Der handelsimmobilien report nr 200

Liebe Leser, die Griechenlandkrise befindet sich in einer Endlosschleife. Dabei ist es nicht einmal das größte Problem, dass die Verhandlungspartner aneinander vorbei reden. Der griechischen Regierung geht es offenbar vor allem darum, dem eigenen Volk zu suggerieren, sie tue alles, um mit den europäischen Verhandlungspartnern einig zu werden, doch die seien nicht Kompromissbereit. Mit ihren Beteuerungen im Vorfeld des Volksentscheids über das Rettungspaket, die Türen für weitere Verhandlungen mit Griechenland stünden offen, wollten die EuroUnterhändler diesem Eindruck offenbar entgegenwirken.

Dass sich die Tsipras-Regierung nach dem „Nein“ der Mehrheit der Griechen zu dem Rettungspaket der Europäer in ihrer Politik bestätigt fühlte und aus ihrer Sicht gestärkt in die Verhandlungen mit den Institutionen und Regierungschefs gehen konnte, ist ein Beispiel für die gegensätzliche Wahrnehmung in diesem Pokerspiel. Mit ihren Beteuerungen, sie würden alles tun, um den Euro zu retten, haben EZB und Politiker wie Angela Merkel oder Jean-Claude Juncker bei der Tsipras -Regierung aber auch den Eindruck erweckt, die Verhandlungspartner seinen letztlich zu allem bereit. Das hat sie versucht auszureizen.

Doch was vor der Öffentlichkeit so skurril wirkt und den Eindruck erweckt, die griechische Regierung wüsste nicht was sie tue und sei sprunghaft, könnte einen logischen Hintergrund haben. Bedingt durch die hohe Verschuldung und die Abhängigkeit von den Geldgebern bleibt einer griechischen Regierung, egal welcher parteipolitischen Richtung sie angehört, nichts anderes übrig, als die Vorgaben der Geldgeber zu erfüllen: Da macht es keinen Unterschied ob die Pasok, die Nea Dimokratia oder Syriza regiert.

Zu einer unabhängigen Politik gehört nun mal eine eigenständige Geldpolitik und die Herrschaft über das eigene Geld. Kritiker der europäischen Währungsunion haben immer darauf hingewiesen, dass es problematisch ist, wenn ein Land keine autonome Geldpolitik betreiben kann. Das birgt auch für die deutsche Volkswirtschaft große Gefahren, denn die Niedrigzins-Politik der EZB schürt hierzulande die Tendenz zu Überhitzungen und Verwerfungen im Finanzsektor.

Insofern spricht einiges dafür, dass die griechische Regierung aus der Währungsunion raus will, um die vielen Wahlversprechen einlösen zu können und vor allem ihre eigene Politik zu machen, die sich von der Marktwirtschaft in der Eurozone unterscheiden dürfte. Dem stand jedoch der Wunsch der Mehrheit der Griechen, im Euro bleiben zu wollen, entgegen. Das hat sich mit dem Referendum nun geändert. Dass Tsipras zum Krisengipfel am vergangenen Dienstag zunächst ohne die angekündigten neuen Vorschläge kam, spricht Bände. In diesem Pokerspiel scheint alles möglich.

Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin

Nr. 200 vom 10.07.2015 Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial

1

Investmentmarkt: Vorjahresvolumen bereits zur Jahresmitte erreicht

2

ECE Retail Meeting: Center-Spezialist 6 stellt sich breiter auf - Schulterschluss mit den Mietern Versicherungen: Handelsimmobilien stehen ganz oben auf der Liste

10

Top-Thema im Modehandel: Die Vernetzung von Online- und OfflineHandel

12

Österreich: In der Alpenrepublik ist Wien das Maß aller Dinge

15

Sport- und Outdoor-Markt: OnlineKunden sind besonders preisbewusst

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Impressum

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Ihr direkter Weg zu uns!

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Cities & Center & Developments

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Marktbericht Immobilienklima muss weiter Federn lassen

Das gute alte Warenhaus dominiert den Gewerbeimmobilienmarkt

Foto: Galeria Kaufhof

Investmentmarkt Retail

Vorjahresvolumen bereits zur Jahresmitte erreicht Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Beim Blick in die Glaskugel sind sich die Immobiliendienstleister derzeit einig. Nach einem guten ersten Halbjahr auf dem deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien erwarten alle für 2015 ein Spitzenergebnis. Die Prognosen reichen von 45 Mrd. bis 50 Mrd. Euro. Da bei Handelsimmobilien bereits in der 1. Jahreshälfte der Wert des Jahres 2014 von 8,4 Mrd. bis 9,3 Mrd. Euro erreicht wurde, ist auch hier ein Spitzenwert zu erwarten. Die bisherige Prognose von über 12 Mrd. Euro dürfte im Gesamtjahr wohl übertroffen werden.

Uneinig sind die Experten allerdings bei der Frage, welche Anlageklasse gemessen am Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr die Nase vorn hatte. JLL sieht Retail Assets mit 9,4 Mrd. Euro und einem Anteil von 39% knapp vor Büroimmobilien mit gut 9,1 Mrd. Euro und einem Anteil von 38%. CBRE ermittelte für Handelsimmobilien einen Wert von 9,8 Mrd. Euro (41%) und für Büroimmobilien von gut 10 Mrd. Euro (42%). Auch Colliers International sieht das Bür o-Segment mit 9,5 Mrd. (40%) vor Handelsimmobilien mit über 9 Mrd. Euro und einem Anteil von 38%. Insgesamt lag das Halbjahres-Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien laut JLL und CBRE bei rund 24 Mrd. Euro und damit um 42% über dem Vorjahreswert. Colliers International liegt mit seinem Transaktionsvolumen von 24,2 Mrd. Euro leicht darüber.

Berücksichtigt man die leichten Abweichungen zwischen den einzelnen Dienstleistern, dann kann man unter dem Strich festhalten, dass Büro- und Handelsimmobilien in etwa gleichauf liegen. Gerade bei Handelsimmobilien ist das Transaktionsvolumen eine Frage des verfügbaren Angebots. Klar ist aber, dass der Verkauf von 43 KaufhofWarenhausimmobilien an den kanadischen War enhaus-Betreiber Hudson's Bay Company (HBC), der einen Teil der Assets wieder um in ein J oint Ventur e mit dem US-Immobilien-Konzern Simon Property Group ausgelagert hat, den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt mit einem Volumen von 2,4 Mrd. Euro dominiert hat. Laut JLL war die Transaktion die drittgrößte seit 2006. Damals dürfte der Verkauf der Karstadt-Immobilien zu den größten Deals gehört haben. Insgesamt hat Hudson's Bay u.a. für das operative Geschäft von Galeria Kaufhof, von 16 Sportarena-Filialen, der belgischen Galeria Inno sowie die Warenhaus-Immobilien an die Kaufhof-Mutter Metro 2,85 Mrd. Euro bezahlt.

Ende des 2. Quartals ergab die Befragung zum 90. Deutsche Hypo ImmobilienkonjunkturIndex, dass die Skepsis unter den Experten wächst. Das Immobilienklima sank im Juni zum 3. Mal in Folge. Mit einem Minus von -4,4% auf 130,0 Zählerpunkte hat sich der Rückgang gegenüber Mai (-1,4%) verstärkt und der Wert erreichte den niedrigsten Stand 2015. Sowohl das Investmentklima (-4,6% auf 138,6 Punkte) als auch das Ertragsklima (-4,1% auf 121,6 Zähler), waren Grund für den Abwärtstrend. In allen Segmenten war die Entwicklung rückläufig: Mit -6,3% auf 120,8 Punkte hat das Handelsklima am stärksten abgenommen und erreicht den Wert vom Dezember 2014. Das Büroklima sank um 4,0% auf 126,2 Zähler.

Auch das Wohnklima musste einen Rückgang von 2,9% auf 152,9 Zähler hinnehmen. Das Industrieklima blieb mit 135,1 Punkten (-0,6%) relativ stabil. Die zurückhaltende Stimmung bei den Immobilienexperten deckt sich mit der Entwicklung der Immobilienkonjunktur, die um 0,5% auf 266,3 Zähler sank.

Marktbericht Lüdenscheid: Ein regionales Unternehmen hat in der Knapper Str. 19 in Lüdenscheid 130 qm für einen IT– und Elektrofachhandel gemietet. Engel & Völkers vermittelte.

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Cities & Center & Developments Der zweite Groß-Deal des 1. Halbjahres war die Übernahme des niederländischen REITS Corio durch den französischen Center-Spezialisten Klépierre, der damit auch 5 Shopping-Center in Deutschland übernahm. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) bezifferte das Volumen für die Center mit 1 Mrd. Euro. Das Interesse internationaler Investoren an ganzen Unternehmen belegt auch die Beteiligung des Canada Pension Plan Investment Board mit 46,1% an der Mfi. Ein weiter er gr oßer Deal war laut Colliers International die Übernahme eines Portfolios mit 35 Handelsimmobilien für 370 Mio. Euro durch den Schweizer Immobilieninvestor Corestate. Mit einem Anteil von knapp 65% dominieren Portfolio-Deals damit den hiesigen Markt.

Nach einem schwungvollen Start ins 1. Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 3,76 Mrd. Euro (BNPPRE), hat das deutsche Geschäft mit Handelsimmobilien im 2.

Quartal mit einem Volumen von etwa 5,6 Mrd. Euro nochmals an Fahrt zugelegt. Allerdings wird nicht in jedem Quartal oder in jedem Jahr ein Warenhaus-Unternehmen nebst Immobilien verkauft, sodass der Kaufhof-Deal als außerordentliche Transaktion betrachtet werden muss.

Bereits die erwähnten großen Deals zeigen aber auch, dass die internationalen Anleger das Geschäft in Deutschland - wie in der Boom-Phase 2006/07 - wieder dominieren., allen voran die Nordamerikaner. Internationale Investoren erreichen im 1. Halbjahr mit 7 Mrd. Euro einen Anteil von 72%. Wie die größten Deals weiter zeigen, spielten börsennotierte Immobilienunternehmen und REITS die bedeutendste Rolle. Aber auch

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Deals Frankfurt/M: Die Deka Immobilien GmbH hat sich für 700 Mio. Euro in Deutschland ein breit diversifiziertes Einzelhandelsportfolio vertraglich gesichert. Die 51 innerstädtischen Handelsobjekte (137 000 qm Mietfläche) verteilen sich bundesweit auf 37 A- und B-Städte und sind fast voll vermietet. Die Gebäude befinden sich in den Fußgängerzonen von Städten wie Köln, Hannover, Regensburg, Kiel oder Lüneburg. Hauptmieter sind namhafte Mode Fillialisten. Das Portfolio wurde von der niederländischen D&R Invest Gruppe verwaltet.

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Cities & Center & Developments Offene Fonds und Spezialfonds waren wieder aktiv. So erwarb Union Investment im 1.

Quartal von einem von Rockspring Property Investment Managers betreuten Fonds das Einkaufszentrum "Das ES!" in Esslingen für den Offenen Immobilienfonds UniImmo Deutschland.

Laut CBRE dominiert die große Nachfrage nach Shopping-Centern, großflächigen Fachmarktzentren und Fachmärkten sowie Supermarktportfolios das Geschehen, wobei aber auch Warenhäuser durch den Kaufhof-Deal stark ins Gewicht fallen. Da der Dienstleister Warenhäuser den innerstädtischen Geschäftshäusern zuordnet, führte dieses Segment den Investmentmarkt mit einem Volumen von 3,7 Mrd. Euro (38%) an. Vor allem bedingt durch die Übernahme bzw. Beteiligung an Corio und Mfi erreichte das Segment ShoppingCenter ein Volumen von 2,9 Gewerbeimmobilien nach Anlageklassen Mrd. Euro (29%). Angetrieben von Großdeals wie die ÜberQuelle: JLL nahme von 107 Supermärkten, Discountern und Fachmarktzentren für 286 Mio. Euro durch Patrizia oder den Erwerb von 61 Discountern und Supermärkten durch Marathon Asset Management erreichte das Segment Fachmarktimmobilien ein Volumen von 2,8 Mr d. Eur o.

Der starke Binnenkonsum, der robuste Arbeitsmarkt und die gute Verbraucherstimmung bilden die Grundlage für das Interesse an Deutschland. Nicht zu unterschätzen ist auch der psychologische Effekt mit Blick auf die Verunsicherung etwa durch die Griechenlandkrise. In diesem Umfeld profitiert Deutschland in den Augen vieler nationaler und internationaler Anleger von der robusten konjunkturellen Verfassung seiner Wirtschaft und dem niedrigen Niveau bei den risikolosen Alternativanlagen, wie Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland, konstatier t.

Daran wird aus Sicht von Frank Pörschke, CEO bei J LL Ger many die er war tete Er höhung der Zinsen in den USA, die das Ende der globalen Null-Zinspolitik einläuten dürfte, nichts ändern. Zwar entfaltet auch das Anleiheankaufsprogramm der EZB inzwischen Wirkung, so dass die Verbraucherpreise leicht steigen und sich die Zinswende abzeichnet, doch geht der Experte davon aus, dass es sich dabei um einen langen Prozess handelt und das Zinsniveau in den nächsten beiden Jahren niedrig bleiben wird: „Die hohe Liquidität wird auch für den Rest des Jahres bestehen bleiben.“ Timo Tschammler, Mitglied des Management Board von J LL Ger many, r echnet deshalb auch im 2. Halbjahr mit einem dynamischen Investmentmarkt. Laut Ignaz Trombello, Head of Investment bei Collier s Inter national Deutschland, er hält der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt über alle Anlageklassen hinweg sowohl von natio-

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Deals Corestate erwirbt 35 Handelsimmobilien Der Immobilieninvestor Corestate mit Sitz im Schweizer Zug erwirbt für 370 Mio. Euro 35 Einzelhandelsobjekte in den Fußgängerzonen deutscher Mittelstädte. Das Portfolio mit insgesamt 170 000 qm weist eine hohe Diversifizierung in Bezug auf Standort, Objektart und Mieter auf.

Hauptmieter sind u. a.

C&A, Deutsche Bank, Fielmann, Gerry Weber, H&M, P&C, Rewe sowie Saturn. Nach den Worten von Tobias Gollnest, Executive Director Commercial Real Estate der Corestate Capital ist die lokale Marktkenntnis des Unternehmens ein wesentlicher Faktor für „die erfolgreiche Akquisition von solch vielversprechenden Einzelobjekten“.

Er konstatiert einen eindeutigen Trend zu höheren risikoadjustierten Renditen in B-Städten.

Einer solchen Strategie würden sich auch andere große Marktteilnehmer anschließen, so seine Überzeugung, da attraktive Renditen derzeit die Ausnahme seien. Gollnest sieht noch erhebliches Potenzial.

**** Leipzig: Ein Privatinvestor aus Hessen hat ein Wohn- und Geschäftshaus in der Karl-HeineStraße in Leipzig Lindenau mit 9 Wohnungen (525 qm) und3 Gewerbeflächen (237 qm) erworben. Engel & Völkers Commercial Leipzig vermittelte.

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Cities & Center & Developments nalen als auch von internationalen Investoren hohe Kapitalzuflüsse. Dabei würden nicht nur die Top-Standorte, sondern auch B- und ausgewählte C-Städte ein hohes Transaktionsgeschehen aufweisen. Dass sich die Investoren zunehmend in B-Städten mit höheren, risikoadjustierten Renditen umschauen, bestätigt auch Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE Deutschland. Die Nachfr age nach Value-add -Produkten mit Wertsteigerungspotenzial würde steigen.

Allerdings steigt auch der Druck auf die Renditen: Bei erstklassigen Geschäftshäusern in Münchener Top-Lagen sanken sie laut CBRE auf 3,60% und auch in Berlin, Frankfurt und Hamburg wur de in diesem Segment die Vier -Prozent-Marke unterschritten. Die Spitzenrendite für Shopping-Center in den Top-Märkten ging zur Jahresmitte um 0,2 Prozentpunkte auf 4,30% und in Regionalzentren um 0,1 Punkte auf 5% zurück. Bei Fachmarktzentren und SB-Warenhäusern sanken die Renditen auf 5,40 bzw. 5,70%. Dagegen blieben die Anfangsrenditen für erstklassige freistehende Fach- und Supermärkte mit 6,25% auf dem Niveau des Vor quar tals. J e weiter die Renditen aber fallen, umso mehr sollten die Investoren die Zinsentwicklung im Blick behalten, rät Helge Scheunemann, Head of Research bei J LL Ger many.

Die Aussichten für ein Rekordergebnis sind also recht günstig - zumal laut Savills mehr als 20 Einkaufszentren zum Verkauf stehen sollen.. Ob der Spitzenwert von 18,59 Mrd. Euro des Jahres 2006 erreicht werden kann, wird sich zeigen. Poppinga legt sich bislang auf ein Volumen von mindestens 15 Mrd. Euro fest.

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Deals Unterhaching: Die Deka Immobilien GmbH hat ein Fachmarktzentrum qm) in Unterhaching bei München verkauft. Savills Investment Management hat das Objekt für ein Mandat eines deutschen Versorgungswerkes erworben. Die 6 Gebäude aus dem Jahr 2008 auf einem Grundstück mit langfristigem Erbbaurecht befanden sich seit 2009 in einem auf Deutschland ausgerichteten Immobilien -Spezialfonds der Deka.

Die Mietfläche beträgt 14 000 qm. Zudem gibt es insgesamt 314 Parkplätze. Die Gebäude sind derzeit an rund 2 Dutzend Nutzer vermietet.

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Cities & Center & Developments 13. ECE Retail Meeting

Center-Spezialist stellt sich breiter auf und sucht den Schulterschluss mit seinen Mietern Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ In der Hamburger Fischauktionshalle hat sich der Shopping-Center-Spezialist ECE beim 13. Retail Meeting wieder mit der großen Einzelhandelsfamilie getroffen und mit Blick auf die Herausforderungen durch den Internethandel die Bedeutung des Zusammenhalts beschworen. Da das Kundenverhalten so kurzlebig wie noch nie ist, stehen in der Branche die Zeichen auf Veränderung.

Wie sich die Shopping-Center in den vergangenen 50 Jahren verändert haben, erläuterte Alexander Otto, Vorsitzender der ECE-Geschäftsführung, beim Retail Meeting in der Fischauktionshalle in Hamburg am Alstertal Einkaufszentrum (AEZ). Das Center aus den 1970er-Jahren hatte damals noch Möbel und Tapeten im Angebot - Sortimente, die im Verlaufe der 1980erJahre in die Fachmarktzentren und Möbelhäuser auf der grünen Wiese abgewandert sind.

Eine Konstante an einer der besten Lagen im Center ist die Hamburger Schuh-Kette von Ludwig Görtz, der damals den mutigen Schritt in den Hamburger Stadtteil Poppenbüttel wagte, an einen Standort, Ludwig Görtz (links) und Alexander Otto. Foto: ECE an dem zuvor nur Schrebergärten waren. Entsprechend groß waren auch die Zweifel des eingefleischten Schuhhändlers: „Da kannst Du doch keine Schuhe verkaufen!“, umschrieb er rückblickend seine Sorge, mit dem Pionier-Projekt kläglich zu scheitern.

Heute befindet sich das Görtz-Geschäft immer noch an dem Standort, trotz der Umsatzmiete, die der Center-Betreiber neben der Grundmiete - für viele Händler damals noch ungewohnt - forderte. Der Schuhladen ist die symbolische Konstante in dem Strukturwandel, den die Shopping-Center seither durchlaufen haben. Als Teil des Modesegments bilden Schuhe zusammen mit Bekleidung den Schwerpunkt im klassischen Mall-Sortiment - analog zur Entwicklung in den Top-Einkaufsstraßen.

Vor dem Hintergrund der fortschreitenden Digitalisierung der Verkaufsprozesse wird das Thema Wandel derzeit wieder ganz groß geschrieben, so dass Otto in seiner Rede betonte: „Auch wir werden uns wandeln müssen.“ Und da der Online-Handel bekanntlich die Handelsimmobilien resp. Shopping-Center und den physischen Einzelhandel gleichermaßen betrifft, appellierte der ECE-Chef an die Einzelhändler, dass dieser Wandel gemeinsam mit den Mietern bewältigt werden müsse.

Denn in dem Bestreben, dem allgegenwärtigen und preiswerten Internet-Handel die Erlebniswelt Shopping-Center entgegenzusetzen, können die Betreiber zwar für das

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Personalie Susanne Klaußner ist Managerin des Jahres Susanne Klaußner MRICS, CEO der GRR Group, ist „Managerin des Jahres“ in der Immobilienwirtschaft. Der Preis wurde ihr Ende Juni in Berlin im Rahmen des „Real Estate Women Summit“, einem Branchenkongresse für weibliche Führungskräfte, verliehen.

Nach den Worten von Laudator Dr. Bernd Wieberneit, Geschäftsführer der Corpus Sireo Holding, war die Jury beeindruckt von der Leistung der Fränkin als CEO: „Zugleich überzeugen uns ihre Persönlichkeit, die ‚Macher-Mentalität‘, ihre Rolle als ‚Change Managerin‘ sowie ihr vielfältiges Engagement.“ Klaußner gilt als Expertin für das Asset Management von Handelsimmobilien. Berufliche Stationen waren die Leitung der Wohnprojektentwicklung bei der Bavaria Objekt- und Baubetreuung sowie die Leitung der Projektentwicklung und der Niederlassung Nürnberg der Sireo Real Estate. Hier hat sie ihr „Meisterstück“, die Projektentwicklung „Neubau Kaufhaus Breuninger“ auf einem ehemaligen TelekomAreal in Nürnberg, verantwortet. 2006 wurde sie Geschäftsführerin der GRR Real Estate Management GmbH, die sie aufgebaut hat und führt heute die GRR Group als CEO.

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Cities & Center & Developments Ambiente und die attraktive Architektur sorgen, doch das zugkräftige Handelskonzept und die Erlebnisqualität ihrer Geschäfte können nur die Einzelhändler schaffen. Und auch wenn es um den Aufbau einer Center-umspannenden Multichannel-Strategie mit „Click & Collect“ geht, müssen beide Seiten Hand in Hand arbeiten. So plädierte auch Joana Fisher, Managing Director Center Management bei ECE, für eine stärkere Vernetzung der Center mit den Mietern bei Marketing und Vertrieb.

Ein weiterer Unterschied zu früher sind die großen Food Courts in den Malls der jüngeren Generation, die notwendig sind, um das Einkaufszentrum zum gesellschaftlichen Treffpunkt zu machen - zum „Third Place“, also einem wichtigen Ort jenseits von Arbeitsplatz und Heim.

Im Rückblick auf die 50 Jahre, die sich die ECE am Markt bewegt, weiß Otto denn auch, wie viel sich seit Gründung des Unternehmens im Jahr 1965 durch seinen Vater Werner Otto ver änder t hat. Eine der wesentlichen Lehr en aus einem halben Jahrhundert Erfahrung ist aus seiner Sicht, dass man auch auf die Fehler schauen muss, um daraus zu lernen. Das gehört zur Philosophie des Hamburger Familienunternehmens. Andernfalls ist es schwer, Veränderungen einzuleiten. So steht der Erwerb eines Bürohochhauses in Tucson, im US-Bundesstaat Arizona, das sich als Fehlinvestition erwies, weil die Mieter die kleinteiligeren Büro-Parks bevorzugten, als Beispiel für einen solchen Missgriff, der längst bereinigt ist. „Mein Vater hatte den Mut, sich von Fehlinvestitionen wieder zu trennen“, erinnert sich Otto. So habe sich auch die ECE von der einen oder anderen Fehlinvestition wieder getrennt.

Mit Blick auf den in punkto Shopping-Center schon gut ausgestatteten deutschen Markt betonte der ECE-Chef, dass es ihm wichtig ist, nur Center zu entwickeln, die sich am Markt auch nachhaltig behaupten können. In diesem Kontext haben sich bei dem Hamburger Entwickler zuletzt auch die Gewichte etwas verlagert. Heute ist für die ECE die Zahl der „Center under Management“ (aktuell sind es 196 mit einem Einzelhandelsumsatz: von 23 Mrd. Euro) wichtiger, als die Zahl der Center in der Entwicklungs-Pipeline. Gleichwohl sind noch 6 Shopping-Center darunter das Aquis Plaza in Aachen und die Holsten Galerie in Neumünster - im Bau. Rechnet man noch die Revitalisierungs-Projekte, die in Deutschland immer mehr Gewicht bekommen werden, hinzu, dann umfasst die ECEPipeline 15 Shopping-Center mit einem Volumen von 2 Mrd. Euro.

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Cities & Center & Developments Das jüngste Center-Projekt soll laut Otto in Singen entstehen. Die Stadt hat zwar nur gut 46 500 Einwohner, doch ist sie durch ihre Nähe zur Schweiz und die kaufkräftigen Schweizer Kunden attraktiv. Hinzu kommt, dass die Einzelhandelsgüter in Deutschland bedingt durch den hohen Wechselkurs des Schweizer Franken derzeit besonders günstig sind und noch mehr Schweizer anziehen.

Neben dem Shopping-Center-Segment hat die ECE zuletzt auch wieder die Bereiche Büros und Stadtquartiere verstärkt. Beispiele dafür sind die „Intelligent Quartiers“ mit

Die Gewinner der ECE Retailer Awards (siehe Meldung rechts)

Foto: ECE

einer Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Handel und Freizeit oder das Quartier am Lohsepark mit einer Mischung aus Hotel, Studenten-Wohnungen und frei finanziertem Wohnungsbau, beides in der Hafen City in Hamburg, sowie der Bau der PhilipsZentrale am Hamburger Flughafen. Das Volumen liegt bei 1,5 Mrd. Euro. Auch das Thema Logistik ist interessant.

Als Grundlage für den eingeleiteten Strukturwandel in den Einkaufszentren hat die ECE erstmals einen Marktreport mit dem Titel „Focus on the Customer“ über die Präferenzen aller ECE-Kunden - den Investoren, den Mietern und den Center-Besuchern veröffentlicht. Er wurde beim ECE-Retail Meeting vorgestellt. Nach den Worten von Joana Fisher ist der Wettbewerb durch die Internationalisierung, den Online-Handel, Innovationen und die verkürzten Produktzyklen heute ganz erheblich und das Konsumentenverhalten ist so kurzlebig wie noch nie. Für den Marktreport 2015 wurden 345 000 Besucher in ECE-Centern, 6 250 Mieter sowie nationale und internationale Investoren befragt.

Laut Studie gaben 80% der Besucher an, dass ihre Erwartungen an das Center erfüllt werden und genauso viele sehen das jeweilige Shopping-Center als erste Wahl an. Jeweils 72% verbringen ihre Zeit gern im Einkaufszentrum und bewerten auch das Gastronomie-Angebot positiv. Ein wichtiges Ergebnis der Untersuchung war, dass die Frequenz im 3. Quartal meist geringer ist und sich das auch auf die Umsatzentwicklung im Handel auswirkt. Deshalb plant das Center-Management in dieser Zeit mehr Aktivitäten, um die Frequenz zu steigern.

Für das Gros der Mieter (69%) ist nach den Worten von Klaus Striebich, Managing Director Leasing, das Thema Nachhaltigkeit mit Blick auf Ener gieeffizienz und die Nebenkostenabrechnung besonders wichtig. Erfreulich für den Center-Spezialisten ist zudem, dass 80% der Mieter das Shopping-Center einem Geschäftspartner weiter empfehlen und 84% den Mietvertrag mit dem Center nochmals abschließen würden.

Bei Positionierung und Image des jeweiligen Centers geben die Mieter die Schulnote 2,2. Dagegen wird bei den durchschnittlichen Noten 3,0 für die Umsatz- und 3,2 bei

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Auszeichnung Retailer Awards 2015 in Hamburg verliehen Im Rahmen des 13. Internationalen ECE-RetailMeetings wurden in Hamburg auch die Einzelhändler des Jahres mit den „Retailer-Awards 2015“ ausgezeichnet. Der Preis für die „Beste Performance“ ging an das Off-Price-Konzept TK Maxx. Als „ Newcomer des Jahres“ wurde der Sportswear-Anbieter JD Sports ausgezeichnet.

In der Kategorie „Innovativstes Konzept“ geht der Award an My Muesli. Zusätzlich vergeben wurde in diesem Jahr ein Preis in der Kategorie „Bestes Internationales Konzept“ , der an die polnische Modegruppe LPP, zu der u.a. das Label Reserved gehört, ging. Mit den bereits zum 9. Mal ausgelobten Retailer-Awards werden Einzelhändler für besondere Leistungen mit Vorbildcharakter ausgezeichnet.

Das ECE-Retail-Meeting ist das größte Branchentreffen seiner Art in Europa, auf dem mehr als 500 Top-Entscheider nationaler und internationaler Handelsunternehmen über Chancen und Trends im Einzelhandel diskutieren.

Deals Frankfurt/M: SSB Mode House hat ca. 82 qm Ladenfläche mit Nebenfläche (ca. 58 qm) in der Hasengasse 17 in Frankfurt gemietet. Vermieter der Fläche in unmittelbarer Nähe zur Zeil ist eine Privatperson. Engel & Völkers vermittelte.

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Cities & Center & Developments der Frequenzentwicklung noch Luft nach oben gesehen. Das Gastronomie-Angebot benoten die Händler im Schnitt mit 2,7.

Nach den Worten von ECE-Chef Otto sehen inzwischen auch die Investoren, dass Gastronomie eine wichtige Magnetfunktion in den Centern hat. Früher waren Gastronomen meist unterrepräsentiert und an schwachen Standorten angesiedelt, weil sie keine hohe Miete zahlen konnten. Inzwischen setzt sich auch bei den Anlegern die Erkenntnis durch, dass die Branche die Verweildauer der Kunden und damit die Einzelhandelsumsätze erhöht. Im neuen Shopping-Center Aquis Plaza in Aachen siedelt die ECE laut Otto ein Restaurant so an, dass es von außen erreichbar ist und auch nach Ladenschluss des Centers um 20 Uhr noch besucht werden kann.

Wie der Marktreport 2015 weiter zeigte, gibt das Gros der befragten Investoren dem Asset Management der ECE in puncto Fachkompetenz (1,96), Engagement (1,86) und Verlässlichkeit (1,88) überdurchschnittlich gute Noten. Das gilt auch für das örtliche Center-Management, das Facility Management und die Vermietungskompetenz. die mit 1,65 bzw. 1,93 benotet werden.

Versicherungen

Handelsimmobilien stehen ganz oben auf der Kaufliste rv DÜSSELDORF: Angesichts der weltweit niedrigen Zinsen wollen die deutschen Versicherungen ihre Immobilienquote im Portfolio gemessen am Marktwert erhöhen von derzeit 7,6 % auf 8,2% bis Jahresende. In diesem Kontext ist auch der Anteil der Befragten mit konkreten Kaufplänen von 85% im Jahr 2014 auf 88% gestiegen. Die unter dem hohen Nachfragedruck steigenden Kaufpreise ändern an diesen Plänen nichts. Auch die Renditeerwartungen haben sich gegenüber 2014 stabilisiert. Bei direkt gehaltenen Immobilien erwartet die Branche durchschnittlich 4,3% und bei indirekt gehaltenen 5,1% - nach 4,4% bzw.

5,0% im Jahr zuvor.

Das sind einige der Ergebnisse des „8.Trendbarometers Immobilienanlagen der Assekuranz 2015“, die das Beratungsunternehmen EY (Ernst & Young) Real Estate GmbH auf Grundlage eines „repräsentativen Querschnitts“ nach Befragung von führenFoto: ECE den Unternehmen der VersicherungsRetail Assets bei der Assekuranz sehr gefragt. wirtschaft ermittelt hat. Jedes der befragten Unternehmen halte im Schnitt ein Immobilienvermögen von etwa 2,8 Mrd. Euro, heißt es in der Studie. Da sich inzwischen auch die Lage in vielen anderen europäischen Ländern zu stabilisieren beginnt, blickt die Assekuranz auch wieder stärker über die deutschen Grenzen - zumal der Verdrängungswettbewerb durch die internationalen Investoren hierzulande spürbar gestiegen ist.

Laut Studie wollen 69% der Befragten - nach 56% im Vorjahr - auch europäische Core-Immobilien kaufen. Diese geogr afische Ausweitung des Anlagehor izonts beobachten auch die Immobiliendienstleister auf dem europäischen Immobilienmarkt.

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Deals Quedlinburg: In ihrem gut 2 000 qm großen Quedlinburger Fachmarkt-

zentrum hat die GRR Group eine Fläche von rd. 1 100 qm an Netto Markendiscount vermietet. Der LebensmittelFilialist ist Nachfolger eines Penny-Markts. „In einer kurzen Umbauzeit haben wir die Verkaufsflächen modernisiert und ohne Leerstandszeit an den neuen Mieter übergeben, mit dessen Einzug der Standort als Nahversorgungszentrum nachhaltig gesichert werden konnte“, erklärt Tobias Stöhr, Head of Asset Management. Das von GRR gemanagte, vollvermietete Fachmarktzentrum hat Mieter wie Fressnapf und Subway, steht verkehrsgünstig an einer Haupteinfallstraße und bietet mit einer Grundstücksgröße von über 10 000 qm noch Nachverdichtungspotenzial.

Berlin: Acrest ist seit Januar 2015 für das Asset Management, die Vermietung und den Verkauf der 22 Objekte des AlsterPortfolios mit einer Gesamtfläche von ca. 50 000 qm verantwortlich. Die Objekte sind zu einem großen Teil an Lebensmittel-Einzelhändler vermietet und befinden sich vorwiegend in NordrheinWestfalen und in Niedersachen.

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Cities & Center & Developments Laut Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate, steigen insbesonder e die eur opäischen Core-Immobilienmärkte in der Gunst der Versicherungswirtschaft.

Dass inzwischen der Anteil der Befragten, die daran denken, zu verkaufen, von 41% auf 13% gesunken ist, dürfte nicht zuletzt auch daran liegen, dass mehr als 90% der Befragten davon ausgehen, dass die Niedrigzinsphase in den nächsten Jahren noch anhalten wird. Laut Fischer wird die Anlageklasse Immobilien aktuell am stärksten ausgebaut, da Anlagealternativen im Rentenbereich aufgrund der niedrigen Zinsen fehlen, die Unternehmen aber ihre Garantiezinsversprechen einlösen wollen. Auf direkt gehaltene Immobilien soll laut Studie ein Anteil von 5,8% und auf indirekte Investments 2,4% entfallen.

Beim verstärkten Engagement auf dem Immobilienmarkt gilt für die Branche allerdings weiterhin der Leitsatz: „Sicherheit vor Rendite“. So planen 86%, sich auf CoreImmobilien zu fokussieren. Im Vorjahr war der Anteil mit 92% allerdings noch etwas höher. Entsprechend hat auch die Nachfrage nach Core+-Anlagen von 62% im Vorjahr auf 71% in diesem Jahr zugelegt. Dagegen ist das Interesse an „Value-AddedInvestments“ von 42% auf 33% gesunken. Allerdings planen 10% den Zukauf im „Opportunistic-Segment“. Im vergangenen Jahr trauten sich nur 4% der Versicherungsvertreter an dieses Marktsegment. So registriert auch EY-Partner Fischer, dass die Risikobereitschaft „insbesondere im Opportunistic-Segment“ zugenommen hat. Das sei zweifellos die Folge der Knappheit bei Core-Immobilien.

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Deals Minden: Die Acrest Property Group, Berlin, hat insgesamt 7 Wohn- und Geschäftshäuser in Minden für einen zweistelligen Millionenbetrag verkauft. Sämtliche Gebäude befinden sich in der Hauptfußgängerzone Bäckerstraße. Die Gesamtnutzfläche von ca. 4 600 qm waren zuvor u.a. an Douglas, Esprit, Telekom und Schäfer’s (Edeka Verbund) vermietet worden. Die verkauften Assets stammen aus dem seit 2011 von Acrest gemanagten CitCor Portfolio, das ausschließlich aus Handelsimmobilien in deutschen Innenstadtlagen besteht.

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Report Nr.200

Cities & Center & Developments Wie sehr Handelsimmobilien in Deutschland inzwischen ihr Dasein als Nischenprodukte hinter sich gelassen haben, zeigt der Blick auf die präferierten Anlageklassen der Assekuranz: Laut Studie wollen 80% der befragten Versicherer in diesem Jahr in das Einzelhandelssegment investieren. Allerdings haben sie dabei auch immer im Hinterkopf, dass sich die Mieter aus dem Einzelhandel durch die wachsende Bedeutung des eCommerce in einem gravierenden Strukturwandel befinden und gehen bei der Anlage selektiv vor. Für 87% ist denn auch die Auswahl der Mieter wichtiger denn je. Denn nicht alle Branchen sind von der Internet-Konkurrenz gleichermaßen betroffen. Der Lebensmittelhandel spürt die Konkurrenz bislang kaum.

An zweiter Stelle der Anlageliste folgt das Wohnsegment (65%). Allerdings sind 46% der Befragten der Ansicht, dass Wohnimmobilien durch die Einführung der Mietpreisbremse an Attraktivität verlieren werden. Dagegen ist das Interesse an Büroimmobilien gegenüber Vorjahr von 63% auf 55% gesunken. Fischer erkennt darin einen Trend, der sich seit 2 Jahren abzeichnet. Denn 2013 wollten noch 78% in diese Anlageklasse investieren. Beim Thema Projektentwicklung gehen 90% der Umfrageteilnehmer aus der Assekuranz davon aus, dass „spekulative gewerbliche Projektentwicklungen in Zukunft zunehmen werden“.

Modehandel

Top-Thema: Die Vernetzung von Online und Offline rv DÜSSELDORF: Der M odehandel bildet in den innerstädtischen Eink aufslagen und in den Shopping-Centern das Herzstück des Angebots und eine feste Größe im Vermietungsgeschäft. Welche Strategien und Expansionspläne die Branche vor dem Hintergrund des Strukturwandels durch den Internethandel verfolgt, hat der Immobiliendienstleister JLL in einer Befragung von 400 nationalen und internationalen Expansionsleitern aus der Branche erfasst und in der Studie „Aktuelle Entwicklungen in der Modebranche“ veröffentlicht.

Nach Erkenntnis des Handelsverbands Deutschland HDE liegt der Anteil des OnlineHandels am gesamten Bekleidungshandel hierzulande inzwischen bei etwa 15%, allerdings bei überdurchschnittlichen Wachstumsraten. Obwohl das Onlinegeschäft wachse, gehe aber nur eine Minderheit der befragten Modeunternehmen mittelfristig von einem Bedeutungsrückgang des stationäModebranche glaubt an das reale Geschäft.

Foto: BTE ren Einzelhandels aus, konstatiert Dirk Wichner, Head of Retail Leasing Ger many bei J LL. Die Mehr heit (über 90%) der Befragten erwarte, dass der stationäre Einzelhandel auch in den nächsten 5 Jahren seine Bedeutung behält oder sogar noch steigern kann.

Entsprechend plant das Gros der Unternehmen (4 von 5) laut Studie, in den nächsten 12 Monaten hierzulande neue Filialen zu eröffnen. Der präferierte Standort: die Top-

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Deals Wismar: Die TLG Immobilien AG hat den Kaufvertrag für das Einkaufs-

zentrum Burgwall (11 700 qm Mietfläche) in Wismar, Lübsche Str. 146-148, unterzeichnet. Verkäufer ist ein von TH Real Estate gemanagter Fonds. Die Investitionssumme beträgt 18,6 Mio. Euro. TH Real Estate wurde von DTZ beraten. Den Käufer beriet Hafenmakler Hamburg Adolf Zelle. Das 1993 erbaute Einkaufzentrum steht verkehrsgünstig an einer Haupteinfahrtsstraße in die Wismarer Altstadt. Der Hafen und die historische Altstadt sind fußläufig erreichbar. Die Vermietungsquote beträgt 98%, die jährlichen Mieteinnahmen liegen bei ca. 1,5 Mio. Euro. Die Restlaufzeit der Mietverträge beträgt ca. 5,4 Jahre, Mieter sind Rewe, Norma, Deichmann und Rossmann.

Deals Dortmund: Cgmunich GmbH übernimmt das Property Management für 2 Immobilien aus einem von Savills Investment Management für Institutional Investment Partners gemanagten Fonds. Er umfasst u.a. ein Fachmarktzentrum in Unterhaching mit 13 700 qm Mietfläche und ein Einzelhandelsobjekt in der Dortmunder Innenstadt mit 1 200 qm Mietfläche.

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Report Nr.200

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Cities & Center & Developments Lagen der Innenstädte. J eder Zweite möchte laut Wichner aber auch in Shopping-Centern expandier en, aber nur ein Vier tel in Stadtteillagen.

Auch die regelmäßigen Untersuchungen des Beratungsinstituts Konzept & Markt bestätigen, wie wichtig es selbst den überzeugten Online-Käufern ist, Produkte vor dem Kauf anschauen und anfassen zu können. Zum Problem wird das aber für den stationären Handel dann, wenn die Kunden vor Ort anschauen und dann online bestellen, weil es anderswo günstiger ist. Dass es für den stationären Einzelhändler mit Blick auf die Technik-affine jüngere Kundschaft, für die es selbstverständlich ist, vieles online zu erledigen, wichtig ist, auch mit einem Online-Shop im Internet auffindbar und präsent zu sein, wird von Experten auf den entsprechenden Foren seit Jahren diskutiert. In den USA rückt das Thema „Click & Collect“ - online bestellen und im Laden abholen immer mehr in den Vordergrund.

Und auch bei der JLL-Umfrage gaben die meisten Expansionsleiter an, dass sie den eigenen Webshop bislang als „notwendige oder hilfreiche Ergänzung ihres stationären Handels“ ansehen. Viele haben ihn auch bereits etabliert. Doch das wird sich in den nächsten beiden Jahren noch verstärken. Zwar wird der Löwenanteil des Umsatzes aktuell noch im physischen Laden erzielt, doch glaubt die Mehrheit, dass ihr Onlinegeschäft weiter wachsen wird. Das große Thema heißt im Modehandel deshalb „Vernetzung von Online-und Offline-Handel“.

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Deals Potsdam: Ein institutioneller Investor hat einen SB-Markt in Potsdam für einen siebenstelligen Euro-Betrag an ein deutsches Family Office verkauft. Der Nahversorger hat eine Mietfläche von ca. 1 500 qm. Die Bruttoanfangsrendite wird mit rd. 8% p.a. angegeben.

Aengevelt Berlin vermittelte die Transaktion. Ausschlaggebend für den Erwerb war nach Angaben des Immobiliendienstleisters neben der attraktiven Rendite der renommierte Mieter, ein seit langem an diesem Standort etablierter Nahversorger, und die Lage in einem Wohngebiet.

Da, wie auch der Blick auf internationale Größen des Internet-Handels wie Amazon

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Report Nr.200

Cities & Center & Developments zeigt, das Thema Retouren ein teures Problem darstellt, sehen einige der befragten Expansionsmanager ein engmaschigen Filialnetzes als Vorteil der stationären Händler gegenüber den „Pure Playern“ des Internethandels. Die Kunden können die Ware vor Ort zurückgeben. Denn auch für viele Kunden gehört das Zurücksenden von Ware zu den lästigen Begleiterscheinungen des Online-Handels.

Jeder 2. Händler will in Mittelstädten expandieren Neben der Multichannel-Strategie gehört aber auch die Aufwertung des physischen Geschäfts zu den Trumpfkarten, die der stationäre Einzelhändler gerne ausspielt: Flächenmodernisierungen, neue Ladenbaukonzepte und Warenpräsentationen sowie das Lancieren neuer Konzepte spielen in ihrer Zukunftsstrategie eine wichtige Rolle.

Auch auf die viel diskutierte Frage: Braucht der Einzelhandel mit Blick auf seine Multichannel-Strategie in Zukunft noch so viel Verkaufsfläche wie bisher, gibt die Befragung eine Antwort. Denn laut Wichner halten Drei Viertel weder eine Vergrößerung noch eine Verkleinerung der Ladenflächen für notwenDer Online-Shop soll den physischen Laden ergänzen. Fotolia dig: „Die meisten Unternehmen haben somit die für ihre Konzepte passenden Ladengrößen bereits gefunden und einen Großteil ihrer Filialen daraufhin ausgerichtet“, so der Experte. Anders in den stark von der OnlineKonkurrenz betroffenen Branchen Buchhandel und Elektrofachmärkte, wo die Flächen teilweise verkleinert werden.

Dass sich der Fokus der namhaften Modeeinzelhändler bei der Expansion vor allem auf die großen Städte richtet, zeigt die Ausdünnung des Bekleidungsangebots in vielen Mittelstädten schon seit Jahren. Von den Kleinstädten ganz zu schweigen. Laut JLLUmfrage stehen die 10 wichtigsten deutschen Einkaufsmetropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg und Stuttgart ganz oben auf der Expansionsliste. Doch fast jeder Zweite will künftig auch über den Tellerrand schauen und in Städten mit 100 000 bis 250 000 Einwohnern expandieren.

Kurze Mietvertragslaufzeiten immer attraktiver Diese Verschiebung, die sich in den vergangenen Jahren vollzogen hat, wird auch durch folgende Zahlen belegt: Lag der Anteil der kleineren Städte am gesamten innerstädtischen Vermietungsvolumen in Deutschland 2009/2010 laut JLL bei 19%, so ist er bis 2013/2014 auf 22% gestiegen. Ablesen lässt sich der Trend auch an der Entwicklung des durchschnittlichen Mietniveaus, das in diesen Städten zwischen 2004 und 2014 um 12% gestiegen ist. Mit durchschnittlich 37 bis 45% stiegen die Spitzenmieten in den Metropolen allerdings deutlich stärker.

Bei der Beurteilung des einzelnen Standorts und der Entscheidung zugunsten eines Ladens richten sich die Expansionsleiter vor allem an 3 aus 10 von JLL abgefragten Parametern aus: Das „Mietpreisniveau“, die „Frequenz“ und der „Mieterbesatz“, bilden für

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Personalien DI-Gruppe verstärkt Projektentwicklung Die Deutsche Immobilien Gruppe (DI-Gruppe) untermauert ihre Expansionspläne und holt Armin Elsen in ihr Team. Der 47jährige Handelsprofi wird sich um die Entwicklung neuer Einkaufs-, Fach- und Lebensmittelmärkte kümmern, die die DI-Gruppe wieder stärker in Angriff nehmen will.

Dafür bringt der DiplomKaufmann über 20 Jahre Erfahrung mit, zuletzt 7 Jahre lang als verantwortlicher Projektmanager u.a. bei der Mfi AG. Da Armin Elsen die Projektplanung von A bis Z kenne und Erfahrungen bei großen Lebensmittel-Händlern gesammelt habe, spreche er die gleiche Sprache wie die DI-Kunden, betont Helmut Jagdfeld, Chef der DI-Gruppe. Immer mehr Investoren wollten auch bei kleinteiligeren Handelsflächen individuelle Lösungen.

Deals Zweibrücken: Das Zweibrücken Factory Outlet Center The Style Outlets hat sein Markenportfolio um ein weiteres DesignerLabel ergänzt. Im Juni 2015 hat das italienische Modeunternehmen LIU JO einen Store für Herren-Bekleidung eröffnet.

Das Sortiment auf ca. 182 qm Verkaufsfläche umfasst neben Herrenmode auch Accessoires, Schuhe und Sportswear.

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Report Nr.200

Cities & Center & Developments mehr als 50% eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Die Kennziffern „Kaufkraft“, „Zentralität“ und „Umsatz“ gehören für weniger als 20% der Befragten zu den wichtigen Auswahlkriterien. Fast die Hälfte misst ihnen sogar nur geringe Bedeutung bei.

Ein weiteres Thema ist schließlich die Frage nach der Dauer der Mietverträge. Denn einerseits haben die Einzelhändler großes Interesse daran, sich gute Standorte lange zu sichern. Im Lebensmitteleinzelhandel am Stadtrand sind Verträge über 15 Jahre die Regel. Die Unwägbarkeiten des Strukturwandels lassen für viele Modehändler am Standort Innenstadt das Thema „Flexibilität“ aber offenbar in den Vordergrund rücken.

Laut JLL präferiert fast jedes zweite Unternehmen eine fünfjährige Vertragslaufzeit, zwei Fünftel bevorzugen eine Dauer von 10 Jahren. Eine Laufzeit von weniger als 5 Jahren ist dagegen nur für 15% interessant. Hier spielen die hohen Anfangsinvestitionen, die sich nach so kurzer Zeit kaum amortisiert haben, eine große Rolle.

Einzelhandelsmarkt Österreich

In der Alpenrepublik ist Wien das Maß aller Dinge Dr. Gerold Doplbauer, Team Leader Retail Real Estate Advice bei GfK Österreich galt im Einzelhandel jahrelang als Vorzeigeland und wurde nicht selten als Testmarkt für Deutschland herangezogen. Die hohe Verkaufsflächendichte im Alpenland ist ein unmittelbares Ergebnis dieser Entwicklung. Doch wie steht es aktuell um den Handel in Österreich, wenn auf der einen Seite die Wirtschaft lahmt und auf der anderen Seite der Markt bereits gesättigt scheint?

Vor nicht allzu langer Zeit galt Österreich als wirtschaftliches Erfolgsmodell. Heute zählt es zu den schwächsten Volkswirtschaften Europas. Und dennoch ist das Land bei internationalen Einzelhändlern beliebt wie eh und je. Dafür verantwortlich ist Wien: Mit Spitzenmieten von bis zu 400 Euro je qm in begehrten LuxusLagen wie dem Goldenen Quartier gehört die Stadt zu den weltweit teuersten Handelsstandorten. Ähnlich gefragt sind Top-Lagen wie Graben/Kohlmarkt (auch überwiegend Luxus), Kärntner Straße, Mariahilfer Straße (beide eher konsumig) sowie die österreichischen Shopping-Center-Flaggschiffe von Unibail Rodamco – das Donau Zentrum (im 22. Wiener Stadtbezir k) sowie die Shopping City Süd (SCS in Vösendorf am südlichen Stadtrand Wiens). Internationale Händler stehen Schlange und buhlen um die besten Flächen. So eröffneten jüngst Prada, Brioni und Dior im Goldenen Quartier, Guess und The GAP im Donauzentrum oder Primark in der SCS. Nicht nur der Einzelhandel drängt nach Wien, steigende Touristenzahlen unterstützen den Trend mit zusätzlicher Kaufkraft. Entsprechend wuchs auch die Fläche – zwischen 2006 und 2014 um rund 20%. Deshalb wird aktuell die Einführung der Sonntagsöffnung in Wiens Innenstadt diskutiert. Sollte diese kommen, dürfte sich die Stadt noch stärker vom Rest Österreichs absetzen. Denn während die Metropole sehr gefragt ist, entwickeln sich die Mieten ansonsten eher seitwärts. Allerdings sollte man nicht vorschnell denken „Wien Top, Rest Flop“ und Standorte, Lagen und Asset-Klassen über einen Kamm scheren.

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Deals Lübeck: Das 2008 in der Innenstadt von Lübeck eröffnete Haerder-Center, auf dem Areal des histori-

schen Kaufhauses Haerder, bietet mit ca. 14 000 qm Mietfläche auf 4 Ebenen einen vielfältigen Branchenmix mit Schwerpunkt Mode und Unterhaltungselektronik. Im Rahmen eines Auswahlverfahrens wurde ein Joint Venture aus RME Asset & Property Management und SQM Property Consulting von der LBBW Immobilien mit dem Center-Management und der Vermietung des Objekts beauftragt.

Deals Hamburg-Barmbek: Die Alstria Office REIT-AG als Eigentümerin des Mundsburg Centers hat das von Daniel Martens und Peter Maßmann 2014 gegründete Unternehmen MMC mit dem CenterManagement für das Objekt in Hamburg-Barmbek beauftragt. Das ca.

13 000 qm große Einkaufszentrum wird für rd.

12 Mio. Euro revitalisiert und auf den Schwerpunkt Freizeit, Nahversorgung und Gastronomie ausgerichtet. Nach dem Auftrag für das Management des Nedderfeld-Centers und die Rindermarkthalle in St. Pauli ist dies der 3.

Auftrag in Hamburg.

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Report Nr.200

Cities & Center & Developments Fakt 1: Schleppende Konjunktur: Österreichs Wirtschaft muss aktuell den aufgebauten Reformstau ausbaden: Die mangelnde Entscheidungsfreude in der großen Koalition hat dazu geführt, dass Österreich schwächer aus der Krise 2008/09 herausgekommen ist, als reformfreudigere Länder. Aus dem ehemaligen Vorreiter Österreich ist sogar eine der wachstumsschwächsten Volkswirtschaften Europas geworden. Die Arbeitslosigkeit ist so hoch wie zuletzt 1953 und für 2015 wird beim BIP nur ein reales Wachstum von 0,5% und beim privaten Konsum von 0,4% erwartet. Zudem belastet die Pleite der Hypo Alpe Adria Image und Staatshaushalt.

Fakt 2: Grenzen des Flächenwachstums: Auch der österreichische Einzelhandel kommt nur langsam vom Fleck: 2014 wurden 53,3 Mrd. Euro Umsatz im statioDas Goldene Quartier in Wien Foto: GfK nären Handel erzielt. Das ist ein nominales Plus von 0,4% bzw. inklusive Internethandel von 0,7%. Preisbereinigt ist das allerdings ein Rückgang von 0,5%. Auch 2015 ist keine große Dynamik zu erwarten: Wir prognostizieren für den stationären Handel ein nominales Wachstum von 0,9% (GfK European Retail Study 2015). Der verhaltenen Umsatzentwicklung stand in den vergangenen Jahren jedoch eine starke Flächenexpansion gegenüber, die dem Land europaweit die höchste Flächenausstattung beschert hat: Sie lag 2014 bei 1,74 qm Verkaufsfläche je Einwohner. Deutschland kommt „nur“ auf 1,46 qm pro Kopf, was europaweit aber auch ein Spitzenwert ist.

Der österreichische Einzelhandel kommt nicht vom Fleck Der dynamisch wachsende österreichische Online-Handel verschärft die Lage zusätzlich. Mit rund 3,1 Mrd. Euro Online-Handelsumsatz 2014 bzw. knapp 5% Anteil am gesamten Einzelhandel liegt der Internethandel zwar noch deutlich unter deutschem Niveau (38,5 Mrd. bzw. knapp 9% Marktanteil), er konnte aber wie in Deutschland zuletzt jährlich um über 20% wachsen. Die Folge sind zunehmende Leerstände in kleineren Innenstädten und Nebenlagen.

Fakt 3: Gleicher Reflex bei Händler und Investoren – Konzentration auf TopLagen: Die Polarisierung der Lagequalitäten hat mit den aufgezeigten Entwicklungen einen weiteren Schub erhalten: Das Flächenangebot in den Top-Lagen bzw. TopCentern wird knapper. Versuchen, der starken Nachfrage durch eine Erweiterung an Top-Standorten zu begegnen, schiebt die raumplanerische Genehmigungspraxis einen Riegel vor. So wurde zuletzt die Erweiterung des Europark in Salzburg, einem der größten Center Österreichs, untersagt.

Es ist fraglich, ob die Nachfrage der Filialisten nach diesen zusätzlichen 11 300 qm Verkaufsfläche auf andere Standorte übergeht. Denn insgesamt hinkt die Nachfrage nach neuen Flächen dem Angebot hinterher. Dies gilt umso mehr in B-/C-Lagen, wo wir die Folgen eines länger andauernden Flächenüberhangs gut kennen: Leerstände und Trading-Down.

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Sonstiges Namensänderung bei Pamera Cornerstone Pamera Cornerstone Real Estate Advisers GmbH firmiert künftig unter Cornerstone Real Estate Advisers GmbH. Die Umfirmierung war Teil der im Sommer 2014 getroffenen Vereinbarungen zwischen dem PameraManagement und Cornerstone. Ziel ist ein einheitlicher Auftritt der Länderniederlassungen und der Fondsprodukte. Das Geschäftsmodell von Pamera Cornerstone Asset Management Dienstleistungen und Co Investments - bleibt gleich, doch wird das institutionelle Fondsgeschäft an Bedeutung gewinnen. Das Ziel: Cornerstone soll sich zum globalen Investmentmanager entwickeln.

Personalien Klahold managt das Rathaus Center Pankow Andrea Klahold ist seit 1. Juli Managerin des Rathaus Centers Pankow.

Die Kauffrau und staatlich geprüfte Betriebswirtin ist eine anerkannte Größe im Berliner Einzelhandel: Von einem kurzen Intermezzo in Hamburg abgesehen, war sie in den vergangenen 12 Jahren Managerin mehrerer Berliner Einkaufszentren der Mfi, darunter die Schönhauser Allee Arcaden und die Neukölln Arcaden. Die 45jährige hat bei Neueröffnungen und Modernisierungen ihr Know-how unter Beweis gestellt und gezeigt, wie Center heute erfolgreich geführt werden müssen.

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Cities & Center & Developments Doch vorschnelle Schlüsse sind auch hier ungesund: Ein Asset mit dem stärksten Anbieter in einer Nebenlage ist für Anleger immer noch attraktiver als ein Asset an einem Top-Standort mit einem nur mäßig performenden Anbieter. Zu den starken Anbietern in Nebenlagen oder auf der grünen Wiese gehören viele, gut erreichbare Fachmarktzentren, auf die ein Großteil der Flächenexpansion der vergangenen Jahre entfiel. Aber auch hier ist der Markt inzwischen abgegrast, weshalb sich der Fokus auf Revitalisierungen im Bestand verlagert. Nicht zuletzt deshalb sind für den Gesamtmarkt keine großen Sprünge mehr zu erwarten.

Fakt 4: Renditen weiter unter Druck: Die Konzentr ation der Nachfr age auf das Prime Segment spiegelt sich zwangsläufig in den erzielbaren Renditen wider: Die Spitzenrenditen für Highstreet-Immobilien in Wien lagen 2014 bei knapp 4% , währ end mit Shopping-Centern eine Netto-Anfangsrendite von rund 5,5% und mit Fachmarktzentren von rund 6,25% zu erzielen war. Damit befindet sich der österreichische Investmentmarkt auf einem ähnlichen Level wie der deutsche. Angesichts der herausfordernden Rahmenbedingungen ist das ein auf den ersten Blick wenig lohnendes RisikoRendite-Profil.

Auf den zweiten Blick gibt es aber weiterhin sehr attraktive Projekte, wie die zuletzt mit hohen Vorvermietungsquoten am Markt gestarteten Shopping-Center Citygate Shopping (im Norden Wiens), Auhofcenter (im Westen Wiens) und die Bahnhof City (Wien Hauptbahnhof) belegen. Auch wenn sich diese Objekte alle in Wien befinden, treffen angesichts des Nachfrageüberhangs im Top-Segment aktuell auch Objekte aus den nachgelagerten Qualitätssegmenten auf gesteigertes Investoreninteresse.

Die Shopping City Süd am Stadtrand von Wien.

Foto: Gfk

Viel Nachfrage und wenig Angebot im Prime Segment Ausblick: Im Schatten der Metr opole Wien ist die Dynamik im öster r eichischen Einzelhandel größtenteils verloren gegangen. Die Expansion konzentriert sich auf ausgewählte, stark nachgefragte Top-Lagen. Aufgrund des Flächenüberhangs wird es zunehmend zu Standortverlagerungen aus B- und C-Lagen kommen, wo die ohnehin schon geringere Zugkraft weiter sinkt.

Die Polarisierung der Lagen auf der einen, die Konzentration nur auf die besten Lagen auf der anderen Seite verschärfen die Situation am Investmentmarkt. Im Prime Segment tr ifft sehr viel Nachfr age auf sehr wenig Angebot. Nicht nur Investor en, sondern auch Einzelhändlern ist die Strategie zu empfehlen, sich abseits des überkauften Core-Segments umzusehen. Attraktive Chancen-Risiko-Profile gibt es eben nicht nur in Wien, sondern auch an Standorten außerhalb Wiens. Als Beispiel sei die bekannte Fachmarktagglomeration Innsbruck Ost genannt. Im Standortverbund werden auf über 100 000 qm Verkaufsfläche (mit den beiden Einkaufszentren dez und Greif Center so-

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Deals Halle a.d.Saale: Die CMde Centermanager und Immobilien GmbH hat für den Halleschen Einkaufspark HEP mit H&M einen neuen Mieter gewonnen. Die schwedische Modekette eröffnet im Herbst auf 2 100 qm Mietfläche. Des Weiteren teilte CMde mit, dass mit dem Modehaus Adler ein Vertrag über 2 000 qm abgeschlossen wurde.

Adler wird 2016 einziehen. Neben New Yorker, Esprit, Engbers, Bonita, Chelsea und weiteren Anbietern wird so das Modeangebot gestärkt.

Der 20 Jahre alte Hallesche Einkaufspark bietet 41 000 qm Mietfläche und wird unter Führung von CMde revitalisiert. Die Eigentümerin, eine von Ebertz & Partner initiierte Fondsgesellschaft, hatte den Dienstleister mit der Neupositionierung beauftragt, nachdem über die Hälfte der Mieter ausgezogen waren.

Deals Suhl: Ein deutsches Family Office hat das „Lauterbogen-Center“ an einen ausländischen Privatinvestor verkauft. Realkon Immobilien Investment vermittelte. Das Mischobjekt mit Einzelhandel und Büros befindet sich in der City der Stadt Suhl (Thüringer Wald).

Zusammen mit der angrenzenden Fußgängerzone und dem Einkaufszentrum „Am Steinweg“ sichert das „Lauterbogen Center“ in der DriedrichKönig-Straße 21 mit 15 000 qm Mietfläche die Versorgung der Region.

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Cities & Center & Developments wie arrondierenden Fachmärkten) jährlich über 350 Mio. Euro erzielt. Genauso gibt es auch weniger bekannte, kleinere Fachmarktzentren – wie das Westend in Wörgl - die gut performen, da sie verkehrsmäßig sehr gut erreichbar sind und ein wachsendes Einzugsgebiet mit einem fachmarkttypischen Mix (u.a. Hervis, Obi, Media Markt) adäquat versorgen.

Sport- und Outdoor-Markt

Die Online-Kunden sind besonders preisbewusst rv DÜSSELDORF: Die W erbung der Internet-Händler setzt, das zeigen viele Spots, vor allem auf den niedrigsten Preise als Verkaufsargument. Das Internet schafft Transparenz und erleichtert damit den Preisvergleich, was den stationären Einzelhandel in den vergangenen Jahren massiv unter Druck gesetzt hat. Wer zu viel zahlt, wird in besonders aggressiven Werbespots sogar als „uncool“ dargestellt. Doch der Blick auf die verschiedenen Branchen zeigt, dass die Preissensibilität der Internet-Käufer unterschiedlich ausgeprägt ist.

So haben Online-Käufer von Lebensmitteln nicht das Gefühl, dass der InternetAnbieter günstiger ist als der Lebensmitteldiscounter um die Ecke. Günstige Preise spielen beim Online-Kauf in diesem Segment deshalb auch keine Rolle.

Auch beim Möbelkauf wird nicht zwingend nach dem günstigsten Preis gesucht, auch wenn Rabatt-Aktionen in dieser Branche wichtig sind. Im Vergleich zu diesen beiden Einzelhandelsbranchen ist der OnlineKäufer von Sport- und OutdoorArtikeln dagegen „besonder s Fotolia preisbewusst“, wie die Studie „Black Box Online Shopping - Sport und Outdoorartikel“ des Mar ktfor schungsunter nehmens Konzept & Markt ergab. Befragt wurden etwa 1 000 Online-Käufer von Sportbedarf und Outdoor-Artikeln, die in den vergangenen 12 Monate mindestens einmal im Internet Produkte dieser Kategorie gekauft haben.

Für 58% der deutschen Kunden ist in dieser Kategorie der günstige Preis das wichtigste Kriterium bei der Auswahl des Onlineshops. Und auch Preisnachlässe sind von Bedeutung und sollten schon beim ersten Blick auf die Startseite für die meisten (52%) der Befragten sichtbar sein. Das Preisbewusstsein erstreckt sich auch auf die Höhe der Versandkosten, die für 42% gut sichtbar dargestellt sein müssen. Auch bei den Zahlungsmöglichkeiten wollen die Kunden (41%) nicht lange suchen müssen.

In punkto Rabattaktionen schneiden laut Studie die Online-Shops von Zalando, Decathlon, Ebay, Tchibo und Amazon gut ab. Auch mit besonder s günstigen Pr eisen können Decathlon, Tchibo, Amazon und Ebay bei den Internetkunden punkten. Dagegen schneidet sowohl bei Rabatt-Aktionen als auch in punkto „günstige Preise“ The North Face nicht gut ab. Bleibt die Fr age, wer unter dem Str ich besser e Zahlen erwirtschaftet. Denn der niedrigste Preis ist kein Garant für wirtschaftlichen Erfolg.

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Deals Hamburg: Das Streit's Haus an der Binnenalster in Hamburg soll nach dem Umbau im Herbst 2015 wieder eröffnet werden. Für die Einzelhandelsfläche in dem 175 Jahre alten Gebäude wurde die schwedische Einzelhandelskette Clas Olsen AB, die Läden in Schweden, Norwegen, Finnland, England und Dubai betreibt, gewonnen.

Der Anbieter von Werkzeug, Haushaltsartikel, Freizeit- und Multimediaprodukten wird im nächsten Jahr einziehen. Die Modernisierung des Streit’s Hauses befindet sich nach Angaben der Streit's GbR im Endstadium. Der Komplex zwischen Jungfernstieg und Poststraße besteht aus dem Streit’s Haus und dem Streit’s Hof mit Glaspyramide.

Personlien Cornerstone setzt Expansion fort Cornerstone Real Estate Advisers LLC verstärkt sein Research-Team mit Michal Kapusta als Associate Director und Jo Warren als Research Analyst und setzt damit seine Expansion in Europa fort. Kapusta war zuvor 3 Jahre als Research und Strategy Analyst für GLL Real Estate Partners tätig. Warren bringt aus ihrer Zeit als Data und Research Analystin bei BNP Paribas Real Estate umfangreiche Expertise mit und soll Cornerstone bei der Erstellung von Kundenreports sowie bei der Ausarbeitung von Miet - und Investmentmarktberichten unterstützen.

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Report Nr.200

Cities & Center & Developments Bezogen auf alle Online-Käufer hat in den vergangenen 12 Monaten gut ein Viertel (26%) Sport- und Outdoor-Artikel via Internet bestellt. Mit 203 Euro lag der Durchschnittsbetrag aber deutlich unter dem Wert aller anderen im Internet gekauften Artikel, der bei durchschnittlich 360 Euro lag. Der Grund dafür könnte laut Studie das ausgeprägte Preisbewusstsein dieser Kunden sein. Dabei gibt es kaum einen Unterschied zum stationären Sport- und Outdoor-Handel. Auch hier liegt der Durchschnitts-Bon mit 225 Euro kaum höher. Während etwa 60% der Online-Käufer auch in Fachgeschäften wie Intersport, Sport 2000 oder Decathlon einkaufen, zeigte die Umfrage, dass 27% der Befragten vor allem das physische Geschäft bevorzugen.

Neben dem ausgeprägten Preisbewusstsein zeichnen sich die Käufer von Sport- und Outdoor-Produkten auch durch ihre große Treue zu ihren Online-Shops aus. Laut Studie kauft der typische Kunde - im Durchschnitt betrachtet - in weniger als 2 OnlineShops ein. Spezialanbieter und Hersteller sollten sich das laut Ottmar Franzen, Geschäftsführer von Konzept & Mar kt, zunutze machen, indem sie die Kunden direkt auf ihre Internetseite ziehen, um sie so an sich zu binden.

Ihre Suche nach dem richtigen Anbieter starten die meisten Kunden auf Internetplattformen.

Dabei steht Foto: Sportscheck Google mit 64% ganz oben auf der Rangliste vor Amazon (57% ) und Ebay (39%). Direkt über die Internetseiten von Spezialanbietern wie Sportscheck, Intersport oder Jack Wolfskin suchen nur 10%. Dass die großen Internet-Spezialisten auch in diesem Segment die Nase vorn haben, ist nicht verwunderlich. So steht Amazon mit 60% an der Spitze, vor Ebay mit 36%, nicht zuletzt auch, weil die Kunden die große Auswahl an Markenprodukten und die gut gestaltete Internet-Seite von Amazon schätzen. Beim meistgenutzten Spezial-Shop Sportscheck sind die Nutzer gleichfalls begeistert von der großen Auswahl an Markenprodukten, aber auch von den Produktneuheiten.

Der stationäre Fachhandel kann auch in diesem Segment mit der Möglichkeit punkten, dass die Kunden die Ware hier anschauen und anfassen (68%) oder die Ware direkt mitnehmen können (55%). Geschätzt wird zudem die Beratung (40%), die bei dieser Klientel offenbar wichtiger ist als für durchschnittliche Online-Käufer anderer Produktgruppen (27%). Auch wenn „Click & Collect“, also die Online-Bestellung in Kombination mit dem persönlichen Abholen des Produkts im Geschäft, insgesamt noch nicht allzu bekannt ist, unter deutschen Online-Käufern von Sport- und Outdoor-Produkten ist diese Variante bekannter als unter den übrigen Online-Shoppern.

Anfassen und begutachten finden 62% der Sport- und Outdoorfans gut. Bei den Online -Shoppern insgesamt sind es 51%. Auch die Möglichkeit, Artikel zurückzuschicken, wird hier häufiger genutzt als bei anderen Produkten. 46% der Sportartikelkunden haben bereits Ware zurückgeschickt, im Vergleich zu 34% aller anderen Kunden.

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Personalien Wegner & Schoofs verkauft Portfolio Wegner & Schoofs GmbH hat ein Handelsportfolio mit 15 Highstreet Immobilien und einem Shopping-Center an Corestate vermittelt.

Die Investitionssumme beträgt 40 Mio. Euro. Auftraggeber war ein international tätiges FamilyOffice. Der Prozess wurde von Wegner & Schoofs als Investmentmanager geführt und umfasste die Aufbereitung der Objektverwaltung, das Asset Management, die Vermietung, die Ansprache der Investoren und die Begleitung der Due Diligence.

Impressum Chefredaktion: Dr. Ruth Vierbuchen (V.i.S.d.P.); Kontakt: vierbuchen@rohmert.de Herausgeber: Werner Rohmert Korrespondentin Köln: Christine Scharrenbroch Anzeigen: Marion Götza, 05242-901-250 Verlag: Research Medien AG, Nickelstr. 21 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h.

Volker Hardegen (Vorsitz).

Bankverbindung: Auf Anfrage Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.