NR. 14 I 51. KW I 17.12.2014 I ISSN 1860-6369
Norddeutschland Top, einfach oder was? – In MeckPomm haben Wohnimmobilien in mittleren Lagen die deutlichsten Preissprünge gemacht Seite 2 Ostdeutsche Erfolgsgeschichte – Rostock glänzt mit mehr Bürobeschäftigten und Touristen Seite 6 Standortvorteil Hafenkante – Die Lage am Sund lockt auch ausländische Investoren Seite 12 Neuer Glanz für altes Pflaster – Schleswig sucht nach einem Investor für das Theatergelände Seite 11 Nix los an der Förde – Kieler Büromarkt krepelt vor sich hin Seite 13
Hamburg Höhenflüge – Wohneigentum in Toplagen wird in Hamburg immer teurer; BLagen ziehen weiter nach Seite 7 Legende mit Zukunft – Das Hotel Atlantic Kempinski hat endlich einen neuen Besitzer Seite 8
Im Gespräch Andreas Moritz, Leiter Hotelimmobilien bei Engel & Völkers, über Grandhotels und das Sterben kleiner PrivatHotels in Hamburg Seite 9
3 Fragen an ... Prof. Dr. Annette Kämpf-Dern, HafenCity Universität Hamburg (HCU), zum neuen Masterstudiengang „Real Estate and Leadership“ an der HCU Seite 12
Zu guter Letzt Happy birthday, Davidwache – Das bekannteste Backsteinhaus Hamburgs wird 100 Jahre alt Seite 15
Impressum
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Liebe Leserinnen, liebe Leser, In Hamburg ist gerade ein Bieter-Poker zu Ende gegangen, der nicht nur die Immobilienbranche beschäftigt hat: Das Hotel Atlantic Kempinski hat einen neuen Besitzer. Das weiße Gebäude mit der Weltkugel auf dem Dach, direkt an der Alster gelegen, kennt wirklich jeder Hamburger. Nicht nur, weil Udo Lindenberg hier seit Jahrzehnten wohnt. Auch nicht, weil Pierce Brosnan als Agent seiner Majestät im James-Bond-Film „Der Morgen stirbt nie“ über das Dach des Atlantics turnte. Das Atlantic ist eine hanseatische Legende, kein Hotel wird jemals so viele Emotionen wecken wie das Grandhotel aus dem vorletzten Jahrhundert. Deshalb wird auch künftig alles, was mit dem Atlantic zusammenhängt, stets mit Argusaugen beobachtet. Man wird sehen, wie sich die „alte Dame“ gegenüber der wachsenden Konkurrenz schlagen wird. Denn bald soll es in der Hansestadt noch mehr Hotels in der Kategorie 5 Sterne geben. Darüber sprachen wir auch mit dem Hotelexperten von Engel & Völkers, Andreas Moritz. Wenn Sie außerdem wissen möchten, ob wir an Alster und Elbe bald auch „Berliner Verhältnisse“ haben werden – das heißt, eine Überkapazität an Hotels, weil in den vergangenen Jahren einfach zu viele gebaut wurden – oder wie sich der Anlagedruck von Investoren auf das Segment Hotel in Hamburg auswirkt, lesen Sie bitte das Interview auf Seite 9. Im Dezember lohnt sich auch immer ein Blick zurück auf die Wohneigentumsmärkte. Meist mangelt es allerdings an aussagefähigen Zahlen. Grossmann & Berger (G&B) sowie der IVD Nord haben indes schon früh entsprechendes Material zu den Märkten Mecklenburg-Vorpommerns (IVD) und Hamburgs (G&B) geliefert. Lesen Sie dazu gerne mehr auf den Seiten 2 und 7. Wir hoffen, Sie finden in den kommenden Tagen noch Zeit und Muße, ein bisschen in unserer letzten Ausgabe für dieses Jahr, zu blättern – sorry, natürlich: scrollen – bleiben Sie uns auch 2015 treu. Bitte lesen Sie auch die aktuelle Kolumne im Magazin Capital ... http://www.capital.de/investment/die-immobilien-party-ist-vorbei-3108.html Bis dahin wünschen wir Ihnen eine schöne und erholsame Weihnachtszeit und einen schwungvollen Start ins neue Jahr, Ihre
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Wohnungsmarkt Mecklenburg-Vorpommern
Einfach gibt es einfach zu viel In Rostock und Schwerin entscheiden die Nähe zum Wasser und zum Stadtzentrum weiterhin über den Preis für Wohneigentum und Mieten. Die höchsten Preissteigerungen finden aber weder in den Toplagen noch – wie in den vergangenen Jahren – auf einfachsten Niveau statt Stabile Preise in der Fläche, erhöhte Nachfrage und Preise in den gefragten Wasserlagen und in den Zentren. Damit entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt in Mecklenburg-Vorpommern parallel zu dem in SchleswigHolstein. Mittlerweile liegen Immobilienkaufpreise und Wohnungsmieten in Rostock und Schwerin auf ähnlichem Niveau der beiden Großstädte Kiel und Lübeck des Nachbarbundeslandes – so das Ergebnis des jüngsten IVD Nord-Marktberichtes zum Immobilienmarkt Meck-Pomm. Preise für Grundstücke und Wohneigentum haben in den
kreisfreien Städten in Meck-Pomm im vergangenen Jahr weiter angezogen. Während die Mieten jedoch nur geringfügig um rund 1% gestiegen sind, haben die Kaufpreise zwischen 1 und 10% angezogen – je nach Lage und Ausstattung der Immobilie. Preissteigerungen jenseits der 10-%-Marke wie in den vergangenen zwei Jahren sind jedoch passé. Dafür hat das mittlere Preisniveau sowohl bei Bestands- als auch Neubauwohnungen sowie bei Einfamilienhäusern am deutlichsten angezogen. Vor zwei Jahren wurden die höchsten prozentualen Preissteigerungen bei Objekten
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Mecklenburg-Vorpommern Sanierungsfall MüritzTherme 3.540 qm überdachte Fläche, davon rund 700 qm Wasserfläche, Sauna, Solarium und eine 57 Meter lange Wasserrutsche stehen den Besuchern der MüritzTherme in Röbel wieder zur Verfügung. Die MüritzTherme gehört zu den wichtigsten Attraktionen, um in der Region ganzjährig attraktiv zu sein. 2013 war eine Sanierung notwendig geworden. Die Gesamtkosten von rund 2,6 Mio. € wurden vom Land mit rund 2,3 Mio. € unterstützt (2,1 Mio. € aus dem „Europäischen Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des ländlichen Raums“ (ELER) und rund 185.000 Euro Sonderbedarfszuweisungen aus dem Ministerium für Inneres und Sport).
in einfachen Lagen mit einfacherer Ausstattung beobachtet, so der IVD Nord. Was hat sich geändert? „Das könnte als Hinweis auf hohen Qualitätsanspruch der Käufer verbunden mit einem Überangebot von Häuser einfacher Art, Alter und Ausstattung und somit ebenfalls auf eine allmähliche Marktsättigung oder Stabilisierung hinweisen“, sagt Tom Hübner, IVD Nord-Vorstandsmitglied und selbst Immobilienmakler in Rostock. Neubauprojekte am Wasser in Warnemünde oder Rostock erzielten die höchsten Preise: 3.800 €/qm in Rostock und bis zu 8.000 €/qm im Ortsteil Waremünde bezahlen Käufer für Eigentumswohnungen in den Toplagen der Hansestadt. Eine Eigentumswohnung aus dem Bestand (guter Wohnwert: gute Lage und gute Ausstattungsqualität) kostet in Rostock 1.700 € je Quadratmeter Wohnfläche, in Schwerin 1.500 €/qm. Vergleichbare Wohnungen kommen in Binz auf 3.000 €/qm, in GraalMüritz auf 2.300/qm €, in Heringsdorf auf 3.500/qm €, in Neubrandenburg auf 1.200 €/qm, in Stralsund auf 1.600 €/qm, in Waremünde auf 3.000/qm € und in Wismar auf 1.300 €/qm. Die Preisspanne für freistehende Einfamilienhäuser aus dem Bestand liegt in Rostock zwischen 160.000 und 415.000 € (in Kiel zwischen
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150.000 und 500.000 €, in Lübeck zwischen 120.000 und 400.000 €). Die Preise in der Landeshauptstadt Schwerin (Spanne: 115.000 bis 365.000 €) stiegen je nach Wohnwert zwischen ein und knapp 9 Prozent. Die Preisspanne bei Reihenhäusern aus dem Bestand erhöhte sich in Rostock auf 130.000 bis 200.000 €, in Schwerin auf 95.000 bis 155.000 €. Die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser im Bestand sind in der Mehrzahl der beobachteten Städte in der Fläche stabil.
Wohnungsmarkt Mecklenburg-Vorpommern Freistehende Einfamilienhäuser (inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfrei, Bestand) einfacher Wohnwert: 2014: 160.000 € Veränderung: +6,7% mittlerer Wohnwert: 2014: 220.000 € Veränderung: guter Wohnwert: 2014: 290.000 € Veränderung: sehr guter Wohnwert: 2014: 415.000 € Veränderung:
+10% +5,5% +1,2%
Eigentumswohnungen (Bestand; ca. 3 Zimmer, ca. 80qm) einfacher Wohnwert: 2014: 900 €/qm Veränderung: mittlerer Wohnwert: 2014: 1.200 €/qm Veränderung: guter Wohnwert: 2014: 1.700 €/qm Veränderung:
+5,9% +9,1% +4,6%
In der Landeshauptstadt Schwerin beträgt die durch-
sehr guter Wohnwert: 2014: 2.300 €/qm Veränderung:
+4,5%
schnittliche Nettokaltmiete für eine Wohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert (gute Lage, gute Ausstattungsqualität) 6,85 €/qm und ist gegenüber dem Vorjahr knapp ein Prozent teurer als im Vorjahr (Rostock: 8,30 €/ qm, Kiel: ). Die Quadratmetermiete für eine Neubauwohnung bei Erstbezug (guter Wohnwert) beträgt 7,60 €/qm (Rostock: 8,80 €/qm). Auch hier ist die Nettokaltmiete im Vergleich zum Vorjahr nur um 1,3 Prozent gestiegen.
Renditeobjekte / Zinshäuser (Multiplikatoren) Mehrfamilienhaus 2014: 14,0 bis 15,5-fach Vervielfältiger in Toplagen 2014: 16-fach Für Mietwohnungen (Bestand) einfacher Wohnwert: 2014: 6,50 € Veränderung: mittlerer Wohnwert: 2014: 7,40 € Veränderung: guter Wohnwert: 2014: 8,30 € Veränderung: sehr guter Wohnwert: 2014: 9,40 € Veränderung: (Quelle: IVG Nord)
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Rostock Büro, Tourismus und Einzelhandel
Eine ostdeutsche Erfolgsgeschichte Nach Rostock zieht es immer mehr Touristen. Die Zahl der Bürobeschäftigte steigt, und der Einzelhandel freut sich über höhere Umsätze. Das sorgt für stabile Mieten in allen Bereichen Die Büromieten der Hansestadt sind seit Jahren stabil: Für Flächen mit gutem Nutzwert werden nach wie vor Mieten zwischen 8,50 und 12,00 €/qm erzielt. Flächen mit einfachem bis mittlerem Nutzwert sind im Jahresvergleich 2012/2013 sogar teurer geworden: Sie stiegen am oberen Ende von 8 auf 9 €/qm. Rostocks wachsende Bedeutung als Bürostandort ist auch auf die stark steigende Zahl an Bürobeschäftigten zurückzuführen. Das geht aus der Studie „Immobilienmärkte Berlin und Ostdeutschland 2014“ hervor, die TLG Immobilien AG jüngst veröffentlicht hat. Im Jahr 2013 waren in Rostock rund 11% mehr Bürobeschäftigte tätig als noch 2003 (38.400 statt 34.500). Ostdeutsche Städte in einer ähnlichen Größenordnung wie Magdeburg und Erfurt mussten dagegen im selben Zeitraum einen leichten Rückgang an Bürobeschäftigten hinnehmen. Rostock weist nach Potsdam (4%) und Berlin (5,5%) mit 7,8% im Jahr 2013 die niedrigste Leerstandsrate unter den großen ostdeutschen Städten auf.
Trotz eines Anstiegs des Büroflächenbestands zwischen 2011 und 2013 um 0,7% sank die Leerstandsrate in der Hansestadt in diesem Zeitraum um 0,4 Prozentpunkte. Der Zwei-Jahresvergleich 2011 bis 2013 ergibt für die Hansestadt Rostock einen Anstieg der Übernachtungszahlen von gut 20% auf rund 1,8 Millionen. Davon profitiert auch der Einzelhandel: Dessen Umsatz pro Einwohner erhöhte sich zwischen 2011 und 2013 um 1,8% – nach Erfurt (+3,6%) und Dresden (+1,9%) der stärkste Zuwachs unter den großen ostdeutschen Städten inklusive Berlin. Demzufolge registrierte Rostock 2013 im Vorjahresvergleich stabile Mietpreise mit bis zu 80 €/ qm für kleinere Flächen (bis 100 qm) und mit bis zu 50 €/qm für größere Flächen (ab 150 qm). Zuvor (2011 und 2012) waren die Mieten mit einem Plus von rund 14% bei kleineren und etwa 11% bei größeren Einzelhandelsflächen deutlich angestiegen.
Rostocks „Neuer Markt“ ̶ Beginn der Rostocker Einkaufsmeile mit historischem Ambiente. Der „Neue Markt“ ist einer von drei einstigen Marktplätzen der Hansestadt. Prägendes Bild des Marktes ist die Marienkirche aus dem Jahr 1290. (Foto: fotolia)
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Hamburger Wohnungsmarkt
Hanseatische Höhenflüge An Elbe und Alster zogen die Preise für Wohnimmobilien in Top-Lagen im vergangenen Jahr nochmals an. Aber auch die Einstiegs- und Maximalpreise in B-Lagen legten teilweise deutlich zu. Der Grund: Was der Senat zu Entwicklungsgebieten von morgen erklärt, wird schon heute teurer Das DIW Berlin hat kürzlich zahlreiche deutsche Wohnungsmärkte ausgemacht, auf denen „explosionsartige Preisentwicklungen“ nicht durch entsprechendes Mietwachstum gedeckt ist. Hamburg gehört dazu. Für die Hansestadt sei eine spekulative Preisblase wahrscheinlich, so das DIW. Die aktuellen Marktberichte der Maklerhäuser bestätigen das indirekt. Wirklich zu beunruhigen scheint das die Käufer indes nicht. „Anders als die bereits verlangsamte Mietpreisentwicklung legten die maximal erzielbaren Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser 2014 deutlich zu, insbesondere im Teilmarkt Zentral und Alster“, sagt etwa Lars Seidel, Geschäftsführer Wohnimmobilien bei Grossmann & Berger.
will, sind Marktbeobachter sicher. So legten die maximalen Preise in Hamm und Horn um 400 €/qm auf 2.000 €/qm zu. Einfamilienhäuser: Die größten Zuwächse fanden in Marienthal (plus 400.000 €) und in Hoheluft-Ost (plus 200.000 €) statt. Auch am Rotherbaum und auf der Uhlenhorst wurde es bei den maximalen Preise nochmals um 200.000 € teurer. Am billigsten konnte man 2013 noch in Finkenwerder zu Wohneigentum kommen: Das Einfamilienhaus kostete im Einstieg rund 120.000 €, in Neugraben schon 180.000 € - da macht sich laut G&B die Ausweisung neuer Wohngebiete wie dem „Vogelkamp“ oder der „Fischbeker Heidbrook“ bemerkbar. Schon vor Baubeginn ziehen hier die Preise für den Bestand an.
Eigentumswohnungen: So ist Harvestehude nach wie vor das teuerste Pflaster: bis zu 12.000 €/qm ließen sich manche Anleger eine Eigentumswohnung am noblen Standort kosten – ein Plus von 2.000 €/qm gegenüber 2013. Ebenfalls vierstellig mit 10.000 €/qm in der Spitze wurde in der Hafencity, auf der Uhlenhorst und in Winterhude für Bestandseigentumswohnungen gezahlt. In Winterhude, Hoheluft-Ost und in Poppenbüttel legten die Spitzenpreise nochmals um 1.000 €/ qm zu; in Finkenwerder und Hausbruch um 800 €/qm und selbst in Neugraben-Fischbek wurde es gegenüber 2013 nochmals um 600 €/qm teurer. Da wird der qm Eigentum schon mit 2.800 € in der Spitze gehandelt. Und in Hausbruch ist der Einstiegspreis innerhalb eines Jahres um ein Drittel auf 1.500 €/qm gestiegen.
Hamburg im Bundesvergleich (Kasten):
Auch in Hamburgs Osten wurde es teurer. Viele Käufer spekulieren schon jetzt auf weitere Preissteigerungen, weil der Hamburger Senat den Ostteil weiter entwickeln
Stadtteile Sternschanze (+30%) und Hoheluft-Ost (+28%). Bei den Ein - und Zweifamilienhäusern waren die Kaufpreis-Abweichungen in Nienstedten (+42%), Lokstedt (+36%) und Alsterdorf (+30%) am
Platz 1: Laut Gutachterausschuss wurde 2014 in Hamburg mit 1,32 Mrd. € der bundesweit höchste Umsatz (unter 45 Städten) bei Ein- und Zweifamilienhäusern erzielt. Insgesamt wurden 3.199 Immobilien verkauft; der Durchschnittspreis lag bei 411.00. € pro Objekt. Platz 3: Eigentumswohnungen wurden im Volumen von 1,78 Mrd. € gehandelt. Das macht Platz 3 hinter Berlin und München aus. Ingesamt fanden in Hamburg 6.699 Wohnungen neue Besitzer; im Durchschnitt kostete ein Objekt 267.000 €. Kaufpreise: Abweichung vom 5-Jahres-Mittel Die mittleren Kaufpreise für Wohnimmobilien in den Top-Lagen Hamburgs lagen 2013 mit einigen Ausnahmen überwiegend oberhalb des stadtteilbezogenen Fünf-Jahres-Mittels (2009 bis 2013). Dabei betrug die Abweichung gegenüber dem Mittel bei Eigentumswohnungen (Bestand) nahezu in allen Top-Lagen über 10%; in Ottensen, St. Georg, Eppendorf, Eimsbüttel und Nienstetten sogar deutlich über 20%. Spitzenreiter waren in diesem Segment die
größten. (Quelle: G&B)
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Hotelmarkt Hamburg
Die ungewisse Zukunft einer Legende Das Hotel Atlantic ist nicht nur irgendein Hotel in Hamburg; es ist das Luxushotel der Hansestadt. Noch. Denn die Konkurrenz schläft nicht. Jetzt hat es einen neuen Besitzer, der von „Synergien“ spricht Seit Jahren wurde über einen Verkauf des bekanntesten Hotels der Stadt spekuliert. Jetzt ist erst mal Schluss damit: Das Atlantic Kempinski gehört von nun an Bernard große Broermann, dem Mann, der schon die Asklepios Klinikgruppe samt bundesweit 140 Einrichtungen sein Eigen nennt. Nach längerem Bieterpoker hat er das Traditionshaus vergangene Woche von der Octavian Hotel Holding GmbH erworben. Der Kaufpreis soll im zweistelligen Millionenbereich liegen. Marktbeobachter gehen davon aus, dass große Broermann das Atlantic gekauft hat, damit es überhaupt eine Chance hat, sich weiterhin in der Hamburger Spitzenhotellerie zu behaupten. Zwar wurde das 1909 erbaute Grandhotel erst für mehr als 30 Mio. € vollständig saniert – nachdem 2008 nicht mehr zu verheimlichen war, dass das Image ebenso wie das Gebäude bröckelte. Wieder auf Hochglanz poliert, erhielt es 2011 auch seine zuvor aberkannte 5 Sterne zurück.
zum „besten Hotel Deutschlands“ machen will. Die Eröffnung ist für Sommer 2016 geplant. Weiterer Druck könnte durch die Frasers Hospitality Gruppe aus Singapur entstehen: Das Unternehmen will laut Abendblatt die Oberfinanzdirektion am Rödingsmarkt von 2015 an zu einem Luxushotel umbauen. Der neue Besitzer will das Atlantic zusammen mit seinen beiden anderen Hotels in einer eigenständigen Hotelgruppe zusammenfassen – große Broemann ge-
Das Atlantic Kempinski diente 1997 im James Bond-Film „Der Morgen stirbt nie“ als Kulisse. (Foto: fotolia)
Denn gilt: Die Konkurrenz schläft nicht. Immer wieder monierte der Tourismusverband, dass es zu wenige 5Stern-Hotels in Hamburg gebe. Zurzeit ändert sich das gerade. Milliardär Klaus-Michael Kühne baut vis-á-vis des Atlantic-Hotels auf der anderen Alsterseite das „The Fontenay“, das der Unternehmer laut eigenen Angaben
hört schon das Falkenstein Grand und die Villa Rothschild in Königstein/Taunus. Der Presse gegenüber sprach er von „Synergien“ zwischen den Hotels und seinen Kliniken. Immerhin betreibt eine Tochter der Asklepios Klinikgruppe bereits ein Fünf-SterneSuperior-Hotel in Bad Griesbach.
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Interview
„Ausländische Investoren kommen hier nur bedingt zum Zuge“ Der Boom in Hamburgs Hotelbranche hält weiter an. Die Hansestadt rangiert unter Deutschlands Metropolen bei Zimmerauslastung und Logiserlös pro Zimmer ganz vorne auf den Plätzen eins und zwei. Die starke Expansion von Budget- und Mittelklassehotels hat auch an Elbe und Alster für einen Entwicklungsschub gesorgt. Dennoch besteht keine Sorge, dass Angebot und Nachfrage auseinander klaffen, sagen Hotelprofis. Andreas Moritz, Leiter Hotelimmobilien bei Engel & Völkers, zu „Berliner Verhältnissen“, Anlagedruck von Investoren und dem Sterben der kleinen privaten Hotels in Hamburg. Herr Moritz, wissen Sie, wie viele Hotels es in Hamburg gibt? Nach jüngsten Erkenntnisse gibt es zurzeit etwa 334 Beherbergungsbetriebe. 45% entfallen auf 3-SterneHäuser, 27% auf 4-Sterne-Hotels, 19% auf Hotels mit 2 Sternen und 5% sind 5-Sterne-Hotels sowie 4% im 1Sterne-Segment. Hamburg stehen zurzeit fast 55.000 Betten zur Verfügung. In den kommenden Jahren werden noch etliche dazukommen. Wann haben wir Berliner Verhältnisse? Im Gegensatz zu Berlin, wo bereits eine Sättigungsgrenze erreicht ist, und das entsprechende Auswirkungen in Form von sinkenden Auslastungen und Erträgen hat, kann man in Hamburg von einem gesunden Wachstum sprechen. In diesem Jahr sind zwar mehr als 1.500 Betten hinzugekommen und in den kommenden zwei Jahren werden weitere 20 Projekte realisiert – darunter ein Holiday Inn in der Hafen City, eine Courtyard Marriott in St. Georg oder der Accorpark an der Amsinkstrasse. Anders als in Berlin wird hier jedoch nicht am Bedarf vorbei gebaut. Die Zimmerauslastung
liegt aktuell bei 78% - das ist bundesweit Platz eins. Ein Indiz dafür, dass der Markt die zusätzlichen Kapazitäten aufnimmt. Stark frequentierte Hotels wie beispielsweise das „Madison“ in direkter Elb- und Innenstadtnähe haben keine Einbußen durch die zusätzlichen Kapazitäten erfahren. Hamburg Tourismus meldete für das erste Halbjahr neue Rekordzahlen. 5,5 Millionen Übernachtungen soll es gegeben haben. Ein Plus von 3,4% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Vor allem die Zahl der ausländischen Gäste sei gestiegen. Allerdings sind es vor allem die Briten, Dänen, Schweizer und Österreicher, die an die Alster kommen. Die Zahl der Gäste aus Russland und den Vereinigten Arabischen Staaten ist rückläufig. Insbesondere für diese Klientel benötigen wir angeblich aber immer mehr schicke teure Hotels. Wie passt das zusammen? Tatsächlich hat in diesem Jahr nur ein 4-Sterne-Hotel eröffnet: das “Ameron“ aus der Althoff Gruppe in der Speicherstadt in der alten Kaffeebörse. Die meisten Betten sind im Bereich 2- bis 3-Sterne entstanden. In dieser Größenordnung gibt es auch rege Nachfrage von Seiten der in- und ausländischen Gäste. Parallel dazu
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argumentiert die Tourismusbranche, dass wir aufgrund der anhaltenden Beliebtheit der Stadt und der boomenden Kreuzfahrt-Touristik mehr 5-Sterne-Hotels benötigen. Das geplante „The Fontenay“ von Klaus-Michael Kühne soll dabei nur der Anfang sein. Aber man muss auch realistisch sein: Es fängt schon mit den Grundstücken an, die ein knappes und damit teures Gut sind. Jedes finanzielle Engagement muss sich auch in der Rentabilität widerspiegeln. Das gilt für Luxushotels in besonderem Maße. In Berlin gibt es eine Vielzahl renommierter 5-SterneHotels die sich schwer tun, sich nachhaltig und stabil im Markt zu etablieren. Die allgemeine Wettbewerbssituation und die daraus resultierenden Dumpingpreise gefährden nachhaltig die Rentabilität! Wie groß ist das Interesse von Investoren an neuen Hotelprojekten? Das Interesse ist hoch, man könnte fast wieder von einem Hype sprechen wie zu Zeiten vor der Finanzkrise. Zudem sind Hotels längst kein Nischenprodukt mehr. So finden sie sich in vielen Portfolien institutioneller Anleger
als eigene Assetklasse oder in Ergänzung zum Bestand aus Büro und Einzelhandel. Hotels sind weniger volatil und sichern stabile Erträge. Im Budget-Bereich lassen sich aktuell Renditen zwischen 7 und 8% erwirtschaften. Das schafft kein Büroobjekt. Aktuell betreuen wir zurzeit diverse Hotelprojektentwicklungen in Hamburg. Da merken wir durchaus, dass die Nachfrage hoch und der Anlagedruck groß ist. Das heißt im Umkehrschluss: Die Preise für Hotelobjekte steigen ... Die Bereitschaft, immer höhere Faktoren zu zahlen, ist durchaus vorhanden. Inzwischen konkurrieren Pensionskassen mit Fondsinvestoren oder Family Offices – übrigens bleibt alles in heimischer Hand. Ausländische Investoren kommen hier nur bedingt zum Zuge, weil sie kaum einen Marktzugang haben und das Geschäft ein schnelles geworden ist. Innerstädtisch muss schon mit Faktoren um das 17-fache gerechnet werden. In St. Georg und der City Nord werden die Objekte um das 16-bis 16,5 fache gehandelt. ►
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Hamburg Neue Philips-Zentrale in Fuhlsbüttel Der Rohbau für die neue Philips-Zentrale in HamburgFuhlsbüttel steht: Das sechstöckige Gebäude für rund 1.000 Mitarbeiter in der Röntgenstraße soll im Herbst 2015 fertig sein. Die neue Zentrale wird über 18.000 qm Fläche verfügen und hat ein Silber-DGNB Vorzertifikat erhalten. Entwickelt, geplant und realisiert wird das 40Mio.-€-Projekt von der ECE, die auch bereits 2005 die bisherige Philips-Zentrale in St. Georg errichtet hatte. Mit großzügigen Fensterfronten und Dachterrasse ausgestattet, wird die neue Philips-Zentrale Mitarbeiter aus Vertrieb, Marketing und Service der Geschäftsbereiche Consumer Lifestyle, Lighting und Healthcare beherbergen. Bereits heute sind auf dem 65.000 qm großen Standortgelände globale Forschungs- und Fertigungszentren für Medizintechnik angesiedelt. „Mit dem gemeinsamen Campus verkürzen wir die Wege aller an einem Produkt beteiligten Funktionen. Das beschleunigt Innovationszyklen und schafft Synergien zum Vorteil unserer Kunden.
► Die City Nord wird demnächst auch noch ein Holiday Inn haben ... Wir sehen immer mehr international agierende Hotelketten in Hamburg. Wo bleiben die kleinen noblen Hotels? Leider ist der Verdrängungswettbewerb groß. In den vergangenen Jahren mussten immer häufiger kleine Hotels schließen, weil sie auch dem Druck der günstigen Angebote nicht mehr standhalten konnten oder aber Nachfolgeprobleme zur Schließung führten wie etwa beim Hotel Abtei oder beim Pöseldorfer Garden Hotel. Die Durchschnittsrate pro verfügbarem Zimmer (ARR ) liegt bei 103 €, der Ertrag pro verfügbarem Zimmer bei etwa 78 € ! Das sind Bestwerte im bundesweiten Vergleich. In einem Motel One kostet die Nacht manchmal nur noch 59 €. Das sind echte Kampfpreise. Und viele Gäste, die nur für eine Nacht kommen, sind gar nicht interessiert an individueller Betreuung, wie sie diese Inhaber geführten Hotels noch bieten. Somit schwindet eine individuelle Klasse mit persönlicher Note und weicht den großen Ketten, die gewinnorientierter und profitabler am Markt agieren.
Stadt Schleswig
Neuer Glanz auf altem Pflaster Schleswig will das alte Theatergelände in der Innenstadt wieder beleben. Über eine europaweite Ausschreibung soll dafür ein Investor gefunden werden. Der hätte Handlungsspielraum für verschiedene Nutzungsmöglichkeiten Noch bis zum 18.12. ist Schleswig auf der Suche nach einem Investor, der das Theatergelände am Rande der Innenstadt wieder belebt. Das marode alte Stadttheater wird bald einem Neubau weichen. Das im Eigentum der Stadt befindliche Grundstück Lollfuß 51 in direkter Nachbarschaft zum stadteigenen Theatergelände soll im Rahmen eines europaweiten Ausschreibungsverfahrens veräußert werden. Auf einer Fläche von 750 bis 1.800 qm könnten nach den Vorstellungen der Stadt Nebenräumlichkeiten des Theaters entstehen, die der Investor künftig unter Marktniveau an die Stadt vermieten soll. Schleswig bietet dem Investor weitere
Mietverträge an: etwa mit der Stadtbücherei und der Volkshochschule, um „so einen belebten, kulturellen Nukleus in Schleswig“ zu schaffen, heißt es offiziell. Aber der potenzielle Investor hat auch Freiheiten: Er kann auf dem Grundstück weitere Nutzungen nach seinen Vorstellungen realisieren. In Frage kämen beispielsweise eine barrierefreie Wohnanlage, ein Pflegeheim oder ein Lifestyle- oder Tagungshotel. Wir sind gespannt, wer das Rennen macht. Infos unter: http://ted.europa.eu/udl? uri=TED:NOTICE:380124-2014:TEXT:DE:HTML
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Gewerbeimmobilien in Mecklenburg-Vorpommern
Standortvorteil Hafenkante Stralsund kann mehr als nur Tourismus. Die Lage am Sund lockt nicht nur die Getränkeindustrie, weil sie kurze Wege zwischen Produktion, Lagerung und Transport garantiert. Jetzt kommt ein österreichischer Seilehersteller aus demselben Grund. Auch er will Millionen vor Ort investieren
Harry Glawe hat Grund zum Jubeln. Der Minister für Wirtschaft, Bau und Tourismus in Mecklenburg-Vorpommern (Meck-Pomm) hat einen Coup gelandet: Erst im Oktober warb er in Österreich für sein Land als Wirtschaftsstandort. Seit Anfang Dezember steht fest: Der österreichische Seilehersteller Teufelberger plant, nach Stralsund zu kommen und vor Ort rund 38 Mio. € in eine Werkshalle mit gut 14.000 qm direkt an der Ostsee zu investieren – der Meereszugang ist der Hauptgrund bei der Wahl des Standortes. Denn hier sollen von Ende 2016 an Stahlseile mit einem Stückgewicht von mehreren hundert Tonnen hergestellt werden, die leichter über See als über Land transportiert werden können. Schätzungsweise 70 neue Arbeitsplätze werden entstehen. Weitere gute Nachrichten für Stralsund: Die Störtebeker Braumanufaktur wird seinen Standort umfangreich ausbauen und dabei zehn weitere zu den bereits bestehenden 72 Arbeitsplätzen schaffen. Auf einer Fläche im Stralsunder Gewerbegebiet Franzenshöhe soll ein Verpackungsund Logistikzentrum entstehen, in das mit einer Größe von etwa 1.700 qm eine neue Anlage für die Abfüllung von Bier, Biermisch- und alkoholfreien Getränken integriert wird. Zusätzlich ist die Erweiterung der Braumanufaktur in der Greifswalder Chaussee 84-85 unter anderem um Gärund Lagerkühltanks, eine Dosieranlage für Hopfenextrakt sowie dem Ausbau der Kälteanlage geplant. Mit dem Neubau eines zentralen Empfangsgebäudes am Stralsunder Stammsitz ist eine Zusammenführung verschiedener Bereiche des Unternehmens vorgesehen, unter anderem soll der Bereich Forschung und Entwicklung dort untergebracht werden. Insgesamt beläuft sich das Investitionsvolumen auf rund 17 Mio. €. Das Wirtschaftsministerium unterstützt die Standorterweiterung aus Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen Wirtschaftsstruktur“ (GRW) in Höhe von 4,25 Mio. €.
Stralsunds Hafen soll das Tor zur Welt für österreichische Seile werden (Foto: fotolia)
Getränkebranche in Meck-Pomm Nach Angaben des Statistischen Amtes wurden in den elf Getränkeherstellungsbetrieben in MecklenburgVorpommern mit mehr als 20 Beschäftigten insgesamt 1.255 Arbeitnehmer (Stand September 2013) beschäftigt, die einen Umsatz von knapp 385 Mio. € erwirtschafteten. „Die Getränkebranche zeichnet sich durch leistungsfähige mittelständische Unternehmen sowie ein qualitativ anspruchsvolles Produktsortiment aus, die nicht nur mit dem Markt mitgehen, sondern auch vor allem durch regionale Produkte eigene Akzente im Wettbewerb setzen“, sagt Harry Glawe, Minister für Wirtschaft, Bau und Tourismus in Meck-Pomm.
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Hamburg
Kieler Büromarkt
Spaldinghof wurde zwangsversteigert Die DWI Gruppe hat im Rahmen einer Zwangsversteigerung den Hamburger Spaldinghof in der City Süd erworben. Das 13.000 qm Nutzfläche umfassende Objekt ist derzeit zu 60 % vermietet. Hauptmieter sind Staples und Würth. Die DWI Gruppe will das 1957 erstellte Objekt revitalisieren und neu am Markt positionieren. Der Spaldinghof gehörte von 2008 an der GWB Immobilien AG, die damals 16,2 Mio. € für die Immobilie bezahlt hatte. Das Unternehmen meldete 2012 Insolvenz an. Der jetzige Verkaufspreis soll deutlich unterhalb des letzten Verkehrswerts von 14,9 Mio. € gelegen haben.
Family Office erwirbt Mehrheit am „Bergedorfer Tor“ Ein Schweizer Family Office mit Sitz in Baar übernimmt die Mehrheitsbeteiligung an dem Quartiersprojekt „Bergedorfer Tor“. Auf dem einstigen Postareal zwischen Bergedorfer Straße, Weidenbaumsweg und Stuhlrohrstraße sollen 39.000 qm Fläche für 100 Wohnungen, eine Seniorenresidenz, ein Ärztehaus und ein Businesscenter entstehen. Zudem wird die Gemeinnützige Baugenossenschaft Bergedorf-Bille ihren Verwaltungssitz dorthin verlegen. Entwickler des Ensembles ist die Hanseatische Real Estate Finanz Holding. Das Investitionsvolumen soll bei rund 85 Mio. €. Liegen. Baustart: 2015.
Blick über die Kieler Förde auf die Innenstadt
Foto: fotolia
Nicht viel los an der Förde Die Umsätze sind mager, der Leerstand aber stabil. Büroflächenvermietung in Kiel bleibt ein Geschäft unter ortsansässigen Unternehmen Der Büromarkt in der Landeshauptstadt krepelt weiter vor sich hin. Den Umsatz bestimmen die ortsansässigen Unternehmen, die keine zusätzlichen Flächen anmieten, sondern sich höchstens „qualitativ“ verbessern wollen, sagt Bernd Hollstein (Foto), Vorstandsmitglied im IVD Nord und Verkaufsleiter bei Schütt Immobilien in Kiel. „Wir sind keine Großstadt, die DAX-Unternehmen anzieht, deshalb hält sich der Bedarf an Büroflächen auch in Grenzen“, so Hollstein. Spekulative Bürofläche war hier noch nie ein Thema. Konkurrenz erhält der teils schwer in die Jahre gekommene Bestand aber immer häufiger durch neue moderne Immobilien, die in den begehrten Wasserlagen an der Kieler Förde entstehen. Die Spitzenmieten liegen hier beim Neubau zwischen 10 und vereinzelt bis zu 14 €/qm. Im gehobenen Marktsegment müssen für Büros in Kiel nach Einschätzung des IVD Nord rund 9 €/qm gezahlt werden. Im Industriegebiet werden grundsätzlich zwischen 6 und 7 €/qm gezahlt. Einfach ausgestattete Objekte finden auch für 5 €/qm kaum noch neue Nutzer – egal, wo sie stehen. Im mittleren Segment sind Objekte mit Mieten zwischen 7 und 9 €/qm zu finden. „Jedoch zeichnet sich der Kieler Büromarkt gegenwärtig nicht durch große Dynamik aus. Die Nachfrage ist gering und auf kleine Flächen ausgeprägt. Große Bewegungen sind derzeit nicht erkennbar“, so Hollstein.
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3 Fragen an ... Prof. Dr. Annette Kämpf-Dern von der HafenCity Universität Hamburg (HCU), der Universität für Baukunst und Metropolenentwicklung. Die Wirtschaftsingenieurin und Diplom-Kauffrau mit einem MBA in Real Estate, Strategy & Finance und diverser Praxiserfahrung entwickelt zurzeit federführend den neuen Masterstudiengang „Real Estate and Leadership“.
Frau Professor Kämpf-Dern, warum brauchen wir einen solchen Studiengang? Haben wir mit IRE/BS, der ADI und der EBZ nicht genug Angebote? Keineswegs. Zum einen fehlt dem norddeutschen Markt ein immobilienwirtschaftlicher Vollzeitstudiengang außerhalb der mit Studiengebühren verbundenen Weiterbildungsangebote, der auch vermitteln kann, wie man neue Ansätze für zukünftige Herausforderungen entwickelt. Zum anderen wird sich die Branche zunehmend bewusst, dass die „Fach-Generalisten“ fehlen, die die wachsende Zahl der Spezialisten motivieren und operativ steuern können. Mit Real Estate and Leadership richten wir uns an Akademiker, die bereits erste Berufserfahrung und das notwendige Potenzial haben. Wie wollen Sie „Generalisten“-Wissen und – können vermitteln? Wir werden die Akteure rund um Immobilien und Stadtquartiere in den Mittelpunkt stellen und so das klassische Blickfeld auf die Immobilie und die hiermit verknüpften Prozesse erweitern. Sowohl innerhalb des Studiengangs als auch in der Studiengang-
übergreifenden Lehre wird in interdisziplinären Projektteams gearbeitet. Dadurch entstehen die typischen Missverständnisse, Spannungsfelder und Reibungspunkte des Branchenalltags schon während des Studiums. Diese Methode fördert den Perspektivwechsel im Denken, das Dolmetschen und die Entwicklung von Lösungsansätzen, ohne dass dabei die Vermittlung des Fachwissens zu kurz kommt. Wieso suchen Sie als Studiengang einer öffentlichen Universität nach Kooperations- und Förderpartnern? Der neue Studiengang verursacht zusätzliche Kosten, die im schlanken Budget der HCU nicht zur Verfügung stehen. Daher haben wir ein abgestuftes Kooperationsmodell entwickelt, das für regionale Firmen ebenso attraktiv ist wie für Global Player. Unternehmen können ihre Expertise aus der Praxis einbringen und früh in Kontakt mit Studierenden treten, um schon während der Ausbildung wie ein Talentscout Nachwuchs zu rekrutieren. Und letztlich wird erst mit dem neuen Master die Basis für interdisziplinäre Immobilien-Forschung geschaffen, die an der HCU ideale Voraussetzungen hat. Weiterführende Informationen unter: www.hcu-hamburg.de
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Zu guter Letzt
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Realis
Happy birthday, Davidwache! Es ist eines der meist fotografierten Gebäude in Hamburg, steht in Hafennähe, ist aber weder eine Kirche noch ein spektakuläres Hochhaus. Keine Ahnung? Ging uns auch so. Niemals wären wir auf die Davidwache gekommen – jenes Backsteingebäude, das vor 100 Jahren der Hamburger Polizei übergeben wurde. Denn der Kiez entwickelte sich damals ebenso rasant wie die Kriminalität, und die Polizei benötigte eine zentrale Bleibe, um für Ordnung zu sorgen. Für 170.000 Reichsmark wurde die Davidwache mit ihrer auffälligen Schmuckkeramik gebaut und am 10. Dezember 1914 eingeweiht. Kein anderer Polizeistützpunkt in Deutschland hat es seitdem zu so viel Popularität gebracht wie das PK 15. In ungezählten Filmen war das Haus ein willkommener Statist. Heutzutage hat die Davidwache noch mehr als 100 Mitarbeiter, steht unter Denkmalschutz und erhielt in 2005 einen rückseitigen Anbau, der das historische Erscheinungsbild aber nicht verunstaltet. Die Architekten Bernhard Winking und Martin Froh erhielten für ihren Entwurf die Auszeichnung „Bauwerk des Jahres“ durch den Hamburger Architekturen- und Ingenieurverein.
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