Der handelsimmobilien report nr 186

Liebe Leser, kein Zweifel: die optimistischen Prognosen, die Konjunkturauguren zu Beginn des Jahres 2013 für 2014 abgegeben hatten, haben sich erfüllt.

Das zeigt zum Jahresausklang auch der jüngste Mega-Deal, der Kauf des Palais Quartiers u.a. mit dem My Zeil in Fr ankfur t für über 800 Mio. Euro durch die Deutsche Asset & Wealth Management, ECE und Strabag. Er ist der kr önende Abschluss für den deutschen und den europäischen Investmentmarkt, wo er die 5. größte Transaktion 2014 ist.

Aus Sicht des deutschen Handelsimmobilien-Marktes ist nur zu hoffen, dass bei dem Mischobjekt aus Büro-, Hotel und Shopping das Transaktionsvolumen auch den jeweiligen Segmenten zugerechnet wird, denn die Zahlen der Vergangenheit zeigen immer wieder, dass Mischobjekte gern dem Bürosegment zugerechnet werden.

Obwohl die Transaktionsvolumina seit Jahren zeigen, dass Retail Assets auch hierzulande die zweitwichtigste Anlage-Klasse sind - das Bürosegment dominiert schon wegen des größeren Bestands - gibt es immer noch namhafte Institutionen in Deutschland, die Handelsimmobilien immer noch als Exoten betrachten. Das ist ein typisch deutsches Phänomen. In anderen Ländern sieht das anders aus. So ist zu hoffen, dass das breite Interesse der nationalen wie internationalen Investoren an hiesigen Handelsimmobilien die Sichtweise weiter verändert.

Das ist auch deshalb wichtig, weil Handel und Handelsimmobilien ein bedeutender Bestandteil der Stadtentwicklung sind. Mit Blick auf den demographischen Wandel und das Sterben des Facheinzelhandels, der sehr viele Klein- und Mittelstädte vor das Problem der inneren Verödung und Unterversorgung stellt, müssen die Politiker aktiv auf Handel und Immobilienwirtschaft zugehen, um gegenzusteuern.

Blickt man auf die kleinen Städte, dann gibt es deutschlandweit einen riesigen Revitalisierungsbedarf bei Handelsimmobilien, die gegen den Online-Handel aufgerüstet werden müssen. Das ist nicht allein Aufgabe der Immobilieneigentümer, sondern der gesamten Kommune. Denn City und Handel leben von Menschenansammlungen, einem breiten Angebot, einer attraktiven Umgebung, Veranstaltungen und kulturellen Einrichtungen. Die ShoppingCenter bauen das seit Jahren nach.

Deshalb ist es wichtig, das InteresFotolia se der Investoren in die richtigen Bahnen zu lenken. Sich nur auf ein Ansiedlungsverbot auf der grünen Wiese zu beschränken, macht keine Innenstadt lebendiger.

In diesem Sinne wünscht Ihnen das Handelsimmobilien Team frohe Weihnachten und einen guten Rutsch ins neue Jahr - verbunden mit der Hoffnung, dass 2015 das Jahr der „intelligenten Stadtentwicklung“ wird. Wir sind ab 9. Januar 2015 wieder für Sie da.

Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin

Nr. 186 vom 12.12.2014 Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial

1

Rückblick 2014: Investmentmarkt rüstet sich für Jahresendrally

2

Das Interview: Gespräch mit Marina Jestin, Head of Retail bei Allianz Real Estate

6

Center-Pipeline: Russland und Türkei sind die Shooting Stars in Europa

8

Internationale Expansion: London ist das Sprungbrett nach Europa

10

Strukturwandel: Wie viel Verkaufsflä- 12 che kostet der Online-Handel?

FOC in den USA: Einzelhändler entde- 16 cken die Fabrikverkaufszentren Non Performing Loans: Bedeutung des 19 Asset-Managements oft unterschätzt Impressum

21

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Cities & Center & Developments

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Veranstaltung Rid-Stiftung: Multichannel für den Mittelstand

Großdeal 2014: Das „My Zeil“ im Palais Quartier in Frankfurt/M.

Foto: ECE

Jahresrückblick 2014

Investmentmarkt rüstet sich für Jahresendrally Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Während die Euro-Krise und die Angst vor dem Auseinanderbrechen der Währungsunion das Jahr 2012 geprägt hat und zu Beginn des Jahres 2013 die Verunsicherung noch deutlich spürbar war, hat sich 2014 die Lage auf dem deutschen und europäischen Markt für Handelsimmobilien stabilisiert. Der Anlagedruck und die niedrigen Zinsen beflügeln das Geschäft, sodass Rekordwerte erwartet werden. Dass wichtige Länder der Eurozone nicht aus der Krise kommen und die deutsche Konjunktur an Fahrt verloren hat, tut der Entwicklung zum Jahresausklang keinen Abbruch.

In Deutschland signalisiert der jüngste GfK-Konsumklima-Index, dass die Bundesbürger zum Weihnachtsgeschäft in Kauflaune sind. Die Einkommenserwartung und die Anschaffungsneigung sind gestiegen, obwohl die geopolitische Krise in der Ukraine und die flaue Konjunktur in der Euro-Zone die konjunkturelle Erwartung der Bundesbürger dämpft. Meldungen über ein Rekordniveau bei den Beschäftigten einerseits und die niedrigen Zinsen auf Sparguthaben andererseits stimulieren die Kauflaune, so dass der Handelsverband Deutschland (HDE) für 2014 ein Umsatzwachstum von nominal 1,8% und ein gutes Weihnachtsgeschäft erwartet.

Hinzu kommt, dass die Europäische Zentrale Bank durch ihre lockere Geldpolitik den Euro-Wechselkurs so stark gedrückt hat, dass auch die deutsche Wirtschaft wieder optimistischer ist. So ist der ifo-Geschäftsklima-Index wieder leicht gestiegen. Beflügelt wird das gute Klima auf dem Investmentmarkt für Retail Assets zudem durch die Expansion internationaler Handelsmarken auf dem deutschen Markt - auch wenn die Einzelhändler "vorsichtiger, überlegter und selektiver" vorgehen als früher, wie James Brown, Head of EMEA Retail Research & Consulting bei JLL r egistr ier t. Denn mit Blick auf die Multichannel-Strategie muss der Handel ausloten, wie viel Fläche er benötigt, wenn ein Teil der Ware „online“ verkauft wird.

Durch den Zustrom internationaler Marken, die laut JLL zuletzt den größten Teil (56%) der Neuvermietungen in 1A-Lagen und Shopping-Centern ausmachten, wird

Um mittelständische Händler aus Bayern beim nachhaltigen Ausbau oder der Entwicklung einer zukunftsorientierten Online-Positionierung zu unterstützen, bietet die gemeinnützige RidStiftung das „ Coaching ECommerce und Multichannel“ als Premiumförderung in ihrem Weiterbildungsprogramm an. Am Coaching haben seit dem Start 2005 bereits über 100 Betriebe mit 10 bis 24. und 25. März 2015 S-Forum im Finanzkaufhaus der Stadtsparkasse Düsseldorf

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7. DEUTSCHER HANDELSIMMOBILIENGIPFEL 2015 THE RETAIL REAL ESTATE SUMMIT Dem Kunden auf der Spur!

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500 Mitarbeitern teilgenommen. Das Programm deckt alle Optimierungsbereiche für den Multichannel-Handel und für E-Commerce-Betriebe ab und wendet sich an Unternehmen, die idealerweise bereits über Online- bzw.

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Cities & Center & Developments eine womöglich zurückhaltende Expansion deutscher Händler kompensiert. In den großen Metropolen standen die Internationalen sogar für knapp zwei Drittel der Mietvertragsabschlüsse. In den 185 größten Städten stiegen die Mieten um 2,5%.

Das sind insgesamt günstige Voraussetzungen dafür, dass Deutschland in Europa seine Position als zweitgrößter Investmentmarkt für Retail Assets hinter Großbritannien behaupten kann. In den ersten 3 Quartalen 2014 kam Großbritannien mit 12,2 Mrd. Euro laut CBRE an den Spitzenwert aus dem Vergleichszeitraum von 2007 heran. Für den britischen Handelsimmobilienmarkt spricht - im Vergleich zu Deutschland - die größere Transparenz. Hierzulande reichen die ermittelten Transaktionsvolumina in den ersten 3 Quartalen je nach Immobiliendienstleister von 6,4 Mrd. Euro (CBRE) über 6,52 Mrd. Euro (JLL) und 6,56 Mrd. Euro (BNP Paribas) bis zu 6,79 Mrd. Euro (Savills). Auf jeden Fall liegen die Wer te ber eits um r und ein Fünftel über dem Vergleichszeitraum des Jahres 2013.

Da das 4. Quartal traditionell sehr stark ist, gehen Experten wie Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland, und Matthias Feske, Partner Retail Investment Germany bei Cushman & Wakefield, davon aus, dass 2014 die Mar ke von 10 Mrd. Euro deutlich überschritten wird. Das wäre etwa ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens mit deutschen Gewerbeimmobilien. 2013 lag das Transaktionsvolumen zwischen 9,03 Mrd. und 9,96 Mrd. Euro.

Ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu diesem Rekordwert ist der Verkauf des Palais

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Deals Berlin-Adlershof: Die TLG Immobilien AG hat für rd. 30,83 Mio. Euro ein 33 450 qm großes Fachmarktzentrum in BerlinAdlershof gekauft. Verkäufer ist eine von der Waypoint Real Estate GmbH betreute Objektgesellschaft, die von Savills beraten wurde.

Der Übergang des 2005/06 gebauten Objekts ist zum 31. Januar 2015 geplant. Das Fachmarktzentrum befindet sich an der Berliner Adlergestell 296, 299-305. Das Zentrum ist voll vermietet, die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt 6 Jahre. Die Jahresnettokaltmiete beträgt rd. 3,03 Mio. Euro.

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Cities & Center & Developments Quartiers in Fr ankfur t für über 800 Mio. Eur o dur ch die Rabo Real Estate und KP Investments. Die Bestandsimmobilien des Mischobjekts aus dem Nextower (Büro), dem Hotel Jumeirah Frankfurt, dem Palais Thurn & Taxis und dem erfolgreichen Shopping-Center My Zeil übernehmen die Deutsche Asset & Wealth Management (90%) und die ECE (10%), die auch Management und Ver mietung des Centers übernimmt. ECE-Chef Alexander Otto sieht beim My Zeil noch Optimier ungschancen. Das Grundstück Rundschau Areal übernimmt die Strabag Real Estate.

Laut Jörg Ritter, Mitglied des Management Boards von JLL Deutschland, die die Verkäufer beraten hat, haben sich Investoren aus knapp 20 Ländern das Quartier angeschaut: „Derzeit beobachten wir europaweit ein wachsendes Interesse an komplexen, mischgenutzten Objekten, die das Kriterium eines urbanen Zentrums in bester Lage erfüllen.“ Das Palais Quartier sei dafür ein Paradebeispiel.

In den ersten 3 Quartalen waren Shopping-Center mit einem Volumen von knapp 1,67 Mrd. Euro laut JLL die stärkste Anlageklasse. Rechnet man die Karstadt-Filiale in Stuttgart Foto: Karstadt Fachmarktprodukte vom Fachmarktzentrum über einzelne Fachmärkte, SB-Warenhäuser bis zu Supermärkten und Discountern zusammen, dann bilden sie aber mit gut 3,3 Mrd. Euro die stärkste Klasse. Die Knappheit bei innerstädtischen Geschäftshäusern ließ das Volumen dagegen von rund 1,5 Mrd. auf knapp 860 Mio. Euro sinken.

Rekordwert in Europa - Starke regionale Unterschiede Das Segment Warenhäuser, das durch den Verkauf des operativen Karstadt-Geschäfts an den Investor René Benko resp. seine Signa-Gruppe in den nächsten J ahr en an Bedeutung gewinnen dürfte, blieb mit 665,4 Mio. Euro in etwa auf dem Wert des Vorjahreszeitraums (647,6 Mio. Euro). Bisher ist offen, welche Pläne Benko mit Karstadt verfolgt. Klar ist nur, dass das Interesse der Investoren an einzelnen KarstadtImmobilien groß ist, da sich die Objekte aus Sicht von Experten wie Joachim Stumpf, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien GmbH, an attr aktiver en Standor ten befinden als die ehemaligen Hertie-Häuser.

Einen ersten Hinweis auf die mögliche Strategie könnte die Tatsache liefern, dass sich unter den 6 Karstadt-Filialen, die geschlossen werden sollen, 3 Immobilien von Signa befinden. Vor allem der Hinweis, dass Primark Interesse an Flächen in den KarstadtFilialen in Stuttgart und Hamburg-Billstedt hat, ist aufschlussreich. Und auch die Frage, ob Benko den Kaufhof erwerben kann, ist wichtig aber noch völlig offen.

Dass derzeit aber sehr viel Kapital nach einer Anlage sucht, weiß Ritter zu berichten.

Und dass Einzelhandelsinvestments für breite Käuferschichten interessant sind, bestätigt der Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate. Aber gerade das Angebot an den gesuchten Core-Shopping-Centern und Geschäftshäusern ist rar. Vor diesem Hin-

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Deals GRR REM kauft 2 neue Objekte für Retail Fund Die GRR Real Estate Management GmbH (GRR) hat das Portfolio ihres

GRR German Retail Fund No.1 durch den Kauf von Nahversorgungszentren in Harsum (Foto) und Nordstemmen erweitert. Verkäufer ist in beiden Fällen die German Retail II GmbH aus Aschheim. Insgesamt umfasst der 2012 von GRR aufgelegte Fonds damit 27 Objekte. Die Einzelhandelsimmobilie in Harsum, nördlich von Hildesheim, wurde 2001 auf einem 20 600 qm großen Grundstück errichtet und bietet rd. 4 100 qm Mietfläche. Ankermieter ist Rewe. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge beträgt gut 13 Jahre. Der Kaufpreis beträgt 3,8 Mio. Euro. Das Nahversorgungszentrum in Nordstemmen, westlich von Hildesheim, wurde 2004 auf einem 20 700 qm großem Areal gebaut und bietet 2 875 qm Mietfläche. Auch hier ist Rewe der Ankermieter.

Die Laufzeit der Mietverträge beträgt noch durchschnittlich 15 Jahre und der Kaufpreis etwa 5 Mio. Euro. Beide Objekte haben eine gute Verkehrsanbindung und zahlreiche Parkplätze. Angermann Goddard & Loyd, London, berieten den Verkäufer.

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Cities & Center & Developments tergrund bieten Fachmarkt-Produkte mit der Ausrichtung auf die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs, die relativ konjunkturresistent sind, den Investoren die Chance, auch in den kleineren Städten attraktive Objekte zu finden. So wurden in diesen Regionalzentren und B-Standorten mit günstigeren Renditeprofilen laut Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE Deutschland, 2014 r und 1 Mr d.

Euro mehr investiert als im Vorjahreszeitraum.

Auch auf europäischer Ebene ist der Markt für Retail Assets mit einem Volumen von 33 Mrd. Euro (CBRE) in den ersten 3 Quartalen auf den ersten Blick auf Rekordkurs.

Der zweite Blick zeigt indessen, dass die regionale Konzentration auf Core-Märkte auch 6 Jahre nach der Finanzmarktkrise im Mittelpunkt steht. Auf Großbritannien und Deutschland allein entfällt mit zusammen rund 18,5 Mrd. Euro über die Hälfte des Transaktionsvolumens. Mit der Hochburg Paris zählt auch Frankreich mit 3,5 Mrd. Euro zur Riege der sicheren Märkte - auch wenn die Franzosen wenig optimistisch in die Zukunft blicken. Vor allem aber der spanische Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von etwa 2,57 Mrd. Euro zeigt Zeichen der Erholung. Laut GfK ist in Spanien auch die Konsumstimmung gestiegen und die Verbraucher glauben an den nachhaltigen Aufschwung.

Da, wie Michael Rodda, Head of EMEA Retail Capital Markets bei Cushman & Wakefield, beobachtet, in Europa mehr Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial und auch Qualitätsobjekte für den Verkauf vorbereitet werden, hält Yvo Postleb, Country

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Deals Berlin: Prelios Immobilien Management wurde vom europäischen Fondsmanager Meyer Bergman mit dem kaufmännischen und technischen Property Management für die Karstadt-Häuser in BerlinWilmersdorf (22 500 qm) und Berlin-Neukölln (55 600 qm) beauftragt.

Beide Häuser befinden sich in sehr guten Highstreet-Lagen. Die Immobilie in Neukölln hat einen eigenen U-BahnZugang und besteht aus dem Kaufhaus, einem Bürogebäude und einem Parkhaus. Prelios managt u.a. auch die KarstadtImmobilien des Highstreet Konsortiums.

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Cities & Center & Developments Head Germany bei DTZ in Eur opa, 2014 ein Tr ansaktionsvolumen von 51 Mr d.

Euro für realistisch. Da gleichzeitig die europäischen Verbraucher weniger optimistisch in die Zukunft blickten, wie die GfK im Durchschnitt der 28 EU-Länder feststellte, dürfte die Konzentration auf wenige Länder anhalten.

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Deals ECE übernimmt Management des MyZeil Die ECE hat die Vermietung und das Management des My Zeil übernommen. Neben der

Das Interview

Allianz will Handelsimmobilienanteil erhöhen Gespräch mit Marina Jestin, Head of Retail bei der Allianz Real Estate über die Bedeutung von Handelsimmobilien für die Anlagestrategie, die regionalen Schwerpunkte, die Bedeutung des Strukturwandels im Einzelhandel für die Handelsimmobilie und die Entwicklung 2015.

Handelsimmobilien Report: Die A llianz Gruppe sieht sich als einen der größten Investoren in europäischen Einkaufszentren. Wie hoch ist der Anteil von Retail Assets am Gesamtportfolio? An wie vielen Centern ist das Unternehmen beteiligt?

Marina Jestin: Die Allianz ist über dir ekte und indir ekte Equity Investments weltweit an rund 40 Einzelhandelsimmobilien vollständig oder über Joint-Ventures investiert. Der Anteil am Gesamtportfolio liegt aktuell bei rund 20%. Dies entspricht einem Volumen von knapp 5 Mrd. Euro.

HIR: Gibt es Pläne den Anteil noch weiter auszubauen?

Jestin: Der Anteil der Einzelhandelsobjekte der Allianz soll in den nächsten J ahren weiter ausgebaut werden und dann bei 30% des gesamten Immobilienportfolios liegen. Von Interesse sind vorrangig innerstädtische Shopping-Center, Einzelhandelsobjekte an stark frequentierten Fußgängerzonen, gemischt genutzte Immobilien (Retail kombiniert mit Büro) und Outlet Malls, vor allem in den großen Metropolen der Eurozone.

Die Investitionen erfolgen direkt und indirekt, und in der Regel im Rahmen von JointVentures. Üblicherweise übernimmt die Allianz den Hauptanteil. Ein kleiner Anteil wird dann von einem Partner getragen, der gleichzeitig für das Management des Centers verantwortlich ist. Investitionsbeispiele sind die Kö-Galerie in Düsseldorf, die Europa Passage in Hamburg, das Silesia Shopping Center in Katovice, Polen, oder, als jüngste Investition, das Shopping Center Nicétoile im Zentrum von Nizza.

HIR: Der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass Allianz Real Estate bereits sehr früh in Handelsimmobilien investiert hat, als viele Investoren noch einen Bogen um die Anlage-Klasse gemacht hat. Was spricht aus dem Blickwinkel der langjährigen Erfahrungen für die Anlage in Retail Assets resp. Shopping-Center?

Jestin: Shopping-Center sind unter Rendite-/Risikoaspekten und unter Berücksichtigung von Diversifikationsgesichtspunkten neben Büroimmobilien die wesentlichste Anlageform von langfristig orientierten institutionellen Anlegern wie die Allianz. Einzelhandelsimmobilien im Core-Bereich liefern langfristig stabile Erträge. Betrieben durch einen professionellen Partner, der die laufende Vermietung der Flächen und das Center-Management übernimmt bestehen relativ geringe Risiken. Eine Herausforde-

Deutschen Asset & Wealth Management (90%) hat der ShoppingCenter-Spezialist sich mit 10% am Palais Quartiers in Frankfurt, zu dem das Center gehört, beteiligt.

Das My Zeil an der gleichnamigen Einkaufsmeile bietet ca. 44 000 qm Verkaufsfläche und 1 000 Parkplätze. Architektonisches Highlight ist u.a. das geschwungene Glasdach. Marcus Schwartz, der zuletzt die Hamburger Meile gemanagt hat, wird neuer Center-Manager.

Sein Ziel ist es, die hochwertigen Einkaufsmöglichkeiten, Freizeit-, Fitnessund GastronomieAngebote zusammen mit den Partnern und Mietern zu optimieren. Auch die Verbindung zum Hotel Jumeirah und zum NexTower soll durch Außengastronomie belebt werden. Zudem prüft die ECE, ob die Wegeführung weiter optimiert werden kann, um eine gleichmäßigere Erreichbarkeit der Ebenen zu sichern. Insgesamt wollen die Eigentümer des Palais Quartiers, dass sich die einzelnen Bestandteile noch besser ergänzen.

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Cities & Center & Developments rung ist dabei, neue Trends und Entwicklungen in der Einzelhandelslandschaft aufzunehmen (neue Marken, veränderte Kundenbedürfnisse, Serviceleistungen, ECommerce) und die Objekte regelmäßig den neuen Anforderungen anzupassen.

HIR: Allianz Real Estate hat die neue Position eines Head of Retail geschaffen. Welche Aufgaben sind hier angesiedelt? Welche Vorteile bringt das?

Jestin: Für einen Investor wie die Allianz, der Gelder der Versicherten in Immobilien anlegt, ist es wesentlich, hinsichtlich der verschiedenen Asset-Klassen auch die notwendige Expertise im eigenen Haus zu haben. Der Head of Retail ist deshalb sowohl beim Neuinvestment in Shopping-Center wie auch im laufenden Asset- und Center-Management eingebunden. Er wirkt mit bei der Formulierung der generellen Ziele und Strategien und beurteilt die Asset-Klassen, Märkte, Länder, Städte oder den Branchen-Mix. Der Head of Retail übt somit eine wichtige Experten- und Beratungsfunktion aus, um mit seinem Know-how die Einzelhandelsinvestments der Allianz Real Estate abzusichern.

HIR: In Deutschland haben sich einige Indikatoren wie ifo-Geschäftsklima und GfK-Konsumklima etwas nach unten bewegt. Ändert sich damit die Einschätzung für Deutschland als Anlageland für Handelsimmobilien?

Jestin: Die deutsche Wir tschaft ist weiter hin r obust und stabil. Die Allianz Real Estate investiert vorrangig in stark frequentierte Einzelhandelslagen in einem urbanen Umfeld und in Shopping-Center mit eigenem Erlebnischarakter. Hinsichtlich der Umsätze in unseren Centern können wir keine negativen Auswirkungen feststellen und sehen auch in der Zukunft sehr gute Perspektiven für unsere Objekte. Einzelhandelsimmobilien in Deutschland sind und bleiben ein wesentlicher Faktor in unserem Portfolio.

HIR: Allianz Real Estate ist ein „global Player“. Welche weltweiten Märkte hat das Unternehmen derzeit im Fokus seiner Strategie?

Jestin: Die Allianz Real Estate ist weltweit aufgestellt und in der Lage, hinsichtlich Nutzungsarten, Ländern, Städten, direkten und indirekten Investments sowie verschiedenen Strukturen und Partnerschaften zu diversifizieren. Bei Shopping-Centern steht weiterhin der Erlebnischarakter und die Aufenthaltsqualität im Fokus. Das Investitionsvolumen pro Objekt beginnt in der Regel bei

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Cities & Center & Developments 100 Millionen Euro aufwärts. Wir investieren vorrangig in der Eurozone. Dort richten wir den Blick auf Deutschland, Frankreich, Benelux, CEE und Skandinavien. Italien und Spanien rücken ebenfalls wieder zunehmend in den Fokus. Außerhalb Europas sehen wir vorrangig die USA und einige asiatische Märkte.

HIR: Bei Handelsimmobilien spielt das Thema Online-Handel eine wichtige Rolle.

Welchen Einfluss hat das Thema auf die Investitionsentscheidung?

Jestin: Die Auswir kungen des Online-Handels auf Einzelhandelsimmobilien bedürfen einer differenzierten Betrachtung. Die Allianz Real Estate investiert vorrangig in stark frequentierte Einzelhandelslagen in einem urbanen Umfeld und in Shopping Center mit eigenem Erlebnischarakter. Hinsichtlich der Umsätze in unseren Centern können wir keine negativen Auswirkungen durch den Online-Handel feststellen. Weitere Investitionsentscheidungen auf Basis der aktuellen Anlagestrategie werden dadurch nicht beeinflusst. Dennoch gilt es, die Entwicklung zu beobachten, sich an neue Anforderungen anzupassen und Risiken und auch Chancen für den stationären Handel zu nutzen.

HIR: Wie schätzen Sie die Marktentwicklung 2015 ein?

Für die Immobilienmärkte sehen wir auch im Jahr 2015 gute Perspektiven und Chancen für neue Investitionen. Im aktuellen Niedrigzinsumfeld sind und bleiben Immobilieninvestitionen für die Allianz von großer Bedeutung.

Shopping-Center-Pipeline Europa

Russland und die Türkei sind die Shooting Stars Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Bis zum Jahresende wird die Shopping-Center-Fläche in Europa um 4,5% auf 161,4 Mio. qm wachsen. Mit 17,6 Mio. qm Fläche ist Frankreich dabei europaweit der größte Center-Markt. Ungeachtet der politischen Verwerfungen durch die Ukraine-Krise und die Sanktionen zeigte auch der russische Shopping-Center-Markt 2014 eine lebhafte Entwicklung. Mit 17,5 Mio. qm hat Russland die bisherige Nummer zwei, Großbritannien (mit 16,98 Mio. qm), auf den dritten Platz verwiesen.

Das sind die Ergebnisse des „European Shopping-Center Development Reports“, den der Immobiliendienstleister Cushman & WakeEuropas größtes Center Avia Park in Moskau Bild: JLL Russland field (C&W) jüngst vorgelegt hat. Treiber der Neuentwicklungen in weiten Teilen des europäischen Shopping-Center-Marktes waren in diesem Jahr die Urbanisierung - sprich: die Rückbesinnung der Menschen auf die großen Städte - und das zunehmende Wirtschaftswachstum in einigen Ländern. In diesem Umfeld sehen die Center-Entwickler vor allem in dicht

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Personalien Comfort Hamburg stärkt Geschäftsführung Zum 1. Januar 2015 wird Thomas A. Heckh die Geschäftsführung bei Comfort in Hamburg ergänzen. Nach seinen Ausbildungen zum Einzelhandelskaufmann / Kaufmann im Groß- und Außenhandel sowie Fortbildungen zum Handelsfachwirt, IHK-Betriebswirt und Certified Shopping Center Manager (ebs/GCSC) sammelte Heckh nach mehrjährigem Auslandsaufenthalt für die A. Würth GmbH & Co. KG erste Maklererfahrungen bei Kemper´s. Es folgten Stationen bei Lührmann Düsseldorf und der Nereus Real Estate, wo er geschäftsführender Gesellschafter war. Zuletzt war er bei JLL als National Director, Prokurist und Team Leader Retail Investment in Köln.

Heckh übernimmt das Geschäftsfeld Investment.

Deals Berlin: Wondrous by Senso Unico bezieht zum Jahresende 336 qm in der Münzstraße 21-23 in Berlin. Engel & Völkers Commercial vermittelte.

Eigentümer ist der Immobilieninvestor Harm Müller-Speer. Wondrous by Senso Unico ist ein Kölner Manufaktur Modelabel, das seit 15 Jahren handgefertigte Unikate aus hochwertigen Materialien in ihrer eigenen Manufaktur herstellen. Die Philosophie des 2001 gegründeten Unternehmens basiert auf einem nachhaltigen Konzept.

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Cities & Center & Developments besiedelten Regionen, in denen gute und zeitgemäße Verkaufsflächen knapp sind, für sich noch Chancen, Einkaufszentren zu entwickeln.

Das Aufrücken des russischen Center-Marktes auf die zweite Position im Ranking ist derzeit symptomatisch für die gesamte Entwicklung in Europa. Denn mit 1,4 Mio. qm ist im 1. Halbjahr in den Ländern Mittel- und Osteuropas (inkl. Tür kei) mehr als doppelt so viel neue Center-Fläche auf den Markt gekommen wie in Westeuropa mit 637 000 qm. Angesichts des großen Nachholbedarfs gerade in den osteuropäischen Ländern ist das allerdings auch nicht verwunderlich.

Allein auf die beiden Shooting-Stars der vergangenen Jahre, Russland und Türkei, entfallen 1,1 Mio. qm neue Fläche. Mit größeren Shopping-Centern, die auch ein größeres Einzugsgebiet bedienen können, wollen die Entwickler laut Cushman & Wakefield den Anschluss an die Verkaufsflächenausstattung in Westeuropa schaffen. In der Tat liegt die Ausstattung mit Verkaufsfläche pro Kopf in Russland mit 0,68 qm und in der Türkei mit 0,65 qm gemäß GfK-Studie Einzelhandel in Europa 2014 am unter en Ende der europäischen Rangliste, doch ist auch die Pro-Kopf-Kaufkraft in diesen Ländern mit 11 185 Euro pro Jahr (Russland) und 8 085 Euro (Türkei) unter dem europäischen Durchschnitt von 13 112 Euro. Gleichzeitig schätzt die GfK das Wachstum des Einzelhandelsumsatzes in der Türkei 2014 auf stattliche 9,5% - allerdings bei beachtlichen Inflationsraten. Für Russland liegen die Prognosen mit 2,0% niedriger.

Insgesamt sind im 1. Halbjahr 2014 europaweit 53 neue Einkaufszentren eröffnet worden, davon allein 12 in Russland. Und der Trend setzt sich fort. Zwischen dem 2. Halb-

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Deals Mannheim: TIAA Henderson Real Estate (TH Real Estate) und Palmira Capital Partners haben ein neu gebautes Logistikobjekt in Mannheim erworben, das von DHL als Paketverteilzentrum genutzt wird.

Verkäufer ist Diringer & Scheidel. Die Immobilie gehört zum Startportfolio des von Institutional Investment Partners für einen Investoren-Club initiierten Investoren-ClubFonds German Logistics, für den TH Real Estate und Palmira als Asset Manager fungieren. Das Objekt befindet sich im Industriegebiet im Mannheimer Hafen und verfügt über eine gute Verkehrsanbindung.

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Cities & Center & Developments jahr 2014 und dem Jahr 2015 kommen nach Schätzung von C&W etwa 4,57 Mio. qm Center-Fläche neu auf den russischen Markt. Darunter befindet sich mit dem 230 000 qm großen Avia Park in Moskau auch Europas größtes Einkaufszentrum, das Anfang Dezember eröffnet wurde. Damit könnte Russland Ende nächsten Jahres Frankreich als Spitzenreiter auf dem europäischen Shopping-Center-Markt ablösen.

2015 sollen 49 neue Center auf den Markt kommen. Deutschland befindet sich nicht unter den großen Center-Nationen. Gleichwohl sind gerade 2014 einige spektakuläre Entwicklungen auf den Markt gekommen. Darunter die Mall of Berlin, die auf dem Gelände des früheren Wertheim Kaufhauses am Leipziger Platz gebaut wurde. Mit ihren 76 000 qm reklamiert sie für sich, eines der größten innerstädtischen ShoppingCenter Europas zu sein. Mit dem Milaneo wurde auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs in der City von Stuttgart ein mediterranes Quartier mit Wohnungen, Büros, einem Hotel und dem etwa 46 000 qm große Shopping-Center entwickelt, das im Untergeschoss verbunden ist, im Erdgeschoss aber aus offenen Baukörpern besteht, die Einkaufsstraßen bilden. In Recklinghausen wurde auf dem Gelände des alten Löhrhof Centers das Palais Vest im Stil früherer Einzelhandelsbauten er öffnet. In der Stuttgarter Innenstadt ging zudem das Gerber an den Start. Die Rathaus-Galerie in Hagen musste ihre komplette Eröffnung auf Grund von Mängeln bei der Brandmeldeanlage um einen Monat auf den 13. November verschieben.

2015 dürfte die Eröffnung des Forums Hanau als neues Zentrum der im Zweiten Weltkrieg stark zerstörten Innenstadt zu den Highlights gehören. Auch das Aquis Plaza in Aachen wird im kommenden Jahr eröffnet.

Internationale Expansion

London ist das Sprungbrett nach Kontinentaleuropa Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Paris mit der Avenue des Champs Elysées ist laut Cushman & Wakefield europaweit die teuerste Einkaufsstadt und weltweit die Nummer 3 hinter New York und Hongkong.

Als attraktivste Einstiegsstadt für internationale Einzelhändler auf dem europäischen Kontinent hat JLL allerdings die britische Metropole London identifiziert, die unter den weltweit teuersten Städten hinter Paris auf Platz 4 steht.

Für seinen Report „Destination Europe 2015“, hat J LL unter anderem die Expansion und die Präsenz von 250 internationalen Einzelhändlern in den knapp 60 wichtigsten Märkten Europas untersucht. Zu den Qualitäten, die London ausweisen, gehören nach den Worten von James New Bond Street in London Foto: JLL Brown, Head of EMEA Retail Research & Consulting bei J LL, die Gr öße des Mar ktes, die hohe Mar kttr ansparenz und die grundsätzliche Freundlichkeit dem Einzelhandel gegenüber. Hinzu kom-

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Deals Braunschweig: Die IPH Handelsimmobilien GmbH hat einen langfristigen Mietvertrag für 400 qm in der 1A-Lage

von Braunschweig im Geschäftshaus Sack 12 an das spanische Modelabel Desigual vermittelt. Die Filiale soll im Frühjahr 2015 eröffnet werden. Die bisherige HansemannPassage wird zuvor vom Berliner Projektentwickler LDAG Landholding Development AG revitalisiert. Die Revitalisierung der ehemaligen Hansemann-Passage ist ein weiterer Schritt zur Aufwertung der 1A-Lage Sack. Das 1984 vom Schweizer Thomas Meyer gegründete Modeunternehmen Desigual mit Hauptsitz in Barcelona bietet Mode für Frauen, Männer und Kinder sowie Schuhe und Accessoires.

Das Label ist in über 100 Ländern präsent.

**** Zweibrücken: The Style Outlets in Zweibrücken baut sein Markenportfolio aus und konnte das französische Kult-Label The Kooples gewinnen, das hier seinen deutschlandweit 1. Outlet-Store eröffnet. Auf rd. 146 qm werden 59 Kollektionen für Damen und Herren sowie Schuhe und Accessoires angeboten.

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Cities & Center & Developments men die vielen Touristen. Vor allem bei Luxus-Marken gilt die Stadt an der Themse als „Place to be“ und konnte ihren Vorsprung gegenüber Paris ausbauen.

So wie London und Paris als einzige europäische Städte unter den Top 5 der teuersten Einkaufsstraßen zu finden sind, so konnten sich beide von anderen europäischen Städten absetzen. Laut Studie unterstreicht das den Stellenwert, den Luxuslabels einer Präsenz in symbolträchtigen Städten beimessen. Sie sind auch bereit, für die knappen Flächen einen Aufschlag zu zahlen. Anders als Cushman & Wakefield sieht JLL die Londoner Bond Street mit einer Jahresmiete von 12 300 Euro je qm (1 025 Euro pro Monat) als teuerste Einkaufsstraße Europas. Das ist gegenüber 2012 ein Plus von 40%.

C&W ermittelte für Paris dagegen eine Monatsmiete von 1 104 Euro je qm und für London von 863 Euro. Die Via Montenapoleone in Mailand lag demnach mit einer Spitzen-Quadratmeter-Miete von 708 Euro weltweit auf Platz 6 und die Züricher Bahnhofstraße mit 621 Euro auf Platz 9. Die Moskauer Stoleshnikov folgt mit 396 Euro je qm weltweit auf Platz 10. Dass die internationalen Einzelhandelsmarken nach dem Einstieg auf dem Londoner Markt aber auch verstärkt in deutschen Metropolen und Top-Shopping-Centern nach Verkaufsflächen suchen, zeigen die seit Jahren steigenden Spitzenmieten in Berlin, München oder Hamburg.

Nach Einschätzung von James Dolphin, International Director EMEA Retail Agency bei JLL, holen Städte wie Moskau und Istanbul aber rasant auf. In keiner anderen europäischen Stadt seien in den vergangenen Jahren so viele Markteintritte zu verzeichnen

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Deals Recklinghausen: Die Mode-Kette Sinn-Leffers GmbH kehrt zurück nach Recklinghausen. Über Aengevelt hat der Textil-Filialist rd. 1 530 qm im Erdgeschoss der CityImmobilie Breite Straße 610 in der 1A-Lage von Recklinghausen gemietet.

Sinn-Leffers will hier einen „Redstore“ eröffnen.

Vermieter ist eine Immobiliengesellschaft aus dem Ruhrgebiet. Im Rahmen des Redstore-Konzepts verkauft das Unternehmen Markenmode für Damen, Herren und Kinder, die von den Filialen abgegeben werden. Auf bereits reduzierte Ware gibt es dann nochmals 30% Nachlass.

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Cities & Center & Developments gewesen wie hier. Dolphin hält es auch für möglich, dass die russische Hauptstadt in puncto internationale Einzelhandelspräsenz mittelfristig zu Paris aufschließen kann.

Dafür stehen die Größe des Marktes, die steigenden Einkommen und der schnell wachsende Bestand an Einkaufszentren. Auch Istanbul entwickelt sich äußerst dynamisch.

Erfolgversprechend sind laut JLL zudem einige der größeren regionalen Städte in Großbritannien und Frankreich sowie die skandinavischen Märkte.

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Stdt News Neues Konzept für die City von Dülmen Die Concepta Projektentwicklung GmbH hat ihre Planung für ein neues

Unter den internationalen Einzelhändlern bilden die US-Marken - angetrieben vom Premium-Segment - die expansionsstärkste Gruppe in Europa, vor den Italienern. An der Spitze der 250 untersuchten Einzelhändler steht das US-Label Michael Kors vor Superdry, Cos und 7 For All Mankind. Unter den eur opäischen Mar ken, die ihr Filialnetz in den vergangenen beiden Jahren ausgeweitet haben, sind Ecco und Hugo Boss. Künftig er war tet J LL mehr Mar ken aus dem asiatisch-pazifischen Raum.

Die Perspektiven des europäischen Einzelhandels sieht JLL-Forscher Brown günstiger als zu Beginn des Jahrzehnts: „Wir rechnen mit einer anhaltend dynamischen Expansion des Einzelhandels in den wichtigen europäischen Märkten.“ Allerdings gehen die Händler heute „vorsichtiger, überlegter und selektiver“ vor. Denn die MultichannelStrategie stellt die Branche vor die Frage, wie viel Fläche sie im stationären Geschäft brauchen, wenn ein Teil des Sortiments im Online-Shop verkauft wird? Der Einzelhandel definiere sich und die Standorte neu. „Als Folge erleben wir eine enorme Fluktuation der Einzelhandelsgeschäfte in Europa“, weiß Brown. So kamen in den vergangenen beiden Jahren auf 2 Neueröffnungen eine Geschäftsschließung, weil die Branche eine „straffere und gezieltere Positionierung ihrer Geschäfte anstrebt“.

Strukturwandel

Wie viel Verkaufsfläche kostet der Online-Handel?

Markus Wotruba, Leiter Standortforschung BBE Handelsberatung GmbH Durch das Wachstum des Online-Handels müssen sich Einzelhändler auf Veränderungen im stationären Geschäft einstellen. Auf welche Weise sich der Online-Handel konkret auf den Verkaufsflächenbedarf an einem bestimmten Standort auswirken kann, zeigt das vor wenigen Wochen eröffnete Einkaufszentrum Mona in München.

Das Mona befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Olympia-Einkaufszentrum, das zusammen mit den benachbar ten Fachmärkten fast 70 000 qm Verkaufsfläche umfasst und das größte Einkaufszentrum in München ist. Bei den Fachmärkten handelt es sich unter anderem um Saturn, Conrad Electronic und Dänisches Bettenlager mit den jeweils gängigen Flächengrößen. Früher gab es mit Sports Experts, später BikeMax, auch einen Spor t- bzw. Fahrradanbieter.

Das Mona dagegen ist zwar verhältnismäßig klein. Bemerkenswertes befindet sich aber im Erdgeschoss: Hier wird ein Großteil der Fläche von Unternehmen genutzt, die eigentlich im Online-Handel zu Hause sind. Der Online-Elektrohändler Cyberport ist auf 900 qm präsent. Der Versandhändler für individuell konfigurierte Sofas BelMoba hat 400 qm und der Versandhändler für Fahrräder Rose 300 qm gemietet. Für Rose und

Stadtquartier in der Innenstadt von Dülmen vorgestellt. Das offene und voll integrierte Stadtquartier Overbergplatz umfasst rd. 4.500 qm Mietfläche, die sich auf mehrere Gebäude auf einem Platz in innerstädtischer 1A-Lage verteilt, der bislang als Parkfläche genutzt wurde.

Die Architektur des Neubaus nach den Plänen des Dülmener Architektenbüros Wrocklage + Partner passt sich dem Stil des Münsterlandes an. Die Pläne wurden von den Geschäftsführern der Concepta, Andreas Martin und Björn Isenhöfer in Dülmen vorgestellt.

Laut Martin ist das Konzept eine echte Innovation, die als perfekte Lösung für Klein- und Mittelstädte gelten könne. Am Overbergplatz soll ein neu gestalteter Stadtplatz mit modernen Handelsflächen, Außengastronomie, rd. 600 qm Büro- und Praxisflächen, einer Tiefgarage mit rd. 160 Stellplätzen und einem der Öffentlichkeit zugänglichen Dachgarten entstehen. Laut Isenhöfer ist das Projekt als Initialzündung für weitere Projekte geplant.

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Cities & Center & Developments BelMoba ist es der erste stationäre Laden überhaupt (abgesehen von Verkaufsflächen am jeweiligen Firmensitz).

Die Geschäfte sind jedoch nicht als Läden im herkömmlichen Sinne zu verstehen. Sie dienen vielmehr als Show Rooms, in denen die Produkte optimal präsentiert werden können. So stehen in der Filiale des Fahrradhändlers Rose 12 Räder zum Ansehen und Anfassen bereit, ebenso Rucksäcke, Helme, Luftpumpen und Zubehör. Zentrales Element des Ladens ist die „Interactive-Wall“, die wie ein Tablet funktioniert. An dieser kann der Kunde gemeinsam mit einem Berater sein Fahrrad individuell zusammenstellen. Dieses wird nach dem Kauf wahlweise in das Geschäft oder nach Hause geliefert.

Online- und Offline-Services greifen hier ineinander.

Der Vergleich der Verkaufsflächen des Mona und des Olympia-Einkaufszentrums zeigt, dass im Mona vom Vertreter der jeweils gleichen Handelsbranche wesentlich weniger Fläche angemietet wurde. So bietet der Fahrradhändler Rose auf 300 qm 12 Fahrräder an, während BikeMax bis vor kurzem noch mit einer Verkaufsfläche von mehreren Tausend Quadratmetern am Standort vertreten war. Es stellt sich demnach

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Marktbericht Immobilienklima bleibt im November stabil Das Immobilienklima bleibt nach Einschätzungen der Immobilienexperten stabil. Das ergab die 83. Monatsbefragung des Deutsche Hypo Immobilienkonjunktur-Index im November. Mit einer Zunahme von 0,6% liegt das Immobilienklima bei 118,8 Punkten und verweilt seit dem Einbruch im August stabil auf vergleichsweise hohem Niveau. Doch während das Investmentklima mit einem Plus von 2,7% auf 129,1 Zählerpunkte stieg, sank das Ertragsklima um 1,7% auf 108,9 Punkte.

Das Büroklima konnte nach dreimonatigem Abwärtstrend um 2,4% auf 109,2 Punkte steigen.

Das Handelsklima konnte die positiven Impulse aus dem Vormonat nicht für weitere Zuwächse nutzen und sank um 0,9% auf 117,4 Punkte. Das Wohnklima sank im zweiten Monat in Folge um 0,9% auf 144,8 Punkte. Das Industrieklima legte um 0,5% auf 130,1 Punkte zu. Die Immobilienkonjunktur verlor 0,8% auf 235,0 Zählerpunkte.

Deals die Frage, ob mit Zunahme des E-Commerce die Zahl der Show Rooms steigen und damit gleichzeitig der Bedarf an Verkaufsfläche sinken wird?

Für die Beantwortung solcher Fragen gab es bislang keine zuverlässige PrognoseMethode. Mit dem neu entwickelten Analysetool e-Impact von BBE Handelsberatung und elaboratum können nun belastbar e Antwor ten gegeben wer den. Das Tool zeigt die Auswirkungen des Online-Handels auf den stationären Handel: Es prognostiziert, wie der Flächenverbrauch einer Einzelhandelslage infolge des eCommerce in den nächsten 10 Jahren zurückgehen wird. Grundprämisse des Analysetools ist, dass der Einzelhandelsmarkt nicht mehr wächst, sondern – wie in den vergangenen Jahren – stagniert. Der e-Impact-Check ist für Handelsflächen in Fußgängerzonen, Stadtteilzen-

Düsseldorf: Das Kosmetikunternehmen Orogold Cosmetics hat durch Vermittlung von CBRE rd.

90 qm an der Düsseldorfer Königsallee 28-32 gemietet. Vermieter ist ein institutioneller Anleger.

Mit dem Auftritt an der Luxusmeile hat Orogold den Eintritt auf dem deutschen Markt gestartet.

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Cities & Center & Developments tren oder Handelsimmobilien in Städten ab 10 000 Einwohnern einsetzbar. Als Rechenbeispiel dient ein Shopping-Center in der Stadtteillage einer deutschen Millionenstadt mit einer Verkaufsfläche von rund 18 000 qm: Das e-Impact-Tool prognostiziert, dass durch den Online-Handel im Jahr 2025 in dem Objekt rund 400 qm weniger benötigt werden. Die E-Commerce-Konkurrenz wird das Center demnach nur im wenig treffen (e-Impact-Factor 83). Zudem kann der Betreiber den Flächenrückgang vermeiden, indem er mit Maßnahmen wie einer Miet- oder Konzeptanpassung gegensteuert.

Anders die Situation in der Fußgängerzone einer Stadt in Nordrhein-Westfalen mit 50 000 Einwohnern: Die Lage wir d nach Ber echnungen mit dem e-Impact-Tool mit einem Flächenrückgang von 12% (rd. 4 100 qm) bis 2025 stark vom Online-Handel betroffen sein (e-Impact-Factor 59, vgl. Abbildung Seite 14). Hier müssen die betroffenen Einzelhändler Gegenmaßnahmen ergreifen, um den zu erwarteten Flächenrückgang zumindest abzuschwächen.

Basis für die genannten Berechnungen sind eine Reihe von Faktoren wie zunächst die umfassende Analyse der jeweiligen Branche. Dabei wird der erwartete Umsatzrückgang berücksichtigt, der sich aus der Gegenüberstellung der aktuellen E-CommerceUmsatzanteile und der von der BBE und elaboratum auf Basis aktueller Studien und eigener Prognosen – die sogenannte Mehrpunktschätzung – für das Jahr 2025 ergibt.

Der e-Impact-Factor als Ker n des Tools setzt sich aus mehr er en Var iablen zusammen. Mit dem Wert werden unter anderem die spezifische Lage wie Makro-/

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Deals Stuttgart: Mit dem Restaurantkonzept H’ugo’s und Betten Concept Store haben sich 2 weitere attraktive Mieter für das von Carlyle entwickelte Citygate in der Kriegsbergerstraße 11 in Stuttgart entschieden. JLL hat beide Mietverträge vermittelt.

In Kooperation mit einem Franchisenehmer wird H’ugo’s ab Frühjahr 2015 auf rd 500 qm Verkaufsfläche italienische Spezialitäten anbieten. Betten Concept Store bietet in Stuttgart auf 415 qm ein Angebot fürs gute Schlafen. Die Eröffnung ist im Frühjahr 2015 geplant.

Das Citygate mit 16 500 qm soll Ende 2014 fertig werden.

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Cities & Center & Developments Mikrostandort und Objektqualität berücksichtigt sowie die konkrete Anfälligkeit der Branche für den Online-Handel. Zusätzlich gilt: Ein Standort, der vom demografischen Wandel stark negativ betroffen ist, muss anders bewertet werden als beispielsweise eine nachgefragte Lage in einer wachsenden Metropole. In die Berechnungen fließt auch die spezifische Tourismusintensität ein, da touristische Umsätze in Stadtzentren bis zu 30% der Umsätze ausmachen können und diese nicht vom Online-Handel beeinflusst werden.

Das Tool soll durch Quantifizierung des Flächenrückgangs verdeutlichen, was der einzelnen Handelsimmobilie oder der gesamten Lage droht, wenn nicht vor Ort durch gezielte Gegenmaßnahmen eingegriffen wird. Auf diese Weise soll der e-Impact dazu beitragen, bei den Betroffenen ein lösungsorientiertes Denken anzustoßen.

FOC in den USA

Einzelhändler entdecken die Fabrikverkaufszentren Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ In den Vereinigten Staaten haben Factory Outlet Center seit der Finanzmarktkrise einen guten Lauf. Selbst der Einzelhandel, der hierzulande mit dieser Konkurrenz durch die Markenhersteller hadert, weiß die Vorteile dieser Standorte inzwischen für sich zu nutzen. So entspinnt sich in den USA eine regelrechte Konkurrenz zu den traditionellen Absatzkanälen des stationären Handels, etwa den Shopping-Centern.

Die USA sind das Mutterland der Factory Outlet Center (FOC), jener Vertriebszentren, in denen die Markenhersteller Überproduktion am Einzelhandel vorbei - direkt an den Endkunden verkaufen und somit ihre Läger abbauen können. Für die Hersteller ist dieser „Fabrikverkauf“ in betriebswirtschaftlicher Hinsicht notwendig.

Da es sich meist um Ware der Vorsaison oder mit kleinen Fehlern handelt, sind die Preisnachlässe gegenüber dem Einzelhandelspreis groß. Insofern sind FOCs auch für die Kunden interessant, die Markenqualität schätzen, den normalen Preis aber nicht zahlen können oder wollen.

Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sprechen sie das Bedürfnis der Konsumenten an, ein Schnäppchen zu machen. Kurz gesagt: Auf diesem Feld finden sich Hersteller und Kunden in Im „Fashion Outlets of Chicago“ sind auch US-Warenhäuser mit ihren Outlet- einer „Win-win-Situation“ zusammen. WeinenFormaten vertreten. Foto: Reed Midem der Dritter ist in dieser Konstellation in der Regel der traditionelle Einzelhandel, mit dem der Hersteller um die Kaufkraft der Kunden konkurriert.

In den unruhigen Zeiten, die der wachsende Online-Handel dem stationären Einzelhandel weltweit beschert, konzediert GfK Geomarketing den Factory Outlet Centern in den USA - die bei vielen Trends eine Vorreiterrolle haben - noch großes Wachstumspotenzial, während sich der reine stationäre Einzelhandel bis zum Jahr 2020 weiter zurück entwickeln werde, wie Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting beim jüngsten Factory Outlet Center Kongress in Baden Baden dar legte.

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Personalien Cornerstone stärkt Investment-Team Cornerstone Real Estate Advisers LLC, einer der größten global tätigen Real Estate Investment Manager mit rund 36,2 Mrd. Euro Assets under Management per 30. September 2014, stärkt sein Senior Investment Team in Europa durch Julian Gabriel, vormals Head of Real Estate von Doughty Hanson & Co. Real Estate (DHCRE). Gabriels Aufgabe besteht darin, neue Investment- und Projektentwicklungschancen in Europa zu identifizieren und realisieren. Er wird direkt an Charles Weeks, den CEO von Cornerstone Europa berichten.

Gabriel war seit der Gründung im Januar 2000 bei DHCRE, wo er 2006 zum Head of Real Estate ernannt wurde. Hier verantwortete er Immobilientransaktionen im Volumen von rd. 3 Mrd. Euro in 7 europäischen Ländern.

Deals Garmisch – Partenkirchen: Der niederländische Dessous-Anbieter Hunkemöller kommt nach Garmisch Partenkirchen. Den Mietvertrag für die Chamonixstraße 8 mit 150 qm vermittelte Lührmann. Hunkemöller betreibt in 16 Ländern 630 Filialen. Die Kette ist aktuell die größte High-Street Dessous Marke, verfolgt aber auch eine Multichannel-Strategie.

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Cities & Center & Developments Unter den neuen Vertriebswegen wie dem „reinen“ Online-Handel, dem neuen „Click & Collect“ (online bestellen, im Laden abholen) und dem sogenannten „Research online, buy instore“ ist aus seiner Sicht in den USA der Verkauf in FOCs die einzige Form des stationären Einzelhandels, die im Internet-Zeitalter noch wächst. Und das liegt auch am Einzelhandel selbst. Denn laut GfK entstehen in den USA in den nächsten beiden Jahren 13 von 15 neu geplanten Geschäften in Outlet Malls und nur 2 in typischen Einzelhandelslagen. Direkt ablesen lässt sich dieser Trend laut Jahn an der Projektpipeline für Fabrikverkaufszentren. Nach den Zahlen des ICSC (International Council of Shopping Centers) sind in diesem Jahr 947 900 qm neue Fläche bzw. 40 neue FOC geplant und 409 200 qm FOC-Fläche wird revitalisiert. Im nächsten Jahr sollen weitere 8 auf den Markt kommen und 2016 nochmals 33.

Damit erhöht sich die Zahl der Outlet Malls in den USA von 185 im Jahr 2006 auf 266 im Jahr 2016. Im Vergleich dazu hat es seit dem Krisenjahr 2009 im Segment Shopping-Center keine gr ößer en Neuer öffnungen mehr gegeben, wie den Quellen von Co Star Reality, Value Retail News und ICSC zu entnehmen ist. Die in diesem Jahr eröffneten Outlet Malls haben inzwischen auch eine beachtliche Größe erreicht, wie die Palm Beach Outlets in Florida mit 46 500 qm, das Outlet Collection in Niagara mit 39 000 qm oder die Twin Cities in Eagan mit 38 000 qm. Die durchschnittliche Größe der Outlet Malls in den 1990er-Jahren lag noch bei gut 20 000 qm und stieg bis 2012/13 laut Jahn auf 35 600 qm.

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Deals Blackstone kauft 19 Handelsimmobilien Der Finanzinvestor Blackstone hat in den Niederlanden 14 Einkaufszentren mit 107 500 qm und in Portugal 5 weitere Handelsimmobilien mit 65 000 qm Fläche erworben. Das Asset-Management wird die Blackstone-Tochter Multi. Übernehmen.

Blackstone erwirbt das Portfolio in Portugal aus Fonds, die von der Novo Banco Group (zuvor Banco Espirito Santo) verwaltet wurden. Das Portfolio in den Niederlanden gehörte zuvor CBRE Global Investors.

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Cities & Center & Developments Auch die Entwicklung der durchschnittlichen Mieten in den Outlet Malls zeigte zwischen 2008 und 2012/13 einen Aufwärtstrend: So erhöhten sich die QuadratmeterMieten laut Simon Property von 23 $ auf 29,76 $ (+30%) und der Umsatz je qm stieg von durchschnittlich 4 240 $ auf 5 300 $ (+25%). Die Größe der Stores ging dagegen von 437 auf 401 qm zurück. Im Schnitt liegt der FOC-Preis um 38% unter dem regulären Einzelhandelspreis.

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Deals Frankfurt/M: Die italienische Luxus-Lederwarenund Modemarke Prada hat auf gut 960 qm eine Filiale

Seit der Rezession 2008/2009 gehören nach Einschätzung von GfK-Experte Jahn die Factory Outlet Center zu den wenigen stationären Einzelhandelsformaten, die noch im großen Stil Kunden anlocken können. Diesem Trend mögen sich in den USA auch die klassischen Einzelhändler nicht mehr entziehen und setzen verstärkt auf FOC-Standorte. Prominenteste Beispiele sind die US-Warenhaus-Konzerne Sak's Fifth Avenue mit seinen Outlets unter dem Namen „Off 5th“, Neiman Marcus mit „Last Call“ und Bloomingdale's mit „Bloomingdale's Outlet“. Weitere Beispiele sind Gap Outlet, Tommy Hilfiger, im Geschäftshaus One Nike Factory oder Polo Ralph Goetheplaza in der Frankfurter Innenstadt eröffnet.

Lauren.

Für dieses Interesse der Einzelhändler an Outlet Malls gibt es laut Jahn 3 Gründe: Zum einen wollen sie sich an neuen Discountorientierten Standorten ansiedeln, um mehr Qualitätsbewusste Kunden zu erreichen, zum andern wollen sie vormalige Radiusklauseln überwinden, die sie um ihre Standorte gezogen hatten, in denen sie keine Outlets von Herstellermarken duldeten, die auch in ihren Läden gelistet waren. Und schließlich wollen die Einzelhändler ihre Multichannel-Strategie optimieren, indem sie auch diesen Absatzweg nutzen und so die Verluste im regulären stationären Einzelhandel zu kompensieren.

Für den traditionellen Einzelhandel sind Outlet Malls - im Vergleich zu ShoppingCentern - deshalb so attraktiv, weil die Mieten um 30 bis 40% niedriger sind, weniger Personal- und Betriebskosten anfallen und die Baukosten niedriger sind. Insgesamt schätzt Jahn Factory Outlet Center im Vergleich zu Shopping-Centern als nachhaltiger ein. Das unterstreichen auch noch andere Indikatoren. So liegt die Vermietungsrate im Factory Outlet bei durchschnittlich 98,2% (Shopping-Center: 94,8%) und der Anteil der Kunden, die auch kaufen, liegt bei 97%. Die durchschnittliche Verweildauer liegt bei 3 Stunden und die durchschnittlichen Jahresausgaben für Bekleidung bei 1 270 $.

Pro Kopf. Der US-Durchschnitt liegt dagegen nur bei 970 $.

Dass es ganze Shopping-Center gibt, die sich in ein FOC umwandeln, zeigt das Beispiel St. Louis Mills, die 2007 in eine Outlet Mall umgewandelt wurde und 2012 den Wandel auch optisch durch die Umbenennung in St. Louis Outlet Mall vollzog.

Vermittelt wurden die Flächen von BNP Paribas Real Estate. Der Immobiliendienstleister hatte die rd.

5 000 qm Einzelhandelsfläche des One Goetheplaza exklusiv vermarktet. Im Frühjahr 2015 wird hier auf gut 700 qm das italienische Label Bottega Veneta einen Store eröffnen. Weitere Mieter sind Louis Vuitton, Escada, Omega und Nespresso.

**** Dresden-Cotta: Ein ortsansässiger Projektentwickler hat ein Wohn- und Geschäftshaus in verkehrsgünstiger Mikrolage in der Pennricher Straße in Dresden-Cotta erworben. Die teilsanierte Immobilie aus dem Jahr 1900 hat eine Gesamtnutzfläche von 638 qm und verfügt über 4 Wohnungen (208 qm) und 7 Gewerbeeinheiten (430 qm). Der Kaufpreis pro qm beträgt 470 Euro.

Verkäufer ist ein privater Eigentümer aus Dresden.

Engel & Völkers Commercial Dresden vermittelte den Vertrag.

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Non Performing Loans

Auszeichnung

Bedeutung des Asset-Managements oft unterschätzt

3 Auszeichnungen für Münster Arkaden

Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Mit viel Optimismus hatten internationale Investoren in den Boom-Jahren in deutsche Handelsimmobilien investiert. Der damalige Leichtsinn lässt sich daran ablesen, dass so manches Kaufobjekt nicht einmal persönlich begutachtet wurde. Inzwischen gehören viele dieser Objekte den Banken, da die Kredite nicht mehr bedient werden konnten. Die nach Ausbruch der Finanzmarktkrise erwartete Verkaufswelle ist bislang ausgeblieben, doch könnten nach dem Bankenstresstest durch die Europäische Zentralbank mehr solcher Portfolien auf den Markt kommen, schätzen Experten.

So erwartet auch Alexander Usselmann, Head of Transactions bei der ACREST Property Group GmbH, Ber lin, dass der auf Handelsimmobilien in Deutschland spezialisierte Asset-Manager und Entwickler weitere Aufträge für solche Portfolien erhalten wird. „In den vergangenen Jahren haben wir eine Zunahme unserer Beratungsleistung festgestellt. Wir beraten opportunistische Investoren bei der Akquisition not-leidender Portfolien, identifizieren Risiken aber auch Chancen bei problembehafteten Einzelhandelsimmobilien in den Beständen der Eigentümer bzw. Banken“, zählt der Experte auf.

Bislang beträgt das von ACREST betreute Volumen an Objekten aus „Non Performing Loans“ (NPL) - d.h. Einzelhandelsimmobilien, deren Kredite nicht mehr bedient werden

Die Münster Arkaden schließen das Jahr 2014 mit 3 Auszeichnungen für die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen ab. Im Februar hat der nordrhein-westfälische Minister für Umwelt, Johannes Remmel, die Urkunde für das Programm „Ökoprofit“ überreicht. Im September verlieh die Europäische Kommission den Status „Green Building Partner“.

Zudem erhielten die Münster Arkaden im Herbst erneut die Zertifizierungen nach OHSAS 18001 und nach ISO 14001.

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Cities & Center & Developments und/oder deren aktueller Marktwert unter der Kreditsumme liegt – über 850 Mio. Euro.

Der Wert des insgesamt von dem Unternehmen betreuten Immobilien-Portfolios liegt bei etwa 4,1 Mrd. Euro.

Betroffen von dieser Marktentwicklung sind laut Usselmann vor allem Portfolien mit Supermärkten und Discountern. Immobilien mit einem Lebensmittelanbieter als Ankermieter machen den größten Anteil in solchen Portfolien aus, rund 40 -50% bezogen auf die gesamte vermietbare Fläche. Häufig finden sich darunter aber auch notleidende Shopping-Center (Anteil 15-20%). Auf Baumärkte oder auch Möbelhäuser entfällt ein Anteil von etwa 5-10%.

Neben dem vieldiskutierten Leichtsinn der Investoren in der Vorkrisen-Phase, in der viele Immobilien-Projekte mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital finanziert wurden, führten das fehlende Know-how über Handelsimmobilien im allgemeinen und den deutschen Markt im besonderen Alexander Usselmann zu diesen Fehlinvestitionen. Dabei spielt die Tatsache, dass hiesige Konsumenten sehr sparsam und preissensibel sind und der Einzelhandel - insbesondere die Lebensmittelanbieter - mit Lieferanten und Vermietern auch über die zweite Stelle hinter dem Komma verhandeln, eine zentrale Rolle. Die durchschnittlichen Umsatzrenditen insbesondere im Lebensmitteleinzelhandel sind niedrig, entsprechend eng ist der Spielraum bei den Mieten, die die Händler zahlen können. In Großbritannien oder den USA sind die Umsatzrenditen deutlich höher.

Mit Kündigung des Mietvertrags kamen die Probleme Mit dem Wissen aus ihren Heimatländern im Hinterkopf haben viele internationale Investoren, die 2005/06 auf den deutschen Handelsimmobilienmarkt drängten, die vergleichsweise niedrigen Mieten hierzulande als Chance zur Wertsteigerung gesehen zumal das Thema Asset-Management in der hiesigen Handelsimmobilien-Szene damals kaum eine Rolle spielte. In Deutschland war der Markt für Retail Assets bis zur BoomPhase ein Nischenthema für ausgemachte Spezialisten.

Hinzu kam, dass sich gerade die Formate beispielsweise im Lebensmitteleinzelhandel und bei den Discountern extrem verändert haben, wie sich Usselmann erinnert. Nachdem jahrelang das Thema Unternehmensakquisitionen zur Stärkung der Nachfragemacht und zur Verbesserung der Einkaufskonditionen den Lebensmittelhandel beherrscht hatten, begann die Branche in die Aufwertung und Vergrößerung ihrer Verkaufsräume zu investieren. Nach den immer wiederkehrenden Lebensmittelskandalen sind viele Bundesbürger zudem nachdenklich geworden und heute bereit, auch mehr Geld für Qualität auszugeben.

So wurden damals viele Portfolien aus Supermärkten und Discountern - aber auch Shopping-Center - zum Kauf angeboten. Die geplanten Nachnutzungen ließen sich auf Grund des restriktiven deutschen Baurechts aber nicht immer so realisieren, wie sich die internationalen Käufer das vorgestellt hatten: „In der Regel wurden damals die Immobilien in

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Unternehmens News Generalunternehmen der Mall of Berlin pleite Die Baufirma Fettchenhauer Controlling & Logistic (FCL) aus Berlin musste Insolvenz anmelden. Zum vorläufigen Insolvenzverwalter hat das Amtsgericht Charlottenburg Rechtsanwalt Knut Rebholz bestellt. Prominentestes Projekt, das die FCL als Generalunternehmer betreut hat, ist die Mall of Berlin des Entwicklers HGHI. Nach Presseberichten sind jedoch die Wohnungen noch im Bau. Wie es weiter heißt, soll es noch einige Mängel geben, die zu beheben sind. Gemäß RBB-Abendschau geht Harald G. Huth, Inhaber der HGHI auch ohne den bisherigen Generalunternehmer von einem guten Ende aus.

Personalien Wolter wechselt zu Martens Maßmann Stephan Wolter, langjähriger Center-Manager der Europassage, wird neuer Leiter Projekte Centermanagement bei der Martens Maßmann Centermanagement (MMC). In seiner Position soll er die Aktivitäten weiter ausbauen. Konkret wird er Center-Manager vor Ort beraten und die strategische Positionierung der betreuten Center vorantreiben. Als erstes unterstützt Wolter das Center-Management der kürzlich eröffneten Rindermarkthalle in St. Pauli während der Startphase.

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Cities & Center & Developments der „Marktspitze“ gekauft und mit wenig Eigenkapital finanziert“, erinnert sich Usselmann: „Die Probleme kamen mit der Kündigung des Mietvertrages durch den Hauptmieter und fehlende Nachnutzung. Dies hat oft nicht nur eine negative Auswirkung auf die übrigen Mieterstrukturen, sondern auch auf die Mietertragssituation, so dass die Kredite notleidendend wurden.“ Vor allem ausländische Investoren waren davon betroffen.

Bei Handelsimmobilien ist Spezialwissen unabdingbar An den grenzenlosen Optimismus, mit dem investiert wurde, erinnert sich auch Reinhard Mussehl aus der Abteilung Projektentwicklung Retail bei der HBB GmbH in Hamburg: Damals habe man die Käufer fragen müssen, ob sie sich das Objekt nicht erst mal persönlich anschauen wollten, bevor sie es kauften. „Oft fehlte das Verständnis dafür, dass man für diese Asset-Klasse ein besonderes Know-how braucht“, ergänzt Usselmann. Es sei bereits in der Kaufphase entscheidend, mit kompetenten Partnern zusammen zu arbeiten, die sich in dieser speziellen Asset-Klasse auskennen: „Retail ist anders zu bewerten als Office. Man muss die ständige Veränderungsbereitschaft der Handelsunternehmen und die gesamte Marktdynamik verstehen.“

Die Weichen werden schon beim Kauf gestellt „In den vergangenen Jahren haben wir einige NPL-Portfolien mit einem Wert von in Summe rund 3 Mrd. Euro für unsere Investoren bewertet und diese bei ihren Ankaufentscheidungen beraten“, berichtet der Experte. „Dabei haben wir häufig die Erfahrung gemacht, dass sich viele Investoren über die Notwendigkeit des Asset-Managements nicht bewusst sind. Es sieht oft so einfach aus, wenn man etwa mit einem bonitätsstarken Lebensmitteleinzelhändler einen Hauptmieter hat. Aus unserer Sicht ist es sinnvoll, sich schon beim Kauf von kompetenten Experten beraten zu lassen.“ Die typischen Fehler lassen sich an der Immobilienstruktur dieser „Non Performing Loans“ ablesen. Der regionale Schwerpunkt liegt in den neuen Bundesländern, wo die Verkaufsflächendichte relativ hoch ist sowie in Nordrhein-Westfalen. Vielfach handelt es sich laut Usselmann um Immobilien, die sich am Rande des Marktes und an managementintensiven Standorten befinden. Oft sind es sehr regional geprägte Standorte mit weniger als 20 000 Einwohnern.

Problematisch sind strukturschwache Regionen Ein typisches Beispiel ist für den Experten etwa der Lebensmittelmarkt, für dessen Mieter der lokale Entwickler auf dem Nachbargrundstück eine neue, modernere Immobilie gebaut hat. Da es sich oft um strukturschwache Regionen mit geringer Zentralität und Kaufkraft handelt, die eine Marktsättigung erreicht haben und keine weiteren Märkte verkraften, wird es laut Usselmann für solche Objekte schwer.

Auch bei den notleidenden Shopping-Centern geht es häufig darum, dass sich der Einzelhandel - Stichwort Online-Handel - extrem verändert und viele der bisherigen Konzepte nicht mehr funktionieren. Dann müssen neue Lösungen gefunden werden. Für die Aufgabe, die Mieter zur Vertragsverlängerung zu bewegen oder neue Mieter zu finden oder generell die Gebäudestruktur zu verändern, um die Immobilie wieder nachhaltig auszurichten, gibt es nach Erfahrung des Experten aber keine Standardlösungen.

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Deals Düsseldorf: Das portugiesische AccessoireUnternehmen Parfois hat in der Düsseldorfer Toplage Flinger Straße rd. 130 qm gemietet und Ende November eröffnet. Damit wurde ein Nachmieter für Hunkemöller gefunden, der im Sommer den neuen Flagship Store durch Vermittlung von CBRE bezogen hatte. Das weltweit tätige Unternehmen Parfois ist neu auf dem deutschen Markt und siedelt sich mit dieser Anmietung nun erstmals in der Toplage einer deutschen Fußgängerzone an.

CBRE vermittelte auch diesen Mietvertrag.

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