Handelsimmobilien“. Seine Phantasie hat manchmal gruselige Züge: Roboter, die im Supermarkt die Regale auffüllen. Ein vernetzter Kühlschrank, der erkennt, wenn Milch, Butter und Käse ausgehen, und der über Outlook weiß, wer wann zu Besuch kommt und automatisch entsprechend mehr ordert. Dazu Weißwein und vielleicht eine Flasche Martini.

Wunderbare Geldvermehrung. Modellhaft wird die Ausfallwahrscheinlichkeit einer Mezzanine-Tranche errechnet und aufgeteilt in die verschiedenen Ratingklassen von AAA bis Equity-Tranche. Dieses Spielchen wird nahezu endlos wiederholt. Am Ende sind aus einer Grundschuld in Höhe von einer Million bis zu 25 Millionen Euro verbriefte, grundschuldbesicherte Kapitalanlagen geworden.

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Wechsel Dich Dass sich an der Eigentümerstruktur der KGAL einiges grundlegend ändern wird, darüber sprach der Markt schon seit geraumer Zeit. Kurz vor Jahresende haben die Gesellschafter knapp 90 Prozent ihrer Anteile verkauft. Die Bayerische Landesbank, die Commerzbank, HASPA Finanzholding und Sal. Oppenheim bleiben insgesamt nur noch mit rund zehn Prozent engagiert. Die beiden Privatinvestoren Francis Louvard und Gregory Ingram betonen ihre langjährige Erfahrung im internationalen Assetmanagement. Niemand aus der Branche, mit dem ich gesprochen habe, kennt die beiden. Die Internetseite ihrer Unternehmung Thunderbolt Partners weist Louvard als Franzosen aus, der in der Schweiz lebt und sowohl Banker als auch Jurist ist. Ingram ist sowohl US-Bürger als auch Franzose, lebt in Washington und stellt sich als Immobilienmann und Berater dar. Auf der Strecke bleibt Georg Reul, bislang Vorsitzender der Geschäftsführung. Er trat mit dem Tag der Presseinformation zum Verkauf der Anteile am 10. Dezember aus dem Unternehmen aus. Der Kölner Immobilieninvestor und Projektentwickler Proximus Real Estate AG hat einen neuen Investment Manager ins Team geholt. Rupert Heinen managt regulierte Investmentprodukte und unterstützt das Team im Transaktionsmanagement.

Handel im Wandel. So war es vor 100 Jahren. Heutzutage bestellen Kunden ihre Lebensmittel in der U-Bahn und lassen sie nach Hause liefern. In Südkorea zum Beispiel.

Komplett aus der Luft gegriffen? Wohl nicht, denn in Südkorea ist unsere Zukunft schon Teil der Gegenwart. Dort scannen U-Bahn-Fahrgäste in der Station mit ihrem Handy, was sie abends essen und trinken möchten, und kurze Zeit später bringt der Lieferservice ein Paket vorbei. Das sorgt nicht nur für verstopfte Straßen, sondern auch für Bedarf an Logistikimmobilien. Klar ist, schon jetzt geht der Trend zu kleineren Verkaufsflächen. „Ein Real-Markt mit jetzt 10.000 Quadratmetern wird künftig nur noch 7.500 Quadratmeter haben. Beim Media-Markt sinkt die Fläche von 5.000 auf 3.500 Quadratmetern“, so Link Darauf müssen sich Investoren von Einzelhandelsimmobilien einstellen. Aktuell zahlen sie für Fachmarktzentren mit einem Ankermieter aus dem Lebensmittelbereich bis zu 16 Jahresmieten, berichtete Klaus-Jürgen Sontowski, Geschäftsführer des Projektentwicklers Sontowski & Partner. Die derzeitige Situation sei von niedrigen Zinsen, aber hohen Grundstücks- und Baukosten gekennzeichnet. Dennoch würden die Banken im Einzelhandel als Endinvestor zur Verfügung stehen. Im Bürobau sind dagegen in der Regel Mezzanine-Partner nötig. Sind spekulative Neubauten stark rückläufig, werden Bürogebäude mit langfristigen Mietverträgen gerne finanziert.

Und im Wohnungsbau? „Hier ist die Finanzierung der Bauträger unkritisch, wenn die Banken vom Absetzerfolg überzeugt sind“, so Sontowski, der in diesem Bereich gerne mit örtlichen Sparkassen und Genossenschaftsbanken zusammenarbeitet. Und was kommt mit Basel drei? Künftig erwartet der Bauträger steigende Eigenkapitalanforderungen an typische Mittelständler: „Anleihen von PleiteStaaten müssen dagegen mit null Eigenkapital hinterlegt werden.“

Sprechen wir derzeit über Verwahrstellen, reden wir über die Caceis-Bank Deutschland. „Wir sind die größte Real-Estate-Depotbank in Deutschland ohne konzerneigene Asset-Manager“, betonte Geschäftsführer Holger Sepp. Bislang haben sich 18 Kapitalverwaltungsgesellschaften für Caceis entschieden, nachzulesen unter anderem regelmäßig in den Nachrichtenspalten des Fondsbriefs. Und das letzte Mandat ist noch lange nicht unterschrieben. Sepp rechnet in den kommenden 18 Monaten mit einem Emissionsvolumen von vier Milliarden Euro. „Die ausgelagerte Verwaltung wird helfen, den Anleger abzusichern, glaubt Sepp, räumt aber ein, dass es einen kompletten Schutz gegen kriminelle Energie nicht geben wird. Die Marge einer Verwahrstelle beziffert er je nach Aufwand mit drei bis sieben Basispunkten des verwalteten Assetvermögens, die zu Lasten der Anlegerrendite geht. 

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Stiftungen fehlt Immobilien-Kompetenz Erste gemeinsame Veranstaltung von „Der Immobilienbrief“ und Fachmagazin „Die Stiftung“ Stiftungen stecken im Dilemma. Niedrigzinsen sorgen dafür, dass nicht nur das Kapital real verzehrt wird, sondern sind außerdem dafür verantwortlich, dass Stiftungszweck und realer Kapitalerhalt nahezu unmöglich gemacht werden. Viele Stiftungen sind daher auf der Suche nach Alternativinvestments. Dazu könnten auch Immobilien zählen. Doch für viele ist das Immobilieninvestment noch mit Fragezeichen versehen. Das wurde auf dem ersten Stiftungsfrühstück mit Immobilienschwerpunkt deutlich, das „Der Immobilienbrief“ gemeinsam mit dem Fachmagazin „Die Stiftung“ in München initiierte. Das „Haus des Stiftens“ in München bot den idealen Rahmen für eine belebte Diskussion zum Thema Immobilieninvestments für Stiftungen. Im BackgroundGespräch wurde immer wieder deutlich, dass Stiftungen Immobilieninvestments gegenüber durchaus aufgeschlossen sind, jedoch noch Aufklärungsbedarf bei den einzelnen Investmentmöglichkeiten besteht. So spielen durchaus ganz pragmatische Fragestellungen bei vielen Stiftungen eine Rolle. Wie investiere ich in Immobilien? Wie zeichne ich einen offenen Immobilienfonds und was muss dabei beachtet werden? Professor Karl-Georg Loritz von der Universität Bayreuth versuchte Licht ins Dunkel zu bringen. Wie kann man als Stiftung gute Erträge mit Grundstücken oder Immobilien erzielen? Oftmals ist dies nur in Projektentwicklungsphasen, Schieflagen von Eigentümern und/oder Mietern oder in entsprechenden zyklischen Zeiträumen möglich. Dieses Geschäft ist Stiftungen jedoch häufig rechtlich und steuerlich nicht offen.

ritz jedoch zur Vorsicht, da die eigene Risikobeurteilung sehr präzise sein sollte, und die Stiftungsvertreter sich auch beim Produkt nicht nur auf Ratings verlassen, da diese oft nur die Ausfallwahrscheinlichkeit und nicht das Wertsteigerungspotential beurteilen. Den Stiftungsmarkt haben auch geschlossene und offene Fondsinitiatoren für sich entdeckt. So gibt es derzeit bei offenen Fonds drei speziell auf Stiftungen zugeschnittene Investmentmöglichkeiten. SEB Asset Management und Catella Real Estate stellten ihre jeweiligen Produkte vor. Während SEB den „Konzept Stiftungsfonds“ als Publikumsfonds umgesetzt hat, konzipierte Catella seinen „Catella Multitenant Stiftungsfonds“ als Spezialfonds und will im Jahr rund vier bis fünf Prozent ausschütten. Das Besondere: Wird die Ausschüttung nicht erreicht, senkt Catella die Verwaltungsfee entsprechend auf bis zu 0,1 Prozent pro Jahr. Grundsätzlich mahnte Loritz, dass Stiftungen bei den vorhanden Investmentmöglichkeiten genau prüfen sollten, welches persönliche Chancen-Risiko-Profil zu welchem Investment passe. Aus der Sicht kontinuierlicher Ertragserzielung ist in Bezug auf das Stiftungsvermögen zu einer möglichst flexiblen Gestaltung zu raten. Nachträgliche Änderungen sind schwierig, vor allem nach dem Tod des Stifters, und vor allem kleine Stiftungen ohne eigene professionelle Asset-Manager sollten intensiver über neue Formen der Kooperation nachdenken.  André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“

Ein Investment in entsprechenden Anlagevehikeln hingegen ist jedoch durchaus machbar. Hier rät Lo-

Veranstaltungsort der ersten Stiftungs-Veranstaltung des Immobilienbriefs: Das Haus des Stiftens in München.

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Gutes Timing für Verwertung Fairvesta Initiator lässt Anlegeranwalt in die Bücher schauen Das Tübinger Emissionshaus Fairvesta hat öffentlich auf Medienkritik reagiert. Auf einer Pressekonferenz nahm Hermann Geiger, Vorstand der Fairvesta Holding AG, Stellung zu den Vorwürfen, das Unternehmen würde Informationen zurückhalten. Externe Analysten und Juristen haben in die Bücher geschaut und sich ein Bild gemacht von der Geschäftspolitik des ImmobilienfondsInitiators. Zum Beispiel Fach– und Anlegerschutzanwalt Heinz Steinhübel: „Wir haben für die von uns geprüften Fonds für sämtliche Objekte die Fondsordner mit Kauf-, Verkauf-, Miet- und Notarverträgen sowie Immobilienwertgutachten etc. ebenso untersucht, wie für die Fondsgesellschaften umfangreiche Unterlagen von den Gesellschaftsverträgen bis hin zu den Berichten der Wirtschaftsprüfer“. Sein Fazit: In allen Fällen liegen die Kaufpreise deutlich (30 bis 50 Prozent) unter den gutachterlich festgestellten Verkehrswerten. Fairvesta-Fonds sind immer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder haben Auflassungsvormerkungen. Mit einer Ausnahme sind alle Immobilien mit Eigenkapital finanziert. Bei den 46 erfolgten Verkäufen lagen die Verkaufspreise deutlich oberhalb des Einkaufs. Lesen Sie den ausführlichen Bericht online auf der Seite www.rohmert-medien.de

Banken verkaufen Gewerbeimmobilien aus notleidenden Engagements Die Banken bereinigen ihre Bücher. Sie verkaufen derzeit so viele Immobilien wie niemals zuvor. Seit 2011 veräußerten sie Objekte im Wert von mehr als fünf Milliarden Euro. Gemessen am gesamten Transaktionsvolumen entfiel auf die Banken seitdem ein Anteil von 6,2 Prozent bis 8,1 Prozent. Im Zeitraum 2008 bis 2010 dagegen entfiel auf die Banken ein Anteil zwischen 1,4 Prozent und 4,7 Prozent. Keine andere Investorengruppe verzeichnete demnach in den vergangenen Jahren eine stärkere relative Zunahme der Transaktionen. „Bei den Finanzierungsengagements der Banken speziell aus den Jahren 2005 bis 2007 müssen zweifellos Kredite als notleidend charakterisiert werden“, sagt Timo Tschammler, Mitglied im Management Board Jones Lang LaSalle Deutschland. „In diesem Zusammenhang zeichnen sich die Banken allerdings durch ein erfolgreiches Asset- und Verkaufsmanagement aus, denn der Markt wurde nicht mit Immobilien überschwemmt. Das niedrige Zinsniveau und die guten Bedingungen auf den Vermietungs- und Investment-Märkten wirkten hier zudem entschärfend. Büros bilden dabei die dominierende Nutzungsart. Mit einem Anteil von 70 Prozent in diesem Immobilienbereich liegen die Banken damit weit über dem Durchschnitt. Im gesamten Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Immobilien entfielen lediglich 38 Prozent auf Bürogebäude. Drei Viertel der von den Banken verkauften Immobilien stehen in den Big Seven: Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Stuttgart, Düsseldorf und Köln. Dafür gibt es zwei Gründe: Zum einen die Konzentration auf Büroobjekte, und zum anderen die starke Nach-

frage nach Immobilien gerade in den angesagten Metropolen. Logisch, dass Core-Objekte den Löwenanteil der verkauften Immobilien stellen. Er liegt bei 75 Prozent. Core plus kommt nur auf neun Prozent, Value add auf sieben und opportunistisch ebenfalls auf neun Prozent. „Das lässt nur einen Rückschluss zu: Da der Immobilienbestand der Banken nicht ausschließlich aus Core-Immobilien besteht, nutzen die Banken erfolgreich die Gunst des Marktes – den deutlichen Nachfrageüberhang nach Assets dieser Risikoklasse bei gleichzeitig beflügelter Preisbildung“, erklärt Helge Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle.

Auf der Verkäuferseite mit Größenordnungen von 100 Millionen bis 800 Millionen Euro befinden sich nicht nur deutsche Kreditinstitute. Ein Drittel der Banken kommt aus dem Ausland. Hier führen Unternehmen aus Großbritannien und den USA das Ranking an. Rund 30 Prozent der Deals erfolgten über Portfolio-Transaktionen. „Trotz der Portfolio-Bereinigungen bleiben die hohen Beleihungsausläufe aus dem Altbestand eine Herausforderung“, so Tschammler. „Auch in diesem Zusammenhang dürften sich die Banken durch ein erfolgreiches Verkaufsmanagement auszeichnen können.“ 

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Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541 redaktion@markusgotzi.de www.gotzi.de www.rohmert-medien.de Chefredakteur: Markus Gotzi (V.i.S.d.P.)

Recht einfach Wenn die Haftung wieder auflebt - Ausschüttungen unabhängig vom Gewinn Der große Vorzug für die Kommanditisten einer KG ist die Haftungsbeschränkung. Nach § 171 Abs. 1 HGB haftet der Kommanditist den Gläubigern der Gesellschaft zwar unmittelbar. Dies aber nur bis zur Höhe seiner Einlage. Ist sie geleistet, ist auch die Haftung ausgeschlossen.

Hrsg.: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251. Vorstand: Werner Rohmert eMail: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. ,

Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

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Die Haftung kann allerdings wieder aufleben. Ein Anleger war 1993 als Kommanditist einer Fondsgesellschaft beigetreten. Zunächst erhielt er Verlustzuweisungen und in den Jahren 1995 bis 2000 gewinnunabhängige Ausschüttungen. Ein Mitgesellschafter zugleich Gründungsgesellschafter hatte der KG ein Darlehen gewährt. Mit der Begründung, dem Anleger seien durch gewinnunabhängige Ausschüttungen Teile seiner Einlage wieder zurückbezahlt worden, nahm er den Anleger in Anspruch. Dieser wehrte sich mit dem Argument, der Gründungsgesellschafter müsse sich an die KG wenden, weil im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft geregelt sei, dass die Kommanditisten weder gegenüber Gesellschaftern noch gegenüber Dritten irgendwelche Zahlungsverpflichtungen, Haftungen oder Nachschussverpflichtungen übernehmen, die über die Verpflichtung zur Zahlung der Einlage zuzüglich Agio hinausgingen. Beim vom Gründungsgesellschafter der KG gewährten Darlehen handelt es sich um ein Drittgeschäft (Drittgläubigerforderung). Für Verbindlichkeiten der KG aus einem Drittgeschäft haften die Kommanditisten gem. §§ 128, 171 Abs. 1, 172 Abs. 4 HGB unmittelbar. Es kam also darauf an, ob die Ausschüttungen, die an den Anleger bezahlt worden waren, seine Haftung teilweise wieder aufleben ließen und ob die Regelung im Gesellschaftsvertrag einer Inanspruchnahme durch einen Mitgesellschafter entgegenstand. Die Ausschüttungen erfolgten gewinnunabhängig. Sie stellten deshalb eine teil-

weise Rückzahlung der zuvor geleisteten Einlage dar. Dies lässt die Haftung wieder aufleben (§ 172 Abs. 4 Satz 1 HGB). Im nächsten Prüfungsschritt ging es um die Frage, ob die Regelung im Gesellschaftsvertrag einer Inanspruchnahme entgegenstand. Gesellschaftsverträge von Publikumsgesellschaften sind objektiv auszulegen (ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BGH, Urt. v. 19.03.2007, II ZR 73/06 oder v. 12.03.2013, II ZR 73/11). Dabei unterliegen die Regelungen in Gesellschaftsverträgen von Publikumsgesellschaften einer ähnlichen Auslegung und Inhaltskontrolle wie Allgemeine Geschäftsbedingungen (vgl. BGH, Urt. v. 12.03.2013, II ZR 73/11). Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Verwenders (vgl. BGH, Urt. v. 12.03.2013, II ZR 73/11). Der BGH sieht in der Regelung im Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft nur eine Klarstellung im Hinblick auf die gesetzliche Regelung. Die Haftung des Kommanditisten bei Drittgeschäften ist dadurch nicht ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 08.10.2013, II ZR 310/12). Der Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft, der eine Drittgläubigerforderung gegen einen Mitgesellschafter geltend macht, ist mithin grundsätzlich nicht verpflichtet, zunächst die Gesellschaft in Anspruch zu nehmen. Eine generell nur subsidiäre Haftung der Gesellschafter für Verbindlichkeiten der Gesellschaft aus Drittgeschäften mit anderen Gesellschaftern lässt sich auch aus der gesellschaftsrechtlichen Treuepflicht nicht ableiten (vgl. BGH, Urt. v. 08.10.2013, II ZR 310/12). N äh er e I nf o r m a t io n en z u den Rechtsthemen finden Sie im Rechtsnewsletter der Rechtsanwaltskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de 