NR. 314 I 5. KW I 31.01.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL
Inhaltsverzeichnis Editorial
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TLG erwacht - erste Dealmeldung seit Übernahme
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Deka/DIC - ImmobilienHausse vorbei?
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JLL - Europ. Büroimmobilienuhr mit deutlicher Quartalsverbesserung
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Blasenbildung - empirica sieht keine Gefahr
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Büro - Standortfaktoren und 14 die Zukunft des Arbeitens (Dr. Beyerle) Mittelstandsanleihen Immobilienunternehmen auf Rang 1 (Ries)
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Logistikflächen - Umsatz unter den Top 3
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Handelsimmobilien - Boom 18 bleibt ungebrochen Interview - RGM Chef Fritz-Klaus Lange
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Deutsche Haushalte - die meisten Singles leben in Regensburg
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Davos - Erfolg folgt der Immobilie
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Bankenimage - Kunden zurückgewinnen (Conring)
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Frankfurt - Wohnungen dringend gesucht!
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Buchtipp - Der neue Grabener ist da
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Sozialer Wohnungsbau Hamburg Konzept abkupfern (Hoffmann)
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Immobilienbrief Berlin
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Impressum
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Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG KAG, Deka Immobilien Investment, E&P Real Estate GmbH & Co. KG, fair-
Sehr geehrte Damen und Herren, seit jetzt genau 30 Jahren gibt es den Mac von Apple. Steve Jobs bleibt dank seines frühen Todes eine Ikone. Bei Apple bleibt die Frage, wann ein weniger charismatisches Management das Unternehmen wieder erdet. Andererseits habe ich mich als Microsoft-Masochist nach 25 Jahren zu Apple bekehren lassen. Ein Jahr ASUS-Topmodell der Apple-Preisklasse mit zweifachem SSDPlatten-Total-Daten-Reise-Crash, einem eigendynamischen Betriebssystem und eine eingabeunabhängige Maus schießen auch den Überzeugungstäter reif. Jetzt weiß ich aber: Auch ein MacBook Pro kann abstürzen, Daten vernichten und über Nacht die Tasche heizen. Zurück zu den 30 Jahren Apple. So lang ist das nicht her. Damals hatte ich u. a. schon ein Informatik- Zusatzexamen in der Tasche, konnte virtuos Lochkarten spielen, Daten auf Tonbändern speichern und besser COBOL als englisch sprechen. Danach begannen sich MS-DOS und Windows als wirksamste Behinderung der Büroarbeit zu etablieren. Zwei Zeigefinger ersetzten das Diktat als menschliches Ausgabesystem. Das bremste Schnelldenker auf Mainstream ein. Präsentationen ersetzten die Informationen. Berater „bullet points“ hinterließen den nacharbeitenden Auftraggebern ein Umsetzungskreuzworträtsel. McKinsey wurde Berater-Marktführer. Roland Berger überließ programmierten Taschenrechnern die Mittelstandsberatung. Als ich dann 1997 die erste Mail verschickte, eröffnete sich eine neue Welt. eBusiness in der Immobilienwirtschaft wurde mein Thema. Sicheres Auftreten mit wilden Prognosen hatte ich ja schon bei meinen Konjunkturbüchern gelernt. So warf ich dann vor 15 Jahren Internet-Thesen in den Raum – sicher visionär, aber nicht immer falsch. Vor allem war ich nicht durch Know how universitär erworbener PC-Knechtschaft mental begrenzt. Hier eine Auswahl: „Der (damals noch herrschende) Computer/PC ist lediglich eine ideale Kreuzung zwischen Karteikasten und Rechenschieber. Die Telekommunikation macht dagegen jeden Schreibtisch auf jedem Boot, in jedem Schlafzimmer an jedem Ort der Welt zu jeder Zeit zu einem vollwertigen Arbeitsplatz in jedem Markt. Das verändert die Immobilienwelt. ... Das Internet fördert die Konzentration des Angebotes und nicht (die damals noch angenommene) Angebotsvielfalt (IS24-These). ... Logistik wird Profiteur des Internet. In wenigen Jahren liegt der Internet-Handel bei 30% (denkste). ‚In 20 Jahren ist der Kühlschrank intelligenter als die durchschnittliche Hausfrau.’ (Zitat, müsste ich heute geschlechtsneutraler schreiben, Realitätskontrolle überlasse ich Ihnen.) ... Kühlschrank und Speisekammer kaufen alleine ein. Waren und Lebensmittel werden an Außenkühlschränke oder Büros geliefert (erfolglos umgesetzt in Berlin). ... Im Bürobereich ersetzt der Kollegen-Mittwoch die Wochenend-Ehe (dauert noch). ... Es profitieren die Toplagen der Städte als Kommunikationsmarktplatz und attraktive Einzugsbereichs-Städte als Wohnstandorte (ok, aber Megatrend Landflucht in die Metropolen habe ich auch nicht gesehen). ... Die Bürotechnik wird einfacher, statt komplexer. Funk ersetzt das Kabelchaos (Elektro-Smog war noch ein Fremdwort) ... Die Gesamtbürofläche nimmt über Wohnort-Büros zu, statt ab. ... Pro Kopf Wohnfläche steigt. ... Büro-/SchreibtischSharing verletzt das für die Unternehmens-Identifikation notwendige Eigentums-„Mein“-Gefühl und bleibt Nischen-Produkt. (Als Berater weiß man das, als CREM-Manager nicht.) ... Mit: „Lieber mit Handy auf dem Golfplatz, als ohne im Büro“ rebellierte ich gegen die Golf-Etikette. (InformationsOverflow gab’s nicht. Erreichbarkeit machte wichtig.) Und was lesen wir 15 Jahre später? Der Einzelhandel steht vor einem einschneidenden Wandel (gut bemerkt). Multi-Channel tut not. Logistik profitiert. Mit dem Internet ist es wie mit Kohl’s „blühenden Landschaften“. Die Idee stimmt. Das Timing hapert. Und das alles habe ich mit 2 Fingern in ein nagelneues MacBook Pro eingehackt. Siehe oben ... .
vesta, Garbe Group, publity AG, RWE Energiedienstleitung GmbH,
Werner Rohmert, Herausgeber
RA Klumpe, Schröder & Partner und sontowski & partner gmbh.
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Richtfest am UKE Hamburg: Der Bauträger und Investor sontowski & partner group aus Erlangen feiert Richtfest für das erste externe Gesundheitszentrum auf einem Klinikcampus „Spectrum am UKE“. Das 11.000 qm große Objekt befindet sich mitten im Gelände der Hamburger Universitätsklinik und soll im Herbst 2014 fertig gestellt werden. Das 6geschossige Gesundheitszentrum ist bereits jetzt zu 80% vermietet. Zu den Mietern zählen Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs sowie gesundheitsnahe Dienstleister. Auch diverse Fachärzte und Forschungseinrichtungen finden sich als Mieter im Spectrum am UKE wieder. Das Objekt ist schwellenfrei zugänglich, bietet 71 Tiefgaragenplätze und wird nach KfW 70 Energiestandard gebaut. Der Generalunternehmer Züblin AG führt den Bau der Immobilie aus. Für die Architektur des Gebäudes zeichnet das Architekturbüro G.P. Wirth Architekten aus Nürnberg und für die Fassade Wörner & Partner aus Dresden verantwortlich.
TLG erwacht aus Dornröschenschlaf Erstmals wieder Dealmeldungen bestätigt
Die ehemalige Schinkelklause war letzter Nutzer des Opern Palais (Foto: fotolia)
Seit dem Verkauf der TLG Immobilien an den Finanzinvestor Lone Star Ende 2012 ist es ruhig geworden um den ehemaligen Treuhand-Privatisierer. Keine Deals sind seitdem bekannt geworden. Dank unserer Leser konnten wir nun den Verkauf eines Senioren- und Pflegeheimportfolios recherchieren, den die TLG auf unsere Anfrage bestätigt. 1,1 Mrd. Euro kostete Lone Star die TLG Immobilien Ende 2012. Der Finanzinvestor Lone Star, der sich in der öffentlichen Berichterstattung äußert bedeckt hält, hatte im April 2008 durch den Kauf von 1.300 Post-Immobilien bereits auf sich aufmerksam gemacht. Das amerikanische Unternehmen mit Sitz in Dallas wird überwiegend von amerikanischen Pensionskassen der US-Bundesstaaten sowie anderen öffentlichen Einrichtungen mit Liquidität versorgt. Von den 1,1 Mrd. Euro flossen 594 Mio. Euro in den Staatshaushalt für 2013. Der Rest sind Schulden, die von Lone Star übernommen wurden. Die Länderkassen gingen hingegen leer aus, da die Grunderwerbsteuer aufgrund einer Share-Deal Konstruktion nicht angefallen ist. Die von Lone Star damals angekündigte Weiterentwicklung des Portfolios lief seitdem ohne die Presse ab. Nun wurde bekannt, dass die TLG insgesamt 16 Pflege- und Seniorenimmobilien an einen „internationalen Investor“ (der Redaktion namentlich bekannt) veräußert hat. Die Liegenschaften unter denen sich Pflegeheime, Seniorenresidenzen und Wohnanlagen für betreutes Wohnen befinden, sind lt. notarieller Unterlagen die „Der Immobilienbrief“ vorliegen, an den Standorten Dresden, Markkleeberg, Kühlungsborn, Neubrandenburg, Potsdam, Rostock, Stahnsdorf bei Berlin, Wismar, Zwickau, Stralsund und Bautzen. Zu den Mietern gehören u.a. AWO und die Caritas. Offiziell heißt es von Seiten der TLG: „Wie bereits in der Vergangenheit konnten wir eine günstige Marktgelegenheit für die weitere Fokussierung unserer Aktivitäten auf die Asset-Klasse Büro und Einzelhandel nutzen“, so Niclas Karoff, Geschäftsführer der TLG Immobilien.
Prof. Dr. Dr. Uwe KochGromus, Dekan, Klaus-Jürgen Sontowski, Frau Senatorin für Wissenschaft und Forschung sowie Zweit Bürgermeisterin Dr. Dorothee Stapelfeldt;
Der nun bekannt gewordene Verkauf der TLG offenbart die Strategie von Lone Star sich von allen Immobilien zu trennen, die nicht einer modernen BüroimmobilienPortfoliotheorie unterliegen. Auch wenn böse Zungen den Ausverkauf der TLG befürchten, so ist der Deal erst einmal lediglich als Portfoliobereinigung zu werten und unkritisch. Der Deals zeigt, dass gerade Pflege- und Seniorenimmobilien sich großer Beliebtheit bei Investoren erfreuen und selbst an ostdeutschen Provinzstandorten Verkäufe möglich sind. Das Gegenteil zeigt die TLG ebenfalls. Das Opern Palais, dass seit 2011 leer steht und an einer der Top-Adressen in Deutschland liegt, Unter den Linden 5, sucht verzweifelt einen Investor und Mieter. (AE) □
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War 2013 Höhepunkt der Immobilien Hausse? Deka und DIC erwarten Stabilität André Eberhard, Chefredakteur „Der Immobilienbrief“ Für den deutschen Immobilienmarkt war 2013 ein gutes Jahr. Nahezu alle Assetklassen waren bei Investoren gefragt. Nach den ersten Journalistenempfängen des Jahres ergibt sich für 2014 ein differenzierteres Bild. Während Deka Finanz- und Immobilienvorstand Dr. Matthias Danne von einem stabilen Jahr ausgeht, erwartet DIC Asset Vorstand Ulrich Höller zwei gute Jahre. Für das Immobilienaktienunternehmen DIC Asset und Asset Manager Deka Immobilien, war 2013 ein gutes Jahr. „Das Immobiliengeschäft der Deka-Gruppe hat sich im Jahr 2013 gut entwickelt“, so Danne beim traditionellen Deka Immobilien (Journalisten-) Dinner im Frankfurter Trianon. Die drei Offenen Immobilienpublikumsfonds konnten wieder spürbare Nettomittelzuflüsse verbuchen. Nachdem 2012 ein Plus von 0,7 Mrd. Euro zu Buche stand, gab es im vergangenen Jahr 1,15 Mrd. Euro Zuflüsse bei den Publikumsfonds. Allerdings wäre viel mehr möglich gewesen; denn maßgeblich für die Nettomittelzuflüsse seien die Kontingente, die die DekaBank den Sparkassen zur Verfügung stelle. Im Background-Gespräch wurde deutlich, dass die Deka leicht das Doppelte bis Dreifache hätte platzie-
ren können. Trotz der hohen Nachfrage vor Inkrafttreten des KAGB am 22. Juli hielt Deka die Kontingente stabil, da die Fonds nur so viel Geld einsammeln sollten, wie auch sinnvoll in Immobilien investiert werden kann. Die institutionellen Produkte des Hauses hatten Nettomittelzuflüsse von 370 Mio. Euro. Auch die auf Gewerbeimmobilien spezialisierte DIC Asset schaut positives auf das vergangene Jahr zurück. 2013 stand vor allem die Vereinfachung der Unternehmensstruktur im Vordergrund. Erst Ende letzten Jahres konnte eine Kapitalerhöhung 100 Mio. Euro eingeworben werden, die zur Einbringung des sog. „UNITE“-Portfolios sowie zur damit gesunkenen Fremdfinanzierungsbelastung genutzt wurde. DIC-Chef Ulrich Höller will das Unternehmen zukünftig mehr als Asset Manager ausrichten und sich auf das
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publity-News: Bad Homburg: Der durch die publity Finanzgruppe aufgelegte publity Performance Fonds Nr. 4 erwirbt zwei Büroobjekte in Bad Homburg. Die beiden Immobilien, „Porticus“ und „Classicus“, haben eine Mietfläche von zusammen ca. 15.000 qm und befinden sich im Gewerbegebiet „Südcampus“. Das Bürogebäude „Porticus“ mit über ca. 8.000 qm vermietbarer Fläche verfügt über insgesamt 163 PKWStellplätze in einer Tiefgarage und auf Außenstellplätzen. Das Bürocenter „Classicus“ bietet 7.000 qm Mietfläche und 140 PKWStellplätze. Ein Hauptmieter ist die Bundesagentur für Arbeit. Beide Objekte sind über die U-Bahn sowie die A661 schnell zu erreichen.
Leipzig/Dölzig: Der publity Performance Fonds Nr. 5 hat aus seinem Portfolio ein ca. 70.000 qm großes Gewerbegrundstück im Gewerbepark Leipzig-West im sächsischen Dölzig bereits nach nur einjähriger Haltedauer verkauft. Es konnte eine Wertsteigerung von 45% erzielt werden. Der Gewerbepark liegt in unmittelbarer Nähe der A9, die Berlin mit München verbindet. Lt. Thomas Olek, geschäftsführender Gesellschafter der publity, erfreut sich Leipzig immer größerer Beliebtheit bei Investoren und Unternehmen.
Management des Immobilienportfolios konzentrieren „Wir wollen weg von buy & sell“, so Höller. Zuletzt konnte beim Prestigeprojekt „MainTor“ das Teilprojekt „MainTor Porta“ für 155 Mio. Euro an Union Investment veräußert werden. Das MainTor Projekt ist für die DIC Asset das Aushängeschild. Ein Mix aus Gewerbe- und Wohnimmobilien entsteht derzeit auf dem ehemaligen 21.000 qm großen Degussa Areal direkt am Main. Das 750 Mio. Euro Projekt ist derzeit zu rd. 40% vermietet und soll 2016/2017 fertig werden. Danach will Höller ein Projekt dieser Größenordnung nicht mehr stemmen. Einzig das Herman-Schlosser-Haus wird erhalten bleiben und für Events und Kunstausstellungen weiter genutzt werden. Derzeit ist der 110 Meter hohe Winx-Tower in der Vermarktung. Die deutsche Immobilie werde, lt. Höller auch die nächsten Jahre bei Investoren gefragt sein, da sie im Vergleich zu Alternativverzinsungen nahezu alternativlos sei. Einflussfaktoren wie die niedrigen Zinsen und die starke Wirtschaftsleistung blieben stabil. Auch auf dem Kreditmarkt hätten sich Alternativen ergeben. So seien Sparkassen und Volksbanken zu einem großen Player geworden und hätten das Wegbrechen der Landesbanken auffangen können. Die Ausreizung der Preise bei Wohnimmobilien ließe Investoren zudem nach Alternativen auch auf dem Gewerbeimmobilienmarkt schauen. Ein wenig gedämpfter schätzt hingegen DekaBank Finanz- und Immobilienvorstand Dr. Matthias Danne die Situation am Markt ein. Aufgrund der teilweisen sehr hohen Kaufpreise und den damit nicht korrelierenden Entwicklungen der Mieten geht Danne nicht davon aus, dass 2014 die Immobilien-Hausse ungebremst weitergehe. Bei den Finanzunternehmen bzw. AIF Managern bremsen die Anstrengungen bei der Umsetzung des neuen KAGB. Für das eigene Unternehmen geht Danne davon aus, dass auch 2014 die Nachfrage nach Deka-Produkten hoch sein werde. Derzeit verwaltet die Deka ein Immobilienvermögen von 24,9 Mrd. Euro und liegt damit im INREV Ranking im europäischen Vergleich auf dem 6. Platz. Mittelfristig will das Unternehmen zu den Top 5 Asset Managern in Europa gehören. Die außereuropäischen Standorte des Geschäftsbereiches Immobilienfinanzierung in Tokio und New York sollen dabei helfen. Die eher konservative Kreditvergabe des vergangenen Jahres von 1,8 Mrd.
Fürth: Der ambulante Pflegedienst BayernStift mietet 109 qm Fläche im sontowski & partner Objekt Spectrum Fürth und wird von hier aus seine neue mobile Sparte „BayernStift Mobil“ betreiben. Das Spectrum Fürth ist ein ca. 3.000 qm großes Medizin- und Businesszentrum zwischen der Würzburger Straße und der Billinganlage. Derzeit stehen nur noch wenige Mietflächen für zur Verfügung. Des Weiteren hat vor kurzen ein Hörakustikfachgeschäft im Erdgeschoss seine Türen geöffnet.
Euro soll in diesem Jahr wieder auf 2,5 Mrd. Euro erhöht werden. Neben den üblichen Bonitätsaspekten ist entscheidendes Kriterien für eine Immobilienfinanzierung der Deka, dass Kredite nur gegeben werden, wenn die Deka das zu finanzierende Objekt auch für eigene Produkte ankaufen würde. Alternativ müssten die sich aus der Finanzierung ergebenen Geschäftsbeziehungen für die Deka schon einen langfristigen Nutzwert haben. Da der Geschäftsbereich Immobilienfinanzierung im Deka Konzern nur eine nebengeordnete Rolle spielt, unterläge auch keinerlei Umsatzdruck von Außen, beschreibt Danne die eher glückliche Ausgangssituation. Während allerdings das konservative Raster der Deka viele Projektfinanzierungen nicht möglich mache, sei aber am Markt gleichzeitig ein Aufweichen der in den vergangen Jahren strengen Kriterien der Kreditvergabe zu beobachten. So seien Finanzierungen mit einer Marge von unter 100 Basispunkten und gleichzeitigem LTV von 70 durchaus wieder möglich. 2013 haben die Deka Fonds insgesamt für 2,2 Mrd. Euro Objekte angekauft. Zu den Kernmärkten gehörten Deutschland, London, Paris und Amsterdam. Aber auch antizyklische Investitionsmöglichkeiten in Lissabon, Madrid und Barcelona wurden genutzt. Der größte Ankauf war die Büroimmobilie „The St. Botolph Building“ in guter Citylage von London für rd. 500 Mio. Euro. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit beträgt 21 Jahre. Auf der Verkaufsseite wurden Objekte in Japan, USA, Frankreich, England, Luxemburg, den Niederlanden, Italien und Deutschland für rd. 600 Mio. Euro verkauft. Im laufenden Jahr will die Deka Objekte für 2,3 Mrd. Euro ankaufen und für 700 Mio. Euro Immobilien abstoßen. Die Vermietungsleistung konnte auf ein Allzeithoch durch Mietvertragsabschlüsse von 207 Mio. Euro Netto-Jahresmiete gesteigert werden. Insgesamt beträgt die Vermietungsleistung 1,5 Mrd. Euro. □
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Europäische Büro-Immobilienuhr Nutzermärkte folgen Investmentaktivitäten
Bf
Mit der größten Quartalsverbesserung seit Mitte 2011 erfolgt parallel zu den starken Aktivitäten auf den europäischen Büro-Investmentmärkten ein Aufschwung der europäischen Nutzermärkte. Allerdings erfolgt die Erholung der Mietmärkte langsamer und mit größeren regionalen Unterschieden. Daher zeigen die Zahlen nur geringfügige Verbesserungen, die allerdings die deutlich positivere Stimmung nicht spiegeln. Die Büroflächen-Spitzenmieten sind in den meisten europäischen Märkten im 4. Quartal 2013 stabil geblieben. Von den 24 Städten im europäi-
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schen Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle weisen nur sechs Märkte eine Mietpreisveränderung auf. London zeigt mit einem Quartalsplus von +5% weiterhin eine ausgesprochen starke MietpreisPerformance. Auch in Edinburgh (+1,7%), Frankfurt (+1,4%) und Paris (0,7%) sind die Spitzenmieten gestiegen. Trotz der Rückgänge in Barcelona (1,4%) und Mailand (-2,2%) legte der europäische Mietpreisindex im letzten Quartal um 0,7% zu und notierte damit den höchsten Quartalszuwachs seit Mitte 2011. Im Vergleich zum Jahresende 2012 sind die Mieten aggregiert nur um 0,1% niedriger. Für jeweils sieben Index-Städte sind Ende Dezember 2013 niedrigere bzw. höhere Spitzenmietpreise als vor einem Jahr zu notieren, in zehn Märkten werden unveränderte Werte registriert. 2014 dürfte sich die Verknappung qualitativ hochwertiger Flächen und die bessere Stimmung unter den Nutzern europaweit in einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten niederschlagen. London werde seine starke Dynamik voraussichtlich beibehalten, erwartet JLL. Das Wachstum in den deutschen Städten und in Skandinavien werde nur noch geringfügig und zunehmend selektiv erfolgen. Für Paris sei eine Konsolidierungsphase zu erwarten. Ein Mietpreiswachstum in vielen süd- und mitteleuropäischen Märkten, die bereits ihren Tiefststand erreicht haben oder sich ihm nähern, scheine frühestens ab dem zweiten Halbjahr möglich. Der europaweit aggregierte Büroflächenumsatz legte zwar in Q4 2013 zu, blieb aber 7% niedriger als im Vorjahr. Der Umsatz des Gesamtjahres 2013 bewegte sich mit rund 10 Mio. qm Bürofläche jeweils 4% unter dem Vorjahr und dem 5Jahresschnitt. London hatte mit +53% ein Rekordjahr. Paris brach dagegen um -28% ein. Da Umsät-
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ze außerhalb der drei europäischen Kernmärkte (Großbritannien, Deutschland und Frankreich) erst in der zweiten Jahreshälfte angezogen haben, bleibt es gegenüber 2012 für Westeuropa noch bei einem leichten Umsatzminus von 7%. Im vergangenen Jahr wurden 4 Mio. qm Bürofläche (+4%) fertig gestellt. Die europaweit aggregierte Leerstandsquote blieb Ende 2013 mit 9,7% das vierte Quartal in Folge konstant. Im Jahresvergleich wurden aus 14 Index-Märkten rückläufige Leerstandsquoten gemeldet. Neue, qualitativ hochwertige Flächen in besten innerstädtischen Lagen werden weiterhin schnell absorbiert. Dadurch bleiben die Spitzenmieten zumindest stabil oder sind leicht (z.B. München) bis stark (z.B. London) angestiegen. Der Index umfasst u.a. die Städte Amsterdam,
Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Madrid, Moskau, München, Paris, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau. (WR) □
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ZBI: Platziert Erlangen: Die ZBI Zentral Boden Immobilien AG platzierte im vergangenen Jahr 145,2 Mio. Euro Eigenkapital bei Anlegern. Damit wurde das gute VorjahresGesamtergebnis von 102,6 Mio. Euro übertroffen. Innerhalb der Eigenkapitalplatzierung von ca. 58 Mio. Euro bei Publikumsfonds konnte erneut die ZBI ProfessionalLinie den größten Anteil erreichen. Positiv war die Entwicklung bei institutionellen Investoren. Diese trugen insgesamt rund 87 Mio. Euro zum guten Ergebnis bei.
Blasengefahr unterschiedlich beurteilt Übertriebene Entwicklungen nur regional
Mehr als 50% der Finanzierer registrieren Überhitzungen auf dem deutschen Immobilienmarkt, insbesondere dem Wohnimmobilienmarkt, hat das FAP-Barometer erfragt. Das Forschungsinstitut empirica sieht dagegen aus dem bundesdeutschen Zahlenwerk heraus bundesweit keinerlei Blasengefahr. Der Gesamtindex und damit die Marktbreite der Blasengefahr lägen weiterhin unter dem Ursprungsniveau des Referenzjahres 2004 und steigen auch im vierten Quartal nicht weiter an. Lediglich die Einzelindices „Preis-Einkommen“ und „Fertigstellungen“ würden leicht ansteigen, während die Indices „Vervielfältiger“ und „Wohnungsbaukredite“ eher fielen. Alle Einzelindices lägen zudem unter ihrem Referenzwert aus 2004. Auch der Blick auf
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die Wachstumsregionen zeigt statistisch noch keine Blasengefahr. In den Regionen mit einem Bevölkerungswachstum zwischen 2007 und 2012 größer als 1% hat der hat der Gesamtindex „Wachstumsregionen“ nicht einmal den Referenzwert aus 2004 (Normalwert) wieder erreicht, auch wenn er vergleichsweise besser abgeschnitten hat als der Index der Schrumpfungsregionen. Als Blase bezeichnet empirica einen spekulativen Preisauftrieb, der durch den fundamentalen Zusammenhang von Angebot und Nachfrage nicht mehr zu rechtfertigen ist. Das Schädliche daran seien aber weniger die hohen Preise selbst, sondern vielmehr die dadurch überzeichnete Knappheit, die zu Fehlallokationen führe. Gefährlich sei eine Blase aber erst, wenn sie platzte. Konsequenz seien Vermögensverluste, Leerstände und schlimmstenfalls sogar eine Bankenkrise. Aber auch der empiricaBlasenindex könne keine Preisblase sicher feststellen, sondern lediglich Hinweise auf drohende Blasenbildung geben und dafür verschiedene Warnstufen anzeigen. ►
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Unter den Kreditgebern im gewerblichen Immobilienfinanzierungsmarkt ist die Stimmung zum Jahresbeginn gesunken, berichtet FAP-Gründer Curth-C. Flatow. Interessant sei insbesondere die Einschätzung der Befragten nach Sektoren des Immobilienmarktes, auf denen bereits Überhitzungen beobachtet werden. Von den 56,3% der Befragten, die bereits Überhitzungstendenzen erkennen, nennen 70,3% den Wohnimmobilienmarkt, 13,5% das Segment Einzelhandel und 10,8% den Büroimmobilienmarkt. Überhitzungen seien aber auf einzelne regionale Märkte beschränkt. Zum Beispiel auf einigen Straßen Münchens gingen Investoren nicht mehr jede Preisrunde mit, sondern überließen den Markt den Privaten. Skepsis herrsche auch in Bezug auf einzelne Shopping Center oder CoreBüroimmobilien. Das Neugeschäft der gewerblichen Kapitalgeber entwickele sich weiterhin stabil. Mehr Kreditinstitute finanzierten wieder Kreditsummen über 100 Mio. Euro. Das Gros der Kredite liegt mit 50,9% weiterhin zwischen 10 und 50 Mio. Euro. Bei den derzeit finanzierten Immobilientypen bleiben Büroobjekte mit 23,0% Anteil an Bestandsimmobilien und 19,0% Projektentwicklung auf Rang 1, gefolgt von Wohnimmobilien und Einzelhandelsobjekten. (WR) □
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Wider der Entmaterialisierung der Büronutzung
DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKENVERWERTUNG
Standortfaktoren und die Zukunft des Arbeitens Dr. Thomas Beyerle Rückblickend war es immer ein Kampf gegen vermeintlich stichhaltige Argumente – zumal es sehr überzeugend klang, dass in einer sich scheinbar immer dynamischer entwickelnden Welt die zentralen Orte des Arbeitens – sprich Büro – zunehmend obsoleter werden. So schien es zumindest, wenn man den Auguren der letzten 25 Jahren Glauben geschenkt hat. Doch bevor jetzt eine neue Argumentationsrunde unter der Überschrift „footloose office 3.0“ eingeläutet wird sollten wir Inne halten und einmal die Gegenprobe machen: was genau hat sich in den letzten beiden Jahrzehnten in der Büronutzung wirklich gewandelt?
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Klar ist, dass Veränderung immer gleichbedeutend mit Innovation einhergeht. Der Standort wird zunehmend teilweise ersetzt durch Funktionalitäten. Die IT Revolution hat zweifelsfrei unser Leben – privat wie beruflich - umgekrempelt. Da ist dann von der Entmaterialisierung der Arbeit die Rede („Büros? Wer braucht die noch?“), von Freiheitsgraden bei der Arbeit („Arbeite wann, wo und mit wem du willst!“) bis hin zu neuen Formen der Kommunikation („Das Smartphone ersetzt zunehmend das Büro“). Wir befinden uns in der Tat im Zeitalter der Wissens- und Innovationsgesellschaft. Die Fläche, welche zur Erstellung einer Arbeitsleistung benötigt wird – klassischerweise „eine“ Bürofläche – wandelt sich mit. Gut für Nachfrager (das Angebot nimmt in der Breite und Tiefe zu!), herausfordernd für Investoren (was biete ich am Markt zukünftig an und vor allem in welcher Flexibilität?). Denn ist die Entscheidung für einen Standort und ein Bürokonzept einmal getroffen, gibt es oftmals kein kurzfristiges Zurück. Doch nach 25 Jahren IT Revolution und vermeintlichen Untergangsszenarien zeigt sich etwas Erstaunliches: Ein Wandel trat zwar ein, doch überraschenderweise nicht ausschließlich in der Fläche, sondern in der Verstärkung bereits existierender Strukturen und Standorte. Einfacher formuliert: Die Nachfrage von immer mehr Bürobeschäftigten in der Dienstleistungsgesellschaft tritt an immer zentraleren Standorten auf, bei gleich-
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Personalien München: Dr. Hermann Brandstetter folgt Christoph Sieger als kaufmännischer Geschäftsführer der Bayerischen Hausbau. Christoph Sieger, der bis zum 31. Dezember das Ressort Finanzen verantwortete, war auf eigenen Wunsch ausgeschieden, um sich neuen Aufgaben zu widmen. Schorndorf: Die FLEX Fonds-Gruppe hat personell stark aufgerüstet. Gerade rechtzeitig zum 25-jährigen Firmenjubiläum, das am 5. April 2014 stattfindet, konnte Peter Lahr als neuer Vertriebsdirektor gewonnen werden.
zeitig immer weniger Fläche pro Kopf. Zentrale Stadtteile wie Bankenviertel bzw. CBD´s boomen – das Umland und die Peripherie verlieren deutlich an Nachfrage. Filtering up in den Innenstädten, filtering down weit draußen. Dezentralisierung ade. Versucht man, diese Prozesse zu erklären, lassen sich etliche Aspekte finden, welche diese „Überraschung“ erklären:
Kommunikation und Kooperation sind der Schlüssel zu Produktivität und Innovationsfähigkeit. Kreativität wird immer stärker als Wert stiftender Beitrag bei der täglichen Arbeit gesehen, das Büro als kreativer Ort des Austauschs erfährt eine neue Sinnstiftung.
Aspekte wie Gesundheit, generationenübergreifende Zusammenarbeit und langfristige Flächenproduktivität definieren die ökonomische Dimension der Büronutzung.
Ferner wird dieser Wandel natürlich durch Megatrends wie den demographischen Wandel, die Globalisierung, die digitale Revolution, die Reurbanisierung, die Nachhaltigkeit und die Individualisierung geprägt. Das „klassische“ Büro wird deshalb noch mehr zum Fixpunkt der Wissens- und Innovationsgesellschaft. Die traditionelle Zelle als Urform des Büroarbeitsplatzes scheint ganz weit weg zu sein, zumal sich die Nutzungsanforderungen dramatisch ändern. Nutzer haben heutzutage einen hohen Einfluss auf Ausgestaltung, verlangen eine maximal optimierte Flächennutzung (Relation Gesamtfläche vs. Nutzfläche) nach ultra-individuellen Vorstellungen. Hinzu kommt, dass der klassische Schreibtisch zunehmend Konkurrenz bekommt innerhalb der „Bürolandschaft“. Das Büro der Zukunft kennt deshalb mehr als nur den Schreibtisch als Arbeitsplatz. Sofaecken, Lounges und lockere Sitzgruppen bieten
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Abwechslung und laden zum Verweilen und Arbeiten ein. Ihre Akzeptanz steigt diametral und wird zumeist als Ausdruck eines professionell-innovationsfreundlichen Unternehmensverständnisses genutzt. Unternehmen, die Erfolg im Wesentlichen im Wohlbefinden, der Motivation und Kreativität ihrer Mitarbeiter sehen, sind bereit, in deren Arbeitsumfeld massiv zu investieren, um Ideen und Innovation auf Basis einer guten Arbeitsatmosphäre und Arbeitskultur zu stimulieren. Diese Denkweise rückt den Nutzer ins Zentrum
des Büros der Zukunft und somit auch seiner Planung und Entwicklung. Für Investoren gilt es demzufolge, darauf zu achten, ob ein Gebäude diese vielfältigen Möglichkeiten bietet und die dafür notwendige Flexibilität aufweist. Das mag oftmals einer Quadratur des Kreises gleichkommen – ist aber eine Fragestellung, deren Lösung eine neue Stufe der Dynamik und Wertstiftung für Büronutzer und Investoren auslösen wird. „Footloose“ werde Büros auch die kommenden Dekaden definitiv nicht sein – anders aber schon.□
Mittelstandsanleihen
ternehmen, die sich am Markt bedienten, hat sich das Volumen im Vergleich zum Vorjahr rund verfünffacht. Die Bandbreite fiel dabei recht groß aus. Während die größte Emis-
Immobilienunternehmen auf Rang 1 Hans Christoph Ries,
Finanzjournalist / Investmentanalyst (DVFA) Das Jahr 2013 bescherte den Neuemissionen von Mittelstandsanleihen einen wahren Boom. Das prospektierte Gesamtvolumen schnellte um 54,5% auf 1,973 Mrd. Euro (2012:1,277 Mrd. Euro) in die Höhe. Platziert wurden allerdings nur 75,2% des angestrebten Emissionsvolumens, was deutlich unter dem Vorjahreswert von 88,9% lag. Addiert man zu den Neuemissionen noch die Aufstockungen bereits begebener Anleihen, ergibt sich ein Volumen von 2,16 Mrd. Euro (+65%) - ein neuer Rekordwert. Seit Bestehen der Mittelstandsbörsen wurden damit Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von annähernd 5 Mrd. Euro begeben oder aufgestockt. Der bedeutendste Sektor im vergangenen Jahr war der Markt der Immobilienunternehmen mit einem prospektierten Gesamtvolumen von 490 Mio. Euro. Mit den 9 Un-
sion mit 200 Mio. Euro von der TAG Immobilien AG stammte, sammelte die Timeless Homes GmbH weniger als 10 Mio. Euro ein. Auch bei den Zinskupons schnitten die Hamburger am Besten ab. Sie zahlen 5,125%, was über alle Branchen der günstigste Wert ist. Auch auf dem zweiten Platz folgt mit 5,75% ein Immobilienunternehmen und zwar die DIC Asset AG. Zum Vergleich: Die durchschnittliche Nominalverzinsung aller Emissionen im abgelaufenen Jahr lag bei 7,47%, wobei den höchsten Kupon mit 9,75% die Ekotechnika GmbH zu zahlen hat. Insgesamt haben sich 2013 die Emittentenratings deutlich verschlechtert. Gerade noch 5 Unternehmen weisen einen Status im Investment Grade-Bereich (besser BBB-) auf. 19 Unternehmen lagen im BB-Bereich, 5 im BBereich und eine Adresse war sogar im CCC- Bereich geratet. Neun Unternehmen blieben ungeratet. Parallel zum verschlechterten Rating stieg die Zahl der Insolvenzen unter den Emittenten von Mittelstandsan-
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Deals Deals Deals Frankfurt: Das französische Unternehmen Plastic Omnium bezieht gemeinsam mit seinem Tochterunternehmen Inergy Automotive Systems das unmittelbar am Flughafen gelegene Büroobjekt „Red Square“ in NeuIsenburg und mietet dafür rd. 1.600 qm Bürofläche von der DIC Asset AG, die das Objekt Ende 2011 erworben hat. Die Erstvermietung der Büroimmobilie übernahm die Verkäuferin, die Red Square GmbH, die das Objekt jetzt vollständig vermietet hat. Savills war vermittelnd tätig. Die „Red Square“- Gebäude sind ein modernes Büroensemble, das von der Red Square GmbH entwickelt und 2011 zur Hälfte (ca. 11.000 qm) fertig gestellt wurde. Der betroffene Gebäudeteil verfügt über eine Mietfläche von ca. 5.800 qm.
München: Union Investment erwirbt für das Portfolio des Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland das Büro- und Geschäftshaus Maximilianstraße 35 mit 19.391 qm Büro- und Einzelhandels- und Wohnfläche von einer international investierenden Fonds-Gruppe. Das Objekt weist derzeit einen Vermietungsstand von rund 75% auf. Düsseldorf: Das neu gegründete Unternehmen My Solutions UG mietet ca. 130 qm Bürofläche auf der Oststraße 22. Catella Property war für Mieter und Eigentümer beratene tätig.
leihen von 4 auf 6. Erstmals waren auch Unternehmen (3) von der Zahlungsunfähigkeit betroffen, die nicht aus dem Erneuerbare Energien-Sektor stammten. Das von den Insolvenzen betroffene Volumen stieg sprunghaft von 129 Mio. Euro auf 290 Mio. Euro. 225 Mio. Euro entfielen hiervon auf den Erneuerbare Energien-Sektor und verteilten sich auf die Firmen Windreich, S.A.G. Solarstrom und Solen. Daher ist es umso erstaunlicher, dass es diese Branche 2013 beim prospektierten Anleihevolumen mit 390 Mio. Euro auf den dritten Platz schaffte hinter den Immobilien- und Industrieunternehmen (435 Mio. Euro). □
Logistikflächen-Umsatz unter den Top 3 Trotzdem leicht unter Vorjahr Mit 4,64 Mio. qm liegt der Flächenumsatz auf dem deutschen Logistik- und Lagerflächenmarkt um -9% unter dem sehr guten Vorjahresergebnis. Die Metropolen blieben mit -1% fast auf Vorjahresniveau. Im langfristigen Vergleich wurde trotz moderater gesamtwirtschaftlicher Entwicklung lt. Logistikmarkt-Report 2014 von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) erneut ein beachtliches Ergebnis erzielt. Der Zehnjahresdurchschnitt wurde um 20% übertroffen. Die sehr guten Ergebnisse der beiden Vorjahre beruhten auf einer ungewöhnlich hohen Anzahl von Großabschlüssen. Einen wesentlichen Anteil zum Flächenumsatz trugen mit 46% auch 2013 wieder Eigennutzer bei. Großverträge über 35.000 qm auf fast 25%. Wie bereits in den beiden Vorjahren belegen Logistikdienstleister mit einem Anteil von knapp 38% am Gesamtumsatz den ersten Platz. Handelsunternehmen mit gut 32% und Produktionsbetriebe mit etwas über 26% sind die weiteren HauptNachfragegruppen. In den wichtigsten deutschen Ballungsräumen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München wurden insgesamt knapp 2,2 Mio. qm Lager- und Logistikfläche umgesetzt (-1%). An die Spitze aller Logistikflächen gefragt wie selten (Foto: Gazeley) Standorte hat sich Frankfurt gesetzt, wo das bereits sehr gute Resultat aus 2012 noch einmal auf 470.000 qm (+9%) gesteigert werden konnte. Deutliche Rückgänge gab es mit 207 000 qm in München (-34 %), in Hamburg mit 450.000 qm (-20%) und in Leipzig mit 187.000 qm (-15 %). Das wurde durch weitere Zugewinne in Düsseldorf mit 395.000 qm (+69%) und Köln mit 145.000 qm (+23%) fast ausgeglichen. Berlin blieb mit 340.000 qm auf 2012er Niveau. Außerhalb der genannten Standorte ging der Flächenumsatz um 15% auf gut 2,44 Mio. qm zurück. Schmerzhafte Umsatzeinbußen um -42% musste das Ruhrgebiet mit insgesamt nur 195 000 qm erleiden. Knappes Angebot an modernen Flächen ließ die Spitzenmieten in München um 5% auf 6,50 Euro, in Hamburg um 2% auf 5,70 Euro, im Ruhrgebiet um 2% auf 4,30 Euro steigen. In den übrigen Ballungsräumen blieben die Höchstmieten stabil. Im Mietranking liegt München mit 6,50 Euro vor Frankfurt mit 6,20 Euro, Düsseldorf mit 5,10 Euro, Köln mit 4,80 Euro, Berlin mit 4,70 Euro und Leipzig mit 4,25 Euro. 2014 werde die prognostizierte konjunkturelle Belebung in Deutschland auch die Nachfrage nach Logistikflächen überproportional beflügeln, erwartet BNPPRE. (WR) □
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Deals Deals Deals
Boom bei Handelsimmobilien bleibt ungebrochen
Frankfurt: Die Deka Immobilien GmbH hat für den Offenen ImmobilienPublikumsfonds Deka-
Metropolenboom strahlt jetzt aus
ImmobilienEuropa eine Neuvermietung in München und eine Anschlussvermietung in Offenbach über insgesamt rund 29.100 qm abgeschlossen. In München ist das Gebäude „Sunyard“ in der St. MartinStraße 58-68 nun wieder zu rund 90% an insgesamt zwölf Parteien vermietet. In der Immobilie „Mainoffice“ in Offenbach hat der bisherige Mieter Siemens Real Estate seinen laufenden Vertrag über eine Bürofläche von rund 24.000 qm verlängert.
Essen: Union Investment erwirbt für ihren institutionellen Immobilienfonds UniInstitutional German Real Estate die Immobilie „Kettwiger Tor“ von einer Hamburger Investorengruppe unter Führung der Achim Griese Treuhandgesellschaft. Das 7-geschossige Gebäude am Kettwiger Tor 2-10 verfügt über rund 6.900 qm Einzelhandels- und Büroflächen.
Dresden: Internos Global Investors hat i. A. des Internos Hotel Immobilien Spezialfonds das Maritim Hotel in Dresden für 49 Mio. Euro von einem Immobilienfonds, der von Axa IM verwaltet wird, erworben. Die Immobilie ist ein 4Sterne-Hotel mit 328 Zimmern. Das Hotel wird von der Maritim Gruppe innerhalb eines langfristigen Mietvertrages betrieben.
Einzelhandelsspezialist Comfort prognostiziert einen ungebrochenen Boom bei Handelsimmobilien. Es gab im Gegensatz zu den letzten Jahren mangels Angebot nur wenige großvolumige Transaktionen. Allerdings erreichten die Kaufpreise nie dagewesene Multiplikatoren, berichtet Comfort. Mit positiven Kaufkraft- und Zentralitätskennziffern, wirtschaftlich starken und bevölkerungsreichen Einzugsgebieten und nachhaltigem Mieterpotenzial rücken auch Großstädte jenseits der Metropolen in den Investorenfokus. Auch hier fallen die Anfangsrenditen. Nicht nur in Köln, wo im vergangenen Jahr mit 3,5% p.a. die historisch niedrigste Rendite bei Handelsimmobilien erreicht wurde, sondern auch in Städten wie Bonn, Erlangen, Freiburg, Heidelberg oder Leipzig gaben sich Investoren mit immer geringeren „Spitzenrenditen“ für Topobjekte von 4,5 - 5,5% zufrieden. Der Markt für Handelsimmobilien in den Toplagen sei nahezu „leergekauft“. Für 2014 heißt das lt. Comfort, dass das Transaktionsvolumen im begonnen Jahr gegenüber dem Vorjahr bestenfalls gleichbleibend verlaufen werde. Trotz des Rekordpreisniveaus sei eine Blasenbildung nicht erkennbar. So seien beispielsweise Spitzenfaktoren in München bis zur 35-fachen Jahresmiete in Zürich allenfalls für B-Lagen geeignet. Wie sich ohne versteckte Mietpotentiale bei eingeschränkten Mietsteigerungsperspektiven ein so schnelllebiges, managementintensives und revitalisierungsanfälliges Produkt wie z. B. Shopping Center unter 5% rechnen soll, können aus unserer Sicht wohl vor allem Zinsdifferenz-Akrobaten mit Blick auf die dauerhafte Wertsteigerung von Immobilien oder Währungsskeptiker. Lediglich eine Handvoll Toplagen entziehen sich der Ratio. (WR) □
Im Gespräch… Fritz-Klaus Lange, geschäftsführender Gesellschafter und Vorsitzender der Geschäftsführung der RGM Holding GmbH Wir sprachen mit RGM Chef Fritz-Klaus Lange über den Ausbau des TürkeiGeschäfts und die langfristigen Ziele des Dortmunder Facility Managers. DIB: Welchen Stellenwert hat das professionelle Facility Management in Deutschland und im europäischen Vergleich? Fritz-Klaus Lange: Die Dienstleistungsschwerpunkte der RGM Holding GmbH liegen im technischen und infrastrukturellem Facility Management (FM). Eine Betrachtung der Lebenszykluskosten hat gezeigt, dass etwa 80% der Gesamtkosten einer Immobilie auf den laufenden Immobilienbetrieb entfallen. Aus diesem Grund müssen die Liegenschaften - unter Berücksichtigung der individuellen Objekt- oder Portfoliostrategie - kundenorientiert und wirtschaftlich verwaltet werden. Dies kann nur ein professionelles FM-Unternehmen leisten. So verfügt RGM - neben der handwerklichfachlichen Kompetenz - auch über eine leistungsfähige IT-Unterstützung, die eine hohe Transparenz in der operativen Immobilienbewirtschaftung gewährleistet. In der Wertschöpfungskette rund um die Immobilie steigt in Deutschland daher der Stellenwert eines professionelles Facility Managements. Dabei gehört Deutschland neben den Niederlanden und England zweifellos zu den am weitesten entwickelten FM-Märkten. ►
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DIB: Laut einer Lünendonk Studie liegt RGM aktuell auf Platz 15. Wo ist Ihr langfristiges Ziel? Lange: Mit ihren drei Geschäftsbereichen Property Management, Facility Management und Industrial Services deckt das RGM Team mit 1.450 Mitarbeitern das gesamte Leistungsspektrum der Immobilien- und Liegenschaftsbewirtschaftung ab. Die RGM Gruppe möchte auf allen drei Dienstleistungsfeldern zu den führenden Anbietern gehören. Entscheidend ist indes nicht die Größe eines Unternehmens, sondern vielmehr die Qualität der Dienstleistungen sowie die Kundenbzw. Objektnähe. DIB: Sie kurbeln Ihr Türkei-Geschäft an und haben dazu ein Joint Venture gegründet. Wie funktioniert die Zusammenarbeit mit den türkischen Kollegen vor Ort? Auf welche Probleme stoßen Sie? Welche Vorteile haben Sie durch die Zusammenarbeit? Lange: Seit der Gründung der RGM TURKEY A.S. im Jahr 2010, hat sich das Joint Venture der RGM mit der türkischen NUROL Holding Inc. sehr gut im Markt positioniert. Mit Blick auf unsere hohe Kompetenz in den Bereichen Energieeffizienz und ökologische Nachhaltigkeit sehen wir uns für den Wettbewerb vor Ort gut gerüstet. Wir sind froh, durch das Joint Venture erfahrene Kollegen vor Ort gefunden zu haben. Obgleich der türkische FM-Markt noch relativ jung ist, gab es überhaupt keine Startschwierigkeiten. DIB: Wo liegen langfristig Ihre Zielmärkte? Lange: Unser Kernmarkt bleibt der deutsche Markt. In einer
Zeit zunehmender Globalisierung wird die Expansion in europäische Auslandsmärkte aber auch für die RGM immer wichtiger. Bei unseren Auslandsaktivitäten bevorzugen wir verwandte Märkte in Europa mit einem gemeinsamen Wirtschafts- und Währungsraum sowie einer geografischen und kulturellen Nähe. So gelten z.B. in der Schweiz und in Luxemburg für den Gebäudebetrieb ähnliche nationale Vorschriften, Richtlinien und vergleichbare Akquisitionsprozesse wie in Deutschland. Neben der Türkei sind aber auch Italien, Polen und Ungarn interessante Märkte für die RGM. DIB: Wie wollen Sie im wachsenden Konkurrenzdruck langfristig bestehen? Wo liegt Ihr USP? Lange: Die Unternehmensphilosophie der RGM gründet sich auf die Stärken eines mittelständischen unternehmergeführten Unternehmens: Flexibilität, kurze Wege, flache Hierarchien, Qualität, Kontinuität, Zuverlässigkeit sowie eine äußerst geringe Fluktuation des gut qualifizierten Personals. Als flexibles Schnellboot zwischen großen Tankern werden unsere Stärken als kleiner, aber intelligenter Facility Manager als Alternative zu den großen Konzernen für unsere Kunden sichtbar und greifbar. In den vergangenen Jahren hat sich die Immobilienbewirtschaftung von der traditionellen Liegenschaftsverwaltung hin zu einem aktiven Immobilienmanagement beschleunigt. Gefragt ist heute ein ganzheitliches Gebäudemanagement, eine interdisziplinäre Organisation und ein Management, wie sie nur ein modernes Unternehmen, eine Denkfabrik - ein think tank - wie die RGM leisten kann. □
Kinder nur in 1/4 aller Haushalte In Regensburg leben die meisten Singles GfK berechnet jährlich die Bevölkerungsstrukturdaten Deutschlands mit regionaler Verteilung von Familien-, Alters-, Einkommens- und Bebauungsstrukturen. Deutschland weist demnach regional sehr unterschiedliche Bevölkerungsstrukturen auf. Lediglich 28,5% aller Haushalte sind Mehrpersonen-Haushalte mit Kindern. Der Anteil der Single-Haushalte in Deutschland liegt laut GfK bei 40%. Mehrpersonen-Haushalte ohne Kinder lagen bei 31,5% und liegen damit auch noch über den Kinder-Haushalten. Bei den Singlehaushalten liegt Regensburg mit einem Anteil von 55,7% ganz vorn. Das ist das 1,4fache des Bundesdurchschnitts. Der zweitplatzierte Stadtkreis ist Berlin ist mit 54,3%, gefolgt von Würzburg, München und Hamburg. Am niedrigsten ist der Single-Anteil im Landkreis Cloppenburg mit 23,1%. Erwartungsgemäß leben Singles am häufigsten in den Großstädten oder Universitätsstädten. Entsprechend ist der Anteil der Haushalte mit Kindern in ländlichen Regionen oft besonders hoch. Den höchsten Kinderanteil hat der bayerische Landkreis Landshut mit 39,2%. Bezogen auf die Altersstruktur haben in Deutschland die Senioren-Haushalte (60+) mit 35,3% den größten Anteil. Die 40-49-jährigen kommen auf 20,2%, die 50-59-jährigen auf 18,2% und die 30-39-jährigen auf 14,5%. Der Anteil der jungen Haushalte unter 30 Jahren ist mit 11,7% am geringsten. Den höchsten Anteil junger Haushalte findet man mit 22% in der Universitätsstadt Leipzig. Die Topverdiener wohnen in den Kreisen Hochtaunus, Main-Taunus und Starnberg. Bei den Geringverdienern ist der höchste Anteil mit 36,7% in Bremerhaven zu finden, gefolgt von Trier und Halle (Saale). (WR) □
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Deals Deals Deals
In Weltmetropolen folgt der Erfolg jetzt der Immobilie
Bergisch Gladbach: Die WERTGRUND Immobilien AG hat für den im Juni 2013 aufgelegten und von der
Immobilien werden Thema in Davos
HANSAINVEST verwalteten Immobilien-Spezialfonds WERTGRUND Spezialinvest Wohnen D das zweite Objekt angekauft. Verkäufer ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Investiert wurde in Bergisch Gladbach in die 7-geschossige Wohnanlage „Wilhelmshöhe“, mit einer Wohnfläche von 6.992 qm. Die Gesamtinvestitionskosten betragen inklusive der geplanten energetischen Sanierungen rund 10,6 Mio. Euro.
Singapur: SEB Asset Management hat sich mit Gewinn von ihrem Anteil an dem 37stöckigen Class-ABürogebäude „Springleaf Tower“ getrennt. Das Teileigentum umfasst 12 Stockwerke mit insgesamt rund 9.900 qm Bürofläche. Der durch etagenweise Einzelverkäufe erzielte Gesamtverkaufserlös beträgt umgerechnet rund 170 Mio. Euro. Der Verkaufspreis liegt damit 30% über den Ankaufspreis im Jahr 2007 und deutlich oberhalb der letzten Bewertung. Zum Käuferkreis gehören mehrheitlich chinesische Unternehmen, die sich damit einen Einstieg in Singapur sichern. Der unter dem Namen „Springleaf Tower“ bekannte Büroturm in der Anson Road wurde Ende 2007 für den Luxemburger Immobilien Spezialfonds SEB Asian Property Fund erworben.
Immobilien werden zum bedeutenden Erfolgsfaktor für Stadtentwicklung. Während nach gängiger These und wahrscheinlich auch der Realität normaler Städte entsprechend hochwertige Immobilien in prosperierenden Städten erstellt werden und damit der Stadtentwicklung folgen, werden nach aktueller Untersuchung von Jones Lang LaSalle (JLL) Immobilien selber zum Erfolgsfaktor für Städte. Die in Davos diskutierte Entwicklungen bezog sich auf die 30 Top-Städte weltweit. Diese 30 Standorte vereinen rund 50% der insgesamt 4,6 Billionen USD Gewerbeimmobilien-Investitionen der letzten Dekade auf sich. Die Idee, Geschäft folge der Immobilie ist nicht neu. In Deutschland sprachen Hotelfachleute schon in den 80er Jahren davon, dass die Hotelauslastung zum Beispiel über Kongresse dem Angebot folgen würde. Deshalb müsse man erst Hotels über den aktuellen Bedarf hinaus bauen. Steuerinduzierte Investitionen machten in den neunziger Jahren meist die Anleger nicht glücklich, schufen jedoch attraktive Innenstädte in den neuen Bundesländern, die sich langsam mit teilweise innovativen jungen Unternehmern füllen. Laut JLL-CEO Colin Dyer lenken internationale Investoren immer mehr Kapital in Immobilien. Aufgrund der engen Auswahl der Zielmetropolen ist die Nachfrage bei begrenztem Angebot von Prime Properties der Topstädte deutlich angestiegen. Davon profitieren jetzt zweite Märkte. Die Super-Cities London, Paris, New York und Tokio, seien die größten, international am stärksten vernetzten Städte mit einer tiefen ökonomischen Struktur und hoher Liquidität für Immobilieninvestitionen. Nach den vier Super-Citys folgten 2013 auf der weltweiten Investment-Skala Los Angeles, Singapur, Washington, Chicago, Peking, Hongkong und als Primary Citys vor Dallas, Shanghai, Houston, Boston und Atlanta. Er etwas später erfolgen Toronto, Stockholm, Moskau, München und Sydney. Berlin und Frankfurt zählt JLL weiter unten gerade noch zu den Top-Destinationen. (WR) □
Bankenimage: Den Kunden zurückgewinnen Chance mit alternativen Investmentfonds Christian Conring, Leiter Bankenvertrieb PROJECT Investment Gruppe Seit Monaten flimmert er zur Primetime über die Fernsehbildschirme: Der neue Werbespot der Commerzbank AG, der die tiefe Vertrauenskrise bei Bankkunden aufgreift, ein Phänomen, das nicht nur die Kunden der zweitgrößten deutschen Bank betrifft, wie zahlreiche Umfragen belegen. Künftig will sich das gelbe Bankhaus ein neues Image als fairer und kompetenter Finanzdienstleister zulegen. Dies erscheint dringend nötig. Laut World Retail Banking Report 2013 des global tätigen Beratungsunternehmens Capgemini beabsichtigten 10% der befragten Kunden im Privatkundenbereich innerhalb der nächsten sechs Monate ihre Bank zu verlassen. Weitere 41% waren unsicher, ob sie ihrer Bank die Treue halten würden. Eine jüngst veröffentlichte Studie des auf die Finanzindustrie fokussierten Karlsruher Beratungsunternehmens Cofinpro AG legt den Finger in die Wunde und stellt der Branche in puncto Beratungsqualität schlechte Noten aus. 66% der befragten Bürger glauben, dass die Banken das Interesse an der Anlageberatung von Privatkunden infolge der seit 2010 obligatorischen und arbeitsaufwendigen Beratungsprotokolle verloren hätten. Und sogar 83% der Umfrageteilnehmer haben den Eindruck, deshalb von ihrer Bank mit Standardprodukten aus dem eigenen Hause „abgespeist“ zu werden. Es liegt auf der Hand, dass nur eine glaubhafte Rückbesinnung auf die Kundenbedürfnisse die gelockerte Bank-Kunden-Beziehung wiederherstellen kann. In einem Marktum-
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Deals Deals Deals Leipzig: Activum SG Capital Management Ltd. erwirbt das Bürohaus „Atrium“ im graphischen Viertel mit einer Gesamtfläche von ca. 22.000 qm von der Royal Bank of Scotland. Activum wurde von der Activum SG Advisory GmbH und Noerr LLP beraten
Hamburg: Hotelbetreiber Foremost Hospitality wächst mit Hilfe des Projektentwicklers Investa Immobiliengruppe weiter und wird zwei neue Hotels zu Ihrem Portfolio in Hamburg hinzufügen. Nach Vorliegen der Baugenehmigung wird im Sommer 2014 mit dem Bau der beiden Hotels begonnen werden. Fertigstellung ist für 2016 geplant. Auf dem rund 2.200 qm großen Grundstück werden das Hampton by Hilton mit 161 Zimmer und das Holiday Inn Express mit 104 Zimmer direkt nebeneinander entstehen. Das Projektgrundstück hierfür hatte die Investa Immobiliengruppe Ende 2013 von Köhler und von Bargen Vermögensverwaltungsgesellschaft sowie die Picom Vermögensverwaltungsgesellschaft erworben. Für das planerische Gesamtkonzept des Hotelvorhabens mit insgesamt 265 Zimmern im 3 Sterne Segment und einer Gesamtfläche von ca. 10.300 qm Geschossfläche zeichnen Marggraf Architekten aus Stuttgart verantwortlich.
feld stark standardisierter Massenprodukte und Niedrigzins-Einerleis wird sich nur der vom Wettbewerb abheben, der qualifizierte und an den Bedürfnissen der Kunden ausgerichtete Spezialprodukte anbietet. Wohl dem, der die Pflicht zur Fertigung von Beratungsprotokollen nicht als bürokratische Hürde versteht, die es zu umschiffen gilt, sondern die große Chance erkennt, die hierin liegt: So wünschten sich 74% der von Cofinpro befragten Kunden, dass ihre Bank die Beratungsprotokolle dazu nutzt, ihnen künftig passgenaue Angebote zu unterbreiten. Und selten zuvor hatten Banken so detaillierte und strukturierte Kundendaten, um interaktiv mit dem Kunden maßgeschneiderte Produktlösungen zu entwickeln. Auf der Suche nach kundenorientierten Produktlösungen abseits des 08/15Standards wird man auch in der Welt der alternativen Investmentfonds fündig, die sich mit dem im vergangenen Sommer eingeführten europäischen Regulierungswerk AIFM noch zielgerichteter auf die Anlegerinteressen ausgerichtet hat. In Zeiten von Finanz- und Eurokrise steht die Assetklasse Wohnimmobilien Deutschland in der Gunst der Anleger an erster Stelle. Hoher Nachfrage in zukunftsfähigen Standorten steht aber nur unzureichendes Angebot gegenüber. Vor allem im Bereich der Immobilienentwicklung, die die höchsten Renditen im Lebenszyklus einer Immobilie ermöglicht, ist die Wahl des richtigen Anbieters entscheidend für den Erfolg des Investments und die Sicherheit der Anleger. Mit ihrem vollständig eigenkapitalbasierten Sicherheits- und Stabilitätskonzept verfügt die fränkische PROJECT Investment Gruppe in diesem Marktsegment über ein Alleinstellungsmerkmal, das sie für den Bankvertrieb besonders attraktiv macht. Über 18 Jahre am Markt, hat sich PROJECT als Investmenthaus nicht nur profundes Spezial-Know-how erworben – der exklusive Asset Manager, die PROJECT Immobilien Gruppe, ist auch mit eigenen Niederlassungen an den Investitionsstandorten vor Ort präsent und verfügt über filigrane Netzwerke mit der Möglichkeit, attraktive Grundstücke frühzeitig zu lokalisieren, zu erwerben und nach erfolgreicher Entwicklung zeitnah zu veräußern. Durch den Verkauf der entwickelten Wohnimmobilien vornehmlich an Eigennutzer können in jeder Marktsituation stabile Renditen erwirtschaftet werden. Mehr als 10.000 Anleger haben sich bis Ende 2013 an den Fonds-Angeboten beteiligt. Das Investitionskonzept bietet Stabilität, die sich im Kontakt zum Kunden immer wieder aufs Neue auch als positives Erleben der erfolgten Bankberatung verankert. Diese positiven Kundenerlebnisse werden potenziert durch die Möglichkeit monatlicher Ausschüttungen, unterjährige Reportings und Präsenzgesellschafterversammlungen am Ort der Investitionen, die der Bankberater als Nebeneffekt für sein Beziehungsmanagement gewinnbringend nutzen kann. Über die Bank-Kunden-Beziehungsebene hinaus konnte der ausschließlich an den deutschen Metropolstandorten Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main, Nürnberg und München investierende Immobilienentwickler auch bei seinen freien Vertriebspartnern Emotionen wecken: Im Rahmen einer bundesweiten Umfrage des unabhängigen Finanzbranchenexperten kapital-markt intern (k-mi) im Jahr 2012 wurden die Franken von freien Finanzdienstleistern mit der Gesamtnote 1,61 beurteilt. In der über 15-jährigen Geschichte der k-mi Partnerschaftsspiegel handelt es sich um die beste Bewertung eines Fondsinitiators, die jemals in einer solchen Umfrage erreicht wurde. □ Quellennachweise: http://www.de.capgemini.com/news/world-retail-banking-report-2013-ueber-50-prozent-der-bankkundenspielen-mit-gedanken-ihre-bank http://cofinpro.de/news/vier-jahre-beratungsprotokoll-sechs-von-zehn-deutschen-stellen-schlechteszeugnis-aus/
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Frankfurter Wohnungsmarkt Verzweifelt gesucht! Im Bereich der Stadt Frankfurt ist der Wohnungsmarkt leergefegt. Zu diesem Ergebnis kommt der Gutachterausschuss für Immobilienwerte der Mainmetropole. Trotz der hohen Nachfrage nach Wohnungen wurden im vergangenen Jahr 20% weniger Eigentumswohnungen und Eigenheime verkauft als 2012. Der Grund: Es fehlen Grundstücke. Die vorhandenen Flächen etwa im Europaviertel oder auf dem Riedberg sind bereits oder werden bis 2015 nahezu vollständig verkauft sein. 2013 wurden lediglich 3.650 Eigentumswohnungen verkauft. 4.800 waren es noch 2012. Die Preissteigerungsrate lag erneut bei 4%. Der Quadratmeter kostete somit 3.700 Euro. Bei den 2013 initiierten Projekten handelt es sich in der Regel um freien oder geförderten Mietwohnungsbau, um studentisches Wohnen oder altersgerechte Wohnungen. Der Markt für Eigentumswohnungen wird auch in den kommenden Jahren wegen des Mangels an geeigneten Grundstücken weiter unbefriedigend sein. Für neue Eigentumswohnungen werden bei einem sehr geringen Angebot über 8.000 Euro/qm gezahlt. In der Innenstadt sind es 6.600 Euro, im Nordend, Bockenheim und Sachsenhausen 4.200 bis 5.400 Euro. Für Bestandseigentumswohnungen aus der Vorkriegszeit wurden in guten Lagen Preise von 3.500 Euro/qm erzielt, im Westend sogar 5.500 Euro/qm. Auch der Umsatz bei Ein- und Mehrfamilienhäuser brach ein, und zwar um 20%. Auch in diesem Segment übersteigt die Nachfrage das Angebot. Die Folge sind Preissteigerungen um 6% auf 420.000 Euro für ein Reihenmittelhaus. Auf die Wohnungsmisere hat der Magistrat der Stadt Frankfurt nun reagiert. Er hat eine umfassende Vorlage zur Wohnbaulandentwicklung beschlossen und parallel dazu 14 neue Bebauungspläne aufgestellt, die Potenzial für bis zu 6.000 zusätzliche Wohnungen bieten. Der Wohnungsknappheit steht ein Überangebot an Büroflächen gegenüber. Eine Umwidmung von Büroflächen in Wohnungen wurde in der Vergangenheit immer wieder gelegentlich praktiziert, wie etwa in Niederrad. Doch nicht jedes Bürogebäude kann problemlos umgewandelt werden. Laut Analyse von BNP Paribas Real Estate belief sich der Gesamtleerstand bei den Büros 2013 auf 12,5% (gif). Ein Abbau des Leerstands werden sich – so BNP – nur noch moderat fortsetzen. Da ein Großteil des erreichten Sockelbestandes kaum noch marktgängig ist. Durchgreifen will Bürgermeister Cumitz bei der Umsetzung des BGH-Urteils zu Touristenwohnungen. Er
geht davon aus, dass etwa 1.000 Wohnungen als Feriendomizile in Frankfurt im Internet angeboten werden. Die Stadt wolle nicht akzeptieren, dass diese Wohnungen aus dem Bestand verschwinden und dem Wohnungsmarkt dauerhaft entzogen werden. Deshalb soll die Bauaufsicht gegen baurechtliche Verstöße vorgehen. Denn um solche handelt es such, sofern die gewerbliche Nutzung der Wohnung nicht durch die Bauaufsicht genehmigt wurde. Der BGH hatte in einem Fall aus Berlin entschieden, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nicht automatisch die kurzfristige Vermietung an Touristen umfasst. Der Mieter hatte seine Wohnung im Internet angeboten. Die tageweise Vermietung an „beliebige Touristen“ unterscheide sich deutlich von einer normalen, „gewöhnlich auf eine gewisse Dauer angelegte Untervermietung“, erklärten die Karlsruher Richter zur Begründung (AZ: VIII ZR 210/13). (CW) □
Buchtipp - Der neue Grabener ist da Das Lexikon „Immobilien-Fachwissen von A-Z“ – besser bekannt als „Der Grabener“ – ist aktualisiert und stark erweitert in der 10. Auflage wieder erhältlich. Das ist ein besonderes Ereignis, denn eine so hohe Auflage ist heutzutage etwas Besonderes. Der Verlag unterstreicht damit die starke Position dieses Lexikons und beweist, dass auch in Zeiten des Internets ein grundlegendes Buch noch immer unverzichtbar ist. Seit seinem ersten Erscheinen 1996 von Auflage zu Auflage hat sich Der Grabener zu einem umfassenden Nachschlagewerk entwickelt, das die Profis der Branche, den Nachwuchs in der Ausbildung und den interessierten Leser anspricht. Komplexe Sachverhalte werden anschaulich und sprachlich verständlich in mehr als 4.800 Erklärungen auf rund 1.136 Seiten dargestellt und durch Beispiele, Bilder, Muster oder Übersichten ergänzt. Die Fachbegriffe von Abschreibung, über Geschossflächenzahl und Teilbaugenehmigung bis Zwischenfinanzierung sind fachlich auf dem absolut neuesten Wissensstand, inhaltlich gut organisiert und mit logischen Querverweisen ausgestattet. Für jeden Begriff wird außerdem die englische Übersetzung angegeben, wodurch das Lexikon zugleich ein Dictionary ist. Und wie schön: Das Buch veraltet nicht – den Lesern steht eine regelmäßig aktualisierte Online-Version des Lexikons auf der Internetseite des Verlages zur Verfügung – kostenfrei! Immobilien-Fachwissen von A-Z; Autoren: Erwin Sailer | Henning J. Grabener | Ulf Matzen | u. v. a. 10. komplett überarbeitete, ergänzte und umfassend erweiterte Auflage 2014, rund 1.150 Seiten, Hardcover, 17,5 x 24 cm, ISBN 978-3-925573-521, Grabener Verlag GmbH, Preis: 64,00 Euro [D]
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Deals Deals Deals
Sozialer Wohnungsbau in Deutschland
Stuttgart: AXA Investment Managers erwirbt das Tagungshotel "Mercure Stuttgart City Center" und den dazugehörigen Büroteil von
Städte informieren sich über Hamburger Konzept
der West Register PRIME Stuttgart 1 GmbH. Die gemischt genutzte Immobilie verfügt über 174 Hotelzimmer und 9.810 qm Bürofläche. Für den Vertrieb war Jones Lang LaSalle verantwortlich. Hogan Lovells hat AXA IM beraten. Regensburg: Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH hat mit der TNT Innight GmbH & Co. KG einen Mietvertrag über eine Lager- und Logistikhalle mit rd. 7.400 qm in der Burgweintinger Str. 30 geschlossen. Die Immobilie gehört zu dem von berlinovo gemanagten Fonds LBB 12.
Frankfurt: CBRE Global Investors hat das Bürohochhaus Westend Duo an die Deutsche Asset & Wealth Management verkauft. Das Westend Duo hat rd. 30.000 qm Mietfläche auf 26 Etagen. Die Abwicklung des Verkaufsprozesses wurde vom virtuellen Datenraum „Drooms“ (www.drooms.com) unterstützt. Essen: Der Roller-Händler Streetlights GmbH mietet die ehemaligen Flächen von Möbel Kröger mit rd. 2.000 Hallen-, Logistik- und rd. 1.000 qm Ladenlokalfläche in der Bochumer Landstr. 152166. Die EWG - Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH war unterstützend tätig.
Deutschlands Großstädte klagen über Wohnungsmangel. Laut einer vom Deutschen Mieterbund in Auftrag gegebenen Studie werden allein in Hamburg bis 2017 rund 50.000 Behausungen fehlen. In München, Berlin und Frankfurt sieht es ähnlich schlecht aus. In Hamburg aber scheint sich nun etwas zu tun. Mit einer Zahl illustriert die Hamburger Stadtentwicklungssenatorin Jutta Blankau das Ergebnis ihrer jüngsten Wohnungsbaupolitik: 10.328 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilte sie 2013. Wenn man bedenkt, dass im Schnitt 90% der bewilligten Projekte auch realisiert werden, lässt das hoffen. Rund 2.000 der auf den Weg gebrachten Behausungen werden Sozialwohnungen sein. Dafür haben die Stadtoberen eine Reihe von Instrumenten an der Hand: Das „Bündnis für das Wohnen“ und der „Vertrag für Hamburg“. Darin legten die Akteure unter anderem fest, dass bei Neubauprojekten ab einer Größe von 30 Einheiten ein Drittel öffentlich geförderter Wohnraum geschaffen werden muss. Ein Beispiel ist das Projekt „Wohnen am Suttnerpark“ in Hamburg-Altona. 165 Wohnungen werden hier gebaut. 113 auf dem ersten Förderweg mit einer Miete von 6,10 Euro pro qm und 52 frei finanzierte Wohnungen für 9,90 Euro pro qm. Gestützt wird das Projekt von der Gewerbemiete eines 1.700 qm großen Supermarktes im Erdgeschoss. Die Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB, einst Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt) stellt für solche Projekte Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen (1,2% pro Jahr, Laufzeit: 15 Jahren) zur Verfügung. 143 Mio. Euro bewilligte die IFB im vergangenen Jahr. In 2014 sollen es 165 Mio. sein. Als ihre Kernaufgabe bezeichnet die Förderbank den sozialen Wohnungsbau. Ralf Sommer, Vorstand der IFB: „Wir wollen dazu beitragen, dass bezahlbarer Wohnraum für Haushalte mit kleinen und mittleren Einkommen entsteht.“ Neben der Neubauförderung unterstützt die IFB auch Modernisierungen im Bestand, so dass auch hier Mietpreisbindungen von bis zu 15 Jahren entstehen. „Wir wollen weiter mit Beratung und passgenauen Fördermitteln die dynamische Entwicklung des Wohnungsbaus unterstützen“, so Sommer. Er empfiehlt Investoren, frühzeitig die Förderbank aufzusuchen, um über die Einbindung solcher Möglichkeiten zu sprechen. Auch in München ist der Wohnungsmangel akut. Eine Delegation aus dem Rathaus reiste im September von der Isar an die Elbe, um sich zu informieren. Walter Buser, Leiter der Stadtplanung, ist es wichtig, die Investoren trotz sozialem Wohnungsbau zu vielen neuen Bauprojekten zu motivieren. Die städtischen Wohnungsbauunternehmen könnten diese Aufgaben nicht alleine tragen. Trotzdem würden in München im Schnitt pro Jahr 7.000 neue Wohnungen errichtet. Je nach Projektumfang müssen davon 30 bis 50% der Fläche für die öffentliche Förderung zur Verfügung gestellt werden. Rund 160 Mio. Euro hat München pro Jahr zur Verfügung. Buser: „In Hamburg haben wir gesehen, wie man den Dialog gemeinsam mit Bau- und Wohnungswirtschaft sucht und findet.“ Ein großer Unterschied zu Hamburg: München ist kein Stadtstaat und hat dadurch weniger Fördertöpfe. Berlin beklagt erst seit ein paar Jahren Mietpreissprünge nach oben. 2000 hatte man an der Spree die Förderung für den sozialen Wohnungsbau ganz abgeschafft. Das wird jetzt rückgängig gemacht. In der Hauptstadt ist die Anzahl der Neubauten von 4.500 Wohnungen in 2011 und 5.400 in 2012 verhältnismäßig gering. Jetzt hat der Senat Wohnraumförderprogramme im Wert von 320 Mio. Euro aufgelegt. Erstes Ergebnis der neuen Baupolitik: Mehr als 10.000 Baugenehmigungen in 2013. Wie viele davon realisiert werden, kann erst Ende 2014 festgestellt werden. 10.000 neue Wohnungen pro Jahr will der Berliner Senat in Zukunft schaffen. (JH) □
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Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Berlin: Karin Krentz Frankfurt: Christina Winckler München: Alexander Heintze/Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Christopher Garbe (Garbe Unternehmensgruppe/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Andreas Schulten (Bulwien AG) Wissenschaftliche Partner: Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule BadenWürttemberg Stuttgart) Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 901-250, F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. Bildquellen: fotolia.com Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder. stellv.: Dr. Karina Krüger-Junghanns
Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Achim Griese Treuhandgesellschaft (18), Activum SG Capital Management Ltd. (21), Aurelis Real Estate (16), AWO (2), Axa IM (18,23), Bayerische Hausbau (15), BayernStift (6), Berlinovo Immobilien Gesellschaft (23), BNPPRE (17,22), Bouwfonds (8), BSI (7), Capgemini (20), Caritas (2), Catella Property (17), CBRE Global Investors (23), Cofinpro AG (20,21), Comfort (18), Commerzbank (20), d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH (20), Deka (4,5,6,18), Deutsche Asset & Wealth Management (23), DIC Asset (4,5,13,16,17), Ebertz & Partner (3), EBZ (11), Ekotechnika (16), empirica (10,12,13), EWG (23), fairvesta (6), FAP (10,12,13), Flex Fonds Gruppe (15), Foremost Hospitality (21), Fotolia (2), G.P. Wirth Architekten (2), Garbe Logistic (12), Gazeley (17), GfK (19),Grabener Verlag (22), Hansainvest (20), Hogan Lovells (23), IFB (23), Inergy Automotive Systems (17), Internos Global Investors (18), Investa Immobiliengruppe (21), Jones Lang LaSalle (8,20,23), kapitalmarkt-intern (21), Köhler und von Bargen Vermögensverwaltungsgesellschaft (21), Lone Star (2), Marggraf Architekten (21), Maritim (18), Möbel Kröger (23), My Solutions AG (17), Noerr LLP (21), Picom Vermögensverwaltungsgesellschaft (21), Plastic Omnium (17), Project Gruppe (21), publity AG (5,14), Real I.S. (9), Red Square GmbH (17),RGM Holding GmbH (18,19), Royal Bank of Scotland (21), RWE (10), S.A.G. Solarstrom (17), Savills (17), SEB Asset Management (20), Siemens Real Estate (18), Solen (17), sontowski & partner (2,6,15), Streetlights GmbH (23), TAG Immobilien (16), Timeless Home GmbH (16), TLG Immobilien (2), TNT Innight (23), Union Investment (5,17,18), Wertgrund Immobilien (20), West Register PRIME Stuttgart 1 GmbH (23), Windreich (17), Wörner & Partner (2), ZBI (10), Züblin AG (2).
Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Blankau, Jutta (23); Brandstetter Dr., Hermann (15); Danne Dr., Matthias (4,5,6); Dyer, Colin (20); Flatow, Curth-C. (13); Grabener, Henning J. (22), Höller, Ulrich (4,5); Karoff, Niclas (2); Koch-Gromus Prof. Dr. Dr., Uwe (2); Lahr, Peter (15); Lange, Fritz-Klaus (18,19); Matzen, Ulf (22), Sieger, Christoph (15); Sommer, Ralf (23); Sontowski, Klaus-Jürgen (2); Stapelfeldt Dr., Dorothee (2).
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 1
Nr.: 74
Liebe Leser,
5. KW /31.01.2014 beim Jahresempfang der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland zeigt sich die neue Bundesministerin für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit, von den
Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369
beschwörenden Worten von Andreas Mattner, Vorsitzender der BID und Präsident des ZIA, hinsichtlich der Mietpreisbremse ziemlich unbeeindruckt. Sie will nach Presseberichten diese
Inhaltsverzeichnis Editorial
1
GSW/CBRE: Neuer WohnmarktReport
3
Gehry Partners gewinnt Architekturwettbewerb
5
BBU-Marktmonitor
6
Immowelt.de: Kaufpreisanalyse
8
Bauanträge auf das Doppelte angestiegen
8
Kompromiss beim Pankower Tor
9
Berlin-Buch
9
Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum
10
JLL: Bürovermietungsund Investmentmarkt
11
ECE: Management des Tempelhofer Hafens Impressum
Idee noch bis zum Sommer als Gesetz umsetzen, zusammen mit Justizminister Heiko Maas. „Die im Koalitionsvertrag verankerte Mietpreisbremse und die Begrenzung der Modernisierungsumlage hemmen die Investitionsbereitschaft. Bevor der Gesetzgebungsprozess startet, sollten sich Politik und Immobilienwirtschaft dringend an einen Tisch setzen“, sagte Mattner. Sinnvoll sei eine Arbeitsgruppe aus Mietern, Vermietern und Vertretern des Ministeriums. Die wird die Mietpreisbremse auch nicht verhindern können. Ebenfalls ist eine Beteiligung des Ministeriums für Wirtschaft und Energie an dem Gesetz im Gespräch. Ja, was wird das denn wohl? In Berlin ist ein sehr unrühmliches Bankenkapitel endgültig zu Ende gegangen. Die Landesbank Berlin heißt wieder wie früher schlicht und einfach Berliner Sparkasse. Das Logo LBB auf dem Alexanderhaus wurde demontiert und durch das schöne markante rote Sparkassen-Zeichen ersetzt. Neue Eigentümer sind 400 regionale deutsche Sparkassen. Sie kauften die Bank im Jahr 2007 für 5,5 Mrd. Euro, das Kapitalmarkt- und Investmentfondsgeschäft wurde abgetrennt, im Zuge des Umbaus bis 2018 will man sich von 1.000 Mitarbeitern trennen. Dann will die Berliner Sparkasse das erste Haus am Platze sein. Und noch etwas Neues aus Berlin – endlich ein Turm! Lesen Sie
bitte dazu ab Seite 5. Das US-amerikanische Immobilienunternehmen Hines beweist Mut und 13 baut in die City Ost (nicht West) den ersten Wohnturm an den Alexanderplatz. Ich habe seit der Ankündigung so manchen Immobilienexperten erlebt, dem es darob schier 14 die Sprache verschlagen hat. Haben wir verlernt Großes zu denken? Haben Sie eine gute Zeit – und bleiben Sie uns gewogen! Karin Krentz
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Neuer Marktreport von GSW/CBRE: Wohnraum bleibt weiterhin knapp und lässt Miet- und Kaufpreise steigen Karin Krentz
Personalien Der bundesweit tätige Projektentwickler TERRAGON verstärkt seine Führungsspitze. Die promovierte Vertriebsspezialistin Dr. Annette Heilig ergänzt ab sofort die Geschäftsführung. Nachdem 2009 die Geschäftsführung des auf hochwertige Senioren- und Pflegeimmobilien spezialisierten Unternehmens um Jörg Gunne und JensUwe Kelka erweitert worden ist, übernimmt nun Dr. Annette Heilig die verantwortende Leitung der Vertriebssparte.
München/Berlin: Colliers International Deutschland ist seit Ende letzten Jahres Mitglied im Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Der ZIA hat als umfassende Interessenvertretung der Immobilienwirtschaft aktuell rund 175 Mitgliedsunternehmen und 22 -verbände.
Die Bevölkerung Berlins wächst unaufhaltsam, allein von Juni 2012 bis Juni 2013 um fast 50.000 Bewohner. Mehr als 20.000 neue Haushalte sind entstanden. Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen erhöhte sich zwar, lag im Jahr 2012 mit 5.417 jedoch weit unter der Nachfrage. Zum Vergleich: im Jahr 2011 waren es knapp über 4.000 fertig gestellte Wohnungen gewesen. Die Verknappung des Wohnraums äußert sich seit Jahren in wachsenden Mieten und Preisen. Auch im Jahr 2013 verteuerten sich diese erneut, allerdings deutlich geringer als in den Vorjahren. Mieten und Preise für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser stiegen im vergangenen Jahr nur noch halb so stark wie in 2012. Dies ergab der 10. WohnmarktReport Berlin, den die GSW Immobilien AG zusammen mit dem Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE vorgestellt hat. „Die abgeschwächte Dynamik am Wohnungsmarkt kommt nicht überraschend“, konstatiert Jörg Schwagenscheidt, Mitglied des Vorstands der GSW. „In den letzten Jahren zeigte sich in Berlin eine enorme Aufholjagd. Nun wird die Miete von Angebot und Nachfrage bestimmt“, so Schwagenscheidt weiter. Für die jährliche Analyse des Berliner Wohnungsmarktes wurden mehr als 80.000 Vermietungs- und Kaufangebote aus dem ersten bis dritten Quartal 2013 erfasst und ausgewertet. Die Vermietungsangebote wurden darüber hinaus den 190 Postleitzahlgebieten zugeordnet und analysiert. Der WohnmarktReport Berlin bietet ferner eine Übersicht über rund 250 Neubauprojekte und untersucht erstmals fast 500.000 Umzüge nach, von und innerhalb Berlins. Doch die Bautätigkeit in Berlin ist im Vergleich zu anderen angespannten Wohnungsmärkten gering, nur 60% der Baugenehmigungen münden in fertig gestellte Wohnungen, rechnet Schwagenscheidt vor. Pro 1000 Einwohner sei das noch nicht einmal eine neue Wohnung, statistisch gesehen. Spitzenreiter ist München mit drei neuen Wohnungen pro 1.000 Einwohner, gefolgt von Frankfurt mit 2,6 neuen Wohnungen. Das Gros der Zuziehenden lässt sich bevorzugt in der Innenstadt nieder, während die Berliner selber bei einem Umzug eher etwas weiter an den Rand ziehen. Am meisten wird in Berlin-Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg umgezogen, am wenigsten in den östlichen Randbezirken Treptow-Köpenick und Marzahn-Hellersdorf. Umzüge quer durch die Stadt oder über größere Entfernungen sind dabei jedoch die Ausnahme. Die Mehrheit der Umziehenden bewegt sich in direkt benachbarte Stadtteile. Angebotsmieten Die Angebotsmieten für Wohnungen in Berlin sind im Jahr 2013 erneut gestiegen, jedoch weni-
Daniel Shakhatreh (33) verstärkt als Senior Consultant das Berliner Investmentteam von Cushman & Wakefield seit 1. Januar d. J. Zuvor war er sieben Jahre im Investmentbereich von DTZ beschäftigt.
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 4 ger stark als in den vorangegangenen Jahren. Im Mittel wurden Mietwohnungen für 8,02 Euro pro Quadratmeter angeboten, 52 Cent bzw. knapp 7% teurer als im Vorjahr. Der Anstieg aus 2012 mit 92 Cent pro Quadratmeter ist damit deutlich gedrosselt. Die Mieten im oberen und unteren Preissegment sind mit 5 bzw. 4% weniger stark gestiegen als das durchschnittliche Preissegment, auf das sich das Gros der Nachfrage konzentriert.
Personalien Der Verwaltungsrat der Investitionsbank Berlin (IBB) hat am 29. Januar 2014 die Vertragsverlängerung von Ulrich Kissing als Vorstandsvorsitzender bis 2017 beschlossen. Die Vorsitzende des IBB-Verwaltungsrates, Wirtschaftssenatorin Cornelia Yzer, sagte: „Als Vorstandsvorsitzender hat Ulrich Kissing die IBB in den vergangenen Jahren in einem schwierigen wirtschaftlichen und konjunkturellen Umfeld sicher und umsichtig geführt. Diesen Kurs möchte der Verwaltungsrat weiter fortsetzen. Die Vertragsverlängerung von Herrn Kissing für weitere drei Jahre ist ein Signal der Kontinuität und Stabilität.“ Ulrich Kissing, Vorstandsvorsitzender seit 2009, erklärte: „Die letzten fünf Jahre waren sehr anspruchsvoll und das Umfeld für Banken generell nicht leicht. Wir haben die IBB gut durch die Finanzkrise geführt. Ich freue mich auf meine weitere Arbeit für Berlin in den kommenden drei Jahren.“
Die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH verlängert den Anstellungsvertrag mit dem Geschäftsführer Roland J. Stauber (51) bis zum 31.08.2019. Stauber verantwortet den Immobilien- und Fondsbereich der berlinovo seit 01.09.2011; sein derzeitiger Vertrag läuft noch bis 31.08.2014.
Hinsichtlich der Angebotsmieten ist Friedrichshain-Kreuzberg noch vor Charlottenburg-Wilmersdorf erstmalig Spitzenreiter. Mit mehr als 1 Euro/qm stiegen die Angebotsmieten hier um fast 12% auf genau 10 Euro. Die durchschnittliche Angebotsmiete lag 2013 bei 8,02 Euro/qm.. „Die Suche nach günstigem Wohnraum gestaltet sich zwar schwieriger als bislang, aber auch Geringverdienern bietet Berlin weiterhin erschwingliche Wohnungen“, kommentiert Schwagenscheidt. Im unteren Marktsegment änden sich in allen Bezirken noch Mietangebote von weniger als 6 Euro pro Quadratmeter. Neubau Der Wohnungsneubau in Berlin nimmt Fahrt auf. Im Jahr 2013 konnten 250 Projekte identifiziert werden, in denen bis 2016 insgesamt rund 18.000 Wohnungen entstehen sollen – jedoch
nach wie vor hauptsächlich im Eigentumsbereich. Neubauprojekte gibt es inzwischen in allen zwölf Bezirken. Der Schwerpunkt des Geschehens liegt weiterhin in der Innenstadt. Mit mehr als 4.600 Einheiten sind die meisten Wohnungen im Bezirk Mitte vorgesehen. Es folgt überraschenderweise der außerhalb des S-Bahn-Rings liegende Bezirk Lichtenberg. Allerdings sind hier weit über die Hälfte der geplanten Wohnungen Einfamilienhäuser. Mit fast 1.200 geplanten Geschosswohnungen werden hier aber auch mehr Wohneinheiten gebaut als in jedem anderen Bezirk außerhalb des S-Bahn-Rings. Jeweils mehr als 2.000 Wohnungen werden darüber hinaus in Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow errichtet. „Wenn das Bevölkerungswachstum anhält, wird sich jedoch trotz des Neubaus die Anspannung am Markt vergrößern,“ legt Michael Schlatterer dar, Wohnungsmarktexperte der Residential-Valuation-Abteilung bei CBRE. Die Zahl der Haushalte steigt mit derzeit mehr als 20.000 jährlich wesentlich stärker als die Zahl der fertig gestellten Wohnungen. „Vor allem im Mietwohnungsbau fehlt es weiterhin an der konkreten Umsetzung von Bauvorhaben“, so Schlatterer weiter. WohnkostenAtlas Nachdem der Anteil der Kaufkraft, den Berliner Haushalte für die Warmmiete aufbringen müssen, im Jahr 2012 auf durchschnittlich 27,4% gestiegen war, ist dieser im vergangenen Jahr auf 26,6% zurückgegangen. Allerdings muss hierbei berücksichtigt werden, dass die angebotenen Wohnungen, die der Berechnung zugrunde liegen, 2013 im Durchschnitt rund 2 qm kleiner waren als im Vorjahr. Die Höhe der Wohnkostenquote variiert innerhalb Berlins und ist mit mehr als 33 bzw. 29% in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf am höchsten. Hier werden allerdings auch die mit Abstand größten Wohnungen Berlins angeboten. Mit 28,7%, registriert das Fünftel der
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 5 Berliner Postleitzahlgebiete die höchste Wohnkostenquote, das auch die kaufkraftstärksten Bewohner aufweist. Im untersten Fünftel liegt die Wohnkostenquote dagegen nur bei 25,2%. Der Report unter www.gsw.de/wohnmarktreport
Neues aus der Hauptstadt Deals Die Anwaltssozietät Werdermann | von Rüden mietet ab Februar 2014 ca. 270 qm Bürofläche in der 2. Etage im CLASSICON Leipziger Platz No. 9. Eigentümer des Bürogebäudes mit insgesamt 7.550 qm Bürofläche ist der offene Immobilienfonds hausInvest der Commerz Real, der bei der Vermietung von der RECON | CAPITA beratend vertreten wurde. Catella Property war bei der Anmietung für den Mieter vermittelnd tätig.
Der türkische Möbelausstatter Doğtaş mietet ca. 820 qm Showroomfläche im bekannten „Fasanen-Ensemble“, ein im Jahr 1995 errichtetes, repräsentatives Büro- und Geschäftshaus im Bezirk
Gehry Partners gewinnt Architekturwettbewerb des ersten Wohnhochhauses am Alexanderplatz in Berlin-Mitte Überarbeitung des Masterplans von 1993 in Sicht Karin Krentz Das Architekturbüro des amerikanischen Stararchitekten Frank O. Gehry baut das erste Hochhaus am Berliner Alexanderplatz. Vorgesehen ist ein Wohntower von maximal 150 Metern Höhe mit Wohnungen für den besonderen Designanspruch sowie eine anteilige Hotelnutzung. Gehry ist in Deutschland kein Unbekannter, Gebäude mit seiner einzigartiger Architektur in Berlin (DZ Bank am Pariser Platz), Düsseldorf (Neuer Zollhof im Medienhafen) und anderen deutschen und auch europäischen Städten prägen das Stadtbild. Am spektakulärsten und bekanntesten ist wohl das Guggenheim-Museum in Bilbao/Spanien. Das erste Wohnhochhaus Berlins (und auch Deutschlands) ist von außerordentlicher städtebaulicher Bedeutung und soll zum Gestalt prägenden Element der Berliner Skyline werden. Im Schnittpunkt zwischen Hackeschem Markt, Friedrichshain und Mitte plant Hines neben dem Einzelhandelsgebäude „Die Mitte“ auf dem Baufeld D4 die Errichtung des ersten neuen Wohnhochhauses an diesem Standort mit maximal 150 Meter Höhe (39 Stockwerke) und rund 48.000 qm Geschossfläche. Hier werden ca. 300 Eigentumswohnungen von 1-Zimmer Apartments bis Penthouses in dem für Gehry charakteristischen Design entstehen. Darüber hinaus ist eine anteilige Nutzung durch ein Designhotel vorgesehen. Hines investiert ca. 250 Mio. Euro. Baubeginn soll im Jahr 2016 sein.
Wilmersdorf von S.C.C.V. Fasane. Die Catella Property GmbH war sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer im Rahmen eines Lead-MaklerAuftrages beratend tätig und hat den Auswahlprozess für den neuen Unternehmensstandort sowie den Mietvertragsabschluss begleitet. Das kaufmännische und technisch Property Management für das Objekt betreut die
Adjaye Associates (London, UK), Architectonica (Miami, USA), Barkow Leibinger Architekten (Berlin, GER), BE Berlin (Berlin, GER), David Chipperfield Architects (London/Berlin, UK/GER), Gehry Partners, LLP (Santa Monica,
Kristensen Properties GmbH.
USA), Ingenhoven Architects (Düsseldorf, GER), Kleihues + Kleihues Gesellschaft von Architekten mbH (Berlin, GER), Prof. Kollhoff Generalplanungs-GmbH (Berlin, GER).
Um die beste städtebauliche und architektonische Lösung für diesen bedeutenden Standort zu finden, hatte Hines in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie dem Bezirk Berlin-Mitte im Mai 2013 neun nationale und internationale Architekturbüros zu einem Architekturwettbewerb eingeladen. Daran teilgenommen haben
Quelle: Hines Immobilien
Christoph Reschke, Geschäftsführer der Hines Immobilien GmbH, erklärt: „Die Qualität der eingereichten Entwürfe war außergewöhnlich hoch und spiegelt die Bedeutung dieses prominenten Standorts in der Mitte Berlins wider. Dieser Ort hat einen starken Symbolcharakter und wird sich künftig zu einem metropolitanen Wohn- und Geschäftsstandort entwickeln.
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 6 Hier möchten wir etwas Neues und Exzeptionelles entstehen lassen, um den Ort positiv zu transformieren.“ Umdenken bei der Senatsbaudirektorin? Das BauGb muss her
Deals Union Investment erwirbt für ihren WohnimmobilienSpezialfonds Residential Value drei Wohn- und Geschäftshäuser mit ca. 15.500 qm Wohn- und Gewerbefläche von einem institutionellen Investor aus den USA. Bei den Immobilien handelt es sich um „Core-Objekte“ mit niedriger Leerstandsquote und stabilen Mieterträgen in sehr nachgefragten innerstädtischen Lagen von Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte. Der Dupuis GmbH & Co. Asset Management KG oblag als Auslagerungspartner des Spezialfonds das Transaktionsmanagement. Im Rahmen des ServiceKVG-Mandats übernimmt Union Investment die Administration des Spezialfonds. Das Portfolio- und AssetManagement wurde an Dupuis übertragen. Der Residential Value investiert überwiegend in gut vermietete Bestandsimmobilien in Berlin und ausgewählten Lagen Brandenburgs. Als mittelfristiges Fondsvolumen sind 250 Mio. Euro anvisiert. Inklusive der aktuellen Transaktion sind bereits 60% der Mittel platziert.
Für Senatsbaudirektorin Regula Lüscher ist der Turm “anschlussfähig“. Er bilde so etwas wie eine Stadtkrone und so seien noch weitere Türme in der Nachbarschaft vorstellbar. Dem Senat lägen Anfragen in Bezug auf weitere Hochhäuser vor, sagte sie bei der Präsentation und erwähnt wie beiläufig „eine hohe Aktivität am Alexanderplatz, 20 Projekte würden ohnehin schon geplant“. Auf die Nachfrage, welche das seien, antwortete sie: „Das würde zu weit führen, diese alle aufzuzählen.“ Auch scheint sie von ihrem im Frühjahr 2013 öffentlich geäußerten Gedanken abzurücken, dass der Masterplan von Kollhoff aus dem Jahr 1993 Wohnhochhaus Alexanderstraße; Quelle: Kleihues + Kleihues mit seinen zehn Türmen von 150 Meter Höhe „im Grunde nicht umsetzbar“ sei. Nun wolle sie mit Kollhoff die Pläne für ausgesuchte Standorte überarbeiten und einen Bebauungsplan mit ihm gemeinsam entwickeln, in dem neben den Türmen auch die Häuser der „Nachkriegsmoderne der DDR wie das wunderbare Haus des Lehrers“ oder das Park-InnHotel seinen Platz haben sollen. Vielleicht wacht nun der eine oder andere Investor auf? Die städtebaulichen Verträge mit ihnen wurden im Jahr 1999 unterschrieben. Einzelne wie die TLG Immobilien erklärten bereits damals, ihre Immobilien nie und nimmer den Türmen opfern zu wollen. Auch das Haus des Reisens steht immer noch wie das Hotel Park Inn. Für die Überarbeitung des Masterplans nun sieht sich Lüscher auf der sicheren Seite, auch wenn alle Areale veräußert oder anderweitig bebaut sind. Was sie so sicher macht: Schließlich gibt es im Baugesetzbuch Kapitel 1 Allgemeines Städtebaurecht den § 42, nach dem Investoren nach Ablauf einer SiebenJahres-Frist zur Bebauung keinen Anspruch auf Schadensersatz haben, „wenn der Eigentümer nicht bereit oder nicht in der Lage war, das beabsichtigte Vorhaben zu verwirklichen“. (Dabei wird das Baugebot nach § 176 BauGB noch nicht einmal berücksichtigt.)
Visualisierung vom drittplatzierten Barkow Leibinger; Copyright: Barkow Leibinger Gesellschaft von Architekten mbH
(Auch das Hauptstadtbüro von CBRE wird sich korrigieren müssen. Noch im November 2008 war von dort süffisant zu hören: „Türme am Alexanderplatz? Die werden nie gebaut!“)
BBU-Marktmonitor: Für die Traumwohnung würden Berliner mehr zahlen als der Mietspiegel vorsieht – doch was sie suchen wird nicht gebaut Zwischen 60 und 79 qm, vorzugsweise innerhalb des S-Bahnrings, mit Balkon – so sieht die Idealwohnung vieler (Neu-)Berlinerinnen und Berliner aus. Dafür würden sie im Mittel bis zu 8,70 Euro netto kalt je Quadratmeter und Monat zahlen – und damit deutlich mehr als den derzeitigen Mietspiegeldurchschnitt von 5,54 Euro. Das sind die wesentlichen Ergebnisse der Aus-
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 7 wertung von rund 1,7 Mio. Datensätzen aus Immobilienscout24-Suchprofilen durch das Berliner Forschungsinstitut RegioKontext.
Deals Die Architekten Heinle Wischer mieten ab 01. August 1.200 qm Fläche in dem Büroprojekt „The Box“ in der Gutenbergstr. 4 und sind somit der erste Mieter. Die ANH Hausbesitz entwickelt das Bestandsgebäude, in dem früher der Club „The Box at the Beach“ residierte, insgesamt 5.000 qm Büround Ladenflächen. Die Catella Property GmbH war sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer beratend tätig. Die Deka Immobilien GmbH erwirbt für den Bestand eines Immobilienspezialfonds das Büro- und Geschäftshaus „Villaggio“ aus dem Spezialfonds DEFOImmobilienfonds 1 von Union Investment. Das im 19. Jahrhundert erbaute sechsgeschossige Gebäudeensemble mit Restaurant verfügt über eine vermietbare Fläche von rund 3.500 qm und ist voll vermietet. Es besteht aus drei Gebäuden, die über Treppenhäuser miteinander verbunden sind. Hauptmieter sind die Anwaltskanzlei LOH Rechtsanwälte sowie der Restaurantbetreiber Soya Cosplay. Deka wurde rechtlich von
Die Auswertung der Datensätze ist Teil einer zu den Wohnpräferenzen der Nachfrager am Berliner Wohnungsmarkt im Auftrag des BBU für den BBU-Marktmonitor erstellten umfangreichen Studie – der ersten ihrer Art. Mit ihr reagiert der Verband auf den wachsenden Wohnraumbedarf in Berlin. Denn: „Es ist sehr wichtig zu wissen, was die Menschen am Markt suchen und was sie potenziell zu zahlen bereit wären. Nur so kann für breite Schichten der Bevölkerung gebaut und damit auf die Verknappungstendenzen am Wohnungsmarkt reagiert werden“, so BBU-Vorstand Maren Kern. Zwar habe der Neubau in Berlin in den letzten zwei Jahren deutlich an Fahrt aufgenommen. Diese Neubauwohnungen hatten bislang im Durchschnitt aber eine Wohnfläche von 100 und mehr Quadratmetern. „Jede neue Wohnung ist eine Entlastung für den Markt. Offenbar wurde aber bislang kaum für breite Schichten der Bevölkerung gebaut. Hier muss jetzt Gas für bezahlbaren Wohnraum gegeben werden, beispielsweise auch auf dem Tempelhofer Feld“, so Kern. Mietzahlungsbereitschaft: 60 Prozent über Mietspiegel Im Berliner Mittel liegt die Mietzahlungsbereitschaft nach den Immobilienscout24-Suchprofilen bei 8,70 Euro netto kalt pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Der Mittelwert des aktuellen Berliner Mietspiegels liegt bei 5,54 Euro pro Quadratmeter, die durchschnittliche Nettokaltmiete bei BBU-Mitgliedsunternehmen liegt sogar nur bei knapp 5,16 Euro. „Die Wohnungssuchenden wären zu fast 60% Aufschlag gegenüber dem Mietspiegel bereit. Das zeigt, wie günstig die Mieten in Berlin nach wie vor sind“, so Kern. Dabei gibt es zwischen den einzelnen Lagen Unterschiede. Während die Mietzahlungsbereitschaft für Wohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings und des Berliner Südwestens bei mehr als neun Euro pro Quadratmeter liegt, sinkt sie im Wedding sowie in Teilen Spandaus, Reinickendorfs und Neuköllns auf bis zu weniger als acht Euro. Am höchsten ist die Mietzahlungsbereitschaft in Wilmersdorf (8,89 Euro/qm), Zehlendorf (9,06 Euro/qm) und Prenzlauer Berg (9,52 Euro/qm), am niedrigsten in Hohenschönhausen und Hellersdorf (jeweils 8,00 Euro/qm), Marzahn (7,86 Euro/qm) und Spandau (7,56 Euro/qm). Besonders gefragt: Neukölln, Kreuzberg, Charlottenburg Die Auswertung der Immobilienscout24-Suchprofile zeigt: Besonders groß ist das Interesse an Wohnungen innerhalb des S-Bahn-Rings sowie im Berliner Südwesten. 54,4% der Gesuche beziehen sich auf die 17 Ortsteile in diesen Bereich, nur 45,6% verteilten sich auf die 64 Ortsteile im übrigen Stadtgebiet. „Die Konzentration der Wohnungssuche auf innerstädtische Lagen erklärt, wieso es dort mittlerweile kaum noch leer stehende Wohnungen gibt“, so Kern. In den innerstädtischen und südwestlichen Lagen würden auch besonders häufig Altbauten gesucht. Stark nachgefragt sind ausweislich der Suchprofile die Altbezirke Neukölln, Kreuzberg und Charlottenburg. Auf sie entfielen jeweils acht und mehr Prozent der Gesuche. Am geringsten ist das Interesse hingegen demnach an Hellersdorf, Marzahn und Hohenschönhausen, auf die sich jeweils 1,2 und weniger Prozent der Gesuche verteilten. Balkon besonders wichtig
In rund 20% der Suchprofile wurde der Wunsch nach einem Balkon angegeben. Auf Platz zwei der Präferenzen folgte mit erheblichem Abstand mit rund 10% die Einbauküche. Andere AusGSK Stockmann + Kollegen stattungsmerkmale wurden noch weit seltener angegeben: Ein Aufzug spielte beispielsweise beraten. nur in rund 3% der Gesuche eine Rolle, eine behindertengerechte Ausstattung sogar in weniger als 0,1% der Fälle.
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Wohnungen in Berlin und Potsdam deutlich teurer als vor fünf Jahren Berlin ist als Immobilienstandort gefragter denn je: Seit 2008 stiegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen um 49%. Im 1. Halbjahr 2013 werden Wohnungen für durchschnittlich
Deals Eine namhafte internationale Hotelkette erwirbt ein rd. 1.100 qm großes Grundstück in Mitte von der KapHag Immobilien Holding GmbH über Colliers International Hotel. Auf dem Grundstück entsteht ein Hotelneubau mit rd. 6.000 qm BGF. Leipzig/Berlin: Die publity Performance Fonds haben ein Immobilienportfolio an eine Berliner Privatbank veräußert. Das Portfolio besteht aus rund 170 Objekten, vorwiegend Wohn- und Geschäftshäusern sowie Einfamilienhäusern, die deutschlandweit verteilt sind.
Die Steuerberatungsgesell-
2.612 Euro pro Quadratmeter angeboten, das zeigt die Kaufpreisanalyse von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale. Die Gründe für die massiven Preissteigerungen in Berlin sind vielfältig: So steigt beispielsweise die Einwohnerzahl seit Jahren stetig und die Nachfrage nach Wohneigentum ist ungebremst. Um der großen Nachfrage gerecht zu werden, genehmigte die Stadt innerhalb des letzten Jahres 40%1 mehr Wohnungsneubauten. Potsdam: Preise pendeln sich auf hohem Niveau ein Berlin hat innerhalb von fünf Jahren den beliebten Nachbarn Potsdam preislich überholt. Seit 2008 sind die Wohnungspreise in Potsdam um 7% gestiegen – zum Vergleich: Die Inflationsrate lag im selben Zeitraum bei 10%. „In Potsdam haben sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau eingependelt“, erklärt Immowelt-Vorstand Carsten Schlabritz. „Die Lage auf dem dortigen Wohnungsmarkt ist trotz der moderaten Preissteigerung der letzten Jahre weiter angespannt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 1%.“ Inzwischen liegen die Angebotspreise für Wohnungen in der ehemaligen Residenz-Stadt im Schnitt bei 2.444 Euro pro Quadratmeter. Für das Kaufbarometer wurden die Preise in Berlin und Potsdam untersucht. Datenbasis für die Berechnung der Durchschnittspreise waren 45.100 auf immowelt.de inserierte Angebote. Verglichen wurde jeweils das 1. Halbjahr 2008 mit dem 1. Halbjahr 2013. Die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise. Stadt
Durchschnittskaufpreise
Veränderung** 2008* vs. 2013*
Berlin
1.756 Euro
2.612 Euro
+49%
Potsdam
2.289 Euro
2.444 Euro
+7%
Deutschland 1.720 Euro
1.905 Euro
+10%
schaft EKW Treuhand mietet * Durchschnittliche Kaufpreise pro Quadratmeter im 1. Halbjahr ab im März 2014 Ihre neuen ** Prozentuale Veränderung der Durchschnittskaufpreise vom 1. Halbjahr 2008 zum 1. HalbBüroflächen in der 17.Etage jahr 2013 im Büroturm der Mercedes- 1 Anzahl der in Berlin genehmigten Neubauwohnungen in den ersten neun Monaten 2013 Benz-Bank in der Mollstraße gegen über dem Vorjahreszeitraum; Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, 31 in Mitte. 4. November 2013 Der hochmoderne Büro– und Hotelkomplex „KönigstadtCarree“ an der Mollstraße/ Bezirke bearbeiten Anträge auf Baugenehmigungen schneller Ecke Otto-Braun-Straße aus dem Jahr 2011 mit seinem Anzahl der Anträge auf fast das Doppelte gestiegen markanten 21-geschossigen Die zwölf Berliner Bezirke haben die Bearbeitungsdauer von Anträgen auf Baugenehmigungen Office-Tower besteht aus vier bis zur Bescheidung bzw. Baufreigabe in den Jahren von 2011 bis November 2013 erheblich Gebäudeteilen die durch ein verkürzt, z.T. sogar um die Hälfte der sonst üblichen Bearbeitungsdauer. Das geht aus einer großzügiges Atrium als zentKleinen Anfrage der Partei der Grünen im Abgeordnetenhaus Berlin hervor. raler Eingangsbereich miteinander verbunden sind. Das Dabei ist die Zahl der Anträge fast um das Doppelte gestiegen, so in den letzten drei Service Center der MerceJahre 2010 bis 2012 von 5.470 auf 9.941 Anträge. „Sowohl in den Bauaufsichtsämtern wie des-Benz-Bank sowie das auch in den Stadtplanungsämtern wird in vielen Bezirken an der Kapazitätsgrenze gearbeitet“, Etap-Hotel sind die Ankermieter im Gebäude. Catella war bei der Anmietung vermittelnd tätig.
heißt es auch in der Antwort der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Im Rahmen der Haushaltsberatungen seien zusätzliche Mittel für Beschäftigungspositionen bei den Bezirken für 2014 und 2015 zur Beschleunigung von Bau- und Genehmigungsverfahren veranschlagt worden, so die Senatsverwaltung weiter.
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 9 Am stärksten ist die durchschnittliche Bearbeitungsdauer in Neukölln zurückgegangen, von 122,5 Tage auf nun 56 Tage, in Mitte von 89,05 Tage auf 55,13 Tage und in MarzahnHellersdorf von 108,55 Tage auf 53,29 Tage. Am schlechtesten schnitt der Bezirk Reinickendorf mit gegenläufiger Tendenz ab. Nur für die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow gibt es keine Angaben, dort wird die Bearbeitungsdauer nicht statistisch erfasst. KK
BORUSSIA10 verkauft Das von PROJECT Immobilien in Tempelhof entwickelte Wohnensemble BORUSSIA10 ist vollständig verkauft. Zum Jahresende 2013 wurde die letzte Wohneinheit beurkundet. Im historischen Ortskern von Alt-Tempelhof bietet das Neubauprojekt BORUSSIA10 mit seiner Nähe zur Tempelhofer Freiheit ein hohes Maß an Lebensqualität mit besten Anbindungen an die Berliner Innenstadt. Hier errichtet PROJECT Immobilien 32 gehobene Eigentumswohnungen und 25 Tiefgaragenstellplätze. Weitere Neubauprojekte im angrenzenden Steglitz In etwa fünf Kilometern Entfernung zu BORUSSIA10 entsteht weiterer Wohnraum: Im angrenzenden Stadtteil Steglitz realisiert PROJECT Immobilien mit den SüdendTerrassen und den Steglitzer Höfen zwei Neubauvorhaben mit insgesamt 89 Eigentumswohnungen, von denen derzeit bereits über 65% verkauft oder fest reserviert sind.
Senat und Möbel-Krieger gehen beim „Pankower Tor“ aufeinander zu Der Berliner Senat, der Bezirk Pankow und Investor Krieger Grundstück GmbH (KGG) haben einen Kompromiss erzielt, um das auf dem 33 ha großen Güterbahnhof Pankow geplante Stadtquartier „Pankower Tor“ zu realisieren. Die KGG sei bereit, bis zu 750 neue Wohnungen zu bauen und davon jede dritte zu günstigen Mieten von 5,50 Euro/qm zur Verfügung zu stellen. Die Einigung ist Ergebnis eines Gesprächs zwischen dem Regierendem Bürgermeister Klaus Wowereit, Bausenator Müller und Bezirksbürgermeister Matthias Köhne sowie Investor Krieger. Zudem stelle die KGG dem Land Grundstücke für zwei neue Schulen zur Verfügung. Im Gegenzug soll ihm der Bau des bislang wegen der Größe umstrittenen Einkaufszentrums mit rd. 30.000 qm Handelsfläche erlaubt werden. Denn das war genau das der Hauptgrund für die Ablehnung seitens des Senats. Das Quartier „Pankower Tor“ soll zudem ein HöffnerMöbelhaus, weitere Geschäfte, Arztpraxen, Gastronomie und eventuell ein Hotel umfassen. Die Investitionssumme soll bei ca. 500 Mio. Euro liegen. Baubeginn könnte frühestens 2016 sein. Knackpunkt war die Genehmigung des Einkaufszentrums mit 30.000 qm, das im Widerspruch zum Stadtentwicklungsplan Zentren steht. Doch nun habe das Bauprojekt gesamtstädtische Bedeutung, heißt es aus der Senatsverwaltung, denn der Bezirk Pankow (mit dem Campus Buch) zählt zu den am stärksten wachsenden Bezirken Berlins. Es wird eine Steuerungsrunde zwischen Bezirksamt, Senat und KGG zur Klärung der offenen Fragen wie Verkehrserschließung und bezirkliches Einzelhandelskonzept eingerichtet. Das Bezirksamt Pankow übernimmt die Organisation und Federführung. Die Qualifizierung der städtebaulichen Entwürfe soll über Realisierungswettbewerbe (Architektur- und Freiraum) erfolgen. Das betrifft insbesondere den Wohnungsbau, den Stadtplatz sowie die Handelsgebäude.
Berlin-Buch will Universitätsstandort werden Privat-Uni aus den USA interessiert Das Ludwig Hoffmann Quartier in Berlin-Buch entwickelt sich in hohem Tempo zu einem eigenständigen Stadtquartier. Visualisierung Universität im Ludwig Hoffmann Quartier 1; Nach der Eröffnung zweier Quelle: Situs Schulen im letzten Jahr plant der Investor Andreas Dahlke / Situs GmbH in Zusammenarbeit mit dem Bezirk die Errichtung eines Bildungszentrums mit Musikschule, Volkshochschule, Aula und einem vom Campus Berlin-Buch betriebenen „Gläsernen Labor“. Auch für eine Universität auf dem
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 10 Gelände hätte Dahlke die perfekten Gebäude. „Buch ist ein Bildungs- und Forschungsstandort mit Tradition. Was würde da besser passen als eine Universität?“ sagt er. Erste Gespräche mit einem privaten Uni-Betreiber aus den USA laufen bereits – weitere Interessenten sind jedoch willkommen.
Deals Die BEOS AG erwirbt für eine internationale Investorengruppe den Gewerbe- und Logistikpark "Dock 100" am Borsighafen in Tegel. Die Verkäuferseite wurde durch die COMES Real GmbH beraten, die für die Entwicklung des Dock 100-Areals zuständig ist. Auf Käuferseite war die Wirtschaftskanzlei Dentons beratend tätig Das Gelände hat eine Gesamtfläche von 80.300 qm, die vermietbare Fläche umfasst 91.450 qm. Davon entfallen 45.700 qm auf Produktionsflächen, die im sogenannten Factory Dock untergebracht sind. Das Office Dock bietet 16.850 qm Büroflächen sowie eine Kantine. Im Logistic Dock befindet sich ein vollautomatisches Hochregallager. Hinzu kommen die um das Jahr 1900 erbaute Veithalle und die unter Denkmalschutz stehende Borsighalle, die zusammen über weitere 13.400 qm Lagerfläche verfügen. Hauptmieter im "Dock 100" sind u.a. die PCS GmbH, ein Unternehmen im Bereich Energieumwandlung, der ITDienstleister Mercoline GmbH, das Getränkeunternehmen Ambrosetti GbR und die Bierlinie GmbH, eine Bierspezialitätenvertriebsgesellschaft.
„Der Bildungsträger bietet seinen Studenten eine erstklassige geisteswissenschaftliche Ausbildung an. Das Ludwig Hoffmann Quartier mit seiner guten Anbindung und Infrastruktur sowie der interessanten Geschichte ist genau der richtige Ort dafür“, führt Dahlke aus. „In unmittelbarer Umgebung zur Universität würde dann ein Studentenwohnheim entstehen. Eine Turnhalle und die Mensa sind für die Schulen ohnehin geplant.“ Seit 2011 ist der Immobilienökonom Dahlke mit seiner SITUS GmbH Grundstück + Projekt für die Zukunft des denkmalgeschützten Ensembles aus den Baujahren 1910-12 verantwortlich, das vom bekannten Architekten Ludwig Hoffmann als Medizin-Standort geplant und gebaut wurde. Bis 2017 soll die Entwicklung des Quartiers abgeschlossen sein. Diese umfasst neben der Ansiedlung von Bildungseinrichtungen und Gewerbe auch die Schaffung von über 500 Wohnungen. (Lesen Sie dazu bitte u.a. Der Immobilienbrief Berlin Nr. 73) Buch braucht bessere Infrastruktur– Appell an Land und Bezirk Angesichts des massiven Zuzugs, der in den nächsten Jahren auf den Ortsteil Buch zukommen wird, appellieren die Investoren Dirk Germandi und Detlef Maruhn, die auf dem LudwigHoffmann-Quartier erfolgreich Wohnungen entwickeln, an den Bezirk und das Land Berlin, zügig mit dem Ausbau der Infrastruktur fortzuschreiten. „Im Campus Buch gibt es höchstkarätige Arbeitsplätze von renommierten Unternehmen. Auch die Einkaufsmöglichkeiten am S-Bahnhof Buch sind gut und mit der Evangelischen Schule und der Montessori Gemeinschaftsschule befinden sich zwei attraktive Bildungseinrichtungen direkt im Ludwig Hoffmann Quartier“, stellt Germandi fest. „Aber die Straßen im Bezirk sind kaputt und es fehlt der lang geforderte RegionalbahnAnschluss.“ Weitere Herausforderungen seien etwa die gering dimensionierte Fernwärmeversorgung, unzureichende Stromanschlüsse und fehlendes Hochgeschwindigkeits-Internet. „Im Prenzlauer Berg gibt es kaum noch Potenzial zur Nachverdichtung, aber hier in Buch mit seinen über 5.000 Arbeitsplätzen allein im Campus Berlin-Buch steckt noch jede Menge Potenzial“, ist der erfahrene Investor sicher. Nun gelte es, mit allen Beteiligten an einem Strang zu ziehen.
Land Berlin setzt Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum um Mit der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) wird das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vom Dezember 2013 umgesetzt. Der Senat hat am 21. Januar 2014 die von Stadtentwicklungs- und Umweltsenator Michael Müller vorgelegte Verordnung zur Kenntnis genommen. Konkret wird darin das Zweckentfremdungsverbot für das gesamte Stadtgebiet Berlins als anwendbar erklärt und die Grundlagen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes weiter ausgeführt. Vor Erlass durch den Senat wird die Verordnung nun dem Rat der Bürgermeister zur Stellungnahme unterbreitet. Erst nach Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin wird sie dann rechtskräftig. Senator Müller: „Wohnraum soll in Berlin auch tatsächlich für die Berlinerinnen und Berliner zum Wohnen zur Verfügung stehen. Das setzen wir mit dem Zweckentfremdungsverbot für ganz Berlin um. Die Bezirke kontrollieren in Zukunft das neu eingeführte Verbot und erhalten dafür mit 17 neuen Stellen auch ausreichend Personal.“ Die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Umwandlung von Wohnin Gewerberaum oder Ferienwohnungen, dessen Abriss oder Leerstand) steht mit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in Berlin unter Genehmigungsvorbehalt. Zuständige Stelle für die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbotes werden die Bezirksämter Berlins sein.
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GEWOBAG erwirbt 375 Wohnungen und Gewerberäume
Wohnraum, der bereits vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wurde, bleibt bis zum Auslaufen des jeweiligen Vertrags weiter geschützt und braucht nicht gekündigt zu werden. Das Gleiche gilt für eingerichtete und ausgeübte gewerbliche oder freiberufliche Betriebe, deren Fortführung in den betreffenden Räumlichkeiten gewährleistet wird. Wegen der Kurzfristigkeit der Vermietung von Ferienwohnungen und im Beherbergungsgewerbe wird ein Übergangszeitraum von zwei Jahren zugesprochen, um dem jeweiligen Eigentümer ausreichend Zeit zu gewähren, sich auf die neue Rechtslage einzustellen.
Darüber hinaus besteht für zweckfremde Nutzungen auch über den Ablauf des bestehenden Mietverhältnisses hinaus die Möglichkeit, die Erteilung einer Genehmigung zu beantraDie GEWOBAG wächst auch gen, die im Einzelfall auf überwiegende private oder öffentliche Interessen Rücksicht nimmt. 2014 und erweitert wie in den Vorrangige öffentliche Interessen sind beispielsweise gegeben, wenn Wohnraum zur Versorletzten beiden Jahren ihren gung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, Betreuungseinrichtungen (die der StabilisieImmobilienbestand: Zum 1. rung und Verbesserung sozial schwieriger Nachbarschaften dienen) oder für Erziehungs-, AusJanuar 2014 gingen 375 Einbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll. Eine im öffentliheiten in den GEWOBAGchen Interesse liegende Zwischennutzung liegt auch vor, wenn Aussiedler, Asylbewerber und Bestand über, darunter befinsonstige Personengruppen, auch bei Vermietung von Wohnraum an soziale Träger, untergeden sich 346 Mietwohnunbracht werden sollen. gen. Mit dem jüngsten AnÜberwiegend schutzwürdige private Interessen liegen insbesondere bei einer Gefährkauf bleibt die GEWOBAG weiterhin einer der aktivsten dung der wirtschaftlichen Existenz vor oder wenn durch die Schaffung von Ersatzwohnraum Ankäufer am Berliner Wohn- der geplante Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Desgleichen sollen Gästewohnungen von immobilienmarkt. Seit 2012 beispielsweise Gewerkschaften, Universitäten, städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Wohhat das kommunale Unternungsbaugenossenschaften oder ähnlichen Institutionen eine Genehmigung erhalten, da ihre nehmen insgesamt 6.800 Bereitstellung für besondere Zielgruppen ein berechtigtes privates oder auch öffentliches InteWohnungen dazugekauft. resse beinhaltet. Die Wohnungen befinden sich schwerpunktmäßig in den Ortsteilen Wedding, Neu- JLL: Weniger Volumen, aber viel Bewegung auf kölln und Spandau. Die meisBürovermietungs- und Investmentmarkt ten neuen Bestände sind Altbauten. Die Nettokaltmiete Gemessen am Büroflächenumsatz und Transaktionsvolumen haben die Player auf dem Berlider Wohnungen liegt bei ner Markt den Rückwärtsgang eingelegt. 455.000 qm und 3,5 Mrd. Euro sind für Rüdiger durchschnittlich 5,27 Euro/ Thräne, bei Jones Lang LaSalle Regional Manager Berlin (JLL), jedoch kein Grund, pessimisqm. Die Wohnungsgröße tisch zu sein. „2013 wurden die Grenzen des Möglichen ausgelotet. Weder im Vermietungsbeträgt im Schnitt ca. 60 qm. noch im Investment-Bereich konnte die Nachfrage potenzieller Nutzer und Investoren angeMittelfristig will die GEWObotsseitig bedient werden. Und trotzdem haben wir viel Bewegung im Markt gesehen.“ BAG durch Ankäufe und Die gute Nachricht aus der Hauptstadt - ein Plus von 18% (über 540 Abschlüsse) bei Neubau auf bis zu 65.000 Wohnungen wachsen. Weite- der Anzahl der Mietvertragsabschlüsse gegenüber dem Vorjahr. Bis auf den Jahresanfang re Zukäufe sowie Neubaupro- bewegten sich alle Quartale über den Vorjahreswerten, am deutlichsten in den letzten drei Monaten mit einem Zuwachs von 47%. „Umzüge gab es also viele mit allerdings kleineren Fläjekte befinden sich in Planung. Mit ihrer Wachstumsstrategie setzt die GEWOBAG aktiv die politischen Vorgaben der Landesregierung um, die Zahl der landeseigenen Wohnungen von 270.000 auf 300.000 anzuheben und damit mehr Wohnraum in allen Bezirken Berlins für breite Schichten der Bevölkerung sicherzustellen.
chengrößen“, so Sven Scharke, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Leasing Berlin. Im Gegensatz zum Vorjahr gab es fast keine Großabschlüsse über 10.000 qm. „Große Anmietungen jenseits der 10.000 qm sind natürlich ausschlaggebend für hohe Umsatzvolumina. Die Statistik in den letzten 10 Jahren weist 2012 in dieser Hinsicht als Ausnahmejahr aus“, kommentiert Scharke. Damit ist der Umsatzrückgang 2013 gegenüber dem Vorjahr erklärt: dieser macht immerhin 16% aus. Im 5-und 10-Jahresvergleich verringert sich das Minus auf nur noch 8% bzw. 4%. JLL definiert Teilmärkte neu „Die Heterogenität der Märkte in Berlin mit einem erheblichen Preisgefälle insbesondere innerhalb des S-Bahn-Ringes hat uns zu einer Neukonzeption der Teilmärkte bewogen“, erklärt Scharke. Statt bislang zehn wird der Berliner Immobilienmarkt nun auf 16 Teilmärkte
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Führende Start-UpMetropole Europas? In Berlin könnten bis 2020 über 100.000 Arbeitsplätze durch Start-ups entstehen. Damit habe die Bundeshauptstadt die Voraussetzungen, zur führenden Gründermetropole Europas zu werden, heißt es in einer Studie von McKinsey & Company. In Deutschland ist Berlin bereits der TopStandort für Gründer. So fallen auf eine Betriebsgründung in München 2,8 in Berlin. Außerdem sind in Berlin 2012 rd. 133 Mio. Euro Wagniskapital in Startups investiert worden, in ganz Baden-Württemberg dagegen nur 24 Mio. Euro. Damit Berlin aber auch in Europa spitze werde, müsste die Stadt sein Potenzial stärker nutzen. Vorgeschlagen wird der Aufbau eines zentralen "GründerCampus" mit flexibel anmietbaren Büroflächen
aufgeteilt, davon 11 innerhalb des S-Bahn-Rings, in dem sich 2013 fast 70% des Umsatzes konkretisierte. „Diese Neuaufstellung birgt kundenseitig enorme Vorteile, weil wir unseren Nachfragern nun mit einer höheren Genauigkeit spezifische Details zu dem jeweils in Auge gefassten Standort liefern können.“ Die fünf umsatzstärksten Teilmärkte decken 65% des Gesamtvolumens ab, angeführt von „Mitte“ und „Charlottenburg-Tiergarten“, die allein auf fast ein Drittel der Mietvertragsabschlüsse kommen mit über 150.000 qm. Die drei Berliner 1A-Märkte werden von den Nutzern - gemessen am Gesamtvolumen von knapp 88.000 qm - gegenüber dem Vor-
jahr zwar insgesamt konstant frequentiert, allerdings 2013 mit einem deutlichen Schwerpunkt auf den Teilmarkt Mitte 1A: Hier wurden mit knapp über 50.000 qm - darunter zwei Abschlüsse
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 13 über 5.000 qm - jeweils fast dreimal so viel wie in den anderen 1A-Märkten Charlottenburg 1A und dem Areal Potsdamer-Leipziger Platz umgesetzt. Investmentaktivitäten auf hohem Niveau - Für große Deals fehlte aber das entsprechende Produkt Ein Transaktionsvolumen von rund 3,5 Mrd. Euro in Deutschlands Hauptstadt in 2013 ist gleichbedeutend einem Minus von 11% gegenüber dem Vorjahr (3,95 Mrd. Euro). Alexander Kropf zufolge, bei Jones Lang LaSalle Team Leader Office Investment Berlin, sei dieser Der Modeanbieter TK Maxx Rückgang ausschließlich einem Angebotsmangel im Core-Segment geschuldet. „Die Nachframietet insgesamt 2.250 qm ge ist da, die Produkte fehlen“, so Kropf. „Nur zu einem kleinen Teil können in- und ausländiVerkaufsfläche in der Clay- sche Investoren den ihrem Profil entsprechenden Bedarf in Berlin decken“, betont der Investmentexperte. allee 328-334 über Lühr-
Deals
mann. TK Maxx plant die Eröffnung im Frühjahr, bislang hatte C&A die Räumlichkeiten in der „Zehlendorfer Welle“ genutzt.
Vor diesem Hintergrund und einer gestiegenen Nettoabsorption ist die Leerstandsquote auf 8,2% weiter gesunken. Auch 2014 wird die Leerstandsquote weiter sinken. Die Angebotsknappheit vor allem in den 1A-Teilmärkten (seit 2010 Rückgang um 15%) wird sich möglicherweise 2014 auch in der Mietpreisgestaltung auswirken. „War die Spitzenmiete im vergangenen Jahr noch bei 22 Euro/qm/Monat ist 2014 eine Bewegung nach oben abzusehen.“ Bereits zugelegt hat die gewichtete Durchschnittsmiete für Flächen mit A-Qualität und zwar um 13% auf 19,24 Euro. Demgegenüber bewegt sich die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt stabil bei 12,73 Euro.
Die BC Urban Design Berlin GmbH, ein Tochterunternehmen der BoConcept ECE übernimmt Management des Tempelhofer Hafen GmbH, mietet in der Die ECE übernimmt ab Mai 2014 das Management des Einkaufs- und Dienstleistungszentrums Schloßstraße 97 rd. 540 qm Tempelhofer Hafen in Berlin. Ladenfläche. Die Eröffnung Das Center bietet auf einer Verkaufsfläche von rund 21.000 qm auf zwei Verkaufsebeist für März 2014 geplant. Hauptmieter ist die Spardabank. Der Mietvertrag wurde von Engel & Völkers vermittelt.
nen Platz für rund 70 Ladeneinheiten in den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie und Entertainment. Zu den Ankermietern zählen Media Markt, Edeka, H&M, New Yorker und C&A. An das Center angeschlossen sind ein Ärztezentrum sowie Büros mit knapp 5.000 qm Mietfläche. Insgesamt beläuft sich die vermietbare Fläche des Objekts auf ca. 37.000 qm. Für die Besucher stehen 590 Parkplätze zur Verfügung. Eine hervorragende ÖPNV-Anbindung besteht durch eine U-Bahn-Station und Bushaltestellen unmittelbar am Gebäude.
H&M eröffnete kürzlich das H&M Starting House in den Hackeschen Höfen. Die Beratung des Mieters bei der Anmietung der ca. 580 qm großen Büromietfläche in der Rosenthaler Straße
Das Center ist das urbane Stadtteilzentrum des Bezirks Tempelhof-Schöneberg und bietet als Berlins einziges Shopping-Center direkt am Wasser eine besondere Atmosphäre. Der Tempelhofer Hafen liegt in der Mitte des TeltowKanals, der die Potsdamer Havel mit der 40-41 oblag COMFORT, östlichen Dahme der Vermieter wurde von verbindet. In der der AGIS berlin-bueros.de direkt an den Bau GmbH betreut. angeschlossenen Marina stehen 39 Liegeplätze für Boote zur Verfügung. Diese Verbindung von Shopping, Gastronomie und Freizeitangebot mit einer beeindruckenden, denkmalgeschützten Architektur macht den Standort in Berlin einzigartig. Das Center befindet sich im Eigentum der R+V Versicherungsgruppe und wird bisher von IPH Handelsimmobilien betrieben, deren erfolgreiche Arbeit von der ECE weitergeführt wird.
Nr. 74, 5. KW, 31.01.2014, Seite 14
Impr
Research Medien AG Rheda-Wiedenbrück, T: 05242-901250 F: 05242-901251 info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Chefredaktion: Karin Krentz (V.i.S.d.P.) Redaktion: Marion Götza
Firmen, die in der „Immobilienbrief Berlin“ genannt werden: ADI (2), Adjaye Associates (5), AGIS berlin-bueros.de GmbH (13), Ambrosetti GbR (9), ANH Hausbesitz (7), Architectonica (5), Architekten Heinle Wischer (7), Barkow Leibinger Architekten (5,6), BBU (7), BC Urban Design Berlin GmbH (13), BE Berlin (5), Beos AG (9), Berliner Sparkasse (1), Berlinovo (4), BID (1), Bierlinie GmbH (9), BoConcept (13), C&A (13), Catella Property (5,7,8), CBRE (3,4,6), Colliers International (3,8), Comes Real (9), Comfort (13), Commerz Real (5), Cushman + Wakefield (3), David Chipperfield Architects (5), Deka (7), Dogtas (5), DTZ (3), Dupuis GmbH & Co. Asset Management KG (6), DZ Bank (5), ECE (13), Edeka (13), EKW Treuhand (8), Engel & Völkers (13), Etpa-Hotel (8), Gehry Partners (5), Gewobag (10), GSK Stockmann + Kollegen (7), GSW Immobilien (3,4,5), H&M (13), Hines (1,5), IBB (4), ImmobilienScout 24 (7), immowelt.de (8), Ingenhoven Architects (5), IPH Handelsimmobilien (13), Jones Lang LaSalle (11,12,13), KapHag Immobilien Holding GmbH (8), Kleihues + Kleihues (5,6), Krieger Grundstück GmbH (9), Kristensen Properties (5), Landesbank Berlin (1), Loh Rechtsanwälte (7), Lührmann (13), McKinsey & Company (12), Media Markt (13), Mercedes Benz (8), Mercoline GmbH (9), Möbel Höffner (9), New Yorker (13), PCS GmbH (10), Prof. Kollhoff Generalplanungs-GmbH (5,6), Project Immobilien (9),publity AG (8), R+V Versicherungsgruppe (13), RECON | CAPITA (5), RegioKontext (7), S.C.C.V. Fasane (5), Situs GmbH (9), Sparda-Bank (13), Terragon (3), TK Maxx (13), TLG Immobilien (6), Union Investment (6,7), Werdermann | von Rüden (5), Wirtschaftskanzlei Dentons (9), ZIA (1,3).
Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Hrsg.: Werner Rohmert Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18, 33378 Rheda-Wiedenbrück Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz) Die Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder
Personen, die in der „Immobilienbrief Berlin“ genannt werden: Dahlke, Andreas (9,10); Gehry, Frank O. (5); Germandi, Dirk (10); Gunne, Jörg (3); Heilig Dr., Annette (3); Hoffmann, Ludwig (10); Kelka, Jens-Uwe (3); Kern, Maren (7); Kissing, Ulrich (4); Köhne, Matthias (9); Kropf, Alexander (13); Lüscher, Regula (6); Maas, Heiko (1); Maruhn, Detlef (10); Mattner, Andreas (1); Müller, Michael (10); Reschke, Christoph (5); Scharke, Sven (11); Schlabritz, Carsten (8); Schlatterer, Michael (4); Schwagenscheidt, Jörg (3,4); Shakhatreh, Daniel (3); Stauber, Roland J. (4); Thräne, Rüdiger (11); Wowereit, Klaus (9);Yzer, Cornelia (4).