Liebe Leser, als Mitglied der Praktiker-Familie ist nun auch Max Bahr in die Insolvenz gerutscht. Auch wenn die Baumarkt-Kette die „schönste Tochter“ im Verbund war, zeigt der Blick auf die Bilanzzahlen, die zur Hauptversammlung vorgelegt wurden, dass Max Bahr einschließlich der umgestellten Praktiker-Märkte beim „Ergebnis vor Zinsen Steuern und Abschreibungen“ (Ebitda) 2011 und 2012 in die roten Zahlen gerutscht war. Die 78 Max-Bahr-Bestandsmärkte wiesen dagegen für 2012 wieder ein positives Ebitda aus.
Nr. 152 vom 09.08.2013 Kostenlos per E-Mail ISSN 1860-6369
Inhaltsverzeichnis Editorial
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Investmentmarkt Europa: Regionale Diversifizierung erhöht die Dynamik
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In einer angespannten Situation reicht das heute aber offenbar aus, einen Kreditversicherer so nervös zu machen, dass er aus der zugesagten Besicherung von Warenlieferanten aussteigt. Erfreulich ist das für eine Baumarktkette wie Max Bahr, die im Kern offenbar gesund ist und bei den Kunden im Norden sehr geschätzt wird, zweifellos nicht.
Ikea Altona: Das „vergessene Viertel“ erwacht zu neuem Leben
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Das Interview: Gespräch mit BBEChef Joachim Stumpf über Umsatzmieten und Multi-Channel-Handel
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Im Rahmen der Insolvenzverfahren geht es nun im Wesentlichen um die Frage, wie viele der 132 Max-Bahr-Märkte und der 168 PraktikerBaumärkte am Ende gerettet werden können? Insbesondere bei den 168 Praktiker-Baumärkten gibt es aus Sicht von Experten eine ganze Reihe problematischer Standorte. Eine schlechte Lage mit zu kleinem Einzugsgebiet und niedrigem Umsatzpotenzial sind bei Handelsimmobilien jedoch ein Mangel, der schwer auszugleichen ist.
Max Bahr/Praktiker: Insolvenzverwal- 13 ter für konstruktive Lösungen offen
Und dass die Nachnutzung von Baumärkten in der Regel recht schwierig ist, können Investoren an der Spitzenrendite von über 7% ablesen. Zwar lässt sich mit sehr viel Phantasie häufig noch eine Nutzung finden, doch wie die Rendite dann aussieht, ist eine andere Frage. Klar dürfte sein, dass einige Baumarktflächen vom Markt verschwinden werden. Gesamtwirtschaftlich betrachtet wird das den Wettbewerbsdruck mindern, auch wenn das für die betroffenen Mitarbeiter sehr bitter sein wird. Erfreulich für die deutschen Supermarkt-Betreiber ist dagegen, dass die Diskussion über die Frage, wie die Regelung von § 11,3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgeweicht werden kann, wieder aufgenommen wurde. Der Paragraph regelt, dass der großflächige Einzelhandel mit mehr als 1 200 qm Geschossfläche (= 800 qm Verkaufsfläche) außerhalb von Kerngebieten nur in festgesetzten Sondergebieten zulässig ist. In dem Streit geht es den Supermarktbetreibern, die in der Regel ein Sortiment aus rund 14 000 Artikeln anbieten, primär um „Waffengleichheit“ mit den Discountern, die nur etwa 1 500 Artikel anbieten. § 11,3 BauNVO hat dazu geführt, dass die Nahversorgung in Wohngebieten meist von Discountern gewährleistet wird. Damit auch die Supermärkte zum Zuge kommen, müsste eine Lösung gefunden werden, die ihnen größere Verkaufsflächen – z.B. 1 500 qm – erlaubt. Am Bestandsschutz für großflächige Verbrauchermärkte und SBWarenhäuser würde das nicht rütteln. Es würde bei Revitalisierungsobjekten aber die Möglichkeit eröffnen, Märkte mit weniger als 800 qm Verkaufsfläche auf eine zeitgemäße Größe zu bringen. Dr. Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin
Re-Urbanisierung III: Münchener City 14 als Paradies der Nahversorgung Zensus 2011: In den Metropolen fallen 15 die Korrekturen stärker aus Metro Group: Immobilienverkäufe sollen das Geschäft stabilisieren
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18 Shopping Tourismus: Für Stadtbesucher steht Einkaufen oben auf der Liste
Impressum
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Marktbericht Immobilienklima im Juli leicht aufgehellt
Shopping-Center Silesia im polnischen Kattowitz
Foto: ECE
Investmentmarkt Europa
Regionale Diversifizierung erhöht Dynamik im Markt Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Die lebhafte Entwicklung auf dem europäischen Investmentmarkt für Handelsimmobilien hat einen guten Grund: Der unverändert hohen Nachfrage nach Retail Assets stand im 2. Quartal 2013 auch ein hinreichend großes Angebot gegenüber. Das Transaktionsvolumen erreichte im 1. Halbjahr nach Berechnung von CBRE ein Volumen von 14,77 Mrd. Euro und lag damit um etwa 17% über dem Vorjahresniveau von 12,64 Mrd. Euro. Das gesamte Transaktionsvolumen mit europäischen Gewerbeimmobilien belief sich im 1. Halbjahr 2013 auf rund 59 Mrd. Euro. Neben den Kernmärkten Großbritannien, Deutschland und Frankreich konzentrieren sich die Aktivitäten der Investoren nach Feststellung des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL) zunehmend auch auf Schweden, Polen, Italien, Portugal, Slowenien, Österreich, Russland und die Türkei. Spitzenreiter im europäischen Markt für Handelsimmobilien war laut CBRE im 1. Halbjahr jedoch Großbritannien mit einem Volumen von 5,34 Mrd. Euro vor Deutschland mit rund 3,5 Mrd. Euro. Beachtlich schnitten auch die skandinavischen Länder mit 1,65 Mrd. Euro ab, nach 1,2 Mrd. Euro im 1. Halbjahr 2012. In Frankreich ging das Transaktionsvolumen dagegen von 1,01 Mrd. Euro auf 982 Mio. Euro zurück. Charakteristisch für die Entwicklung im 1. Halbjahr 2013 ist, dass nicht mehr primär die jeweiligen Hauptstädte im Fokus der Investoren stehen, sondern sich die Nachfrage diversifiziert und auch auf regionale Standorte konzentriert, „da die Investoren den Fundamentaldaten der Objekte zunehmend größere Bedeutung beimessen“, wie JLL feststellt. Das zeigen auch einige der unten aufgeführten Transaktionen. Diese Diversifizierung dürfte einer der Gründe dafür sein, dass auf europäischer Ebene der Investorennachfrage auch ein höheres Angebot gegenüber stand. Wenn man nur die europaweiten Transaktionen mit Shopping-Centern und Fachmarktprodukten berücksichtigt, dann belief sich das Transaktionsvolumen laut Jones Lang LaSalle in den ersten 6 Monaten auf 10,3 Mrd. Euro. Das waren 40% mehr als im Vorjahreszeitraum mit 7,3 Mrd. Euro. Allein im 2. Quartal lag der Wert mit 5,1 Mrd. Euro in etwa auf dem Niveau des Vorquartals. Rechnet man alle HandelsimmobilienKlassen – also auch Geschäftshäuser - mit ein, beläuft sich das Volumen im 2. Quartal in Europa laut CBRE auf 6,9 Mrd. Mrd. Euro. Während in Deutschland das Angebot an den besonders gesuchten Shopping-Centern zuletzt knapp geworden war – hierzulande waren Geschäftshäuser mit einem Volumen von 1,2 Mrd. Euro im 1. Halbjahr stärkste Anlageklasse -– zeigt der Blick auf dem
Trotz Rezessionen im Euro-Raum und der nur schwachen Erholung der Weltwirtschaft ergibt die 67. Monatsbefragung der Deutsche Hypo für den ImmobilienkonjunkturIndex ein positives Ergebnis: Das Immobilienklima steigt. Mehr als die Hälfte der befragten Experten ist mit Blick auf den deutschen Immobilienmarkt positiv gestimmt. Seit Anfang des Jahres liegt das Immobilienklima auf einem stabil hohen Niveau. Im Juli ist der Indexwert weiter um 1,1% auf 122,5 Zählerpunkte gestiegen. Positiv wirkte sich hier vor allem das Wachstum des Investmentklimas (+1,8%) aus. Auch das Ertragsklima verzeichnet mit 0,3% einen leichten Anstieg. Das höchste Wachstum verzeichnete das Industrieklima mit 4,5% auf 117,6 Zählerpunkte. Beim Han-
Anmeldeformular GCC delsklima wurde eine Abnahme von 0,03% auf 117,6 Punkte registriert. Das Büroklima stieg im Juli um 2,3% auf 108,8 Zählerpunkte, wobei es aber nach wie vor das Schlusslicht der Indizes bildet. Das Wohnklima liegt mit 164,3 Zählerpunkten weiter an der Spitze.
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Cities & Center & Developments europäischen Investmentmarkt ein anderes Bild. So sind insbesondere im 2. Quartal einige beachtliche Transaktionen realisiert worden. Dazu gehört als einer der größten Deals laut Jones Lang Lasalle das 50:50-Joint-Venture zwischen der deutschen Allianz Real Estate und dem österreichischen Shopping-Center-Spezialisten SES Spar European Shopping Centers. Konkret beteiligt sich die Allianz mit 50% an einem Gemeinschaftsunternehmen, in das die SES insgesamt 7 ihrer Shopping-Center eingebracht hat. Dazu gehören jeweils ein Center in Wien, in Villach und Innsbruck sowie die SES-Center in Laibach, Celje (Slowenien) und 2 der 3 Shopping-Center im italienischen Padua. Für die SES Spar , die Shopping-Center-Tochter des österreichischen Handelskonzerns Spar, bot dieser Deal die Chance, ihre Finanzierungsbasis zu erweitern und damit ihre Expansion zu forcieren. Maßgeblich beteiligt war die Allianz Real Estate auch am Erwerb des Silesia City Centers im polnischen Kattowitz, das durch ein von ihr geführtes internationales Konsortium - darunter auch die Hamburger ECE mit einer Minderheitsbeteiligung - erworben wurde. Verkäufer ist die Nowe Centrum Sp.z.o.o., eine Tochter der österreichischen Immofinanz, die im osteuropäischen Shopping-Center-Markt sehr aktiv ist. Die ECE übernimmt im Silesia-Center auch das Center-Management. Laut JLL war dieser Deal mit einem Kaufpreis von 412 Mio. Euro nur eine von mehreren größeren Transaktionen in Polen, die im 2. Quartal unterzeichnet, aber voraussichtlich erst im 3. Quartal abgeschlossen werden. Im Transaktionsvolumen von 269 Mio. Euro (CBRE) im 1. Halbjahr spiegelt sich der Deal demnach noch nicht wider.
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Deals Berlin: Das Premium Kaffeehaus Einstein hat im Quartier 206 in der Friedrichstraße 71–75 in Berlin einen ca. 332 qm großen Laden über 2 Etagen gemietet. Im 1. OG plant Einstein eine Business Lounge mit Blick auf die Friedrichstraße. Das Quartier 206 steht für die internationale Fashionelite mit Mietern wie Etro, Moschino, Bally und Bottega Veneta. Das von den New Yorker Architekturbüros Pei, Cobb, Freed & Partners im Art Deco-Stil errichtete Quartier bietet rd. 8 000 qm Einzelhandelsfläche, ca. 16 000 qm Bürofläche und knapp 1 000 qm Wohnfläche. CBRE vermittelte den Mietvertrag.
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Cities & Center & Developments Bereits im 1. Quartal hatte der ECE European Prime Shopping Centre Fund von Privatinvestoren Dänemarks zweitgrößtes Einkaufszentrum, das Rosengårdcentret in Odense, erworben. Gemäß der Geschäftsidee des Fonds ist das Center ein Revitalisierungsobjekt mit Wertsteigerungspotenzial. In Russland hatte gleichfalls im 1. Quartal die Übernahme des Metropolis Center in Moskau durch die US-Investmentbank Morgan Stanley den Markt dominiert. Nach Berechnung von CBRE erreichte das Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2013 damit einen Wert von 1,655 Mrd. Euro, nach 950 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum. Das Interesse der Investoren am russischen Markt scheint wieder zu wachsen. Eine weitere bedeutende Transaktion des 2. Quartals ist aus Sicht von Jones Lang LaSalle der Eintritt des nordamerikanischen Private Equity Investors KKR (Kohlberg Kravis Roberts) mit Sitz in New York in den britischen Markt für Fachmärkte. Zusammen mit dem Asset Manager Quadrant Estates hat KKR für 130 Mio. Euro vom führenden britischen Immobilieninvestor Resolution Property plc ein Fachmarktportfolio mit 40 000 qm erworben. Diese Transaktion und der Deal von Allianz/SES zeigen nach Einschätzung von Jeremy Eddy, Director, European Retail Capital Markets bei Jones Lang LaSalle, in Europa den wachsenden Trend zu Joint-VenturePartnerschaften. Zudem ist der Deal in Großbritannien aus seiner Sicht ein Beispiel für die wachsende Präsenz „opportunistischer Investoren“ im Markt. Eddy geht davon aus, dass diese Investoren mit Zunahme des zur Verfügung stehenden Fremdkapitals für den Immobilien-Sektor ihre AkRetail Investment Europa tivitäten im 2. Halbjahr 2013 noch ausweiten werden. Und Jörg Ritter, Mitglied im deutschen Management Board von Jones Lang LaSalle ist überzeugt, dass die niedrigen Zinsen gerade in Deutschland die Nachfrage nach Handelsimmobilien stärken werden. Auch die Übernahme der Hallen am Borsigturm im Juli durch den ECE European Prime Shopping Centre Fund könnten ein Hinweis darauf sein, dass das Geschäft lebhaft bleiben wird. Erfreulich ist aus Ritters Sicht hierzulande das deutlich wachsende Transaktionsvolumen bei Fachmarktprodukten. „Das robuste Umfeld könnte nun den ein oder anderen Akteur dazu bewegen, qualitativ hochwertiges Produkt an den Markt zu bringen“, so der Experte. Laut CBRE wurden in Deutschland im 1. Halbjahr 1,15 Mrd. Euro oder 27% des gesamten Transaktionsvolumens mit Handelsimmobilien in Fachmärkte und Fachmarktzentren investiert. Eine allmähliche Erholung auf den Immobilienmärkten der südeuropäischen Krisenländer Italien, Spanien und Portugal aber auch in Irland registrierte CBRE in seinem Bericht. Mit Blick auf das 2. Halbjahr konstatiert JLL-Experte Eddy, dass sich hier gleich mehrere Transaktionen in der Pipeline befinden. Damit könnte das Vertrauen der Investoren gestärkt werden und die Dynamik in diesen Märkten zunehmen.
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Finanzierung Berlin Hyp finanziert das „Forum Hanau“ Zur Projektentwicklung des Einkaufsquartiers „Forum Hanau“ in der BrüderGrimm-Stadt Hanau hat die Berlin Hyp die Finanzierung übernommen. Darle-
hensnehmerin, der Mitte Juli 2013 abgeschlossenen Transaktion, ist eine Objektgesellschaft der HBBGruppe aus Hamburg. Die Berlin Hyp stellt ein Finanzierungsvolumen von 100 Mio. Euro für gut 44 Monate zur Verfügung. Das „Forum Hanau“ wird im Stadtkern von Hanau am Freiheitsplatz entstehen und ein innerstädtische Einzelhandels-und Dienstleistungszentrum mit öffentlichen Einrichtungen (u.a. neue Stadtbibliothek) und einer Tiefgarage beinhalten. Die Eröffnung ist im 3. Quartal 2015 geplant. Insgesamt werden ca. 100 Geschäfte auf 3 Etagen und auf 5 Gebäude verteilt.
Deals Regensburg: Die St. Katharinenspitalstiftung Regensburg wird in der Gaststätte „Die Klappe“ vom Pächter zum Eigentümer und erweitert ihr Portfolio in der Domstadt. Die Nutzfläche am Stadtamhof 13 beträgt rd. 148 qm. Die Spitalbrauerei Regensburg ist ebenfalls ein Geschäftsfeld der Stiftung. Verkäufer ist ein Privatinvestor. Vermittelt wurde der Kaufvertrag von Engel & Völkers Commercial Regensburg.
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Deals
Ikea in Hamburg-Altona
Das „vergessene Viertel“ erwacht zu neuem Leben Sabine Richter, Hamburg Auf der Ikea-Baustelle in Hamburg-Altona geht es inzwischen gut voran. Die Bauarbeiter stehen bereits im 2. Obergeschoss. Im Sommer 2014 will das Möbelhaus hier erstmals eine Filiale in zentraler Innenstadtlage eröffnen. Ein ganzer Stadtteil hofft auf neue Impulse durch das innerstädtische Möbelhaus. Für die Schweden ist das Projekt in Hamburg-Altona auch ein Strategietest. Es ist das 3. Ikea-Möbelhaus in Hamburg, aber die Lage, ein Szeneviertel mit Künstlern, Kneipen und lebendiger Stadtteilkultur, ist eine kleine Revolution. Seit fast 40 Jahren setzt Ikea auf den autofahrenden Kunden. Die blauen Quader - 46 sind es in Deutschland - stehen dort, wo jeder schnell mit dem Pkw hinkommt, gut parken und seine Einkäufe leicht abtransportieren kann. Denn bei Ikea herrscht bekanntlich das Prinzip des selber Bauens und Selbstabholens. Jetzt entsteht für 80 Mio. Euro ein modernes Kaufhaus, befreit vom Charme des Gewerbegebiets. Die Architekten nps Tchoban Voss und dfz Dinse Feest Zurl durften bei dem achtstöckigen Bau auf die blaue Fassade verzichten und große Schaufenster einplanen. Das Sortiment auf 18 000 qm Verkaufsfläche soll nur leicht verändert werden, aber die Aufteilung in Möbelabteilung und Markthalle wird aufgehoben. In jeder Etage soll ein bunter Mix geboten werden. Das ist neu für Ikea. Nur 10 000 qm Grundstücksfläche stehen in Altona zur Verfügung. Sonst baut Ikea auf
Kiel: Der Anbieter von Sneakers und Streetwear, Snipes, mietet in der Holstenstraße 32 in Kiel ca. 290 qm. Das zuvor von Tchibo betriebene Ladenlokal wird grundlegend saniert und für das hochmoderne Ladenbaukonzept von Snipes angepasst. Die Eröffnung ist für den 22. August 2013 geplant. Die obere Holstenstraße erlebt seit Fertigstellung der Projektentwicklung Nordlicht eine deutliche höhere Frequenz. Snipes ergänzt das Modeangebot der oberen Holstenstraße und dürfte auch von der Nähe zur Karstadt-Sport-Filiale, die im November 2012 im Nordlicht eröffnet wurde, profitieren. Comfort Hamburg vermittelte.
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Cities & Center & Developments 40 000 bis 80 000 qm Grundstücksfläche. Auch wenn ein Parkdeck mit 4 Ebenen geplant ist, werden die meisten Kunden diese Filiale zu Fuß, per Bus oder S-Bahn erreichen müssen. Deshalb ist Altona auch ein Strategietest. Unternehmensweit will Ikea seinen Umsatz bis 2020 von derzeit rund 27 Mrd. Euro verdoppeln, das Ziel hat Firmenchef Mikael Ohlsson im Oktober 2012 genannt. Das Plus soll nicht nur von neuen Märkten wie China kommen, wo das Möbelhaus ein attraktives Ziel für Familienausflüge ist, sondern auch aus Deutschland, dem vom Umsatz her wichtigsten Ikea-Markt. Die Schweden wollen hier auch Kunden gewinnen, die die Möbelhäuser an den Autobahnen meiden oder gar kein Auto besitzen. Denn die Suche nach neuen Standorten wird immer schwieriger. Ikea hat in Deutschland wachsende Probleme, Flächen und Baugenehmigungen auf der grünen Wiese zu bekommen. Dem lokalen Einzelhandel werde auf Grund des für Ikea typischen großen Anteils an Innenstadt relevanten Sortimenten der Umsatz abgezogen, heißt es. Dennoch sollen in Deutschland in den nächsten 10 Jahren rund 20 neue Märkte entstehen. Anfangs waren die Proteste gegen den Bau im engen Altona groß. Anwohner fürchten mehr Verkehr und steigende Mieten. Bei einem Bürgerbegehren im Mai 2010 sprach sich jedoch eine deutliche Mehrheit für Ikea mit ganz neuem Outfit Visualisierung: Ikea den Neubau aus. Dafür hat Ikea viel getan. So haben die Schweden einen Mitarbeiter engagiert, der sich um die Sorgen der Bürger kümmert. Sein Büro war direkt gegenüber von der Baustelle. In Spitzenzeiten riefen pro Tag 100 Menschen an. Anwohner bekamen Gutscheine, als der Abrisstaub zu heftig wurde, schickte Ikea Fensterputzer von Haus zu Haus. Der Protest ist abgeflaut, wenn auch nicht eingeschlafen Am größten ist die Angst vor einem Verkehrschaos. An Werktagen rechnet Ikea mit 2 300, an einem Freitag oder Samstag mit 4 100 Autos. So hat im Streit über Zufahrten und Verkehrskonzept die Bonner Wohnbau GmbH durch den Baurechtsspezialisten Peter Oberthür beim Verwaltungsgericht einen Eilantrag gegen die Baugenehmigung gestellt. Das Unternehmen sieht „erhebliche Einschränkungen“ für eines seiner Wohnkomplexe und dessen Mieter. Wegen eines fehlenden Verkehrskonzepts hatte das Unternehmen die Behörde bereits wegen Untätigkeit verklagt.
Im Stadtviertel warten alle auf die Impulse von Ikea Die Schweden geben sich gelassen: „Unsere Verkehrsplanung beruht auf sorgfältig durchgeführten Gutachten. Wir gehen davon aus, dass wir das Verkehrsaufkommen gut bewältigen können“, sagt Ikea-Sprecherin Simone Settergren. Neben einer deutlichen Beschilderung der Parkplätze auf dem Parkdeck gebe es 3 Einfahrtspuren ins Parkhaus. Mindestens die Hälfte der Kunden werde ohnehin mit Bus, Bahn, zu Fuß oder mit dem Fahrrad kommen. „Darauf wurde das Liefer- und Transportkonzept sowie die gesamte Logistik angepasst“, sagt Settergren. Ikea stellt Bollerwagen, faltbare Fahrradanhänger, Sackkarren und die blaue Tüte, hier aber auf Rollen, zur Verfügung. Ein Lieferservice soll pro Kiste nur wenige Euro kosten. Die Auslieferung soll am selben Tag und weltweit erfolgen. Zum Service gehören auch preiswerte Leihtransporter und –anhänger, auf einem Parkdeck sollen Möbeltaxis und Car-Sharing-Autos stehen, genauso wie E-Leihfahrräder mit Anhänger und Fahr-
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Deals Cerberus erwirbt aus der Insolvenz 2 Portfolien Verbundene Unternehmen von Cerberus Capital Management, L.P. haben 2 Portfolios mit deutschen Einzelhandelsimmobilien erworben. So wurde zum einen mit Wells Fargo ein Kaufvertrag über ein Portfolio von 9 Einkaufszentren (Phoenix"-Portfolio) abgeschlossen. Zum andern wurde ein Vertrag über den Kauf von 10 Einzelhandelsimmobilien - das sog. „Monsoon"-Portfolio - aus der Zwangsverwaltung unterzeichnet. Das PhoenixPortfolio umfasst 92 000 qm Ladenfläche. Die Immobilien sind bundesweit verteilt. Mit der Transaktion kann Wells Fargo die notleidenden Kredite, die mit den Immobilien verbunden waren, aus der Bilanz tilgen. Als Insolvenzverwalter war BBL Bernsau Brockdorff & Partners tätig. Die 10 Monsoon-Immobilien wurden auf Basis eines Barangebots erworben. Die Gesamtfläche der Immobilien beträgt 263 677 qm. Die Berliner Acrest Property Group wurde mit dem Asset-Management, der Immobilienentwicklung und der Koordinierung der Vermögensverwaltung beider Portfolios beauftragt. Der Auftrag baut auf der erfolgreichen Zusammenarbeit zwischen Acrest und Cerberus auf.
Deals Paderborn: Im Frühjahr 2013 hat die StadtParfümerie Pieper über BNP Paribas Real Estate 200 qm in der Paderborner Westernstraße 3 bezogen. Vormieter war Juwelier Mühlendieck. Eigentümerin des Geschäftshauses ist eine Privatperson.
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Cities & Center & Developments radkuriere für den Lastentransport. Die Warenanlieferung befindet sich im Untergeschoss, Ikea rechnet mit 12 bis 16 Lkw täglich, die ab 6 Uhr anrollen werden. Von Politik und Verwaltung wurde die Ansiedlung geradezu enthusiastisch begrüßt. Mit Ikea werde wieder Leben in den vernachlässigten Standort kommen, der bereits 2005 zum Sanierungs- und Stadtumbaugebiet erklärt wurde. Noch in den 1970er-Jahren war die Grosse Bergstrasse mit einigen Nebenstraßen das Einkaufsquartier im Hamburger Westen, zu dem auch die noblen Elbvororte gehören. Karstadt, Hertie, Kaufhof, C&A, P&C und viele Fachgeschäfte waren hier. Mit Entwicklung des benachbarten Ottensen zum Szenestadtteil - nicht ohne Grund eröffnete Zara nach der City hier seinen 2. Store - wurde die Einkaufsstraße immer schwächer. Bereits ab Ende der 1970er-Jahre führten Umsatzrückgänge und Mieterwechsel zur Abwertung. Wechselnde Umbaumaßnahmen hielten den Verfall nicht auf. Nach Geschäftsaufgaben, insbesondere von Kaufhäusern und Großläden, standen seit Mitte der 1990er-Jahre ganze Gebäudekomplexe leer. Seither verhandelt die Stadt mit wechselnden Investoren über eine Neugestaltung. Um das Quartier zu beleben, wurden vermehrt kurzfristige Mietverträge an Künstler und Kreativprojekte vergeben. Bis vor wenigen Jahren war die Lage von Ein-EuroLäden, Billigmode sowie Wettbüros und Spielhallen geprägt. Inzwischen steht der Standort wieder im Fokus, weiß Günter Rudloff aus Gesprächen mit Investoren und Marktteilnehmern. Der Geschäftsführer von Comfort Hamburg kennt sich bestens aus im Viertel, 1977 hat er hier noch als Manager bei P & C gearbeitet. „Alle 25 Jahre wandeln sich Quartiere“, weiß er. Aber die Straße werde zu alter Stärke zurückfinden. Hier sei Platz für alle Flächengrößen, sie müssten nur neu entwickelt werden. „Das ist ein gelernter Standort“, so Rudloff, „der im Hamburger Westen tief verankert ist“. Tatsächlich „brummt“ es im „vergessenen Viertel“. Überall sieht man Bauarbeiter oder Baumaschinen. Während öffentliche Maßnahmen wie eine neue Fußgängerunterführung oder die Umgestaltung von Straßenzügen auf sich warten lassen, sind die privaten Baumaßnahmen in vollem Gange. Eine Reihe von neuen Wohn- und Geschäftshäusern sind im Bau, mindestens ebenso stark fallen in dem durch Investitionsstau geprägten Gebiet Sanierungen und Revitalisierungen durch Einzelunternehmer ins Gewicht. Derzeit gibt es hier 160 Läden in den Erdgeschosszonen - klassischer Einzelhandel, aber auch viel Dienstleistungsgewerbe wie Apotheken, Frisöre, Reisebüros, Pflegedienste. Zusätzlich zu den 18 000 qm Ver-
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Cities & Center & Developments kaufsfläche des Ikea-Hauses sollen im Viertel neben Büros und Wohnungen ca. 15 000 qm neue oder grundsanierte Ladenflächen entstehen. Gegenüber 2005 wird es 2017, dem offiziellen Ende des Sanierungsverfahrens, rd. 4 000 qm Ladenfläche mehr geben. Das im Vorjahr komplett umgebaute Forum Altona, wie der für den Ikea-Neubau abgerissene Betonklotz Frappant eine Bausünde aus den 70ern, hat 5 500 qm moderne Einzelhandelsflächen, die gut vermietet sind. „Der Erfolg des Forums hat dem Viertel die erste Initialzündung gegeben“, sagt Projektleiter Ludger Schmitz von der steg Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg, die mit einem Newsletter alle Interessierten über die Entwicklung auf dem Laufenden hält. „Ikea bringt jetzt den entscheidenden Push. Heute können Sie hier kaum noch einen Laden mieten“, sagt Schmitz. „Wir haben 30 Interessenten aus unterschiedlichen Branchen auf der Warteliste, die auf neue Flächen warten“.
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Deals ECE managt künftig das Acity in Ankara Die ECE hat das Management des Acity ShoppingCenters in Ankara übernommen. Es ist das 12. Einkaufszentrum der Ham-
Man sei stolz, einige Existenzgründer mit interessanten Konzepten angesiedelt zu haben, darunter ein kleines Café, ein Stoff- und ein Buchladen, damit das Viertel seinen „kiezigen“ Charakter behält. Die Miete für Flächen bis 60 qm liegt zwischen 25 und 35 Euro. Größere Einheiten sind billiger. Es gebe zwar keine Bestandgarantien, erklärt Schmitz, aber die derzeit geforderten Gewerbemieten beinhalteten quasi den erwarteten Boom durch Ikea. Mieterhöhungen werde es vermutlich bei Gewerbeobjekten mit Altverträgen aus den 1980er- und 90er-Jahren geben. Vermietungsmarkt
Der Druck auf die Spitzenlagen bleibt bestehen HIR DÜSSELDORF. Mit knapp 500 abgeschlossenen Mietverträgen und einer vermittelten Fläche von 263 000 qm war der deutsche Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien in 1A-Lagen nach Feststellung von Jones Lang Lasalle im 1. Halbjahr 2013 stabil. Im Vorjahreszeitraum lag das Volumen mit 268 000 qm nur unwesentlich höher. Allerdings mussten für dieses Ergebnis 10% mehr Mietverträge abgeschlossen werden. Insgesamt hat sich das Geschäft aber zugunsten der Städte jenseits der Metropolen verschoben. Denn nur etwa 77 000 qm oder 30% der vermittelten Flächen entfielen auf die 10 größten Städte. Im Vorjahreszeitraum lag dieser Anteil noch bei 40%. „Die deutschen Mittel- und Kleinstädte rücken, nicht zuletzt durch einige innerstädtische Projektentwicklungen, wieder etwas stärker in den Fokus der Einzelhändler“, schreibt Jones Lang LaSalle (JLL). Im Durchschnitt der rund 185 untersuchten Städte stiegen die Mieten binnen Jahresfrist um etwa 2,4%. In den 10 größten Städten legten die Spitzenmieten laut Dirk Wichner, Leiter EinFotolia zelhandelsvermietung Deutschland bei JLL sogar um 4,2% zu. Und obwohl sich die Flächennachfrage, die in den Top 10 vorwiegend (zwei Drittel) von internationalen Handelskonzepten bestritten wird, verringerte, sind die Mieten im 1. Halbjahr 2013 um 2,7% gestiegen. Haupttreiber sei die Entwicklung in München, Leipzig, Düsseldorf, Berlin und Nürnberg mit Steigerungsgraten von 3,1 bis 6,1% gewesen, so Wichner. Besonders drastisch ist die Entwicklung in Berlin, (Foto) wo die Spitzenmieten in den vergangenen 12 Monaten um insgesamt 16,7% gestiegen sind. In diesem Hauptzielmarkt der Händler wurden im 1. Halbjahr 18 000 qm Fläche neu vermietet. Im 2. Halbjahr rechnet Wichner in den Top 10 jedoch mit einer Verlangsamung, nicht aber mit einem Rückgang der Spitzenmieten. Auf die Branchen Textilien, Gastronomie, Food und Gesundheit sowie Beauty entfielen im 1. Halbjahr drei Viertel des Vermietungsvolumens – allein auf Textilien über 40%.
Anmeldeformular GCC burger Center-Spezialisten in der Türkei. Das Acity wurde 2008 eröffnet und hat eine Mietfläche von 25 000 qm auf 4 Etagen. Es bietet Platz für 140 Shops, Cafés, Restaurants und einen Food-Court, der inkl. Terrasse 1 500 Sitzplätze bietet. Zurzeit wird das Center um 14 000 qm erweitert. Danach wird das Acity auf 39 000 qm 170 Geschäften bieten und insgesamt 2 700 Parkplätze. Das vergrößerte Center soll Ende 2013 eröffnet werden. Eigentümer und Investor ist die türkische A1 Grup.
Deals Itzehoe: Die Hamburger Niederlassung der IKP hat den Verkauf des Geschäftshauses in der Feldschmiede 36-38 in Itzehoe mit einer Gesamtfläche von ca. 1 550 qm an eine ausländische Investmentgesellschaft vermittelt. Hauptmieter ist dm Drogeriemarkt. Eigentümer war ein Privatinvestors aus Itzehoe.
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Deals
Das Interview
„Bei Multi-Channel-Anbietern ist die Umsatzmiete nur schwer einschätzbar“ Gespräch mit Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien GmbH in München über die Bedeutung des Multi-Channel-Handels für die Umsatz-Mieten und die Entwicklung auf dem Markt für Fachmarktprodukte. Handelsimmobilien Report: Mit Blick auf den Online-Handel und den Zwang zur Multi-Channel-Strategie sind in der Handelsimmobilienbranche insbesondere die „Umsatzmieten“ in den Blickpunkt geraten. Wie genau sind Umsatzmieten definiert? Joachim Stumpf: Die Miete wird in Form eines prozentualen Anteils am Umsatz erhoben, der in den Mieträumen des Mieters erzielt wird. Dazu eine Beispielformulierung: Die Miete beträgt 9% des im Mietobjekt erzielten Jahresnettoumsatzes, wenn ein Nettoumsatz bis zu 60 000 Euro pro Monat erzielt wird, mindestens jedoch 5 000 Euro netto pro Monat (Dieses Beispiel beinhaltet eine Mindestmiete). Die Miete beträgt 10% des im Mietobjekt erzielten Jahresnettoumsatzes, wenn ein Nettoumsatz von über 60 000 Euro pro Monat erzielt wird. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter nach Ablauf eines Kalenderjahres und zwar jeweils bis zum 30. April bzw. bei Beendigung des Mietverhältnisses bis zum 30. des übernächsten Monats auf einem vom Vermieter zur Verfügung gestellten Formblatt
Frankfurt/M: Der italienische Herrenausstatter Boggi Milano eröffnet einen Store in der Frankfurter 1a-Lage Steinweg 7. Das Unternehmen übernimmt den früheren Standort von Robert Ley mit rd. 550 qm Verkaufsfläche. Die Eröffnung erfolgt voraussichtlich in den nächsten Wochen. Vermieter ist ein privater Eigentümer. Jones Lang LaSalle hat die Vermietung vermittelt. Boggi Milano wurde 1939 in Mailand gegründet und ist heute mit rd. 120 Stores weltweit vertreten. In Deutschland ist das Unternehmen bereits in der Münchener Theatinerstraße, am Berliner Kurfürstendamm und im Factory Outlet Center in Ingolstadt aktiv.
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Cities & Center & Developments eine Umsatzmeldung für das vorangegangene Berichtsjahr mit dem Prüfungsvermerk eines Steuerberaters zur Verfügung zu stellen. HIR: Und wenn der Betrag höher oder niedriger ist? Stumpf: Übersteigt nach dieser Abrechnung die sich daraus ergebende Umsatzmiete für das betreffende Jahr (Abrechnungszeitraum) die festgesetzte Mindestmiete, so ist der Differenzbetrag vom Mieter an den Vermieter zu zahlen. Erreicht die Umsatzmiete im Abrechnungszeitraum die vereinbarte Mindestmiete nicht, so wird vom Vermieter kein Ausgleich gewährt. Bei unterjährigem Beginn oder Ende des Mietvertrages erfolgt die Abrechnung zeitanteilig. HIR: In welchem Bereich wird die Umsatzmiete bevorzugt eingesetzt? Stumpf: Sie wird seit langem schon vor allem im Textilbereich (z.B. H&M) meist als reine Umsatzmiete eingesetzt oder im Vorkassenbereich von Supermärkten z.B. bei Bäckereibetrieben. In Shopping-Centern ist die Umsatzmiete in Kombination mit einer Festmiete Standard.
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Unternehmens News Hahn Gruppe veräußert Itter-Karree in Hilden Die Hahn-Gruppe hat das Itter-Karree in Hilden an einen institutionellen Investor veräußert. Das moderne Einkaufszentrum mit einer Gesamtmietfläche von 6 500 qm ist in zentraler Lage von Hilden angesiedelt. Zu den langfristigen Hauptmietern der Handels-
Mieter sehen Umsatzmieten eher differenziert HIR: Welchen Vorteil haben Umsatzmieten für den Vermieter? Stumpf: Der Vermieter partizipiert an der Performance eines Standortes für die er etwa bei Shopping-Centern selbst einiges beisteuern kann, z.B. durch ein aktives Standort- oder Centermarketing, durch die Gestaltung des Branchenmix, die Modernisierung oder Erweiterung des Centers oder durch Revitalisierungsmaßnahmen. HIR: Wie stehen die Mieter resp. die Einzelhändler zu diesem Thema? Stumpf: Sehr differenziert: Wenn Vermieter „zu hohe“ Mieten verlangen oder der Nutzer resp. Mieter den Standort nur mit Vorbehalt einschätzt, kommen die Mieter/ Einzelhändler häufig mit dem Vorschlag, eine Umsatzmiete - bei moderater oder gelegentlich sogar ohne Basismiete - zu vereinbaren. Bei Premium-Standorten in der HighStreet und in Shopping-Centern besteht der Vermieter - bei bereits hohen Basismieten auf einer Umsatzmiete, um von der Performance profitieren zu können. Neben den oben erwähnten Maßnahmen zur Aufwertung eines Standorts bietet das auch die Möglichkeit, die Rendite nach der Anlaufphase zu steigern.
Probleme gibt es vor allem bei „Click & Collect“ HIR: Bedingt durch die Multi-Channel-Strategie vieler Einzelhändler gibt es gerade bei Umsatzmieten Probleme. Welche sind das? Stumpf: Zunächst ist zu erwähnen, dass der Einzelhandelsmarkt real nicht wächst. Die Flächen wachsen nach wie vor stärker als der Umsatz. Die Online-Umsätze werden sich in den nächsten Jahren von jetzt etwa 35 Mrd. Euro auf 70 Mrd. Euro verdoppeln. Im Rahmen einer Multi-Channel-Strategie bieten große stationäre Anbieter wie C&A, Kaufhof, Karstadt, Media/Saturn, Thalia, Görtz oder Douglas in ihren Filialen Abholstationen für online bestellte Ware an (Click & Collect-Service). Dann stellt sich die Frage: Wie werden diese Umsätze den Filialen zugeordnet? Nach Bezahl- oder Bestellvorgang? Oder nach Kostenschlüssel? HIR: Das klingt kompliziert! Stumpf: Ja, egal wie die Verrechnung bei Multichannel-Anbietern erfolgt. Sie ist bei der Umsatzmeldung schwer zu überprüfen. Die Flächenleistungen werden aber auf jeden Fall sinken, da „Pure Player“ (reine Online-Anbieter) weiterhin Marktanteile zu Lasten, des stationären Handels gewinnen werden. HIR: Welche Konsequenzen hat das für die Handelsimmobilien-Branche? Stumpf: Die Umsatzmieten werden schwerer einschätzbar. Deshalb wird die Umsatz-
immobilie zählen Saturn, Adler Modemärkte und Kaiser's Tengelmann. Die Bewirtschaftung der rd. 320 PKW-Stellplätze hat Contipark übernommen. Colliers International und die IKP Immobiliengruppe vermittelten. Die Hahn Gruppe hat die damals leer stehende Immobilie im März 2012 gekauft, im eigenen Bestand zur CoreImmobilie aufgewertet und nun planmäßig veräußert. Mit der umfassenden Revitalisierung entstand laut Hahn-Gruppe aus einer 1980 erbauten, ehemaligen Hertie-Filiale ein modernes Einkaufszentrum. Das Itter Karree wurde im Frühjahr 2013 eröffnet. Das Center ist langfristig voll vermietet.
Deals Hamburg: Die Hamburger Niederlassung der IKP hat 4 Ladenlokale an das Unternehmen E-Plus vermittelt. Zu den neuen Standorten gehören Rendsburg, Geesthacht, Uelzen und Winsen/Luhe.
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Cities & Center & Developments miete an Bedeutung verlieren. Der Streit über die Zuordnung der Umsätze aus dem Online-Geschäft ist damit sicher programmiert. HIR: Welche Lösungsansätze wären für diese Probleme vorstellbar? Stumpf: Es gibt zwei Ziele, die mit der Umsatzmiete erreicht werden sollen: Erstens eine über die Grundmiete hinaus gehende monetäre Beteiligung des Mieters am Erfolg des Standort- und Center-Managements des Vermieters. Zweitens eine Absicherung des Risikos für den Mieter, der das Potenzial des Standortes nicht belastbar genug einschätzen kann. In beiden Fällen geht es um die Performance am Standort. D.h., die Performance muss - unabhängig, ob der Mieter originär durch den Standort oder in der Folge von Multi-Channel-Aktivitäten Umsätze am Standort erzielt - an einer positiven Entwicklung des Standortes gemessen werden. Das könnten die Frequenz, die Vermietungsquote, der Bekanntheitsgrad des Standortes, ein definierter Branchenmix oder Ähnliches sein. Alle diese Punkte werfen in der Erfassung, der Kongruenz zum Erfolg des einzelnen Mieters sowie im Verwaltungsaufwand mindestens ähnliche, wenn nicht sogar noch größere Probleme auf wie bei der Zuordnung der Online-Umsätze bei „Click & Collect“. Daher wird die „Bemessungsgrundlage für die Performance“ ein wichtiges Thema werden, das erst durch Testen, Beobachten und Bewerten langfristig ein neues Fundament erhält. Aktuell ist daher der Umsatz immer noch der zuverlässigste Maßstab, auch wenn bei älteren Objekten, die sich nicht an Premium-Standorten befinden, die Basismieten so hoch sind, dass die Umsatzmiete wenig Relevanz hat. HIR: Nun noch zu einem anderen Thema: Auf dem Investmentmarkt ist das Interesse
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Deals München: DTZ hat im Münchner Maffeihof rd. 270 qm Verkaufsfläche an die Seidensticker-Gruppe und Karl Lagerfeld Germany GmbH vermietet. Der Maffeihof ist Teil des CityQuartiers Fünf Höfe. Im Spätsommer 2013 wird der erste Münchner Flagshipstore der PremiumModemarke Jacques Britt (Seidensticker Gruppe) auf rd. 110 qm entstehen. Bereits am 1. August eröffnet der Lagerfeld-Store mit den neuesten Kreationen für Herren auf rd. 160 qm in direkter Nachbarschaft zum neuen Karl LagerfeldConcept-Store in der Maffeistraße. Eigentümer des Maffeihofs ist die HypoVereinsbank, Member of UniCredit.
Lademann
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Cities & Center & Developments der Investoren an renditestarken Fachmärkten und Fachmarktzentren offenkundig gestiegen. Wie sieht es nach Ihrer Erfahrung mit dem Preisniveau aus? Stumpf: Das Preisniveau ist konstant bis stetig steigend, da die Nachfrage sehr hoch ist. Der Preis ist aber nach wie vor abhängig von der Lage, dem Besatz und den Mietverträgen eines Fachmarktzentrums. Dabei ist für die Investoren der Lebensmittelmarkt unabdingbar. Auffallend ist der große Preisunterschied zwischen reinen Non-FoodMärkten und Fachmarktzentren mit Lebensmittelanbieter. HIR: Welche Produkte werden besonders nachgefragt? Wie sieht das Anforderungsprofil der Investoren aus?
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Deals Real verlängert im Neustadt Centrum Halle Die Pamera Retail GmbH hat den Eigentümer des Neustadt Centrum Halle (NCH) in Halle a.d. Saale bei der Verlängerung des
Stumpf: Die Palette ist breit und reicht von Fachmarktzentren über Shopping-Center bis hin zu SB-Warenhäusern mit bonitätsstarken Mietern, langfristigen Mietverträge und nachhaltigen Mieten. Gefragt sind aber auch Revitalisierungsobjekte oder Objekte mit Erweiterungspotenzial. Dabei liegt der regionale Schwerpunkt in den alten Bundesländern bzw. in Berlin HIR: Wer interessiert sich vor allem für die revitalisierungsbedürftigen Objekte? Stumpf: Viele, vor allem ausländische Investoren wollen keine neuen, schlüsselfertige Objekte. Sie sind mehr an Produkten mit kurzen Mietvertragslaufzeiten, Revitalisierungsbedarf – das kann bis zu Abbruch und Neubau gehen – interessiert. Die Finanzierung erfolgt hier hauptsächlich mit Eigenkapital. HIR: Wird nach Ihrer Einschätzung die gute Konjunktur bei deutschen Handelsimmobilien andauern? Wie groß ist das Potenzial des Marktes? Stumpf: Sie wird andauern, da das Angebot sehr knapp ist. Allerdings gibt es an vielen Standorten - bedingt durch ein Overstoring, den verschärften Wettbewerb, Schwächen der Betreiber oder die Entwicklungen des Online-Handels - hohe Risiken, die mittelfristig stärker eingepreist werden könnten. Insolvenz von Max Bahr
Verwalter: Wir sind für konstruktive Lösungen offen Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Obwohl das Konzept der Baumarkt-Kette Max Bahr in der Heimwerker-Szene als erfolgreich gilt, konnte sich das Unternehmen dem Sog der Praktiker-Insolvenz nicht entziehen. Primärer Grund dafür, dass auch die Geschäftsführer von Max Bahr am 26. Juli 2013 beim Hamburger Amtsgericht Insolvenz anmelden mussten, war vor allem die Weigerung des Warenkreditversicherers, die zugesagte Besicherung von Warenlieferanten der Baumarkt-Kette weiter abzusichern. Dann hätte Max Bahr die gelieferte Ware sofort bar bezahlen müssen. Das kann kein Unternehmen dauerhaft durchhalten. Inzwischen hat das Amtsgericht Hamburg den Rechtsanwalt Jens-Sören Schröder von der Kanzlei Johlke Niethammer & Partner zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt. Er betreut die 78 traditionellen Max-BahrMärkte, die von der Baumarkt Max Bahr GmbH & Co. KG geführt werden. Insgesamt ist Schröder für die 3 operativen Gesellschaften Baumarkt Max Bahr Geschäftsführungs GmbH, Baumarkt Max Bahr GmbH & Co. KG und die Baumarkt Max Bahr Warenhandels GmbH in Hamburg zuständig. Da die 54 auf „Max Bahr“ umgeflaggten Praktiker-Märkte gesellschaftsrechtlich noch nicht auf die Baumarkt Max Bahr GmbH & Co. KG übertragen wurden, sondern in einer der operativen Praktiker-Gesellschaften geblieben sind, hat das Amtsgericht für dieses Portfolio Rechtsanwalt Christopher Seagon (Foto) von der Sozietät Wellen-
Mietvertrages mit der SBWarenhauskette Real über 10 160 qm bis Ende 2025 beraten. Zudem wurden mit Deichmann, Rossmann, MisterLady Jeans sowie der Schweizer Handelsholding Valora ähnlich langfristige Vereinbarungen über insgesamt 1 390 qm getroffen. Für Filipe Costa, Geschäftsführer der Pamera Retail GmbH bestätigen die zahlreichen langfristigen Prolongationen die besondere Bedeutung des Neustadt Centrums für den Stadtteil und die angrenzende Region. Um eine gute Mischung aus etablierten Mietern bieten zu können, verhandelt Pamera auch mit den anderen Mietern über Verlängerungen. Pamera hatte das NCH im Dezember 2012 als CoInvestor gemeinsam mit dem von Tristan Capital Partners beratenen Fonds Curzon Capital Partners III L.P. erworben.
Deals Düsseldorf: Tedi mietet durch Vermittlung von Aengevelt im Geschäftshaus „Nordstraße 24-26“ in Düsseldorf-Derendorf rd. 370 qm. Eigentümer ist ein Family Office. Tedi will im Sommer 2013 eröffnen.
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Cities & Center & Developments siek Rechtsanwälte – Partnerschaftsgesellschaft zum vorläufigen Insolvenzverwalter ernannt. Er ist bereits für die 8 operativen Praktiker-Gesellschaften zuständig. Praktiker hatte erst 2013 mit der Umstellung begonnen. Udo Gröner von der Kanzlei Heimes & Müller hat bekanntlich die vorläufige Insolvenzverwaltung der Holding Praktiker AG in Kirkel bei Saarbrücken übernommen. Dass die 3 vorläufigen Insolvenzverwalter angekündigt haben, künftig eng zusammenarbeiten zu wollen und dies auch im Rahmen einer gemeinsamen Pressekonferenz in Hamburg deutlich machten, ist nur folgerichtig. Schließlich ist das Geschäft der 3 Bereiche eng miteinander verknüpft. Wie es im Einzelnen weiter gehen wird, darüber konnten die Verwalter noch nicht viel sagen. So ist auch noch nicht klar, ob – wie die Max-BahrGeschäftsführung in ihrer Ad-HocMeldung am 25. Juli angekündigt hatte - für Max-Bahr tatsächlich ein Insolvenzplanverfahren durchgeführt werden wird. Diese Frage wird nach Auskunft eines Sprechers der Insolvenzverwalter im Rahmen des vorläufigen Insolvenzverfahrens noch nicht geklärt, sondern erst später. Wichtig für die etwa 14 000 von den Insolvenzen betroffenen Mitarbeitern, für die Lieferanten und die Kunden der Baumärkte ist jedoch die Ankündigung, dass der Verkauf in allen Praktiker- und MaxBahr-Filialen weitergehen wird. Nur so lässt sich der Wert der Unternehmen möglichst stabil halten. Über die Vorfinanzierung des Insolvenzgeldes, die von den Insolvenzverwaltern beantragt wurde, können die Löhne und Gehälter bis einschließlich September 2013 gesichert werden. Mit Blick auf die Rettung der Baumarktketten suchen die Verwalter – wie sie in Hamburg mitteilten – zunächst einen neuen Investor. Für die Begleitung des Investorenprozesses haben sie sich mit Macquarie Capital auf ein gemeinsames Investmenthaus geeinigt. Und wie es weiter heißt, haben sich bislang auch bereits mehr als 10 Interessenten gemeldet, sowohl strategische als auch Finanzinvestoren. Der Fokus der Interessenten richtet sich – nicht ganz unerwartet – stark auf die Max-Bahr-Baumärkte, aber auch für Praktiker gebe es Interessensbekundungen, heißt es.
Vor allem Max Bahr steht im Fokus der Investoren Nach Einschätzung von Joachim Stumpf, Geschäftsführer der BBE Handelsberatung und der IPH Handelsimmobilien, schätzen die Verbraucher an Max Bahr den Service und die Kompetenz: „Die Märkte sind deutlich besser positioniert als Praktiker. Auch wegen der Größe der Verkaufsfläche.“ Begnügten sich Baumärkte früher mit etwa 5 000 qm, sind nach Kenntnis des Experten heute 15 000 bis 20 000 qm Standard. Kritischer sieht Stumpf dagegen die Perspektive von Praktiker. Auch Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geomarketing, geht davon aus, dass der Trend zu weniger aber größeren Märkten anhalten wird, solange der Preis- und Kostendruck in dem dichten Markt bestehen bleibe. Zwischen 2006 und 2012 ist die Gesamtzahl der Baumärkte in Deutschland nach Erkenntnis des Experten um 3,3% gesunken. Die 3 Insolvenzverwalter versuchen indessen im Rahmen ihres gesetzlichen Auftrags für die Gläubiger so viel wie möglich raus zu holen. Deshalb ließen sie die Öffentlichkeit auch wissen: „Wir sind für konstruktive Lösungen offen, um die bestmögliche Lösung für Beschäftigte, Gläubiger und die weiteren Beteiligten zu erreichen.“
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Veranstaltungen Forum Stadtmarketing findet in Hannover statt Das IHK-Forum Stadtmarketing hat sich seit 1995 zu einem zentralen Treffpunkt für Entscheider aus Stadt- und Citymarketing, Quartiersinitiativen und Stadtentwicklung im Norden Deutschlands entwickelt. Die niedersächsischen Industrie- und Handelskammern laden am 12. September 2013 zum 19. IHK-Forum Stadtmarketing nach Hannover in das Sheraton Hannover Pelikan Hotel ein. Verantwortlich für die Organisation zeichnet wieder die IHK Hannover. In diesem Jahr wird sich die Veranstaltung mit Blick auf den digitalen Handel mit dem Verschmelzen virtueller und realer Stadträume, mit Leistungskennzahlen des Stadtmarketings, nachhaltigem Sponsoring, Steuerfragen von Standortgemeinschaften und Kulturmarketing in mittelgroßen Städten befassen. Am Nachmittag stehen Praxisberichte zu Finanzierung in Stadtmarketing und Standortentwicklung im Fokus. Anmeldeschluss ist der 29. August 2013.
Deals München: Die Fiskars Germany GmbH hat rd. 600 qm in der Wappenhalle, Konrad-Zuse-Platz 4, in München gemietet. Vermieter ist die SynergyOnline AG. Fiskars entwickelt innovative, benutzerfreundliche und haltbare Designlösungen mit hohem Wiedererkennungswert für eine Vielzahl von Garten-, Haushalts-, Outdoor-Produkten und Wohnaccessoires. Fiskars wurde 1649 gegründet und ist damit das älteste Industrieunternehmen Finnlands. CBRE vermittelte.
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Cities & Center & Developments Klar ist, dass die 78 Original-Max-Bahr-Märkte das größte Interesse auf sich ziehen und am leichtesten zu verkaufen sein werden. Im Interesse der vorläufigen Insolvenzverwalter wird es aber liegen, um die begehrten Max-Bahr-Baumärkte herum ein Paket zu schnüren, um so viele Standorte und Gesellschaften wie möglich mit zu verkaufen. Denn dass ein Investor den gesamten Max-Bahr-Praktiker-Komplex kaufen wird, halten selbst die Insolvenzverwalter mit Blick auf das Investitionsvolumen nicht für wahrscheinlich. Im Zuge des Verkaufsprozesses erhalten die ernsthaften Interessenten nach Mitteilung der Verwalter „die gleichen Möglichkeiten, um die Übernahme der Praktiker-Kette und der Max-Bahr-Kette genau zu prüfen, damit sie auf dieser Basis Angebote abgeben können“. Mit ersten Ergebnissen wird Anfang September gerechnet. Re-Urbanisierung – Zurück in die Stadt (III)
Münchener City als Paradies der Nahversorgung Dipl.-Geogr. Markus Wotruba, Leiter Standortfoschung BBE Handelsberatung GmbH Im Zuge der Re-Urbanisierung passen die Lebensmittelfilialisten ihre Konzepte an und drängen mit kleineren Verkaufsflächen wieder sehr stark zurück in die Stadtteillagen und Innenstädte. Am Beispiel von München lässt sich nachweisen, dass dadurch die Versorgung der Stadtbewohner mit Lebensmitteln in der City stark verbessert wurde. Heute ist Altstadt-Lehel der Münchener Stadtbezirk, der am besten mit Lebensmitteln versorgt ist. Lebensmittel konnte man in München zu jeder Zeit in der Innenstadt erwerben. Hauptanlaufpunkte für dieses Sortiment waren lange Zeit aber die sehr hoch positionierten Lebensmittelabteilungen der innerstädtischen Warenhäuser. Karstadt (früher Hertie) am Hauptbahnhof (Perfetto) oder Galeria Kaufhof (Galeria Gourmet) am Marienplatz boten auch für höhere Ansprüche ein umfangreiches Sortiment zu entsprechenden Preisen. Ergänzt wurde dieses Angebot durch die Marktstände und die Metzgerzeile am Viktualienmarkt. Daneben gab es im Einkaufszentrum Sophienhof, etwas abseits der Haupt-PassantenStröme am Hauptbahnhof, einen Edeka-Markt und im Tal, in der Nähe des Marienplatzes, Rewe. Ein Supermarkt von Tengelmann fand sich etwas versteckt im Zwischengeschoß des U- und S-Bahnhofs Stachus (Karlsplatz). Mit der Eröffnung des Einkaufszentrums Fünf Höfe in der Theatinerstraße kam ein Rewe-Markt in Bestlage hinzu. Auch gegenüber vom Hauptbahnhof, in der Schützenstraße (Fußgängerzone), entstand ein neuer Rewe-Markt direkt am Haupt-Passanten-Strom. Die kürzlich eröffnete Hofstatt brachte mit denn´s einen neuen ansprechenden Bio-Supermarkt in die Fußgängerzone. Darüber Anmeldeformular GCC hinaus existiert nahe dem Isartor ein Basic Bio-Supermarkt mit großer Drogerieabteilung und integriertem Restaurant. In der Summe bieten die Neueröffnungen - noch ohne denn´s in der Hofstatt - heute 0,9 qm Verkaufsfläche pro Einwohner des Bezirks 1 Altstadt-Lehel und damit rund doppelt so viel Verkaufsfläche pro Einwohner wie im Bezirk Schwabing-Freimann, der mit 0,5 qm Verkaufsfläche pro Einwohner die zweitbeste Verkaufsflächenaustattung mit Lebensmitteln bietet. Demgegenüber fallen Stadtbezirke wie Schwabing-West, Sendling-Westparkt oder Bo-
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Deals Mondial erweitert Bayern-Portfolio Die Mondial Kapitalanlagegesellschaft baut ihr Engagement in Bayern aus. Von einem ausländischen Investor erwirbt sie 6 langfristig vermietete Fachmarktzentren. Mit einer Mietfläche von rund 15 300 qm werden jährliche Mieteinnahmen von circa 2,1 Mio. Euro erzielt. Bei den Hauptmietern handelt es sich um große Lebensmittelhandelsunternehmen wie die Rewe. Damit passt sich das Portfolio in die Strategie des Unternehmens ein, wie MondialGeschäftsführer Michael Vogt betont. Die Objekte befinden sich an etablierten bayrischen Standorten. Weitere Objekte für den Nahversorgungsfonds sind in der Due Diligence. „Die Beurkundungen dafür werden für Herbst erwartet“, so Vogt. Die im Februar 2012 gegründete mondial kapitalanlagegesellschaft mbH ist der unabhängige Anbieter für Immobilieninvestitionen von Banken, Versicherungen und sonstigen Kapitalsammelstellen.
**** Halle/Saale: Der Mobilfunkspezialist Fexcom hat in der Leipziger Straße 4 in Halle rund 30 qm gemietet. Der Shop befindet sich laut Comfort GmbH, die die Verkaufsfläche vermittelte, im besten Teilstück der wichtigsten und frequenzstärksten Einkaufsstraße von Sachsen-Anhalt. Fexcom ist mit über 100 Filialen und mehr als 150 angeschlossenen Filialen Deutschlands größter unabhängiger Mobilfunkspezialist mit Autorisierung für alle deutschen Mobilfunkanbieter.
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Cities & Center & Developments genhausen (je 0,2 qm) stark ab. Untergiesing bietet seiner Bevölkerung als Schlusslicht unter den Stadtbezirken sogar nur 0,1 qm Verkaufsfläche. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 0,42 qm pro Einwohner. Selbstverständlich dient die Innenstadt, gerade auch mit Blick auf den Viktualienmarkt, nicht nur der Versorgung der dort lebenden Bevölkerung, sondern sie ist auch Anlaufstelle für die Gesamtstadt und die Region. Zudem ist die Innenstadt nicht primär ein Wohngebiet. Ein überdurchschnittliches Angebot trifft also auf eine unterdurchschnittliche Bevölkerungsdichte. Damit relativiert sich der hohe Wert. Dennoch zeigt sich ein bemerkenswerter Gradient der Verkaufsflächenausstattung. Vereinfacht gesagt, ist die Verkaufsflächendichte umso höher, je zentraler ein Stadtbezirk liegt. Dabei müsste im Sinne der Nahversorgung ein ausgeglicheneres Angebot in den Stadtteilen angestrebt München: Gute Versorgung in der City. Fotolia werden – die Besonderheiten der City mal außen vor gelassen. Die gute Nahversorgungssituation in der Münchener Innenstadt liegt dabei voll im Trend: In den wachsenden Großstädten Deutschlands boomt derzeit auch die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten. Lesen Sie im nächsten Teil der Serie: Re-Urbanisierung des Lebensmittelhandels am Beispiel von Regensburg.
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Deals Berlin-Mitte: Nike hat mit seinem Partnerunternehmen Permashop AG rd. 550 qm am Hackeschen Markt 2-3 in Berlin-Mitte sowie rd. 700 qm am Leipziger Platz 2 gemietet. Eigentümer der Mietfläche am Hackeschen Markt ist ein institutioneller Eigentümer. Projektentwickler und Investor des Leipziger Platzes ist die High Gain House Investments GmbH. CBRE vermittelte die Mietverträge.
Sonstiges Otto spendet für Hamburger Kunsthalle Durch eine großzügige Unterstützung des Hamburger Unternehmers Alexander Otto soll die Hamburger Kunsthalle modernisiert, optimiert, für Besucher noch attraktiver und die
Zensus 2011
In den Metropolen fallen die Korrekturen stärker aus HIR DÜSSELDORF. Lange Zeit waren die Verantwortlichen davon ausgegangen, dass in Deutschland fast 82 Mio. Menschen leben. Der Zensus 2011 ergab indessen, dass rund 1,5 Millionen oder 1,85% weniger Menschen in Deutschland leben als im Zuge der amtlichen Bevölkerungsfortschreibung angenommen - genau genommen nur rund 80,3 Millionen. GfK GeoMarketing hat die Einwohnerzahlen nun einer Geoanalyse unterzogen und dabei festgestellt, dass die korrigierten Einwohnerzahlen in Metropolen stärker hinter den bisherigen Zahlen zurückbleiben als die Zahlen für das jeweils angrenzende Umfeld. Zudem zeigt der neue Stand, dass die Städte von der Korrektur unterschiedlich betroffen zu sein scheinen. Dabei weist Simone Baecker-Neuchl, Leiterin der GfKGeoMarketing-Abteilung Market Data & Research darauf hin, dass es sich hier nicht unbedingt um „tatsächliche Einwohnerrückgänge“ handelt, sondern um durch den Zensus 2011 korrigierte Daten: „Diese neuen Daten haben aber wichtige Auswirkungen auf die Politik – und auch auf regionalisierte GfK Marktstudien, die sich auf Einwohnerzahlen beziehen.“ Der neue Zensus zeigt laut Baecker-Neuchl demnach keine Entwicklung auf, sondern definiert einen neuen Stand. Auf dieser Basis werde man in den nächsten Jahren mit der Bevölkerungsfortschreibung die weitere Entwicklung untersuchen können. Im Einzelnen hat GfK GeoMarketing Deutschlands 14 Städte mit mehr als 500 000 Einwohnern und deren Umfeld mit Blick auf die alten und die neuen Einwohnerdaten analysiert. Dabei wurden alle Gemeinden in einem Umkreis von 30 bis 50 km (je nach Einwohnerzahl der Kerngemeinde) berücksichtigt. Die Analyse zeigte, dass nicht alle Gemeinden im Zuge der Korrektur gleich viel Einwohner verlieren, sondern die Kernstädte im Verhältnis mehr als das Umland.
Strahlkraft der international bedeutenden Sammlungen erhöht werden. Parallel dazu soll mit Mitteln der Stadt auch das Depot der Kunsthalle saniert werden. Die Modernisierung soll im Herbst 2014 beginnen, die Fertigstellung ist für Ende 2015 geplant. Die Hamburger Kunsthalle bleibt während der Modernisierung geöffnet, einige Gebäudebereiche werden temporär geschlossen. Otto wird persönlich und über die von ihm und seiner Frau gegründete „Dorit und Alexander Otto-Stiftung“ 15 Mio. Euro an Planungs- und Bauleistungen als Sachspende für das Projekt bereitstellen.
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Cities & Center & Developments Bei 9 der 14 Gemeinden mit 500 000 Einwohnern verlieren die Kerngemeinden im Rahmen des Zensus 2011 im Verhältnis stärker als ihr Umland. So „verliert“ die Gemeinde Berlin (Foto) absolut betrachtet 5% (oder 175 870) ihrer Einwohner, das Umland aber nur 1,4% oder 21 516. Für Berlin haben die neuen Zahlen Konsequenzen für den Länderfinanzausgleich. Ähnlich ist die Situation laut Analyse in Bremen, Dresden, Hannover, Hamburg, Leipzig, Nürnberg, Frankfurt/M. und Stuttgart. In München ist die Veränderung der Kerngemeinde mit -0,96% oder 13 256 Einwohnern dagegen geringer als die des Umlandes (-1,39 oder 37 218 Einwohner). Beide Werte liegen aber immer noch unter Fotolia den bundesweiten Korrekturen. Mit diesem sehr unterdurchschnittlichen „Einwohnerverlust“ ist München laut GfK GeoMarketing offensichtlich eine Stadt, die eher Einwohner bindet - oder sie hat besser fortgeschrieben. „Auch im stark verstädterten Ruhrgebiet verliert das Umland stärker als die Kerngemeinden“, heißt es in der Studie weiter. Aus Sicht von Simone Baecker-Neuchl ließe sich über die Ursachen der Entwicklung viel diskutieren: „Ein Effekt in den Städten ist aber sicherlich, dass hier generell eine höhere Umzugsdynamik herrscht als im eher konservativen Umland.“ Volatile Umgebungen ließen sich durch eine reine Datenfortschreibung, wie sie bis zum Zensus 2011 nötig war, nicht so gut abbilden wie ein eher statisches ländliches Umfeld. Der Vergleich der regionalen Veränderung auf Kreisebene zeigt laut GfK GeoMarketing, dass von den 402 deutschen Kreisen 48 sogar leicht an Einwohnern hinzu gewonnen haben - allerdings meist nur minimal. Nur beim Stadtkreis Kempten/Allgäu und dem Eifelkreis Bitburg-Prüm liegt der Zuwachs mit 3,31% resp. 2,07% über der 2%-Marke. Zum Hintergrund des Zensus 2011: Zum Stichtag 9. Mai 2011 wurde in Deutschland nach 24 Jahren wieder eine Volkszählung und eine Gebäude- und Wohnungszählung durchgeführt, der Zensus 2011. Damit erhält Gesamtdeutschland erstmals genaue Einwohnerzahlen und Daten zur Bevölkerungsstruktur. Bei den bisherigen Einwohnerzahlen handelte es sich um Fortschreibungen auf Grundlage der Volkszählung von 1987 (im Westen) sowie des Auszugs aus dem zentralen Einwohnerregister der DDR vom 3. Oktober 1990. Mit der Veröffentlichung der Ergebnisse des Zensus 2011 Ende Mai 2013 wurde die Fortschreibung des Bevölkerungsstandes auf eine neue Basis gestellt. Metro Group
Immobilienverkäufe sollen das Geschäft stabilisieren Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Die Düsseldorfer Metro Group ist auf ihrem Weg der Konsolidierung ein Stück vorangekommen. So konnte das Unternehmen das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Ebit) im 1. Halbjahr auf 364 Mio. Euro erhöhen – nach 63 Mio. Euro im 1. Halbjahr 2012. In diesen Zahlen sind jedoch auch Sonderfaktoren wie der Verkauf von Real Osteuropa an die französische Auchan mit 74 Mio. Euro enthalten. Gleichzeitig musste Metro als Vermieter einiger Praktiker-Baumärkte mit Blick auf die Insolvenz der ehemaligen Tochter Rückstellungen bilden. Bereinigt um diese Sonderfaktoren ging das Ebit – gegenüber Vorjahreshalbjahr – leicht von 307 auf 290 Mio. Euro zurück. Noch deutlicher können die Fortschritte am Vorsteuerergebnis (Ebt) abgelesen werden. Das Ebt verbesserte sich von -197 Mio. auf
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Deals Bremen: Die Bekleidungskette Vans mietet ca. 175 qm in der Obernstraße 3943 in Bremen. IKP Hamburg vermittelte. 1966 gründete Steve van Doren mit seinen Partnern Jim van Doren, Gordy Lee und Serge D'Elia die Van Doren Rubber Company und lancierte das wohl bekannteste Skaterlabel der Welt: Vans. Sie bietet die komplette Damen-, Herren- und Kinderkollektionen aus Kleidung, Accessoires, Schuhe, Snowboardschuhe und Outdoormode.. Henstedt-Ulzburg: Die Acrest Property Group GmbH, Berlin, hat mit der Rewe-Gruppe den Mietvertrag für das Objekt Schulstraße 2 in HenstedtUlzburg/Schleswig-Holstein um weitere 10 Jahre verlängert. Der Supermarktbetreiber nutzt knapp 1 700 qm der zu 100% vermiete-
ten Immobilie. Acrest ist seit August 2012 mit dem Asset Management, der Vermietung, dem Development und dem Transaktionsmanagement für das Immobilienportfolio beauftragt, zu dem neben dem Objekt in Henstedt-Ulzburg noch 42 weitere Gewerbeimmobilien gehören. (Bild) Stuttgart: Ein privater, lokaler Bestandshalter hat ein Wohn- und Geschäftshaus in der Böblinger Straße im Stuttgarter Süden mit 10 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten (160 qm) erworben. Engel & Völkers Commercial Stuttgart vermittelte.
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Cities & Center & Developments +17 Mio. Euro. Bedingt durch die Verbesserung des Ebit wiederum verbesserte sich laut Metro-Quartalsbericht der operative Cash-flow und dadurch reduzierte sich die Netto-Verschuldung im Konzern um 1,9 Mrd. Euro.
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Personalien Invesco erweitert die Geschäftsführung
Da der Metro-Konzern das Geschäftsjahr umstellen wird und das Jahr 2013 deshalb ein Rumpfgeschäftsjahr (vom 1.1 bis 30.9.) ist, sind in diesem Jahr keine Rekordzahlen zu erwarten. Denn das im Einzelhandel so wichtige, ertragsstarke Weihnachtsgeschäft wird Foto: Metro komplett fehlen. In seinem Ausblick auf das Rumpfjahr 2013 geht Metro-Chef Olaf Koch davon aus, dass der Umsatz – bereinigt um PortfolioVeränderungen - ganz moderat zulegen wird.
Die Invesco Real Estate GmbH, München, hat per Juli ihre Geschäftsführung um Robert Stolfo (38) erweitert. Stolfo ist in seiner neuen Funktion Hauptansprechpartner für Investoren in den deutschsprachigen Märkten und zeichnet für die Bereiche Produktentwicklung und Business Development verantwortlich. Die weiteren 3 Geschäftsführungsmitglieder sind Dr. Ute Geipel-Faber, Doris Pittlinger und Alexander Taft. Nach seinem Studium der Betriebswirtschaft an der Hochschule für Bankwirtschaft in Frankfurt/Main, kam Stolfo 2001 zu Invesco. Bis 2007 war er als Fondsmanager für paneuropäische und zentraleuropäische Immobilienfonds verantwortlich.
Da auch das wirtschaftliche Umfeld insbesondere in den südeuropäischen Ländern schwierig bleiben wird und die Unterstützung durch einen Konjunkturaufschwung fehlt, wird das Unternehmen vor allem auf effiziente Strukturen und Kostenkontrolle setzen müssen, um die Ergebnisse stabil zu halten.
BNP Paribas Real Estate stärkt Investment-Team
Da die schwierige wirtschaftliche Lage insbesondere in Südeuropa auch das Geschäft des Metro-Konzerns belastet – im westeuropäischen Ausland ging der Umsatz immerhin um 6% auf 9 Mrd. Euro zurück – verbuchte das Unternehmen im 1. Halbjahr 2013 insgesamt zwar einen Umsatzrückgang von 2,3% auf 30,8 Mrd. Euro. Bereinigt um die Portfolio-Verkäufe wie Real Osteuropa und Makro in Großbritannien bleib jedoch ein kleines Plus von 0,1%. In Deutschland bewegte sich der Umsatzrückgang bei -0,7% auf 11,9 Mrd. Euro, aber auch in Osteuropa gingen die Erlöse um 2,3% auf 8 Mrd. Euro zurück. Einzig das Geschäft in Asien und Afrika legte um 7,5% auf 1,9 Mrd. Euro zu.
Insgesamt geht Koch davon aus, dass das Ergebnis vor Zinsen und Steuern den Vorjahreswert von 706 Mio. Euro übersteigen wird. Einen wichtigen Beitrag dazu sollen in diesem Jahr auch Immobilienverkäufe leisten. Die Metro Group hat 610 (2012: 620) Immobilien im Eigentum und führt das Immobiliengeschäft über die Tochter Metro Properties. Zuletzt hatte das Unternehmen 2 Fachmarktzentren in Mannheim und Dortmund verkauft. Aus Vermietungen an die einzelnen Sparten des Metro-Konzerns erzielte Metro Properties im 1. Halbjahr 2013 ein Ebit von 300 Mio. Euro, nach 237 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum.
Media Saturn investierte in Preise und Marktanteile Im Metro Cash & Carry-Geschäft gingen die Erlöse um 2,9% auf 14,8 Mrd. Euro zurück, das Ebit vor Sonderfaktoren sank von 222 Mio. auf 209 Mio. Euro. Die Entwicklung der Umsatzzahlen bei der SB-Warenhaus-Tochter Real war im Wesentlich durch den Verkauf der Aktivitäten im Osten geprägt. Von Interesse sind hier aber die Zahlen für Deutschland, da sich Real vorwiegend auf den Heimatmarkt konzentriert. Hier ging der Umsatz im 1. Halbjahr um 1,4% auf 3,9 Mrd. Euro zurück, das Ebit vor Sonderfaktoren sank von -6 Mio. auf -9 Mio. Euro. Die Tochter Media Saturn, die derzeit mit den Auswirkungen des Online-Handels kämpft, konnte ihre Erlöse leicht um 0,9% auf 9,6 Mrd. Euro steigern, wobei insbesondere Deutschland ein Plus von 2,5% auf 4,5 Mrd. Euro verzeichnete. Dieser Erfolg wurde allerdings auch durch die Investition in niedrige Preise „erkauft“. Denn das Ebit vor Sonderfaktoren ging von -79 Mio. auf -108 Mio. Euro zurück.
**** BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) baut den Bereich Highstreet-Investment konsequent aus und konnte André Kristan (42) als Director in Berlin für den Aufbau des dortigen Highstreet-InvestmentTeams gewinnen. Seit Juli wirkt der geprüfte Immobilienfachwirt auch bei der bundesweiten Weiterentwicklung des Bereichs mit. Zuvor war er bei einem Berliner Projektentwickler und beim Investmentberater Kemper’s. Seit 2003 war er bei Engel & Völkers als Investmentberater tätig und verantwortete dort eine Vielzahl von RetailTransaktionen. BNPPRE ist in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und München mit Beratern vertreten.
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Report Nr.152
Cities & Center & Developments Auch Galeria Kaufhof zeigte eine stabile Entwicklung. Die Erlöse stiegen – bereinigt um die Schließung einiger Filialen – um 0,8% auf 1,4 Mrd. Euro. Das Ebit vor Sonderfaktoren verbesserte sich von -23 Mio. Euro auf -19 Mio. Euro. Shopping-Tourismus Köln 2013
Für Stadtbesucher steht Einkaufen oben auf der Liste Ruth Vierbuchen, Chefredakteurin „Handelsimmobilien Report“ Seit darüber spekuliert wird, wie viel Einzelhandelsumsatz künftig aus den realen Geschäften in die virtuelle Welt des Internets abwandern wird, lohnt es sich der Frage nachzugehen: Warum gehen Menschen heute eigentlich noch in die Innenstadt? Denn dass in den Einkaufsmeilen der großen Städte vor allem am Samstag viel Betrieb ist, kann jeder selbst beobachten. In einer Benchmark-Analyse hat die Cima Beratung + Management GmbH Köln in den 5 großen Shopping-Metropolen Hamburg, Düsseldorf, Berlin, München und Köln nachgefragt, warum die Passanten die Innenstädte besuchen? Die Antworten fielen eindeutig aus. Hintergrund der Befragung war die „Shoppingtourismus-Studie Köln 2013“, die die Cima Beratung + Management GmbH Köln im Auftrag der IHK Köln erstellt hat. Premium-Partner der Studie sind die Flughafen Köln/Bonn GmbH und die Kölner Verkehrs-Betriebe AG (KVB). Weitere Unterstützer waren die Köln Tourismus GmbH und andere Partner aus der Stadt. Ziel der Studie war es, auf Basis von 3 200 Interviews mit Passanten die Präferenzen der Besucher herauszufinden und darauf aufbauend eine Stadtweite Strategie zu entwickeln, wie Tourismus und örtlicher Einzelhandel näher zusammengebracht werden können. Im Rahmen der Interviews hatte die Cima in den Metropolen zunächst die Frage gestellt: Was ist Ihr Hauptmotiv für den heutigen Aufenthalt in der Innenstadt? Mit weitem Abstand rangierte die Antwort „Einkaufen“ an der Spitze der Rangliste. Bei den Passanten in Düsseldorf war das Interesse am Shopping mit 84% der Nennungen am höchsten. Auf Platz 2 rangierte München mit 72% der Nennungen vor Hamburg mit 64% und Köln mit 47%. Nur in Berlin war das Interesse am Museums-Besuch geFreizeitspaß Einkaufen Foto: JLL nau so groß wie das Interesse am Einkaufen. Auf beide Aktivitäten entfielen 28% der Nennungen. Im Durchschnitt aller Befragten stand Einkaufen mit 47% aber an der Spitze. Andere Gründe waren der Besuch von Familie oder Freunden, die Teilnahme an einem Kultur-Event oder berufliche Motive. Interessant ist auch der Blick auf die Präferenzen der einzelnen Bevölkerungsgruppen. So wurde selbst bei Geschäftsreisenden Einkaufen mit 19% vor anderen Aktivitäten am häufigsten genannt. Das gilt auch für junge Paare und Singles, erwachsene Paare und Singles und Familien. Lediglich Touristen und die Generation 55+ setzte den Museums-Besuch an die Spitze ihrer Präferenzliste. Unter den Touristen, die nach Köln kommen, um den Dom (27% der Nennungen) oder den Rhein zu besichtigen (11%), ein Kölsch zu trinken oder die rheinische Mentalität zu erleben, bilden die Niederländer mit 20% die stärkste Gruppe vor Österreichern, Belgiern oder Schweizern. Die Niederländer, die Belgier und interessanterweise auch
vom 09.08.13 Seite 18
Unternehmens News Tengelmann senkt Anteil an New Media Zum 1. August 2013 hat die Tengelmann New Media GmbH, bisher 100%ige Tochter der Unternehmensgruppe Tengelmann, eine neue Gesellschafterstruktur. Das Mülheimer Handelsunternehmen hat die Mehrheit an ihrer Full-Service ECommerce-Agentur an die Hirschen Group abgegeben. Tengelmann selbst hält künftig einen Minderheitsanteil. Mit gleichem Datum erhält die Agentur den neuen Namen TraDeers e-commerce GmbH. „Wir haben Tengelmann New Media 2009 gegründet, weil wir eine solche Leistung am Markt seinerzeit nicht einkaufen konnten“, erläutert KarlErivan Haub, persönlich haftender Gesellschafter der Unternehmensgruppe Tengelmann. „Jetzt ist es an der Zeit, die TNM in ein größeres Netzwerk zu geben und ihr damit ein größeres Wachstumspotenzial zu eröffnen.“
Deals Frankfurt am Main: AXA Real Estate hat mit Unterstützung des DTZ Investment Teams 21 Einzelhandels-Objekte verkauft. Die Vermietungsquote der knapp 40 000 qm Einzelhandelsflächen liegt bei 98%. Die Hauptmieter des deutschlandweiten Portfolios sind die Einzelhändler Netto und Rewe. Für die Rechtsberatung der Verkäuferin sorgte die Heussen Rechtsanwaltsgesellschaft aus München. Käufer des Portfolios ist die Tübinger Fairvesta AG.
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Cities & Center & Developments die Briten schätzen an Köln das Weihnacht-Shopping. Ansonsten rangieren bei den Touristen die Kölner Einkaufsmöglichkeiten nur auf Rang 7 der Rangliste. Anders sieht es in Düsseldorf aus. Hier ist für 15% der Touristen das attraktive Einzelhandelsangebot am wichtigsten, vor der Besichtigung des Rheins (14%) oder von Sehenswürdigkeiten (13%). Allerdings hat die Landeshauptstadt eine Sensation wie den Dom nicht zu bieten. Die Einkaufsmöglichkeiten – vor allem die Königsallee – sind neben der Altstadt schon das prägnanteste an der Modestadt. In Hamburg, Berlin und München sind die Touristen dagegen mehr an den Sehenswürdigkeiten interessiert. Dennoch sind Touristen auch für den Einzelhandel eine ganz wichtige Zielgruppe – vor allem für eine Stadt wie Köln, die mit dem Dom wohl die berühmteste Sehenswürdigkeit Deutschlands zu bieten hat, die viele potenzielle Kunden in die Stadt lockt. Laut „ShoppingtourismusStudie Köln 2013 geben Foto: Lührmann Touristen im Kölner Einzelhandel im Schnitt Köln will Touristen für seinen Einzelhandel begeistern 132 Euro pro Person aus. Das geplante Budget liegt aber mit 195 Euro pro Kopf deutlich höher. Vor diesem Hintergrund stellt sich für die IHK Köln die brennende Frage: „Wie kann der Kölner Handel den Touristen das noch im Geldbeutel schlummernde Rest-Budget von durchschnittlich 63 Euro pro Kopf entlocken?“ Für IHK-Geschäftsführerin Elisabeth Slapio geht es zunächst darum, auf Basis der Studie Handlungsempfehlungen für die Unternehmen aufzubereiten, um deren Wettbewerbsfähigkeit sowie die Kooperationen zwischen Handel, Gastgewerbe und touristischen Dienstleistern zu fördern. Denn mit den richtigen Angeboten sei es möglich, die bestehenden Potenziale zu heben. Dazu könnten z.B. Seminare für Händler zum Tax-Free Shopping gehören. Denn laut Studie ist Tax-Free Shopping bei vielen Ausländern attraktiv. Organisationen wie der Einzelhandelsverband oder das City-Marketing diskutieren auf Grundlage der Studien-Ergebnisse bereits über Maßnahmen zur Steigerung der Lagenvermarktung, der Besucherlenkung, des Markenprofils und des Wohlfühlfaktors in der Stadt. Zu den Ideen von IHK, Köln Tourismus und KVB gehört es auch, die Verbindungsqualität des ÖPNV für Wege zwischen Hotellerie, Gastgewerbe, Kultur-, Tagungsund Handelseinrichtungen künftig besser hervorzuheben und anzubieten, wie KVBMarktforscher Jürgen Toepsch betont. Zudem muss Köln aus Sicht von IHKGeschäftsführerin Slapio seine Einkaufsangebote im Rahmen der Marketingpräsenz gezielter in den Vordergrund rücken und auch als Reisegrund hervor heben. Dafür bietet die Dom-Stadt eine günstige Voraussetzung: In keiner anderen Stadt würden sich die Sehenswürdigkeiten so nahe bei den Einkaufslagen befinden, betont Wolfgang Haensch, Partner der Cima Beratung + Management. So steht der Dom direkt Anfang der Hohe Straße - näher geht kaum. „Shoppen heißt heute: Entdecken und Erleben“, so Haensch. „Gleichzeitig ist das Zeitbudget eines Touristen eng begrenzt: Wir brauchen also die individuelle und gezielte Ansprache der verschiedenen Zielgruppen und innovative Besucherlenkungen.“ Aus seiner Sicht geht die von der IHK Köln konzipierte App „Cologne In2h“ in die richtige Richtung. Die App wird bis Ende August technisch weiterentwickelt, ist aber auch in der Überarbeitungsphase nutzbar.
vom 09.08.13 Seite 19
Deals Revitalisierung der Libori Galerie im Plan Die Libori Galerie in Paderborn, das größte Einkaufszentrum in der Innenstadt, wird derzeit revitalisiert. Im Einzelnen wird das 1. Obergeschoss für den neuen Ankermieter Saturn umgebaut; die Eröffnung des Fachmarktes ist rechtzeitig zum Weihnachtsgeschäft 2013 geplant. Zudem hat sich Jack Wolfskin für die Libori Galerie entschieden und wird einen Store mit rd. 172 qm im Erdgeschoss eröffnen. Die Völkel Company ist mit dem Center-Management beauftragt. Den Mietvertrag vermittelte hhpp Hamburg Property Projects GmbH.
Impressum Chefredaktion: Dr. Ruth Vierbuchen (V.i.S.d.P.); Kontakt: vierbuchen@rohmert.de Herausgeber: Werner Rohmert Korrespondentin Köln: Christine Scharrenbroch Anzeigen: Marion Götza, 05242-901-250 Verlag: Research Medien AG, Rietberger Str. 18 33378 Rheda-Wiedenbrück, T.: 05242 - 901-250, F.: 05242 - 901-251 E.: info@rohmert.de www.rohmert-medien.de Vorstand: Werner Rohmert Aufsichtsrat: Senator E.h. Volker Hardegen (Vorsitz). Bankverbindung: auf Anfrage Namens-Beiträge geben die Meinung des Autors und nicht unbedingt der Redaktion wieder.