Der immobilienbrief nr 339 by Andre Eberhard

NR. 339 I 03. KW I 16.01.2015 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

Inhaltsverzeichnis Editorial

Büromärkte 2014 - viertes Quartal rettet Bilanz

DIP 14 Städte Bilanz - BStandorte uneinheitlich

Investments - 2014 bestes Jahr aller Zeiten

SEB AM verkauft MrdPortfolio an US-Reit

Jahresanfangsstatements

Transaktionsrekord 2014 16 für Logistik- und Industrieimmobilien Wohnungen - Transaktionen nur durch knappes Angebot gebremst

Zinsen bleiben tief

empirica - Wohnungsmarkt entspannt sich

IMMAC startet mit drittem AIF ins neue Jahr

IFM AG - Startschuss für „Kureck“ gefallen

KVG Genehmigungen zum 22 Jahresende 2014 Wohnimmobilienmarkt HH 23 - Mieten ausgereizt Premium-Geschäftshäuser - Kaufpreis Alltime High

„Undermanaged“Immobilien bieten Chancen, bei Core überwiegt Risiko (Dr. Wieland)

Interview - Ralf Ehrlich, EURA Grundbesitz zum Thema Holzbauweise

Büromarkt Frankfurt

Büromarkt München

Immobilienbrief Berlin Impressum

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Partner und Sponsoren der heutigen Ausgabe: aurelis Real Estate, Bouwfonds Investment Management, Catella Real Estate AG, Deka Immobilien Investment, Immoblienbrief Berlin 33 E&P Real Estate GmbH & Co. KG, Impressum 32 fairvesta, Garbe Group, Project Gruppe, publity AG, Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH, und sontowski & partner gmbh.

Sehr geehrte Damen und Herren, zunächst möchte ich Ihnen ein (1) frohes, (2) gesundes und (3) erfolgreiches Neues Jahr wünschen. Punkt 1 ist eine Haltungsfrage in Ihrem Einflussbereich. In Punkt 2 wird die aufgehobene Trennung zwischen Beruf und Freizeit mit dauerkommunikativem Ehrgeiz neue Beherrschungsmechanismen erfordern. Punkt 3 sah in den Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft nie so gut aus wie heute. Zum Amoklauf einiger krimineller gesellschaftlicher Versager in Paris fällt mir wenig ein, außer Hilflosigkeit. Ich möchte glauben, dass das mit Islam nichts zu tun hat. Mit Pressefreiheit auch nichts. Die gleiche Trauer wie für die sinnlosen Opfer bei „Charlie-Hebdo“ empfinde ich für die Opfer von Winnenden, für die Opfer des IS oder früher des Weltkriegsveterans, der 1964 mit einem selbstgebastelten Flammenwerfer auf einem Kölner Schulhof 10 Menschen tötete und 21 Kinder für das Leben zeichnete. Ein Paradigmenwechsel des Wahnsinns ist allerdings, dass der Islamismus sinnlosen Taten den Sinn des Märtyrer-Nachruhms verleiht. Unsicher in meiner religiösen Toleranz bis zur totalen Gleichgültigkeit werde ich, wenn ich mich an die tanzenden Menschen in arabischen Metropolen zum „9/11“ in 2001 erinnere. Und auch heute bleiben die klaren Bekenntnisse der geistlichen und weltlichen Führerschaft des Islam eher selten. Das macht mich traurig. Die Pressefreiheit wird dagegen nicht durch Terroristen, sondern in viel stärkerem Maße von den „normalen“ Entwicklungen bedroht. Der Leser zahlt nicht mehr für Informationen. Wenn er noch zahlt, wird er oft enttäuscht, denn er erhält doch „Paid Media“ Informationen. Der Weg vom „Paid Media“ zum „Shared Media“ der Einzelbetreuung und Blog-Kultur ist für alle gefährlich. Sachliche Information ist für niemanden Geld wert. Konzentrationsprozesse führen zu Hofberichterstattungs-Erwartungen. Branchen, die sich keine Branchenmedien leisten können, werden feststellen, dass Branchen niemand braucht, über die nicht oder nur in ahnungslosen Extremen berichtet wird. Die „Geschlossenen Fonds“ spielen Versuchskaninchen. Auch die Immobilienwirtschaft allgemein findet heute vor allem im publikumsmedialen Mietwucher- und Blasen-Topf statt. Lassen Sie mich aber positiv ins Jahr 2015 überleiten. Es kann nichts schiefgehen. Bremsen wir das Global-Risiko-Gejammere. Wenn’s zuschlägt, geht es uns besser als den anderen. Soviel freiwillige und vor allem unfreiwillige Konjunkturprogramme allgemein und speziell zur Verbesserung der relativen Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands und noch spezieller für die deutsche Immobilienwirtschaft hat es noch nie gegeben. Die Kapitulation der Schweizer Notenbank von gestern und Euro-Absturz zum Dollar tunen die Export-Industrie. Euro-Währungspolitik erhöht die relative Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands in der Welt und im Euroraum. Die Ölpreishalbierung ist insgesamt ein Konjunkturprogramm und begünstigt die energieintensive deutsche Industrie besonders. Sie macht auch noch die Auswüchse der Energiewende kurzfristig lächerlich. Niedriger Zins und Geldpolitik generell beschleunigen unvermeidbar die kapitalintensive deutsche Wirtschaft. Jetzt EuGH-sanktionierte Liquiditätspolitik lässt die Matadore mit Geld, das keiner braucht, auf den deutschen Immobilienmärkten plantschen. Krisenland-Zuwanderung begünstigt im Euroland-Vergleich die deutsche Demographie. Investitionsprogramme verbessern die sowieso gute deutsche Infrastruktur. Krisenangst zieht Investitionen in den Safe Haven Deutschland. Und das besonders „Gute“: Im heutigen Euroland geht die Schere unaufhaltsam immer weiter zu unseren Gunsten auseinander. Für 2015 stehen die Ampeln auf „grün“. Problem: Irgendwann merken das auch die anderen. Deshalb zahlt am langen Ende die Zeche der deutsche Steuerzahler. Die faktische Haftung des Euro-Bonds gibt es als Target-Saldo oder QE doch längst. Besonders schlimm: Der Euro und wirtschaftliche Ahnungslosigkeit der Politik haben das politische Europa-Ziel eher unrealistisch gemacht. Re-Nationalisierung und nächste Krise kommen bestimmt. Aber 2015 werden deshalb noch Immobilien gekauft.

Werner Rohmert, Herausgeber

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„Kureck“ an Land Hessen vermietet Wiesbaden: Die IFM Immobilien AG hat das Gebäudeensemble Sonnenberger Straße 2 und 2a vermietet. Das Mietobjekt ist Teil des IFM-Projekts „Kureck“. Alleiniger Nutzer wird das Hessische Ministerium für Soziales und Integration (HMSI) sein. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Ministeriums sollen ab Frühjahr 2017 einziehen. Das zum Teil denkmalgeschützte Ensemble soll hierzu ab Sommer 2015 restauriert und erweitert werden. Der Mietvertrag läuft über 20 Jahre. „Die Vermietung der Sonnenberger Straße 2 und 2a ist ein großer Erfolg. Gleichzeitig bedeutet dies den Startschuss für das Gesamtprojekt Kureck“, so Volker de Boer, Vorstandsvorsitzender der IFM Immobilien AG. Im Rahmen des Projekts werden die vorhandenen beiden denkmalgeschützten Gebäude aufwändig saniert und um einen Neubau ergänzt. Eine Zertifizierung als Green Building ist angestrebt. Insgesamt entstehen ca. 10.000 qm Mietfläche. Um die architektonische Qualität des Vorhabens sicherzustellen, setzt IFM u.a. auf die langjährige Erfahrung des renommierten Architekturbüros Max Dudler Architekten.

Viertes Quartal rettet deutsche Vermietungsmarkt-Statistik Metropolen knacken 3 Mio. qm-Marke – Stabilität statt Boom Die Zahl der Erwerbstätigen liegt mit rund 43 Mio. auf Rekordniveau. Das wird sich positiv auf die Büromärkte auswirken, erwartet JLL. Im Zahlenwerk des letzten Jahres spiegelten sich in den Metropolen aber eher ein knappes Angebot an erstklassigen Flächen und Attentismus, der aus den globalen Risiken resultierte. Noch kurz vor Jahresende sah es so aus, als würden die Büro-Vermietungsmärkte im Sog der konjunkturellen Eintrübung im Verlauf des Jahres ihren Rückwärtsgang beibehalten. In jedem Quartal gab in der Aggregation des Büroflächenumsatzes über die deutschen Immobilienhochburgen ein Minus. (WR) In der Statistik überspringen die Metropolen mit 3,02 Mio. qm die 3 Mio.-qm-Marke. In der Übersichtstabelle, die die Werte von BNPPRE gegenüberstellt, fehlen die Umsätze aus Stuttgart, die von BNPPRE nicht erfasst werden. In der Summe kam ein Plus von 3% heraus. Allein das 4. Quartal kam auf einen Umsatzanteil von über 30%. Das in der großen Tabelle gegenübergestellte Zahlenwerk von JLL und BNPPRE ist weitgehend ähnlich. Rund 2,9 Mio. qm Büroumsatz ermittelte BNPPRE für die acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München, was einem Plus von 1% entspräche. Während allerdings in Berlin das Umsatzvolumen mit über 616.000 qm und einem Plus von 36% fast an Münchener Verhältnisse heranreichte, fiel das Umsatzvolumen in Düsseldorf um 22% auf knapp 324.000 qm. Auch Frankfurt musste deutlich Federn lassen (siehe Artikel Frankfurt). Dagegen konnten Hamburg, Stuttgart und München wieder zulegen. Das Zahlenwerk bei BNPPRE sieht gleichfalls sehr deutliche Unterschiede. Für Berlin ermittelte BNPPRE einen stolzen Anstieg um 34% auf 609.000 qm. Ähnlich positiv verlief bei BNPPRE die Entwicklung in Hamburg mit 513.000 qm (+17%). In etwa das Vorjahresniveau gehalten habe München mit 59.000 qm (-1%). Ein niedrigeres Ergebnis gab es mit über 20% in Düsseldorf und in Frankfurt mit 360.000 qm im gif-Gebiet (-15,5 %) bzw. 411.000 qm (-17 %) im gesamten Marktgebiet. Für die nähere Zukunft sieht JLL-Chefresearcher Helge Scheunemann keinen Trendwechsel hin zu boomenden Vermietungsmärkten, sondern eher eine längerfristige Stabilisierung. Basis für die Nachfragestabilisierung seien der starke Arbeitsmarkt und ein ungleich höheres Potenzial an auslaufenden Mietverträgen als 2014. 2015 würden in den Big 7 zusammen rund 10 Mio. qm Bürofläche aus auslaufenden Mietverträgen marktrelevant. Davon münde erfahrungsgemäß rund ein Viertel in konkreten Umzügen. Einen Grund für den relativ geringen Umzugsanteil aus auslaufenden Verträgen sieht BNPPRE in der in den letzten Jahren gestiegenen Qualität eines aktiven Assetmanagements, wodurch es häufiger gelänge, gerade große Flächen zu verlängern. Der Leerstand über alle sieben Hochburgen hinweg hat mit 6,81 Mio. qm bzw. einer aggregierten Quote von 7,6%. einen neuen Tiefpunkt seit 2002 erreicht. Im Gegensatz zum

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Catella: Kneip wechselt in Aufsichtsrat München: Dr. Andreas Kneip, Vorstandssprecher der Catella Real Estate AG, wechselt nach 8 Jahren plangemäß in den Aufsichtsrat des Unternehmens. Er hatte die Tochter des schwedischen Finanzkonzerns Catella AB seit der Gründung im Januar 2007 gegründet, aufgebaut und geführt. Catella Real Estate AG ist als Kapitalanlagegesellschaft nach deutschem Investmentrecht gestartet und hat mittlerweile auch die Erlaubnis für die Tätigkeit als AIF-Kapital-Verwaltungsgesellschaft nach Kapitalanlagegesetzbuch erhalten.

Umsatzvolumen war in den Hochburgen die Leerstandsentwicklung sehr einheitlich. Bereits für 2014 lag die Nettoabsorption mit 861.000 qm um 10% über 2013. Der Fokus der Nutzer liegt nach wie vor auf hochwertig ausgestatteten Flächen, die allerdings nur rund 35% des Leerstandsvolumens ausmachen. Vor diesem Hintergrund weichen Büromieter vermehrt auf projektierte oder im Bau befindliche Flächen aus. Im Gesamtjahr 2014 kamen rund 988.000 qm neu auf den Markt. Von den gesamten Fertigstellungen des Jahres zum Zeitpunkt der Baufertigstellung waren fast 80% bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Aufgrund der zeitlichen Verschiebung einiger für 2014 geplanten Projekte werde im nächsten Jahr das Neubauvolumen leicht zunehmen. Nachdem 2014 der regionale Schwerpunkt der Bautätigkeit auf München und Frankfurt mit zusammen mehr als die Hälfte des Neubauvolumens lag, sei ein solcher geographischer Fokus für das laufende Jahr nicht zu erkennen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Flächen in den CBDs in den Big 7 hat der Spitzenmietpreisindex um 0,6% zugelegt. Hamburg (+2,1 %), München (+4,8 %) und Stuttgart (+2,7 %) als Gewinner des Jahres wurden relativiert durch Düsseldorf mit -5,5%. Für 2015 rechnet JLL aufgrund der anhaltend positiven Nachfrage nach Top-Flächen in den zentralen Lagen mit weiter steigenden Spitzenmieten in Berlin, München und Stuttgart und aggregiert über die Big 7 in Höhe von etwas über einem Prozent. Auch B-Lagen und Immobilien mit Flächen von nicht so hoher Ausstattungsqualität profitieren von der aktuellen Entwicklung. Über die Big 7 hinweg stiegen auch die Durchschnittsmieten um 2%. Eine vergleichbare Wachstumsrate prognostiziert JLL auch für 2015. (Anmerkung: Wir haben am Ende des Briefes noch die einzelnen Büromärkte Frankfurt, Hamburg, Berlin und München kurz beleuchtet.)

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Personalie

DIP-14-Städte-Bilanz sieht Vermietung knapp unter Vorjahr

Frankfurt: Andrew Groom MRICS (49) übernimmt zur Jahresmitte in der PartnerPosition die Leitung der Capital Market Group von

B-Standorte uneinheitlich wie Metropolen

Cushman & Wakefield in Deutschland und wird zudem Mitglied des German Board. Groom, der bei JLL das Valuation & Transaction Advisory-Team in Deutschland leitete, wechselt nach über 13 Jahren in die deutsche C&W-Zentrale in Frankfurt. Er wird die Kapitalmarktteams von Cushman & Wakefield an den Standorten in Frankfurt, Berlin, Hamburg und München leiten.

DIP – Deutsche Immobilien-Partner ergänzt durch die ergänzende Analyse der BStandorte, in denen die Partner zu Hause sind, das Bild der Büromärkte. Die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten ermöglicht Querschnittsvergleiche zwischen Städten und Regionen verschiedener Marktgröße. Die Analyse bestätigt auch in den B-Standorten die Stabilität des Büromarktes, aber auch gleichzeitig die regional unterschiedlichen Entwicklungen. Insgesamt wurde das Vorjahresergebnis knapp verfehlt. Die deutschen Top-Standorte entwickelten sich nur minimal besser als die B-Standorte. (WR)

Im Jahr 2014 betrug der Büroflächenumsatz inkl. Eigennutzer in den Bürostandorten der DIP – Deutsche Immobilien -Partner wie schon im Vorjahr rd. 3,31 Mio. qm und liegt damit nur -2% unter dem

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* Bonitätsranking Deutschland, Standard & Poor‘s, Stand: März 2014

Heimvorteil für Immobilieninvestitionen In der Bewertung attraktiver Investitionsmärkte liegt Deutschland unangefochten auf einem der vordersten Plätze. Das spiegelt sich auch im neuen Real I.S. Themenfonds Deutschland wider: Institutionellen Anlegern mit einer diversiﬁzierten Anlagestrategie bietet sich die Möglichkeit, ein Immobilienportfolio gezielt in Deutschland aufzubauen oder zu erweitern. Mehr Informationen: www.realisag.de

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Mittelwert der letzten zehn Jahre von ca. 3,37 Mio. qm p.a.. DIP ist in den Städten Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Essen, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, Leipzig, Magdeburg, München, Nürnberg, Rostock und Stuttgart vertreten. Gleichzeitig sank der Büroflächenleerstand in den 14 Märkten weiter um rd. 600.000 qm von 8,7 Mio. qm auf aktuell rd. 8,1 Mio. qm. Die Leerstandsquote reduzierte sich entsprechend von 8,3% auf 7,7%.

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Dabei führt die insgesamt geringe spekulative Neubautätigkeit zu einer zunehmenden Verknappung an modernen Flächen in begehrten Innenstadtlagen. Daraus resultieren lt. DIP nahezu marktübergreifend stabile bis steigende Spitzenmieten. Die Durchschnittswerte sind bei der großen Bandbreite zwischen Rostock mit 10 Euro und Frankfurt mit 38 Euro nicht besonders aussagefähig. Der Büroflächenumsatz in den „Big Seven“ macht mit rd. 2,88 Mio. qm Büroflächenumsatz in der DIP-Recherche (+0,7%) rd. 87% an den gesamten DIP-Büroflächenumsätzen aus. Hier entsprechen die Trends den von den anderen Maklerhäusern recherchierten Ergebnissen. Die B-Städte: Wichtig in der DIPRecherche sind die Büroflächenumsätze in den sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe. Zwar bestätigt das, dass die Musik in den Büromärkten nun einmal vor allem in den Hochburgen spielt, dass aber andererseits die B-Standorte durchaus interessant sein können. Bereinigt um die immer geringer werdenden Ost-/West-Unterschiede durch Überbauung im Gefolge der Sonder-AfA sind die Leerstände oft geringer als in den Metropolen. Gleichzeitig sind die Mietmärkte stabiler. In den übrigen sieben DIP-Bürozentren mittlerer Größe wurden 2014 mit zusammen rd. 430.000 qm Bürofläche 4% weniger als im Vorjahr umgesetzt. Wie in den großen Bürozentren wurden auch hier unterschiedliche Umsatzentwicklungen registriert. Höhere Umsätze konnten in Dresden (100.000 qm; +25%) und Leipzig (80.000 qm; +11%) erzielt werden. Größere Umsatzrückgänge wurden dagegen in Bremen (72.000 qm; -24%), Essen (95.000 qm; -17%) und Magdeburg (18.500 qm; -8%) analysiert. Nur in Nürnberg (60.000 qm) und Rostock (8.000 qm) wurden in etwa genauso viele Büroflächenflächen kontrahiert wie im Vorjahr. In nahezu allen DIP-Büromärkten reduzierten sich die Büroflächenleerstände bzw. blieben stabil (Rostock). □

2014 mit drittbestem Investment-Umsatz aller Zeiten Leipzig: Die publity Finanzgruppe konnte mit Ralf Beese (52) einen kompetenten Mitarbeiter im Bereich Akquisition von deutschen Büroimmobilien gewinnen. Nachdem Herr Beese mehrere Jahre leitende Positionen für verschiedene Banken ausgeübt hat, war er u. a. als Geschäftsführer für die ALTOR Gruppe und später in leitender Position für die Lindorff Deutschland GmbH tätig. Er wird ab 01.02.2015 für die publity Finanzgruppe deutsche Gewerbeimmobilien aus Bankenverwertung akquirieren.

Rund 40 Mrd. Euro Gesamt-Transaktionen 2014 wurden bundesweit rund 40 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien angelegt. Das sind ca. 30% mehr als im bereits sehr guten Vorjahr. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ermittelt 40,15 Mrd. Euro. JLL recherchiert 39,8 Mrd. Euro Umsatz. Auch bei der Aufteilung zwischen Einzeldeals und Portfolios sind sich die beiden führenden Maklerhäuser einig. Mit ca. 27,9 bzw. 27,7 Mrd. Euro bzw. knapp 70% Anteil stiegen die Einzelobjektumsätze um rund 20%. 12,3 bzw. 12,1 Mrd. Euro gingen als Portfolios über die Theke. Dabei haben alle Marktsegmente von der dynamischen Entwicklung profitiert. Besonders stark zugelegt haben mit plus 57% vor allem Portfoliodeals. (WR) Die Investmentmärkte haben übereinstimmend mit einem Transaktionsvolumen von deutlich über 14 Mrd. Euro das erwartet starke Schlussquartal hingelegt. Das Transaktionsvolumen war 2014 das drittbeste jemals registrierte Jahresergebnis. Bezogen auf Einzeldeals stellte 2014 lt. BNPPRE-Deutschlandchef Piotr Bienkowski sogar einen neuen Umsatzrekord auf. Alle Assetklassen und Standorte haben an der positiven Entwicklung partizipiert. Vor allem großvolumige Büroobjekte im dreistelligen Millionenbereich, wie die Verkäufe Silberturm und Winx in Frankfurt, Theresie und Allianz Hauptverwaltung in München, tanzende Türme in Hamburg oder Hackesches Quartier in

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Berlin, haben überproportional dazu beigetragen. Insgesamt wurden 28 Einzelverkäufe in dieser Kategorie registriert. Portfoliotransaktionen wurden zu mehr als 68% durch ausländische Investoren getätigt. Sie zeigten ein sehr großes Interesse an renditestärkeren Produkten. Mehr als 90% ihres Portfolioumsatzes entfielen auf Core-plus- und Value-addPakete. Vor allem Investoren aus Asien und Middle East haben spürbar mehr angelegt als in den Vorjahren und kommen auf über 3 Mrd. Euro Gesamtumsatz. Büroobjekte sind mit 16,95 Mrd. Euro (BNPPRE) nach wie vor stärkste Assetklasse. Die stärksten Zuwächse verbuchen aber Hotels mit einer Entwicklung von 1,68 auf

3,07 Mrd. Euro und Logistikimmobilien, die von 2,76 auf 4,23 Mrd. Euro zulegten. Einzelhandelsimmobilien als zweitstärkste Assetklasse stiegen von 8,86 auf 9,3 Mrd. Euro. Mit gut 22 Mrd. Euro entfiel deutlich mehr als die Hälfte des Umsatzes auf die Big-Six-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München. Der Anteil ausländischer Investoren ist auf knapp 50% gewachsen.

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Deal Stuttgart: Die balandis Verwaltungs GmbH, die Asset Management Tochter der balandis real estate ag, hat für das von ihr verwaltete, über 40.000 qm große, Bosch-Areal zwei neue Mieter gewinnen können. Rund 280 qm wurden von der Firma f2k ingenieure Fries Kürschner Kobler GmbH angemietet. Eine weitere Fläche mit 140 qm ging an die Reederei MSC Germany GmbH. Damit sind die Büroflächen im Bosch-Areal voll vermietet.

Nahezu gleichauf an der Spitze liegen München mit 5,35 Mrd. Euro (+13%) und Frankfurt mit 5,32 Mrd. Euro (+37%). Platz drei belegt Berlin mit 4,28 Mrd. Euro (+19%), gefolgt von Hamburg mit 3,82 Mrd. Euro (+43%). Düsseldorf konnte das bereits herausragende Ergebnis des Vorjahres noch einmal um 4% übertreffen und überschreitet mit 2,16 Mrd. Euro erneut die Zwei-Milliarden-Schwelle. Ähnliches gilt für Köln, wo auch 2014 mit 1,34 Mrd. Euro (+23%) wieder die Milliardengrenze übertroffen wurde. Die offiziellen Netto-Anfangsrenditen bei Ankauf, die noch einmal die Erwerbsnebenkosten und Anteile der nicht umlagefähigen Nebenkosten, Instandhaltung und Sanierungsrücklagen zur Ermittlung der echten anfänglichen Nettorendite korrigiert werden müssen, haben für Büroobjekte an allen großen Standorten noch einmal nachgegeben. In der Aggregation aller Big 7 sank bei JLL der Durchschnittswert um 10 Basispunkte auf 4,45%. Am teuersten bleibt weiterhin München mit einer Netto-Anfangsrendite von 4,25% (BNPPRE), gefolgt von Hamburg mit 4,40%, Berlin mit 4,45% und Frankfurt mit 4,50%. Etwas günstigere Preise sind weiterhin in Düsseldorf mit 4,70% und Köln mit 4,80% zu erzielen. Für Spitzenobjekte in einer B-Lage in einer der Big 7 liegt lt. JLL die Rendite bei durchschnittlich 5,26%. Auch bei den anderen Assetklassen ergab sich aufgrund der großen Nachfrage ein Rückgang der Renditen. Auch für 2015 weisen die deutschen Investmentmärkte übereinstimmend sehr gute Perspektiven auf. Vor allem Portfoliotransaktionen dürften noch an Bedeutung zunehmen. □

Ruhrwert

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SEB AM verkauft Milliardenportfolio Großer Europa-Deal pusht Investmentmarkt über 40 Mrd. Euro Wenige Tage vor dem Jahreswechsel sorgte SEB Asset Management mit dem Verkauf eines Milliarden-Portfolios, dem SEB Europe Prime, das für 1,1 Mrd. Euro an einen amerikanischen Reit verkauft wurde, dafür, dass das deutsche gewerbliche Transaktionsvolumen noch die 40 Mrd.-Hürde nehmen konnte (vg. Investmentmarktberichterstattung oben). 11 Gewerbeimmobilien in 7 europäischen Ländern waren von den SEB AM Spezialisten zu einem gestreuten und eigenständigen Portfolio geschnürt worden, bei dem gleichzeitig der Käufer auch Assetmanagement zukaufen konnte. (WR) Mit einem Paukenschlag, der die neue Dimension der Internationalität belegt, hörte das Jahr auf. SEB Asset Management verkaufte das Büroimmobilien-Portfolio SEB Europe Prime für 1,1 Mrd. Euro an den USamerikanischen REIT NorthStar Realty Finance Corp., New York, der gemeinsam mit Cale Street Partners, London, den Zuschlag erhalten hatte. Der Deal war eine der größten Transaktionen des Jahres auf dem europäischen Gewerbeimmobilienmarkt. Insgesamt umfasst das Portfolio 11 europäische Gewerbeimmobilien. Die Internationalität erreicht damit eine neue Dimension. Vor gut einer Dekade wäre es noch kaum möglich gewesen, ein 7-Länder-Portfolio unter Berücksichtigung aller steuerlichen Rahmenbedingungen aufzubereiten. Vor dem letzten Hype 2005 bis 2008 wäre

auch kaum Interesse feststellbar gewesen. Zuvor wären Investoren nach „Der Immobilienbrief“-Erfahrungen eher daran interessiert gewesen, ihre Kompetenz durch selbst zusammengestellte und preislich optimierte Einzelerwerbe zu belegen. Seither sind aber Käufer durchaus bereit, die Zusammenstellung eines großen Portfolios, das in sich bereits nach Nutzung, Region und Mietverträgen international diversifiziert ist und vielleicht sogar eigenständig zu managen ist, zu honorieren. Während wir zu Beginn des letzten Booms noch eher von Portfolioabschlägen ausgingen, etablierten sich mit zunehmender Trennung von Eigentum und Managementleistungen, was in USA eine längere Tra-

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Deals Deals Deals Amsterdam: Die Catella Real Estate AG erwirbt für den ersten Offenen Immobilienfonds mit Nachhaltigkeitsfokus „Sarasin Sustainable Properties – European Cities“ eine rund 1.600 qm große Büroimmobilie im Jachthavenweg 130 von einem Finanzinvestor. Das im Jahr 2000 gebaute moderne Büroobjekt liegt im südlichen Stadtzentrum „South Axis“ und ist derzeit an Renault Nissan B.V. vermietet.

Hamburg: Die SEB Asset Management hat das vollständig vermietete Büro- und Geschäftshaus an der Domstraße 10 im Wert von über 30 Mio. Euro von der ArtInvest Real Estate übernommen. Der Kaufvertrag wurde bereits im März 2014 geschlossen. Das zentral zwischen Innenstadt und Hafencity gelegene MultiTenant-Objekt ist der erste Ankauf in Deutschland für den Immobilien-Spezialfonds SEB Europe REI. Die insgesamt rund 5.700 qm Büroraum sowie rund 560 qm Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss sind langfristig an vier Unternehmen vermietet.

Warschau: Union Investment erwirbt für ihren Offenen Immobilienfonds UniImmo: Deutschland den bereits zu 52% vorvermieten Büroneubau „Dominikanski" im Stadtzentrum. Das Objekt umfasst rund 40.000 qm

dition hatte, Portfolioaufschläge. Davon profitieren heute vor allem diejenigen Verkäufer, die im eigenen Bestand große Pakete zusammenstellen können. Insgesamt ergibt sich ein winwin-Situation, da zum einen Investoren heute das Geld und die Investitionsnotwendigkeit für „Großeinkäufe“ haben und zum anderen die Komplexität der Deals den Stakeholdern beider Parteien Attraktivität und Kompetenz ihrer jeweiligen Partner aufzeigt. Gerade eine Mischung aus Immobilien in unterschiedlichen Märkten zeigt, dass zwei professionelle lnvestoren am Werk sind. Auch hat die Mischung von Objekten aus Märkten wie Niederlande oder auch Italien, die aus zyklischer Sicht heute noch zu den Nachzüglern gehören, mit hoch fungiblen Assets in UK und Deutschland für beide Seiten Charme. Das Europe Prime Portfolio der SEB AM umfasst langfristig vermietete CoreBüroimmobilien mit einer Gesamtfläche von rund 186 000 qm in den europäischen Metropolen mit je 2 Objekten in London (Portman Square House und St. Paul’s Churchyard), Paris (Quai de la Bataille de Stalingrad und Boulevard MacDonald) und Hamburg (Drehbahn/ Dammtorwall und Valentinskamp) und jeweils einem Objekt in Mailand (Via della Chiusa), Brüssel (Rue de la Loi), Rotterdam (Wilhelminakade), Amsterdam (Teleportboulevard) und Göteborg (Lindholmspiren). SEB AM erhält über den Verkauf hinaus das Asset Management Mandat und bleibt damit auch künftig für die Wertschöpfung der Immobilien zuständig. Barbara Knoflach, VV der SEB AM, blickt nach vorne: " Das große Interesse globaler institutioneller Anleger zeigt, dass wir ein attraktives Investment-Produkt aufgesetzt haben. Im Rahmen unserer Portfoliostrategie werden wir auch zukünftig mit attraktiven Core - und Value-Add-Produkten am internationalen Investment-Markt agieren." Das Asset Management Anschluss-Mandat durch den Käufer unterstreiche die Position der SEB AM als einer der führenden Vermögensverwalter und Immobiliendienstleister Europas. Das Transaktionsvolumen entspricht dem aktuellen Verkehrswert des Portfolios. Die zu 93% vermieten Gebäude sind Teil der Publikumsfonds SEB ImmoInvest, SEB ImmoPortfolio Target Return Fund sowie SEB Global Property. Aus „Der Immobilienbrief“-Sicht sollten die kommenden 2 Jahre noch gute Verkäuferchancen beinhalten. □

Statements zum Jahresanfang Marcus Kraft, Vorstand Vertrieb und Marketing ZBI Zentral Boden Immobilien AG Für die ZBI war das vergangene Jahr wieder ein sehr erfolgreiches. Unsere beiden ersten AIF`s, der ZBI Professional 9, der ZBI Regio Wohnen 1, sowie unsere Kapitalverwaltungsgesellschaft, ZBI Fondsmanagement AG, wurden durch die BaFin genehmigt. Der Platzierungsstart für den mittlerweile neunten Fonds der Professional-Reihe hat bereits begonnen, nachdem der ZBI Professional 8 mit einem Eigenkapitalvolumen von über 90 Mio. Euro erfolgreich platziert werden konnte. Nach einem bereits gesicherten Berlin -Startportfolio sind wir dabei, weitere Objekte in den Metropolregionen Deutschlands zu erwerben. Der ZBI Regio Wohnen 1, der in der Metropoleregion Nürnberg investiert, wird im 1. Quartal in den Vertrieb starten. Das Jahr 2015 hat für uns mit dem Beitritt zum Branchenverband BSI begonnen. Mit Genehmigung der ZBI-Kapitalverwaltungsgesellschaft und dem inzwischen erbrachten Beweis der Leistungsfähigkeit der ZBI und des Erfolgsmodell der ZBI Professional-Linie betrachten wir die BSI-Mitgliedschaft als Chance, dass die Besonderheiten des erfolgreichen ZBI-Geschäftes zukünftig in den Branchenstandards berücksichtigt werden können. Insofern war es für uns eine konsequente Fortsetzung des jetzt regulierten Geschäftes mit geschlossenen Wohnimmobilien Investmentgesellschaften, dem bsi beizutreten und die Branchenstandards in der Verbandsarbeit weiter zu entwickeln.

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Deal Berlin/Hamburg: Der Kapitalanlagespezialist und Immobilienentwickler Project hat zwei Grundstücke in attraktiver Metropollage erworben: In der HugoCassirer-Straße in BerlinSpandau und in der Friedrich -Ebert-Straße im Hamburger Stadtteil Niendorf. In Hamburg ist der Bau von insgesamt 100 Eigentumswohnungen geplant. Auf dem ca. 2.635 qm großen, unbebauten Grundstück in B-Spandau errichtet Project ein 17-stöckiges Wohnhochhaus mit rd. 5.912 qm Wohnfläche und 30 Tiefgaragenplätze. Das Wohnbauvorhaben hat ein Verkaufsvolumen von rund 25 Mio. Euro.

Dr. Marco Boksteen, Vorsitzender des Aufsichtsrats Ruhrwert Immobilien und Beteiligungs GmbH Wir blicken zurück auf das erfolgreichste Jahr der RUHRWERT seit Gründung. Insbesondere im Bereich Wohninvestment konnten wir mit insgesamt über 600 verkauften Wohneinheiten im Ruhrgebiet einen deutlichen Akzent setzen. Auf dieser Welle möchten wir in 2015 weiter schwimmen. Gleichzeitig legen wir unser verstärktes Augenmerk auf die Beratung im Bereich Gewerbeimmobilien. Hier haben wir im letzten Jahr unser Team durch zwei neue, junge Consultants ergänzt, so dass wir nun in der Lage sind entlang des Ruhrschnellwegs zwischen Duisburg und Dortmund sowohl Büro- als auch Einzelhandelsund Logistikflächen erfolgreich zu platzieren. Die Stimmung im Markt ist durchaus positiv zu beurteilen. Einige spannende Projekte sind in der Ruhr-Region in der Pipeline. Impulse in baukultureller Hinsicht gehen beispielsweise von der kurz vor Jahreswechsel beschlossenen Realisierung des Baukunstarchivs NRW in der Dortmunder Stadtmitte aus. Lutz Aengevelt Nach einem Transaktionsvolumen von rd. 30,5 Mrd. Euro in 2013 wurde 2014 am deutschen Markt für gewerbliche Immobilieninvestments nach bisherigen Analysen ein Geldumsatz von mehr als 37 Mrd. Euro erzielt - 2014 war damit ein Rekordjahr. Für 2015 gehen wir von einem ähnlichen, je nach Objektverfügbarkeit bzw. Verkaufsbereitschaft auch noch etwas höheren Transaktionsvolumen aus.

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Der Grund zeichnete sich bereits in 2014 ab: Der Markt funktioniert perfekt, die gestiegenen Kaufpreise veranlassen Bestandshalter vor allem die institutionellen - zur Gewinnmitnahme gegenüber ihren Einstandspreisen. Auf der anderen Seite treibt die anhaltende Nachfrage nach Investmentobjekten in Deutschland das Transaktionsvolumen. Gleichzeitig gibt es – im Gegensatz zu 2013 – keine irrationalen Ängste bzw. Währungsverfalls.

Fokussierung auf Real Assets Bouwfonds Investment Management ist der Geschäftsbereich für Real Asset Anlagelösungen innerhalb der Rabo Real Estate Group,

die

Erwartung

eines

Euro-

In Deutschland beobachten wir zunehmend den Einstieg verschiedener Investorengruppen in renditestärkere, aber mit Arbeit und Risikoübernahme behaftete Immobilien, nicht nur nach dem Prinzip „ABBA“ (entweder in A-Lagen der B-Städte oder in BLagen der A-Städte), sondern auch in Richtung Value Add, sowie den Umstieg in renditestärkere AssetKlassen, wie z.B. „Retail“ oder „Logistik“. Allerdings ist das Profi-Liga im Vergleich zu "ewigen" Renten aus Wohnungsinvestments.

eine der führenden Immobiliengesellschaften Europas. Wir bieten innovative Investmentmöglichkeiten für institutionelle und private Anleger in Immobilien, Infrastruktur und natürliche Ressourcen. In diesen Kategorien konzentrieren wir uns auf fünf Sektoren: Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien, Parkhausimmobilien, Kommunikationsinfrastruktur und Farmland. Der Wert des verwalteten Gesamtportfolios beläuft sich auf 5,7 Mrd. €. Bouwfonds Investment Management unterhält regionale Geschäftsstellen in den Niederlanden, Deutschland, Frankreich, Polen und Rumänien mit über 150 Vollzeitbeschäftigten. www.bouwfondsim.com

Zudem wird die Tendenz zur Vereinbarung von "Club Deals" genauso zunehmen wie das Auftreten und die Erwerbstätigkeit durch semi-institutionelle, kleine Kapitalsammelstellen mit persönlichem Hintergrund zwischen den Anlegern und den Organisatoren und mit regionalen oder assetbezogenen Schwerpunktbildungen - quasi als Ersatz für rein bilaterale "Privatgeschäfte". Die größte Herausforderung betrifft 2015 ältere Wohnungsbestände und hier die kostenmäßige und handwerkliche Bewältigung von technischen Herausforderungen aufgrund der Verschärfung gesetzlicher (z.B. Energie-) Auflagen. Ferner wird der völlig irrationale Anstieg der Transaktionskosten – Stichwort: Grunderwerbssteuer-Schraube der Bundesländer - den Markt noch vor Probleme stellen. Eine negative Auswirkung ergibt sich auch aus der Zurückhaltung der Banken zur Finanzierung selbst sinnvoller bzw. risikobegrenzter Developments aller Art. Hingegen wirkt sich die Tendenz der Kapitalgeber zur Vereinbarung höherer Tilgungen im Markt disziplinierend zugunsten der Bestandshalter mit ausreichendem Eigenkapital aus. An der Zins-Front selbst erwarten wir keine großen Änderungen. □

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DIC: Neue Ankäufe Frankfurt: Die DIC Asset AG hat zum Jahresende 2014 für zwei ihrer Fonds insgesamt vier weitere Ankäufe in einem Gesamtvolumen von 75 Mio. Euro erfolgreich abgeschlossen. Damit erreicht das Ankaufsvolumen im Fondsbereich rund 135 Mio. Euro. Die Details zu den Ankäufen: Für den „DIC Office Balance II“ wurden in Hamburg und Berlin je eine Büroimmobilie für zusammen rund 44 Mio. Euro erworben. Das Büround Geschäftshaus „Elbspeicher“ umfasst insgesamt 10.900 qm Gesamtfläche, davon sind aktuell rd. 40% nicht vermietet. Maklerbüro : Grossmann & Berger. Die Berliner Büroimmobilie liegt nördlich des Kurfürstendamms. Das Gebäude mit rund 5.300 qm ist an insgesamt neun Mieter vollständig vermietet. CBRE beriet den Verkäufer im Alleinauftrag. Für den „DIC High Street Balance” wurden in Norddeutschland und Offenburg Gewerbeimmobilien in einem Gesamtvolumen von rund 31 Mio. Euro erworben: Das Geschäftshaus in einer norddeutschen Stadt verfügt über rund 3.700 qm Mietfläche und ist langfristig an ein renommiertes Textilunternehmen vermietet. Maklerbüro: IAM Immobilien Asset Management GmbH. Das Offenburger Geschäftshaus ist eine HighstreetImmobilie mit insgesamt rund 5.000 qm Gewerbeflächen, die an mehrere Mieter vermietet sind. Comfort München vermittelte.

2007er Transaktionsrekord für Logistik- und Industrieimmobilien übertroffen 2014 punktet mit +60% auf 3,6 Mrd. Euro Bislang markierten lt. JLL die 2,6 Mrd. Euro des Jahres 2007 die Bestmarke für den Handel mit Logistik- und Industrieimmobilien. Die Latte wurde im abgelaufenen Jahr deutlich nach oben geschraubt. Insgesamt flossen 2014 deutschlandweit 3,6 Mrd. Euro in Logistik- und Industrieimmobilien. Das sind ein Plus von über 60% im Jahresvergleich und das Zweieinhalbfache des Fünfjahresdurchschnitts. Nach schwächerem zweiten und dritten Quartal (530 Mio. bzw. 420 Mio. Euro) toppte das letzte Quartal mit 1,35 Mrd. Euro die ebenfalls sehr starken ersten drei Monate (Q1: 1,3 Mrd. Euro). (WR)

Der Anteil von Portfoliodeals am Transaktionsvolumen lag nach Recherche von JLL 2014 mit 52% bzw. 1,86 Mrd. Euro deutlich höher als in anderen Assetklassen wie zum Beispiel bei Büro (18%) oder Einzelhandel (36%). Die größte Logistik-Einzeltransaktion des Jahres, der Verkauf eines Daimler-Logistikzentrums in Offenbach an der Queich an Investoren aus der Golfregion. Knapp 150 Transaktionen wurden erfasst. Das ca. 40 Transaktionen mehr registriert als im Vorjahr. Der Anteil ausländischer Investoren ist mit 65% (2,35 Mrd. Euro) bei Logistik- und Industrieimmobilieninvestments überproportional hoch. Auf Käuferseite sind die Fonds führend. Asset/Fonds Manager, Private Equity / Hedge Fonds und Spezialfonds belegen in der Statistik die ersten drei Plätze und zeichnen für insgesamt zwei Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich. Asset/Fonds Manager zusammen mit Entwicklern und Corporates machen auf Verkäuferseite 63% aus. Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien spiegelt sich auch in der Renditeentwicklung wider. Die Spitzenrenditen sind im vierten Quartal erneut um durchschnittlich 10 Basispunkte gefallen, im Mittel erreichen die Werte über die Logistikregionen der sieben Hochburgen hinweg 6,18%. Der Spitzenwert von 6% wird in Frankfurt und München, gefolgt von Düsseldorf und Hamburg mit jeweils 6,15% erreicht. Die Teilnehmer bleiben 2015 sehr aktiv. Die Pipeline ist gut gefüllt, resümiert JLL. □

Wohnungsportfolio-Transaktionen nur durch knappes Angebot gebremst 226.000 Wohnungen für 13,3 Mrd. Euro gedreht Die durchschnittlichen Preise pro Wohneinheit und pro qm sind leicht gefallen. Bei gleichzeitig zu beobachtenden steigenden Preisen und anhaltender Knappheit bei vergleichbaren Qualitätens müsste entsprechend die Durchschnittsqualität der gehandelten Immobilien gefallen sein. Kleinere Losgrößen und Bestandsbereinigung dürften nach Ansicht vieler Analysten im direkten Immobiliengeschäft zukünftig im Vordergrund stehen. Dies sollte nicht an der Nachfrage liegen, sondern eher daran, dass ein großer Teil der auf dem Markt zu erwartenden Portfolios bereits einmal ge-

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dreht worden ist. Allerdings werden Unternehmenszusammenlegungen das Zahlenwerk wieder pushen. (WR) Zurückhaltung spiegelt sich im Zahlenwerk des letzten Jahres allerdings noch nicht. Hier wurden Boom-Werte erzielt. Lt. CBRE verhinderte lediglich das limitierte Angebot einen neuen Rekordwert. Die Verkaufspreise stabilisierten sich auf hohem Niveau. Die Aussichten für den Wohnportfolio-Investmentmarkt 2015 sieht CBRE dank niedriger Zinsen und potentieller Unternehmensfusionen sehr positiv.

Die Researcher ermittelten ein Transaktionsvolumen für 2014 von rund 13,3 Mrd. Euro (-3% gg. Vj.) für Wohnpakete und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von mindestens 50 Wohneinheiten. Nach den Boomjahren 2004 bis 2006 sowie dem Rekordwert aus dem Vorjahr stellt dies den fünfthöchsten Jahreswert seit Beginn der Erhebung im Jahr 1997 dar. Das Interesse der großen Wohnungsbestandhalter sowie institutionellen Investoren, könne durch das vorhandene Angebot nur unzureichend bedient werden,

der Vermögensbildung. Nach Angaben von CBRE wurden im Jahresverlauf 2014 bei 232 Portfoliotransaktionen (+15%) über 226.000 Wohneinheiten (+4%) mit insgesamt knapp 13,7 Mio. qm Wohnfläche gehandelt. Vor allem der Verkauf sehr großer Wohnpakete an börsennotierte Wohnungsunternehmen dominierte den Investmentmarkt. Fünf Großportfolios, u. a. Vitus-Portfolio und das Dewag-Portfolio an die Deutsche Annington und das DGAG-Portfolio an die Buwog Group, mit insgesamt knapp 81.000 Wohneinheiten im Wert von 4,2 Mrd. machten knapp ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens aus. Darüber gab es 33 weitere Portfoliotransaktionen mit jeweils 1.000 und mehr Wohneinheiten mit einem Investitionsvolumen von insgesamt über 5,0 Mrd. Euro. Das Preisniveau stabilisiert sich auf hohem Niveau. Lediglich in Berlin ist der Aufwärtstrend ungebrochen. Berlin ist mit rund 2,5 Mrd. Euro neben Nordrhein-Westfalen weiterhin einer der gefragtesten Wohn-Investmentstandorte. Derzeit liegen lt. CBRE die Ankaufsfaktoren für institutionelle Core-Produkte in Berlin überwiegen deutlich über der 20fachen Ist-Miete. Zum einen kaufen institutionelle Investoren als langfristig orientierte als Bestandshalter. Zum anderen

meint Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE. Wohnungsbestände würden angesichts der aktuellen geopolitischen Unwägbarkeiten quasi zu einem „must-have“

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gab es in Berlin eine hohe Investitionstätigkeit kommunaler Wohnungsgesellschaften, die 2014 bei niedrigen Zinsen für rund 960 Mio. Euro ihre Immobilienbestände nach dem Motto Kaufen ist billiger als Bauen aufgestockt haben. Die weitere Preisentwicklung in den kommenden Monaten werde im Wesentlichen vom weiteren Verhalten der kommunalen Bestandshalter bestimmt. Infolge großvolumiger Paketverkäufe dominieren überwiegend die heimischen börsennotierten Immobilienunternehmen den Markt für Wohnportfolios, die mit über sieben Mrd. Euro bei knapp 54% Marktanteil liegen. Institutionelle Investoren wie Immobilienspezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen sind mit über 2 Mrd. Euro zweitstärkste Käufergruppe. Die Bedeutung von Neubauprojekten nimmt weiter zu. 2014 floss fast jeder zweite Euro in neuerstellte Geschosswohnungen. Durchschnittlich wurden für Neubau circa 3.500 Euro pro qm Wohnfläche. Der Investitionsfokus richtete sich hier auf die prosperierenden Top-Standorte und auf Universitätsstädte. Die ungebrochen hohe Nachfrage institutioneller Investoren nach Mehrfamilienhäusern in den großen Investmentzentren und deren Speckgürteln haben die Kaufpreise und Ankaufsfaktoren für Core-, Core+- und und Value AddImmobilien in den letzten Jahren kontinuierlich ansteigen lassen. Aktuell beobachtet CBRE vor allem bei institutionellen Investoren einen zunehmenden Investitionstrend in Richtung wachstumsstarker Mittelzentren in Nord- und vor allem Ostdeutschland mit Potsdam, Dresden, Jena, Rostock und Leipzig. Daneben erweitern besonders börsennotierte Wohnungsgesellschaften mit einer im Markt verankerten und vernetzten Plattform ihre Portfolios um die B-Standorte in Ostund Westdeutschland. Nach der Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen im vergangenen Jahr haben die Deutschen Annington und GAGFAH bereits ihre Fusion angekündigt. Für das kommende Jahr erwartet CBRE neben der Marktkonsolidierung bei den börsennotierten Wohnungsgesellschaften auch einen verstärkten Trend hin zur Portfoliobereinigung auf Basis einer räumlichen Fokussierung. Vor dem Hintergrund niedriger Zinsen und schwacher Alternativen werde die Nachfrage nach Wohnungsportfolios trotz geplanter Mietpreisbremse auch 2015 ungebrochen hoch bleiben. □

Zinsen in Deutschland bleiben tief Euro-Talfahrt hält an Hans Christoph Ries Die Rendite 10-jähriger Bundesanleihen ist zum Jahresanfang 2015 auf ein Rekordtief von 0,43% gefallen. Dies ist nicht nur im historischen Vergleich eine unglaubliche Größe und zeigt wie die Eingriffe der Notenbanken Märkte aushebeln können. Hieran dürfte sich in Europa im laufenden Jahr genauso wenig etwas ändern wie am safe haven-Status deutscher Staatsanleihen. Die entscheidende Frage, die sich für 2015 stellt, ist die nach der Reformwilligkeit von Italien und Frankreich. Bleibt es hier weiterhin bei Lippenbekenntnissen und Stillstand wird es in der EZB wohl zur Zerreißprobe kommen. Und der Ausgang derselben wird direkte Auswirkungen auf den Euro haben. Daher schauen die Märkte gebannt auf den 22.Januar, wenn der EZB-Rat tagt. Daran schließen sich drei Tage später die Wahlen in Griechenland an, was zu erneuten Turbulenzen führen kann. Der Jahresauftakt steckt damit schon voller Brisanz. Im Jahresverlauf dürfte dann die Auseinandersetzung der Lager um Mario Draghi und Dr. Jens Weidmann das Geschehen bestimmen. Ungeachtet wer der EZB-Politik mehr seinen Stempel aufdrückt, dürfte das Zinsniveau in Deutschland weiter niedrig bleiben. Dies muss so allerdings nicht für die Krisenländer gelten. Bleibt es dort bei der halbherzigen Reformpolitik, könnte sich dies in diesen Ländern im Zinsniveau widerspiegeln. Für den Euro dürfte sich die Talfahrt zum Dollar fortsetzen und dies umso stärker die monetäre Lockerung durch die EZB zunimmt. Ein Trendwechsel ist derzeit nicht absehbar. Allerdings gilt auch hier: Nur konsequent durchgeführte Strukturreformen können den Zustand des überalterten und maladen Europas verbessern und damit den Euro stärken. Für die deutschen Immobilienbranche dürften sich die paradiesähnlichen Zustände auf der Finanzierungsseite vorerst fortsetzen. Das gilt auch für die börsennotierten Bestandhalter. Nach deren atemberaubenden Kursperformance in den vergangenen Jahren wird die Luft allerdings doch deutlich dünner und das Risiko von Rückschlägen wächst. □

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Deal

Wohnungsmarkt entspannt sich schon ohne Regulierung

Frankfurt/Hamburg: Der IVG Garbe Logistik Fonds hat für insgesamt 25,7 Mio. Euro zwei Logistikimmobilien erworben. Es handelt sich um eine Immobilie in Gernsheim mit einer Gesamtfläche von 21.700 qm. Das Gebäude ist langjährig voll vermietet. Auf dem 39.000 qm großen Grundstück sind 50 Pkw- und sieben Lkw-Stellplätze ausgewiesen. Verkäufer ist

empirica-Immobilienpreisindex IV/2014

greenfield development. Und um das 6.500 qm große Logistikzentrum in Dettel-

Der empirica-Immobilienpreisindex des letzten Quartal 2014 sieht für die kreisfreien Städte nur noch eine Steigerung der Neubaumieten um 2,8% im Jahresvergleich. 2014 waren es noch 4,0%, vor zwei Jahren 3,5%. Durch den zeitverzögerten Neubau entspanne sich der Markt jetzt zunehmend auch ohne Wohnungspolitik. Das bestätigt die schmunzelnde „Der Immobilienbrief“-These zum unvermeidbaren „Erfolg“ der Mietpreisbremse. Sie tritt dann in Kraft, wenn sich der Markt schon selber reguliert hat. Im Vorfeld hat sie in knappen Märkten bereits zu antizipativen Mieterhöhungen geführt. Dazu hat die Medienstimmung auch in Lagen, die überhaupt nicht von Knappheit betroffen sind, Mieterhöhungen überhaupt erst möglich gemacht. Dagegen haben sich die Kaufpreise auch weiterhin vom Miettrend abgekoppelt. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre sind sie lt. empirica-Immobilienpreisindex in den kreisfreien Städten mit 2,7% p.a. stärker gestiegen als die Mieten mit 2,3% p.a.. Die lokale Bla-

bach, dass von Adler Immobilien Investment erworben wurde. Das Objekt ist langfristig an einen Logistikdienstleister vermietet. Bei diesem Ankauf fungierte JLL als Makler.

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sengefahr steigt lt. empirica. Nach „Der Immobilienbrief“Abakus sind bei diesem Zahlenwert allerdings die Mietrenditen bei heutigen Zinsen immer noch höher als vor 10 Jahren. Außerdem reicht die empirica-Preisdatenbank gerade einmal 10 Jahre zurück und beginnt kurz vor Ende einer Flaute, die 1994 begonnen hatte.

Der Index für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) ist gegenüber dem letzten Quartal nochmals deutlich um 0,9% angestiegen. Er liegt nunmehr klar über dem Mietindex (0,3%). Der Index neugebauter Eigentumswohnungen liegt inzwischen geringfügig über dem Niveau des Mietindex. Der Index für neue ETW ist gegenüber dem letzten Quartal um 1,2% gestiegen, der Mietindex um 0,4%. Der Kaufindex für EZFH zieht mit 0,7% ebenfalls an, liegt aber nach wie vor weit hinter den Preissteigerungen neugebauter Eigentumsund Mietwohnungen zurück. Inserierte Angebotsmieten neugebauter Wohnungen legen auch im aktuellen Quartal noch zu, der Anstieg fällt aber wie schon im letzten Quartal wieder moderat aus. Gegenüber dem Vorquartal sind die Mietpreise in Landkreisen mit 0,5% etwas stärker als in kreisfreien Städten

IMMAC geht mit drittem AIF in Vertrieb

(+0,4%) gestiegen. Auch deutschlandweit liegen sie 0,4% über dem Niveau des letzten Quartals. Im Jahresvergleich (ggü. 4. Quartal 2013) beträgt der deutschlandweite Anstieg 3,0%. Seit Beginn der Zeitreihe im 1. Quartal 2004 haben die Neubaumieten deutschlandweit um 15,5% zugelegt, in den kreisfreien Städten um 23,2% und 11,2% in den Landkreisen. Der Verbraucherpreisindex ist im selben Zeitraum um 17,8% gestiegen. Inserierte Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen liegen in kreisfreien Städten aktuell 1,4% über dem Niveau des vergangenen Quartals, in Landkreisen 1,1% und deutschlandweit 1,2% darüber. Im Jahresvergleich (ggü. 4. Quartal 2013) sind sie deutschlandweit somit um 5,8% gestiegen. Seit Beginn der Zeitreihe (1. Q 2004) sind die inserierten Kaufpreise für neue Eigentumswohnungen um 16,1% gestiegen, in den kreisfreien Städten um 27,3%. In Landkreisen sind sie im selben Zeitraum um 9,8% angewachsen (Verbraucherpreise: +17,8%). Die süddeutschen Städte München, Freiburg und Stuttgart sind weiterhin Spitzenreiter. Stuttgart verdrängt Frankfurt erstmals von Platz zwei. Darmstadt zieht an Freiburg vorbei und Berlin überholt Wiesbaden. Erlangen rutscht zwei Plätze nach oben auf Rang acht, Rosenheim ist „Schlusslicht“ der teuersten Städte. □

der Steiermark auch als Sitz des Tochterunternehmens IMMAC GmbH (Austria) ausgewählt.

Hamburger Initiator setzt auf Österreich Die Hamburger IMMAC, Spezialist und Marktführer im Bereich geschlossene Investments in Sozialimmobilien, hat mit dem Vertrieb des dritten AIF begonnen. Investmentobjekt ist ein Seniorenpflegeheim im österreichischen Gössendorf, südlich von Graz. Nachdem bereits im Sommer letzten Jahres der erste Publikums-AIF der IMMAC für den Vertrieb die Zulassung der BaFin erhalten hat, startet das Unternehmen nun mit dem Vertrieb der dritten Investment KG. Die eigene Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), die Hanseatische, erhielt bereits im Oktober 2013 als erste KVG der Branche die Genehmigung der Behörden. Mit dem neuen PublikumsAIF „IMMAC Austria Sozialimmobilien XII Renditefonds GmbH & Co. KG“ setzt IMMAC wieder auf ein Seniorenpflegeheim im Großraum Graz. Bereits seit 2008 sind die Hamburger in Graz investiert und haben die Stadt in

Das Seniorenpflegeheim „adcura –Gössendorf“ liegt im Süden von Graz in der Gemeinde Gössendorf etwa 20 Autominuten vom Grazer Zentrum entfernt. Es verfügt über insgesamt 120 Betten in zwei Häusern, die 1999 und 2002 errichtet wurden. Das Zentrum ist unkündbar mind. 25 Jahre an die adcura Gössendorf Seniorenwohnen GmbH vermietet. Mit 12,8 Millionen Euro Fondsvolumen und einem Eigenkapitalanteil von 6,8 Millionen Euro gehört die Investment KG eher zu den kleineren Beteiligungen. Anleger sind ab 20.000 Euro zzgl. Agio dabei und sollen Ausschüttungen von anfänglich 6% p.a. ansteigend auf 7% p.a. erhalten. Allerdings müssen sich Anleger, die nicht bereits im IMMAC -Portfolio, das mit rund 120 Immobilien keine immobilienwirtschaftlichen, negativen Planabweichungen hat, investiert sind und so vom Vertrieb angesprochen werden, sputen. Aufgrund von vielversprechenden Vorgesprächen mit dem Vertrieb ist sichergestellt, dass die Investment KG wohl innerhalb kurzer Zeit platziert werden wird. □

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Deals Deals Deals

Startschuss für „Kureck“ Wiesbaden nach Großvermietung

Berlin: Die Potsdamer Platz Arkaden sind 2015 um ein neues Einkaufs-Highlight reicher. Ab Januar mietet die US-amerikanische Fashion-

IFM AG vermietet 10.000 qm an Ministerium

Store-Kette „Forever 21“ insgesamt 2.210 qm Fläche und errichtet dann ihren vierten deutschen Store. Der Mietvertrag wurde mit einer Laufzeit von 10 Jahren mit Eigentümer SEB Asset Management abgeschlossen. Mit dieser Vermietung sind die Potsdamer Platz Arkaden mit ihrer Gesamtfläche von rund 40.000 qm auf drei Etagen voll vermietet.

Weil in der Stadt: Aurelis Real Estate GmbH & Co. KG erwirbt ein insgesamt 18.736 qm großes bebautes Grundstück in der JosefBeyerle-Straße. Kaufgegenstand waren ebenfalls vier angrenzende Flurstücke mit insgesamt 1.704 qm, die derzeit nicht genutzt werden. Die Fläche ist mit einem Logistikgebäude bebaut, das zu 100% an die BLG Automotive Logistics GmbH & Co. KG vermietet ist.

Hamburg: Dream Global REIT hat das Bürogebäude Millerntorplatz 1 für 95,7 Mio. Euro in St. Pauli erworben. OLSWANG hat die Transaktion sowie die Finanzierung rechtlich begleitet. Verkäufer ist der in Auflösung befindliche Fonds CS Euroreal der Credit Suisse. Das 1997 errichtete Bürogebäude umfasst eine Gesamtmietfläche von rund 35.000 qm und ist zu 88% vermietet.

Mit dem 20-Jahresmietvertrag für das Hessische Ministerium für Soziales und Integration ist der Startschuss für das Wiesbadener Mega-Projekt „Kureck“, dem ehemaligen Gelände der R+V in bester Wiesbadener Lage, gefallen. Während die regionale Presse noch in der vergangenen Woche Planänderungen monierte und von Machtlosigkeit und Unzuverlässigkeit privater Investoren berichtete, hatte das neue Management der IFM um Volker de Boer längst die Fäden gezogen.

Jetzt ist mit dem 20-Jahresmietvertrag für das Hessische Ministerium für Soziales und Integration (HMSI) der Startschuss für das Projekt der IFM Immobilien AG sichergestellt. Die Vorfinanzierung von Wohnungen in Wiesbadens repräsentativster Stadtlage ist für die IFM darstellbar. Die Skepsis bei Politik und Presse war allerdings verständlich, da das das etwa 21 000 qm große Grundstück mit dem aus den sechziger Jahren stammende Hochhaus vor 7 Jahren von der IFM gekauft worden war und seit Dezember 2010 leer stand. Nach der Planänderung von Volker de Boer (Foto), dem neuen Vorstandsvorsitzenden der IFM, wird das 19-stöckige Hochhaus durch ein Gebäude mit 15 Stockwerken ersetzt. Jetzt sind in der Toplage mit freiem Blick über Wiesbaden ab dem 4. OG 60% der Fläche für Eigentums-Wohnungen vorgesehen, während es ursprünglich fast ausschließlich Büros geben sollte. Der Bezug der Büros ist für Frühjahr 2017 vorgesehen. Das zum Teil denkmalgeschützte Ensemble soll hierzu ab Sommer 2015 restauriert und erweitert werden. Im Rahmen des Projekts werden die vorhandenen beiden denkmalgeschützten Gebäude im vorderen Teil aufwändig saniert und um einen Neubau ergänzt. Die historischen Bestandsbauten sowie der Neubau mit darunter liegender dreigeschossiger Tiefgarage werden modernen Ansprüchen an Energieeffizienz und Die IFM Projektentwicklung Kureck wird durch seine Lage zu einem der LandAusstattung entspre- mark Objekte in Wiesbaden (Foto: IFM) chen. Eine Zertifizierung als Green Building ist angestrebt. Der Bauantrag wird im ersten Quartal 2015 gestellt. Der Abbruch soll bereits im zweiten Quartal 2015 beginnen. Parallel dazu werden im ersten Quartal die Gespräche mit der Stadt zur Änderung des Bebauungsplanes für das Gesamtareal fortgeführt. Das neue Konzept sieht unter anderem vor, weitere ca. 5.000 qm Büro- bzw. Praxisflächen mit Einheiten ab 300 qm sowie ca. 1.000 qm Einzelhandels- und Gastronomieflächen zu schaffen. □

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KVG Lizenzen zum Jahresende UBS, Catella und Project erhalten BaFin Genehmigung Zum Ende des vergangenen Jahres gab es gleich drei KVG-Lizenzen namhafter Branchenteilnehmer der offenen und geschlossenen Fondsszene. Dabei wurden mit Catella Real Estate AG und UBS gleich zwei Unternehmen nun komplett zur Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Die Bamberger Project Gruppe hat für ihre KVG, die Project Investment AG, die Betriebserlaubnis nach KAGB von der BaFin erhalten. Ein gutes Signal für die Branche. Kurz vor Beginn des BSI Summit, der wieder mit 1.000 Teilnehmern Anfang Februar in der Frankfurter Messe stattfindet, haben gleich zwei offene Fondsanbieter und ein geschlossener Fondsanbieter Ende 2014 noch die KVG-Lizenz erhalten. Die UBS Real Estate Kapitalanlagegesellschaft firmiert künftig als UBS Real Estate GmbH. Gleichzeitig wechselt der bisherige Geschäftsführer Tilman Hickl (Foto) in den Aufsichtsrat der Gesellschaft und tritt dort die Nachfolge von Riccardo Boscardin an, der in den Ruhestand geht. Geschäftsleitung der KVG sind künftig Gabriele Merz, Jörg Sihler und Axel Verspermann. 52 Mrd. Euro Vermögen verwaltet die Gesellschaft nach eigenen Angaben. Die Catella Real Estate AG, bei der jüngst der bisherige Vorstand Dr. Andreas Kneip (Foto) plangemäß in den Aufsichtsrat wechselte, firmiert zukünftig insgesamt als KVG. Den Vorstand bilden künftig Bernhard Fachtner, Henrik Fillibeck und Jürgen Werner. Die Gesellschaft, die erst im Januar 2007 gegründet wurde, verwaltet über ihre Spezialfonds ein Vermögen von über 2 Mrd. Euro. Bisher sind 10 Sondervermögen für institutionelle Anleger und vermögende Privatkunden aufgelegt worden. „Für uns ändert sich durch die Genehmigung im operativen Geschäft nur wenig, da wir seit Gründung der Gesellschaft bereits den strengen Anforderungen des deutschen Investmentgesetzes als Kapitalanlagegesellschaft entsprochen haben“, so Dr. Andreas Kneip.

Im geschlossenen Beteiligungssegment hat die Bamberger Project Gruppe hat für ihre KVG, die Project Investment AG, die Betriebserlaubnis nach KAGB von der BaFin erhalten. Das Unternehmen ist fokussiert auf Projektentwicklungen im Wohnsegment der Metropolen Deutschlands. Nachdem im März der Spezial-AIF „Vier Metropolen“ als erstes KAGBkonformes Produkt der Project von der BaFin genehmigt wurde, kam im Juli bereits der Nachfolger „Fünf Metropolen“ in den Vertrieb. Auch im Publikumssegment ist die Mannschaft um Wolfgang Dippold (Foto) und Jürgen Seeberger mit dem Angebot „Wohnen 14“ vertreten. Der Nachfolger „Wohnen 15“ ist bereits bei der BaFin eingereicht und im finalen Genehmigungsprozess. Die steigenden Genehmigungszahlen sowohl der Kapitalverwaltungsgesellschaften als auch der AIFs sind ein gutes Zeichen für die Branche und deuten auf ein professionelles Genehmigungsverfahren seitens der BaFin hin. Wenn jetzt noch Vertrieb und Kunde nachziehen, könnte fast schon so etwas wie „Normalität“ in einem geschrumpften Markt einkehren. Allerdings dürfte das Zahlenwerk, das auf dem bsi Summit veröffentlicht werden wird, noch einmal die Dramatik der Regulierungsauswirkungen vor Augen führen. Nach unserem Abakus, der Schätzungen, Nichtmeldungen, aber auch viele Erfolgsstories berücksichtigt, wären wir nicht überrascht, wenn sich die Platzierungsergebnisse noch einmal um 3040% reduziert hätten. Die Verbandsoberen sprachen bereits seit mehreren Jahren von Bodenbildung. Andererseits sprechen professionelle Vertriebe wie die BW Equity mittlerweile wieder von wachsendem Vertrauen in den Markt der geschlossenen Beteiligungen, auch wenn noch viel Aufklärungsarbeit vor Verband und Marktteilnehmern liegt. □

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Neugründung

Wohnimmobilienmarkt Hamburg

Frankfurt: KKR und Deutsche Immobilien ChancenGruppe geben die Gründung der German Estate Group AG (GEG) bekannt. Die GEG mit Sitz in Frankfurt ist als eine der führenden deutschen Investment- und Asset Management-Plattformen im gewerblichen Immobilienbereich konzipiert und wird sich dabei vor allem auf den deutschen Büround Einzelhandelsmarkt fokussieren. Die DIC-Gruppe überträgt ihr operatives Geschäft auf die GEG; dazu gehört auch ein Team von rund 40 Immobi-

Mieten weitgehend ausgereizt

lienexperten. Ulrich Höller (49) wird den Vorstandsvorsitz der GEG übernehmen.

Sabine Richter Zum Jahresanfang lohnt ein Blick auf die Perspektiven des Wohnimmobilienmarktes. Eine Reihe von Studien belegen, dass die Hamburger Wohnungsmieten seit Mitte 2013 weitgehend stabil sind. Laut JLL-Erhebungen lagen die durchschnittlichen Angebotsmieten im ersten Halbjahr 2014 bei 10,65 Euro pro Quadratmeter und Monat, was einer Senkung von 0,6% gegenüber dem Vorjahr entspricht. „Der Markt dürfte sich auch 2015 seitwärts bewegen“, sagt Roman Heidrich von JLL. Der Druck sei zwar nach wie vor hoch, für viele Haushalte sei aber nach den starken Steigerungen seit 2007 eine Obergrenze erreicht. „Mieter weichen zunehmend auf preiswertere Alternativen in Lage oder Ausstattung aus, davon profitiert auch das Umland“, sagt Heidrich. Bei preiswerten Wohnungen, wozu insbesondere Bestände in NachkriegsSiedlungen zählen, gibt es daher noch kleine Steigerungen auf durchschnittlich 8,95 Euro. Neubaumietwohnungen in mittleren und einfachen Lagen werden stabil oder leicht steigend zwischen neun und elf Euro angeboten. Mieten im oberen Segment sinken Teurere Bezirke sind von Stagnation oder sinkenden Mieten geprägt. In gefragten Lagen z.B. nördlich der Elbe und um die Alster erreichen Neubauwohnungen zwar rund 14 Euro.

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Aber das Produkt müsse zum Preis passen und stimmig sein, sonst werde der Preis nicht mehr akzeptiert. „Der Druck ist raus“, sagt Heidrich. „In keiner anderen Stadt hat der Neubau sei 2013 so stark angezogen wie in Hamburg, das zeigt Wirkung“. Sprünge bei der Wiedervermietung seien kaum noch möglich. Die Masse der Nachfrage, die die hohen Preise bezahlen kann, sei ausgeschöpft. „Wer Mieten von über 16 Euro bezahlen kann, der kauft“, sagt Heidrich. Engel & Völkers bestätigen diese Einschätzung in ihrem „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2014/2015: „Nach Jahren deutlicher Preissprünge sorgen zahlreiche Neubauten im Premium-Segment in den besten Lagen für Entspannung“. Allerdings konstatiert E&V hier noch Mieten bis zu 24 Euro. In einfachen und mittleren Lage halte die Preisdynamik aufgrund höherer Nachfrage an, so die Prognose. Axel Kloth, Hamburger Vorsitzender des IVD, bestätigte, dass der Zenit überschritten sei. „Der Markt reagiert auf den Neubau, die Bewerber werden weniger und kritischer, es gibt zum Teil Leerstände über mehrere Wochen oder sogar Monate“. In bürgerlichen Lagen gebe es wieder frisch sanierte, 80 qm große Wohnungen für neun Euro. Wohnungen in Alsternähe, die vor zwei Jahren noch

für 14,50 Euro vermietet wurden, gingen jetzt für 12,50 Euro weg. Allerdings müsse man differenzieren: In den besonders gesuchten innerstädtischen Hotspots, wo nicht nachgebaut werden könne, bleibe es eng und teuer. Geradezu exemplarisch stünde dafür die HafenCity: „Mieter zahlen hier für Blick und Image, aber es entsteht noch ständig Neues“, sagt Kloth. Dadurch habe sich der Markt komplett verändert. Mieten seien verhandelbar und bröckeln, das Anfangsniveau von 14 bis 19 Euro habe sich nicht halten lassen. „Das Bündnis für Wohnen ist ein Riesenerfolg und zeigt deutliche Effekte“, sagt auch Sönke Struck, Vorsitzender des Bundesverbandes Freier Immobilienunternehmen in Hamburg. Spritzenmieten von 16 oder gar 18 Euro, aber auch Wohnungen mit Mängeln und in weniger gefragten Stadtteilen ließen sich schon nicht mehr einfach umsetzen. „Der Mark hat sich auf hohem Niveau stabilisiert“. Bautätigkeit spürbar belebt 2013 sind in Hamburg 10.328 Wohneinheiten genehmigt und 6.407 fertig gestellt worden, 2.614 mehr als im Jahr 2012. Auch 2014 und 2015 werde das Ziel mit über 6.000

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Weitere Personalien München: Hubert Keyl (42) leitet ab sofort als Partner die Münchener Niederlassung des Immobilienberatungsunternehmens Cushman & Wakefield (C&W). Weiterhin bleibt Keyl als Head of Office Agency Leiter der Münchener Bürovermietungsabteilung von C&W.

Paris/München: Charles Pridgeon, CEO der Allianz Real Estate, scheidet in gegenseitigem Einvernehmen aus der Allianz aus, um sich neuen beruflichen Herausforderungen außerhalb der Gesellschaft zu stellen. Düsseldorf: Seit 01. Januar 2015 erweitert Mark Aengevelt den Gesellschafterkreis der AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG, dem bislang Dr. Lutz Aengevelt und Dr. Wulff Aengevelt, Vater von Mark Aengevelt, angehören. Mark Aengevelt ist seit rd. zwei Jahren erfolgreich in dem Familienunternehmen tätig. Hamburg: Nach langjähriger Tätigkeit als Geschäftsführer ist Christoph Ringleben (63) zum 31. Dezember 2014 aus der Geschäftsführung der Grossmann & Berger GmbH ausgeschieden und in Ruhestand gegangen. Mit Wirkung zum 1. Januar 2015 ist Axel Steinbrinker (48) in die Geschäftsführung eingetreten und wird gemeinsam mit Holger Michaelis den Bereich Gewerbeinvestment mit Standorten in Hamburg und Berlin verantworten.

Wohnungen mehr als erfüllt, versprach Bürgermeister Olaf Scholz. Die städtische Saga GWG feierte 2014 ihre 1000. fertig gestellte Wohnung und kündigte für 2015 ebenso viele an. Die 93 Hamburger Unternehmen des Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen haben 2014 rund 1.900 Wohnungen neu gebaut, 2015 soll das gleiche Volumen in Angriff genommen werden. Schwerpunkte der Bautätigkeit wird weiterhin die HafenCity mit dem Überseequartier sein und die Neue Mitte Altona. Relativ frisch hat der Senat Viertel im östlichen Teil Hamburgs in den Fokus gerückt, 20.000 neue Wohnungen sieht der Masterplan vor, 4.000 Wohnungen sollen allein in Wilhelmsburg entstehen. Der Senat beauftragte die IBA GmbH mit der Projektentwicklung auf der Elbinsel. Dass geklotzt werden muss, zeigen die Bevölkerungsdaten. Der Wachstumstrend hält an, zum Jahresende 2013 lebten in Hamburg wieder fast 1,8 Mio. Menschen, 12.000 mehr als 2012. Neben der Binnen- gibt es auch eine anhaltend starke Zuwanderung von außen. Der Anteil der Einpersonenhaushalte ist mit 50,6% einer der höchsten in einer deutschen Großstadt. Damit dürften selbst die derzeit hohen Neubauzahlen der zusätzlichen Nachfrage hinterherhinken. Laut JLL-Analyse müssten rund 10.000 Wohnungen im Jahr gebaut werden, zumal die Stadt ein Defizit von 30.000 bis 40.000 Wohnungen vor sich herschiebt und schon seit Jahren in keinem Bezirk mehr einen marktaktiven Leerstand aufweist. Nach dem Bündnis für das Wohnen zur Ankurbelung der Wohnungsbaus haben SPD-Senat, Bezirke und Wohnungswirtschaft nun ein „Bündnis für die Quartiere“ vereinbart. Die Errichtung von Wohnungen soll von einer Aufwertung bislang vernachlässigter Quartiere begleitet werden. Öffentliche und private Investoren, Bezirksämter, Bürgerinitiativen, Stadtplaner sollen unter Anleitung professioneller Moderatoren ein Gesamtkonzept für den Stadtteil entwickeln. □

Kaufpreise für Premium-Geschäftshäuser im Alltime-High Wie die Jahre zuvor, konzentrierte sich das Interesse der Investoren 2014 auf Geschäfts- und Kaufhäuser in den Bestlagen der deutschen Innenstädte. Im Fokus lagen nicht nur die „Big Seven“, sondern auch Oberzentren wie Münster, Freiburg, Heidelberg. Zwar drückte das knappe Angebot das Transaktionsvolumen, jedoch erreichten die Preise Rekordniveau. (WR) Vor allem Privateigentümer zeigten mangels alternativer Anlagemöglichkeiten nur sehr geringe Verkaufsbereitschaft. Insgesamt ermittelt Comfort für den bundesweiten Premiummarkt für Geschäftshäuser in High Street Lagen, also ohne Shopping-Center, Fachmärkte oder Stadteillagen in 2014 ein Transaktionsvolumen von rund 1,7 Mrd. Euro nach 2,5 Mrd. Euro im Vorjahr. Dies entspricht in 2014 einem Marktanteil der Primärlagen an allen im Inland gehandelten Einzelhandelsimmobilien von 18% (Vj.: 29%). Parallel zur gewachsenen Knappheit an Objekten ist der Preistrend klar aufwärts gerichtet. Die Renditeerwartung sank vom absoluten Minimum von 4,2% im vorletzten Jahr in 2014 in der Kölner Hohe Straße, dem Berliner Kurfürstendamm oder der Frankfurter Goethe Straße auch schon mal auf 3,0% Rendite. Bislang wurden Faktoren über 30-fach allenfalls mit Deutschlands wertvollstem Pflaster München verbunden. 2014 wurde diese Grenze in den Bestlagen gleich mehrerer Metropolen, bis hin zum Faktor 35-fach durchbrochen. Auch in B-Städten wie z. B. Freiburg sanken die Renditen manchmal unter 5%. In der Fünf-

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jahres-Betrachtung fiel die Rendite im High Street Segment bundesweit von durchschnittlich 4,6% in 2009 kontinuierlich auf nunmehr 4,1% Rendite in 2014. „Es bedarf keiner prophetischen Gabe, auch für das laufende Jahr eine anhaltend hohe Nachfrage auf die High Streets bei gleichzeitig weiterer Angebotsverknappung zu prognostizieren“, ist sich Olaf Petersen, Chefresearcher der Comfort, sicher. Entsprechend würden die Preise weiter steigen. Eine Trendwende sieht Petersen solange nicht, bis das Zinsniveau auf heutigem Niveau verharrt. Besonders in den Metropolen würden erkennbare Wertsteigerungspotentiale dementsprechend schon im Voraus bezahlt. □

Wohin mit all dem Geld? „Undermanaged“-Immobilien bieten Chancen, bei Core überwiegt Risiko Dr. Joachim Wieland, CEO der aurelis Real Estate GmbH & Co. KG Die EZB setzt die Maxime des billigen Geldes weiter konsequent um. Das bringt für Investoren und Kreditgeber veränderte Marktbedingungen. Während Projektentwickler vor ein bis zwei Jahren noch jede Menge Klinken putzen mussten, um eine Finanzierung auf die Beine zu stellen, scheitern heute weitaus weniger Entwicklungsprojekte an der Finanzierung. Banken, Versicherungen, Pensionskassen und Kreditfonds stehen unter Anlagedruck. Die klassische Core-Immobilie wird aber noch am liebsten finanziert. Übersehen wird oft, dass das Risiko im Lebenszyklus der Immobilie nicht sinkt, sondern steigt. Die Studie „Bank Lending Survey“ der Europäischen Zentralbank belegt, dass Banken seit dem Frühjahr 2014 die Vergabekonditionen für Kredite gelockert haben. Durch die gesunkenen Kreditmargen fallen die Preise für Immobilienkredite deutlich geringer aus und der Handlungsspielraum für Immobilienunternehmen steigt. Der Bestand kann zu günstigen Konditionen erweitert werden. Projekte, die noch vor wenigen Jahren verschoben wurden, werden angegangen. Damit kommt Bewegung in Portfolien und somit auch ins Asset Management. Immer noch finanzieren Kreditgeber am liebsten die klassische Core-Immobilie, auch wenn in diesem Segment durch die Preisentwicklung der letzten Jahre die Rendite gesunken ist. Hier wird – orientiert an der Marko-

witz´schen Portfoliotheorie – unterstellt, dass mit einer niedrigen Rendite auch ein niedriges Risiko einhergehe. Doch die Core-Immobilie, vollvermietet in bester Lage mit einem langfristigen, bonitätsstarken Mieter ist ein knappes Gut. Und so reduziert sich die Marge der Kreditgeber weiter, mit der Folge, dass die Risikokosten kaum noch gedeckt werden. Jedoch sinkt das Risiko im Lebenszyklus der Immobilie nicht, es steigt. Schließlich ist der moderne Neubau nach 15 Jahren nicht mehr so modern und verlangt nach den ersten großen Investitionen. Der Makler der Nachbarimmobilie im Core -Segment macht dem Mieter ein attraktives Angebot und schon befindet sich dieser in einer hervorragenden Verhandlungsposition, um den Mietpreis zu drücken. Die Rendite sinkt weiter, das Risiko nicht. Mehr Potential bieten Immobilien, die gerne als „undermanaged“ bezeichnet werden. Diese sind nicht voll vermietet, selten auf dem neuesten Stand und noch seltener im eigentlichen Core-District zu finden. Gerade wegen dieser „Mängel“ wird den Objekten ein hohes Risiko nachgesagt, doch dies ist ein Trugschluss. Was bei diesen Objekten tatsächlich höher ist, sind die Chancen. Der Mietpreis hat Luft nach oben, die Vermietungsquote ebenfalls. Der Kaufpreis hingegen ist eher gering. Mit einem professionellen Refurbishment und einer aktiven Vermarktung können Immobilienprofis diese Objekte auf ihr eigentliches Potential anheben. Die Immobilie mit den vermeintlich schlechten Aussichten wird so der heimliche Champion, denn die Rendite steigt durch die zusätzlichen Mieteinnahmen. Die aktuelle Marktsituation macht diese managementintensiven Objekte immer attraktiver - auch für Kreditgeber. Noch sind es vor allem lokale Institute, die sich hier herantrauen. Sie erkennen aufgrund ihrer regionalen Marktkenntnis die Chancen von Immobilienprojekten mit Wertschöpfungspotenzial an B-Standorten. Zwar ist der Rechercheaufwand größer und es gilt, die Risiken sorgfältig zu analysieren und realistisch einzupreisen. Doch wenn der Asset Manager auf einen langjährig stabilen Track Record verweisen kann, ist das Ausfallrisiko faktisch überschaubar. Die Kreditinstitute können so trotz der aktuellen EZB-Politik noch Geld verdienen und die Diversifizierung leistet einen wichtigen Beitrag zur Risikostreuung im Kreditportfolio. (Dr. Joachim Wieland ist CEO der aurelis Real Estate GmbH & Co. KG, dem Spezialisten für Landentwicklung, Asset Management und Hochbau.) □

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Vertriebsstart

Interview – Von der Natur lernen

Hamburg: Die IMMAC Holding AG startet den Vertrieb des dritten PublikumsAIF des Unternehmens. Der „IMMAC Austria Sozialimmobilien XII Renditefonds GmbH & Co. KG“ investiert in ein österreichisches Seniorenpflegeheim südlich von Graz.

EURA Grundbesitz und Bauträger setzt auf reine Holzgebäude

Die BaFin hat bereits im Dezember 2014 für den Publikums-AIF der IMMAC und deren Kapitalverwaltungsgesellschaft, der Hanseatischen, die Vertriebszulassung für die Investment KG „IMMAC Austria Sozialimmobilien XII Renditefonds GmbH & Co. KG“ erteilt. Die Investment KG investiert in ein Seniorenpflegeheim im österreichischen Gössendorf, südlich von Graz. Das Seniorenpflegeheim „adcura – Gössendorf“ besteht aus zwei Häusern, welche 1999 und 2002 errichtet wurden und eine Kapazität von 120 Betten haben. Das Zentrum ist unkündbar auf 25 Jahre an die adcura Gössendorf Seniorenwohnen GmbH vermietet. Das Eigenkapitalvolumen beträgt 6,8 Mio. Euro bei 12,8 Mio. Euro Fondsvolumen. Die Ausschüttungen beginnen bei 6% p.a. ansteigend auf 7% p.a. am Ende der planmäßigen Laufzeit 2029. Anleger können sich ab 20.000 Euro zzgl. 5% Agio beteiligen.

Die Redaktion im Interview mit Ralf Ehrlich, Geschäftsführer der EURA Grundbesitz und Bauträger GmbH. Der Immobilienbrief: „Von der Natur lernen – Das Geheimnis des Naturstoffes Holz“ ist eines Ihrer Maxime mit der Sie Mehrfamilienhäuser rein aus Holz bauen. Was ist das Geheimnis? Ralf Ehrlich: Holz ist das beste Baumaterial, richtig geerntet und verarbeitet bleibt es lange haltbar, ganz ohne gesundheitsschädliche Chemie. Um das Feeling dieses einzigartigen Stoffes zu erleben, waren wir vor dem Entschluss, auf welche Art und Weise das nächste Immobilienprojekt in unserer Lieblingsstadt Dresden umgesetzt werden soll, zu einem Wochenende in den Bergen in einem großen Vollholzhotel „zur Probe“ eingeladen. Es war unbeschreiblich und es dauerte nicht lange bis wir uns sicher waren, genauso müssen Menschen leben dürfen und genauso möchten wir unser nächstes Projekt realisieren. Es sollte etwas Besonderes sein, was es in dieser Art und Weise noch nicht zahlreich zu finden gibt. Und in der Tat ist das „Holz Palais“ erst das Zweite in dieser Form im Mehrfamilienbau in ganz Deutschland! DIB: Sie haben, nach eigenen Angaben das gesündeste Haus in Dresden auf höchstem technischen Niveau erstellt. Wie haben Sie dieses Ziel umgesetzt? Ehrlich: Die Lösung liefert die patentierte Thoma Holz100-Bauweise (Holz100=100% Holz), bei der Kanthölzer und Bretter stehend, liegend und diagonal zu kompakten Bauelementen geschichtet werden und mit staubtrockenen Buchendübeln, ganz ohne Leim und Metallteile, unlösbar verbunden werden. In richtiger Stärke und Anzahl verbinden diese Holzdübel die einzelnen Holzlagen zu unverwüstlichen Massivholzblöcken, mechanisch statt chemisch. Die bauphysikalischen Daten sind bemerkenswert. Die massiven Vollholzwände erzielen höchste Schalldämmung, getestet an einigen in Holz100-Bauweise erstellten Hotels und somit ein wichtiges Kriterium für den Objektbau. DIB: Wie sind Sie mit dem Thema Wärmedämmung umgegangen? Ehrlich: Beim Thema Wärmedämmung beschert die leimfreie Verbindung bspw. mit einem Lambdawert von 0,078 einen Weltrekord aller statisch tragenden Baustoffe! Gegenüber vollem und verleimtem Holz bedeutet es beinahe die doppelte Dämmung bei gleichem Querschnitt. Das technische Geheimnis wiederum liegt in den aufeinander gelegten Holzlagen mit hauchdünnen Luftschichten dazwischen. Der Wärmestrom in der Wand wird so immer wieder unterbrochen. Wir wissen inzwischen von diversen Bauherren, die mit Holz100 gebaut haben, dass die Einsparung in den Heizkosten pro Jahr bei 30 – 50% liegt. Es wird also mit einer einstofflichen Bauweise der Standard eines Passivhauses (Null-Energie-Haus) erreicht, und das mit 100%iger Sicherheit gegen Kondensat (Schwitzwasser) sowie Schimmelbildung! Im Übrigen gibt die Firma Thoma eine Garantie auf die technische Funktionsfähigkeit der Holz100-Bauteile (statische Funktion, Wärmedämmung und Freiheit von Kon-

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denswasserschäden) für 50 Jahre. Nennen Sie mir einen Hersteller, der so etwas vorweisen kann! Auch die Auskühldauer betreffend, macht diesem System so schnell niemand etwas vor. So ist bspw. die Auskühldauer einer 36er Holz100-Wand im Vergleich zu herkömmlichen Massivbau-Systemen fünf mal so hoch, im Vergleich zu Leichtbauwänden (Ständerwänden) sogar 15-20 mal so hoch. Man erhält praktisch eine kostenfreie Klimaanlage ohne Energieverbrauch.

seine Bewohner. Alle unbehaglichen externen Einflüsse wie Feuchtigkeit, Temperatur, Trockenheit oder gar elektrostatische Aufladungen werden vom massiven Holz gepuffert, gespeichert und auf das für uns Menschen behaglichste Maß gebracht. Mit dem „Holz Palais“ entsteht ein besonderes Immobilienprojekt mit einem ganz speziellen Flair.

DIB: Brandschutz hat im Wohnungsbau eine tragende Rolle. Gebäude- und Baustoffklassen sowie Feuerwiderstandsklassen regeln, was gebaut werden darf. Wie setzen Sie den Brandschutz um?

Ehrlich: Angesprochen werden gerade auch besonders Gesundheitsbewusste oder Allergiker, da wir ausschließlich mit rein durch ökologische Siegel geprüften Baustoffen bauen und somit bestes Raumklima erzielen. Nicht nur die Vollholz-Außenwände sowie auf Wunsch auch soweit statisch möglich alle Vollholz-Innenwände tragen hierzu bei, sondern auch alle anderen von uns verbauten Materialien. Beispielhaft nennen möchte ich an dieser Stelle den Bodenaufbau aus Eifellava oder Ton, in dem die Fußbodenheizung verlegt wird oder gar die Trittschalldämmung, wozu mineralisch ummantelte Holzspäne verwendet werden. Wir setzen mit diesem Projekt unseren Wunsch um, ein Stück weit das Bewußtsein der Menschen für einen gesunden Lebensraum zu schaffen, in dem wir Stoffe verwenden, die die Umwelt erhalten statt sie zu belasten. Baubeginn wird im April 2015 sein, geplante Fertigstellung Ende 2016.

Ehrlich: Zum Thema Brandschutz lassen sich ebenso nur Bestwerte vorweisen. Mit F180 statt F30 wird der sechsfache Wert im Vergleich zu einem Haus in herkömmlicher Bauweise erzielt. Das bedeutet 180 Minuten statt nur 30 Minuten Widerstand gegen die 1.000°C heiße Prüfflamme. Doch wie funktioniert das? Die vollmassive Bauweise liefert die Lösung, da Holz nur dann gut brennt, wenn es dünn und von Luft umspült ist und somit eine große Oberfläche hat. Ein großer Klotz verkohlt hingegen nur an seiner Außenseite, aber er brennt nicht. DIB: Gibt es empirische Untersuchungen zum Thema Massivbau mit Holz? Ehrlich: Es gibt viele Studien diverser Universitäten und Institute, die diese Prüfergebnisse im Detail belegen. Massivholzwände erzeugen ein wahres Geborgenheitsklima für

DIB: Welche Zielgruppe wollen Sie mit der Bauweise ansprechen?

DIB: Vielen Dank für das Gespräch! Weitere Informationen gibt es unter www.holz-palais.de oder telefonisch unter 0351/309 17 131. □

Die Metropolen im Überblick Frankfurter Büromarkt mit niedrigstem Umsatz der letzten 20 Jahre Insgesamt recherchierten die Maklerhäuser einen Flächenumsatz für den Frankfurter Büromarkt zwischen 360.000 qm (C&W) und 411.000 qm (BNPPRE). Die Differenzen entstehen aus zeitlichen und regionalen Abgrenzungsunterschieden und natürlich Erfassungsgenauigkeit. Trotz eines guten Schlussquartals mit 135.000 qm nach BNPPRE-Zusammenstellung blieb das Jahresergebnis des Frankfurter Büromarktes mit insgesamt 411 000 qm Umsatz 17% geringer als im Vorjahr. Für 2015 erwarten die Makler wieder steigende Umsätze. Allerdings sind nach wie vor keine Großabschlüsse in der aktuellen Pipeline. Cushman & Wakefield sieht sogar einen Rückgang des Flächenumsatzes von 20%. Im Trend sind sich alle Makler mit einem Rückgang gegenüber 2014 mit 15 bis 20% nahezu einig. Für BNPPRE liegt der Umsatz so niedrig wie seit

20 Jahren nicht mehr. Colliers hingegen registrierte 2004 und 2009 noch niedrigeren Umsatz. Grund für den schwachen Markt sei vor allem der Mangel an Großabschlüssen. Mit nur 21% Marktanteil gegenüber 40% im langjährigen Durchschnitt sei die Größenklasse über 5 000 qm unterdurchschnittlich vertreten. Allerdings liege das nicht nur an der Nachfrage, sondern auch an fehlenden Alternativen für eine Neuanmietung, da das Angebot an großflächigen, modernen Neubauflächen vergleichsweise niedrig sei. ►

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Dabei beobachten alle Makler weiteren Leerstandsabbau. 1,81 Mio. qm (BNPPRE) standen Ende 2014 leer und damit 5% weniger als Ende 2013. Hiervon entfallen 798.000 qm auf Flächen mit moderner Qualität. In der Innenstadt stehen mit 242.000 qm die meisten Flächen leer. 69% davon sind moderne Flächen, die vornehmlich auf Baufertigstellungen wie dem Taunusturm stammen. Die Leerstandsquote liegt bei 12,5% (Colliers) bzw. 11,6% (Savills) bzw. 11,4% (C&W) und damit 130 BP unter Vorjahresniveau. Die Flächen im Bau haben sich um 46,5% auf 239.000 qm reduziert. Dies sei das mit Abstand niedrigste Bauvolumen der letzten 20 Jahre. Der Anteil der noch vermietbaren Flächen liegt aktuell bei 46%. Die Spitzenmiete liegt unverändert bei 38 Euro (BNPPRE) und wird im Bankenviertel erzielt. Zweitteuerste Lage bleibt das Westend mit 37 Euro/qm (BNPPRE) vor der Bürozone Innenstadt mit 35 Euro/qm (BNPPRE). In den Cityrandlagen sind die Mieten leicht gesunken. Auch die Durchschnittsmiete liegt mit 19,50 Euro/qm (Colliers) ebenfalls auf Vorjahresniveau. Die Citylage dominiert den Flächenmarkt. Mit 215.000 qm (BNPPRE) entfielen gut 52% auf die zentralen Bürolagen. Das Bankenviertel liegt dabei mit 90.000 qm an der Spitze. Die größten Deals waren hier die Anmietung der Deutschen Bank AG über 32.000 qm im TishmanSpeyer-Projekt MainZero gefolgt von Union Investment mit 20.500 qm im WinX Tower der DIC Asset und die Deutsche Bundesbank mit 15.400 qm. Hinter der City folgt Eschborn mit 28.000 qm und die City West mit 24.000 qm. Stärkste Mietergruppe sind dabei nach wie vor Banken und Finanzdienstleiter mit 31% Marktanteil gefolgt von Beratungsgesellschaften mit 14% und sonstigen Dienstleistern mit 11%. Für 2015 gehen die Researchhäuser davon aus, dass das schwache Ergebnis des letzten Jahres übertroffen werde, was aufgrund des niedrigen Niveaus nicht schwer sein dürfte. Die Nachfrage vor allem im kleinen und mittleren Segment sei ungebrochen.

Büromarkt München 2014 Umsatz etwa auf Vorjahresniveau Der Münchner Büromarkt bleibt Deutschlands Nummer 1 beim Umsatz. Zwischen 593.000 qm (Savills) und 641.000 qm (JLL) notierten die Makler für das Gesamtjahr 2014. Für 2015 wird wieder eine Umsatzgröße von 600.000 qm prognostiziert. Ein guter Jahres-Endspurt sorgte dafür, dass der Münchner Büromarkt doch noch die 600.000-Marke erreichte. Allein im

vierten Quartal betrug der Umsatz lt. C&W 199.000 qm (JLL: 218.000qm). Im langfristigen Vergleich liegt dieser damit lt. C&W rund 9% unterhalb des Fünf- und rund 8% unterhalb des Zehnjahresdurchschnitts. Im Jahresvergleich pendelt der Umsatzvergleich zwischen -4% (Savills) und +3% (JLL). Mit 5 Mrd. Euro Investmentvolumen (JLL) war der Umsatz im Investmentbereich sogar so stark wie nie zuvor. Dreiviertel des Umsatzes (JLL) wurde im Stadtgebiet umgesetzt. 104.000 qm gingen allein in der Innenstadt über die Theken der Vermieter. Allerdings war das deutlich weniger als in den Vorjahren. Grund ist der Mangel an adäquaten Flächen. Vor allem die Innenstadt sei leergefegt, so JLL. Demgegenüber kann für das Westend ein Zuwachs von 26%, für das Umland-Ost und den Teilmarkt Olympiapark ein Umsatzplus von jeweils über 100% mit deutlich mehr Abschlüssen notiert werden. Der größte Abschluss des Jahres ist die Vorvermietung von rund 21.000 qm durch Brainlab im ersten Quartal. Der Vertrag mit Panasonic über rund 11.100 qm im Epsilon stellt die größte Vermietung im vierten Quartal dar. Die Leerstandsquote sank über alle Makler hinweg und liegt zwischen 6% (Savills) und 6,6% (JLL). Zum Vergleich: 2010 betrug die Leerstandsquote noch 10,5% (Savills). Der Büroflächenbestand beträgt aktuell 20 Mio. qm. In der Innenstadt liegt die Leerstandsquote sogar nur bei 3%. Die Teilmärkte Bogenhausen und der Norden konnten lt. JLL in den letzten Jahren besonders viel Leerstand abbauen. Das sind auch die beiden Teilmärkte mit den niedrigsten Leerstandsquoten von 2,5% bzw. 1,7%. Für 2015 geht JLL von weiterem Leerstandsabbau aus. 185.000 qm beträgt das aktuelle Fertigstellungsvolumen wovon allerdings nur noch 67.000 qm zur Verfügung stehen. Die Spitzenmiete liegt zwischen 33 €/qm (JLL) und 34,5 €/qm (BNPPRE/Savills) und damit ca. 4,6% (Durchschnitt aller Maklerhäuser) höher als noch im Vorjahr. JLL geht davon aus, dass 2015 ein weiterer Anstieg um 3% zu sehen sein wird. Es gebe bereits heute Mietverträge für Flächen mit bestimmten Kriterien, für die Mieter mehr zu zahlen bereit seien. Die Incentives für einen Fünfjahresvertrag für Topflächen bewegen sich nach wie vor bei ca. 8% (JLL). Für das Gesamtjahr sieht C&W den Büroflächenumsatz auf Vorjahresniveau. München bilde das Zentrum einer starken Wirtschaftsregion mit weiteren Wachstumsperspektiven. (AE) □

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Becken baut auf letztem Baufeld am Hauptbahnhof

Berliner Büroflächenmarkt mit Rekordergebnis Klassenbester 2014 der Top 7

Die BECKEN Development GmbH aus Hamburg legte im Dezember 2014 im Lehrter Stadtquartier südlich der Europacity den Grundstein für den neuen Bürokomplex „Bertha Berlin“. Vis-à-vis dem Kanzleramt entsteht bis Mitte 2016 in der Bertha-BenzStraße / Alt-Moabit das neunstöckige Bürogebäude mit ca. 18.000 qm Mietfläche. Ziel ist es, für die zukünftigen Mieter einen kommunikativen Arbeits- und Treffpunkt an einem der lebendigsten Orte des neuen Berlins zu schaffen.

Alle Maklerhäuser sind sich einig – Klassenbester 2014 der Top 7-Büromärkte ist der der

Dabei leistet die BECKEN Development GmbH mit ihrem ersten, noch dazu spekulativ errichteten Berliner Projekt einen wichtigen Beitrag zur Stadtteilentwicklung rund um den Hauptbahnhof und sieht diesen Schlussstein des Lehrter Stadtquartiers als Initial für ein dauerhaftes Engagement in der Hauptstadt. „Ich freue mich sehr, dass wir mit „Bertha Berlin“ den Grundstein für unsere Arbeit in Berlin gelegt haben“, so Dieter Becken, geschäftsführender Gesellschafter der BECKEN Holding GmbH, bei der Grundsteinlegung. „Wir sind stolz darauf, als Hamburger Projektentwickler jetzt auch die Hauptstadt mitzugestalten. Dafür investieren wir rund 70 Mio. Euro“, erläutert Stefan Spilker, Geschäftsführer der BECKEN Development GmbH.

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Hauptstadt Berlin. Und das gleich aus zwei Gründen wie Rüdiger Thräne, Regional Manager Berlin bei JLL, erklärt: „Viele Unternehmen ziehen Berlin nicht mehr ausschließlich für ihre Hauptstadtrepräsentanzen in Erwägung. Immer öfter werden auch Forschungs- und Vertriebskapazitäten aufgebaut. Für regierungsnahe Organisationen führt an Berlin ohnehin kein Weg vorbei. Aus Sicht der Investoren ist die Stadt einer der wenigen Märkte mit Mietsteigerungspotenzial. Weitere wichtige Aspekte der Berliner Gewerbeimmobilien-Story, die insbesondere internationale Investoren ansprechen, sind der Tech-Aufschwung, sinkende Arbeitslosenzahlen, die moderate Bautätigkeit und der Hauptstadtbonus. Insgesamt finden Mieter, Investoren und Entwickler hervorragende Perspektiven vor.“ Das zeigen die Zahlen aller Häuser, die den Jahres-Büroflächenumsatz von 773.800 bis 608.000 qm beziffern und sich in der Einordnung diese Ergebnisses fast gegenseitig übertreffen. Da ist die Rede von „Rekordniveau“, „Alle Erwartungen übertroffen“, „Höchstes Ergebnis seit Erhebung der Marktdaten“ und dergleichen. Im Gesamtjahr 2014 wurde laut JLL ein Flächenumsatz von 616.600 qm erreicht. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (454.600 qm) stellt dies einen Anstieg um 36% dar. Das Ergebnis ist der höchste jemals von JLL ermittelte Berliner Flächenumsatz. Er liegt rund 10% über dem bislang gültigen Topergebnis aus dem Jahr 2006. Die Anzahl der Vermietungen liegt mit insgesamt fast 700 Vermittlungen rund 29% über der des Vorjahreszeitraums und um mehr als die Hälfte über dem 5-Jahres-Durchschnitt. Sven Scharke, Team Leader Office Leasing Berlin bei JLL, fasst für alle zusammen: „Der Flächenumsatz stellt einen Allzeitrekord dar und hat die 5- und 10Jahresdurchschnitte ebenso übertroffen wie die Prognosen zu Jahresbeginn. Die Marktdynamik spiegelt sich in der überdurchschnittlichen Zahl an Großvermietungen und dem gleichfalls sehr hohen Anteil kleinerer Flächen wider. Auch ohne die ganz großen Deals hätte der Flächenumsatz über den langjährigen Durchschnitten gelegen. Für 2015 prognostizieren wir einen Flächenumsatz von rund 530.000 qm.“ „Kein anderer großer deutscher Bürostandort kann für das Jahr 2014 auch nur eine annähernd ähnlich gute Entwicklung vorweisen. Im bundesweiten Vergleich positioniert sich die Hauptstadt damit auf Platz 1 noch vor der traditionell starken bayerischen Landeshauptstadt München“, sagt Jan Dohrwardt, Geschäftsführer und Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. Unternehmensbezogene Dienstleistungen waren 2014 mit einem Volumen von 91.600 qm und einem Flächenanteil von 15% die umsatzstärkste der insgesamt 16 durch JLL analysierten Branchen. Nach der Anzahl der Abschlüsse liegt der Anteil sogar bei rund einem Fünftel. Industrie, Neue Medien und der EDV-Sektor sind laut JLL die wichtigsten Entwicklungsbranchen in Berlin.  Umsatzstärkster Teilmarkt war Mitte mit einem Flächenumsatz von über 150.000 qm (2013: 89.500 qm). Bezogen auf den Gesamtmarkt liegt der dortige Umsatzanteil bei rund

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Dem deutsch-amerikanischen Architekturbüro Barkow Leibinger, auch Architekten des Total-Towers, ist ein eleganter Entwurf gelungen, der sich trotz Eigenständigkeit harmonisch in seine Nachbarschaft einfügt. Als Joint-Venture Partner für „Bertha Berlin“ konnte die HanseMerkur Versicherungsgruppe gewonnen werden. KK

KCM erwirbt Wohnimmobilien-Portfolio von ZBI Die Kauri CAB Management GmbH hat in einem ersten Deal für ihr neues Joint Venture mit einem international agierenden Staatsfonds und Apeiron Capital, London/ Stockholm, für 130 Mio. Euro ein Portfolio von 61 Wohngebäuden mit ca. 120.000 qm vermietbarer Fläche in Berlin (70%) und Magdeburg (30%) übernommen. Es handelt sich um 1.675 Wohn- sowie 105 Gewerbeeinheiten in den Bezirken Mitte, Reinickendorf, Tempelhof, Steglitz und Lichtenberg sowie in Magdeburg. Verkäufer des Zeus-Portfolios ist die ZBI Zentral Boden Immobilien AG aus Erlangen. Unterstützt wurde KCM beim Kauf durch die Strategis AG, Berlin als Investmentberater und rechtlich durch Beiten Burkhardt, Berlin beraten. Finanziert wurde der Ankauf durch die Unicredit Bank.

einem Viertel. JLL hebt zudem den Anstieg des Flächenumsatzes in den Nebenlagen innerhalb des S-Bahn-Ringes hervor. Hier zeigt sich eine hohe Nachfrage außerhalb der TopLagen, sofern die infrastrukturelle Anbindung gut ist. Spitzenmiete steigt, Leerstand sinkt, Potenzial wächst „Der Berliner Vermietungsmarkt bietet für Entwickler derzeit viel Potenzial“, sagt Scharke. Zurzeit hielten viele internationale Akteure den Markt für „underrented“ (Teil der Miete, der unter den ortsüblichen Mietsätzen liegt – KK). Noch würden die Mieten durch viele Optionsregeln im Zaum gehalten. Das Zusammenspiel von guter Nachfrage, anhaltend geringer Bautätigkeit und sinkendem Leerstand hat im Jahresverlauf zu einem kontinuierlichen Anstieg der Höchstmiete geführt, konstatiert Dohrwaldt. Zum Ende des vierten Quartals liegt sie bei 23 Euro/qm. Erzielt wird sie am Potsdamer/Leipziger Platz, der damit seit mehreren Jahren die teuerste Lage im Berliner Markt ist. Aber auch die Topcity West hat sich hervorragend entwickelt: Hier stieg die Spitzenmiete um 12% auf 22 Euro. Bei den Durchschnittsmieten wurden zum Großteil sogar noch kräftigere Steigerungen im deutlichen zweistelligen Bereich registriert. Dies betrifft vor allem Citylagen wie den Hackeschen Markt oder Charlottenburg. Der Leerstand liegt je nach Lage bei 5 bis 7%. Investmentjahr überdurchschnittlich, Rendite stabil Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien markiert ebenfalls ein neues Rekordjahr. Das Transaktionsvolumen in Höhe von rund 4,36 Mrd. Euro bewegt sich laut JLL rund zwei Drittel über dem 5-Jahres-Durchschnitt. Der Vorjahreswert (3,53 Mrd. Euro) wird um etwa ein Viertel übertroffen. Selbst das außerordentlich gute Jahr 2007 wurde in den Schatten gestellt. Ausschlaggebend war ein sehr starkes zweites Halbjahr, das im Metropolenvergleich nur von Frankfurt übertroffen wurde. Mit Blick auf die sieben größten Städte Deutschlands (Big 7) hat Berlin den Sprung von Platz 5 zum Halbjahr auf Platz 3 zum Jahresende geschafft. Insgesamt weist Berlin mit über 160 Transaktionen in 2014 die meisten Deals nach Hamburg auf. Die durchschnittliche gewichtete Bruttoanfangsrendite für erstklassige Büroobjekte in der Bundeshauptstadt lag infolge der ungebrochenen Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr stabil niedrig bei 4,75%, wonach Berlin in der Betrachtung von Robert-Christian Gierth, Managing Partner bei Colliers, hinter München und Hamburg auf dem dritten Rang der teuersten Immobilienstandorte Deutschlands bleibt. Der Anteil ausländischer Investoren ist im Vergleich zu 2013 deutlich gestiegen. Auch der 5-Jahres-Schnitt wird übertroffen. Allerdings haben Ausländer auch Objekte mit einem Verkaufswert von knapp 1,7 Mrd. Euro verkauft. Der Saldo aus Käufen und Verkäufen bleibt 2014 aber mit über 350 Mio. Euro positiv. Alexander Kropf, Team Leader Office Investment bei JLL, ist sicher, dass der Anteil asiatischer Investoren 2015 erheblich zunehmen wird: „Im Vordergrund stehen dabei Investoren aus China, Taiwan und Indonesien. Auch aus dem Nahen Osten stellen wir ein

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wachsendes Interesse fest. Die Investoren sehen Berlin als boomenden Markt und gehen in einem vergleichsweise attraktiven Marktzyklus aussichtsreiche Wetten auf die Entwicklung in den kommenden fünf bis zehn Jahren ein. Verstärkt wird diese Anlegestrategie durch im internationalen Vergleich sehr günstige Kaufpreise und gute Renditechancen bei Entwicklungsobjekten und Immobilien mit Optimierungspotenzial.“ KK Problemimmobilie Steglitzer Kreisel Quelle: CG

Der Liegenschaftsfonds Berlin ist Geschichte Aus und vorbei – die Ära des Liegenschaftsfonds Berlin (LFB) geht nach 14 Jahren zu Ende, der LFB wird noch im 1. Quartal 2015 mit der Berliner Immobilienmanagement (BIM), die die landeseigenen Immobilien verwaltet, fusionieren. Das neue Unternehmen hat zwar noch keinen Namen, aber einer der beiden Geschäftsführerposten ist bereits vergeben, und zwar an Birgit Möhring, derzeitige LFB-Geschäftsführerin. Möhring folgt auf Holger Lippmann, der im Februar 2013 seinen Posten quittierte. Damit setzt die rot-schwarze Koalition einen Beschluss aus ihrem Koalitionspapier nach Bestätigung durch das Abgeordnetenhaus nun endlich um.

transparenten Liegenschaftspolitik. Endlich erlangen wir einen genauen Überblick über den landeseigenen Bestand und dieser durch die Clusterung eine Struktur. Damit werden die Vermarktungsmöglichkeiten differenzierbarer und geschärft", erklärte Möhring. Das provoziert die Frage: Bis 2013 gab es keinen Überblick? Alles nur Schall und Rauch? Offiziell heißt es, dass mit der Neuausrichtung der Liegenschaftsfonds den Forderungen der Bezirke, aber auch unterschiedlichen Interessengruppen aus dem sozialen und künstlerischen Bereich entspreche, Verkäufe nicht nur an ein monetäres Ziel zu knüpfen, da das Prinzip des Meistbietenden einer komplexen und vielschichtigen Entwicklung von Quartieren oder Konversionsflächen oft entgegenstehe. Das Konzeptverfahren jedoch hatte im LFB bereits unter Lippmann Konjunktur und das scheint nun vergessen.

Viel Zeit ist vertan, ganze zwei Jahre wurden benötigt, den Liegenschaftsfonds – wie es so heißt –„neu auszurichten“ hin zu einer „transparenten Liegenschaftspolitik“. Kernpunkt dieser Entscheidung soll die nachhaltige Quartiers - und Stadtentwicklung anstelle des Verkaufs nach dem Primat des Höchstpreises sein. Damit hat die Fehde Ressort Stadtentwicklung vs. Ressort Finanzen oder umgekehrt endlich ein Ende.

Die neue Politik ist auch an den Verkaufserlösen 2014 ablesbar. Viele Liegenschaften blieben erst einmal im Bestand (viel gibt es nicht mehr zu verkaufen), die Erlöse sanken im Vergleich zum Jahre 2013 von rund 118 Mio. Euro auf knapp 70 Mio. bis Ende November 2014. In den vergangenen 14 Jahren hatte der LFB etwa 2,5 Mrd. Euro eingenommen.

„Hierzu bedarf es der Clusterung der Liegenschaften, das heißt der vollständigen Bestandsaufnahme und – in der Folge – einer Einschätzung des landeseigenen Immobilienportfolios“, begründet Möhring die neue Politik. In den vergangenen zwei Jahren wurde der Fonds bzw. sein Portfolio einer gründlichen Inventur unterzogen nach dem Motto „Was haben wir noch, was können wir noch brauchen, was kann wirklich weg“. Bisher waren damaliger Finanzsenator, Abgeordnetenhaus und nicht zuletzt Bezirke über jeden Cent, der aus dem Verkauf von (damals) nicht mehr benötigten Immobilien in ihre Kassen floss, hoch angetan. Jeder Veräußerung mussten der Portfolio- und Steuerungsausschuss, in denen Vertreter der Senatsverwaltungen für Finanzen und Stadtentwicklung ihren Sitz hatten, sowie letztendlich das Abgeordnetenhaus zustimmen. Alles vergessen?

Auch ein Schwenk in der Vergabe von Liegenschaften an sich wurde vollzogen – nunmehr ist es möglich, den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften Grundstücke im Wege einer Sachwerteinlage in die Gesellschaften zu übertragen bzw. mittels Kaufvertrag zum Verkehrswert zu veräußern. Bisher duckten sich der LFB bzw. der Finanzsenat weg mit dem Argument, das sei eine „unerlaubte Beihilfe“ nach EU-Vergaberecht. Nun jedoch heißt aus der Finanzverwaltung, „das Vergaberecht werde nicht tangiert, geschweige denn verletzt“, es handle sich nur um „eine Verstärkung des Eigenkapitals“ der entsprechenden Gesellschaften. 98 Grundstücke sind für eine Sachwerteinbringung vorgesehen bzw. wurden bereits eingebracht oder sind noch in Prüfung. Weitere 40 Grundstücke sind den Wohnungsbaugesellschaften angeboten worden; zu 15 Grundstücken laufen die Verhandlungen bzw. sind zum Teil bereits abgeschlossen. KK

"Mit der Clusterung und der qualitativen Portfolioanalyse werden die Grundlagen gelegt für die Umsetzung der

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Impressum Rheda-Wiedenbrück, T: 05242901250, F: 05242-901251 info@rohmert.de, www.rohmert-medien.de, Chefredaktion: André Eberhard (V.i.S.d.P.) Dr. Karina Krüger-Junghanns (stellv. Chefredaktion) Immobilienredaktion: Dr. Thomas Beyerle, Dr. Gudrun Escher, Marion Götza, Uli Richter, Werner Rohmert Immobilienaktien: Hans Christoph Ries Berlin: Karin Krentz München: Alexander Heintze/Thomas Döbel (u.v.a.) Einzelhandel: Dr. Ruth Vierbuchen Volkswirtschaft: Prof. Dr. Günter Vornholz Hrsg.: Werner Rohmert Recht / Anlegerschutzrecht: RA Klumpe, Schroeder & Partner, Köln; Dr. Philipp Härle - Tilp RA, Berlin; Redaktl. Beirat: Klaus Ansmann (Deutsche Post Immobilien), Dr. Kurt E. Becker (BSK), Christopher Garbe (Garbe Unternehmensgruppe/Garbe Logistic AG), Dr. Karl Hamberger (Ernst & Young), Klaus Hohmann, Prof. Dr. Jens Kleine, Frank Motte, Prof. Dr. Wolfgang Pelzl (Uni Leipzig), Fritz Salditt (Stb.), Andreas Schulten (Bulwien AG) Wissenschaftliche Partner: Prof. Dr. Hanspeter Gondring FRICS (Studiendekan, Duale Hochschule BadenWürttemberg Stuttgart) Prof. Dr. Robert Göötz (Studiendekan/FRICS; Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen Geislingen) Verlag: Research Medien AG Rietberger Str. 18 33398 Rheda-Wiedenbrück T.: 05242 - 901-250 F.: 05242 - 901-251 Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz), Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage. Bildquellen: fotolia.com Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Unternehmen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Apeiron Capital (31), adcura Gössendorf Seniorenwohnen GmbH (20), Adler Immobilien Investment (19), Aengevelt (25), Allianz Real Estate (25), Altor Gruppe (7), Art-Invest Real Estate (12), Aurelis Real Estate (17,21), balandis real estate AG (10), Barkow Leibinger (31), Becken Development (30), Beiten Burkhardt (31), BFW (24), BIM (32), BLG Automotive Logistics GmbH & Co. KG (21), BNPPRE (2,7,8,10,28,29,30), Bosch (10), Bouwfonds (15), Brainlab (29), Buwog Gruppe (17), C&W (28,29), Catella Real Estate AG (3,5,12,22), CBRE (16,17,18), Colliers (28,29), Comfort (16,25,26), Credit Suisse (21), Cushman & Wakefield (4,25), Deka (19), Deutsche Annington (18), Deutsche Bank AG (29), Deutsche Bundesbank (29), Deutsche Wohnen (18), Dewag (17), DGAG (17), DIC Asset (3,16,23,29), DIP (4,6), Dream Global Reit (21), Ebertz/Dorint (9), ECE (23), empirica (19,20), Engel & Völkers (24), EURA Grundbesitz und Bauträger GmbH (27), f2k ingenieure Fries Kürschner Kobler GmbH (10), fairvesta (7), Forever 21 (21), Gagfah (18), Garbe (11,19), GEG (23), greenfield development (19), Grossmann & Berger (16,25), GSW (18), Hanseatische (20), HanseMerkur Versicherungsgruppe (31), HMSI (2), IAM Immobilien Asset Management GmbH (16), IBA GMbH (25), IFM Immobilien AG (2,21), Immac (20), Immobilien Scout GmbH (23), Immobilienmanager (13), IVD (24), IVG (19), JLL (2,3,7,10,16,19,23,25,29,30), Kauri CAB Management (31), KKR (23), Liegenschaftsfonds Berlin (32), Lindorff Deutschland (7), Max Dudler Architekten (2), MSC Germany (10), NorthStar Realty Finance Corp. (11), Olswang (21), Panasonic (29), Project Gruppe (8,14,22), publity AG (6,7), Real I.S. (4), Renault Nissan B.V. (12), Ruhrwert (10,14), Saga GWG (25), Savills (29), SEB Asset Management (11,12,21), sontowski & partner (14), Strategis AG (31), UBS (22), Unicredit Bank (31), Union Investment (12), Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V. (23), Vitus (17), ZBI (12,31).

Personen, die in "Der Immobilienbrief" erwähnt werden: Aengevelt Dr., Lutz (14,25); Aengevelt Dr., Wulff (25); Aengevelt, Mark (25); Becken, Dieter (30); Beese, Ralf (7); Bienkowski, Piotr (7); Boer de, Volker (2,21); Boksteen Dr., Marco (14); Boscardin, Riccardo (22); Dippold, Wolfgang (22); Dohrwardt, Jan (30,31); Draghi, Mario (18); Ehrlich, Ralf (27,28); Fachtner, Bernhard (22); Faltis, Dagmar (27); Fillibeck, Henrik (22); Groom, Andrew (4); Heidrich, Roman (23); Hickl, Tilman (22); Höller, Ulrich (23); Keyl, Hubert (25); Klotz, Axel (24); Kneip Dr., Andreas (3,22); Knoflach, Barbara (12); Kraft, Marcus (12); Kropf, Alexander (31); Lippmann, Holger (32); Lüttger, Konstantin (17); Merz, Gabriele (22); Michaelis, Holger (25); Möhring, Birgit (32); Petersen, Olaf (26); Pridgeon, Charles (25); Ringleben, Christoph (25); Scharke, Sven (30); Scheunemann, Helge (2); Scholz. Olaf (25); Seeberger, Jürgen (22); Spilker, Stefan (30); Steinbrinker, Axel (25); Struck, Sönke (24); Thräne, Rüdiger (30); Vespermann, Axel (22); Weidmann Dr., Jens (18); Werner, Jürgen (22).