Fondsbrief 210 by Andre Eberhard

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I KOSTENLOS PER E-MAIL

INHALTSVERZEICHNIS

Anlage-Check: Green City Energy mixt Energien in Kraftwerkspark-Anleihe

Anlage-Check: UDI sammelt Kapital für NewEnergy-Nachrangdarlehen

Gymnicher Gespräche: BaFin lässt bei Fonds viele Fragen offen

Steuern: Neue Grenzen für Immobilien-Abschreibung

Zweitmarkt: Erben verkaufen verstärkt Fondsanteile

Personalia

Immobilienmärkte Europas: Value-Add auf dem Vormarsch

Einzelhandel: Baumärkte rechnen durchweg mit steigenden Umsätzen

Recht einfach: Wann sind Äußerungen eines Wirtschaftsprüfers irreführend?

Impressum

Meiner Meinung nach... Die BaFin bremst. Das berichteten unisono die Teilnehmer der jüngsten Auflage der vom Fondsbrief organisierten Gymnicher Gespräche. Die Behörde lässt viele Fragen offen zur Gestaltung neuer Produkte. Die Konsequenzen sind offensichtlich: Ein Dreiviertel Jahr nach Beginn der Regulierung gibt es einen einzigen KAGBkonformen, von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht gestatteten Fonds. Die Anbieter sind offenbar verunsichert. Unklar ist weiterhin auch, ob die Vertriebe künftig wieder mitspielen. Kann der Umsatz mit neuen Provisionsmodellen angekurbelt werden? Mit den ersten Fonds der neuen Generation werden wir es wissen, denn zahlreiche Emissionshäuser wollen innovative Verkaufsanreize bieten, zum Beispiel laufende Bestandsprovisionen. Stachel im Fleisch der Branche sind zweifelhafte Anlegeranwälte, die selbst die Investoren gut laufender Fonds anschreiben und mit Horror-Meldungen verunsichern. Kein Wunder, dass die Initiatoren derzeit verstärkt alternative Sachwertinvestitionen abseits geschlossener, regulierter AIF anbieten - zum Beispiel mit Erneuerbaren Energien. War das im Sinne der Erfinder? Ich glaube nicht. Das hat auch die Bundesregierung erkannt. Finanzminister Wolfgang Schäuble will den grauen Kapitalmarkt weiter regulieren und das Vermögensanlagegesetz auf „alle denkbaren, bei wirtschaftlicher Betrachtung gleichwertigen Konstruktionen von Anlageprodukten“ ausdehnen, wie die Zeitung „Die Welt“ aus einem Eckpunktepapier zitiert. Schäubles Vorstoß bedeutet weitere Arbeit für die BaFin, denn sie soll kontrollieren, Werbeverbote aussprechen und den Vertrieb dubioser Produkte an Privatpersonen stoppen. Das ist grundsätzlich begrüßenswert, dürfte aber nicht gerade dazu führen, dass die ohnehin schon überlastete Behörde regulierte Produkte künftig schneller bearbeitet. Wegen des Maifeiertages erscheint die nächste Ausgabe des Fondsbriefs ausnahmsweise am darauf folgenden Montag, dem 5. Mai. Viel Spaß beim Lesen und erholsame Ostertage!

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 2

Madison Real Estate Überzeichnet Mit einem Eigenkapitalvolumen von 825 Millionen Dollar hat Madison International Realty seinen fünften Fonds geschlossen. Damit wurde das angestrebte Ziel um 75 Millionen Dollar übertroffen. Institutionelle Investoren beteiligen sich an einem Portfolio aus Zweitmarktanteilen. Der Fonds hat rund 40 Prozent des Kapitals bereits investiert, zum Beispiel in ein Class-A-Bürohochhaus in Los Angeles und in das Luxuskaufhaus Saks Fifth Avenue am Union Square in San Francisco. Außerhalb der USA hat der Fonds Immobilien in London, Dublin und Oslo gekauft. Typische Investoren sind deutsche und internationale Pensionsfonds, Stiftungen und Family Offices.

Project Investment Nürnberg Wetzendorf Im Nürnberger Stadtteil Wetzendorf hat die Project Investment Gruppe ein knapp 1.300 Quadratmeter großes Grundstück gekauft, um 13 Wohnungen darauf zu bauen. Es ist gedacht für den Fonds „Reale Werte 12“, der innerhalb von zwei Jahren nun in 21 Objekte investiert hat. Drei institutionelle Investoren haben insgesamt 50 Millionen Euro in den Spezialfonds „Vier Metropolen“ eingezahlt. Er finanziert die Entwicklung von Wohnanlagen in Berlin, Hamburg, Frankfurt und München.

Anlage-Check

Unregulierter Energien-Mix Green City Energy überbrückt Zeit bis zur KVG-Gestattung mit Anleihe Die Waschmaschine Regulierung macht geschlossene Fonds (jetzt AIF) weiß. Gleichzeitig führt sie zu einem Boom der weiterhin unkontrollierten Produkte. Aufgelegt werden sie verstärkt von Anbietern, die bislang geschlossene Fonds initiierten, nun aber den Aufwand und die Kosten der Regulierung scheuen. Ist das im Sinne des Gesetzgebers und der Aufsichtsbehörden? Denn für die Anleger bedeutet diese Entwicklung keinen besseren Anlegerschutz. Sie verlassen sich komplett auf die Seriosität des Emissionshauses. Außerdem sind die Einnahmemöglichkeiten zum Beispiel bei Genussrechten und Namensschuldverschreibungen begrenzt – die Risiken dagegen nicht. Green City Energy hat den geschlossenen Fonds „Windpark Maßbach“ mit einem Eigenkapital in Höhe von 6,3 Millionen Euro platziert. Weitere geschlossene Beteiligungen sind erst geplant, nachdem die BaFin die beantragte KVG genehmigt hat. Mit dem aktuellen Angebot „Kraftwerkspark II“ zeich-

nen Anleger festverzinsliche Namensschuldverschreibungen. Emittentin ist in diesem Fall die „Green City Energy Kraftwerkspark II GmbH und Co KG“. Die Gesellschaft sammelt Kapital, um ein europaweites Portfolio aus NewEnergy-Anlagen zu finanzieren. Objekte: Die Anleihe ist ein Blind Pool mit angestrebtem Gesamtvolumen von 50 Millionen Euro. Erste konkrete Investitionsobjekte liegen bereits vor. Das Wasserkraftwerk in Valle di Cadore wurde im Mai vergangenen Jahres in Betrieb genommen und soll mit einer 480-Kilowatt-Turbine rund 2,45 Millionen Kilowattstunden jährlich produzieren. Die Wasserrechte sind gesichert, genauso wie die Einspeisevergütung nach dem mit dem deutschen EEG vergleichbaren Conto Energia. Sie regelt, dass eine Kilowattstunde mit 21,9 Cent abgerechnet wird. Und das 20 Jahre lang. Eine Windkraftanlage in Altertheim bei Würzburg soll im Winter dieses Jahres in Betrieb genommen werden und 19 Millionen Kilowattstunden produzieren. Der Bürgerwindpark Südliche Ortenau befindet sich derzeit

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 3

noch im Status einer Projektentwicklung. Im Südschwarzwald sollen bis zu acht Windräder aufgestellt werden.

länger und verzinst sich jährlich zu 5,75 Prozent. In den ersten drei Jahren gibt der Anbieter eine Zinsgarantie.

Darüber hinaus will Green City Energy Wind-, Wasser- und Solaranlagen in Deutschland, Frankreich, Italien, Österreich, Großbritannien und Irland erwerben. In Frage kommen aber nicht nur Direktinvestitionen, sondern auch Finanzierungen über Genussrechte und Nachrangdarlehen. Der Prospekt nennt beispielsweise die Modernisierung kleinerer Wasserkraftwerke, die in den 60-er Jahren still gelegt wurden. Im Fokus stehen jedoch vor allem Windkraftanlagen in Deutschland, vornehmlich in Bayern und Baden-Württemberg.

Exit: Woher nimmt der Initiator die Liquidität, um das Eigenkapital zurückzuzahlen? Windkraftanlagen zum Beispiel verlieren von Jahr zu Jahr an Wert. Für die Rückzahlung der Tranche A will er nach zehn Jahren New-Energy-Anlagen verkaufen. Nach 20 Jahren sollen die gestiegenen Erträge der dann entschuldeten Anlagen genügen. Bei Wasserkraftwerken rechnet Green City Energy außerdem mit steigenden Vermögenswerten und nicht mit einem Wertverzehr.

Konzeption: Die Anleihe selbst ist ein reines Eigenkapital-Produkt. Möglich ist eine Fremdfinanzierung dagegen auf Objektebene. Anleger beteiligen sich mit mindestens 5.000 Euro und können aus zwei Tranchen wählen. Die erste hat eine Laufzeit bis Ende 2023 und zahlt jährliche Zinsen in Höhe von 4,75 Prozent vor Steuern. Tranche zwei läuft zehn Jahre

Kosten: Die anfänglichen Nebenkosten machen gut zwölf Prozent der maximalen Zeichnungssumme aus. Der Vertrieb kassiert mit sieben Prozent nicht nennenswert weniger als bei einem typischen Fonds. Steuern: Anleger erzielen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Das Finanzamt stellt Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent plus Soli und eventuell Kirchensteuer in Rechnung.

Project

PROJECT steht seit 1995 für nachhaltige Immobilienanlagen. vollständige Eigenkapitalbasis regelmäßige Ausschüttungen Renditen von 7 % im Jahr und darüber

» Unsere Immobilienanlage? PROJECT Fonds.«

hochwertige Wohnobjekte in Berlin, Frankfurt, Hamburg, Nürnberg und München sehr gute Ratings (z. B. Scope, FERI, Fonds & Co.)

Weitere Informationen zu unseren Fondsangeboten finden Sie unter www.project-investment.de PROJECT Investment Gruppe · Kirschäckerstraße 25 · 96052 Bamberg · Tel. 0951.91 790 330 · Fax 0951.91 790 333 · info@project-vermittlung.de Wichtige Hinweise: Das ist eine Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für die Beteiligung an den genannten Fonds darstellt. Eine ausführliche Darstellung des Beteiligungsangebotes im Publikumsbereich einschließlich der damit verbundenen Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem alleine verbindlichen veröffentlichten Verkaufsprospekt, den Sie über Ihren Finanzberater oder die PROJECT Vermittlungs GmbH erhalten. Bitte beachten Sie die darin enthaltenen Verkaufsbeschränkungen. Stand September 2012.

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 4

Publity Deal in Leipzig In Leipzig hat die Publity AG für den „Performance Fonds Nr. 6“ eine Immobilie mit 15.500 Quadratmetern Nutzfläche gekauft. Die Büroimmobilie ist unter anderem an die IKK Sachsen. Inter-Forum und Wincor Nixdorf vermietet. Freie Flächen hat Publity an die Audi-Tochter Steep GmbH vermietet und den Vermietungsstand auf 93 Prozent erhöht. Strategie des Unternehmens ist es, Immobilien günstig zu erwerben, besser zu vermieten und mit Gewinn wieder zu verkaufen.

Anbieter: Green City Energy wurde im Jahr 1990 als Umweltschutzorganisation gegründet. Seit 2005 ist das Unternehmen professionell auf dem Markt der New-Energy-Anlagen unterwegs, zunächst hauptsächlich im SolarBereich. Selbst definierter Anspruch ist es, ein dezentrales Energiesystem in Bürgerhand zu etablieren. In seinen Verkaufsunterlagen kommt der Initiator teilweise etwas esoterisch rüber. Offenbar will er Anleger ansprechen, die nicht nur auf Rendite aus sind, sondern in Sachen Umwelt und Energie ähnlich gestrickt sind wie das Management. Vorstandsmitglieder der AG sind Frank Wolf und Jens Mühlhaus. Mittelfristig will Green City Energy ein alternativer Energieerzeuger werden.

rungsbedingte Schwankungen können so ausgeglichen werden. Der Anbieter ist erfahren und hat bislang seine Prognosen überwiegend eingehalten. Zeichner des aktuellen Angebots verlassen sich darauf, dass er weiterhin erfolgreich bleibt, denn die Anleihe ist im Vergleich zu den inzwischen durch das KAGB geregelten geschlossenen Fonds ein Risikopapier. Kann die Emittentin die Zinsen nicht leisten, oder – was noch übler wäre – das Eigenkapital nicht zurück zahlen, steht der Anleger im Regen. Zeichner spekulieren darauf, dass die Exit-Strategie nach zehn beziehungsweise 20 Jahren aufgeht.

Meiner Meinung nach... Die Idee, verschiedene New-Energy-Anlagen in ein Portfolio zu packen, ist O.K. Witte-

Classic Value 4 – nicht nur für Connaisseure. Es ist eine Kunst, die Reife eines Weins genau abzupassen. Ähnlich wie bei Immobilieninvestitionen.

Hesse Newman Classic Value 4 · GreenBuilding Hamburg · 5,75 % p. a. Auszahlung für den Anleger

Reif für Ihre Investition Um rund 11 Prozent stieg der Objektwert im Hesse Newman Classic Value 4 in nur zwei Jahren. Dies belegt ein aktuelles Gutachten des unabhängigen Immobilien-Sachverständigen BulwienGesa. Anleger investieren jedoch heute zum ursprünglichen Objektpreis in das GreenBuilding Hamburg und profitieren damit vollständig von dessen rasanter Wertentwicklung. Ähnlich wie manch guter Wein seine Aromen erst mit der Zeit entwickelt, hat auch der Hesse Newman Classic Value 4 seit Auflage 2011 an Reife gewonnen. Zum Vorteil der Investoren. Gerne beraten wir Sie persönlich:

040-300 846 130

www.hesse-newman.de www.greenbuilding.hn

Maßgeblich für das öffentliche Angebot einer Beteiligung ist ausschließlich der veröffentlichte Verkaufsprospekt in seiner jeweils gültigen Fassung. Angaben zur Wertentwicklung bezogen auf das Eigenkapital, Auszahlungsangaben bezogen auf die Pflichteinlage, ohne Agio (Prognose). Auszahlungen beinhalten auch Kapitalrückzahlungen.

PROPERTY FUNDS

IDEEN, DIE WERT SCHAFFEN Mit einem Investitionsvolumen von über EUR 1,3 Mrd. zählt die SIGNA Property Funds Deutschland AG zu den führenden Fondsanbietern. Zu den hochwertigen Immobilien die seit 2004 als Fondsprojekte aufgelegt wurden, gehören unter anderem THE CUBE (die Konzernzentrale der Deutsche Börse AG), das Spherion in Düsseldorf, die Konzernzentrale der Mobistar in Brüssel sowie Objekte in Wien, Luxemburg, Prag und Mailand. www.signa.de

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 6

Anlage-Check

Wertgrund Berlin Schöneberg In Berlin hat die Wertgrund Immobilien AG für ihren offenen Fonds „WohnSelect D“ knapp 320 Wohnungen gekauft. Das Objekt am Nollendorfplatz im Stadtteil Tempelhof-Schöneberg besteht aus elf Gebäuden mit einer Gesamtfläche von knapp 26.000 Quadratmetern. Der WohnSelect D investiert ausschließlich in deutsche Bestandswohnungen. Aktuell liegt das Nettofondsvolumen bei rund 200 Millionen Euro. Der Fonds hat bislang rund 2.700 Wohnungen erworben.

Und noch ein unbesichertes New-Energy-Investment UDI sammelt Anlegerkapital für Nachrangdarlehen Ein weiteres Beispiel aus der Reihe „Sachwertinvestments außerhalb des KAGB“: Die Nürnberger UdiGruppe bietet Anlegern mit der „UDI Energie Festzins VIII GmbH & Co. KG“ die Möglichkeit, über die Gewährung eines unbesicherten, endfälligen Nachrangdarlehens in ein Portfolio von Anlagen zur Energieerzeugung zu investieren. Mindestens 5.000 Euro müssen Interessenten bis zum 30. September 2017 zur Verfügung stellen und können danach alle zwei Jahre kündigen, jeweils mit einem Jahr Kündigungsfrist. Insgesamt sollen drei bis maximal neun Milli-

Das Kapital Ihrer Kunden verdient größtmögliche Sicherheit. Bei Anlegern und Vermittlern zählt heute vor allem Sicherheit. Bei der Wahl von geeigneten Produkten ist ein solider Partner von entscheidender Bedeutung. fairvesta verfügt seit Bestehen für jedes Geschäftsjahr über positive Leistungsbilanzen, die von unabhängigen Wirtschaftsprüfern testiert wurden. Namenhafte Analysten bestätigen dem Unternehmen hervorragende Asset-Management-Qualitäten, die Anlegern neben einer größtmögichen Sicherheit zudem eine attraktive Rendite ermöglichen.

fairvesta International GmbH · Konrad-Adenauer-Str. 15 · 72072 Tübingen · www.fairvesta.de

onen Euro zusammenkommen, die Laufzeit beträgt gut elf Jahre bis September 2025. Markt: Erneuerbare Energien gehörten bis vor kurzer Zeit zu Anlegers Lieblingen. Drastische Vergütungskürzungen an den bevorzugten Standorten, teils auch rückwirkend wie in Spanien, haben jedoch zu einer Assetknappheit geführt, die das Angebot so gut wie vollständig zum Erliegen brachte. Solarparks auf Freiflächen werden in Deutschland gar nicht mehr gefördert, für Windparks gilt das St. FloriansPrinzip in seiner strengsten Auslegung, Biogas steht bereits seit längerem we-

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 7

gen der Vermaisung der Landschaft und ganz neu wegen der Ausbringung der Gär-Reste auf die Felder in der Kritik. Aus dem ambitionierten Desertec-Projekt steigt ein Unternehmen nach dem anderen aus, und Entwickler von Offshore-Windparks müssen um den Netzanschluss fertiggestellter Anlagen kämpfen. Dennoch bleibt der Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger ein erklärtes politisches Ziel. Für das aktuelle Angebot setzt UDI deshalb vorrangig auf Anlagen, die bereits am Netz sind und deshalb von den großzügigeren Vergütungssätzen aus der Vergangenheit profitieren. Investitionsobjekte: Mit den zur Verfügung gestellten Nachrangdarlehen investiert die „UDI Energie Festzins VIII“ in Projektgesellschaften, die ihrerseits, eventuell mit zusätzlichen Bankkrediten, Projekte zur Energieerzeugung in Deutschland und/oder anderen europäischen Ländern erwerben. Es können bereits bestehende oder im Bau befindliche Anlagen erworben werden. In Deutschland soll der Netzanschluss spätestens zum 31. Juli 2014 (Stichtag der Novellierung des EEG) erfolgen. Solaranlagen benötigen mindestens ein unabhängiges Ertragsgutachten und eine Ertragsberechnung von PV-Sol, Biogasanlagen ebenfalls ein Ertragsgutachten und eine Kalkulation mit KTBL-Liste sowie langfristige Substratlieferverträge mit Ausschluss gentechnisch veränderter Pflanzen, Windkraftanlagen mindestens zwei unabhängige Windgutachten. In jedem Fall muss die Technik bankable und Grundstücke müssen gesichert sein und alle Genehmigungen vorliegen. Für jede Anlage muss die anfängliche Rendite mindestens elf Prozent p.a. betragen. Die endgültige Auswahl erfolgt einstimmig durch die Geschäftsführer. Zwei Biogasanlagen in Deutschland, eine davon zur Direkteinspeisung von Biomethan und drei Solarprojekte in Italien sind in der engeren Prüfung. Einnahmen/Verzinsung: Die Anlegergelder sollen anfänglich mit jährlich fünf Prozent verzinst werden, ab 2019 mit sechs Prozent, ab 2021 mit 6,5 Prozent, ab 2023 mit 7,5 Prozent und vom 1. Oktober 2024 bis zum Laufzeitende mit 8,5 Prozent. Der Nachrang der Darlehen bedingt, dass Zinszahlungen nur dann erfolgen dürfen, wenn sie keine Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft auslösen würden. Andernfalls könnten sie vom Anleger zurückge-

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 8

fordert werden. Anleger, die bereits nach drei Jahren kündigen, erhalten nur 95 Prozent zurückgezahlt. Kalkulation: Die Investitionen in die Projektgesellschaften werden durch Abtretung der Einspeiseerlöse oder Alternativen wie etwa Sicherungsübereignung besichert. Am Ende der geplanten Laufzeit sollen die Anlagen verkauft und aus den Erlösen die Darlehen getilgt werden. Rückzahlungswünsche zu früheren Zeitpunkten sollen aus der freien Liquidität erfüllt werden. Ist das nicht möglich, müssten einzelne Anlagen zu Marktpreisen, beispielsweise an andere Unternehmen der UDI-Gruppe verkauft werden. Kosten: Rund 98 Prozent der Gesamtinvestition fließen in die Beteiligungen an den Projektgesellschaften. Jährlich werden weiterhin 15.300 Euro für das Fondsmanagement, 2.550 Euro Haftungsvergütung und 5.100 Euro für Steuerberater etc. fällig. Anbieter: UDI entstand 1998 als Eigenkapitalsammler für Windparks und ist in späteren Jahren dazu übergegangen, auch eigene Fonds aus den Segmenten erneuerbare Energien aufzulegen. Die eige-

ne Firmenzentrale wurde über einen selbst emittierten Immobilienfonds finanziert. Festzinsanlagen legt UDI seit 2007 auf, bisher konnten alle zwölf Angebote ihre Zahlungsverpflichtungen vollständig erfüllen. Meiner Meinung nach... Die Anleihe-Konstruktion ermöglicht Anlegern eine Investition in Energieproduktionsanlagen mit flexiblerer Kapitalbindung als ein geschlossener Fonds. Auf der Gegenseite steht die Deckelung der Erträge nach oben, wohingegen Bau-, Betreiber- und Insolvenzrisiken genauso schlagend werden können wie bei den regulierten AIF. Im Unterschied zum insolventen Wettbewerber Prokon finanziert der Anleger hier jedoch nicht das Gesamtunternehmen, sondern ein getrenntes Portfolio von Anlagen. So weit, so gut. Was nicht gefällt, sind die vielen bunten Bilder glückstrahlender Menschen jeden Alters im Prospekt und die populistisch wirkenden Ausschlusskriterien für Investitionen: Rüstungsprojekte und Kinderarbeit hätte wohl kaum ein Interessent im Zusammenhang mit Energieprojekten in Europa vermutet. Stephanie von Keudell

DFV

M I T S I C H E R H E I T G U T I N V E S T I E RT

Weitere Informationen erhalten Sie bei:

DFV SEEHOTEL AM KAISERSTRAND

DFV DEUTSCHE FONDSVERMÖGEN AG

Immobilienfonds GmbH & Co. KG

ABC-Straße 19 D – 20354 Hamburg Tel. +49 40.636 07 95 0 Fax +49 40.636 07 95 247

Die Kennzahlen des Premium-Fonds DFV Seehotel Am Kaiserstrand, bei Bregenz am Bodensee

info@dfvag.com

w w w.d f vag .c om

t t t

Monatliche Ausschüttungen von anfänglich 5,75% p.a. über die Laufzeit steigend auf 8,00% p.a. Durchschnittlicher Wertzuwachs vor Steuer von 7,90% p.a. besondere steuerliche Gegebenheiten durch Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Deutschland und Österreich

PLA

ER I Z T

Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Dieser enthält ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlage. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.dfvag.com veröffentlicht.

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 9

BaFin verantwortlich für Zwangspause bei Fonds

LEG Wandelanleihe

Gymnicher Gespräche: Behörde lässt sich sehr viel Zeit

Die LEG Immobilien AG begibt eine Anleihe über 300 Millionen Euro, die in Aktien der LEG wandelbar sind. Das unbesicherte Wertpapier hat eine Laufzeit bis 2021. Die jährliche Verzinsung liegt zwischen 0,125 und 0,875 Prozent jährlich. Die Wandlungsprämie wird zwischen 30 und 35 Prozent über dem Referenzpreis festgesetzt, der dem Durchschnittskurs der Aktie im XETRA-Handel während des Zeitraums von Beginn des Angebots bis zur endgültigen Preisfestsetzung entspricht.

Wie lange wird die Zwangspause der Branche geschlossener Fonds noch dauern? Zwar steigt die Zahl neuer Kapitalverwaltungsgesellschaften wöchentlich, doch KAGB-konforme Publikumsfonds nach neuen Regeln sind mit Ausnahme des PublityAngebots nicht in Sicht. Das ist eine Erkenntnis der jüngsten Auflage der vom Fondsbrief veranstalteten „Gymnicher Gespräche“. Am Tisch saßen diesmal Frank Henes, im Vorstand der Commerz Real zuständig für unternehmerische Beteiligungen, Dr. Peters-Vertriebs-Chef Peter Lesniczak, Real I.S.-Geschäftsführer And-

reas Heibrock, Aquila-Geschäftsführer Axel Stiehler, Signa-PropertyFunds-Vertriebs-Vorstand Michael Wilke, Bouwfonds-Vertriebschef Roman Menzel, Fondsbrief-Herausgeber Werner Rohmert und Chefredakteur Markus Gotzi als Moderator. Wie sie mit den weiterhin offenen Fragen umgehen sollen, darin waren sich die Teilnehmer uneins. So kündigte Henes an, Commerz Real werde in Kürze ein erstes reguliertes Angebot für private Kapitalanleger bringen: „Es sind zwar noch 50 Dinge offen bei AIF mit konkreten Assets, aber irgendwann müssen wir ja mal anfangen.“

ZBI - der Spezialist für deutsche Wohnimmobilien

Immobilien haben Tradition. Die ZBI auch.

ZBI Seit jeher sind Immobilien ein Symbol für das Streben der Menschen nach Sicherheit. Immobilien sind eine stabile Wertanlage - gerade auch in turbulenten Zeiten. Wir erwerben Wohnimmobilien an starken Standorten (z.B. Berlin) mit Potential zur Wertsteigerung. Profitieren Sie von einer attraktiven Anlageform und einem prognostizierten Ergebnis von ca. 7 % p. a.1) Die ZBI – der Spezialist für deutsche Wohnimmobilien mit dem Vertrauen von über 10.000 Anlegern.

ZBI Zentral Boden Immobilien AG Henkestraße 10 91054 Erlangen

www.zbi-ag.de Tel.: +49 (0) 91 31 / 4 80 09 1414 E-Mail: service@zbi-ag.de

1) Details sind dem alleinverbindlichen Verkaufsprospekt zu entnehmen. Dieser ist kostenfrei in elektronischer oder gedruckter Form bei der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Henkestraße 10, 91054 Erlangen, zu beziehen. Ausschüttungen / Entnahmen enthalten auch Kapitalrückzahlungen.

CR-Code scannen und direkt zur Homepage.

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 10

Alle offenen Fragen der BaFin klären oder einfach anfangen und einen KAGB-konformen Fonds bringen? Darüber diskutierten bei den Gymnicher Gesprächen Frank Henes (Commerz Real), Peter Lesniczak (Dr. Peters), Andreas Heibrock (Real I.S.), Axel Stiehler (Aquila Capital), Werner Rohmert (Research Medien AG), Michael Wilke (Signa Property Funds) und Roman Menzel (Bouwfonds Investment Management) (von links).

Dr. Peters wird dagegen eine andere Strategie verfolgen. „Bevor wir einen neuen Fonds auflegen, wollen

wir zunächst alle Fragen geklärt haben“, sagte Lesniczak. Wenig Mut auf einen schnellen, verbindlichen Fahrplan machte Aquila-Geschäftsführer Axel Stiehler: „Wir tun uns schwer mit der Zulassung unseres ersten Produktes, das ist ein unheimlich zäher Prozess.“ Sein Unternehmen arbeitet an einem Fonds mit Windparks in Großbritannien. Die Anlagen stehen bereits in den eigenen Büchern. „Die BaFin hat noch nicht verstanden, dass es Assets gibt, die ihren Wert im Laufe der Zeit verzehren“, so Stiehler. Fraglich ist in diesem Zusammenhang auch, wie sich die Abschreibung in der Prognoserechnung wiederfindet. Geht es nach dem Willen der Aufsichtsbehörde, wird sie in die Kostenquote einfließen. Das würde dazu führen, dass die laufenden Kosten deutlich aufgebläht erscheinen. Einig waren sich alle Beteiligten darin, wie sie die derzeitige und künftige Bedeutung der Sachwerte einschätzen: Die Zinsen dürften langfristig niedrig bleiben, damit sich die Staaten entschulden können. Wie sonst außer mit Sachwertinvestitionen sollten private Investoren und institutionelle Anleger vor die-

(&-% -Â445 4*$) #&-*&#*( 7&3.&)3&/ 40-"/(& ."/ &4 /*$)5 "64(*#5 40/%&3/ (&4$)*$,5 */7&45*&35 É&#x2019;+&"/É&#x152;1"6- (&55:É&#x201C;

540 %/- '6/% *7 - 1 t 64" Sachwert-Renditefonds

Ein Angebot der TSO Europe Funds, Inc.

Detailinformationen erhalten Sie bei der Exklusiv-Vertriebsbeauftragten der TSO-Europe Funds, Inc. fĂźr Europa: DNL Investmentagentur fĂźr US-Immobilien e.K. // Am Seestern 8 // 40547 DĂźsseldorf Tel.: 0211 / 5 22 87 10 // Fax.: 0211 / 5 22 87 120 // E-Mail: info@dnl-invest.de // Web: www.dnl-invest.com

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 12

Parken geht in die nächste Runde. BF

Der zweite Parkhausfonds für Privatanleger kommt.

ser Entwicklung nennenswerte Renditen erzielen? Ähnlich einhellig war die Meinung zum Thema Regulierung an sich. Sie sei nötig, um das Thema grauer Kapitalmarkt endgültig zu beenden. „Einen Fall Wölbern hätte es unter regulierten Bedingungen nie gegeben. Wir müssen den Gesetzgeber ermutigen, alle Wege abseits der Regulierung dicht zu machen“, meinte Andreas Heibrock. Während Genussrechte und Direktinvestitionen weiterhin nicht kontrolliert werden, legt die BaFin bei geschlossenen Fonds und den dafür notwendigen Kapitalverwaltungsgesellschaften derzeit alles unters Mikroskop. „Wir sind im regen Austausch mit der Aufsichtsbehörde“, berichtete Signa-Vorstand Wilke. „Die wollen wirklich alles wissen.“ Im Falle der Signa Funds AG, Tochter der österreichischen Signa Holding, betreffe das jede verbundene Gesellschaft bis zur letzten natürlichen Person. Diesen Aufwand erspart sich die zur niederländischen Rabo Bank zählende Bouwfonds Investment Management. „Wir gehen den Weg über eine Service-KVG und lagern aufsichtsrechtliche Themen dort ab. Wir selbst konzentrieren uns auf das Assetmanagement“, so Geschäftsführer Roman Menzel. Er kündigt als erstes reguliertes Produkt einen Nachfolger des erfolgreich vertriebenen Parkhausfonds an. Offenbar kommen vergleichsweise exotische Immobilien derzeit besser an als die strapazierten Core-Objekte, die im Fokus nationaler wie internationaler Anleger stehen. In Frage kommen bei geschlossenen AIF derzeit vor allem Immobilien, Flugzeuge und NewEnergy-Anlagen. Zum Problem sind dabei längst die hohen Preise geworden, vor allem in Deutschland, und nicht nur die von Immobilien. „Mit Windparks hierzulande können wir Anfangsrenditen von höchstens sechs Prozent darstellen“, so Stiehler. In Großbritannien hat er zum achtfachen gekauft, was eine zweistellige Rendite bedeutet.

Kontakt: Bouwfonds Investment Management 030 – 59 00 97-777 | im@bouwfonds.de

Wem müssen die Assets schmecken? Dem Anleger oder dem Vertrieb? „Den Kunden müssen wir nicht abholen, der akzeptiert sogar niedrige Renditen“, meinte Real I.S.-Geschäftsführer Heibrock. Eine differenzierte Meinung dazu hat Michael Wilke. Er sieht Aufklärungsbedarf in Sachen Rendite: „Die Privaten müssen sich fragen, ob drei bis vier Prozent nach Steuern nicht attraktiv genug sind. Bei den Institutionellen ist diese Erkenntnis schon

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 13

Vielleicht hilft es ja, künftig keine Prognoserechnungen mit der Scheingenauigkeit von zwei Nachkommastellen in den Prospekten zu veröffentlichen, sondern einen Ausschüttungs-Korridor, regte das neue BSI-Vorstandsmitglied Andreas Heibrock an. Ein Vorschlag übrigens, den der Fondsbrief in der Vergangenheit schon mehrfach gemacht hat. Eine Tapete für die Produktprüfer würde Heibrocks Ansicht nach genügen.

Helfen neue Provisionsmodelle? Frank Henes (Commerz Real), Peter Lesniczak (Dr. Peters), Andreas Heibrock (Real I.S.) und Axel Stiehler (Aquila).

lange angekommen.“ Mit Direktinvestments akzeptiere ein Anleger schließlich auch klaglos drei Prozent. Darauf hatte Werner Rohmert einen interessanten Einwand: „Der Kauf einer Eigentumswohnung bedeutet Konsum, die Beteiligung an einer Kapitalanlage dagegen Sparen.“

Roman Menzel hat eine andere Meinung dazu: „Die Chance einer unternehmerischen Beteiligung ist es ja gerade, konkret zu werden bei der Darstellung der Cash-Flows. Ohne Prognoserechnung würden wir unsere Produkte schwächen.“ Ewiges Thema bei den Gesprächsrunden der Initiatoren waren und sind die Vertriebsprovisionen. Seit Jahren diskutieren die Teilnehmer über neue Modelle, ohne dass sie sich auf breiter Front durchgesetzt haben. So wie es aussieht, werden manche Anbieter nun jedoch zwei parallele Provisionsmodelle anbieten. Bei dem einen werden die Vermittler wie ge-

Realis

, Mio. qm Assetmanagement mit Erfolg Für institutionelle und private Anleger managt die Real I.S. insgesamt gewerbliche Flächen von rd. , Mio. Quadratmetern in  Ländern auf  Kontinenten. Das Vermögen, das wir aktuell für unsere Anleger in Immobilien investiert haben, beträgt rd. EUR , Mrd. Unsere Erfolgsbilanz mit einem durchschnittlichen Vermietungsstand von rd.  % beruht dabei auf nachhaltigen Konzepten für langfristige Mieterbindung.

Mehr Informationen: www.realisag.de

www.realisag.de

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 14

Hahn Gruppe KVG gestattet Die BaFin hat die Kapitalverwaltungsgesellschaft der Hahn Gruppe gestattet. Die DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH wird künftig geschlossene Fonds und Spezialfonds für private und professionelle Investoren verwalten. Hahn will die Dienstleistungen der KVG auch Dritten zur Verfügung stellen. Im Februar 2014 hat das Unternehmen bereits den „Hahn Primus - Retail Fund“ als Spezialfonds aufgelegt. Weitere Investmentprodukte sind noch in diesem Jahr geplant.

habt vorne profitieren, bei dem anderen zu Beginn nur einen reduzierten Obolus bekommen und dafür laufend bei Erfolg und eventuell am Verkauf der Assets mitverdienen. Angebote für institutionelle Investoren können hier nicht als Beispiel dienen. Kein Großinvestor würde solch hohe Nebenkosten in Kauf nehmen, wie sie bei Publikumsfonds üblich sind. Trotz- Warum kaufen Anleger Eigentumswohnungen, aber kaum dem schweben die professio- Anteile an Immobilienfonds? Werner Rohmert, Michael Wilke und Roman Menzel. nellen Anleger als vermeintliche Retter der Branche über allem. Wem es nicht gelingt, künftig lien und Investments in Neue Energien Geschäfte auch mit den Großinvesto- in Frage kommen, zumindest in ren zu machen, der dürfte es tatsäch- Deutschland. Bei Schiffen zum Beispiel lich schwer haben. Wobei für diese haben die Anbieter derzeit noch wenig Kundengruppe hauptsächlich Immobi- Glück. Commerz Real wollte institutio-

SEIT ÜBER 30 JAHREN ERFOLGREICH MIT SACHWERTINVESTITIONEN: QUALITÄT AUS ERFAHRUNG. IMMOBILIENFONDS

SCHIFFSBETEILIGUNGEN

FLUGZEUGFONDS

Dr. Peters

141 AUFGELEGTE FONDS 3,25 MILLIARDEN EURO EIGENKAPITAL 6,73 MILLIARDEN EURO INVESTITIONSVOLUMEN Dr. Peters Group Tel. +49 (0) 231/ 55 71 73-0, e-mail: info@dr-peters.de, www.dr-peters.de

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 15

nellen Großanlegern vier Flüssiggas-Tanker schmackhaft machen, musste jedoch erkennen, dass die Expertise aus dem Publikumsgeschäft schwer auf die Großanleger zu übertragen ist.

Endspurt für den Aquila

Aquila® Real EstateINVEST I

B e re

it s

90 %

p lat

zie r

Grüne Logistik in Deutschland Investition in ein Portfolio aus vier modernen Logistikimmobilien in Deutschland. Attraktive Standortauswahl: Die Logistikimmobilien befinden sich an etablierten Logistikstandorten mit jeweils bester Verkehrsanbindung. Risikostreuung durch voneinander unabhängige Standorte. Bonitätsstarker Mieter: Hermes Logistik Gruppe Deutschland GmbH, mit 10-Jahres-Mietvertrag und Verlängerungsoption. Prognostizierte Auszahlungen von 7,25 % p. a., beginnend ab 2013 1 Prognostizierter Gesamtmittelrückfluss von rd. 173,55 % vor Steuern 2, bei rd. 10 Jahren Laufzeit. Wichtiger Hinweis: Diese Anzeige ist eine Veröffentlichung der Alceda Asset Management GmbH. Diese Anzeige stellt kein öffentliches Angebot dar und ist daher nicht für eine abschließende Anlageentscheidung geeignet. Eine Anlageentscheidung kann ausschließlich auf der Grundlage des jeweiligen Verkaufsprospektes getroffen werden. Diese enthalten ausführliche Informationen zu den wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Einzelheiten sowie zu den Risiken der Vermögensanlagen. Der Verkaufsprospekt ist auch im Internet unter www.aquila-capital.de veröffentlicht. halbjährlich, für die Dauer des Platzierungszeitraums pro rata. 2 Annahme der Prognoserechnung, d. h. Nachvermietung von drei der vier Logistikimmobilien an die Hermes Logistik Gruppe Deutschland GmbH, inkl. eines Verkaufspreisfaktors von rd. 10,2 in 2024. 1

MEHR INFORMATIONEN UNTER: www.aquila-capital.de

Ähnlich ist die Situation bei Flugzeugbeteiligungen. „Mit Fliegern hat hierzulande nur eine Handvoll Institutioneller Erfahrungen gemacht“, weiß Peter Lesniczak von Dr. Peters. „Die englischen Investoren sind viel schneller, dort bekommen Sie innerhalb von zwei, drei Wochen eine Entscheidung“. Im vergangenen Jahr hat sein Unternehmen eine britische Limited an der dortigen Börse platziert und darüber einen Boeing Dreamliner finanziert. Ein eher untypischer Deal, denn die Instis sind in der Regel an der Managementleistung der Anbieter interessiert und weniger an konkreten Produkten. Eine Entwicklung, die auch bei Angeboten für Privatanleger in den Mittelpunkt rücken wird, ist sich Heibrock sicher. „Assetmanager und Risiko-Controller werden intensiver zusammenarbeiten, um die Forderungen des KAGB zu erfüllen.“ So würden künftige, eventuelle Probleme schneller erkannt und gelöst, zum Beispiel wenn in einigen Jahren die Mietverträge gut laufender Fondsimmobilien auslaufen. Das dürfte die Fonds sicherer machen, die Risiken jedoch nicht komplett begrenzen. Roman Menzel brachte es auf den Punkt: „Früher waren die Investoren auf der Suche nach der risikolosen Rendite. Heute wissen wir, es gibt höchstens das renditelose Risiko.“ Ein immer drängenderes Problem stellen nach einhelliger Meinung der Diskussionsteilnehmer unseriöse Anlegeranwälte dar. Sie besorgen sich aus den Handelsregisterauszügen die Namen der Zeichner und verunsichern mit ihren Schreiben selbst die Anleger von Fonds, bei denen alles läuft wie geplant. Die Entwicklung bewegt die Anbieter inzwischen derart, dass sie anregten, es zu einem VerbandsThema zu machen.

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 16

Von Martin Führlein, Rechtsanwalt und Steuerberater, Rödl & Partner

Neue Grenze für Immobilien-Abschreibung Finanzverwaltung stellt Arbeitshilfe zur Aufteilung des Gesamtpreises eines bebauten Grundstücks online Spätestens seit Veröffentlichung des „Schreibens betr. einkommensteuerrechtliche Behandlung von Gesamtobjekten […]“, dem Fondserlass vom 20.10.2003 (BStBl 2003 I Seite 546), sind die Möglichkeiten, durch Fondsstrukturen, die den Anlegern inländische Einkünfte vermitteln, Steuergestaltung zu betreiben, weitestgehend beschränkt.

lichen Aufwandsposition geworden, bei gemischt finanzierten Investitionen stellt sie regelmäßig die zweitgrößte Aufwandsposition dar. Belegen mag dies das folgende Fondsbeispiel, bei dem eine Investition ausschließlich in Wohnimmobilien unterstellt ist.

Im Kern führt die auf diese Anweisung zurückgehende Verwaltungspraxis dazu, dass sämtliche im Rahmen einer Fondsstruktur anfallenden Kosten wie die Sachwertinvestition selbst behandelt werden und damit deren steuerliches Schicksal teilen. Das heißt: regelmäßig über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Eine Ausnahme bilden lediglich angemessene einmalige Finanzierungsaufwendungen, wie zum Beispiel ein Damnum bis maximal fünf Prozent. Die jährliche laufende Abschreibung ist damit bei eigenkapitalbasierten Immobilieninvestitionen regelmäßig zur wichtigsten steuer-

CFB

CFB-Fonds 180 – Templin

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 17

Setzt man für die vorstehende Beteiligungsgesellschaft, die wie gesagt ausschließlich Wohnimmobilien erwirbt, einen realistischen Cash-Flow von sechs Prozent auf das getätigte Investment in Wohnimmobilien an, ergibt sich die folgende vereinfachte liquiditätswirksame und steuerliche Betrachtung:

DEUTSCHE IMMOBILIEN AUS BANKENVERWERTUNG Erste Geschlo Publikum ssene s-Inv KG mit B estment Vertrieb aFinszula nach ne ssung uem Recht

neue KAGB-konforme Generation geschlossener Immobilienfonds echter Kurzläufer: Fondslaufzeit begrenzt bis zum 31.12.2019 Beteiligungen ab 10.000 Euro kein Fremdkapital 150 % prognostizierte Gesamtausschüttung Weitere Informationen unter Tel. 0341 / 26 17 87 - 61 oder www.publity-vertrieb.de

AZ Produkt kt PPF kt PPPPPFF 90x270 9900xx27 270 70 M-0111-13 M -13 · publity publit blity Vertriebs Vertr ertriebs G GmbH, mbH, Landstei La Landsteinerstraße einerstra raße 6,, 041033 Leipz Leipzig zig

Die publity Performance Fonds Nr. 7 GmbH & Co. geschlossene Investment KG erhielt als erste Geschlossene Publikums-Investment KG von der BaFin die Vertriebszulassung nach neuem Recht und investiert mit deutschen Immobilien aus Bankenverwertung in ein breites Spektrum gewerblich genutzter Qualitätsimmobilien in guter Lage – vorzugsweise in Ballungsräumen mit Wachstumspotential wie Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München.

Aus den vorstehenden Zahlen wird ersichtlich, dass die Bestimmung der AfA-Bemessungsgrundlage für das spätere Ergebnis eines Immobilienfonds erhebliche Bedeutung hat. Der BFH hat hierzu in ständiger Rechtsprechung festgehalten, dass sich die AfABemessungsgrundlage für den Käufer grundsätzlich danach richtet, was die Vertragsparteien als Aufteilung im Kaufvertrag festgehalten haben, solange die Festlegung keinen nennenswerten Zweifeln begegnet. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Vertragsparteien keine unterschiedlichen Interessen verfolgen, etwa wenn beide Vertragsparteien (zwei Gesellschaften) wirtschaftlich demselben Lager zuzurechnen sind oder wenn erkennbar Gründe der Steuerersparnis für die Kaufpreisfestsetzung maßgebend waren. Dies mag auch dann der Fall sein, wenn eine Vertragsseite (der Käufer) sein steuerliches Interesse an einem möglichst hohen Ausweis des Gebäudeanteils in den Verhandlungen durchsetzt, und der Verkäufer dies, mangels eigenem wirtschaftlichen oder steuerlichen Interesse hieran, mitträgt. In einem solchen Fall wendet die Finanzverwaltung § 42 AO an und ersetzt die getroffene Festlegung durch eine eigene sachverständige Schätzung, die sich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder der Teilwerte bemisst (EStR 2012 7.3 „Kaufpreisaufteilung“).

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 18

Hansainvest Habona-Mandat Die Kapitalverwaltungsgesellschaft Hanseatische Investment GmbH übernimmt die administrativen Tätigkeiten für zwei geschlossene Immobilienfonds der Habona Invest GmbH. Das Mandat gilt für den Einzelhandfelsfonds Nummer vier und den ersten Kita-Fonds des Initiators. Die Dienstleistung umfasst unter anderem die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement und das Berichtswesen.

Activum Fonds 3 geschlossen Activum Capital Management Ltd. hat seinen dritten Fonds mit Kapitalzusagen in Höhe von 380 Millionen Euro geschlossen. Strategie ist es, in unterbewertete Immobilien zu investieren und die Objekte neu zu positionieren. Der Schwerpunkt dabei liegt in Deutschland. Activum SG Capital Management Ltd. unterliegt der Aufsicht durch die Jersey Financial Services Commission und wird in Deuschland von der in Berlin ansässigen Activum SG Advisory GmbH beraten. Die Unternehmensgruppe wurde 2007 von Saul Goldstein gegründet.

Die Finanzverwaltung hat nun mit Veröffentlichung vom 11.04.2014 eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nebst Berechnungsanleitung online gestellt. Diese ermöglicht eine Ermittlung des Gebäude- sowie des Grundstücksanteils auf Basis der bisher bereits textlich vorliegenden Maßgaben der Finanzverwaltung sowie der Rechtsprechung des BFH für den Fall, dass die Vertragsparteien keine Bestimmung getroffen haben. Sie dokumentiert jedoch nachdrücklich die Bedeutung einer klaren Regelung der Vertragsparteien im Kaufvertrag, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Denn wendet man die Arbeitshilfe des BMF einmal auf zum Beispiel den Erwerb eines Mehrfamilienhauses aus den 60-iger Jahren an, so ergeben sich hier schnell Grund- und Bodenanteile von jenseits 40 Prozent, auch wenn die Parteien aufgrund der vollständigen Überbauung des Grundstücks und der laufenden aufwändigen Instandhaltung des Objekts mit der Verkehrsanschauung 25 Prozent Grundstücksanteil für angemessen halten. Die Auswirkungen, übertragen auf das obige Beispiel, sind deutlich:

Im Ergebnis erhöht sich die Steuerbelastung unter Annahme des Spitzensteuersatzes von 45 Prozent um annähernd 140.000 Euro p.a., gerechnet auf das Kommanditkapital (vereinfachend ohne „Soli“ gerechnet). Man mag dies mit dem Hinweis darauf abtun, dass dies bei einer Anlegerbeteiligung von 50.000 Euro nur 140 Euro „cash“ p.a. ausmache. Allerdings ist zu

berücksichtigen, dass unter Berücksichtigung der bei vermögensverwaltender Strukturierung typischerweise kalkulierten steuerfreien Veräußerung nach Ablauf von zehn Jahren unter Annahme einer Gesamtlaufzeit von zwölf Jahren eine Zuflussdifferenz von rund 1.500 Euro im Raum steht. Prozentual ausgedrückt verändert sich durch die geringere AfA das Ergebnis nach Steuern von drei Prozent (bei Abschreibung eines 75-prozentigen Gebäudeanteils) auf 2,72 Prozent (bei der Abschreibung von lediglich 60 Prozent Gebäudeanteil) – unter Berücksichtigung der Ausweispflichten für AIF bedeutet das künftig ein nicht zu unterschätzender, werblicher Unterschied. Die Bedeutung der Ausfüllhilfe der Finanzverwaltung wird dadurch erhöht, dass es sich bei ihr nach veröffentlichter Auffassung um eine „sachverständige Schätzung“ handelt, ein Widerlegen ist nur „sachverständig begründet“ möglich. Will der Steuerpflichtige also künftig eine abweichende AfA-Bemessungs-grundlage anwenden, muss er dies sachverständig dokumentiert nachweisen, was in der Praxis nur durch Vorlage eines aufwändigen Sachverständigengutachtens möglich ist. Für die Praxis bedeutet die Veröffentlichung der Finanzverwaltung eine klare Aufforderung, bei den Erwerbsvorgängen eine klare Kaufpreisverteilung vorzunehmen und sich hier nicht auf die jährliche Steuerdeklaration zu verlassen. Aufgrund der Transparenz der Personengesellschaft gilt dies für unmittelbare Grundstückserwerbe wie auch für „Share-Deals“ gleichermaßen. Notwendig ist, die Beweggründe der Kaufpreisaufteilung gut zu dokumentieren. Der hiermit verbundene Aufwand wird durch das Szenario, der Gesamtzahl der Anleger ein Abweichen von der Prognose sowie eine nachträgliche Änderung der Einkommensteuerbescheide erklären zu müssen, sicherlich deutlich überkompensiert.

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 19

Erben verkaufen Fondsanteile Wechsel Dich

Dennoch sinkt Handelsaktivität an deutschen Zweitmarktplattformen

Peter Maurer (41) ist neuer Leiter Risikomanagement der designierten Kapitalverwaltungsgesellschaft Publity Performance GmbH. Die BaFin muss der KVG noch ihren Segen erteilen. Maurer ist Bankfachwirt und Bankkaufmann. Er war seit 2009 Hauptreferent Risiko– und Liquiditätsmanagement bei der Verbundnetz Gas Aktiengesellschaft AG in Leipzig.

Im ersten Quartal 2014 kam es auf dem Zweitmarkt für geschlossene Fonds zu einem leichten Rückgang der registrierten Handelsaktivitäten. Mit 48 Millionen Euro verzeichnet das gehandelte Nominalkapital einen Rückgang von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.

Henning Klöppelt (50) hat die Geschäftsführung der Warburg - Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien auf eigenen Wunsch verlassen. Er war seit Juli 2003 Sprecher der Geschäftsführung. Derzeit läuft die Suche nach einem Nachfolger. Seine Aufgaben übernehmen interimistisch die weiteren Geschäftsführer Eitel Coridaß und Andreas Ertle. HCI Capital hat im gesamten Jahr 2013 nicht einen einzigen Publikumsfonds aufgelegt und plant auch in diesem Jahr kein Neugeschäft. Die Umsatzerlöse gingen 2013 um 25 Prozent auf knapp 26 Millionen Euro zurück. Das Konzernergebnis erreichte 0,4 Millionen Euro, das Betriebsergebnis 2,4 Millionen Euro. Ein positiver Saldo gelang nur durch Einsparungen bei Sach– und Personalkosten in Höhe von 7,2 Millionen Euro gegenüber dem Vorjahr. Die liquiden Mittel belaufen sich auf knapp 17 Millionen Euro, die Eigenkapitalquote beträgt 32 Prozent.

Die Deutsche Zweitmarkt AG (DZAG) kann sich gegen diesen Trend stellen und das von ihr gehandelte Nominalkapital um 16 Prozent im Vergleich zum ersten Quartal 2013 steigern. Trotz des eher verhaltenen Jahresauftakts auf dem Gesamtmarkt geht die DZAG für das Jahr 2014 weiterhin von einer positiven Entwicklung des Zweitmarkts für geschlossene Fonds aus.

schlüssen mit einem Kaufpreisvolumen von mehr als 20 Millionen Euro. Der durchschnittliche Handelskurs über alle Assetklassen der Monate Januar bis März 2014 lag bei 43 Prozent. Erstmals überstieg die Anzahl der Handel mit Sonstigen Assetklassen die Zahl der gehandelten Schiffsfonds (364 zu 266). Zudem konnten die Sonstigen Assets eine deutliche Erhöhung ihres Durchschnittskurses von 38,5 auf 45 Prozent verzeichnen, was dieses Zweitmarktsegment vor allem für potenzielle Verkäufer immer interessanter macht.

Die Deutsche Zweitmarkt AG erfasst kontinuierlich den öffentlich sichtbaren Handel in den Sparten Immobilie, Schiff und Sonstige Assets wie erneuerbare Energien und Lebensversicherungen. Insgesamt kam es im ersten Quartal 2014 zu mehr als 1.300 Handelsab-

Auffällig sind die Handelsaktivitäten im Zuge von Erbschaften. Nachlassverwalter verkaufen verstärkt Vermögensanlagen über den Zweitmarkt, um den Erlös der Erbmasse zuzurechnen. „Im vergangenen halben Jahr haben wir eine Steigerung der getätigten Verkäufe am Zweitmarkt durch Rechtsanwälte und Nachlassverwalter um rund ein Drittel verzeichnet“, berichtet Jan-Peter Schmidt, Vorstand der Deutschen Zweitmarkt AG.

Aufwärts geht‘s bei Immo-Fonds.

… und endlich auch bei Schiffsfonds.

Marktanalyse I

Marktanalyse II

Immobilienfonds Q1 2014

Schiffsfonds Q1 2014

Von Januar bis März 2014 wurden 746 Handelsabschlüsse im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds registriert – ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal von knapp 4,5 Prozent. Das gehandelte Nominalkapital lag bei rund 27 Millionen Euro, der Durchschnittskurs bei 50 Prozent.

Im ersten Quartal 2014 wurden insgesamt 266 Handelsabschlüsse im Bereich der geschlossenen Schiffsfonds registriert – rund ein Drittel weniger als im Vorjahresquartal. Das gehandelte Nominalkapital lag allerdings mit 11,34 Millionen Euro nur um 7,8 Prozent niedriger als im ersten Quartal 2013.

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 20

Value-Add-Objekte auf dem Vormarsch Patrizia AG sagt in seiner Immobilien-Studie sinkendes Renditeniveau in Klein- und Mittelstädten voraus Investoren auf Europas Immobilienmärkten weichen zunehmend von Core-Objekten auf die nächsten Risikoklassen Core-Plus und Value-Add aus. Gemeint sind Gewerbeimmobilien, die, effektiv gemanagt und besser am Markt positioniert, Wertsteigerungspotenzial versprechen. So lautet das Fazit des ersten hauseigenen Berichts über Europas Immobilienmärkte der Patrizia AG.

niedrigen Zinsen und verbesserten Wachstumsraten nehmen Investoren zusätzliche Risiken in Kauf und weichen auf Grund des mageren Angebots an CoreObjekten auf Nebenlagen und Value-Add-Immobilien aus. Die Folge sind steigende Preise auch hier, so dass sich das Renditeniveau in Klein- und Mittelstädten dem Niveau der großen Investmentzentren annähert.

Grundsätzlich sei das gegenwärtige Marktumfeld für europäische Gewerbeimmobilien geprägt durch niedrige Finanzierungszinsen, eine geringe Inflationsrate und eine leicht steigende Binnennachfrage.

Große regionale Unterschiede in der Nachfrage des alltäglichen Konsums hat Patrizia auf dem Markt der Einzelhandelsimmobilien ausgemacht. In Sachen Rendite lässt sich Europa grob in zwei Gruppen teilen: Märkte wie Deutschland, den Niederlanden und Dänemark sind wenig volatil.

Zwar zeige die Entwicklung auf dem gesamten Kontinent einen positiven Verlauf, allerdings erholen sich die einzelnen Staaten unterschiedlich schnell. „Das heterogene Marktumfeld verlangt den Investoren gute Kenntnisse der Teilmärkte ab, um Risiken und Chancen in ein gesundes Verhältnis zu bringen“, schreibt Patrizia in seinem Bericht.

Hier lassen sich im Verhältnis zu den Risiken vergleichsweise hohe Erträge erzielen. In Ländern wie Spanien und Portugal dagegen habe sich gezeigt, dass die Renditen im Verhältnis zu den eingegangenen Risiken gering sind.

Vor allem Kapitalflucht aus unsicheren Staatsanleihen habe zwischen den Jahren 2010 und 2013 zu einem Investitionsdruck in Richtung Gewerbeimmobilien geführt. Dadurch sind die Spitzenrenditen enorm unter Druck geraten. In einem Umfeld mit anhaltend

Großbritannien und die nordischen Länder bieten offenbar beste Perspektiven für Investoren. Dort ist nicht nur der Total Return attraktiv, sondern auch die Wertänderungsrendite. Quelle: Patrizia

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 21

Ownership Publikumsgeschäft am Ende Ownership kapituliert vor der anhaltenden Krise auf den Schiffsmärkten. Das Unternehmen wird die Tätigkeit des Emissionshauses ruhen lassen. Auf absehbare Zeit sehe der Gesellschafterkreis keine Möglichkeit, Schiffsfonds zu platzieren. Ownership konzentriert sich daher auf die Anlegerbetreuung. Zu diesem Zweck will Ownership mit den Unternehmen des Hanseatischen Treuhand Verbunds zusammenarbeiten. Außerdem hat der Initiator die Tochtergesellschaft Shiptrans Asset Management GmbH gegründet. Sie soll das Geschäft mit institutionellen Investoren ausbauen.

Selfmade Capital Staatsanwalt prüft „Wer braucht so etwas? Ein Fonds mit relativ hohen Kosten und diffuser Struktur…“ fragte der Fondsbrief im Fazit zum Fonds „India 6“ von Selfmade Capital, einem Unternehmen von Malte Hartwieg. Die Skepsis war angebracht, denn inzwischen prüft die Staatsanwaltschaft, ob bei anderen Fonds alles mit rechten Dingen zugeht. Insgesamt zehn Fonds schütten nicht aus wie geplant. Hartwieg schiebt die Schuld auf seinen Partner Christian Kruppa. Ob Anleger ihren Einsatz wieder sehen, scheint fraglich. Kann irgendwie aber auch nicht verwundern bei versprochenen Renditen von bis zu 17 Prozent.

Heer der Handwerker wächst Baumärkte rechnen 2014 durchweg mit steigenden Umsätzen Deutschland nimmt den Hammer in die Hand: Alle befragten Baumarktbetreiber haben in der aktuellen „Expertenbefragung Einzelhandel“ der Hahn Gruppe aus Bergisch Gladbach zu Protokoll gegeben, dass sie im Jahr 2014 mit steigenden Umsätzen rechnen. Unter Lebensmittelhändlern und Drogisten sind nur rund drei Viertel ähnlich zuversichtlich. Unter den Textilhändlern hat rund die Hälfte eine optimistische Umsatzerwartung. Bei der Gesamtheit aller Händler rechnen 70 Prozent mit einem besseren Geschäft als im vergangenen Jahr – ein deutlich höherer Anteil als 2013 mit damals 45 Prozent. Die Flächennachfrage dürfte auf dem Niveau des Vorjahres bleiben. Erneut erwarten 45 Prozent der Befragten steigenden Bedarf. Den größten Expansionsdrang kündigen, wie schon im Jahr 2013, die Drogeriebesitzer mit 100 Prozent an. Rund 45 Prozent der Händler wünschen sich bei einem neuen Mietvertrag eine Laufzeit von zehn bis 15 Jahren. Weitere 40 Prozent präferieren fünf bis zehn Jahre. Vier von fünf Mieter unterschrieben einen Vertrag mit

fixen Konditionen. Eine umsatzabhängige Miete gefällt 15 Prozent besser. Die Hälfte der befragten Investoren rechnet mit einem stabilen Preisniveau für Einzelhandelsimmobilien. Rund 43 Prozent gehen von steigenden Preisen und damit sinkenden Renditen aus. Dennoch gaben zwei Drittel von ihnen an, sie wollen in den kommenden zwölf Monaten tendenziell Handelsimmobilien kaufen. Ein Verkauf kommt für jeden vierten in Frage. Nahezu alle Investoren betrachten den Revitalisierungsbedarf der Shoppingcenter als Herausforderung Nummer eins für Asset- und Centermanagement. Zwei Drittel erwarten einen stärkeren Konkurrenzdruck durch den Online-Handel. Ähnlich viele stimmen der Aussage zu, dass sich die Einkaufsatmosphäre in Zukunft verbessern muss. Die richtige Exit-Strategie zu wählen, ist nur für jeden vierten ein Problem. Die Manager von Immobilienfonds unter den Investoren entsprechen in ihrer Einschätzung dabei in etwa der Gesamtheit der Befragten.

NR. 210 I 16. KW I 17.04.2014 I ISSN 1860-6369 I SEITE 22

Von Ulrich Nastold, Rechtsanwalt

Impressum Redaktionsbüro Markus Gotzi Balkhausener Str. 5-7 50374 Erftstadt T: 02235/9555034 F: 02235/4655541 redaktion@markusgotzi.de www.gotzi.de www.rohmert-medien.de Chefredakteur: Markus Gotzi (V.i.S.d.P.)

Recht einfach Wann sind Äußerungen eines Wirtschaftsprüfers irreführend? Erst vor wenigen Ausgaben des Fondsbriefs (Nr. 208/14) berichteten wir über Entscheidungen, bei denen es um sittenwidriges Verhalten von Fondsinitiatoren ging. Solchen Vorwürfen können sich auch Wirtschaftsprüfer ausgesetzt sehen, wie folgende Entscheidungen zeigen.

Hrsg.: Werner Rohmert

Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251. Vorstand: Werner Rohmert eMail: info@rohmert.de Aufsichtsrat: Senator E. h. Volker Hardegen (Vorsitz). Unsere Bankverbindung erhalten Sie auf Anfrage.

Ein Wirtschaftsprüfer stellte im Rahmen von Seminarveranstaltungen eines Initiators Gesellschaften einer Unternehmensgruppe als „mit Bluechips vergleichbar“ dar. Das Eigenkapital der zur Unternehmensgruppe zählenden Gesellschaften sei „ausgezeichnet“. Tatsächlich setzte sich das Eigenkapital der verschiedenen Gesellschaften nahezu ausschließlich aus Forderungen gegen einzelne atypisch stille Gesellschafter zusammen. Ob diese ihren eingegangenen Verpflichtungen nachkommen würden, stand nicht fest.

Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.

Aktuelle Anzeigen– und Kooperationspartner: Aquila Capital Structured Assets GmbH Bouwfonds Investment Management Commerz Real AG DNL Real Invest AG DFV Deutsche Fondsvermögen AG Dr. Peters Group Fairvesta AG Project Gruppe publity AG Real I.S. AG SIGNA Property Funds Wealth Management Capital Holding GmbH Wertgrund Immobilien AG ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Der BGH sah in den Äußerungen des Wirtschaftsprüfers ein leichtfertiges und gewissenloses Verhalten. Im Bereich der Expertenhaftung für unrichtige (Wert-)Gutachten und Testate komme ein Sittenverstoß bei einer besonders schwerwiegenden Verletzung der einen Experten treffenden Sorgfaltspflichten in Betracht. Es gehe darum, dass sich ein Gutachter durch beispielsweise nachlässige Ermittlungen oder gar durch Angaben ins Blaue hinein seiner Gutach-tenaufgabe entledigt und dabei eine Rücksichtslosigkeit an den Tag legt, die angesichts der Bedeutung des Gutachtens für die Entscheidung Dritter als gewissenlos erscheint (vgl. BGH, Urt. v. 21.04.1970, VI ZR 246/68). Diese anerkannten Grundsätze zur Expertenhaftung seien zwar auf den Fall der Vortragstätigkeit eines Experten nicht unmittelbar anwendbar. Dennoch könne in einem solchen Verhalten eine vergleichbare Verfehlung liegen. Der

Wirtschaftsprüfer habe sich hier mit seinem Expertenstatus in den Dienst der von ihm geprüften kapitalsuchenden Unternehmensgruppe gestellt und den Vertriebsmitarbeitern irreführende Verkaufsargumente geliefert. Dadurch setzte er sich rücksichtslos über die Interes-sen potentieller Anlageinteressenten hinweg. Diese - so der BGH - kämen mit den Äußerungen des Wirtschaftsprüfers zwangsläufig in Berührung. Es sei naheliegend, dass die Vertriebsmitarbeiter mit derartigen Aussagen und der fachlichen Autorität werben, und der Anleger sie zur Grundlage seiner Entscheidung macht. Auch der Schädigungsvorsatz wurde bejaht. Durch seine Äußerungen bei Vorträgen und Vertriebsveranstaltungen nahm der Wirtschaftsprüfer billigend in Kauf, dass die von ihm gegebenen Informationen im Vertrieb zur Bewerbung der Beteiligungen verwandt werden, um Interessenten zur Zeichnung einer Anlage zu veranlassen. Da der Schaden bereits in dem Erwerb der Beteiligung liegt, musste sich der bedingte Vorsatz des Wirtschaftsprüfers lediglich darauf beziehen, dass seine unzutreffenden Äußerungen als Abschluss- und Wirtschaftsprüfer und das ihm entgegengebrachte Vertrauen des Publikums für die Anlageentscheidung ursächlich werden konnten (vgl. BGH, a.a.O.). Nähere Informationen zu den Rechtsthemen finden Sie auf der Website der Rechtsanw altskanzlei Klumpe, Schroeder + Partner GbR, www.rechtsanwaelte-klumpe.de