Der immobilienbrief nr 300 by Andre Eberhard

NR. 300 I 30. KW I 22.07.2013 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Inhaltsverzeichnis Editorial

Ausblick - wie geht es weiter am Immobilienmarkt?

Sehr geehrte Damen und Herren, die „Nr. 300“ von „Der Immobilienbrief“ könnte natürlich wieder ein Anlass für eine Rückschau auf der Goldwaage der Realität sein. Aber wie auch schon bei der Nr. 250 festgestellt,

IVG Desaster - „Brücken12 finanzierung“ dringend benötigt (Rohmert)

bleibt das wohl einer Rentenphase überlassen. Das wird sich noch ziehen. Außerdem geht

Hannover Leasing - Neue Fondsangebote für 2013

brief“ ist, natürlich viel weiter in die Vergangenheit. In den 80er und 90er

Interview - RGM-Chef FritzKlaus Lange im Gespräch

Anleihen - Attraktive Chance oder Debakel? (Loritz)

Büromarkt - Abwärtstrend verdichtet sich

Büromarkt Frankfurt

Büromarkt München - Verschnaufpause (Heintze)

Büromarkt Hamburg - solides Ergebnis (Richter)

DIP - B-Büromärkte

Am 12. Mai 1993, also vor über 20 Jahren, erschien der erste wöchentliche „Platow

Berliner Büroteilmärkte mit 31 besten Perspektiven

Brief Immobilien“. So langsam müsste wg. Feiertagsausfällen der 1.000 Immobilienteil des

Projektentwicklung - Hohe Markteintrittsbarrieren für Projektentwickler

einer altmodischen Einstellung geschuldet, musste ich nicht eine einzige Woche wegen Ur-

Praktiker - Pleite durch Managementfehler

Optimismus in der Immobilienbranche stärker als im Rest der Wirtschaft (KK)

Mietwohnungsbau kann Erwartungen nicht erfüllen

„mein“ publizistisches Hobby, deren jüngster Ausfluss „Der ImmobilienJahren erarbeitete ich mit dem Platowteam die jährlichen Konjunkturbücher als der volkswirtschaftliche Spezialist. Daraus entwickelte sich der Immobilienteil von "Der Platow Brief", Deutschlands ältestem und vielleicht auch prominentesten Wirtschaftsinformationsdienst, den es schon weit über 60 Jahre und einige Jahre vor dem Handelsblatt gab. Grund war natürlich, dass ich seit über 25 Jahren mein Geld in der aktiven Immobilienwirtschaft als Berater, heute mehr in Kommunikationsfragen, früher mehr im aktiven Immobiliengeschäft und –management, verdiene. Inzwischen muss ich als Vorstand auch noch meinen Verlag mit gar nicht geringen Kosten am Leben erhalten.

"Der Platow Brief", den ich inhaltlich vorbereite, erscheinen. Einer robusten Gesundheit und laub oder Krankheit aussetzen. Zuvor hatte ich wöchentlich den Investitionswahn in den neuen Bundesländern in der Platow Ost Informationen angeprangert und aus eigener Vor-OrtErfahrung Missstände aufgezeigt. Damit ließen sich jetzt über 25 Jahre explizite Einschätzungen zu Volkswirtschaft und Immobilienwirtschaft auf die Goldwaage legen. In eigener Erinnerung sieht das gar nicht schlecht aus, aber ich erspare es Ihnen bis auf ein paar Sätze. Mit Schmunzeln bezogen auf die heutige „Würdigung“ des inzwischen offenbarten

Hotelinvestments verdoppelt 38

IVG-Desasters (S. 3) fallen mir natürlich viele Parallelen ein. Dass heute das Sparbuch einer

Wohnungsmieten machen Sommerpause

schwäbischen Hausfrau das Vermögen von Deutschlands Vorzeige-Immobilien-AG über-

Investment-Perspektiven für 39 2. HJ positiv

steigt, hätte ich mir trotz früherer Kritik nicht träumen lassen. Während der spätere IVGVorsitzende von Freyend noch als Ministerialdirektor die Privatisierung von Bundesvermö-

Fonds-Zweitmarkt

gen verantwortete, war ich bei Treuhandanstalt und Telekom immobilienwirtschaftlich in vor-

Immobilienbrief Köln

derster Bewertungs- und Strategiefront dabei. Ein zweistelliger Bewertungs-Milliardenbetrag

Impressum

kam da schon zusammen. Strategisch tat ich die IVG in den 90ern als „Klumpatsch AG“ ab.

Îmmobilienbrief Ruhr

Leider bekam ich Recht. Zu Leichnitz fiel mir schon nach hundert Tagen nur der Falschfah-

Partner und Sponsoren der heutigen

rerwitz „Einer? Alle!“ ein. Aber als einzige marktrelevante überlebende Immobilien AG der

Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouw-

von mir seit 1993 beobachteten Immobilien-Aktien-Wellen blieb ich trotzdem bei alter Hoch-

fonds REIM Deutschland GmbH, BVT,

achtung und gab den Vorständen auch in Krisenzeiten immer Rückendeckung und Präsenta-

Catella Real Estate AG, Corpus Sireo, Deka Immobilien Investment, E&P

tionsmöglichkeit

Real Estate GmbH & Co. KG, fair-

„immpresseclub e. V.“. Noch zuletzt im Juni besichtigten wir mit unseren Tagungsteilneh-

vesta, Garbe Group, LHI, RGM, RWE Energiedienstleitung GmbH, RA Klumpe, Schröder & Partner, SEB und sontowski & partner gmbh.

auch

unserer

Arbeitsgemeinschaft

der

Immobilienjournalisten,

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„Schwabinger Carré“ gekauft München: Die Catella Real Estate AG Kapitalanlagegesellschaft erwirbt für zwei von ihr verwaltete Sondervermögen das „Schwabinger Carré“ mit ca. 13.969 qm vermietbarer Fläche. Langfristiger Hauptmieter ist für 10 Jahre zzgl. zwei Mal 5 Jahre

mern das „THE SQUAIRE“. Am Abend lud die IVG noch im „Schwarzer Stern" zu einer „Schlachtplatte“ ein. Sorry, den blöden Spaß wollte ich mir nach dem „Primum nil nocere“Prinzip gegenüber einer guten Tat sparen, aber manchmal gewinnt doch die Liebe an der Formulierung. Auch den heutigen IVG-Finanzvorstand Volckens lernte ich kennen, als ich ihn als vehementen Mit-Initiator und Karriere-Surfer der deutschen REIT-Welle zum immpresseclub einlud. Da stand ich allerdings schon ziemlich intellektuell geschlagen, hilflos der quantitativen und qualitativen Argumentation der Reit-Matadore gegenüber, die den Kriterien eines professionellen gesunden Menschenverstandes überwiegend nicht genügte (vgl. Nr. 99, 2005). Ansonsten kann ich natürlich auf die aus meiner Sicht „Prärieimmobilien“-Fonds der LBB verweisen, die später das Land Berlin ruinierten. Sogar der Euro schien mir als volks-

Option der Freistaat Bayern, der ca. 8.281 qm durch das Arbeitsgericht und Landesarbeitsgericht sowie ca. 3.632 qm durch das Oberlandesgericht nutzt.

wirtschaftlichem Bedenkenträger der „zweite Schritt vor dem ersten“ zu sein. Entsprechend

Der Erwerb erfolgte im Rahmen eines sog. „Forward-Purchase“. Closing ist zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Baumaßnahmen und Bezug durch die Mieter Anfang 2014 geplant.

einem Währungsgebiet“, wie ich ziemlich verzweifelt vor einigen Monaten im Gespräch mit

Die Immobilie wird derzeit auf Neubauniveau komplett kernsaniert, modernisiert und erweitert. Das Gebäude wird nach Fertigstellung eine LEED Gold Zertifizierung erhalten und schneidet auch in der Nach-

unglücklich machte mich die DM-Einführung und die Einführung der Marktwirtschaft durch die Marktwirtschaft in den neuen Ländern. Während ich mich vor Ort mit den brutalen Konsequenzen mit der Einführung einer Währung für nur zwei Gebiete unterschiedlicher Wettbewerbsfähigkeit auseinandersetzen musste, schrieben die Politiker am Vertrag von Maastricht und „unterbeschäftigten sich mit dem Problem unterschiedlicher Wettbewerbsfähigkeit in Jean-Claude Juncker feststellen musste. Ist halt schiefgegangen. Markteinschätzung, Sonder AfA und geschlossene Fonds in den neuen Bundesländern machten mich meist nicht glücklich. Leider blieb ich persönlich arm, da ich Entwicklungen, die langfristig einfach nicht gut gehen können, selber auch zyklisch nicht mitmachen kann – ein genetischer Fehler. Zum Verstehen der New Economy war ich als Betriebswirt zu blöd. Als mich mein Deutschbanker endlich überzeugte, doch den Aktien-Boom mitzunehmen, bekam ich Gelegenheit, das Platzen der Internet-Blase auf meinem Depot-Auszug hautnah zu verfolgen. 2003 fing ich dann auch an, langsam zu verstehen, dass ich auch mit meinem Immobilien-Optimismus einer Lebenslüge aufgesessen war, die sich vielleicht in den nächsten guten Jahren – so sie denn kommen - wieder relativiert. Aber auch da bin ich der Meinung, dass nur die Dealer, nicht die Anleger im heutigen Core-Business gewinnen werden. Im letzten Boom 2006/2007 der Other People Money-Strategien, der Preis-

haltigkeitsanalyse der Bank J. Safra Sarasin überdurchschnittlich ab.

Maximierungs-Käufer-Bewertungen, der „Greater Fool-Phase“ und der niemals funktionsfähi-

Der verkaufte Komplex stellt den ersten von zwei Bauabschnitten des Gesamtprojekts „Schwabinger Carré“ dar; neben dem durch gewerbliche Nutzungen geprägten ersten Bauabschnitt entstehen im Anschluss in einem zweiten Bauabschnitt Wohn- und Einzelhandelsnutzungen im Umfang von ca. 17.000 qm an dem Standort.

Rating-Gefahren bei der Immobilien-Kapitalanlage waren schon ebenso wie Konzernimmobi-

gen non recourse Vollfinanzierung beschrieb ich zwar frühzeitig die Gefahr eines weltweiten Domino-Day, blieb aber gegen Gefühl und Lemminge-Erfahrung bei der Softlanding-These. lien-Entsorgungsfonds einige Jahre länger unser Thema. Die Argumente für die Wohnimmobilie hatten wir schon in unserer Nr. 1 und Ende der 90er Jahre zusammengetragen. Da hebelte uns aber die „9/11“-Rezession aus. Dafür prognostizierten wir Ihnen aber schon Ende 2008 und speziell im Frühjahr 2009 die Rückkehr der Immobilienkapitalanlage auch in der breiten Bevölkerung. Lassen wir aber die Vergangenheit. Den Rückblick auf 40 Jahre deutsche Immobilienwirtschaft und die volkswirtschaftliche Einordnung habe ich Anfang des Jahres für Jones Lang LaSalle zusammengestellt. Das gibt es wohl bei JLL, bei der IZ und bei uns zum Download bzw. auf Anruf auch als Broschüre. □

Wie geht es also weiter? Selten war die deutsche Immobilienwirtschaft so gespalten wie zur Jahresmitte 2013. Boom- und Blasendiskussion trifft auf DesasterMeldungen bei Geschlossenen Fonds und auch der

Spezialist für Sachwertinvestitionen

IVG. Allerdings ist unser Nachkrisenfahrplan aus dem Winter 2008 aufgegangen. Die Immobilie ist sowohl als Gewerbeimmobilie für Institutionelle als auch als Wohnimmobilie für Institutionelle, Fonds und Private als Kapitalanlage zurückgekommen. Marktentwicklungen bei Wohnen bahnen sich wie-

BVT Die BVT mit jahrzehntelanger Erfahrung bei deutschen und internationalen Immobilienengagements sowie Energie- und Umweltprojekten bietet Investoren attraktive Sachwertbeteiligungen:

der wie zuletzt in den 80er Jahren an. Bei Gewerbeinvestments hängt das Interesse aber am Mieter und neuwertiger Technik. Die bestausgebildeten

Wohn- und Handelsimmobilien Deutschland

Matadore der Branche dürfen nur kaufen, was 10

Mezzanine-Kapital für geprüfte Projektentwicklungen im Rahmen individueller Co-Investments (laufend).

Jahre sicher ist. Know how Verwertung über Immobilienerwerb mit Potential bleibt nach wie vor die Ausnahme. Trotz der wieder guten Entwicklung an den Aktienmärkten ist der Boom der verschiedensten Varianten von Wertpapieren wie auch Zertifikaten vorbei. 20 Mio. Menschen, die wieder ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu Eigen nennen möchten, bringen mehr Schub als eine sportliche Private-Equity-Company.

Class-A-Mietwohnungsbau USA

Positiver Impuls für die Märkte und die Sta-

Beteiligung an der Entwicklung, Vermietung und Veräußerung von Class-A-Apartmentanlagen in den USA. Aktuelles Projekt: „625 McGrath“, Boston/Massachusetts.

tistiken sind neben den großen institutionellen Wohnportfolio-Deals aber vor allem das nahezu unerschöpfliche Vorhandensein von Anlagekapital institutioneller Kapitalsammelstellen für die Immobilien. Wunder sind aber auch da nicht zu erwarten. Der deutsche Immobilienmarkt kann die auf sogenannte Core-Immobilien fixierten Anleger nicht bedienen. Auch bei heutigen Preisen für CoreImmobilien fragen wir uns, ob hier nicht eher das Sicherungsbedürfnis der Akteure und Entschei-

Windenergieprojekte Deutschland

dungsebenen befriedigt wird als das Sicherheits-

Beteiligung an der Entwicklung und am Repowering von Windenergieanlagen in Deutschland. Aktuelles Projekt: Repowering des Windparks Flomborn/RheinlandPfalz.

und Rentenbedürfnis der Krankenschwester, die am langen Ende schließlich mit ihren Rentenerwartungen die echte Kapitalgeberin ist. Mit Blick auf manche Aktionen, die bei ehrlicher Berechnung nach Erwerbsnebenkosten und Assetmanagementkosten vielleicht noch mit einer Drei vor dem Komma bei der Rendite vorübergehend eine Zinsdifferenz einkaufen und damit ein „Alpha“ des Vermögensmanagement aufzeigen oder vortäuschen, kann dem Beobachter leicht Angst und Bange werden. Die letzten 20 Jahre haben die immer größer gewordene Volatilität der prominenten Gewerbeimmobilien speziell in Frankfurt aufgezeigt. ►

Kontakt: E-Mail: interesse@bvt.de Telefon: 089 38165-206 www.bvt.de

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Damoklesschwert 1 – Zinsänderungsrisiko:

aussetzung zur Genesung durch Financial Repression, also

Ist der Niedrigzins der Verursacher der heutigen Multi-

durch schleichende Enteignung der Kapitalanleger gesehen.

Krisen-Situation?

Bei einer Veranstaltung wurden wir vor einigen Jahren

Gerettet wurde die Immobilienbewertung in der letzten Dekade dann vor allem durch die dem Miettrend gegenläufige Wirkung der gesunkenen Zinsen und der geringeren Renditeanforderungen der Investoren. Berücksichtigt man die von der modernen Immobilienwissenschaft

gefragt, was denn die Finanzkrise hätte verhindern können. Unsere Antwort war: Höhere Zinsen, die den Wert der Nutzung von Kapital real und marktgerecht spiegeln und die nicht Instrument verkappter Geschenke an die Bevölkerung sind.

gerne zitierte Zinsdifferenz zu vermeintlich sicheren Anla-

Und bedenken Sie bitte: Der Marktzins ist einer

gen waren Immobilien noch nie so preiswert wie heute. Hier

entscheidender Allokationsmechanismus der Marktwirt-

droht jedoch latent ein Zinsänderungsrisiko, das vice versa

schaft zur Optimierung des Einsatzes einer knappen

Immobilienwerte nachhaltig negativ beeinflussen könnte.

Ressource Geld. Die Steuerung der Kreditvergabe

Die Sinnlosigkeit bzw. Wirkungslosigkeit einer Geldpolitik,

durch Rating-Agenturen oder Basel III- und sonstige

die nach tradiertem, jedoch heute nicht mehr gültigem Wis-

Regulierungsprozesse ist systemfremd und kann nicht

sen, dazu neigt, über niedrige Zinsen die Konjunktur anzu-

auf Dauer funktionieren. Die Zinserhöhung kommt viel-

kurbeln, wird sich unvermeidlich als erfolglos herausstellen.

leicht erst in 10 Jahren, wenn die Enteignung und Ent-

Die Bedeutung des Marktzinses als letztlicher Verursacher der Multi-Krisensituation wird nach wie vor politisch und in der Immobilienwirtschaft nicht gesehen. Im Gegenteil, die Beibehaltung des niedrigen Zinses wird als Vor-

schuldung durch Financial Repression geklappt hat. Aber das ist noch Anlagehorizont von heute. Damit wird das Zinsänderungsrisiko zum ersten Damoklesschwert der Core-Immobilienkapitalanlage. ►

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PE verkauft Nürnberg: Der Bauträger und Investor sontowski & partner konnte bereits kurz nach der Grundsteinlegung die neue Unternehmenszentrale der Teambank AG in Nürnberg an Paribus Capital GmbH veräußern. Der Kaufpreis beträgt 48,5 Mio. Euro.

Damoklesschwert 2 – Lebenszyklus: Die institutionellen Investoren sind nach wie vor auf vermietete Core-Immobilien oft eigener Definition fixiert. Damit sind Zukunftsprobleme schon evident. Statistisch werden Konzernimmobilien zu 50% in 10 Jahren gedreht. Das allein deutet an, dass rund die Hälfte heutiger Mietvertrags-Core-Immobilien nach Mietvertragsauslauf mit Schwierigkeiten konfrontiert sein wird. Bei negativer oder stagnierender Mietentwicklung dürfte auch die Anschlussvermietung bei Mietverlängerung Mindereinnahmen

verursachen.

Lediglich

eine

Erhöhung

der

Marktmiete

der

10-

Jahresperspektive von mindestens 25% dürfte einen Großteil der Risiken abfedern - allerdings ohne Inflationsausgleich. Diese Erwartung allein bedarf einer frommen Grundhaltung. Das Damoklesschwert der Core-Immobilie, also einer Immobilie in bester Lage mit langem Mietvertrag und höchster technischer Neubau – oder Sanierungsqualität, ist jedoch der Lebenszyklus. Prominente Mieter stellen heute höchste technische Anforderungen. Die prominentesten Mieter aus den Dienstleistungsunternehmen machen zwar in der Öffentlichkeit eine Core-Immobilie aus, verursachen jedoch gleichzeitig die höchsten Risiken. Sie sind die heutigen Wandermieter par excellence. Die Flächenanforderungen bleiben immer auf

Das „easyCredit-Haus“ entsteht derzeit nach neustem modernstem Standard an der Beuthener Straße und wird über 15.200 qm Mietfläche verfügen. Die Bauarbeiten begannen im April und sollen voraussichtlich im Herbst 2014 beendet sein. Über 600 Mitarbeiter werden hier ihren Arbeitsplatz haben.

Personalie Pullach: Michael Ruhl (42, Foto) tritt zum 1. September 2013 in die Geschäftsführung der Hannover Leasing ein. Ruhl wird in dieser Funktion künftig den gesamten Eigenkapitalvertrieb des Pullacher Initiators verantworten. Der Bankbetriebswirt war zuletzt Vorstand der DFH Deutsche Fonds Holding in Stuttgart, für die er insgesamt 16 Jahre tätig war.

maximal realisierbaren technischen Höchststand. Die Änderungen der quantitativen Flächenbedürfnisse in einem 10-Jahres-Zeitraum sind für die heute stark expandierenden Anwalts- und Beratungskanzleien nicht kalkulierbar. Lediglich eines ist sicher. Die Flächenanforderungen des Jahres 2023 werde nicht die Flächenanforderungen des Jahres 2013 sein. Die Wechselwahrscheinlichkeit innerhalb deutscher Standorte, die regelmäßig noch genug Flächen für Neubauten in anständigen Bürolagen bieten, ist dementsprechend sehr hoch. Die Nachvermietung einer Großfläche führt dann nach 10 Jahren regelmäßig zu einem hohen Renovierungsaufwand, zu Flächenverlusten durch Umbauten oder Umdefinitionen, zu anhaltenden Leerständen von Teilflächen und natürlich zu deutlich geringeren Mieten zwischen 10 und 25% im Vergleich zu den Marktmieten einer Neubaufläche. Aussagefähiges Beispiel für Entwicklungen bei Core-Immobilien ist die Immobilie „Taunusanlage 11“ (Foto), die sich genau alle 20 Jahre bis aufs reine Stahlbetonskelett auszieht. Nach Fertigstellung bzw. Sanierung wird sie wieder für die ersten 10 Jahre gut vermietet. In der zweiten 10-Jahres-Periode quälen die Eigentümer dann deutliche Leerstandsprobleme. Da die „T11“ die erste

Immobilie

Deutschland war, die in den 90ern die 100-DMGrenze in Teilbereichen überschritt, ist klar, dass auch die Mietkalkulationen nicht aufgingen. Trotz aller Beteuerungen der Professionals über das Ausnutzen von konjunkturellen Zyklen und von Lebenszyklen bleibt für „Der Immobilienbrief“ die Immobilie eine Investition, die unter langfristigen Perspektiven kalkuliert werden muss. Ein funktionierender Zweitmarkt für Immobilien bleibt nur erhalten, wenn der Käufer seinerseits wieder Perspektiven des Haltens oder des Durchhandelns kalkulieren kann. Irgendwann kommt aber das Lebenszyklusproblem, so dass in einer Investorenkette absolut sicher ist, dass regelmäßig ein großer Verlierer die Zeche zahlen wird. ►

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Catella kauft ein München/Nürnberg: Die Catella Real Estate AG KAG erwirbt zwei Geschäftshäuser mit insgesamt rd. 9.300 qm in zentraler Lage in Nürnberg. Das Objekt in der Königstr. 4 verfügt über eine vermietbare Fläche von rd. 1.500 qm. Hauptmieter ist H&M. Bei dem zweiten Objekt in der Spitalgasse 5 handelt es sich um ein rd. 7.800 qm großes Objekt, das langfristig vollständig von der Commerzbank genutzt wird. Colliers war vermittelnd tätig. Zusätzlich wurde ein erstklassiges Bürogebäude in München in Form eines „Forward Purchase“ kaufvertraglich gesichert.

Machen institutionelle Investoren das, was sie heute machen, richtig?

 Viele der heutigen Investitionen institutioneller Anleger werden nur aufgehen, wenn die Zinsen auf heutigem Niveau niedrig bleiben, die Renditen so niedrig bleiben wie heute, die Mieten tatsächlich wieder einen nachhaltigen Aufwärtstrend zeigen und die Angebotssituation sich so weit verknappt haben wird, dass auch Nachvermietungen zu Spitzenmieten wieder möglich sind.

 Die Core-Fixierung heutiger institutioneller Investoren führt zu einer erschreckenden Entwicklung. Die am besten ausgebildete Immobilienszene, die Deutschland je hatte, ist gezwungen, Investments zu tätigen, die jeder Finanzierungsspezialist ohne weitergehendes Immobilien-Know-how durchführen kann.

 Die Risiken der langfristigen Bindung an eine Immobilie werden nicht adäquat berücksichtigt. Oftmals dürften die immobilientypischen Risiken nicht eingepreist sein.

 Lediglich die Verzinsung alternativer, vermeintlich risikoloser, Anleihen, rechtfertigt das Immobilieninvestment auf heutigem Preisniveau.

 Makler stellen fest, dass bei heutigen Investments die Lagequalität hinter Mietvertragsund Bau-Qualität zurücksteht. Die Core-Fixierung führt dazu, dass die Kriterien eines bestehenden langfristigen Mietvertrages in Verbindung mit technischer Sicherheit durch hochwertige Sanierungs- oder Neubau-Qualität entscheidende Investmentkriterien sind. Dies macht die angesprochenen Sicherheitsaspekte deutlich. Akteure und Entscheidungsträger achten auf ihre Sicherheit und nicht auf die Sicherheit der Kapitalanleger. ►

INFORMATION OHNE WEICHSPÜLER Gratulation zu 300-mal sauberer Leistung Wen interessieren schon aalglatte Nachrichten und weichgespülte Inhalte, wenn er auch meinungsstarke Berichterstattung zu relevanten Themen haben kann? Wir gratulieren Herausgeber Werner Rohmert und dem Immobilienbrief-Redaktionsteam von André Eberhard zur 300. Ausgabe und dem Mut, zu polarisieren.

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 Weitere „Vorteile“ der Core-Investments zum Entschei-

oder noch weiter gefasst, Angst vor einer nachhaltigen welt-

dungszeitpunkt ist die Investmentqualität, die über exter-

weiten Entwertung von nominalem Geld, wird reale Werte

ne Gutachten hinreichend dargestellt werden kann.

stabilisieren.

 Blickt man in die längere Vergangenheit, ergeben sich im

Bereits 1992 machte Milton Friedman deutlich,

Erfahrungshorizont der Akteure gefährliche Parallelen zu

dass sich das Weltwährungssystem in eine Situation ohne

den 90er Jahren. Gewerbeimmobilien stürzten drama-

historisches Vorbild manövriert habe. Es habe sich ein Sys-

tisch ab. Der Chart zur gesamtdeutschen Entwicklung

tem ergeben, in dem jede bedeutende Währung der Welt

von etwa 2003 ab ist durchaus mit der westdeutschen

auf einem rettungslosen Papier-Standard beruht. Nach

Entwicklung der Kohl-Ära vergleichbar. Die Inflations-

Rohmert-Diktion wird damit deutlich, dass Geld nichts

angst ist auch wieder zurück. Vergleicht man also die

anderes ist, als mit Regierungs-Versprechen bedruck-

Entwicklung des Immobilienindex von etwa 2004 bis heu-

tes Papier. Welche Regierung hat in der Vergangenheit

te mit der Entwicklung der 80er Jahre, so ergibt sich als

ihre Versprechen eingehalten? Der Blick auf die Kaufkraft

Parallele eine über 10 Jahre anhaltende positive Ent-

des Goldes im Vergleich zum US-Konsumpreisindex macht

wicklung des Immobilienindex. Treiber sind die ökonomi-

den Effekt eines Verzichtes auf einen stabilen Anker deut-

sche Prosperität Deutschlands im Vergleich zu den

lich. Mit dem Ende des Systems von Bretton Woods 1971

Nachbarländern und auch zur Weltwirtschaft ebenso wie

explodierte im Prinzip der Goldpreis. Daran ändern per-

Inflationsangst. Dies trifft auf die 80er Jahre genauso zu

spektivisch die aktuellen Korrekturen wenig. Dies wird auch

wie heute. Der Unterschied liegt allerdings in der Nach-

weiterhin die Wertbildung von Sachwerten beeinflussen.

frageperspektive. Vor demografischem Hintergrund ist speziell bei der Büroimmobilie bereits in den kommenden 20 Jahren mit deutlicher Nachfrageberuhigung zu rechnen. Der Handel wird gleichfalls spürbar, wenn auch später und mit Nachfrageverlagerung, betroffen sein. Der Wohnungsbereich wird sich über die Nebeneffekte der Demografie wie vor allem Remanenzeffekte deutlich länger gegen die Bevölkerungsentwicklung stemmen.

 Letztlich entscheidend ist aber die Frage, inwieweit heutige Entscheidungen der Entscheidungsträger und Akteure auf der Basis richtiger und in die Zukunft übertragbarer Erfahrungen getroffen werden. Es ist evident, dass die Erfahrungen der 70er und 80er Jahre zu Beginn der 90er

Positiv ist im Moment noch zu sehen, dass von den

Jahre zu Fehlentscheidungen führen mussten. Dies rela-

Metropolen ausgehend auch in den anderen deutschen

tiviert das oft dumme Gewäsch über Geschlossene Im-

Ballungsräumen, die immerhin die Mehrzahl der deutschen

mobilienfonds der Sonder-Afa-Ära der 90er Jahre. Jede

Bevölkerung und des Geschosswohnungsbaus beinhalten,

Investition ist aus ihrer Zeit heraus zu beurteilen. Viele

dynamische Entwicklungen entstehen. Die Phase hoher

damalige Entscheidungen waren sportlich, aber eben

Leerstände ist in großen Agglomerationsräumen inzwischen

aus der Historie begründbar.

beendet. An der Preisfront tut sich allerdings in weiten Be-

 Eine ähnliche Entwicklung sehen wir mit Blick auf die vergangenen 10 Jahre auch heute. Die heutigen „erfahrenen“ Akteure des Immobilienmarktes blicken also auf eine 10-jährige positive Entwicklung zurück, die die Stabilität der deutschen Immobilie sogar dadurch untermauerte, dass sie nahezu unbeschadet die Finanzkrise überstand. Eine Preisbildung jenseits der Risikoadjustierung ist die Konsequenz. „Der Immobilienbrief“-Fazit: Es ist die Frage, inwieweit die positive Entwicklung weiter hochgerechnet werden kann. Die Eurokrise wird anhaltend weiter schwelen. Inflationsangst

reichen noch wenig. Hier beginnt erst eine Erholungsentwicklung. Dies hat auf den Wohnungsmarkt positive Konsequenzen. Ohne positive Mietentwicklungen bleibt der Wohnungsbau unterhalb des Bedarfs. Gerade preisgünstiger Wohnungsraum kann so nicht geschaffen werden. Die Ausstrahlung teuren Wohnungsneubaus durch Freiziehung günstigeren Wohnraums reicht nicht aus. Es wird deutlich, dass der 10 Jahre Erfahrungsschatz der heutigen professionellen Investoren der Kapitalsammelstellen genau so wenig geeignet ist, richtige großvolumige Investitionsentscheidungen zu fällen wie der Erfahrungsschatz der 80er Jahre, der zum Crash in der folgen-

Deutschlands erfolgreichste Immobilienentwicklungsfonds laufen mit AIFM-Regulierung weiter

PROJECT REALE WERTE Fonds 11 und 12 bleiben über den 22. Juli 2013 hinaus im freien Vertrieb PROJECT steht seit über 18 Jahren für nachhaltige Immobilienanlagen. Inflationssicher. Greifbar. Krisenstabil. vollständige Eigenkapitalbasis Renditen von 7 % im Jahr und darüber Laufzeit ab 10 Jahre Wohnobjekte in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München Weitere Informationen zu unseren Fondsangeboten finden Sie unter www.project-investment.de PROJECT Investment Gruppe · Kirschäckerstraße 25 · 96052 Bamberg · Tel. 0951.91 790 330 · Fax 0951.91 790 333 · info@project-vermittlung.de Wichtige Hinweise: Das ist eine Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für die Beteiligung an den genannten Fonds darstellt. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebotes im Publikumsbereich einschließlich der damit verbundenen Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem alleine verbindlichen veröffentlichten Verkaufsprospekt, den Sie über Ihren Finanzberater oder die PROJECT Vermittlungs GmbH erhalten. Bitte beachten Sie die darin enthaltenen Verkaufsbeschränkungen. Stand September 2012.

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Personalien Eschborn: Hartmut Glück (45) ist seit 1. Juli 2013 als zentraler Leiter Akquisition für die Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG tätig. In der neu geschaffenen Position soll er den Erwerb von Grundstücksportfolien und gewerblichen Mietobjekten mit Value-add-Potenzial für Aurelis vorantreiben. Er kommt von The Carlyle Group in Deutschland.

den Dekade führte. Die Chancen in der Gewerbeimmobilie dürften aus heutiger Sicht vor allem in der Abkehr von der heutigen Core-Fixierung bzw. der aktuellen Core-Definition liegen. Das Ertragspotenzial der professionellen Immobilienwirtschaft besteht gerade darin, Wertsteigerungspotenziale einer Immobilie durch Nachinvestitionen, Bestandsentwicklung und Lösung von Vermietungsproblemen auszuschöpfen. Hier ist der Markt jedoch nach wie vor sehr ruhig. Eine Abkehr von der Core-Ausrichtung ist erst in geringem Umfang festzustellen. Hier sind vor allem Vermögensverwalter, Family Offices und große Vermögen die Hauptakteure. Die institutionellen Kapitalsammelstellen bleiben bei der Politik des Investments in Neubau-Mietverträge mit 10 Jahren Cash flow Sicherheit.

Pensionskassen, Vorsorgeeinrichtungen und Stiftungen drängen in den Immobilienmarkt Parallel zu dem Statistik-Tuning durch große institutionelle Anleger wird die Marktbedeutung einer kleineren Zielgruppe, der Pensionskassen, Vorsorgeeinrichtungen oder Stif-

Frankfurt: Die APOprojekt GmbH hat für ihre Niederlassung in Frankfurt als neuen

tungen, die jährlich lediglich einen kleineren Millionenbetrag oder auch nur im 6-stelligen

Leiter Peter Groß (38) gewinnen können. Er kommt

höher als bei den großen institutionellen Kapitalsammelstellen. Diese Investoren sind für

von Drees & Sommer.

wendigen Personalkosten übersteigen oft das jährliche Volumen. Damit besteht die Notwen-

Bereich in Immobilien investieren müssen, immer größer. Speziell bei Stiftungen stellt man ein verstärktes Interesse an Immobilien fest. Hier liegen die Immobilienquoten oft sehr viel den Aufbau eines eigenen gestreuten Portfolios regelmäßig zu klein. Allein die dafür notdigkeit indirekter Investments. ►

Wir leben Immobilien. Das heißt für uns: Wir managen Ihre Objekte, als wären es unsere eigenen. Wir denken im Voraus mit Erfahrung und Weitsicht. Wir handeln nachhaltig mit individuellem Service. Damit Sie optimal von unserem weitreichenden Leistungsangebot proﬁ tieren, arbeiten die Bereiche Property Management und Facility Management zu jeder Zeit Hand in Hand. So stehen wir als führendes konzernunabhängiges Immobilien-Dienstleistungsunternehmen für das Versprechen: RGM – adding value. www.rgm.de

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Wegen anhaltender Niedrigzinsen stehen mit zu-

über

ihre

Vertriebsschiene

nachdenken

müssen.

Die

nehmendem Auslauf ertragreichen Anlagen alle diese Anla-

Entscheidungsträger von Family Offices oder Stiftungen sind

gegruppen unter besonderem Druck, da sie oft die Mindest-

sehr oft eher erfahrene Investmentprofis, die zwar eher

größen hoch professioneller Kapitalanlage nicht erreichen.

selten über spezifisches Immobilien-know-how verfügen,

Hinzu kommt, dass 30 Jahre im Trend sinkende Zinsen der

jedoch oft auf gesunden Menschenverstand und langjährige

Anlage ein Paradies beschert haben. Die Bond-Anlage führt

Investmenterfahrung

bei sinkendem Zinstrend immer zu einem „Alpha“ guter Ka-

greifen können. Inwieweit hier der 30jährige Vertriebsprofes-

pitalanlage, da Kursgewinne und höhere Bestandszinsen

sional, der über einen tiefen Fundus an Sekundär-

immer die aktuelle Benchmark schlagen. Jetzt sind die Zin-

Erfahrungen ebenso verfügt wie über fundiertes Know-

sen unten. Entweder sie bleiben unten, wie dies viele Volks-

how des die letzten fünf Jahre nach oben weisenden Immobi-

wirte für die kommenden 10 Jahre erwarten, dann reichen

lienzyklus, ist fraglich.

sie nicht aus, um die Stiftungszwecke oder Pensionsverpflichtungen zu sichern, oder die Zinsen steigen, dann drohen sogar negative Erträge aus fallenden Kursen. Optisch bietet hier die Immobilie als vermeintlich sichere Anlage mit der historisch höchsten Zinsdifferenz zur „sicheren“ Staatsanleihe einen Ausweg, auf den sich viele Vorsorgeeinrichtungen mit oft noch nicht ausgeprägtem Know how stürzen. Produktanbieter müssen an Kosten, Vertrieb,

und

Beurteilungserfahrung

zurück

Auch auf die Fragen der Nachnutzung nach Auslaufen des Mietvertrages und der Instandhaltung bzw. späteren Sanierungserfordernisse müssen die Anbieter von Fonds sinnvolle Antworten finden, um die Zielgruppe der erfahrenen Investoren erschließen zu können. Gerade auch Background-Gespräche

bei

den

Platow-Tagungen

für

institutionelle Investoren, Vorsorgeeinrichtungen, Stiftungen und Family Offices machen sehr oft die Skepsis der

Transparenz und Sicherheit arbeiten: Mit dieser Zielgrup-

erfahrenen

pe dürften viele Anbieter von möglichen Fondslösungen

deutlich.

Manager Dies

ist

gegenüber natürlich

Immobilieninvestitionen T.

auch

durch

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NR. 300 I 30. KW I 22.07.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 12

Personalien Düsseldorf/Frankfurt: DTZ bringt die neue Abteilung "Retail Investment" mit Sitz in Düsseldorf und Frankfurt an den Start. Geleitet wird der Bereich von Jörg Neunzig (44), der als Head of Department Retail Investment Germany neu bei DTZ anfängt. Er war zuvor Geschäftsführer der City Projekt Immobilien GmbH.

schlechte Presse der jüngeren Vergangenheit, in die sich Offene und Geschlossene Immobilienfonds teilten, beeinflusst worden. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass diese neue Zielgruppe das gewerbliche Investment weiterhin tunen wird. Ob sich damit aber der sichere Hafen für viele Anbieter von Geschlossenen Publikums-Beteiligungen, sich jetzt auf institutionelle Investoren spezialisieren, gefunden ist, wird aus „Der Immobilienbrief“-Sicht bezweifelt. Dazu unterscheiden sich die verwendeten Sprachen und Berichtssprachen zu deutlich. Zudem ist die Frage, inwieweit die aus dem relativ ertragsreichen Publikumsgeschäft resultierenden Apparate der Initiatoren durch das transparente Low Margin Geschäft mit institutionellen Investoren am Leben erhalten werden können. Für die Branche der Geschlossenen Investment-KGs bleibt damit das Publikumsgeschäft ein wichtiges Standbein. □

IVG braucht schnell 120 Mio. Euro „Brückenfinanzierung“ Berlin: Die ACREST Property Group GmbH hat sich Elke Lauster (46) als Head of Letting personell verstärkt. Seit 01. Juni 2013 verantwortet die Diplom-Betriebswirtin die bundesweiten Vermietungsaktivitäten. Sie wird darüber hinaus in die Geschäftsführung der ACREST

Vermögens-, Liquiditäts- und Anleihedesaster offenbart „unfassbares“ Desaster Werner Rohmert, Hrsg. „Der Immobilienbrief“, Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ Die IVG braucht wohl ganz schnell 120 Mio. Euro als „Brückenfinanzierung“ ab Oktober aus bestehendem Kreditgeberkreis. „Wer soll das bezahlen?“ fragt der rheinländische Karnevalist – zumindest ohne vorrangige Besicherung. Am 5. März betonte Finanzvorstand Dr. Hans Volkert Volckens „… die Liquiditätslage der Gesellschaft lie-

berufen. Vorher war sie bei

gen grundsätzlich im Rahmen der Erwartungen“. Vor einem Jahr lag der NAV mit 4,83

Colliers als Head of Retail seit 2012 tätig.

Euro pro Aktie im Milliardenbereich. Am 27. März wurde der NAV noch mit 4,23 Euro, also knapp 880 Mio. Euro ausgewiesen. Jetzt sind nicht mehr die Schulden gedeckt. Letzten Freitag offenbarte die IVG noch detaillierter ihr aktuelles Desaster. Ein Liqui-

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dationsszenario schafft Mitmachzwänge – bringt jedoch

gehalten. Das fühlt sich im Nachhinein ein wenig wie „in die

eine mögliche Pleite ins Gespräch. Anleihen wären

Hand gelogen“ an. Prominente Marktteilnehmer, die das

dann teilweise wertlos. Aktien sind jetzt schon fast

Gespräch mitbekommen hatten, sprachen mich schon dar-

wertlos. Neustrukturierung wird Aktionärsenteignung

auf an. Obwohl unsere Kollegen von PLATOW Börse am

formalisieren.

11.3. warnten „Meiden Sie den Anteilschein vorerst“ hielten

Die IVG Immobilien AG erfindet die Bankbetriebslehre neu. Jetzt müssen erst einmal 120 Mio. Euro her. Neustrukturierung auf der HV am 30. August soll es möglich machen – wenn vorher die Aktionäre, denen ja immerhin das Unternehmen gehört, ihrer weitreichenden Entmachtung und Enteignung zustimmen. Als „unfassbar“ bezeichneten erfahrene Analysten die Informationen, die sich aus der Presseinformation der IVG Immobilien AG vom letzten Freitag ergaben (Original PN im Anschluss an diesen Text auf unserer Homepage zur Trennung von Meinung und Information). Anfang April hatten wir Sie schon über das eher wenig zeitgemäße Kommunikationsprocedere des IVG-Vorstandes informiert. Das erinnert schon ein wenig an die IKB oder Hypo Real Estate, die auch Tage vor ihren Milliardendesastern noch keine Ahnung hatten. Bis nach der Mipim und unserem letzten persönlichen Gespräch mit

wir noch der IVG die Stange – wie auch schon seit der Finanzkrise. Die jeweils aktuellen Informationen, der Blick auf Immobilien- und Mitarbeiter-Kompetenz und natürlich die „Markterfordernisse“ waren das Überwinden der Skepsis aus früheren Zeiten, in denen wir eher kritisch waren, wert. Aber im Rückblick auf unsere anderen Mipim-Gespräche und vor allem dem dramatischen und so eher statistisch unüblichen Kursverlauf verfestigt sich das Gefühl, dass es unterschiedlich gut informierte Aktionäre und Stakeholder gab. Vergleicht man die Aktionärsstruktur des Jahres 2010 (Quelle Manager Magazin) mit der heutigen Struktur (Quelle Homepage 18.7.) sieht man einige prominente Namen nicht mehr. Der Kleinaktionär Free Float erhöhte sich von 50 auf 70%. Kleinaktionäre bekommen da natürlich Angst, dass verbleibende Großaktionäre bei der neuen Struktur schon jetzt ergänzend in die Zukunft denken konnten.

IVG-Vormann Prof. Dr. Wolfgang Schäfers hatten wir der

Bevor Sie sich jetzt mit den „Fakten“ befassen, be-

„Komplettbereinigungs-Story“ geglaubt und der grundlegen-

denken Sie bitte, dass Höhe und Fälligkeiten von Anleihen

den Kompetenz- und Seriositätsvermutung die Stange

und Krediten den Finanzfachleuten im Vorstand kein Ge-

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heimnis sein sollten, dass Immobilien regelmäßig bewertet

den Fall, dass eine einvernehmliche Einigung der verschie-

werden und dass Aktionäre bis Anfang März von einem

denen Gläubigergruppen nicht erreicht werden kann“,

NAV, also dem Wert der Assets/Immobilien abzüglich

zusammengefasst. (Anm.: Das ist eine klare Ankündigung,

der Verbindlichkeiten von annähernd 1 Mrd. Euro aus-

dass die IVG aus eigener Kraft keine Perspektiven

gehen mussten. Blickt man auf den Markt, hätten die Immo-

mehr

bilien in den letzten beiden Jahren eigentlich an Wert gewin-

„Brückenfinanzierung von bis zu 120 Mio. Euro“. Das

nen müssen.

heißt für „Der Immobilienbrief“, das bei Scheitern der Ver-

Bereits auf der Aufklärungs-Pressekonferenz Ende März flüsterten sich Journalisten „Insolvenz“ zu. und fragten wohl auch nach rechtlichen Konsequenzen gegenüber Altvorständen. Danach ging es Schlag auf Schlag. Anfang

sieht.)

Zudem

braucht

die

IVG

eine

handlungen Insolvenzgründe vorliegen und rechtlich verbindliche Zahlungen nicht geleistet werden können. Dies kann keine Überraschung der letzten Wochen gewesen sein. Spätestens jetzt ist über Fristen nachzudenken.

März in einer Presseinformation und persönlich auf der Mi-

Das kalkulatorische Ergebnis eines Zerschlagungs-

pim hatte die IVG informiert, dass jetzt wirklich alles berück-

falles basierend auf Kreditvolumina per 31. Dezember 2012

sichtigt sei. Seither fehlt uns immer mehr der Glaube an die

(!) also zzügl. „für den SynLoan II noch geleistete/zugesagte

Vollständigkeit der aktienrechtlichen Information. Die IVG

Tilgungen“ ergäbe folgende Befriedigungsquoten: ca. 96%

heute spricht über die Aktionäre, denen das Unternehmen

bis ca. 100% für Objektfinanzierungen (Carve out debt), ca.

gehört, übrigens gar nicht mehr, sondern nur noch über die

86% bis ca. 89% für den syndizierten Kredit von 2009 (Syn

Stakeholder und Gläubiger. Wir sind gespannt, wie lange

Loan II), ca. 46% bis ca. 55% für den syndizierten Kredit von

Aufsicht die Kommunikation und Aktionäre ihre Enteig-

2007 (Syn Loan I) und ca. 27% bis ca. 41% für die

nung überprüfungslos mitmachen.

Wandelanleihe. Die Gläubiger der Hybridanleihe und die

Und irgendwo schlägt auch ein ordnungspolitisches Herz, das auf den rechtlichen Rahmen für Unternehmen, die

Aktionäre der Gesellschaft würden in diesen Fällen voraussichtlich jeweils keine Befriedigung erhalten.

es in der Marktwirtschaft nicht packen, blickt. Die Immobilien

Das sind die Fakten. Ansonsten bleibt die Pressein-

und Fonds müssen sowieso weiter gemanagt werden. Sys-

formation weich und könnte einem Handbuch der Insolvenz-

temrelevant und modesprachlich „alternativlos“ ist bei der

Kommunikation mit Leerfeldern für den einzusetzenden Un-

IVG mit zukünftig 400 Mitarbeitern sonst nichts. Mit der

ternehmensnamen entnommen sein. Das kommunikative

Pressenotiz vom letzten Freitag macht die IVG klar, dass es

Geschwafel tut weh. Machen Sie mal den alten Philoso-

mit Zahlungen schwierig werden wird. Inwieweit die vorlie-

phen-Test vielleicht auch an der Original-PN. Wenn das

gende Offenbarung rechtliche Fristen von z. B. drei Wochen

Gegenteil keinen Sinn gibt, ist die Aussage selber auch nur

in Gang setzt, müsste juristisch mit Blick auf die rechtliche

Wortschaum. Ziel der IVG sei es, sich kurzfristig mit den

Verbindlichkeit der u. g. Forderungen geprüft werden. Aus

wesentlichen Stakeholdern (!) auf ein Konzept zu einigen.

heutiger Vorstandssicht ist sicher zu bedenken, dass reine

Die größten Gläubigergruppen hätten inzwischen ihre jewei-

(immobilienwirtschaftliche) Dummheit z. B. von früheren

ligen Vorstellungen zur Restrukturierung der Bilanz und Ent-

Vorständen nicht strafbar ist, während Verstoß gegen For-

schuldung der Gesellschaft geäußert. „Wir arbeiten weiter-

malia durchaus auch Einzelpersonen angekreidet werden

hin darauf hin, IVG in den nächsten Monaten auf eine ge-

kann. Wir fragen uns, wo die im März noch planbare Liquidität, die guten Perspektiven, die Milliarde NAV in Immobilien und das erfolgreiche operative Geschäft geblieben sind. Nun zu den „Fakten“ der IVG-Information: Eine WPAnalyse hat „die möglichen Befriedigungsquoten einzelner Gläubigergruppen im Rahmen verschiedener insolvenzrechtlich

induzierter

szenarien

–

Liquidationsalso

für

Unverkäufliches „The Squaire“?

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Eigene KVG Grünwald: Die KGAL hat zum 01.07.2013 die KGAL Investment Management GmbH & Co. KG als zukünftige AIFM Gesellschaft aufgestellt. Die KGAL Investment Management GmbH & Co. KG verantwortet damit die neuen Fonds der KGAL. Die Gesellschaft ist eine hundertprozentige Tochter der KGAL GmbH & Co. KG.

sunde finanzielle Basis zu stellen, um wieder nachhaltig kapitalmarkt- und dividendenfähig zu werden.“ Gute Signale, laufender Prozess, Komplexität der ganzheitlichen Refinanzierung, Vielzahl der beteiligten Interessen, große Herausforderung, Hinwirken auf rasche, gütliche Einigung mit sämtlichen Interessensgruppen, für alle Parteien tragfähige Lösung usw. sind die weiteren Eckpunkte der „Information“. Und ansonsten gibt es einen Business Plan mit einem umfassenden Maßnahmenpaket zur operativen und finanziellen Restrukturierung des Unternehmens. Squaire bleibt. Kosten werden um 25 Mio. p.a. gesenkt. Dann werden mittelfristig wieder „deutlich über 200 Mio. Euro“ EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) verdient. „Der Immobilienbrief“-Fazit: Der Asche der heutigen IVG wird der Phönix der neuen IVG mit der konsequenten „Ausrichtung an den Stärken als integrierte Plattform von Investment- und Fondsgeschäft in Europa“ entsteigen. IVG wird das THE SQUAIRE Ensemble nicht veräußern (können?), sondern voraussichtlich in den Eigenbestand überfüh-

Geschäftsführer sind

ren und weiter aufmieten. Darauf hatten wir Sie schon mehrfach vorbereitet. Viel schlim-

Dr. Klaus Wolf (Foto) und Stefan Ziegler, die zuvor lange Jahre Geschäftsführer der KGAL GmbH & Co. KG waren.

die weit über unsere immobilienwirtschaftlichen Einschätzungen hinausgehen und ein Licht

mer sind die im Rahmen der Berichterstattung im Background auflaufenden Informationen, auf die Vergangenheit werfen. Ansonsten: Vielleicht könnten es Alt-Aktionäre als gelinden persönlichen Affront verstehen, wenn heute alles weg ist, aber den neuen Eignern, die die Kredite von den Banken gekauft haben, 200 Mio. Euro p. a. avisiert werden. Andererseits, was heißt so ein Versprechen bei einem Unternehmen, das die Sache mit den Krediten und Zinsen anscheinend die letzten Jahre nicht verstanden hat? □

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Deals

Hannover Leasing setzt auf Benelux und Deutschland

Miami: Deka Immobilien GmbH verkauft den Bürokomplex „BAC Colonnade“ aus dem Liegenschaftsbestand des Offenen Immobi-

Investment KGs in Brüssel, Düsseldorf und Utrecht geplant

lien-Publikumsfonds DekaImmobilienGlobal. Der Komplex verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 19.000 qm. Käufer ist TA Realty Associates, eine amerikanische Immobilienberatung. Düsseldorf: Pamera Real Estate Partners erwirbt i.A. eines Privatinvestors das EDEKA Frischecenter Zurheide in der Nürnberger Straße 40-42 von der DIC Asset AG. Der Markt verfügt über 8.250 qm vermietbarer Fläche und wurde zusammen mit dem dazugehörigen Grundstück für 19 Mio. Euro erworben. DIC wurde dabei von Colliers Trombello Kölbel beraten. Die Immobilie ist noch bis 2029 an EDEKA Rhein Ruhr vermietet. München: Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG verkauft ein 5.500 qm großes Grundstück an der Fasangartenstraße im Bauvorhaben „Städtisches Wohnen am Perlacher Forst“ an die Bouwfonds Immobilienentwicklung GmbH. Dort sollen vier Mehrfamilienhäuser mit einer Geschossfläche von knapp 1.800 qm errichtet werden.

Holland ist Trumpf. Zumindest gilt das offenbar für das Pullacher Emissionshaus Hannover Leasing. Neben den beiden Investment KGs in Rotterdam (Blaak 8 und Vancouver Building), will Hannover Leasing nun auch ein Objekt in Utrecht privaten Investoren zur Zeichnung anbieten. Vorher jedoch kommen noch das Büroobjekt Belair in Brüssel und das prominente Düsseldorfer Stadttor auf den Markt. Ein weiteres Objekt suchen die Pullacher noch in Deutschland um den Vertrieb auslasten zu können. „Der niederländische Immobilienmarkt kommt in der deutschen Presse zu schlecht weg. Die Berichterstattung ist zu pauschal, nicht differenziert genug“, ärgert sich Matthias Euler von CB Richard Ellis in Amsterdam. Der Markt wird derzeit allgemein als „angespannt“ bezeichnet. Als 2000 das Verfahren der Baugenehmigungen den Kommunen überlassen wurde, wollte jeder seinen eigenen Businesspark, den Banken fleißig finanzierten. Seitdem wurde zuviel gebaut. Derzeit jedoch sind Büroneubauten Mangelware. Schwerpunkt der Bautätigkeiten ist derzeit lediglich Rotterdam, wo Projektentwickler OVG derzeit eines des größten Projekte Europas realisiert. Die Leerstandsraten liegen dementsprechend zwischen 15 und 16%. Ähnlich wie in Deutschland relativiert sich die Betrachtungsweise allerdings beim Blick auf Core-Immobilien in den Zentren wie z.B. Amsterdam Zuid. Dort sind alle Flächen nahezu voll vermietet. Die Objekte gehören oftmals deutschen Offenen Immobilienfonds von Deka und Union Investment. In den knapp 10 Autominuten entfernten Bezirken Hoofddorp oder Diemen sieht die Entwicklung wieder ganz anders aus. Spekulative Neubauten wurden zum Teil nie bezogen oder nach Auslauf der Mietverträge ziehen Mieter in nagelneue Objekte die teilweise nur auf der anderen Straßenseite liegen. Hannover Leasing ludt im Juni zu einer kleinen Pressereise quer durch die niederländischen Büromärkte ein und präsentierte gleichzeitig sein neues Objekt in Utrecht. Am Rande der Stadt baut Projektentwickler OVG für Danone ein neues Büro- und Forschungszentrum. Der in schwarz gehaltene Glasbau ist in drei Teile aufgebaut, in denen für neue Joghurt und Babynahrung geforscht wird. Zwei große Innenhöfe sorgen für viel Licht und Kommunikationsfläche. Die Investment KG hat ein Investitionsvolumen von 65,8 Mio. Euro. Das Objekt verfügt über 10.600 qm Bürofläche sowie 7.400 qm Forschungs-, Labor- und Lagerfläche. 20 Jahre will Danone Mieter bleiben. Danach ließen sich die Forschungsflächen unproblematisch in Büroflächen umwandeln, so Hannover Leasing. Anleger sollen Ausschüttungen von 5,25% erhalten. Bevor jedoch Anleger das Angebot zeichnen können, wollen die Pullacher erstmal mit dem Fondsobjekt Belair in Brüssel, sowie dem kürzlich erworbenen Düsseldorfer Stadttor starten. Das Belair in Brüssel zählt zu einem der größeren Objekte mit 80.000 qm Mietfläche. Die belgische Bundespolizei ist für mindestens 18 Jahre Mieter. Erworben hat Hannover Leasing das Objekt in einem jeweils hälftigen Joint Venture mit einem asiatischen institutionellen Partner. Das Objekt ist BREEAM zertifiziert. Das Düsseldorfer Stadttor, das erst in der letzten Woche mit zwei Mietvertragsverlängerungen aufwarten konnte, ist die Heimat der nordrhein-westfälischen Landesregierung

Das Belair in Brüssel wird einer der größeren Angebote auf dem Beteiligungsmarkt (Foto: Hannover Leasing)

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DCM Teilübernahme Bochum/Dortmund: Die PropertyFirst GmbH, eine Tochtergesellschaft der RGM Holding GmbH, hat die DCM Real Estate Management GmbH (DCM REM) aus der Insolvenzmasse der DCM Deutsche Capital Management AG, beide München, erworben. Die PropertyFirst hat neben den Geschäftsanteilen zudem 40 qualifizierte Mitarbeiter sowie lang laufende Kundenaufträge übernommen. Die DCM REM hat Niederlassungen in München, Dresden, Magdeburg und Stendal.

und eines der Wahrzeichen der Stadt. Das markante Objekt in der Nähe des Düsseldorfer Medienhafens erhielt 1998 zwei MIPIMAwards und verfügt über 28.000 qm Fläche. Wann genau die Investment KG in Brüssel, Düsseldorf Das Düsseldorfer Stadttor - Neben der Staatskanzlei auch Adresse und Utrecht auf den von diversen Anwaltskanzleien (Foto: Hannover Leasing) Markt kommen kann Hannover Leasing noch nicht sagen. Maßgeblich hängt dies von der Arbeitsgeschwindigkeit der Bafin ab. Derzeit gehen Marktteilnehmer davon aus, dass die Bafin nach dem 22. Juli pro Monat ca. 3 Fonds genehmigen lassen kann. Hannover Leasing will in diesem Jahr noch ein weiteres Objekt in Deutschland kaufen und als Investment KG in die Platzierung bringen. „Wir brauchen ein weiteres Angebot, um unseren Vertrieb auslasten zu können“, so Hannover Leasing Chef Friedrich Wilhelm Patt. Initiator wird zukünftig die Hannover Leasing Investment GmbH, die derzeit in der Gründungsphase ist. (AE) □

sontwoski

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Vertrauen schaffen Besonderheiten bei der Bewirtschaftung industrieller Liegenschaften Im Gespräch mit Fritz-Klaus Lange, geschäftsführender Gesellschafter der RGM Holding GmbH über die Erfahrungen bei der Bewirtschaftung von industriellen Liegenschaften und warum die Vertrauensbildung zwischen Auftraggeber und Dienstleister besonders wichtig ist. Der Immobilienbrief: Welche Erfahrungen hat die RGM bei der Bewirtschaftung industrieller Liegenschaften?

DIB: Wie entwickelt sich der Markt für industrielle Liegenschaften?

Lange: Die RGM ExperSite GmbH betreut, als Tochtergesellschaft der RGM Holding GmbH, komplexe Industriestandorte. Dabei bieten wir unseren Kunden technische und infrastrukturelle Dienstleistungen sowie die kaufmännische Verwaltung industrieller Liegenschaften an. Mit den beiden von der RGM betreuten Industrieparks in Kassel Mittelfeld und Rothenditmold stehen wir auch ansiedlungswilligen Unternehmen mit unseren Kompe-

Lange: Es sind insbesondere die Chemische Industrie, aber auch die Automobil- und Schwerindustrie, welche die Betreuung ihrer Industrieanlagen, die meist über mehrere Standorte verteilt sind, ausschreiben. Diese komplexen Ausschreibungen liegen oft in den Händen von Ingenieurbüros. In den vergangenen Jahren sind die Ausschreibungen professioneller und präziser geworden und die Anforderungen an den Dienstleister deutlich gestiegen. Aufgrund des bekannten Fachkräftemangels verlangen die Unternehmen bereits im Ausschreibungsverfahren umfassende Qualifizierungsnachweise von Dienstleistern, die später vor Ort eingesetzt werden. Die Aufgabe des Dienstleisters ist somit, ein glaubwürdiges, erfahrenes und technisch versiertes Team zu bilden.

tenzen zur Verfügung, weil wir neben der kaufmännischen und technischen Verwaltung auch bereits die Vermarktung und Entwicklung der Flächen in Abstimmung mit dem Eigentum eng begleiten. DIB: Welche Dienstleistungen erbringt die RGM in diesem Segment im Einzelnen? Lange: In der Regel werden sämtliche Gewerke des klassischen Facility Managements, also alle infrastrukturellen Leistungen wie Bewachung, Reinigung, Umzugsmanagement, Flottenmanagement, aber auch die Instandhaltung der technischen Anlagen im Bereich der Versorgung des Werkes und der Haustechnik erbracht. Zu den Kernaufgaben zählen, neben den gesetzlichen Verpflichtungen, die Budgetkontrolle, Dokumentation sowie die Kostenverteilung. Zudem unterstützen wir das Facility Management durch ein funktionierendes CAFM-System (Computer-Aided Facility Management), welches Informationen über die Liegenschaft liefert und die Arbeitsprozesse unterstützt. Unsere Erfahrungen bei der Bewirtschaftung komplexer Industriestandorte bringen wir aber auch bei Projekt- und Standortentwicklungen ein - insbesondere bei der Umwandlung einzeln genutzter Standorte in diversifizierte Areale für Industrie und Gewerbe. Wir unterstützen unsere Kunden bei der Entwicklung zu prosperierenden multifunktionalen Industriestandorten.

Um die Dienstleister im laufenden Betrieb zu beurteilen, nimmt zudem die Zahl der Audits zu, mit denen im Rahmen eines Qualitätsmanagements die Erfüllung der Aufgaben des Dienstleisters sowie der Richtlinien bewertet werden. Weiterhin ist zu beobachten, dass sich Vertragslaufzeiten von in der Regel fünf Jahren bewährt haben. Kurze Laufzeiten sind nicht sinnvoll und bei komplexen Themen auch nicht seriös durchsetzbar. DIB: Welche Besonderheiten gibt ganzheitlichen Bewirtschaftung Liegenschaften in der Schweiz?

es bei der industrieller

Lange: Die Industrie unterscheidet zwischen dem Produktions- und dem Sekundärprozess. Aufgabe des Dienstleisters ist es, das Funktionieren sowie die Abläufe sämtlicher Sekundärprozesse sicherzustellen. Dazu zählt die gesamte Medienversorgung wie Energie, Heizung etc.. ►

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Deals Heidelberg: Der DICSpezialfonds „DIC Office Balance I“ erwirbt die Büroimmobilie „Stadttor Heidelberg“ für rd. 32 Mio. Euro im neuen Stadtteil Bahnstadt von der Unmüssig-Gruppe. Damit wächst der Fonds auf ein Volumen von 370 Mio. Euro an. Das Stadttor besteht aus zwei Baukörpern auf einer gemeinsamen Parkgarage und verfügt über eine Mietfläche von rund 11.000 qm. Die Trompetter Immobilien GmbH vermittelte die Transaktion.

Da die Schnittstellen zwischen den Produktions-, Sekundär- und Infrastrukturprozessen oft fließend sind, ist es hilfreich, dass der FM-Dienstleister auch den Produktionsprozess des Unternehmens kennt und versteht. Zudem müssen Kapazität und Arbeitszeit dem Produktionsbetrieb angepasst und ein kompetenter Pikettdienst sichergestellt werden. Dieser sollte sich für die Behebung von Störungen, Hilfe in Notsituationen, Einsätze außerhalb der ordentlichen Arbeitszeit oder für Kontrollgänge bereithalten. Um all diese Anforderungen zu erfüllen, sollte der FM-Dienstleister in die Planungs- und Koordinationstätigkeit des Kunden einbezogen werden. Dies setzt ein enges Vertrauensverhältnis zwischen Kunde und Dienstleister voraus. DIB: Gibt es globale Standards für die ganzheitliche Bewirtschaftung industrieller Liegenschaften? Lange: Bei der Bewirtschaftung industrieller Liegenschaften müssen gewisse Rahmenbedingungen erfüllt werden. So sind Qualitätsmanagement, Arbeitsschutzrichtlinien und spezielle Zulassungen für Einzelgewerke Mindestvoraussetzungen zur Teilnahme an Ausschreibungen. Darüber hinaus gibt es branchenbezogene Standards, wie z. B. in der Pharmaindustrie oder im Bereich der Chemie sowie Petrochemie, die global angewendet werden. Um beispielsweise gegenüber dem Auftraggeber einen funktionierenden Arbeits-, Gesundheits- und Umweltschutz nachzuweisen, gibt es eine weltweit gültige Zertifizierung nach dem Standard SCC (Sicherheits Certifikat Contraktoren).

Fürth: aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hat zwei Grundstücke mit insgesamt 5.000 qm Fläche verkauft.

DIB: Was sind die wesentlichen Erfolgsfaktoren für die Bewirtschaftung industrieller Liegenschaften? Lange: Der Schlüssel zum Erfolg liegt u.a. in einem professionellen Key Account Manage-

Die Stadt Fürth möchte auf 3.000 qm ein Parkhaus und

ment, einer sachkundigen Objektleitung vor Ort, einem kompetenten und tüchtigen Team

die Helmreich Immobilien Verwaltung auf 2.000 qm ein Bürogebäude für die eigene Steuerberatungskanzlei errichten. Die verbleibenden rund 6.000 qm Fläche sollen noch in diesem Jahr veräußert werden.

Aufträge zu Bedingungen vergeben werden, mit denen beide Seiten Vorteile haben, entste-

sowie einer offenen Kommunikation zwischen Auftraggeber und Dienstleister. Sofern die hen in der Regel langfristige und erfolgreiche Partnerschaften. DIB: Wie kann eine erfolgreiche Bewirtschaftung das wirtschaftliche Ergebnis einer industriellen Liegenschaft verbessern? Lange: Oberstes Gebot bei der Bewirtschaftung ist die Erhaltung funktionierender Arbeitsund Produktionsprozesse. Anders als bei Büroimmobilien, bei denen es vorrangig um die Senkung der Betriebskosten geht, hat bei industriellen Liegenschaften die Funktionsfähigkeit der Produktionsprozesse oberste Priorität. Bei industriellen Liegenschaften wird der Werterhalt sowie eine verbesserte Wirtschaftlichkeit insbesondere über laufende Instand-

München: Die Stadtwerke München GmbH mietet rd. 4.500 qm Fläche im Sapporo-

setzungsmaßnahmen erreicht. So werden beispielsweise modernere und effizientere Er-

bogen 6-8 von der Württembergischen Lebensversicherung AG. CBRE war für den Vermieter beratend tätig. Das Objekt umfasst insgesamt rund 24.000 qm Bürofläche, 15.200 qm davon sind – die Stadtwerke eingerechnet – an sechs Parteien vermietet.

DIB:

satzteile eingebaut, die einen wirtschaftlichen Betrieb ermöglichen. Welche

Ziele

verfolgt

eine

ganzheitliche

Bewirtschaftung

industrieller

Liegenschaften? Lange: Die ganzheitliche Bewirtschaftung einer industriellen Liegenschaft durch einen FMDienstleister ist eine strategische Entscheidung des Auftraggebers. Er entscheidet, ob die Dienstleistung durch seine eigenen Mitarbeiter erbracht wird oder ob er einen externen Dienstleister beauftragt (Make-or-Buy). FM-Dienstleister, die alles aus einer Hand anbieten, sind in der Lage, die erforderlichen Arbeitsschritte effizient abzuwickeln. Primäres Ziel ist es, mit Hilfe eines kompetenten Teams, dem Kunden einen Mehrwert zu schaffen. □

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Mittelstandsanlagen und Immobilienanleihen Attraktive Chance oder Debakel wie beim Neuen Markt? Teil 1: Börsennotierte Mittelstandsanleihen als neue Asset-Klasse Univ.-Prof. Dr. Karl-Georg Loritz, Bayreuth, Steuerberater Die Krise des Neuen Marktes liegt gut 10 Jahre zurück. Vergessen scheint, dass der damaligen Euphorie der Verlust von Anlegergeldern in Milliardenhöhe gefolgt ist. Nachdem Banken bei der Kreditvergabe u.a. auch an mittelständische Unternehmen zunehmend zurückhaltender sind und bei fehlender Eigenkapitalunterlegung und Absicherung, manche Finanzierungen nicht mehr gewähren, scheinen Mittelstandsanleihen die neue Hoffnung zu sein. Seit gut drei Jahren konnten mehr als 80 Unternehmen Anleihen im Gesamtvolumen von mehr als 3,5 Milliarden Euro an den Börsen Stuttgart, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg/Hannover und München platzieren. Während so mancher offene Fonds an Bankschaltern um Kunden kämpft und geschlossene Fonds zum Teil überhaupt nicht mehr

platziert werden können, werden Mittelstandsanleihen über Zig-Millionen Euro in wenigen Stunden platziert. Die künstliche Absenkung der Zinsen, bewusst verursacht durch die Flutung der Märkte mit Geld seitens der US-amerikanischen Notenbank und der europäischen Zentralbank, bringt immer mehr institutionelle Anleger in einen wahren Notstand. Auf welchem Wege sollen z.B. Stiftungen noch die Erträge erzielen, die sie benötigen, um die laufenden Kosten und die Aufgaben, von denen sie sich nicht kurzfristig lösen können, zu erfüllen? Mittelstandsanleihen mit Zinsen zwischen 6 und 9% scheinen hochwillkommen. Den für die Anlage auf Investorenseite Verantwortlichen reichen zum Teil Ratings mit BB ausreichend und dies, obwohl derartige Rating ein durchaus hohes Ausfallrisiko signalisieren. Um nicht falsch verstanden zu werden: Ich erachte gerade

Immobilien und Infrastruktur Bouwfonds REIM ist fokussiert auf Immobilien und Infrastruktur. Innerhalb der Rabo Real Estate Group strukturieren wir unterschiedliche Investmentprodukte für institutionelle und private Investoren mit attraktiven Rendite-Risiko-Profil und

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starken Diversifikationsvorteilen. Auf der Grundlage von hochspezialisierten und erfahrenen Teams bieten wir diese Produkte in folgenden fünf Assetklassen an: Wohn- und Gewerbeimmobilien, Parkhäuser, Kommunikationsinfrastruktur und Farmland.

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Deals Deals Deals Flensburg: Die DIC Asset AG erwirbt für ihren Spezialfonds „Highstreet Balance“ eine Einzelhandelsimmobilie in der Fußgängerzone, Holm 7, für rd. 19 Mio. Euro von der Hochtief Solutions AG formart. Hauptmieter mit einem langfristigen Mietvertrag ist die Karstadt Warenhaus GmbH. Die Immobilie mit insgesamt 17.500 qm Mietfläche ist zu 100% voll vermietet. Grossmann & Berger vermittelte die Transaktion.

Köln: Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hat ein über 3.700 qm großes Grundstück in Deutz an die B&B Hotels GmbH veräußert. Die Unternehmensgruppe B&B Hotels wird das Grundstück zur Errichtung eines Hotels mit 109 Zimmern nutzen. Baubeginn ist im Frühjahr 2014, mit der Fertigstellung wird bis Ende 2015 gerechnet. Aurelis investiert rund 1,5 Mio. Euro in die Erschließung des Deutzer Feldes und schaffte mit der Fertigstellung der Baustraße bereits in diesem Jahr die Voraussetzung für die geplanten Neubauprojekte.

nach Auslaufen der geschlossenen Fonds bisheriger Prägung Anleihen als ein bewährtes und leicht verständliches Instrument zur Finanzierung auch mittelständischer Unternehmen. Das Geld ist flexibel einsetzbar und die Voraussetzungen der Börsenzulassung einschließlich der Prospektierung zwingen die emittierenden Unternehmen, ihre Unternehmensphilosophie offen zu legen. Sicherheit bringt dies den Anlegern aber nicht; denn durch einen Prospekt wird nicht die Qualität einer Kapitalanlage besser, sondern nur die Transparenz erhöht. Ist das Geld erst einmal „eingesammelt“, so können, wenn es keine sehr konkrete Zweckbindung gibt, die Manager mit dem Geld im Grunde machen, was sie wollen. Mit dem Geld wird also keineswegs zwingend ein zusätzliches ertragreiches Investment getätigt oder gar ein unternehmerisch neues Segment erschlossen. Zum Teil wird das Geld dringend sogar benötigt, um fällige, von der Bank nicht verlängerte Kredite, zurückzuführen, andere Gläubiger zu bedienen oder sonstige Verbindlichkeiten zu tilgen. Bei der Verwendung des Geldes sind die Manager freier als bei einem „Blindpool“, bei dem wenigstens die Art der Anlagegegenstände und damit der ungefähre Weg, auf dem die versprochenen Zinsen und die für die Rückzahlung des Anlegergeldes benötigten Mittel erwirtschaftet werden sollen, feststeht. Mittelstandsanleihen darf man bezüglich der Sicherheit auch nicht mit Anleihen von Großkonzernen verwechseln. Rechtlich gleichen sich die Anleihen zwar, faktisch freilich oftmals nicht. Die Deutsche Bank und nicht einmal die Commerzbank können derzeit faktisch in die Insolvenz gehen, denn hier greift der Staat rettend ein. Drohte einem großen deutschen Automobilhersteller einer Premiummarke die Insolvenz, so würde er von einem anderen aufgekauft. In dieser bevorzugten Situation befinden sich mittelständische Unternehmer nicht. Im Insolvenzfall ist das Geld der Anleger verloren. Selbst „nicht systemische“ große Unternehmen wie Philipp & Holzmann AG und Arcandor AG können insolvent werden, die Insolvenz mittelständischer Unternehmen interessiert die Politik ohnehin nicht. Realistischer Weise muss sich der Anleger, sofern es sich nicht um Anleihen erstklassiger Unternehmen handelt, die klare Frage stellen: Besteht die Bereitschaft, für 5% oder auch 8% Zinsen den Verlust des eingesetzten Kapitals zu riskieren? Für mich gilt, dass auch solche Zinsen das Risiko des Vermögensverlustes nicht rechtfertigen. Oftmals in das Vermögen besser mit wenig Zinsen, dafür aber sicher angelegt als bei manchem mit BB gerateten Unternehmen zu 8% mit allen Risiken. Vor wenigen Jahren und noch ehe Mittelstandsanleihen an den Börsen Konjunktur hatten, begannen kleine und mittlere Immobilienunternehmen Immobilienanleihen zu emittieren. Die entscheidende Frage bei ihnen ist: Sind sie so konzipiert, dass dem Anleger im Insolvenzfall der Zugriff auf die Substanz der Immobilien möglich ist? □ Oder ist das Wort „Anleihe“ Etikettenschwindel? Dazu Teil 2 im nächsten Immobilienbrief.

Büromarkt-Abwärtstrend verdichtet sich Metropolen-Rückgang noch stärker Berlin: Die BEGIS Beratungs- und Entwicklungsgesellschaft für Informationssysteme mbH mietet ca. 780 qm Bürofläche im „Technologiezentrum“ Am Borsigturm 44-46 in Re-

Wir hatten Ihnen letzte Woche in Eigeninterpretation das Zahlenwerk zu den deut-

inickendorf über Savills. Eigentümervertreter ist die IVG Asset Management GmbH.

rückhaltender als das von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und der übrigen Resear-

schen Büromärkten auf Basis der Erstinformationen und der Tabelle von BNP Paribas Real Estate vorgestellt. Das Zahlenwerk der übrigen Maklerhäuser zu den Metropolen, hier in der Tabelle Jones Lang LaSalle (JLL) im Änderungsvergleich mit BNPPRE geht in die gleiche Richtung. Das Zahlenwerk von Jones Lang LaSalle (JLL) ist für das 1. Halbjahr etwas zucher. Speziell für Frankfurt, Berlin, Hamburg und Köln ergeben sich bei JLL deutlich stärkere negative Entwicklungen, so dass sich insgesamt ein Minus von fast 11% gegenüber dem

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HIH-Vermietung München: Die HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH (HIH) hat an den Bauunternehmer Franz Kassecker ca. 500 qm Fläche im Bürokomplex Skygate am Flughafen vermietet. Das Skygate besteht aus zwei Gebäuden mit zusammen rund 38.000 qm Mietfläche und gehört zum Portfolio des Warburg - Henderson Deutschland Fonds Nr. 1 der Warburg - Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbH. Die HIH ist exklusiver Asset Manager für Warburg - Henderson in Deutschland.

leichten Rückgang von gut 3% bei BNPPRE ergibt. Colliers errechnet rund 1,25 Mio. qm und auch nur ein kleines Minus von 2%. Während die reine Vermietungsleistung etwa 9% nachgegeben hätte, konnten die

Flächenumsätze 1.Hj. 2013

Eigennutzer ihr Flächenumsatzergebnis mehr als verdoppeln, erläutert

Colliers.

Den

Bankenmarkt Berlin

Frankfurt haben separat analysiert (s.u.). Für Berlin ergibt durch das Fehlen von Großabschlüssen ein

Düsseldorf

JLL 1.Hj.13

JLL- BNPPRE- Topm iete Veränd. Veränd. (JLL)

217.100

-21%

-17%

22,00 €

175.700

27,50 €

57%

Essen Frankfurt

202.500

-23%

-13%

34,00 €

sieht hier günstige Rahmenbedin- Hamburg gungen für spekulative Projekte. Köln

210.400

-7%

24,00 €

138.400

-10%

22,00 €

Savills sieht sogar einen Rückgang München

329.600

-2%

-1%

31,00 €

1.273.700

-11%

-3%

deutlicher Umsatzrückgang. Savills

des

Büroflächenumsatzes

von Gesam t

ca. 28%, bestätigen aber den Trend von JLL mit -21% und BNPPRE mit -17%. Die Spitzenmiete war mit 20,90 Euro (‑5,0%) ebenso rückläufig wie die Durchschnittsmiete 11,87 Euro (-0,8%). Leerstandsquote bleibt in Berlin bei 5,8%, fasst Savills zusammen. (WR) □

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Deals Deals Deals Kassel: Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG verkauft das denkmalgeschützte Gebäude der ehemaligen Bundesbahndirektion an eine Tochtergesellschaft der Brunsch & Meyer Grund und Boden AG. Das Gebäude in der Kölnischen Straße 81 umfasst 15.000 qm nutzbare Fläche, von denen aktuell noch etwa 4.000 qm für Büro und Dienstleistung vermietbar sind. Noch heute ist die Deutsche Bahn AG mit einigen Tochtergesellschaften dort ansässig.

Büromärkte aus den Metropolen Bereits in der vergangenen Ausgabe hatten wir Ihnen die Gesamtmarktdaten präsentiert. Lesen Sie in dieser Ausgabe die Details zu den Büromärkten in München, Hamburg und Frankfurt.

Commerzbank-Deal rettet Frankfurter Vermietungsergebnis Vermietung flopp, Investment topp Trends und Zahlenwerk liegen bei den großen Maklerhäusern für Frankfurt in etwa auf einem Level. Mit dem größten Marktgebiet ermittelt BNP Paribas Real Estate einen Umsatz von ca. 210 000 qm. Für Frankfurt, Eschborn und Offenbach-Kaiserlei kommt Aengevelt auf 195 000 qm, Colliers auf 213 000 qm, Jones Lang LaSalle auf 202 000 qm und Savills auf knapp 200 000 qm. Den Negativtrend ermitteln die Frankfurter Platzhirsche JLL mit -23% und BNPPRE mit -13% am stärksten. Savills sieht einen Verlust von 5%, Aengevelt um 6% und Colliers um lediglich 1,2%. Nach einem mageren 1. Quartal hat sich das 2. Quartal durchaus positiv entwickelt. Allerdings lag das vor allem daran, dass die Commerzbank kürzlich 46 000 qm in dem ehemaligen Sitz der Deutschen Börse in Hausen in einem „eigenen“ Objekt eines Commerzbank-Fonds bezog. Nach dem Umzug der Verwaltung der Deutschen Börse in einen Neubau nach Eschborn war das Objekt vielfach als nahezu unvermietbar kategorisiert worden.

Berlin: Die Europäische Akademie für Steuern, Wirtschaft & Recht mietet ca. 1.300 qm Bürofläche im Classicon, Leipziger Platz No. 9,

Die Commerzbank zog wohl für den Fonds die Notbremse und zog selber in das Objekt ein. Inwieweit das jetzt ein positives Signal für Frankfurt ist, steht jedoch in den Sternen. Insofern sieht Savills das tatsächliche Marktgeschehen eher verhalten. Vom Finanzsektor seien nach wie vor keine Impulse ausgegangen. Zudem gäbe es im kleineren Bereich zu wenig gute Produkte. Damit hätten die Nutzer zum Teil keine attraktiven Alternativen zur Verlängerung ihrer existierenden Verträge gehabt. Aengevelt ordnet das Frankfurter Vermietungsergebnis angesichts der gesamtwirtschaftlichen Situation in Deutschland als robust ein. Colliers gibt sich auch optimistisch und erwartet einen Flächenumsatz auf Vorjahresniveau. Zudem sei der Anteil der Eigennutzer vergleichsweise gering. Die Leerstände liegen in etwa in einer Bandbreite von 12 bis 12,5%. Sie haben sich nach einheitlicher Marktmeinung deutlich reduziert. Hinzu käme, dass ein Drittel der leerste-

über Cushman & Wakefield. Eigentümer des Bürogebäudes mit insgesamt 7.550 qm Bürofläche ist der offene Im-

den Anteil des Sockelleerstandes durchaus noch höher ein. Der Leerstand werde auch wei-

mobilienfonds HausInvest von Commerz Real, der bei der Vermietung von der RECON CAPITA beratend vertreten wird.

und Savills sehen die nominale Spitzenmiete inzwischen bei 37,50 Euro. Jones Lang La-

henden Flächen de facto nicht mehr marktgängig sei. Klaus Franken von Catella schätzt ter zurückgehen. Die Vorvermietungsquote für Fertigstellungen läge im laufenden Jahr bei 84% betont Peter Kunz von Colliers. Die Spitzenmiete bleibe weiterhin hoch. Colliers, BNP Paribas Real Estate Salle bleibt dagegen zurückhaltend mit ca. 34 Euro, die jedoch auch einen deutlich positiven Trend zum Vorjahr darstellen. Die Durchschnittsmiete liegt bei Savills in etwa bei 17,75 Euro. Auch Colliers macht deutlich, dass in den neuen Stadtteilen wie dem Europaviertel und am Frankfurter Flughafen Projektentwicklungen bestünden, in denen Mietpreise zwischen

Frankfurt: Die kj project GmbH & Co.KG mietet 478 qm Bürofläche im Colosseo in Sachsenhausen von der Hannover Leasing GmbH & Co.KG über Nai apollo.

14,50 Euro und 18,50 Euro in einem Neubau möglich seien. Colliers erwartet einen Gesamtumsatz für das Jahr von etwa 500 000 qm. Savills bleibt mit 450 000 qm für 2013 etwas vorsichtiger. Aengevelt erwartet 475 000 qm. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,73 Mrd. Euro erreichte lt. BNPPRE der Frankfurter Investmentmarkt ein außergewöhnlich gutes erstes Halbjahr und konnte den Vorjahresvergleichswert fast verdoppeln. Nur im Boomjahr 2007 lag der Umsatz in den ers-

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Deals Düsseldorf: Die PAMERA Asset Management GmbH konnte zwei Mietvertragsverlängerungen für das Stadttor

ten 6 Monaten noch höher. Damit konnte sich Frankfurt im bundesweiten Vergleich vor Berlin und München an die Spitze aller Standorte setzen. Einige großvolumige Deals pushten das Resultat. Der Verkauf der Hochhäuser Skyper und Galileo sowie des Büround Geschäftshauses One Goetheplaza als Teil des Prime-Portfolios optimierten die Statistik. Damit stieg das durchschnittliche Volumen pro Deal auf jetzt 44 Mio. Euro. □

Münchner Büromarkt Eine kurze Verschnaufpause Alexander Heintze Die großen Steigerungen am Münchener Büromarkt scheinen erst einmal vorbei zu sein. Sowohl bei der Mietentwicklung als auch bei den Kaufpreisen sehen die meisten Marktbeobachter in den kommenden Monaten eher eine Seitwärtsentwicklung. Weiter sinken wird der Leerstand. abschließen. Die Anwaltssozietät Kapellmann und Partner hat den bestehenden Mietvertrag bis Ende 2020 verlängert und wird im April 2014 die bisherige Bürofläche von 3.040 qm um 780 qm erweitern. Außerdem hat McDermott, Will & Emery, ebenfalls eine Anwaltssozietät, eine Mietvertragsverlängerung über eine Fläche von 2.400 qm bis Anfang 2020 unterschrieben.

Bonn: Die Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft mbH erwirbt das Neubauprojekt „Bonner Sieben“ in Auerberg mit insgesamt 132 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von rund 11.000 qm Wohnfläche. Der Wohnungsneubau verfügt über 107 Tiefgaragenstellplätze sowie 20 Außenstellplätze und soll nach Fertigstellung im 3. Quartal 2015 in den Spezialfonds Habitare übergehen. Die Gesamtinvestitionskosten betragen rund 32 Mio. Euro. Verkäufer ist die RheinHausGmbH.

Nach jahrelangem Wachstum legt der Münchener Büromarkt eine Verschnaufpause ein. Die meisten Indikatoren wie Mietentwicklung, Preisanstieg oder Leerstand zeigen derzeit eine eher stabile Entwicklung an. Im ersten Halbjahr bewegte sich der Flächenumsatz mit rund 330.000 Quadratmetern in etwa auf dem Niveau des Vorjahres, stellt zum Beispiel Jones Lang LaSalle fest. Savills sieht dagegen eine leichte Zunahme von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Getragen wurde der Markt hauptsächlich von Eigennutzern. Allen voran die Allianz, die in Unterföhring rund 36.000 Quadratmeter bezog, und der Gebäudedienstleister YIT (seit 1.7. Caverion), der im „88north“ in Moosach über 10.000 Quadratmeter anmietete. Weitere Großdeals im fünfstelligen Bereich könnte es aber im zweiten Halbjahr geben. „Derzeit befinden sich Großgesuche über zusammen fast 200.000 Quadratmeter im Markt, so dass in der zweiten Jahreshälfte noch mit dem einen oder anderen Abschluss jenseits der 10.000 Quadratmeter zu rechnen ist“, weiß Nico Jungnickel, bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in München.   In Zukunft dürfte es jedoch schwieriger werden, solche großen Flächen zu bekommen. Die Zahl der leeren Büros ist in den vergangenen Monaten weiter gesunken. Laut JLL bewegt sich die Leerstandsquote zur Jahresmitte mit 7,9 Prozent auf dem niedrigsten Stand seit Ende 2002. Je nach Marktdefinition gehen andere Beobachter sogar von einer Leerstandsquote von 6,5 Prozent aus. Besonders bemerkenswert ist, dass sich der Sockelleerstand langsam abbaut. Verantwortlich dafür ist in erster Linie die vermehrte Umwidmung von nicht mehr vermietbaren Büros in Wohnungen. „In München nimmt nicht nur im Innenstadtbereich die Verknappung von Flächen über 1.000 Quadratmeter mit guter Qualität zu. Diese Entwicklung gilt mittlerweile auch für andere Teilmärkte“, erklärt Petra Bolthausen Teamleiterin Bürovermietung Jones Lang LaSalle München. „Ab 5.000 Quadratmetern wird es sehr schwer“, sagt Rainer Knapek, Chef der Münchener Niederlassung von CBRE. Ein Mieter müsse heute mindestens zwei Jahre vor dem Umzug aktiv werden, um große Flächen zu finden. Umzugswillige Nutzer dürften damit daher dazu tendieren, ihren Mietvertrag zu verlängern. Das knappe Angebot schlägt sich, anders als in der Vergangenheit, in den Mieten nicht nieder. Insbesondere die Spitzenmieten sind nur leicht im Rahmen der Inflationsrate auf 31,50 Euro je Quadratmeter und Monat gestiegen. Die Durchschnittsmiete

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ist dagegen mit knapp 15,00 Euro den Quadratmeter nahezu unverändert geblieben. Dafür sind die Incentives deutlich auf dem Rückzug. In der Innenstadt gibt es gerade noch ein bis drei Monate mietfreie Zeit; außerhalb des mittleren Rings können es noch bis zu sechs Monate sein. Wer sich für größere Flächen interessiert, kommt offenbar nicht umhin, sich mit Projektentwicklungen zu beschäftigen. Gut, dass sich die Finanzierungssituation deutlich entschärft hat. „Geld sucht Anlage“ – dieses Dilemma gilt nach wie vor. Institutionelle Investoren suchen ihr Heil immer noch in Immobilien. Stefan Striedl, Head of Investment bei CBRE in München beobachtet, dass Immobilientransaktionen vermehrt durch Eigenkapital finanziert werden. Vor allem private Anleger, aber auch offene und geschlossene Immobilienfonds waren im ersten Halbjahr auf dem Münchener Markt sehr aktiv und machten rund die Hälfte aller Deals aus. Interessant ist, dass die Käufer bereit sind, mehr Risiko einzugehen. Das dürfte einerseits dem fehlenden Angebot im sogenannten Core-Segment geschuldet sein, auf der anderen Seite aber auch dem Wunsch – oder der Notwendigkeit – mehr Rendite zu erzielen. „Es gibt konkrete Angebote von Investoren, die bewusst Leerstand kaufen, um in ein bis zwei Jahren ein Objekt zu haben, dass sich teuer vermieten lässt“, sagt Striedl. Denn die Verschnaufpause wird wohl nur von kurzer Dauer sein.

oder bei weniger guten Objekten sinken. Die traditionellen Core-Immobilien machten dagegen nicht mal ein Viertel des Halbjahresvolumens aus. Unter dem Strich wurden in den ersten sechs Monaten 1,16 Milliarden Euro mit Bürogebäuden in München umgesetzt. Ein gutes Drittel entfiel auf die Top 5-Transaktionen. Im dreistelligen Bereich bewegten sich in den ersten sechs Monaten nur zwei Transaktionen: der Verkauf des Bürohauses Metris im Arnulfpark durch den LaSalle German Income and Growth Fonds an die Deutsche Asset & Wealth Management sowie ein Bürohaus im Münchener Norden. Knapp darunter lag der Verkauf von Karstadt Sport für 95 Millionen Euro von der Signa Holding an einen privaten Investor. Die österreichische Signa wird auch als möglicher Käufer der Alten Akademie in der Neuhauser Straße gehandelt. Der Freistaat Bayern will das Filetstück in der Innenstadt möglichst bald verkaufen. CBRE-Fachmann Striedl erwartet nicht zuletzt wegen dieses Geschäftes ein starkes zweiten Halbjahr, allerdings werde das letzte Jahr mit seinem Umsetz von 3,6 Milliarden Euro wohl kaum zu erreichen sein. Was weniger an der Kauflust der Investoren als am mangelnden Angebot liegt. In den besten Lagen werden die Preise trotzdem eher stabil bleiben. „In den A-Lagen haben die Spitzenrenditen ihren Boden erreicht“, glaubt Striedl. Somit bleiben die Spitzenrenditen im 2. Quartal für Büroimmobilien mit 4,40 Prozent und für innerstädtische Geschäftshäuser mit 3,70 Prozent stabil.

Denn die Pipeline für künftige Neubauprojekte ist dünn. In diesem Jahr kommen nach Einschätzung von CBRE gerade einmal 145.300 Quadratmeter neu auf den Markt. Davon sind gerade einmal rund 23.500 Quadratmeter noch nicht vermietet. In den kommenden zwei Jahren sieht es nicht viel besser aus. Insgesamt werden 2014 und 2015 wohl keine 490.000 Quadratmeter Bürofläche neu gebaut. Erst ab 2016 sind wieder Projekte mit einer Gesamtfläche von mehr als 1,6 Millionen Quadratmetern geplant. Deren Realisierung ist aber noch längst nicht in allen Fällen gesichert.

Damit bleibt München unbestritten das teuerste aber auch das beliebteste Pflaster für Investoren in Deutschland. Die Verschnaufpause zeigt aber, dass auch in München das Wachstum nicht unendlich ist. Zwar ist zu erwarten, dass angesichts der geringen Fertigstellungen und der darob sinkenden Leerstandsquote das Mietniveau noch etwas ansteigen sollte, doch die Pipeline für neue Projekte füllt sich wieder. So schließt sich das Fenster, das in München steigende Preise und Renditen verspricht, immer weiter. □

Das erklärt die Haltung einiger Investoren, etwas opportunistischer zu Werke zu gehen. Wer angesichts des sinkenden Leerstands in den nächsten zwei Jahren mit rund 30.000 Quadratmetern Fläche aufwarten kann, wird reißend Abnehmer finden.

Bürovermietungsmarkt Hamburg:

Das bestätigt die Einschätzung von JLL, wonach bis zur Jahresmitte knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens von auf das Core+-Segment fallen, also auf Objekte mit geringem Leerstand und auslaufenden Mietverträgen. Vor einigen Jahren gab es für solche Objekte mangels Interesse noch nicht mal eine seriöse Preisbildung. Jetzt dürfte im nächsten Schritt der Risikoaufschlag auch in B-Lagen

Solides Ergebnis zur Jahresmitte Sabine Richter Im ersten Quartal freuten sich die Hamburger Vermietungsunternehmen noch über ein Plus von 18% im Jahresvergleich und das beste Ergebnis unter den sieben größten Bürostandorten. Das zweite Quartal ergab mit rund 110.000 qm dann ein Halbjahresergebnis, das in etwa auf Vorjahresniveau liegt und zugleich im Bereich des 5- und 10-Jahresschnitts der jeweils ersten Halbjahre. ►

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Wie immer weichen die Zahlen der Researcher voneinander ab: Jones Lang LaSalle (JLL) melden 211.000 qm, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) 212.000 qm, Angermann und Engel & Völkers (E & V): 215.000 qm, Savills 216.000 qm, CBRE: 218.500 qm und Grossmann & Berger (G & B) 220.000 qm. Abschlüsse über 10.000 qm waren in den vergangenen drei Monaten ausgeblieben. Nach wie vor ist das Vermietungsgeschäft überwiegend kleinteilig, betont Oliver Horstmann von E&V. Rund 80% der Vertragsabschlüsse fanden für Flächengrößen unter 1000 qm, 60% unter 500 qm statt. JLL zählt bisher sieben Verträge über 5.000 qm und damit nahezu genauso viele wie im gesamten Vorjahr. Zu den größten Mietverträgen im 2. Quartal 2013 zählten die Abschlüsse des Spieleentwicklers InnoGames mit 6.600 qm (City Süd) sowie der Verlagsgruppe Milchstraße (Hafenrand) mit 5.100 qm. Weiterhin sehr beliebt war der Bürostandort City Süd, der mit einem Anteil von 29% am Flächenumsatz (63.800 qm) das Ranking der Teilmärkte anführte. Anders als in der Innenstadt gibt es hier große Flächen, die

Realis

Mieten liegen rund 2 Euro pro qm unter der Durchschnittsmiete. Der traditionell stärkste Teilmarkt, die City, folgte darauf mit einem Anteil am Flächenumsatz von 21% (45.300 qm). Die Unternehmen aus dem Bereich Information und Telekommunikation mieteten im 1. Halbjahr knapp 50.000 qm Bürofläche an und waren mit einem Anteil von knapp 23% die stärkste Nachfragegruppe. Zweitstärkste Abnehmer waren die Versicherungen mit gut 12% und 27.300 qm, gefolgt von den Bildungseinrichtungen sowie Handel und Gastronomiebetrieben mit einem Umsatzanteil von jeweils 9,7% und 21.300 qm. Mieten geben leicht nach Als Spitzenmiete, erzielt in der Hafencity, werden 23,50 bis 24 Euro genannt. Bis zum Jahresende könnte der Flächenengpass zu einem leichten Anstieg auf 24,50 Euro führen, sagt Richard Winter von JLL. „Projektentwickler, die innerhalb der nächsten 18 Monate Büroimmobilien in guten Lagen fertig stellen, haben beste Vermietungschancen. In diesen Objekten wird die Spitzenmiete neu verhandelt." ►

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Deals München: Die MDG GmbH mietet ca. 580 qm Büro- u. Lagerfläche in der Landsberger Str. 314 im Laimer Atrium über CBRE. Die Liegenschaft ist im Besitz eines Fonds der LHI-Leasing GmbH. Hamburg: Die Quantum Immobilien Kapitalanlagegesellschaft erwirbt als Portfolio Manager für einen bei Universal-Investment kürzlich aufgelegten Individualfonds die Büroimmobilie Kleiner Burstah 6 bis 10 mit einer Gesamtmietfläche von 7.200 qm von der Aberdeen Asset Management Deutschland AG. Die Gesamtinvestitionskosten liegen bei rd. 23 Mio. Euro. BNPPRE war vermittelnd tätig. Schwedt: Die ACREST Property Group GmbH hat den Mietvertrag mit der ROLLER GmbH & Co. KG im Einkaufszentrum an der Handelsstraße 23 um weitere 12 Jahre verlängern können.

Bis auf BNPPRE sprechen alle Dienstleister von einer gesunkenen Durchschnittsmiete; Savills nennt ein Minus im Jahresvergleich von 8% auf 12,78 Euro. Ansonsten werden höhere Werte genannt, E&V: 13,40 Euro, G&B: 13,70 Euro, CBRE: 14,17 Euro und Angermann: 14,40 Euro. Die Preissensibilität wird auch durch die Verteilung des Flächenumsatzes bezogen auf das Mietpreisniveau deutlich: Im Segment über 20,00 Euro wurden nur 5% des Umsatzes getätigt (11.000 qm), gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Abnahme um knapp 60%. Mit 27% dominierte die Preisgruppe zwischen 10,00 und 12,50 Euro. Rund 930.000 qm Bürofläche stehen in Hamburg leer, etwa 4% weniger als noch vor einem Jahr. Dies entspricht einer Quote von gut 7%. Grund ist das geringe spekulative Fertigstellungsniveau. Die in diesem Jahr fertig gestellten 170.000 qm Bürofläche sind zu 80% vorvermietet bzw. mit Eigennutzern belegt, meldet G&B. Im kommenden Jahr soll das Volumen auf ähnlichem Niveau liegen, bei einer Vorvermietungsquote von derzeit rund 45%. Dies und die Flächenknappheit im hochwertigen Segment in zentraler Lage veranlassten Entwickler, wieder spekulativ Projekte zu beginnen, so Ken Hoppe von Savills. Ein Beispiel hierfür sei das Boavista, das die Becken Projektentwicklung gerade am Hafenrand realisiert. Gutes Jahresergebnis zu erwarten Für das Gesamtjahr hoffen die Immobilienunternehmen auf einen Flächenumsatz von rund 450.000 bis 480.000 qm, ein Wert im Bereich des zehnjährigen Durchschnitts und leicht über dem Niveau des Vorjahres. Heiko Fischer von CBRE begründet dies mit der aktuellen Geschäftslage und dem aufgrund seiner heterogenen Nachfragestruktur robusten, von Konjunkturschwankungen weniger abhängigen Hamburger Markt. □

Halbjahresbilanz 2013 der deutschen B-Büromärkte DIP sehen steigende Mieten und sinkende Leerstände Die wichtigsten Daten des 1. Halbjahres zu den deutschen Metropolen stellten wir Ihnen in den letzten beiden Wochen vor. DIP Deutsche Immobilienpartner hat zusätzlich die B-Märkte Dresden, Essen, Köln, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock und Stuttgart analysiert. Die Abkühlung der Wirtschaft und die europäische Schuldenkrise belasten lt. DIP

Köln: Die aik ImmobilienKapitalanlagegesellschaft mbH erwirbt ein Wohnbauprojekt im Stadtteil Kalk. Das Projekt besteht aus zwei Baukörpern mit je 3 Häusern und einer Gesamtmietfläche von 4.740 qm für Gesamtinvestitionskosten in Höhe von rd. 12 Mio. Euro. Die Gebäude werden bis Ende 2014 von dem Projektentwickler VILIS GmbH, einem Tochterunternehmen der INTERBODEN-Gruppe, fertig gestellt.

Deutsche Immobilienpartner die Entwicklung an den Büromärkten. Akteure würden sehr verhalten agieren. Zum Teil deutlich gesunkene Büroflächenumsätze analysiert DIP in Berlin (-18%), Frankfurt/Main (-6%), Köln

(-2%),

Leipzig

(-44%),

Magdeburg (-27%), Nürnberg (-12%) und Stuttgart (-27%). Hamburg

(+2%),

München

(-1%) und Rostock halten Vorjahresniveau. Dresden (+21%), Düsseldorf (+27%) und Essen

1.Hj. 13

Gew. Mittlere SpitzenLeerstand Miete City miete

Bürofläche numsatz* qm

Änd.

€/qm

Dresden

35.000

21%

11,5

8,5

11,3

Essen

77.000

54%

13,8

9,7

5,2

Hamburg

208.000

23,5

14,5

6,9

Köln

118.000

-2%

7,8

25.000

-44%

11,5

8,2

15,3

Leipzig

(+54%) konnten deutlich zule- Magdeburg gen. Auf die „Big Seven“ entfiel Nürnberg

5.500

-27%

10,5

8,5

13,7

22.000

-12%

13,5

5,6

ein Anteil am Büroflächenum- Rostock satz von 88% des gesamten Stuttgart

3.500

8,5

82.000

-27%

19,5

15,5

5,4

Büroflächenumsatzes in den 13 DIP-Märkten. In den mittelgroßen DIP-Bürozentren Dresden, Essen, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg und Rostock war die Entwicklung des Flächenumsatzes mit rd. 168.000 bzw.

NR. 300 I 30. KW I 22.07.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 31

+5% insgesamt positiv. Stärkster Markt der B-Liga ist Essen

9,13 Mio. qm Mitte 2012 auf ca. 8,85 Mio. qm Mitte 2013

mit rd. 77.000 qm, gefolgt von Dresden mit 35.000 qm,

reduziert. Die durchschnittliche Leerstandsquote sank

Leipzig mit 25.000 qm, Nürnberg mit 22.000 qm, Magde-

von 9,2% auf aktuell 8,8%. Die durchschnittliche gewich-

burg mit 5.500 qm und Rostock mit 3.500 qm.

tete Spitzenmiete zog leicht um 2% auf rd. 25,30 Euro (Vj.: 24,90 Euro) an. An keinem Standort ist die Spitzen-

Für 2013 prognostiziert DIP einen im Jahresver-

miete gesunken. Vermietungsprobleme gibt es bei Spit-

gleich leichten Rückgang des Büroflächenumsatzes in den

zenobjekten nicht. Das durchschnittliche Mietniveau für

13 analysierten DIP-Märkten auf etwa 3,17 Mio. qm (2012:

Büroflächen in Citylagen erhöhte sich ebenfalls leicht

3,33 Mio. qm). Die kurzfristig verfügbaren Büroflächen ha-

um 0,20 Euro auf rd. 15,70 Euro. (WR) □

ben sich innerhalb eines Jahres um rd. 287.000 qm von rd.

Berliner-Büroteilmärkte mit besten deutschen Perspektiven Düsseldorf wird Verlierer der Metropolen-Riege Vier der fünf aussichtsreichsten deutschen Büroteilmärkte entwickeln sich z. Zt. in Berlin. Mit dem hohen Beschäftigtenanstieg ließ Berlin in den letzten Jahren alle anderen A-Städte hinter sich. Nicht nur der große Büroteilmarkt Mitte, sondern auch die kleineren Standorte am Kurfürstendamm, in Friedrichshain und Adlershof, profitieren sehr stark und haben sich im aktuellen Status-Report von BulwienGesa zum „Investment Grade“ der einzelnen Büroteilmärkte entwickelt. BulwienGesa analysiert insgesamt 68 Büroteilmärkte von sieben deutschen A-Städten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Die Investmentuntersuchung unterstreicht lt. BulwienGesa die gro-

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NR. 300 I 30. KW I 22.07.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 32

ßen Chancen, die derzeit insbesondere in City-Lagen der

nenstadt, München Parkstadt Schwabing folgen auf den

deutschen Städte schlummern. Steigende Nachfrage, gerin-

weiteren Plätzen. Köln und Stuttgart mit ihren jeweiligen

ges Neubauvolumen, sinkender Leerstand, hohes Invest-

Cities folgen erstmalig auf den Plätzen 9 und 10. Die

mentvolumen und steigende Marktmieten sind die Kennzei-

Rheinmetropole Düsseldorfer City erreicht lediglich

chen der deutschen Top-Standorte. Auf der Gewinnerliste

Rang 14 und ist nicht mehr unter den Top 10. Grund ist

der Fokusmärkte sind die Teilmärkte in Hamburg, Berlin,

der vergleichsweise hohe Leerstand. Für BulwienGesa-

Frankfurt und München. Hamburg Altstadt/Neustadt liegt

Vorstand Andreas Schulten werden sich in der ersten

insgesamt an der Spitze. Nach Berlin Mitte folgen das

Liga der Innenstadtlagen künftig Berlin, Hamburg, Mün-

Frankfurter Westend, die Münchener Innenstadt und Ham-

chen und Frankfurt ein fortlaufendes Kopf-an-Kopf-

burg HafenCity in den Top 5. Berlin Mitte 1A, Frankfurt In-

Rennen geben. (WR) □

Projektentwicklung - Interessensidentität eine der größten Herausforderung Hohe Markteintrittsbarrieren für Projektentwickler Beteiligungsmodelle in der Asset-Klasse „Immobilien“ stellen Ansprüche an die Management- und Immobilienkompetenz des Anbieters. Mehr noch als bei bestandshaltenden und Handelsimmobilienfonds ist im Bereich der Projektentwicklung bauwirtschaftliches Fachwissen gefordert. Dabei ist die Interessensidentität zwischen Investmenthaus als Kapitalgeber und dem eigentlichen Projektentwickler als Bauunternehmen eine der größten Herausforderungen. Wer ein Gebäude baut oder kernsaniert, sieht sich einer Vielzahl von komplexen Anforderungen und Risiken ausgesetzt. Die Finanzierung einer Immobilie gehört für Projektentwickler mitunter zu den Kernproblemen, gerade wenn es sich um Großprojekte handelt. Die logische Konsequenz: Sie holen sich einen oder mehrere Finanzierungspartner ins Boot, um ihr Entwicklungsvorhaben zu realisieren. Umgekehrt suchen Investmenthäuser, wenn sie auch den Bereich der Immobilienentwicklung abdecken, einen verlässlichen Projektentwicklungs-Partner, der über die bauwirtschaftliche Expertise, die Marktkenntnisse und die Verbindungen vor Ort verfügt, um geeignete Objekte auszuwählen, diese zu planen, zu bauen und gewinnbringend zu veräußern. Gerade vor dem Hintergrund des anhaltenden Immobilien-Booms und steigender Marktpreise in den deutschen Metropolen kann Projektentwicklung eine Win-Win-Situation für Geld gebendes Investmenthaus auf der einen Seite und Projektentwickler auf der anderen Seite sein. Soweit die Theorie. In der Praxis können die Vorstellungen beider Parteien schneller den gemeinsamen Fokus verlieren, als den meisten Anlegern bewusst und lieb ist. Nicht allzu selten kommt gerade dann die Kooperation mit einem Investmenthaus zustande, wenn der Projektentwickler dringend Fremdkapital benötigt, das ihm von Banken nicht gewährt wird. Der Fonds und seine Anleger gehen dann ein höheres Risiko ein, weil mit dem Kapital gerade der Teil der Projektentwicklung finanziert wird, der das höchste Risiko beinhaltet. In einer gesunden Situation wird ein Projektentwickler wenig Wert darauf legen, Anleger an einer Projekt-

entwicklung zu beteiligen, um sich so das Gros des Gewinns aus der Projektentwicklung selbst zu sichern. Je nach finanzieller Lage des Projektentwicklers und der Tiefe der Geschäftsbeziehung zum Investmenthaus ist es fraglich, ob der Projektentwickler die Sahnestücke unter den entwickelten Immobilien dem investierenden Fonds zuführt oder in seinem Sinne selbst verwertet. Idealtypisches Modell Diesem Dilemma entgeht der Marktführer im Bereich der Publikumsfonds, die PROJECT Gruppe, mit einem deutschlandweit einmaligen Konzept: Das fränkische Unternehmen ist Investmenthaus und Projektentwickler quasi unter einem Dach. Obwohl beide Seiten rechtlich getrennte Unternehmen darstellen, sind sie über feste Verträge vom ersten Tag an exklusiv und dauerhaft aneinander gebunden. Das Investmenthaus PROJECT Investment Gruppe stellt das über eigene Fonds eingesammelte Anlegerkapital ausschließlich dem Projektentwickler PROJECT Immobilien Gruppe zur Verfügung. Umgekehrt darf die Immobilien Gruppe nur für die Investment Gruppe tätig werden. Das System ist mit einer Ehe auf Lebenszeit gleichzusetzen und ein idealtypisches Modell für die gelungene Fusion beider Welten. Die fest gebundenen Partner sind dem Anleger und den investierten Fonds vertraglich verpflichtet und haben sich von Beginn an auf diese Symbiose ausgerichtet. Deshalb verzichten sowohl Asset Manager als auch Emissionshaus auf jegliche Zwischengewinne beim Objekteinkauf. Gemeinsames Ziel ist die Renditeoptimierung im Sinne des Anlegers bei überschaubaren Risi-

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Deka kauft Immobilienkredit Koblenz: Der Kreditfonds â&#x20AC;&#x17E;Deka Realkredit Klassikâ&#x20AC;&#x153; erwirbt eine Erstrangtranche eines gewerblichen Immobilienkredites mit einem Volumen von rund 10 Mio. Euro von der DekaBank. Die Tranche ist Bestandteil einer Ankaufsfinanzierung in HĂśhe von rund 32 Mio. Euro, die von der DekaBank als Arrangeur fĂźr eine neu errichtete Logistikimmobilie in Koblenz vergeben wurde. Die vollstĂ¤ndig vermietete Logistikimmobilie wurde 2012 fertig gestellt und verfĂźgt Ăźber eine GesamtflĂ¤che von rund 113.000 qm.

ken, weshalb Einkaufsvorteile aus ObjektankĂ¤ufen direkt an die Fonds weitergegeben werden. Investiert wird darĂźber hinaus nur in die Phasen der hĂśchsten Wertsteigerung im Lebenszyklus einer Immobilie: Neubau und Sanierung. Diese wesentlichen Details des Fondskonzepts erhĂśhen zusĂ¤tzlich die Sicherheit des Investments. Transparenz bei Investition in die Objektgesellschaften Wer heute in Immobilien investiert, setzt auf Anlagesicherheit, ganz gleich, ob er eine Immobilie direkt erwirbt oder sich an einem Fonds beteiligt. Damit der Anleger weiĂ&#x;, wo sein Kapital investiert wird, ist die Offenlegung der Investitionsstrategie durch den Anbieter und die direkte Investition der Anlagegelder in die Objekte ein entscheidender Sicherheitsaspekt. Hier gibt es unterschiedliche Vorgehensweisen bei Projektentwicklungsbeteiligungen: WĂ¤hrend bei manchen Konzepten die Investoren dem Anbieter oder dem Projektentwickler ein Darlehen geben, was die FreirĂ¤ume der beteiligten HĂ¤user deutlich erhĂśht, bieten andere Anbieter eine Investition in die Objekte an. Hier dienen Emissionshaus und Projektentwickler als Dienstleister und erhĂśhen somit deutlich die Transparenz fĂźr den Anleger. Bei PROJECT beispielsweise werden die Gelder ausschlieĂ&#x;lich und direkt in Immobilien mit Schwerpunkt Wohnen investiert â&#x20AC;&#x201C; in mindestens 15 Objekte je Fonds in den fĂźnf deutschen Metropolen Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, NĂźrnberg und MĂźnchen. Dies und weitere Vorgaben sind in den Investitionskriterien festgeschrieben. Diese Transparenz und Risikostreuung ist auch dem Gesetzgeber im Rahmen der AIFM-Reform wichtig, wenn gleich die Franken in der Risikodiversifizierung deutlich Ăźber den Anforderungen des AIFM-Umsetzungsgesetzes liegen, das am 22. Juli in Kraft getreten ist. Das Gesetz verpflichtet zu einer Aufteilung in drei Objekte je Fonds. In anderen Bereichen sind die gesetzlichen VerschĂ¤rfungen deutlicher: Das Risiko- und LiquiditĂ¤tsmanagement muss vom Anbieter eines alternativen Investmentfonds, zu denen auch Immobilienfonds gehĂśren, weitgehend selbst abgebildet werden, was mit einem hohen Verwaltungs- und

Ob es ums Lernen, Spielen oder Geborgenheit geht â&#x20AC;&#x201C; die SOS-Kinderdorf-Stiftung gibt uns Kindern das, was wir am dringendsten brauchen. Zum zehnjĂ¤hrigen JubilĂ¤um gratulieren wir und bedanken uns bei allen, die sich dauerhaft mit viel Herz fĂźr uns einsetzen. Sie mĂśchten sich auch nachhaltig fĂźr Kinder engagieren? Wir informieren Sie gerne.

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Tausend Dank. FĂźr 10 Jahre Engagement.

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Kostenaufwand für den Initiator einhergeht und damit eine vom Gesetzgeber willentlich installierte Markteintrittsbarriere darstellt. Fremdfinanzierung Für die Sicherheit des Kapitalanlegers ist es keine unwesentliche Frage, ob er bei einer Stresssituation oder Schieflage die Rangstelle hinter der Bank einnimmt. Wenn das Investmenthaus einen Fremdfinanzierungshebel einsetzt, ist der Investor von Entscheidungen des weiteren Kapitalgebers abhängig und steht zudem bei der Verwertung hinten an. Hier hat die PROJECT Gruppe einen Riegel vorgeschoben. Der Fonds setzt ausschließlich Eigenkapital ein. Dem eigenen Projektentwickler ist es ebenfalls untersagt, Bankenkredite einzusetzen, um auf Objektebene zu finanzieren oder auch nur vorzufinanzieren. Dies ist umso bemerkenswerter als dass sich selbst eigenkapitalfinanzierte Immobilienfonds am Markt eben an diesem Punkt ein Hintertürchen im Emissionsprospekt offen lassen. Zwar ist ein Fremdfinanzierungsanteil von bis zu 60 Prozent vom Gesetzgeber auch mit der neuen AIFM-Reform zugelassen aber das Risiko für Anleger steigt mit jedem fremdfinanzierten Euro ungleich an, wenn die Projektentwicklung nicht die prognostizierten Gewinne erzielt oder die Zinsen und damit die Belastung für den Fonds steigen. Auch der Exit zählt Die Projektentwicklung ist mit Risiken verbunden, die vor allem aus der Beziehung der beiden Partner Investmenthaus und Projektentwickler und der Erfahrung des Entwick-

lers rühren. Bei gleichgerichteter Interessenslage und hoher Kompetenz sind die Risiken während der Entwicklung der Immobilien deutlich reduziert. Entscheidend ist dann noch die Frage des Exits, die bei Immobilien oft unterschätzt wird. Die Franken haben einen eigenen Exitweg entwickelt, der es ihnen sogar in einem fallenden Markt erlaubt, weitgehend stabile Renditen zu erwirtschaften. Der Projektentwicklungsspezialist agiert hier wie regionale Bauträger. Die Wohnungen werden bereits vor Baubeginn über eigene fest angestellte Verkaufsteams primär an Eigennutzer verkauft. »Eigennutzer haben hohe individuelle Ansprüche an ihre vier Wände, vor allem was die Lage, die Bauqualität und die Ausstattungsmerkmale betrifft. Im Gegensatz zu Kapitalanlegern aber sind sie weniger an einer schnellen und sichtbaren Wertsteigerung ihrer Immobilie interessiert, weshalb Eigennutzer auch in fallenden Märkten investieren«, erklärt Wolfgang Dippold, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Investment Gruppe. PROJECT hat im ersten Halbjahr 2013 bereits mehr Wohnungen verkauft als im gesamten Jahr davor. Zur Objektfertigstellung sind die meisten Wohnungen bereits veräußert und das Kapital arbeitet frühzeitig in der nächsten Projektentwicklung weiter. Das Thesaurierungskonzept mit mehreren Investitionszyklen und der schnelle Verkauf wirken wie ein interner Finanzierungshebel. Entscheidend für den Investor aber ist, dass der Exit planbar ist – unabhängig davon, ob sich der Markt nach oben entwickelt. (MG) □

Praktiker - Pleite durch Managementfehler Ein Schlecker Déjà-vu Praktiker ist seit Jahren als Sanierungsfall bekannt. Die Pleite überrascht nicht. Während die Schlecker-Filialen aber nur in den wenigsten Fällen als Immobilienmarkt-Problem wahrgenommen wurden, oft wurden sie schnell vermietet, könnte das bei den Praktiker-Märkten anders aussehen. Joachim Stumpf, GF der BBE Handelsberatung

den Großen wie Praktiker nicht Halt. Mit Max Bahr gäbe

GmbH und der IPH Handelsimmobilien GmbH sieht die

es ein positives Beispiel im eigenen Haus. Max Bahr

drohende Insolvenz von Praktiker als ein Déjà vu der

attestieren die Verbraucher eine hohe Service- und Sor-

Schlecker-Pleite. Die Schuld sieht er beim Management. In

timentskompetenz.

einer Betriebsform wie dem Fachmarkt, bei dem für die Kunden günstige Preise ohnehin schon einer der Hauptgründe für einen Einkauf sind, sei der Versuch einer Differenzierung über den Preis sinnlos. Er werde schnell ruinös werden. Im Unterschied zu Praktiker hätten die Wettbewerber bessere Differenzierungsstrategien entwickelt. So setzte Hornbach auf die Profiheimwerker. Obi und Toom sprächen mit ihrem Wohnen- und EinrichtenSortiment auch Frauen an. Und Bauhaus habe einen Drive-in, in dem bequem große Teile in das Auto gepackt werden können.“ Falsche Positionierung mache auch vor

Susanne Klaußner, GF-Vorsitzende GRR Real Estate Management GmbH, ergänzt, dass Praktiker ein durchdachtes Konzept und eine klare Positionierung gegenüber den Wettbewerbern fehle. Die ausgebliebenen Investitionen in ein zeitgemäßes Storedesign hätten Praktiker in einem hart umkämpften Markt letztendlich in die Insolvenz geführt. PAMERA-GF Filipe Costa sieht die drohende Insolvenz von Praktiker nicht als überraschend. Kunden seien längst nicht mehr nur durch die billigsten Schnäppchen zu gewinnen. Die reine Preis-Orientierung sei überholt. (WR) □

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Optimismus macht sich in der Immobilienwirtschaft breit Deutlicher als im Rest der Wirtschaft Die deutsche Immobilienwirtschaft erwartet eine positive Entwicklung der Konjunktur und rechnet mit Umsatzzuwächsen. Damit liegen die befragten CFOs der Immobilienbranche mit ihren Erwartungen deutlich über jenen der restlichen Wirtschaft, wie der Deloitte-Report „Ausblick Real Estate“ zeigt. Die Branche plant entgegen dem Trend anderer Branchen eine Erhöhung der Investitionen und Neueinstellungen. Strategische Priorität besitzt vor allem die Steigerung des operativen Cashflows, es sollen aber auch Kosten gesenkt und der Verschuldungsgrad reduziert werden. Am Deloitte Survey haben 124 CFOs deutscher Großunternehmen teilgenommen. 11% davon sind der Immobilienbranche zuzuordnen. 41% generieren bis zu 500 Mio. Euro Umsatz im Jahr, 59% über 500 Mio. Von denen wiederum haben 28% einen Umsatz von über 1 Mrd. Euro im Jahr.

Investitionen im Fokus Mehr als die Hälfte der befragten Real Estate CFOs räumt der Erhöhung des operativen Cashflows hohe Priorität ein. Kostensenkungen und die Reduzierung des Verschuldungsgrades stehen bei fast jedem zweiten CFO ganz oben auf der Agenda. Auch ist die Immobilienbranche sehr viel investitionsfreudiger als die übrige Wirtschaft. Während andere Industrien sich fast ausschließlich auf Rationalisierungsmaßnahmen fokussieren und ihre Ausgaben im Bereich Neuinvestitionen reduzieren, setzen die Real Estate CFOs in hohem Maße auf Wachstumsinvestitionen. Energiekosten größtes Risiko CFOs haben ein neues Risiko auf dem Radar: Sahen die CFOs in den Energiekosten 2012 noch kein besonderes Risiko, liegen die steigenden Energiepreise in der aktuellen

Die größten Sorgen bereiten den CFOs der Real-

Umfrage mit der Sorge um das instabile Finanzsystem mit 38

Estate-Unternehmen die Gefahr steigender Energiekosten.

Prozent gleichauf. Als weiteres Risiko bewerten etwa ein

Als weitere Risiken werden das instabile Finanzsystem so-

Drittel steigende Lohnkosten und ein knappes Viertel die

wie steigende Lohnkosten und Kapitalknappheit gesehen.

Kapitalknappheit. Einen Nachfragerückgang befürchtet dage-

Die wichtigste Konsequenz aus der Energiewende ist für

gen kaum noch ein Teilnehmer.

die Real Estate CFOs Optimierung der Energieeffizienz

Dies zeigt, dass die Energiewende eine besondere

„Alle Wirtschaftszweige sehen steigende Energiekosten negativ. Und gerade für Unternehmen mit hohem Energiekostenanteil ist die Energiewende ein kritischer Faktor. Insbesondere auf die Immobilienbranche kommen hier in den nächsten Jahren immense Mehrkosten zu“, erklärt Michael Müller, Partner und Leiter Real Estate bei Deloitte. Immobilienunternehmen erwarten steigende Umsätze 92% aller befragten Immobilienunternehmen erwarten eine positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft. Die CFOs sehen ihre finanziellen Erfolgsaussichten dabei antizyklisch: 85% rechnen für die nächsten 12 Monate mit steigenden Umsätzen, während die anderen Wirtschaftszweige nur zu gut einem Drittel von höheren Einnahmen ausgehen.

Herausforderung für Immobilien-CFOs ist. Für 77% der Be-

Gleichzeitig ist die Bereitschaft der Immobilienwirtschaft

fragten hat die Erhöhung der Energieeffizienz höchste Priori-

neue Mitarbeiter einzustellen und zu investieren sehr viel

tät, erst danach folgt mit 38 Prozent die Optimierung der

höher als in der restlichen Wirtschaft.

Energiebeschaffung. Allerdings erwartet nur ein gutes Drittel

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Catella News

Kostensenkungen durch höhere Energieeffizienz. Immerhin knapp ein Drittel will die Ener-

Düsseldorf: Die Catella Property GmbH startet mit einer eigenen Online-Vermarktungsplattform, um zukünftig Unternehmen noch besser bei der Suche nach neuen und geeigneten Büroflächen beraten zu können. Es wurde eine Plattform entwickelt, die stärker auf die Bedürfnisse und Suchkriterien von Unternehmen aus den unterschiedlichsten Branchen eingeht. Unter www.duesseldorfbueromarkt.de und www.berlin-bueromarkt.de können ab sofort Interessenten ein reichhaltiges Angebot an zur Verfügung stehenden Flächen finden.

giewende zum Auf- und Ausbau neuer Geschäftsfelder nutzen. „Die CFOs der deutschen Immobilienwirtschaft blicken deutlich zuversichtlicher in die Zukunft als ihre Kollegen in den anderen Wirtschaftszweigen. Ihre Investitionsplanung ist offensiv und auf Wachstum ausgerichtet“, resümiert Müller. „Alle Wirtschaftszweige sehen steigende Energiekosten negativ. Und gerade für Unternehmen mit hohem Energiekostenanteil ist die Energiewende ein kritischer Faktor. Insbesondere auf die Immobilienbranche kommen hier in den nächsten Jahren immense Mehrkosten zu“, erklärt Michael Müller, Partner und Leiter Real Estate bei Deloitte. (KK) □

Mietwohnungsbau hinter Erwartungen zurück Politische Risiken gefährden Wohnungsneubau Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland sieht politische Risiken, die den künftigen Neubau von Wohnungen gefährden. Laut Statistischem Bundesamt wurden 2012 rund 200.500 Wohnungen fertig gestellt. Zum Vorjahr ist das ein Plus von 17.400 Wohnungen oder 9,5%. Die Fertigstellungszahlen bei Eigentumswohnungen lagen mit einem Anstieg von 23,3% hoch. Deutlich hinter den Erwartungen blieb der Mietwohnungsbau zurück: nur ein Plus von 7,7%. Das liege an den Rahmenbedingungen für den Bau neuer, bezahlbarer

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Fonds-News Mainz: Die zweite Vollplatzierung innerhalb kurzer Zeit meldet Hamburg Trust. Für den im Dezember 2012 gestarteten „domicilium 10 universitas“ hat der Fondsund Asset-Manager 27,5 Mio. Euro bei privaten Anlegern einwerben können. Investiert wird in eine im Bau befindliche Studentenwohnanlage mit 795 Einheiten in Mainz. Das Fondsvolumen beträgt 41,2 Mio. Euro inkl. Agio. Prognostiziert werden jährliche Auszahlungen von 5,3% vor Steuern und am Ende der Laufzeit ein Gesamtmittelrückfluss vor Steuern von etwa 201,6% des eingesetzten Kapitals.

Mietwohnungen, so die BID. Das sind die hohen energetischen Anforderungen und die steigenden Energie- und Baukosten. Die Politik sei gut beraten, diese Entwicklung nicht durch regulierende Eingriffe noch zu verschärfen. Die Debatte über höhere Steuern und eine Mietpreisbremse könnten zu großer Verunsicherung der Wohnungswirtschaft führen und den Neubau ausbremsen, befürchtet die BID. Das Bundesamt für Bau-, Stadt- und Raumforschung hat für die Jahre 2010 bis 2015 einen jährlichen Neubaubedarf von 193.000 Wohnungen prognostiziert. Da in den Jahren 2010 und 2011 lediglich 160.000 bzw. 183.000 Wohnungen fertig wurden, ergibt sich bereits für diese beiden Jahre ein Nachholbedarf von 43.000 Einheiten. Staatliche Eingriffe, mahnt die BID, könnten verhindern, dass diese Lücke „jemals geschlossen“ wird. (CW) □

Hotelinvestments in Deutschland verdoppelt Metropolen machen zwei Drittel aus Einigkeit der Researcher besteht in einer drastischen Erhöhung der deutschen Hotelinvestmentumsätze auf etwa 700 Mio. Euro im ersten Halbjahr. Die wichtigsten Käufer in Deutschland waren Corporates und Eigennutzer mit rd. 53%, private Investoren und Family Offices mit rd. 13%. Aktuell sei die Investmentnachfrage höher als das Angebot. Metropolen-Hotels schöpfen den Rahm ab. Einen Anstieg um 236% über Vorjahr auf 697,5 Mio. Euro meldete Colliers für das 1. Halbjahr 2013 für Hotelinvestments in Deutschland. Ausschlaggebend für den Anstieg war allerdings der Kauf des Queens Moat-Portfolio durch ein Investorenkonsortium um die

Frankfurt: INTERNOS Global Investors gibt das zweite Closing des INTERNOS Hotel Real Estate Fund I mit Neuzusagen in Höhe von 135 Mio. Euro von drei deutschen Pensionsfonds sowie zusätzlichen Verpflichtungen von den Erstinvestoren bekannt. INTERNOS hat nun den Fonds für neue Investoren geschlossen und erwartet, dass er ein GesamtEigenkapital von ca. 225–230 Mio. Euro erreichen wird. Seit seinem Start hat der Fonds Kaufverträge beziehungsweise Absichtserklärungen zum Kauf von sieben Hotels in Deutschland, Österreich und den Niederlanden für ca. 200 Mio. Euro unterzeichnet. Der INTERNOS Hotel Real Estate Fund I wurde als Spezialfonds nach deutschem Investmentrecht aufgelegt.

Fattal-Gruppe für rd. 300 Mio. Euro. Top-Standorte sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. In diese Standorte gingen zwei Drittel des Investitionsvolumens. Der Durchschnittskaufpreis lag in den Top-Standorten bei 19 Mio. Euro pro Objekt und in den Nebenstandorten bei 8 Mio. Euro pro Objekt. Durch den Portfolio-Deal flossen knapp zwei Drittel der Investments in das Dreiund Vier-Sterne-Segment. Luxushotels erreichten 21% Marktanteil und Low-Budget 13% Marktanteil. Häufig entsprächen die zum Verkauf stehenden Häuser weder von der Größe noch von der Vertragsform her den geforderten Standards. Insgesamt rechnet Colliers mit einem Transaktionsvolumen zumindest auf Vorjahresniveau. Das gesteigerte Interesse von Kapitalsammelstellen führen zu einem weiteren Nachfrageschub. CBRE kommt zu vergleichbaren Ergebnissen. Mit 734 Mio. Euro habe sich der Umsatz verdreifacht. Auch CBRE sieht für das laufende Jahr insgesamt Umsätze auf dem Vorjahreslevel von 1,4 Mrd. Euro. Im 1. Halbjahr belegte Hamburg lt. CBRE die Spitzenposition mit knapp 25% vor Frankfurt mit 13% und Berlin mit 11%. Im vergangenen Jahr hatte Berlin dagegen noch mit 37% weit vorne gelegen. Jones Lang LaSalle ermittelt 643 Mio. Euro, die dem Vorjahresvergleichswert von 270 Mio. Euro gegenüberstehen. Der 10Jahres-Schnitt der 1. Halbjahre wurde um 20% übertroffen. (WR) □

Wohnungsmieten machen Sommerpause Preisentwicklung leicht gebremst Der Empirica-Immobilienpreisindex des Forschungsinstituts Empirica hat die Werte für Wohnimmobilien im 1. Halbjahr vorgelegt. Bei den Mieten ergibt sich keine weitere Steigerung mehr gegenüber dem Vorquartal. Ähnlich sieht es bei Kauf aus. Im Vorjahresvergleich gibt es aber ein deutliches Plus. Entwarnung gibt empirica nicht. ►

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Trotz Flaute im 2. Quartal 2013 liegen Wohnungs-

ralbanken auf den Markt pumpten, habe auch eine hö-

mieten in der Summe um 3,3% über dem Vorjahr. Bezogen

here Volatilität der Asset-Preise zur Folge. Investoren

auf die 10 teuersten Städte, in denen Freiburg immer noch

verlagerten ihre Engagements zunehmend weg von

vor Berlin rangiert, wurden für Neubauten überall Mieten

risikoarmen und hin zu riskanteren Positionen. Japan sei

oberhalb von 10 Euro pro qm verlangt. Eigentumswohnun-

nach den USA die derzeit am meisten beobachtete

gen bewegten sich gleichfalls gegenüber dem Vorquartal

große

kaum. Im Vorjahresvergleich gab es ein Plus von 5,1%.

Indikatoren. Die positiven Impulse in den USA hätten

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gingen die Preise im

sich auf der ganzen Welt ausgebreitet. Konjunkturelle

2. Quartal sogar um 0,5% zurück, liegen aber im Vorjahres-

Aufwärtsrevisionen sowie über den Erwartungen liegen-

vergleich immer noch um knapp 4% höher. Die Kaufpreise

de Beschäftigungszahlen, gutes Konsumklima und stei-

in den 10 Top-Städten lagen überall oberhalb von 3.000

gende Hauspreise könnten das Quantative Easing-

Euro pro qm.

Programm zum Erwerb von Staatsanleihen herunterfah-

Empirica sieht aber noch lange keinen Grund zur Entwarnung. Die Preise legten nur eine Pause ein. Der weltweite Anlagenotstand halte an. Der Neubau hinke hinter der Nachfrage her. Bauland sei immer noch Mangelware,

Volkswirtschaft

mit

verbesserten

Makro-

ren lassen. Die anhaltende schrittweise Aufwertung des RMB hat China nicht aus der Bahn geworfen. Aus China fließe Kapital jetzt auch in Wohn- und Gewerbeimmobilien in den G7-Ländern.

vor allem dort, wo es gebraucht werde. Wie in allen großen

Großbritannien und Australien mit hoher Inflati-

Preiszyklen drohten jetzt politische Eingriffe, die für eine

on führten vor, dass bei steigender Inflation Geld aus

Verschärfung des Zyklus sorgten. Alle zeitlich und regional

Staatsanleihen in Immobilien umgelenkt werde. Wichtig

befristeten Sonderabschreibungen verursachten ein Over-

für Immobilien-Investoren in Europa sei, dass es den

Shooting. Erfahrungen des Fördergebietsgesetztes schei-

großen Gateway Cities – London, Paris, Frankfurt und

nen vergessen. Solange Bauland knapp sei und die Bauin-

Stockholm – zwar relativ gut gehe, dem spanischen

dustrie ausgelastet sei, würden Neubausubventionen weit-

Hinterland, Frankreich, Süditalien, Nordengland und

gehend in Preissteigerungen verpuffen. (WR) □

Ostdeutschland jedoch nicht. Logistik profitiere von der Erholung des Welthandels, der Zunahme des InternetHandels und der stetigen Erholung des Binnenkonsums.

Investment-Perspektiven für das 2. Halbjahr 2013 positiv Erholende Volkswirtschaften und steigende Renditen

Auch Investitionen in Mezzanine-Darlehen in Europa, in Lagen außerhalb des Core-Segmentes in den GatewayCities sowie in Einzelhandels-Zentren, die erfolgreich mit dem Internet-Handel konkurrierten oder diesen ergänzten, böten weltweit Möglichkeiten zur Wertschöpfung, fasst LaSalle zusammen. (WR) □

Dem stark korrelierten Zusammenbruch der Volkswirtschaften der Industrieländer während der globalen Finanzkrise

folgte

eine

relativ

unsynchronisierte

„Erholung”. Die extreme Risikoaversion der Jahre 2009-2010 hat sich in vielen Teilen der Welt ebenfalls

Fonds-Zweitmarkt legt zu Fondsbörse +40%

eindeutig wieder gelegt. Mit sich erholenden Volkswirt-

Alex Gadeberg von der Hamburger Fondsbörse mel-

schaften und daher steigenden Renditen von Staatsan-

det für das 1. Halbjahr 2013 mit 2.600 Vermittlungen

leihen müssen sich lt. LaSalle Investoren arrangieren.

(+ca. 30%) einen nominalen Handelsumsatz von 90,8

Probleme kann es geben, wenn die Renditen für Staats-

Mio. Euro (+knapp 40%). Mit über 60% blieben Immobi-

anleihen schneller steigen, als sich die Marktgrundla-

lienfonds mit 55,8 Mio. Euro besonders gefragt. Die ak-

gen bessern, oder die Wachstumskurve des Nettobe-

tuell gebeutelten Schiffsbeteiligungen erreichten mit 20

triebsvermögens ansteigt.

Mio. Euro immerhin 23%. Der Rest verteilt sich auf die

Immobilieninvestoren sollten im zweiten Halbjahr 2013 aus globaler Perspektive nach Empfehlung von LaSalle Investment Management einige Entwicklungen genau im Auge behalten. Die massive Liquidität, die die Zent-

anderen Fondsgruppen. Die gestiegenen Durchschnittskurse in allen Segmenten deuteten auf eine weitere Erholung des Marktumfeldes hin, deutet Gadeberg die Entwicklung. Der Durchschnittskurs für Immobilienfonds habe sich um 4,3% auf 50,9% erhöht. (WR) □

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 1 NR. 300, 30. KW, 22.07.2013, Seite 40

Kurz berichtet

Aurelis verkauft in Köln Grundstück an B&B Hotels Das Immobilienunternehmen Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG hat ein über 3.700 qm großes Grundstück in Köln-Deutz an die B&B Hotels GmbH (Wiesbaden) veräußert. Die Fläche befindet sich auf dem Deutzer Feld an der Gummersbacher Straße. Die Unternehmensgruppe B&B Hotels wird das Grundstück zur Errichtung eines Hotels mit 109 Zimmern nutzen. Baubeginn für die Maßnahme ist im Frühjahr 2014, mit der Fertigstellung wird bis Ende 2015 gerechnet. Aurelis investiert rund 1,5 Mio. Euro in die Erschließung des Deutzer Feldes. KSK-Immobilien GmbH vermittelt letzte Bürofläche im Kettner-Gebäude Eine Bürofläche mit einer Größe von ca. 252 qm im Kettner-Gebäude im Kölner Stadtteil Ossendorf hat ein Dienstleistungsunternehmen zum 1. September 2013 langfristig angemietet. Die Bürofläche wird komplett saniert und nach den Wünschen des neuen Mieters ausgebaut. Die KSK-Immobilien GmbH war sowohl für den Mietinteressenten als auch für den Vermieter beratend tätig. Anbieter für Befragungs- und Dialogsoftware ziehen nach Köln Die QuestBack GmbH mietet im Cologne Oval Offices am Kölner Rheinufer ab dem 1. Juli rund 1.800 qm. Das Metier des im Jahr 2000 gegründeten Unternehmens ist die Entwicklung von Befragungs- und Feedbacklösungen für die OnlineMarktforschung, Kundenbefragungen und Personal-Management. Die deutsche Niederlassung von QuestBack, ging 2011 aus der Übernahme der ehemaligen Globalpark AG hervor. Die in Köln entwickelte „Enterprise Feedback Suite EFS“ ist die zentrale technische Plattform für die Lösungen der gesamten QuestBack-Gruppe.

Kölner Bürovermietungsmarkt bleibt unter Vorjahresniveau Die Abschlusskurve auf dem Kölner Büroflächenmarkt malt zur Jahresmitte ein eher gleichförmiges Bild ohne große Ausschläge nach oben oder unten. Ein Umsatzvolumen von ca. 69.000 qm auch im 2. Quartal sorgt für ein Halbjahresergebnis von ca. 138.000 qm, entsprechend einem Minus von 10% im Jahresvergleich. Auch die Anzahl der abgeschlossenen Verträge ging im selben Zeitraum um 12% zurück. „Nicht mangelnde Nachfrage ist das Problem, sondern die Zurückhaltung der Nutzer, wenn es um den konkreten Abschluss geht. Mieter spielen auf Zeit und beobachten sehr genau die wirtschaftliche Entwicklung“, so Thomas Borchert, Teamleiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Köln. Überproportional stark war von dem Rückgang die Größenordnung 1.000 bis 2.500 qm betroffen. Hier hat sich die Anzahl der Abschlüsse halbiert. „Der Rückgang in dieser Flächenkategorie hängt nicht zuletzt mit dem vorhandenen Angebot zusammen: In der begehrten Innenstadtlage gibt es nur wenige große und zusammenhängende Büroflächen zur Anmietung“, so der Vermietungsexperte. 90% der Mietverträge auf dem gesamten Kölner Markt wurden denn auch bis zu einer Größe von maximal 1.000 qm abgeschlossen. Bemerkenswert gegenüber dem vergangenen Jahr sind allerdings die zwei Abschlüsse im fünfstelligen Quadratmeterbereich - im 1. Quartal durch die Uni Köln (12.500 qm) in Lindenthal/Sülz und im 2. Quartal durch die Koelnmesse GmbH im Teilmarkt Deutz/Messe (ca. 15.800 qm). Auf dieser Basis konnten für die Top 5 Deals rund 43.000 qm und damit 31% des Gesamtumsatzes notiert werden, darunter auch die Anmietung durch die Volvo Car Germany GmbH (ca. 4.100 qm durch Jones Lang LaSalle vermittelt), ebenfalls im Teilmarkt Deutz/Messe. Die Spitzenmiete liegt zur Jahresmitte - unverändert in den vergangenen 12 Monaten - bei 22,00 Euro/qm/Monat, erzielt wird sie im Teilmarkt Rheinufer-West. „Auch bis Jahresende wird es bei diesem Spitzenmietpreis bleiben – Ausnahmen sind möglich, geben aber nicht die gängige Entwicklung im Markt wieder. Hier handelt es sich dann um Flächen in Kölner Bürotürmen oder in außergewöhnlich renovierten Immobilien. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 10,00 und 15,00 Euro/qm/Monat abgeschlossen. Die gewichtete Durchschnittsmiete ergab einen Mietpreis von 12,10 Euro/qm/Monat. Aufgrund des knapper werdenden Angebots an Flächen und eines mit 4.500 qm niedrigen spekulativen Fertigstellungsvolumens (weitere 12.000 qm bis Ende des Jahres) zeigt die Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal eine leicht rückläufige Tendenz. Ende Juni ist sie um 10 Basispunkte auf 7,5% gesunken. Wenn ein Gesamtjahresumsatz von um die 270.000 qm erreicht wird und sich die Nettoabsorption dabei auf einem ähnlichen Niveau hält wie im vergangenen Jahr, wird sich an der genannten Leerstandsquote nur marginal - und dies weiter fallend - etwas ändern. Damit bliebe es bei der niedrigsten Quote der letzten fünf Jahre.

NR. 300 I 30. KW I 22.07.2013 I ISSN 1860-6369 I SEITE 41

Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Berlin: Karin Krentz Frankfurt: Christina Winckler München: Alexander Heintze/Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Bernhard Garbe (stilwerk/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Andreas Schulten (Bulwien AG) Wissenschaftliche Partner: Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule BadenWürttemberg Stuttgart) Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 901-250, F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. Bildquellen: fotolia.com Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder. stellv.: Dr. Karina Krüger-Junghanns

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Aberdeen Asset Management (30), Acrest Property Group (12,30), Aengevelt (25), aik (30), Allianz (26), Angermann (29,30),APOprojekt (10), Arcandor AG (23), Aurelis Real Estate (10,12,18,21,23,25), B&B Hotels (23), Bank Sarasin (2), Bauhau (35), BBE Handelsberatung (35), BEGIS Beratungs- und Entwicklungsgesellschaft für Informationssysteme mbH (23), Beteiligungsreport (27), BID (37,38), BNPPRE (23,24,25,29,30), Bouwfonds (18,22), Brunsch & Meyer Grund und Boden AG (25), BulwienGesa (31,32), BVT (3), Catella Property (25,38), Catella Real Estate (2,7,13), Caverion (26), CBRE (18,21,26,28,29,30,38), City Projekt Immobilien (12), Colliers (24), Colliers (7,12,25,38), Colliers Trombello Kölbel (18), Commerz Real (25), Commerzbank (7,25), Corpus Sireo (7), Cushman & Wakefield (25), Danone (18),DCM (19), Deka (14,18,34), Deloitte (36,37), Deutsche Asset & Wealth Management (28), Deutsche Bahn AG (25), Deutsche Börse (25), DFH (6), DIC Asset AG (11,18,21,23), DIP (30,31), Drees & Sommer (10), DTZ (12), Ebertz & Partner (15), Edeka (18), Empirica (38,39), Engel & Völkers (29,30), Europäische Akademie für Steuern, Wirtschaft & Recht (25), Fairvesta (24), Fattal-Gruppe (39), Garbe Logistic (17), Gossmann & Berger (23,29,30), GRR REM (35), H&M (7), Hamburg Trust (37), Hamburger Fondsbörse (39), Handelsblatt (1), Hannover Leasing (18,19), Hannover Leasing (25), Hannover Leasing (6,18), Helmreich Immobilien Verwaltung (21), HIH (24), Hochtief (23), Hornbach (35), Hypo Real Estate (14), IKB (14), Immobilien Manager (33), InnoGames (29), Interboden-Gruppe (30), Internos Global Investors (37), IPH Handelsimmobilien (35), IVG (1,2,3,12,14,16,17,23), IZ (2), Jones Lang LaSalle (2,23,24,25,26,29,38), Kapellmann und Partner (26), Karstadt (23,28), KGAL (17), kj project GmbH (25), LaSalle (39), LBB (2), LHI (4,30), Max Bahr (35), McDermott, Will & Emery (26), MDG GMbH (30), Nai apollo (25), Obi (35), OVG (18), Pamera (35), Pamera Real Estate Partners (18,26), Paribus Capital AG (6); Philipp & Holzmann AG (23), Praktiker (35), Project Gruppe (32,34,35), Project Gruppe (9), PropertyFirst GmbH (19), Quantum Immobilien Kapitalanlagesellschaft (26,30), Real I.S. (29), Recon Capita (25), RGM (10), RGM Holding (19,20), RheinHaus GmbH (26), Roller GmbH (30), RWE (31), Savills (23,24,25,26,30), Schlecker (35), SEB Asset AG (5), Signa Holding (28), sontowski & partner (6,19), Stadtwerke München (21), TA Realty Associates (18), Teambank AG (6), Telekom (1), The Carlyle Group (10), Toom (35), Union Investment (18), Universal-Investment (30), Unmüssig Gruppe (21), Verlagsgruppe Milchstraße (29), Vilis GmbH (30), Warburg-Henderson (24), Württembergische Lebensversicherung AG (21), YIT (26).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Bolthausen, Petra (26); Costa, Filipe (35); Dippold, Wolfgang (35); Euler, Matthias (18); Franken, Klaus (25); Friedl, Stefan (28); Friedman, Milton (8); Gadeberg, Alex (39); Glück, Hartmut (10); Groß, Peter (10); Juncker, Jean-Claude (2); Jungnickel, Nico (26); Kassecker, Franz (24); Klaußner, Susanne (35); Knapek, Rainer (26); Kunz, Peter (25); Lange, FritzKlaus (20,21); Lauster, Elke (12); Neunzig, Jörg (12); Patt, Friedrich Wilhelm (19); Ruhl, Michael (6); Schäfers Prof. Dr., Wolfgang (13); Schulten, Andreas (32); Stumpf, Joachim (35); Volcker Dr., Hans Volkert (12); Winter, Richard (29); Wolf Dr., Klaus (17); Ziegler, Stefan (17).

Nr. 52, 30. KW, 22. Juli 2013, Seite 1

Sehr geehrte Damen und Herren!

Nr.: 52 30. KW/22.07 2013 Kostenlos per E-Mail

Der Deutsche Hypo-Index für das Immobilienklima, das die Stimmung der Branche wiedergibt, sei, so wird berichtet, im vergangenen Monat um 1,5% auf 121,1 Punkte zurückgegangen etwa auf das Niveau vom Jahresbeginn. Der Rückgang resultiere sowohl aus dem Investment- als auch dem Ertragsklima und betreffe alle Nutzungssegmente außer Einzelhandel. Dagegen stieg der Index für die Immobilienkonjunktur, der auf makroökonomischen Rahmendaten für die Immobilienwirtschaft beruht, auf 227,7 Zählerpunkte, den höchsten Wert seit Februar 2007. Dagegen

ISSN 1860-6369

Inhaltsverzeichnis Editorial

Moscheen, Stadtteile und 2 Stadtplanung Logistikmarkt Ruhr 1. Halbjahr

Zukunft Industrieflächenmarkt

Vivawest zieht erste Bilanz

Landesmittel für Wohnungen im Bestand

RWTH Tagung Redevlopment Büromarktdaten Impressum

berichtet Deloitte: „Die deutsche Immobilienwirtschaft erwartet eine positive Entwicklung der Konjunktur und rechnet mit Umsatzzuwächsen. Damit liegen die befragten Real Estate CFOs mit ihren Erwartungen deutlich über jenen der restlichen Wirtschaft“. Beruhigend an solch widersprüchlichen Indices ist, dass sie sich auf B-Regionen wie das Ruhrgebiet kaum auswirken dürften. Deloitte weiter: Die Branche plane entgegen dem Trend eine Erhöhung der Investitionen und Neueinstellungen. Strategische Priorität besitze die Steigerung des operativen Cashflows, i.e. Einkünfte steigern und gleichzeitig Kosten – insbesondere Energiekosten - senken und Verschuldungsgrad reduzieren. An Letzterem arbeiten derzeit vor allem die großen, alle im Ruhrgebiet angesiedelten Wohnungsunternehmen auf unterschiedliche Weise, mit Umschuldungen, Börsengängen, Fusionen. Dank KfW- und besonderen Landesmitteln in NRW (vgl. Bericht) ist energetische Sanierung in Grenzen auch dann möglich, wenn der Markt die Realisierung der

Kosten in der Kernmiete nicht hergibt. Zukäufe in größerem Umfang tätigt derzeit nur die LEG NRW, aber es wird auch neu gebaut insbesondere als erneuernde Ergänzung im Bestand wie 9 bei Vivawest (vgl. Bericht). Statistisch fallen solche Maßnahmen bezogen auf das gesamte Bundesgebiet nicht ins Gewicht: Lt. BID stieg der Neubau von Wohnungen insgesamt 2012 um 9,5% 11 auf 200.500 Einheiten, aber die Zahl von Mietwohnungen nur um enttäuschende 7,7%. Das bedeutet, dass die dringend gesuchten preiswerteren Mietwohnungen in den gesuchten Städten 12 weiter Mangelware bleiben. In den Ruhrgebietsstädten ist nicht Neubau sondern Umbau auf allen Ebenen das große Thema, vom Umbau der Wirtschaft (vgl. Berichte Logistik und Industrieflächen) bis zum Umbau von Siedlungen. Dass er stattfindet, ist nicht hoch genug zu bewerten, denn jede Veränderung ist zwar eine Herausforderung für alle Beteiligten, wie die RWTH Tagung zum „Redevelopment“ zum wiederholten Male deutlich machte, aber sie verspricht auch eine „zweite Zukunft“, so der Tagungstitel, sie erlaubt es, Hoffnung zu schöpfen für alle im Revier. Dass die Gesellschaft überall, aber besonders hier „älter und bunter“ werde, ist ein viel zitierter Gemeinplatz. Wie „bunt“ zeigte die Ausstellung über Moscheebauten. Ein Blick auf die Landkarte (vgl. Bericht) genügt, um die wachsende Bedeutung von Zuwanderern auch für den Immobiliensektor zu erahnen.

Ihr direkter Weg zu uns!

Vielleicht kann mal jemand ausrechnen, wie viel von den rund 13 Mrd. Euro (BNPPRE, Colliers International und CBRE), die auf den deutschen Investmentmärkten für Immobilien im ersten Halbjahr des Jahres umgesetzt wurden, auf eine B-Region wie das Ruhrgebiet entfiel und in welchen Segmenten? In Düsseldorf jedenfalls hätten sich die Umsätze verdreifacht – für Objekte in Düsseldorf oder doch wohl eher, weil Verkäufer und/oder Käufer eine Düsseldorfer Adresse haben? Die Zahlen mit den Orten, an denen sie sich realiter auswirken zu verbinden, mit den Siedlungen, den Industriebetreiben, den logistischen Wegen, den Citykernen und Einkaufszentren, die sie fördern oder behindern, wäre das nicht eine wirklich lohnende Aufgabe für Analysten, von der nicht nur die Branche, sondern auch die Kommunen und damit die Gesellschaft insgesamt profitieren könnte?

Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin

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Personalien Axel Funke, seit zwölf Jahren Vorsitzender der Geschäftsführung von Multi Development Germany mit Sitz in Duisburg, scheidet zum 30. September aus dem Unternehmen aus. Seine Aufgaben übernimmt vorläufig Heino Vink aus dem Vorstand der niederländischen Multi Corporation. Deren Übernahme betreibt derzeit Blackstone. Die Übernahme der Genossenschaftsanteile sei am 20. Juni beantragt worden, heißt es im Amtsblatt der Europäischen Kommission. Blackstone sei vor allem an dem Türkeigeschäft interessiert.

Claudia Goldenbeld ist ab 1. Juli 2013 Geschäftsführerin der Vivawest GmbH und der Vivawest Wohnen GmbH für den Bereich Betriebswirtschaft. Sie war zuletzt kaufmännische Geschäftsführerin der Vivawest Dienstleistungen GmbH. Zuvor war sie im Bereich Controlling der RAG AG bzw. der Evonik Industries AG tätig. Gleichzeitig legt Ulrich Küppers sein Mandat als Geschäftsführer auf eigenen Wunsch nieder.

Moscheekarte NRW

Moscheen, Stadtteile und Stadtplanung Die Zeit der Zimmer- und Hinterhofmoscheen ist vorbei. Als Kulturorte sind sie ein nicht mehr weg zu denkender Teil der Stadtlandschaften im Ruhrgebiet, aber im Bewusstsein noch kaum präsent. Anette Kolkau, M:AI, fasst für uns die Ergebnisse einer Podiumsdiskussion im Rahmen der Ausstellung „Kubus oder Kuppel“ des Museums Architektur und Ingenieurbaukunst M:AI zusammen. Moscheebauprojekte beleben die Diskussion und die Stadtteile, aber oft viel zu spät die Stadtplanung. Das war eine von mehreren Feststellungen bei der Diskussion „Wer baut, der bleibt. Die Moschee und ihre Impulse für die Stadtentwicklung“, die im Rahmen der M:AIAusstellung „Kubus oder Kuppel“ stattfand. Praktizierende Stadtplaner und Hochschullehrer, eine Architektin und ein Quartiersmanager schilderten aus ihrem jeweiligen Blickwinkel und mit ihren Erfahrungen die umfangreichen Prozesse, die den Bau von muslimischen Gebetshäusern begleiten. Denn: Unsere multiethnischen Stadtteile werden zunehmend auch als solche sichtbar. Muslime bilden dabei den größten Prozentsatz, sie sind als Moscheegemeinden oft Bauträger für neue Gebets- und Begegnungshäuser, die den wachsenden Gemeinden ausreichend Platz bieten. Die Zeit der Zimmer- und Hinterhofmoscheen ist vorbei. Mehr noch: Sie sind – noch deutlicher als in ihren Ursprungsländern – Begegnungsstätten, Kulturorte, Fortbildungseinrichtungen und Nahversorgungspunkte. Sie haben vielleicht sogar mehr lebenspraktische als religiöse Funktion! Warum also immer wieder, bei jedem Neubauprojekt von neuem die Diskussion über Größe und Ort? Über zuschlagende Autotüren, Trubel, die vermeintliche Dominanz des irgendwie Fremden? Weil das ganz normal ist, so Prof. Dr. em. Wolf-Dietrich Bukow, Erziehungsund Kultursoziologe aus Köln. Es sei überall und immer so gewesen: An das Neue muss man sich erst gewöhnen, jahrzehntelang. Und er erinnert daran, wie schwer es einst die Protestanten im erzkatholischen Köln hatten, bis sie ein eigenes Gotteshaus bauen durften. Bei all der Zeit, die so ein „Aufeinander-zu-Bewegen“ kostet, sei es aber wichtig, die Gerechtigkeit im Auge zu behalten und Gleichberechtigung als Regel und oberstes Ziel der Prozesse zu begreifen. Was ist also die Aufgabe der Stadtplanung? Für mehr Bauqualität, für mehr Baukultur zu sorgen? Schließlich sind viele der seit den 1990er Jahren entstandenen Moscheeneu- oder um-

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bauten eher von mäßigem architektonischen Wert. Mehr Gestaltqualität, mehr Bereicherung der Baukultur führt auch zu mehr Akzeptanz, Zufriedenheit und mehr Identifikation, so die Architektin Tülin Kabis-Staubach. An diesem Punkt für mehr Baukultur zu sorgen, das sei auch eine Zukunftsaufgabe des kommunalen Städtebaus. Aber vor allen baukulturellen Qualifizierungsmaßnahmen komme erst der Kommunikationsprozess. Erste Gestaltungsaufgabe sei es, Personalien die Kommunikation mit allen Beteiligten im Stadtteil zu organisieren – auch eine Aufgabe, die Michael Newey FRICS ist seit eine Kommune wahrnehmen könnte, die schon bei der Standortfrage beginnt, so der Quar1. Juli neu- tiersmanager Marcus Schenk aus Offenbach. Ein Miteinander und Transparenz sind offensichtlich die besten Fundamente für einen Moscheebau. Dass staatliche Förderprogramme wie er Präsizum Beispiel „Soziale Stadt“, die solche Prozesse befördern können, zurückgefahren werden, dent des Royal Insti- bedauerte daher der Stadtplaner Reinhold Zemke. tut of CharDass mehr kommunaler Einfluss, mehr Projektsteuerung seitens der Behörden der tered SurWeg zum Ziel von Stadtteilentwicklungen mit Moscheen sein können, sieht Michael van der veyors Mühlen, Stadtbaurat aus Gelsenkirchen im Augenblick noch nicht: Es sei ein gesellschaftliches RICS. Er will sich für internatiProblem. Moscheebauten und das Leben um sie herum seien noch zu wenig im Alltagsveronale fachliche und ethische ständnis der Menschen angekommen. Dass man nur über Verständigungsangebote, über GeStandards in der Immobiliensprächsrunden, das Aushalten von Konflikten und Austausch zu für alle befriedigende Lösunwirtschaft im öffentlichen gen kommt, ist für den Gelsenkirchener Stadtbaurat zunächst einmal die ganz aktuelle und im Interesse einsetzen. Dafür Moment noch wichtigere Aufgabe als zusätzliche Regularien. Die Stadt müsse zu allererst den hatte RICS zusammen mit Prozess organisieren und in einem weiteren Schritt die Architektur. Runde Tische, höchstmöganderen führenden Immobiliche Transparenz, Ausdauer und viele informierende Gespräche, so schilderte ein Besucher lienorganisationen bei einem aus Duisburg, seien das Erfolgsrezept für die hohe Akzeptanz der Merkez-Moschee in DuisTreffen bei der Weltbank in burg. Es fehlt für gute Baukultur bei Moscheen mit den als Bauherren eher unerfahrenen MoWashington D.C. die scheegemeinden ein wenig Unterstützung: Zum Beispiel die Anregung, einen Wettbewerb um„International Property Meazusetzen, um eine individuelle, zeitgemäße, ausdrucksstarke Architektur zu ermitteln. Denn der surement Standards Coalitiarchitektonische Brückenschlag in die heutige Zeit ist auch eine Aussage für den Islam als on (IPMSC)“ gegründet, mit zeitgemäßer Religion. Hilfreich wäre auch, auf die Gestaltqualität der gesamten angrenzenden dem Ziel eine universelle Areale zu achten, schließlich definiert auch sie als Gesamtkomplex die Attraktivität der StadtMethode zur Flächenermittteile und damit Durchmischung und Vitalität der Stadt. Planerische Begleitung und Unterstütlung zu erarbeiten. zung durch die Stadt, die schon bei der Suche nach einem Standort anfängt, so die Runde, wäre bei Moscheeprojekten wünschenswert. Das könnte auch ein Beitrag dazu sein, dass solche Projekte Teil eines allgemeinen Alltagsverständnisses werden.

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Die Ausstellung mit Katalog wurde durch

Bochum Die Deutsche Annington DAIG war im zweiten Anlauf mit dem Gang an die Börse erfolgreich, allerdings mit deutlichen Preisabschlägen auf mind. 16,50 Euro Emissionspreis. Von den erzielten 575 Mio. Euro Einnahmen gehen 175 Mio. an den Eigentümer Terra Firma. 400 Mio. Euro will die DAIG nutzen, um Schulden zu senken und die Bonität für die weitere Refinanzierung zu stützen. Zwei Drittel der platzierten Aktien kaufte der Norwegische Staatsfonds Norges und hält damit einen Anteil von 5,2% an dem Wohnungskonzern. 15,5% der Anteile der DAIG gelangten in Streubesitz. Gleichzeitig komme die Refinanzierung voran. Im Rahmen des Programms „Lärmsanierung an bestehenden Schienenwegen des Bundes“ baut die DB ProjektBau GmbH i. A. der Deutschen Bahn im Bereich Bochum für rd. 7,7 Mio. Euro 10 Schallschutzwände mit einer Gesamtlänge von 4.555 m. Weitere 350.000 Euro stehen für passive Schallschutzmaßnahmen in rd. 1.000 Wohneinheiten zur Verfügung. Im Polnischen Haus "Porta Polonica" soll die bundesweite Dokumentationsstelle zur Geschichte und Kultur der Polen in Deutschland entstehen. Sie wird vom Landschaftsverband Westfalen Lippe LWL getragen und aus dem Bundesetat dauerhaft mit 300.000 Euro pro Jahr gefördert.

das ifa-Institut für Auslandsbeziehungen und die ifa-Galerie in Stuttgart erarbeitet und in einer ersten Fassung 2012 in Berlin gezeigt. Für NRW, wo rund ein Drittel aller Muslime in Deutschland leben, modifizierte sie das M:AI. Eine neue Ergänzung ist die fotografische Analyse von Mustafa Şentürk „Muslimische Gebetshäuser. Begegnungen im Ruhrgebiet“. Sie entstand mit Unterstützung durch das Institut für Türkeistudien in Essen und zeigt jeweils Außen- und Innenansichten. Şentürk berichtet: „Ich habe innerhalb von etwa drei Wochen knapp 20 Gebetshäuser besucht, ohne zu wissen, was mich dort erwartet. Aus dieser Perspektive kann ich sagen, dass mich die Gastfreundschaft und Unterstützung in der Fatih Moschee in Mülheim beeindruckt hat. Diese Erfahrung führte sich auch in Hagen, Marl, Dortmund und Herten sowie Süleimanyi Moschee Gelsenkirchen in all den anderen Moscheen fort. Aus architektonischer Sicht hat sich als eine der ersten Moscheen, die ich besucht habe, die Moschee in Essen-Katernberg in mein Gedächtnis eingeprägt. Sowohl im Sinne der Raumnutzung als solcher, als auch im Sinne der Rolle im Stadtteil ist diese Moschee sehr interessant für mich gewesen. Darüber hinaus ist die Katernberger Moschee auffällig, weil sie sowohl die türkische Moschee-Baukunst, als auch die im Ruhrgebiet übliche Bauweise in sich vereint.“ Die Ausstellung endete am 18.07.13. Infos unter www.mai.nrw.de

Logistikmarkt Ruhr im ersten Halbjahr Nach dem verhaltenen Start im ersten Quartal des Jahres verzeichnet der Logistikmarkt jetzt deutliche Umsatzzuwächse. Den Markt für

Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in Nordrhein-

Westfalen gliedert das spezialisierte Beratungsunternehmen Realogis in drei Zonen: das Ruhrgebiet, Düsseldorf mit Mönchengladbach und dem Niederrhein sowie Köln / Bonn / Aachen. In allen Zonen konnte ein deutlicher Anstieg des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahreszeitraum verzeichnet werden von 305.000 qm auf 450.000 qm. Die größten Zuwächse gab es zwischen Köln/Bonn und Aachen, wo sich das Ergebnis auf 150.000 qm mehr als verdoppelte. Im Ruhrgebiet summierten sich die umgesetzten Flächen auf ebenfalls 150.000 qm (+47%) während die Umsätze im Raum Düsseldorf mit 130.000 qm fast gleich blieben. „Im ersten Halbjahr 2013 dominierten die Handels-/ E-Commerce- Unternehmen den Umsatz im Teilmarkt Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein, in den beiden anderen Teilregionen wurde verstärkt von Logistikern nachgefragt“, sagt Bülent Alemdag, Geschäftsführer Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. Für das zweite Halbjahr erwartet er eine Nachfrage auf konstant hohem Niveau. Der Teilmarkt Ruhrgebiet verzeichnete eine Reihe Vermietungen von über 20.000 qm meist auf größeren Bestandsflächen. Neubauten seien Mangelware, aber wer Kompromisse hinsichtlich Lage und Ausstattung eingehen könne, habe auf kurzfristig verfügbaren Altflächen eine gute Alternative. Neue spekulative Projektentwicklungen ohne Vorvermietung seien hier wie im Raum Düsseldorf nicht zu erwarten. Das heißt nicht, dass nicht neu gebaut würde: Im neuen Garbe Logistik-Park Westfalenhütte in Dortmund auf ehemaligem Werksgelände an der Warmbreitbandstraße feierte Schenker Deutschland AG den Spatenstich für ein hochmodernes Logistikzentrum mit einer Gesamtfläche von rund 20.800 qm. Der als Shared Logistics

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Center (SLC) ausgelegte Standort soll 2014 zur Verfügung stehen und soll die vorhandenen Standorte von Schenker in Dortmund ergänzen.

Dortmund PropertyFirst, eine Tochtergesellschaft der RGM Gruppe, hat die DCM REM GmbH erworben, eine Tochtergesellschaften der insolventen DCM Deutsche Capital Management AG. Die Gläubigerversammlung der DCM AG hat dem Kaufvertrag zugestimmt. BNPPRE vermittelte rd. 540 qm Bürofläche im Commercial-Center-Airport am Flughafen an die Wolff & Müller Immobilien Service Tiefund Straßenbau GmbH & Co.KG mit Hauptsitz in Stuttgart. Vermieterin ist ein großes Immobilien-Unternehmen am linken Niederrhein. Schenker Deutschland AG errichtet bis 2014 im Garbe Logistik-Park Westfalenhütte ein Shared Logistics Center (SLC) mit einer Gesamtfläche von rd. 20.800 qm als Ergänzung der Standorte von Schenker in Dortmund. Die Württembergische Lebensversicherung AG erwirbt zwei Fachmarktzentren in Dortmund und Mannheim von METRO PROPERTIES GmbH & Co. KG. Die Liegenschaft in der Dortmunder Wulfshofstraße umfasst gut 24.000 qm, in der Mannheimer Spreewaldstraße 27.000 qm. Beide werden seit 2011 saniert und sind voll vermietet, Mietverträge bleiben bestehen. CMS Hasche Sigle hat die Käuferin beraten.

Auch Prologis kann nach einer jüngsten Umfrage bestätigen, dass die Region RheinRuhr als der beliebteste Logistikstandort in Deutschland gilt und europaweit Platz 4 belegt nach Venlo, Antwerpen-Brüssel und Rotterdam und noch vor Madrid. Auch im Ausblick bis 2018 bleibe die Reihenfolge unverändert. Kriterien für die Einschätzung der Standorte waren u.a. die Nähe zu Kunden und Lieferanten, die Verfügbarkeit von Arbeitskräften, von Flächen und Logistikimmobilien. Zum Vergleich: Der Logistikflächenumsatz im Rhein-Main-Gebiet stieg nach Angaben von NAI apollo im 1. Halbjahr um 79% auf 315.880 qm. Fast die Hälfte des Halbjahresumsatzes gehe auf Neubauprojekte für Eigennutzer zurück, während das Angebot an verfügbaren Bestandsobjekten mit mehr als 5.000 qm um rund 20% gesunken sei. Bis Ende 2013 könnte der Flächenumsatz, wie in den beiden Vorjahren, die 500.000-qm-Schwelle wieder überschreiten. Die Umsatzergebnisse spiegeln sich nach Angaben von BNPPRE in einem um 56% gegenüber dem bereits guten Vorjahresergebnis gestiegenen Transaktionsvolumen von 1,33 Mrd. Euro im ersten Halbjahr. Nur im Boomjahr 2007 habe der Umsatz leicht höher gelegen. Davon profitierten vor allem München (216 Mio. Euro), Hamburg (152 Mio. Euro) und Frankfurt (88 Mio. Euro), aber auch Köln (67 Mio. Euro) und Düsseldorf (46 Mio. Euro). Von Großdeals bis Kleinverkäufe zwischen 10 und 25 Mio. Euro sei alles vertreten, wobei besonders die Dynamik in den kleinen und mittleren Größenklassen dazu führte, dass die Anzahl der erfassten Deals gegenüber dem Vorjahreszeitraum um ein Drittel zugenommen hat. Bei den Anlegern dominierten die Spezialfonds mit knapp 41% des Investmentumsatzes und insgesamt deutsche Investoren.

Zukunft Industrieflächenmarkt Die Grundlagen des produzierenden Gewerbes würden derzeit neu definiert und in Essen wird der Ruf nach einem Masterplan Gewerbeflächen laut. Jones Lang LaSalle registriert auf globaler Ebene einen tiefgreifenden Wandel im Industriesektor. Deshalb würden auch in Deutschland die Karten neu gemischt. Der noch kaum entwickelte Markt für Industrieflächen böte reelle Chancen für Investoren und Projektentwickler. Zunehmend würden die Produktionsprozesse auf die gesamte Wertschöpfungskette von den Materialressourcen bis zu Verkauf und Kundenservice ausgerichtet. Das verlange nach neuen Strategien der Flächennutzung. So könne es sinnvoll sein, Einrichtungen für Forschung und Entwicklung neben Produktionsstätten anzusiedeln oder Logistikeinrichtungen, die die Herstellung unterstützen, so Alexandra Tornow, EMEA Logistics & Industrial Research. 200811 seien in den größten europäischen Ländern 16% des Gesamtumsatzes von LogistikImmobilien direkt auf Fabrikationsbetriebe entfallen. Allein in Deutschland seien in dem Zeitraum 3,7 Mio. qm Fläche für produzierendes Gewerbe angemietet oder zum Eigennutz erworben worden und damit der Löwenanteil von 33% vom Gesamtumsatz in den wichtigsten Ländern Europas (Großbritannien 13%). Treiber der neuen Entwicklung seien Rückverlagerungen aus sog. Billiglohnländern, um das Lieferketten-Risiko und andere versteckte Kosten zu minimieren – welche langfristigen Folgen die aktuellen Vorgänge um die Textilproduktion in Bangladesch haben werden, ist noch nicht abzusehen. Nachgerade als „neue industrielle Revolution“ wird der dreidimensionale Druck z.B. für Maschinenteile bezeichnet. An die Stelle von Massenproduktion könne die Maßfertigung treten, die dann sinnvoller Weise eher in lokaler Nähe zu den Abnehmern angesiedelt werde in standardisierten kleinen und mittleren Gebäuden. Das dürfte den Trend zu Flächen-

Nr. 52, 30. KW, 22. Juli 2013, Seite 6 anmietung statt Flächeneigentum verstärken. Profiteure dürften die Länder Mittel- und Osteuropas sein, aber auch die Türkei.

Dortmund Realogis hat 24.000 qm Hallenfläche an ein internationales Handelsunternehmen vermittelt. Die Liegenschaft eines Privatinvestors verfügt über eine optimale Anbindung an die Autobahnen A 1 und A 44 (Autobahnkreuz Dortmund/ Unna).

Düsseldorf Strabag Real Estate erhielt den Zuschlag für 12.900 qm des ehemaligen Schulgeländes an der Schwannstraße und plant dort unter dem Projektnamen "LaVie" 180 Wohnungen sowie 18.000 qm Büro- und Gewerbefläche zu errichten. Der Kauf stehe noch unter dem Vorbehalt, dass die Bauvoranfrage für das Wohnprojekt positiv entschieden werde. Als Kaufpreis nennt die WAZ 21,2 Mio. Euro. LEG Immobilien erwirbt für rd. 34 Mio. Euro in Solingen 829 Wohnungen aus einem privaten Nachlass. Das Portfolio generiere eine jährliche Nettokaltmiete von über 2,6 Mio. Euro mit einer FFORendite von über 10%. 585 der Wohnungen seien öffentlich gefördert, die Leerstandsquote betrage ca. 6%. Dies ist der 3. Portfolioankauf innerhalb von zwei Monaten. Seit dem Börsengang habe man über 3.500 Wohnungen neu erworben, Ziel bis Ende 2014 seien rd. 10.000 Wohnungen. Kernregion werde NRW bleiben.

Diese Prognose bestätigt eine aktuelle Umfrage von CBRE bei Immobilieninvestoren, Entwicklern und Nutzern. Demnach sind 81% überzeugt, dass die Nachfrage nach Industrieund Logistikimmobilien in den nächsten zwei Jahren deutlich zunehmen werde. Als Veranlassung wird vor allem die Zunahme der E-Commerce-Aktivitäten und der damit verbundenen Auswirkungen auf die Lieferkette angegeben. Vor allen anderen werde die Nachfrage in Deutschland als dem stärksten Logistikmarkt in Europa steigen, was die starke Position als Industrieland untermauert. Für Deutschland, so die Erwartung bei JLL, könnten die neuen Entwicklungen auch zu erhöhter Liquidität im Investmentbereich führen mit direkten Auswirkungen auf die Standortentwicklung. Aber dafür müssen geeignete Flächen verfügbar sein. Auf dem Mittelstandsempfang zum Thema der Strategie „Essen 2030“ schloss sich der Verband der Familienunternehmer mit der Forderung nach einem „Masterplan Gewerbeflächen“ der Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft (EWG) an. Bis 2030 würden, so deren Geschäftsführer Dietmar Düdden, über 200 ha Fläche benötigt, „um den Standort für Unternehmensansiedlungen weiterhin attraktiv zu machen“. „Essen gehöre aktuell zu den wirtschaftlichen Aufsteigern. Deshalb müsse die Wirtschaft gemeinsam mit der Politik eine klare Strategie entwickeln, um die fehlenden Gewerbegebiete für industrielle Produktion und Handwerk bereitstellen zu können“, so Horst Collin, Regionalvorsitzender Ruhr DIE FAMILIENUNTERNEHMER – ASU. Dies könnten auch wenig genutzte oder als nicht mehr entwicklungsfähig eingeschätzte Flächen sein. Michael ten Hompel, Leiter des Fraunhofer Instituts für Materialfluss und Logistik in Dortmund, versteht die „Industrie 4.0“ und das „Internet der Dinge“ als die vierte industrielle Revolution. Die datenbasierte Vernetzung von Prozessen werde ganz neue Konzepte industrieller Produktion und Distribution bewirken. Dazu gehöre die 3D-Herstellung als eine Komponente in automatisierten, sich selbst steuernden Prozessen. Das funktioniert heute bereits etwa mit Sammelbehältern zur Kommissionierung von Waren, die Befüllung und Weg selbst steuern, oder mit Bauteilen, die mit Hilfe kleiner eingebauter Chips ihre Endposition finden. „Bereits heute steht mehr Technik auf dem Sektor zur Verfügung, als wir nutzen können“. Um die untereinander kommunizierende „Schwarmintelligenz“ sinnvoll und effektiv einzusetzen, sei aber noch viel Forschungsarbeit notwendig. Und die wird u.a. im Ruhrgebiet geleistet, wo auch die Technologien entstehen in derzeit bereits über 5.000 Unternehmen der Logistikbranche zwischen Duisburg und Dortmund. Nicht umsonst habe der Bund das „Spitzencluster Logistik“ in die Region vergeben. Als Folge seien ca. 100 Patente und Produkte zu erwarten und nicht zuletzt eine 25%ige Einsparung an Energie für Warentransport und Verteilung.

Vivawest zieht erste Bilanz Das erste gemeinsame Geschäftsjahr von Evonik Immobilien und THS als Vivawest wird positiv bewertet und die neue Eigentümerstruktur ist besiegelt.

der

Eine Bilanz neu gebildeten

Vivawest-Gruppe nach IFRS wird erst im kommenden Jahr vorgelegt. Für das erste Jahr der gemeinsamen Immobilienbewirtschaftung der zusammengeführten Bestände von

Recklinghausen Breukesbachsiedlung Visualisierung; Freigabe: Vivawest

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Düsseldorf Peek & Cloppenburg (P&C) mietet für seine Tochter Mode IT GmbH ca. 3.150 qm Bürofläche im "Immermann Tower", Immermannstr. 40. Savills war für den Mieter vermittelnd tätig, der Eigentümer wurde von Catella Property beraten. Der US-Investor Strategic Value Partners (SVP) hat nach Medienberichten die 19stöckige Büroimmobilie "Stadttor", in der sich u.a. die NRW-Staatskanzlei befindet, für rd. 100 Mio. Euro an eine Fondsgesellschaft aus Deutschland verkauft. SVP hatte das Objekt mit 27.000 qm Nutzfläche 2006 von Engel Canessa für ca. 140 Mio. Euro erworben. Aengevelt vermittelte für einen international tätigen Messe-Dienstleister den Verkauf einer nicht mehr betriebsnotwendigen Gewerbeliegenschaft in Heerdt für einen 7stelligen Euro-Betrag an einen ausländischen Privatinvestor. Die Immobilie mit rd. 5.400 qm Grundstücks– u. 2.820 qm Mietfläche ist kpl. an ein asiatisches Unternehmen für Computerzubehör vermietet. Garbe Immobilien-Projekte GmbH hat das Bürohaus Grafenberger Allee 159 mit 4.400 qm Nutzfläche gekauft und plant den Umbau zum Wohngebäude mit 45 WE. Verkäufer ist eine Privatperson, Colliers war beratend tätig.

Evonik Immobilien und THS, die sich auf rund 130.000 Wohneinheiten summieren, wurden im Frühjahr vorläufige Zahlen veröffentlicht. Demnach stieg das operative Ergebnis der bundesweit drittgrößten Wohnungsgesellschaft von 302,8 Mio. Euro im Jahr 2011 auf 306,9 Mio. Euro 2012 (ohne Immobilienvertrieb) und das Ergebnis aus Dienstleistungen und Bergbaufolgemanagement von 12,7 auf 13,0 Mio. Euro. Verkauft wurden Objekte für 58,1 Mio. Euro gegenüber 73,8 Mio. im Jahr 2011. Die durchschnittliche Sollmiete Wohnen konnte auf 4,82 Euro/qm (Vorjahr 4,71 Euro) angehoben werden. Die Investitionen für Modernisierung, Neubau und Erwerbe sowie die Ausgaben für Instandhaltung beliefen sich in 2012 auf ca. 190 Mio. Euro. Für die Folgejahre sind Beträge in einer vergleichbaren Größenordnung vorgesehen. Dieser relativ hohe Betrag sei erforderlich, so der Vorsitzende der Geschäftsführung, Robert Schmidt, um den Wohnungsbestand langfristig am Markt und für Mieter attraktiv zu halten. Dabei sei ein wichtiger Aspekt die Aufwertung von Quartieren wie aktuell in der Planetensiedlung in Duisburg Walsum. Nach Abriss von zwei Hochhäusern werden dort die übrigen Bestände modernisiert und durch Neubauten ergänzt. Für die Modernisierung von 49 Bestandsgebäuden werden 11,6 Mio. Euro, für den Abbruch von vier Duobauten und den Neubau von 96 Wohneinheiten werden 10 Mio. Euro aufgewendet. Noch in diesem Jahr wird damit begonnen, die Siedlung Breuskesbach in Recklinghausen zu revitalisieren. In dieses Projekt werden 20 Mio. Euro investiert. Bei den reinen Neubauprojekten hat das Mehrgenerationenquartier „Johanniskirchgärten“ im Essener Stadtteil Altenessen Priorität. Hier soll bis zum 1. Halbjahr 2014 der dritte Bauabschnitt abgeschlossen sein. Die geringe nachfragebedingte Leerstandsrate im Gesamtbestand von ca. 2,5 % bei einer jährlichen Fluktuation von ca. 9% bestätige nach Ansicht von Schmidt die Strategie einer nachhaltigen Wohnungsbewirtschaftung. Aber nicht nur in die technische Modernisierung investiert das Unternehmen. Auch das soziokulturelle Miteinander in den Wohnvierteln wird unterstützt. Für die Förderung von Nachbarschaften werden über die Vivawest Stiftung Mittel in Höhe von ca. 700.000 Euro bereitgestellt, u.a. werden 65 Quartierstreffpunkte und Maßnahmen in 37 Quartieren finanziert. Besonderes engagiert sich das Unternehmen beim energiepolitischen Leuchttumprojekt im Ruhrgebiet, der InnovationCity Bottrop. Seit 2010 hat VIVAWEST als Partner des Projektes 59 Häuser mit 278 Wohnungen energetisch saniert und beteiligt sich darüber hinaus an der Begleitforschung. Weitere rund 900 Wohnungen sollen folgen. Ambitioniertes Pilotprojekt ist das „Plusenergiehaus“ am Ostring 124. Dieses Vierfamilienhaus, Baujahr 1963, mit allen Defiziten, die eine solche Bausubstanz aufweist, soll energetisch so modernisiert werden, dass die Bewohner künftig ihren eigenen Strom erzeugen und nutzen, bis hin zur eigenen Ladestation für Elektroautos. Die neue Gesellschafterstruktur wurde Anfang Juli besiegelt. Sie entspricht den bei der Zusammenführung 2011 getroffenen Vereinbarungen. Hauptanteilseigner wird künftig mit 30% die RAG-Stiftung, die ab 2018 die Ewigkeitslasten des Bergbaus finanzieren soll. Die enge Verknüpfung des Wohnungsunternehmens mit dem Bergbau ist historisch bedingt. Die Vorgängergesellschaft THS wurde in den 1920er Jahren ins Leben geru-

Nr. 52, 30. KW, 22. Juli 2013, Seite 8 fen, um Wohnraum für Bergarbeiter zu schaffen. An der THS war die IG BCE beteiligt, sie ist dies mit 26,8 Prozent über ihre Beteiligungsgesellschaft VTG auch weiterhin an VIVAWEST.

Düsseldorf Das Land NRW mietet für das Finanzamt Düsseldorf-Nord 7.700 qm Bürofläche in der Hans-Böckler-Str. 36. Mitte 2011 hatte Alstria Office Reit AG das Objekt im Rahmen eines Portfolio-Deals von der niederländischen VastNed erworben. Die Kölner Koerfer-Gruppe will das Ende 2014 freiwerdende Galeria-Kaufhof-Haus an der Berliner Allee für rd. 150 Mio. Euro zum ThemenEinkaufszentrum "The Rock" umwandeln. Auf künftig 20.000 qm Mietfläche sind 70 Läden auf vier Verkaufsebenen geplant. Das Umwandlungskonzept erstellten Die Standortentwickler von Neufeld & Kampheuer GbR, Witten. Mit Blick auf eine jüngere Kundschaft sei im Tiefgeschoss ein Pool mit stehender Surf-Welle geplant. Die Umbaumaßnahmen sollen Anfang 2015 beginnen. Im linksrheinischen Herdt will die 741 Projektentwicklung GmbH den Hochbunker aus dem Zweiten Weltkrieg zu 24 Wohnungen auf sieben Geschossen mit hohem ökologischem Standard umbauen. Die zugehörigen Terrassen sollen über einen sogen. CarLoft®Stellplatz für Autos mit eigenen Aufzügen verfügen. Geheizt und gekühlt werde mit Eisspeicher und Wärmepumpe, begrünte Dachflächen werden mit Wärmeabsorbern ausgestattet, Zu- und Abluft der Wohnungen durch moderne Wärmerückgewinnungssysteme kontrolliert.

25 % hält der Pensionsfonds von Evonik. Darüber hinaus halten die RAG AG (7,3%) und Evonik Industries (10,9%) Anteile an dem Unternehmen. Die Eigenkapitalausstattung beläuft sich nach interner Bewertung auf 50%. Die Gesellschaftern können daher eine ansprechende branchenübliche Verzinsung ihres Anteils erwarten, heißt es im Unternehmen.

Landesfördermittel für Wohnungen im Bestand Mit langfristigen und sehr günstigen Festzinsdarlehen unterstützt das Land NRW bauliche Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnungsbestandes. Die attraktiven Förderprogramme sind nicht neu, sie sind aber weniger geläufig als die Förderung durch die KfW auf Bundesebene. Insgesamt 120 Mio. Euro sind im Landeshaushalt NRW im Jahr vorgesehen, wovon jeweils 20-30 Mio. Euro in die Förderung des Erwerbs von Wohneigentum mit gutem energetischem Standard fließen. Ca. 80 Mio. Euro stehen für Bestandswohnungen zur Verfügung bei garantierter Zinshöhe von 0,5% auf 15 bis 20 Jahre. Diese lange Zinsbindung unterscheide die Landesförderung maßgeblich von den KfW-Mitteln, betont Michael Kramp, Referatsleiter im Landesbauministerium. Die Vergabe der Mittel erfolgt über die Bewilligungsbehörden für die soziale Wohnraumförderung in den Kreisfreien Städten und Kreisen, die ein Förderkontingent zugewiesen bekommen haben, der ihrem Anteil am Gesamtwohnungsbestand des Landes NRW (ca. 8 Mio. Einheiten) entspricht. So hat z.B. Duisburg mit ca. 3% des landesweiten Wohnungsbestandes 2.410.000 Euro erhalten, um sie antragsberechtigten Interessenten zur Verfügung stellen zu können. Förderfähig sind nach den Richtlinien des Landes Maßnahmen:

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zum Abbau und zur Reduzierung von Barrieren im Wohnungsbestand, wie zum Beispiel der Einbau einer bodengleichen Dusche, der Einbau oder Anbau eines Aufzuges oder einer Rampe zur Überwindung von Differenzstufen, nach Baustein 1, die Förderung erfolgt ohne Einhaltung von Sozialbindungen

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zur denkmalgerechten Erneuerung, von selbst genutzten Eigenheimen und Eigentumswohnungen in einem historischen Stadt- oder Ortskern, einem Stadterneuerungsgebiet, einem sonstigen Gebiet mit Erhaltungssatzung oder in einer Werks- und Genossenschaftssiedlung, wie zum Beispiel die denkmalgerechte Fassadensanierung einschließlich Wärmedämmung, die denkmalgerechte Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung, ohne Einhaltung einer Einkommensgrenze, nach Baustein 4,

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zur Heizungserneuerung, zur Verbesserung der Energieeffizienz und verstärkten CO2Einsparung im Wohnungsbestand wie zum Beispiel die Wärmedämmung der Außenwände, der Kellerdecke und der Dachdämmung oder dem Austausch von Fenstern und Fenstertüren, Dachflächenfenstern und Außentüren, nach Baustein 5.

Für den genannten Baustein 1 können Darlehen bis zu 15.000 Euro je Wohnung, jedoch nicht mehr als 50% der förderfähigen Kosten, für den Baustein 4 bis zu 40.000 Euro je Wohnung, jedoch nicht mehr als 50% der förderfähigen Kosten und für den Baustein 5 bis zu 40.000 Euro je Wohnung, jedoch nicht mehr als 80% der förderfähigen Kosten, gewährt werden. Ebenfalls eine 80%ige Gesamtförderung ist für eine Kombination aus barrierearm und energieeffizient (Bausteine 1 und 5) möglich. In diesem Fall beträgt das Darlehen maximal bis zu 55.000 Euro pro Wohnung. Leider würden nicht alle Mittel abgerufen, so Michael Kramp. Wichtige Hinderungsgründe seien erfahrungsgemäß darin zu sehen, dass sich die Zusatzinvestitionen oft nicht durch Steigerungen der Grundmiete auffangen lassen, und dass bei Maßnahmen zur Energieeffizienz eine Verpflichtung zur Sozialbindung der Wohnung für den Fall eines Mieterwechsels eingegangen wird. Letzteres Argument lässt sich leider nicht wegdiskutieren. Rein rechnerisch

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seien landesweit 56% aller Haushalte berechtigt, eine Sozialwohnung zu beziehen, von den darin enthaltenen 25% Rentnerhaushalten sogar fast jeder. Sorgen von Vermietern, nach einem Wohnungswechsel nur Problemfälle aufnehmen zu dürfen, seien daher unbegründet.

Duisburg Immeo Wohnen, Tochter des französischen Reit Foncière Développement Logements (FDL), hat rd. 4.300 Wohnungen in Duisburg und Düsseldorf, davon 4.040 Einheiten in

Es bestehen ausgesprochen gute Chancen, dass beantragte Maßnahmen auch gefördert werden können. Mehr noch, der Zuteilungserlass an die Kommunen besagt ausdrücklich, dass auch über die Zuteilungshöhe hinaus Anträge gestellt und gefördert werden können, weil dann auf Anforderung Zusatzmittel bereitgestellt werden. Dies gilt insbesondere auch für Investitionen in ganze Wohnquartiere.

RWTH Tagung Redevelopment – Die zweite Zukunft Quartiersentwicklung stand im Zentrum der diesjährigen RWTH Tagung „Redevelopment“ auf dem Welterbe Zollverein.

Duisburg, an Adler Real EstaIn der Koalitionsvereinbarung der Regierungsparteien SPD und Die Grünen in NRW te für 210,8 Mio. Euro veräußert. Latham & Watkins LLP sei verabredet, alle geeigneten Aktivitäten und Förderprogramm der Landesregierung auf den räumlichen Fokus des Stadtquartiers auszurichten, erläutert Bauminister Michael Groschek hat Adler bei der Transaktion zum Thema der Tagung: „Hier wird die Zukunftsfähigkeit unserer Gesellschaft konkret“. Dem beraten. wissenschaftlichen Diskurs mit Rückkoppelung in die Praxis widmet sich die Akademie der Goodman hat einen Miet- und RWTH Aachen seit einigen Jahren mit Studiengängen zum Abschluss „Master of Redevelopment“. In Leitung und Programmausschuss der Tagung zum selben Thema engagieren sich Erbbaurechtsvertrag mit duisport AG für ein rd. 50.000 u.a. Hans-Peter Noll, RAG Montan Immobilien, Olaf Geist, aurelis Real Estate, Alois Herbst, RWE Power AG und Joachim Wintzer, MAB Development. qm große Grundstück geschlossen. Dort im Duisburger Hafen erstellt Goodman bis Januar 2014 für rd. 10 Mio. Euro ein 24.000 qm großes

Quartiersentwicklung ist vielfältig. Vom Frankfurter Europaviertel bis zur Dorfentwicklung Hülchrath wurden in diesem Jahr die unterschiedlichsten Projekte und deren Strategien vorgestellt. Über 100 Fachleute aus Ministerien, Kommunen, Unternehmen und Hochschulen diskutierten am 12. und 13. Juni 2013 auf dem Welterbe Zollverein, wie Quartiersentwicklung Logistikzentrum für Volkswa- vor dem Hintergrund der demografischen, ökologischen und wirtschaftlichen Veränderungen gen. Angestrebt wird für den in Zukunft gelingen wird. So unterschiedlich Quartiersentwicklung in Metropolen und kleinen Neubau eine DGNBDörfern auch sein mag, Eines wird schnell klar: Patentrezepte gibt es nicht, aber Wege zum Zertifizierung in Silber. Von Erfolg. Jede Quartiersentwicklung fordert individuelle und vor allem kreative Strategien. Allerdem neuen Standort aus wird dings sind sich die Experten einig: Ohne eine klare Zieldefinition und eine frühe Identität, die VW Werke in Nord- und Südauf mögliche Nutzer ausgerichtet ist, geht es nicht. Viele Teilnehmer berichteten von ihren amerika, Indien, China, Südaf- Erfahrungen, in denen künftige Nutzer gemeinsam mit bestehender Nachbarschaft zu den rika und Malaysia mit Autotei- besten Botschaftern eines neuen Quartiers wurden. Auch Kunibert Wachten, Leiter des Instilen beliefern. tuts für Städtebau und Landesplanung der RWTH Aachen und wissenschaftlicher Leiter der Tagung, verweist auf die ganzheitliche Betrachtung eines Quartiers: „Quartiersentwicklung muss neben den sozialen und umweltbezogenen Aspekten auch wirtschaftlich erfolgreich Harder & Partner hat ein sein. Natürlich gehen die Meinungen in Bezug auf die finanziellen Instrumente – Fördermittel 112.000 qm großes Industrie- versus privates Kapital – auseinander. Das Anliegen der RWTH Tagung ist es, Impulse zu grundstück im Logport I erwor- geben, damit die Investitionen in die Entwicklung unserer Lebensräume gelingen“. ben. Nach eigenen Angaben Der Aspekt der Finanzierung ist einer, über den Entscheider üblicherweise nicht so will er abschnittsweise mehregerne sprechen. Vier Redner trauten sich dann doch: Michael Thöne, Geschäftsführer des re 4.000 bis 10.000 qm große Finanzwissenschaftlichen Forschungsinstituts an der Universität zu Köln, sieht die NotwenEinheiten errichten, die dann digkeit der öffentlichen Haushalte zu sparen, aber Sparen bedeute Konflikt und der werde oft unabhängig voneinander verumgangen. Dass die bisher niemals versiegende Geldquelle der Kommunalkredite zu mietet werden könnten. Ins„tröpfeln“ begänne, bestätigte Bernd Papenstein, Steuerberater und verantwortlicher Partner gesamt seien auf dem Gelänfür die Strategische Finanzierungsberatung der PricewaterhouseCoopers AG. Banken insde ca. 60.000 qm Logistikflägesamt definierten Limits für Kommunen. Die öffentliche Hand müsse sich überlegen, in wie chen zzgl. Büro- und Sozialfläweit sie privates Geld mobilisieren kann und sich öffnen für kreativ gestaltete ÖPP’s, wie sie chen möglich. Jochen Stobbe, Bürgermeister der hoch verschuldeten Stadt Schwelm befürwortete. Eindeutige Antworten auf die Frage, wie zukunftsfähige Stadtentwicklung in Zeiten von leeren Kassen, Hilfspaketen und Rettungsschirmen gelingen kann, gab es allerdings nicht. Der Heidelberger Investor

Nr. 52, 30. KW, 22. Juli 2013, Seite 10 „Erst Grübeln, dann Dübeln“, empfiehlt Stefan Heselschwerdt, Partner der Drees & Sommer Gruppe und Geschäftsführer Drees & Sommer NRW, und verweist darauf, dass Fehler meist schon passieren, bevor ein Großprojekt überhaupt gestartet ist z.B. wenn nicht zuvor die geeigneten Strukturen auch auf Seiten der Auftraggeber aufgebaut wurden. Er betonte, wie wichtig Grundsatzvereinbarungen und Leitmotive als Basis für eine erfolgreiche Zusammenarbeit sind: „Wir sehen diese Vereinbarungen nicht als Marketingmaßnahme, sondern vielmehr Duisburg als Konsenspartizipation. Der Input aller Beteiligten ist wichtig.“ Mit sieben Thesen legte Stefan Heselschwerdt dar, dass Kosten- und Termintreue bei der Steuerung von komplexen Projekten In Rheinhausen hat PROXIwie Quartiersentwicklungen möglich ist, wenn man sich an einige Grundsätze hält – zum BeiMUS ASSET MANAGEMENT spiel das Einbeziehen der Öffentlichkeit und die Zusammenarbeit mit den richtigen Fachleuten. GMBH ein Bürogebäude BauEinen Aspekt von Quartiersentwicklung, der einmal mehr die Bedeutung der Nachhaljahr 1956 mit 12.300 qm Mietfläche an ein privates Investo- tigkeit unterstreicht, erläuterte Anné Schwarzkopf, Vorsitzende der NRW Landesfachkommisrenkonsortium verkauft, nach- sion „Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung“ im Wirtschaftsrat der CDU, in ihrem Vortrag dem der Leerstand durch Neu- zum Thema „Urban Mining – Neue Gewinnquelle für Klima und öffentliche Kassen“. Urban Mining, auf Deutsch etwa ‚städtischer Bergbau‘ betrachtet dicht besiedelte Metropolen als und Anschlussvermietungen ‚Rohstoffminen‘. Diese anthropogenen – das heißt vom Mensch geschaffenen – Lager werden von über 40% auf unter 10% gesenkt werden konnte. Über beim Urban Mining gezielt auf wieder verwertbaren Rohstoffe untersucht. Streng genommen ist dieses Konzept nicht vollkommen neu. So werden beispielsweise Altmetalle seit Jahrhunderten den Kaufpreis wurde Stilleingeschmolzen und wiederverwendet. Angesichts des Bevölkerungswachstums, schwindenschweigen vereinbart. der Rohstoffreserven und massiver Preissteigerungen reicht es nicht aus, nur einzelne Rohstoffe weiter zu verwerten. Heute beziehen wir die Gesamtheit aller Produkte, die für den KonBNPPRE vermittelte rd. 560 qm Bürofläche in der Schiffer- sum produziert und nach dem Konsum entsorgt werden, in den Urban Mining Prozess ein. Das straße 200 am Innenhafen an schließt nicht mehr nur das Recycling von Abfällen mit ein, sondern auch die Wiederverwendie business4brands GmbH. dung von Gebäudebestandteilen. Die These von Anné Schwarzkopf lautete in diesem Zusammenhang, dass Urban Mining bei Entscheidungsträgern in Städten und Kommunen noch nicht Eigentümerin des Objekts ist konsequent genug umgesetzt wird. Dabei könnte die öffentliche Verwaltung auf diese Weise – die aik Immobilienbesonders vor dem Hintergrund leerer Kassen – viel Geld sparen. „Die Landesfachkommission Kapitalanlagegesellschaft im Wirtschaftsrat NRW geht davon aus, dass die Bedeutung von Urban Mining steigen wird aus Düsseldorf. und über ein enormes Potential für Wirtschaft, Umwelt und Soziales verfügt“, so Anné Schwarzkopf. Sie rief private und öffentliche Bauherren zu kreativer und konstruktiver BeteiliBeim 7. Bundeskongresses Nationale Stadtentwicklungs- gung an diesem Prozess auf, beispielsweise durch die Verwendung von hochwertig recycelbapolitik in Ludwigshafen wurde ren und wieder verwertbaren Baustoffen. der Bürgerstiftungs-Preis 2013 für Kooperation in der Stadtentwicklungspolitik, die Stärkung des Zusammenhalts sowie bürgerschaftliches Engagement vergeben. Auslober ist das Bundesbauministerium mit den Ländern, dem Deutschen Städtetag, dem Deutschen Städte- und Gemeindebund sowie dem Bundesverband Deutscher Stiftungen. Für die Gewinner stehen insgesamt 30.000 Euro an Preisgeldern zur Verfügung. Aus NRW wurden die Bürgerstiftungen Herdecke und Bürgerstifung Duisburg ausgezeichnet, letzte engagiert sich u.a. für den Wiederaufbau des Hauses von Gerhard Mercator.

Teilnehmer des Themenkomplexes „Quartiersentwicklung – Herausforderung Finanzierung“: Dr. Michael Thöne, Geschäftsführer des Finanzwissenschaftlichen Forschungsinstituts an der Universität zu Köln; Bernd Preuss, Rechtsanwalt; Bernd Papenstein, Steuerberater und verantwortlicher Partner für die Strategische Finanzierungsberatung der PricewaterhouseCoopers AG, Karsten Stumm, Cheredakteur Manager Magazin Online; Vorne: Anné Schwarzkopf, Geschäftsführerin ANNÉ SCHWARZKOPF GMBH & CO. KG.; Jochen Stobbe, Bürgermeister der Stadt Schwelm und Stefan Heselschwerdt, Partner der Drees & Sommer Gruppe und Geschäftsführer Drees & Sommer NRW © RWTH International Academy

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Büromarktdaten Die Büromärkte in Dortmund und Essen im ersten Halbjahr 2013 erweisen sich als außergewöhnlich stabil.

Essen Regus prüft eine Übernahme der Kölner Excellent Business Center-Gruppe (ECB). EBC bietet derzeit an mehr als 20 Standorten in Deutschland Mietbüros mit bis zu 20 Arbeitsplätzen an. Regus ist nach eigenen Angaben mit weltweit rd. 1.500 Businesscentern der Marktführer der Branche.

Nach Analysen von DIP Deutsche Immobilien-Partner belasten die Abkühlung der Wirtschaft und die europäische Schuldenkrise die Entwicklung an den Büromärkten. Zwar könne nicht von einem Einbruch gesprochen werden, aber die Akteure blieben zurückhaltend vor allem im Hinblick auf neue Projekte. Das habe Auswirkungen auf das Fertigstellungsvolumen und wirke sich Mietpreis steigernd in den gefragten Lagen aus. Marktfähige Leerstände würden weiter abgebaut. Dieser Trend wirkt sich offenbar mit sinkenden Flächen im Bau auch in Essen aus, während Dortmund vor allem am Phoenixsee auch auf Vorrat baut. Insgesamt zeigt sich der Markt sehr lebhaft. Dortmund BNPPRE vermeldet aus Dortmund vergleichsweise hohe Flächenumsätze von 42.000 qm im ersten Halbjahr, eine deutliche Steigerung um +31% gegenüber dem Vorjahreszeitraum und auch deutlich über dem langjährigen Durchschnitt. Auffällig, dass rund 70% hauptsächlich das Größensegment von 200 bis 2.000 qm betrafen und nur ein Großabschluss über 6.000 qm

seitens der TU Dortmund für die Fakultät für Informatik zu verzeichnen war. Mit mehr als 22.400 qm sei die Hälfte der Flächen in den Nebenlagen umgesetzt worden, es folgte der CityHOCHTIEF hat die Sparte kern mit 13.400 qm. Dort allerdings konzentrieren sich auch immer noch die Leerstände, obService Solutions für ca. 250 wohl der Gesamtleerstand in den letzten zwölf Monaten um rund 10% auf aktuell 164.000 qm Mio. Euro an die französische gesunken sei. Davon befinden sich nach Angaben von BNPPRE knapp 71% in den Bereichen Spie SA rückwirkend zum 1. Citykern und Cityrand. Aber: Nur knapp ein Drittel der registrierten Leerstandsflächen entspräJanuar 2013 verkauft. Im Serchen dem modernen Standard, der die Nachfrage dominiert. Das seien im Citykern nur 8.600 vicegeschäft von Hochtief sind qm. Mit einer Quote von 5,7% sei der Leerstand um 0,7% gesunken. Von den 22.000 qm Flädie Facility- und Energychen im Bau stünde noch etwa die Hälfte zur Verfügung, weit mehr als im Vorjahr, und mehr Management-Aktivitäten des als 70% des Baugeschehens entfalle auf die seit Anfang des Jahres neu ausgewiesene BüroKonzerns mit 6.000 Beschäfmarktzone Phönix-See (15.500 qm), wovon der Großteil (71%) noch nicht vorvermietet ist. tigten gebündelt. Nach dem lebhaften Marktgeschehen im ersten Halbjahr erwartet Christoph Meszelinsky, Essener Niederlassungsleiter der BNPPRE, ein Jahresergebnis „klar über dem langjährigen mfi AG hat mit dem Bau der Durchschnitt von 65.000 qm, aber unter dem Spitzenwert von 2012“. Die im Citykern erzielte "Mönchengladbach Arcaden" Höchstmiete von 13,20 Euro/qm werde stabil bleiben, da die Leerstände in Folge des Neubaufür 185 Mio. Euro begonnen, volumens kurzfristig wachsen. geplante Eröffnung Herbst Von diesen Ergebnissen weichen die von Cubion Immobilien errechneten Ergebnis2014. Die 26.000 qm Verse in einigen Punkten deutlich ab. Die Umsätze werden mit 41.500 qm etwa gleichlautend ankaufsfläche seien etwa zur gegeben, den größten Abschluss aber tätigte die Continentale Versicherung, Heiliger Weg Hälfte vorvermietet. Finanz74-80, über 4.300 qm gefolgt von Van der Lande Industries mit 2.000 qm. 47 der insgesamt partner sind die Deutsche 64 Verträge hätten die Größenordnungen von unter 250 bis 500 qm betroffen. Die öffentliche Hypothekenbank und BayHand sei nur mit 5,4% (1.700 qm) beteiligt gegenüber 44% Gewerbe, Handel und VerkehrsunernLB mit 144,5 Mio. Euro. ternehmen. Bei einem Gesamtbestand von knapp 3 Mio. qm sei der Leerstand von 6,8% auf 6,2% gesunken entsprechend 183.000 qm. Die Neubaufertigstellungen in 2013 summierten Thyssen-Krupp baut in Rottsich auf 28.000 qm (Vorjahr 30.000 qm). Davon seien allerdings entgegen den Angaben von weil einen 235 m hohen BNPPRE nur noch 6.000 qm verfügbar und von den in 2014 erwarteten 20.000 qm mit 9.000 Versuchsturm, um hier ab qm knapp die Hälfte. 2014 Hochgeschwindigkeitsaufzüge für Hochhausprojekte Essen in aller Welt zu testen. Das umgebende Raumtragwerk aus Stahl, das den Betonkern für zehn Testaufzüge samt Wartungs- und Technikebenen aufnehmen wird, entwarf das Stuttgarter Büro Labor Weltenbau.

Mit einem Flächenumsatz von 80.000 qm im ersten Halbjahr 2013 erzielte der Essener Büromarkt ein ausgezeichnetes Ergebnis, das lediglich in den Jahren 2007 und 2008 übertroffen wurde, so die Analyse von BNPPRE. Sowohl der Vorjahreswert als auch der zehnjährige Durchschnitt würden mit 57% beziehungsweise 53% erheblich überschritten. Der Leerstand sei seit Mitte 2012 um gut 14% auf 192.000 qm angestiegen, davon 44.300 qm im Bereich Rüttenscheid/Bredeney. Auch die am stärksten nachgefragten Flächen mit einem modernen Ausstattungsstandard, die sich durch Fertigstellungen um knapp 43% auf 50.000 qm erhöhten, sind

Nr. 52, 30. KW, 22. Juli 2013, Seite 12

Mülheim a. d. Ruhr Rund zwei Drittel der 40 Mio. Aktien des Wohnungskonzerns Gagfah konnten lt. Medienberichten nicht an der Börse platziert werden. Dadurch halten die beteiligten Institute Deutsche Bank nun 6,4% und Goldman Sachs 6,3% an Gagfah im Wert von jeweils 120 Mio. Euro. Der

von Leerständen betroffen. Die Quote sei auf 5,3% angestiegen. Dennoch stieg die Spitzenmiete im Citykern auf 14 Euro/qm und in Rüttenscheid/Bredeney auf 13,50 Euro/qm bei weiter leicht steigender Tendenz. Von den 52.000 Flächen im Bau seien noch 18.000 verfügbar im Südviertel und im Citykern. Damit stieg das verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) um 13,5% auf 210.000 qm. Als Jahresergebnis hält BNPPRE 120.000 qm für realistisch bei leicht steigendem Leerstand bedingt durch erwartete Fertigstellungen. Cubion Immobilien errechnet sogar 82.000 qm aus 57 Abschlüssen, 9 mehr als im Vorjahreszeitraum. 43 Abschlüsse betrafen Flächen von unter 250 bis 500 qm. In der Summe wirke sich besonders die Eigennutzerquote von 38% aus gegenüber 21% im langjährigen Durchschnitt, denn im Zeitraum wurde die Entscheidung der ThyssenKrupp AG wirksam, im ThyssenKrupp-Quartier weitere Gebäude mit einer Gesamtfläche von rund 30.000 qm zu errichten. Den bislang größten Mietvertrag über 18.700 qm unterzeichnete DB Schenker, für die Kölbl Kruse an der Kruppstraße 4-6 ein neues Zentralgebäude entwickelt. Weitere 1.900 qm mietete dasselbe Unternehmen an der Alfredstraße. Auch Cubion sieht eine höhere Leerstandsquote als im Vorjahr (Halbjahr 2012 4,5%, Jahresende 5,1%), gibt aber nur 4,9% an unter Berücksichtigung von Untermietangeboten. In den beliebten Lagen vor allem im Südviertel seien die guten Objektqualitäten weiterhin rar. Die Spitzenmiete tendiere im Neubau gegen 14,00 Euro/qm (Vorjahr 13,50 Euro). Im hochwertigen Bestand könnten Spitzenmieten um

Mehrheitsaktionär Fortress konnte seinen Anteil wie ge12,00 Euro/qm erzielt werden. Die Durchschnittsmiete betrage um 9,00 Euro/qm. plant von 60,8 auf 48,8% reduzieren und 178 Mio. Euro Nachtrag: Büromarkt Wuppertal 2012 einnehmen. Die Büromarktstudie der Stadt Wuppertal weist für 2012 auf 46.000 qm gestiegene Umsätze aus. Am dynamischsten entwickelten sich die Stadtteile Elberfeld und Barmen, die zusammen BNPPRE vermittelte dem auf 21.200 qm Flächenumsatz kamen. Der Leerstand betrage derzeit rd. 100.800 qm entspreGroßhändler Lim & Co. chend 6,23%. Der Büroflächenbestand habe sich seit 2010 um über 33.000 qm auf jetzt ca. 1,6 GmbH insgesamt rd. 5.200 Mio. qm erhöht. Größter Neuzugang auf dem Büromarkt war das Gebäude der Bema-Gruppe qm Lager- u. Bürofläche in an der Wuppertaler Ohligsmühle mit knapp 15.000 qm Nutzfläche. der Lahnstr. 27. Eigentümer ist ein institutioneller Investor, der durch German Property Holding GmbH vertreten wurde.

Oberhausen Leopard Germany, Frankfurt/Main, erweitert das BeroEinkaufscenters für 36 Mio. Euro um 12.000 qm Verkaufsfläche auf dann knapp 30.000 qm, geplante Fertigstellung Frühjahr 2015. Als ein neuer Ankermieter gilt die Elektrofachmarktkette MediMax. Centermanager ist Kintyre Investments.

Weitere Nachrichten Bochum: Das Land NRW eröffnete im Haus Springorumallee 5 das "Landesbüro altengerechte Quartiere.NRW", das Kommunen bei der Anpassung der Wohnquartiere an den demographischen Wandel unterstützen soll. Das Landesbüro ist ein Gemeinschaftsprojekt mit InWIS Forschung & Beratung GmbH, Konkret Consult Ruhr GmbH, Institut Arbeit und Technik IAT und dem Lehrstuhl für Allgemeine Soziologie, Arbeit und Wirtschaft der RuhrUniversität Bochum. Ziel ist es, Strukturen zu schaffen, durch die Senioren so lange wie möglich selbstbestimmt in ihrem vertrauten Wohnumfeld leben können. Infos unter www.aq-nrw.de. Bochum: Vor dem Hintergrund, dass das Volumen nachhaltiger Geldanlagen Ende 2012 in Deutschland 73 Mrd. Euro betrug, ist die Bilanzsumme der GLS Bank, nach eigenen Angaben die erste sozial-ökologische Bank der Welt, im 1. Halbjahr 2013 um über 8% auf rund 3 Mrd. Euro angewachsen. Dies wurde bei der Jahresversammlung 2013 berichtet. Seit Jahresbeginn wechselten 11.000 Kunden zur GLS Bank und die GLS Mitglieder erhöhten das Geschäftsguthaben um 19 % auf 110,9 Mio. Euro.

Duisburg: Das von der Hubert Haupt Immobilien Holding in München entwickelte und von Cubion Immobilien vermitHAMBORNER REIT AG 2011 erworbene 'NuOffice' erhielt das Nachhaltigkeitszertifikat LEED telte rd. 950 qm Bürofläche an der Centroallee 269 an die in Platin mit Höchstwertung. Das für rd. 40 Mio. Euro und Besitzübergang 2013 erworbene Objekt verspricht eine Jahresmiete von 2,3 Mio. Euro und eine Bruttoanfangsrendite von 5,9%. FOREVER18 Retail GmbH, eine Modevertriebsgesellschaft für junge Mode. Eigentümer ist eine Treuhandgesellschaft aus Bad Homburg.

Duisburg: Die vier in Duisburg agierenden Haus- und Grundeigentümervereinigungen haben mit der Stadt Duisburg einen Kooperationsvereinbarung geschlossen zur Gründung eines „DBI Duisburger Beratungsnetzwerk für private Immobilieneigentümer“.

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Osnabrück HOCHTIEF Projektentwicklung GmbH erstellt das Stadtquartier mitteWest zwischen Katharinenviertel und Westerberg. Auf 13.000 qm Grundfläche entstehen in 12 teilweise verbundenen Baukörpern 18.100 qm Wohnfläche und 5.200 qm Büro- und Gewerbefläche nach Plänen von Carsten Lorenzen ApS, Kopenhagen. Ein Bürohaus mit ca. 2.000 qm Mietfläche ist bereits fertig gestellt.

Gelsenkirchen: Nach dem Erwerb der Siedlung Flöz Dickebank mit 128 Häusern im März 2012 von der Deutschen Annington hat HÄUSSER-BAU eine Sozialcharta mit der Stadt Gelsenkirchen und dem Mieterverein unterzeichnet, um Mieterrechte zu sichern und Verpflichtungen beim Weiterverkauf festzuschreiben. Flöz Dickebank zählt zu den ältesten Bergarbeitersiedlungen im Ruhrgebiet. Deshalb besteht Denkmalschutz und auch dieser ist einzuhalten. Für die externe Prozessbegleitung durch eine Quartiersarchitektin und zwei Sozialplaner stellen neben Landesmitteln die Stadt und HÄUSSER-Bau jeweils 50.000 Euro bereit. Marl: Die VISTA Reihenhaus GmbH, ein Bauträger der Dornieden-Gruppe, erwarb zwei Grundstücke in Krefeld Fischeln und Marl und will dort 220 Eigenheime erstellen. In Krefeld sind auf 15.821 qm Grundstück 57 Reihen- und Doppelhäuser geplant sowie in Uerdingen auf ehemaligem Babcock-Areal weitere 61 Eigenheime. In Marl erwarb VISTA von der Rudimo AG 11.592 qm Grundstück für 56 Reihenhäuser. Osnabrück: MultiSec Mall Management, die Centermanagementgesellschaft des niederländischen Projektentwicklers Multi Corporation, hat ihren Eigentumsanteil an der OPG Centerparking GmbH auf rund 75% erhöht. Verkäufer ist die Stadt Osnabrück. Mit den Anteilen wurden ebenfalls die OPG-Leitstelle und die Dienstleistungsverträge für die Bewirtschaftung zahlreicher Parkhäuser verkauft. Die OPG-Muttergesellschaft wird so zur reinen Besitzgesellschaft. OPG Center Parking verwaltet insgesamt etwa. 35.000 Stellplätze an rund 100 Standorten und zählt damit zu einer der größten Parkraummanagement-Gesellschaften Deutschlands.

Impressum

Wohnungmarkt: Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, wurden 2012 in Deutschland 200.500 Wohnungen fertig gestellt, 9,5% mehr als im Vorjahr (2011 +14,6%). Die größten Zuwächse gab es bei Mehrfamilienhäusern (+16%) und Wohnheimen (+78% bzw.

Chefredaktion: Dr. Gudrun Escher (V.i.S.d.P.)

5.200 Einheiten). Im Eigenheimsektor erwartet Bauinfoconsult 2013 einen Neubau-Rückgang um -4% und erst 2014 wieder Wachstum. Bei Mehrfamilienhäusern rechnet Bauinfoconsult 2013 mit einem Plus von 12%.

Kontakt: gudrunescher @hotmail.com Herausgeber: Werner Rohmert Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Firmen, die in der Immobilienbrief Ruhr erwähnt werden: 741 Projektentwicklung GmbH (8), Adler Real Estate (9), Aengevelt (7), aik (10),Alstria Office Reit (8), aurelis Real Estate (3,9), Bauinfoconsult (13), BayernLB (11), Bema-Gruppe (12), BID (1), Blackstone (2), BNPPRE (1,5,10,11,12), business4brands GmbH (10), Catella Property (7),CBRE (1,6), CMS Hasche Sigle (5), Colliers (1,7), Continentale Versicherung (11), Cubion (11,12), DB Projektbau (4), DB Schenker (12), DBI (12), DCM REM (5), Deloitte (1), Deutsche Annington (4,13), Deutsche Bahn (4), Deutsche Bank (12), Deutsche Hypo (1,11), DGNB (9), Die Familienunternehmer - ASU (6),DIP (11), Dornieden Gruppe (13), Drees & Sommer (10), duisport AG (9), Engel Canessa (7), Evonik (2,6,7,8), EWG (6), Excellent Business CenterGruppe (11), Forever 18 (12), Fortress (12), Fraunhofer Institut (6), Gagfah (12), Galeria Kaufhof (8), Garbe Immobilien Projekte (7), Garbe Logistik (5), German Property Holding (12), GLS Bank (12), Goldman Sachs (12), Goodmann (9), Hamborner Reit AG (12), Harder & Partner (9), Häusser-Bau (13), Hochtief (11,12), Hubert Haupt Immobilien Holding (12), ifa-Institut (4), IG BCE (8), Immeo Wohnen (9), InWIS (12), IPMSC (3), Jones Lang LaSalle (5), Kintyre Investments (12), Koerfer-Gruppe (8), Kölbl Kruse (12), Labor Weltenbau (11), Latham & Watkins LLP (9), LEG (1,6), Leopard Germany (12), Lim & Co. (12), LWL (4), M:AI (2,4), MAB Development (9), MediMax (12), Metro Properties (5), mfi (11), Multi Corporation (13), Multi Development (2), Nai apollo (5), Neufeld & Kampheuer GbR (8), OPG Centerparking GmbH (13), P&C (7), Prologis (5), Property First (5), Proximus Asset Management (10), PwC AG (9), RAG AG (2,8), RAG Montan Immobilien (9), RAG-Stiftung (7), Realogis (4,6), Regus (11), RGM Gruppe (5), RICS (3), Rudimo AG (13), Ruhr-Universität Bochum (12), RWE (9), RWTH (1,9), Savills (7), Schenker Deutschland (4,5), Spie SA (11), Strabag Real Estate (6), Strategic Value Partners (7), Terra Firma (4), THS (6,7,8), Thyssen Krupp (11,12), TU Dortmund (11), Universität Köln (9), Van der Lande Industries (11), VastNed (8), Vista Reihenhaus GmbH (13), Vivawest (1,2,6,7), Volkswagen (9), Wolff & Müller Immobilien Service Tief- und Straßenbau GmbH & Co.KG (5), Württembergische Lebensversicherung (5). Personen, die in „Der Immobilienbrief Ruhr“ erwähnt werden: Alemdag, Bülent (4); Bukow Prof. Dr. em., Wolf-Dietrich (2); Düdden, Dietmar (6); Funke, Axel (2); Geist, Olaf (9); Goldenbeld, Claudia (2); Groschek, Michael (9); Herbst, Alois (9); Heselschwerdt, Stefan (10); Hompel ten, Michael (6); KabisStaubach, Tülin (3); Kolkau, Anette (2); Kramp, Michael (8); Küppers, Ulrich (2); Mercator, Gerhard (10); Mühlen van der, Michael (3); Newey, Michael (3); Noll, Hans-Peter (9); Papenstein, Bernd (9); Schenk, Marcus (3); Schmidt, Robert (7); Schwarzkopf, Anné (10); Sentürk, Mustafa (4); Stobbe, Jochen (9); Thöne, Michael (9); Tornow, Alexandra (5); Vink, Heino (2); Wachten, Kunibert (9); Wintzer, Joachim (9); Zemke, Reinhold (3).