Der immobilienbrief nr 332 by Andre Eberhard

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NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 3

Sehr geehrte Damen und Herren, was sind die aktuellen Eckdaten für die deutsche Immobilienwirtschaft der Jahre 2014-2016?

Im aktuellen Zyklus wird der systematische Wahnsinn

des letzten Booms durch den Boom der kollektiven (Anlage-) Verzweiflung ersetzt

Jede

mögliche

(geld-)politische

Gießkannen-Maß-

nahme – nur die sind im Euroland der Verschuldung noch möglich – verbessert die Wettbewerbsposition Deutschlands

Kurz- und mittelfristig profitiert die deutsche Immobili-

enwirtschaft vom weltweiten Liquiditätsüberhang und daraus resultierenden „Lernkurven“-Investments

Jeden Morgen steht ein williger Anleger auf. Man muss

ihn nur finden. Institutionelle müssen. Private wollen

Die deutsche Immobilienwirtschaft ist alternativlos

chancenreich. Bleibt die Volkswirtschaft im Gleichgewicht, pushen Unsicherheit und Anlagebedarf. Rutscht das System in den Crash, profitiert die relative Sicherheit der Immobilie

Die überlange Core-Phase des crashgeprägten Zyklus

wechselt im kommenden Jahr über die aktuelle ABBA-Phase, die die Kommunikation zyklisch verdutzter Immobilienmatadore bestimmt, in die zyklisch übliche echte Investition in Immobilien mit Wertschöpfungshoffnungen, um den ZyklusHöhepunkt durch chancenreiche Investitionen in Immobilien mit Wertschöpfungsnotwendigkeiten zu markieren. „Leerstand ist Chance“ ist dann aus strahlenden Augen von Spezialisten des aktuellen Zyklus zu erfahren

Am langen Ende der Kapitalanlage sind die Risiken bei

Core-Büroimmobilien durch Anlagedruck nicht mehr eingepreist. Nur große, gestreute, professionell und (lebens-) zyklisch gemanagte Portfolien haben KapitalerhaltungsChancen

Bei der Gewerbeimmobilie wechseln mit sich weiter

verkürzendem Lebenszyklus Wertschöpfungsphasen des Baus und der Sanierung mit Wertverbrauchsphasen des Anlagezeitraums immer schneller ab. Wie soll der Kapitalsammelstellen-Vorsorgeanleger seine Altersvorsorge sichern, wenn im Zinsdrama nicht einmal die Immobilie Sicherheit bietet?

Ein Drittel des Wohnens profitiert vom Ballungsraum-

Trend. Zwei Drittel der Wohnimmobilien werden von der Demografie-Keule, der Nebenkosten- und Energie-Keule, der Budget-Keule, der Wanderungskeule, der Anspruchskeule, der Sanierungskeule und politischem Gutmenschentum unter realen Werterhalt bis hin zum Vermögens- bzw. Altersvorsorgeverlust zusammengeknüppelt

Institutionelle und private Anleger sind in der Immobi-

lienkapitalanlage bemerkenswert stabil gegen jede durchschnittliche Erfahrung, Logik, Erkenntnis und lange Zeitreihen auf Wertsteigerung festgelegt. Denn nur das Erfolgsquartil kommuniziert

Zum Branchen-Glück weiß der Anleger das nicht und

wird es nie lernen Während Rohmert’s 1. Immobiliengesetz zur Ruhe bei Knappheitsszenarien mahnt, zeigen Rohmert’s 2. Bis 4. Immobiliengesetz die hohe Sicherheit falschen AnlageVerhaltens in Phasen hohen Anlagedrucks, der oft nicht mit Nutzungsdruck synchron läuft, auf. Rohmert’s 1. Immobiliengesetz: Jede Immobilie die wirklich benötigt wird, wird auch gebaut. Rohmert’s 2. Immobiliengesetz: Jede Immobilie, die finanziert wird, wird auch gebaut. Rohmert’s 3. Immobiliengesetz: Die größte Sicherheit, einen Fehler zu machen, besteht darin, eine teure Immobilie auf ein billiges Grundstück zu bauen. Rohmert’s 4. Immobiliengesetz: Sicherheit einer Immobilieninvestition spiegelt als Argument das Ergebnis der Interessenidentität zwischen Verkäufer und institutionellem Käufer-Entscheidungsträger. Sehr geehrte Damen und Herren, legen Sie nicht jedes Wort meiner Einleitung, die die Thesen erläutert, auf die Goldwaage. Die didaktisch korrekte Analyse hätten Sie schließlich nicht bis hierhin gelesen. Andererseits lehren mich 30 Jahre Erfahrung mit meinen Erfahrungen, dass nicht alles, was nicht Mainstream ist, automatisch falsch sein muss. Ich wünsche Ihnen viel Spaß mit der kompletten immobilienwirtschaftlichen Bandbreite unseres ExpoPotpourris und den vielen richtigen, positiven Botschaften unserer Fremdbeiträge. Werner Rohmert, Herausgeber

Inhaltsverzeichnis Werner Rohmert

Interview

Was uns erwartet Immobilienbranche alternativlos chancenreich?

Banken machen wieder deutlich mehr Neugeschäft Jörg Schürmann, JLL 40

Ersatz systematischen Wahnsinns durch kollektive Verzweiflung

Immobilienmarkt Ruhrgebiet - Im Wandel der Zeit Dr. Marco Boksteen, RUHRWERT

Unternehmensstrategie der Aurelis Dr. Joachim Wieland, Aurelis

Neustart im Ruhrgebiet Projekte in Duisburg und Gelsenkirchen starten neu (Dr. Gudrun Escher)

Immobilienaktien Im Spannungsfeld zwischen Anlagenotstand und Risiken (Helmut Kurz)

6. Wohnungsbau-Tag in Berlin Hendricks stellt Programm für die nächsten Jahre vor (Karin Krentz)

Immobilienwelt streitet über Flächenstandard Unklarheiten über Flächendefinitionen (Alexander Heintze)

Risikomanagement und Assetkompetenz Die Trennung beider Bereiche in der Praxis (Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne)

Münchner Immobilienmarkt Erstes Halbjahr wieder auf Rekordkurs (Alexander Heintze)

Zinshaus-Marktbericht Hamburg Hamburger Markt erreicht München Niveau (Sabine Richter)

Partner, Sponsoren und Autoren

EXPO REAL Konferenzprogramm Empfehlungen der Redaktion

Impressum

Anlage-Verzweifelung als Risiko-Faktor

Warum bekommen wir das volkswirtschaftliche Problem nicht in den Griff? 11 Die Core-Falle jetzt liegen Fakten auf dem Tisch Lebenszyklus von Bürohochhäusern Oft nur 35 Jahre bis Abriss? Immobilien aus Bankenverwertung Welche Alternativen gibt es noch?

Höchstwert bei Büro-Nebenkosten Anstieg verlangsamt sich jedoch

Deflationsphantasien in Zeiten der EXPO REAL Wer hat Angst vorm Deflations-Mann? (Dr. Thomas Beyerle) 23 Nachhaltigkeit - nachhaltig teuer? Intelligente Planung verhindert Kostenexplosion (Anett Barsch) 28 Der Markt der geschlossenen Beteiligungen 20 Angebote zu Jahresende erwartet (Markus Gotzi)

Immobilien dominieren den Markt der AIF-Fonds (Dr. Leo Fischer) 34 Immobilienmarkt Vereinigtes Königreich Spielraum für Erhöhung des Leitzinses (Andreas Wellstein)

„Lebenszyklusorientierung bei Immobilien und Wandel der Rolle von Baudienstleistern“ (Dr.-Ing. Christian Glock) 38

Manche Meile gehen wir extra. Auch nach Hannover. Exzellent investieren – gemeinsam proﬁtieren. Es muss nicht immer Hamburg, Frankfurt oder München sein. Wer bereit ist, die Extrameile zu gehen und sich das lokale Business zutraut, kommt auch in den regionalen Zentren zum Ziel. Das neue Kröpcke-Center in der Haupteinkaufsstraße von Hannover ist ein gutes Beispiel dafür, dass auch der Umweg in die kleinen Großstädte mit solider Wirtschaftsstruktur sehr geradlinig sein kann. Das Potenzial des Standortes haben wir vor der umfassenden Revitalisierung der Immobilie erkannt – die positive demograﬁsche Entwicklung und die nachhaltigen Aussichten haben uns zusätzlich überzeugt. So gehen wir gern auf Extratour. In Hannover und auch anderswo. Entdecken Sie mehr unter www.union-investment.de/realestate

Stand B2.142

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Was uns erwartet Immobilienbranche alternativlos chancenreich? Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist „Der Platow Brief“ Die Folgen der Krise sind vergessen. Deutschland ist der Motor Europas. Die Immobilienmärkte danken es. Verzweiflung institutioneller Anleger lässt in Verbindung mit fehlenden Anlagealternativen die Preise für nachgefragte Objekt-Kategorien in historische Höhen steigen. Im gewerblichen Investmentbereich hat Deutschland sowohl preislich als auch in der Umsatzgrößenordnung annähernd das letzte Boom-Niveau von 2007 wieder erreicht.

Der Zyklus geht nach anfänglicher Verzögerung

Nach wie vor ist Deutschland der Safe Haven für

weiter. Jetzt kommt ABBA mit A-Qualitäten in B-Lagen und

internationale Anleger. Die deutsche Immobilienwirtschaft

B-Qualitäten in A-Lagen für die vorsichtigeren Core-

ist deshalb alternativlos chancenreich. Bleibt die

Investoren ohne Projekte. Für echtes Value Add und Op-

Volkswirtschaft im Gleichgewicht, pushen Unsicherheit und

portunistische

Anlagebedarf. Rutscht das System in den Crash, profitiert

Verborgenen

Investitionen riesige,

stehen

internationale

noch

eher

Beträge

bereit.

die relative Sicherheit der Immobilie.

Der Kreditauslauf nähert sich für erste SpekulantenAdressen auch wieder alten Werten. Damit steht bei zu-

Andererseits ist natürlich zu bedenken, dass der

nehmender Volatilität der Finanzmärkte, unzureichender

deutsche Immobilienmarkt fertig gebaut ist und es nahezu

Beherrschung von Auswüchsen durch die Politik und riesi-

überall von jeder Immobilienart genug gibt. Temporäre

gem Angebot an Kapital, das der Niedrigzinssituation

Knappheiten entstehen immer nur in einzelnen Segmenten

hilflos gegenüber steht, die nächste „Jahrhundertflut“ einer

wie manchmal im Class A Neubau-Erstbezug. Gebraucht-

Finanzkrise an, die die Immobilienmärkte noch in dieser

Immobilien gibt es nach wie vor genug. Und die Professio-

Dekade überschwemmen könnte.

nalisierung sorgt dafür, dass jede erkennbare Knappheit

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Spectrum am UKE

bereits im Keim durch Projektentwicklung bekämpft wird. Vor diesem Hintergrund sollten die Erwartungen an die deutschen Mietentwicklungen nicht zu hoch geschraubt werden.

Hamburg: Am 1. Oktober ist das Gesundheitszentrum „Spectrum am UKE“ am Universitätsklinikum Eppendorf an die ersten Mieter übergeben worden. Projektentwickler und Investor sontowski & partner entwickelte das Objekt und investierte 38 Mio. Euro. Zu den

Lassen Sie deshalb uns die kommenden zwei bis drei Jahre feiern und die hohe Wahrscheinlichkeit eines Softlanding des Lemminge-Zuges argumentieren. Den Absturz hat übrigens auch 2008 niemand gesehen. Auch wir hatten damals zwar die LemmingeErfahrung als logische Erwartung genannt, uns aber in der Einschätzung dann doch auf die Softlanding Variante verständigt. Wir hatten uns zuwenig mit Lemmingen beschäftigt. Auch Lemminge springen nicht freiwillig über die Klippe. Sie glauben,

anders

als

Men-

Mietern gehört u.a. BUDNI, CarePoint, eine Apotheke sowie Deutschlands erste Stimmklinik. „Das Spectrum am UKE ist bundesweit das erste Gesundheitszentrum auf einem Klinikcampus, das von einem externen Investor

schen, auch nicht, dass sie

realisiert wurde“, so Sven Sontowski, Projektleiter Vermietung.

schieben die Vordersten über The Gherkin ist zu einem der prägenden Merkmale der Londoner

fliegen können. Es geht ganz einfach.

Wenn

Lemminge

unterwegs sind, bilden sie sehr große Gruppen. Wenn die Menge an einer Schlucht angekommen ist, dann sehen das die hinteren Lemminge nicht. Sie laufen weiter und die Klippe. Da es so viele

Skyline geworden (Foto: fotolia)

sind, dauert es lange, bis sie anhalten. Bei Immobilien-Lemminge-Nachzüglern kommt hinzu, dass sie noch nicht einmal halten könnten, selbst wenn Sie wollten; denn hinter ihnen stehen Banken mit der Peitsche, die über die Richtigkeit des Weges erst nachdenken, wenn sie selber die Lemminge aufkehren müssen. Genau das passierte im Finanzsystem in der Krise. Und seither hat sich in den Mechanismen moderner Non Recourse Finanzierungsvehikel nichts geändert. Das bewies zuletzt das zwanghafte Bankenverhalten im Skandal um die IVG-„Gurke“ in London.

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Ersatz systematischen Wahnsinns durch kollektive Verzweiflung

Mit der Politik von Alan Greenspan und die im Übrigen bereits seit den 80er Jahren andauernde wettbewerbsorientierte Zinssenkungsphase (siehe Chart) ent-

Was unterscheidet den letzten Boom 2006/2007 vom aktuel-

standen Zinsdifferenzen, die moderne Finanzinstrumente

len Boom, dessen Höhepunkt uns in ein oder zwei Jahren

mit ungeheurer Hebelwirkung ermöglichten. Gleichgerich-

bevorsteht? Nicht alle Erfahrungen sind übertragbar. Nicht

tete politische Prozesse wie in den USA die Förderung

jeder Boom führt zum Crash. Aktuell findet der Ersatz des

des Wohneigentums auch an Subprime-Kunden oder in

systematischen

Europa

Wahnsinns

durch

kollektive

Anlage-

die

Konsequenzen

der

Euro-Haftungs-

Verzweiflung statt. Die letzte Party resultierte im Wesentli-

gemeinschafts-Gläubigkeit der Finanzmärkte führten zu-

chen aus der Abschaffung risikogerechter Marktzinsen zu

sätzlich zu einer ungeheuren Alimentierung des Systems

Gunsten einer weltweiten Konjunkturförderung. Das war ein

und in vielen Ländern zu einem ungeheuren Bauboom.

Game Changer, der weltweit neue Spielregeln für Sachwertalternativen entwarf. Die wiederum waren im Vorfeld nicht getestet. Beispiele für Konsequenzen gab es lediglich im Bereich der Versuchsanordnungen wie zum Beispiel bei der Freilassung der Schwedenkrone in den neunziger Jahren. Auch hier kauften die Schweden in Deutschland Immobilien mit dem Hubschrauber ein. Das gleiche fand im großen Maßstab im letzten Boom statt. Und ich versichere Ihnen, etwas abgeschwächt wird uns dies auch in den kommenden 2-3 Jahren noch erwarten.

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Experten mit Vorstellungskraft. Berlin boomt – namhafte Unternehmen verschiedenster Branchen prägen die Stadt. Je mehr Menschen hier arbeiten und wohnen, desto mehr Flächen werden für Wohnungen, Büros und andere Nutzungsarten benötigt. Und die müssen gebaut und finanziert werden. Berlin ist attraktiver Investitionsgrund mit hervorragender Reputation. „Die Berliner Sparkasse bietet maßgeschneiderte Finanzierungsmodelle in einem der dynamischsten Immobilienmärkte Europas. Von der Projekt- bis zur Portfoliofinanzierung stellen wir die komplette Produktpalette eines Immobilienfinanzierers bereit“, sagt Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung. Auch die Zusammenarbeit mit anderen Sparkassen ist ein wichtiger Bestandteil der neuen Strategie. Dabei konzentriert sich die Berliner Sparkasse im Wesentlichen auf die Hauptstadtregion mit Finanzierungen bis 50 Mio. Euro je Objekt. Darüber hinausgehende Volumen werden mit dem Schwesterinstitut Berlin Hyp oder anderen Sparkassen im Rahmen einer Konsortialfinanzierung abgebildet. Das Angebot der Berliner Sparkasse richtet sich – auch überregional – an Wohnungsunternehmen und Investoren, die bspw. Grundstücke, Bürohäuser, Einzelhandelsimmobilien oder Zinshäuser erwerben, weiterentwickeln und anschließend veräußern oder vermieten, und an Fondsgesellschaften mit ihren Beteiligungsangeboten für ihre privaten und institutionellen Anleger. „Für die oft sehr unterschiedlichen Bedürfnisse der

Kunden steht ein Expertenteam mit überwiegend ‚lebenslanger Berlin-Erfahrung‘ im Immobilienmarkt zur Verfügung“, sagt Buder und fügt hinzu: „Wir kennen Lebens- und Baubedingungen, Marktpreise und die dazugehörigen Behördenvorgänge wie kein Zweiter. Auf unsere Aussagen kann der Kunde vertrauen.“ Schnelle und kurze Entscheidungswege garantiert schon die räumliche Nähe des Bereichs Gewerbliche Immobilienfinanzierung zum Sparkassenvorstand und zum Bereich Marktfolge in der Mitte Berlins. „Wir sitzen sozusagen in Sichtweite“, sagt Buder. Die Experten der Berliner Sparkasse sind seit Jahrzehnten mit der Berliner Wohnungswirtschaft und dem Immobilienmarkt im Allgemeinen vertraut. Experten mit „Vorstellungskraft“, einem Verständnis für das Bauen, die Kosten, Verkaufsmöglichkeiten und angemessene Preise. „Das erlaubt eine Kommunikation auf Augenhöhe mit dem Kunden“, sagt Marcus Buder.

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Wappenhalle an der Messe München verkauft

Fließende Grenzen zwischen Finanz-Multispezialisten und immobilienwirtschaftlichen Universal-Dilettanten Der nächste Crash wird nicht aus der Immobilienwirtschaft mit Verbriefungskaskadierungen

München: Die Leipziger publity AG hat das über 35.000 qm große Büro- und Businesscenter „Wappenhalle“ gegenüber der Messe München erworben.

kommen. Das sollte diesmal besser im Griff sein. Wir betreten ja kein Zins-Neuland mehr. Für die Junioren ist das Normalität. Die modernen Immobilien-Verbriefungsinstrumente des letzten Booms waren ja außerdem gar nicht einmal unintelligent. Sie waren im Gegenteil hoch intelligent synthetisiert und statistisch „fundiert“. Verbriefungen haben in Deutschland bis auf Weltkriegssituationen schließlich immer funktioniert. Nur unglücklicherweise sind die Grenzen zwischen Genie und Wahnsinn genauso fließend wie die Grenzen zwischen Finanz-Multispezialisten und immobilienwirtschaftlichen Universal-Dilettanten. Die Vernachlässigung von kumulativen Zusammenhängen und neuen weltweiten Verknüpfungen der Domino-Ketten machte eben vieles einfach nur dämlich und führte zum Kollaps des Systems. Die Instrumente schufen falsche Anreizsysteme und begünstigten einzelne Akteure zulasten der Volkswirtschaft. Die Dominosteine fielen erstmalig system- und kontinentübergreifend. Diese Finanzsysteme dürften heute besser im Griff sein.

Die Wappenhalle wurde 2002 grundlegend modernisiert und bietet neben den Büroflächen 544 PKWStellplätze. Der aktuelle Vermietungsstand liegt bei 91%. Mieter sind u.a. Sony Ericsson, Secunet AG sowie Symantec. Die Wappenhalle wurde 1939 erbaut und steht unter Denkmalschutz und diente vier Jahrzehnte als repräsentatives Empfangsgebäude des ehemaligen Flughafens München-Riem. Die ist heute neben dem alten Tower das einzige Gebäude, das noch an den alten Flughafen erinnert.

Anlage-Verzweiflung als Risiko-Faktor Allerdings hat sich die Anleger-Verzweiflung etabliert. Heute wird das Desaster der Kapitalsammelstellen evident. Während es in den vergangenen 30 Jahren ausreichte, jeweils tagesaktuell in langfristig laufende festverzinsliche Wertpapiere zu investieren, klappt das heute nicht mehr. Der langfristige Zinssenkungstrend führte bei längerfristiger Betrachtung immer zu Kursgewinnen und zu Zinserträgen, die den aktuellen Markt outperformten und bis zum Schluss in der Summe noch auskömmlich waren. Heute sind die Zinsen unten. Wenn Sie unten bleiben, erzielen die Kapitalsammelstellen keine auskömmlichen Renditen mehr, um Anlegerbedürfnisse und Kosten zu bedienen. Wenn die Zinsen steigen kommen zu den nicht auskömmlichen aktuellen Renditen noch Kursverluste hinzu. Dieses Problem ist auf dem heutigen Niveau annähernder Nullzinsen nicht mehr lösbar. Zwangsläufig resultiert daraus in Verbindung mit überhoher Staatsverschuldung eine wohl zwanzigjährige Periode der Financial Repression. Enteignung erfolgt über negative Realverzinsung. Regulierung lenkt das Kapital der Sammelstellen in Staatspapiere. Und ein riesiger Betrag an volkswirtschaftlich nicht benötigten Billionen vagabundiert Rendite suchend um den Erdball und schafft als Perpetuum Mobile zunächst Rendite aus sich selber heraus. Die daraus resultierenden Gefahren für die Weltwirtschaft

Um das historische Gebäude wurden neun eigenständige Bürogebäude errichtet, die miteinander durch Glasbauten verbunden sind. Das Ensemble bietet rd. 1.200 Arbeitsplätze. „Mit dem Büro- und Businesspark konnten wir eine der markantesten und gleichzeitig geschichtsträchtigsten Immobilien der bayrischen Hauptstadt erwerben“, so Thomas Olek, Vorstandsvorsitzender der publity AG.

können wir ehrlich gesagt mangels belastbarer Informationen nicht beurteilen. Unser Problem ist nur, dass jede Beschäftigung mit einzelnen Details zu Ergebnissen führt, die schlimmer sind, als wir uns das im worst case auch nur vorstellen konnten.

Kann Gewöhnung die Logik aushebeln? Die Frage wird sein, ob eine solche Ausgangssituation für die Märkte gewöhnungsfähig sein wird und ob daraus ein langfristiges stabiles oder zumindest labiles Gleichgewicht geschaffen werden kann. Als jemand, der an die Selbstheilungskräfte der Märkte glaubt, bin ich optimistisch. Andererseits sagt der gesunde Menschenverstand, dass der Teufelskreislauf renditegeilen, volkswirtschaftlich nicht benötigten Kapitals, das wie ein Blitz unkontrolliert jederzeit in volkswirtschaftlich sinnvolle Aktivitäten einschlagen kann, nicht mehr ohne eine Neuordnung bzw. neue Begrenzung des Systems und ohne brutale Anpassungsprozessen zu bremsen sein wird. Die letzte Rezession war zwar brutal, mündete je-

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doch nicht in eine Anpassungsrezession. Korrigiert wurden

zen mehr. Kapital kennt heute keine Grenzen mehr. Virtua-

lediglich Symptome. Reguliert wurde nur da, wo Aktivismus

lisierte Sachanlagen kennen heute keine Grenzen mehr.

wählerwirksam ausgeschlachtet werden konnte. Zudem dürfte es Unsinn sein, die Schuld alleine auf einige Hedge Fonds

Die Finanzierung der echten Exporte und Importe

zu schieben. Das sind lediglich intelligente Nutzer der

machen heute nur noch den Skontosatz der Devisenbewe-

Schwächen des Systems.

gungen aus. Die Politik versucht zwar noch so zu tun, als wüsste sie, was sie tut, jedoch werden die Know-how Defi-

Warum bekommen wir das volkswirtschaftliche Problem nicht in den Griff?

zite in den Eckpfeilern auch durchaus offen zugegeben. So bestätigte Jean-Claude Juncker in einer Moderation im Gespräch mit dem Autor ganz offen, dass man sich mit

Unser Problem heute ist nicht das Problem aktivistischer

dem Thema unterschiedlicher Geschwindigkeiten von

Symptomkuren, sondern der Fakt, dass wir das Problem

Volkswirtschaften „unterbeschäftigt“ habe. Meine Frage,

nicht kennen. Die heutige Volkswirtschaften haben alle Han-

wie das denn möglich gewesen sei, da doch der Großver-

delnden noch nicht studiert. Sogar so intellektuell einfache

such der deutschen Vereinigung diese Effekte ganz klar

Dinge wie die Konstruktion eines Euro nach dem Vorbild des

aufgezeigt habe, wurde politisch damit gekontert, dass ich

US-Dollar gelingen nun einmal nicht, wie die aktuelle Ent-

wohl Gegner der Wiedervereinigung sei. Danach wird es

wicklung deutlich macht. Die Internationalisierung führt zu

müßig, darüber zu diskutieren, dass man selber im Wieder-

einem faktischen Wegfall der Grenzen. Damit funktioniert die

vereinigungsprozess an zentraler Stelle genau den Prozess

alte Volkswirtschaftslehre der relativen Wettbewerbsvorteile

der Vereinigung betreuen dürfte, während die politischen

und des Ausgleichs der internationalen Kapital- und Waren-

Entscheidungsträger noch Euro-Umsetzung-Partys feierten.

ströme nicht mehr. Informationen kennen heute keine Gren-

Das gleiche wie Junker bestätigte auch der bekannte ifo-

Ruhrwert

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Chef Professor Hans-Werner Sinn im Moderations-

Einigungsprozesses langfristig umsetzbar. Aber aufgrund

Gespräch mit dem Autor, auch er sei politischer Befürwor-

der Erfahrungen mit dem real existierenden Euro ist dieser

ter des Euro gewesen. Die heute von ihm selber klar aufge-

Vereinigungsprozess weiter entfernt denn je. Die Euphorie-

zeigten Schwächen habe er damals nicht erkannt. Die

Welle

Grundsatzentscheidungen zum Euro seien übrigens im

Stimmung folgt zwangsläufig auf Internationalisierungs-

Vorfeld und im Zusammenhang mit der Wiedervereinigung

Stimmung.

ist

längst

abgelaufen.

Re-Nationalisierungs-

gefällt worden.

Wie wird die Politik damit umgehen? Insofern stellt sich der Euro auch heute noch, wie im übrigen bereits von mir zu seiner Einführung moniert, als

Kontinuierliche regulative Einwirkungen in den

der zweite Schritt vor dem ersten dar. Ohne eine gemein-

kommenden beiden Dekaden sind zu erwarten. Auf die

same Wirtschaftspolitik kann er rein theoretisch nicht funkti-

Bremse einer äußerst schmerzhaften Anpassungsrezessi-

onieren. Entwicklungen von Regionen unterschiedlicher

on mit Neugestaltung der Leitplanken der Wirtschaft und

Geschwindigkeiten führen zu einer Schere, die immer wei-

der Finanzmärkte wird keine nationale oder europäische

ter auseinandergeht und nicht zu einer Anpassung. Der

politische Instanz treten. Zwangsläufig wird Regulieren und

Grundgedanke, durch Schmieren der Scharniere durch

Gegenlenken immer mit Gasgeben verbunden bleiben.

immer weitere Zinssenkungen die Schere schließen zu

Nach aller Fahrschulerfahrung kann das nur zu einem Auf-

können und die schwächeren Länder konjunkturell anzu-

schaukeln des europäischen Lkw führen, bei dem zuerst

kurbeln ist wiederum Zeichen äußerster Verzweiflung. Ge-

der Anhänger der Euro-Peripherie kippt, der dann den Zug-

rade die neuen Bundesländer

haben gezeigt, dass die

wagen mit in den Graben reißt. Wie auch im realen Auto-

Angleichung von Regionen unterschiedlicher Geschwindig-

fahrerleben, haben auch die Euro Konstrukteure keine Soll-

keiten nur durch kontinuierliche Transferzahlungen der

bruchstelle an der Anhängerkupplung untergebracht. Etwai-

stärkeren Regionen in die schwächeren Regionen möglich

ge Ideen, den Zugwagen alleine erst einmal wieder auf

ist. Dies wiederum ist nur im Rahmen eines politischen

Kurs zu bringen, sind politisch nicht korrekt.

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Dämlich, aber politisch korrekt ist dagegen

DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKENVERWERTUNG

das Deflationsgewäsch, das derzeit jede Verzweiflungstat begründet. Vor einigen Jahren vor der Finanzkrise, damals in noch guten Zeiten, diskutierten wir auf der Expo Real, wie es gut gehen solle, dass die Aufholländer dauerhaft höhere Inflationsraten hätten als die Kernländer und inzwischen höhere

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kosten hätten. Volkswirte wie Karsten Junius (Foto), damals Deka, meinten sie würden das auch nicht verstehen. Inzwischen wissen wir, dass es nicht gut gegangen ist.

Damit sollte der nächste Gedankengang logisch sein. Um wieder wettbewerbsfähig zu werden, müssen die inflatorischen Errungenschaften zurückAZZ Pr PProdukt Pro Prodddu ukt uuk kktt PPF PPFF 105x260 PP 105x2 10 105x 5x2 x26600 M-0111-27 M-0111 M-0 M · publity pub Vertriebs Vertr Gm Landsteinerstraße GmbH, Landsteinerstraß Lan andstein 6, 04103 0 Leip Leipzig

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Lebenshaltungskosten und auch höhere Lohnstück-

gedreht werden. Das geht nur über hohe Aufholinflation in den soliden Ländern, die damit aber ihre weltwirtschaftliche Wettbewerbsfähigkeit verspielen würden, oder eben über deflatorische Prozesse speziell bei den Arbeitskosten in der überteuerten Peripherie. Solides Wirtschaften und sinkende Importkosten führen natürlich wieder zu geringeren Preissteigerungen. Das hat aber nicht das geringste mit der Deflationsangst der Volkswirtschaftlehre früherer Welten zu tun, die Deflation als Ausfluss volkswirtschaftlicher Agonie durch Attentitismus und nicht als notwendige, vorübergehende Anpassung interpretierte.

Was heißt das für die Immobilienbranche? Die Immobilienbranche in Deutschland wird profitieren. Das ist die klare Konsequenz der internationalen Rahmenbedingungen, die aktuell ein vordergründiges Gleichgewicht gefunden haben, aber langfristig mit erheblichem Gefahrenpotenzial belastet sind. Damit gilt für die Immobilienwirtschaft für die kommenden 5-10 Jahre das genaue Gegenteil einer tragischen Situation. Egal was passiert, es geht gut. Die Gründe habe ich Ihnen in Stichworten im Editorial auf Seite 3 zusammengefasst.

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Die Core-Falle – jetzt liegen Fakten auf dem Tisch

wir wohl auch dazulernen. Vermietungssicher sind diese Immobilien

eben

nur,

wenn

Sie

auf

Neubauqualität

gehalten werden. Die dafür notwendigen Investitionen rechRegelmäßig weisen wir Sie darauf hin, dass „Core“ nicht nur

nen sich aber nur durch realisierbare Mietsteigerungen.

wenig mit Sicherheit zu tun hat, sondern eher als riskante

Das war bis 1993 noch der Normalfall und funktioniert seit-

Investition mit Verlustansage zu betrachten ist. Das hat übri-

her nur in zyklischen Ausnahmen, im Prinzip aber

gens nichts mit der Finanzkrise zu tun. Als ich darüber

‚eher nicht. Heute realisieren die Wertschöpfungsphasen

nachdachte, kannte ich den Begriff „Core“ noch nicht ein-

der Sanierung vor allem aus billigem Einkauf zu Lasten des

mal. Ich wollte lediglich als Schüler der alten Theorie einmal

vorlaufenden Kapitalanlegers.

belegen, dass die Topimmobilie in A-Lagen anderen Alternativen überlegen ist. Deshalb habe ich Kosten und

JLL hat sich brandaktuell einmal konkret mit

Ertragskomponenten verschiedener Immobilienmarktseg-

der Frage der Lebensdauer befasst. In Verbindung mit Lo-

mente in einer Tabelle gegenübergestellt. Das Ergebnis

gik, Erfahrung und Fakten ist es vielleicht wirklich an der

lautete zu meiner eigenen Überraschung, dass diejenigen

Zeit, einmal neu nachzudenken. Das ist allerdings solange

Immobilien, die wir heute als Core kennen, die niedrigsten

nicht branchenüblich, wie die Tradition funktioniert. Aber

Cash Flow Renditen mit den höchsten Management- und

denken Sie daran: Wer zu spät kommt, bestraft das Leben –

Erhaltungskosten verbinden. Sie sind immer mit höchsten

es sei denn er kann sich auf Millionen ausruhen.

Ansprüchen konfrontiert und deshalb weniger technologieresistent als Standardimmobilien. Auf der Haben-Seite blieben

Zeit zum Umdenken

dann Vermietungssicherheit und steuerfreie Wertsteigerung. Mit der steuerfreien Wertsteigerung ist es heute nicht

Wir möchten Sie nicht schon wieder mit der Core-Falle lang-

mehr weit her. In Bezug auf Vermietungssicherheit müssen

weilen, denn Sie haben ja als institutioneller Anleger gar

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keine andere Wahl, als im Markt zu agieren, aber „gutgehen“

dauernd lesen können. Denn die werden anders als die

wird das nicht. Es wird allerdings keine Schuldigen geben.

selbstkritischen Verzweiflungstäter den Exit verpassen.

Schließlich sind die Entscheidungsträger über Mainstream abgesichert. Spätere Ankläger sind entweder heute selbst

Exkurs: Bei Wohnen sollte eigentlich das Risiko

schon im Markt oder werden wg. „Gnade später Geburt“ nicht

geringer sein – außer man investiert in die zwei Drittel

ernst zu nehmen sein.

nicht prosperierenden Bestandes oder übersieht im Tran derzeitiger Verkäufermarkt-Situation die spätere Demo-

Und das Clevere an „Core“ ist nun einmal, dass alle

grafie-Keule oder man macht Fehler nach Rohmert’s 4.

Entscheidungen über Gutachten zigfach abgesichert sind, in

Immobiliengesetz und baut oder kauft teure Immobilien

transparenten Märkten stattfindet und daher alle Akteure auf

auf billigen Grundstücken. Billig steht hier allerdings eher

allen Entscheidungsebenen bestmöglich absichert – nur den

für die Lagequalität und nicht für heute aktuell gezahlte

Sparer nicht. Sehen wir es positiv: Wahrscheinlich wird am

Grundstückspreise dritter Qualitäten, die aber im derzeiti-

Ende auch noch dabei herauskommen, dass immobilienwirt-

gen Verteilermarkt teuer bebaubar sind.

schaftlich, lebenszyklisch und marktzyklisch gut gemanagte Immobilien in risikoausgleichsfähigen Großportfolien die meisten anderen pseudosicheren Anlagen wie

Lebenszyklus von Bürohochhäusern Oft nur 35 Jahre bis Abriss?

obskure Staatsanleihen abgehängt haben werden. Seit einigen Jahren fragt Platow regelmäßig, wie sich Management-Erfolgs-

sog. Core-Immobilien bei aktueller Preisbildung und sich

komponenten und das gleichzeitige Größenkriterium nicht

ständig verkürzenden Lebenszyklen rechnen sollen. In-

ganz einfach zu realisieren – vor allem nicht von Überzeu-

vestitionen in Core-Immobilien mit meist einer „3“ vorne

gungstätern, deren Core-Statements absoluter Sicherheit Sie

in der echten Nettorendite nach allen Kosten können so

Allerdings

sind

die

drei

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eigentlich nur bei deutlichen Mietsteigerungen aufgehen.

am Netz war. Nach durchschnittlich 31 Jahren mit der

JLL hat unseren Überlegungen Fakten folgen lassen und

Bandbreite von 10 bis 54 Jahren wurden 35 Hochhäuser

die echte Lebensdauer von Bürohochhäusern ermittelt. Die

grundlegend saniert bzw. umgebaut. Dazu gehören der

dürfte in der Zukunft eher geringer werden. Die technischen

Eurotower mit erstmaliger Sanierung nach 19 Jahren in

Herausforderungen werden immer mehr zunehmen. Die

1996, die Taunusanlage 11, „T11“, die erstmalig 1993 nach

prominenten Mieter der Berater-, WP- und Juristenszene

21 Jahren und ab 2013 erneut saniert wurde, die Deutsche

ebenso wie Konzerne werden immer wechselbereiter und

Bank Türme, die 2009 nach 25 Jahren brandschutz-

stellen immer öfter „Neubauqualität“-Anforderungen bei

technisch fällig gestellt wurden und „Romeo & Julia“, die

Neuanmietungen. Zudem schränkt der Bezug von Ge-

2007 35 Jahre auf dem Buckel hatten. Die T11 war die

brauchtimmobilien in der 2. oder 3. Mietphase die maxima-

erste deutsche Büroimmobilie, die nach der 90er Jahre

le Nutzungsdauer und damit die Mieter-Flexibilität deutlich

Sanierung mehr als 100 DM Spitzenmiete erbrachte. Die

ein. Das rechnet nur noch deutlich geringere Mieten als bei

weiteren Daten haben wir Ihnen letzte Woche in "Der Im-

Erstbezug.

mobilienbrief" Nr. 331 zusammengestellt.

JLL hat die wichtigsten Fakten zusammengestellt.

Die Ergebnisse zeigen lt. JLL, dass Bürohochhäu-

Nach einer Gesamtnutzungsdauer von durchschnittlich 35

ser in zahlreichen Fällen erheblich vor Ende deren theoreti-

Jahren - die zugrunde liegende Spanne reicht von 19 bis

scher bautechnischer Nutzungsdauer saniert bzw. abgeris-

50 Jahren - wurden zwischen 1988 und 2014 zehn Hoch-

sen wurden. Investoren seien daher wie nie zuvor gefor-

häuser abgerissen. Dazu gehören beispielsweise der ehe-

dert, diesen Faktor richtig in ihren Anlageentscheidungen

malige BfG-Bank-Turm mit einer Gesamtnutzungsdauer

einzupreisen“, folgert Andrew M. Groom, JLL Head of Valu-

von 24 Jahren von 1964-1988 und der kürzlich medienwirk-

ation & Transaction Advisory Germany, recht lässig. Aber

sam gesprengte AfE-Turm, der 41 Jahre von 1973-2014

wie soll das auf heutigem Renditeniveau geschehen?

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Immobilien aus Bankverwertung - Welche Investmentalternativen gibt es noch?

Gerade bei Banken ergäben sich oft Sondersituationen. Bei Bewertungsänderungen, überschreiten von LTV-Grenzen oder bei Problemen auf Seiten der Eigentü-

Der Platz reicht nicht, das Investmentuniversum durchzuge-

mer, wie sie sich aktuell aus vielen Private Equity Investiti-

hen. Das machen wir mit Ihnen regelmäßig in der laufenden

onen des letzten Booms ergeben, lassen sich Immobilien

Berichterstattung. Da ich selber mit eigentlich guter Vorbil-

erwerben, die aufgrund einer gescheiterten Finanzierungs-

dung durch die Bearbeitung von Sonderfällen der Finanzie-

situation in die Hand von

rung in die Immobilienszene gerutscht bin, macht mir eine

Banken gegeben wur-

aktuelle Entwicklung persönlichen Spaß: Die Verwertung von

den. Hier ist oft auch ein

Immobilien aus Bankbesitz.

Direkterwerb

von

der

Bank ohne die EinhalIn einer Recherche aus April hat Corealcredit analy-

tung des Zwangsverstei-

siert, dass Objekte aus Bankverwertungen für Verkäufer eine

gerungsverfahrens mög-

Chance darstellen können. Die Bank bestätigt, dass selbst

lich.

bei Objekten ohne Maßnahmenstau im Regelfall eine Netto-

Banken nicht selbst ihre

anfangsrendite erzielt werden kann, die signifikant über dem

Bestände bereinigen, sondern zu durchaus günstigen

Marktniveau liege. NPL-Spezialist Thomas Olek (Foto)weist

Konditionen sich von Immobilien, die Wertschöpfungspo-

besonders darauf hin, dass die von ihm gegründete publity

tenziale aufweisen, trennen, lägen u. a. in den vorhande-

AG mit ihren Investments, die über Beteiligungskon-

nen Kapazitäten. Um große Immobilien im oft dreistelligen

struktionen sowohl für private als auch institutionelle Investo-

Millionenbetrag kümmerten sich die Banken selber, wäh-

ren zur Verfügung stünden, ausschließlich in Immobilien mit

rend die eigenen Kapazitäten nicht ausreichten, Immobi-

problematischen Finanzierungen investiert würde, und eben

lien mit Vermietungsproblemen in der Kategorie von 5-30

nicht in Problemimmobilien.

Mio. Euro zu managen.

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warum

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Solche Immobilien sind lt. Olek zudem in den Jah-

doppelte Hebel. Während Immobilien mit lediglich 50%

ren vor dem Verkauf oft nur lieblos gemanagt worden. Weder

Vermietungsstand und kürzeren Restlaufzeiten zu sehr

Alteigentümer noch die Bank noch ein möglicher Zwangsver-

niedrigen Multiplikatoren meist auf Basis der Ist-Mieten

walter verfügten über das notwendige Kapital, um Investitio-

gehandelt werden, können durch Nachvermietungen

nen oder Instandhaltungen durchzuführen. Gerade bei

diese Immobilien sowohl in einer andere Risikoklasse mit

Konsortialfinanzierungen ist es sehr schwierig, Investitions-

niedrigeren Renditen bzw. höheren Multiplikatoren trans-

mittel einstimmig freizusetzen. Während eines Zwangsver-

formiert werden und gleichzeitig höhere Mieterträge ge-

waltungs-

ist

neriert werden. Da jeder zusätzliche Mietertrag den Wert

dies auch nicht opportun, da nach wie vor nicht sichergestellt

der Immobilie sowohl im Multiplikator als auch durch die

werden kann, ob nicht der mögliche ursprüngliche Eigentü-

Höhe der Miete positiv entwickelt, ist der neue Eigentü-

mer wieder zum Zuge käme. Dieser würde sich dann für

mer regelmäßig zu konditioneller Flexibilität in der Lage.

oder

Zwangsversteigerungsverfahrens

die zwischenzeitlich durchgeführten wertsteigernden Maßnahmen lediglich bedanken. Der Alteigentümer hat seiner-

Bei Eigenkapitalinvestitionen oder bei heute

seits keinerlei Interesse Nachinvestitionen vorzunehmen,

niedrigem Zinsniveau reichen die anfänglichen geringen

da mit großer Wahrscheinlichkeit der spätere Verkaufserlös

Mieteinnahmen meist auch schon aus, um längere Sa-

sowieso nicht ausreichen würde, auch nur die bestehenden

nierungsphasen durchzustehen. Der Effekt wird rechne-

Kredite zu decken.

risch relativ schnell klar, wenn man eine Immobilie mit 50% Vermietung für die achtfache Jahresmiete erwerben

Daraus ergeben sich für opportunistische Einkäufer,

kann und durch Nachverhandlungen mit den bestehen-

die ihrerseits über liquide Mittel verfügen und handlungsfähig

den Mietern und Neuvermietungen der Vermietungsstand

sind, besondere Chancen. Zu berücksichtigen ist hierbei der

auf 80% angehoben werden kann. Selbst wenn für Miet-

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EXPO REAL

verlängerungen mit den Bestandsmietern Investitionen oder Mietanpassungen erforderlich

Düsseldorf

werden und Neuvermietungen zu günstigen Konditionen stattfinden, lässt sich doch ein erheblicher Gewinn erzielen, da die Immobilie bei 80% Vermietungsstand mit neuen Mietver-

Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf präsentiert sich auf der diesjährigen Expo in Halle B1 Stand 210. U.a. mit dem Thema: „Herausforderungen einer wachsenden Stadt“ Präsentation von Oberbürgermeister Thomas Geisel am 7. Oktober um 11.30 Uhr.

trägen durchaus einen Multiplikator von 11 oder 12 erbringen kann, so dass selbst bei einer deutlich geringeren Steigerung der Mieten noch ein erheblicher Differenzbetrag übrig bleibt. Allerdings sind solche Investments eher für opportunistische Investoren geeignet oder für Anleger, die ihr persönliches Portfolio diversifizieren wollen. Das Chance-/Risikoraster solcher Investments ist naturgemäß gerade auch in den ersten zehn Jahren deutlich breiter ausgeprägt als bei Investments in anfänglich gut vermietete Immobilien. "Der Immobilienbrief" überschlägt hier aus den o.g. Zahlen alle 20 Jahre eine Nachinvestition von 4 bis 6 Jahresmieten. Je prominenter, also höher in Standort und Bauqualität, eine Immobilie ist, desto schneller und teurer erfolgen Sanierungsnotwendigkeiten. Es kommt hinzu, dass unsere Nachfragen in der Technikszene ergeben, dass die Lebensdauer der Haustechnik, die ihrerseits immer komplexer wird und der Fachleute heute lediglich 15 bis 20 Jahre geben, limitierender Faktor wird. Damit bleibt für "Der Immobilienbrief" als erste Anlagekonsequenz, dass solche Core-Immobilien in große Portfolien gehören, die ihrerseits Chancen und Risiken der Bandbreiten, die ja auch von einer Positionierung im Mietzyklus abhängen können, intern ausgleichen können. Zumindest kennen wir keinen geschlossenen

Dieses Thema diskutiert Thomas Geisel auch mit seinem Kollegen, Oberbürgermeister Jürgen Roters aus Köln am 7. Oktober um 15 Uhr. Moderiert von Christof Hardebusch, Chefredakteur immobilienmanager.

Fonds, der nach 20 Jahren 2.000 Euro Sanierungskosten vor Nachvermietung und Exit kalkuliert hat.

Neuer Höchstwert bei Büro-Nebenkosten in den Big 5 Anstieg verlangsamt sich Die Nebenkosten in Deutschlands Büros steigen lt. jährlicher OSCAR-Untersuchung von JLL weiter. Aktuell hat sich der Anstieg jedoch von 3% auf 1% verlangsamt.

Standpartner sind u.a.:

x IKP Immobilien Gruppe x Interboden-Gruppe x Segro Germany x Stadtsparkasse und Stadtwerke Düsseldorf

Durchschnittlich werden über allen untersuchten Gebäudearten 3,62 Euro pro qm gezahlt. Während aber unklimatisierte Gebäude um 2% auf 3,27 Euro billiger wurden, stiegen die Nebenkosten für klimatisierte Gebäude etwa im 5-Jahresschnitt um 4% auf 3,90 Euro. Klimatisierung kostet demnach nach Platow-Abakus durchschnittlich 63 Cent pro qm und Monat. Heizung bleibt allerdings lt. JLL-Rechnung mit 57 Cent die teuerste Position, auch wenn der milde Winter für einen leichten Rückgang um einen Cent gesorgt habe. Wahrscheinlich fallen unter die hier berechneten Klimatisierungskosten auch noch die Kosten sonstiger ver-

x Strabag Real Estate

bundener „Zusatzausstattungen“. Auch energetische Sanierungen, heizkostenoptimierte

x Catella Property

Neubauten und bedarfsorientierte Heiztechnik konnten zur Reduzierung der Kosten beitra-

x Flughafen Düsseldorf

Sommer genauso viel kostet wie Heizung im Winter.

x Europa Capital Partners

gen. Als Faustformel lässt sich aber durchaus mitnehmen, dass Klimatisierung im deutschen

Zum zweiten Mal in Folge haben Nebenkosten bei Gebäuden hoher Ausstat-

x PDI

tungsqualität im OSCAR 2014 mit 4,09 Euro die 4 Euro-Marke überschritten. Auch mit zu-

x Rheinmetall Immobilien

nehmender Größe steigen Nebenkosten. Bei Hochhäusern müssen Mieter durchschnittlich

x WestImmo

zelpositionen sind die öffentlichen Abgaben mit durchschnittlich 51 Cent bzw. je nach Stadt

x Development Partners

4,18 Euro aufwenden, bei kleineren Bürohäusern dagegen 3,46 Euro. Weitere größere Ein13 - 17% der Kosten. Die Wartung kostet 45 Cent bzw. ca. 12 – 16%. Strom kommt auf 33 Cent bzw. standortabhängig auf 10 – 12% Anteil. München ist mit durchschnittlich 3,77 Euro teuerster Standort. Frankfurt hält sich mit 3,74 Euro in der Mitte.

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Deflationsphantasien in Zeiten der EXPO REAL Wer hat Angst vorm Deflations-Mann? Dr. Thomas Beyerle, Chef-Researcher Catella Gruppe Man muss schon weggedöst sein in der VWL Vorlesung um nicht später im Schlaf den Unterschied zwischen Inflation und Deflation erklären zu können. Und selbst die Tieferbegabten konnten noch stammeln: „Das Eine ist genau das Gegenteil des Anderen“. Nicht falsch, aber auch nicht wirklich überzeugend. Genau das ist aktuell auch die Situation nachdem das „D-Wort“ gefühlt seit Frühjahr wieder Konjunktur hat. Geradezu schrecklich an Dynamik genommen hat diese Entwicklung wenn man die – zugegebener Maßen erstmals im Sommerloch aufgetauchten ernst gemeinten Aussagen der Kollegen und Nachbarn erst einmal kommentarlos hinnimmt: „Ich habe jetzt einiges an Bargeld im Safe – die Deflation kommt.“ Oder: „Die neuen Fenster können warten, in der Deflation wird eh alles billiger“. Nur die hypothekengeplagten neigen zur Dünnhäutigkeit, denn auch das lehrt die Theorie: „Deflation heißt nachfolgend immer auch `Prolongationskrise´“. Und Prolongationen werden wir 2015 im gewerblichen und 2019 im wohnungswirtschaftlichen Bereich fortfolgend einige haben in Deutschland. Unsicherheit allenthalben. Die noch so transparentesten Risikomodelle liefern aktuell lediglich Szenarien, aber keine Antworten.

CFB CFB CF

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Soweit so ungut – zumal wir uns noch immer

Tja, schon wieder Fragen ohne Antworten. Deshalb erst

seit 2008 auf einem Pfad der „risikoaversen Investiti-

einmal ein sicherer Weg über eine Definition:

onsaktivität“ befinden und dabei wie das Kaninchen

 Eine

auf

die

Zinserhöhungsimmobilientoppremium-

wertundspitzenmietpreissteigende-Schlange

starren.

Allein: es sind drei Dinge welche in der aktuellen Situation beachtet werde sollten, in der Hoffnung endlich eine halbwegs plausible Antwort oder gar liberatio zu erhalten: 1.

Blick in den Rückspiegel: Wann gab es das letzte Mal eine messbare, sprich - mit sehr negativen Auswirkungen - Deflation in Deutschland?

Ist es denn im vereinfachten Kästchendenken – auch der Ökonomen – immer so einfach die Deflation und die Inflation in getrennte Schubladen zu stecken – beide versehen mit dem Aufkleber – „gefährlich“ und „supergefährlich“?

Deflation

ist

wirtschaftwissenschaftlichen

Sprachgebrauch ein signifikanter und anhaltender Rückgang des Preisniveaus für Waren und Dienstleistungen. Sie entsteht, wenn die gesamtwirtschaftliche Nachfrage geringer ist als das gesamtwirtschaftliche Angebot, eine Absatzkrise also vorherrscht. Und: sie tritt traditionell zusammen mit einer Depression auf. Einfacher und verkürzt wiedergegeben: wenn die Nachfrage wegbricht entsteht ggf. Deflation.

Wann gab es diese zuletzt in Deutschland? Despektierlich formuliert kann einem das keiner mehr sagen denn: alle tot! Klar gibt das Geschichtsbuch Auskunft über den Gründerkrach von 1873 in Wien, was allgemein als das Ende der Gründerzeit nach dem Sieg über Frankreich bezeichnet wird. Ratschlag holen bei Bismark? Die Erho-

Wie ist die aktuelle Risikoeinschätzung? Läuft eine

lung dauerte 20 Jahre bis Wilhelm Zwo an die Macht

Blasenentwicklung immer voraus, getrieben durch

kam. Schon wieder so ein Vorbild in Wirtschaftsfragen.

„zu niedrige Zinsen?“ Sprich: wann steigen die Zinsen?

Greifbarer und nicht weniger dramatisch war dann die als Deflationspolitik bezeichnend Wirtschaftspolitik von Hein-

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Parken geht in die nächste Runde.

Fokussierung auf Real Assets Bouwfonds Investment Management ist

Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

der Geschäftsbereich für Real Asset Anlagelösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group, eine der führenden Immobiliengesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investmentmöglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infrastruktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Parkhausimmobilien, Kommunikationsinfrastruktur und Farmland. Der Wert des verwalteten Gesamtportfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unterhält regionale Geschäftsstellen in den Niederlanden, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten. www.bouwfondsim.com

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rich Brüning während der sog. Weltwirtschaftskrise.

x Aber: und hier sind wir gleichwohl schon bei einer Ge-

Er war der erste Reichskanzler in der Weimarer Republik.

mengelage mit dem Blick auf das wenig greifbare – den

Diese Politik war gekennzeichnet durch eine strikte Haus-

Blick nach vorne. Dieser verheißt einigen Akteuren Un-

haltssanierung und staatlich verordneter Lohn- und Preis-

gemach: die erwartbare Prolongationskrise am Ende

senkungen. Dies verschärfte die bereits durch die Welt-

der Dekade 2010/2020. Dann dürfen wir erwarten –

wirtschaftskrise ausgelöste Deflation. Das Ziel war ein

zumindest wenn man „glaubt“, dass die Zinsen bis da-

Gesundschrumpfen der deutschen Wirtschaft, durch die

hin wieder gestiegen sind, das kurzfristige Kredite des

niedrigeren Preise sollten deutsche Produkte auf dem

heute „billigen Geldes“ nicht mehr verlängert werden,

Weltmarkt attraktiv und der Export angekurbelt werden.

was weitere Anleger zahlungsunfähig macht. Immer

Das Ende ist bekannt. Dem Gesundschrumpfen folgte ein

mehr Anleger und Bankkunden werden dann nervös,

Aufschwung der in einer sehr dunklen Zeit endete. Ergo:

verkaufen ihre Wertpapiere und „räumen ihre Konten“

Der Blick in den Rückspiegel bietet lediglich dramatische

aus Angst vor Wertverlusten. Dadurch wird dem Kapi-

Unterhaltung und eine Diagnose zur damaligen Zeit, aber

talmarkt viel Geld entzogen, was die Krise auf immer

keine Lösung.

mehr weitere Kreise ziehen lässt.

x Auch die Trennung in die herkömmlichen Modelle bzw.

x Für den Immobilienkäufer – privat wie gewerblich - hätte

Unterscheidungen zwischen Inflation und Deflation rei-

diese

theoretisch-erwartbare

Deflationsentwicklung

chen nicht aus. Denn so sehr sich die Schubladen anbie-

dann dramatische Konsequenzen: Der Wert der Objek-

ten, sie taugen offensichtlich nichts, denn aus heutiger

te fällt, bei indexierten Mietverträgen gehen die Mietein-

Sicht gilt die „Gründerkrise“ als eine Stagnation und nicht

nahmen zurück. Gleichzeitig sinken die Arbeitseinkom-

als eine Depression, da in dieser Zeit die – in den vorher-

men und damit die Fähigkeit, Schulden zu tilgen. Wem

gehenden Jahren überhöhten – Wachstumsraten ausge-

das noch nicht reicht, der reale Wert der Verbindlichkeit

glichen wurden. Super!

nimmt dramatisch zu. Im Fall der Deflation 2015 macht

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NR. 280 I 40. KW I 05.10.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 27

ein Hauskauf auf Pump also keinen Sinn. Hier lohnt offen-

Ach ja: Japan hört man diese Tage auch des Öfteren. In

sichtlich einzig das Horten von Bargeld im Safe. In den

Japan waren die Immobilienpreise dramatisch eingebro-

Niederungen der immobilienwirtschaftlichen Realität ge-

chen. Ja, das war dramatisch und ist es für viele auch,

sprochen gibt es lediglich zwei Möglichkeiten der Deflati-

aber; es handelte sich um die Korrektur vormals völlig ü-

on von der Schippe zu springen: Massiver Eigenkapital-

berteuerter Objekte. In Deutschland gibt es aktuell keine

einsatz bzw. sofortige Tilgung. Das wird zwar nicht im

fundamental begründbaren Blasen – sieht man von

Sinne der Banken sein, die bekanntermaßen vom Geld-

Liebhabereien in Hotspots einmal ab, sodass Anleger hier-

verleih leben, aber wenn dann doch, dann zumindest ein

zulande in einer Deflation real vermutlich kaum was verlie-

variables Darlehen zu vereinbaren, da die Zinsen in sol-

ren würden.

chen Marktphasen sinken. Außerdem ist es sinnvoll, zwischenzeitliche Sondertilgungsrechte zu vereinbaren.

Das größte Problem der kommenden “Deflation” ist

Das mag denn auch ein echter und einziger zur Beruhi-

die Prognose und die Dynamisierung im Blätterwald, der

gung beitragender Verbrauchertipp sein: Kredite auf

einen Herdentrieb auslösen kann. Ist es schon die Vorstufe

Roll-over-Basis. D.h. bei diesen Darlehen wird der Zins-

des Schreckensgespensts, das die Mieten aktuell so schnell

satz alle drei oder sechs Monate an die aktuellen Markt-

steigen und Immobilien unbezahlbar werden – genauer ge-

konditionen angepasst. Während der Wert der Häuser

sagt der Homunkulus namens „bezahlbarer Wohnraum“?

und Wohnungen also sinkt, steigt gleichzeitig der Wert der

Typische “Deflationsprobleme” der Eurozone? Oft ist die

Schulden. Es ist nicht einmal ausgeschlossen, dass

Deflation eine Folge von Spekulationsblasen, wie wir sie auf

bei einem hohen Grad der Fremdfinanzierung am Schluss

dem amerikanischen Immobilienmarkt zuletzt erlebt haben.

die bei der Bank aufgenommenen Schulden mehr wert

Dort hatten Banken Kredite ohne Sicherheiten gewährt.

sind als die Immobilie.

Findet beides aktuell statt? Eher nicht. □

NR. 261 I 01. KW I 06.01.2012 I ISSN 1860-6369 I SEITE 28

Nachhaltigkeit – nachhaltig teuer? Intelligente Planung verhindert Kostenexplosion Anett Barsch, Managing Director, Geschäftsführerin, Corpus Sireo Projektentwicklung Wohnen GmbH Nachhaltigkeit – das „Dauerbrenner-Thema“ der Immobilienwirtschaft steht auch in diesem Jahr wieder mit im Fokus der Expo Real. Das belegen allein schon die unzähligen Veranstaltungen des offiziellen Messe-Konferenzprogramms, die sich diesem Thema widmen. Ursprünglich war es die Forstwirtschaft, die den Begriff prägte. „Nachhaltigkeit“ bedeutete, dass nicht mehr Holz eingeschlagen wird als nachwächst. Heute ist der Begriff in aller Munde. Er bedeutet, so zu handeln, dass auch unsere Nachkommen noch eine lebenswerte Erde vorfinden. In diesem Zuge verschärft die Bundesregierung zunehmend auch die Regularien für Neubau und Modernisierung. Dies betrifft den Energieverbrauch im Bauprozess und im Gebäude, die Arbeitssicherheit auf der Baustelle und die Sicherheit im fertigen Haus. Und es betrifft bauökologische Gesichtspunkte. Außer Deutschland setzt zurzeit niemand in der EU vergleichbar strikte Regeln hinsichtlich des Klimaschutzes in der Baubranche um. Diese Vorreiterrolle bringt nicht nur Vorteile. Dies wird zum Beispiel deutlich, wenn wir auf die steigende Preisentwicklung und die Gentrifizierung in den Städten schauen. Energie einsparen kostet richtig Geld –

zum Innenraum und insbesondere die Konzeption der Haustechnik sind dabei die wesentlichen Kriterien.

Am 1. Mai 2014 ist die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 in Kraft Getreten. Sie schreibt Bauher-

Das Bauträgergeschäft wird mit steigenden Kosten

Be-

entsprechend riskanter. Dies gilt insbesondere vor dem Hin-

triebsenergiebedarf des zu errichtenden Gebäudes vor

tergrund, dass die Grunderwerbsteuer-Debatte wieder auf-

und betrifft vor allem Neubauten. Die wichtigste Änderung

flackert und damit der Kauf von Eigentumswohnungen und

gegenüber den bisherigen Regelungen besteht darin, dass

Häusern weiter verteuert wird. Außerdem wird die bisher

der Jahres-Primärenergiebedarf aller Neubauten ab 2016

anhaltende Niedrigzinsphase irgendwann zu Ende sein. Der

erneut gesenkt werden soll, ab 2016 um 25 Prozent. Dar-

dringend notwendige Wohnungsbau wird durch diese Rah-

über hinaus fordert die EnEV für Bestandsgebäude, dass

menbedingungen und auch weitere politische Maßnahmen

Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Die

wie Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und vorgeschriebe-

nächste Novellierung ist bereits geplant, in der EnEV 2021

ne Quoten für sozialen Wohnungsbau in allen Städten deut-

wird dann der Niedrigstenergiehausstandard angestrebt.

lich gebremst werden.

ren

bautechnische

Standardanforderungen

zum

Die bauliche Umsetzung dieser Regelungen kos-

Aus unternehmerischer Sicht ist die Immobilien-

tet viel Geld. Bereits durch die Novellierung der EnEV

branche generell gegen jede staatliche Regulierung einge-

2009 stiegen im Neubau die Kosten um 5 Prozent, mit der

stellt, da die gesunde Entwicklung von Angebot und Nach-

aktuellen Fassung werden nochmals 6 Prozent Kostenstei-

frage und die damit verbundene angemessene Preisbildung

gerung erwartet, im Jahr 2021 weitere 5 Prozent. Schon

gestört werden. Eine Richtungsweisung bezüglich des Kli-

heute ist sich die Baubranche unsicher, wie die Anforde-

maschutzes durch die Politik wird trotzdem als sehr sinnvoll

rungen technisch umgesetzt werden können, um auch im

betrachtet. Sie schafft Wettbewerbsgleichheit und ist

städtischen Geschosswohnungsbau den Nullenergiestatus

schlicht notwendig, um das Klima nachhaltig zu schützen.

zu erreichen. Hier kommt es mit Blick auf eine zu vermei-

Doch die Kosten hierfür trägt letztlich der Kunde, wenn er

dende Kostenexplosion vor allem auf intelligente Planung

eine Immobilie erwirbt. Auch Mieter bleiben nicht verschont,

an. Die Verwendung von nachhaltigen Baustoffen, die

wenn sie aufgrund des mangelnden Angebots höhere Mie-

kompakte Bauweise mit wenig Außenfläche im Verhältnis

ten zahlen müssen.

CATELLA MULTITENANT STIFTUNGSFONDS DER SPEZIALFONDS FĂ&#x153;R STIFTUNGEN Werthaltige Immobilien in Deutschland, Auswahl unter BerĂźcksichtigung demographischer Entwicklungen Nachhaltigkeitsbescheinigung Homogener Anlegerkreis: nur Stiftungen wie Kirchen und Sozialeinrichtungen Hoher , kein WĂ¤hrungsrisiko, geringe Zinsrisiken Risikostreuung durch Ăźber Sektoren, Regionen und Mieterstruktur Stabile, berechenbare AusschĂźttungen erleichtern die Planbarkeit zur ErfĂźllung des Stiftungszwecks: Ziel 4 â&#x20AC;&#x201C; 5% p.a., BVI-Performance-Ziel 5,5 â&#x20AC;&#x201C; 6,5% p.a. Interessiert? FĂźr nĂ¤here Informationen steht Ihnen gerne zur VerfĂźgung: Carolin von Miller Head of Business Development Institutionals +49 (0) 89 189 16 65 37, Carolin.Miller@catella.de

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NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 30

Der Bürger zahlt Im zweiten Schritt müssen aber alle Bürger zahlen, denn der Klimaschutz ist ein Thema, wofür sich alle verantwortlich zeigen müssen. Alle staatlichen Regularien oder Kampagnen werden letztlich auch aus Steuermitteln finanziert, wenn der Markt es nicht allein schafft. Ein Beispiel ist die Kampagne „Die Hauswende“. Hier erhalten Ein- und Zweifamilienhausbesitzer alle Informationen zur energiesparenden Sanierung aus einer Hand und Unterstützung bei der Suche nach qualifizierten Energieexperten in ihrer Nähe. Die Kampagne wurde von der Allianz für Gebäude-Energie -Effizienz (geea) initiiert und vereint erstmals alle an der

heits- und Gesundheitsschutzkoordinator („SiGeKo“) über-

energetischen Sanierung beteiligten Branchen und Gewer-

prüft. Die höheren Anforderungen an die Arbeitssicherheit

ke. Sie zeigt jedoch auch, dass der normale Bauherr mit

im Rahmen der Gefahrstoffverordnung, der Entsorgung

der gesamten Thematik und den sich dauernd ändernden

von Baumaterialien wie Erdreich und Bauschutt sowie im

Gesetzeslagen zunehmend überfordert ist. Nur professio-

Sicherheits- und Gesundheitsschutz sind ebenso sehr

nelle Unternehmen oder Fachdienstleister sind in der La-

kostenintensiv.

ge, hier Schritt zu halten. Dieser Trend ist in allen Branchen zu beobachten und besorgniserregend.

Ziel ist es, keine gesundheitsschädlichen Baustoffe zu verwenden, während des Bauens die Baustelle logis-

Den größten Hebel bei der Umsetzung klimapoliti-

tisch gut zu organisieren, damit Unfälle vermieden und

scher Ziele in der Immobilienbranche sehen wir in der Sa-

Gesundheitsschädigungen durch Lärm, Gerüche etc. von

nierung im Bestand, da nur 3 Prozent des gesamten Woh-

vornherein ausgeschaltet werden. Zunächst trägt der Bau-

nungsbestandes in der Bundesrepublik aus Neubauten

herr die hier anfallenden Kosten. Doch er wird sie auf den

bestehen. Neubauten werden jedoch bereits jetzt auf ei-

Erwerber übertragen, da sonst seine Investition nicht mehr

nem sehr hohen energetischen Level gebaut. Hier sollte

sinnvoll wäre. Kurz gesagt: Auch diese Maßnahmen ver-

man die Verschärfungen der EnEV in einem längeren Zeit-

teuern die Immobilie.

raum umsetzen, die Verordnung also zeitlich strecken, um einen übermäßigen Kostendruck herauszunehmen. Für bestehende Wohnungen und

Nachhaltig und günstig – die Quadratur des Kreises

Häuser hingegen

müssen Rahmenbedingungen geschaffen werden, die

Insgesamt bleibt festzuhalten: Das Bauen und damit

die Bewohner unmittelbar in der eigenen Tasche spüren.

das Wohnen wird teurer, weil das Einhalten der verschie-

Dazu gehört, dass sie Eigentümer ihrer Immobilie werden

denen, immer wieder verschärften Regularien im Sinne der

und damit auch Eigeninteressen zur energetischen Sanie-

Nachhaltigkeit

rung entwickeln.

Die gleichzeitig von der Politik eingebrachten vermeintli-

einen

höheren

Aufwand

bedeutet.

chen Preisdeckel wie die Mietpreisbremse oder Quoten Manchmal hilft jedoch nur abreißen und neu bau-

für

den

sozialen

Wohnungsbau

stehen

dagegen.

en, weil sonst die Kosten ins Unermessliche wachsen. Es

Betrachtet man letztlich die Sozialquote im Neubau im

müssen also Anreize geschaffen werden, nicht sanie-

Kontext steigender Herstellungskosten, führt dies bei

rungswürdige Bestände abzureißen und neu zu bauen.

einigen Projekten dazu, dass diese sich kaum noch wirtschaftlich darstellen lassen. Denn hier muss der

Sicher ist sicher, der SiGeKo hilft

nicht quotengebundene Anteil an Neubauprojekten, der je nach Kommune zwischen 60 und 70 Prozent liegt,

Auch bezüglich der Arbeitssicherheit auf der Baustelle und

den sozialgebunden Anteil subventionieren. So wird

der Sicherheit im späteren Gebrauch der Immobilie gibt es

die Preisschranke letztlich weiter auseinander getrieben.

immer weitere Regularien, die gemäß der aktuellen

Die Immobilienwirtschaft soll dies nun richten. Das

Baustellensicherheitsverordnung der so genannte Sicher-

Konzept wird nicht aufgehen.

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Der Markt der geschlossenen Investment KGs kommt in Fahrt 20 Angebote zu Jahresende erwartet Markus Gotzi Die Publity AG aus Leipzig machte das Rennen. Pünktlich zu Branchenveranstaltung BSI-Summit Anfang des Jahres meldete sie die Gestattung des ersten geschlossenen Immobilienfonds nach den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuchs KAGB. Und dann passierte erst einmal lange nichts. Und auch die Zahl der von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin gestatteten Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) blieb zunächst überschaubar, nachdem die Immac mit der Hanseatischen Kapitalverwaltung vor rund einem Jahr hier die Nase vorne hatte. Doch inzwischen hat der Markt Fahrt aufgenommen. Vermittler und Anleger können aus einer Vielzahl von regulierten AIF auswählen – was für Alternative Investment Fonds steht - und auch das Angebot der KVG hat sich deutlich ausgeweitet. Die Konzepte der Fondsinitiatoren decken eine breite Palette ab. Mit manchen Fonds der neuen Generation beteiligen sich die Zeichner an konkreten Objekten. Beispiel dafür ist der „Immac Sozialimmobilien 71. Renditefonds. Anleger finanzieren hier drei Pflegeheime in Westdeutschland. Mit der Diversifizierung schafft die Immac die Voraussetzungen für eine Mindestbeteiligungssumme unterhalb von 20.000 Euro. So viel müssen Anleger investieren, wenn sie sich an einem Fonds mit weniger als drei Objekten beteiligen. Zum Beispiel beim ersten regulierten Publikumsfonds von Hamburg Trust. Die neue Wohnanlage „Little East“ im Frankfurter Ostend verteilt 272 Einzimmer-Apartments

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NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 32

auf 5.700 Quadratmetern Gesamtfläche. Drei Viertel der 21 bis 23 Quadratmeter kleinen Mikro-Wohnungen sind für zehn Jahre an die Deutsche Bahn vermietet. Anleger bringen insgesamt gut 50 Prozent der Gesamtinvestition auf. Ein typisches Verhältnis, denn bei den Fonds der neuen Generation ist der Anteil der Fremdfinanzierung gedeckelt. Andere KAGB-konforme Fonds sind Blind-Pools. Hierbei verlassen sich die Zeichner auf die ManagementQualitäten der Anbieter. Die wiederum wählen die Assets erst sukzessive aus, nachdem die Zeichner ihr Eigenkapital bereits eingezahlt haben. Solche Angebote ähneln den

Seniorenzentrum „Marienhof“ - Eines von drei Investmentobjekten des neuen IMMAC-Fonds. (Foto: Immac)

Fonds für institutionelle Investoren. Die Großanleger wie Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke interessieren sich in der Regel nicht für konkrete Immobilien,

Der Branchenverband BSI erwartet bis zum Jah-

sondern nur für die Performance der verantwortlichen Ma-

resende rund 20 weitere regulierte Angebote. Das ist das

nager. Sie werden daran gemessen, wie erfolgreich und

Ergebnis einer Umfrage unter seinen Mitgliedern. Bei der

verantwortungsbewusst sie in der Vergangenheit mit dem

Mehrzahl davon dürfte es sich ebenfalls um Immobilien-

Geld anderer Leute umgegangen sind.

fonds halten. Allerdings sind auch die ersten regulierten Flugzeugfonds auf die Startbahn gerollt. Dr. Peters zum Beispiel hat einen Airbus A380 gekauft. Leasingnehmer ist, wie bei früheren Angeboten auch, die Luftfahrtgesellschaft Air France. An ähnlichen Fonds arbeiten Hannover Leasing und WealthCap.

Hamburg Trust Objekt „Little East“

Die Bayern-LB-Tochter Real I.S. hat solch einen Portfolio-Fonds als erstes Angebot für private Investoren konzipiert. Die BaFin hat ihren Segen bereits erteilt. Dennoch will Real I.S. zunächst einige Immobilien erwerben

Dr. Peters, Hannover Leasing und WealthCap setzen auf den Mega-Flieger A380

und potenziellen Anlegern somit einen Eindruck verschaffen, welche Objekte für das Portfolio in Frage kommen. Konkurrenz belebt das Geschäft. Angesichts der Immobilien stellen den Löwenanteil der neuen,

anhaltenden Niedrigzinsphase ist das für risikobewusste,

regulierten AIF. Andere Assets haben Nachholbedarf. Eine

unternehmerisch denkende Anleger eine gute Nachricht.

Ausnahme bildet Aquila Capital. Das Hamburger Emissi-

Läuft alles wie geplant, sind mit den im Vergleich zu frühe-

onshaus hat zwar einen regulierten Spezialfonds für institu-

ren Angeboten zurückhaltender kalkulierten Fonds noch

tionelle Investoren aufgelegt, mit dem sie sich an einer Lo-

immer attraktive Renditen möglich. Kapitalverwaltungsge-

gistikimmobilie beteiligen. Die Premiere für private Kunden

sellschaften und Verwahrstellen schließen die Risiken

ist dagegen ein New-Energy-Fonds. Anleger finanzieren

zwar nicht komplett aus. Doch Betrug und Beschiss wie

hier Windparks in Großbritannien. Ein für deutsche Privatin-

noch im vergangenen Jahr leider möglich, sollten bei den

vestoren neuer Standort. Bislang konzentrierten sich die

neuen Vorschriften und Kontrollen ausgeschlossen sein.

Angebote in dieser Hauptsache auf Deutschland und, vor

(Siehe auch den Beitrag von Dr. Leo Fischer, S. 34)

allem bei Solaranlagen, auf die Länder Südeuropas.

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NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 34

Immobilien dominieren den Markt der AIF-Fonds Dr. Leo Fischer Von den neun inzwischen nach dem Kapitalanlagegesetz-

(Foto) Head of Research beim Immobilienberatungsunter-

buch konzipierten und genehmigten AIF-Fonds, die früher

nehmen Jones Lang LaSalle.

geschlossene Fonds hießen, sind acht Immobilienfonds. Schon immer beherrschte die Assetklasse Immobilien das

Die auf dem Markt befindlichen Immobilienfonds

Geschehen bei den Sachwertanlagen, aber nicht so ein-

prognostizieren eine jährliche Ausschüttung von vier bis

deutig wie heute. Auch in Zukunft dürften die Immobilien

4,5 Prozent. Einer, der INP 20, der

den Markt der AIF-Fonds dominieren. Wie der BSI Bun-

in ein Pflegeheim in Coesfeld inves-

desverband Sachwerte und Investmentvermögen, der

tiert, konnte bei der Ausschüttungs-

Nachfolger des Verbands geschlossene Fonds, ermittelte,

prognose sogar eine sechs vor dem

haben die BSI-Mitglieder bei den Zulassungsanträgen für

Komma schreiben. Der INP 21, der

Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) für fünf Assetklas-

voraussichtlich noch im Oktober auf

sen die Zulassung beantragt. Am häufigsten genannt wur-

den Markt kommen wird, wird 5,5

den Immobilien im In- und Ausland, Infrastruktur, Erneuer-

Prozent ausschütten. Dieser legt

bare Energie und Luftfahrt. Das Immobilien eine bevorzug-

risikogemischt in zwei Pflegeheime in Nordrhein-Westfalen

te Assetklasse sein wird, ist durchaus verständlich, denn

und eines in Hessen an.

Immobilien gelten gerade bei den Bundesbürgern als der Inbegriff des Sachwerts. Und derzeit, in der schon lange

Der Marktführer für Sozialimmobilien, die Immac

währenden Niedrigzinsphase, die wohl noch einige Zeit

AG, ist derzeit mit einem ebenfalls risikogemischten

anhalten wird, weisen Immobilien eine gegenüber Anlei-

Immobilienfonds auf dem Markt, dem 71. Renditefonds,

hen überlegene Rendite auf. „Während deutsche Top-

der in drei Pflegeheime an unterschiedlichen Standorten

Büroimmobilien im Durchschnitt der großen Städte eine

und mit verschiedenen Pächtern investiert, schüttet 5,5

Rendite von über 4,5 Prozent bringen, müssen die Besit-

Prozent aus. Immac plant einen weiteren Fonds, der mög-

zer von Bundesanleihen mit circa ein Prozent zufrieden

licherweise sechs Prozent ausschütten könnte. Dieser

sein, wenn man von der Durchschnittsrendite zehnjähriger

Fonds wird sich wohl an semiprofessionelle Anleger wen-

Bundesanleihen ausgeht,“ meint Helge Scheunemann,

den, und weil er in nur ein Objekt investiert, eine Mindest-

Spielraum* aurelis

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NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 35

EXPO REAL

anlage von 20.000 Euro verlangen. Semiprofessionell sind nach der gesetzlichen Definiti-

Weltpremiere

on Anleger, die auf Grund ihres Sachverstands, ihrer Erfahrungen und Kenntnisse nach Meinung der AIF-Verwaltungsgesellschaft oder der von ihr beauftragten Vertriebsgesell-

Auf dem Hamburg Stand der Expo Real (Halle B2) präsentiert das Bauunternehmen

schaft in der Lage sind, ihre Anlageentscheidungen selbst zu treffen und die damit einher-

HC Hagemann eine neue Wohnform. In 20 Meter Höhe können Bewohner auf 200 qm eine 360 Grad Panorama -Sicht erleben. Das Besondere: Die Wohnung entsteht in einem Nachbau eines Leuchtturms und heißt daher auch „Lighthouse“. Ein Modell des „Lighthouse“ präsentiert das Unternehmen am Gemeinschaftsstand der Stadt Hamburg.

Angebote an semiprofessionelle Anleger verursachen geringere Kosten, u.a. weil

gehenden Risiken zu verstehen und einzuschätzen.

auf die Risikomischung verzichtet werden kann. „Wegen der schlankeren Kostenstruktur können wir uns bei dem geplanten Fonds eine Ausschüttung von sechs Prozent vorstellen,“ meint der Immac-Vorstandsvorsitzende Thomas F. Roth. Üblich ist bei Immac, INP und der Project-Gruppe die Ausschüttung in 12-Monatsraten. Mit 5,5 bis sechs Prozent sind die Ausschüttungsprognosen bei den Pflegefonds im Vergleich zu den anderen Immobilienfonds recht hoch. Und im Vergleich zu den Pflegefonds der früheren Generationen, also vor Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches, als sechs und 6,5 Prozent üblich waren, hat es überraschenderweise nur ganz geringfügige Einbußen gegeben. Im Vorfeld der KAGB-Einführung hatten die Kritiker eine weit stärkere Reduzierung der Ausschüttungen befürchtet. Die höheren Kosten, die mit der Regulierung verbunden sind, müssen letztlich die Anleger über geringere Ausschüttungen tragen. Das wird nicht bei jedem einzelnen Fonds der Fall sein, aber tendenziell. „Die Zunft muss lernen, dem Investor bei der Auszahlung keine 6 Prozent vorzutäuschen, sondern die ehrlichen 4 Prozent zu zeigen“, meinte im Frühjahr Michael Ruhl, für den Vertrieb verantwortlicher Geschäftsführer bei Hannover Leasing. In der Tat sind

Zentrales Element ist eine 12 bis 20 Meter hohe Spannbetonröhre, auf der die 230 qm große Wohnplattform ruht. Der Wohnraum lässt sich dabei um den Kern herum völlig frei gestalten. Insgesamt beteiligen sich am Stand Hamburg 55 Unternehmen und Institutionen der Hansestadt. Neue Standpartner

die Zeiten, da geschlossene Fonds die von vielen Vertrieben geforderte sechs vor dem Komma bei den Ausschüttungsprognosen schreiben konnten, wohl vorbei, auch wenn die Pflegeimmobilienfonds diesem Ziel noch recht nahe kommen. Zwischen vier und fünf Prozent würden wohl laut Ruhl die von Hannover-Leasing geplanten Büroimmobilienfonds ausschütten. Jährlich vier bis 4,5 Prozent Ausschüttung prognostiziert der Real I.S. Grundvermögen, der erste nach KAGB konzipierte Immobilienfonds für Privatanleger, den der bayerische Initiator auf den Markt brachte. Der Fonds investiert in ein Portfolio aus Büro, Einzelhandel, Logistik und selektiv Wohnen und Hotel. „Ein solcher Portfoliofonds erfordert einen höheren Managementaufwand als ein Ein-Gebäude-Fonds,“ meint Andreas Heibrock von der Geschäftsleitung der Real I.S. Der Trend zu etwas geringeren Ausschüttungen läßt sich möglicherweise auch damit erklären, meint Heibrock, daß es nach

sind u.a. Agos Projektmanagement, Euler Hermes Rating, Latham & Watkins, URS Deutschland, Stöben Wittlinger und Völkel Company.

Inkraftreten des KAGB für die Emissionshäuser darum geht, sich als kompetenter Asset-

Im Mittelpunkt der diesjährigen Expo Real steht für die Hamburger das Stadtentwicklungskonzept „Mehr Stadt in der Stadt“ mit der Hamburg auch nachhaltige Stadtentwicklung setzt.

Preisen und sinkenden Renditen. Durchschnittliche Ausschüttungen von 5,2 Prozent prog-

manager zu erweisen. Bei vorsichtigen Ausschüttungsprognosen sei es leichter, besser als prognostiziert, abzuschneiden. Aber auch die Marktentwicklung ist ein Grund für geringere Ausschüttungsprognosen. In Zeiten niedriger Zinsen suchen viele ihr Heil in Immobilien. Das führt zu höheren nostiziert Little East Domicilium 11, der neue Fonds von Hamburg Trust, der in MicroApartments (Ein-Zimmer-Wohnungen) in Frankfurt investiert. Die hohen Einkaufspreise für Wohnungen ließen nicht mehr zu, heißt es bei Hamburg Trust. Die Mehraufwendungen für das KAGB spielen hier keine Rolle, diese konnte das Emissionshaus anderweitig kompensieren. Darum bemühen sich auch andere KVG’s.

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Unsere aktuellen AIFM-Fonds

Immobilienmarkt Vereinigtes Königreich Spielraum für Erhöhung des Leitzinses Andreas Wellstein, Immobilien Research DekaBank

Aquila® WindpowerINVEST II*

Die Wachstumsdynamik der britischen Wirtschaft

Windenergie in Großbritannien Aquila

ist seit sechs Quartalen überdurchschnittlich hoch. Das Bruttoinlandsprodukt erreichte im zweiten Quartal 2014 sein Vorkrisenniveau. Wir erwarten für das laufende Jahr ein BIP-Wachstum von 3,1% und für 2015 von 2,5%. Dabei bewegt sich die Inflationsrate derzeit und im Prognosezeitraum nahe des Zielwertes von 2%. Die Arbeitslosenquote fällt

Aquila® Real EstateINVEST II* Logistikimmobilie in Deutschland

seit Mitte 2013 stetig in Richtung ihres Vorkrisenniveaus von 5,5%. Dieser makroökonomische Rahmen eröffnet der BoE den Spielraum, als erste der großen Notenbanken das krisenbedingte Leitzinstief zu verlassen. Büromarkt London: Moderates Neubauvolumen begünstigt steigende Mieten

Aquila® Private EquityINVEST I & II*

Der Flächenumsatz in Central London betrug im ersten

Investition in den Mittelstand

Halbjahr 2014 rund 480.000 qm. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Nachfrage um ein Viertel, sie lag 15% über dem zehnjährigen Durchschnitt des je-

Stand: 09/2014

weils ersten Halbjahres. Die Hälfte des Flächenumsat* Die vollständigen Namen lauten: Aquila WindpowerINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Aquila Real EstateINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und Aquila Private EquityINVEST I GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Aquila Private EquityINVEST II GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

zes entfiel auf die City. Mit Blick auf die Branchen be-

Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige ist eine Veröffentlichung der Alceda Asset Management GmbH, ein Unternehmen der Aquila Gruppe. Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte dem Verkaufsprospekt sowie den wesentlichen Anlegerinformationen des Investmentvermögens. Diese Verkaufsunterlagen sind in deutscher Sprache auf der Internetseite www.alceda.de/fonds abrufbar sowie kostenlos am Geschäftssitz der Alceda Asset Management GmbH, Valentinskamp 70, 20355 Hamburg erhältlich.

TMT-Sektor (Technologie, Medien, Telekommunikati-

MEHR INFORMATIONEN UNTER: www.alceda.de/fonds

traf ein Viertel des Flächenumsatzes Banken und Finanzdienstleister, jeweils ein Fünftel entfiel auf den on) sowie die unternehmensnahen Dienstleister. Insgesamt gab es 18 Abschlüsse in der Größenordnung 50.000 sf und mehr. Effizienzsteigerung war das Hauptmotiv für den Umzug in neue Flächen, gefolgt vom Auslaufen bestehender Mietverträge. Der Leerstand in Central London lag zur Jahresmitte bei 7,5% und hat damit den niedrigsten Stand seit sechs Jahren erreicht. Im West End verminderte sich der Leerstand seit Jahresbeginn von 6,8 auf 6,2%, in der City von 10,1 auf 8,2%. Im laufenden Jahr kommt mit 0,65 Mio. qm das höchste Neubauvolumen seit 2003 auf den Markt. Dieses resultiert aus der Euphorie der Projektentwickler 2011/12 vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Erholung. Nachdem sich diese als nicht nachhaltig erwies, reduzierte sich die Zahl neuer Projekte in den Folgejahren, sodass die

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Fertigstellung im nächsten und übernächsten Jahr deutlich

Einzelhandel in Londoner Toplagen krisenresistent

abnimmt. Rechnet man jedoch alle aus heutiger Sicht potenziell möglichen Projekte mit ein, könnte 2017 ein neuer

Das Konsumentenvertrauen in UK hat sich seit Jahresbe-

Höhepunkt im Bauzyklus erreicht werden. Erfahrungsge-

ginn 2014 wesentlich aufgehellt, bedingt durch den kon-

mäß ist dabei mit zeitlichen Verschiebungen zu rechnen.

junkturellen Aufschwung, die sinkende Arbeitslosigkeit und

Das aktuelle Abrissvolumen in Central London beläuft sich

die Erholung am Wohnimmobilienmarkt. Allerdings kann

auf 0,4 Mio. qm, davon allein 0,3 Mio. qm in der City. Auf

das Lohnwachstum nicht mit der Inflation Schritt halten,

einem Großteil der betreffenden Grundstücke ist ein kurz-

daher hat sich der Beschäftigungsaufbau bisher noch nicht

fristiger Baubeginn möglich. Wir rechnen in der City bis

in signifikant steigenden Konsumausgaben niedergeschla-

Jahresende mit einem leich-

gen.

ten Leerstandsanstieg und

Online-Handels beschleunigt

Das

2015 mit einem Rückgang.

den

Im West End dürfte der

unter den britischen Filialis-

Leerstand im laufenden Jahr

ten. Die Zahl von insolvenz-

noch leicht sinken und sich

bedingt

danach im Bereich zwischen

denlokalen hat sich 2013

5,5 und 6,0% einpendeln.

landesweit um 5% auf fast 18.000

Wachstum

des

Bereinigungsprozess

leerstehenden

erhöht.

La-

Sekundäre

Die Spitzenmiete in

Shopping-Center leiden be-

der City verzeichnete 2013

sonders unter der fehlenden

ein

Wachstum

Nachfrage, ebenso wie Ne-

von knapp 1% und erhöhte

benlagen in den Stadtzen-

sich im ersten Halbjahr 2014

tren. Dagegen zeigen sich

um 3,5%. Im West End stieg

die 1a-Lagen in London und

die Spitzenmiete 2013 um

in attraktiven Regionalzen-

über 13% und im ersten

tren sowie sehr gut positio-

Halbjahr 2014 erneut um

nierte Shopping-Center und

2,6%. Seit dem letzten Tief-

Fachmarktzentren

punkt Mitte 2009 hat sich die

sistent

Spitzenmiete im West End

konstant hoher Nachfrage.

um 54% erhöht und ihren

London zählt neben Paris zu

letzten Höchstwert von 2007

den teuersten Einzelhandels-

wieder erreicht. In der City

standorten

betrug der Anstieg knapp

Nachfrage

34%, dort liegt der Spitzen-

Filialisten, die London als

wert noch 11% unter dem

Basis für ihre Expansion in

letzten Peak. In der City

Europa wählen und eine Prä-

moderates

und

krisenre-

erfreuen

Europas.

sich

Die

internationaler

senz im West End oder ei-

haben sich die Spitzenmieten der einzelnen Teilmärkte stark angenähert, im West

nem der führenden Shopping-Center in der Region bevor-

End gibt es noch größere Unterschiede. Überdurchschnitt-

zugen, ist unverändert hoch. 2013 verzeichneten die zehn

liche Mietanstiege verbuchten vor allem einige Randlagen

Top-Einkaufsstraßen

der City mit starker Nachfrage aus dem TMT-Sektor. Wir

wachs von 6,3%. Dabei ergab sich allerdings eine große

erwarten für das Spitzensegment in der City aufgrund des

Spannbreite zwischen einigen Lagen ohne Wachstum und

abnehmenden Angebots an Class A-Flächen einen durch-

sensationellen 30% in der Bond Street. Die Mieten in den

schnittlichen Anstieg der Nominalmiete von 7% im laufen-

Regionalstädten waren 2013 überwiegend durch Stagnati-

den und kommenden Jahr. Danach sollte sich das Miet-

on geprägt. Das Vorkrisenniveau wurde mit Ausnahme von

wachstum abschwächen. Im West End sollte die Spitzen-

Glasgow bisher an keinem Standort wieder erreicht.

einen

durchschnittlichen

Mietzu-

miete im laufenden Jahr und kommenden Jahr um durchschnittlich 5% steigen. Ab 2016 rechnen wir auch hier mit

Logistikmarkt: Stark rückläufiges Angebot begünstigt

einer Verlangsamung des Wachstums.

steigendes Neubauvolumen

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 38

Im ersten Halbjahr 2014 wurden 0,7 Mio. qm Logistikflä-

sich wie bereits im zweiten Halbjahr 2013 deutlich aktiver

chen neu vermietet oder an Eigennutzer vergeben, ein

am Markt. London behauptete seine führende Rolle in

Viertel weniger als im Vergleichszeitraum 2013. Aufgrund

Europa. 10,2 Mrd. Euro flossen bis Jahresmitte in die briti-

des geringen Angebots gerade in den zentralen Regionen

sche Hauptstadt im Vergleich zu 8,3 Mrd. Euro in Paris

war die Nachfrage sehr stark konzentriert auf maßge-

bzw. 7 Mrd. Euro in den „Big Five“ in Deutschland. Für das

schneiderte Immobilien („design and build“) und spekulati-

Gesamtjahr wird in UK ein vergleichbares Investmentvolu-

ven Neubau. Mitte 2014 belief sich das verfügbare Ange-

men wie im Vorjahr erwartet (63 Mrd. Euro). Die Renditen

bot landesweit auf 1,8 Mio. qm. Damit hat sich der Leer-

registrierten sowohl in London als auch in der Provinz zum

stand seit dem Höchststand von 2009 um 60% reduziert.

Teil kräftige Rückgänge. Wir erwarten bis Jahresende wei-

Die Region South East registrierte den größten Leer-

tere Renditerückgänge. Ab 2016 dürften die Renditen ten-

standsrückgang. Das Neubauvolumen verringerte sich

denziell wieder langsam steigen.

2013 im Vergleich zum Vorjahr und markierte den niedrigsten Wert seit 2009. Inzwischen hat die Bautätigkeit merk-

Für Büroimmobilien in der Londoner City und im

lich angezogen. Die Spitzenmieten erhöhten sich 2013 in

West End rechnen wir von 2014 bis 2018 mit durchschnitt-

den Logistikregionen Birmingham, Greater London und

lichen Gesamterträgen von 6,1% bzw. 4,5% pro Jahr. Al-

Manchester um Werte zwischen 4,5 und 6,2%. Im ersten

lerdings sollten die Erträge 2014 und 2015 deutlich höher

Halbjahr 2014 blieben sie stabil. Das Mietwachstumspo-

ausfallen als in den Folgejahren. In den Regionalmetropo-

tenzial auf Sicht von fünf Jahren liegt im Durchschnitt zwi-

len dürften die Gesamterträge bei durchschnittlich 6% pro

schen 2,0 und 2,5% pro Jahr. Im Großraum London dürfte

Jahr liegen. In 1a-Einzelhandelslagen sollte der Total Re-

es höher ausfallen aufgrund des sehr geringen Angebots.

turn von 2014 bis 2018 zwischen 6% pro Jahr in London und durchschnittlich 7% pro Jahr in den Regionalstädten

Von Januar bis Juni 2014 belief sich das Transakti-

Jahr betragen, für Shopping-Center knapp 5% pro Jahr.

onsvolumen in UK auf 26,5 Mrd. Euro, 11% mehr als im

Die Gesamterträge im Logistiksegment sollten zwischen 5

Vergleichszeitraum 2013. Einheimische Investoren zeigten

und knapp 8% pro Jahr liegen.

„Lebenszyklusorientierung bei Immobilien und Wandel der Rolle von Baudienstleistern“ Dr.-Ing. Christian Glock, Mitglied der Geschäftsführung Bilfinger Hochbau GmbH. Lebenszyklusorientierung, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz sind Modethemen, die bei aktuellen Immobilienprojekten – ob Neubau oder Revitalisierung – viel diskutiert werden. Im Sinne der Gestaltung zukunftsfähiger Immobilien ist dies sehr erfreulich. Doch sollte kritisch hinterfragt werden, wie nachhaltig die Umsetzung der Themen erfolgt. Konkret stellt sich die Frage: Reicht die Weiterentwicklung der Regelwerke wie Energieeinsparverordnungen und Nachhaltigkeitszertifizierungssysteme aus, um eine lebenszyklusorientierte Immobilienstrategie umzusetzen? Bei der Beantwortung dieser Frage hilft ein Branchenvergleich. Produkte wie Telefone, Computer oder Autos werden über die Funktionalität definiert und dem Nutzer zum Kauf, zur Miete oder über alternative Modelle angeboten. Der Nutzer vertraut auf den Produzenten. Er wendet sich im Falle von Problemen an diesen. Kenntnisse zur Funktionsweise oder über Hersteller von EinzelKomponenten sind nicht erforderlich. Oftmals werden mit dem Produzenten Serviceverträge zur Sicherstellung des reibungslosen Betriebes geschlossen und zukünftig auch Rücknahmepflichten diskutiert. Der Prozess und die Gesamthaftung des Produzenten motivieren zur Lebenszyklus- und Nutzungsorientierung.

Dr.-Ing. Christian Glock, Mitglied der Geschäftsführung Bilfinger Hochbau GmbH

PROPERTY FUNDS

IDEEN, DIE WERT SCHAFFEN Mit einem Investitionsvolumen von über EUR 1,3 Mrd. zählt die SIGNA Property Funds Deutschland AG zu den führenden Fondsanbietern. Zu den hochwertigen Immobilien die seit 2004 als Fondsprojekte aufgelegt wurden, gehören unter anderem THE CUBE (die Konzernzentrale der Deutsche Börse AG), das Spherion in Düsseldorf, die Konzernzentrale der Mobistar in Brüssel sowie Objekte in Wien, Luxemburg, Prag und Mailand. www.signa.de

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 40

Im Gegensatz hierzu muss der Nutzer von Immo-

Eine nachhaltige Immobilienbranche sollte sich

bilien seine gestalterischen und funktionalen Anforderun-

zukünftig die Prozesse anderer Branchen zum Vorbild

gen sehr detailliert aufbereiten, in Technik übersetzen und

nehmen und eine Gesamtverantwortung für Entwicklung,

auf zahlreiche Branchenteilnehmer aufteilen. Ein kompe-

Planung, Bau und Betrieb einer Immobilie im Lebenszyklus

tentes Projektteam – bestehend aus Architekten, Ingenieu-

übernehmen, bei Bedarf verbunden mit Finanzierungsmo-

ren, Beratern, Projektentwicklern, Baufirmen, Gebäudebe-

dellen. Nutzer, Mieter und Eigentümer sollten stets die

treibern, Dienstleistern, Finanzinstituten, Investoren, und

Lebenszykluskosten im Auge haben. Baudienstleister soll-

vielen mehr – kümmert sich mit unterschiedlichen Ver-

ten die Gesamtverantwortung für Neubau oder Sanierung

trägen und Einzelinteressen um die Umsetzung. Die Folge

verbunden mit dem Gebäudebetrieb übernehmen – mit

sind nicht selten Überforderung der Nutzer, konfliktträchti-

Rückgriff auf das Know-how aller Branchenbeteiligten.

ge Realisierungsprozesse sowie geringe Lebenszyklusori-

Dass diese echten Lebenszyklusprojekte im Kommen sind,

entierung und Nachhaltigkeit. Treten im Gebäudebetrieb

zeigt das große Interesse an dem Produkt „one“ von Bilfin-

Probleme auf, findet der Nutzer oft nicht den richtigen Ver-

ger. Als führender Baudienstleister bietet Bilfinger hier ein

antwortlichen; die Gesamthaftung anderer Branchen ist

Gesamtpaket für den Immobilienlebenszyklus und garan-

nicht vorhanden. Die heute übliche Verantwortungsvertei-

tiert langfristig Betriebskosten. Andere Branchenteilnehmer

lung zwischen Kaltmiete und Nebenkosten veranschaulicht

adaptieren dieses Modell bereits – ein gutes Zeichen für

die Interessenkonflikte zwischen dem Planungs- und Bau-

nachhaltige Immobilienstrategien.

Team sowie dem Nutzer. Sie steht einer Lebenszyklusorientierung oftmals im Wege.

Banken machen wieder deutlich mehr Neugeschäft Im Gespräch mit Jörg Schürmann, Head of Corporate Finance Germany, JLL

„Der Immobilienbrief“: Laut Ihren neuesten Zahlen, hat das

geln.

Investitionsvolumen in deutsche Immobilien im ersten

„Der Immobilienbrief“: Welche Objekte werden hauptsäch-

Halbjahr noch einmal zugelegt. Woher kommt diese er-

lich gedreht?

neute Dynamik? Schürmann: Wir beobachten vor allem, dass abseits Jörg Schürmann: Richtig, allein im ersten Halbjahr

des umkämpften Core-Immobilienmarktes der Investment-

betrug das Investitionsvolumen 24 Mrd. Euro und damit

markt belebt wird. Gefördert wird dies durch einen engen

20% mehr als noch im Vorjahr. Getrieben wird diese Ent-

Markt mit knappen Margen für die Banken, die immer mehr

wicklung vornehmlich durch die EZB Geldpolitik. Die an-

bereit sind, auch an B-Standorten oder anderen Assetklas-

haltende Niedrigzinsphase mit einem Leitzins von 0,05%

sen wie Logistik, Hotels oder auch Pflegeheime, ihre En-

im September wird den Transaktionsmarkt weiter beflü-

gagements auszuweiten.

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 41

„Der Immobilienbrief“: Wie hoch ist dabei das Volumen des

Portfolio des Morgan Stanley Real Estate Global VII

Neugeschäfts?

Fund mit vier Objekten in der Region Berlin und Dresden für 270 Mio. Euro. Die HSH folgt damit dem Trend, größe-

Schürmann: Das ausschließlich mit Objekten in Deutsch-

re Volumina pro Einzeldarlehen initiativ zunächst allein zu

land getätigte Neugeschäft inklusive Prolongation liegt im

vergeben und sie im Nachgang in Teilen an andere Darle-

Jahresvergleich bei 16,5 Mrd. Euro und damit 40% höher

hensgeber weiterzuleiten.

als noch im Vorjahr. In unsere Analyse flossen dabei die Zahlen von 15 Kreditinstituten ein. Dabei haben nahezu

„Der Immobilienbrief“: Bei welchem Neugeschäftsvolumen

alle Banken ihr Neugeschäft in Deutschland steigern kön-

landen wir am Ende des Jahres? Erwarten Sie die Zahlen

nen oder zumindest nahezu konstant gehalten. Einzige

des Vorjahres?

Ausnahmen sind dabei die Deutsche Hypo sowie die Aareal Bank, die jeweils 3% weniger Neugeschäft gemacht

Schürmann: Wir gehen davon aus, dass viele Banken ihre

haben als noch im letzten Jahr. Der Rückgang des Neuge-

ausgegebenen Ziele trotz des harten Wettbewerbs erfüllen

schäfts der Aareal Bank könnte auf den Übernahmepro-

werden. Im letzten Jahr lagen wir am Ende bei 33,7 Mrd.

zess der Corealcredit zurückzuführen sein. Die dadurch

Euro Neugeschäftsvolumen. In diesem Jahr dürfte diese

eingeschränkte Neugeschäftsaktivität der Corealcredit hat

Marke überschritten werden.

sich bei der Konsolidierung negativ ausgewirkt. „Der Immobilienbrief“: Wie entwickelt sich dagegen das „Der Immobilienbrief“: Welches Institut hat dabei wie viel

Kreditvolumen, da vor allem die Hypothekenbank Frankfurt

Neugeschäftsumsatz erzielt?

und die WestImmo ihre Portfolien reduzieren müssen?

Schürmann: Spitzenreiter sind die Helaba, HSH Nord-

Schürmann: Richtig, die WestImmo und auch die Hypo-

bank, DG Hyp und pbb, die jeweils mehr als 2 Mrd. Euro

thekenbank Frankfurt konsolidieren sich derzeit. Daher

Neugeschäft im ersten Halbjahr realisierten. Sie kommen

ist auch das Kreditvolumen der 15 Banken zur Jahresmitte

zusammen auf einen Marktanteil von 55%. Vor allem die

mit 233,3 Mrd. Euro 6% unter dem Ergebnis des Vorjah-

HSH konnte ihren Anteil deutlich steigern. Machte sie im

res. Allerdings betrifft dies die Finanzierung sowohl in- als

letzten Jahr noch 0,6 Mrd. Euro Neugeschäft, sind es in

auch ausländischer Objekte. Ohne diese beiden Banken

diesem Jahr schon 2,3 Mrd. Euro. Ermöglicht wurde dies

ergibt sich dagegen eine Steigerung des Kreditvolumens

durch großvolumige Transaktionen wie zum Beispiel dem

von 2%. Dies reflektiert zum einen die Steigerung des

Wohnportfolio der GAGFAH im 2. Quartal mit mehr als

Neugeschäfts in Deutschland, aber auch die Tendenz eini-

4.400 Wohneinheiten mit Schwerpunkt in der Kreisstadt

ger Banken, vermehrt wieder im europäischen Ausland

Heidenheim für 176 Mio. Euro oder dem Shopping Center

Darlehen zu vergeben.

Partner und Sponsoren: ADI Akademie der Immobilienwirtschaft GmbH, Aquila Capital Structured Assets GmbH, Aurelis Real Estate, Berliner Sparkasse, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Commerz Real AG, Corpus Sireo Real Estate, Deka Immobilien Investment, Deutsche Hypothekenbank, DFV Deutsche Fondsvermögen AG, DIC Asset AG, Die Stiftung Media GmbH, DNL Real Invest AG, Dr. Peters Group, E&P Real Estate GmbH & Co.KG, fairvesta, Garbe Group, Global Real Estate Institute, PAMERA Asset Management GmbH, publity AG, Real I.S. AG, RGM Holding GmbH, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, RWE Engergiedienstleistung GmbH, Signa Property Funds, sontowski & partner gmbh, UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft mbH, Union Investment Real Estate GmbH, Wealth Management Capital Holding GmbH, ZBI Zentral Boden Immobilien aG. Autoren: Anett Barsch, Geschäftsführerin Corpus Sireo; Dr. Thomas Beyerle, Chefresearcher Catella; André Eberhard, Chefredakteuer "Der Immobilienbrief"; Dr. Gudrun Escher, Chefredakteurin "Der Immobilienbrief Ruhr"; Dr. Leo Fischer; Markus Gotzi, Chefredakteur "Der Fondsbrief"; Dr-Ing. Christian Glock, Geschäftsführer Bilfinger Hochbau; Alexander Heintze; Karin Krentz, Chefredakteurin „Der Immobilienbrief Berlin“; Helmut Kurz, Fondsmanager Ellwanger & Geiger; Sabine Richter; Werner Rohmert, Hrsg. "Der Immobilienbrief", Immobilienspezialist „Der Platow Brief"; Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne, GF LHI und Lehrbeauftragter TU München; Andreas Wellstein, DekaBank.

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EXPO REAL Rheinland-Pfalz präsentiert sich auf der EXPO REAL – C1, Stand 242; u.a. mit folgendem Programm:

Immobilienmarkt Ruhrgebiet – Eine Region wandelt sich Im Gespräch mit Dr. Marco Boksteen, RUHRWERT Immobilien und Beteiligungs GmbH „Der Immobilienbrief“: Wie hat sich der Gewerbeimmobilienmarkt im Ruhrgebiet im Wandel

Montag, 6. Oktober 2014

der Montanindustrie entwickelt? Wo liegen die Schwerpunkte der Industrien?

13:00 Uhr: Talkrunde „Neue Liegenschaften in der Konversion“

Dr. Marco Boksteen: Die Industriebrachen verschwinden in weiten Teilen aus dem Stadtbild. Stattdessen sind in den letzten 15 Jahren viele neue, spannende Immobilienquartiere entstanden. In Duisburg

mit Uwe Hüser (Staatssekretär des Ministeriums für Wirtschaft, Klimaschutz, Energie und Landes-

der Innenhafen mit einem exzellenten Büro- und Gast-

planung), Axel Kuntze (Vorstand der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben) und

fläche im direkten Umfeld neu geschaffen hat und in

Andreas Jacob (GF der FIRU GmbH, Kaiserslautern)

Ruhrgebietsstädten noch länger fortführen.

ronomieangebot, in Oberhausen das CentrO. Areal, welches neben dem größten Shopping- und Freizeitzentrum Europas auch tausende Quadratmeter BüroDortmund der Phönix See, als gehobener Wohn- und Bürostandort. Die Liste ließe sich auch in den anderen

„Der Immobilienbrief“: Wie entwickeln sich derzeit Mieten und Preise und vor allem die 14:30 Uhr: Talkrunde „Logistik-Drehscheibe Rheinland-Pfalz“ mit Uwe Hüser, Thomas Feser (OB der Stadt Bingen) und Jan Dietrich Hempel (Vorstand Garbe Logistik)

Nachfrage nach Investmentobjekten? Boksteen: Das Ruhrgebiet ist historisch bedingt eine sehr bodenständige und solide Region. Das wirkt sich auch auf den Immobilienmarkt aus. Die Preisverläufe sind über die Jahre sehr kontinuierlich, sowohl im Büro- als auch im Logistiksegment. Aktuell sind in absoluten Toplagen Spitzenmieten für Bürofläche von 14,00 Euro je Quadratmeter zu erzielen. „Der Immobilienbrief“: Welche Investorengruppen sind im Ruhrgebiet derzeit vor aktiv? Boksteen: Im Wohnbereich ist das Ruhrgebiet für nationale und internationale Investoren

Dienstag, 7. Oktober 2014

hochinteressant. Dies gilt insbesondere für börsennotierte Immobilien-AGs und Family Offices. Es mag auch daran liegen, dass die nationalen Branchenschwergewichte wie GAG-

11:00 Uhr: ImmobilienFrühstück – Talkrunde zu aktuellen Trends im Wohnungsbau

FAH, Deutsche Annington, Immeo und VIVAWEST ihren Sitz im Ruhrgebiet haben. Im Bürobereich ist das Feld etwas differenzierter, dort kommt es vor allem auf die richtigen Produkte an. Sind diese vorhanden, wie jüngst z.B. das Mitsubishi-Hitachi-Gebäude mit 20.000 Quadratmetern Bürofläche im Duisburger Innenhafen, kauft auch eine Fondsgesellschaft aus Kanada hier ein.

mit Gerold Reker (Präsident der Architektenkammer),

„Der Immobilienbrief“: Welche interessanten Projektentwicklungen im gewerblichen Immo-

Franz Ringhoffer (GF der Grundstücksverwaltungsgesellschaft der Stadt Mainz)

bilienbereich sind derzeit am Markt bzw. kommen im nächsten Jahr auf den Markt?

und Ulrich Dexheimer (Vorstandssprecher der Investitions- und Strukturbank)

aus einem Joint-Venture der Adam Opel AG und der Stadt Bochum durch die Bochumer

Boksteen: Mir fällt in Bochum die nachhaltige Neuentwicklung der Opel-Flächen ein, die Perspektive 2022 GmbH zum Zwecke der wirtschaftlichen Folgenutzung betrieben wird. In Oberhausen wartet das spannende Objekt CANTILEVER auf Realisierung. Es handelt sich dabei um ein Kranhaus unmittelbar am Wasser und in fußläufiger Entfernung zum CentrO., welches ca. 6.350 Quadratmeter Bruttogeschossfläche zur Büronutzung haben wird.

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Neustart im Ruhrgebiet Aurelis übernimmt Entwicklungsprojekte in Gelsenkirchen und Duisburg Dr. Gudrun Escher Ein neues Wohnbauprojekt in verwildertem Gelände in Gelsenkirchen wirft Fragen auf. Welche Unternehmenspolitik steht dahinter? Zehn Jahre alt ist der Bebauungsplan und längst rechts-

lungen zwischen Almastraße und Bergmannstraße. Einen

kräftig, aber nichts war passiert. Damals, noch mit dem

östlichen und einen westlichen Bereich teilt ein Freigelän-

Wind der IBA Emscherpark im Rücken, plante die Stadt

de mit den Sportplätzen und Grabeland für die Bergarbei-

Gelsenkirchen eine „Klimaschutzsiedlung“ auf brach lie-

terfamilien. Hier soll die Nachverdichtung mit Wohnungs-

genden – und inzwischen vollständig überwachsenen –

bau erfolgen.

Sportplätzen, ein weiterer Innovationsschub für die selbsternannte „Solarstadt“. Eigentümerin des Geländes war

Der Anstoß zum Neubeginn kam von einem der

aber nicht die Stadt, sondern E.ON aus dem Erbe der Ze-

Flächeneigner, denn neben Grundstücken von E.ON hat

che Alma im Stadtteil Bulmke. Bei der Gründung der Ze-

Aurelis auch Flächen aus dem Besitz der Deutschen An-

che 1855 hielt die französischen Société des mines et

nington und der Stadt Gelsenkirchen – hier betroffen nur

fonderies du Rhin Détillieux et. Cie. die Mehrheit der

1.700 qm – übernommen, zusammen rund 77.000 qm.

Abbaurechte. Später ging sie in der Gelsenkirchener

Davon konnten rund 15.000 qm gleich weiter gereicht wer-

Bergwerks AG auf. Bis in die 1970er Jahre wurde hier

den an die Dornieden-Gruppe aus Mönchengladbach und

Kohle gefördert. Nach Schließung wurden die obertägigen

ihre Vista Reihenhaus GmbH & Co KG. Mit dem Bauträ-

Anlagen abgebrochen, was blieb sind Teile der Wohnsied-

ger Vista hat Aurelis bereits mehrfach gute Erfahrungen

Nurturing growth, identifying opportunities, meeting responsibilites

Deutsche GRI GRI WOHNEN 2014 BERLIN 24-25 NOVEMBER KEMPINSKI HOTEL BRISTOL

Ben Lehrecke CEO VITUS

Marcus Buder Head of RE Finance BERLINER SPARKASSE

Marcus Eilers Director Asset Mgmt ROUND HILL CAPITAL RHC MANAGEMENT

Maya Miteva Head of Corporate Finance GAGFAH GROUP

Thomas Meyer Vorstand WERTGRUND IMMOBILIEN

Thorsten Schönenberger EVP, Global Head of RE LANDESBANK BADEN-WURTTEMBERG

Ulrich Graebner Managing Director LEONARDO & CO.

Veit Fischer Managing Partner CALEUS CAPITAL INVESTORS

...and many more V i e w a l l a t t e n d e e s o n w e b s i t e : www.globalrealestate.org/DeutscheWohnen2014 D I S CO V E R A L L G R I E V E N T S Africa • Asia • Brazil • British • CEE • China • Deutsche España • Europe Summit • India • Italy • Latin America • MENA • Mexico • Russia • Turkey GRI meetings provide a forum for the world’s leading real estate players to develop valuable relationships, find new business partners, and strengthen their global networks.

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 44

gemacht, so für das Projektgebiet „Bergisches Plateau“ in

Bodenaufbereitung, Artenschutz- und Abbrucharbeiten, für

Wuppertal-Wichlinghausen und in Gelsenkirchen selbst

Aktivitäten

„Am Stadtgarten“. In beiden Fällen profitierte die Standort-

(Gutachten, Wettbewerbe etc.), für die Erschließung, für

entwicklung mit Strahlkraft über das betreffende Quartier

öffentliches Grün und für soziale Infrastruktur ein. Dabei

hinaus spürbar. Für Reihenhäuser wäre ein Verzicht auf

werden die jährlichen Cashflows über die Projektlaufzeit

den Geschosswohnungsbau auf Mietbasis, den der B-Plan

risikoadäquat abgezinst. Je weiter wir das Grundstück

an der Almastraße u.a. vorsah, erforderlich, denn für den

bzw. das Quartier entwickeln, umso höher ist die absolute

Neubau von Mietwohnungen klaffen die realisierbaren

Wertschöpfung, umso länger ist aber auch die Kapitalbin-

Mieten und die Aufwendungen für Erschließungs- und

dung. Auch dies muss ins Verhältnis zueinander gestellt

rund

das

Bebauungsplanverfahren

Baukosten hier zu weit auseinander. Der aktuelle LEG-

werden. Wir versuchen, im Entwicklungsprozess möglichst

Wohnungsmarktbericht (vgl. DIB Ruhr Nr. 64) weist für das

über die gesamte Projektlaufzeit positive Cashflows

betreffende Postleitzahlgebiet 45886 Miethöhen zwischen

zu erzielen. Dies ist bspw. möglich, indem wir mit Teil-

3,50 und 6,20 Euro/qm aus, zu wenig, um neu zu bauen.

verkäufen von noch nicht endentwickelten Flächen früh-

Andererseits beträgt die Eigentumsquote in Gelsenkirchen

zeitig erste Erlöse generieren, und damit weitere Investitio-

– bedingt durch die Historie der Arbeitersiedlungen – nur

nen finanzieren.“

ca. 22% gegenüber 40% im Landesdurchschnitt NRW.

Ungleich umfangreicher als für das neue Projekt

Wohneigentum in guter energetischer und barrierearmer

Gelsenkirchen

waren

die

Vorleistungen

für

die

Qualität, d.h. nutzbar für Jung und Alt, findet daher einen

„Duisburger Freiheit“ südlich des Hauptbahnhofes entlang

Markt, das hat das Gebiet „Am Stadtgarten“ gezeigt, das in

der Autobahn A59. Das von Aurelis geplante öffentliche

einem Bruchteil der prognostizierten Zeit abverkauft war.

Parkhaus wurde jetzt zurückgestellt, so lange noch im Umfeld kostenfreies Parken möglich ist. Dagegen könnte der Hochbau von anderer Seite Dynamik erhalten, denn gemeinsam mit der Stadt Duisburg schickte Aurelis das Quartier 1 ins Rennen um den neuen Standort einer Sparkassenakademie NRW mit den unbestreitbaren

Vorteilen

der

Anbindung an Schiene und Autobahn und vorhandenes Baurecht, sodass der Baubeginn zeitnah erfolgen könnte. Auch wenn es hier um Hochbau gehen würde, bleibe, so betont Olaf Geist, die Interessenten auf der Warteliste könnten sich jetzt für

Kernkompetenz von Aurelis „die Aufwertung von Value

„Alma“ erwärmen, ruhig und grün gelegen und nur wenige

Add-Immobilien – unabhängig davon, ob es sich um eine

Minuten vom Bahnhof und der City entfernt.

zu entwickelnde Fläche handelt oder um ein unzureichend vermietetes Gewerbeobjekt. Auf dem Weg dorthin haben

Während „Am Stadtgarten“ eigene Restflächen

wir die Möglichkeit der Wertschöpfung durch Landentwick-

aus vergangener Bahnnutzung zur Verfügung standen,

lung, durch Sanierung und Vermietung – also aktives As-

wurden Aurelis die Flächen an der Almastraße zum Kauf

set Management – oder durch Neubau. Hier sind wir flexi-

angeboten, weil man wohl auf die Kompetenz des Projekt-

bel. Wir tun das, was dem Standort, der Marktsituation und

entwicklers vertraute in Abwägung der Faktoren Zeit und

der Nachfrage angemessen ist.“ An der Almastraße würde

Kosten. Überall da, wo Kapital gebunden sei, spiele der

eine Nachverdichtung in Neubaustandard dem Bemühen

Faktor Zeit eine wichtige Rolle, erläutert Olaf Geist, Regio-

der Stadt Gelsenkirchen entgegen kommen, die Achse

nalleiter West der Aurelis Real Estate. „Wir berechnen

entlang der Bahntrasse vom Wissenschaftspark und dem

Wirtschaftlichkeit folgendermaßen: Wir gehen von den am

im Bau befindlichen neuen Justizzentrum bis zum

Standort realisierbaren Mietpreisen und den davon abge-

„Industriepark Schalker Verein“ attraktiver zu machen und

leiteten Verkaufspreisen aus und rechnen die Kosten für

zu stärken.

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NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 46

Unternehmensstrategie der Aurelis Real Estate Im Gespräch mit CEO Dr. Fragen an Dr. Joachim Wieland

„Der Immobilienbrief“: Aurelis Real Estate ist eines

„Der Immobilienbrief“: Welchen Spielraum haben Sie für

der Mitglieder der neuen Initiative Unternehmensimmo-

Zukäufe?

bilien. Welche Rolle spielt dieser Sektor für Ihre Geschäftstätigkeit?

Dr. Joachim Wieland: 2013 beliefen sich die Investitionen auf ca. 70 Mio. Euro. Auch höhere Investitionen wären

Dr. Joachim Wieland: Unternehmensimmobilien – also

möglich, vorausgesetzt, Assets mit einem entsprechenden

Transformationsimmobilien, Gewerbeparks, Produktions-

Cashflow und den gewünschten Renditen sind verfügbar.

immobilien und Lager-/Logistik-Objekte – machen etwa ein

Als grobe Richtschnur kann gelten, dass wir bei Projekten

Drittel des Miet-Portfolios von aurelis aus. Bisher haben

mit einer erzielbaren Rendite von 4-5 % nach einer Ent-

wir gute Erfahrungen in diesem Sektor gemacht. Die Ob-

wicklung eher der Verkauf anstreben, bei 7 % und mehr

jekte erweisen sich dank großer Mietertreue als sehr stabil

hat das Halten im Bestand Vorrang. Grundsätzlich suchen

und erwirtschaften ordentliche Cashflow-Renditen. Aller-

wir Flächen und Objekte, deren Werthaltigkeit ein Steige-

dings sind die Anforderungen ans Asset Management

rungspotenzial aufweist. Diese Wertschöpfung kann durch

hoch: Die individuelle Betreuung der Mieter erfordert um-

Refurbishment oder Neubau erfolgen, z.Zt. liegt unser

fassendes Know-how und Kenntnisse sowohl in der Pro-

Schwerpunkt beispielsweise bei Bildungseinrichtungen der

jektentwicklung als auch in der Umsetzung, also im Refur-

öffentlichen Hand wie in Köln und Nürnberg oder bei La-

bishment oder Hochbau.

ger/Logistik und Produktion wie in Braunschweig, Köln und

„Der Immobilienbrief“: Würden Sie Unternehmensimmobilien zukaufen?

München. Die Wertschöpfung kann aber auch durch Aufbereitung von eigenen oder zugekauften Flächen erfolgen wie auch im Ruhrgebiet mehrfach praktiziert.

Dr. Joachim Wieland: Ja, wir haben die Absicht, weiter in diesem Bereich zu akquirieren. Unser Vorteil dabei ist unsere bundesweite Präsenz und unsere Erfahrung mit Va-

„Der Immobilienbrief“: Aus welchen Mitteln speisen sich diese Investitionen?

lue Add-Immobilien. Wir kennen die lokalen Märkte, den

Dr. Joachim Wieland: Im Wesentlichen aus unseren Erlö-

Prozess bis zum Erlangen von Baurecht und pflegen gute

sen. In den letzten 6 Jahren konnten wir ca. 1,77 Mrd. Eu-

Kontakte zu den Verwaltungen und auf politischer Ebene.

ro allein aus Verkäufen erwirtschaften. Das heißt, pro Jahr

Und wir wissen, welche Branchen eine viel versprechende

ca. 300 Mio. Euro zuzüglich unserer Mieterlöse. Eine Sum-

Zukunft haben. Das erleichtert die realistische Einschät-

me, die wir unter anderem zur Tilgung der Schulden und

zung der immobilienwirtschaftlichen Perspektiven.

für Investitionen in den Bestand, aber auch für Akquisitio-

„Der Immobilienbrief“: Welche Regionen würden Sie bevorzugen? Dr. Joachim Wieland: Aussichtsreich sind Regionen, in denen hoher Flächendruck herrscht und gleichzeitig viele

nen verwenden konnten. „Der Immobilienbrief“: Unterstützt Ihr Eigentümer Grove International Partners, der seit März dieses Jahres seine Anteile auf 93 % aufgestockt hat, diese Politik?

produzierende Unternehmen tätig sind wie in den Großräu-

Dr. Joachim Wieland: Ja. Wir haben volle Unterstützung

men München oder Stuttgart und solche im Umkreis von

dabei, unsere Strategie fortzusetzen. Das heißt: Value

Industrieclustern wie Wolfsburg oder Ingolstadt oder die

Add-Objekte erwerben, Vermieten, Bauland entwickeln

Rhein-Ruhrregion mit Düsseldorf, Duisburg und Essen.

und Bauen auf Nachfrage. Unser übergeordnetes Ziel ist

Für Unternehmensimmobilien ebenso wie für andere Ge-

es, den Anteil des Miet-Portfolios auszubauen.

werbeobjekte sind Randlagen in den Innenstädten von Aoder B-Standorten immer interessant.

Das Gespräch führte Dr. Gudrun Escher

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Immobilienaktienmarkt Deutschland und Europa Im Spannungsfeld zwischen Anlagenotstand und Risiken Helmut Kurz, Fondsmanager bei der Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Zinswende in den USA, Ukrainekrise, Unsicherheiten in den südeuropäischen Ländern – Europa durchlebt bewegte Zeiten. Diese Entwicklungen gehen auch an den Immobilienmärkten im Allgemeinen und den Immobilienaktienmärkten im Speziellen nicht spurlos vorbei. Investoren sollten vor allem ihre regionale Titelauswahl bei Immobilienaktien im Auge behalten.

Ein Vorteil von Immobilienaktieninvestments liegt naturgemäß darin, dass sie eine problemlose Diversifizierung erlauben, die beispielsweise bei Direktinvestments nicht ohne weiteres durchführbar ist. Doch selbst wer derzeit auf eine Streuung über verschiedene europäische Titel setzt, kann böse überrascht werden. Denn die Auswirkungen der Ukrainekrise - beziehungsweise die nunmehr verschärften Sanktionen gegen Russland -wirken sich auf die europäische Konjunktur insgesamt schädlich aus. Wie sehr, zeigt ein Blick auf die Entwicklung der europäischen Immobilienaktien: Diese hatte sich seit dem Frühjahr 2013 relativ zu den globalen Indices für Immobilienaktien sehr gut entwi-

Wie immer ergeben sich aus den Krisen auch

ckelt. Trotz weiter anhaltendem, maximalem Rückenwind

Chancen. Nicht nur wie in Irland im letzten Jahr, auch in

in Form gesunkener Kapitalmarktzinsen sind die europäi-

Spanien sind seit Jahresanfang gleich mehrere neue

schen Titel nach der Annexion der Krim, relativ betrachtet,

REITs an die Börse gegangen. Der größte bringt es im-

zu globalen Verlierern geworden. Global agierende Inves-

merhin auf eine Marktkapitalisierung von 1,3 Mrd. Euro,

toren, welche mehr denn je die Tendenz auch der Immobi-

was mehr ist als der größte deutsche REIT, die Alstria

lienaktien bestimmen, sind wählerisch und mögen keine

AG, mit knapp 800 Mio. Euro auf die Waage bringt.

Unsicherheit. Nachdem zumindest vorübergehende Ruhe an der Eurofront eingekehrt ist, wartet Europa neben der

Wer schnell auf solche Veränderungen reagieren

Ukrainekrise mit weiteren Unberechenbarkeiten auf, wie

können möchte, der kommt an börsennotierten Immobi-

man sie jahrzehntelang nicht kannte: Die mögliche Loslö-

lienanlagen nicht vorbei. Hier kann er sich auch schnell,

sung Schottlands von Großbritannien und das Verlangen

geräuschlos und effizient von Ländern und ganzen Konti-

etwa der Katalonen nach Trennung von Spanien kommen

nenten verabschieden.

als neue Themen in die Entscheidungskalküle der Anleger. Eine seit Juni dank gebesserter Konjunktur immer wieder

Außerhalb

des

europäischen

Festlands

be-

diskutierte Zinserhöhung in England ist dagegen ver-

herrscht die Unsicherheit darüber, wie schnell die Zins-

gleichsweise unwichtig geworden

wende in den USA voranschreitet, die Überlegungen der Immobilienanleger Bei US-REITs kommt es je nach Einschätzung der Konjunkturmeldungen im Zuge dieser Diskussionen seit Mai 2013 immer wieder zu vorübergehenden Kursschwächen. Diese strahlen dann oft vor allem auf die Märkte Asiens aus, die über ihre Währungen mehr oder weniger stark von der US-Zinslandschaft beeinflusst werden. Das sollte Investoren zwar aufhorchen lassen, doch zu einem grundsätzlichen Zweifel an Immobilienaktien und REITs besteht noch kein Anlass. So zeigen Untersuchungen, dass Immobilienaktien zunächst nicht darunter leiden, wenn Zinsanhebungen das Ergebnis einer sich

Kennzahlen des alstria Portfolios zum 30.06.2014

erholenden Konjunktur sind. Erst bei fortschreitenden Zins-

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EXPO REAL

erhöhungen oder steigenden Realzinsen droht Gefahr. Beides steht insbesondere für Euro-

Konferenzprogramm

pa auf absehbare Zeit jedoch nicht zu befürchten. Krisen treiben Investoren in Immobilien

Wann kommt die Zinswende? Chancen und Risiken für die Immobilienwirtschat

Beobachtet man das Investorenverhalten, besteht ohnehin kein Zweifel, dass sich die Im-

Moderation:

Markt. So gelang es den angelsächsischen Private-Equity - Fonds ihre enormen Anlagen in

Tobias Just

deutschen Wohnimmobilienaktiengesellschaften zu verkaufen und damit den die Kurse

Montag 6.10. / 11:00-11:50 Halle A2.540

mobilienmärkte über mangelnden Zulauf beschweren müssten. Allen voran: der deutsche

bremsenden Aktienüberhang wegzunehmen. Dadurch waren auch 2014 bisher die WohnAG’s besser in ihrer Wertentwicklung als die deutschen Konkurrenten, die Einzelhandelsflächen oder Büros vermieten. Man wartet zwar schon einige Monate darauf, dass die Nachzügler aufholen, aber der Leerstandsabbau mit dem sich die meisten Anbieter von Büroflä-

Haben wir den Turn-Around geschafft? Wie nachhaltig ist die neue Situation? Moderation: Werner Rohmert Montag 6.10. / 12:00 - 12:50 Halle A2.540

chen plagen geht eben nur langsam voran. Weniger Flächen pro Mitarbeiter und eine nur langsam wachsende Wirtschaft spielen meistens noch den Mietern in die Hände. Versicherungen und andere institutionelle Anleger sind dabei ihre Immobilienquoten auszubauen und in Richtung indirekte Anlagen umstrukturieren. Immobiliengesellschaften reagieren darauf mit innovativen Strategien: Der belgische REIT Befimmo S.A. zum Beispiel hat von AXA Belgien zwei Bürogebäude im Tausch gegen Aktien erworben, wodurch der Anteil von AXA an dem Unternehmen jetzt bei 11,4 Prozent liegt. Auch andere, vorwiegend ausländische, Versicherungen investieren in Immobilienaktien und noch lieber

0,00

13.01.1998

13.01.1997

se guten Konjunktur profitiert, sind

13.01.2014

heißt und von einer vergleichswei-

13.01.2013

100,00

13.01.2012

der deutsche Markt Stabilität ver-

13.01.2011

200,00

13.01.2010

gen konträre Wege ein. Obwohl

13.01.2009

300,00

13.01.2008

sen, denn die Mietmärkte schla-

13.01.2007

400,00

13.01.2006

höheren Renditen verführen las-

13.01.2005

500,00

13.01.2004

vestoren jedoch nicht allein von

13.01.2003

600,00

E&G - Dimax

13.01.2002

Standorten. Hier sollten sich In-

DAX

13.01.2001

700,00

13.01.2000

B-Lagen oder zu A-Lagen in B-

13.01.1999

800,00

13.01.1996

Dienstag 7.10. / 12:00 - 12:50 Halle A2.540

mit hohen Einstiegspreisen hin zu

13.01.1995

Werner Rohmert

Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger, reuters Stand: 22. August 2014

13.01.1994

Moderation:

1A-Lagen in den Top-Standorten

13.01.1993

Alles nur „Core“-Knaben? Investitionen abseits von 1A-Standorten

weg von den stark nachgefragten

13.01.1992

Dienstag 7.10. / 10:00 - 10:50 Halle A2.540

mentmärkten von der Suche nach Rendite geprägt ist. Ein Beleg ist die Ausweichreaktion

13.01.1991

Andreas Remien

Insgesamt ist zu beobachten, dass die Nachfrage der Investoren auf den Invest-

13.01.1990

Moderation:

in ihre Sonderform, den meist höher rentierlichen REIT.

13.01.1989

Investitionsstrategien im Vergleich: Wege aus der Preisfalle

teilweise Probleme wie strukturelle Leerstände im Bürosegment und hoher Sanierungsbedarf zu beobachten. Auch im Ein-

Standort Deutschland: Macht Politik den Markt für Investments in Wohnimmobilien kaputt?

zelhandel – so hochgelobt das Anlagesegment derzeit auch sein mag – müssen Investoren strukturelle Probleme berücksichtigen, die etwa aus dem Erstarken des E-Commerce zulasten des stationären Handels resultieren. Schlussendlich gilt es für Investoren, ihre Investments in regionaler Hinsicht und

Moderation:

im Blick auf die verschiedenen Nutzungsarten konsequenter zu strukturieren und selektie-

Dirk Labusch

ren. Unabdingbar: ein aktives Management über die Landesgrenzen hinweg. Innerhalb der

Dienstag 7.10. / 11:00 11:50Halle A2.540

Nutzungsarten wird die bereits ausgeprägte Differenzierung und Fokussierung eher noch zunehmen. Bei der praktischen Umsetzung der Anlagenentscheidung unter Berücksichtigung dieser Erkenntnisse führt der Weg am einfachsten über REITs bzw. REIT-Fonds.

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 50

6. Wohnungsbau-Tag 2014 in Berlin Bauministerin Hendricks skizziert das wohnungspolitische Programm der Bundesregierung für die nächsten Jahre Karin Krentz Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist längst nicht mehr stabil, er droht aus den Fugen zugeraten – die Bautätigkeit lahmt bei steigender Nachfrage in den Ballungsräumen (im Jahr 2013 wurden ca. 215.000 Wohnungen gebaut, gebraucht werden aber mindestens 250.000 nach BBSR-Angaben) und in ländlichen Regionen wächst der Leerstand, die Mieten steigen ins schier Untragbare (allein in Berlin binnen Jahresfrist um 8%, in München um 7%) und – das ist besonders fatal – die Preistreiber sind besonders durch die Politik geförderte Faktoren wie höhere Anforderungen an die Energieeffizienz bei steigenden Energiepreisen, barrierefreies Bauen, aber auch gestiegene Grundstückskosten sowie das ständige Ansteigen der Grunderwerbsteuer, alles in allem einen Preisspirale ohne Ende. Steigende Mieten und Kaufpreise werden von den Bodeneigentümern unmittelbar in höhere Grundstückspreisforderungen umgesetzt. Zudem sind die Abschreibungsbedingungen nicht an den tatsächlichen Werteverzehr der Wohnimmobilie angepasst, das zu ändern, ist ein wesentlicher Punkt, um zu mehr bezahlbarem Wohnraum in Deutschland zu kommen. Da passt vieles nicht zusammen, sagte auch Bun-

werbe (ZDB), Bundesverband deutscher Wohnungs- und

desbauministerin Barbara Hendricks auf dem 6. Woh-

Immobilienunternehmen (GdW), Bundesverband Freier

nungsbau-Tag von sieben Organisationen und Verbände

Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Bundes-

der deutschen Bau- und Immobilienbranche (Deutsche

verband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) und die

Mieterbund (DMB), Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-

Deutsche Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungs-

Umwelt (IG BAU), der Zentralverband Deutsches Bauge-

bau (DGfM).

RMAG

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ZZZ URKPHUW PHGLHQ GH

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 51

Hendricks skizzierte das wohnungspolitische Pro-

kostensenkungskommission hat bereits Anfang August

gramm der Bundesregierung für die nächsten Jahre, denn

ihre Arbeit aufgenommen. Ziel der Kommission ist, mögli-

„für die Bundesregierung heißt die Konsequenz ebenfalls

che Kostentreiber festzustellen und lebenszyklusorientierte

mehr Neubau und mehr Investitionen zu ermöglichen, vor

Kosten-Nutzen-Analysen durchzuführen.

allem im bezahlbaren Mietsegment. Nur der Bau neuer Wohnungen kann den Mietwohnungsmarkt auf Dauer ent-

Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand

spannen.“ Das soll das am 10. Juli 2014 ins Leben gerufene Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen richten,

„Der Immobilienbereich muss maßgeblich zum

das günstigere Rahmenbedingungen für mehr Neubau und

Umweltschutz und zu den Klimaschutzzielen beitragen!“,

den Ausbau sowie die Modernisierung bestehender Ge-

fordert die Ministerin. Die Wohnkosten sollen trotz der an-

bäude und Wohnungen schaffen soll. Gemeinsam

mit

stehender Investitionen in den Klimaschutz bei Gebäuden

Deutschen Mieterbund, IG BAU, GdW, BFW und ZDB

bezahlbar bleiben und gleichzeitig der erforderliche Beitrag

auch Mitglieder des „Verbändebündnisses Wohnungsbau“

zum Klimaschutz erbracht werden. Ein weiteres wichtiges

als Bündnispartner will das Bauministerin die Vorausset-

Instrument im Klimaschutz ist das Ordnungsrecht. Mit der

zungen für den Bau und die Modernisierung von Wohn-

gerade novellierten Energieeinsparverordnung werden in

raum in guter Qualität und zu angemessenen Preisen

der Zukunft Neubauanforderungen verschärft und Energie-

verbessern. Dazu sollen Regelungen und Standards kri-

ausweise gestärkt. Und: „Die Bundesregierung hat in die-

tisch überprüft und Hemmnisse wenn möglich beseitigt

ser Legislaturperiode auch nicht vor, die Anforderungen

werden. Fünf Handlungsfelder müssten aus ihrer Sicht

der Energieeinsparverordnung weiter zu erhöhen“, versi-

bearbeitet werden:

chert die Bauministerin.

Stärkung des Wohnungsbaus und

Demografische Entwicklung und Wohnen im Alter

Neustart im sozialen Wohnungsbau Der demografische Wandel lässt den Bedarf an U.a. sollen Kommunen zu einer aktiven Bauland-

altersgerechten Wohnungen bis zum Jahr 2020 auf 3 Mio.

politik verpflichtet werden, aber auch der Bund hat seinen

ansteigen. Das entspricht notwendigen Investitionen von

Beitrag zu leisten. Der Koalitionsvertrag sieht vor, Konver-

40 Mrd. Euro. Gleich zu Beginn dieser Legislaturperiode

sionsliegenschaften verbilligt abzugeben. Hierfür ist ein

sei es gelungen, die Zuschussvariante für dieses Pro-

Gesamtvolumen von 100 Mio. Euro, begrenzt auf 4 Jahre,

gramm wieder einzuführen. Dafür stehen von 2014 bis

vorgesehen. „Das werden wir bereits im Haushalt 2015

2018 Mittel in Höhe von 54 Mio. Euro zur Verfügung.

verankern.“ Auch sollen das Wohngeld erhöht und eine Heizkostenkomponente eingeführt werden.

Im Rahmen der Nationalen Stadtentwicklungspolitik unterstützt der Bund die Kommunen bei einer nachhalti-

Bezahlbare Mieten und soziale Sicherung

gen und integrierten Entwicklung. Hier sind die Bundesmittel für die Förderung des Städtebaus im Jahr 2014 von 455

Die Mietpreisbremse soll vor allem den Preisan-

auf 700 Mio. Euro aufgestockt. Das sei mehr als je zuvor.

stieg bei Neuvermietungen bremsen. „Mit dieser Einschränkung wollen wir einen zusätzlichen Anreiz schaffen,

Von den Bund-Länder-Programmen wird insbe-

in den Wohnungsneubau und in energetische Modernisie-

sondere das Programm Soziale Stadt mit 150 Mio. Euro,

rungsmaßnahmen zu investieren.“ Die im Koalitionsvertrag

aber auch der Stadtumbau, deutlich besser und verlässli-

ebenfalls vorgesehene Absenkung und Befristung der Mo-

cher ausgestattet. „Es ist etwas in Bewegung gekommen!

dernisierungsumlage wird später umgesetzt. „Hier gibt es

Die Probleme in den Wohnungsmärkten haben jetzt die

noch einiges zu klären, vor allem im Hinblick auf die ange-

Aufmerksamkeit, die für gute Lösungen benötigt werden“,

messenen Zeiträume, die zur Amortisation der Aufwendun-

meint Hendricks.

gen veranschlagt werden können“, so Hendricks. Zu den einzelnen Handlungsfeldern sollen schrittNachhaltiges und kostenbewusstes Planen und Bauen

weise Kommissionen und Arbeitsgruppen eingerichtet werden. Über die Arbeitsfortschritte wird regelmäßig im Rah-

Der Fokus werde auf den Baukosten bei Neubau und Modernisierung von Wohngebäuden liegen. Die Bau-

men eines fachöffentlichen Bündnis-Forums berichtet. Eine Zwischenbilanz gibt es im Herbst nächsten Jahres.

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 52

Immobilienwelt streitet über weltweiten Flächenstandard Unklarheiten über Flächendefinitionen beseitigen Alexander Heintze Wer europaweit gewerbliche Immobilien mieten möchte, muss sich bisweilen damit auseinandersetzen, dass Flächen von Land zu Land unterschiedlich berechnet werden. Ein neuer Standard soll das beseitigen. Doch es gibt Probleme bei der Umsetzung. Ein Gebäude, zwei unterschiedliche Mietflächen. Das kann

gibt Verzögerungen. Die erste Runde der Konsultationen

auch im hoch vereinheitlichten Europa ganz schnell pas-

von Januar bis April 2014 ergab so viele Änderungswün-

sieren. Sogar innerhalb eines Landes sind 5.000 qm Büro-

sche, dass seit Mitte September eine zweite Abstim-

fläche nicht immer 5.000 qm Bürofläche. Weltweit gibt es

mungsrunde läuft, in der Regierungen, Unternehmen und

bisher keinen einheitlichen Standard, wie die Bürofläche

IPMS-Mitglieder aus den beteiligten Ländern wiederum

eines Gebäudes ermittelt wird. So wird in München etwa

ihre Vorschläge und Wünsche vorbringen können. Ein

üblicherweise die Bruttogeschossfläche vermietet. Diese

Blick auf die Reaktionen auf den ersten Entwurf zeigt, dass

wird von Außenwand zu Außenwand gemessen. Im restli-

nicht alle mit dem ersten Entwurf einverstanden waren.

chen Deutschland ist dagegen die Nettofläche ausschlaggebend, also die tatsächlich nutzbare Bürofläche.

So bemängelt etwa ein niederländischer Teilnehmer, dass es bei einer Berechnungsmethode „Keine Be-

Auch im Ausland wird anders gerechnet. In den

ziehung zu unserer momentan verwendeten Vermes-

USA ist etwa der Standard der Building Owners and Ma-

sungspraxis“ gäbe. Das niederländische Council for Real

nagers Association International (BOMA) maßgebend.

Estate sieht hohe Kosten auf die Marktteilnehmer zukom-

Er wird normalerweise in den USA und in Kanada genutzt,

men und bemängelt, der neue internationale Standard

ist aber auch in Australien und Südafrika verbreitet. Aller-

erreiche nicht das hohe Niveau des niederländischen

dings ist der Standard bei der Berechnung nicht verpflich-

NEN2580. Das Nachbarland stemmt sich schon erfolgreich

tend, sondern nur eine „starke Empfehlung“. Vor allem in

gegen die Einführung der europäischen Norm EN 15221-6.

New York und in Washington D.C. sind daher auch andere Berechnungsmethoden üblich. In UK dagegen dominiert

Teilweise geht es sogar noch um grundsätzliche

der RICS Code of Measuring Practice (COMP), ebenso

Fragen, ob für verschiedene Nutzungsarten unterschiedli-

wie in vielen asiatischen Ländern. Unterschiedliche Metho-

chen Standards verwendet werden sollen. Schließlich kön-

den und Definitionen machen einen länderübergreifenden

ne sich die Nutzung eines Gebäudes im Laufe der Zeit

Vergleich von zwei Objekten nahezu unmöglich. Die global

ändern. Dann ändere sich auch die Methode zur Flächen-

tätigen Makler von JLL haben in einer Studie ermittelt,

berechnung, merkt ein Teilnehmer aus Litauen an. Die

dass die angegebene Grundfläche einer Immobilie je nach

überwiegende Mehrheit der beteiligten Unternehmen steht

verwendeter Methode um bis zu 24% von der tatsächli-

dem Standard allerdings positiv gegenüber.

chen Größe abweichen kann. Die Immobilienbranche sollte sich von dem neuen Die International Property Measurement Stan-

Standard also nicht zu viel erwarten. Setzen sich die Skep-

dards Coalition (IPMSC) hat sich also ein hohes Ziel ge-

tiker, wie etwa die Niederlande durch, wird das finale Do-

setzt, weltweit einen einheitlichen Standard zu schaffen,

kument nicht mehr als ein paar generelle Empfehlungen

wie Flächen bei Bürogebäuden ermittelt werden. Immobi-

enthalten. Andere Teilnehmer wiederum wünschen sich

lien sollen schon bald nach einheitlichen Kriterien vermes-

eine höhere Detailgenauigkeit und ausführliche Berech-

sen und bewertet werden. Da Immobilienunternehmen,

nungsmethoden. Das würde die Komplexität enorm erhö-

Investoren und Mieter immer globaler agieren, sieht die

hen und die Anwendung des Standards zur Wissenschaft

Organisation den neuen Standard als Notwendigkeit, um

machen. Nun soll der neue Standard im November verab-

einen transparenteren Markt zu schaffen. Nach und nach

schiedet werden. Die Branche darf gespannt sein, wie das

sollen dann Standards für Wohnimmobilien, Einzelhandel

Ergebnis aussehen wird.

und Industrieimmobilien vereinbart werden. Weitere Infos erhalten Sie hier: Ursprünglich sollte der neue Standard im Juni zunächst für Büroimmobilien eingeführt werden. Doch es

https://fastedit.files.wordpress.com/2013/09/ipms-foroffices-exposure-draft.pdf

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 53

Risikomanagement mit Assetkompetenz Die Trennung von Risikomanagement und Portfolioverwaltung in der Praxis Dr.-Ing. Lars Bernhard Schöne, GF LHI Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH und Lehrbeauftragter für Portfoliomanagement der TU München Eine erfolgreiche und gleichsam effiziente Steuerung eines Alternative Investment Funds gemäß KAGB sowie Level 2-Verordnung hängt insbesondere vom Know-how-Fluss zwischen Portfolioverwaltung und Risikomanagement ab. Das übergeordnete Ziel ist es, sich als AIFM in die Lage zu versetzen, jederzeit geeignete Maßnahmen zur Steuerung der Vermögens-, Ertrags- und Risikolage und insbesondere Assetklassenspezifisch ergreifen zu können. In stürmischen Zeiten sich stark verändernder regulatorischer Vorgaben und eines immer komplexeren Umfelds sind die internen und externen Berichtsanforderungen auch für die Assetklasse Immobilien deutlich gewachsen. Um den steigenden Anforderungen an insbeson-

wicklung eines Investmentvermögens. Die Übertragung

dere das KAGB nachkommen zu können, bedarf es einer

der risikorelevanten Parameter auf ein Portfolio sind per se

integrierten und interdisziplinär aufeinander abgestimmten,

nicht neu, erfahren jedoch auf Grundlage der neuen regu-

effizient arbeitenden Reportingorganisation. Weiterhin gilt

latorischen Anforderungen und einer unterbrechungsfreien

es, der geforderten Trennung zwischen Risikomanage-

Risikomelde- und -prüfkette eine höhere Bedeutung.

ment sowie Portfolioverwaltung gerecht zu werden. Es wird deutlich, dass die inhaltliche Verzahnung zwischen

Die Grundlagenarbeit wird hierzu am Lehr- und

dem übergeordneten Risikomanagement der Investment-

Forschungsgebiet Bauprozessmanagement und Projekt-

gesellschaft und dem eigentlichen Vermögensgegenstand

entwicklung der TU München geleistet. Über die bekann-

intensiviert werden muss. Der AIFM bzw. die KVG kann

ten Anforderungen aus MaRisk (AT 2.2 (1) MaRisk) bzw.

nicht organisatorisch, sondern wird vielmehr inhaltlich eine

Level 2-Verordnung (Artikel 44 (2) Level 2-Verordnung)

zunehmende Verschmelzung zwischen Asset- und Risiko-

hinaus, sind sachwertspezifische Risikoparameter der As-

steuerungskompetenz forcieren müssen.

setklasse Immobilien über die Phasen der Erstellung, des An- bzw. Verkaufs sowie der Bewirtschaftung erarbeitet

Festgelegt werden die Prinzipien des Risikoma-

worden. Ergebnis ist ein qualitatives Risikomodell, das die

nagements in Abgrenzung zur Portfolioverwaltung im so-

wesentlichen immobilienbezogenen Faktoren mit den

genannten ‚Risikohandbuch‘ gemäß § 29 KAGB. Es legt

marktüblichen Bewertungssystematiken der Risikoklassifi-

über die Funktionstrennung hinaus die Prozesse, Metho-

zierungsmatrix auf Ebene des Portfolio- und Risikomana-

den, Art und Weise sowie Prinzipien des gesamten Risiko-

gers koppelt.

managements fest. Die Standards an das interne sowie externe Reporting sind so zu konkretisieren, dass sie die

Zunehmend sensibel sind die eigenständig agie-

Entscheidungsprozesse auf der Ebene des Vermögensge-

renden Bereiche bzw. die pflichtgemäßen Mitentscheider,

genstandes und das Risikomanagement koppeln.

mindestens AIF-Geschäftsführung, KVG-Geschäftsleitung, Aufsichtsgremien des AIFM, Verwahrstelle und Invest-

Die tief in Details gehenden Anforderungen impli-

mentausschüsse. Hier gilt es, neben der Definition einheit-

zieren die Notwendigkeit eines qualitativen Sprungs für die

licher Prozesse und Methoden die Berichtseinheit als ver-

Datenverfügbarkeit und -konsistenz über den gesamten

bindendes Element zu etablieren und die herausgehobene

Lebenszyklus eines Vermögensgegenstandes. Offensicht-

Bedeutung eines aussagekräftigen AIF-Reportings überge-

lich wird diese Komplexität bei der Assetklasse Immobilien

ordnet zu installieren. Um dies zu unterstützen, berück-

und im Kontext von Immobilienentwicklungen. In der Si-

sichtigen führende Kapitalverwaltungsgesellschaften von

cherung eines Assets als beispielsweise Forward-Deal,

Sachwert- und Investmentvermögen diese Zielvorgaben

also vor Baufertigstellung in der Phase der Entwicklung,

bereits im Rahmen der durch das KAGB notwendigen Re-

Planung oder Realisierung, werden unweigerlich andere

organisationen. Folglich gilt es, eine effiziente Versorgung

Risikoparameter abgefragt und aggregiert werden müssen,

der einzelnen Empfänger und Entscheider mit einheitlichen

als bei einem bereits fertig gestellten Bestandsobjekt. Der

und qualitätsgesicherten Informationen vom Vermögens-

Komplexitätssprung entsteht durch die zwingende Integra-

gegenstand Immobilie über den Alternative Investment

tion des Bauprojektes in die Bestandsverwaltung oder Ent-

Fund bis hin zum Risikomanagement, sicherzustellen.

WERTARBEIT MIT HANDELSFLÄCHEN Als Asset und Investment Manager mit einem verwalteten Vermögen von über 2,4 Mrd. Euro an über 150 Standorten. Seit 1982 mit einer übergreifenden Expertise aus Immobilien- und Vermögensmanagement. Für Anleger, Investoren, Banken, Immobilienverkäufer und Mieter.

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NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 55

Münchener Immobilienmarkt Erstes Halbjahr wieder auf Rekordkurs Alexander Heintze Wer auf dem Münchener Wohnimmobilienmarkt eine Eigentumswohnung sucht, geht immer häufiger leer aus. Die neuesten Zahlen des Gutachterausschusses zeigen, dass die Zahl der abgeschlossenen Verträge in diesem Marktsegment im ersten Halbjahr mit einem Minus von neun Prozent deutlich zurückgegangen ist. Gleichzeitig lagen die Umsätze aber leicht über Vorjahresniveau. Immer weniger Wohnungen werden also zu immer höheren Preisen verkauft. Dennoch fanden immerhin rund 5.200 Eigentumswohnungen und Teileigentumsobjekte (etwa Büros, Läden und Tiefgaragenstellplätze) einen Käufer. Knapp 30 Prozent davon waren Neubauten.

Für eine Neubauwohnung in durchschnittlicher Wohnlage mussten Käufer im ersten Halbjahr 2014 im Schnitt rund 5.650 Euro je qm Wohnfläche auf den Tisch legen. (2013: 5.250 Euro/pro qm; 2012: 5.050 Euro/qm). In guter Wohnlage lag der Mittelwert bei rund 6.450 €/qm. Bestandswohnungen mit Denkmalschutz kosteten in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.600 Euro/qm. In guten Wohnlagen wurden im Schnitt rund 7.000 Euro/qm bezahlt. Die steigenden Preise sorgen dafür, dass der Münchener Immobilienmarkt trotz rückläufiger Vertragszahlen weiterhin steigende Umsätze vermelden kann. Allein bei den Eigentumswohnungen betrug die Steigerung des Geldumsatzes rund elf Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. Der Gesamtumsatz belief sich in den ersten sechs Monaten des Jahres bereits auf 4,5 Mrd. Euro (Gesamtjahr 2013: 10,7 Mrd. Euro). Dem rückläufigen Angebot steht eine anhaltend

geförderten Wohnungsbau, sodass Geld- und Flächenum-

hohe Nachfrage gegenüber, sodass mit einer Entspan-

satz um gut ein Drittel niedriger ausfielen als im Ver-

nung nicht zu rechnen ist. Da allerdings die Mieten nicht

gleichszeitraum. Die Preise für Mehrfamilienhausgrundstü-

mehr in gleichem Maße steigen, werden die Renditen wei-

cke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen liegen

ter sinken. Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz,

derzeit rund 20 Prozent über den aktuellen Bodenrichtwer-

also die erwartete Rendite, für ein Zinshaus liegt bei rund

ten von 2012.

2,5%. In der Spitze ist die Rendite gegenüber dem Jahr 2013 nochmals gesunken. Einige Käufer geben sich mittlerweile mit 1,5% erwarteter Rendite zufrieden (VJ: 1,8%).

Beim Gewerbe ist der Trend ebenfalls unverändert. Im ersten Halbjahr 2014 wurden 22 gewerbliche Baugrundstücke verkauft. Zehn davon dienen der einfachen

Trotz der niedrigen Ertragsaussichten bleiben mehrgeschossige Wohnungsbauten in der Gunst der Anle-

Gewerbenutzung, für zwölf Grundstücke sind höherwertige Gebäude wie Büros oder Geschäftshäuser vorgesehen.

ger. Mangels Angebot wurden im ersten Halbjahr zwar neun Prozent weniger Verträge abgeschlossen, der Geld-

Bei den bestehenden Gewerbeimmobilien stieg

umsatz stieg dennoch gegenüber dem Vorjahr leicht um

die Zahl der Verkäufe gegenüber dem Vergleichshalbjahr

drei Prozent und lag bei rund 400 Millionen Euro.

um 6%. Mit 51 Kaufverträgen wurden rund 1,3 Mrd. Euro umgesetzt. Das sind schon jetzt 380 Mio. mehr als im Vor-

Bei den Baugrundstücken für Mehrfamilienhäuser

jahreszeitraum. Dieser deutliche Zuwachs sei im Wesentli-

registrierte der Gutachterausschuss in den ersten sechs

chen auf den Verkauf einiger großer Büro- und Geschäfts-

Monaten mit 35 Kaufverträgen vier mehr als vor einem

häuser sowie eines Hotels in der Innenstadt zurückzufüh-

Jahr. Die Hälfte davon entfiel allerdings auf den öffentlich

ren, so der Gutachterausschuss.

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 56

Zinshaus-Marktbericht Hamburg Anlagedruck steigt - Hamburger Markt erreicht Münchner Niveau Sabine Richter Die jüngsten Zinsentscheidungen der EZB haben inzwischen jedem klargemacht, dass uns der Niedrigzins noch eine ganze Weile begleiten wird. Die Aktienmärkte freuen sich über das billige Geld, bekanntermaßen gehört auch der Immobilienmarkt zu den Profiteuren. Mangelnde Anlagealternativen, vielfach auch die Sorge um die langfristige Geldwertstabilität

Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage hat

bringen immer mehr

den durchschnittlichen Kaufpreis pro Objekt seit 2008 kon-

Deutsche dazu, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwer-

tinuierlich ansteigen lassen. 2013 erreichte er mit 2,89 Mio.

ben. Dass den rekordverdächtig günstigen Finanzierungs-

Euro den höchsten Wert innerhalb der letzten 10 Jahre

konditionen stark gestiegene Kaufpreise und damit fallen-

und verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von

de Renditen gegenüberstehen, scheint Käufer wenig zu

34%. Dabei seien Kaufpreise und Ertragsfaktoren über das

stören, ist eine zentrale Aussage des Zinshausmarktbe-

ganze Stadtgebiet hinweg angestiegen.

richt für Hamburg, den der Immobiliendienstleister Grossmann & Berger soeben veröffentlicht hat. Danach

ist

die

Nachfrage

Kräftiger Preissprung Anlage-

So kostete im Jahr 2013 der Quadratmeter Wohnfläche mit

Immobilien in Hamburg unverändert hoch, der Erwerb ei-

nach

2.256 Euro knapp 65% mehr als im Jahr 2009. Mit einem

nes Mehrfamilienhauses gelte als sicheres Investment,

Plus von 21% stiegen analog dazu auch die Ertragsfakto-

zumal vermietete Mehrfamilienhäuser zuletzt trotz weiter

ren signifikant an und lagen 2013 im Mittel bei dem 18,7-

fallender Renditen - in den bevorzugten Lagen liegen sie

fachen der Jahresnettokaltmiete. Mit einem Plus von rund

bei nur zwei bis 3% – immer noch eine höhere Verzinsung

17% für das gesamte Stadtgebiet fiel der Kaufpreissprung

erreichten als sichere Anleihen am Kapitalmarkt.

in 2013 gegenüber dem Vorjahr besonders kräftig aus. Verantwortlich hierfür waren deutlich mehr hochpreisige

Wohnraumbedarf bleibt hoch

Transaktionen in den bevorzugten, teuren Lagen der Bereiche Zentral und Alster sowie West und Elbvororte.

Abgesehen von möglichen Folgen durch staatliche Regulierungen bleiben die Rahmenbedingungen günstig. Käufer

Das Transaktionsvolumen ist nach Angaben des

können auf eine steigende Einwohnerzahlen und wach-

Gutachterausschusses 2013 mit knapp 1.2 Mrd. Euro auf

senden Wohnraumbedarf setzen. Studien bescheinigen

ein Rekordniveau gestiegen, während die Anzahl der Ver-

Hamburg eine Unterversorgung an Wohnraum in Höhe

käufe nahezu unverändert bei 411 lag. (2012: 404).

von 30.000 bis 40.000 Einheiten. 2013 sind zwar 10.328 Wohneinheiten genehmigt, aber nur 6.407 fertig gestellt

Im Vergleich zum Vorjahr sind 2014 nach Ein-

worden. Der Bedarf dürfte daher hoch bleiben. Folge des

schätzung von G&B die erzielbaren Ertragsfaktoren und

schon lange bestehenden Nachfrageüberhangs sind ge-

Kaufpreise in allen Teilbereichen erneut gestiegen. Im

stiegene Mieten in allen, auch bisher preiswerten Stadttei-

Teilbereich Zentral und Alster liegen die Faktoren in guten

len. Bei Wohnungen in gutem Zustand und Lage wird im-

Lagen derzeit zwischen dem 22- und 29-Fachen der Jah-

mer öfter die 12 Euro-Marke gerissen.

resnettokaltmiete. Damit habe der Hamburger Zinshausmarkt nahezu das Münchner Niveau erreicht.

Auch Verkäufer lässt der Mangel an leidlich sicheren Anlagealternativen und die finanzpolitischen Unsicher-

Mit einer Spanne zwischen dem 20- bis 24-fachen

heiten weiterhin zögerlich agieren. Im Verhältnis zu der

bzw. dem 19- bis 25-fachen folgen nahezu gleichauf die

großen Nachfrage sei das Angebot sehr überschaubar,

bevorzugten Lagen im Bereich West und Elbvororte und

schreibt G&B. Auch 2014 würden nicht mehr Zinshäuser

die guten Lagen in Zentral und Alster. Die höchsten Kauf-

als im Vorjahr zum Verkauf kommen, auch wenn unter den

preise werden 2014 mit 4.300 Euro pro qm Wohnfläche in

Verkäufern immer mehr Erbengemeinschaften seien, die

Zentral und Alster und mit 3.200 Euro im Bereich West und

sich auseinanderdividieren müssten.

Elbvororte erzielt.

Alle sind Sieger in Eitorf bei Köln

Abschluss eines Rekordjahres beim Vallox-Cup Es gibt Plätze, auf denen benötigt man mehr Bälle als auf anderen - Gut Heckenhof ist so ein Platz. Mit über 70 gestarteten Spielern war auch das, die diesjährige Haufe-Benefiz-Golfturnierserie abschließende Turnier ausgebucht. Am 13. September 2014 wurde es ab Tee 1 und 10 als Einzelzählspiel nach Stableford gestartet.

Suchen war angesagt: leider nur selten mit Erfolg …

SIEGER

Alle sind Sieger - vor allem die Kinder in Nicaragua: DESWOS-Generalsekretär Georg Potschka (r.) erhält von Mario Baustert, Firma Vallox, den Spendenscheck über 46.000 €, die bei den vier Turnieren 2014 erspielt wurden

US – Die stetig wachsende Gemeinschaft dieser

die Aufrundung auf einen vollen Tausender-Betrag

Turnierserie machte bereits vor der Siegerehrung

durch die Firma Techem sowie noch einmal je 500 €

am Abend deutlich, dass mit einem Spenden-

von den Firmen Heinemann und Grohe.

ergebnis von mehreren Tausend Euro zu rechnen

Der Dank geht an alle Spieler, den Hauptsponsor

sein würde.

Vallox, die Co-Sponsoren Techem und Knauf, die

Und dann zeigte sich wieder die Magie der Haufe-

EBZ-Alumni, die die Sonderpreise spendete, so-

Benefiz-Golfturniere zu Gunsten der DESWOS:

wie das Kamerateam, das kostenfrei der DESWOS

Umfangreiche Einzelspenden von Firmen, groß-

einen Film über dieses Turnier produzieren wird.

zügige Aufrundung und das Engagement Einzelner

Detlef Morus von der Firma M-Teq organisierte

führten abermals zu einem fünfstelligen Spen-

auch diese Jahr wieder die kölsche Live-Musik der

denergebnis - in Höhe von 12.000 €.

Band „Old Friends“.

Im Einzelnen sind das: 1.390 €, die Dirk Forke

Für das Jahr 2014 konnte der DESWOS für „Golf

privat aus dem Spendenaufruf zu seinem runden

baut auf” ein Spendenscheck über insgesamt

Geburtstag der DESWOS überreichte, 333,33 € von

46.000 € überreicht werden, die in vier Turnie-

den EBZ-Alumni, 2.600 € von der Haufe Gruppe,

ren mit über 300 Teilnehmern erspielt wurden.

Brutto-Preise Damen: Ilse Pahl Herren: Heiko Heinemann Netto-Preise Damen 1. Sabine Boos 2. Kathleen Parma 3. Bärbel Sittart Netto-Preise Herren 1. Heinz-Günter Boos 2. Andreas Gerstmann 3. Steffen Wilczek Nearest-to-the-Pin Damen: Ilse Pahl Herren: Christian Schacht Longest Drive Damen: Kathleen Parma Herren: Christian Schacht

Weitere Informationen: www.golf.haufe.de

NR. 251 I 32. KW I 13.08.2011 I ISSN 1860-6369 I SEITE 58

Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) Dr. Karina Krüger-Junghanns (stellv. Chefredaktion) Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Berlin: Karin Krentz Frankfurt: Christina Winckler München: Alexander Heintze/Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Christopher Garbe (Garbe Unternehmensgruppe/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Andreas Schulten (Bulwien AG) Wissenschaftliche Partner: x Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule BadenWürttemberg Stuttgart) x Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen)

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Aareal Bank (41), Adi (2), Agos Projektmanagement (35), Air France (32), alstria (47), Aquila Capital (32,36), Aurelis Real Estate (34,43,44,46), Axa (49), Bayern LB (32), BDB (50), Berliner Sparkasse (9), Beteiligungsreport (54), BfG (18), BFW (50,51), Bochumer Perspektive 2022 GmbH (42), BOMA (52), Bouwfonds (25), BSI (31,32,34), Budni (7), CarePoint (7), Catella Real Estate (29), Cimmit (48), Commerz Real (23), Corealcredit (19,41), Corpus Sireo (13), Deka (14,15), Deutsche Annington (42,43), Deutsche Bahn (32), Deutsche Bank (18), Deutsche Hypo (6,41), DG Hyp (41), DGfM (50), DIC Asset (16), Die Stiftung (60), DMB (50,51), DNL Invest (33), Dornieden Gruppe (43), Dr. Peters (26,32), E.ON (43), Ebertz & Partner (45), Euler Hermes Rating (35), fairvesta (18), Firu GmbH (42), Gagfah (41,42), Garbe (19,42), GdW (50,51), Gelsenkirchener Bergwerks AG (43), GRI (43), Grossmann & Berger (56), Hamburg Trust (31,35), Hannover Leasing (32,35), Hanseatische Kapitalverwaltung (24), HC Hagemann (35), Helaba (41), HSH Nordbank (41), Hypothekenbank Frankfurt (41), ifo (11), IG Bau (50,51), Immac (31,32,34,35), Immeo (42), Immobilienmanager (59), INP (34,35), IVG (7), JLL (15,18,22,34,40,52), Latham & Watkins (35), LEG (44), Mitsubishi-Hitachi (42), Morgan Stanley (41), Opel (42), Pamera (17), pbb (41), Project Gruppe (35), publity AG (10,14,19,31), Real I.S. (21,32,35), RGM (8), Ruhrwert (11,42), RWE (31), Secunet AG (10), Signa (39), sontowski & partner (7,20), Sony Ericsson (10), Sparkassenakademie NRW (44), Stöben Wittlinger (35), Symantec (10), TU München (53), UBS (7), Union Investment (5), URS Deutschland (35), Visa Reihenhaus (43), Vivawest (42), Völkel Company (35), Wealth Cap (27,32), Westimmo (41), ZBI (12), ZDB (50,51).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden:

Boksteen Dr., Marco (42); Brüning, Heinrich (26); Dexheimer, Ulrich (42); Feser, Thomas (42); Geisel, Thomas (22); Geist, Olaf (44); Greenspan, Alan (8); Groom, Andrew M. (18); Hardebusch, Christof (22); Heibrock, Andreas (35); Hempel, Jan Dietrich (42); Hendricks, Barbara (50,51); Hüser, Uwe (42); Jacob, Andreas (42); Juncker, Jean-Claude (11); Junius, Karsten (14); Just, Tobias (49); Kuntze, Axel (42); Labusch, Dirk (49); Olek, Thomas (10,19); Reker, Gerold (42); Remien, Andreas (49); Ringhoffer, Franz (42); Rohmert, Werner (49); Roters, Jürgen (22); Roth, Thomas F. (35); Ruhl, Michael (35), Scheunemann, Helge (34); Schürmann, Jörg (40,41); Sinn, Hans-Werner (12); Sontowski, Sven (7); Wieland Dr., Joachim (46).

Verlag: Research Medien AG Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück T.: 05242 - 901-250 F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz),

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Das ging daneben Vom Umgang mit dem Scheitern

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