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ESPECIAL BIENES RAÍCES
Por Arturo Castro Barrantes
Analice la posibilidad de invertir en bienes raíces
Son un buen negocio. El retorno sobre la inversión y la plusvalía de las propiedades atraen las miradas de quienes planean invertir a mediano y largo plazo.
Sin duda, los bienes raíces han sido, son y serán un negocio exitoso”.
Así lo afirma Samuel Urrutia, presidente de Colliers Centroamérica, Región Andina y Caribe (CAAC), quien explica que más del 70% de las inversiones mundiales fluyen hacia esta industria.
Con él coincide Luis Lira, socio líder de Bienes Raíces en Deloitte Spanish Latin America, quien afirma que los inversionistas siguen destinando grandes capitales para inversiones en inmuebles, tanto para generar dividendos interesantes, como también por la conservación del valor en el tiempo.
“Más que un negocio, los bienes raíces son considerados un creador de patrimonio familiar y corporativo. Generalmente, y a pesar de las crisis económicas, los inmuebles guardan su valor en el tiempo, por lo que son el instrumento preferido de los inversionistas”, dice Lira.
Factores a tomar en cuenta
Si desea invertir en bienes inmuebles, recuerde que la lista de factores a tomar en consideración es amplia y va mucho más allá de su capacidad inmediata de inversión.
“La decisión de invertir en bienes raíces está influenciada por una variedad de factores, y las tasas de interés en diferentes países son solo uno de ellos. Existen otros a tomar en cuenta, como la estabilidad actual y proyectada de la economía. Es importante considerar en qué etapa del ciclo económico se encuentra un país. En una economía en crecimiento, la inversión en bienes raíces puede ser más atractiva debido a la demanda en aumento. En una economía en recesión, la inversión en bienes raíces podría verse afectada por la disminución de la demanda y la incertidumbre. En general, tasas de interés bajas pueden hacer que la financiación sea más asequible, lo que podría estimular la demanda y aumentar los precios de los inmuebles, mientras que tasas de interés altas contraen la demanda por el costo del dinero, pero son atenuadas por el concepto de plusvalía”, asegura Urrutia.
“A NIVEL RESIDENCIAL, LA VIVIENDA VERTICAL SIGUE GANANDO TERRENO Y SU INTEGRACIÓN EN USOS MIXTOS SE HA CONVERTIDO EN UNA APUESTA EXITOSA”, SAMUEL URRUTIA
De acuerdo con Lira, “location, location, location”, es decir, la ubicación del inmueble, juega un papel clave al momento de adquirir una propiedad. Sin embargo, “ahora se pueden valorar muchos otros factores que impactan tanto los rendimientos, como la valoración del activo en el futuro”.
El ejecutivo explica que la capacidad de un inmueble para reacondicionarse o cambiar su giro/uso es algo que es muy valorado por los inversionistas en este momento.
Lira afirma que algunos edificios de oficinas, que están casi vacíos y en buenas zonas de una ciudad, son remodelados para solventar la alta demanda de vivienda residencial, al igual que los locales comerciales con grandes estacionamientos, que están siendo rediseñados para hacer bodegas de última milla (para hacer distribución dentro de las ciudades y muy cerca de los consumidores).
“Creo que los bienes raíces que han sido impactados muestran resiliencia por la capacidad que tienen para “reinventarse” a sí mismos”, dice Lira.
Urrutia afirma que otros aspectos a considerar son la relación entre la oferta y la demanda de propiedades en una determinada área, su ubicación, los objetivos de inversión y la tolerancia al riesgo, los riesgos y consideraciones fiscales, así como la diversificación de la cartera de inversiones.
Los bienes raíces del futuro
De acuerdo con el socio de Bienes Raíces en Deloitte, en general, los inmuebles experimentarán un ajuste tanto en precios, como en el volumen en que se construye en cada segmento.
“El impacto del comercio electrónico, el nearshoring, la disminución en la demanda por oficinas y la reevaluación de los centros comerciales harán que los desarrolladores e inversionistas visualicen inmuebles cada vez más eficientes y que estén a la vanguardia de los consumidores. El multifamily en renta, las naves industriales de última milla, los espacios de entretenimiento junto con locales comerciales, la conceptualización de la vivienda flexible, pueden traer consigo nuevas tendencias en el mercado regional”, dice el experto.
Para Urrutia, el mercado postpandémico de bienes raíces está orientándose a una adaptación a la nuevas tendencias, en todos los sectores, incluyendo el residencial, el logístico, el industrial, las oficinas, el comercial y la hospitalidad.
“Desarrollos de usos mixtos serán siempre ganadores. La cercanía y la conveniencia siguen siendo la variable que agrega valor al desarrollo inmobiliario, locación, locación y locación. Por ello, la toma de decisiones tiene que ser cada vez más inteligente y estudiada, contar con consultores que acompañen, que se integren y conozcan el modelo de negocio para la toma de decisiones”, afirma Urrutia.
“EL SECTOR COMERCIAL HA APOSTADO POR LA ADAPTACIÓN DE ESPACIOS Y LA CONVERSIÓN EN LÍNEA CON LAS NUEVAS TENDENCIAS DE CONSUMO Y EXPERIENCIA DE LOS CLIENTES”, SAMUEL URRUTIA
TOME EN CONSIDERACIÓN
Invertir en bienes inmuebles constituye una decisión importante que puede tener un gran impacto en su situación financiera a largo plazo. Por eso, analice:
Objetivos de inversión: defina objetivos claros y realistas para su inversión.
Presupuesto: busque un equilibrio en el valor de la inversión, sin escenarios de estrés y con un presupuesto realista que incluya el costo de compra, gastos de mantenimiento, impuestos, seguros y posibles mejoras.
Ubicación: investigue la zona óptima para invertir. Considere factores que pueden influir en el valor y el nivel de demanda del inmueble, como el desarrollo económico, acceso a servicios, transporte, escuelas, salud y seguridad.
Tipo de propiedad: decida en qué tipo de propiedad invertir, viviendas unifamiliares, multifamiliares, comerciales o industriales. Cada tipo tiene sus ventajas y consideraciones específicas.
Investigación de mercado: analice exhaustivamente el mercado inmobiliario en la zona objetivo, con precios históricos, tasas de alquiler, oferta y demanda, nivel de absorción y tendencias futuras.
Financiamiento: evalúe las opciones de recursos, como hipotecas y aportes de inversionistas, con medición del impacto en los flujos de efectivo de las tasas de interés, los plazos y los requisitos de formalización.
Riesgos y rendimientos: considere la posibilidad de vacantes, costo del mantenimiento y fluctuaciones en el mercado. Calcule posibles rendimientos, incluidos la apreciación del valor y los ingresos por alquiler.
Gestión y mantenimiento: defina el modelo de administración, ya sea por cuenta propia o por un tercero. El mantenimiento regular y su gestión adecuada son esenciales para proteger la inversión.
Aspectos legales y fiscales: acuda a un asesor inmobiliario que le oriente sobre el acompañamiento de profesionales especializados, como especialistas fiscales.
Plan de salida: Tenga claro el plan de ventas o liquidación de la propiedad con una estrategia clara que contemple plazos. Errores en esta planificación tiene una incidencia directa en los costos de salida.
TENDENCIAS ACTUALES
La pandemia del COVID-19 infectó también al negocio de los bienes raíces y reconfiguró el mercado. De acuerdo con Samuel Urrutia, presidente de Colliers Centroamérica, Región Andina y Caribe (CAAC), es un hecho comprobado que el sector ganador en estos últimos años ha sido el segmento industrial y logístico. “El impacto del comercio electrónico y su distribución ha contribuido a una alta demanda de parques y naves industriales. Además, cada vez, hay un mayor número de bodegas para enfrentar una alta y acelerada demanda que ha sido generada por el nearshoring. Este efecto ha provocado que muchísimas empresas que veían a China como el lugar predilecto para establecer sus operaciones por el bajo costo de la mano de obra, ahora vean en México el lugar idóneo para afincar su producción. También Centroamérica ha visto cómo varias empresas han decidido ubicarse en esta región, en mayor medida, para la distribución de productos o materia prima, tanto a Norteamérica como a Sudamérica”, dice Urrutia.
Luis Lira, socio líder de Bienes Raíces en Deloitte Spanish Latin America, explica que, en relación con los centros corporativos, la pandemia ha sorprendido con contratos inflexibles a ajustes y, ante dicha imposibilidad, el sector ha puesto la mirada en ubicaciones para logística de última milla, buscando con ello bajar los costos. “En este punto, la consultoría inmobiliaria toma un papel relevante para asociar los modelos de negocio en transformación con las soluciones inmobiliarias”, dice Lira. Urrutia asegura que las oficinas también han tenido un reto importante, porque las empresas han hecho una revaluación de sus planes estratégicos y les han dado a los empleados el poder de decidir desde dónde trabajar, impactando fuertemente en los niveles de ocupación de este tipo de inmuebles.
“A nivel comercial, destacan los modelos de experiencia de usuario, cercanía estratégica a los núcleos de población, y la transformación de centros comerciales integrando educación, hospitales y centros deportivos que generan alto tráfico. Se evidencia un menor dinamismo en desarrollos de grandes centros comerciales, contrario a un mayor crecimiento en plazas y centros de conveniencia cercanos a los núcleos de población, conquistando la periferia”, señala Lira.
El experto afirma que sigue ganando terreno el concepto de vivienda vertical, modificada de acuerdo con el perfil generacional y una oferta de diseño cada vez más en función de familias pequeñas, variando las amenidades tradicionales (espacios para playground de niños y para mascotas, habitaciones para reuniones de trabajo y áreas sociales más amplias y convertidas en espacios de coworking, entre otros).
CIFRAS DESTACADAS
50% creció el sector de construcción en Guatemala, en febrero 2022.
US$435,30 millones se desembolsaron en créditos para vivienda en El Salvador, 2021.
92.340 préstamos para vivienda se aprobaron a mayo del 2023 en Honduras
33% crecimiento interanual de la construcción en Nicaragua, 2021.
31,3% crecimiento interanual de área construida en Managua, 2021.
23.458 viviendas se construyeron en Costa Rica, 2021.
19.723 permisos de construcción se emitieron en Costa Rica, 2021.
48.996 m2 total de área construida en el distrito de Panamá, 2020.
14,7% subieron costos de construcción en Rep. Dominicana entre febrero 2021 y febrero 2022.
Fuentes: Cámara Salvadoreña de la Construcción (Casalco), Instituto Nacional de Información de Desarrollo de Nicaragua (Inide); Instituto Nacional de Estadística y Censos de Costa Rica (Inec), Instituto Nacional de Estadística y Censos de Panamá (Inec), Asociación de Constructores y Promotores de Vivienda de República Dominicana (Acoprovi).
