Vendiendo un inmueble en los Estados Unidos?

¿Vendiendo un inmueble en los Estados Unidos? Todo lo que debe saber sobre FIRPTA

¿Sabía usted que al momento de vender un inmueble dentro de los Estados Unidos siendo no-residente fiscal, el comprador está obligado a retenerle el 15% en base al valor de venta bruto del inmueble? Este monto es remitido al Servicio de las Rentas Internas (Internal Revenue Service) en forma de crédito fiscal para garantizar que usted pague los impuestos sobre las ganancias obtenidas por la venta de dicho inmueble. Si bien este monto -o parte de él- le será retornado, este proceso puede complicarse y hasta durar entre 18 a 24 meses. Piense por un momento en las implicaciones de tener este dinero bloqueado por tanto tiempo.

Sobre este tema conversamos con Mauro Scattolini, Managing Partner de C&M CPA, LLC, quien nos contó en qué consiste FIRPTA y las excepciones que le pueden ahorrar dinero y dolores de cabeza.

¿QUÉ ES FIRPTA? FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) es una legislación, aprobada por el Congreso de Estados Unidos en el año 1980, destinada a asegurar que los propietarios noresidentes fiscales de bienes inmobiliarios en los Estados Unidos paguen el impuesto sobre la ganancia capital ocasionada por la venta del inmueble. El comprador está en la obligación de retener el 15% del precio de venta bruto de la propiedad y remitirlo al Servicio de las Rentas Internas (IRS) en un máximo de 20 días después de la compra.

¿EN QUÉ CONSISTE FIRPTA? Supongamos que el vendedor está vendiendo un inmueble por $100.000 e incurre en gastos de cierre del 6%, el vendedor normalmente recibiría $94.000 por la venta si es una persona doméstica. Al ser una persona no-residente fiscal el vendedor recibirá $79.000 y el Servicio de las Rentas Internas retendrá el 15% de los $100.000 en forma de crédito fiscal ($15,000.00). Luego de que el vendedor presenta la declaración de impuestos y se determina cuánto fue realmente el impuesto por la transacción en referencia, el

Gobierno procede a devolver la diferencia entre el impuesto sobre la renta a pagar y el monto retenido. Ese proceso puede durar entre 18 y 24 meses.

Cuando hablamos de transacciones, por ejemplo, de $1.000.000, la retención es de $150.000; al estimar el valor del dinero en el tiempo, 5% en este ejemplo, se sacrificaría un rendimiento de $11,250 por el monto retenido a 18 meses.

¿HAY MANERAS DE EVITAR FIRPTA? Si la persona no es considerada residente fiscal de los Estados Unidos, lo más recomendable es que esa persona no adquiera el inmueble a título personal, sino a través de una Compañía de Responsabilidad Limitada o “LLC”. Las “LLC” son consideradas figuras híbridas y pueden elegir su estructura fiscal al momento de ser constituidas para efectos fiscales, a continuación, se desglosan las diferentes estructuras disponibles:

• Sociedad o “Partnership” – No aplicará FIRPTA • Corporación C o “C-Corp” – No aplicará FIRPTA • Entidad Transparente o “Disregarded Entity” – Sí aplicará FIRPTA

Es importante destacar que, el hecho de titular el inmueble bajo una compañía de responsabilidad limitada no exime automáticamente la responsabilidad de FIRPTA, tal como se demuestra en los puntos previos, una “LLC” registrada como “Disregarded Entity” aún está sujeta a la retención. Por lo tanto, la elección de estructura fiscal es crítica al momento de registrar la compañía.

Existen otras opciones cuando el vendedor no-residente fiscal titula la compra del inmueble a nivel personal desde un inicio. Una de las excepciones más comunes en lo que se refiere a la retención de FIRPTA aplica cuando el comprador del inmueble firma una declaración juramentada, bajo penalidades y perjuicios, que residirá en el inmueble adquirido un mínimo de seis (6) meses durante los siguientes doce (12) meses desde la fecha de cierre. De ese ser el caso, el

porcentaje de la retención es ajustado de la siguiente forma según el valor de venta de la propiedad:

• $0 - $300,000 – 0.00% de retención • $300,000 - $1,000,000 – 10% de retención • $1,000,000 – Infinito – 15% de retención aplica

Ahora bien, en muchas ocasiones, sobre todo en Florida, el comprador es un inversionista que no vivirá en la propiedad, entonces no puede firmar dicha declaración.

RECUERDE: • Si el vendedor no cuenta con número de registro fiscal para personas internacionales o ITIN es muy importante que cuando se envíe la retención se solicite un número de registro fiscal para personas internacionales. Si no se hace esto, esa retención no será asignada efectivamente y se vera retrasado sustancialmente el reembolso. • Guardar todos sus registros como copia del cheque enviado, copia del documento del inmueble, copia de las planillas enviadas y comprobante de envío; le será muy útil si su caso presenta alguna complicación l

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Nota: La información contenida en este artículo se proporciona únicamente con fines informativos y no pretende sustituir la obtención de asesoramiento contable, fiscal o financiero de un contador profesional.